De markt voor duurdere huurwoningen

DE MARKT VOOR DUURDERE

HUURWONINGEN

5

Drs. J.B.S. Conijn

m.m.v.:

M. Mantel

VOLKSHUISVESTINGSBELEID

EN

BOUWMARKT

DE MARKT VOOR DUURDERE HUURWONINGEN

•

Bibliotheek TU Delft

VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN

BOUWMARKT

Onderzoekinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11 .

2629 JA Delft

Telefoon (015) 783005

DE MARKT VOOR DUURDERE HUURWONINGEN

Drs lB.S. CON/IN

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft Telefoon (015) 783254

Onderzoek in opdracht van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiUOlHEEK, DEN HAAG Conijn, J.B.S.

De markt voor duurdere huurwoningen/ J.B.S. Conijn; m.m.v. M. Mantel. -Delft: Delftse Universitaire Pers. - TIL - (Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt; dl. 5).

Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurs-kunde, Technische Universiteit Delft, Sectie Volkshuisvestingsbeleid en bouw-markt,

In

opdracht van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds. - Met lit.opg. ISBN 90-6275-528-3

SISO 314 UDC 351.778.5 NUGI 655 Terfw.; huurwoningen/woningmarkt. Copyright 1989 by J.B.S. Conijn

No part of tbis book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

INHOUDSOPGA VE

1. l.I. 1.2. 1.3. 1.4. 2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.4. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.4. 4. VOORWOORD INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 Algemeen ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 De probleem stelling ... 2 Verwante literatuur •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3 De opzet van het onderzoek ••••••••••••••••••••••••••••• 4

DE DUURDERE HUURWONINGEN ••••••••••••••••••••••• 7 Inleiding ...•...... ...•...... 7 De afbakening van de duurdere huurwoningen •••••••••••••• 7

Een eerste indruk •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9

Het profiel van de duurdere huurwoningen •••••••••••••••• 11 . Een vergelijkend overzicht voor 1985 •••••••••••••••••••• 12 De duurdere huurwoningen in de loop der tijd •••••••••••••• 20 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 25

VERHUIZINGEN EN DUURDERE HUURWONINGEN ••••••• 27 Inleiding ...••.•...•• 27 Verhuizingen algemeen ••••••••••••••••••••••••••••••••• 28 De duurdere huurwoningen •••••••••••••••••••••••••••••• 35 De verhuizingen met een duurdere huurwoning

als bestemming ... 36

De verhuizingen met een duurdere huurwoning

als herkomst •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39 De betrokken huishoudens •••••••••••••••••••••••••••••• 43 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 45

VRAAG EN AANBOD OP DE WONINGMARKT,

ULll~O 1985 •••.••••••••..••••••••••••••••••••••••••• 47 4.1. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 47

4.2. Vraag en aanbod, algemeen ••••••••••••••••••••••••••••• 48 4.3. Vraag en aanbod van duurdere huurwoningen •••••••••••••• 53 4.4. Het woningtekort, algemeen •••••••••••••••••••••••••••• 59 4.5. Het woningoverschot van duurdere huurwoningen •••••••••• 62 4.6. Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 64 5. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELINGEN OP DE 5.1. 5.2. 5.2.1. 5.2.2. 5.3. 5.3.1. 5.11. 5.5. 5.5.1. 5.5.2. 5.5.3. 5.5.4. 5.6. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. WONINGMARKT •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 67 Inleiding ...•.•...•••••..• 67 De toekomstige vraag naar woningen, algemeen ••••••••••• 67 De uitbreidingsbehoefte •••••••••••••••••••••••••••••••• 67 De vervangingsbehoefte •••••••••••••••••••••••••••••••• 73 Het toekomstige aanbod van woningen, algemeen •••••••••• 75 De ontwikkelingen in de vrije sector ••••••••••••••••••••• 78 De ontwikkeling van het woningtekort •••••••••••••••••••• 79 De toekomstige markt voor duurdere huurwoningen ••••••• • 811 Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 811 De vraag naar duurdere huurwoningen •••••••••••••••••••• 85 Het aanbod van duurdere huurwoningen ••••••••••••••••••• 88 De confrontatie tussen vraag en aanbod •••••••••••••••••• 90 Samenvatting ...•...•...•.•.••....••...•. 91

HET SUBSIDIEBELEID EN DE DUURDERE

HUURWONINGEN ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 95 Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 95 De nieuwe subsidieregeling voor beleggerswoningen •••••••• 96 De afbouw van de individuele huursubsidie bij

duurdere huurwoningen •••••••••••••••••••••••.••••••••• 99

Huren en kopen met elkaar vergeleken •••••••••••••••••• 104 Samenvatting •.•...•.•.•.•••...•... 106

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ••••••••••••••••••••• 109

Inleiding ••••••.••••••••••••••••••••••••••••.•••••••• 109

De duurdere huurwoningen ••••••••••••••••••••••••••••• 110 De verhuizingen en duurdere huurwoningen •••••••••••••• 112 Vraag en aanbod op de woningvoorraad, ultimo 1985 ••••••• 115 De toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt ••••••.• 120 Het subsidiebeleid en duurdere huurwoningen ••••••••••••• 125 Tot slot ...••...•...•...• 127

LITERATUUROVERZICHT •••••••••••••••••••••••••••• 129

VOORWOORD

Deze studie naar de markt van duurdere huurwoningen is door het Onder-zoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde uitgevoerd in opdracht van het Algemeen burgerlijk pensioenfonds. Van de zijde van de opdrachtgever is het onderzoek begeleid door drs V.L.M.C. Petri en ir G.J.A.M. Römgens. Bij de uitvoering van het onderzoek heeft M. Mantel de vele analyses op de WBO's voor zijn rekening genomen. De regressie-analyse met optimale schaling, waarover in hoofdstuk 5 is gerapporteerd, is uitgevoerd door drs H.C.C.H. Coolen. De typewerkzaamheden en de daarmee verbonden vorm-geving van het rapport waren in goede handen bij J.A.M. Koopman.

J.B.S. Conijn

1

INLEIDING

1.1. Algemeen

Over het algemeen wordt aangenomen dat de duurdere huurwoningen op de woningmarkt een midden-positie innemen, "ingeklemd" tussen de goed-kopere huurwoningen aan de ene kant en de koopwoningen aan de andere kant. De idee hier achter is dat voor de huishoudens waarvoor de betaaI-baarheid van een duurdere huurwoning geen probleem vormt, de koopwoning jn veel gevallen uit fjnancieel oogpunt een aantrekkelijk alternatjef vormt. Daarentegen zullen hujshoudens, waarvoor de duurdere huurwonjng een zware fjnanciële last vormt, trachten te verhuizen naar een goedkopere huurwoning. De duurdere huurwonjng bevjndt zich derhalve op een kwets-baar marktsegment. Met name wanneer er enige ruimte op de woningmarkt komt, manifesteert zich dit jn de vorm van leegstand dje de duurdere huur-wonjngen treft, met name wanneer deze huur-wonjngen tevens een relatjef on-gunstjge prijs/kwaliteitsverhoudjng hebben.

De duurdere huurwonjng heeft echter ook een bepaalde functje op de wonjngmarkt. In het bjjzonder hujshoudens dje qua jnkomen zich zeer wel een ejgen woning zouden kunnen veroorloven, kunnen ujteenlopende redenen hebben toch de voorkeur te geven aan een huurwoning. De redenen kunnen gelegen zjjn in de wens om de mobiHtejt te behouden, waartoe een ejgen (' wonjng zich mjnder goed leent. Ook de wens geen fjnanciële verplichtjngen ;. en de daaraan verbonden risico's aan te gaan, kan een overwegjng zjjn om een huurwonjng te prefereren. Voor deze hujshoudens heeft de duurdere huurwonjng over het algemeen het voordeel meer kwalitejt te bjeden dan een goedkopere huurwoning. Daarnaast heeft de duurdere huurwonjng op de wonjngmarkt jn de praktijk als functie een tjjdelijke hujsvestingsmogeHjk-hejd te bjeden voor hujshoudens dje op korte termjjn wensen te verhuizen. Deze laatste functje wordt door de duurdere huurwonjng vervuld wanneer er sprake is van een krappe wonjngmarkt. Wanneer er sprake js van een rujme wonjngmarkt dan zal djt jn mjndere mate het geval zjjn.

Met betrekkjng tot het volkshuisvestingsbeleid van het Rjjk zjjn de laatste jaren ontwikkelingen in gang gezet, voorlopig culminerend in de Ontwerp Nota Volkshujsvesting in de jaren Negentjg, die ook een grote jnvloed zullen hebben op de positie van de duurdere huurwonjng. De algemene belejdsHjn

kan worden gekarakteriseerd met decentralisatie en privatisering. Decen-tralisatie, omdat bevoegdheden en taken van het Rijk worden verlegd naar lagere overheden, met name de gemeente. Privatisering, omdat het Rijk in steeds mindere mate zelf garant staat voor de verwerkelijking van de doel-stellingen van het volkshuisvestingsbeleid, maar dit overlaat aan de werking van de markt. Er is sprake van een terugtredende rijksoverheid. Deze ont-wikkeling komt onder meer tot uiting in een vermindering van de subsi-diëring en in een grotere nadruk op de bouw van woningen in de vrije sec-tor. Beide zaken zijn van groot belang voor de positie van de duurdere huurwoningen.

