knightfrank.com.pl/research
Polska
Rynek biurowy i inwestycyjny
Research, III kwartał 2020
S E K T O R
B I U R O W Y
W E P O C E
P O S T - C O V I D
R Y N E K B I U R O W Y W W A R S Z A W I E
R Y N E K B I U R O W Y W W A R S Z A W I E
niż wynajmowania przestrzeni w nowej lokalizacji czy ekspansji na dodatkową powierzchnię. W poprzednich kwartałach nie było to jeszcze aż tak widoczne, ponieważ podpisywane były jeszcze umowy negocjowane przed pandemią.
Trzeci kwartał natomiast przyniósł zdecydowany spadek aktywności najemców, a niemal połowa wynajętej w III kwartale powierzchni w Warszawie to renegocjacje wcześniejszych umów najmu. Dla porównania w okresie I-III kwartał 2019 roku renegocjacje stanowiły 35% wolumenu transakcji, co wówczas było rekordowym wynikiem.
Dodatkowym sygnałem płynącym z rynku, a wskazującym na ograniczenie zainteresowania nową powierzchnią jest zdecydowany spadek udziału umów pre- let, które w minionym kwartale wyniosły zaledwie 4% wolumenu popytu (średnia dla pierwszych trzech kwartałów ub.r.
to 27%). Co prawda, oferta powierzchni w budowie już jest znacznie mniejsza niż w poprzednich kwartałach, ale nadal wolumen powierzchni w budowie przekracza 650.000 m2.
Źródło: Knight Frank
Wykres 1: Roczna podaż biurowa oraz współczynnik pustostanów w Warszawie
5,8
zasoby powierzchni biurowej
mln m
2131
nowa podaż (III kw. 2020) w 6 inwestycjach
650
powierzchnia biurowa w budowie
tys. m
2113
wolumen transakcji najmu (III kw. 2020)
tys. m
29,6%
wskaźnik pustostanów
trzecim kwartale roku możnajuż dostrzec wpływ COVID-19 na wyniki rynku biurowego. O ile pierwsza połowa roku napędzona była negocjacjami rozpoczętymi jeszcze przed pandemią, to obecne dane wyraźnie już pokazują spowolnienie na rynku. Należy przy tym zaznaczyć, że największych zmian w aktywnościach zarówno deweloperów, jak i najemców oczekujemy w kolejnym roku.
Od lipca do września 2020 roku zdecydowanie osłabło zainteresowanie najemców, którzy w ciągu kwartału wynajęli najmniej powierzchni biurowej od dekady – zaledwie 113.000 m2 (w I połowie roku było to ok.
334.000 m2). Dla porównania analogiczny kwartał w ubiegłym roku zanotował rekordowo wysoki popyt na poziomie 284.000 m2. W dobie pandemii i związanej z nią niepewnością na rynku, najemcy świadomie wstrzymują podejmowanie długofalowych decyzji, skłaniając się raczej do pozostania w biurze, które do tej pory zajmowali,
W
Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Współczynnik pustostanów Absorpcja netto
16%
14%
12%
10%
8%
6%
5%
4%
2%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020p 2021p 0%
450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 m2
III kw. 20209,6%
p-prognoza na podstawie projektów w budowie
tys. m
2Wykres 2: Podaż w budowie według lokalizacji i planowanych dat ukończenia
W III kwartale 2020 roku do użytku oddano ponad 131.000 m2 biur w sześciu projektach, podczas gdy w pierwszej połowie roku było to jedynie 107.000 m2 (cztery inwestycje).
Największymi projektami dostarczonymi na stołeczny rynek w ostatnich trzech miesiącach były: kompleks The HUB (dwa budynki) należący do Ghelamco Poland, który łącznie oferuje ok. 89.000 m2 biur oraz budynek Biura przy Warzelni kompleksu Browary Warszawskie (24.000 m2), zrealizowany przez Echo Investment.
Dodatkowo, należy zwrócić uwagę, że projekty ukończone w III kwartale w momencie oddania do użytku były skomercjalizowane w 66%, podczas gdy budynki ukończone w pierwszej połowie roku były niemal w pełni wynajęte.
Za sprawą wysokiej nowej podaży, całkowite istniejące zasoby biurowe w Warszawie na koniec września 2020 roku przekroczyły 5,8 mln m2.
Spadek aktywności najemców oraz wysoka podaż nowej powierzchni, która nie była w pełni wynajęta, przełożyły się na wzrost współczynnika
pustostanów. Na koniec września 2020 roku wyniósł on 9,6%, co daje niemal 560.000 m2 dostępnej powierzchni od zaraz. Oznacza to stosunkowo wysoki wzrost w ciągu kwartału o 1,7 pp. do poziomu najwyższego od dwóch lat.
