DE COMMERCIELE HUURSECTOR
IN DE JAREN NEGENTIG
11
Drs O.A.Papa
va
LKSH U ISVESTINGSBELEI 0
EN
BOUWMARKT
(9
{5~
;;3
DE g ARCIELE HUURSECTOR IN DE JAREN
NEGENTIG
-VOLKSHUISVESTINGSBELEID
EN BOUWMARKT
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Thijsseweg 11
2629 JA Delft
Telefoon (015) 783005
DE COMMERCIELE HUURSECTOR IN DE JAREN
NEGENTIG
Drs GA. PAPA
De serie Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254
Onderzoek in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
elP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 'S-GRA VENHAGE
Papa,O.A.
De commerciële huursector in de jaren negentig/ O.A. Papa - Delft: Delftse Universitaire Pers. (Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt; 11)
Onderzoek in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB), Delft. - Met lit. opg.
ISBN 90-6275-613-1
SISO 314 UDC 351.778.54 (492) NUG! 655
Trefwoorden: commerciële huursector; Nederland; onderzoek Copyright 1990 by OA Papa
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands
INHOUDSOPGA VE
VOORWOORD
1 INLEIDING. • . . . . . . . . . .. 1
1.1 Achtergronden van het onderzoek .. . . . .. 1
1.2 Probleemstelling van het onderzoek . . . . . . .. 2
1.3 De onderzoeksopzet ... . . . ... 3
1.4 Opbouw van het rapport . . . .. 4
2 COMMERCIELE VERHUURDERS: DEFINIERING EN AFBAKENING . . . • . . . • . . . 5
2.1 Inleiding . . . .. 5
2.2 Definiëring van het begrip commerciële verhuurder . . . 5
2.3 Begripsbepaling van de verhuurders binnen de commerciële huursector . . . ... ... 6
2.3.1 De institutionele beleggers . . . 7
2.3.2 De overige professionele beleggers ... ... 10
2.3.3 De particuliere personen . . . 13
2.4 De ontwikkeling van de commerciële huursector na de Tweede Wereldoorlog . . . . . . 14
2.5 Enkele kenmerken van het woningbezit van de commerciële verhuurders anno 1985 .... . . ... ... 18
2.6 Slotbeschouwing . . . ... . . . 24
3 DE NOTA VOLKSHUISVESTING IN DE JAREN NEGENTIG EN DE COMMERCIELE HUURSECTOR . . . 25
3.1 Inleiding . . . ... . . 25
3.2 Wijzigingen in het ordeningsperspectief . . . 25
3.3 Wijzigingen in het sturingsperspectief . . . 26
3.4 De concrete wijzigingen ten opzichte van het beleid in de jaren tachtig ... ... ... .... .. .... ... 28
3.4.1 Wijzigingen in financiële instrumenten . . . 28
3.4.2 Wijzigingen in wetgeving ... .... .... . . 35
3.5 De gewijzigde rol van gemeenten en provincies . . . 37
3.7 Slotbeschouwing ... ... . . . 41
4 VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN INVESTERINGEN IN DE COMMERCIELE HUURSECTOR • . • • . . . • . . . 43
4.1 Inleiding . . . ... . . 43
4.2 De nieuwbouw van huurwoningen . . . ... 43
4.2.1 De relatie met het overheidsbeleid in het verleden . . . 43
4.2.2 De nieuwbouw van huurwoningen in de toekomst . . . 46
4.3 Het groot-onderhoud en de verbetering van huurwoningen .... 54
4.3.1 De relatie met het overheidsbeleid in het verleden . . . 54
4.3.2 De verbetering van huurwoningen in de toekomst . . . 57
4.4 Slotbeschouwing . . . ... . . . 62
5 VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN DESINVESTERINGEN IN DE COMMERCIELE HUURSECTOR . . . 65
5.1 Inleiding . . . ... . . . .. 65
5.2 Enige theoretische notities . . . .. .. 65
5.3 Het desinvesteringsgedrag in de praktijk naar type eigenaar .. .. . . ; .... ... ... ... .. 67
5.3.1 Desinvesteren door institutionele beleggers ... .. . . 68
5.3.2 Desinvesteren door overige professionele beleggers ... 71
5.3.3 Desinvesteren door particuliere personen .. . . .. . . 72
5.4 De invloed van wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid ... 73
5.5 Slotbeschouwing . . . 75
6 VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN DE EXPLOITATIE VAN WONINGEN IN DE COMMERCIELE HUURSECTOR . . . 77
6.1 Inleiding . . . 77
6.2 Portfolio-management . . . 77
6.2.1 Een theoretisch kader . . . 78
6.2.2 De praktijk . . . 79
6.3 De opzet van de exploitatierekening ... .. . . 81
6.4 Volkshuisvestingsbeleid en de woningexploitatie ... .. ... 85
6.5 Slotbeschouwing ... .... ... . . . .... 86
7 EEN KWANTITATIEVE TOEKOMSTVERKENNING . . . 89
7.1 Inleiding ... .. . . 89
7.2 Een basisscenario voor de jaren negentig . . . .... 90
7.3 Twee varianten op het basisscenario . . . ... 96
7.3.1 Variant 1 . . . ... . . ... 96
7.3.2 Variant 2 ... .... ... . . . ... 98
7.4 Het basisscenario en de twee varianten op een rij ... 99
7.5 De effecten voor de financiële exploitatie in de jaren negentig . . . . . . 101
8 SAMENVATTING EN CONCLUSIES ••.•..•....•...•••••. 105
8.1 Inleiding ... ... ... .... 105
8.2 Conclusies met betrekking tot de investeringen ... 105
8.3 Conclusies met betrekking tot de desinvesteringen ... 108
8.4 Conclusies met betrekking tot het exploitatieresultaat ... . . 110
8.5 De toekomst van de commerciële huursector ... 111
BIJLAGE 1 ANALYSE VAN HET AANTAL GEREEDGEKOMEN VRIJE-SECTOR-HUURWONINGEN •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 113 BIJLAGE 2 HET BELEIDSMODEL COMMERCIELE HUURSECTOR •••••.•••••• 125 LITERATUURLIJST •••••••..••••••••••••••••••.•••••.•••••• 131
VOORWOORD
Het voorliggende rapport is tot stand gekomen binnen het twee-JarIg onder-zoeksproject 'Beleidsmodel commerciële huursector' . Het project is in het kader van de nadoctorale beroepsopleiding "Technische Bestuurskunde/Ontwerp-, plannings- en beheertechnieken voor bouwen en gebouwde omgeving", verricht in opdracht van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM).
Het doel van dit project is tweeledig van aard. Allereerst dient het nader inzicht te geven in de kwalitatieve aspecten van de commerciële huursector, zoals de structuur en opbouw van deze sector en het gedrag dat exploitanten in deze sector vertonen met betrekking tot exploitatie, (des)investeringen en exploitatie. Naast dit kwalitatief getinte onderzoek, is het doel tevens om een aantal relevant geachte beleidsvariabelen te kwantificeren, zoals aantallen woningen, omvang van de te ontvangen huursommen, investeringsuitgaven, e.d. Daarbij is niet alleen de huidige situatie van belang, maar ook inzichten in mogelijke toekomstige ontwikkelingen in deze sector. Om aan deze tweede doelstelling inhoud te kunnen geven, is binnen het project tevens een rekenmodel ontwik-keld, het zogenaamde 'Beleidsmodel commerciële huursector', waarmee op macro-niveau de exploitatierekening en de investeringen en desinvesteringen binnen de commerciële huursector kunnen worden geprognotiseerd met behulp van scenario-analyse. Over de opzet van het model zal een zelfstandige publica-tie verschijnen.
ç
Dit rapport is opgezet als beleidsstudie. Het geeft inzicht in het gedrag van de\ commerciële verhuurders in een veranderend volkshuisvestingsbeleid. Daarbij
'heeft de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig als kader gediend.
L
Bij de totstandkoming van het project zijn diverse personen betrokken geweest. Van de zijde van het OTB zijn dat drs J.B.S. Conijn en prof dr ir H. Priemus. Drs N. Boxhoorn is als vertegenwoordiger van het ministerie van VROM bij het onderzoek betrokken geweest. De auteur dankt hen voor hun commentaar en ideeën tijdens de uitvoering van het onderzoek.
Een woord van dank gaat ook uit naar mw. S.C. Kaaks, die het ontwerp van het Beleidsmodel van kritisch commentaar heeft voorzien en die tevens het
pro-grammeerWerk van het model alsmede het bewerken van de gebruikte invoerbe-standen heeft uitgevoerd.