De vermindering van de subsidiëring heeft ook zijn weerslag gehad op de subsidiëring van premiehuurwoningen, waartoe relatief veel duurdere huur-woningen behoren. De afgelopen jaren is geleidelijk de omvang van de ob-jectsubsidie via de dynamische-kostprijs methode voor beleggerswoningen verminderd. Per 1 januari 1989 is de dynamische-kostprijsmethode volledig afgeschaft, waarna er voor huurwoningen in de beleggerssector een nieuwe subsidieregeling is gekomen. De omvang van de subsidie onder deze nieuwe regeling is weer minder dan onder de dynamische-kostprijsmethode het ge-val was. Daarnaast is onlangs de regeling voor de individuele huursubsidie wederom aangepast. Deze laatste aanpassing heeft op termijn vooral grote consequenties voor de duurdere huurwoningen. De individuele huursubsidie die een huishouden in een duurdere huurwoning zal kunnen ontvangen, zal relatief steeds minder worden. Hierdoor wordt in de toekomst het aantal huishoudens waarvoor een duurdere huurwoning betaalbaar, is steeds klei-ner.

Het feit dat in het toekomstige woningbouwprogramma een veel sterkere nadruk komt te liggen op de bouw van woningen in de vrije sector, heeft ook zijn weerslag op de positie van de duurdere huurwoningen. In de vrije sector worden over het algemeen koopwoningen gebouwd. Gegeven het fis-cale regiem dat in Nederland voor het eigen-woningbezit bestaat, heeft de huurwoning in de vrije sector een concurrentienadeel ten opzichte van de koopwoning.

In de Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren Negentig wordt gesteld dat "het beleid erop is gericht ongesubsidieerde nieuwbouw door beleggers te stimuleren, vooral in de wat duurdere regionen van de markt" (p. 150). In dit onderzoek zal worden gepoogd een antwoo~d te geven op de vraag of op basis van de toekomstige marktontwikkelingen (een toename in) de bouw van duurdere huurwoningen verantwoord is.

1.2. De probleemstelling

Uitgaande van de algemene schets over de positie van de duurdere huur-woningen is voor dit onderzoek een probleemstelling geformuleerd, die uit de volgende onderdelen bestaat:

- wat is Het profiel van de duurdere huurwoningen en hoe worden de huis-houdens gekenmerkt die in duurdere huurwoningen gehuisvest zijn;

- hoe is de afgelopen jaren de marktpositie van duurdere huurwoningen geweest, afgemeten aan het gerealiseerde verhuisproces;

- hoe is de verhouding tussen de vraag naar en het aanbod van duurdere huurwoningen en in welke mate bestaat er een tekort dan wel een over-schot aan duurdere huurwoningen;

- hoe ontwikkelt zich de komende jaren de woningmarkt in het algemeen, en hoe zal daarbinnen in de toekomst de marktpositie van de duurdere huurwoning zijn;

- welke aspecten van het subsidiebeleid van het Rijk zullen mede van in-vloed zijn op de toekomstige vraag naar en het aanbod van duurdere huurwoningen?

De wijze waarop deze onderdelen van de probleemstelling zijn onderzocht, wordt in het vervolg nog nader uiteengezet.

1.3. Verwante literatuur

Er zijn in Nederland zeer veel studies verschenen over de woningmarkt, zowel met betrekking tot de vraag zijde, als de aanbodzijde. Onderzoek spe-cifiek gericht op de duurdere huurwoningen is echter niet zo veel gepubli-ceerd. De belangrijkste hiervan voor dit onderzoek zijn de volgende. In 1983 is door het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid een zoek gepubliceerd "De markt voor premiebeleggerswoningen" • Dit onder-zoek is eveneens uitgevoerd in opdracht van het Algemeen burgerlijk pen-sioenfonds. Ook hierbij was de doelstelling van het onderzoek een toe-komstverkenning uit te voeren naar de ontwikkelingen op de woningmarkt; en in het bijzonder de markt voor premiehuurwoningen van institutionele beleggers. Een centrale plaats werd in het onderzoek ingenomen door een tijdreeksanalyse van de vraag naar premiehuurwoningen. Een dergelijke.

analyse naar de markt voor premiehuurwoningen brengt specifieke proble-men met zich:

- De ontwikkelingen in een deelmarkt zoals de markt voor premiehuur-woningen zijn sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in de andere deel-markten. Er is immers een grote mate van substitueerbaarheid tussen de woondiensten geleverd door premiehuurwoningen en de woondiensten van andere woningen.

- De afbakening van de premiehuursector ten opzichte van de andere sec-toren wordt bepaald door het overheidsbeleid en de wisselende naam-geving die bij het overheidsbeleid wordt toegepast. Ter illustratie hiervan kan dienen het feit dat sinds 1984 de premiehuursector is opgesplitst in een· premiehuur non-profit en een premiehuur beleggers, en dat vanaf 1988 alle woningwetwoningen zijn ondergebracht bij de premiehuur non-profit.

Daarnaast is achteraf bezien de tijdreeksanalyse naar de investeringen in premiehuurwoningen als middel om de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt te voorspellen, weinig succesvol gebleken. De gevonden rela-tie bleek niet goed bruikbaar voor het maken van prognoses. Hierbij speelt ook een belangrijke rol dat de afbakening van de premiehuursector als zo-danig sterk wordt beïnvloed door het overheidsbeleid en in de loop der tijd verandert. Hierdoor wordt een prognose van de premiehuursector sterk bemoeilijkt. In het nu voorliggende onderzoek is dan ook gekozen voor de invalshoek om de markt van duurdere huurwoningen als object van studie te

nemen, los van de vraag of, en zo ja, hoe de woning wordt gesubsidieerd. Recent is in het kader van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies onder-zoek verricht naar "De rol van de institutionele beleggers op de Neder-landse woningmarkt" (Conijn en Papa, 1988). Een enquête onder institutio-nele beleggers naar het woningbezit en de recente veranderingen daarin vormde een belangrijk onderdeel van dit onderzoek. Hierbij is gebleken dat institutionele beleggers, meer dan andere verhuurders, opereren op de markt van duurdere huurwoningen. Institutionele beleggers verhuren echter ook goedkopere huurwoningen en er zijn ook andere verhuurders die duur-dere huurwoningen in hun bezit hebben. Daarnaast is een belangrijk verschil tussen het onderzoek voor de Parlementaire Enquête Bouwsubsidie en dit onderzoek, dat het eerste onderzoek in sterkere mate een beschrijvend karakter heeft en met name de relatie tussen het subsidiebeleid van het Rijk en de activiteiten van de institutionele beleggers heeft belicht. In dit onderzoek wordt uiteindelijk beoogd om de toekomstige positie op de woningmarkt van de duurdere huurwoning vast te stellen. Verder heeft de analyse betrekking op alle duurdere huurwoningen zonder dat een selectie wordt gemaakt naar type verhuurder.

Tot slot is het van belang om de trendrapporten naar de woning behoeften te vermelden. Onlangs is het "Trendrapport woningbehoefte 1988" verschenen. In deze rapporten wordt een analyse gemaakt van de toekomstige woning-behoeften, niet alleen in kwantitatief maar ook in kwalitatief opzicht. Bij de kwalitatieve woningbehoefte wordt onder meer onderscheid gemaakt naar koop versus huur en ook naar de hoogte van de huurprijs. Er bestaat evenwel een principieel verschil tussen deze trendrapporten en dit onder-zoek. Bij de analyse van de woning behoef ten vormt de door de huishoudens gewenste huisvestingssituatie het uitgangspunt. Het is echter onwaar-schijnlijk dat in de toekomst alle huishoudens in de door hen gewenste woning zullen zijn gehuisvest. Dit is temeer het geval wanneer, zoals nog zal blijken, het tekort op de woningmarkt zal toenemen. In dit onderzoek vormt de feitelijke huisvestingssituatie van de huishoudens de basis voor de analyse van de toekomstige vraag naar duurdere huurwoningen.

