Deskresearch onderzoeken naar (alternatieve) financiering woningbouw en gebiedsontwikkeling

Deskresearch onderzoeken naar

(alternatie-ve) financiering woningbouw en

gebiedsont-wikkeling

Deskresearch onderzoeken naar (alternatieve) financiering woningbouw en gebiedsontwikkeling

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:

BZK/ DG Wonen, Bouwen, en Integratie Directie Woningbouw

Auteurs:

Prof. Dr. W.K. Korthals Altes Drs. C.P. Dol

Drs H. M.H. van der Heijden Ir. H.W. de Wolff

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl

 Copyright 2012 by OTB Research Institute for the Built Environment

No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

Inhoudsopgave

1 Inleiding ... 1

2 Schaarste aan liquiditeit bij marktpartijen ... 3

3 Onvoldoende solvabiliteit gemeente ... 5

4 Verminderd opbrengstpotentieel gebiedsontwikkeling in relatie tot kosten ... 6

4.1 Structurele verandering (vermindering) opbrengstpotentieel ... 6

4.2 Incidentele verandering opbrengstpotentieel door crisis ... 7

4.3 Generieke problemen rond vertaling opbrengstpotentieel naar gebiedsontwikkeling ... 10

4.4 Hoge kosten van plannen ... 14

4.5 Overige problemen rond verschil kosten en opbrengsten ... 15

5 Problemen gekoppeld aan risico’s ... 17

5.1 Risico inschatting ... 17

5.2 Benutting kansen ... 17

5.3 Verminder risico’s ... 18

5.4 Leg risico’s op de juiste plek neer ... 18

6 Verdeling kosten en opbrengsten ... 20

7 Vereisten aan plannen ... 23

7.1 Duurzaamheid... 23

7.2 Multi- en Monofunctionaliteit ... 23

7.3 Stapeling ... 24

7.4 Publieke proces ... 24

8 Problemen rond de samenwerking ... 27

8.1 Rollen van partijen ... 27

8.2 Verdienmodellen ... 31

8.3 Samenwerking partijen in de ondergrond ... 31

8.4 Opdrachtgeverschap ... 31

9 Beheer en ontwikkeling van gebieden... 32

10 Schaarste aan kennis ... 34

10.1Bij gemeenten ... 34 10.2Bij anderen ... 35 11 Juridisch instrumentarium ... 36 12 Inhoudelijke problematiek ... 38 12.1Verkeer ... 38 12.2Sociaal en fysiek ... 38 13 Slotwoord ... 39

1

Inleiding

De afgelopen tijd zijn er veel rapportages verschenen, waarin alternatieve oplossingen voor woning-bouw en gebiedsontwikkeling worden gepresenteerd. BZK/WBI heeft behoefte aan een snelle analyse van een aantal van deze rapportages. Per rapportage heeft de volgende analyse plaatsgevonden. 1. Een korte (1/2 A4) schets van achtergronden en hoofdlijn van de rapportage.

2. Presentatie van individuele conclusies en aanbevelingen die richting de gemeenten worden ge-daan, plus een korte schets van de in de rapportage staande verantwoording (in de sfeer van de problemen die worden aangepakt) van deze aanbevelingen.

Bij de presentatie van de conclusies en aanbevelingen gaat het expliciet om alleen de conclusies en aanbevelingen richting gemeenten. Aanbeveling voor rijksbeleid, nationale wetgeving, markt-partijen etc. zijn niet meegenomen in deze rapportage. Bij de verantwoording van de rapportage heeft geen beoordeling plaatsgevonden.

De analyse van de rapporten zelf is opgenomen in een bijlage. Het betreft daarbij de volgende rappor-tages. Cursief is steeds aangegeven op welke wijze in het vervolgd van deze rapportage naar het rap-port is verwezen.

A. Gebiedsontwikkeling: TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte, Gebiedsontwikkeling in een andere reali-teit: Wat nu te doen?

B. Duurzame gebiedsontwikkeling: TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte (Henk Puylaert en Henk Werksma), Tien acties voor gebiedsontwikkeling: “Duurzame ontwikkeling: doe de tienkamp!” Delft, april 2011 en Friso de Zeeuw; Presentatie “de Aanpak”. Conferentie stedelijke herpro-grammering woningbouw, 23 juni 2011. Verslag conferentie

C. AKRO: AKRO, Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen? D. Van Rooy: Peter van Rooy, Verdienmogelijkheden

E. Deloitte: Deloitte, Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven en Actualisering ( 2011 ) van het onderzoek van Deloitte (uit 2010) naar de financiële effecten bij gemeentelijke grondbedrijven. Deloitte, september 2011

F. Stuurgroep onorthodoxe maatregelen: I&M, BZK, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen; “De onorthodoxe benadering bij gebiedsontwikkeling”. Oktober 2010 en Stuurgroep onorthodoxe maatregelen: Eindrapportage onorthodoxe maatregelen. 1 juni 2011

G. Noordanus: Peter Noordanus, Terugreis uit Utopia H. EIB: EIB, Succesvol binnenstedelijk bouwen

I. Commissie Elverding: Commissie Elverding, Sneller en beter in gebiedsontwikkeling J. CPB: CPB Stad en Land

K. G32/NICIS: Handreiking stedelijke herprogrammering woningbouw. Van Dijken, Korthals, Lu-pi: G32 / Nicis Institute, september 2011.

L. Vulperhorst: Lenny Vulperhorst; Blindeman of co-producent? Nieuwe marktordening in de vastgoedsector door schaarse financieringsmogelijkheden. De Vastgoedlezing 2009. Amster-dam, 2009.

M. Van der Krabben: Erwin van der Krabben: Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden. Kan de Nederlandse ruimtelijke ordening zichzelf nog wel bedruipen? Nijmegen, 2011.

N. Janssen-Jansen: Leonie Janssen-Jansen: Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen, pre-advies voor de BNSP en de Minister van Ruimte. Amsterdam, 14 oktober 2010.

O. Interviews Luijten: Drie Interviews Anne Luijten, te weten (1) “Stilstand is achteruitgang; Koen Westhoff, directeur Gebiedsontwikkeling, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR)”, (2) Kosten en opbrengsten dichter bij elkaar brengen. Cis Apeldoorn, adjunct-directeur Ontwikke-lingsbedrijf Amsterdam (OGA) (beide Gebiedsontwikkeling.nu, TU Delft, 10 december 2010) en (3) Gebiedsontwikkeling is het faciliteren van een groeiproces; Michiel Schaap, program-mamanager Amvest. In: Gebiedsontwikkeling.nu, 23 mei 2011.

P. Watertorenberaad: Watertorenberaad; Werkboek 2010. Versie 30 juni 2010

Q. Toolbox financieringsconstructies: ToolBox Financierings Constructies / Investeringscondities plus Inventarisatie financieringsconstructies (Ecorys).

R. Interview Bijsterveld: Karl Bijsterveld: “De tijd van dikke masterplannen is voorbij. Van Poel-geest over ontwikkelen in Amsterdam tijdens en na de crisis”. In: Building Business, oktober 2010.

S. Rigo: Kostenverdeling bij (toekomstige) woningbouw en stedelijke vernieuwing. RIGO, februa-ri 2011.

Vervolgens heeft een analyse plaatsvinden over de rapportages heen. Hierbij zijn vanuit de waarge-nomen problemen de voorgestelde oplossingsrichtingen geschetst. Bij de analyse heeft geen beoorde-ling plaatsvinden van de adviezen uit de rapporten. De rapportage schetst het landschap van aanbe-velingen en conclusies en de achtergronden (in de sfeer van opgaven) daarvan.

2

Schaarste aan liquiditeit bij marktpartijen

Gedurende de crisis geldt ‘cash is King’ en marktpartijen hebben mogelijk minder goed toegang tot kredietfaciliteiten. Hiervoor zijn de volgende oplossingen aangedragen, waarin gemeenten liquiditeit overdragen aan marktpartijen:

1. De gemeente kan grond en opstallen financieren, gemeenten kunnen vaak tegen gunstigere condities geld aantrekken (Gebiedsontwikkeling, Akro).

De gedachte hierachter is dat gemeente via BNG leningen de ontwikkeling van grond en op-stallen financiert. Aangegeven wordt dat de gemeente dan wel het financieringsrisico draagt. Hierbij geven de auteurs aan dat het hierbij ‘de kunst’ (waarover deze rapportage geen infor-matie geeft) is om de samenwerking zo te structureren dat de gemeente zoveel mogelijk van de risico’s is gevrijwaard en dat dit moet worden bezien in het licht van de financiële positie van gemeenten en de lokale marktomstandigheden (Gebiedsontwikkeling). Omdat overheden tegen gunstigere voorwaarden dan marktpartijen kapitaal kunnen aantrekken, kan helpen met financiering minder rendabele projecten rendabeler maken, waarbij er wel op gelet moet wor-den dat niet sprake is van staatssteun. Als voorbeeld worwor-den parkeergarages genoemd. De gemeente zou dan als bijkomend voordeel kunnen hebben dat de grondopbrengsten niet te-genvallen, omdat de marktpartij in staat blijft de oude prijs te betalen. Een zelfde effect zou bereikt kunnen worden door de grond in erfpacht uit te geven, waarbij de overheid de grond in feite financiert (Akro).

2. Speel met betalingsritmes (Toolbox financieringsconstructies).

Cash is King in de crisis en voor de investeringsmogelijkheden van private partijen kan het behulpzaam zijn wanneer gemeenten innovatief omgaan met betalingen. Een in de rapporta-ge rapporta-genoemd punt is het later afrekenen van de grondprijs. Dit is vooral van belang voor het in de voorverkoop nog niet afgezette deel van het woningbouwprogramma (waarvoor de ont-wikkelaar de rekening niet direct kan doorleggen aan de koper). Afgesproken kan worden dat grond pas formeel wordt geleverd (en betaald) als de woning aan de nieuwe koper wordt overgedragen. Ook de terugkoopregeling in Rotterdam voor al geleverde bouwgrond is een response op het uitblijven van kopers voor het te ontwikkelen programma. Ook voor Bouwle-ges kan een dergelijke weg worden gekozen.

