Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości

Pełen tekst

(1)Zeszyty Naukowe nr. 850. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. 2011. Agnieszka Telega Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości 1. Wprowadzenie Nowo uchwalane lub zmieniane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mają za zadanie tworzenie reguł kształtowania przestrzeni, ładu, ale jednocześnie stają się czynnikiem zmian wartości nieruchomości. Celem niniejszego opracowania jest identyfikacja zależności między zmianą przeznaczenia i sposobu użytkowania nieruchomości a jej wartością. Przyjęto założenie, że wraz ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości związaną z uchwaleniem nowego lub zmianą istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmienia się jej wartość. Aby określić wpływ ustaleń planów miejscowych na wartość nieruchomości, przeanalizowano decyzje o ustaleniu opłaty planistycznej oraz operaty szacunkowe sporządzone w celu ustalenia takiej opłaty. Badania przeprowadzono na obszarze jednostki ewidencyjnej Podgórze w Krakowie i objęto nimi lata 2006–2008. 2. Treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa zasady uchwalania oraz zmiany aktu prawa miejscowego, jakim jest. ZN_850.indb 93. 2011-06-30 08:35:55.

(2) 94. Agnieszka Telega. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego1. Przepisy ustawy definiują również rentę planistyczną oraz określają zasady ustalania jej wysokości. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania oraz warunki zabudowy. W wypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokumentem określającym warunki zagospodarowania i zabudowy terenu jest decyzja o warunkach zabudowy. Mimo że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy w pewnym zakresie zastępują miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest dokumentem, na podstawie którego określa się opłatę planistyczną, ponieważ decyzja ta nie zmienia przeznaczenia nieruchomości. Zgodnie z art. 15 tej ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Oprócz ogólnych zasad określa się szczegółowe parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy. W wypadku gdy wymagają tego ustalenia prawne, miejscowy plan określa również szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy. Poza podstawowymi informacjami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określona zostaje stawka procentowa, na podstawie której ustala się opłatę planistyczną. 3. Czynniki wpływające na zmianę wartości nieruchomości Identyfikacja przyczyn zmian wartości nieruchomości stanowi trudną i czasochłonną analizę wielu transakcji lokalnego, krajowego oraz często zagranicznego rynku nieruchomości. Znacznie trudniejszym etapem poszukiwań badawczych jest analiza siły wpływu poszczególnych czynników na zmianę wartości nieruchomości. W literaturze przedmiotu wśród podstawowych czynników wpływających na zmianę wartości nieruchomości wyróżnia się m.in.2: – czynniki fizyczne – ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, wielkość i kształt działki, drogi dojazdowe, stan zagospodarowania nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, wielkość i wiek budynku, stopień jego zużycia itp.,. 1 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. 2008, nr 220 poz. 1413. 2 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1997, s. 86–87.. ZN_850.indb 94. 2011-06-30 08:35:55.

