Mieszkania socjalne i społeczne w Polsce oraz w wybranych krajach europejskich : dostępność i standard

Maria Thiel, Hanka Zaniewska

Mieszkania socjalne i społeczne w

Polsce oraz w wybranych krajach

europejskich : dostępność i standard

Problemy Rozwoju Miast 4/3, 35-48

M a ria T h ie l H anka Z a n ie w s k a

M IE S Z K A N IA S O C J A L N E I S P O Ł E C Z N E W P O L S C E O R A Z W W Y B R A N Y C H K R A J A C H E U R O P E J S K IC H

D O S T Ę P N O Ś Ć I S T A N D A R D

A b s tra k t. W artykule przedstaw iono zasady dostępności i standardy oraz różnice i podobieństw a m iędzy różnym i rodzajam i zasobów w spieranych z budżetu gm in lub pań­ stwa, służących zaspokajaniu potrzeb m ieszkaniow ych ubogich i średnio zarabiających grup społecznych w Polsce. P rzedstaw iono także form y pom ocy państw a lub w ładz lokalnych w uzyskiw aniu i utrzym aniu m ieszkań przez słabsze ekonom icznie grupy społeczne w w y­ branych krajach Europy Zachodniej. Z uwagi na różnie rozum iany tam term in: lokal socjalny podano stosow ane w tych krajach term iny odnoszące się do m ieszkań socjalnych.

S ło w a k lu c z o w e : m ieszkania socjalne, społeczne m ieszkania czynszow e, lokal so ­ cjalny, zasady najm u, budow nictw o społeczne, rodzina na swoim , standard zasobów

W p ro w a d z e n ie

Po roku 1989, ze w zględu na znaczne zróżnicow anie dochodów różnych grup ludności oraz w iążące się z tym zróżnicow anie ich w a runków zam ieszkania, zasoby kom unalne, w tym szczególnie m ieszkania socjalne, a po roku 1995 także społeczne m ieszkania czyn­ szow e stan o w ią głów ne źródło zaspokajania potrzeb m ieszkaniow ych słabszych ekonom icz­ nie grup społecznych, dla których m ieszkania oferow ane na rynku nie s ą dostępne.

W ym ienione kategorie zasobów łączy udział środków publicznych (gm innych i budżetu państw a) w ich pow staw aniu lub utrzym aniu oraz udział gm iny w dysponow aniu nimi, choć w każdym przypadku na innej zasadzie. Mimo pew nych cech w spólnych zasoby te różnią się standardem m ieszkań oraz zasadam i i kryteriam i przyznaw ania praw a do ich użytkow ania na zasadzie najmu.

W zw iązku z różnym i sposobam i interpretow ania, finansow ania oraz udostępniania m ieszkań w tych zasobach w ydało się uzasadnione podjęcie próby w skazania w ystę pu ją ­ cych m iędzy nimi różnic i podobieństw . Dodatkow ym argum entem przem aw iającym za pod ­

jęciem takiej próby je s t w prow adzenie od 2007 r. tzw. budow nictw a s p ołeczn e go18 oraz rzą­

dow ego program u w spierania rodzin w nabyw aniu w łasnego m ieszkania19, które w przeci­ w ieństw ie do w ym ienionych wyżej s ą zasobam i nabyw anym i na w łasność, w spieranym i z budżetu państwa, choć także ich pow staw aniu tow arzyszą różne ograniczenia, m.in. co do standardu.

18 Sejm RP na posiedzeniu w dniu 05.09.2007 r. przyjął ustawę o preferencyjnej 7-procentowej stawce VAT na

mieszkania i domy jednorodzinne, co wiąże się z definicją budownictwa społecznego.

Podstawę źró d łow ą opracow ania w części odnoszącej się do problem atyki polskiej

stanow iła literatura przedm iotu, akty praw ne oraz w yniki badań prow adzonych do 2 0 0 2 r.

w IG M 20, a obecnie w IRM. W odniesieniu do m ieszkań socjalnych innych krajów europ e j­ skich posłużono się publikow anym i m ateriałam i z konferencji organizacji m iędzynarodow ych (głów nie ONZ), zajm ujących się społecznym i aspektam i m ieszkalnictw a.

M ie s z k a n ia d la u b o g ic h i ś re d n io z a ra b ia ją c y c h g ru p lu d n o ś c i w P o ls c e

O graniczona dla grup ludności o niskich i średnich dochodach dostępność m ieszkań na zasadach rynkowych w ym usza podjęcie starań o uzyskanie m ieszkania czynszow ego w zasobach gm iny (dla najbiedniejszych - socjalnego) lub m ieszkania w zasobach tow a­ rzystw budow nictw a społecznego (dla średniozam ożnych). W prow adzane od 2007 r. m ożli­ w ości uzyskiw ania na w ła sn ość m ieszkań lub dom ów przez średniozam ożne g rupy społecz-

ne21 nie d o tyczą starających się dotychczas o m ieszkanie w zasobach gm in i tylko w niew iel­

kim stopniu m o g ą dotyczyć korzystających z ofert tow arzystw budow nictw a społecznego. W Polsce w ystę p u ją różne rodzaje zasobów , kojarzonych słusznie lub niesłusznie z mniej zam ożnym i grupam i ludności, które bezpośrednio lub pośrednio w spierane s ą z budżetu gm in lub państwa.

Tabela 1 Rodzaje zasobów mieszkaniowych

Lp. Zasoby wymie­ niane w regula­ cjach praw­ nych

Podstawa prawna Definicja lub wielkość mieszkania (w m2)

Właściciel zasobów 1 m ie s z k a n ia k o m u n a ln e

1. Ustawa z dnia 8 III 1990

o samorządzie gminnym, Dz. U. nr 142 z dnia 13 XII 2001

(jednolity tekst Ustawy)

Rozdz. 5 dot. mienia komu­ nalnego.

2. Ustawa z dnia 21 VI 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmi­ ny i o zmianie Kodeksu cy­ wilnego, Dz. U. nr 71 z 2001 poz. 733.

- mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw

(Rozdz. 5 art. 43 w [8])

- mieszkaniowym zasobem gminy są lokale stanowiące wła­ sność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek han­ dlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towa­ rzystw budownictwa społeczne (Rozdz. 3 art. 20 w [10]);

Przeciętna wielkość mieszkania ok. 46 m2

Gmina 2 lo k a le s o c ja ln e (i ch ro n io n e ) 1. Ustawa z dn. 21 VI 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmi­ ny i o zmianie Kodeksu cy­ wilnego, Dz. U. nr 71 z 2001 r., poz. 733.