3. Maak gebruik van revolving fund constructies (Gebiedsontwikkeling).

Op deze wijze kunnen fondsen voor de financiering opnieuw worden ingezet.

4. Kom tot nieuwe arrangementen in de verdeling van taken over grondexploitatie, vastgoedex-ploitatie, etc. om financieringsbehoefte van marktpartijen te minimaliseren (Gebiedsontwikke-ling).

Nieuwe samenwerkingsmodellen tussen gemeente en marktpartijen – nieuwe arrangementen van de verdeling van taken over grondexploitatie vastgoedexploitatie objectexploitatie en be-heerexploitatie – kunnen zo worden vormgegeven dat de financieringsbehoefte van marktpar-tijen wordt geminimaliseerd en dat gemeenten dus over langere tijd de faseringsrisico’s dra-gen.

5. Geef grond in erfpacht uit (Van Rooy, Toolbox financieringsconstructies).

In de kredietcrisis is liquiditeit van groot belang, met uitgifte in erfpacht kunnen grondkosten via een jaarlijkse canon later worden afgedragen, waardoor de kosten ineens lager worden (Van Rooy). Door grond in erfpacht uit te geven, hoeft de grondwaarde niet in een keer voor-gefinancierd te worden maar kan door het betalen van een canon het aanschafbedrag in eens worden verlaagd. Hierdoor hoeft er minder te worden geleend. Veelal wordt in een dergelijke constructie gekozen voor een canon die periodiek wordt aangepast aan de actuele waarde. Dit betekent dat de koper van dit recht niet meeprofiteert van stijging van deze grondwaarde, maar hier ook de risico’s niet van draagt (wel voor waarde opstal) (Toolbox financieringscon-structies).

6. Geef gebieds- of groenaandelen uit (Van Rooy).

Op deze manier kan eigen vermogen worden aangetrokken.

Hierbij wordt geadviseerd kritisch te zijn op de risico’s van deze constructies.

7. Gemeenten moeten zich herbezinnen op hoe ze de markt ondersteunen en welke risico’s ze daarbij lopen (Janssen-Jansen).

Voorbeeld hiervan is de vraag of gemeenten garant moeten staan voor de afname van wonin-gen of kantoormeters. In hoeverre moeten gemeenten leninwonin-gen verstrekken of vooruitbetalen aan ontwikkelende marktpartijen. Zijn hypotheken voor potentiële kopers die net niet genoeg geld kunnen lenen bij een bank verantwoord. De tendens die uit dit preadvies spreekt is dat gemeenten veel selectiever dienen te zijn bij de beantwoording van deze vragen.

Daarnaast zijn er aanbevelingen gedaan over een rol die gemeenten kunnen hebben bij het organise-ren van liquiditeit op een dusdanige manier dat deze voor gebiedsontwikkeling kan worden ingezet.

8. Maak lokale of regionale investeringsfondsen waar private en publieke partijen in kunnen be-leggen. Deze fondsen hebben zo eigen vermogen om mee te investeren (Watertorenberaad). Omdat beleggers momenteel wat meer op afstand staan van gebiedsontwikkeling, maar wel willen beleggen in vastgoed, is aanbeveling een investeringsfonds te maken; dit zou op ver-schillende schaalniveaus kunnen en overheden zouden daar ook subsidiemiddelen in kunnen storten zodat vanuit een publiek-private visie investeringen kunnen worden gedaan.

9. Maak gebruik van crowd funding (Toolbox financieringsconstructies).

Vele kleintjes maken een grote. Door veel partijen samen te brengen kan voldoende ver-mogen worden gegenereerd om gebiedsontwikkeling vlot te trekken. Vaak wordt deze finan-cieringswijze gekoppeld aan het gebruik van nieuwe media om de potentiele investeerders te organiseren.

10. Stap in de voorfase af van lenen (vreemd vermogen) naar samenwerken (participatie van par-tijen: opbouw eigen vermogen) (Watertorenberaad).

Om te voorkomen dat in de risicovolle voorfasen van projecten het financieren lastig is, is het belangrijk te zoeken naar andere partners die willen financieren, bijvoorbeeld een belegger. Door een samenwerking aan te gaan, kan een dergelijke partij bereid zijn het risico te nemen.

3

Onvoldoende solvabiliteit gemeente

De crisis leidde tot een groot beslag op het eigen vermogen van gemeenten. Hier zijn (financieel-technische) oplossingen voorgesteld om dit beslag van gebiedsontwikkelingsprojecten op het eigen vermogen te verkleinen.

1. Splits plannen af die later spelen, waardoor voorzieningen voor het tekort van deze plannen vrijvallen (Deloitte).

Achtergrond van deze aanbeveling is dat bij het vaststellen van een grondexploitatie de ge-meenteraad aan het College de ruimte geeft voor het aangaan van financiële verplichtingen voor dit hele programma. Door delen uit een grondexploitatie te halen neemt deze financiële ruimte af, waardoor nu geen voorzieningen hoeven te worden genomen op in de verre toe-komst voorziene tekorten, waarvan het nu nog niet nodig is extern verplichtingen aan te gaan. Hiervoor zijn verschillende opties, zoals het schrappen van delen van het programma, gronden die in de verre toekomst aan snee komen uit de exploitatie te halen en als niet in ex-ploitatie genomen gronden op de balans te zetten (hierdoor verdwijnen de op deze gronden nog te maken investeringen (met beslag op risicovoorzieningen) uit de overzichten).

2. Hevel kosten uit grondexploitaties met een negatief saldo over naar de investeringsbegroting van de Algemene Dienst (Deloitte).

Wanneer kosten in een grondexploitatie leiden tot een tekort dient daartoe nu een voorzie-ning te worden genomen. Dat hoeft niet wanneer deze kosten alleen maar op een begroting staan. Bij bepaalde infrastructurele voorzieningen zou dit gedaan kunnen worden. Ook riole-ring kan vanuit de grondexploitatie (gefinancierd vanuit grondopbrengsten) worden gescho-ven naar de algemene dienst (gefinancierd met rioolheffing).

4

Verminderd opbrengstpotentieel

gebiedsontwikkeling in relatie tot kosten

Vastgoedmarkten zijn in mineur waardoor afzettempo en afzetprijs voor projecten onder druk staan. De problematiek kan hierbij nog verder worden uitgesplitst in:

1. structurele verandering (vermindering van het opbrengstpotentieel, 2. incidentele verandering van dit potentieel,

3. de vertaling van opbrengstpotentieel naar gebiedsontwikkeling, 4. de hoge kosten van plannen en

5. overige problemen rond het verschil tussen kosten en opbrengsten..

4.1 Structurele verandering (vermindering) opbrengstpotentieel

De gedachte hierbij is dat de crisis deze problematiek slechts heeft blootgelegd en acuut heeft ge-maakt, maar dat deze problematiek hoe dan ook aan de orde was gekomen. Het belangrijkste pro-bleem dat hier wordt genoemd is dat er teveel programma is opgenomen in plannen voor gebieds-ontwikkeling.

1. Er is een nieuwe manier van besluitvorming nodig om overprogrammering (een structureel probleem in de huidige manier van planning) te voorkomen (Janssen-Jansen).

De problematiek van overplanning op bijvoorbeeld het gebied van kantoren dient te worden opgelost.

2. Stel op regionaal niveau prioriteiten vast op het gebied van het programma (Akro, Deloitte, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

Marktpartijen moeten met overheden onder regie van de provincie afspraken maken over re-gulering (prioritering) en monitoren van het in aanbod aan (in productie te gaan nemen) be-drijven, kantoren en woningen (naar analogie van de retailsector) (Akro). Wanneer de ambi-ties van gemeenten regionaal worden opgeteld leidt dit tot een overproductie die de markt niet kan absorberen. Gemeenten zouden op dit gebied beter samen kunnen werken om op het gebied van wonen (en bedrijventerreinen) te komen tot een afstemming van hun woning-productie (hierbij is overigens ook een rol voorzien van de provincie) (Deloitte). Houd regiona-le programmering tegen het licht om zo contraproductieve concurrentie tegen te gaan (Stuur-groep onorthodoxe maatregelen).

3. Gemeenten moeten sterker sturen in de woningbouwproductie (Deloitte).

Gemeenten beschikken over het beste overzicht van projecten en initiatieven in de gemeente. In overleg en samenwerking met de betrokken marktpartijen kunnen zij daarom programme-ring verbeteren, zodat deze meer geconcentreerd is gericht op de behoefte. Dit vraagt natuur-lijk wel om acceptatie van deze rol door marktpartijen die de meerwaarde van deze rol moe-ten kunnen vertalen in hun projecmoe-ten. Hiervoor is het nodig dat de gemeente open moet staan voor (gedeeltelijke) functiewijzigingen of programmatische aanpassingen in projecten wanneer dit noodzakelijk is vanuit de voortgang van deze productie.

4. Structureel dienen plannen te worden gesaneerd en geprioriteerd (Janssen-Jansen). Vanuit een kritisch optimisme dient selectie plaats te vinden van plannen. Het scheppen van te veel ruimte is niet goed voor ruimtelijke investeringen. Een en ander vraagt om regionale

afstemming. “Strategische projecten realiseren om het concurrentievermogen van een stad te versterken, vereist selectie.”