(3) Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania.... 95. – czynniki ekonomiczne – stan rozwoju gospodarczego, miejsce w cyklu koniunkturalnym, poziom bezrobocia, stan zamożności społeczeństwa, różnorodność form kredytowania, poziom cen na rynku nieruchomości itp., – czynniki prawne – forma władania nieruchomością, system podatkowy, swoboda udziału w transakcjach, swoboda obrotu nieruchomościami, wymogi ochrony środowiska, plany zagospodarowania przestrzennego itp., – czynniki środowiskowe – sytuacja demograficzna regionu i kraju, styl życia, moda, przyzwyczajenia oraz otoczenie nieruchomości, dostępność usług, centrów handlowych, okolica, sąsiedztwo itp. R. Cymerman dzieli natomiast zjawiska wpływające na zmianę wartości nieruchomości na3: – zjawiska beznakładowe (wynikające z rozwoju tendencji rynkowych), – zjawiska wynikające z przeprowadzenia określonych działań w otoczeniu lub na nieruchomości. Do drugiej grupy czynników wpływających na zmianę wartości nieruchomości autor zalicza działania służące tworzeniu warunków rozpoczęcia procesu inwestycyjnego, w tym działania planistyczne, podziały nieruchomości, wyłączenie z produkcji rolnej i leśnej czy budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Umowne pogrupowanie czynników wpływających na zmianę wartości nieruchomości służy uporządkowaniu i przypisaniu pewnych cech nieruchomości do poszczególnych grup czynników. Szczególną grupę czynników wpływających na wartość nieruchomości stanowią czynniki prawne. Oprócz stanu prawnego nieruchomości można wyróżnić działania administracji publicznej, takie jak uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, regulacje dotyczące ochrony środowiska, decyzje administracyjne znacznie wpływające na sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości (decyzje o warunkach zabudowy i o ustaleniu inwestycji celu publicznego), a także studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Mimo że studium jest jedynie opracowaniem planistycznym określającym kierunki polityki przestrzennej gminy i nie stanowi prawa miejscowego, ma dość istotny wpływ na kształtowanie cen nieruchomości zlokalizowanych na terenie nim objętym. 4. Zasady określania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej Warunkiem koniecznym do zaistnienia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest przede wszystkim zbycie nieruchomości przed upły3 R. Cymerman, T. Telega, Rola rzeczoznawcy majątkowego przy opłatach planistycznych i adiacenckich, „Rzeczoznawca Majątkowy” 2006, nr 51, s. 11.. ZN_850.indb 95. 2011-06-30 08:35:55.

(4) 96. Agnieszka Telega. wem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana zaczęły obowiązywać. Jednocześnie musi nastąpić wzrost jej wartości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Wysokość jednorazowej opłaty pobieranej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości. W wypadku gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia nowego lub zmiany istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sprzeda nieruchomości, nie ma podstaw do naliczenia opłaty. Opłaty planistycznej nie pobiera się, gdy rolnik nieodpłatnie przenosi prawo własności nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na następcę. Gdy następca zdecyduje się zbyć nieruchomość, jest zobligowany zapłacić wcześniej wspomnianą opłatę. W wypadku gdy zostanie stwierdzona nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, opłata planistyczna podlega zwrotowi właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny dla celów opłaty planistycznej. Wysokość opłaty planistycznej wyraża się wzorem4:. O = P(W2 – W1) ⋅ S, gdzie: O – wysokość opłaty planistycznej, P – powierzchnia nieruchomości (w m2), W2 – wartość 1 m 2 nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, W1 – wartość 1 m2 nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, S – stawka procentowa określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Do przepisów regulujących sposób sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad określania wartości nieruchomości dla celów opłat planistycznych należą: – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. 2008 nr 220 poz. 1413, – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2008 nr 220 poz. 1412, – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm. 4 Por. Zarządzanie przestrzenne. Teoretyczne i praktyczne aspekty prognozowania finansowych skutków opracowań planistycznych., red. T. Bajerowski, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2008, s. 225; R. Cymerman, T. Telega, op. cit., s. 15.. ZN_850.indb 96. 2011-06-30 08:35:56.

(5) Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania.... 97. Na wartość i cenę nieruchomości duży wpływ ma przeznaczenie terenu oraz sposób użytkowania nieruchomości. Istotnym zagadnieniem w niniejszej analizie jest jednoznaczne określenie przeznaczenia terenu i stanu nieruchomości. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa dokumenty, w jakich ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszcza inwestycje celu publicznego oraz określa sposoby zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. W wypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu określa się w drodze decyzji: – o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, – o warunkach zabudowy. Z kolei ustawa o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie definiuje pojęcie stanu nieruchomości jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Tym samym w wypadku poniesienia jakichkolwiek nakładów na nieruchomość po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wycena dla celów opłaty planistycznej takich nakładów nie będzie uwzględniać. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego szczegółowo reguluje ustalenia dotyczące określania wartości nieruchomości dla celów planistycznych. Oszacowanie wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej wymaga jednoznacznego określenia przeznaczenia terenu przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego. Główną zasadą dotyczącą ustalenia przeznaczenia nieruchomości wynikającą z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przyjęcie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w wypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał żaden plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy. Nie mają wówczas znaczenia dane uzyskane ze zbiorów ewidencji gruntów i budynków czy dane katastralne. Zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu, w celu ustalenia opłaty planistycznej należy określić wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego należy przyjąć stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, natomiast ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Istotną informacją, z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego, jest to, że wycena nieruchomości nie obejmuje jej części składowych. Art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany istniejącego planu miejscowego jako różnicę między wartością nieruchomości określoną. ZN_850.indb 97. 2011-06-30 08:35:56.