Analizując poszczególne obszary koncentracji, wzrost współczynnika pustostanów odnotowano niemal w każdej strefie. Wyjątek stanowiła strefa Zachód, a największa zmiana została odnotowana w strefie Centrum, w której ukończono najwięcej nowych inwestycji.
Faktyczna oferta dostępnej od zaraz powierzchni biurowej jest zdecydowanie szersza. Pandemia COVID-19, a tym samym przejście na pracę w systemie hybrydowym bądź wyłącznie z domu i pogarszająca się sytuacja gospodarcza, niewątpliwie skłoniła część firm do oszacowania na nowo swojego zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Niektóre z nich w nowych warunkach poszukują oszczędności, a część firm rozważa zmianę modelu pracy.
W rezultacie rośnie liczba najemców, którzy decydują się na zredukowanie aktualnie zajmowanej powierzchni
biurowej i podnajęcie jej. Na koniec września 2020 roku na stołecznym rynku oferta podnajmu obejmowała już ponad 100.000 m2 biur gotowych do wynajęcia od zaraz.
Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, biorąc pod uwagę nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/
m2/miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki plasowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m2/miesiąc.
Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m2/miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii COVID-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o ok. 20%
niższe niż poziom wywoławczy.
Wykres 3: Popyt na powierzchnię biurową w Warszawie
Źródło: Knight Frank Źródło: Knight Frank
2020 2021 2022 COB
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
m2
Umowy pre-let Nowe umowy i ekspansje
w istniejących budynkach Renegocjacje
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 000 000
900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m2 Pozostałe
I-III kw.
2020
Źródło: Knight Frank
R Y N E K B I U R O W Y
W M I A S T A C H R E G I O N A L N Y C H
5,7 mln
zasoby powierzchni biurowej
m
2130.000
nowa podaż (III kw. 2020) w 14 projektach
1 mln
powierzchnia biurowa w budowie
126.000
wolumen transakcji najmu (III kw. 2020)
11,9%
wskaźnik pustostanów
każdym kolejnym kwartałem 2020 roku skutki pandemii COVID-19 na rynku nieruchomości biurowych są coraz bardziej widoczne. Utrzymujący się osłabiony popyt oraz rosnące współczynniki pustostanów niemal na wszystkich największych rynkach regionalnych są efektem spowolnienia gospodarczego spowodowanego pandemią. W III kw. 2020 roku najemcy wynajęli o 40% mniej powierzchni niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, a względem III kw. 2019 roku pustostany w ośmiu największych miastach regionalnych w Polsce wzrosły o 2,8 pp. i wyniosły na koniec września 2020 roku 11,9%, co daje 680.000 m2 powierzchni dostępnej na wynajem od zaraz. Co więcej, najemcy coraz częściej szukając oszczędności skłaniają się do redukcji zajmowanej powierzchni i podnajmu niewykorzystanego biura. Obecnie na największych rynkach regionalnych w Polsce oferowane jest ponad 100.000 m2, czyli o 54% więcej niż w ubiegłym kwartale.
Z
m
2m
2m
2Wykres 1: Nowa podaż, popyt na powierzchnię biurową i współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych (I-III kw. 2020)
Nowa podaż Popyt Współczynnik pustostanów
Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź Lublin Szczecin
160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 m2
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0
K R A K Ó W
na koniec września 2020 roku w budowie pozostawało około 270.000 m2. Największą realizowaną inwestycją są kolejne etapy kompleksu Fabryczna Business Park (budynki B3, B4, B5) budowane przez Inter-Bud. Do połowy 2022 roku realizowane budynki będą systematycznie zasilać krakowski rynek, powiększając całkowite zasoby o ponad 35.000 m2. Między lipcem a wrześniem 2020 roku aktywność najemców znacząco się osłabiła, Z końcem września 2020 roku zasoby
biurowe Krakowa przekroczyły 1,5 mln m2, za sprawą kolejnych czterech projektów oddanych do użytku w III kw. 2020 roku, oferujących łącznie 38.000 m2. Kraków pozostaje najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem regionalnym – nowa podaż zrealizowana w trzech pierwszych kwartałach bieżącego roku stanowi 35% nowej podaży oddanej do użytku w miastach regionalnych. Dodatkowo,
W R O C Ł A W
Po spokojnej pierwszej połowie 2020 roku pod względem nowej podaży, w trzecim kwartale do użytku oddano trzy projekty oferujące łącznie prawie 50.000 m2. Tym samym zasoby Wrocławia przekroczyły 1,2 mln m2. Ponadto, w budowie pozostaje ponad 120.000 m2, przy czym wszystkie z tych projektów zostaną ukończone do 2022 roku. Największym z nich jest MidPoint 71 o powierzchni prawie 37.000 m2. W nowo oddanych obiektach współczynnik wolnej powierzchni wynosił prawie 60%, a pojawienie się nieskomercjalizowanej powierzchni biurowej na rynku doprowadziło do znaczącego wzrostu współczynnika pustostanów we Wrocławiu. Na koniec września 2020 roku wyniósł on 14,3%
(176.000 m2 powierzchni na wynajem).
