A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z l E N S I S
F O L IA O E C O N O M J C A 39, 1984
Ewa Kucharska-Stasiak", W ło dz i m i er z Miel czarek'
PRÓBA OKREŚLENIA POTRZEB REM ONTOW YCH
N A PRZYKŁADZIE OSIEDLA M IESZKANIOW EGO ZAGRODNIKI W ŁODZI1
I. U W A G I WSTĘPNE
Budynek mieszkalny, podobnie jak każdy obiekt budow lany, s ta n o wi e le m e n t m a ją tk u trwałego, k tó ry — jak w szystkie przedm ioty m a -terialne — ma określone gran ic e trw ałości. Istnieją one, pomimo iż zużycie m a ją tk u może być w ciągu życia jed n e g o pokolenia n ie d o strzegalne. S ytuacja ta k a ma m iejsce przede wszystkim właśnie w o d -n iesie-niu do b u d y -n k ó w m ieszkal-nych. O k re ś le -n ie czasu użytk o w a -n ia m ają tk u trw a łe g o 2 pow inno jednocześnie stw arzać przesłanki dla p r o -w adzenia a k ty -w n e j polityki e k sp lo a ta c y jn e j b u d y n k ó -w m ieszkalnych (właściwego ko n se rw o w a n ia , n a p ra w i rem ontów , a także e w e n tu a ln e j m odernizacji zasobów m ieszkaniow ych). N iew łaściw a p olityka e k s p lo a
-tac y jn a lub jej zła realizacja d o prow adzić musi do obniżenia wartości u ż ytkow ej i technicznej b u d y n k u m ieszkalnego.
Celem niniejszego a rty k u łu jest próba w yznaczenia potrzeb r e m o n tow ych dla b u d y n k ó w m ieszkalnych w zniesionych te c h n ik ą w ie lk o p ły -tow ą na osiedlu m ieszkaniow ym Zagrodniki w Lodzi, z realizow anym w latach 1972— 1975. N ależy w tym m iejscu zaznaczyć, iż badanie p o -trzeb rem o n to w y c h dla b u d y n k ó w m ieszkalnych, szczególnie wznoszo-n ych te c h wznoszo-n ik ą uprzem ysłow iowznoszo-ną, wznoszo-nie jest łatw e do przeprow adzewznoszo-nia.
• D r, a d iu n k t w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w n ic t w a i I n w e s t y c j i I n s ty t u t u E k o -n o m ik i P r o d u k c ji UL. 1 A r t y k u ł o p r a c o w a n y w o p a r c iu o p r a c ę m a g is t e r s k ą M . K o r p y , P r o g n o z o -w a n i e p o t r z e b r e m o n t o -w y c h na p r z y k ł a d z i e o s i e d l a Z a g r o d n i k i , Ł ó d ź 1981 n a p is a n ą p o d k ie r u n k ie m E. K u c h a r s k ie j S t a s ia k , (m a s z y n o p is w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w -n ic t w a i I -n w e s t y c j i U L). 2 P r o b le m a t y k a u s t a le n ia o k r e s u e k s p lo a t a c j i b u d y n k ó w m ie s z k a ln y c h — m im o iż a u to r z y z d a ją s o b i e sp r a w ą z j e j f u n d a m e n ta ln e g o z n a c z e n ia o m a w ia n y c h k w e s t ii — n ie z o s t a n ie w a r t y k u le p o r u s z o n a .
D ecyduje o tym głównie nieznajom ość m echanizm u zużycia tych o b ie k tów, brak u s ta lo n y c h cykli n a p ra w i w ym ian poszczególnych e le m e n tów. W litera tu rz e przedm iotu d om inują głów nie kw e stie czysto tec h -niczne, pom ijane są a sp e k ty e konom iczne. Również d o stęp n a litera tu ra obcojęzyczna sporadycznie porusza te p ro b le m y 3.
Do chwili obecnej teoria nie spre c yz ow a ła w łaściw ych m eto d o k r e -ślania p otrzeb rem o n to w y c h w skali mezo- i m ak roekonom icznej. Dom inująca w p ra k ty c e planistycznej Dom etoda opiera się na u stalaniu z a po trz eb o w a n ia w zależności od w ysokości tzw. stóp rem ontow yc h, o z n a -c z ają -cy-c h stosunek w artoś-ci zrealiz o w a n y -c h p ra-c rem o n to w y -c h do kosz-tów w zniesienia re m o n to w a n eg o b u d y n k u w cenach bież ą c y ch 4. Po-niew aż m etoda ta o p e ru je w a rto śc ią zrealiz o w a n y c h napraw , m ożna stwierdzić, że nie prowadzi ona do ustalenia wielkości potrzeb, lecz jed y n ie wielkości popytu, czyli tej części potrzeb, k tó ra z n ajd u je po-krycie w środ k a c h fina nsow yc h3.
Poniew aż w w a r u n k a c h polskich b u d y n k i w znoszone te c h n ik ą w iel-k o p ły to w ą stanow ią d o m in a n tę n ow ego budow nictw a, z a ry s o w u je się coraz w y ra ź n iej p y tan ie : jak a będzie przyszłość już w z n iesionych tego ty p u b u d y n k ó w m ieszkalnych, z k tó ry c h pierw sze są już uż y tk o w a n e od ok. 22 lat? A utorzy, o k reślając sform ułow any uprzednio ogólny cel pracy, nie m ają tak a m bitnych zamiarów, ja k m ogłoby w y n ik a ć z p o -s taw ionego w yżej pytania. Podjęcie przez ina-s b a d a ń z d e te rm in o w a n e było znacznie skrom niejszym i aspiracjam i, a m ianow icie chęcią u z y s -k a n ia odpowiedzi na pytanie: ja-k ie b y ły potrzeby r em o n to w e w anazow anym osiedlu i czy by ły one z aspokajane? Cel ten zostanie zre a liz ow a ny w op rac o w an iu sk ła d a ją c y m się liz trlizech clizęści. W clizęści p i e r w szej p rz e d staw io n e z ostaną czynniki d e te rm in u ją c e p o w s ta w a n ie p o trzeb rem ontow ych, w d w u n a s tę p n y c h zajm iem y się k olejno w y z n a c z e -niem potrzeb re m o n to w y c h osiedla i stop-niem ich realizacji.