2. Uchwały rad miast dot. umo­ wy najmu lokalu na czas nie­ oznaczony.

3. Ustawa z dnia 12 III 2004 r. o pomocy społecznej, Dz. U. z dnia 15 kwietnia 2004 r.

Głównie lokale wydzielone z zasobu mieszkaniowego gminy. - „lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposa­ żenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypada­ jąca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może

być mniejsza niż 5 m2 a w wypadku jednoosobowego gospo­

darstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być

o obniżonym standardzie”.

Przeciętna wielkość mieszkania ok. 40 m2

Gmina, związek międzygminny, powiat, organizacja pożytku publicznego;

mogą występować inni, np. spółdzielnia mieszkaniowa, tbs lub osoba fizyczna na zasadzie porozumienia z gminą

20 Instytut Gospodarki Mieszkaniowej.

3 s p o łe c z n e m ie s z k a n ia c z y n s z o w e Ustawa z dnia 26 X 1995 o

niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, Dz. U. z 2000 nr 98 poz. 1071 z późn. zm.

Mieszkania na wynajem o standardach technicznych i po­ wierzchniowych określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów,

o wielkości przeciętnie 50 m2

Towarzystwo budownictwa społecznego (tbs), spółdzielnia mieszkaniowa 4 b u d o w n ic tw o s p o łe c z n e

Założenia opracowane przez Ministerstwo Finansów i Mini­ sterstwo Budownictwa, przyjęte przez rząd w dn. 03.04.2007 w sprawie 7% stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym, stosowanej od 2008 r.

05.09.2007 Sejm RP przyjął ustawę o preferencyjnej 7% stawce VAT na mieszkania i domy jednorodzinne.

Nowe mieszkania o pow. nie większej niż 150 m2 w zabudowie

wielorodzinnej i 300 m2 w zabudowie jednorodzinnej inwestorów

będących płatnikami podatku od towarów i usług (VAT)a) Deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa, osoba fizyczna 5 w ła s n e m ie s z k a n ie z fin a n s o w y m w s p a rc ie m p a ń s tw a Ustawa z dnia 8.09.2006

o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego miesz­ kania, Dz. U. z dnia 11 X 2006

Domy jednorodzinne lub lokale mieszkalne (także spółdzielcze prawo własności) nabyte przy finansowym wsparciu państwa w spłacie preferencyjnego kredytu hipotecznego.

Wielkość kredytowanego domu jednorodzinnego nie może przekroczyć 140m2, a mieszkania 75m2, z tym że dopłatą (przez

8 lat) objęty jest kredyt finansujący maksymalnie odpowiednio

75m i 50m , określone jako powierzchnie bazowe [11] osoba fizyczna - właściciel

a) Ponadto z 7% stawki VAT korzystać będzie można przy budowie noclegowni i domów dla bezdomnych, remoncie budynków wielomieszkaniowych, jednorodzinnych oraz noclegowni.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie aktów prawnych i dokumentów rządowych

W iąże się to z ograniczeniem w ielkości m ieszkań i dom ów (w ynajm ow anych, kupowanych albo budow anych) oraz poziom em dochodów . W tabeli 1 przedstaw iono takie rodzaje zaso­ bów, w ym ieniane w regulacjach prawnych.

F o rm a u d z ia łu ś ro d k ó w p u b lic z n y c h w tw o rz e n iu z a s o b ó w

Z a s o b y g m in s ą realizow ane w yłącznie na terenie należącym do gm iny oraz fin an so ­

w ane w całości ze środków publicznych. G łów nie z budżetu gm iny a dodatkow o, w części odnoszącej się do lokali socjalnych, m ogą być dofinansow ane z budżetu państw a w form ie dotacji z Funduszu Dopłat um iejscow ionego w BGK (m aksym alnie w w ysokości 35% w a rto ­ ści inwestycji).

Z a s o b y tbs s ą finansow ane częściow o ze środków publicznych. U dział środków pu­

blicznych je st dw ojaki: udziały finansow e lub rzeczowe, np. w postaci uzbrojonego terenu w spółkach, jeśli gm ina je st udziałow cem , oraz kredyt preferencyjny z Krajow ego Funduszu M ieszkaniow ego, spłacany przez ok. 35 lat. Budow a m ieszkań w zasobach tbs je st fin an so ­ w ana ze środków w łasnych tow arzystw a, udziału za kładów pracy bądź osób praw nych zain­ teresow anych uzyskaniem m ieszkań dla w skazanych osób fizycznych, udziału najem ców (nie w ięcej niż 30% kosztów budow y lokalu, o którego najem w ystępują). Ponadto w przy­ padku, gdy lokale m ieszkalne s ą przeznaczone dla osób spełniających w arunki otrzym ania lokalu socjalnego, Tow arzystw o m oże starać się o dotację z budżetu (zależnie od rodzaju inwestycji w wys. 30-40% ) w ram ach program u w sparcia finansow anego z Funduszu Dopłat, w ów czas je d n a k w yklucza się korzystanie z preferencyjnego kredytu ze środków KFM na ten

Z a s o b y m ieszkaniow e pow stające jako budow nictw o społeczne realizow ane zgodnie

z ustaw ą o niższej (7%) staw ce VAT. Kryterium decydującym o zastosow aniu niższej staw ki podatku, będzie m etraż dom u lub m ieszkania22. Nowe nieruchom ości m ieszkalne m o g ą być nabyw ane na przykład od dew elopera czy spółdzielni m ieszkaniow ej. W przypadku przekro­ czenia ustaw ow ych lim itów pow ierzchni 7-procentow a staw ka będzie m iała zastosow anie tylko do tej części, która odpow iada udziałowi pow ierzchni kw alifikującej do budow nictw a społecznego w całkow itej pow ierzchni użytkow ej nieruchom ości. S taw ka 7% nie dotyczy bu­ dow y garaży, m iejsc parkingow ych, obiektów rekreacyjnych (baseny, siłow nie) oraz po­ m ieszczeń do prow adzenia działalności gospodarczej.

Z a s o b y m ieszkaniow e w p ro gram ie Rodzina na sw oim określono w ustaw ie regulującej

zasady stosow ania dopłat do oprocentow ania kredytów udzielanych na zakup lokalu m iesz­ kalnego, budow ę i zakup dom u jednorodzinnego albo w niesienie w kładu budow lanego do spółdzielni m ieszkaniow ej. Źródłem środków na dopłaty do oprocentow ania kredytów je st Fundusz Dopłat.