Oscar Papa Delft, zomer 1990
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING
1.1 Achtergronden van het onderzoek
Van oudsher heeft de commerciële verhuur van woningen een plaats binnen de volkshuisvesting. Onder deze noemer worden alle verhuurders bijeen genomen die niet behoren tot de categorie sociale verhuurders. De relatieve betekenis van deze commerciële verhuur is na de Tweede Wereldoorlog steeds verder terugge-lopen. Het aandeel in de totale woningvoorraad daalde van circa 60% direct na de Tweede Wereldoorlog (Van der Schaar, 1979, p.20), tot 13% ultimo 1985 (WBO 1985/1986). Ondanks deze verminderde betekenis, wordt in de "Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig" door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) een blijvende plaats voor de commerciële verhuur in de Nederlandse volkshuisvesting gezien (Ministerie van VROM, 1989, p. 124). Het mobiliseren van particulier kapitaal en ondernemer-schap wordt hiervoor als belangrijk argument genoemd. Op deze wijze wordt mede bijgedragen tot het behoud van een schakering aan opdrachtgevers binnen de huursector. Blijkens de Nota wordt vooral het aanbod van duurdere huurwo-ningen als belangrijke bijdrage van deze sector beschouwd (MVROM, 1989, p. 124), mede "ten behoeve van doorstroming en huisvesting van een groep vrij mobiele huishoudens met een goed inkomen, die aan huur de voorkeur geven boven koop".
Onderzoek naar de structuur van de commerciële huursector en de functie die deze sector vervult binnen de Nederlandse woningvoorraad is hiermee zeer gewenst. Voor een gerichte beleidsformulering (of het juist achterwege laten hiervan) op het vlak van investeringen en desinvesteringen, de financiële exploitatie en de toekomstige functie binnen de volkshuisvesting, is nader inzicht in de structuur en opbouw van de commerciële huursector, nu en in de toe-komst, nodig. Er is echter tot op heden maar weinig onderzoek op dit terrein verricht. Een eerste aanzet is in de tweede helft van de jaren zeventig gegeven door Van der Schaar (1976 en 1979). Deze studies vormden tot het begin van het onderzoek van de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwsubsidies in 1987 vrijwel het enige werk waarop teruggevallen kon worden. De beperking van deze studies is echter dat het inmiddels gedateerde gegevens bevat en dat ze
overwe-gend beschrijvend van aard zijn. Het maken van een nieuwe studie, voortbordu-rend op het onderzoek 'De rol van institutionele beleggers op de Nederlandse woningmarkt' (Corujn en Papa, 1988) dat in het kader van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies is verricht, is daarom het uitgangspunt voor dit rapport.
r
Het doel ervan is om, op basis van de voorgenomen wijzigingen in het over-)~heidsbeleid zoals onder andere geformuleerd in de Nota Volkshuisvesting in dejaren negentig, mogelijke toekomstontwikkelingen in de commerciële huursector .te schetsen.
1.2 Probleemstelling van het onderzoek
Het volkshuisvestingsbeleid zal in de jaren negentig ingrijpend veranderen. Na een lange na-oorlogse periode van intensieve overheidsbemoeienis met de sector volkshuisvesting, markeert de overgang naar de jaren negentig het begin van een volkshuisvestingsbeleid waarbij de rol van de overheid steeds meer terughou-dend zal zijn. In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig wordt hieraan inhoud gegeven met de begrippen 'ordenin ' en 'sturing' (MVROM, 1989, p .
... _--_.
~---=--106). De ordening betreft de verdeling van risico's, bevoegdheden en verant-woordelijkheden over de betrokken partijen, zoals de verschillende overheidsni-veaus en de verschillende marktpartijen (verhuurders, financiers). Voor de toekomst ziet de rijksoverheid bij de ordening van beleid voor zichzelf een meer terughoudende rol weggelegd. Uitgangspunt bij het ordenen van de volkshuisves-tingssector is de gedachte dat de zorg voor een goede huisvesting in eerste aanleg tot de eigen verantwoordelijkheden van bewoners en marktpartijen behoort. De overheid ziet daar voor haar de taak om voldoende ruimte bieden. De sturing betreft de daadwerkelijke beïnvloeding van de woningvoorziening. Dit vindt grotendeels plaats via een financieel instrumentarium van subsidies en garanties. In de toekomst zal de overheid haar sturingsinstrumenten in versterk-te maversterk-te richversterk-ten op het tot stand laversterk-ten komen van een aanvaardbare huisvesting van lagere-inkomensgroepen en van bijzondere aandachtsgroepen. Bij het beheer van de woningvoorraad zal het particuliere initiatief, zowel die op non-profit als op commerciële basis, meer ruimte krijgen.Deze veranderende optiek van het volkshuisvestingsbeleid betekent voor alle bij de aanbodzijde van de volkshuisvesting betrokken partijen, zoals gemeenten, verhuurders en bouwers, wijzigingen in de rol die de overheid speelt bij de toekomstige uitoefening van hun taak. In deze studie zullen deze wijzigingen worden beschouwd in relatie tot de categorie commerciële verhuurders. Zo zullen de risico's van de woningexploitatie in de commerciële huursector, meer nog dan in het verleden, voor rekening dienen te komen van de verhuurder zelf, doordat subsidiëring van nieuwe woningen slechts beperkt zal zijn. Eventuele subsidies zullen steeds meer een stimuleringskarakter krijgen: kortlopende en eenmalige premies.
hebben op de investeringen, de desinvesteringen en de resultaten van de financiële exploitatie in de commerciële huursector. Een dergelijke vraag kan alleen dan beantwoord worden, indien inzicht bestaat in het gedrag van com-merciële verhuurders met betrekking tot deze thema's. Omdat hierover weinig bekend is, zal ook hieraan in deze studie uitvoerig aandacht worden besteed.
In deze studie staan de volgende onderzoeksvragen centraal:
ft-
J
''Welk gedrag vertonen commerciële verhuurders met betrekking tot het investeren, desinvesteren en exploiteren in respectievelijk van hun woningbezit?"\ ''Welke effecten zullen de (voorgenomen) wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid :IJ
I
in de jaren negentig hebben op de investeringen, desinvesteringen en de financiële) uitkomst van de woningexploitatie binnen de commerciële huursector ?"
Bij de beantwoording van de eerste onderzoeksvraag is het van belang binnen de sector een nader onderscheid te maken naar type exploitant, zoals institutio-nele belegger en particuliere persoon. De tweede onderzoeksvraag zal zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin worden beantwoord.
1.3 De onderzoeksopzet
ç
Bij de beantwoording van de onderzoeksvragen is allereerst een literatuurstudie ( verricht omtrent de plaats van de woningexploitatie binnen de centrale functie van de onderscheiden woningexploitanten en het gedrag met betrekking tot de , woningexploitatie dat hieruit voortvloeit. Omdat hierover slechts in beperkte mate literatuur voorhanden bleek te zijn, is ter aanvulling hierop een interview-ronde gehouden. De gesprekken zijn uitgevoerd in de periode september tot en met oktober 1989 en betreffen vijf institutionele beleggers, waarvan drie pensioenfondsen en twee verzekeringsmaatschappijen, twee overige professionele beleggers, waarvan een projectontwikkelaar jbeheermaatschappij en een bouwon-derneming annex exploitatiemaatschappij, en één makelaar-beheerder. Met de makelaar-beheerder is gesproken over het beleid en gedrag van de verhuur-derscategorie 'particuliere personen'. Het beoogde doel van deze gesprekken is verkennend van aard. De resultaten dienen als indicatief te worden opgevat; er is geen voor de hele sector representatief beeld nagestreefd.De geïnterviewde institutionele beleggers kunnen nader worden verdeeld in twee pensioenfondsen en een verzekeringsmaatschappij met een groot woningbezit (meer dan 10.000 woningen) en een pensioenfonds en een verzekeringsmaat-schappij met een middelgroot woningbezit (1000 tot 5000 woningen). Tezamen hadden deze institutionele beleggers in 1986 een woningbezit van ruim honderd-duizend woningen, hetgeen 42% van het totale woningbezit van institutionele beleggers in dat jaar betreft. De geïnterviewde overige professionele beleggers hebben, binnen deze categorie verhuurders, een redelijk groot woningbezit,
namelijk beide circa 500 à 600 woningen.
De gesprekken zijn, afhankelijk van de grootte van de organisatie, gevoerd met hoofden beheer onroerend goed en/ of directeuren vastgoed- c.q. woningbeleg-gingen. De makelaar-beheerder, tenslotte, heeft circa 7500 huurwoningen in beheer van zowel institutionele beleggers (de hoofdmoot), als van particuliere personen.
Tot slot is ter beantwoording van de probleemstelling mede gebruik gemaakt van het in het kader van deze studie ontwikkelde 'Beleidsmodel commerciële huursector'. Hiermee is de kwantitatieve invulling van toekomstige ontwik-kelingen geschetst.