Oznacza to wzrost w ciągu kwartału aż o 3,1 pp. oraz 4,3 pp. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W III kw. 2020 roku Wrocław był liderem wśród miast regionalnych pod względem wolumenu transakcji – przedmiotem najmu było ponad 46.000 m2. Warto jednocześnie podkreślić, że ponad połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje, jednak były to dwie umowy powyżej 10.000 m2 dla jednego najemcy w dwóch lokalizacjach.
T R Ó J M I A S T O
rynku biurowym w Polsce, najemcy na trójmiejskim rynku pozostali aktywni.
W III kw. 2020 roku podpisano umowy najmu na ponad 30.000 m2, z czego 56% stanowiły renegocjacje. Tak jak na większości rynków biurowych w Polsce, w Trójmieście odnotowano znaczny wzrost wskaźnika pustostanów o 3,3 pp. kw/kw do poziomu 7%. Tak wysoki wzrost spowodowany jest małym udziałem nowych umów w wolumenie transakcji oraz niskim poziomem wynajęcia powierzchni w budynkach oddanych do użytku w III kw. 2020 roku. Na koniec września jedynie 32% z 30.400 m2 oddanych do użytku w minionym kwartale było wynajęte.
Dzięki systematycznemu wzrostowi nowej podaży w 2020 roku zasoby na trójmiejskim rynku biurowym sięgnęły niemal 900.000 m2. Od początku roku oddano do użytku 60.300 m2 w 6 inwestycjach. Co więcej, na koniec września 2020 roku w budowie znajdowało się niemal 200.000 m2 i jeśli deweloperzy dotrzymają planowanych terminów, to do końca 2021 roku zasoby rynku przekroczą 1 mln m2 powierzchni biurowej. Największymi projektami w budowie są znajdujące się w Gdyni 3T Office Park o łącznej powierzchni 38.400 m2 oraz Marina Office o powierzchni 27.000 m2. Pomimo ogólnego spowolnienia na
Źródło: Knight Frank
Wykres 2: Istniejące zasoby i powierzchnia biurowa w budowie Istniejące zasoby Powierzchnia w budowie
Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź Lublin Szczecin
2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 m2
a przedmiotem najmu było nieco ponad 25.000 m2, czyli o połowę mniej niż w ubiegłym kwartale. Co więcej, 48%
z podpisanych umów najmu stanowiły renegocjacje. Osłabiony popyt i znaczny udział renegocjacji, wraz z nie w pełni skomercjalizowaną powierzchnią w nowych inwestycjach, przyniosły dalsze wzrosty wskaźnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wyniósł 12,4% (1,3 pp. kw/kw oraz 3 pp. r/r).
P O Z N A Ń
Po pierwszych dziewięciu miesiącach 2020 roku całkowite zasoby biurowe w mieście sięgnęły 580.000 m2. Pod względem nowej podaży 2020 rok przebiega spokojnie na poznańskim rynku. Do użytku oddano tylko jedną inwestycję w pierwszym kwartale roku (15.300 m2 powierzchni na wynajem), co więcej, w 2020 roku deweloperzy nie planują ukończenia nowych inwestycji. W budowie znajduje się około 80.000 m2. Są to dwa projekty – Andersia Silver realizowana przez Von der Heyden Group, która w 2023 roku powiększy rynek poznański o 44.500 m2 oraz Nowy Rynek D o powierzchni 36.000 m2, realizowany przez Skanska Property Poland, którego termin oddania jest wyznaczony na 2021 rok. Po wyjątkowo ożywionej, w skali lokalnego rynku, aktywności najemców w I kw. 2020 roku kolejne kwartały przyniosły spowolnienie. Od lipca do września podpisano umowy najmu na ponad 7.000 m2, z czego żadna z podpisanych umów nie dotyczyła biur w realizacji, a renegocjacje stanowiły 54%
popytu. Pomimo mniejszej aktywności najemców, Poznań jest jedynym rynkiem biurowym w Polsce, na którym w minionym kwartale odnotowano spadek pustostanów. Współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 13,3%, co stanowiło spadek o 1,2 pp.
w porównaniu do ubiegłego kwartału.
Ł Ó D Ź
W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku ukończono pięć projektów biurowych o łącznej powierzchni 30.500 m2, co poskutkowało powiększeniem się zasobów biurowych na łódzkim rynku do niemal 560.000 m2. Ponadto, około 70.000 m2 nowej powierzchni biurowej znajduje się w realizacji. Największą inwestycją w budowie pozostaje Hi Piotrkowska o powierzchni 21.000 m2. W III kw.