1.4. De opzet van het onderzoek

Het onderzoek is in belangrijke mate uitgevoerd met behulp van het Woningbehoeftenonderzoek 1985/1986. In hoofdstuk 2 wordt weergegeven op welke wijze met dit bestand de duurdere huurwoningen zijn afgebakend. Vervolgens wordt een profiel van de duurdere huurwoningen en de bewoners ervan gegeven. Daarna wordt het gerealiseerde verhuisproces in Nederland geanalyseerd. Hierbij wordt met name aandacht besteed aan verhuizingen met een duurdere huurwoning als bestemming en die waarbij de herkomst een duurdere huurwoning is. In hoofdstuk i+ wordt met behulp van het WBO 1985/1986 bezien, hoe de vraag naar en het aanbod van duurdere huur-woningen zich tot elkaar verhouden. Hierbij komt ook de omvang van het woningtekort aan de orde en positie van de duurdere huurwoningen hierbij. Vervolgens zullen de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt

wor-den geanalyseerd. Als onderdeel hiervan zal tevens een prognose worwor-den gemaakt van de toekomstige vraag naar duurdere huurwoningen, die vervol-gens zal worden geconfronteerd met het aanbod van duurdere huurwoningen dat volgens het huidige rijksbeleid te verwachten valt. In hoofdstuk 6 zullen nog aspecten van het subsidiebeleid aan de orde komen, mede in het licht van de onderlinge concurrentiepositie tussen huur- en koopwoningen. Het onderzoek wordt met een samenvatting besloten.

2

DE DUURDERE HUURWONINGEN

2.1. Inleiding

In dit hoofdstuk wordt,een algemeen beeld geschetst van de duurdere huur-woningen. Hiertoe zal eerst het begrip 'duurdere huurwoning' worden geope-rationaliseerd. Op grond van enkele woningkenmerken, waaronder uiteraard de huurprijs, zal worden bepaald wat in dit onderzoek wordt verstaan onder duurdere huurwoningen.

Vervolgens zullen de duurdere huurwoningen worden vergeleken met andere' woningen. Ook de bewoners van de duurdere huurwoningen zullen worden vergeleken met bewoners van andere woningen. Daarnaast zal worden bezien of er de afgelopen 10 jaar verschuivingen zijn opgetreden in de samenstelling van de categorie duurdere huurwoningen en de bewoners van de duurdere huurwoningen.

2.2. De afbakening van de duurdere huurwoningen

Ten behoeve van dit onderzoek is het nodig de duurdere huurwoningen af te bakenen ten opzichte van de overige huurwoningen. Dit zal gebeuren met behulp van het WBO 1985/1986, aangezien een belangrijk deel van de ana-lyses via dit bestand zal worden uitgevoerd. Bij de afbakening zijn enkele uitgangspunten gehanteerd. De duurdere huurwoningen dienden zodanig te worden afgebakend dat er een redelijk homogene deelmarkt zou ontstaan. Verder was van belang dat het aantal huurwoningen, dat tot die deelmarkt zou worden gerekend, voldoende groot zou zijn voor het uitvoeren van de analyses.

Bij de afbakening van de duurdere huurwoningen zijn de volgende woning-kenmerken betrokken:

- aard woonverblijf; - hoogte van de basishuur; - bouwjaar van de woning.

Op elk van deze kenmerken zal nader worden ingegaan. In de bijlage is een meer uitvoerige verantwoording van de afbakeningsprocedure opgenomen.

Met betrekking tot de aard van het woon verblijf van een huishouden wordt op het WBO 1985/1986 onderscheiden: woning, wooneenheid en andere woonruimte. Wooneenheden en andere woonruimten blijven in dit onderzoek buiten beschouwing. Woningen zijn nader onderverdeeld in gewone wonin-gen, bejaardenwoningen en bedrijfswoningen. Gelet op de vergrijzing van de Nederlandse bevolking vormen woningen voor ouderen ('senioren'), waar-onder woningen voor bejaarden, een groeiend marktsegment. De specifieke bejaardenwoningen bevinden zich evenwel op een afzonderlijke deelmarkt. Op grond hiervan worden de bejaardenwoningen niet in dit algemene onder-zoek naar duurdere huurwoningen meegenomen. Ook de bedrijfswoningen blijven buiten beschouwing. Alleen de gewone woningen, exclusief bejaar-denwoningen worden derhalve in het onderzoek betrokken. Volgens het WBO 1985/1986 waren er ultimo 1985 in Nederland 2.790.200 bewoonde, gewone huurwoningen.

Het tweede kenmerk, waarmee de duurdere huurwoningen worden afge-bakend, is de hoogte van de huur. Ten aanzien van het huurbegrip is gekozen voor de basishuur • De basishuur is gelijk aan de kale huur plus enkele servicekosten die bij de regeling van de individuele huursubsidie subsidiabel zijn. Ultimo 1985 was de basishuur van alle bewoonde woningen gemiddeld f 393,- per maand (CBS, 1987, p. 36). Ruim 65% van de woningen had een huur tussen

f

200,- en

f

500,- per maand. De afbakening van de duurdere huurwoningen naar de hoogte van de basishuur is enigszins arbi-trair. Als ondergrens wordt f 600,- per maand genomen. In 1988 komt dit overeery met ongeveer f 650,- per maand. Deze grens ligt een weinig lager dan de. grens voor de individuele huursubsidie, die op de peildatum van het WBO 1985/1986 voor de normale meerpersoonstabel f 670,- per maand was. Naast de normale meerpersoonstabel was er toentertijd ook een overgangs-tabel van kracht met een maximale, subsidiabele huur van f 735,- per maand. Mede hierdoor is bij de afbakening van de duurdere huurwoningen niet gekozen voor de maximale subsidiabele huur van de individuele huur-subsidie. Bovendien zou bij een ondergrens van f 670,- per maand de omvang van de categorie duurdere huurwoningen te klein worden voor de analyses, zodat gekozen is voor een ondergrens van f 600,- per maand. Ver-volgens is het de vraag of er een bovengrens dient te worden gehanteerd. Zonder bovengrens worden ook het beperkte aantal woningen met een zeer hoge huur bij de analyses betrokken. Omdat aangenomen kan worden dat onder de woningen met een zeer hoge huur relatief veel bijzondere gevallen zullen voorkomen, wordt er wel een bovengrens gehanteerd. De bovengrens is gesteld op f 1.200,-, hetgeen overeenkomt met bijna f 1.300,- in 1988. Er zijn volgens het WBO 1985/1986301.600 gewone huurwoningen die aan deze criteria voldoen.

Het laatste afbakeningscriterium betreft het bouwjaar van de woning. Over het algemeen zijn de woningen goedkoper naarmate ze ouder zijn (CBS, 1987, p. 36). Op grond hiervan kan worden verondersteld dat oude, maar toch dure huurwoningen een aparte categorie vormen, die zich op een ande-re deelmarkt bevinden dan de duurdeande-re huurwoningen van een ande-recenter bouwjaar. Ruim 8% van de huurwoningen met een basishuur van f 600,- per maand of meer is blijkens de bijlage gebouwd vóór 1945. Verder zijn er in

de periode 1945-1959 betrekkelijk weinig woningen gebouwd die eind 1985 een huur hadden tussen f 600,- en f 1.200,- per maand. Op grond van deze

gegevens zullen alleen duurdere huurwoningen bij het onderzoek worden be-trokken, waarvan het bouwjaar 1960 of later is. Een bijkomende factor is het feit dat de huurwoningen die de institutionele beleggers momenteel in bezit hebben, overwegend na 1960 zijn gebouwd (Conijn en Papa, 1988, p. 78).

Resumerend wordt in dit onderzoek naar de markt van duurdere

huurwonin-gen tot de duurdere huurwoninhuurwonin-gen gerekend: .

- gewone woningen, exclusief bejaardenwoningen;

- woningen met een basishuur eind 1985 tussen f 600,- en f 1.200,- per maand;

- woningen met een bouwjaar van 1960 of later.

Volgens het WBO 1985/1986 zijn er 251.400 woningen die aan deze definitie voldoen. Hierbij is de kanttekening van belang dat het WBO 1985/1986 alleen gegevens bevat over bewoonde woningen. Eind 1985 stonden er in totaal 129.628 voor bewoning geschikte woningen leeg. Dit komt overeen met 2,4% van de woningvoorraad (CBS, juli/augustus 1986, p. 79). Het is echter niet bekend welk deel hiervan een huurwoning is, laat staan hoe hoog de huur van de leegstaande woningen is. De duurdere huurwoningen die ultimo 1985 leeg stonden, zijn derhalve buiten beschouwing gebleven in dit onderzoek.

2.2.1. Een eerste indruk

De duurdere huurwoningen, zoals in het voorafgaande gedefinieerd, vormen een beperkt deel van de totale woningvoorraad. Het WBO 1985/1986 kent een voorraad van 5.283.500 woningen, waarvan er 3.002.300 tot de huursec-tor behoren. Er zijn 251.400 duurdere huurwoningen. Dit betekent een aan-deel van 4,8% van de totale woningvoorraad en 8,4% in de voorraad huur-woningen. Een niet al te groot marktsegment derhalve.