II. CZYNNIKI DETERMINUJĄCE PO W S T A W A N IE POTRZEB REMONTOW YCH BUDYNKÓW MIESZKALNYCH Istnieje w iele czynników o k re ś la ją c y c h p otrz eby rem ontow e, dzia-łają ce w ró żnych k ie r u n k a c h z różnym natężeniem . M ożna je n a jo g ó
l-3 P or. m . in . K. E i c h 1 e r i in ., P l a n m ä s s i g e v e r b e u g e n d e I n s t a n d h a l t u n g u n W o h h u n g s b a u , K a m m er d e r T e c h n ik P r ä s id iu m 1977. ’ S. C h o j e c k i , W. S r o k o w s k i , G r a n i c e o p ł a c a l n o ś c i r e m o n t u b u d y n k u m i e s z k a l n e g o w m i e ś c i e , W a r s z a w a 1963, s. 12. 5 K. M a r k s , P r z y c z y n e k d o k r y t y k i e k o n o m i i p o l i t y c z n e j , W a r s z a w a 1953 r., s. 67.
niej podzielić na dw ie grupy. Pierw szą z nich stanow ią czynniki spo-łeczno-ekonom iczne, d ru g ą zaś czynniki techniczno-użytkow e.
A . C Z Y N N IK I S P O Ł E C Z N O -E K O N O M IC Z N E
W ś ró d c z ynników społecznoekonom icznych k r e u ją c y c h p otrz eby r e m ontow e wym ienić można: wielkość na kła dów in w e s ty c y jn y c h p r z e zn aczanych z do c h o d u na ro d o w e g o na budow nictw o m ieszkaniow e, p o stęp technicznoekonom iczny w p ły w ają cy na zużycie społeczne i e k o -nomiczne, stopę likwidacji. O m ów im y je tu pokrótce.
M ożna założyć, że istnieje zależność pom iędzy w ielkością ś rodków k ie ro w a n y c h na budow nictw o m ieszkaniow e a w ielkością potrzeb r e -m ontow ych. I-m w iększy jest dochód n arodow y, ty-m w iększe kw oty są przeznaczane na budow nictw o m ieszkaniowe, co w przyszłości przy niezipienności innych czynników d e te r m in u ją c y c h rem o n ty w y w o łu je wzrost zapotrzebow ania na nie. Rem onty są bowiem echem in w e s ty -cyjnym , zatem budynki p ow stałe w w y n ik u uprzednio z a k ończonych inw estycji są p o ten c ja ln y m i faktycznym p rzedm iotem późniejszych r e -montów®.
Czynnikiem m og ąc y m pow odow ać szczególny w zrost potrzeb m iesz-ka n io w y c h jest tem po p ostępu techniczno-ekonom icznego, k tó ry jest celem i w ynikiem ciągłego p rocesu d oskonalenia dóbr i usług oraz sposobu ich w ytw arzania, w ty m rów nież dosk o n a le n ia ś ro d -ków produkcji, m etod w ytw órczości i p rze dm iotow yc h w a ru n k ó w p r a c y 7. Na przykładzie b u d y n k u m ieszkalnego u ż y tk o w a n eg o od kilkudziesięciu lat o b se rw o w a ć można d e p re c ja c ję jego w artości u ż y tk o w y c h (standardu użytkow ego) nie ty le n a s k u te k zmian w a ru n k ó w użytkow ania, ile na sk u te k podniesienia się ogólnego sta n d a rd u mieszkań. M ieszkanie w y b u d o w a n e n ieg d y ś zgodnie z ó w -czesnymi normami* dzisiaj jest już prze starz ałe i jego a k tu a ln y m ieszkaniec pragnie uzyskać obecnie obow ią z ują c y p rzeciętny s ta n -dard. Ten stan rzeczy p o w o d u je p o w sta n ie d o d a tk o w y c h potrzeb, sp ro w a d zają cy c h się do d o p ro w a d z en ia części b u d y n k ó w — n a d a ją cych się z innych w zględów do dalszego u ż y tk o w a n ia — do w y m a g a nego aktualnie standardu, Oznacza to potrzebę p r z e p ro w a d z en ia n a j -bliższego rem o n tu takiego b u d y n k u łącznie z jego m odernizacją, co odpow iednio podnosi w a rto ść robot b u d o w la n y c h 8. P ostęp techniczny jako k a te g o ria p o w o d u ją c a określo n e zużycie e konom iczne b u d y n k u
6 k W y s o k i ń s k a , R o z w ó j p o t r z e b r e m o n t o w o b u d o w l a n y c h , „ P r o b le m y R o z -w o ju B ud o -w n ict-w a" 1979, n r 1, s. 33.
i J. G o r y ń s k i, Ekonomika bu d o w n ic tw a i p o lity k a budowlana, W a r s z a w a 1976, s 349.
m ieszkalnego nie jest jed n a k — ja k do tej pory — w odniesieniu do tego rodzaju m ają tk u trw ałe go d ostatecznie sp re c y z o w a n y i jednoznacz-ny®. Na w artość u żytkow ą b u d y n k u składa się bow iem nie tylko układ i w y p o sa ż e n ie mieszkań, ale także jego położenie (np. wielkość te r e n u nie zab u d o w a n e g o n a d a ją c e g o się do z a g ospodarow ania na cele r e k r e a -cyjne, stopień nasłonecznienia budynku, stopień uciążliwości otoczenia, dostępność usług itp.)10. Tak więc już sama ocena w artości uż ytkow ej m ieszkań jest bardzo tru d n a do ustalenia, a k r y te r ia tej oceny są w b a r -dzo znacznym stopniu oparte na su b ie k ty w n y m u sto su n k o w a n iu się do tych w szystkich czynników , k tó re o k re ś la ją w artość u ż y tk o w ą m ieszkań. Z tych sam ych w zględów rów nie trudne — jeśli n a w e t nie t r u d -niejsze — jest ustalenie stopnia zużycia e konom icznego b u d y n k ó w 11. N iezależnie od trudności w u staleniu stopnia tegoż zużycia nie ulega wątpliwości, iż spraw czą przy c z y n ą jest tutaj postęp techniczny, p o w o d u ją c y nie tylko zm iany w technologii w znoszenia budynków , lecz t a k że zm iany w „technologii życia". Z biegiem lat postęp techniczny w y w ołuje i umożliwia zmiany sposobu życia, do k tó re g o m uszą d o p a s o -wać się budynki m ieszkalne.