2020 roku zainteresowanie najemców
K A T O W I C E
ze strony najemców. Po wysokim jak na lokalny rynek popycie notowanym w I kw. 2020 roku, kolejne dwa kwartały przyniosły słabszy wynik. Od lipca do września 2020 roku w Katowicach wynajęto łącznie 7.500 m2, a ze względu na wysoką podaż w budowie ponad połowę wolumenu transakcji stanowiły umowy przednajmu. Pomimo braku nowo oddanych projektów na rynku, ze względu na stopniowe zwalnianie powierzchni w istniejących budynkach Katowicki rynek powiększył się
w 2020 roku o ponad 30.000 m2, dzięki temu całkowite zasoby powierzchni biurowej w Katowicach wyniosły niemal 560.000 m2. Co prawda, w III kwartale nie oddano do użytku nowych inwestycji, jednak w realizacji znajduje się tu ponad 200.000 m2, z czego większość projektów ma zaplanowaną datę ukończenia budowy na 2021 rok.
W minionych miesiącach spowolnieniu po stronie podaży towarzyszyło obniżone zainteresowanie powierzchnią
i relokacje najemców, w Katowicach w ciągu minionego kwartału nastąpił wzrost współczynnika pustostanów o 0,9 pp., do poziomu 7%. Pomimo wzrostu wskaźnika, jest to najniższy współczynnik pustostanów wśród wiodących rynków biurowych w Polsce.
Wykres 3: Czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową w miastach regionalnych
Źródło: Knight Frank
Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź Lublin Szczecin
18 16 14 12 10 8 6 EUR/m2/miesiąc
powierzchnią biurową w Łodzi znacząco spadło. Podczas gdy w pierwszej połowie roku przedmiotem najmu było 51.100 m2, pomiędzy lipcem a wrześniem 2020 roku podpisane zostały umowy na łącznie 8.600 m2. Współczynnik pustostanów wzrósł względem ubiegłego kwartału i na koniec września 2020 roku wyniósł 14,3% (wzrost o 1,1 pp. kw/kw). Jest to jeden z najwyższych wskaźników notowanych aktualnie w miastach regionalnych, a wzrost współczynnika spowodowany jest oddaniem do użytku nie w pełni skomercjalizowanych nowych projektów.
L U B L I N
Lublin to drugi po Szczecinie najmniejszy regionalny rynek biurowy z zasobami sięgającymi ok. 190.000 m2. Wzmożona aktywność deweloperów odnotowana w latach 2017 oraz 2018 przyniosła zdecydowane wzrosty współczynnika pustostanów, co z kolei poskutkowało spowolnieniem w realizacji nowych projektów.
Ostatnim projektem oddanym do użytku w Lublinie jest niewielki biurowiec Point 75 o powierzchni biurowej ok. 1.800 m2 ukończony w II kw. 2018 roku. Łączna powierzchnia obecnie realizowanych projektów wynosi 33.000 m2, z czego 27.500 m2 ma zostać ukończone w 2021 roku. W III kw. 2020 roku podpisano tylko jedną umowę na niecałe 100 m2, co poskutkowało utrzymaniem się współczynnika pustostanów na porównywalnym do ubiegłego kwartału poziomie, czyli 10,4% (wzrost o 0,1 pp.
kw/kw).
S Z C Z E C I N
Szczecin z zasobami wynoszącymi ok.
184.000 m2 jest najmniejszym spośród analizowanych rynków biurowych w Polsce. Po wyjątkowo ożywionej aktywności deweloperów odnotowanej w poprzednim roku, gdzie do użytku oddano projekty o łącznej powierzchni ok. 25.000 m2 (drugi najwyższy wynik w historii lokalnego rynku), w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2020 roku lokalne zasoby powiększyły się o 3.400 m2 oferowanych w jednym nowym projekcie oddanym do użytku w II kw. 2020 roku. W okresie pierwszych sześciu miesięcy 2020 roku przedmiotem najmu było ok. 3.700 m2 powierzchni biurowej , jednak w III kw. 2020 roku popyt wyniósł już niecałe 900 m2. Niska aktywność najemców oraz zwolnienie powierzchni w niektórych budynkach poskutkowały wzrostem współczynnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wynosił 7,4% (wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału o 1 pp., natomiast w ciągu roku wzrost o 1,3 pp.).
Wykres 5: Popyt w miastach regionalnych
Źródło: Knight Frank
Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań Szczecin + Lublin
800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000
m2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 I-III kw. 2020
Wykres 4: Podaż w budowie w miastach regionalnych
1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000
m2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 III kw. 2020
Źródło: Knight Frank
Wykres 1: Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce (w mld EUR)
R Y N E K
I N W E S T Y C Y J N Y
W okresie od styczna do końca września 2020 inwestorzy ulokowali w Polsce niemal 4 mld EUR, co stanowiło nieznaczny spadek w porównaniu z wynikiem osiągniętym w analogicznym okresie 2019.
