A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S FOLIA OECONOMICA 16, 1982
Lechosław N y k ie l*
ZAGADNIENIA BILANSOWANIA POTRZEB REMONTOWYCH NA PRZYKŁADZIE RSM "LOKATOR" I RSM "BAWEŁNA"
1 . T ru d n o ś c i oceny w ie lk o ś c i p o tr z e b remontowych
Każda budowla z upływem c z a su p o d le g a z u ż y c iu , k t ó r e zm n iej-s z a j e j p ie rw o tn ą w a rto ś ć użytkow ą. Z u ży cie t o p r z e b ie g a od-m ien n ie w z a le ż n o ś c i od ro d z a ju elem entów (ele m e n ty wykończe-n i a i w yposażenia zużyw ają s i ę z n a c z n ie s z y b c ie j n i ż elem en-t y k o n s en-tr u k c y jn e ) . Te r ó ż n ic e powodują k o n ie c z n o ść u w z g lę d n ie -n ia r o t a c j i pewnych elem entów , k t ó r e w całym o k r e s i e e k sp lo a -t a c j i budynku będą m u sia ły być w ym ieniane k i l k a k r o t n i e . Z ja -w isko t o w iąże s i ę z p o d z ia łem z u ż y c ia na z u ż y c ie o c h a ra k -t e r z e nieodw racalnym i t o , k tó re g o s k u tk i mogą być z lik w ld o - wane p rz e z d o k o n a n ie rem ontu . Elem enty s ta n u surowego budynku zużyw ają s i ę p o w o li, a l e z u ż y c ie to ma z re g u ły c h a r a k te r n ie o d w ra c a ln y , n a to m ia s t elem en ty w ykończenia i w yposażenia stosunkow o n ie tr u d n o j e s t poddać n ap ra w ie czy nawet c a łk o w ite j w ym ianie. W zrost z n a c z e n ia problemów zw iązanych z technicznym utrzym aniem budynków, j a k i n a s t ą p i ł w o s t a t n i c h l a t a c h w iąże s i ę
2 z w y stąp ie n iem t r o j a k i e g o ro d z a ju p rz y c z y n :
* K g r, a s y s t e n t w Z a k ła d z ie Ekonom iki Budownictwa i I n w e s ty c ji I n s t y t u t u Ekonomiki P ro d u k c ji.
' P o r. J . C o r у ń s k i , Ekonomika budow nictw a, Warszawa 1970, s . 255-256.
2 P o r. E. K u c h a r s к a-C t a s i a k , Ocena s ta n u t e c h -n ic z -n e g o zasobów m ieszka-n iow ych -na p r z y k ła d z ie łó d z k ic h s p o id ^ i e - - n i^ m ieszkaniow ych, "Z e sz y ty Naukowe UŁ" 1977, s . I I I , z. 26,
- w zrostem u d z ia ł u elementów w yposażenia w o b ie k c ie budowla-nym,
- procesem zn acznych p rz e o b ra ż e ń w m etodach w zn oszenia o -b ie k tó w ,
- występowaniem echa in w e s ty c y jn e g o .
P i erwsza g ru p a p rz y c z y n d o ty c z y s t a l e ro sn ą c e g o n a s y c e n ia budynków różnego ro d z a ju u rz ą d z e n ia m i te c h n ic z n y m i i i n s t a l a c j a m i o ra z c o ra z b o g a tsz e g o w ykończania budynków. Druga gru p a J e s t zw iązana p rz e d e w szystkim z dynamicznym rozwojem budownictwa uprzem ysłow ionego na p r z e s t r z e n i o s t a t n i c h 20 l a t . Zmiany w'
te c h n o l o g i i w zn oszenia obiek tó w p o c ią g a ją zmiany tempa z u ż y c ia p o sz c z e g ó ln y c h elem entów , a zatem o k re su ic h t r w a ł o ś c i . V/ za-k r e s i e budynków w znoszonych metodami tra d y c y jn y m i i s t n i e j e dość d o b re ro z p o z n a n ie zachow ania s i ę różnych elementów w o k r e s i e e k s p l o a t a c j i , stosunkow o łatw o J e s t zatem o k r e ś l i ć z a k re s i w ie lk o ś ć -p o tr z e b remontowych ( p rz y z a ło ż e n iu prawidłowego, wyko-naw stw a). R ozpoznanie t o J e s t n a to m ia s t s ła b e w o d n ie s ie n iu do budynków w z n ie sio n y c h z p re fa b ry k a tó w w ielkow ym iarow ych, p o n ie -waż s to s o w a n ie t e j metody w naszym k r a ju ma z a le d w ie około d w u d z ie s to le tn ią h i s t o r i ę . W innych k r a ja c h J e s t p o d o b n ie ,z a -tem d o św ia d c z e n ia w t e j d z i e d z i n i e n i e s ą w i e l k i e . T r z e c ia g ru p a p rzy c z y n wynika z nierów nom iernego r o z ło ż e n ia w c z a s i e dynam iki w z ro s tu budownictwa m ieszkaniow ego. W zw iązku z o g ro -mny ir. Jego w zrostem po roku 1970, o c e n ia s i ę , że p o l s k i e za-d a n ia remontowe w n i e d a l e k i e j p r z y s z ł o ś c i będą n ie m a lż e dorów-nywać zadaniom inw estycyjnym ^.
С w ie lk o ś c i p o trz e b remontowych d e c y d u ją w różnym s to p n iu w s z y s tk ie fa z y c y k lu in w e sty c y jn e g o t z n . : p ro je k to w a n ie , r e a
-l i z a c j a i e k s p l o a t a c j a . W f a z i e p ro je k to w a n ia z o s t a j ą o k re ś -lo n e ro z w ią z a n ia k o n s tr u k c y jn e i m a te ria ło w e , zatem ju ż na tym e t a p i e można dokonać pewnych u s t a l e ń co do o k re s u t r w a ł o ś c i ca-łe g o budynku j a k i j e j o elem entów . U m ożliw iają to opracow ane t a b e l e p r z e c i ę t n e j t r w a ł o ś c i p o sz cz e g ó ln y c h elem entów w z a le ż -n o ś c i cd " a t e r i a ł u i sposobu w ykonania. W podobnym u k ł a d z i e o- pracowor.o rów nież wyk azy ś r e d n ic h c y k li remontów, m ające u
-7
' i s c h k e , P rzy g o to w an ie d e c y z ji o rem o n c ie , "Przeg-i ą ł Budowlany" 1972, r r 1 , s . 27.
m ożliw ić prognozow anie z dość znacznym w yprzedzeniem p o trz e b remontowych ( t a b . 1 , t a b . 2 ) .
T a b e l a 1 P r z e c i ę t n a tr w a ło ś ć elem entów a ta n u surowego i wykończenia Elem enty k o n s tr u k c y jn e
budynku - m a t e r i a ły T rw ałość( l a t a )
Elem enty w ykończenia
- m a te r ia ły T rw ałość( l a t a ) S z k ie łe t( ż e lb e to w y ,
sta lo w y ) 120-125 Podłoga sosnowa 40-50
K o n s tru k c je drew n ian e 30-40 P o k ry c ie dachu papą b itu m ic z n ą
10
Ś c ian y nośne Okna i drzw i balkonowe 50
c e g ła p e łn a , mur g ru -by _ c e g ła d z iu ra w k a , mur gruby 9 0 -1 3C 80-100 Drzwi w ew nętrzne I n s t a l a c j e s a n i t a r n e 70 10-15 mur c ie n k i 70-90 S tro p y I n s t a l a c j e rurow e 50-80 ż e lb e to w e ,b eto n o w e 90130 I n s t a l a c j e c e n tr a l n e -go ogrzew an ia 50 drew n ian e 30-40 K o n s tru k c je dachu s ta lo w e 80 d rew n ian e 60 betonow e, ż e lb e to w e 100-120 Ż r ó d ł o : J . V o g t m a n , S. Z a l e s k i , Studium k o n c e p c ji o k r e ś l e n i a z u ż y c ia te c h n ic z n e g o i z u ż y c ia m oralnego za-sobów m ieszkaniow ych w m. s t . Warszawa o ra z sposób ic h usuwa-n i a , P ra c e i m a t e r i a ły TERN, Warszawa 1973, s . 2 4 -2 5 .