N ie m a terialn e zużycie m aszyny i b u d y n k u m ieszkalnego tw orzą d w ie różne odm iany tego sam ego zjaw iska. Pierw sze jest zjaw iskiem bez-sprzecznie ekonomicznym , natom iast niem a te ria ln e zużycie b u d y n k u m ieszkalnego jest przede wszystkim k a te g o rią socjologiczną, zależną od bardzo w zględnych i s u b ie k ty w n y c h reakcji ludzkich na p o w s ta ją c e n o -we możliwości zaspokojenia potrzeb m ieszkaniow ych. W y d a je się, że m ożna w ów czas mówić o zjaw isku zużycia społecznego zasobów m iesz-k a n io w y c h 12.
Zużycie ekonom iczne i społeczne zacznie się p rzejaw iać na w iększą skalę dopiero po ustąpieniu trudności m ieszkaniow ych. Będzie ono r o -sło szybciej niż zużycie techniczne i dopiero w te d y po w sta n ą w arunki e m p iry cz n e g o badania pow iązań w y s tę p u ją c y c h m iędzy tymi k a te g o
-riami zużycia a innymi zja w is k a m i13.
K olejny czynnik ok reś la ją c y potrzeby rem ontow e w y n ik a z relacji
8 S. C h o j e c k i, W a r t o ś ć , z u ż y c i e i w y m i a n a z a s o b ó w m i e s z k a n i o w y c h , W a r -s z a w a 1966, s. 16. 10 C h o j e c k i, S r o k o w s k i , o p . ci t., s. 11. 11 S to p ie ń z u ż y c ia e k o n o m ic z n e g o b u d y n k u , n a w e t d u ż y , n ie d e t e r m in u j e a u to -m a t y c z n ie d e c y z j i o j e g o s a n a c j i c z y -m o d e r n iz a c ji. D e c y z j a ta k a z a p a d a w z a l e ż n o ś c i o d s z e r e g u c z y n n ik ó w e k o n o m ic z n y c h , ja k : p o z io m e k o n o m ic z n y k r a ju , w i e l k o ś ć z a s o b ó w m ie s z k a n io w y c h i ic h s ta n , z a s o b y m a te r ia łó w b u d o w la n y c h , c z y t e ż p o te n -c j a ł b u d o w la n y k r a ju . W w a r u n k a -c h p o ls k i-c h p o d j ę -c i e d e -c y z j i o w y -c o f a n i u o b ie k tu z e k s p l o a t a c j i p o d y k t o w a n e j e s t p r z e w a ż n ie j e g o z u ż y c ie m fiz y c z n y m . 18 C h o j e c k i, W a r t o ś ć . . . , s . - 16. 13 T a m ż e , s. 21.
w artości b ru tto z likw idow anych obiektów b u d o w la n y c h do w artości brutto zasobu obiektów budow lanych. J e s t to tzw. stopa likwidacji. Jej w zrost p o w o d u je obniżenie potrzeb rem ontow ych, spadek zaś — z w ię k -szenie ty c h p o trz e b 14. Istnieją różne teorie o b jaś n ia ją c e i szacujące sto-pę likwidacji, k tó re wszakże pominiemy, gdyż cel p ra c y nie n a rzuca konieczności jej określenia.
B. C Z Y N N IK I T E C H N IC Z N O -U Ż Y T K O W E
Do czyn n ik ó w techniczoużytkow ych o k re ś la ją c y c h p o w sta w a n ie p o trzeb rem o n to w y c h można zaliczyć: zużycie techniczne, jakość w y k o n a w stw a i m ateriałów , in te n sy w n o ść eksploatacji, go sp o d a rk ę k o n s e r -w a c y jn o -re m o n to -w ą oraz: czynniki biotechniczne.
Zużycie techniczne b u d y n k u p rzejaw ia się zm niejszającą się z upły w e m czasu użytecznością b u d y n k u m ieszkalnego dla w łaściciela i użytkow nika, spo w o d o w an ą zużyciem m ate ria ln y m (technicznym) p oszczególnych jego e lem entów , d a ją c y m w rezultacie stopniow e znisz-czenie lub uszkodzenie oraz u tra tę spraw ności w w y k o n y w a n iu funkcji. Zużycie techniczne p o stęp u je zazw yczaj z wiekiem mimo k o n se rw acji i r e m o n tó w 15.
M ożna wyróżnić n a s tę p u ją c e p rzyc z yny zużycia fizycznego (tech-nicznego) b u d y n k u :
— w y n ik a ją c e z n a tu ra ln e g o zużycia się b u d y n k u w sk u te k działania w p ły w ó w a tm osfe rycz nyc h i wód gru n to w y ch :
— w y n ik a ją c e z w adliw ego oprac ow ania p r o je k tu budynku;
— w y n ik a ją c e z niew łaściw ej ek sp lo a tacji budynku, a głów nie z n ie -w y k o n a n ia rem o n tó -w -w odpo-w iednim czasie;
— w y n ik a ją c e z n o rm alnej e k sp lo a tacji m ieszkań; — w y n ik a ją c e z w y p a d k ó w losow ych.
Stopień zużycia b u d y n k ó w m ieszkalnych m ożna określić różnym i metodami, np. czasowymi, n a p odstaw ie kosztów technicznych u t r z y -m ania czy też stopnia zużycia poszczególnych e le -m e n tó w budynku.
