Zabytki na rynku nieruchomości

(1)

Anna Pawlikowska-Piechotka

Zabytki na rynku nieruchomości

Ochrona Zabytków 52/4 (207), 367-374

1999

(2)

ARTYKUŁY

Anna P aw likow ska-P iecbotka

ZABYTKI NA RYNKU

W prowadzenie

W ostatnim dziesięcioleciu obok rynku kapitało wego i ubezpieczeń społecznych pojawił się rynek nie ruchomości, rozwijający się dynamicznie dzięki prze budowie systemu legislacyjnego (m.in. w prow adzeniu fundam entalnego zapisu w Konstytucji Rzeczpospoli tej Polskiej gwarantującego ochronę własności)2.

Pojawienie się nowej dziedziny działań g ospodar czych wymaga wsparcia w badaniach teoretycznych w tych zakresach, które nie zostały jeszcze dostatecznie rozeznane, a są niezbędne dla szukania najefektywniej szych kierunków polityki w dziedzinie gospodarki prze strzennej. Do takich, jeszcze wciąż w niedostatecznym stopniu rozeznanych obszarów gospodarki nierucho mościami, należą czynniki kształtujące rynek nierucho mości i mechanizmy rozwoju jego poszczególnych seg mentów, w tym rynku nieruchomości zabytkowych.

Nieruchom ości zabytkowe są obiektami szczególny mi, ponieważ dysponow anie nimi jest uw arunkow ane — oprócz ogólnie obowiązujących — szczególnymi przepisami prawnymi, związanymi z zasadami o ch ro ny dziedzictwa kulturowego. Ponieważ nieruchomości zabytkowe są obiektami podlegającymi ochronie p ra wnej ze względu na historyczne, naukow e lub arty styczne wartości jakie reprezentują, o brót nierucho mościami zabytkowymi (w szczególności tymi obiek tami i zespołami, które są wpisane do rejestru zabyt ków) podlega o dm iennym uw aru n k o w an io m niż p o zostałymi nieruchomościami.

* Prezentowany materia! został w yłon ion y jako jeden z w ątków pracy naukow o-badaw czej (temat PB—6) zrealizowanej w Instytucie Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej w W arszawie na temat gospodarki nieruchom ościam i i uwarunkowań rozwoju rynków nie ruchom ości w przyszłości.

Autorka ma św iadom ość, że zebrany materiał badawczy i próba w yciągnięcia zobiektyw izow anych w n iosk ów jest zaledw ie sygnali zow aniem problem u, który wymaga prow adzenia dalszych studiów. Prace takie są podjęte i prow adzone obecnie w ramach tematu „Zabytek na rynku n ieruchom ości”, z nadzieją głębszego i szerszego rozeznania problematyki uwarunkowań dysponow ania tak szczegól nymi nieruchom ościam i, jakimi są zabytki i potencjalnego rozwoju tego rynku. W pracy uwzględniono stan prawny obowiązujący na dzień 1 stycznia 1999 r. Autorka pragnie wyrazić gorące p od zięk o wania za okazaną p om oc w dotarciu do m ateriałów źródłow ych i życzliw e konsultacje przy grom adzeniu informacji w szczególności

...„Dobra kultury są bogactw em narodow ym

i po w in n y b yć chronione przez w szystkich o b yw a teli5,1

N IER U CH O M O ŚCI*

Nieruchom ość zabytkowa — próba definicji Obowiązująca ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. 0 gospodarce nieruchomościami3 nie precyzje pojęcia „nieruchomości zabytkowej”.

Zgodnie z ustawą z 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (rozdz. II; art. 4 i 5)4 za dobra kultury podlegające ochronie prawnej (zabytki) uważane są m.in.: ...„dzieła budow nictw a, urbanistyki i architek

tury, niezależnie od ich stanu zachowania, jak histo ryczne założenia urbanistyczne m iast i osiedli, parki 1 ogrody dekoracyjne, cm entarze, budow le i ich w n ę trza wraz z otoczeniem oraz zespoły budow lane o w ar tości architektonicznej, a także budow le mające zn a  czenie dla historii b udow nictw a (...) obiekty techniki i ku ltu ry materialnej, jak stare kopalnie, huty, w arszta ty, budow le i konstrukcje (...) charakterystyczne dla daw nych i now oczesnych form gospodarki, techniki i nauki (...) dzieła sztu ki o bronnej”.

Zabytkowymi nieruchomościami są więc obiekty podlegające szczególnej ochronie prawnej (ochronie zabytków), ze względu na udo k u m en to w an ą wartość historyczną, naukową lub artystyczną. Pozycję szczegól ną zajmują obiekty wpisane do rejestru zabytków (na podstawie rozporządzenia RM z 23 kwietnia 1963 r.)5.

Czynności administracyjno-prawne, polegające na uznaniu konkretnego obiektu za zabytek i zareje strowaniu go, są uregulowane w spom nianą ustawą o ochronie dóbr kultury z 15 lutego 1962 r., która porządkuje zagadnienia związane nie tylko z przyto panu mgr. inż. arch. M arkowi Barańskiemu z Dyrekcji Pracowni Konserwacji Zabytków „Zam ek” oraz panu mgr. Janowi G rom  nickiemu, głów nem u specjaliście ds. dokumentacji konserwatorskiej z Pracowni Konserwacji Z abytków w W arszawie.

1. Por. art. 1 ust. 1 (Rozdz. I. „Przepisy o g ó ln e ”): U jednolicony tekst u sta w y z dnia 15 lutego 1962 roku o ochronie d ó b r kultury uw zglę dniający now elizacje z lat 1 9 8 3 -1 9 9 6 , MKiS, Warszawa 1997. 2. Por. art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 IV 1997 r.: „R zeczpospolita Polska chroni w ła sn o ść i p ra w o dziedziczenia". 3. D z.U. z 1 9 9 7 r., nr 1 15, poz. 741 z późn. zm.

4. Por. U jednolicony tekst u sta w y z dnia 15 lutego 1962 roku o ochronie dóbr kultury...

5. Rejestr zabytków prowadzi w ojew ódzki konserwator zabytków, działając w im ieniu w ojew ody i wpisując nieruchom e dobra kultury na podstawie decyzji wojewody lub MKiS (na wniosek: wojewódzkie go konserwatora zabytków, zarządu właściwej gminy lub użytkownika).

(3)

czoną powyżej samą definicją zabytku, ale i reguluje procedury i zakres czynności zabezpieczających zaby tki oraz zasady ich użytkowania. W uzupełnieniu tego aktu wydano szereg zarządzeń wykonawczych, które razem z ustawą tw orzą konsekwentnie przemyślany zespół przepisów dotyczących ochrony zabytków.