P rz e d s ta w io n e w t a b . 1 i 2 dane n i e w y c z e rp u ją l i s t y wszy-s t k i c h m ożliwych ro zw ią z a ń m a te ria ło w o -k o n s tru k c y jn y c h ; b rak t u t a j in f o r m a c ji o t r w a ł o ś c i elem entów , k tó ry c h powszechne s t o -sow anie z o s ta ł o wprowadzone stosunkow o niedawno ( j a k n p .: in -s t a l a c j e -s a n i t a r n e z r u r z tworzyw s z tu c z n y c h czy w ielow arstw o-we p ł y ty ś c ie n n e ) .
Faza r e a l i z a c j i w iąże 3ię z t r w a ł o ś c i ą o b iek tó w po p rzez J a -kość stosow anych m a te ria łó w i p re fa b ry k a tó w , p r z e s t r z e g a n i e reżimów te c h n o lo g ic z n y c h o ra z ja k o ś ć samego wykonawstwa r o b ć t. Poziom sz e ro k o ro zum ianej J a k o ś c i wykonawstwa ma b e z s p r z e c z n ie znaczny wpływ na tr w a ło ś ć budynku, J e s t Je d n ak nietr
sk w a n ty fik o w a n ia w momencie o d b io r u , a tym samym do u w z g lę d n ie -n i a p rz y o c e -n ie je g o t r w a ł o ś c i .
T a b e l a 2 O r ie n ta c y jn e c y k le remontów
i p r o c e n t wymiany n ie k tó r y c h elem entów budynku
Rodzaj elem entu Cykl ( l a t a ) Wymiana (%)
P o k ry c ie dachu (2 w arstv.y papy) 15 100
Okna i d rz w i balkonow e 50 75 S zafy w ew nętrzne 25 50 Tynki w ew nętrzne 50 25 T ynki z e w n ę trz n e 25 50 P o sa d z k i z k le p k i 50 20 P o sa d z k i z k s y l o l i t u 30 100 P o sa d z k i ż PCV 15 . 100 I Linoleum 10 100 j I n s t a l a c j a wodociągowa 50 100 I n s t a l a c j a k a n a liz a c y jn a 50 50
Zlew y, um yw alki, wanny - 20 50
I n s t a l a c j a c e n tr a ln e g o o g rzew an ia 25 50
S ie ć gazowa 50 100
I n s t a l a c j a e le k tr y c z n a 50 100
Ż r ó d ł ot J a k do t a b . 1 , s . 27.
P rz e b ie g f a z y e k s p l o a t a c j i powoduje dw ojakiego ro d z a ju po-p y t na rem onty:
- w y n ik a ją c y z warunków e k s p l o a t a c j i (g łó w n ie w arunki atmo-s f e r y c z n e ) o ra z n ie w ła ś c iw e j e k s p l o a t a c j i p rz e z samego u ż y t-kow nika,
- w y n ik a ją c y z e zm ian gustów użytkow ników w z a k r e s i e sposobu w ykończenia i w y p o sażenia p o m ie sz cz e ń , a nawet program u u ż y tk o -wego m ieszk ań ; p o p y t t e n n i e J e s t zw iązany z p o tr z e b ą u t r z y -mania budynków we właściwym s t a n i e te c h n ic z n y m , le c z r z u t u j e na łą c z n ą w ie lk o ś ć z a p o trz e b o w a n ia na p r a c e remontowe.
Wprawdzie zn a cz n a c z ę ś ć p r a c remontowych zw iązanych z po-pytem d ru g ie g o ro d z a ju b ę d z ie fin a n so w a n a z e środków bezpoś-re d n ic h użytkow ników , je d n a k p o trz e b y w tym z a k r e s i e muszą być
b ra n e pod uwagę p rz y program ow aniu w ie lk o ś c i p o t e n c j a ł u remon-tow ego.
O becnie głów ną c z ę ś ć zasobów m ieszkaniow ych s p ó łd z ie lc z o -ś c i m ieszkaniow ej s ta n o w ią budynki w znoszone z elem entów w ie l-kowymiarowych (m etoda w ieloblokow a i w ie lk o p ły to w a ). Wprawdzie w ramach t e j m etody i s t n i e j e w ie le systemów te c h n o lo g ic z n y c h z n a c z n ie s i ę od s i e b i e ró ż n ią c y c h pod względem zastosow anych ro zw iązań m a te ria ło w y c h i k o n s tru k c y jn y c h , t o Jednak p o s ia d a ją one pewną l i c z b ę c ech w sp ó ln y ch , r z u tu ją c y c h na tr w a ło ś ć bu-dynków. Ha p o d s ta w ie w ie lu dokonanych odkrywek w ś c ia n a c h p refabrykow anych s tw ie r d z o n o , że n a js ła b sz y m ogniwem w k o n s tr u -k c j i s ą z łą c z a elem entów prefabrykow anych ś c i a n zew n ętrzn y ch . O r ie n ta c y jn ą tr w a ło ś ć sta lo w y c h z łą c z y wielkowym iarowych e l e -mentów ś c ie n n y c h z b e to n u zwykłego o c e n ia s i ę na 20-25 l a t 4 . L ic zb a przeprow adzonych badań w s k a z u je , ż e n is k a tr w a ło ś ć z łą c z w ynika z ic h n iew ła śc iw eg o z a p ro je k to w a n ia , choć Ja k o ść wykonawstwa może ta k ż e odgrywać tu i s t o t n ą r o l ę .
Praw dopodobieństw o w y s tą p ie n ia p o pytu remontowego na s k u te k wad i u s t e r e k w y n ik ają c y c h z błędów p ro je k to w a n ia i wykonaws-twa J e s t n a jw ię k s z e w początkowym o k r e s i e e k s p l o a t a c j i budyn-ku, w l a t a c h p ó ź n ie js z y c h - po o k o ło 15 l a t a c h e k s p l o a t a c j i - w ystępow anie u s t e r e k r o z k ła d a s i ę w z g lę d n ie rów nom iernie w c z a s i e . Z ap o trz eb o w a n ie na rem onty i k o n se rw ac je z t y t u ł u zuży-w ania s i ę o b ie k tu w p r o c e s i e e k s p l o a t a c j i j e s t początkowo n i e w i e l k i e , a za cz y n a szybko w z r a s ta ć od 1520 roku e k s p lo a ta -c j i ^ . Przeprow adzone b a d a n ia w y k azały , ż e w p ierw sz y c h 15 l a t a c h u ży tk o w an ia budynku ś r e d n i e ro c z n e p o trz e b y remontowe k s z t a ł t u j ą s i ę na po zio m ie 0 ,4 * je g o w a r to ś c i p o c z ą tk o w e j, n a to m ia s t w n a s tę p n y c h p i ę c i o l e c i a c h ś r e d n i a t a w ynosi: 5 ,7 , 9 ,9 i 21* w trz y d z ie s ty m roku e k s p l o a t a c j i ^ .
4 S. Z a l e s k i , E. K a c z y ń s k i , S to p ie ń t r w a ło ś c i k o n s t r u k c j i a tr w a ło ś ć elem entów wykończeniowych w budynkach mie-s z k a ln y c h re a liz o w a n y c h metodami uprzem ysłow ionym i i zw iązane z tym w ie lk o á c i. nakładów na rem onty, " P rz e g lą d Budowlany" 1969, n r 1 , s . 34.
P o r. J . A r e n d a r s k a , B. K a l i ń s k i , K ilk a uwag na tem a t u trz y m a n ia zasobów uprzem ysłow ionego budownictwa m ieszka-niow ego, " P rz e g lą d Budowlany" 1973, n r 8 , s . 432.
6 S. C h o j e c k i , W artość, z u ż y c ie i wymiana zasobów m ieszkaniow ych, Warszawa 1965, s . 179.
O k r e ś la n ie w ie lk o ś c i p o tr z e b konserw acy jn y ęh i remontowych do celów p ra k ty c z n y c h odbywa s i ę na p o d s ta w ie okresow ych przeg ląd ó w s ta n u te c h n ic z n e g o budynków. S p o rządzane z ty c h przeglądów p r o to k o ły sta n o w ią podstaw ę do u s t a l a n i a roczp y ch i w i e l o l e t n i c h planów napraw i k o n s e rw a c ji. O s ta tn io wprowadzono rów nież p rz e g lą d y s ta n u sp ra w n o śc i t e c h n ic z n e j i w a r to ś c i u ż y
-7
tkow ej o b ie k tu . P rz e g lą d y t e , dokonywane co n a jm n ie j ra z na p ię ć l a t obejm ują poza czy n n o ściam i wchodzącymi w z a k re s kon-t r o l i o k reso w ej:
- b a d a n ie elem entów o b i e k t u , co do k tó ry c h i s t n i e j e po-d e j r z e n i e u s z k o po-d z e n ia lu b z u ż y c ia c z ę ś c i z a k ry ty c h C np.j s ta n u z łą c z elem entów ś c ie n n y c h , z a w ilg o c e n ia p o d ło że posad zek i po-d łó g ) ;
- o k r e ś l e n i e uszk o d zeń w yjątkow ych n p .: u s z k o d z e n ia fu n d a-mentów, ś c i a n p iw n icz n y c h , ro z w a rs tw ie n ia elem entów ś c ie n n y c h , u g i ę c i a p ły t'.s tro p o w y c h i t p . ) .