1.4 Opbouw van het rapport
In hoofdstuk 2 zal een afbakening worden gegeven van de commerciële huursec-tor, alsmede een beschrijving van de verschillen in typering van verhuurders, hun doelstelling met het woningbeheer en de kenmerken van hun woningbezit en de bewoners ervan.
Vervolgens zal in hoofdstuk 3 worden uiteengezet, welke concrete wijzigingen in het ordenings-en sturingsperspectief voor de commerciële huursector op grond van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig zijn te verwachten.
In de hoofdstukken 4 tot en met 5 zullen achtereenvolgens meer in detail de effecten van de voorgenomen wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid op het gedrag van de commerciële verhuurders worden beschouwd. Daarbij wordt een uitsplitsing gemaakt naar de wijzigingen die van invloed zijn op het investerings-gedrag (hoofdstuk 4), op het desinvesteringsinvesterings-gedrag (hoofdstuk 5) en op het gedrag tijdens de exploitatie (hoofdstuk 6). De beschouwingen in deze hoofd-stukken zijn overwegend kwalitatief getint. In hoofdstuk 7 wordt een kwantitatie-ve toekomstkwantitatie-verkenning gepresenteerd. Met behulp van een aantal verschillende toekomstscenario's zijn hiervoor berekeningen gemaakt met het 'Beleidsmodel commerciële huursector' . Het rapport wordt afgesloten met hoofdstuk 8, waarin naast een samenvatting tevens de conclusies zijn opgenomen.
2
COMMERCIELE VERHUURDERS: DEFINIERING
EN AFBAKENING
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het begrip commerciële huursector gedefinieerd. Dit is nodig, omdat in de literatuur niet altijd een eenduidige inhoud aan dit begrip is gegeven. Tevens wordt een nadere onderscheiding naar type verhuurder binnen de commerciële huursector gegeven. Daarbij komen ook de doelstelling(en) die de commerciële verhuurders nastreven met de exploitatie van huurwoningen aan de orde. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een beschrijving van enkele kenmerken van het woningbezit van commerciële verhuurders, alsmede van de bewoners van deze woningen.
2.2 Definiëring van het begrip commerciële verhuurder
Bij het indelen van de huurwoningvoorraad in sectoren kunnen verschillende invalshoeken als uitgangspunt worden genomen. Men kan als invalshoek het type verhuurder kiezen, maar ook de (financieringscategorie van de) woning. In deze studie wordt gekozen voor een indeling van de huursector naar type verhuurder. Dit wordt gedaan omdat per type verhuurder verschillen kunnen worden verondersteld met betrekking tot het investerings-, desinvesterings- en het exploitatiegedrag. Naar type verhuurder bezien, is een breed scala van instel-lingen werkzaam in de huursector. Onderscheiden kunnen worden: woningcor-poraties (zijnde toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet), gemeente-lijke woningbedrijven, niet-winstbeogende instellingen niet zijnde toegelaten instellingen, institutionele beleggers, overige professioneel opererende beleggers, en particuliere personen. Een dergelijke veelsoortige opsomming noopt tot een nadere samenvoeging tot min of meer homogene sectoren. De drie eerstge-noemde categorieën verhuurders worden veelal samengenomen onder de noemer 'non-profitverhuurders'. De overige verhuurders worden vervolgens vaak de 'particuliere verhuurders' genoemd. Deze naamsaanduidingen dekken echter niet goed de lading. Woningcorporaties en stichtingen voor bejaardenhuisvesting, betreffen immers ook particuliere instellingen. Bovendien is de term non-profit
misleidend, omdat het suggereert dat deze instellingen geen winst (mogen) maken. Dit is echter wel degelijk het geval. Voor hen gelden wel beperkingen ten aanzien van de bestemming van eventuele winsten.
'\ Het is daarom wezenlijker een onderscheid naar type verhuurder te maken aan de hand van de primaire doelstellingen van de organisatie. Deze doelstellingen
I
kunnen op het terrein van de volkshuisvesting liggen of daarbuiten. In figuur 2.1 is dit weergegeven. De doelstellingen van de organisatie bepalen in belangrijke mate het gedrag ten aanzien van de woningexploitatie. De verhuurders waarvan de doelstellingen primair binnen de volkshuisvesting liggen, worden in dit onder-zoek verder samengenomen onder de noemer sociale verhuurders. Naast deze sociale verhuurders blijven dan tenslotte de commerciële verhuurders over. Deze verhuurders hebben hun doelstellingen van het woningbeheer niet primair binnen de volkshuisvesting liggen. Eén van de doelstellingen van hetwoningbe-,heer, is voor hen het genereren van een aantrekkelijk rendement. De uit de
llwoningexploitatie voortvloeiende cash-flow wordt uiteindelijk elders aangewend.
Figuur 2.1 De verdeling van verhuurders naar doelstelling
Primaire doelstelling van de woningexploitatie: - op het terrein van de volkshuisvesting:
· woningcorporaties;
· gemeentelijke woningbedrijven; · stichtingen voor bejaarden- en
studenten-huisvesting e.d.
- buiten het terrein van de volkshuisvesting: · institutionele beleggers;
· overige professionele beleggers · particuliere personen
}
sociale verhuurders commerciële 1, verhuurders \2.3 Begripsbepaling van de verhuurders binnen de commerciële huursector
In het voorgaande is het begrip commerciële huursector onderscheiden van het begrip sociale huursector. Een nader onderscheid binnen de commerciële huursector is eveneens van belang. De commerciële huursector kent een grotere schakering aan typen verhuurders dan de sociale huursector. In deze sector is minder dan in de sociale huursector sprake van homogene categorieën. Veelal wordt, als over de commerciële huursector wordt gesproken, een onderscheid gehanteerd tussen particuliere instellingen of beleggers en particuliere personen. Het begrip beleggers omvat echter een breed scala aan groepen van bedrijven en van organisaties, met ieder verschillende doelstellingen om huurwoningen in bezit te hebben. Dit betekent dat een nadere nuancering binnen het begrip
beleggers vereist is. In dit rapport wordt daarom het begrip beleggers nader verdeeld in institutionele beleggers en overige professionele beleggers. Voor het apart onderscheiden van institutionele beleggers is gekozen, omdat het een categorie van instellingen betreft met eenzelfde doelstelling voor wat betreft het in eigendom hebben van huurwoningen en om de reden dat het in de na-oorlogse periode de belangrijkste opdrachtgevers in de nieuwbouw zijn geweest binnen de commerciële huursector. De resterende instellingen omvatten qua doelstellingen van het woningbezit een veel diverser beeld. In de komende paragrafen zal dit nader worden toegelicht.
Aldus ontstaat een driedeling van typen verhuurders binnen de commerciële huursector, te weten de institutionele beleggers, de overige professionele beleggers en de particuliere personen. Binnen de geschetste driedeling zijn nadere verfijningen mogelijk. Deze komen in de nuvolgende paragrafen aan de orde.
2.3.1 De institutionele beleggers
Institutionele beleggers kunnen worden gedefinieerd als financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschik-king verkrijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht (C.B.S., 1986). Op grond van deze definitie rekent het Centraal Bureau voor de Statistiek de volgende groepen instellingen tot de institutionele beleggers: 1. pensioenfondsen; 2. verzekeringsmaatschappijen; 3. sociale fondsen; 4. spaarbanken en girodiensten; 5. beleggingsinstellingen.
Deze instellingen kunnen als volgt kort worden getypeerd (zie Conijn en Papa, 1988, p.9 e.v.).
Pensioenfondsen
Pensioenfondsen beheren voor een belangrijk deel de gelden die voor de aanvullende pensioenvoorziening jaarlijks door de werkenden via premiebetaling worden gereserveerd. Via een (eigen) pensioenfonds of via een directe verzeke-ring met een levensverzekeraar, vindt op deze wijze voor de werknemer een pensioenopbouw plaats, gebaseerd op de hoogte van het salaris.
Binnen de groep pensioenfondsen kan een nader onderscheid worden gemaakt naar:
a. bedrijfspensioenfondsen; b. ondernemingspensioenfondsen; c. overige pensioenfondsen.
ad a. Bedrijfspensioenfondsen zijn bedrijfstakgewijze georganiseerde fondsen, die hun werking over verscheidene ondernemingen uitstrekken. In 1985 waren er 79 bedrijfspensioenfondsen werkzaam.
onderneming. In 1985 waren er in Nederland 1.053 van actief.
ad c. Onder de noemer overige pensioenfondsen worden de negen beroepspen-sioenfondsen bijeengenomen, alsmede het Algemeen Burgerlijk Pensioen-fonds (ABP), het Fonds voorheffing pensioenverzekering, het Spoorweg-pensioenfonds en een aantal kleinere overheidsfondsen.. Het ABP is hiervan het belangrijkste fonds.