G rupa czynników zw iązanych z realizacją robót jest k o lejn y m d e -term in a n te m z apotrzebow ania n a roboty rem ontow e. W szczególności n ależy do niej zaliczyć:
— jakość użytych m ateriałów ; — jakość u ż y ty c h prefab ry k a tó w ;
— stosow aną technologię w y k o n a n ia robót; — jakość w y k o n a n ia robót.
N a k ła d y na p rac e n ap ra w c z e są najw yższe w pierw szej fazie e k s -ploatacji bu d y n k u , u ja w n ia ją się bow iem w te d y w a d y w y k o n a w s tw a
14 p o r , E. R y c h l e w s k i , P o p y t b u d o w l a n y , W a r s z a w a 1973, s. 138. 15 A . A n d r z e j e w s k i , P o l i t y k a m i e s z k a n i o w a , W a r s z a w a 1959, s . 2 98.
oraz niska jakość n ie k tó ry c h m a te ria łó w i p refab ry k a tó w . Tezę tę p o -tw ierd z ają w yniki b a d a ń p rzep ro w a d z o n y ch dla w y b r a n y c h budynków , w zniesionych w s y ste m ac h W-70, Wk-70 i „Szczecin". W y k a za ły one, że w p ierw szych latach eksploatacji, kied y większość e le m e n tó w z n a jd u je się w okresie rękojmi, w y s tę p u je spiętrzenie p otrzeb rem o n to -w ych -w przeliczeniu na 1 m 2 po-w ierzchni użytko-w ej. W n a s tę p n y c h la-tac h z a o b se rw o w an o ich r e la ty w n e z łagodzenie18.
K olejnym czynnikiem w p ły w a ją c y m na pow sta w a nie potrzeb re m o n -tow ych jest jakość i in te n sy w n o ść e k sp lo a tacji m ieszkania przez u ż y tkow ników . Ze w zględu na oczyw istą zależność d okładniejsz e om ów ie -nie tego czynnika pom i-niem y.
Istotny w pływ na ksz ta łtow anie się potrzeb rem o n to w y c h ma gospo-d a rk a k o n s e rw a c y jn o -re m o n to w a obejm ują c a : k onserw acje, n a p ra w y
bieżące, główne i m odernizację. K onse rw a cja i n a p ra w y bieżące p o -winny mieć prze de w szystkim c h a ra k te r działalności zapobiegaw czej p o leg ając ej na o k re s o w y m w y k o n y w a n iu robót niezb ę d n y c h do u t r z y m ania obiektu i jego otoczenia w n a le ż y ty m stanie technicznym . N a -praw a głów na o b ejm u je p rac e z z a k re su w y m ian y zużytych e le m e n tó w o biektu w celu p rzy w ró c e n ia jego p ierw o tn ej lub zbliżonej do p ie
r-w otnej r-w artości użytkor-w ej. N a to m ia st m odernizacja por-w inna spor-w odow ać zodow iększenie odow artości technicznej o biektu oraz p o p ra odow ę jego odow a r -tości u żytkow ej. W a rto tu jednocześnie nadmienić, że klasyfikacja ta, szczególnie w odniesieniu do konserw acji, n a p ra w bieżących i g łó w -nych, nie m a c h a ra k te r u o statecznego — istnieją do dziś k o n tro w e rs je przy zaliczaniu n ie k tó r y c h prac — np. m alow ania — do jed n ej z dw óch wyżej w ym ien io n y c h grup. S ystem i rzetelność p r z e p ro w a d z a n y c h prac k o n s e rw a c y jn o -re m o n to w y c h może w znacznym stopniu osłabić tem po zużycia technicznego b u d y n k ó w m ieszkalnych.
Rozwój czyn n ik ó w biotechniczmych w b u d y n k a c h i ich niszczące działanie p o w o d u je olbrzym ie szkody m aterialne. Korozja biologiczna w budow nictw ie, w y w o ła n a przez g rzyby j ow ady, p o w oduje więcej s tra t niż pożary i korozja chemiczna.
III. WYZNACZENIE POTRZEB REMONTOW YCH DLA OSIEDLA ZAGRODNIKI17
O siedle Zagrodniki, b ę d ą ce częścią łódzkiej dzielnicy m ie s z k a n io
-16 P or. M e t o d y i t e c h n i k i u s t a l a n i a p o t r z e b r e m o n t o w y c h , p r a c a z e s p o ł o w a p o d k ie r u n k ie m E. K u c h a r s k ie j - S t a s ia k , Ł ó d ź 1982, ta b . 15 (C e n tr a ln y O ś r o d e k S tu d ia ln o - - P r o j e k t o w y „ I n w e s tp r o je k t" ).
17 D a n e l i c z b o w e i t a b e la r y c z n e u m ie s z c z o n e w t e k ś c i e p o c h o d z ą z p r a c y m a g i-s t e r i-s k ie j K o r p y , o p . c it.
wej Retkinia, w y b u d o w a n e zostało w latach 1972— 1975. W skład tego osiedla wchodzi 61 bu d y n k ó w m ieszkalnych (zrealizow anych w system ie szczecińskim), pięcio, dziesięcio i je d e n a s to k o n d y g n a c y jn y c h . W s z y s -tkie m ieszkania c h a ra k te r y z u je podobny s ta n d a rd w yposażenia, nie róż-niący się zasadniczo od pow szechnie sto so w an e g o w budow nictw ie m ieszkaniow ym .