Metoda o c e n ia n ia w ie lk o ś c i p o trz e b j e s t zawodna i niewy-s t a r c z a j ą c a , p o trz e b y bowiem s ą o k r e ś la n e w iz u a ln ie i w yceniane szacunkow o. S tą d w ie lk o ś ć z g ła s z a n y c h p o tr z e b remontowych J e s t n ie a d e k w a tn a do s ta n u f a k ty c z n e g o . Św iadczą o tyra c h o c ia żb y l i c z b y z le c e ń n ap ły w ający ch do je d n o s te k wykonawstwa rem onto-wego w c ią g u c a łe g o ro k u ; s ta n o w ią one n ie k ie d y 30-4056 z le c e ń p r z y j ę ty c h do harmonogramu. N iezgodność p la n u remontów z r z e -c z y w is tą w ie lk o ś -c ią p o trz e b w danym o k r e s i e w ynika rów nież z r ó ż n ic y czasow ej m iędzy u s ta la n ie m z a k re s u p ra c a ic h r e a l i -z a c j ą . P o n a d to , w s t a t y s t y c e s p ó ł d z i e l n i m ieszkaniow ych po-tr z e b y t e s ą przyjm owane w w ie lk o ś c i p ro d u k cy jn y c h m o żliw o ści zakładów lu b zespołów budow lano-rem ontow ych, co o c z y w iś c ie po-g ł ę b i a n iew ła śc iw y o b raz s ta n u te c h n ic z n e g o budynków, ' Obok napraw o b c ią ż a ją c y c h z a rz ą d c ę budynku i s t n i e j ą napraw y lo k a -t o r s k i e , a ic h z a k re s j e s t z n a c z n ie s z r s z y n iż z a k re s obo-wiązków s p ó ł d z i e l n i . Kaprawy p o z o s ta ją c e w g e s t i i s p ó ł d z i e l n i , sp ro w a d za ją s i ę ty lk o do;
- napraw podłóg i s u f itó w , pod w arunkiem , że u s z k o d z e n ie n i e z o s t a ł o spowodowane niew łaściw ym użytkow aniem p o m ie sz c z e n ia ;
П Uchwała n r 104 Zarządu CZSBM z dn. 2 1 .1 0 .1 9 7 8 , " In fo rm a c je i kom unikaty" 1979, n r 1 , poz. 1.
- napraw pionów i n s t a l a c y j n y c h ,
- usuw ania in n y ch uszk o d zeń budynków np. p r z e c ie k a n ia da-chów®.
Brak c a ło ś c io w y c h in f o r m a c ji na te m a t z a k re s u i rozm iarów p ra c wykonywanych z e środków m ieszkańców j e s t kolejnym czyn-n ik iem u czyn-n iem o ż liw iają c y m p e łczyn-n ą oceczyn-nę w ie lk o ś c i z ap o trz e b o w a czyn-n ia na p r a c e remontowe i k o n se rw ac y jn e .
2 . C h a r a k te r y s ty k i s p ó łd z ie lc z y c h zasobów m ieszkaniow ych
Rozmiary i o r g a n i z a c j a d z i a ł a l n o ś c i konserw acyjno-rem onto-wej w s p ó łd z i e ln i a c h m ieszkaniow ych s ą u z a le ż n io n e od w ie lk o -ś c i o ra z s ta n u te c h n ic z n e g o zasobów m ieszkaniow ych. Zasoby t e k s z t a ł t u j ą s i ę n ieje d n ak o w o , wynika t o zarówno z ró ż n e j długo-ś c i prow adzonej d z i a ł a l n o ś c i I n w e s ty c y jn e j, j a k i z ró ż n e j j e j in te n s y w n o ś c i.
0 w ie lk o ś c i zasobów d e c y d u je w najw iększym s to p n iu d z ia -ła l n o ś ć in w e s ty c y jn a prow adzona od połowy l a t s z e ś ć d z ie s ią -t y c h , w tym c z a s i e n a s t ą p i ł bowiem w yraźny rozwój budowni-ctw a s p ó łd z ie lc z e g o . W l a t a c h 1965-1978 w RSM " L o k a to r" i RT<K "Bawełna" ł ą c z n i e n a s t ą p i ł ponad 1 0 k ro tn y w z ro st z a so -bów, m ierzonych w ie lk o ś c ią p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, a o b e c n ie ro cz n e p r z y r o s ty zasobów s ą w ię k sze n iż i c h s t a n w 1965 r . W t a b . 3 podano ro zm iary zasobów m ieszkaniow ych, w yrażone l i -czbą budynków, m ie sz k ań , iz b 1 w ie lk o ś c i p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j. Dynamika w z ro stu zasobów m ieszkaniow ych j e s t w obu s p ó ł-d z i e l n i a c h z b li ż o n a . P rzy jm u jąc za 100 s t a n w rolcu 1965, z a so -by Rgľ" " L o k a to r" w 1978 r . w y n o siły : w l i c z b i e budynków 592, m ieszkań 9 32,7 ; iz b 1093,5 o ra z w w ie lk o ś c i p o w ie rz c h n i u ż y t-kowej l o k a l i m ie sz k aln y c h 9 9 9 ,3 . A n a lo g ic z n e w sk a ź n ik i d la fiSM "Bawełna" v.y n o sily odpow iednio: 7 8 1 ,4 , 1 0 0 9 ,5 ; 1 1 9 6 ,5 ; 1 1 1 1 ,4 . R óżnice w dynam ice p o sz cz e g ó ln y c h w ie lk o ś c i s ą spowodowane w zrostem p r z e c i ę t n e j w ie lk o ś c i nowo oddawanych budynków o ra z r o s -nącą ś r e d n i ą p o w ie rz c h n ią użytkow ą m ieszkań.