S ta n d a rd z a s o b ó w : w ie k , w y p o s a ż e n ie

Z a s o b y g m in : około 65% stan o w ią budynki w zniesione przed 1944 r. i zaledw ie 5%

w ybudow ane po 1971 r., M ieszkania w zasobach kom unalnych m ają najm niejszy ze w szyst­ kich zasobów m ieszkaniow ych w Polsce o dsetek w yposażenia w trzy podstaw ow e instalacje. W yodrębnione w zasobach kom unalnych lokale socjalne m ogą m ieć obniżony standard techniczny. Z d arzają się także ustępy na zew nątrz budynku. Przeciętna w ielkość m ieszkania w zasobach gm in to około 46 m 2. Zasoby te s ą zlokalizow ane głów nie w m iastach, na wsi je st ich relatyw nie mniej.

Z a s o b y tbs pow stały po 1996 r. S ą budow ane w edług określonych w ym agań ja ko ścio ­

wych i określonego standardu, w zasadzie tylko w m iastach (na wsi je st ich ok. 2,1%). S ą

one w ybudow ane po 1996 r. i starsze, przejęte od gm in. Przeciętna w ielkość m ieszkania w ynosi 49 m 2.

Z a s o b y budow nictw a społecznego - nowe m ieszkania o pow. do 150 m2 oraz dom y jednorodzinne do 300 m 2. Pow ierzchnie m ieszkań i dom ów m ogą być w iększe, ale za każdy

dodatkow y m etr ponad lim it ustalony ustawowo obow iązuje w yższa, 2 2-procentow a staw ka

VAT. O dnośnie do standardu zasobów brak je s t jednoznacznego określenia, jaki standard m ieszkań lub dom ów przyjął ustaw odaw ca. O kreślił tylko, że preferencyjne zasady opodat­ kow ania V AT d o tyczą budow nictw a m ieszkaniow ego objętego społecznym program em m ieszkaniow ym , z w yłączeniem lokali użytkowych.

Z a s o b y w p ro gram ie Rodzina na sw oim - pow ierzchnia użytkow a lokalu m ieszkalne­

go lub dom u jednorodzinnego nie pow inna przekroczyć odpow iednio 75 m2 i 140 m 2, ch o ­

ciaż dopłaty do odsetek kredytow ych p rzysłu gu ją wtedy, gdy pow ierzchnia użytkow a

nie przekracza odpow iednio 50 m2 i 70 m 2. Poniew aż w ram ach tego program u, objętego

w sparciem z budżetu, m o g ą w ystąpić różne rodzaje zasobów (spółdzielcze, dew eloperskie,

kupione na rynku w tórnym a zbudow ane w latach w cześniejszych czy w reszcie zabudow a jednorodzinna, ich standard będzie bardzo zróżnicow any23.

U staw odaw ca określa:

- w przypadku m ieszkania je s t to sam odzielny lokal m ieszkalny w rozum ieniu art. 2

ust. 2 ustaw y z dnia 24 czerw ca 1994 r. o w łasności lokali24, czyli je s t to w ydzielona trw ałym i ścianam i w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które w raz z pom ieszczeniam i pom ocniczym i (garaż, kom órka, balkony, tarasy itp.) słu żą zaspokajaniu potrzeb m ieszkaniow ych,

- w przypadku budow y dom u jednorodzinnego, m ając na uwadze ustaw ow e o grani­ czenia kosztu budow y lub zakupu dom u, należy przyjąć, że dom y te s ą budow ane z zachow aniem m inim alnego lub um iarkow anego standardu w ykończenia, um ożli­ w iającego kredytobiorcy użytkow anie dom u.

F o rm a a rc h ite k to n ic z n a z a s o b ó w m ie s z k a n io w y c h

Z a s o b y gm in: głów nie kam ienice (sprzed 1945 r.) w ciągach ulicznych oraz pow ojen­

ne bloki, a także nowe budynki m ieszkalne (czasem na obrzeżach m iasta), w których m iesz­ kania przeznaczone s ą na lokale socjalne, adaptow ane obiekty niem ieszkalne, ja k szko ­ ły, bursy, obiekty adm inistracyjne i poprzem ysłow e, baraki i inne obiekty o niskim stan d ar­ dzie.

Z a s o b y tbs: zabudow a w ielorodzinna, pojedyncze budynki lub zespoły kilku budynków ,

realizow ane od 1995 r. na podstaw ie indyw idualnych i często oryginalnych koncepcji archi­ tektonicznych i urbanistycznych (niejednokrotnie w drodze konkursu). Do zasobów tbs nale­ ż ą także zm odernizow ane przez tow arzystw a budynki (często o w artości historycznej, m ieszkalne oraz zaadaptow ane na cele m ieszkalne obiekty niem ieszkalne).

Z a s o b y budow nictw a społecznego oraz w p ro gram ie Rodzina na sw oim w przypadku

m ieszkań w zabudow ie w ielorodzinnej będ ą w yrazem aktualnych tendencji projektowych. Form a architektoniczna dom ów jednorodzinnych zależeć będzie od w ielkości dom u, działki, w ytycznych w ynikających z przepisów ustaw y o zagospodarow aniu przestrzennym , za m o ż­

ności inw estora i ograniczeń ustaw regulujących zasady uzyskania kredytu. Bowiem za ró w ­ no w ielkość działki, ja k i liczba oraz charakter pom ieszczeń uznanych za przynależne do lokalu m ieszkalnego (w budynku w ielorodzinnym i jednorodzinnym ) nie s ą w ym ienione jako dyskw alifikujące w zaciąganiu kredytu z dopłatam i do oprocentow ania.

F o rm u ła i z a s a d y n a jm u , w y s o k o ś ć c z y n s z u , s ta tu s n a je m c ó w lu b w ła ś c ic ie li

Z a s o b y gm in. Najem w m ieszkaniow ym zasobie gm in m oże być zaw ierany na czas

nieoznaczony i na czas oznaczony, w przypadku lokali socjalnych. W ysokość dochodu brutto gospodarstw a dom ow ego (rodziny) w przeliczeniu na je d n ą osobę, upraw niająca do starania się o lokal w zasobie m ieszkaniow ym gm iny w ynajm ow any na czas nieoznaczony, jest

23 W końcu 2007 r. brak jest informacji, jaki standard będą miały zasoby objęte programem „Rodzina na swoim”.

uchw alana przez gm inę. Jest to najczęściej procentow o określana w ielkość w odniesieniu do najniższej em erytury25.

Tabela 2 Przykładowe dochody gospodarstw domowych uprawniające do starania się

o przydział lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy na czas nieoznaczony

Gminy Dochód gospodarstwa domowego a) na osobę Podstawa formalna

Gmina miejska Skórcz jednoosobowego - 175% najniższej emerytury

wieloosobowego - 125% najniższej emerytury

Uchwała Rady Miejskiej w Skórczu z 2007 r.

Miasto Włocławek jednoosobowego - 150% najniższej emerytury

wieloosobowego - 100% najniższej emerytury

Uchwała Rady Gminy Włocławek z 2005 r.

Gmina Słupsk 110% najniższej emerytury Uchwała Rady Miasta z 2007 r.