5. Verbeter de sturing op de planvorming (Interviews Luijten).

Achtergrond van deze overweging vormt Amsterdam waar een overmaat aan plannen (vooral voor kantoren, maar ook voor woningen, waar het uitgiftetempo beduidend lager lag dan het planontwikkelingstempo) was ontwikkeld. De voorinvesteringen in planvorming kennen een ri-sico. Deze plannen kenden daarbij veelal ook een negatief saldo. Door betere sturing kan veel selectiever worden omgegaan met het inzetten van capaciteit om plannen te ontwikkelen en kan ook zuiniger met middelen worden omgesprongen. In Amsterdam heeft men een plan-vormingsstop ingevoerd om de prioriteit te leggen bij de al in uitvoering zijnde plannen. Ge-geven de nieuwe context zou daar de prioriteit liggen en zouden er geen kosten worden ge-maakt voor nieuwe plannen, waarbij het ook voor het daar te ontwikkelen programma voorlo-pig geen ruimte op de markt was.

4.2 Incidentele verandering opbrengstpotentieel door crisis

De crisis heeft geleid tot een directe uitval van de marktvraag. Een belangrijk probleem was dat de voorziene ontwikkeling (inclusief uitgifte van gronden) in de plannen niet meer klopte met de realiteit. De huidige realiteit moet de basis zijn voor besluitvorming. Hiertoe zijn tal van oplossingen geformu-leerd.

6. Zorg dat de businesscase klopt (Gebiedsontwikkeling), stel niet realistische plannen bij of fa-seer deze (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen, Noordanus, G32/NICIS, Interview Bijster-veld).

Boek overgewaardeerd vastgoed af en pak overprogrammering aan. Voor marktpartijen geldt hier dat voldoende eigen vermogen moet worden ingebracht (Gebiedsontwikkeling). Richt plannen zo in dat er geen torenhoge voorinvesteringen nodig zijn, zowel qua aanleg infra als qua verwervingen. Hiervoor is goed legal management van gebiedsontwikkelingen noodzake-lijk (Noordanus). Schrap een groot deel van het programma. De portefeuille aan projecten is beduidend groter dan de markt kan absorberen. Om te voorkomen dat er een groot financieel tekort ontstaat, moeten daarom ook de investeringen worden gestopt. Alleen harde contrac-tuele afspraken blijven doorlopen. Vervolgens worden in verschillende ronden de grotere pro-jecten en opgaven doorgenomen om deze propro-jecten in de ijskast te plaatsen (Interview Bijs-terveld).

7. Boek overgewaardeerde grond en vastgoed af (Gebiedsontwikkeling, Akro, Van Rooy, Stuur-groep onorthodoxe maatregelen, G32/NICIS).

Gemeenten zullen ook grondposities moeten afwaarderen, al zijn hier alternatieven voor. De drie alternatieven die worden aangekondigd zijn echter niet alle drie duidelijk. Het eerste is niet afwaarderen, maar een marktpartij verleiden om het project toch uit te voeren door hem ook een ander project te gunnen (zoet en zuur) (Akro). Door het bijstellen van de verwachte inkomsten van gebiedsontwikkelingsprojecten wordt gebiedsontwikkeling eerder haalbaar (het verlies is dan immers reeds verwerkt en wordt niet gekoppeld aan de nieuwe ontwikkeling) (Van Rooy).

8. Pas overprogrammering aan door prioritering (Saneer de planvoorraad) (Gebiedsontwikkeling, Deloitte, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen, Noordanus, G32/NICIS, Interviews Luijten). Omdat niet alle plannen zullen kunnen worden ontwikkeld is het verstandig als gemeenten zelf prioriteiten gaan stellen op grond van vragen rond financiële haalbaarheid,

verkoopbaar-heid, mogelijkheid om verantwoord te stoppen met welke consequenties en de betekenis van deze keuzes voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Realistische scenario’s van de grondexploitaties moeten hiervoor worden gebruikt en de verplichtingen maar ook mogelijkheden van marktpartijen moeten in het oog worden gehouden. Kortom, de gemeente zal heel gericht, geconcentreerd en effectief haar (beperkte) middelen en inspanningen moe-ten toewijzen (Deloitte). Bij deze sanering is een belangrijke rol weggelegd voor het rijk (via de nieuwe commissie gebiedsontwikkeling die adviseert kansloze plannen te stoppen en ande-re te optimaliseande-ren qua uitvoerbaarheid), maar ook voor lokale overheden. De aanpak van leegstaande kantoren is specifiek aandachtspunt, waarbij – naast het rijk – lokale overheden een pro-actief saneringsbeleid zouden kunnen voeren via herverkaveling van het bezit (Noor-danus).

9. Kies daarbij voor een programma waar wel vraag naar is (Interviews Luijten).

In de lokale situatie van Rotterdam betekent dit goedkopere eengezinswoningen (en geen ap-partementen of duurdere woningen) (Interviews Luijten)

10. Formuleer criteria bij de prioritering en ga daarmee alle plannen door (G32/NICIS).

Het is van belang om een aantal criteria te formuleren en hiermee op systematische wijze alle plannen en voorgenomen projecten door te nemen. Dit leidt tot selectie en prioritering. Het is goed hierbij indringend te wegen wat echt nodig is en welke projecten/plannen strategisch cruciaal zijn voor de stad. Maak in onderling overleg met de stakeholders keuzes in de fase-ring. Doe de hele exercitie in een aantal slagen zodat de uiteindelijke scherpe selectie leidt tot schaarste. Selectiviteit en schaarste vergroten de kans dat bepaalde projecten nog gereali-seerd kunnen worden.

11. Maak gebruik van een structuurvisie hierbij (G32/NICIS).

Het herbevestigen, aanscherpen of actualiseren van de structuurvisie is noodzakelijk in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro); het biedt de basis om scherpe keuzes te maken in het kader van de herprogrammering, én het maakt het mogelijk om de plankosten door te belasten. Met een duidelijke structuurvisie en eenduidig beleid is de gemeente een be-trouwbare partner voor alle partijen. Dit zal het vertrouwen in de toekomst van stad vergroten en beleggers het vertrouwen geven om in de stads- en gebiedsontwikkeling te investeren. 12. Leg de prioriteit bij binnenstedelijke ontwikkeling (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

Het bijstellen van de planambities is nodig om de motor van binnenstedelijke ontwikkeling weer op gang te brengen. Laat bepaalde gebiede los of erken dat er in gebieden even niets gebeurt, boek overgewaardeerde grondposities en winstverwachtingen af, stel niet reële plannen bij, faseer deze en houd de regionale programmering tegen het licht.

13. Leg prioriteit bij reeds in uitvoering zijnde plannen en stop de ontwikkeling van nieuwe plan-nen (Interviews Luijten).

Naast een structurele overmaat aan plannen (zie punt 5) voor bijvoorbeeld kantoren in Am-sterdam, kan er ook sprake van een incidentele overmaat aan plannen, omdat door de crisis de gronduitgifte stokt. Het stoppen van het ontwikkelen van nieuwe plannen en het prioriteit leggen bij de bestaande plannen, kan daar een reactie op zijn.

14. Ontwikkel plannen in hapklare brokken (Watertorenberaad, Interview Bijsterveld).

Je moet kunnen inspelen op het momentum van bepaalde plekken: maak gebruik van globale bestemmingsplannen met uitwerkingsmogelijkheden, en begin in een gebied die zaken aan te pakken waar voortgang mee geboekt kan worden (kansen of juist rotte plekken) (Watertoren-beraad). Ook bij grootschalig ontwikkelen is het mogelijk om de go or no go besluiten te

fase-ren en steeds overzichtelijke brokken uit het plan te ontwikkelen. De investeringsbereidheid van ontwikkelaars speelt hierbij een belangrijke rol. Ook dit verkleint het risico van de ge-meente om veel kosten te maken zonder opbrengsten op korte termijn. In plaats van bijvoor-beeld IJburg in een keer te ontwikkelen op grond van het eenmalig maken van afspraken op grond van een dik masterplan, wordt dan blok per blok ontwikkelingsafspraken gemaakt. Ook voor private partijen is een dergelijke overzichtelijke investering eenvoudiger te financieren. Dit brengt wel met zich mee dat de openbare ruimte verzorgd moet worden. Het vraagt ook om kennis om de goede niches aan te boren voor de volgende ontwikkelingsstap (Interview Bijsterveld).

15. Vergroot grondopbrengsten door sociale huurwoningen om te zetten in goedkope koopwonin-gen (Deloitte).

De grondprijzen van goedkope huurwoningen zijn veelal beduidend lager dan van goedkope koopwoningen. Bovendien is door het nieuwe Nederlandse woningtoewijzingsbeleid (zoals is goedgekeurd door de Europese Commissie) toewijzing van sociale huurwoningen aan huis-houdens met iets hogere inkomens nauwelijks meer mogelijk. Een deel van deze doelgroep kan wel een goedkope koopwoning betalen. De grondopbrengsten bij een goedkope koopwo-ning zijn hoger dan van een vergelijkbare beleggershuurwokoopwo-ning.

16. Vergroot grondopbrengsten door voor sociale woningen een marktconform grondprijsbeleid te voeren (Rigo).

De grondprijzen voor sociale woningbouw kunnen worden verhoogd naar een marktconform niveau. In de onderzochte case gaat het om een verhoging met € 10.000 per sociale huurwo-ningen en € 3.000 per woning (bij 30% sociale wohuurwo-ningen). Op termijn kunnen de woningcor-poraties deze grondprijsverhoging weer (in belangrijke mate) terug krijgen, bij verkoop van sociale huurwoningen.

17. Verminder aandeel sociale huurwoningen (Gebiedsontwikkeling, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

Maak het plan meer marktconform, verminder aandeel sociale huurwoningen (Gebiedsontwik-keling). De regio’s kijken kritisch naar het aandeel sociale woningbouw, waarbij het standaard voorschrijven van 30% wordt vermeden (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

18. Vermijd contraproductieve regionale concurrentie, betrek regionaal perspectief bij planvoor-raad (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen, Noordanus).

Herprioritering dient niet alleen vanuit het eigen grondbedrijf belang te worden ingegeven, maar ook in regionaal perspectief plaats te vinden (Noordanus).