Największe zainteresowanie inwestorów odnotowano w sektorze magazynowym, omimo panującej pandemii
COVID-19 i jej ogromnego wpływu na gospodarkę światową, rynek nieruchomości radzi sobie stosunkowo dobrze, a apetyt inwestorów i zagranicznych funduszy pozostaje wciąż wysoki.
P
Źródło: Knight Frank
Handel Biura Magazyny Hotele Mieszkania Mixed-use
8 7 6 5 4 3 2 1
0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I-III kw. 2020
4 mld
wolumen transakcji inwestycyjnych (I-III kw. 2020)
EUR
Stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa:
4,75%
sektor biurowy
5,25%
sektor magazynowy
sektor handlowy
5.50%
Rekordowe zainteresowanie
aktywami magazynowymi
w Piątku nabyty oraz Savills Investment Management czy projekt Answear.com w Krakowie zakupiony przez GLL.
Pandemia i globalne ograniczenia w przemieszczaniu się wprowadziły przetasowania na inwestycyjnej mapie rynku nieruchomości. Dotyczą one zarówno źródeł kapitału jak i zainteresowania poszczególnymi
segmentami nieruchomości komercyjnych. Spadek zainteresowania
nieruchomościami biurowymi to bezpośredni skutek pandemii i wynika z niepewności dotyczącej zmieniających się modeli pracy. Od początku 2020 roku wolumen transakcji biurowych osiągnął wartość 1,5 mld EUR, stanowiąc 39% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych w Polsce. Do najważniejszych transakcji należały m.in. przejęcie Wola Center przez Hines, zakup Nowogrodzka Square przez francuski fundusz Amundi, przejęcie Generation Park Z przez Deka Immobillien oraz zakup Equal Business Park A, B, C przez Apollo Rida jv. Ares.
Tradycyjnie kluczowym okresem okaże się ostatni kwartał bieżącego roku, ale jest już pewne, że rok 2020 nie będzie rekordowym okresem pod względem gdzie wolumen inwestycyjny sięgnął
blisko 1,9 mld EUR, stanowiąc niemal 50% całkowitej wartości transakcji w Polsce. Tak duży wynik osiągnięty w sektorze nieruchomości przemysłowych to reakcja inwestorów na rozwój rynku e-commerce, jeszcze silniejszy w erze pandemii COVID-19 oraz zmieniające się preferencje inwestorów.
Rezultat osiągnięty tylko w ciągu trzech kwartałów 2020 roku jest również najlepszym wynikiem w ujęciu rocznym w sektorze magazynowym, a dotychczasowy rekord odnotowano w 2018 roku przy kwocie 1,8 mld EUR ulokowanych w nieruchomości przemysłowe.
Aktywność inwestorów w 2020 roku wyraźnie odzwierciedla zdecydowaną przewagę sektora magazynowego w segmencie komercyjnym i w zależności od dalszych restrykcji wynikających z pandemii COVID-19, w najbliższym czasie sektor może pozostać liderem na rynku inwestycyjnym. Od początku roku najbardziej pożądanymi aktywami były portfele magazynowe takie jak portfel Goodmana przejęty przez GLP, a także projekty BTS z długimi umowami najmu takie jak Leroy Merlin
inwestycji z niższym wynikiem niż 2019, kiedy transakcje przekroczyły 7,7 mld EUR.
Rok 2021 rok jest jeszcze dużą niewiadomą, ale można spodziewać się, że nieruchomości w Polsce będą cieszyć się zainteresowaniem funduszy z Europy, Chin i Singapuru.
Obecna sytuacja gospodarcza na świecie spowodowana pandemią COVID-19 ma znaczący wpływ na wysokość stóp kapitalizacji. Już teraz widoczna jest ich korekta w każdym sektorze.
Największy wzrost stóp kapitalizacji odnotowano w sektorze handlowym, w którym aktualnie najlepsze aktywa wyceniane są na poziomie około 5%.
Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty biurowe zlokalizowane w Warszawie wzrosły do poziomu powyżej 4,75%, natomiast w przypadku produktów magazynowych BTS, zabezpieczonych długimi umowami najmu stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 5.50%.
Wykres 2: Stopy kapitalizacji dla produktów „prime”
Biura Handel Magazyny
Źródło: Knight Frank
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I kw. 2020 III kw. 2020
S E K T O R
B I U R O W Y W E P O C E P O S T - C O V I D
zaczęła być optymalizacja kosztów działalności. Jednym z kosztotwórczych elementów jest najem powierzchni biurowej.