Tabel 1. Het aantal duurdere huurwoningen naar bouwjaar en basishuur, gIds. per maand, in procenten

basishuur bouwjaar 600-699 700-799 800-1.199 totaal 1960 - 1964 2,1 0,8 0,7 3,6 1965 - 1969 6,6 2,2 0,8 9,6 1970 - 1974 18,2 7,3 4,4 29,9 1975 -1979 12,9 5,2 2,4 20,5 1980 en later 25,.5 8,1 2,8 36,4 totaal 65,3 23,6 11,1 100,0

Tabel I geeft de verdeling van de geselecteerde, duurdere huurwoningen naar bouwjaar en naar de hoogte van de basishuur. De duurdere huurwonin-gen zijn vooral vanaf 1970 gebouwd. Dat er in de periode 1975-1979 minder duurdere huurwoningen zijn gebouwd dan in de periode 1970-1974, vindt zijn oorzaak in het feit dat er in de tweede helft van de jaren zeventig meer in het algemeen relatief weinig huurwoningen zijn gerealiseerd. Verder blijkt uit de tabel dat de duurdere huurwoningen in 65% van de gevallen een basishuur hebben tussen f 600,- en f 700,- per maand. Slechts 11 % van de duurdere huurwoningen heeft een basishuur tussen f 800,- en f 1.200,- per maand. Opmerkelijk is dat, voorzover er woningen zijn met een huur boven f 800,- per maand, het in relatief veel gevallen woningen betreft, die zijn gebouwd in de eerste helft van de jaren zeventig.

Bij de afbakening van de duurdere huurwoningen is het type verhuurder niet als selectiecriterium gebruikt. Aangezien institutionele beleggers over het algemeen aan de bovenkant van de huurmarkt actief .zijn, mag worden ver-ondersteld dat de institutionele beleggers relatief sterk vertegenwoordigd zullen zijn als verhuurders van de duurdere huurwoningen. In tabel 2 wordt dit ook bevestigd. Bijna 38% van duurdere huurwoningen wordt verhuurd door institutionele beleggers, terwijl het totale woningbezit van institutio-nele beleggers slechts een aandeel van krap 7% in de totale huursector heeft. De woningcorporaties verhuren meer dan de helft van alle duurdere huurwoningen. De overige typen verhuurders hebben te zamen slechts een aandeel van 11 %. Verder blijkt uit een nadere analyse dat de institutionele beleggers relatief veel woningen bezitten met een huur van f 700,- of meer per maand. Ruim 50% van deze duurdere woningen wordt verhuurd door in-stitutionele beleggers.

Tabe12. De huurwoningen naar type verhuurder, in procenten

verhuurder

gemeente e.d. corporatie e.d.

institutionele belegger (I) overige part. verhuurder anders + weet niet totaal duurdere huurwoningen 2,4 51,4 37,5 5,7 3,0 100,0 alle huurwoningen 11,4 61,5 6,6 17,7 2,7 100,0

(I) De wijze waarop de institutionele beleggers als verhuurders in het WBO 1985/1986 zijn afgebakend, is ontleend aan Conijn en Papa (1988)

Bron: WBO 1985/1986, aTB-bewerking

De regionale spreiding van de duurdere huurwoningen naar provincie IS In tabel 3 weergegeven. In Zuid- en Noord-Holland komen de duurdere huur-woningen het meeste voor. Ruim 50% van alle duurdere huurhuur-woningen staan in deze 2 provincies, terwijl het aandeel van deze provincies in de totale

woningvoorraad 40% bedraagt. Daarnaast komen er relatief veel duurdere huurwoningen voor in de provincies Utrecht en Flevoland. Bij de provincie Flevoland speelt uiteraard een grote rol het feit dat de huurwoningen in deze provincie overwegend van recente datum zijn. Betrekkelijk weinig duurdere huurwoningen zijn er in de 3 noordelijke provincies plus Overijssel en Noord-Brabant. In deze laatste provincie hangt het lage aandeel duur-dere huurwoningen in de totale woningvoorraad samen met het feit dat het aandeel koopwoningen in Noord-Brabant het hoogst is van alle provincies.

Tabel 3. De duurdere huurwoningen naar provincie

% van totale % van totale

provincie aantal woningvoorraad huurwoning voorraad

Groningen 6.600 3,2 5,3 Friesland 7.600 3,6 6,7 Drenthe 3.600 2,4 4,7 Overijssel 10.300 3,0 5,9 Gelderland 21.500 3,6 7,2 Utrecht 21.900 6,4 11,9

Noord-Holland /i3.200 /i,7 7,2

Zuid-Holland 87.900 7,3 11,3 Zeeland 5.000 3,8 7,6 Noord-Brabant 24.700 3,4 7,0 Limburg 14.700 3,8 7,8 Flevoland /i.300 7,2 10,8 totaal 251.400 4,8 8,/i

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking

2.3. Het profiel van de duurdere huurwoningen

Nu de duurdere huurwoningen zijn gedefinieerd, zal een nader beeld worden geschetst van de duurdere huurwoningen in vergelijking met andere wonin-gen. Bij deze vergelijking zullen de volgende aspecten aan de orde komen: - de regionale spreiding;

- enkele algemene woningkenmerken;

- enkele algemene kenmerken van huishoudens;

- enkele sociaal-economische kenmerken van huishoudens.

Hierbij zullen de duurdere huurwoningen in de eerste plaats op basis van het WBO 1985/1986 worden vergeleken met andere woningen. Vervolgens zullen de duurdere huurwoningen ook in de loop der tijd worden gevolgd met het WBO 1977/1978 en het WBO 1981.

De duurdere huurwoningen worden via het WBO 19&5/1986 vergeleken met goedkopere huurwoningen, goedkopere en duurdere koopwoningen en alle woningen te zamen. Aangezien de duurdere huurwoningen op basis van enkele kenmerken zijn afgebakend, is het nodig hiermee bij de vergelijking rekening te houden. Tot de duurdere huurwoningen zijn alleen gerekend de

gewone woningen, gebouwd vanaf 1960. Voorts is bij de basishuur naast een ondergrens va"n f 600,- per maand, tevens een bovengrens van f 1.200,- per maand toegepast om zeer dure woningen uit te sluiten. Teneinde een zui-vere vergelijking te krijgen, zijn de volgende categorieën gehanteerd: - goedkopere huurwoningen: gewone woningen gebouwd vanaf 1960 met een

basishuur van f 100,- tot f 600,-per maand 0.223.900 woningen);

- goedkopere koopwoningen: gewone woningen gebouwd vanaf 1960 met een geschatte verkoopwaarde van f 60.000,- tot en met f

175.000,-(831.400 woningen);

- duurdere koopwoningen: gewone woningen gebouwd vanaf 1960 met een geschatte verkoopwaarde van f 200.000,-tot en met f 375.000,- (223.300

woningen).

Verder worden de duurdere huurwoningen ook vergeleken met alle woningen te zamen zonder dat hierbij een selectie is toegepast. Bij de interpretatie van de navolgende tabellen dient te worden bedacht dat de categorie 'alle woningen' meer woningen omvat dan de andere onderscheiden categorieën. Het verschil bedraagt 2.753.700 woningen en betreft vooral de woningen gebouwd vóór 1960 die bij de andere categorieën buiten beschouwing zijn gebleven.

2.3.1. Een vergelijkend overzicht voor 1985

Zoals uiteengezet zullen de duurdere huurwoningen op een aantal aspecten worden vergeleken met andere woningen.

Regionale spreiding (tabel 4)

De duurdere huurwoningen komen vooral voor in het Westen van Nederland. In het Westen bevindt zich bijna 50% van de totale woningvoorraad; het aandeel van de duurdere huurwoningen in dit landsdeel bedraagt echter 63%. In de drie andere landsdelen is de duurdere huurwoning ondervertegen-woordigd. De goedkopere huurwoningen komen vooral in het Noorden voor. In het Oosten en vooral in het Zuiden zijn juist de koopwoningen overver-tegenwoordigd.

Wanneer naar de grootte van de gemeente in aantal inwoners wordt geke-ken, blijkt dat de duurdere huurwoningen met name in de grotere steden zijn gesitueerd. In de steden met 50.000 of meer inwoners komt bijna 60%

van alle duurdere huurwoningen voor, terwijl in deze steden zich 46,7% van -de totale woningvoorraad bevindt. Als keerzijde hiervan zijn in de

gemeen-ten met minder dan 10.000 inwoners betrekkelijk weinig duurdere huur-woningen te vinden. Deze gemeenten hebben juist relatief veel koopwonin-gen. Met name voor de duurdere koopwoningen geldt dat het relatieve aan-deel van deze woningcategorie in de woningvoorraad toeneemt naarmate het aantal inwoners van de gemeente geringer is.