Wpisanie nieruchomości (lub jej części) do rejestru zabytków ujawnia się w księdze wieczystej danej nie ruchomości na wniosek wojewódzkiego konserw atora zabytków działającego w imieniu w ojew ody6.

Szczególną formą ochrony jest ponadto:

a) uznanie obiektu przez Prezydenta Rzeczypospo litej Polskiej, na wniosek M inistra Kultury i Sztuki, za pom nik historii zabytków nieruchomych o szczególnej wartości dla kultury narodowej;

b) przedstawienie pomnika historii Komitetowi Dzie dzictwa Światowego w celu wpisania na Listę Dzie dzictwa Światowego i objęcie ochroną na podstawie Konwencji w sprawie ochrony światowego dziedzic twa kulturalnego i naturalnego (przyrodniczego), przy jętej w Paryżu 16 listopada 1972 r. (Dz. U. z 1976 r., nr 32, poz. 190 i 191)7.

Część nieruchomości zabytkowych nie wpisanych do rejestru zabytków jest objęta ochroną jeśli leży na obszarach ochrony konserwatorskiej (na podstawie za pisów miejscowego planu zagospodarowania prze strzennego) lub znajduje się w ewidencji zabytków. Z arów no wpis do rejestru (prowadzonego oddzielnie dla poszczególnych województw ), jak i położenie w strefach ochrony konserwatorskiej8, rodzi określone skutki prawne w stosunku do właścicieli (zarówno ograniczając prawa rzeczowe, jak i mnożąc korzyści wynikające np. z ulg podatkowych).

Uwarunkow ania prawne dysponowania nieruchom ościam i zabytkowymi

Sposób użytkowania nieruchomości zabytkowych jest szczegółowo określony w Rozdziale VI ustawy o och ronie dóbr kultury (art. 3 8 -4 0 ). Zgodnie z ustalenia mi obiekt zabytkowy może być użytkowany wyłącznie w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami i w sposób odpowiadający jego wartości zabytkowej.

Minister Kultury i Sztuki w rozporządzeniu (M.P z 1978 r., nr 37, poz. 142) określił warunki lokalizacji inwestycji w nieruchomościach zabytkowych.

Do ograniczeń praw własności zaliczymy następu jące ustalenia wynikające z ustawy o ochronie dóbr kultury z 15 lutego 1962 r.:

a) art. 20 ustawy postanawia, że: „Ze w zględu na

ochronę za b ytko w ych u kła d ó w urbanistycznych i za  b ytkow ych zespołów budow lanych w pisanych do reje stru zabytków , w ojew odow ie (...) m ogą określić w a 

6. Por. Rozdz. IV „Rejestr zabytków ” (art. 1 3 -1 7 ) ustawy o ochro nie dóbr kultury z 15 II 1 9 6 2 r.

7. Por.: U jednolicony tek st u sta w y z dnia 15 lutego 1962 roku o och ronie d ó b r kultury...

runki działalności budow lanej na ich terenie lub zarzą dzić usunięcie, uporządkow anie albo przebudow ę p o  szczególnych b u d yn k ó w lub w ydać inne stosow ne za  rządzenia

b) art. 25 ustawy postanawia m.in., że: „Właściciel

i u ży tk o w n ik zabytku, w zakresie określonym przepi sam i prawa, obow iązany jest dbać o jego zachowanie, a w szczególności:

— zabezpieczyć przed zniszczeniem , uszkodzeniem

i dewastacją,

— zaw iadom ić w ciągu jednego miesiąca w o jew ódzkie

go konserwatora za b y tk ó w o przejściu własności za  b ytku na inną osobę lub o oddaniu zab ytku nieru chomego w całości lub w części w użytkow anie, na jem lub dzierżaw ę” ;

c) art. 27 ustawy postanawia, że: „Bez zezw olenia

właściwego w ojew ódzkiego konserw atora za b y tk ó w nie w olno za b y tk ó w przerabiać, odnawiać, rekonstru ować, zabudow yw ać, odbudow yw ać, zdobić (...)” ;

d) art. 28 ustawy postanawia m.in., że: „W ojewódzki

konserw ator m oże nakazać przyw rócenie za b ytku lub jego otoczenia do poprzedniego stanu na koszt osoby, która naruszyła te przepisy” (przepis stosuje się r ó w 

nież do zabytków jeszcze nie wpisanych do rejestru); e) art. 30 ustawy postanawia, że: „W ojew ódzki k o n 

serwator zabytków , uznając potrzebę przeprowadzenia konserwacji za b ytku , m oże nakazać właścicielowi lub u ży tk o w n ik o w i dokonanie robót konserw atorskich w określonym term inie” ;

f) art. 33 i 34 ustawy postanawiają, że: „Jeżeli w ła 

ściciel za b ytku (u ży tk o w n ik ) nie przestrzega przepisu Art. 25 ustaw y (obow iązki właściciela zabytku)albo jeżeli interes publiczny w ym aga przejęcia na w łasność Pastwa za b ytku o szczególnej w artości historycznej, tiaukowej, artystycznej w celu udostępnienia za b ytku ogółowi, zabytek m oże b yć przejęty na w łasność Pań stw a (...) w trybie przepisów o w yw łaszczeniu nieru chom ości na w niosek w ojew ódzkiego konserwatora za b y tk ó w ”.

N a mocy ustawy z 21 sierpnia 1977 r. o gospodarce nieruchomościami:

g) art. 109 ustawy postanawia, że: „Gminie przysłu

guje prawo pierw okupu w przypadku sprzedaży nieru chom ości wpisanej do rejestru za b y tk ó w lub prawa użytkow ania wieczystego takiej nieruchom ości” ;

h) art. 6 ustawy wymienia w śród celów publicznych:

„ochronę nieruchom ości stanow iących dobra ku ltu ry w rozumieniu przepisów o ochronie dóbr k u ltu r y ”, tym

samym potwierdzając możliwość wywłaszczenia z nie ruchomości, których sposób użytkowania byłby nie zgodny z zaleceniami władz konserwatorskich (art. 112). Do korzyści materialnych wynikających z posiada nia nieruchomości zabytkowej, zaliczymy jedynie

chy-8. Z godnie z art. 5 ustawy o ochronie dóbr kultury z 15 II 1962 r., „przedm iotem ochrony m ogą b y ć w szczególności: krajobraz ku ltu  ro w y w form ie ustanaw ianych stre f ochrony konserwatorskiej, rezer w a tó w i park ó w k u ltu ro w y ch ”.