A . W IE L K O Ś Ć PO T R ZE B R E M O N T O W Y C H U S T A L O N Y C H PRZEZ SŁ U Ż B Y T E C H N IC Z N E A D M IN IS T R A C J I
W g o sp o d a rc e k o n se rw a c y jn o re m o n to w e j pow szechnie o b o w ią z u ją cą m etodą o k re ś la n ia p otrzeb rem o n to w y c h jest przegląd sta n u te c h -nicznego obiektu. Stanow i on p odstaw ę o c e n y zużycia poszczególnych e le m e n tó w budynku, ustalenia rodzaju, zak re su i wielkości robót r e -m ontow ych, a także ter-m inów, w k tó ry c h pow inny one być w yko n a n e . Z asady p rzeprow a dz ania przeglądów przez służby techniczne w
spółdzielczości m ieszkaniow ej reg u lu je załącznik do uch w a ły nr 104 Z a rz ą du CZSBM z dnia 21 X 1978 r. w spraw ie n a d z o ru technicznego, k o n serw acji, n ap ra w i m odernizacji obiek tó w bud o w n ic tw a m ie sz k an io wego. P odstaw ę określe nia potrzeb rem o n to w y c h — zgodnie z tą u c h -w a łą — stano-w ią:
— k o n tro la o k re s o w a obiektu p rze p ro w a d z a n a co n ajm n iej raz w ro k u w porze w iosennej;
— przegląd sta n u spraw ności technicznej i w a rto śc i u ż y tk o w ej obie-ktu b u dow lanego p rzep ro w a d z a n y co najm niej raz na pięć lat;
— przeglądy sta n u u trz y m an ia m ieszkań;
— p rze glądy robocze zw iązane z p rzy g o to w a n iem o b ie k tó w i u r z ą -dzeń do o k r e s u zimowego.
P rzep ro w a d z o n a ocena realizacji uc h w a ły nr 104 w y k a z a ła m. in. że służby techniczne p rz e p ro w a d z ają przede w szystkim ko n tro lę o k r e sow ą o biektu i sporadycznie przegląd spraw ności technicznej, nie d o -k o n u ją c przeglądu m ie sz -k ań 18.
Potrzeby ustalone przez służby techniczne w tra k c ie prze g ląd ó w w io se n n y ch i je s ie n n y c h zestaw iono w tab. 1. Z a o b se rw o w a ć można te n d e n c je w zrostu w ielkości globalnych potrzeb. W ś ró d z a re je s tro w a n y c h p otrzeb dom inują roboty m alarskie i dekarskoblacharskie. J e d -nak ż e analizując pro to k o ły z prze g ląd ó w zauw ażono m. in., że często nie są w y p e łn ia n e r u b ry k i „ilość r o b ó t ” i „koszt robót". O znacza to, że ani posługiw anie się w skaźnikiem naturalnym , czyli ilością
W i e l k o ś c i p o tr z e b r e m o n to w y c h z a r e j e s t r o w a n y c h p r z e z ' s ł u ż b y t e c h n ic z n e a d m in is tr a c ji T a b e l a 1 R o b o ty 1978 1979 1980 t y s . zł %> t y s . z ł "/o • t y s . z ł M a la r s k ie 4 324 55,4 5 263 39,6 4 459 20,1 D e k a r s k o - b la c h a r s k ie 3 143 40,2 7 665 57,7 17 410 78,3 P o s a d z k o w e 252 3,2 252 1,9 250 1,1 T y n k a r s k ie 18 0,2 17 0,1 14 0,1 Z e w n ę tr z n e 75 1,0 94 0,7 104 0,4 R a z e m 7 812 100,0 13 291 100,0 22 237 100,0 Ź r ó d ł o : u s ta le n ia w ła s n e n a p o d s ta w ie p rz e g lą d ó w s ta n u te c h n ic z n e g o p rz e p r o w a d z o n y c h p rz e * słu ż b y te c h n ic z n e a d m in is tr a c ji o s ie d la .
s tr o w a n y c h potrzeb, ani w skaźnikiem w a rto śc io w y m nie prow adzi do pełnego określenia z apotrzebow ania na p rac e n apraw cze. Dlatego też p o d jęto próbę ustalenia potrzeb rem o n to w y c h zinaną w p r a k ty c e pla- ‘ nistycznej m etodą ich szacow ania na podstaw ie tzw. stopy rem ontow ej i w artości odtw orzenia budynku. Poprzez stopę rem ontow ą, ja k z azna-czono wcześniej, rozum ieć będziem y relację p ro c e n to w ą średnich rocz-n y c h kosztów rem o rocz-n tó w do kosztów wzrocz-niesierocz-nia b u d y rocz-n k ó w obliczo-n y c h w c e obliczo-nac h bieżących.
Faktycznie zrealizow ana w ielkość prac n ap ra w c z y c h je s t niższa od potrzeb rem o n to w y c h z a re je s tro w a n y c h w trakcie przeglądów . D latego leż posługiw anie się w skaźnikiem stopy rem o n to w ej ba z u ją c ej na ś r e d -nich rocznych kosztach p rac re m o n to w y c h nie prow adzi do o k re ś le n ia potrzeb, lecz jed y n ie — ja k to zaznaczono już na w stęp ie — wielkości popytu. Z tych też pow odów w niniejszym o p rac o w an iu stopę r e m o n -tow ą w yznaczono jako relację p ro c e n to w ą średnich rocznych potrzeb rem o n to w y c h do kosztów wzniesienia b u d y n k ó w obliczonych w cen ac h bieżących.
Przez w artość o d tw orzenia rozum ie się p rze c ię tn y koszt w y b u d o wania bu d y n k ó w o id en ty c zn y c h lub zbliżonych c e chach c h a r a k t e r y s -tycznych, o k reślony na podstaw ie o b o w ią z u ją c y ch w b u d o w n ic tw ie cen jed n o stk o w y c h , sta w ek płac oraz norm p ro je k to w y c h i koszto ry so w y c h .
Iloczyn stopy p ro ce n to w ej i w artości o d tw o rze n ia o k re ś la w artość potrzeb rem ontow ych.
B. W Y Z N A C Z E N IE PO T R ZE B R E M O N T O W Y C H
• PRZY P O M O C Y S T O P Y R E M O N T O W E J
1. W y z n a c z e n ie potrzeb rem o n to w y c h w aspekcie w ysokości b u d y n k u 19 W o p rac o w a n iu n a s z y m p o trz eb y rem ontow e ustalone zostały oso-bno dla b u d y n k ó w pięcio-, dziesięcio- i jed e n a s to k o n d y g n a c y jn y c h . Ta d e z ag re g acja dernych w y d a ła się nam celow a ze w zględu na możliwość w ystąpie nia zw iązku m iędzy potrzebam i rem ontow ym i a w ysokością budynku. Zw ażyw szy, iż b udow a osiedla prow a d z o n a była w s to s u n k o -w o k rótkim czasie przez tego sam ego -w y kona-w cę, a tec hnologia była we w szystkich p rzy p a d k a c h taka sama, e w e n tu a ln ie w y k r y t y związek może mieć w dużej m ierze o b ie k ty w n y c h a ra k te r. W a rto ści o d tw o rz e -nia, stopy rem o n to w e i potrzeby rem o n to w e b u d y n k ó w w rozbiciu na liczbę kondygnacji, umieszczone zostały w tab. 2.