Prognozuje się, że w przypadku, gdy strategia przetrwania będzie skutkowała również redukcją zatrudnienia, wiele firm będzie rewidować zapotrzebowanie na tę powierzchnię. Część z nich może w krótkim okresie zdecydować się na podnajem zajmowanej powierzchni lub renegocjacje podpisanej wcześniej umowy typu pre- Po pierwszym szoku, związanym
z nagłym przestawieniem działalności stacjonarnej na działalność zdalną, wielu najemców zaczęło opracowywać strategie przetrwania w trudnych czasach. Ponieważ z jednej strony zaczęli ponosić dodatkowe koszty i utrudnienia wynikające z reorganizacji pracy, a z drugiej odnotowywać spadek przychodów powodowany mniejszym wolumenem zamówień, istotną kwestią
N A J E M C Y
lease (zarówno w zakresie wielkości jak i warunków finansowych).W dłuższej perspektywie najemcy będą bardziej skłonni do poszukiwania powierzchni z umowami najmu oferującymi elastyczne warunki. Możliwe, że część najemców zdecyduje się na dywersyfikację umów najmu pod względem ich długości, aby odpowiednio zarządzać ryzykiem i kosztami, np. planując część powierzchni w tradycyjnym układzie, a część - w biurach elastycznych, które dopasują się do aktualnych potrzeb. W przypadku niektórych firm może to iść w parze np.
Trudno wskazać sektor rynku nieruchomości, którego nie dotknęły skutki COVID-19 choćby w minimalnym stopniu. Sektor biurowy jest jednym z nich, chociaż jak pokazują dane z trzech pierwszych kwartałów 2020 roku, wpływ pandemii nie jest aż tak negatywny jak np. w sektorze handlowym czy hotelowym. W III kwartale większość nowych inwestycji biurowych zostało oddane zgodnie z planem. Pustostany wzrosły i widoczny jest wyraźny wzrost ilości powierzchni oferowanej na podnajem ale czynsze wywoławcze pozostały stabilne (chociaż właściciele budynków wykazują większą elastyczność w trakcie negocjacji warunków umów niż przez pandemią).
W ramach sektora biurowego funkcjonują grupy uczestników, które co prawda są ściśle ze sobą powiązane, jednak wpływ COVID-19 na każdą z nich jest różny. Knight Frank przyjrzał się poszczególnym grupom graczy i zidentyfikował potencjalne skutki pandemii dla każdej z nich.
z których pracownicy wybierają ten, który akurat odpowiada danej formie aktywności, np. praca zespołowa, praca indywidualna, tele-i wideokonferencje, itp.) albo tzw. agile workplace (tzw. zwinna przestrzeń pracy, z zapewnioną taką infrastrukturą techniczną, aby umożliwić pracę z dowolnego miejsca, również z domu).
Konieczność przestawienia się niemalże z dnia na dzień na pracę zdalną, udowodniła niektórym firmom, że część aspektów ich biznesu może być z powodzeniem załatwiana zdalnie.
W związku z tym części najemcom może to uświadomić, że warto wprowadzić outsourcing niektórych usług, w konsekwencji czego będą mogli zmniejszyć powierzchnię biura w przyszłości, gdy już sytuacja się unormuje.
Patrząc z punktu widzenia pracowników można oczekiwać, że obecny zwrot stacjonarnej na działalność zdalną,
wielu najemców zaczęło opracowywać strategie przetrwania w trudnych czasach. Ponieważ z jednej strony zaczęli ponosić dodatkowe koszty i utrudnienia wynikające z reorganizacji pracy, a z drugiej odnotowywać spadek przychodów powodowany mniejszym wolumenem zamówień, istotną kwestią zaczęła być optymalizacja kosztów działalności. Jednym z kosztotwórczych elementów jest najem powierzchni biurowej.
Prognozuje się, że w przypadku, gdy strategia przetrwania będzie skutkowała również redukcją zatrudnienia, wiele firm będzie rewidować zapotrzebowanie na tę powierzchnię. Część z nich może w krótkim okresie zdecydować się na podnajem zajmowanej powierzchni lub renegocjacje podpisanej wcześniej umowy typu pre- lease (zarówno w zakresie wielkości jak i warunków finansowych).
W dłuższej perspektywie najemcy będą bardziej skłonni do poszukiwania powierzchni z umowami najmu oferującymi elastyczne warunki. Możliwe, że część najemców zdecyduje się na dywersyfikację umów najmu pod względem ich długości, aby odpowiednio zarządzać ryzykiem i kosztami, np. planując część powierzchni w tradycyjnym układzie, a część - w biurach elastycznych, które dopasują się do aktualnych potrzeb. W przypadku niektórych firm może to iść w parze np.
ze strategią rozproszonego zatrudnienia (zamiast gromadzenia wszystkich w jednej lokalizacji). Obecna epidemia może skłonić część firm do rozważenia posiadania biur „zapasowych”, aby mieć możliwość rozdzielenia zespołów w celu zapewnienia ciągłości działania.