Het laatste regionale kenmerk betreft de urbanisatiegraad van de gemeen-te. De duurdere huurwoningen komen betrekkelijk weinig voor in platte-landsgemeenten (Al - A4 gemeenten); ook op het verstedelijkte platteland (B 1 - B2 gemeenten) zijn de duurdere huurwoningen sterk

ondervertegen-woordigd. De duurdere huurwoningen zijn vooral te vinden in specifieke forensengemeenten (B3 gemeenten) en in de overige stedelijke gemeenten met 50.000 of meer inwoners (C3 - C5 gemeenten). Op het platteland ko-men relatief veel koopwoningen voor, terwijl de duurdere koopwoning ook sterk is vertegenwoordigd in de forensengemeenten.

Tabel 4. De regionale spreiding van de duurdere huurwoningen in verge-lijking met andere woningen, in procenten

huurwoningen koopwoningen

alle goedkopere duurdere goedkopere duurdere woningen

landsdeel Noord 12,6 7,1 9,11 7,1 10,8 Oost 20,2 11>,1> 21,8 22,1 18,9 West 1>5,8 62,9 1>1,2 1>0,3 1>9,2 Zuid 21,1> 15,7 27,6 30,5 21,1 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 gemeentegrootte tot 5.000 inwoners 2,0 x 1>,1 5,2 2,9 5.000 tot 10.000 7,2 3,5 12,5 15,7 9,0 10.000 tot 20.000 15,8 12,3 23,7 27,1 17,2 20.000 tot 50.000 26,0 21>,2 29,6 29,8 21>,1 50.000 tot 100.000 21,0 29,0 17,2 13,5 17,6 100.000 of meer 27,9 30,6 12,8 8,7 29,1 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 urbanisatiegraad Al A2 0,2 x 0,2 0,1> 0,3 A3 1,9 0,8 2,9 3,6 2,1> All 6,7 2,1> 8,9 10,5 7,7 BI 6,1 2,6 10,6 12,8 7,1> B2 13,6 9,2 19,1 18,6 13,0 B3 13,0 25,5 19,9 25,5 11>,3 Cl 2,2 1,9 3,2 2,9 2,0 C2 11,1 8,2 9,9 7,2 8,5 C3 7,3 6,3 5,8 5,2 5,9 Cl> 11,3 11>,5 7,7 5,1> 10,8 C5 26,5 28,1> 11,7 7,8 27,6 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 x: te weinig waarnemingen

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking

Samenvattend kan worden vastgesteld dat de duurdere huurwoningen vooral te vinden zijn in het Westen, in de grotere steden vanaf 50.000 inwoners en in de forensen gemeenten. Weinig duurdere huurwoningen zijn er in de klei-nere plattelandsgemeenten.

Woningkenmerken (tabel 5)

Bij de vergelijking op basis van woningkenmerken blijven de kenmerken die gebruikt zijn bij de afbakening van de woningen zoals bouwjaar en hoogte van de huur,. vanzelfsprekend buiten beschouwing. De woningkenmerken, die in de beschouwing worden betrokken, zijn de soort woning, het aantal bouw-lagen bij woningen in meergezinshuizen en het aantal kamers. Bezien we de soort woning, dan blijkt dat de huurwoningen onderling niet ~o sterk van elkaar verschillen. Er zijn betrekkelijk weinig vrijstaande of 2 onder I-kap huurwoningen.

Tabel 5. Enkele kenmerken van de duurdere huurwoningen in vergelijking

met andere woningen, in procenten

huurwoningen koopwoningen

alle goedkopere duurdere goedkopere duurdere woningen

soort wóning

eengezins, vrijstaand 1,8 2,4 11,7 57,3 17,0

een ge zins, 2 onder I-kap 2,6 2,7 19,7 19,1 9,7

eengezins, hoekwoning 16,1 19,8 20,4 10,4 13,8

eengezins, tussenwoning 33,4 39,5 40,1 11,1 28,3

flat, etagewoning e.d. 46,1 35,5 8,1 2,1 31,1

totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

aantal bouwlagen (I)

1 of 2 16,3 11,1 13,8 20,6 22,3

3 of 4 49,9 32,2 49,7 33,4 54,9

5 tot en met 10 24,2 40,8 28,8 37,3 16,4

11 of meer 8,7 15,2 6,9 x 5,1

totaal (incl. onbekend) 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

aantal kamers lof 2 13,6 6,3 2,2 x 10,6 3 18,1 12,3 6,6 4,7 16,6 4 48,2 40,6 42,7 22,3 39,5 5 18,0 34,7 39,4 41,7 23,3 6 of meer 2,1 6,1 9,0 31,0 10,0 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

(I) Dit deel. van de tabel heeft uitsluitend betrekking op woningen in meergezinshuizen. x: te weinig waarnemingen

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking

Relatief veel huurwoningen maken deel uit van meergezinshuizen, waarbij de goedkopere huurwoningen sterker zijn vertegenwoordigd dan de duurdere huurwoningen. Ruim 35% van de duurdere huurwoningen maken deel uit van een meergezinshuis en bijna 60% is een eengezins-, hoek- of tussenwoning.

De koopwoningen zijn nagenoeg volledig gebouwd als eengezinshuis en de duurdere koopwoningen zijn voor meer dan de helft vrijstaand. Als de woningen in meergezinshuizen worden onderscheiden naar het aantal bouw-lagen van het meergezinshuis, dan blijkt dat de duurdere huurwoningen meer dan bij de goedkopere huurwoningen het geval is, in hoge tot zeer hoge flats zijn gebouwd. Meer dan de helft van deze duurdere huurwoningen is te vinden in flats met 5 of meer bouwlagen. Het gaat hierbij om 50.000 duurdere huurwoningen overeenkomend met 20% van het totaal. De meer-gezinshuizen, waarin de goedkopere huurwoningen te vinden zijn, hebben over het algemeen betrekkelijk weinig bouwlagen: 66% van deze woningen is te vinden in een meergezinshuis met 4 of minder bouwlagen.

Ten aanzien van het aantal kamers valt een voor de hand liggende relatie te constateren. De goedkopere woningen hebben gemiddeld genomen minder kamers dan de duurdere woningen. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopsector • Daarnaast zijn de koopwoningen in doorsnee groter dan de huurwoningen. De duurdere huurwoningen hebben over het algemeen 4 of 5 kamers; bij ruim 75% van de duurdere huurwoningen is dit het geval. Samenvattend kan worden vastgesteld dat duurdere huurwoningen in meer-derheid als een eengezinshuis, resp. als hoek- of tussenwoning zijn gebouwd. Ruim 35% van de duurdere huurwoningen is in een meergezinshuis gereali-seerd, waaronder zich relatief veel duurdere huurwoningen in meergezins-huizen met 5 of meer bouwlagen bevinden. Over het algemeen hebben de duurdere huurwoningen 4 of 5 kamers.

Woningkwaliteit (tabel 6 en 7)

De kwaliteit van woningen kan aan zeer veel kenmerken worden afgemeten, waarbij dan nog een onderscheid kan worden gemaakt in woontechnische en bouwtechnische kwaliteit. Hier wordt volstaan met één maatstaf, te weten het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel dat bij het huurbe-leid wordt toegepast. Deze punten zijn. als zodanig niet op het WBO 1985/1986 aanwezig, maar op grond van eerdere schattingsresultaten aan het WBO 1985/1986 toegevoegd (EIB, 1986). Vervolgens zijn deze punten geïndexeerd, waarbij het gemiddelde in de huursector op 100 is gesteld. Op deze wijze wordt het misverstand voorkomen dat de geschatte punten pre-cies zouden overeenkomen met de feitelijke punten volgens het woning-waarderingsstelsel. De geschatte punten worden uitsluitend als kwaliteits-maatstaf gehanteerd.

Uit tabel 6 blijkt dan dat de goedkopere huurwoningen, zoals te verwachten valt, het sterkst vertegenwoordigd zijn in de lagere kwaliteitskiassen. Door de duurdere huurwoningen wordt een middenpositie ingenomen. Enerzijds zijn deze woningen kwalitatief beter dan de goedkopere huurwoningen, maar ze hebben gemiddeld een geringere kwaliteit dan zelfs de goedkopere koopwoningen. De duurdere koopwoningen komen nagenoeg uitsluitend in de hogere kwaliteitskiassen voor.

Voor de huursector is het vervolgens mogelijk om de puntenkwaliteit te relateren aan de huurprijs van de woning. De prijs per punt, een maatstaf die bij het huurbeleid een belangrijke rol speelt, is in tabel 7 weergegeven.

î

Opmerkelijk is dat de duurdere huurwoningen gemiddeld een hoge prijs per punt hebben. De huurprijs is niet alleen in absolute zin hoog, maar ook ten opzichte van de puntenkwaliteit.