(6) 98. Agnieszka Telega. z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością określoną z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady określania wartości nieruchomości przy uchwaleniu lub zmianie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz reguły dotyczące osób uprawnionych do sporządzania operatów szacunkowych zostały natomiast określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należy zaznaczyć, że ustalenia opracowań planistycznych mogą wpłynąć na ograniczenie sposobu użytkowania bądź brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy. W wypadku gdy ustalenia miejscowego planu w znaczący sposób wpływają na korzystanie z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 36) biorą również pod uwagę sytuację, w której następuje zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek ustaleń planu miejscowego. Właściciel lub użytkownik wieczysty ma wówczas możliwość uzyskania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w wypadku jej zbycia. 5. Charakterystyka obszaru badań W celu określenia wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości przeanalizowano decyzje o ustaleniu opłaty planistycznej wydane w latach 2006–2008 przez Prezydenta Miasta Krakowa oraz operaty szacunkowe stanowiące podstawę naliczenia takiej opłaty. Obszar badań został ograniczony do jednostki ewidencyjnej Podgórze w Krakowie, w której w ostatnich latach uchwalono 24 miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmujące łączną powierzchnię 2592,97 ha. Udział powierzchni objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego poszczególnych jednostek ewidencyjnych w ogólnej powierzchni wszystkich sporządzonych planów w Krakowie przedstawia rys. 1. W okresie objętym analizą na badanym obszarze dokonano 147 wycen nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej, których data wyceny została określona na dzień zbycia nieruchomości, z czego: – w 2005 r. – 18 nieruchomości, – w 2006 r. – 60 nieruchomości, – w 2007 r. – 60 nieruchomości, – w 2008 r. – 9 nieruchomości.. ZN_850.indb 98. 2011-06-30 08:35:56.

(7) Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania.... 99. Krowodrza 17%. Śródmieście 6%. Podgórze 56%. Nowa Huta 21%. Rys. 1. Udział powierzchni objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w poszczególnych dzielnicach Krakowa Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji Biura Planowania Przestrzennego, http:// planowanie.um.krakow.pl/bpp/ (grudzień 2008).. Nieruchomości podlegające szacowaniu dla celów opłaty planistycznej objęte analizą są zlokalizowane na obszarze następujących planów miejscowych, stanowiących 52% powierzchni obowiązujących planów obszaru jednostki ewidencyjnej Podgórze: – Sidzina – Południe, – Sidzina – Północ, – Opatkowice Zachód, – Opatkowice Wschód, – III Kampus UJ – Zachód, – III Kampus UJ – Wschód, – Obszar scaleń Skotniki, – Zabłocie, – Kobierzyn – Zalesie, – po zachodniej stronie ul. Dobrowolskiego, od ul. Kozienieckiej do ul. Starzyńskiego. Należy zaznaczyć, że na obszarze objętym analizą nie obowiązywał żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie terenu zostało określone zgodnie z rzeczywistym sposobem użytkowania. Nieruchomości, które stanowiły przedmiot badań, przed uchwaleniem planów miejscowych stanowiły w większości wypadków nieużytki, tereny niewykorzystywane rolniczo, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako role i łąki.. ZN_850.indb 99. 2011-06-30 08:35:56.