Gmina miejska Wrocław

jednoosobowego - 200% najniższej emerytury

wieloosobowego - 150% najniższej emerytury

Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia z 2005 r.

a) Są miasta, w których podane są kwoty dochodu na osobę w gospodarstwie domowym jednoosobo­ wym lub wieloosobowym (np. Warszawa odpowiednio 840 zł i 1273 zł , Olsztyn 250 zł i 400 zł)

W zrost staw ek czynszu nie m oże przekroczyć średniorocznego w zrostu cen tow arów i usług konsum pcyjnych26.

Ustalając staw kę czynszu z 1 m2 pow ierzchni użytkow ej lokalu Rada bierze pod uwagę

także czynniki podw yższające lub obniżające w artość użytkow ą lokalu, tj. położenie budyn­ ku, położenie lokalu w budynku, w yposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne

i instalacje, ogólny stan techniczny budynku. S taw ka czynszu najm u za 1 m2 pow ierzchni

użytkow ej w okresie obow iązyw ania limitu czynszu nie m ogła być w yższa niż 3% w artości

odtw orzeniow ej 1 m2 lokalu określanej przez w ojew odę.

Przy zaw ieraniu um ow y najm u na czas nieoznaczony najem ca w płaca kaucję (od jej w płacenia m oże być uzależnione zaw arcie um ow y najm u), zabezp ie czają cą pokrycie należ­ ności z tytułu najm u lokalu w dniu opróżnienia lokalu. W yso ko ść kaucji nie m oże przekroczyć

12-krotności m iesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego w edług staw ki czynszu obo­

w iązującej w dniu zaw arcia um ow y najmu.

Tabela 3 Przykładowe wysokości dochodów gospodarstw domowych uprawniające do starania się

o przydział lokalu socjalnego (wynajmowanego na czas oznaczony)

Gminy Dochód gospodarstwa domowegoa) Miejsce i data uchwały

Gmina miejska Skórcz

jednoosobowego - 75% najniższej emerytury wieloosobowego - 50% najniższej emerytury

Uchwała Rady Miejskiej w Skórczu z 2007 r.

Miasto Włocławek

jednoosobowego - 100% najniższej emerytury

wieloosobowego - 80% najniższej emerytury

Uchwała Rady Miasta Włocławek z 2005 r.

Gmina Słupsk 60% najniższej emerytury Uchwała Rady Gminy Słupsk _{z 2007 r.}

Gmina miejska Wrocław

jednoosobowego - 150% najniższej emerytury

wieloosobowego - 100% najniższej emerytury

Uchwała Rady Miejskiej Wrocławia z 2005 r.

a) Udokumentowany średni miesięczny dochód z okresu wskazanego w uchwale gminy. Najczęściej jest to okres od 3 miesięcy do 1 roku.

25 Najczęściej powyżej 100% najniższej emerytury. Przyjmując, że jest to 150% najniższej emerytury, która

w 2007 r. wynosi 896 zł brutto, w rodzinie dwuosobowej dochód uprawniający do starania się o mieszkanie z najmem na czas nieoznaczony wyniesie 2688 zł brutto.

26 Wskaźniki GUS w Obwieszczeniach i komunikatach Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, ogłaszane

Niezależnie od w ysokości d ochodów lokal socjalny m o g ą dostać osoby, które m ają w y­ rok eksm isyjny z prawem do lokalu socjalnego, w ychow ankow ie dom ów dziecka, rodziny z osobam i niepełnospraw nym i, lokatorzy dom ów w złym stanie technicznym oraz osoby, któ­ re sp ełnia ją chociaż jeden z poniższych w arunków :

- nie m a ją żadnego innego m ieszkania, a to, które zajm ują, nie spełnia kryterium

5 m2 pokoi na osobę, a choć je st w iększe, nie spełnia w a ru nkó w techniczno-

funkcjonalnych, np. je st za niskie,

- m ieszkają w pom ieszczeniach, które nie s ą przeznaczone na tzw. stały pobyt ludzi (np. altanki),

- s ą bezdom ne.

K onstrukcja zasad ustalania czynszu dla lokali socjalnych polega na przyjęciu jako

czynsz obow iązujący za 1 m2 w lokalu w ynajm ow anym na czas oznaczony (socjalnym ) do

50% staw ki czynszu za 1 m2 w lokalu w ynajm ow anych na czas nieoznaczony (kom unalnym ).

Z a s o b y tbs. Najem w zasobach tbs zależy od nieposiadania innego tytułu praw nego do

m ieszkania oraz od dochodów gospodarstw a d om o w e g o . Dochód najem ców nie m oże prze­ kroczyć 1,3 przeciętnego m iesięcznego w ynagrodzenia w danym w oje w ó dztw ie 27, ogłoszo­

nego przed dniem zaw arcia um ow y najm u, o w ięcej aniżeli 2 0% dla jednoosobow ego g o ­

spodarstw a dom ow ego, o 80% dla dw uosobow ego gospodarstw a dom ow ego i o dalsze 40% na każdą d od a tko w ą osobę w gospodarstw ie. N ajem ca je st zobow iązany składać raz na 2 lata deklarację o średnim m iesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstw dom ow e w roku poprzednim . Jeżeli dochody najem cy przekroczą w ysokość o kre ślon ą w ustawie, to ­ w arzystw o może, ale nie musi, w ypow iedzieć um owę najm u w części dotyczącej stawki czynszu najm u i m oże zastosow ać czynsz wolny. N ajem ca przy zaw ieraniu um ow y może być zobow iązany do w płacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu

istniejących w dniu opróżniania lokalu. Stawki czynszu za 1 m2 pow ierzchni użytkow ej lokalu

m ieszkalnego w zasobach tbs s ą ustalane przez zgrom adzenie w spólników , w alne zg ro m a ­ dzenie akcjonariuszy albo w alne zgrom adzenie w takiej w ysokości, aby sum a czynszów za najem w szystkich lokali eksploatow anych przez tbs pokryw ała koszty eksploatacji i rem ontów oraz spłatę zaciągniętego kredytu. Czynsz ten w skali roku nie m oże być w yższy niż 4% w artości odtw orzeniow ej lokalu.

Z a s o b y budow nictw a społecznego - status finansow y m ieszkańców korzystających

z preferencyjnej staw ki V AT określa m ożliw ości podejm ow ania przez nich rem ontów albo kupna m ieszkań lub dom ów od dew eloperów . O bniżona staw ka dotyczy usług budow lano- rem ontow ych. U sługą je st budow a dom u, m ieszkania oraz rem onty.