(4)

ba następujące ustalenia wynikające z ustawy o o ch ro nie dóbr kultury z 15 lutego 1962 r.:

i) art. 32.1 ustawy postanawia, że: „M inister K u ltu 

ry i S ztu ki w uzasadnionych wypadkach, a w szczegól ności jeśli roboty konserw atorskie nie przynoszą korzy ści z p u n k tu w idzenia gospodarczego, m oże uzn a ć w y  łożone przez Państwo koszty w całości lub części za dotację b ezzw ro tn ą ”9.

Ponadto innymi korzyściami wynikającymi z ob o wiązujących ustaleń prawnych są:

j) na m ocy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o g ospodar ce nieruchomościami (art. 73): „Ustalone zgodnie

z art. 72 u sta w y (...) opłaty z ty tu łu u żytko w a n ia w ie czystego obniża się o 50% , jeżeli nieruchom ość g ru n  tow a została w pisana do rejestru z a b y tk ó w ” ;

k) na mocy ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darow izn (art. 4) można skorzystać (w okre ślonych ustawą przypadkach) ze zwolnienia od p o d a tku spadkowego, jeśli spadek jest nieruchomością w p i sana do rejestru zabytków 10.

Rynek nieruchom ości zabytkowych — stan obecny

W konsekwencji przemian gospodarczo-politycz- nych, na rynku nieruchomości pojawiły się w ostatnich latach liczne obiekty i zespoły zabytkowe.

Powstała w 1991 r. Agencja Własności Rolnej Skar bu Państwa, prywatyzująca majątek likwidowanych Państwowych G ospodarstw Rolnych, dysponowała przygotowanymi do sprzedaży ponad 1800 nierucho mościami zabytkowymi, najczęściej zespołami dwor- s k o -o g ro d o w y m i11.

Poza bogatą ofertą Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, w której oferowane jest od kilku lat blisko 2000 historycznych obiektów p ałacow o-parkow ych i zabytkowych d w o ró w (położonych na ogól poza d u żymi ośrodkami), nowością na rynku nieruchomości są zabytkowe dom y miejskie (kamienice). Stosunkowo bogatą ofertę podażow ą obserwuje się przede wszyst kim w p o łu d n io w o -zach o d n iej i centralnej Polsce. Oferty pojawiają się zarów no ze strony prywatnych właścicieli, jak i Skarbu Państwa oraz władz samorzą dowych (urzędów miast).

9. M. Bogdani-C zepita, W spółczesne funkcje ze sp o łó w dw orskich i pałacow ych, Kraków 1 9 9 6 , zwraca uwagę, że zarów no cytow any artykuł ustawy z 15 II 19 6 2 r. o ochronie dóbr kultury, jak i uchwa la nr 179 Rady M inistrów z 8 XII 1978 r. w sprawie wykorzystania nieruchom ości zabytkow ych na cele użytkow e (brzmiącej: „w łaści ciel lub u ży tk o w n ik obiektu za b y tk o w eg o , k tó ry dok o n a ł w nim re m ontu konserwatorskiego, m o że ubiegać się o dofinansow anie przez M inisterstw o K u ltu ry i S ztuki w w ysokości 2 3 % poniesionych i udo ku m entow anych n a k ła d ó w ”), dotyczące pom ocy państwa przy o d  budowie i konserwacji nieruchom ości wpisanych do rejestru zaby tków , są pom im o form alnego obow iązyw ania, jedynie martwymi literami prawa, bow iem budżetow e środki na kulturę pozwalają na refundację jedynie co szóstej takiej inwestycji.

10. W ramach programu rządow ego „Ochrona zabytkow ych d w o  rów i zesp o łó w pałacow ych” M inisterstwa Kultury i Sztuki wydano

C e n y 12 nieruchomości zabytkowych oferowanych na rynku różnią się znacznie, są uw arunkow ane loka lizacją obiektu, stanem technicznym oraz rygorami konserwatora zabytków (warunkującymi projekty m o dernizacji, rozbudowy i przekształceń wewnętrznych) oraz stanem prawnym (np. obecnością lokatorów up rawnionych do zajmowania lokali).

Przykładowo, trzypiętrowa, X IX-wieczna kamieni ca o powierzchni 1500 m 2 (z lokalami handlowymi na parterze), położona w śródmieściu Katowic oferow a na jest za 400 tys. USD; X IX -w ieczna kamienica o p o wierzchni 5 0 0 m 2 w Częstochowie (do kapitalnego re montu) oferowana jest za 50 tys. USD; kamienica z początków XX w. o powierzchni 850 m 2 w centrum Cieszyna została wyceniona na 100 tys. USD. Wynaję cie powierzchni biurowej w odrem ontow anej zabytko wej kamienicy w centrum Wrocławia kształtuje się na poziomie ok. 60 USD/m2 powierzchni handlowej w kondygnacji parteru oraz ok. 20 USD/m2 powierz chni na pozostałych kondygnacjach. O ferow ana do wynajęcia powierzchnia komercyjna w zabytkowej (po gruntow nym remoncie) kamienicy w Jaworzu została wyceniona: parter na 15 USD/m2, piętro na 10 USD/m2.

Dla porównania, ceny nieruchomości zabytkowych poza wielkimi miastami: zabytkowy XIX-wieczny pa łac (900m 2, z historycznym wyposażeniem, otoczony 2 ha zabytkowego parku) położony w Kotlinie Kłodz kiej wyceniono na 150 tys. USD; zabytkowy XVIII-wieczny zespół p a łacow o-parkow y (pałac 65 Om2, park 7,5 ha) położony pod Krakowem wyceniono na 200 tys. USD; zespół pałacowo-parkowy pod Słupskiem (pałac 2 0 0 0 m 2, park 4 ha) wyceniono na 150 tys. USD.

Poza obiektami położonymi w wielkich miastach oraz przykładami architektury monumentalnej, p o zo stałe zabytki pom im o wysokich w alorów historyczno- -architektonicznych, często urokliwego położenia i niewygórowanych cen, z trudnością znajdują nabyw ców. O d lat uważa się, że rynek nieruchomości jest niezwykle wąski; świadczą o tym kolejne, odw oływ a ne z pow odu braku chętnych przetargi i czekające bez skutecznie latami na klienta obiekty13.

Zasadniczymi ograniczeniami rozwoju rynku nieru chomości zabytkowych są: niekorzystna (z punktu wi dzenia nabywcy) lokalizacja obiektów zabytkowych, informator: T. D rozdow ska, T. J. Jaworski, Vadem ecum właściciela i u żytkow n ika za b y tk u , W arszawa 1 9 9 7 , zawierający szereg prak tycznych porad; pozycję tę wydal i finansował Generalny Konser wator Zabytków.