19. Vergroot doorstroming door anti-speculatiebeding te laten vervallen (Toolbox financierings-constructies).

Vooral voor wat goedkopere woningen zijn in het verleden aan de koper verplichtingen opge-legd aangaande het zelf bewonen van de woning en het binnen een bepaalde termijn niet mogen doorverkopen van de woning. Dit instrument kan de doorstroming op de woningmarkt beperken en de gedachte is dat bij het laten vervallen van dit beding er iets meer beweging op de woningmarkt kan ontstaan.

4.3 Generieke problemen rond vertaling opbrengstpotentieel naar

gebiedsontwikkeling

Door velen worden problemen waargenomen in het vertalen van opbrengstpotentieel op de markt naar gebiedsontwikkeling.

Hierbij gaat het om de identiteit op de markt.

20. Gebruik narratieve methoden om het verhaal van het gebied te vertellen (ontwikkel identiteit) en sluit het plan aan bij dit verhaal (Duurzame gebiedsontwikkeling, Watertorenberaad). Er zijn de laatste 50 jaar teveel anonieme gebieden ontwikkeld. Anonieme gebieden hebben vaak wel gebruikswaarde, maar ontberen belevings- en toekomstwaarde. Groepsidentiteit is iets dat moet groeien. In een proces is het daarom van belang de gebiedskwaliteiten in beeld te brengen. Deze identiteit is iets waar alle betrokkenen een rol in hebben en ook op dit ge-bied kunnen ambities (in gezamenlijkheid) worden geformuleerd en geconfronteerd met de staat van het gebied. Lastig is dat deze processen lang duren en dat ook de bereidheid van de duurzame opgave lastig is overeind te houden bij alle betrokkenen en het adaptief vermogen van het gebied niet oneindig groot is. Hulpmiddelen bij een dergelijke benadering vormt de lagenbenadering en een diversiteit van materiaal ontwikkeld met het oog op ruimtelijke kwali-teit (Duurzame gebiedsontwikkeling). Gebiedsverhalen als basis voor gebiedsontwikkeling: Via narratief onderzoek op zoek gaan naar hoe gebruikers een gebied beleven, en daar bij de (her)ontwikkeling op aansluiten (Watertorenberaad).

Hierbij zijn er oplossingen geformuleerd rond het betrekken van afnemers van gebiedsontwikkeling. 21. Ontwerp plannen meer vraaggericht (stel de klant centraal) (Akro, Vulperhorst).

Al op het niveau van voorlopig ontwerp, stedenbouwkundige structuur maar ook toekomstige voorzieningen moet rekening worden gehouden met de klant (Akro). De wijze waarop de vastgoedwereld zich heeft ontwikkeld – schaalvergroting, onregelmatigheden en heel slecht luisteren naar de klant – omdat tijdens de gunstige ‘marktomstandigheden’ alles toch wel werd verkocht, dient te veranderen (Vulperhorst)..

22. Zet de afnemer meer centraal bij gebiedsontwikkeling, omdat zo beter op behoeften kan wor-den ingespeeld (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

Dit wordt aangeduid als een ketenomkering. Maak een lange termijnperspectief op de ontwik-keling, waarbij de afnemer centraal komt te staan en er meer op de vraag wordt ingespeeld. Dat moet ook vertrouwen wekken naar andere investeerders.

23. Dit heeft consequenties voor de ontwikkelstrategie (Stuurgroep onorthodoxe maatregelen). In het verlengde van het bovenstaande moet gewerkt worden aan een meer vraaggerichte, organische ontwikkelstrategie met flexibiliteit in het programma om in te kunnen springen op ontwikkelingen.

24. Onderhoud met digitale netwerken contact met potentiële klanten; dit kan afzet verbeteren

(Watertorenberaad).

Om de afzet en de verkoop van vastgoed te verbeteren, wordt aanbevolen om meer contact te onderhouden met potentiele klanten door het opzetten van en communiceren met digitale netwerken van potentiele klanten.

25. Maak gebruik van projectontwikkelaars bij de vertaling van marktpotentieel naar het plan (In-terviews Luijten).

Deze overweging komt vanuit de projectontwikkelaarspoot van een institutionele belegger die aangeeft dat particulier opdrachtgeverschap of collectief particulier opdrachtgeverschap vooral

een niche zal blijven en wijst daarbij erop dat bijzondere zelfbouwhuizen maatwerk voor de eerste klant kunnen zijn en daardoor moeilijker in de markt kunnen liggen dan projectontwik-kelaarswoningen die per definitie een bredere doelgroep zullen aanspreken. Projectontwikke-ling is een vak. Hierbij dient er wel meer ruimte te worden gegeven aan wensen van consu-menten.

In het bijzonder dient daarbij meer aandacht te zijn voor eindgebruikers bij gebiedsontwikkeling. 26. Speel in op wensen eindgebruikers (Gebiedsontwikkeling, Interviews Luijten.)

De rapportage spreekt over een ‘vraaggerichte focus’. Dit geldt voor openbare ruimte, maar ook voor afnemers van vastgoed, waaronder appartementen. Zie ook een volgende aanbeve-ling over al aanwezige eigenaren en gebruikers (Gebiedsontwikkeaanbeve-ling). Het als ontwikkelende partijen om de tafel zitten met bewoners en gebruikers vergroot sociale cohesie (Interviews Luijten).

27. Stimuleer (collectief) particulier opdrachtgeverschap (Deloitte, Vulperhorst, Watertorenberaad, Toolbox financieringsconstructies).

Door de crisis komt de consument centraal te staan bij de ontwikkeling van vastgoed. Alleen bij voldoende vraag kan ontwikkeling doorgaan. Hierdoor kan de zeggenschap voor de con-sument worden vergroot en is de gemeente minder afhankelijk van ontwikkelaars (voorver-koop). Het zijn de consumenten die bepalen wanneer de bouw kan starten. Gemeenten kun-nen bij het faciliteren van (collectief) particulier opdrachtgeverschap gebruik maken van de ervaringen die er op dit gebied in de afgelopen jaren zijn opgedaan (Deloitte). Meer concreet is dat er kavels beschikbaar komen: ook binnenstedelijk (Vulperhorst). Laat gebruikers de controle over de eigen leefomgeving herwinnen, door mensen verantwoordelijk te maken voor de (her)ontwikkeling van hun leefomgeving. Ontwikkeling de particuliere voorraad via ‘collec-tieven’ met o.a. trekkingsrechten. Maak als ontwikkelaar, corporatie of belegger gebruik van het feit dat bij herontwikkeling van gebieden met particulier eigendom de klant al aan tafel zit (Watertorenberaad). Gemeenten kunnen bewoners faciliteren die gezamenlijk als opdrachtge-ver een nieuwbouwproject willen opdrachtge-verzorgen. Door deze collectiviteit kunnen bepaalde bezwa-ren tegen het (individuele) particuliere opdrachtgeverschap worden weggenomen. Apparte-menten kunnen bijvoorbeeld wel via CPO worden gerealiseerd en het biedt meer mogelijkhe-den om schaalvoordeleen te realiseren. Gemeenten kunnen hierbij assistentie zoeken van Ex-pertteam Eigenbouw (via AgentschapNL). De ervaring leert dat bijvoorbeeld in Almere de voortgang van bouw in particulier opdrachtgeverschap in deze crisistijd beter blijft lopen dan andere vormen (Toolbox financieringsconstructies).

Ook de huidige partijen in het gebied mogen niet worden vergeten.

28. Speel in op zittende eigenaren en gebruikers van een gebied (Gebiedsontwikkeling).

Het investerend vermogen van een gebied kan benut worden door in te spelen op de ontwik-kelings-wensen van zittende eigenaren en gebruikers. Dit geldt voor zowel marktpartijen, als voor de gemeente (bijvoorbeeld op bedrijventerreinen). Kies daarom ook voor een bottom-up benadering. Waarbij gemeente als marktpartijen geen ‘masterplanners’ meer zijn, maar eer-der als partner opereren van de bestaande partijen.

Op (publieke) eisen die schadelijk kunnen zijn voor de positie in de markt.

29. Houdt er rekening mee dat architectonische kwaliteit en marktkwaliteit verschillende groothe-den zijn (Interviews Luijten).

Als voorbeeld wordt de Witte Kaap op IJburg genoemd (een architectonisch icoon) waarin het volgens een klankbordgroep niet goed wonen zou zijn.

30. Besteed van meet af aan aandacht aan haalbaarheid en betaalbaarheid (Duurzame gebieds-ontwikkeling).

John Elkington (1998) introduceerde de benadering vanuit people (de sociaal-culturele dimen-sie), planet (de ecologische dimensie) en profit (de economische dimensie) en legde de na-druk op de kunst van het verbinden van deze opgaven. Wensen over people en planet moe-ten in balans zijn met de profit; Het winstkenmerk vormt een essentieel onderdeel van ont-wikkeling. Vanuit deze samenhang wordt ook weer verantwoord (vanuit de gedachte dat ge-biedsontwikkeling eerder een tienkamp is dan een specialisatie) dat te veel nadruk op een element hierbinnen de verbinding van deze dimensies miskent.

31. Verkort doorlooptijden (G32/NICIS).

Herprogrammeer naar een klein, krachtig, eenvoudig en flexibel programma, waarin ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen en niet alles is vastgezet met overvloedige en gedetailleerde planvorming. Nieuwe ontwikkelingen kunnen gefaciliteerd en gestimuleerd worden door par-tijen (zoals eindgebruikers en financiers) bij elkaar te brengen. Door bovendien ‘tekenen en rekenen’ en ‘kosten en opbrengsten’ dichter bij elkaar te brengen krijgt vraaggericht ontwik-kelen inhoud en worden doorlooptijden verkort.