Zasoby m ieszkaniow e , 1959 1960 •1965 1970 1975 1978 RSM "L o k a to r" l i c z b a budynków 16 25 77 229 367 456 l i c z b a m ieszkań 508 815 3 459 13 836 24 995 32 261 1 ic z b a iz b 1 305 2 084 9 062 39 604 74 288 99 095 p o w ie rz c h n ia użytkow a m ie sz k a ln y c h (m2) l o k a l i 21 458 55 855 159 826 554 379 1 057 870 1 397 276 p o w ie rz c h n ia użytkow a użytkow ych (m‘ ) l o k a l i 154 765 6 658 37 318 59 906 75 375 RSM "Bawełna" l i c z b a budynków 4 5 43 175 265 556 l i c z b a m ieszkań 168 288 2 228 10 802 18 946 22 492 l i c z b a iz b 399 549 6 130 32 485 58 873 75 546 p o w ie rz c h n ia użytkow a l o k a l i m ie s z k a ln y c h (mz) 7 564 9 775 91 920 426 125 779 761 1 021 615 p o w ie rz c h n ia użytkow a użytkow ych Cm2) l o k a l i 479 491 2 293 14 659 33 937 42 212
W ielkość zasobów m ieszkaniow ych s ta n o w i ty lk o J e d e n z w ie -lu czynników o k r e ś l a ją c y c h z a d a n ia remontowe i kon serw acy jn e s t o j ą c e p rz e d s p ó ł d z i e l n i ą . Tempo p r z y r o s tu zasobów pozw ala s t w i e r d z i ć , ż e n i e z a l e ż n i e od d z i a ł a n i a s z e re g u in n y c h c z y n n i-ków, p o t e n c j a ł rem o n to w o-konservacyjny m usi być n i e u s t a n n ie ro z w ija n y i t o zarówno w s e n s i e ilościow ym j a k i o r g a n iz a c y j-nym. In n e c z y n n ik i: ś r e d n i w iek zasobów , m etoda w zn oszenia o b ie k tó w , ja k o ś ć wykonawstwa czy sposób u ż y tk o w a n ia pom iesz-c z e ń , n i e w ykazują na p r z e s t r z e n i o s t a t n i c h k ilk u n a s tu l a t t a k d a le k o id ą c y c h zm ian, aby w z a s a d n ic z y sposób decydow ały o w i e lk o ś c i z a p o trz e b o w a n ia na p r a c e z w iązan e z technicznym utrzym aniem o b ie k tó w . Mogą one powodować J e d y n ie zmiany tempa p r z y r o s tu p o tr z e b remontowych w sto s u n k u do tempa p r z y r o s tu
zasobów . '
T a b e l a 4 S t r u k t u r a w ieku budynków sta n o w ią c y c h z aso b y
RSM "L o k a to r" i RSM "Bawełna"
Wiek budynków RSM "L o k ato r" RSM "Bawełna
1965 1970 1975 1965 1970 1975 L ic z b a budynków ogółem 100 100 100 100 100 100 0 -5 l a t 6 7 ,6 6 6 ,4 3 7 ,6 8 8 ,4 7 5 ,4 3 3 ,9 6 -1 0 2 4 ,6 2 2 ,7 4 1 ,4 1 1 ,6 2 1 ,7 4 9 ,8 11-15 - 8 ,3 1 4 ,2 - 2 ,9 1 4 ,3 16-20 «■ - 5 ,2 - «■» 2 ,0 ponad 20 . 7 ,8 2 ,6 1 ,6 - -
-Ź r ó d ł o : O pracow anie w ła sn e na p o d s ta w ie m a te ria łó w WSM. P rz e d s ta w io n a w t a b . 4 s t r u k t u r a zasobów m ieszkaniow ych we-d łu g wieku u k a z u je , że ogromną w ię k szo ść s ta n o w ią budynki nowe, k tó ry c h o k re s e k s p l o a t a c j i n ie p r z e k r o c z y ł J e s z c z e 10 l a t . L ic zb a budynków ek sp lo ato w an y ch d łu ż e j n iż 15 l a t J e s t bardzo m ała, w 1975 r . b y ło ic h 25 w RSM " L o k a to r" i 5 w RSM "Ba-w e łn a " , s ą to p rz y tym o b ie k ty stosunkow o n ie d u ż e , zatem ic h u d z ia ł w łą c z n e j p o w ie rz c h n i l o k a l i m ie sz k a ln y c h j e s t n ie z n a -czny i w y n o sił w 1975 r . w RSM "L o k a to r" 3 ,5 # , a w RSM "Ba-w ełna" 1 ,39ú.
Mimo n ie w ie lk ie g o u d z ia ł u s t a r y c h budynków d a j e s i ę zauwa-żyć z ja w is k o wr.ros tu p r z e ciętn e g o w ieku budynków; o i l e w l e -t á c h 1965 i 1970 d o m in u jącą g ru p ę s ta n o w iły budynki w wieku 0-5 l a t o t y l e w 1975 r . dom inują Ju ż o b i e k t y , k tó ry c h o k re s e k s p l o a t a c j i z a w a rty J e s t w p r z e d z i a l e 5 1 0 l a t . S ła -b i e j w idoczne j e s t t o p rzy a n a l i z i e wieku zasobów m ierzonych v i e l kor c l ą p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, gdyż o b e c n ie wznoszone
bu-dynki s ą w ię k sz e od budowanych k i l k a n a ś c i e l a t tem u, le c z i w tym przypadku p ro c e s s t a r z e n i a s i ę zasobów j e s t zauw ażalny. P r z e c ię tn y w iek zasobów m ieszkaniow ych, m ierzonych bądź l i c z b ą budynków bądź t e ż w ie lk o ś c ią p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, n ie o s ią g -n ą ł j e s z c z e 15 l a t , t j . w ie k u , od k tó re g o zaczyna s i ę s z c z e -g ó l n ie s z y b k i w z ro s t nakładów na rem onty i k o n se rw acje ^ . L ic zb a budynków ek sp lo a to w a n y ch ponad 15 l a t b ę d z ie s i ę z ro -ku na rok z w ię k s z a ła , a tempo te g o p r z y r o s tu b ę d z ie a n a lo -g ic z n e d.o tempa p r z y r o s tu zasobów m ieszkaniow ych, J a k i e wy-stęp o w ało k i l k a n a ś c i e l a t w c z e ś n ie j.
Trudno d o k ła d n ie p rz e w id z ie ć p r z y s z ł ą s t r u k t u r ę zasobów we-d łu g w ieku c zy zm iany ic h ś re d n ie g o w ie k u , n i e wiadomo bowiem J a k ie b ę d z ie tempo w z ro s tu budownictwa m ieszkaniow ego. Można n a to m ia s t s t w i e r d z i ć , że l a t a o s ie m d z ie s ią te będą s i ę odzna-cz ać szybszym n iż d o tą d tempem p r z y r o s tu bezw zględnych w ie lk o -ś c i zasobów m ieszkaniow ych ek sp lo ato w an y ch ponad 15 l a t . Rosną-cy p r z e c ię t n y w iek budynków b ę d z ie powodował w n a jb l iż s z y c h l a t a c h k o n ie c z n o ść z w ię k s z e n ia nakładów na rem onty i konserw a-c j e w p r z e l i c z e n i u na je d n o s tk ę p o w ie rz c h n i u ż y tk o w e j, zatem bezw zględna w ie lk o ś ć ty c h nakładów b ę d z ie w z r a s ta ć s z y b c ie j n iż w ie lk o ś ć zasobów m ieszkaniow ych. *
Kolejnym czy n n ik iem o k re ś la ją c y m w ie lk o ś ć popytu na p ra c e k o n serw acy jn e i remontowe s ą metody w znoszenia obiektów i zw ią z a n e z nim i za sto so w a n e ro z w ią z a n ia m a te ria ło w o -k o n s tru k c y jn e .
Budynki w z n ie s io n e do 1965 r , wykonywane b y ły w z n a c z n e j c z ę ś c i metodami tra d y c y jn y m i, p rz y u ż y c iu m a te ria łó w o spraw-dź g de j , d u ż e j t r w a ł o ś c i . Wprowadzane wówczas do s to so w a n ia p ie rw s z e system y budov/nictwa uprzem ysłow ionego c h a ra k te ry z o w a ły
o
P o r. C h o j e c k i , ib id e m , s . 179; W. S r o k o w s k i , S tu d ia nad m etodą o k r e ś l a n i a s to p n i a z u ż y c ia budynków m ie s z k a l-r.y;■*, " a c -rla ły i S t u d ia " , MM 1 9 7 1 , s . ? 1 .
s i ę ta k ż e dużym u d z ia łe m m a te ria łó w i r o b ó t tr a d y c y jn y c h . Za-k re s n iezb ę d n y c h p ra c zw iązanych z tech n iczn y m utrzym aniem o-b iek tó w J e s t t u t a j n i e w i e l k i , duże J e s t n a to m ia s t z a p o trz e b o -w anie na r o b o ty , k tó ry c h k o n iec z n o ść wykonywania w ynika z "zu-ż y c ia m o raln eg o ". Znaczna c z ę ś ć ty c h r o b ó t fin a n so w a n a J e s t z e środków b e z p o ś re d n ic h użytkow ników m ie sz k ań , je d n a k ic h wy-konywanie o b c ią ż a w pewnym s to p n iu p o t e n c j a ł s p ó łd z ie lc z y c h s łu ż b konserw acyjno-rem ontow ych.