Tabel 6. De geïndexeerde puntenkwaliteit van duurdere huurwoningen in

vergelijking met andere woningen, in procenten

huurwoningen koopwoningep geindexeerde

puntenkwaliteit (I). goedkopere duurdere goedkopere duurdere

tot 50 2,0 0,6 x x 50 tot 75 9,2 1,9 1,4 x 75 tot 100 22,5 10,5 4,6 0,4 100 tot 125 28,4 19,5 11,9 2,7 125 tot 150 28,3 37,3 38,9 11,2 150 of meer 9,5 30,2 43,3 85,7 totaal 110,0 100,0 100,0 100,0

(I) De gemiddelde puntenkwaliteit in de huursector is gesteld op 100 x: te weinig waarnemingen

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking Woonuitgavenmodel, OTB alle woningen 5,9 11,4 16,7 19,2 23,1 23,7 100,0

Tabel 7. De huurprijs per kwaliteitsPWlt van duurdere huurwoningen in

vergelijking met andere huurwoningen, in procenten

alle

prijs per punt (I) goedkopere duurdere huurwoningen

tot f 2,- 6,3 12,3 f 2,- tot f 3,- 50,3 4,0 38,1 f 3,- tot f 4,- 32,4 49,5 28,6 f 4,- tot f 5,- 7,3 26,7 10,4 f 5,- of meer 3,6 19,8 10,6 totaal 100,0 100,0 100,0

(1) Gedefinieerd als kale huur gedeeld door de berekende, niet-geindexeerde woningwaar.-deringspunten

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking Woonuitgavenmodel, OTB

De duurdere huurwoningen bieden derhalve in verhouding tot de prijs min-der kwaliteit dan de goedkopere huurwoningen.

De oorzaak van het verschil kan gelegen zijn in het subsidiebeleid van het Rijk en het huurbeleid van de verhuurder. Met betrekking tot het

subsidie-beleid is van belang dat de afgelopen decennia de aanvangshuur van nieuwe woningen veelal progressief toenam bij hogere stichtingskosten. Hierdoor kan een relatief hoge prijs per punt zijn ontstaan. Daarnaast zal het huur-beleid van de verhuurder ook een rol hebben gespeeld. De huurvaststelling bij de duurdere huurwoningen wordt wellicht meer be invloed door de ver-houdingen op de woningmarkt. Dit impliceert overigens tevens dat in een ruimere woningmarkt de gemiddelde prijs per punt van de duurdere huurwo-ningen lager zal kunnen worden.

Algemene huishoudenskenmerken (tabel 8)

De huishoudens, die in duurdere huurwoningen wonen, zullen op grond van een aantal kenmerken worden vergeleken met de huishoudens in andere wo-ningen. Wanneer de leeftijd van het hoofd van het huishouden wordt bezien, komt naar voren dat de leeftijdsopbouw bij de duurdere huurwoningen niet sterk afwijkt van die van de totale woningvoorraad; de leeftijdsklassen 25-44 jr. en 45-64 jr. zijn iets sterker vertegenwoordigd; bijna 80% van de huishoudens in duurdere woningen valt in deze twee klassen. Vermeldens-waard is dat de huishoudens in de leeftijdsklasse 65 jr. en ouder, bij de duurdere huurwoningen meer voorkomen dan bij de andere onderscheiden woningcategorieën. Overigens kan worden vastgesteld dat deze leeftijds-klasse vooral woont in woningen die vóór 1960 zijn gebouwd. Dit kan wor-den afgeleid uit het feit dat huishouwor-dens in de klasse 65 jr. en ouder meer zijn vertegenwoordigd in alle woningen te zamen dan in de onderscheiden woningcategorieën, waarvan de woningen in 1960 of later zijn gebouwd. Verder blijkt uit tabel 8 dat huishoudens in koopwoningen een hoofd hebben dat over het algemeen jonger is dan bij de huishoudens in de huursector. Indien we aannemen dat huishoudens, die eenmaal in een koopwoning zitten, over het algemeen niet meer naar de huursector verhuizen, dan kan voor de verdere toekomst worden verwacht dat dan ook de hogere leeftijdsklassen in de koopsector sterk vertegenwoordigd zullen zijn. Op dit zogenaamde cohort-effect is reeds in eerder onderzoek gewezen (Van Fulpen, 1985). Met betrekking tot de grootte van het huishouden kan worden vastgesteld dat de huishoudens in duurdere huurwoningen over het algemeen groter zijn dan die in goedkopere huurwoningen. Echter, in de koopsector zijn de huis-houdens gemiddeld genomen weer groter dan in de huursector • Het aandeel huishoudens met 1 of 2 personen bedraagt bij de huurwoningen 57, respec-tievelijk 54%, terwijl bij de koopwoningen dit percentage 37 en 32 bedraagt. Vooral in de duurdere koopwoningen komen veel grote huishou-dens voor: 51 % van de huishoudens bestaat hier uit 4 of meer personen. De achterliggende verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat echtparen met kinderen relatief vaak in koopwoningen zijn gehuisvest.

Tabel 8 laat zien dat 61 tot 67% van de huishoudens in koopwoningen tot de categorie "echtpaar met kinderen" behoort, terwijl in de huursector dit percentage 37 en 39 bedraagt. In de huurwoningen zijn relatief veel eenper-soonshuishoudens, eenoudergezinnen en overige huishoudens te vinden. Op-merkelijk is dat in de duurdere huurwoningen het aandeel van de eenouder-gezinnen het grootst is: 12% van de huishoudens behoort tot deze categorie, terwijl in de totale woningvoorraad het aandeel 796 bedraagt.

Samenvattend kan worden vastgesteld dat de huishoudens in huurwoningen sterk verschillen van de huishoudens in koopwoningen. De grotere huishou-dens bestaande uit echtpaar met kinderen, wonen vooral in de koopwonin-gen. In de huurwoningen wonen de kleinere huishoudens. De huishoudens in duurdere huurwoningen wijken niet sterk af van de huishoudens in goedko-pere huurwoningen. In duurdere huurwoningen wonen enigszins grotere huis-houdens en relatief veel eenoudergezinnen.

Tabel 8. Enkele algemene kenmerken van huishoudens in duurdere huur-woningen in vergelijking met huishoudens in andere woningen, in

procenten

huurwoningen koopwoningen

alle goedkopere duurdere goedkopere duurdere woningen

leeftiid hoofd huishouden

- 24 Jr. 6,8 2,8 1,5 x 4,3 25 - 44 jr. 46,7 47,8 62,7 44,0 43,3 45 - 64 jr. 2~,9 31,9 28,0 45,5 31,7 65 jr. en ouder 16,5 17,5 7,7 10,3 20,6 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 grootte huishouden I pers. 26,9 19,4 10,9 5,8 24,4 2 pers. 30,5 34,1 26,2 25,8 30,5 3 pers. 16,9 18,4 17,6 17,3 15,9 4 pers. 18,8 20,3 32,8 34,1 20,0 5 of meer pers. 6,9 7,8 ' 12,6 17,0 9,3 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 samenstellin~ huishouden eenpersoons uishouden 26,9 19,4 10,9 5,8 24,4 echtpaar 20,4 22,3 21,7 23,2 22,2 echtpaar + kinderen 37,0 38,9 61,0 66,7 40,9 eenoudergezin 9,4 11,7 2,6 2,3 6,9 overige 6,3 7,8 3,8 2,0 5,6 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 x: te weinig waarnemingen

Bron: WBO 1985/1986, OTB-bewerking

Sociaal-economische kenmerken (tabel 9)

Tot slot van deze paragraaf zal een beeld worden geschetst van enkele so-ciaal-economische kenmerken van de huishoudens in de duurdere huur-woningen. Wanneer de sociaal-economische positie van het hoofd van het huishouden wordt bezien, blijkt dat de huishoudens in huurwoningen sterk verschillen met die in koopwoningen. In de huur sector komen relatief veel

huishoudens voor die niet (meer) in het arbeidsproces werkzaam zijn, zoals gepensioneerden en uitkeringsontvangers, terwijl in de koopsector juist de werknemers in het bedrijfsleven, de ambtenaren en de zelfstandigen over-vertegenwoordigd zijn. Met name de zelfstandigen hebben met 17% een groot aandeel van de huishoudens in de duurdere koopwoningen. De huishou-dens in de duurdere huurwoningen verschillen qua sociaal-economische po-sitie niet zoveel van die in de goedkopere huurwoningen. Ruim eenderde van de huishoudens behoort tot de werknemers in het bedrijfsleven, 23% is ambtenaar en 20% is gepensioneerd.

Het volgende kenmerk heeft betrekking op het feit of het huishouden al of niet tot de categorie 'tweeverdieners' behoort. In de duurdere huurwoningen is dit bij 34% van de huishoudens het geval. Dit aandeel is gelijk aan dat bij de huishoudens in de koopwoningen. In de goedkopere huurwoningen wonen minder tweeverdieners, namelijk 27%.