Verzekeringsmaatschappijen
Onder deze noemer kan een onderscheid worden gemàakt naar schadeverzeke-ringsmaatschappijen, levensverzekeschadeverzeke-ringsmaatschappijen, spaarkas ondernemingen en begrafenisondernemingen. Het gemaakte onderscheid betreft het produkt dat wordt aangeboden. Een dergelijk onderscheid is van belang, omdat het produkt ook bepaalt op welke wijze de verkregen premies dienen te worden belegd. Zo
betreffen levensverzekeringen voor het merendeel contracten met een lange looptijd, zodat de hiervoor binnenkomende premies ook op lange termijn kunnen worden belegd. Schadeverzekeringen hebben daarentegen veelal een korte contractsperiode, hetgeen een ander beleggingsbeleid vergt. Vooral de grote verzekeringsmaatschappijen hebben echter de verschillende activiteiten ondergebracht in dezelfde holding of moedermaatschappij, waarbij het beleggen van de premie-inkomsten centraal plaatsvindt en het gehanteerde onderscheid dus minder van belang is. Van de genoemde verzekeringsmaatschappijen zijn naar omvang van het vermogen de levensverzekeringsmaatschappijen het belang-rijkst.
Sociale fondsen
De sociale fondsen zijn belast met het financiële beheer van de sociale verzeke-ringen. Deze voorzien in het behoud van inkomsten in geval van arbeidsonge-schiktheid, werkloosheid, ouderdom en ziekte, alsmede ter verzekering van uitkeringen aan weduwen en wezen. In de vooroorlogse jaren werden deze voorzieningen gefinancierd via een kapitaaldekkingsstelsel. Dit leidde tot de vorming van aanzienlijke reserves bij deze fondsen. Na de Tweede Wereldoorlog werd het sociale zekerheidsstelsel in Nederland vormgegeven. Voor de financie-ring van de sociale verzekefinancie-ringen werd overgegaan op een omslagstelsel, waarin de uitgaven worden bekostigd uit de lopende premie-inkomsten. Het karakter van de sociale fondsen verschoof daardoor steeds meer in de richting van vereveningskassen. Hierbij ontstonden desalniettemin aanzienlijke, bij de wet voorgeschreven reserves.
Spaarbanken en girodiensten
Spaarbanken zijn financiële instellingen die als hoofdfunctie het bieden van diverse spaarfaciliteiten hebben. Kenmerken hiervan zijn de gemakkelijke opeisbaarheid van de tegoeden, alsmede de afwezigheid van hoofdsom- en kwaliteitsrisico's in combinatie met een vaststaande, relatief lage rentevergoe-ding. Door de scherpe concurrentie die met de algemene banken is ontstaan om de spaargelden van de 'kleine' spaarders, zijn spaarbanken overgegaan tot het
aanbieden van een breder scala van spaarmogelijkheden met langere looptijden in combinatie met hogere rentevergoedingen. Dergelijke spaarvormen maken het voor de spaarbanken ook mogelijk om een groter deel van het vermogen op langere termijn te beleggen. Door de gemakkelijke opeisbaarheid van de tegoeden is namelijk een regelmatige opeenvolging van spaarders nodig, zodat een vaste kern van te beleggen middelen ontstaat. Hoe langer de contractuele verplichtingen worden vastgelegd, des te minder makkelijk de directe opeisbaar-heid van het tegoed en des te groter daarmee de vaste kern van te beleggen middelen wordt.
De girodiensten zijn door de overheid opgerichte financiële instellingen met als doel het betalingsverkeer door middel van overschrijvingen te bevorderen. Daarnaast zijn zij ook actief op het terrein van het sparen, het zogenaamde girosparen. De op dit terrein actieve instellingen zijn inmiddels opgegaan in de Postbank, die is losgemaakt van de overheid en nu als zelfstandig particulier bedrijf functioneert.
Beleggingsinstellingen
Onder beleggingsinstelling wordt verstaan 'een instituut, al dan niet met eigen rechtspersoonlijkheid, dat zich heeft toegelegd op het beleggen van gelden in vermogenswaarden ten behoeve van een collectief van beleggers, waarbij in het algemeen wordt gestreefd naar vermindering van risico door spreiding van de beleggingen' (CBS, 1987, p.8). Het zijn daarmee financiële instellingen die hun activa verwerven op secundaire markten, voornamelijk die van aandelen, waartegenover zij eigen aandelen of participaties uitgeven. Door deze werkwijze nemen zij de selectieproblematiek van de afzonderlijke belegger over, die geen tijd, gelegenheid of kennis heeft om in eigen beheer een beleggingsportefeuille samen te stellen. Doordat voor een collectief van beleggers wordt opgetreden, beschikt de beleggingsinstelling over een relatief groot vermogen.
Beleggingsinstellingen kunnen op verschillende wijze worden onderscheiden (Wei sz en Van Wettum, 1988, p. 20). In dit kader is het onderscheid naar de aard van de beleggingen van belang. Volgens dit criterium kunnen beleggingsin-stellingen worden ingedeeld in inbeleggingsin-stellingen die uitsluitend in financiële waarden beleggen en instellingen die uitsluitend in onroerend goed beleggen. Deze laatstgenoemde instellingen betreft de zogenaamde vastgoedfondsen.
Vanuit de vastgoedbeleggingen gezien, kan vervolgens een onderscheid worden gemaakt tussen algemene en gespecialiseerde fondsen. De eerstgenoemde groep fondsen behelst instellingen die statutair geen restricties hebben met betrekking tot de beleggingsmedia. De gespecialiseerde fondsen kennen wel een restrictie, die, toegespitst op vastgoedfondsen, kan worden onderscheiden in een geografi-sche specialisatie, een valutaire specialisatie en een objectspecialisatie (wonin-gen, kantoren, etc.). In de praktijk worden vaak enkele specialisaties in combina-tie aangetroffen (Weisz en Van Wetturn, 1988, p. 21).
Institutionele beleggers en de woning als belegging
vermo-gen naar voren. Om dit beheer in financieel-economische zin op een goede wijze te laten verlopen, wordt dat vermogen belegd. De institutionele beleggers hebben verschillende mogelijkheden bij de keuze van het beleggingsobject. Een onderverdeling kan als volgt worden gegeven:
a. Vastrentende waarden. Dit zijn beleggingen met een nominaal rendement, dat gedurende een vaste looptijd kan worden verkregen. Voorbeelden betreffen obligatieleningen, leningen aan woningcorporaties, e.d.
b. Zakelijke waarden. Dit betreft de beleggingen in aandelen en onroerend goed.
Beleggingen in onroerend goed kunnen verschillende objecten omvatten. Een gebruikelijk onderscheid wordt gemaakt tussen woningen, landelijke eigendom-men (grond), kantoorgebouwen, bedrijfspanden, winkels en recreatieparken. Voor iedere sector gelden specifieke problemen en verschillen in aanpak en rendement. Een veel gehanteerde aggregatie is de volgende: woningen, grond en commercieel onroerend goed. Deze laatstgenoemde categorie omvat kantoren,
bedrijfspanden, winkels en recreatieparken.
Het bezit van huurwoningen is voor institutionele beleggers dus één van de alternatieve beleggingsmogelijkheden, naast overig onroerend goed, aandelen, onderhandse leningen, staatsobligaties en hypotheken. De pensioenfondsen en de levensverzekeringsmaatschappijen vormen de belangrijkste eigenaren van huurwoningen. De overige categorieën institutionele beleggers hebben slechts een klein woningbezit of in het geheel geen woningbezit (meer). In de afgelopen jaren zijn juist deze instellingen ertoe overgegaan het woningbezit te verkleinen of geheel af te stoten.
2.3.2 De overige professionele beleggers
Naast de institutionele beleggers zijn er binnen de commerciële huursector ook andere professionele organisaties die zich met de verhuur van woningen bezighouden. Daarbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen organisaties die een lange termijn doelstelling met de exploitatie beogen en organisaties die een korte termijn doelstelling met de exploitatie beogen. Tot de laatste catego-rie verhuurders kan men ondermeer de 'handelaren' rekenen. Zij fungeren vaak als tijdelijk verhuurder tot het moment dat verkoop op de koopmarkt mogelijk is. Deze categorie verhuurders zal hier verder niet besproken worden.
Tot de categorie overige professionele beleggers rekenen . we derhalve de organisaties die de woningexploitatie op langere termijn voeren. Ook de organisaties die een combinatie van een lange termijn doelstelling en andere motieven nastreven (zie Adrianow en Ooms, 1988), zijn hier tot de overige professionele beleggers gerekend. In concreto gaat het dan om de volgende bedrijven:
- projectontwikkelingsmaatschappijen; - bouwondernemingen;
- exploitatiemaatschappijen; - bedrijven.