32. Let als gemeente op eisen die leiden tot opbrengstenderving (EIB).

Zo wordt veelal een goede situering van de buitenruimte belemmerd. Mag er niet worden ge-werkt met schuine daken (plat kost meer en wordt veelal minder hoog gewaardeerd). Par-keerruimte op eigen kavel terwijl een concentratie van parPar-keerruimte ruimte op woningniveau kan besparen. Ook eisen ten aanzien van minimale verdiepingshoogte en de trap leiden tot lagere opbrengsten Strenge toepassing van Geluidsnormen en Brandweereisen leiden even-eens tot hoge kosten. Energiezuinige woningen leveren forse besparingen in energie-uitgaven, maar de laatste stap naar bijna volledige energieneutraliteit is zeer kostbaar en weegt niet op tegen de potentiele besparing.

33. Toets maatschappelijke nut en noodzaak van projecten kritisch en doordenk daarbij projecten vanuit de klant (Watertorenberaad).

Aanbeveling is om investeringen meer vanuit de klant te doordenken, voor ermee te begin-nen. Dat voorkomt overaanbod of verkeerd aanbod.

34. Koppel droom aan realiteit (Duurzame gebiedsontwikkeling).

Verbind ambitie, realisatie, gebruik en beheer. Door stapeling van ambities kan gebiedsont-wikkeling stokken. Hoge ambities zijn mooi, maar alleen als deze leiden tot daadwerkelijke re-alisatie en gebruik. Verbind hierbij ook de fasen (waaronder initiatief, definitie, ontwerp en voorbereiding) van gebiedsontwikkeling. De belangrijkste uitdaging ligt bij de stap van ‘stre-ven naar’ naar ‘komen tot’. Neem hierbij voldoende tijd voor de voorbereiding en zorg dat alle betrokkenen aan tafel zitten. Verbind hierbij kwaliteiten, belangen, termijnen en schalen. Het is niet vanzelfsprekend dat de ontwikkelde visie ook in de uitvoering richtsnoer blijft.

35. Zorg voor interactie tussen rekenen en tekenen (Gebiedsontwikkeling).

Inhoudelijke planvorming en financiële onderbouwing dienen parallel en interactief plaats te vinden waardoor het plan van meet af aan realistisch is in de financiële uitgangspunten. Maak gebruik van de Elverding principes bij de ontwikkeling van het plan.

Er zijn ook bepaalde inhoudelijke overwegingen op het terrein van het vertalen van opbrengstpotenti-eel naar gebiedsontwikkeling en woningbouw.

36. Menging van bevolkingsgroepen kan leiden tot minder opbrengstpotentieel (CPB).

Omdat er per saldo veel mensen zijn die bereid zijn veel te betalen voor een woning in de stad in de nabijheid van allerlei voorzieningen, kan het vanuit de economische theorie bezien, inefficiënt zijn om vast te houden aan “het dogma van de gemengde wijk”(p.130).

37. Breng klushuizen op de markt (Toolbox financieringsconstructies).

Renoveer niet alles zelf, maar verkoop panden met een opknapverplichting voor een lage prijs aan mensen die er een uitdaging zien dit zelf op te pakken. De constructie is bedoeld voor consumenten die (voor relatief weinig geld) op zoek zijn naar een karakteristieke woning in de stad waar nog veel eigen inbreng mogelijk is. De doelgroep voor kluswoningen is beperkt. Voor de gemeente is de gedachte van belang dat de koper die investeert in het huis ook in-vesteert in de buurt. De meeste klushuizen maken deel uit van bouwblokken die met hulp van de gemeente als geheel worden opgeknapt, waarbij natuurlijk ook sociaal kapitaal ontstaat door de samenwerking van klussers bij deze aanpak. Dit kan de wijk een nieuwe impuls ge-ven. De leefbaarheid in een wijk kan ook vergroot worden omdat de klushuizen alleen kunnen worden uitgegeven aan mensen die financieel in staat zijn en bereid zijn om deze opknap-beurt aan te gaan. Dit geheel kan een positieve impuls geven aan het sociaaleconomische mi-lieu van de wijk.

38. Beheer maatschappelijk vastgoed privaat en stuur op de herontwikkelingswaarde op termijn

(Watertorenberaad).

Dit is slechts indirect een aanbeveling naar de gemeente, realiseer je dat maatschappelijke in-stellingen meer zelf verantwoordelijk zijn t.a.v. hun vastgoed en daarom ook meer interesse hebben bij herontwikkeling.

Ook omtrent de relatie tussen opbrengsten in de toekomst en de situatie van nu zijn er enkele aanbe-velingen gedaan.

39. Sta stil bij de plannen (kijk daarbij ook naar tijdelijke functies voor deze gebieden) die naar de verre toekomst zijn verschoven (G32/NICIS).

Er is aandacht nodig voor de programmering van de tijdelijke stad en voor hogere investerin-gen in de publieke ruimte in gebieden die zeer geleidelijk, organisch of voorlopig niet ontwik-keld worden.

40. Calculeer niet met opbrengsten in een verre toekomst (G32/NICIS). Dit kent te veel risico’s.

41. Verzilver toekomstwaarde nu (Duurzame gebiedsontwikkeling).

De gemeente kan een rol spelen in de teruggave van meerwaardecreatie aan de burger. “Of een project uiteindelijk doorgaat, ligt niet zozeer aan de balans van kosten en baten, maar in de verdeling ervan tussen betrokken partijen.” (blz. 32) Hierbij speelt ook de verdeling van ri-sico’s een grote rol. Hierbij kan de gemeente door project- en procesmanagement en door oog te houden voor de rol van de burger een belangrijke rol spelen. Dit betreft ook de verde-ling van de grenzen tussen grondexploitatie, bouwexploitatie en beheerexploitatie.

4.4 Hoge kosten van plannen

Versobering van de plannen wordt op verschillende in samenhang toe te passen methoden geadvi-seerd.

42. Reduceer de kosten van plannen (Gebiedsontwikkeling, Deloitte).

Voer de buitenruimte zo uit dat deze goedkoper is te beheren. Organiseer parkeren slimmer, bijvoorbeeld op het maaiveld. Saneer de bodem goedkoper en meer functiegericht. Prioriteer scherper bij archeologisch onderzoek. Schrap gemeentelijke kwaliteitseisen (architectuur, ver-keer, milieu, o.a. technische milieuvoorzieningen) die door de gebruikers niet worden gewaar-deerd. Faseer slimmer. Mix slimmer. Haal oneigenlijke kostenposten uit de grondexploitatie (Gebiedsontwikkeling).

43. Schrap kwaliteitseisen (Gebiedsontwikkeling, Deloitte, EIB).

Versober: de meeste professionals verwachten dat grootschalige, integrale gebiedsontwikke-ling zal minimaliseren en in plaats daarvan schaalverkleining en beperking van functies in op-komst zullen zijn. Dit kan kosten reduceren die verbonden zijn met complexe, integrale ont-werpen. Naast stedenbouwkundige kwaliteit van een integraal plan kan ook op planonderde-len, zoals gebouwd parkeren, worden bezuinigd. Hierbij geldt dat meer in het algemeen ge-meenten moeten komen tot een beter afwegingskader tussen kwaliteit, kosten en afzetbaar-heid op de markt (Deloitte).

44. Laat steller van extra eisen de kosten hiervan betalen (EIB).

Meer concreet stelt het EIB-rapport dat al deze eisen in de praktijk vaak moeten worden te-rugverdiend door ‘het project’, terwijl misschien ook eens zou moeten worden gedacht aan de instantie die de regels bedenkt: “Van kostenveroorzaker naar kostendrager” (p.70)

45. Haal bepaalde kosten uit het plan (Gebiedsontwikkeling, Deloitte, Interview Bijsterveld). Volgens Deloitte kan een grondexploitatie onnodige en onzichtbare buffers en reservepotjes (zoals een stapeling van onvoorzien) herbergen. Op die manier kan worden voorkomen dat een grondexploitatie grote schommelingen laat zien, zowel positieve als negatieve. Het beper-ken van deze potjes zorgt voor meer transparantie in de sturing van grondexploitaties (Deloit-te). Budgetten van plannen kunnen ook worden verlaagd door de kosten van duurdere infra-structurele investeringen eruit te halen. Op deze manier kan gekomen worden tot een sober-dere manier van planuitvoering. Concreet voorbeeld is een tunnel in het plan Houthavens, waarbij overigens nog niet vaststaat dat deze tunnel uit het plan verdwijnt, wel dat het kos-tenniveau met de kosten van deze tunnels is verlaagd en dat de projectverantwoordelijken afwegen in hoeverre andere bezuinigingen wellicht tot beter resultaat leiden. Kortom, op deze wijze kan binnen het plan zelf tot afweging worden gekomen of deze dure infrastructuur het geld waard is (Interview Bijsterveld).

46. Verminder plankosten (Afdelingskosten) (Deloitte, Interview Bijsterveld).

De apparaatskosten van grondexploitaties zijn veelal heel hoog. Kijk hoe deze kunnen worden verminderd (Deloitte). Het uitvoeren van minder projecten vraagt om minder ambtelijke capa-citeit (Interview Bijsterveld).

47. Verhoog planefficiency en bespaar zo op rentekosten (Rigo).

Door meer te sturen op V&T kosten (planvoorbereiding en toezicht op de uitvoering) en effici-enter om te gaan met fasering van kosten en opbrengsten, kunnen gemeenten (in de onder-zochte cases € 2.000 tot € 3.000 per woning) besparen op (rente)kosten.

48. Zorg dat geen grote voorinvesteringen nodig zijn om plannen te kunnen realiseren (Noor-danus).

Richt plannen zo in dat er geen torenhoge voorinvesteringen nodig zijn, zowel qua aanleg in-fra als qua verwervingen. Hiervoor is goed legal management van gebiedsontwikkelingen noodzakelijk

49. Standaardiseer plannen (Deloitte).

Ontwikkel geen maatwerk maar standaardplannen waardoor sterk kan worden bezuinigd op ontwikkelkosten van zowel bouw als grondexploitaties.