Z a s o b y w p ro gram ie Rodzina na sw oim - status m ieszkańców tych zasobów o kreślają

z jednej strony założenia ustawy, które m ów ią o „nabyw aniu m ieszkania na w ła sn ość” , a z drugiej strony m ożliw ości finansow e w ym agane przy staraniu się o kredyt preferencyj­ ny na zakup będącego w budow ie lub istniejącego dom u jednorodzinnego lub lokalu m iesz­ kalnego, zakup spółdzielczego w łasnościow ego praw a do lokalu, pokrycie kosztów budow y

27 Przykładowo dla rodziny dwuosobowej z województwa dolnośląskiego w 2007 r. dochód miesięczny uprawnia­

jący do starania o najem mieszkania w zasobach tbs i spełniający warunki górnych wysokości ograniczeń wynie­ sie 6336,72 zł brutto.

lokalu m ieszkalnego w budynku w ielorodzinnym , w kład budow lany do spółdzielni m ieszka­ niowej, budow ę dom u jednorodzinnego albo w reszcie nadbudow ę, przebudow ę lub rozbu­ dow ę budynku m ieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu. Należy brać pod uw agę ta k ­ że m ożliw ość utrzym ana takiego m ieszkania w raz ze s p ła tą kredytów.

U w a g i

S posoby zaspokajania potrzeb m ieszkaniow ych, w ym ienione w tab. 1, odn o szą się do grup ludności o ograniczonych m ożliw ościach ich sfinansow ania. Jednak nie w szystkie, an­ gażując środki z budżetu państw a, w sp ie ra ją rodziny (osoby) najbardziej potrzebujące m ieszkań i m ające rów nocześnie praktycznie żadne, niskie lub d ość niskie dochody.

W jednym przypadku punktem odniesienia je st najniższa em erytura (zasoby kom unal­ ne, w tym socjalne), w drugim średnie w ynagrodzenie w w ojew ództw ie (zasoby tbs), w trze ­ cim dochody um ożliw iających uzyskanie kredytu.

W zam yśle proponujących (w tab. 1 w iersz 4 i 5) nowe rozw iązania m iały dotyczyć średnio zam ożnych grup społecznych. Pojaw iły się w nich określenia „finansow e w sparcie rodzin w nabywaniu w łasnego m ieszkania” oraz „budow nictw o społeczne” i chociaż su ge ru ją one zaadresow anie do średnio zam ożnych, to w rzeczyw istości d o tyczą osób lub rodzin le­ piej sytuow anych (raczej pow yżej średniej), zw łaszcza że chodzi o budow ę dom u je d n o ro ­ dzinnego lub kupno m ieszkania.

Przy takich założeniach społeczne budow nictw o m ieszkaniow e w niew ielkim stopniu zaw iera elem enty, które w iązałyby je z polityką so cja ln ą lub społecznym podejściem do m ieszkalnictw a, i m a raczej niewielki w p ływ na politykę społeczn ą w zakresie m ieszkalnic­ twa. M ożna zakładać, że przyczyni się ono do w zrostu liczby budow anych m ieszkań, pow o­ dując w zrost m ożliw ości zaspokojenia potrzeb m ieszkaniow ych lepiej sytuow anych grup społecznych, zw alniając dla mniej zam ożnych skrom niejsze ze w zględu na m etraż, standard w yposażenia i lokalizację zasoby.

M ie s z k a n ia s o c ja ln e ( s o c ia l h o u s in g ) w w y b ra n y c h k ra ja c h e u ro p e js k ic h

W literaturze dotyczącej gospodarki i polityki m ieszkaniow ej krajów Europy Zachodniej nie m a pow szechnie używanej definicji pojęcia m ieszkalnictw o socjalne, czy w w ęższym znaczeniu m ieszkanie socjalne [2]. Problem ten je st od lat przedm iotem dyskusji prow adzo­ nej rów nież w Polsce w kontekście poszukiw ania odpow iednich form zam ieszkiw ania i źródeł finansow ania m ieszkań dla ubogich28. Je dn ą z definicji m ieszkalnictw a socjalnego zam iesz­ czono w pośw ięconym m ieszkalnictw u w ydaw nictw ie O N Z [3]. W opracow aniu tym podkreśla się, iż m ieszkalnictw o socjalne je s t czę ścią sektora m ieszkaniow ego, która otrzym uje od państw a (rządu lub sam orządu) określone korzyści w celu zm niejszenia finalnego kosztu pokryw anego przez beneficjentów . Dodaje się, iż w odróżnieniu od m ieszkalnictw a rynkow e­ go inw estor (dew eloper) otrzym uje od rządu pom oc w różnych form ach, np. subsydiów na kupno terenów lub obniżonej opłaty z tytułu w ieczystego użytkow ania gruntu, innych d o ­

28 Próbę wyjaśnienia terminu mieszkanie socjalne podjęto również w pracy Mieszkania dla ubogich w zrównowa­

tacji, preferencyjnego kredytu, poręczenia lub gw arancji czy bezpłatnej infrastruktury te ch ­ nicznej.

P odkreśla się jednak, iż inw estor publiczny czy pryw atny m oże osiągnąć zysk w m ieszkalnictw ie socjalnym , ta k ja k w m ieszkalnictw ie rynkowym . O znacza to, iż subsydia państw ow e w inny się przekładać na ceny m ieszkań oferow anych w podsektorze m ieszkal­ nictw a socjalnego. Przykładem rozw iniętej i jednocześnie skonkretyzow anej definicji m iesz­ kalnictw a socjalnego je s t definicja zaw arta w obszernej publikacji Ch. D onnera [3]. A utor stu ­ dium zauw aża, że term in: m ieszkalnictw o socjalne - social housing, szeroko używ any w lite­ raturze dotyczącej polityki m ieszkaniow ej, nie je s t oparty na kryteriach ekonom icznych, lecz na kryteriach zw iązanych z polityką m ieszkaniow ą. S łabością pojęcia m ieszkalnictw o so cja l­ ne je st zatem brak klarownej definicji. Kategoria ta obejm uje zw ykle m ieszkalnictw o publicz­ ne ja k też m ieszkalnictw o czynszow e o um iarkow anym zysku (ang. lim ited p ro fit re n ta l h o u ­

sing). Czasem odnoszona je s t do całości m ieszkalnictw a subw encjonow anego. W niektórych

przypadkach za m ieszkalnictw o socjalne uznaw any je s t także podsektor pryw atnych m iesz­ kań czynszow ych, jeśli publiczna interw encja na rynku pow oduje obniżenie czynszów lub kosztów ich utrzym ania. W takich przypadkach w łaściciele m ieszkań s ą obligow ani do a k­ ceptacji niższych zysków , a naw et strat netto, aby subsydiow ać swych lokatorów najem ców.