Tabe19. Enkele sociaal-economische kenmerken van huishoudens in duur-dere huurwoningen in vergelijking met huishoudens in andere woningen, in procenten

huurwoningen koopwoningen

alle goedkopere duurdere goedkopere duurdere woningen

werknemer bedrijf 38,3 35,2 51,5 ~o,~ 34,9

ambtenaar 17,6 22,6 26,9 23,6 16,9

zelfstandige 2,~ 5,2 5,3 17,~ 8,5

gepensioneerde 19,8 20,1 9,8 13,0 23,1

ui tker ingsontv anger 16,3 12,1 5,6 ~,7 12,6

overige 5,7 ~,8 0,9 0,8 ~,O totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 tweeverdieners ja 27,1 33,7 33,6 33,3 27,~ neen 72,9 66,3 66,~ 66,7 72,6 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 netto-huishoudinkomen <2/jl tot 20.000 23,5 111,9 6,6 7,7 25,1 20.000 tot 30.000 35,1 20,5 15,8 9,0 28,5 30.000 tot ~O.OOO 25,8 25,2 31,5 15,1 22,8 ~O.OOO tot 50.000 10,7 21,3 2~,5 20,5 12,8 50.000 of meer 4,9 18,1 21,7 ~7,7 10,8 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Bron: WBO 1985/1986, aTB-bewerking

Met betrekking tot het netto-huishoudinkomen blijkt dat de huishoudens in duurdere huurwoningen een middenpositie innemen tussen enerzijds de huis-houdens in de goedkopere huurwoningen en anderzijds de huishuis-houdens in de

koopwoningen. Huishoudens met een inkomen tot f 30.000,- komen vooral voor in de goedkopere huurwoningen: 59% van de huishoudens in deze wo-ningcategorie heeft een netto inkomen dat niet hoger is dan f 30.000,- per jaar. De huishoudens in de duurdere huurwoningen zijn min of meer gelijk-matig over alle inkomensklassen verdeeld, waarbij de inkomensklasse

f 30.000,- tot f 40.000,- met 25% het grootste aandeel heeft. In de koop-woningen komen relatief veel huishoudens voor met een netto inkomen hoger dan f 40.000,-. Zoals te verwachten valt, geldt dit vooral voor de huishoudens in de duurdere koopwoningen.

Samenvattend kan worden vastgesteld dat de sociaal-economische positie van huishoudens in duurdere huurwoningen overeenkomt met die van huis-houdens in goedkopere huurwoningen. Ten opzichte van de koopsector zijn er relatief veel huishoudens die niet (meer) werkzaam zijn. Voorts behoort 34% van de huishoudens in de duurdere huurwoningen tot de categorie 'tweeverdieners'. Naar netto inkomen bezien zijn de huishoudens in de duur-dere huurwoningen in alle onderscheiden inkomensklassen min of meer gelijkmatig vertegenwoordigd.

2.3.2. De duurdere huurwoningen in de loop der tijd

In het voorafgaande is een beeld geschetst van de duurdere huurwoningen op basis van het WBO 1985/1986. In deze paragraaf zal aan de orde komen in hoeverre er in de loop der tijd veranderingen zijn opgetreden. Hiertoe is gebruik gemaakt van het WBO 1981 en het WBO 1977/1978. Bij de afbake-ning van de duurdere huurwoafbake-ningen in het WBO 1981 en het WBO 1977/1978 zijn in principe dezelfde uitgangspunten gehanteerd als bij het WBO 1985/1986. De duurdere huurwoningen zijn afgebakend op grond van de aard van het woonverblijf (alleen gewone woningen), de hoogte van de basishuur (woningen met een huur tussen f 600,-en f 1.200,-per maand) en het bouw-jaar van de woning (alleen woningen gebouwd vanaf 1960). Ten aanzien van het huurniveau is nog een correctie aangebracht vanwege de opgetreden huurstijgingen. Op deze wijze zijn in het WBO 1981 en het WBO 1977/1978 de duurdere huurwoningen afgebakend die vergelijkbaar zijn met de eerder beschreven duurdere huurwoningen in het WBO 1985/1986. De afbakening van de duurdere huurwoningen in de drie WBO's heeft de volgende aantallen woningen opgeleverd:

WBO 1977/1978 168.600

WBO 1981 : 214.400

WBO 1985/1986 : 251.400

De stijging van het aantal duurdere huurwoningen wordt uiteraard vooral veroorzaakt door de nieuwbouw. In de bijlage is de afbakeningsprocedure uitgebreider weergegeven.

De vergelijking van de duurdere huurwoningen in de loop der tijd zal aan de hand van dezelfde woning- en huishoudenskenmerken worden gemaakt als in de voorafgaande paragraaf. Bij de interpretatie van eventueel opgetreden verschuivingen dient te worden bedacht dat hiervoor twee oorzaken door elkaar lopen. Sommige verschuivingen hebben specifiek betrekking op de

duurdere huurwoningen en de bewoners daarvan; andere verschuivingen zijn een uitvloeisel van algemene ontwikkelingen.

Tabel 10. De regionale spreiding van de duurdere huurwoningen in de

loop der tijd, in procenten

WBO 1977/1978 WBO 1981 WBO 1985/1986

landsdeel Noord 6,9 6,6 7,1 Oost 15,5 15,2 111,11 West 62,6 61,9 62,9 Zuid 15,0 16,2 15,7 totaal 100,0 100,0 100,0 gemeen te grootte tot 5.000 inwoners 1,5 1,3 x 5.000 tot 10.000 11,1 3,6 3,5 10.000 tot 20.000 10,7 11,11 12,3 20.000 tot 50.000 26,6 27,0 211,2 50.000 tot 100.000 20,3 22,6 29,0 100.000 of meer 36,8 311,1 30,6 totaal 100,0 100,0 100,0 urbanisatiegraad Al x A2 x x x A3 0,6 1,0 0,8 M 2,3 2,5 2,11 BI 1,9 2,11 2,6 B2 6,2 8,1 9,2 B3 21,3 23,11 25,5 Cl 2,6 1,8 1,9 C2 8,7 8,9 8,2 C3 6,2 6,3 6,3 CII 15,0 13,9 14,5 C5 34,9 31,4 28,4 totaal 100,0 100,0 100,0 x: te weinig waarnemingen

Bron: WBO 1977/1978, 1981, 1985/1986, OTB-bewerking

Regionale spreiding (tabel 10)

De regionale spreiding van de duurdere huurwoningen is in de loop der tijd slechts weinig veranderd. De verdeling van de duurdere huurwoningen naar landsdeel is in feite ongewijzigd gebleven. Gedurende de gehele periode

bevond 61 à 62% van de duurdere huurwoningen zich in het Westen.

Wan-neer naar gemeentegrootte wordt gekeken, dan zijn wel enige verschuivin-gen opgetreden. Bij de gemeenten met 50.000 tot 100.000 inwoners is het

aandeel van de duurdere huurwoningen toegenomen van 20 tot 29%. Deze toename is vooral ten koste gegaan van de gemeenten met meer dan 100.000 inwoners, waar het aandeel is gedaald van 37 naar 31%. Bij de andere gemeenten is de verschuiving minder groot geweest. Uit de uitsplit-sing naar urbanisatiegraad blijkt dat met name in de specifieke forensen-gemeenten (B3 forensen-gemeenten) het aandeel duurdere huurwoningen is toegeno-men, namelijk van 21 % naar 26%.

Woningkenmerken (tabel 11)

Bij de woningkenmerken is opvallend dat het aandeel duurdere huurwonin-gen in meergezinshuizen in de beschouwde periode fors is afhuurwonin-genomen. Vol-gens het WBO 1977/1978 was het aandeel 46% en volVol-gens het WBO 1985/1986 is het teruggelopen naar 36%. De duurdere huurwoningen komen in toenemende mate in de eengezinsvorm voor. Bovendien blijkt dat de duurdere huurwoningen in meergezinshuizen gemiddeld genomen minder bouwlagen hebben gekregen.