Een eenduidige definitie is moeilijk te geven voor een dergelijke heterogeen samengestelde groep instellingen. Vaak is er ook sprake van ingewikkelde relatienetwerken en concernverhoudingen tussen bouwondernemingen, make-laars, exploitatiemaatschappijen en ook institutionele beleggers (zie bijvoorbeeld RIGO, 1987, bijlage 2). Wel is het mogelijk van iedere groep instellingen een functiebepaling te geven.
Projectontwikkelingsmaatschappijen
Projectontwikkelingsmaatschappijen zijn ondernemingen die voor eigen rISICO bouwprojecten ontwikkelen en realiseren. Projectontwikkelingsmaatschappijen zijn veelal voortgekomen uit bestaande bouwbedrijven en/ of financiële instellin-gen. Uit een door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) uitgevoerd onderzoek blijkt, dat de oprichting van deze maatschappijen samen-valt met twee perioden van stagnatie in de investeringen in bouwwerken (Dreimuller, 1980). Deze perioden concentreren zich rond 1960 en, in grotere mate, rond 1970. Door het inkrimpen van hun specifieke markt kregen bouwbe-drijven afzetproblemen. Om discontinuïteit en leegloop te voorkomen, gingen bouwbedrijven ertoe over om in eigen beheer bouwprojecten te ontwikkelen en kant en klaar op de bouwmarkt aan te bieden. Door deze handelwijze worden de verschillende procesfuncties die het bouwproces kent, samengevoegd in één organisatie. Marktverkenning, ontwerp, grondverwerving, financiering en verkoop (of belegging) bevinden zich in één hand. Projectontwikkeling kan dan ook worden gedefinieerd als 'het door een organisatie opsporen van een behoefte aan bouwprodukten en het vervolgens voor eigen rekening en risico nemen en handhaven van initiatieven tot een bouwproces in enge zin' (Dreimuller, 1980, p. 36). Het belangrijkste verschil met andere opdrachtgevers is, dat deze uitgaan van hun eigen behoefte aan bouwprodukten, terwijl projectontwikkelaars deze behoefte aan gebouwen juist bij derden moet zoeken.
De projectontwikkelaars realiseren projecten op verschillende segmenten van de bouwmarkt, zoals kantoren, winkels, woningen en zogenaamde "gemengde' projecten. In de sector woningen betreft het vooral het ontwikkelen van koopwo-ningen. De belangrijkste projectontwikkelaars op dit terrein waren in 1986 onder andere het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, Wilma Vastgoed, Eurowonin-gen, Mabon, Amstelland Vastgoed, Bemog Projectontwikkeling, Stienstra projectontwikkeling en Slokker Vastgoed Ontwikkelingsmaatschappij (Koenders, 1987). De top-20 van projectontwikkelaars realiseerden in 1986 in totaal 14.455 nieuwe koopwoningen, hetgeen overeenkwam met een marktaandeel van 29% (Koenders, 1987).
Uit het voorgaande zal duidelijk zijn dat het zelf exploiteren van huurwoningen
\1 voor het merendeel van deze organisaties geen doelopzichzelf is. Uit een
onderzoek van Adrianow en Ooms (1988), blijkt dat voor meer dan de helft van de onderzochte projectontwikkelaars (en bouwondernemingen) het bezit van de huurwoningen een gevolg is van bijkomende activiteiten. Het niet kunnen verkopen van gereedgekomen koopwoningen, is hiervan het bekendste
voor-beeld. Deze koopwoningen werden omgezet in huurwoningen. Hiervan was vooral sprake aan het eind van de jaren zeventig, toen door economische stagnatie de vraag naar koopwoningen sterk terugliep. De vereniging van de projectontwikkelingsmaatschappijen in Nederland, NEPROM, signaleerde bijvoorbeeld in 1980 17.500 nieuwe nog niet verkochte of nog in aanbouw zijnde koopwoningen (Bentvelsen et al, 1988). Het rijk bood via een tijdelijke regeling de mogelijkheid onverkoopbare koopwoningen om te zetten in huurwoningen, die op basis van de dynamische kostprijsmethode worden gesubsidieerd.
Ondanks dat de verwerving van de huurwoningen voor exploitatie niet beoogd was, komt het voor dat projectontwikkelaars (en bouwondernemingen) deze woningen toch voor een (middel)lange periode in portefeuille houden (Adria-now en Ooms, 1988, p.186).
Bouwondememingen
Naast de projectontwikkelaars zijn er ook bouwbedrijven die voor eigen rekening en risico bouwprojecten ontwikkelen en realiseren. Kenmerkend verschil met de projectontwikkelaars, is dat het moederbouwbedrijf de totale produktie van de ontwikkelingsafdeling realiseert. De projectontwikkeling maakt deel uit van dezelfde organisatiestructuur en is veelal gevestigd op hetzelfde adres als het bouwbedrijf. De doelstelling van deze categorie bedrijven is het bouwen op zich. In het verlengde van deze doelstelling liggen aspecten als
continuïteit, groeiverwachtingen en winstmogelijkheden. De bouwonderneming die zelf ook bouwprojecten ontwikkelt, vormt onmiskenbaar een schakel in de werkzaamheden van het bouwbedrijf.
Bouwondernemingen zijn, in tegenstelling tot de projectontwikkelaars, hoofdza-kelijk actief op de woningbouwmarkt (Dreimuller, 1980, p.ll1). Vooral in de jaren zeventig zijn veel bouwbedrijven ertoe overgegaan om zelf woningbouw-projecten te starten. Het betrof hier voornamelijk koopwoningen. Het doel was om deze woningen als koopwoning op de markt aan te bieden, hetzij in eigen beheer, hetzij door projecten weer door te verkopen aan (institutionele) beleg-gers. In de gevallen dat de verkoop niet mogelijk bleek, werden de woningen in
eigen beheer gehouden en verhuurd.
Belangrijke initiatiefnemende (woning)bouwondernemingen waren in 1986 onder andere Wilma Bouw, Nevanco, Slokker, Moes, Intervam, BAM-Vermeulen, Ballast-Nedam en Nijhuis (Koenders, 1987). De top-20 van bouwondernemingen realiseerden in 1986 10.555 nieuwe koopwoningen voor eigen risico, hetgeen een marktaandeel van 21% betrof (Koenders, 1987).
Naast de doelstelling van continuiteit van het bouwbedrijf, wordt met name door kleinere bouwbedrijven een deel van het vermogen vastgelegd in onroerend goed. Dit kan worden ondergebracht in een aparte juridische eenheid. Dit onroerend goed dient dan voor de pensioenvoorziening van de directeur / eige-naar van het bedrijf en/of als financiële basis voor het bouwbedrijf bij financiële problemen of als onderpand voor aan te trekken leningen. Het in eigendom hebben van huurwoningen en/ of ander onroerend goed, kan tevens dienen als
"werkvoorraad". In tijden dat de opdrachtportefeuille wat minder vol is, kan dit worden gecompenseerd door middel van onderhoud en verbouw van deze objecten.
Exploitatiemaatschappijen
Exploitatiemaatschappijen kunnen zelfstandige instellingen zijn, of een onder-deel vormen van een groter concern als een institutionele belegger, projectont-wikkelaar of bouwonderneming. In het eerste geval wordt het in eigendom zijnde onroerend goed verworven op de secundaire markt. Deze secundaire markt is de markt voor bestaand 'onroerend goed. Woningen kunnen worden gekocht van bijvoorbeeld institutionele beleggers. De doelstelling van dit soort maatschappijen is veelal het op verwerven van een aantrekkelijke cash-flow en het op middellange termijn realiseren van een vermogenswinst bij verkoop. Dit laatste is mogelijk door het complex weer geheel door te verkopen aan een nieuwe exploitant, maar ook door bij het vrijkomen van een woning niet meer tot verhuur over te gaan en de woning te koop aan te bieden: de zogenaamde uitponding van het complex.
De tweede categorie exploitatiemaatschappijen vormen veelal de administratieve beheerders van woningen in eigendom van institutionele beleggers,
projectont-. wikkelaars en/ of bouwondernemingen. De doelstellingen van deze maatschappij-en zijn emaatschappij-en afgeleide van de doelstellingmaatschappij-en van het moederconcern.