W spólnym i cecham i m ieszkań socjalnych, przy różnym sposobie ich definiow ania są: - przeznaczenie dla słabszych społecznie i ekonom icznie grup ludności,

- subsydia ze środków publicznych na budow ę i utrzym anie m ieszkań, - w ynajem bez zysku lub z lim itow anym zyskiem .

Kraje Europy Zachodniej ilościow y problem m ieszkaniow y m ają ju ż daw no za sobą, a uwagę kie ru ją na popraw ę jakości i w yrów nanie dysproporcji w standardach m ieszkanio­ wych. Dlatego też uważa się, że sektor społecznego m ieszkalnictw a m a do spełnienia w iele celów. „Jest w dalszym ciągu niezbędny przy zapew nieniu m ieszkań tym, którzy nie s ą w stanie znaleźć odpow iednich i m ożliw ych do w ynajęcia lokali na w olnym rynku. Celem sektora je st w spieranie w łasności m ieszkań i dom ów dla ludzi o niskich dochodach w celu udzielania im pom ocy w stabilizow aniu w a ru nkó w życiow ych. D otow ane budow nictw o m ieszkaniow e stanow i być m oże najw ażniejszy obszar polityki społecznej integracji im i­ g rantów i często je d yny środek pom ocy dla osób sam otnie w ychow ujących dzieci, w pode­ szłym w ieku, o niskich dochodach lub dotkniętych bezrobociem . D otow ane budow nictw o m ieszkaniow e ma pom óc w zachow aniu harm onii społecznej w m iastach, zapew nić „w ysoką ja ko ść życia po rozsądnych cenach oraz zrów now ażony rozwój m iast” ([4], s. 9).

W realizacji takich celów m ieszkaniow ych uczestniczy w ielu partnerów : państwo, s a ­ m orządy lokalne, organizacje pozarządow e, inw estorzy prywatni i w łaściciele m ieszkań. Ich rola i kom petencje s ą różne. Do rządów państw należy określenie norm i sposobu korzy­ stania z m ieszkań socjalnych oraz budżetu przeznaczonego na dotacje. W niektórych kra ­ jach opracow yw ane s ą program y sam orządow e z udziałem środków w łasnych oraz strategie gm in i konkretne projekty. M iędzy poszczególnym i krajam i istn ie ją znaczne różnice: od scentralizow anych program ów rządowych do zdecentralizow anych struktur, przenoszących kom petencje państw a na niższe szczeble (w zależności od podziału terytorialnego: regional­ ne lub lokalne). W ystę pu ją też różnice w określaniu grup osób, którym przysługuje prawo do

korzystania z m ieszkań socjalnych: od g ospodarstw o bardzo niskich dochodach do praw a korzystania przez w szystkich bez ograniczeń. Zasady określane s ą najczęściej na podstaw ie lim itów dochodów przypadających na osobę lub gospodarstw o dom ow e, w niektórych kra­ jach (H olandia, Finlandia, Szw ecja) w iększe znaczenie m a kryterium pilności potrzeb m iesz­ kaniowych.

W m ateriałach Konferencji Kom itetu O siedli Ludzkich EKG O N Z nt. przyszłości m iesz­ kań socjalnych (W iedeń 2004 [7]) Ch. Donner charakteryzuje następująco stosow ane w w ybranych krajach term iny odnoszące się do m ieszkań socjalnych:

- W ielka Brytania: term in so cia l housing w yróżnia w łaścicieli i najem ców takich m ieszkań oraz obejm uje rów nież m ieszkania sam orządow e,

- Francja: do tej grupy należą m ieszkania organizacji HLM, budujących i zarządzają­ cych m ieszkaniam i o niskich czynszach,

- A ustria i Niem cy: m ieszkanie socjalne i budow nictw o socjalne traktow ane s ą jako m ieszkanie subsydiow ane, o przyzw oitym standardzie, w ynajm ow ane przez gm iny, - Dania: m ieszkania w spierane, subsydiow ane oraz tzw. m ieszkania pow szechne, - Szw ecja: m ieszkania w ynajm ow ane o przyzw oitym standardzie,

- Finlandia: m ieszkania subsydiow ane,

- H iszpania: m ieszkania oficjalnie w spierane przez państwo,

- w odniesieniu do Polski autor zaliczył m ieszkania należące do tow arzystw budow ­ nictw a społecznego i lokale socjalne (o niskim standardzie).

Różne s ą także koncepcje m ieszkań socjalnych, a ich specyfika w poszczególnych krajach zależy od polityki i innych czynników . W kontekście socjalnym term in housing może odnosić się do schronienia, m ieszkania tym czasow ego, grup m ieszkań w łasności publicznej lub półpublicznej i publicznego środow iska m ieszkaniow ego, przy czym istotny je st stan fi­ zyczny tych zasobów . S tosow any term in dw elling obejm ow ać m oże m iejsce pobytow e, m ieszkanie, budow nictw o m ieszkaniow e, jednostkę m ieszkaniow ą (zaznaczoną m urem , d a ­ chem , oknam i, drzw iam i, instalacjam i).

Układ m ieszkania obejm uje niezależny pokój dzienny i oddzielne sypialnie. Również w tym w zględzie istotny je st stan fizyczny zasobów .

Różnie traktow any je st także term in so cia l i odnosić się m oże do m ieszkań: - dostępnych, zaspokajających potrzeby, przyjaznych otoczeniu, spółdzielczych, - przypisanych do statusu, grupy społecznej, pozycji,

- społecznych, odpow iednich dla grupy społecznej,

- kategorii socjalnej odpow iedniej do społecznej poprawności, - popraw iających w arunki m ieszkaniow e.

O gółem sektor m ieszkań socjalnych służyć m a zaspokojeniu i popraw ie w arunków m ieszkaniow ych określonej grupy społecznej, a zam ieszkiw anie w zasobach tego sektora m oże m ieć w pływ na w ysokość płaconych podatków , upraw nienia do św iadczeń socjalnych oraz innych aniżeli sam o zam ieszkiw anie.

Polityki państw w różnych krajach europejskich kła d ą nacisk na zapew nienie przyzw o­ itych w aru nkó w m ieszkaniow ych i dostępności m ieszkania dla każdego, jako priorytet w zw alczaniu ubóstw a i w ykluczenia społecznego. W wielu m iastach państw UE ciągle s ą

grupy ludności, które m ają złe w arunki m ieszkaniow e, i takie, które dotyka utrata stałego za ­ m ieszkania i bezdom ność. Dla tych grup, określanych często jako grupy ryzyka, poszukuje się mniej konw encjonalnych form pom ocy w uzyskaniu i utrzym aniu przyzw oitego oraz od­ pow iedniego zakw aterow ania.