11. Pow ołana ustawą z 19 X 1991 r. Agencja W łasności Skarbu Państwa przejęła ogółem 1873 obiekty zabytkow e (zespoły pałaco w o - i dw orsko-parkow e), z czego 1313 było wpisanych do rejestru zabytków.

12. W szystkie ceny na podstaw ie katalogów ofert Polskiej Giełdy Nieruchom ości (Wroclaw), styczeń 1999 - maj 1999 są podane w ni niejszym tekście w USD zgodnie z oryginalnym brzmieniem ofert. 13. Z godnie z art. 68 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchom ościam i z 21 VII 1 9 9 7 r. dla obiektów znajdujących się w rejestrze zaby tków stosow ana jest (w przypadku nabywania ich od Skarbu Pań stwa) obniżka ceny o 50% .

(5)

ich zły na ogół stan techniczny, ograniczenia praw własności wynikające z ustawy o ochronie dóbr kultu ry oraz obawa przed roszczeniami byłych właścicieli.

Zw raca uwagę stosunkow o duże zainteresowanie różnymi obiektami zabytkowymi znajdującymi się w wielkich aglomeracjach (w Warszawie, Gdańsku, Krakowie) lub w ich najbliższym sąsiedztwie, przy cał kowitym lekceważeniu ofert obiektów położonych na terenach niezurbanizowanych — takie nieruchomości oferuje przeważnie do sprzedaży AWRSP

Jeżeli obiekt jest położony w znacznej odległości od dużych o środków miejskich i dojazd do nich jest uciążliwy, również z uwagi na mierną jakość dróg lo kalnych, zainteresowanie nabywców wygasa.

N astępnym czynnikiem ograniczającym rynek jest stan techniczny obiektów oferowanych przez AWRSP i jakość ich otoczenia. Z uwagi na przypadkowego użytkownika (po odebraniu praw ow itym właścicielom zabytki były na ogół wykorzystywane w ciągu minionych 4 0 lat jako siedziby państwowych przedsiębiorstw i in stytucji związanych z obsługą rolnictwa), pozbawione systematycznej opieki, a następnie opuszczone i zanie dbane — podlegały głębokiemu procesowi niszczenia. Często na niekorzyść zmieniało się również otoczenie obiektu zabytkowego, nie zharm onizowane z history czną zabudową nowe naniesienia, dewastacja zabytko wego drzewostanu i likwidacja założeń parków d w o r skich. Zdewastowane nieruchomości, wymagające ogro mnych nakładów na podstaw ow e prace rem ontow e i adaptacyjne — przerażają potencjalnych inwestorów koniecznością zaangażowania poważnych kapitałów, wysokości których można się często jedynie domyślać, bo tak są trudne do precyzyjnego oszacowania14.

Relatywnie niskie ceny oferowanych do sprzedaży obiektów nie poprawiają sytuacji, bowiem koszt zakupu nieruchomości zabytkowej jest zazwyczaj jedynie d ro b ną częścią całkowitych nakładów, jakie należy przezna czyć na przywrócenie zabytkom ich dawnej świetności15. Ponadto, żm udne i precyzyjne realizowanie zalecane go p rogram u konserwatorskiego wymaga dłu g o trw a łego zam rożenia kapitału, a użytkowanie obiektów zgodne z literą ustaw — dalszych wysokich nakładów.

Wielu potencjalnych nabywców odstrasza niejasny stan prawny obiektów zabytkowych lub możliwość jego zmiany w najbliższym czasie, z uwagi na brak przejrzystych zasad planowanej reprywatyzacji. Ro szczenia byłych właścicieli, najczęściej uzasadnione, pow odują, że pragnący kupić dwór, pałac lub kam ie

14. Z godnie z protokołam i zdaw czo-odbiorczym i w śród 1873 przejętych przez AWRSP obiektów zabytkow ych jedynie 26% było w dobrym stanie technicznym (wymagając jedynie rem ontów bieżą cych); 42% obiektów wym agało pilnych prac zabezpieczających i rem ontów kapitalnych oraz rekultywacji założeń parkowych, a p o  zostałe 34% obiektów określono jako znajdujące się w złym stanie technicznym , których dekapitalizacja zabudowy oraz degradacja krajobrazu otaczającego (założeń parkowych) postąpiła tak głęboko, że konieczna jest restytucja założenia w oparciu o dokumentację archiwalną.

niczkę obawiają się utraty (nawet bez rekompensaty pom im o nabycia w majestacie prawa) nieruchomości zabytkowej, k tó ra w każdej chwili może wrócić do rąk poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców.

Kolejnym ograniczeniem są uwarunkowania formal nopraw ne w swobodzie korzystania z praw własności. Zgodnie z ustawą z 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury, istnieje wiele ograniczeń w dysponow aniu nie ruchomością, każdy obiekt zabytkowy ma opracowane szczegółowe zasady i granice dopuszczalnego użytko wania, których przekroczenie może spow odow ać u tra tę jego wartości zabytkowej. Najczęściej, co należy pod kreślić, ograniczenia te są rozbieżne z interesami w ła ściciela, a urzędy konserwatorskie nie mają obowiązku brać p o d uwagę ich subiektywnych oczekiw ań16.

M aria Bogdani-Czepita w pracy W spółczesne fu n 

kcje zespołów dw orskich i pałacow ych zwraca uwagę

na jeszcze jeden, niewymierny ekonomicznie aspekt, jakim jest sentym ent do siedziby rodu, widoczny u by łych właścicieli. Często ich dążenie do nabycia praw własności mija się z jakąkolwiek racjonalną kalkulacją inwestycyjną. Jest oczywiste, że w takich sytuacjach przeważa wartość sentymentalna, świadomość tradycji rodzinnej i chęć jej kontynuacji, która popycha do angażowania własnych środków w kupno, rem ont i adaptację często w znacznym stopniu zdew astow a nego obiektu, o „obiektywnie” niewielkiej wartości:

,M o żn a od razu założyć, ze duża cześć takich o b iektó w

(...) nigdy nie będzie przynosić do ch o d ó w w łaścicielom (...) będą p ełn ić po prostu rolę d o m ó w czy rezydencji

m ieszkalnych, z ew entualnie rozszerzonym programem o pokoje gościnne, niekoniecznie o p a rtym o zasady gospodarki ry n k o w e j”17.

Rynek szczególny — zabytkowe nieruchom ości przem ysłowe

O drębnym problemem, który należy rozpatrywać niezależnie, z uwagi na znacznie bardziej skom pliko wane uw arunkow ania, są przemysłowe obiekty zabyt kowe. Ich o b ró t na rynku nieruchomości jest u w a ru n kowany możliwościami adaptacji do nowych funkcji, najczęściej innych niż przemysłowe.