50. Heroverweeg fondsafdrachten (Deloitte).

In gemeenten bestaan er veelal fondsen waar per woning of m2 uitgegeven terrein afdrach-ten worden gestort. Overwogen kan worden of gezien de nieuwe verhoudingen de beoogde investeringen vanuit dit fonds (als die er al zijn) wel zoveel prioriteit hebben en of hier geen versobering mogelijk is waardoor de kosten van grondexploitaties omlaag kunnen.

51. Wanneer gemeenten iets belangrijk vinden, dan moeten zij dit zelf betalen en niet verwachten dat de markt dit wel doet (Vulperhorst).

Duurzaamheid en goede herstructurering in de woningbouw kosten veel geld. Gemeenten moeten innovatieve combinaties van corporaties en marktpartijen faciliteren die ook graag aan duurzaamheid en herstructurering werken.

52. Beschouw parkeren als beleggingsobject en beperk de kosten (en kwaliteit) dus tot dat wat de markt kan opbrengen (Watertorenberaad).

Dus alleen een dure oplossing, als dat op die plek rendabel is. Verder moet de parkeernorm gebiedsgericht gedifferentieerd kunnen worden.

53. Verlaag kosten door conceptueel te bouwen en houd kosten gemaakt voor toekomstige ener-gieprestaties buiten de vastgoedexploitatie (Rigo).

Conceptueel bouwen (lagere bouwkosten maken deels een hogere grondprijs mogelijk), cas-co- en flexibel bouwen, strategisch programmeren en (toekomstige) energieprestaties buiten de vastgoedexploitatie houden kunnen de kosten voor grond- en vastgoedexploitaties reduce-ren.

54. Wees bewust dat bouwen in de wei veelal verborgen kosten (hoofdinfrastructuur) kent en daardoor niet goedkoper is dan bouwen in de stad (Interview Bijsterveld).

De ervaring in Amsterdam is dat voor bouwen in bijvoorbeeld Almere grote kosten gemaakt moeten worden in infrastructuur (bij Almere gaat het dan om ramingen van € 4,3 miljard) voor een IJmeerverbinding. Gerelateerd aan 60000 woningen in Almere is dit beduidend meer dan de extra kosten voor sloop en sanering bij binnenstedelijk bouwen. Overigens is Van Poelgeest er desondanks van overtuigd dat bouwen in Almere noodzakelijk is vanwege gebrek aan capaciteit.

4.5 Overige problemen rond verschil kosten en opbrengsten

55. Maak gebruik van bestaande Europese middelen voor duurzame investeringen in stadsgebie-den (Toolbox financieringsconstructies).

Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA) (gezamenlijke Eu-ropese steun voor duurzame investeringen in stadsgebieden) is een initiatief van de EuEu-ropese

Commissie en de Europese Investeringsbank (EIB), in samenwerking met de Ontwikkelings-bank van de Raad van Europa (CEB). JESSICA kan van toegevoegde waarde zijn voor stedelij-ke ontwikstedelij-kelingen in Nederland en kan meerwaarde bieden ten opzichte van bestaande (Eu-ropese) financieringsvormen ( via Structuurfondsen) voor de overheid. Lidstaten kunnen een deel van hun Structuurfondsen gebruiken voor terugvorderbare en daarna herbruikbare (re-volverende) investeringssteun aan projecten die onderdeel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stadsontwikkeling. Deze investeringen, die de vorm kunnen aannemen van kapitaal, kredieten en/of garanties, worden aan projecten toegewezen via stadsontwikke-lingsfondsen (urban development funds) en, zo nodig, houdsterfondsen (holding funds). JESSICA zorgt hierdoor voor langdurig vermogen om te kunnen blijven investeren, door het revolverende karakter van het fonds. Per saldo betekent dit – samen met de hefboomwerking die uitgaat naar het meer kunnen aantrekken van private middelen – voor een meer efficiënt gebruik van beschikbare middelen. Ook zal de publieke rol beter geborgd kunnen worden. Er zijn enkele voorbeelden (in de initiatieffase) beschreven. Ook andere Europese fondsen wor-den in deze rapportage genoemd.

56. Maak gebruik van het SVnPlusfonds om kleinere maatschappelijke projecten te financieren

(Toolbox financieringsconstructies).

SVnPlusfonds (maximaal € 750.000 voor een annuïteitenlening met een looptijd van 10 jaar en rente van 1,5%; zonder additionele kosten; de eerste drie jaar zijn aflossingsvrij) van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is bedoeld voor projecten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken en dorpskernen.

57. Stel een subsidieregeling in (Toolbox financieringsconstructies).

Met een subsidie wordt een tekort op een project dat anders niet zou worden gerealiseerd gedicht door de overheid. Voorwaarde is dat hier voldoende overheidsmiddelen ter beschik-king moeten zijn en dat er projecten zijn die aan de vereisten voldoen dat met een adequate subsidie het maatschappelijk belang kan worden veiliggesteld. Een voorbeeld is een subsidie-regeling voor jonge starters op de woningmarkt. Ook een systeem van cheques aan kopers en verkopers van woningen bedoeld om zowel de doorstroming op de woningmarkt als investe-ringen in de energetische kwaliteit van deze woningen te verbeteren kan als voorbeeld wor-den genoemd.

58. Benut bijdragen van buiten het plangebied (zoals forensenbelasting) (Rigo).

Een deel van de meeropbrengst van OZB kan worden ingezet om tekorten op grondexploita-ties te dekken, vanuit de steden is het invoeren van forensenbelasting voorgesteld en op lo-kaal of regionaal niveau kunnen met corporaties afspraken worden gemaakt waarvan het dekken van tekorten op woningbouwlocaties deel uitmaakt.

5

Problemen gekoppeld aan risico’s

Ook wanneer naar de verwachting er opbrengsten kunnen worden gerealiseerd en er kredietmogelijk-heden zijn dit te financieren, kunnen de risico’s van de ontwikkelingen als te hoog worden geschat. Naast negatieve risico’s worden ook positieve risico’s – kansen – onderscheiden.

5.1 Risico inschatting

Allereerst zijn er problemen rond de inschatting van risico’s. 1. Wees realistisch in exploitaties (Gebiedsontwikkeling).

Wees niet te optimistisch over de afzetmogelijkheden van vastgoed en reken plannen niet dicht met te optimistische verwachtingen.

2. Verbeter het risicomanagement (Deloitte, Commissie Elverding, Janssen-Jansen).

In de praktijk van Deloitte is gebleken dat bij veel gemeenten het risicomanagement verder ontwikkeld kan worden. Een dergelijk systeem omvat een adequate risicoanalyse en een pro-ces van risicomanagement dat continue risico’s en beheersmaatregelen signaleert, waardoor deze risico’s kunnen worden gereduceerd. Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploita-ties moeten standaard expliciete risico- en gevoeligheidsanalyses worden gemaakt (Deloitte). Risicomanagement wordt vaak mechanisch uitgevoerd volgens een eenmaal gekozen syste-matiek en speelt dan niet de rol in de besluitvorming die zou moeten. Houdt rekening met de fase van besluitvorming (gaat het om de go or no go beslissing of over het bijsturen van een reeds lopend project?) en kijk in ieder geval naar politiek-bestuurlijke, juridische, financiële, technische en belanghebbendenrisico’s (Commissie Elverding). Werk samen in het denken over risicomanagement. Opereer slimmer in plaats van met meer geld. Door een financier duidelijkheid te geven over de afnemer van het project kan het risicoprofiel gunstiger worden dan als hij alleen de grondexploitatie zou financieren (Janssen-Jansen).

3. Schrap in buffers onvoorzien en reserveringen (Deloitte).

Volgens Deloitte kan een grondexploitatie onnodige en onzichtbare buffers en reservepotjes (zoals een stapeling van onvoorzien) herbergen. Op die manier kan worden voorkomen dat een grondexploitatie grote schommelingen laat zien, zowel positieve als negatieve. Het beper-ken van deze potjes zorgt voor meer transparantie in de sturing van grondexploitaties.

5.2 Benutting kansen

Naast risico’s dat de uitkomst van plannen minder goed is dan voorzien, kunnen er zich ook kansen voordoen die gemist kunnen worden.

4. Hanteer meer globaliteit en flexibiliteit op het schaalniveau van de gebiedsontwikkeling en projectenplanning (Gebiedsontwikkeling, G32/NICIS).

Op deze manier kan sneller worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en kansen in de markt. Een dichtgeregeld plan zorgt ervoor dat kansen worden gemist (Gebiedsontwikkeling). Herprogrammeer naar een klein, krachtig, eenvoudig en flexibel programma waarin ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen en niet alles is vastgezet met overvloedige en gedetailleerde planvorming. Nieuwe ontwikkelingen kunnen gefaciliteerd en gestimuleerd worden door

par-tijen (zoals eindgebruikers en financiers) bij elkaar te brengen. Door bovendien ‘tekenen en rekenen’ en ‘kosten en opbrengsten’ dichter bij elkaar te brengen krijgt vraaggericht ontwik-kelen inhoud en worden doorlooptijden verkort (G32/NICIS).

5.3 Verminder risico’s

Er zijn ook suggesties gedaan om de risico’s te verkleinen.

5. De gemeente moet door consequent en consistent te zijn onzekerheid voor anderen vermin-deren (Duurzame gebiedsontwikkeling).

Hierdoor kan een basis voor vertrouwen ontstaan. Ondernemerschap wordt zo gestimuleerd en dit kan voorkomen dat gebieden op slot raken.

6. Door snel duidelijkheid te verkrijgen over een afnemer van een project wordt het risico kleiner en is het project makkelijker te financieren (Watertorenberaad).

Hierdoor wordt het risicoprofiel gunstiger.

7. Breng verschillende projecten onder in een portfolio. Het risico van deze portfolio is kleiner dan van individuele projecten (Toolbox financieringsconstructies).