Bedrijven
In de jaren zestig was het in verband met de schaarste op de arbeidsmarkt, gebruikelijk dat bij de werving van personeel tevens woonruimte door het bedrijf werd aangeboden aan de nieuwe medewerker. Bij grote bedrijven speelde het gelieerde ondernemingspensioenfonds vaak een rol in de woningvoorziening. Bedrijven konden echter ook zelf huurwoningen laten bouwen om deze aan werknemers te verhuren. De woningen konden worden ondergebracht in aparte stichtingen of b.v.'s. Tegenwoordig speelt dit nog maar een ondergeschikte rol. Meer en meer zijn bedrijven zich gaan richten op hun kerntaken, waarin voor de exploitatie van huurwoningen geen plaats is.
2.3.3 De particuliere personen
Onder particuliere personen worden natuurlijke personen verstaan. Deze categorie verhuurders beheert volgens het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 1985/1986 circa 400.000 huurwoningen, waarmee zij, naar aantal woningen bezien, de belangrijkste groep verhuurders binnen de commerciële huursector is. Zij zijn als verhuurder na de Tweede Wereldoorlog steeds minder belangrijk geworden als opdrachtgever van nieuwe huurwoningen.
Van deze heterogene groep verhuurders is maar betrekkelijk weinig bekend. Particuliere. personen waren vooral vóór de Tweede Wereldoorlog belangrijke opdrachtgevers in de woningbouw. Na de Tweede Wereldoorlog zijn zij een steeds minder grote rol gaan spelen in de woningbouw. Met name woningcorpo-raties en institutionele beleggers hebben als opdrachtgever van de bouw van
huurwoningen deze rol overgenomen. Als reden hiervoor worden ondermeer de huurprijsbeheersing na de Tweede Wereldoorlog genoemd, het realiseren van grote woningcomplexen, het gebrek aan financieringsmogelijkheden vlak na de oorlog, veranderingen op pensioengebied en het gronduitgiftebeleid van gemeen-ten, die veelal aan woningcorporaties en institutionele beleggers de voorkeur zouden geven (Van der Schaar, 1979, p. 21). In de volgende paragraaf wordt hier op teruggekomen.
~ Doelstelling van het woningbezit van particuliere personen is veelal de
pensioen-I
voorziening van de eigenaar. Dit speelt vooral een rol bij als zelfstandige werkzame personen. Uit het onderzoek van Adrianow en Ooms (1988), blijkt dat bijna tweederde van de onderzochte particuliere personen die woningen verhuren, de woning heeft verworven als belegging voor langer dan 10 jaar. Daarnaast volgt uit het onderzoek dat 18% van de respondenten de woning in bezit heeft als gevolg van andere activiteiten. Dit kunnen redenen zijn als huisvesting van familieleden (bijvoorbeeld ouders die voor hun studerende kind een pand verwerven), alsmede vererving, de bouw of koop van een eigen woning en behorend tot een in eigendom zijnd bedrijfspand. Deze opsomming van laatstgenoemde redenen vloeien voort uit andere activiteiten dan een primaire beleggingsdoelstelling op de lange termijn. Belangrijk aspect van de woningver-huur door particuliere personen is de jaarlijkse cash-flow, zijnde de woningver- huurop-brengst minus de gemaakte kosten.2.4 De ontwikkeling van de commerciële huursector na de Tweede Wereld-oorlog
Vóór 1940 nam de commerciële huursector een belangrijke plaats in binnen de toenmalige woningvoorraad in Nederland. Het eigen-woningbezit had een betrekkelijk klein marktaandeel, terwijl de sociale huursector zich in een ontwikkelingsstadium bevond. Naar schatting behoorde in 1920 rond 80% van de woningvoorraad tot de commerciële huursector. Het aandeel eigen-woningbezit bedroeg 17 tot 18%, terwijl het restant, zo'n 2 à 3%, tot de sociale huursector kon worden gerekend (Van der Schaar, 1979, p. 21). Deze sterke positie was het gevolg van de sterke nadruk van het particuliere initiatief in de woningbouw en de nog weinig ontwikkelde institutionalisering van de sociale huursector. Opdrachtgevers waren vooral particuliere personen en particuliere bouwonder-nemers. Deze laatstgenoemde categorie opdrachtgevers bouwden met name in de grotere steden voor eigen risico, met als doel verkoop na voltooiing (Conijn en Papa, 1988, p. 27). Kopers waren in het algemeen kleine particuliere beleg-gers, die het woningbezit gebruikten als oudedagsvoorziening.
Na de Tweede Wereldoorlog is dat beeld gewijzigd. Tabel 2.1 illustreert dit. De teruglopende betekenis als opdrachtgever in de woningbouw van de commerciële verhuurders, in samenhang met een sterke bloei van de nieuwbouw in de sociale huursector en de eigen-woningsector, leidde tot een afnemende betekenis van
deze sector in de nederlandse woningvoorraad. Voor de afgenomen rol als opdrachtgever zijn verschillende oorzaken te noemen. De sterke bevolkingsgroei, de hogere kwaliteitseisen, de inhaalvraag en de vervanging van de in de oorlog verloren gegane woningen, leidden ertoe dat er grootschalige bouwplannen werden gemaakt. Voor de kleine particuliere opdrachtgever was dat een ontoegankelijk gebied, omdat financiële middelen en kennis ten ene male ontbraken. De particuliere persoon als opdrachtgever in de woningbouw verdween dan ook langzamerhand uit beeld. De noodzaak was overigens voor hen ook minder groot geworden om door middel van beleggingen in woningen in de pensioenbehoefte te voorzien. Met de instelling van de Pensioen- en spaarfondsenwet in 1954 werden hiervoor alternatieve mogelijkheden geboden. Ook de betekenis van de bouwondernemers als opdrachtgever in de woningbouw liep terug. Ook voor hen geldt dat financiële middelen en kennis om grootschali-ge projecten te realiseren in belangrijke mate ontbraken. Bovendien kunnen daarbij ook de huurprijsbeheersing in de jaren vijftig en pet gronduitgifte-beleid van gemeenten na de oorlog, waarbij voorkeur werd gegeven aan sociale huurwoningen en eigen-woningen, als redenen worden genoemd (Van der Schaar, 1979, p. 26 en 27).
Het gat dat particuliere personen en bouwondernemers achterlieten in de bouwproduktie, is binnen de commerciële huursector voor een belangrijk deel opgevuld door de institutionele beleggers. Zij hadden wel de' financiële middelen in huis om grootschalige woningprojecten te realiseren en bovendien de moge-lijkheid een gespecialiseerd werkapparaat op te bouwen. Vooral na 1960 zijn deze instellingen een belangrijke opdrachtgever binnen de commerciële huursec-tor geworden.
Een tweede reden voor de afgenomen betekenis van de commerciële huursector, is gelegen in de verkoop van woningen. De afname van het woningbezit die hiermee gepaard is gegaan, heeft vooral plaatsgevonden bij de particuliere personen. Van der Schaar heeft op basis van verschillende statistische bronnen berekend dat tussen 1947 en 1975 circa 606.000 woningen zijn verkocht door de commerciële verhuurders. Het merendeel hiervan, zo'n 477.000, kwam voor rekening van de particuliere personen (Van der Schaar, 1979, p. 30). Zijn conclusie is dat de verkoop van woningen door particuliere personen na 1967 sterk is toegenomen. Het merendeel van deze woningen moet volgens hem terechtgekomen zijn in de eigen-woningsector. Na 1971 neemt ook de verkoop van woningen door particuliere instellingen snel toe. Dit moeten vooral verko-pen door overige professionele beleggers zijn geweest, daar institutionele beleggers na 1971 juist in sterke mate zijn bezig geweest met het opbouwen van een woningportefeuille (Conijn en Papa, 1988).
Tabel 2.1 Het aantal woningen in de commerciële huursector op verschillende peildata' in de periode 1947-1985, aantallen x 1000, tussen haalges als procentueel aandeel in de totale woningvoorraad
1947 1956 1967 1971 1975 1985 commerciële huursector 1.260 (60) 1.203 (47) 1.131 (33) 1.032 (28) 878 (20) 730 (14) waarvan: -particuliere personen 1.132 (54) 1.055 (41) 824 (24) 727 (20) 575 (13) 402 (8) - particuliere instellingen 126 ( 6) 148 ( 6) 307 ( 9) , 305 ( 8) 303 (7) 328 ( 6) sociale huur-sector 265 (12) 599 (24) 1.206 (35), 1.381 (37.) , 1.796 (41) 2.190 (42) eigen-woning-sector 593 (28) 744 (29) 1.112 (32) 1.316 (35) 1.693 (39) 2.281 (44) totaal 2.117 (UlO) 2.547 (100) 3.450 (100) 3.729 (100) 4.367(100) 5.203(100) Bron: Van der Schaar, 1979, p. 20 en WBO 1985/1986, O.T.B.-bewerking
De afnemende betekenis van de commerciële huursector in Nederland staat niet op zichzelf. Ook in andere Europese landen is sprake van eenzelfde ontwikke-ling. In Engeland was voor de Tweede Wereldoorlog sprake van een omvangrij-ke commerciële huursector ('private rented sector'). Meer dan de helft van het woningbezit was toentertijd gelocaliseerd in deze sector. Na 1945 is ook in dit land echter snel het aandeel teruggelopen. Cijfers uit 1981 geven aan dat de commerciële huursector in Engeland nog circa 11 % van de totale woningvoor-raad betreft (Kemp, 1988, p. 9). Als aandeel in de huursector in 1987, ligt het percentage hoger: 21% (Kleinman, 1988). Deze cijfers zijn echter niet geheel vergelijkbaar met die in Nederland. Het is in Engeland gebruikelijk ook de
'furnished sector' mee te rekenen, hetgeen in Nederland niet wordt gedaan. Deze sector, zoals de kamermarkt, wordt in ons land tot de niet-zelfstandige huisvesting gerekend en derhalve niet als zodanig afzonderlijk meegeteld. Als alleen de 'unfurnished sector' in beschouwing wordt genomen, dan betreft het aandeel van de commerciële huursector in 1981 nog maar 6% van de totale woningvoorraad (Kemp, 1988, p. 9).