Jest to zagadnienie szczególne, bow iem dla władz konserwatorskich jest oczywiste, że o ch ro n a zabytków przemysłowych ściśle łączy się z p roblem em m echani zmów finansowania, umożliwiających zagospodaro wanie i przywrócenie obiektom życia. Tym samym

klu-15. Przykładow e ceny w 1 półroczu 1999 r.: renesansow y pałac pod Bolesław cem — 5 0 tys. USD; barokowy zesp ół p ałacow o-parkow y pod Trzebnicą — 4 0 tys. USD; dwór k/W arszawy — 2 5 0 tys. USD (wg Polskiej G iełdy N ieruchom ości).

16. W celu propagowania pozytyw nych działań, rzetelnej i p ieczo łowitej realizacji programu konserw atorskiego przez właścicieli za bytków , od dwudziestu lat M inisterstwo Kultury i Sztuki organizuje konkurs na „Najlepszego użytkow nika obiektu zabytkow ego”. 17. Por. M . B ogdani-C zepita, W spółczesne funkcje ze sp o łó w d w o r skich i pałacow ych , „Świat N ieru ch om ości” 1 9 9 6 , nr 18, s. 1 5 -1 9 .

(6)

czowym zagadnieniem dla uratow ania obiektu przed zagładą jest znalezienie odpowiedniego użytkownika. W tym szczególnym przypadku brzmienie zazwyczaj surowych wytycznych konserw atorskich, jest mniej „sztywne” i bliższe maksymy X IX -w iecznego archi tekta Viollet le Duca, który uważał, że ...„konserw o

w ać zabytek nie znaczy zachow ać go, napraw ić czy przerobić — znaczy to przyw rócić go do stanu integral ności, w jakim b yć m oże nigdy się nie zn a jd o w a ł”.

Przy przychylnym nastawieniu władz kon serw ato r skich zasoby zabytków przemysłowych, traktow ane przez nabywców jako tworzywo, które będzie twórczo przekształcane, są ofertami atrakcyjnymi, bowiem sta nowią interesującą propozycją dla inw estorów odw aż nych i potrafiących dostrzec nieoczekiwane korzyści płynące z adaptacji zabytków przemysłowych dla n o wych celów. O d ich wyobraźni i intuicji oraz zaanga żowania architekta, będzie zależał końcowy efekt nie tylko ekonomiczny, ale i artystyczny.

Jednym z pierwszych warszawskich projektów ada ptacji i rehabilitacji byłych obiektów przemysłowych dla nowych celów, było zagospodarowanie w latach osiemdziesiątych zespołu obiektów Z ak ła d ó w M e ta lowych N orblina przy ul. Żelaznej, gdzie w X IX -w ie- cznych, zabytkowych halach produkcyjnych, powstały dwie sceny Teatru Prezentacje i M uzeum Przemysłu. Jednym z ostatnich przykładów kompleksowej rehabi litacji obiektów przemysłowych jest renowacja i zagos podarow anie dla nowych potrzeb i funkcji zespołów Wyspy M ły n ó w w Gdańsku.

Istnieje jeszcze wciąż w naszym kraju wiele obiek tó w zabytkowych czekających na swojego cierpliwego i wrażliwego inwestora, który będzie w stanie docenić niepowtarzalny charakter, wartość i wdzięk dawnej architektury przemysłowej. Wiele z takich obiektów (chociażby w przemysłowej Łodzi) to świadectwo hi storii i tradycji miejsca, będących jednocześnie wciąż wartościowym tworzywem i podatnym materiałem dla nowych funkcji. Niewątpliwie liczne przemysłowe za bytki architektury wielu miast polskich mogą stać się — po odpowiednich przekształceniach i zabiegach a d aptacyjnych — znaczącym i niekonwencjonalnym n o wym walorem przestrzennym i jednocześnie przyno szącą znaczny dochód inwestycją. Byłoby ogrom ną stratą dla dziedzictwa kultury narodowej, gdyby zanie dbane i opuszczone, obróciły się w ruinę i zniknęły na zawsze z pejzażu miast i naszej świadomości, byłaby to również szkoda w wymiarze ekonomicznym.

W pracy D aw ne m agazyny H artw iga jako obiekty

architektury przem ysłow ej Anna Tenerowicz-Jedwab-

ny z Politechniki Krakowskiej, tak ujmuje problematykę możliwości stworzenia nowej jakości w poprzemysło-18. Por. A. T enerow icz-Jedw abny, D a w n e m agazyny H artw iga jako obiekt architektury p rzem ysło w ej, „Świat Nieruchomości” 1996, nr 18. 19. Z intencją wzbogacania warsztatu rzeczoznaw ców majątkowych zajmujących się w yceną nieruchom ości zabytkow ych organizowane są co dwa lata w Krakowie W arsztaty W yceny N ieruchom ości Zabytkowych (Polska Federacja Stowarzyszeń R zeczoznaw ców

Ma-wej przestrzeni miasta: „Istniejące jeszcze (...) obiekty

architektury przem ysłow ej z końca X IX w ieku i począ  tk ó w X X w ieku to niejednokrotnie interesujące z p u n  k tu widzenia sw ej fo rm y przestrzennej i jakości archi tektonicznej elem enty znajdujące się często w obrębie układu zabytkow ego lub w jego bezpośrednim sąsiedz twie, godne zachow ania i tw órczej transform acji” 18.

Procedura w yceny nieruchom ości zabytkowej19 Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości zabytkowej, konieczne jest chociażby szacunkowe okre ślenie zarów no wartości rynkowej zabytku, jak i skal kulowanie wysokości niezbędnych nakładów um ożli wiających p o n o w n e zagospodarowanie obiektu. Dla szczegółowego określenia wartości nieruchomości za bytkowej niezbędna jest wnikliwa ekspertyza, w y k o nana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Procedurę wyceny określają szczegółowe wytyczne standardów zawodowych rzeczoznawców m ajątko wych20. Prawidłowo skonstruowany, wszechstronny operat opiniujący wartość nieruchomości, powinien być skonstruow any jako wielosegmentowy raport. Ujęte są w nim zarówno obniżające wartość rynkow ą ograniczenia, wynikające ze szczegółowych zaleceń konserw atorskich dla danego obiektu i jego otoczenia, jak i powiększające wartość potencjały, do których za licza się m.in. walory historyczne i artystyczne n ieru chomości (harmonia formy, kompozycja i wystrój wnętrz, spójność stylowa).