Obostrzenia wprowadzone przez rząd dotyczące m.in. zachowania minimalnej odległości pomiędzy osobami mogą w krótkim okresie skłonić najemców do wprowadzania zmian w aranżacji przestrzeni biurowych. Może to odbywać się np. poprzez zwiększanie przestrzeni wokół poszczególnych pracowników, wstawianie większych biurek czy podwyższania przegród biurkowych.
W dłuższej perspektywie, zwłaszcza w nowoczesnych budynkach biurowych, może być zauważalny trend budowy biur oferujących powierzchnie pozwalające na ich elastyczną transformację do modelu
desking.
Inny aspekt optymalizacji kosztów dotyczy obciążeń najemców z tytułu czynszów najmu. Coraz częstsze są przypadki najemców budynków biurowych, którzy zwracają się do właścicieli o czasową redukcję lub odsunięcie płatności czynszu.
Niepewność najemców dodatkowo potęgują wahania kursu EUR/PLN.
W średnim okresie może okazać się, że z powodu realizacji strategii redukcji kosztów, część firm, które jeszcze przed pandemią były skłonne relokować się do nowszych budynków o najwyższym standardzie i przeznaczać wysokie budżety na aranżacje wnętrz, zdecyduje się na renegocjacje aktualnej umowy najmu i pozostanie w obecnej lokalizacji. Można oczekiwać, że skrupulatnym analizom będą poddane również budżety przeznaczone na fit-out tych powierzchni biurowych.
w kierunku pracy zdalnej zwiększy “apetyt”
pracownika na tego rodzaju udogodnienia, które staną się normą w przyszłości. Wydaje się zatem, że możliwość pracy zdalnej, przynajmniej w częściowym wymiarze czasu, będzie jednym z pożądanych elementów / warunków nowych umów o pracę. Nie musi to oznaczać negatywnych skutków dla najemców.
Najemcy, po zbadaniu kosztów i korzyści związanych z wydajnością personelu pracującego zdalnie mogą zdecydować się
S E K T O R
B I U R O W Y
W E P O C E
P O S T - C O V I D
W krótkiej perspektywie wielu właścicieli budynków biurowych odczuje negatywne skutki pandemii. Wielu najemców już zaczyna zwracać się do właścicieli z prośbą o obniżenie zobowiązań czynszowych czy udzielenie okresów bezczynszowych w związku z ograniczeniem działalności w wyniku pandemii. W tej grupie znajdują się oprócz najemców biurowych również najemcy lokali handlowo-usługowych, z których zdecydowana większość wstrzymała działalność. Rolą właścicieli budynków będzie zatem balansowanie pomiędzy utrzymaniem własnej płynności finansowej a utrzymaniem najemcy. Można oczekiwać, że obecna sytuacja na rynku wymusi na właścicielach budynków konieczność uelastycznienia swojej postawy w zakresie długości trwania umów, zachęt w postaci dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów bezczynszowych, zarówno w przypadku negocjacji nowych umów jak i renegocjacji istniejących. Oprócz tych warunków, nacisk w negocjacjach może również zostać położony na precyzyjne ustalenia dotyczące np. skutków działania tzw. siły wyższej (force majeure) czy aspektów związanych z ewentualnym wystąpieniem nagłych przerw w działaniu firmy wynikłych ze zdarzeń losowych (kwestie i warunki ubezpieczenia), czyli warunków, które do tej pory uważano za czysto teoretyczne. W krótkiej perspektywie wielu właścicieli budynków biurowych odczuje negatywne skutki pandemii.
Wielu najemców już zaczyna zwracać się do właścicieli z prośbą o obniżenie zobowiązań czynszowych czy udzielenie
okresów bezczynszowych w związku z ograniczeniem działalności w wyniku pandemii. W tej grupie znajdują się oprócz najemców biurowych również najemcy lokali handlowo-usługowych, z których zdecydowana większość wstrzymała działalność. Rolą właścicieli budynków będzie zatem balansowanie pomiędzy utrzymaniem własnej płynności finansowej a utrzymaniem najemcy. Można oczekiwać, że obecna sytuacja na rynku wymusi na właścicielach budynków konieczność uelastycznienia swojej postawy w zakresie długości trwania umów, zachęt w postaci dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów bezczynszowych, zarówno w przypadku negocjacji nowych umów jak i renegocjacji istniejących. Oprócz tych warunków, nacisk w negocjacjach może również zostać położony na precyzyjne ustalenia dotyczące np. skutków działania tzw. siły wyższej (force majeure) czy aspektów związanych z ewentualnym wystąpieniem nagłych przerw w działaniu firmy wynikłych ze zdarzeń losowych (kwestie i warunki ubezpieczenia), czyli warunków, które do tej pory uważano za czysto teoretyczne.