• T a b e l a 2 W a r t o ś ć o d tw o r z e n ia , s t o p y r e m o n to w e i p o tr z e b y r e m o n tó w w r o z b ic iu n a r o d z a j e b u d y n k ó w n a o s ie d lu Z a g r o d n ik ! w Ł o d zi W a r t o ś ć o d tw o r z ę - W i e l k o ś ć s t o p y P o tr z e b y r e m o n to w e R o d z a j b u d y n k u n 'a w m *n z * r e m o n t o w e j w °/o W m ' n 7 * w g c e n z r o k u (3x4) 1971 1 9 7 8 ’ 1978 1979 1980 1978 1979 1980 1 2 3 4 5 P ię c i o k o n d y g -n a c y j -n y 399 035 7 8 6 099 1,43 2 ,73 4,62 11,241 21,461 3 6,318 D z i e s i ę c i o k o n d y g -n a c y j -n y 127 099 2 5 0 385 1,04 1,25 2,14 2 ,604 3 ,1 2 9 5,368 J e d e n a s t o k o n d y g -n a c y j -n y 124 2 5 3 2 4 4 778 0 ,70 0 ,6 6 1,12 1,713 1,616 2,74 • W a r to ś ć o d tw o r z e n io w ą b u d y n k u w c e n a c h z 1978 r . o k r e ś lo n o m n o ż ą c w a r to ś ć o d tw o r z e n io w ą w c e n a c h z 1971 r . p rz e z p r z e lic z n ik 1,97. P r z e lic z n ik te n o b o w ią z y w a ł d la b u d o w n ic tw a w ie lk o p ły to w e g o (s y s te m s z c z e c iń s k i) z g o d n ie z z a rz ą d z e n ie m m in is tr a b u d o w n ic tw a ( „ D z ie n n ik U r z ę d o w y M in is te r s tw a B u d o w n ic tw a 1 P rz e m y ś lu M a te r ia łó w B u d o w la n y c h " n r 6 z 6 X II 1978 r .) .
Ź r ó d ł o : M. K o r p a , Prognozow anie po trzeb rem o n to w y ch na p rzy k ła d zie osiedla Zagrbdnikl, Ł ó di 1981 (m a s z y n o p is w Z a k ła d z ie E k o n o m ik i B u d o w n ic tw a i I n w e s ty c ji UŁ). 19 B a d a n ie z a l e ż n o ś c i p o m ię d z y w y s o k o ś c i ą b u d y n k u m ie r z o n ą lic z b ą k o n d y g n a c j i a w y s o k o ś c i ą s t o p y r e m o n to w e j p o d j ę t o w p r a c y : W . S r o k o w s k i , S. J a b ł o ń - s k a, S t o p y r e m o n t o w e b u d y n k ó w o r ó ż n e j t e c h n o l o g i i w y k o n a n i a na p o d s t a w i e w z o r c o w y c h k o s z t o r y s ó w u t r z y m a n i a b u d y n k u , W a r s z a w a 1976 ( m a s z y n o p is w In -s t y t u c i e K -s z ta łt o w a n ia Ś r o d o w i-s k a ) .
Analiza d a n y c h z a w a rty c h w tab. 2 pozwala stwierdzić, iż potrzeby rem o n to w e dla poszczególnych b u d y n k ó w p ra w ie z każdym rokiem u le
g ają p o d w o je n iu w sto su n k u do roku poprzedniego, przy czym z d e c y d o w a n ie najw yż sz ą stopę rem o n to w ą i tem po w zrostu potrzeb r e m o n -to w y c h w y k a z u ją budynki p ię c io k o n d y g n ac y jn e . O ile skala nie nasuw a w ątpliw ości (budynki te sta n o w ią p rze w aż ają c ą część b u d y n k ó w u s y -tu o w a n y c h na osiedlu), o tyle w zrost stopy rem ontow ej jest niejakim zaskoczeniem . Nie potrafim y wyjaśnić, w jakim stopniu ten stan rzeczy w y n ik a z p rzypadkow ości danych, a w jakim stanow i zjaw isko o b ie k ty -w ne (analiza zapo trzeb o -w an ia ma prace rem onto-w e przepro-w a dz ona na p odstaw ie przeglądu sta n u technicznego budynków , d o k o n a n e g o przez służby techniczne administracji, nie w yka z uje zasadniczych różnic s tr u k tu ra ln y c h w zakresie potrzeb re m o n to w y c h z w y ją tk ie m p o stu lo w a n y c h w y d a tk ó w na k ry cie i sm a ro w a n ie d a c h ó w — na niekorzyść b u -dow nic tw a pięciokondygnacyjnego), toteż wszelkie dalsze analizow anie za u w ażonego zw iązku m iałoby c h a ra k te r li tylko sp e k u la ty w n y .
2. W y z n ac z e n ie p o trz e b rem o n to w y c h v z p u n k tu widzenia czasu e k sp lo a tacji b u d v n k ó w m ieszkalnych. I n te re s u ją c e wyniki badaw cze m oże rów nież da ć analiza z a p o trze -b o w a n ia na r e m o n ty d o k o n a n a w aspekcie w ieku -budy n k ó w . W zw iąz-k u z tym budyniąz-ki osiedla Z agrodniiąz-ki podzieliliśm y na cz te ry grupy, biorąc jako k r y te r iu m podziału m om ent oddania b u d y n k ó w do e k s p lo a tacji, a więc kolejno lata 1972— 1975. W a rto ś ć odtw orzenia, stopy r e -m ontow e oraz potrzeby re-m o n to w e przedstaw ione zostały w tab. 3.