W procedurze wyceny rzeczoznawca jest obow iąza ny ze szczególną uwagą rozważyć takie u w a ru n k o w a nia, jak na przykład:

a) korzyści jakie nieruchomość wykorzystywana gospodarczo może przynieść właścicielowi;

b) koszty jakie należy ponieść dla pełnej rehabilitacji technicznej i przywrócenia w alorów architektonicz- no-artystycznych obiektu oraz rekultywacji jego o to czenia, dążąc do odzyskania pełnej wartości zabytko wej (ewentualnie powiększone o koszty prac adaptacyjno-m odernizujących dla przewidywanych innych niż pierwotne funkcji obiektu), biorąc pod uwagę, że konieczne jest angażowanie do prac projektowych i prowadzenia budowlanych osób mających specjali styczne uprawnienia wydawane przez Ministerstwo Kultury i Sztuki;

c) koszty jakie właściciel będzie zobowiązany p o n o sić w okresie eksploatacji obiektu, będące konsekw en cją wymagań stawianych użytkownikom n ieru ch o m o ści zabytkowych przez ustawę o ochronie dóbr kultury (związane z zabezpieczaniem, zachowaniem i ochroną wartości historyczno-artystycznych obiektu);

jątkowych, Urząd M ieszkalnictwa i Rozwoju M iast), a przy Insty tucie Historii Architektury i Konserwacji Zabytków W ydziału Ar chitektury Politechniki Krakowskiej pow stało Studium P odyplom o w e W yceny N ieruchom ości Zabytkowych.

20. Por. Standardy za w o d o w e rzeczo zn a w c ó w m ajątkow ych PFSRM, Warszawa 1997 (Standard V 3: Wycena nieruchom ości za b y tk o w ych ).

(7)

d) ograniczenia praw własności wynikające z usta wy o ochronie dóbr kultury;

e) podaż i zainteresowanie nieruchomościami zaby tkowymi na lokalnym rynku nieruchomości.

Należy podkreślić, że wyrażenie wiążącej opinii na temat wartości artystycznych i historyczno-kulturo- wych nieruchomości zabytkowych wymaga powołania zespołu specjalistów, w tym ekspertów w dziedzinie historii architektury i sztuki. W literaturze przedm iotu podkreśla się jednak, że jeśli nawet możliwe jest w yra żenie (na ogól subiektywnej) opinii o wartości historyczno-artystycznej nieruchomości zabytkowej, to bardzo tru d n o jest ustalić ten walor w konkretnej wartości pieniężnej21.

Uwarunkow ania rozwoju rynku nieruchom ości zabytkowych

Wymienione uw arunkow ania, wiążące się z wyso kimi nakładami na długotrwałe i kłopotliwe prace re- montowo-adaptacyjne, z wielorakimi obciążeniami wła ściciela nieruchomości zabytkowej na rzecz obowiązku ochrony i stałej konserwacji obiektu (przy jednocześnie poważnych ograniczeniach korzystania z praw włas ności) — wpływają znacząco na obniżenie zaintereso wania nabywców nieruchomościami zabytkowymi.

Z drugiej strony potencjałami nieruchomości zaby tkowych jest ich nobilitująca, unikalna wartość archi tektoniczna, historyczna i architektoniczna oraz sto sunkowa rzadkość występowania na rynku n ierucho mości. Bez wątpienia starannie i twórczo z a a d o p to w a ne mogą stać się nie tylko prestiżową rezydencją, ale i elitarnym hotelem, pensjonatem lub restauracją. Te właśnie walory sprawiają, że jakkolwiek z trudem , jed nak niektóre nieruchomości zabytkowe znajdują n a bywców w śród osób ceniących walory prestiżu i nie powtarzalności, jaki dają takie obiekty. Nie rzadko są to byli właściciele lub ich spadkobiercy, którzy — aby móc zamieszkać w dawnym domostw ie rodzinnym — muszą obiekt odkupić (w wypadku kiedy roszczenia z różnych względów nie mogą być uwzględnione i zwrot niegdyś przejętego majątku jest niemożliwy).

W tym miejscu wydaje się konieczne podkreślenie wagi rozważnych decyzji konserwatorskich, które m o gą albo przyczynić się do zachowania d o ro b k u kultu rowego, albo — zbyt sztywnym stanowiskiem — prze kreślić szansę przetrwania wielu obiektów zabytko wych skazując je na całkowitą degradację. Wobec tak powszechnego, jak obecnie obserwowane, zaniedbania setek obiektów zabytkowych i jednocześnie w yraźne go braku zainteresowania in w estorów (przy obecnych 21. Por. M . Kwiatkowski, R ynek nieruchom ości za b y tk o w y c h , „Rze czoznaw ca M ajątkow y” 1 9 9 4 , nr 2, s. 2 4 - 2 5 oraz wykład inaugu racyjny prof. W iktora Zina, otwierający II M iędzynarodow e W arsz taty W yceny N ieruchom ości Zabytkowych „EUR OW A ZA” ’99, 17 VI 1999 r. w Krakowie.

uwarunkow aniach prawnych) nabywaniem n ierucho mości o walorach historycznych, być może istnieje k o nieczność w ypracow ania modyfikacji kierunków k o n serwatorskich, również w odniesieniu do analiz zabyt- koznawczych. Wydaje się, że w stosunku do wielu obiek tów, zagrożonych zniszczeniem wobec braku m ożliwo ści wyasygnowania na ich konserwację wystarczających środków budżetowych, a mogących znaleźć ratunek w osobach prywatnych inw estorów byłby to ratunek.

Jest to problem trudny i skom plikowany ponieważ dotyka wielorakich u w a ru n k o w a ń i wymaga bardzo wyważonego kom prom isu.

Autorka niniejszego tekstu, architekt i planista p rze strzenny, wolałaby nie zajmować stanowiska w tej m a terii problemowej, która pow inna być rozstrzygana przez profesjonalne gro n o złożone przede wszystkim z historyków sztuki i prawników. Wydaje się jednak, że pożądany byłby kierunek myśli konserwatorskiej wy ważony między skrajnymi poglądami Eugène E. Viollet- -le-D u ca (zasada funkcjonalnego związku formy z kon strukcją, stosowania najnowszych technologii i m ate riałów budowlanych, popraw iania i uzupełniania b u dowli zabytkowych dla osiągnięcia jednolitej formy idealnej i czystej stylowo) i Jo h n a Ruskina (reprezen tującego stanowisko nakazujące zachowanie zabytku w stanie pierw otnym , ze wszystkimi nawarstwieniami stylowymi)22.