Jeszcze przed wybuchem epidemii, systematycznie rosła świadomość właścicieli budynków w kwestii takiej aranżacji biura, która sprzyja dobremu samopoczuciu pracowników czy uwzględnia kwestie tzw. well-being. Jeśli właściciele biurowców decydowali się na wprowadzenie takich elementów, to głównie z tego powodu, że były one związane z pozyskaniem i utrzymaniem najemców, którzy dbają o wartościowych pracowników.
wszystkim dlatego, że od wdrożonych rozwiązań pozytywnie wpływających na tzw. well-being (w obecnych czasach może to być np. zapewnienie pracownikom dostępu do jednorazowych masek na twarz, termometrów czy środków do dezynfekcji rąk) może zależeć nawet ciągłość działalności firmy. Na popularności w średnim lub nawet długim czasie mogą zyskać np. meble wykonane z materiałów z powłokami antybakteryjnymi.
W najbliższej przyszłości istotny może okazać się nacisk na wdrażanie takiej kultury miejsca pracy, która ogranicza (a docelowo eliminuje) tzw. prezenteizm (presenteeism) pracowników, czyli obecność w pracy pomimo choroby z obawy przed negatywnymi konsekwencjami wyciąganymi przez pracodawcę.
Oprócz rearanżacji powierzchni przez samych najemców, w średnim lub nawet długim okresie istotne może być wprowadzenie zmian w samych budynkach biurowych. Niewykluczone, że w przyszłości właściciele będą zmuszeni do posiadania np. certyfikatów czystości. Będzie to tym ważniejsze, jeśli upowszechni się idea elastycznych biur, w których z każdego biurka będzie korzystała więcej niż jedna osoba.
Szczególny nacisk może również zostać położony na jakość powietrza w budynkach. Możliwe, że właściciele będą zmuszeni do poniesienia dodatkowych kosztów na poprawę wydajności systemu wentylacji czy klimatyzacji.
W Polsce nie ma na razie przepisów, które nakładałyby jakiekolwiek obostrzenia na sektor budowalny w związku z pandemią COVID-19. W konsekwencji większość budów jest kontynuowana. Niemniej jednak, ze względu na spowolnienie procesów wydawania zezwoleń, niektóre projekty biurowe planowane do ukończenia w ciągu najbliższych kilku miesięcy prawdopodobnie zostaną nieco opóźnione. Jednocześnie, opóźnia się
D E W E L O P E R Z Y
rozpoczęcie większości budów, których początek realizacji planowany był na wiosnę bieżącego roku.
Zarówno rozpoczęcia jak i zakończenia nowych projektów deweloperskich (w tym biurowych) będą uzależnione również od dostępności materiałów budowlanych, na którą negatywnie wpływa obecna sytuacja.
Co więcej, problemy z dostateczną liczbą pracowników, z którymi borykały się
firmy budowlane jeszcze do niedawna, zaczęły się pogłębiać. Obawy przed ograniczeniami wywołanymi zamknięciem granic w związku z epidemią sprawiły, że część pracowników ukraińskich wróciła do domów, niektórzy natomiast nie mogą do Polski wjechać. Do tego dochodzą absencje pracowników związane z zamknięciem szkół i koniecznością opieki nad dziećmi.
Kondycja sektora budowlanego będzie do pewnego stopnia zależeć od długości trwania pandemii, ale również od systemowych rozwiązań bezpośrednio wpływających na płynność finansową firm.
AKTYWA KOMERCYJNE I GRUNTY INWESTYCYJNE
2019
Review2020
Outlook&Research 2020
knightfrank.com.pl/research
Future of Cities
Zrównoważone inwestycje
1
2019
SCENARIUSZE dla starszych biurowców
KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE w budynkach biurowych
w latach 2011-2018
2019
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
Raporty Knight Frank dostępne są na stronie knightfrank.com.pl/
badanie-rynku/
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
2019 Review & 2020 Outlook. Aktywa komercyjne i grunty inwestycyjne
Future of Cities.
Zrównoważone inwestycje
Scenariusze dla
starszych biurowców Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych: 2011-2018 RESEARCH
Elżbieta Czerpak
elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com
karol.grejbus@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS
Krzysztof Cipiur
krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com LAND ADVISORY
Piotr Litwin
piotr.litwin@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Izabela Miazgowska
izabela.miazgowska@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska
magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com
Grzegorz Chmielak
grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEA Marta Badura
marta.badura@pl.knightfrank.com MANAGING PARTNER
Daniel Puchalski
daniel.puchalski@pl.knightfrank.com CHAIRMAN OF THE BOARD Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com
Broszura została wydrukowana na papierze Cocoon Eco, który jest produkowany w 100%
© Knight Frank Sp. z o.o. 2020
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