De teruggang van de commerciële huursector wordt in de Eng~lse literatuur veelal toegeschreven aan de na-oorlogse huurprijsbeheersing, die verhuurders verhinderde een acceptabel rendement te verkrijgen op hun woningbezit (Kemp, 1988; Oxley, 1988). Zo blijkt uit verschillende onderzoeken dat bruto-rendemen-ten schommelen tussen de 4 en 5%. Per regio en per subsector kunnen zich echter belangrijke verschillen voordoen. In Londen en omgeving bijvoorbeeld
worden in bepaalde sectoren van de commerciële verhuur, die niet onderhevig zijn aan de bepalingen van de 'Rent Act', bruto-rendementen van 8 tot 10% verkregen (zie voor een overzicht, Kemp, 1988). Oxley (1988) is van mening dat de huurprijsbeheersing alleen als verklarende factor een te simpele voorstelling van zaken is. Hij is van mening dat meer factoren een rol hebben gespeeld. Voor Engeland noemt hij specifiek een groot aanbod van goedkope hypotheken in de jaren vijftig en zestig, die de vraag heeft doen verschuiven naar de koopsector. Voor veel commerciële verhuurders was het daarmee ook aantrek-kelijk hun woningbezit te verkopen aan eigenaar-bewoners. Door de grote vraag, konden aantrekkelijke kapitaalwinsten worden gerealiseerd. Crook (1988) vermeldt dat de aantrekkelijke voorwaarden om te kopen, ertoe leidden dat de commerciële verhuurders niet in staat waren woningen aan te bieden tegen concurrerende huren, terwijl tegelijkertijd de sociale huursector aantrekkelijker alternatieven bood voor degenen die niet in staat waren te kopen. De vraag beperkte zich voor de commerciële huursector in Engeland daardoor meer en meer tot alleen de jongeren en ouderen meteen laag inkomen. Volgens Crook is deze geringe vraag, in combinatie met een gebrek aan aanbodsubsidies, de belangrijkste oorzaak van de teruggang van de commerciële huursector in Engeland.
Ook in landen als Ierland, Denemarken, Frankrijk en West-Duitsland is van een vermindering van het aandeel commerciële huurwoningen sprake. In het begin van de jaren 50 was in deze landen nog sprake van een aandeel in de totale woningvoorraad van 40 à 50%. In Ierland en Denemarken is in het begin van de jaren tachtig nog sprake van een aandeel van circa 14%, in Frankrijk van circa 25% en in West-Duitsland van circa 40% (Oxley, 1988). In alle gevallen kan worden geconstateerd dat niet alleen het aandeel in de totale woningvoorraad is gedaald, maar ook het aandeel van deze sector in de nieuwbouw van woningen. Redenen van deze teruggang zijn naast de al eerder gememoreerde aantrek-kelijke hypotheektarieven (Denemarken, Ierland), ook vermindering van subsidies voor commerciële verhuurders en voor bouwers van huurwoningen (Denemarken en Frankrijk) en wetgeving die omzetting van huurwoningen in koopwoningen heeft mogelijk gemaakt (Denemarken).
Over de verdeling van het woningbezit naar type verhuurder binnen de commer-ciële huursector in diverse landen, is weinig bekend. Alleen over de Engelse situatie zijn wat dit punt betreft meer gegevens voorhanden. Kemp (1988) presenteert hiervan een overzicht, gebaseerd op onderzoek van Todd uit 1982. Uit dit onderzoek blijkt dat 64% in eigendom is van particuliere personen. Dit is vergelijkbaar met de Nederlandse situatie. De overige 36% is verdeeld onder particuliere instellingen. Hiervan nemen werkgevers met een woningbezit dat uitsluitend. bestemd is voor eigen werknemers, een belangrijke plaats in (circa tweederde ).
Uit ander onderzoek in Engeland blijkt, dat particuliere personen slechts een gering aantal woningen in bezit hebben, veelal niet meer dan 5 à 10 woningen per persoon. Particuliere instellingen daarentegen hebben naar verhouding een
groter woningbezit. De nadruk ligt bij hen vooral op een woningaantal van 50 of meer (Kemp,1988, p. 21).
Uit het voorgaande blijkt dus dat de inkrimping van zowel het absolute aantal woningen als het relatieve aandeel van de commerciële huursector in Nederland niet op zichzelf staat. Ook in verscheidene andere Europese landen is zo'n
i
zelfde ontwikkeling in de na-oorlogse periode waarneembaar. Opmerkelijk is ook dat de redenen in min of meer dezelfde mate van toepassing zijn: verkopen, met name de transformatie tot eigen woningen, en een sterke uitbreiding van de na-oorlogse nieuwbouw in andere sectoren (de sociale huursector en dekoop-. . sector).
2.5 Enkele kenmerken van het woningbezit van de commerciële verhuurders anno 1985
Volgens het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986 (WBO) omvatte de com-merciële huursector in 1985 ruim 730.000 woningen. Dit is 13,8% van de totale woningvoorraad en 25% van de huurwoningvoorraad. Met betrekking tot het onderscheid naar type verhuurder binnen de commerciële huursector doet zich op dit bestand een probleem voor. Het WBO kent voor de commerciële huursector alleen een onderscheid naar particuliere instellingen en particuliere personen. Onder de noemer particuliere instellingen worden alle verhuurders in de commerciële huursector bijeengenomen die geen particulier persoon zijn. Om toch in enige mate het hiervoor gehanteerde onderscheid tussen institutionele beleggers en overige professionele beleggers te kunnen hanteren, wordt het woningbezit van deze particuliere instellingen op de volgende wijze verdeeld. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de resultaten van de enquête die in het kader van het onderzoek voor de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwsubsi-dies is gehouden onder institutionele beleggers ( zie Conijn en Papa, 1988, bijlage 2). Uit deze enquête blijkt dat institutionele beleggers overwegend woningen in bezit hebben die na 1960 zijn gebouwd. Dit geldt voor bijna 90% van hun woningbezit. Met dit gegeven is een nadere selectie gemaakt in het WBO. De woningen van particuliere instellingen met bouwjaar vanaf 1960, worden beschouwd als woningen van institutionele beleggers. De woningen van particuliere instellingen met bouwjaar tot 1960 betreffen dan de woningen van de overige professionele beleggers. De consequentie van deze handelwijze is, dat met behulp van het WBO wel een redelijk betrouwbaar beeld kan worden geschetst van het woningbezit van institutionele beleggers (Conijn en Papa, 1988, bijlage 2), maar niet van het woningbezit van de overige professionele beleggers. De beschreven verdeling van het woningbezit van particuliere instellingen, leidt er immers toe dat deze overige professionele beleggers alleen woningen van vóór 1960 krijgen toebedeeld, hetgeen afwijkt van de werkelijkheid.
Binnen de commerciële huursector is het aandeel woningen van de particuliere personen met circa 400.000 het grootst. Naar omvang van het woningbezit
nemen vervolgens de institutionele beleggers een tweede plaats in met, volgens het WBO 1985/1986, circa 200.000 woningen. Tenslotte hebben de overige beleggers circa 130.000 woningen in bezit. Als de omvang van de nieuwbouw van woningen in de laatste 10 à 20 jaar als uitgangspunt wordt genomen, zijn de
institutionele beleggers de belangrijkste categorie woningeigenaren in de
commerciële huursector. De overige professionele beleggers en de particuliere personen zijn hierin veel minder tot niet actief geweest.
Het voorgaande is samengevat in figuur 2.2.
Figuur 2.2 De commerciële huursector nader ingedeeld, 1985/1986
y
conrnerc; ë l e verh.