Poruszana w tym miejscu problem atyka jest zresztą znana Ministerstw u Kultury i Sztuki, które jest świa dome, że dla wielu obiektów wysuwane ze strony konserw atorów zbyt rygorystyczne żądania realizacji „program u konserw atorskiego”, np. zachowania pier wotnej funkcji (wbrew intencjom właściciela i ra c h u n kowi inwestycyjnemu wynikającemu z „feasibility stu d y ”), zachowania i restauracji wszystkich nawarstwień stylowych (uniemożliwiających lub znacznie u tru d n ia jące zagospodarowanie przestrzenne i adaptację wnętrz, często również wiążących się z bardzo ko sztownymi i długotrwałymi zabiegami specjalistyczny mi) — jest równoznaczne z wycofaniem się inwestora i tym samym najczęściej przekreśleniem szans prze trwania nieruchomości zabytkowej.

Należy podkreślić, że byłaby to strategia konserw a torska nie do końca spójna z postanowieniami p o w o łanej w 1965 r. w Warszawie Rady O ch ro n y Z abyt ków i Miejsc Zabytkow ych (ICOM OS) oraz wytycz nymi Karty Weneckiej (1964) UN ESCO — przyjętych przez społeczność m iędzynarodow ą deklaracji pro g ra mowych określających współczesne tendencje dla wy tycznych robót konserwatorskich, podtrzymywanych również przez wypowiedzi późniejsze23.

2 2 . Por. P. Biegański, U źró d eł a rchitektury w spółczesn ej, Warszawa 1972; N . Pevsner, Pionierzy w spółczesności, W arszawa 1 9 78. 23. Por. Projekt Polskiego K om itetu N aro d o w eg o IC OM O S (Kra ków 1991): „K ażdy o b iek t w inien b y ć u ży tk o w a n y w sposób najbar d ziej zb liżo n y do sw oich p ierw o tn ych funkcji i charakteru” (por. III.4) — wg Vademecum konserwatora zabytków , Warszawa 1996, s. 85-88.

(8)

Ministerstwo Kultury i Sztuki dąży obecnie do nowe lizacji ustaw i zagwarantowania właścicielom i użytkow nikom zabytków znacznie większej pomocy (np w p o staci znacznych ulg p odatkow ych), mając świadomość, że brak skutecznego systemu zachęt i brak zaintereso wania inw estorów do ratow ania zabytków spowoduje nieodwracalne straty w spuściźnie kultury narodowej.

Na zakończenie należałoby wyrazić nadzieję, że nie ruchomości zabytkowe zyskają w osobach nowych właścicieli (zaangażowanych w ich restaurację) rzetel niejszego mecenasa niż nim było w ubiegłych d eka dach Państwo, często nie mogące (bądź nie potrafiące)

wywiązać się ze swoich zobowiązań właściciela i zarzą dzającego dziedzictwem kulturowym, jakim są zaby tkowe kamienice, podworskie obiekty i zespoły zabyt kowe, zabytkowe obiekty przemysłowe. Tym bardziej że owi nabywcy (niekoniecznie powiązani z zabytkiem tradycją rodzinną), są to często osoby silnie zaangażo w ane emocjonalnie, pragnące, często w brew oczywi stemu rachunkow i ekonomicznemu, nabyć prawa do konkretnej nieruchomości zabytkowej i dążące u p o r czywie do przywrócenia jej dawnej świetności.

Pomocą merytoryczną (bo finansowa może być je dynie symboliczna)24 dla chcących prowadzić prace

Tabela 1. Uwarunkowania dysponowania nieruchomością zabytkową25

Korzyści Ograniczenia

1. Korzyści właściciela (z uwzględnieniem szczególnych, atrakcyjnych cech nieruchomości zabytkowej, p o mniejszone o koszty z tytułu eksploatacji, ponoszone przez właściciela):

a) przychody z tytułu gospodarczego wykorzystania nie ruchomości (jako hotelu, restauracji, biur, galerii sztuki lub innej działalności przynoszącej dochód),

b) przychody z tytułu najm u lub dzierżawy obiektu.

1. Koszty wynikające z tytułu niezbędnych nakładów finansowych na doprow adzenie nieruchomości do standardu użytkowego określone szczegółowo przez służby konserwatorskie.

2. Korzyści płynące z ustaleń ustawy, a wynikające z możliwości ubiegania się o pom oc państw a przy re m ontach z opieki nad nieruchomością zabytkową:

„M inister K u ltu ry i S ztu k i w uzasadnionych w yp a d  kach, a w szczególności jeśli roboty konserw atorskie nie przynoszą korzyści z p u n k tu w idzenia gospodarczego, m oże uznać w y ło żo n e przez Państwo koszty w całości lub części za dotację b e zzw ro tn ą ”.

2. Obciążenia i ograniczenia nakazowe wynikające ze szczególnego charakteru nieruchomości:

a) nakazy, zakazy i ograniczenia w granicach objętych o chroną oraz przy pracach adaptacyjno-konserw atorskich związanych z przystosowaniem nieruchomości do właściwej formy przestrzenno-użytkowej;

b) nakazy i zalecenia wojewódzkiego konserw atora za bytków dot. zakresu koniecznych robót konserw ator skich, również zalecanych terminów;

c) ograniczenia wynikające z wydłużonego czasu ocze kiwania z uwagi na zwiększoną liczbę niezbędnych uz godnień dokumentacji techniczno-projektowej w arun kującej pozwolenie na rozpoczęcie prac b u d o w la n o - -k o nserw atorskich;

d) obciążenia wynikające z konieczności stosowania: określonych, tradycyjnych metod realizacji prac budowa- lano-konserw atorskich, droższych materiałów b u d o w lanych oraz zatrudniania wykwalifikowanych specjali stów przy pracach budowlano-konserwatorskich, rekul tywacja teren ó w zielonych, zagospodarowanie zgodne z wytycznymi konserwatorskimi terenu otoczenia nie ruchomości;

e) inne ograniczenia i obciążenia o charakterze indywi dualnym w zależności od rodzaju i prestiżu nieruchomości.

24. Przy rem oncie obiektu zabytkow ego m ożna w ykorzystać tzw. ulgę budowlaną, czyli zw oln ien ie podatkow e na ogólnych zasadach. Pom oc dodatkow a, zgod n ie z ustawą uzyskiwana z budżetu M ini sterstwa Kultury i Sztuki, jest przyznawana indyw idualnie, na p o d  stawie programu konserw atorskiego i kosztorysu robót oraz z ło ż o  nych rachunków, po potw ierdzeniu przez w ojew ódzkiego konser

watora praw idłow ości w ykonanych robót. Teoretycznie można ubiegać się o refundację o k o ło 1/4 poniesionych w kładów , jednak w praktyce p o m o c jest znacznie mniejsza, MKiS dysponuje bowiem środkami na jedynie 15% takich refundacji.