Rozwój u p rze m y sło w ie n ia budownictw a m ieszkaniow ego, j a k i do-k o n ał s i ę w l a t a c h s z e ś ć d z i e s i ą t y c h , o p ró cz w ie lu k o r z y ś c i p r z y n i ó s ł i ujem ne z ja w is k a . Brak dośw iadczeń w p ro je k to w a n iu i w ykonaw stw ie, p rz y Je d n o c z e s n e j r e a l i z a c j i p o l i t y k i budowni-ctw a oszczędnościow ego s p r a w ia ł , ż e nowo p ro je k to w a n e m iesz-k a n ia ju ż p rz e d rozpoczęciem budowy n i e odpow iadały potrzebom i oczekiw aniom ic h p r z y s z ły c h użytkow ników . N is k i s ta n d a r d wy-k o ń c z en ia C np.t p o d ło g i sk a ło d rz ew n e w p o k o ja c h m ie sz k a ln y c h , r e z y g n a c ja z la m p e r ii i o k ła d z in ś c ie n n y c h w m ie js c a c h n a ra -żonych na z a w ilg o c e n ie l t p . ) , r e z y g n a c ja z w ie lu elementów wy-p o s a ż e n ia ( s z a f y wbudowane, s z a f k i p o d o k ien n e , p a w la cz e , umy-w a lk i i t p . ) czy t e ż p o zb a w ien ie m ieszkań balkonów i l o g i i po-wodowały s z y b k ie "m oralne zużyw anie s i ę " m ieszkań i p °p y t na u s łu g i zw iązane z u z u p e łn ia n ie m w y p o sa ż e n ia . O graniczono s to s o w a n ie odpow iednich w arstw iz o la c y jn y c h z dob ry ch m a te ria -łów dźw iękochłonnych o ra z sta n o w ią c y c h n a le ż y tą o ch ro n ę c i e p l - n o -w ilg o tn o ś c io w ą . Do p r o d u k c ji elementów prefabrykow anych w dużym z a k r e s i e stosow ano ż u ż e l , k tó re g o w ła ś c iw o ś c i fiz y k o -chem iczne s tw a r z a ły n ie k o r z y s tn e w arunki m ik ro k lim a ty c zn e w m ie sz k a n ia c h . N iew łaściw e ro z w ią z a n ie z łą c z p re fa b ry k a tó w cha-r a k t e cha-r y z u j ą c e s i ę n ie d o s ta te c z n y m u s z c z e ln ie n ie m o ra z wadliwy sposób o c i e p l a n i a ś c i a n szczytow ych ( o d p a d a ją c e b lo c z k i g a - zobetonow e) powodowały w ie le kłopotów , np. z a w ilg o c e n ie m iesz-kań w wyniku opadów a tm o sfe ry cz n y c h 10. W szy stk ie t e c z y n n ik i powodowały i powodują n a d a l k o n iec z n o ść p o n o sz e n ia znacznych nakładów na rem onty, k o n se rw acje i m o d e rn iz a c je budynków v/zn ie sio n y c h w l a t a c h s z e ś ć d z ie s ią t y c h .
10 J . W a 1 e w i с z , Wpływ p rz e b ie g u p ro c e s u in w e sty c y jn eg o na w a r to ś c i użytkow e wybranych o s i e d l i m ieszkaniow ych, "Z eszyty Naukowe UŁ" 1979, s, I I I , z . 4 1 , a . 20.
Budynki w znoszone system am i ŁSM i D ąbrow a-64, najpow szech-n i e j stosow anym i w tamtym o k r e s i e , s ta n o w ią d z iś znaczny o d se -te k zasobów RSM "L o k a to r" i RSM "B aw ełna". Oto j a k i e te c h n o -l o g i e wykonawstwa dom inują w p o sz c z e g ó -ln y c h o s ie d -l a c h j
RSM " L o k a to r - T e o filó w 11 - ŁSM
Doły-Wschód - ŁSM
Z g ie r s k a - S te f a n a - W-70 Radogoszcz - S z c z e c in
RSM "Bawełna" - Dąbrowa - Dąbrowa-64 i Dąbrowa-64 A
Zarzew - D ąbrowa-64, Dąbrowa-64 A,
Dąbrowa-70 Widz ew-Wschód - W-70
W nowych te c h n o lo g ia c h , re a liz o w a n y c h w l a t a c h siedem -d z i e s i ą t y c h , n i e pow tórzono błędów metod w c z e ś n ie js z y c h , a l e ro sn ą c y z a k re s s to s o w a n ia nowych, n i e spraw dzonych m a te ria -łów , n a d a l ' n i e pozw ala na p r z e w id z e n ie t r w a ł o ś c i każdego z e l e -mentów budynku.
W zw iązku z c o ra z bogatszym •wyposażaniem budynków w ró ż -nego ro d z a ju u r z ą d z e n ia te c h n ic z n e i i n s t a l a c j e zw ięk sza s i ę z a k re s b ie ż ą c y c h p ra c k o n serw acyjnych o ra z l i c z b a elem entów , k t ó r e będą m u sia ły być w i e lo k r o t n ie w ym ieniane w c ią g u c a łe g o o k re s u e k s p l o a t a c j i . Nie j e s t t o z ja w is k o negatyw ne, le c z n a tu
-r a ln y p -ro c e s zw iązany z rosnącym poziomem z a s p o k o je n ia po-t r z e b m ieszkaniow ych s p o łe c z e ń s tw a . D o sk onalsze w ykończanie i w yposażanie m ieszkań i budynków p rz e d oddaniem i c h do e k sp lo -a t -a c j i p r z y n o s i i t ę k o r z y ś ć , że m a le je z a p o trz e b o w a n ie z g ła -sz an e p rz e z lo k a to ró w na w ykonanie p r a c zw iązanych z u z u p e ł-nien iem w y p o sażenia m ieszk ań .
Cechy użytkow e m ieszkań w budynkach w znoszonych w 's y s t e -mach W-70 i S z c z e c in o d p o w iad ają w z a s a d z ie wymaganiom i po-trzebom społecznym . B io rą c pod uwagę n a d a l w i e lk i e p o trz e b y w z a k r e s i e l i c z b y nowych m ieszkań i o s i ą g n i ę t y poziom s ta n -d a r-d u użytkow ego l o k a l i w nowo oddawanych budynkach n a le ż y s i ę sp o d z ie w a ć , ż e w o k r e s i e n a jb l iż s z y c h k ilk u n a s tu l a t n ie na-s t ą p i t a k d a le k o id ą c e " z u ż y c ie m o raln e" j a k to ma m ie js c e w przypadku budynków re a liz o w a n y c h w system ach Ł3M i Dąbrowa-64.
11
O s ie d le Teofilć-w od 1979 r . sta n o w i zasoby nowo p o w s ta łe j s p ó ł d z i e l n i m ieszkaniow ej "T e o filó w ".
Oprócz wyboru m etody budow ania, na w ie lk o ś ć p r z y s z ły c h nakładów na te c h n ic z n e u trz y m a n ie o b ie k tu wpływa w I s t o t n y sposób J a k o ść wykonawstwa we w s z y s tk ic h f a z a c h ' r e a l i z a c j i , t z n . i p r o d u k c ji p re fa b ry k a tó w , montażu elementów na p la c u bu-dowy i ro b ó t w ykończeniow ych. J a k o ś ć wykonawstwa n i e z a le ż y w y łą c z n ie od p ra c y z a łó g p r z e d s ię b io r s tw budowlano-montażowych le c z ta k ż e od J a k o ś c i m a te ria łó w , elementów i wyrobów o t r z y -mywanych z z e w n ą trz o ra z od stosow anych systemów z a c h ę t eko-nom icznych do wykonywania ro b ó t w y so k iej J a k o ś c i . P r z e d s ię -b io rs tw a budowlano-m ontażowe p r a k ty c z n ie n i e mogą o d rzu c a ć ma-t e r i a ł ó w o n ie w ła ś c iw e j J a k o ś c i , bowiem spowodowałoby to po-g o r s z e n ie stosunków z d o sta w c ą , a w e f e k c i e , w s y t u a c j i na-p ię te g o b ila n s u m a te ria ło w e g o , zn a cz n e t r u d n o ś c i z a o p a tr z e n io -we. D otychczas stosow ane system y p ła c n i e p o s ia d a ją d o s t a t e -c z n ie mo-cno d z ia ł a j ą c y c h bodźców m a te ria ln e g o z a in te r e s o w a n ia , z a c h ę c a ją c y c h do wykonywania ro b ó t na pożądanym p oziom ie J a k o ś c io -wym.
Wprowadzenie nowych t e c h n o l o g i i n ie p r z y n io s ło - wbrew oczekiw aniom - podw yższenia J a k o ś c i ; z ło ż y ło s i ę na to s z e re g p rz y c z y n : n i e d o s t a te c z n e opanow anie nowych t e c h n o l o g i i , s z c z e -g ó l n ie w początkowym o k r e s i e ic h s to s o w a n ia , w prowadzanie zmian i poprawek w t e c h n o l o g ii w t r a k c i e j e j s to s o w a n ia ,n ie -w łaści-w y t r a n s p o r t elementów i n ie w ła śc iw e sk ła d o w an ie elem en-tów na p la c u budowy o ra z w adliw y m ontaż. O becnie o b serw uje s i ę te n d e n c ję do o g r a n ic z e n ia l ic z b y stosow anych systemów te c h n o lo g ic z n y c h w budow nictw ie mieszkaniowym; ma t o p r z y n ie ś ć o s i ą g n i ę c i e s ta n u p e łn e g o opanow ania o k re ś lo n y c h metod budowa-n ia i um ożliw ić w y k o rz y s ta n ie sumy d o św iad czeń , zdobytych p rz y sto so w a n iu Jednego system u p rz e z d łu ż s z y c z a s .