W tym celu przygotow any został kooperacyjny projekt finansow any przez UE o nazwie C O O P „Z integrow ane form y w spółpracy w dziedzinie polityki zasobów m ieszkaniow ych dla zapew nienia m ieszkań grupom ryzyka sp ołecznego” . Program koncentrow ał się na zin teg ro ­ wanych form ach w spółpracy m iędzy w ładzam i lokalnym i, instytucjam i m ieszkaniow ym i oraz św iadczeniodaw cam i opieki społecznej. Raport z jego realizacji dotyczył szczególnie dobrej praktyki w spółpracy oraz dośw iadczeń zaobserw ow anych w 9 m iastach europejskich biorą­ cych udział w program ie29. 17 przykładów usług św iadczonych poprzez różne form y w spół­ pracy, poddanych ocenie w projekcie COOP, obejm uje różnorodne interw encje, których ce ­ lem je st przeciw działanie utracie m ieszkań, zapew nienie m iejsc stałego zam ieszkania, udzielenie pom ocy w utrzym aniu posiadanych m iejsc zam ieszkania; zapew nienie inform acji i doradztw a; upodm iotow ienie klientów w kwestiach m ieszkaniow ych. W iększo ść przykładów uw zględnia podejście w ielopłaszczyznow e, pracę z różnym i agencjam i i instytucjam i dla spełnienia potrzeb grup, którym i się zajm ują. N iektóre z interw encji o piera ją się na działa­ niach podejm ow anych na m iejscu, na pracy ze stosunkow o niew ielką liczbą osób je d no cze ­ śnie, podczas gdy inne oparte s ą na działaniach prow adzonych w kilku m iejscach, a jeszcze inne o be jm u ją całe m iasta i d o tyczą dużych grup ludzi. Z dośw iadczeń tych w ynika, że naj­ w łaściw szy je st m odel w spółpracy w trójkącie w ładze lokalne, instytucje m ieszkaniow e oraz św iadczeniodaw cy opieki społecznej (ryc.).

Znaczenie podejścia w ielow ym iarow ego p odkreślają Rada Unii Europejskiej oraz orga­ nizacje m iędzynarodow e zajm ujące się bezdom nością, ja k E uropejska Federacja S tow arzy­ szeń Zaangażow anych na rzecz Bezdom ności (FEANSA) oraz C E C O D H A S (C om ité E urop­ éen de C oordination de l'H abitat S ocial)30.

Ryc. 1. Model współpracy władz lokalnych, instytucji mieszkaniowych i opieki społecznej

Źródło: How to help people excluded from decent housing Experiences from nine European Cities, COOP Consortium, November 2005.

W wielu m ateriałach i dokum entach Unii Europejskiej podkreśla się rów nież koniecz­ ność zachow ania niezbędnego (szacow anego na 20-30% ) udziału zasobów przeznaczonych

29 How to help people excluded from decent housing, Experiences from nine European cites. COOP consortium,

November 2005.

dla grup słabych społecznie i zagrożonych w ykluczeniem w zasobach m ieszkaniow ych bę­ dących w ła sn ością w ładz publicznych (państw ow ych, g m innych)31. S tatystyka m ieszkaniow a Unii Europejskiej podaje udział m ieszkań socjalnych w ogólnej liczbie w ynajm ow anych m ieszkań32. Z danych tych w ynika, że m iały one najw iększy udział w 2004 r. w W ielkiej Bry­ tanii (69% ), Holandii (75% ), Finlandii (52% ). Mniej m ieszkań socjalnych w stosunku do ogółu w ynajm ow anych mają: Irlandia (49% ), N iem cy (43% ), Francja (41% ). Biorąc pod uwagę dość p o jem n ą definicję m ieszkania socjalnego form u ło w an ą przez Ch. Donnera, m ożna przyjąć, że do takich m ieszkań w Polsce m ożna zaliczyć m ieszkania kom unalne (z w yodrębnionym i lokalam i socjalnym i), tow arzystw budow nictw a społecznego i zakładow e stanow iące razem ok. 1,4 mln m ieszkań.

W stosunku do ogółu m ieszkań w ynajm ow anych (wśród których z n ajdu ją się m ieszka­ nia czynszow e pryw atne), których liczbę szacuje się na ok. 1,7 mln [5], m ieszkania typu so ­ cjalnego stan o w ią ok. 80% , a tzw. lokale socjalne to ok. 24% m ieszkań w ynajm ow anych. Należy je d n a k podkreślić, że w Polsce m ieszkań w ynajm ow anych je s t b. mało, a ich udział w ogólnej liczbie zasobów m ieszkaniow ych sięga 20% . S ytuacja ta je st efektem procesów pryw atyzacyjnych, które m iały m iejsce w latach 90. i trw a ją nadal. Tym czasem udział m iesz­ kań w ynajm ow anych w ogóle zasobów m ieszkaniow ych w ynosił w 2000 r. w W ielkiej Brytanii i Finlandii 31% , w Niem czech 45% , a w e Francji 47%.

P ojm ow anie m ieszkalnictw a socjalnego podlega ewolucji. Przedstaw iając istotę m iesz­

kań socjalnych podczas konferencji ENHR w R otterdam ie (2007), H. Priem us33 zw raca uw a­

gę na to, że w yodrębnienie m ieszkań socjalnych jako podsektora w m ieszkalnictw ie nadaje im znam iona stygm atu. G eneruje segregację przestrzenną, kum ulując na obszarze takiej zabudow y problem y społeczne (przestępczość, agresję), będące m. in. w ynikiem niedostatku m iejsc pracy i edukacji. Jeśli w przeszłości skuteczny był m odel oparty na tow arzystw ach budow y m ieszkań socjalnych, to obecnie m odel ten w ym aga przekształceń w kierunku po­ w iązania zadań publicznych z działaniam i rynku przez w spólne przedsięw zięcia m ające na celu zapew nienie m ieszkań gospodarstw om dom ow ym o różnych dochodach. Takie rozw ią­ zania stosow ane s ą w krajach UE, gdzie tow arzystw a m ieszkaniow e o dg ryw a ją isto tn ą rolę w rozw iązyw aniu problem ów społecznych (głów nie dotyczących sąsiedztw a) w projektach restrukturyzacji i rew italizacji obszarów zurbanizow anych.