2 4. Por. J. Lipiński, W ycena nieruchom ości za b y tk o w ych , „Rzeczo znawca M ajątkow y” 1 9 9 4 , nr 2, s. 1 8 -2 0 ); M . Bogdani-C zepita,

(9)

3. N a mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 VIII 1997 r.:

a) obniża się o 5 0 % cenę sprzedaży obiektów wpisa nych do rejestru zabytków;

b) obniża się o 5 0 % opłaty za użytkowanie wieczyste g runtów zawartych w granicach wskazanych w decyzji o wpisaniu obiektu do rejestru gruntów (dotyczy obiektów sprzedawanych z zasobów skarbu państwa bądź kom unalnych“6.

Spadkobiercy dawnych właścicieli nieruchomości za bytkowych mogą skorzystać z prawa pierwokupu.

3. Ustawa z 21 VIII 1997 r. o gospodarce n ieruchom o ściami ustala, co następuje:

a) art. 109 ustawy postanawia, że: „G m inie przysługuje

prawo pierw okupu w przypadku sprzedaży nierucho m ości wpisanej do rejestru za b y tk ó w lub prawa u ży tkow ania wieczystego takiej nieruchom ości

b) art. 6 ustawy wymienia wśród celów publicznych „och

ronę nieruchom ości stanow iących dobra ku ltu ry w ro zu m ien iu przepisów o ochronie dóbr k u ltu r y ”, tym

samym potwierdzając możliwość wywłaszczenia z nie ruchomości, których sposób użytkowania byłby nie zgodny z zaleceniami władz konserwatorskich (art. 112). 4. N a mocy ustawy z 27 VII 1983 r. o podatku od

spadku i darowizn można skorzystać w określonych ustawą wypadkach ze zwolnienia od podatku spadko wego, jeśli nieruchomość wpisana jest do rejestru za bytków.

5. N a mocy ustawy z 15 II 1962 r. o ochronie dóbr kultury oraz uchwały R M z 8 XII 1978 r. w sprawie wykorzystania nieruchomości zabytkowych na cele użytkowe właściciel lub użytkownik może ubiegać się o częściowy zwrot poniesionych i udokum entow anych kosztów rem ontu konserwatorskiego.

konserwatorskie w obiekcie zabytkowym może być poza obligatoryjnym kontaktem z wojewódzkim k o n serwatorem zabytków, wsparcie ze strony Towarzy stwa Właścicieli Zabytków, zrzeszającego właścicieli obiektów zabytkowych i służące poradami zarówno prawnymi, jak i technicznymi.

Trudno jest snuć prognozy na tem at przyszłego roz woju rynku nieruchomości zabytkowych. Pomyślny rozwój tego właśnie sektora jest u w arunkow any p o ważnymi zmianami legislacyjnymi (w tym również w sferze podatków ) oraz wytworzeniem przychylnego dla inw estorów klimatu m ecenatu ze strony państwa).

O szacow aniu w artości za sp o ló w za b y tk o w ych — przed i po rewita- ceny, aż do całkow itego zw olnienia w łącznie i sprzedaży nierucho-lizacji, „R zeczoznawca M ajątkow y” 1 9 9 7 , nr 2 2 , s. 1 6 -2 2 . m ości zabytkowej za sym boliczna złotów kę.

26. N a m ocy ustawy z 21 VIII 1 9 9 7 r. o gospodarce nieruchom o ściami w stosunku do tej wartości m ożna zastosow ać dalsza obniżkę

The Historical Real Estate Market

T h e d y n a m i e d e v e l o p m e n t o f t h e real estate m a r k e t is a s s o c iated w i t h th e e m e r g e n c e o f m a r k e t m ec h a n i s m s , th e c o n s t it u t io n a l p r o t e c t i o n o f o w n e r s h i p rights , a n d th e i n t e n s ifi catio n o f p riv atis a tio n . F u r t h e r m o r e , it is l in k e d w ith p r e p a r a t i o n s m a d e f o r th e e n tr y o f P o la n d i n to th e s t r u c tu r e s o f t h e E u r o p e a n U n i o n . T h e e x a m i n e d p r o b l e m is c o n n e c te d w i t h w id e ly c o m p r e h e n d e d real estate eco n o m y , a n d c o m p rise s a n in te g ral se c tio n o f sp atia l p l a n n i n g . T h e i n te n t io n o f th e a u t h o r w a s t o p r e s e n t h isto ric al real estate c o n c e iv e d as p a r ti c u l a r ob jects o n th e re al estate m a r k e t, w h o s e util isa t io n is c o n d i t i o n e d by d e ta ile d legal r e g u la ti o n s c o n c e r n in g t h e p r o t e c t i o n o f histo ric a l m o n u m e n t s , a p a r t f r o m g en erall y b i n d i n g on es.

H is to r ic a l real e state consists o f ob jec ts g u a r a n t e e d legal p r o t e c t i o n o w i n g t o t h e i r h isto ric al, scientific o r arti st ic

q u a litie s . O b je c ts a n d c o m p l e x e s listed in t h e re g is te r o f h i s t o rical m o n u m e n t s are s u b je c te d t o d e t e r m i n a n t s d i f f e r e n t t h a n t h o s e c o n c e r n i n g o t h e r f o r m s o f re al estate.

T h e discussed arti cle p r o p o s e s , i. a. a d e f in i t io n o f th e c o n c e p t o f h isto ric al real e state a n d r e fle c tio n s o n th e ra n g e a n d po ssib ilit ies o f t h e u n h a m p e r e d usage o f t h e o b jec t by its o w n e r . T h e a u t h o r als o tac k les t h e p r i n c i p l e s o f e v alu atin g h is to ric a l objects.

T h e t e x t is s u p p l e m e n t e d by a table o n c o n d i t i o n s fo r th e u tilis a tio n o f h is to ric a l real e state, w h i c h is an a t t e m p t at a s y n t h e ti c i n t e r p r e t a t i o n o f th e p r o f i ts e n jo y e d by t h e o w n e r d u e t o th e p o s s es s io n o f su c h re al estate, a n d th e lim ita tio n s p r o d u c e d by c o n s e r v a t i o n p r o h i b i t i o n s , in ju n c t io n s a n d r e c o m m e n d a t i o n s . T h e a u t h o r t o o k in to c o n s i d e r a t i o n th e legal sta te o b l ig a t o r y o n 1 J a n u a r y 1 9 9 9 .