Portfoliovorming via een fonds waarin een serie stedelijke herstructureringsprojecten wordt ondergebracht kan risico’s van participanten spreiden zodat tegenvallers opgevangen kunnen worden. Het regeneration fonds is een samenwerking tussen pensioenfondsen, (levens-) ver-zekeraars, liefdadigheidsfondsen en (lokale) overheden met als doel ontwikkelingen mogelijk te maken die momenteel door te hoge risico’s of te hoge financieringslasten niet van de grond komen. De gedachte is dat vanuit dit fonds leningen met een lange looptijd worden verstrekt en dat terugkomende gelden weer opnieuw worden geïnvesteerd. De ervaringen met het spe-cifieke fonds in het VK zijn volgens deze rapportage nog niet overwegen positief, omdat de gedachte voor verevening wordt bedreigd door het overwegend aanmelden van projecten met een negatief saldo. Als voorbeelden wordt het transformatiefonds Parkstad Limburg en het Amsterdam Investeringsfonds (niet te verwarren met het al lang bestaande vereveningsfonds in deze zelfde gemeente) genoemd.

5.4 Leg risico’s op de juiste plek neer

In de problematiek wat de juiste plek voor risico’s is zijn de rapportages het niet altijd eens. 8. Omdat de overheid minder risico’s kan aangaan moet deze meer aan de markt overlaten

(Stuurgroep onorthodoxe maatregelen).

De overheid heeft minder middelen en kan minder risico’s aangaan en daarom zou de over-heid voor een faciliterende rol moeten kiezen, en meer moeten kiezen voor organische groei. 9. Omdat marktpartijen risico’s minder goed kunnen financieren, moet de overheid een meer

ac-tieve rol spelen (Akro).

Marktpartijen zullen in het algemeen niet meer in risicodragend deelname in de tie geïnteresseerd zijn, dus zullen gemeenten zich moeten richten op publieke grondexploita-ties en niet op pps rond de grondexploitatie. Wel zullen marktpartijen snel betrokken moeten worden in verband met advies en afname zekerheid. De afspraken zullen wel EU-proof moe-ten zijn.

10. Participeer risicodragend in ontwikkelingen (Toolbox financieringsconstructies).

Gemeenten die risicodragend participeren kunnen gezamenlijk met andere partijen ervoor zorgen dat de omvang van risico’s acceptabel zijn voor participanten. Daarnaast voegt het verschillende expertises en bevoegdheden samen. Een voorbeeld dat hier genoemd wordt is het Risicodragend participeren in de grondexploitatie van ruimtelijke planontwikkeling. 11. Geef als gemeente garantstellingen af (Toolbox financieringsconstructies).

In de rapportage wordt dit instrument gerelateerd aan projecten waarvoor een voorverkoop-eis van 70% staat. Zonder deze voorverkoop weigeren kredietverstrekkers een lening af te geven. Als de gemeente garant staat voor dit gedeelte van het ontwikkelrisico, kan de bouw voortgang vinden. Als voorbeeld geldt het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen (BIFN) van de provincie Noord-Brabant. Ook de gemeente Hardenberg geeft garanties af, maar nu voor de kopers van nieuwbouwwoningen dat zij hun oude woning kunnen verkopen (tegen minimaal 80% van de getaxeerde waarde). In de rapportage wordt aangegeven dat eventueel een geringe vergoeding voor deze garantstelling kan worden gevraagd. Tevens wordt aangegeven dat de risico’s van deze vorm van financiering kunnen verschillen naar de situatie waarin deze wordt afgegeven. Dit risico behelst dat de gemeente met de onverkochte woningen blijft zitten.

12. Gemeenten moeten beter stil staan (selectiever zijn) bij de risico’s die ze lopen bij het onder-steunen van de markt , bijvoorbeeld bij garantieregelingen rond de afname van vastgoed of extra hypotheken voor middeninkomens (Janssen-Jansen).

Voorbeeld hiervan is de vraag of gemeenten garant moeten staan voor de afname van wonin-gen of kantoormeters. In hoeverre moeten gemeenten leninwonin-gen verstrekken of vooruitbetalen aan ontwikkelende marktpartijen. Zijn hypotheken voor potentiële kopers die net niet genoeg geld kunnen lenen bij een bank verantwoord. De tendens die uit dit preadvies spreekt is dat gemeenten veel selectiever dienen te zijn bij de beantwoording van deze vragen.

13. Ga anders om met grond. Laat meer risico’s liggen bij de grondeigenaar. Op basis van succes van een project krijgt deze dan inkomsten (in plaats van overdracht ineens) (Watertorenbe-raad).

Omdat grond in de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling een centrale rol speelt, worden een aantal aanbevelingen gedaan om anders met grond om te gaan. Voorstellen worden gedaan om de oorspronkelijke grondeigenaar meer risico’s te laten lopen, door hem grondopbreng-sten niet direct te laten nemen, maar afhankelijk te maken van het succes van het project. 14. Verleng de keten door te werken met DBFMO constructies (Watertorenberaad).

Aanbeveling is de exploitatiefase te betrekken bij de investeringsbeslissing: denk meer vanuit de gebiedsexploitatie dan de grondexploitatie.

6

Verdeling kosten en opbrengsten

Het gaat hier om het probleem dat de opbrengsten die tegenover bepaalde kosten staan niet altijd te-recht komen bij degene die de kosten maakt. Dit remt investeringen.

1. Zorg voor financieel commitment op wijkniveau (Akro).

Samen met woningcorporaties en andere marktpartijen zou een gemeente een commitment moeten aangaan om een wijk in 5-10 jaar op niveau te brengen, volgens een business case. Eventueel moet een gemeente dan garanties afgeven en bereid zijn in de opstalexploitatie te participeren.

2. Koppel aan ontwikkelrechten de plicht tot uitgifte tegen kostprijs aan minder draagkrachtige functies (Van Rooy).

Het concrete voorbeeld hiervan zijn winkels en sociale functies.

3. Verleid partijen in gebieden mee te doen met value captureconstructies (Watertorenberaad). Aanbeveling is in gebieden partijen te verleiden mee te doen aan value capturing constructies, door waardestijging (inclusief vermeden kosten) in en rond een gebied aan het gebied ten goede te laten komen, bijvoorbeeld via gebiedsfondsen of voor wat betreft de gemeente via het terugploegen van de OZB. Het gaat dan ook om waardevoordelen buiten de vastgoedex-ploitatie (dus b.v. kosten van veiligheid).

4. Gemeenten zouden de nadruk kunnen leggen op het internaliseren van externe effecten

(CPB).

Zowel private investeerders als gemeentelijke planologen zullen een plan willen optimaliseren waarbij wordt gestreefd naar een zo goed mogelijk voorzieningenniveau: een optimaal voor-zieningenniveau beïnvloedt immers de waarde van het vastgoed c.q. de te ontwikkelen wo-ningen. Op zich is er dus iets voor te zeggen om de ontwikkeling gewoon aan de markt over te laten omdat deze ook garant staat voor een optimaal voorzieningenniveau. Er is hierbij ech-ter een verschil tussen de private ontwikkelaar en de gemeentelijke planoloog. Een private in-vesteerder kijkt normaal gesproken alleen naar de directe opbrengsten en heeft niet zoveel affiniteit met eventuele positieve externe effecten. De gemeentelijke planoloog kijkt meer naar de externe effecten (en zal dat zeker doen indien de belastingheffing sterk lokaal is ge-organiseerd). Een gemeentelijk planoloog zal daarom ook sneller adviseren om wat meer te investeren dan de private ontwikkelaar. De neiging om ‘te weinig’ te investeren door markt-partijen wordt omschreven als marktfalen. De algemene strekking van het verhaal is dat ge-biedsontwikkeling waarde toevoegt aan de grond (grondwaardesurplus) en dat de hogere grondwaarde uiteindelijk zorgt voor verhoogde OZB-inkomsten, die weer kunnen worden aan-gewend voor de financiering/exploitatie van voorzieningen. Grondwaardevermeerdering vindt niet alleen plaats op de locatie zelf, maar er kan ook sprake zijn van een zogenaamd extern effect op de grondwaarde in de omgeving: een fraaie herontwikkeling met goede voorzienin-gen kan/zal ook de grondwaarde van de omgeving verhovoorzienin-gen. Dit is immers wat de theorie stelt: verhoogde grondwaarde door betere voorzieningen. Een lokale overheid kan de voorzie-ningen (gedeeltelijk) financieren door middel van belastingheffing over de grondwaarde. Hier-bij zullen de inkomsten over het algemeen onvoldoende zijn om. op de langere termijn te worden terugverdiend. Men kan echter ook besluiten om (een deel van) de grondwaardestij-ging onmiddellijk af te romen. Bijvoorbeeld de waardevermeerdering van landbouwgrond die

een woonbestemming krijgt zou in deze visie niet volledig ten goede mogen komen aan de eigenaar, omdat anders de mogelijke opbrengsten ten behoeve van voorzieningen verloren gaan. Hetzelfde geldt voor een binnenstedelijke locatie hoewel daar ook kosten moeten wor-den gemaakt voor sloop/sanering.) Iets concreter stellen de auteurs in een voorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling (uitplaatsing bedrijven) dat men niet alleen rekening dient te houden met de directe kosten van een project. Er zijn immers andere externe effecten die een positieve invloed kunnen hebben op grondprijzen buiten het project en dit creëert wederom een sterkere belastingbasis: (1) het project neemt een bron van overlast weg, (2) nieuwe be-woners leveren een agglomeratievoordeel: meer draagvlak voor de aanwezige voorzieningen, (3) nieuwe bewoners (en vooral in wat grotere getalen) leveren een tweede agglomeratie-voordeel (nieuwkomerseffect) wat zorgt voor meer interactie en hogere productiviteit. 5. Grotere plannen hebben daarbij mogelijk een groter maatschappelijk nut (CPB).