N iew łaściw y t r a n s p o r t w p ierw sz y c h l a t a c h s to so w a n ia metod uprzem ysłow ionych w y n ik a ł w dużym s to p n iu z n ie d o s ta te c z n e j l i -czby s p e c j a li s ty c z n e g o ta b o r u : o b e c n ie u sz k o d z e n ia elementów w t r a n s p o r c i e są z re g u ły powodowane n ie p r z e s trz e g a n ie m z a sa d
ic h z a b e z p ie c z a n ia na p l a t f o r m ie samochodowej.
Zauważenie w momencie o d b io ru u s te r e k w budynku p o c ią g a za sobą s t r a t y wykonawcy z t y t u ł u p o trą c e ń za z ł ą Ja k o ść wyko-nawstwa o ra z s t r a t y z t y t u ł u p o n o sz en ia kosztow ro b ó t popraw-kowych, k tó ry c h k o n ie c z n o ść w ykonania z o s t a ł a wykazana w n.o- c e n c le o d b ie r a n ia budynku o ra z w całym o k r e s i e rę k o jm i. I n s t r u
-menty t e ( t z n . s t r a t y ) n i e s ą je d n a k w y s ta rc z a ją c o s i l n e , aby mogły zapew nić z a d o w a la ją c ą J a k o ś ć oddawanych o b iek tó w . S t r a t y wykonawcy s ta n o w ią ty lk o fra g m en t sp o łe c z n y c h ko sztó w , pono-szonych w wyniku n iew ła śc iw eg o wykonawstwa, n a le ż y t u d o lic z y ć J e s z c z e n ie o p ła c a n ie czynszów w o k r e s i e usuw ania u s t e r e k o ra z z u ż y c ie w ie lu - c z ę s to d e fic y to w y c h - m a te ria łó w do ro b ó t po-prawkowych zarówno w c z a s i e ręk o jm i Ja k i po j e j u p ły w ie .
N ajw iększe n a s i l e n i e w usuw aniu wad można zaobserwow ać w 12
drugim roku ręk o jm i . Z darza s i ę je d n a k w i e lo k r o t n ie , ż e wa-dy wykonawstwa u ja w n ia ją s i ę d o p ie ro po w y g a śn ięc iu te g o o k re -s u ; w ta k im przypadku k o s z ty ic h u s u n ię c ia p o n o s i s p ó ł d z i e l -n i a , a b ezp ośrednim wykonawcą J e s t s łu ż b a rem ontowo-budowlana s p ó ł d z i e l n i .
Ś ro d k i z m ie rz a ją c e do poprawy j a k o ś c i mogą m ieć c h a ra k -t e r a d m in is -tr a c y jn y lu b ekonom iczny. A d m inistracyjnym środkiem b y ło w prow adzenie w 1974 r . k a r t y g w a ra n c y jn e j budynku o ra z z a -r z ą d z e n ie M in is t-r a Budownictwa i Przem ysłu M a te ria łó w Budowla-nych z dn. 18 maja 1977 r . d o p u s z c z a ją c e s to s o w a n ie dwóch cen na ro b o ty budowlano-m ontażowe w z a le ż n o ś c i od s to p n i a oceny j a
-. 1 ^
к о зе ! ty c h ro b ó t . S ty m u la c ji o d p o w ied n iej j a k o ś c i p r o d u k c ji s łu ż y rów nież s t a l e dosk o n alo n y system ekonom iczno-finansow y. D a lsza ew o lu cja system u s te r o w a n ia j a k o ś c i ą p r o d u k c ji budowla-n e j powinna s łu ż y ć u w o ln ie n iu s p ó ł d z i e l n i m ieszkaniow ych od k o n sek w en cji niew łaściw eg o wykonawstwa, a J e d n o c z e ś n ie m in im a li-z a c j i og ó łu s p o łe c z n y c h s t r a t w y n ik ają c y c h z n i s k i e j J a k o ś c i oddawanych budynków.
3 . R e a liz a c ja zadań remontowych i konserw acyjnych
W c h w ili o b e c n ej n i e ma n iezaw odnej metody oceny p o trz e b r e -montowych. W s y t u a c j i ogrom nej lic z b y o k r e ś la ją c y c h j e czyn-ników w z a s a d z ie Jed y n ą metodą p o z w a la ją c ą na szczegółow e o k r e ś l e n i e w ie lk o ś c i i ro d z a ju p o trz e b n y c h p ra c k o n se rw ac y
j-" E. K u c h a r s k a -S t a e i a k , J a k o ś ć wykonawstwa
bu-dow nictw a m ieszkaniow ego na p r z y k ła d z ie o s i e d l a R e tk in ia , "Ze-s z y ty naukowe UŁ" 1979, з . I I I , z . 4 1 , "Ze-s . 29.
^ 3
P a t r z j A. P ę d ź i ń s к a , Budynki "wzorcowoj j a k o ś c i " , "prze-O ąd Budowlany“ 1977, n r 6 - 9 , s . 490-491.
nych i remontowych j e s t - mimo znacznego o b c ią ż e n ia różnego r o d z a ju błędam i - metoda pop rzeg ląd o w a. Z g ła sz a n e p rz e z adm ini-s t r a c j e o ini-s i e d l i z a p o trz e b o w a n ie na ro b o ty k o n serw acyjne i remon-towe sta n o w i d l a zakładów budowlano-rem ontowych podstaw ę do opracow ania ro cz n y c h planów d z i a ł a l n o ś c i . Zatem p la n y t e winny sta n o w ić o d b ic ie rz e c z y w is ty c h p o tr z e b remontowych, Je d n ak j a k to Już b y ło w spom niane, o k r e ś lo n a w ie lk o ś ć p o te n c ja łu wyko-nawczego powoduje r o z b ie ż n o ś c i między w ie lk o ś c ią p o trz e b z g ła -szan y ch a p r z y j ę ty c h do p la n u . V/ obu omawianych s p ó ł d z i e l -n ia c h w 1978 r . b y ły one rzęd u k i lk u n a s tu p r o c e n t, p rzy czym r o z b ie ż n o ś c i t e w p o sz cz e g ó ln y c h ro d z a ja c h ro b ó t b y ły ró żn e ta k co do w ie lk o ś c i j a k i k ie ru n k u . W t a b . 5 podano p r z y k ła -dowe z e s ta w ie n ie p o tr z e b remontowych z g ło sz o n y c h i p r z y ję ty c h do p la n u . S z c z e g ó ln ie duża ro z b ie ż n o ś ć w p o z y c ji "ro b o ty i n s t a -la c y j n e " J e s t w ynikiem u m ie s z c z e n ia w p l a n i e ta k ż e ty c h r o b ó t, na k t ó r e z a p o trz e b o w a n ie b y ło z g ła s z a n e w l a t a c h w c z e ś n ie j-sz y c h , a k t ó r e z ró żnych powodów n i e z o s t a ł y wykonane.
T a b e l a 5 P o trz e b y remontowe RSM "Bawełna" w 1977 r .
wg w ybranych rodzajów ro b ó t C tys. z ł ) Rodzaj ro b ó t P o trz e b y z g ło s z o n e p rz e z a d m i n is t r a c j e o s i e d l i p o t r z e b y p r z y j ę t e do r e a l i z a c j i w harmo-nogram ie ZBR M a la rs k ie 3 826 3 763 El owacyjne 4 769 U 960 D e k a rsk ie 2 126 1 905 Posadzkowe 211 198 I n s t a l a c y j n e 1 895 5 002 Drogowe 5 Renowacja terenów z i e -lo n y ch 515 360 I z o la c y jn e 925 t 975
Ź r ó d ł o : O pracowanie w ła sn e na p o d sta w ie m ateria łó w Za-k ła d u Budowiano-Remontowego RSM "Bawełna".
Ponieważ a d m i n is t r a c j e o sie d lo w e n ie m ają obowiązku
v/ywania in f o r m a c ji o p o trz e b a c h z g ła s z a n y c h w l a t a c h u b ie ły c .! f można s i ę o p rz e ć j e d y n ie na harmonogramach r o b ó t, k tó r e ::o
-s t a ł y p r z y j ę t e do r e a l i z a c j i w p l a n i e . W t a b . 6 podano w a r-to ś ć i dynamikę p ra c remontowych i k o n serw acyjnych p rz e w id z ia -nych do w ykonania w l a t a c h 1975-1978.