Podsum ow anie dyskusji nad m ieszkalnictw em socjalnym i polityką w obec m ieszkań socjalnych toczących się w krajach europejskich zaw arte je st w publikacji Kom itetu M iesz­ kalnictw a i G ospodarki G runtam i Europejskiej Kom isji G ospodarczej O N Z pt. ’’P rzew odnik po m ieszkalnictw ie społecznym . Zasady i przykłady” [5]. W konkluzjach odniesiono się m.in. do:

- jakości i standardu m ieszkań socjalnych, które w yrażone pow inny być zarów no w planow aniu urbanistycznym , ja k i projektow aniu architektonicznym ,

- roli zróżnicow anych form architektonicznych w tw orzeniu środow iska m ieszkanio­ w ego sprzyjającego integracji społecznej różnych grup ludności m iejscow ej i im i­ grantów,

31 M.in. w materiałach konferencji ONZ nt. Przyszłość mieszkań socjalnych, Wiedeń 2004.

32 Housing Statistics in the European Union, 2002, http: // jnrw. wallonie. be/ datlp/ Housing Stats.

- potrzeby kreow ania bezpiecznego i zdrow ego środow iska m ieszkaniow ego zarów no w odniesieniu do m ieszkań, budynków , ja k i otaczającej przestrzeni,

- uw zględniania m odelu proekologicznego w budow nictw ie energooszczędnym i m ateriałach budow lanych,

- spełniania pionierskiej roli tego budow nictw a w nowych standardach m ieszkanio­ wych, m etodach budow lanych, publicznej infrastrukturze, udogodnieniach kom unal­ nych i koncepcjach urbanistycznych.

W prow adzenie pew nych elem entów rynkow ych do socjalnego m ieszkalnictw a m oże być różnie rozw iązyw ane. Istotną rolę odgryw ają tu różni partnerzy: dew eloperzy, budow ni­ czow ie, w ładze lokalne.

D yskusja dotycząca so cia l housing w krajach Unii Europejskiej toczy się od kilku lat. Jeśli m ożna byłoby przypisać g łó w n ą cechę ch arakterystyczną dla tego m ieszkalnictw a po­ szczególnym grupom 15 krajów daw nej Unii Europejskiej (dla ubogich - W ielka Brytania, Irlandia, dla w szystkich - kraje skandynaw skie, dla nie przekraczających określonego pułapu dochodów - pozostałe), to trudno je st niekiedy znaleźć odpow iednie kryteria ich określenia w krajach, które w łączone zostały w struktury Unii Europejskiej po 2004 r.34. W iąże się to przede w szystkim z tra nsfo rm a cją system u społeczno-gospodarczego w tych krajach i w y­ cofaniem się ich z finansow ania m ieszkalnictw a. Nie oznacza to jednak, że państw a Europy Środkow ej i W schodniej nie w sp ie ra ją idei dostępności m ieszkań dla ubogich, chociaż - ja k w idać na przykładzie Polski - w ym aga to zarów no w iększych środków finansow ych, ja k i klarow nych regulacji prawnych.

L ite ra tu ra

1. Billert A., D ośw iadczenia i p e rs p e k ty w y publicznych p ro g ra m ó w w spierania rozw oju sp o ­

łeczno-ekonom icznego obsza ró w kryzysow ych, [w:] Z arządzanie za so b a m i m ieszkanio­ wymi. U trzym anie i odnowa, red. H. Zaniew ska, IRM, Kraków 2003.

2. D om iniak W ł., M ieszkania socjalne w w ybranych krajach europejskich, (m aszynopis), Kraków 2003.

3. D onner Ch., H ousing P olicies in the European Union Theory a n d Practice, Austrian Fed­ eral M inistry of Econom ic A ffaires and Labour, Vienna, 15 D ecem ber 2000.

4. D uvigneau H. J., M odele p o lity k i w zakresie społecznego budow nictw a m ieszkaniow ego

w krajach członkow skich U nii Europejskiej. B odźce dla kra jó w now o w stępujących do Unii, [w:] Z arządzanie za so b a m i m ieszkaniow ym i. U trzym anie i odnowa, red. H. Z a ­

niewska, IRM, Kraków 2003.

5. G uidelines on S ocial Housing. P rinciples a n d Exam ples, Econom ic C om m ission for Europe, G eneva, United Nation, New Y ork and G eneva, 2006.

6. M ieszkania dla ubogich w zrów now ażonym rozw oju miast, red. H. Zaniew ska, IRM, Kra­

ków 2005.

7. The future o f so cia l housing is considered to be crucial, UNCF - C onference Vienna, Social Housing, 28-30 N ovem ber 2004, S um m ary Report, C ity of Vienna, 2004.

A k ty p ra w n e

8. Ustaw a z dnia 8 m arca 1990 r. o sam orządzie g m in nym (tekst je d no lity Dz. U. nr 142,

z 13 grudnia 2001 r. poz. 1591, zm. w 2002, 2003, 2004,2005, 2006 oraz 2007.

34 UN/ECE Environment and Human Settlements Division Ministry for Regional Development of the Czech Re­

9. Ustaw a o niektórych form ach p opierania budow nictw a m ieszkaniow ego z dnia 26 paź­

dziernika 1995 r. (tekst jednolity Dz. U. 2 0 0 0, nr 98, poz. 1070 ze zm ianam i), znow elizo­

w ana U staw ą z dnia 27 sierpnia 2004 r. (Dz. U. z 2004 r. nr 213 poz. 2157).

10. U staw a z dnia 21 czerw ca 2001 r. o ochronie p ra w lokatorów , m ieszkaniow ym zasobie

g m in y i o zm ianie K odeksu cyw ilnego (Dz. U. z dnia 10 lipca 2001 r. nr 71, poz. 733).

11. U staw a z dnia 8 w rześnia 2 0 0 6 r. o finansow ym w sparciu rodzin w nabyw aniu w łasnego

m ieszkania (Dz. U. z dnia 11 października 2006 r. nr 183 poz. 1354).

12. U staw a z dnia 8 gru dn ia 2 0 0 6 r o finansow ym w sparciu tw orzenia lo ka li socjalnych,

m ieszkań chronionych, nocleg o w ni i d o m ó w dla bezdom nych (Dz. U. nr 251, poz. 1844).

S O C IA L A N D LO W -C O S T D W E LLIN G S IN P O LA N D A N D IN S E LE C T E D EU R O P EA N C O U N TR IE S .

A V A IL A B IL IT Y A N D S T A N D A R D S

A b s tra c t. The paper presents rules of availability and standards, as well as differences and sim ilarities between various types of housing stock, supported by com m une or state budgets, used to satisfy the housing needs of poor and m edium -incom e social groups in Po­ land. Form s of assistance provided by the state or local governm ents in the acquisition and m aintenance of dw ellings by econom ically w eaker social groups in the selected W est Euro­ pean countries w ere also presented. Due to various interpretations of the notion of a social dw elling, also term s that relate to such dw ellings in those countries w ere provided.

K e y w o r d s : social housing, low -cost tenem ent dw ellings, social dw elling, rules of te n ­ ancy, low -cost housing, a household on its own, housing stock standard

H anka Z aniew ska Instytut Rozwoju Miast

W ydział A rchitektury - Politechnika Poznańska M aria Thiel