(8) 100. Agnieszka Telega. 6. Analiza danych empirycznych W celu określenia przyrostu wartości nieruchomości obliczono średni wzrost ceny 1 m2 dla wszystkich nieruchomości podlegających opłacie planistycznej. Na podstawie danych empirycznych określono średni przyrost wartości nieruchomości na poziomie 60% dla nieruchomości z jednostki ewidencyjnej Podgórze. Następnie podzielono nieruchomości na podgrupy o jednakowym lub zbliżonym przeznaczeniu wskazanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyróżniono następujące podgrupy: 1) MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej: – MN/Z – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, – MN/KD – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej/teren dróg publicznych; 2) MW – teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; 3) U – teren usług; 4) KD – teren dróg publicznych (teren komunikacji); 5) UP/UX – teren usług nauki z usługami komercyjnymi; 6) PT – teren parku technologicznego, z podstawowym przeznaczeniem terenu na: – centra technologiczne, – obiekty naukowe – laboratoryjne i doświadczalne, – inkubatory przedsiębiorczości, – obiekty biurowe, – obiekty produkcyjne wysokich technologii, – obiekty usług wysokich technologii. Kolejnym etapem analizy jest wyliczenie średniego przyrostu wartości nieruchomości na skutek ustaleń planu w poszczególnych podgrupach oraz oszacowania średniej wartości jednostkowej 1 m 2 dla przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyniki analizy średnich przyrostów wartości 1 m 2 nieruchomości dla poszczególnych podgrup przedstawiono na rys. 2. Największym średnim przyrostem wartości nieruchomości charakteryzuje się teren parku technologicznego – wykazano prawie 200-procentowy wzrost wartości nieruchomości. Najmniejszym z kolei wzrostem wartości (2%) odznaczały się tereny przeznaczone pod drogi, do których zakwalifikowano drogi lokalne, dojazdowe i wewnętrzne. Wartość terenów usługowych, w tym również terenów usług komercyjnych, wzrosła o 87%. Przyrost wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na usługi nauki jest natomiast równy średniemu wzrostowi wartości nieruchomości dla badanego obszaru i wynosi 60%.. ZN_850.indb 100. 2011-06-30 08:35:57.

(9) Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania.... 101. 200. 179%. 180 160 140 120 100. 87%. 80. 38%. 40 20 0. 60%. 54%. 60. 2%. KD. MN. MW. U. UP/UX. PT. Rys. 2. Średni wzrost wartości 1 m 2 nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa.. Nieruchomości zlokalizowane na terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego i wielorodzinnego były przedmiotem największej liczby transakcji. Średni wzrost wartości tych nieruchomości wynosi odpowiednio 54% i 38%. Oprócz charakterystyki średnich przyrostów wartości nieruchomości poszczególnych grup obszarów o takim samym przeznaczeniu dokonano analizy średnich wartości jednostkowych 1 m2 nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skala zjawiska została przedstawiona na rys. 3. Dość zaskakującym wynikiem analizy jest informacja płynąca z operatów szacunkowych o średniej wartości 1 m 2 nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która przewyższa wartość terenów służących pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną prawie o 50%. Z kolei dane dotyczące terenów usług (usług nauki i usług komercyjnych – UP/UX oraz usług – U) ukazały bardzo dużą różnicę między poszczególnymi wartościami. Spośród nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wyróżniono takie, na których obszarze określono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Przykładem są nieruchomości, które na skutek ustaleń planu przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi (MN/KD) oraz pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zieleń publiczną (MN/Z). Rys. 4 przedstawia średnie wartości jednostkowe 1 m 2 pola powierzchni nieruchomości dla poszczególnych przy padków.. ZN_850.indb 101. 2011-06-30 08:35:57.

(10) Agnieszka Telega. 102. 800 700 600 500 400 300 200 100 0. KD. MN. MW. U. UP/UX. PT. średnia wartość jednostkowa 1 m2 po uchwaleniu lub zmianie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. średnia wartość jednostkowa 1 m2 przed uchwaleniem lub zmianą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Rys. 3. Średnie wartości jednostkowe 1 m 2 poszczególnych grup nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz po ich uchwaleniu lub zmianie Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z operatów szacunkowych Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa. 180 160. 161,34. 140 120. 126,95. 100. 98,92. 80 60 40 20 0. MN średnia wartość jednostkowa 1 m2 przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. MN/KD. MN/Z średnia wartość jednostkowa 1 m2 po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Rys. 4. Średnie wartości jednostkowe 1 m 2 nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Wydziału Geodezji Urzędu Miasta Krakowa.. ZN_850.indb 102. 2011-06-30 08:35:58.