T a b e l a 6 Planow ane w ie lk o ś c i remontów w l a t a c h 1975-1978 Cceny s t a ł e )
S p ó łd z ie ln ia 1975 1976 , 1977 , 1978
RSM "L o k a to r" (m in z ł )
(1975 - 100) 10015 ,43 1 2 8,319 ,79 163,62 5 ,2 5 177,627,41 RSM "Bawełna" (m in z ł )
(1975 - 100) 100-1 9 ,2 4 1 00,71 9,37 1 2 0 ,823,25 127,92 4 ,60 Ź r ó d ł o : O pracow anie w ła sn e na p o d s ta w ie in f o r m a c ji uzy-sk an y ch w z a k ła d a c h budow lano-rem ontow ych.
Tempo, w z ro stu p o trz e b remontowych J e s t w yższe n iż tempo p r z y r o s tu zasobów m ieszkaniow ych. Wynika t o z ro sn ą c y c h z roku na ro k p o trz e b remontowych w i s t n i e j ą c y c h o s i e d l a c h , J a k i z e s t a ł e g o r o z w ija n ia p o t e n c j a ł u remontowego w c e lu c o ra z p e ł n i e j -szego d o sto so w a n ia z d o ln o ś c i p ro d u k cy jn y c h do i s t n i e j ą c y c h z a -' dań.
Szybko ro sn ą c a w ie lk o ś ć s p ó łd z ie lc z y c h zasobów m ieszk an io -wych powoduje k o n ie c z n o ść d o s k o n a le n ia form o r g a n i z a c j i gospo-d a r k i zasobam i m ieszkaniow ym i i temu ma s łu ż y ć tw o rz e n ie nowych s p ó ł d z i e l n i m ieszkaniow ych, z ajm u ją c y c h s i ę ty lk o d z i a ł a l n o ś c i ą e k s p lo a ta c y jn ą o ra z k o n c e n tr a c ja zasobów w edług z a sa d y "Jed en g o sp o d a rz w o s i e d l u " . Innow acja t a k a powoduje zm iany w o rg a -n i z a c j i wyko-nawstwa remontowego. W zrost zadań e k s p lo a ta c y jn y c h zmusza . do tw o rz e n ia dużych J e d n o s te k wykonawczych, d y sp o n u ją -cych s ta ły m , w ydzielonym zap leczem tech n iczn y m . W o s ta tn im cza-s i e zw iękcza-szono normatyw p ro je k to w a n ia u rz ą d z e ń z a p le c z a e k s
-2 '
p lo a ta c y jn e g o z 40 m p .u . n a 1000 m ieszkańców do 100 m p .u .
. •
na 15 000 m' p .u . zasobów m ieszkaniow ych, p o n adto w przypadku n ie d o b o ru t y c h u rz ą d z e ń J e s t m ożliwe p o w ię k s z e n ie g o , w ramach u p raw nień CZSBM o 509í.
Z a k res zadań zakładów budow lano-rem ontow ych, o p ró cz wykony-w ania p ra c remontowych 1 k o n se rw ac y jn y c h , o b ejm u je rów nież ro-b o ty in w e s ty c y jn e i u s ł u g i na rz e c z m ieszkańców , p o n ad to wykony-w anie pewykony-wnych p ra c na rz e c z obcych zleceniodaw ców . W t a b . 7
W ielkość i s t r u k t u r a p r o d u k c ji podstaw ow ej zakładów budow lano-rem ontow ych (ZBR)
P ro d u k c ja ZBR ZBR RDM " L o k a to r' ZBR RSM "Bawełna*
1975 1976 1977 1978 1975 1976 1977 1978
P ro d u k cja podstawowa
( t y s . z ł) 28 800 33 500 49 042 60 000 32 192 32 523 45 608 58 841
rem onty i k o n serw acje (# ) 5 6 ,6 6 2 ,6 6 2 ,5 5 9 ,3 5 4 ,6 51,1 6 5 ,4 5 4 ,4
in w e s ty c je (Я) i e , 4 1 6 ,6 16,1 7 ,6 2 2 ,7 2 4 ,8 1 8 ,0 2 8 ,6
u s łu g i no rze c z m
ieszkań-ców (Si) 4 ,0 4 ,0 5,1 5 ,1 5 ,9 8 ,8 9 ,5 8 ,8
p o z o s ta łe ro b o ty (У0 2 1 ,0 1 6 ,8 1 6 ,3 2 8 ,0 1 6 ,8 1 5 ,3 7 ,1 8 ,2
, Ź r ó d ł o : Opracow anie w ła sn e na p o d sta w ie ro cz n y c h spraw ozdań z d z i a ł a l n o ś c i z a k ła -dów bu-dów]ano-remontowych.
p rz e d s ta w io n o w a rto ś ć i s t r u k t u r ę p r o d u k c ji podstaw ow ej z a k ła -dów budow lano-rem ontow ych fu n k c jo n u ją c y c h p rz y omawianych s p ó ł-d z i e l n i a c h . Zarówno w ie lk o ś ć Ja k i s t r u k t u r a p r o d u k c ji obu z a -kładów s ą podobne, zw raca J e d y n ie uwagę dość duża r ó ż n ic a w d z i a l e u s łu g na r z e c z m ieszkańców , W Z a k ła d z ie Budowłano-Re- montowyn (ZBR) RSM "Bawełna" J e s t wyższy u d z i a ł i n w e s t y c j i , co J o s t spowodowane k o n ie c z n o ś c ią wykonywania r o b ó t, k tó ry c h r e a -l i z a c j i n ie można b y ło z l e c i ć p r z e d s ię b io r s tw u budowlanemu (p a w ilo n będący o b e c n ie s i e d z i b ą s p ó ł d z i e l n i ) . S tr u k tu r a p ro -d u k c ji w obu z a k ła d a c h J e s t p raw id ło w a , p r z y j ę t o bowiem, że
*1A optym alna s t r u k t u r a powinna p rz e d s ta w ia ć s i ę n a s tę p u ją c o s
- rem onty i k o n se rw ac je zasobów m ieszkaniow ych - n i e m niej n i ż 5054,
- rem onty i k o n se rw a c je l o k a l i ogólnego u ż y tk u - około 1056, - u s ł u g i konserw acyjno-rem ontow e na rz e c z m ieszkańców - do Ю £,
- ro b o ty in w e s ty c y jn e - do 3056.
T a b e l a 8 V a rto ś ć p ra c konserw acy jn y ch i remontowych p rz y p a d a ją c a na
J e d n o s tk ę zasobów m ieszkaniow ych
Г
J e d n o s tk a o d n i e s i e n ia 1 l-RSM "L o k a to r" RSM "Dwełna" 1975 1978 1975 1978j
J e d e n budynek ‘( t y s . z ł ) 44,41 7 8 ,0 3 6 6 ,3 0 9 5 ,2 4 Je d n e m ie s z k a n ie ( ty 3 . z ł ) 0 ,6 5 2 1 ,1 0 3 0 ,9 2 7 1 ,4 2 3 1 1 n p o w ie rz c h n i użytkow ej I l o k a l i m ie sz k aln y c h .( z ł) 15,71 2 5,46 2 2 ,5 3 3 1,32 Ż r ó d ł o ; O b lic z e n ia w ła sn e .W ielkość p r o d u k c ji zakładów budow lano-rem ontow ych św iadczy o s k a l i zadań zw iązanych z technicznym utrzym aniem zaäobów w
"I '
' Z. W y s z y ń s k i , Z. S ę k , Ekonomiczne problem y d ~ i< iia 'r.r;Ic i o ra z p ro p o z y c je i w n io sk i m ające u sp ra w n ić o r g a n iz a - z.j‘, i ekor.or.ikrx d? ia! ar.ia s p ó ł d z i e l n i podstawowej z e szczególnym tg : -rir.lor.iCTł g o sp o d a rk i zasobam i m ieszkaniowym i i z a p le c z a p ro - с!мЧсу, : j-y słu ^ e w e^ o ľ.a p r z y k ła d z ie RSM "B aw ełna", Łódź 1978.
p o sz c z e g ó ln y c h s p ó ł d z i e l n i a c h , a l e d o p ie ro o d n i e s i e n i e w a r to ś c i remontów do w ie lk o á c i zasobów pozw ala z il u s tr o w a ć dynam ikę po-t r z e b remontowych i porównać w arunki d z i a ł a l n o ś c i obu s p ó ł-d z i e l n i ( t a b . 8 ) .