T a b e l a 3 W a r t o ś ć o d t w o r z e n ia , s t o p y r e m o n t o w e i z a p o t r z e b o w a n ie n a r e m o n ty n a o s i e d l u Z a g r o d n ik i w L o d zi w e d łu g g r u p w i e k o w y c h b u d y n k ó w R o k o d d a n ia b u d y n k u d o e k s p l o a t a c j i W a r t o ś ć o d t w o r z e -n ia w m i-n z ł w g c e n z S t o p y r e m o n to w e w °/o P o tr z e b y r e m o n t o w e w m in zł (3x4) 1971 r. 1978 r * 1978 1979 1980 1978 1979 1980 1 2 3 4 5 1972 72 308 142 447 1,76 2 ,4 7 5 ,1 3 2 ,507 3 ,5 1 8 7 308 1973 2 7 5 967 5 4 3 6 5 4 1,41 2 ,42 4,02 7,666 13,156 2 1 ,8 5 5 1974 2 3 5 205 463 354 1,04 2,01 3,17 4,819 9 ,3 1 3 14,688 1975 5 2 847 104 109 0,38 0 ,1 9 0,51 0 ,3 9 6 0 ,198 0,531 • J a k w ta b . 2. Ź r ó d ł o : ja k w ta b . 2
Analiza d a n y c h z a w a rty c h w tab. 3 w skazuje, iż stopy r em o n to w e k ształtują sw ą w artość w zależności w prost p ro p o rcjo n aln ej od długości o kresu e k sploatacji budynku. W lata ch 1977— 1980 we w szystkich n ie -mal w y p a d k a c h w artość stopy rem o n to w ej uległa potrojeniu, przy czym budynki o dda ne n a jw c ze śn iej m iały n ajw y ż sz ą stopę rem o n to w ą . W y -znaczane w tabeli wartości p otrzeb rem o n to w y c h dla poszczególnych grup w ie kow yc h b u d y n k ó w p rzy jm u ją rangi inne niż rangi stóp r e m o n -tow ych. W y n ik a to z faktu, że w poszczególnych latach b u dow y osiedla realizow ano różny z a k re s rzeczow y i finansow y budow nictw a m ie szkaniowego, co m usiało znaleźć sw e odbicie w skali potrzeb r e m o n -tow ych niezależnie od wartości stopy rem on-tow ej.
Analiza d a n y c h z a w a rty c h w tab. 2 i 3 potw ierdza potoczne opinie na tem a t zależności stopy rem o n to w ej i potrzeb rem o n to w y c h od w ie ku b u d y n k u oraz w skazuje na inne, u k r y te nieja k o zależności z a p o trze b ow ania na rem o n ty w zależności od wysokości b u dynku. W tym d r u -gim w y p a d k u w y k r y ta zależność nie jest zgodna z potocznym i opinia mi, k tó re łączą raczej w zrost potrzeb re m o n to w y c h z budow nictw em w ysokim ze w zględu na znacznie bogatsze, droższe i skom plikow ane e le m e n ty m a ją tk u trw ałe g o (np. dźwigi, hyd ro fo ry itp.), w k tó re te b u -dynki są w yposażone. Nie stanow i to jednakże z upełnego zaprzeczenia lej tezy — w y z naczona stopa rem ontow a nie uw zględniała bow iem prac* nap ra w cz y c h w s to s u n k u do tych elem entów , k tó ry c h przeglądy, k o n s e rw a c je i n a p ra w y nie należą do obow iązków a dm inistracji czy spółdzielni (np. dźwigi). Nie m ając d ostatecznie rep r e z e n ta ty w n e j p r ó b -ki badawczej, nie m ożem y silić się na ja k ie k o lw ie k uogólnienia, tym bardziej że pisane zależności m ogą w n a s tę p n y c h lata ch k ształtow ać się inaczej. J a k pró b o w a liśm y udow odnić już wcześniej, stopa r e m o n -tow a i p otrz eby r em o n to w e w now ym b udow nic tw ie są najw yższe ,w pierw sz y c h latach po oddaniu ich do eksploatacji. U ja w n iają się b o wiem w te d y najsilniej w a d y w y n ik a ją c e z niskiej jakości w y k o n a w -stwa.
IV. POTRZEBY REM ONTOW E A ICH REALIZACJA
W poprze d n im pun k c ie naszego o p rac o w an ia oszacow aliśm y p o trz e -by rem o n to w e dla osiedla Zagrodniki w latach 1978— 1980. I n te re s u ją c e jest p o ró w n a n ie tych potrzeb z wielkością p rzep ro w a d z o n y c h d o t y c h -czas rem ontów , dok o n a n e w tab. 4. Z z estaw ienia w ynika, że w a rto ść przep ro w a d z o n y ch prac n ap ra w c z y c h była znacznie niższa nie tylko w odniesieniu do o s z acow anego przez nas zapotrzeb o w an ia na rem
on-T a b e l a 4 P o tr z e b y r e m o n t o w e l w a r t o ś ć p r z e p r o w a d z a n y c h p ra c r e m o n to w y c h R o d z a j b u d y n k ó w i r o k P o tr z e b y r e m o n to w e w m in z ł P r z e p r o w a -d z o n e p r a c e L uka r e m o n to w a ( 3 - 4 ) W s p ó ł c z y n -n ik w z r o s tu lu k i r e m o n -t o w e j (rok p o p r z e d -n i " 1) A B w m in z ł 1 2 3 4 5 6 P ię c i o k o n d y g n a c y j n e 1978 5 ,6 3 0 11,241 1,450 10,791 1,00 1979 10,950 21.461 4,178 17,283 1,60 1980 18,390 3 6,318 1,734 34,584 2 ,00 D z ia s ię c io k o n d y g a ia c y j n e 1978 1,316 2,604 0 ,523 2,081 1,00 1979 1,584 3 ,1 2 9 1,556 1,573 0,76 1980 3,032 5,358 0 ,628 4,730 3,01 J e d e n a s t o k o n d y g n a c y j n e 1978 0,866 1,713 0,077 1,636 1,00 1979 0 ,757 1,616 1,216 0,400 0 ,24 1980 0,815 2,742 0 ,8 1 3 1,911 4,78 A — u s ta l e n ia n a p o d s ta w ie p r z e g lą d ó w s ta n u te c h n ic z n e g o , p rz e p r o w a d z o n y c h p rz e z s łu ż b y * te c h -n ic z -n e a d m i -n i s t r a c j i ; B — s z a c u -n k i p r z y j ę te w p r a c y p r z y p o m o c y w a r to ś c i o d tw o r z e -n ia i s to p y r«- m o n to w e j. 2 r ó d ł o : j a k w ta b . 2. *
ty, ale także w s to s u n k u do u sta le ń z a w a rty c h w p lan o w y c h p rze g lą -dach technicznych b u d y n k ó w p r z e p ro w a d z o n y ch przez służby tec h n i-czne adm inistracji.