(11) Wpływ ustaleń miejscowych planów zagospodarowania.... 103. Z analizy statystycznej danych wynika, że średni wzrost wartości 1 m 2 nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynosi od 45% (MN/Z) do 62% (MN/KD). Średnia wartość 1 m 2 nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mieści się w przedziale od 70,52 zł do 115,54 zł. 7. Zakończenie Z przeprowadzonej analizy wynika, że nie tylko zjawiska rynkowe, cechy fizyczne działki, czy też działania inwestycyjne prowadzone na nieruchomości lub jej otoczeniu, ale również w znacznym stopniu decyzje administracyjne i proces planistyczny wpływają na zmianę wartości nieruchomości. Ze względu na specyfikę wyceny nieruchomości w celu ustalenia opłaty planistycznej można w przybliżeniu określić wpływ na wartość nieruchomości czynnika, jakim jest zmiana przeznaczenia nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem, jak i po uchwaleniu planu miejscowego zostaje oszacowana na dzień zbycia nieruchomości i do ogólnej wartości nieruchomości nie wlicza się części składowych nieruchomości, natomiast stan nieruchomości określa się z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Największy średni przyrost wartości nieruchomości na badanym obszarze dotyczy terenów oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako park technologiczny. Mniejszym średnim przyrostem wartości nieruchomości charakteryzują się tereny przeznaczone pod usługi. Tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną cechuje natomiast mniejszy wzrost wartości niż średni wzrost wartości terenów zabudowy wielorodzinnej. Ze względu na efektywność potencjalnych inwestycji na tych obszarach tendencja powinna być odwrotna. Warto również zaznaczyć, że bardzo duże znaczenie mają ustalenia ograniczające wykonywanie prawa własności oraz ograniczenia szczegółowych zasad zagospodarowania terenów i warunków zabudowy. Wpływają one na zmniejszenie wartości części nieruchomości i tym samym obniżenie wartości całej nieruchomości będącej przedmiotem wyceny dla celów związanych z opłatami planistycznymi. Przedmiotem przyszłych badań może być podobna analiza pozostałych jednostek ewidencyjnych Krakowa oraz innych miast w celu ustalenia ogólnych zależności między ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wartością nieruchomości. Badania mogą obejmować ustalenie wpływu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zarówno na wzrost, jak i obniżenie wartości nieruchomości. Określenie takich prawidłowości może być. ZN_850.indb 103. 2011-06-30 08:35:58.

(12) 104. Agnieszka Telega. wykorzystywane jako narzędzie w planowaniu przestrzennym oraz gospodarce budżetowej miast. Literatura Cymerman R., Telega T., Rola rzeczoznawcy majątkowego przy opłatach planistycznych i adiacenckich, „Rzeczoznawca Majątkowy” 2006, nr 51. Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1997. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 2008 nr 220 poz. 1412. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. 2008 nr 220 poz. 1413. Zarządzanie przestrzenne. Teoretyczne i praktyczne aspekty prognozowania finansowych skutków opracowań planistycznych, red. T. Bajerowski, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego, Olsztyn 2008. The Influence of Local Spatial Development Planning on the Value of Real Estate The resolutions in newly established or changed local spatial development plans are intended to create rules for planning land use and order, and become at the same time factors that change the value of real estate. The goal of the article is to identify the relationship between a change in the purpose of real estate, its use, and its value. The premise of the article is that the value of real estate changes along with changes in its use, which arise from newly established local spatial development plans or changes to an existing one. Decisions on establishing planning fees and assessment statements carried out to estimate the fee are analysed with the aim of defining the influence of local plans on real estate value. The research is based on records for the years 2006 and 2008 on Cracow’s Podgórze district.. ZN_850.indb 104. 2011-06-30 08:35:58.

(13)