Tabel!!. Enkele kenmerken van de duurdere huurwoningen in de loop der

tijd, in procenten

WBO 1977/1978 WBO 1981 WBO 1985/1986

soort woning

eengezins, vrijstaand 1,5 3,3 2,4

eengezins, 2 onder I-kap 2,7 _18,7 2,7

een ge zins, hoekwoning 13,5 19,8

eengezins, tussenwoning 33,9 35,8 39,5

flat, etagewoning e.d. 46,4 42,2 35,5

totaal (incl. onbekend) 100,0 100,0 100,0

aantal bouwlagen (I)

lof 2 2,8 7,4 11,1

3 of 4 15,5 27,0 32,2

5 tot en met 10 (2) 40,0 47,3 40,8

11 of meer (2) 40,6 16,5 15,2

totaal (incl. onbekend) 100,0 100,0 100,0

aantal kamers lof 2 4,7 7,3 6,3 3 11,2 12,4 12,3 4 40,3 40,1 40,6 5 38,4 33,9 34,7 6 of meer 5,4 6,2 6,1

totaal (incl. onbekend) 100,0 100,0 100,0

(I) Dit deel van de tabel heeft uitsluitend betrekking op woningen in meergezinshuizen

(2) In het WBO 1977/1978 in de indeling '5 tot en met 9' en '10 of meer' Bron: WBO 1977/1978, 1981, 1985/1986, OTB-bewerking

Volgens het WBO 1977/1978 was 81 % van deze duurdere huurwoningen ge-bouwd in meergezinshuizen met 5 of meer bouwlagen. Dit percentage is afgenomen tot 56%. De verdeling van de duurdere huurwoningen naar het aantal kamers is in de loop der tijd niet veel veranderd. Het aandeel duurdere huurwoningen met 5 kamers is afgenomen van 38 tot 35%, en het aandeel van de woningen met 1-3 kamers is gestegen van 16 naar 19%. Algemene huishoudenskenmerken (tabel 12)

Op basis van de algemene kenmerken zijn de huishoudens in duurdere huur-woningen op enkele punten veranderd. Wanneer de leeftijd van het hoofd van het huishouden wordt bezien dan blijkt dat het aandeel van de klasse 65 jr. en ouder is toegenomen van 14 tot 18%. Deze toename is vooral ten koste gegaan van de jongere huishoudens. Voorts heeft er een verschuiving plaatsgevonden naar steeds kleinere huishoudens. Hierin weerspiegelt zich de algemene tendens van gezinsverdunning. Het aandeel van de huishoudens met 1 of 2 personen is gestegen van 47% tot 53%.

Tabel 12. Enkele algemene kenmerken van huishoudens in duurdere huur-woningen in de loop der tijd, in procenten

WBO 1977/1978 WBO 1981 WBO 1985/1986

leeftijd hoofd huishouden

- 211 jr. 4,0 3,9 2,8 25 -114 jr. 49,11 51,2 47,8 115 - 611 jr. 32,2 29,5 31,9 65 jr. en ouder 14,3 15,4 17,5 totaal 100,0 100,0 100,0 grootte huishouden I pers. 16,1 16,0 19,4 2 pers. 31,0 33,4 34,1 3 pers. 18,1 17,8 18,11 4 pers. 22,9 22,6 20,3 5 of meer pers. 11,9 10,2 7,8 totaal 100,0 100,0 100,0 samenstelling huishouden eenpersoonshuishouden 16,1 16,0 19,11 echtpaar 23,1 24,0 22,3 echtpaar + kinderen 48,2 42,5 38,9 eenoudergezin 6,1 9,11 11,7 overige 6,5 8,1 7,8 totaal 100,0 100,0 100,0

Opmerkelijk is verder de sterke teruggang van het aandeel van de echt-paren met kinderen: volgens het WBO 1977/1978 was het aandeel nog 48%, volgens het WBO 1985/1986 is dit aandeel teruggelopen tot krap 39%. Met name de eenoudergezinnen, maar ook de eenpersoonshuishoudens zijn in toenemende mate bewoners van de duurdere huurwoningen geworden.

Sociaal-economische kenmerken (tabel 13)

Bij de sociaal-economische kenmerken valt op dat het aandeel van de amb-tenaren sinds 1981 is gedaald van 27 tot 23%. Een sterke toename heeft zich de afgelopen 4 jaar voorgedaan bij het aandeel van de uitkeringsont-vangers dat gestegen is van 8 tot 12%. Verder blijkt dat het aandeel van de tweeverdieners in de duurdere huurwoningen voortdurend is toegenomen: volgens het WBO 1977/1978 was dit aandeel 21% en volgens het WBO 1985/1986 is dit opgelopen tot 34%. Tot slot blijkt dat er een beperkte ver-schuiving in de inkomensverdeling is opgetreden. De huishoudens in de lagere inkomensklasse komen tegenwoordig in mindere mate in de duurdere huurwoningen voor, terwijl voor de huishoudens in de hogere inkomensklas-sen het omgekeerde geldt.

Tabel 13. Enkele sociaal-economische kenmerken van huishoudens in dwr-dere huurwoningen in de loop der tijd, in procenten

WBO 1977/1978 WBO 1981 WBO 1985/1986

sociaal-economische 2!!sitie (1) werknemer bedrijf 35,8 35,2 ambtenaar 27,3 22,6 zelfstandige 4,9 5,2 gepensioneerde 18,4 20,1 uitkeringsontvanger 7,8 12,1 overige 5,9 4,8 totaal 100,0 100,0 tweeverdieners ja 21,2 27,9 33,7 neen 78,8 72,1 66,3 totaal 100,0 100,0 100,0 netto-huishoudinkomen

<E/P

tot 20.000 16,1 14,2 14,9 20.000 tot 30.000 23,5 23,8 20,5 30.000 tot 40.000 29,2 29,6 25,2 40.000 tot 50.000 16,2 18,5 21,3 50.000 of meer 15,0 13,8 18,1 totaal 100,0 100,0 100,0

(1) In het WBO 1977/1978 ontbreekt de hier gehanteerde indeling naar sociaal-economische positie

2.4. Samenvatting

In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de duurdere huurwoningen. Als eerste stap hiertoe is nader uitgewerkt wat onder duurdere huurwoningen wordt verstaan. Er zijn hierbij drie afbakeningscriteria gehanteerd:

- gewone woningen, exclusief bejaardenwoningen;

- woningen met een basishuur eind 1985 tussen f 600,- en f 1.200,- per

/ maand;

- woningen met een bouwjaar van 1960 of later.

Volgens het WBO 1985/1986 zijn er 251.400 woningen die aan .deze criteria

voldoen. Deze woningen zijn als duurdere huurwoningen in het onderzoek nader geanalyseerd.

De duurdere huurwoningen zijn vooral vanaf 1970 gebouwd. Verder ligt bij

65% van de duurdere huurwoningen de basishuur tussen f 600,- en f

700,-per maand. De woningcorporaties verhuren meer dan de helft van alle duur-dere huurwoningen. Het aandeel van de institutionele beleggers bedraagt 38%, terwijl het totale woningbezit van institutionele beleggers slechts 7% van de totale huursector betreft. Voorts blijken de duurdere huurwoningen met name in de Randstad sterk vertegenwoordigd te zijn.

Wanneer een profiel van de duurdere huurwoningen in vergelijking met andere woningen wordt geschetst, komt het volgende naar voren. De duur-dere huurwoningen zijn vooral te vinden in de grote steden vanaf 50.000 inwoners en in de forensengemeenten. Meer dan bij de goedkopere huur-woningen het geval is, zijn de duurdere huurhuur-woningen als eengezinshuis

gebouwd.' Voorzover de duurdere huurwoningen in een meergezinshuis zijn

gerealiseerd, is het aantal bouwlagen van het meergezinshuis relatief groot. Verder zijn duurdere huurwoningen weliswaar kwalitatief beter dan de goedkopere huurwoningen, maar de prijs/kwaliteitsverhouding is minder gunstig. In verhouding tot de relatief hoge huurprijs bieden de duurdere huurwoningen derhalve minder kwaliteit dan de goedkopere huurwoningen. De bewoners van de duurdere huurwoningen komen sterk overeen met die van de goedkopere huurwoningen. De hoogte van de huurprijs leidt over het algemeen niet tot een andere samenstelling van de bewoners. Er bestaat wel een groot verschil tussen de bewoners in huurwoningen en die in koop-woningen. In huurwoningen wonen vooral de kleinere huishoudens. Boven-dien komen in de huursector relatief veel huishoudens voor die niet (meer) in het arbeidsproces werkzaam zijn, zoals gepensioneerden en uitkerings-ontvangers. Met betrekking tot het netto-huishoudinkomen blijkt dat de huishoudens in duurdere huurwoningen een middenpositie innemen tussen enerzijds de huishoudens in de goedkopere huurwoningen en anderzijds de huishoudens in de koopwoningen.

Tot slot van dit hoofdstuk is bezien of het profiel van de duurdere huur-woningen in de loop der tijd is gewijzigd. Hiervoor is gebruik gemaakt van het WBO 1977/1978 en het WBO 1981. De regionale spreiding van de duur-dere huurwoningen is in de loop der tijd slechts weinig veranderd. Met name in de specifieke forensengemeenten is het aandeel duurdere huurwoningen echter toegenomen. Opval1end is voorts dat het aandeel duurdere huur-woningen in meergezinshuizen fors is afgenomen sinds 1977. Ten aanzien

van de huishoudens in duurdere huurwoningen komt naar voren dat het aan-deel van de kleinere huishoudens is toegenomen. Verder is het aanaan-deel tweeverdieners toegenomen en zijn de hogere inkomensklassen tegenwoor-dig wat meer vertegenwoortegenwoor-digd in de duurdere huurwoningen.