Różnica m iędzy potrzebam i rem o n to w y m i a p rzeprow a dz onym i n a -praw a m i tw orzy tzw. lukę rem ontow ą. W y s tę p u je ona przy w szystkich bu dynkach, lecz jest szczególnie w y s o k a w odniesieniu do b u d y n k ó w p ię c io k o n d y g n ac y jn y c h . Dla tych b u d y n k ó w wyniosła ona, w ciągu lat 1978— 1980 aż 61 min zł.
W z ra s ta ją c a i p ogłębiająca się z ro k u na rok (o czym świadczą współczynniki jej w zrostu w tab. 4) luka rem ontow a jest zjaw iskiem szczególnie n iekorz ystnym . P ow oduje ona stałe p ogarszanie się stanu technicznego, a ty m sam ym u tra tę w artości u żytkow ej budy n k ó w . Z a -sadniczym i przyczynam i p o w s ta w a n ia luki rem o n to w ej osiedla Zagrod- niki b y ły — zdaniem p ra c o w n ik ó w służb technicznych — b ra k ś ro d -k ó w fina nsow yc h na p rz ep ro w a d z en ie z a p la n o w a n y c h rem o n tó w oraz tru d n o śc i w y k o n a w cz e .
W celu zapew nienia odpow iednich ś rodków na rem o n ty b u d y n k ó w Spółdzielnia d o k o n u je odpisów na fundusz rem ontow y, którego rocz-na sta w ka ustalorocz-na jest rocz-na 1 m2 pow ierzchni u ż y tk o w ej b u d y n k ó w m ieszkalnych. W roku 1976 staw ki odpisu stanow iły nie mniej niż 11,50 zł na 1 m2 pow ierzchni użytkow ej, zaś od 1978 r. ich w ysokość w zrosła do 30 zł na 1 m 2 pow ierzchni użytkow ej.
W tab. 5 p rzedstaw iono liczby c h a ra k te r y z u ją c e w a rto ś ć p rac r e -m o n to w y ch w przeliczeniu na 1 -m2 pow ierzchni użytkow ej. Z d a nyc h
T a b e l a 5 Z r e a liz o w a n e p r a c e r e m o n to w e w p r z e lic z e n iu n a 1 m* p o w ie r z c h n i u ż y t k o w e ] R o d z a j b u d y n k u P o w ie r z c h n ia u ż y t -k o w a w m 2 W a r t o ś ć p r a c r e m o n to w y c h w p r z e lic z e n iu n a 1 m s (w zl) 1978 1979 1980 P ię c i o k o n d y g n a c y j n y 122 988 11,79 33,97 14,10 D z i e s i ę c i o k o n d y g -n a c y j -n y 36 654 14,28 42,44 17,14 J e d e n a s t o k o n d y g -n a c y j -n y 32 399 2,38 37,54 25,64 2 r ó d ł o : ja k w ta b . 2
w niej z a w a rty c h w ynika, iż w latach 1978 i 1979 w artość inakładów na rem o n ty zbliżona była do dolnej g ran ic y norm a tyw u, zaś w roku 1980 znacznie niższa. J a k z tego widać, b ra k ś rodków finansow ych nie pow inien stanow ić dla d a nego osiedla do m in u jąc ej p rzy c z y n y p o w s ta -nia dysproporcji.
V. U W A G I K O Ń C O W E
Postaw iony w e w stępie cel naszego oprac o w an ia został zrealizow any. W y z n ac z y liśm y bozrealizow iem p otrz eby i s konfrontozrealizow aliśm y je z r e a -lizacją, w y k a z u ją c jednocześnie niebezpieczne n a ra s ta n ie rozbieżności m iędzy potrzebam i a realizacją. S ytuacja taka jest ze wszech m iar n ie -poko jąc a (brak p okrycia potrzeb w y stę p u je w odn iesie n iu nie tylko do w yznaczonego przez nas, n ieja k o o p tym a lne go ich zakresu, ale także do ustaleń z a e w id e n cjo n o w a n y ch w czasie corocznych prze g lą -dów technicznych budynków ), gdyż grozi przyspieszeniem p rocesu z u-życia b u d y n k ó w m ieszkalnych. Ponadto taki stan rzeczy nie stw arza
zabezpieczenia na przyszłość (brak środków), kiedy now e obecnie b u dynki trzeba będzie poddać rem ontom kapitalnym , a „potencjał r e -m o n to w y ” — przy b ra k u n a le ż y tej dziś ich ko n se rw acji — będzie w zrastał. P rzygotow anie o r g an iz ac y jn e i finansowe spółdzielni m iesz-ka n io w y c h do w zrostu za k re su finansow ego i rzeczow ego jest zatem rzeczą niezbędną.
Rozpoznanie potrzeb rem o n to w y c h spółdzielni, p rzygotow anie o d pow iednich służb (kadry, środki produkcji, m ateriały) i ich o d p o w ie d nia o rganizacja oraz o p r a c o w a n ie m etod rem o n tó w i renow acji d o m ów w znoszonych przy pom ocy technologii w ie lkopłytow yc h to d z ia łania, k tó re należy wykonać, aby w przyszłości unik n ąć „ k ry z y s u r e -m ontow ego".