P rz e d s ta w io n e w t a b . 8 w a r to ś c i dowodzą b a rd z o szy b k ieg o w z ro stu p o tr z e b remontowych i w y n ik a ją c y c h z n ic h zadań d la s p ó łd z ie lc z y c h s łu ż b konserw acyjno-rem ontow ych. Na p r z e s t r z e n i l a t 1975-1978 w z ro s t w a r to ś c i ro b ó t remontowych p rz y p a d a ją -cych na Je d e n budynek w y n ió sł w RSM "L o k a to r" aż 75,79®, a w RSM "Bawełna" 43,695; w p r z e l i c z e n i u na Jedno m ie sz k a n ie odpo-w ie d n io : 6 9 ,2 i 53,59í, n a to m ia s t w o d n ie s ie n iu do 1 m“1 p o w ierz-c h n i użytkow ej m ieszkań - 62,1 o ra z 39,09í.
Je d n o stk o w e w a r to ś c i p ra c remontowych i k o n serw acyjnych s ą w RSM "Bawełna" w y ra ź n ie w yższe n iż w RSM " L o k a to r" . Przyczyny ty c h r ó ż n ic mogą być d w o ja k ie : po p ie rw s z e p rzy c z y n y n a tu -ry t e c h n ic z n e j zw iązane z w iekiem budynków, a zatem i s to p -niem ic h z u ż y c ia o ra z z cecham i t e c h n o l o g i i , w J a k i e j b y ły wznoszone (z a sto so w a n e ro z w ią z a n ia m a te ria ło w o -k o n s tru k c y jn e ), po d r u g ie - p rzy czy n y n a tu r y o r g a n iz a c y jn e j zw iązan e z w ie lk o ś c ią z a p le c z a e k s p lo a ta c y jn e g o w arunkującego ro zm iary p o t e n c j a ł u wy-konawczego będącego w d y s p o z y c ji s p ó ł d z i e l n i . C h a ra k te ry s ty k a zasobów m ieszkaniow ych w omawianych s p ó ł d z i e l n i a c h n ie wskazu-j e na w yraźne w ystępow anie p rz y c z y n p ierw sz e g o ty p u . Można zatem sform ułow ać t e z ę , że n i ż s z a jed n o stk o w a w a rto ś ć remon-tów w RSM " L o k a to r" n iż w RSM "Bawełna" w ynika z e stosunkow o 3 łab o rozbudowanego p o t e n c j a ł u remontowego i konserw acy jn eg o . Taką t e z ę z d a je s i ę p o tw ie rd z a ć s z y b sz e n i ż w RSM "3aw ełna" tempo w z ro stu w a r to ś c i ro b ó t remontowych na je d n o s tk ę zasobów , a t a k ż e s t r u k t u r a p r o d u k c ji podstaw ow ej zakładów budow lano-re-montowych obu s p ó ł d z i e l n i . W Z a k ła d z ie Budowlano-Remontowym RSM "L o k a to r" J e s t p r z e c i ę t n i e wyższy u d z i a ł ro b ó t remontowych i k o n se rw ac y jn y c h , co o zn acza w ię k sz e o b c ią ż e n ie ogólnego po-t e n c j a ł u wykonawczego r e a l i z a c j ą po-ty c h p r a c .
Na poziom z a s p o k o je n ia p o trz e b w z a k r e s i e naprav? bxí.-.*..- cych i k o n s e rw a c ji wpływa t a k ż e p ra c a konserw atorów o s ie d lo -wych. Rozmiary i z a k re s d z i a ł a n i a ty c h s łu ż b w y n ik ają z ic h c h a ra k te r y s ty c z n y c h c e c h , t z n : d u ż e j m o b iln o ś c i i wyniAaJąceu z n i e j s z y b k o ś c i d z i a ł a n i a o ra z skromnego w y p o sa ż e n -a , -i w adzającego s i ę w z a s a d z ie j e d y n i e do pros^y~-* n a rz ę d z i r.
m ie ś ln ic z y c h . K o n serw atorzy o s ie d lo w i w ykonują zatem n i e w ie l k ie p r a c e k o n se rw ac y jn e o ra z d o r a ź n e , d robne napraw y, p rz y k tó ry c h n i e j e d n o k r o t n ie w ła ś n ie szy b k o ść d z i a ł a n i a ma s z c z e g ó ln ie duże z n a c z e n ie .
Mimo n ie w ie lk ie g o w yposażenia w ś r o d k i p ra c y i o g ra n ic z o -nego z a k re s u z a d a ń , w a rto ś ć p ra c wykonanych p rz e z konserw ato-rów o sie d lo w y c h b y ła w o s t a t n i c h l a t a c h w omawianych s p ó ł-d z i e l n i a c h ł-dość duża i w y n o s iła 15-20% w a r to ś c i sp rz e d a ż y z a - , kładów budow lano-rem ontow ych.
4 . Uwagi końcowe
P ow szechnie w y s tę p u ją c e r ó ż n ic e m iędzy w i e lk o ś c i ą z g ła s z a -nego z a p o trz e b o w a n ia na p r a c e k o n serw acy jn e i remontowe a moż-liw o ś c ia m i . ic h r e a l i z a c j i ś w ia d c z ą o n ie d o s to s o w a n iu p o te n c ja -łu wykonawczego do r z e \.ry w is ty c h p o t r z e b , o k re ś lo n y c h w ie lk o -ś c i ą i stanem tec h n icz n y m zasobów m ieszkaniow ych. I s t n i e j e p i l n a p o tr z e b a ilo ś c io w e g o rozw oju z d o ln o ś c i p ro d u k cy jn y ch o ra z d o s k o n a le n ia o r g a n i z a c j i s p ó łd z ie lc z y c h s łu ż b ko n serw acy j-no-rem ontow ych w c e lu i c h p e łn e j a d e k w a tn o śc i do a k tu a ln y c h za-d a ń , w y n ik a ją c y c h z k o n ie c z n o ś c i u trz y m a n ia i s t n i e j ą c e j sub-s t a n c j i m ieszk an io w ej we właściwym s t a n i e te c h n icz n y m . P o tr z e -ba t a b ę d z ie J e s z c z e w y r a ź n ie js z a j e ś l i weźmiemy pod uwagę ogromny p r z y r o s t p o tr z e b rem ontowych, j a k i n a s t ą p i ju ż w n a j-b l iż s z y c h l a t a c h .
P rz y g o to w an ia do r e a l i z a c j i z a d a ń , k t ó r e w n ie d łu g im o k re -s i e o -s ią g n ą n ie -s p o ty k a n e d o tą d ro zm iary muszą być ro z p o c z ę te Już t e r a z . D otychczasow e zm iany a d m in is tr a c y jn e ( tw o rz e n ie no-wych s p ó ł d z i e l n i e k s p lo a ta c y jn y c h ) powinny być u z u p e łn ia n e
szybkim ro zw ija n ie m e k s p lo a ta c y jn e g o z a p le c z a te c h n ic z n e g o . Obo-w ią z u ją c e noroatyObo-w y p ro je k to Obo-w a n ia u rz ą d z e ń te g o z a p le c z a n i e s łu ż ą r a c j o n a l i z a c j i g o sp o d a rk i zasobam i m ieszkaniow ym i. Nie u w z g lę d n ia ją or»e bowiem f a k t u , ż e o w ie lk o ś c i p o tr z e b rem onto-wych i konserw acy jn y ch d e c y d u je w ie le czynników , k tó ry c h ska-l a o d d z ia ły w a n ia J e s t ró żn a w ró żnych s p ó ł d z i e l n i a c h i o s ie d -
. j. .'praw a w ie lk o ś c i i l o k a l i z a c j i z a k ła d u budow lano-rem on- c ,: -■ p- vinná t y ć ro zp e try w a n a każdorazowo in d y w id u a ln ie z u - ■- . t ’ -i «.t i Itsr.j
- l o k a l i z a c j i zespołów zabudowy i ic h w i e lk o ś c i , - okresów zabudowy ( J e d n o l i t o ś ć s to p n i a z u ż y cia ) , - t e c h n o l o g i i (je d n o ro d n o ś ć remontów i k o n s e r w a c ji) .
P e łn e d o sto so w a n ie w ie lk o ś c i i s t r o k t u r y p o t e n c j a ł u remon-tow o- konserw acyjnego do k o n k retn y c h warunków o s i e d l a czy s p ó ł-d z i e l n i J e s t głów ną p r z e s ła n k ą w ykonania ro sn ą c y c h zadań u - trz y m a n ia zasobów m ieszkaniow ych we właściwym s t a n i e te c h n ic z -nym.