(730.000 woningen)
J
i I
! particul iere instell.! ! (328.000 woningen) !
particul iere personen ( 402.000 woningen) I I
t
instit. beleggers (200. 000 won i ngen) Iy
! overige prof. bel. ! (128.000 woningen)
I
Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking
[
Aan de hand van het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986 (WBO) kan een beeld worden geschetst van de belangrijkste kenmerken van de woningvoorraad in de commerciële huursector. Tevens is het mogelijk hiermee de relatieve positie van deze voorraad binnen de huursector te beschrijven.
Voor de beschrijving van de woningkenmerken zijn de volgende WBO-variabe-len genomen: het aantal woningen in eigendom van een type verhuurder, het bouwjaar van de woningen, het huurniveau van de woningen en de puntenkwa-liteit van de woningen. De resultaten staan vermeld in de tabellen 2.2 tot en met 2.5.
Het aantal woningen
( De totale huursector in Nederland beslaat 56% van de totale woningvoorraad
l
ultimo 1985. Uit tabel 2.2 blijkt dat binnen de huursector de sociale verhuurders met bijna driekwart van de huurwoningenvoorraad de belangrijkste categorie verhuurders zijn. De commerciële verhuurders bestrijken met hun woningbezit een kwart van de huurwoningenvoorraad. Binnen de commerciële huursector zijn vervolgens naar omvang van het woningbezit de particuliere personen van belang. Binnen de huursector hebben zij 13% van het aantal woningen in bezit.Tabel 2.2 De verdeling van het aantal huurwoningen naar type eigenaar, ultimo 1985, aantal x 1000 aantal % sociale verhuurders 2.190 73,0 commerciële verhuurders 730 24,3 w.v. institutionele beleggers (200) (6,7) overige professionele beleggers (128) (4,3)
particuliere personen (402) (13,4)
onbekend 82 2,7
totaal huursector 3.002 100,0
Bron: WBO 1985/1986, O.T.B.-bewerking
Institutionele beleggers en overige professionele beleggers nemen met een aandeel van respectievelijk 7% en 4% de derde en vierde plaats in.
De bouwjaarklasse
De bouwjaarklasse van de woningen in de huursector is gegeven in tabel 2.3. Met de vulling van de cellen dient de hiervoor geschetste nadere indeling van het woningbezit van particuliere instellingen in de herinnering te worden geroepen. Uit de tabel blijkt dat binnen de commerciële huursector de in-stitutionele beleggers een relatief jong woningbezit hebben, terwijl de par-ticuliere personen met name oude (vooroorlogse) woningen in bezit hebben. Als totaliteit zijn de woningen in de commerciële huursector van oudere datum, dan de woningen in de sociale huursector.
De huurklasse
Voor de vergelijking naar huurklasse, is uitgegaan van de basishuur. De basis-huur omvat de kale basis-huurprijs plus een aantal servicekosten die voor de bepaling van de individuele huursubsidie (IHS) subsidiabel zijn.
In tabel 2.4 is de verdeling naar basishuur gegeven. Eén van de klassegrenzen, te weten
f
670,-, is de maximale basishuur waarbij in het tijdvak 1985/1986 nog IHS kon worden verkregen.Het aandeel woningen dat boven deze maximale huurgrens van de IHS-regeling valt, is in de commerciële huursector groter dan in de sociale huursector. Dit komt met name door het woningbezit van institutionele beleggers. Bijna 30% van de woningen van deze verhuurders heeft een huur hoger dan
f
670,- per maand.Naast deze uitschieter aan de bovenzijde van de huurklassen, doet zich binnen de commerciële huursector ook aan de onderzijde een uitschieter voor. Het aandeel woningen met een huur van minder dan
f
250,- per maand is in decommerciële huursector ook groter dan in de sociale huursector. De oorzaak-hiervan ligt bij de woningen van de particuliere personen, wier bezit vooral vooroorlogs is.
Tabel 2.3 De procentuele verdeling van de huurwoningen naar bouwjaarklas-se en type eigenaar, tusbouwjaarklas-sen haa1\ies aantallen x 1000
voor 1945- 1960- 1970- 1980- onbekend totaal 1945 1959 1%9 1979 1985
sociale verhuurders 10,5 18,1 21,7 24,2 15,7 9,7 100 (2190) commerciële verhuurders 42,4 9,8 13,4 15,4 6,6 12,3 100 ( 730) w.v. institutionele beleggers 32,7 46,2 21,1 100 (200) overige prof. beleggers 51,1 28,5 20,4 100 ( 128) particuliere personen 60,6 8,6 8,1 5,1 1,6 15,9 100 ( 402) onbekend 34,0 13,1 14,1 16,8 6,9 15,0 100 ( 82) totaal huursector 18,9 15,9 19,5 21,9 13,3 10,5 100 (3002)
Bron: WBO 1985/1986, O.T.B.-bewerking
Tabel 2.4 De procentuele verdeling van de huurwoningen naar basishuur en type eigenaar, tussen haa1\ies aantallen x 1000
minder f 250- f 450- f 670- meer totaal dan f 250 f 450 f 670 f 850 dan f 850
sociale verhuurders 17,6 50,9 28,4 2,7 0,5 100 (2190) commerciële verhuurders 24,6 37,9 24,5 9,5 3,5 100 ( 730) w.v. institutionele beleggers 1,3 20,2 48,8 23,9 5,7 100 ( 200) overige prof. beleggers 27,5 52,2 14,6 4,1 1,5 100 ( 128) particuliere personen 35,2 42,1 15,5 4,1 3,0 100 ( 402)
onbekend 24,8 42,4 23,1 7,2 2,4 100 ( 82)
totaal huurseetor 19,5 47,5 27,3 4,5 1,3 100 (3002) Bron: WBO 1985/1986, O.T.B.-bewerking
De geïndexeerde puntenkwaliteit
In het WBO ontbreekt de puntenwaardering van huurwoningen volgens het woningwaarderingsstelsel. Om toch uitspraken te kunnen doen over het punten-aantal, is een puntenschatting toegevoegd aan het WBO. De gevolgde procedure
is te vinden in het rapport van Conijn et al (1987). Het resultaat van deze procedure levert weliswaar een maatstaf voor woningkwaliteit op, maar hoeft niet zondermeer overeen te stemmen met de punten volgens het woningwaarde-ringsstelsel. Daarom is het puntenaantal uitgedrukt in een index, waarbij het gemiddelde voor de huursector op 100 is gesteld. Onder 100 is dan sprake van minder dan gemiddelde kwaliteit, boven de 100 van meer dan gemiddelde kwaliteit.
De verdeling van de geïndexeerde puntenkwaliteit is gegeven in tabel 2.5. In de
commerciële huursector heeft 58% van de woningen een kwaliteit die onder het gemiddelde ligt. Dit komt door de (relatief oude) woningen van de particuliere personen. Binnen het woningbezit van institutionele beleggers is éénderde van de woningen van benedengemiddelde kwaliteit. Met dit resultaat scoort de commerciële huursector als geheel slechter dan de sociale huursector. Dit geldt echter niet voor alle type commerciële verhuurders. De institutionele beleggers scoren met hun woningbezit juist weer beter dan de sociale verhuurders.
Tabel 2.5 De procentuele verdeling van de huurwoningen naar geïndexeerde puntenkwaliteit en type eigenaar, tussen haaJges aantallen x 1000
minder 75- 100- 125- 150- meer totaal
dan 75 100 125 150 175 dan 175
sociale verhuurders 23,2 23,4 24,7 21,2 6,8 0,7 100 (2190)
commerciële verhuurders 35,4 22,1 17,0 14,8 8,1 2,6 100 ( 730)
w.v. institutionele beleggers 10,9 22,0 20,5 27,8 16,0 2,7 100 ( 200) overige prof. beleggers 47,1 24,3 15,8 7,2 3,6 2,1 100 ( 128) particuliere personen 43,8 21,4 15,7 10,8 5,6 2,7 100 ( 402)
onbekend 29,3 20,1 18,3 16,2 11,0 5,1 100 ( 82)
totaal huursector 26,3 23,0 22,7 19,5 7,2 1,3 100 (3002)
Bron: WBO 1985/1986, O.T.B.-bewerking
Uit het voorgaande kunnen een aantal conclusies worden gedestilleerd. Binnen de commerciële huursector kan een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen het woningbezit van institutionele beleggers en dat van particuliere personen. Het woningbezit van institutionele beleggers kan worden getypeerd als een jong bezit met een bovengemiddelde kwaliteit in de relatief duurdere huur klas sen. De woningvoorraad van particuliere personen daarentegen is met name vooroorlogs, van een benedengemiddelde kwaliteit, maar ook relatief goedkoop.