De auteurs halen studies aan waaruit blijkt dat grotere binnenstedelijke projecten naar ver-houding zorgen voor grotere externe effecten. Als te groot aanbod echter leidt tot een daling van de huizenprijzen, dan is het totale welvaartseffect wat kleiner. Bij projecten van normale omvang speelt dit echter niet. Kortom, grotere binnenstedelijke projecten creëren grotere ex-terne effecten op de grondwaarde

6. Verbind (en fuseer) de veelheid aan belangen (Duurzame gebiedsontwikkeling).

Hanteer niet het oude machtsdenken en probeer ten koste van het verlies van anderen winst te boeken, maar zoek naar oplossingen waar alle partijen meerwaarde bij hebben. Betrek daarom ook alle betrokken partijen – overheden, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en burgers – bij het proces. Voor het belang van de overheid (en dus ook de gemeente) is het goed in het oog te houden dat deze verschillende rollen kan spelen, namelijk de kaderstellen-de, de dienstverlenende en de investerende rol. De ervaring leert dat een open opstelling niet vanzelf gaat en dat het ook lastig is eindgebruikers te organiseren en belangenverschilen te overbruggen – vooral wanneer er ook cultuurverschillen bestaan. Het toepassen van de Mutu-al Gains Approach (MGA) kan hierbij helpen. Deze benadering gaat niet uit van uitruil van po-sities op vooropgezette standpunten, maar probeert op grond van het groepsmatig zoeken naar oplossingen voor de problemen (vanuit de beweegredenen achter deze standpunten vindt belangenfusie plaats) overeenstemming te bereiken met de juiste partners en hierover afspraken te maken waaraan mensen kunnen worden gehouden. Ook gemeenschappelijke ontwerpsessies kunnen hierbij een rol spelen.

7. Toelatingsplanologie is van groot belang om rood-voor-groenconstructies te doen slagen

(Janssen-Jansen).

Het is nodig dat er voldoende schaarste is om de ingecalculeerde verdiencapaciteit te realise-ren. Momenteel is deze situatie veelal niet aanwezig.

8. Gemeenten zouden in een langgerekt verdienmodel kunnen stappen met marktpartijen (ont-wikkelaars en beleggers) waardoor opbrengsten die neerslaan in vastgoedexploitatie en be-heer kunnen worden meegenomen (Watertorenberaad).

Dit zou in het proces meer vereveningsmogelijkheden opleveren, omdat ook de vastgoedex-ploitatie en het beheer wordt meegenomen.

9. Bij ‘integraal gebiedsmanagement’ zijn corporaties, eigenaren/beleggers, ondernemersvereni-gingen, VVEs en de gemeente betrokken (Watertorenberaad).

Het gaat om het aangaan van een samenwerking van waaruit op waardecreatie zou moeten worden gestuurd.

10. Maak gebruik van regionale ontwikkelingsbedrijven (Toolbox financieringsconstructies). Via regionale ontwikkelbedrijven kunnen meerdere gemeenten en andere overheden partici-peren in gebiedsontwikkeling. Partijen stemmen programma’s af en delen in kosten en baten. Dit maakt verevening mogelijk.

11. Maak gebruik van de BIZ-regeling (Toolbox financieringsconstructies).

In een door de gemeente in te stellen Bedrijfsinvesteringszones kan (op grond van een spe-ciale wet) en mits hier voldoende draagvlak voor is in het gebied extra middelen worden ge-heven op grond van de WOZ-waarde. Deze middelen kunnen vervolgens worden besteed aan verbetering. Ondertussen zijn er een aantal bedrijventerreinen waar een dergelijke regeling actief werkt. Het doel van deze regeling is de kwaliteit van het bedrijventerrein een extra im-puls te geven. Het is niet de bedoeling om deze extra financiering te gebruiken om geld vrij te spelen om elders te investeren.

7

Vereisten aan plannen

7.1 Duurzaamheid

Een probleem is dat de eisen die aan een goed plan worden gesteld te hoog kunnen zijn.

1. Duurzaamheid is geen specialisatie. Niet op alle onderdelen hoeft maximaal gescoord te wor-den (Duurzame gebiedsontwikkeling).

Dit algemene uitgangspunt kan ook worden beschouwd als aanbeveling aan gemeenten. Of zoals de rapportage het formuleert: “Juist het op álle fronten een tien willen halen, legt een solide basis voor frustraties achteraf.” Dit geldt niet alleen voor duurzame doelstellingen, maar ook op het gebied van stedenbouwkundige uitgangspunten, verkaveling en parkeeroplossin-gen kan soms een mindere kwaliteit op onderdelen de voortgang van een gemiddeld hoge kwaliteit van het geheel worden bevorderd.

2. Ga over tot innovaties op het gebied van energiebesparing en energieproductie (Van Rooy). Binnen gemeenten zijn er verschillende initiatieven van wijken waarin innovatief wordt omge-gaan met energiebesparing of energieproductie.

3. Stel kwaliteit op lange termijn voorop (Duurzame gebiedsontwikkeling).

Gebieden moeten lang meegaan en in staat zijn maatschappelijke dynamiek op te vangen binnen een herkenbare identiteit.

4. Hanteer duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit als logische vereisten (Duurzame gebiedsont-wikkeling).

De rapportage refereert naar Werksma en geeft daarbij aan dat gebiedsontwikkeling duur-zaam is wanneer de maatschappelijke component en de ruimtelijke component elkaar verster-ken en ruimtelijke kwaliteit het resultaat is.

5. Maak gebruik van reeds ontwikkelde methoden om duurzaamheid van plannen vorm te geven

(Duurzame gebiedsontwikkeling).

Door verschillende bureaus en partijen zijn methoden ontwikkeld om aspecten van duurzame ontwikkeling in planuitvoering te hanteren. Maak gebruik van deze inzichten. Voorbeelden hiervan zijn de MRE methode, van Bouwfonds, de MilieuMaximalisatieMethode van Bureau Boom, DuurzaamheidsPrestatie van een Locatie ontwikkelt door IVAM-UvA en TNO en Mapta-ble. Kortom, maak gebruik van de reeds beschikbare kennis op dit gebied.

7.2 Multi- en Monofunctionaliteit

Aangegeven wordt dat het ontstaan van monofunctionele gebieden problematisch is. 6. Voorkom dat monofunctionele gebieden ontstaan (Akro).

De overheid zal moeten zorgen dat gebieden niet monofunctioneel worden, dat voorzieningen en bedrijven wegtrekken want dan worden gebieden kwetsbaar. Dat geldt krimpgebieden, maar ook stedelijke herstructureringsgebieden.

7. Zorg voor meer samenhang tussen verschillende sectoren zoals cultuur, onderwijs, recreatie, sport en zorg (Van Rooy).

Cultuur kan een belangrijke rol spelen bij gebiedsontwikkeling. Het kan bezoekersstromen aantrekken en het brengen van samenhang tussen functies. Hierbij dient ook een onderscheid te worden gemaakt tussen gebruik en gebouwbeheer. Ook kunnen hier combinaties worden gemaakt met stadslandbouw, gezonde leefomgeving, educatie.

7.3 Stapeling

Veel vereisten die gesteld worden aan plannen zijn individueel goed verdedigbaar, maar leiden in combinatie tot een onwerkbaar resultaat.

8. Voorkom stapeling aan eisen (Duurzame gebiedsontwikkeling, EIB).

Door stapeling van ambities kan gebiedsontwikkeling stokken. Hoge ambities zijn mooi, maar alleen als deze leiden tot daadwerkelijke realisatie en gebruik. Verbind hierbij ook de fasen (waaronder initiatief, definitie, ontwerp en voorbereiding) van gebiedsontwikkeling. Belangrijk hierbij het overbruggen van de stap van ‘streven naar’ naar ‘komen tot’. Neem hierbij vol-doende tijd voor de voorbereiding en zorg dat alle betrokkenen aan tafel zitten. Verbind hier-bij kwaliteiten, belangen, termijnen en schalen. Het is niet vanzelfsprekend dat de ontwikkel-de visie ook in ontwikkel-de uitvoering richtsnoer blijft (Duurzame gebiedsontwikkeling). Stapeling van beleidswensen en doelen bij binnenstedelijk bouwen betreft zaken als realiseren van goede woningen, bevolkingsmenging (door meenemen percentage sociale woningbouw of juist reali-seren koop in de herstructurering), veiligheid, groot onderhoud openbare ruimte, vernieuwing van wijkcentra, winkelcentra of zwembaden. Verder kunnen milieueisen een rol spelen (ge-luid, luchtkwaliteit, waterberging) (EIB).

9. Maak heldere keuzes in de vereisten die aan een plan worden gesteld (EIB).

Zorg ervoor dat deze wensen niet teveel drukken op de projectbegroting. Geld voor bijvoor-beeld bibliotheken en zwembaden moet worden gefinancierd uit de hiervoor bestemde bud-getten en niet uit het project.

7.4 Publieke proces

De rapportage over Elverding en gebiedsontwikkeling gaat los van de crisis in op de mogelijkheid om het proces te verbeteren bij gebiedsontwikkeling. De hier gestelde aanbevelingen staan daarmee los van een analyse vanuit de problematiek van crisis. Op het gebied van problemen in het publieke pro-ces zijn ook door anderen enkele aanbevelingen gedaan.

10. Verbeter en versnel gebiedsontwikkelingsproces door aanbevelingen van Elverding te volgen

(Commissie Elverding).

De Adviescommissie Versnelling en Verbetering Besluitvorming Infrastructuur (VVBI: de Commissie Elverding) heeft een advies op hoofdlijnen opgesteld over de vraag hoe besluit-vorming van gebiedsontwikkelingsprojecten verbeterd en versneld kan worden en heeft hier-over gerapporteerd waarbij een specifieke werkwijze is ontworpen (zie afbeelding 1).