OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM POJĘCIE PRAWA RZECZOWEGO W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM I PRAW
RZECZOWYCH W ZNACZENIU PODMIOTWYM
– prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym to zespół przepisów prawa cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw rzeczowych w znaczeniu podmiotowym;
– prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym to takie prawo cywilne, które ma dwie łącznie cechy:
* dotyczy rzeczy;
* jest prawem bezwzględnym;
→ np. nie są prawami rzeczowymi prawa na dobrach niematerialnych (nie dotyczą rzeczy) oraz prawo najmu czy dzierżawy (nie są bezwzględne);
– prawa rzeczowe i prawa obligacyjne to 2 podstawowe grupy praw podmiotowych w systemie prawa cywilnego;
* prawo obligacyjne → wierzytelność – wierzyciel może żądać od dłużnika określonego świadczenia (art. 353) dotyczą korzystania z wszelkich dóbr i usług i są prawami względnymi, a prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych choć z reguły mają byt samodzielny, czasem uzupełniają rolę praw rzeczowych (np. umowa sprzedaży, zawiera zobowiązanie do przeniesienia rzeczy);
– terminologia w prawie rzeczowym → prawa obligacyjne określane jako prawa osobiste lub prawa osobiste i roszczenia (od łac. ius in rem – rzeczowe i ius in personam – obligacyjne; np. art. 306 kc);
– też inne cechy praw rzeczowych, poza dwoma w/w (patrz dalej);
RZECZY JAKO PRZEDMIOTY PRAW RZECZOWYCH
– przedmiotem praw rzeczowych są RZECZY (z nielicznymi wyjątkami, art. 265, 327 k.c, art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.);
* nie zawsze jest to korzystanie z rzeczy (np. hipoteka, zastaw), ale zawsze dotyczą rzeczy;
– WĄSKA DEFINICJA POJĘCIA RZECZ – wyłącznie rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu tego słowa;
* rzeczami są tylko przedmioty materialne (art. 45) → muszą spełniać łącznie 2 wymogi:
→ są materialnymi częściami przyrody → NIE: dobra niematerialne, prawa oraz różnego rodzaju energie;
→ mają charakter samoistny, tzn. są wyodrębnione → NIE: części składowe rzeczy, złoża minerałów, tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze);
nie ma znaczenia, czy stanowi cześć przyrody w stanie pierwotnym, czy przetworzonym;
* NIE: zwierzęta, bo tak ustawa, ale stosuje się odpowiednio przepisy dot. rzeczy;
* TAK: pieniądze (banknoty i bilon) → są rzeczami sui generis, a wartość ich wynika nie z nich, ale z gwarancji jakie udziela im państwo;
* NIE: zwłoki ludzkie i ich części, CHYBA ŻE preparaty przygotowane do celów badawczych;
* TAK: rzecz już istniejąca i zindywidualizowana (odmiennie niż w obligacyjnych) → NIE: rzecz przyszła lub niewydzielona jak 100kg zboża w 1T zboża;
* TAK poszczególne przedmioty → NIE: masa majątkowa oraz NIE rzeczy zbiorowe, np. stado owiec, biblioteka;
– NIERUCHOMOŚCI (rzeczy nieruchome) i RUCHOMOŚCI (rzeczy ruchome);
* art. 46 → nieruchomości to:
→ części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty, nieruchomości gruntowe); 2 warunki łącznie:
stanowi wyodrębnioną całość (oznaczona granicami);
jest odrębnym przedmiotem własności;
→ budynki trwale z gruntem związane (nieruchomości budynkowe) lub części takich budynków (nieruchomości lokalowe), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności inaczej część składowa gruntu; np:
budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika; stanowią one własność użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.);
budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym do jej członka lub do Skarbu Państwa; mogą one stanowić własność spółdzielni (art. 272 i 279 k.c.);
budynki, jakie zatrzymali rolnicy, którzy przekazali państwu w zamian za rentę swoje nieruchomości rolne (do 1983 r.);
lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności;
urządzenia pracowniczego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkowników działek są własnością Polskiego Związku Działkowców, natomiast nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki stanowią jego własność (ustawa pracowniczych ogrodach działkowych);
* rzeczy ruchome (def. negatywna) – to co nie jest nieruchomością (brak def. w kodeksie);
– rzeczy oznaczone CO DO TOŻSAMOŚCI (cechy indywidualne) i CO DO GATUNKU (cechy rodzajowe) → podział subiektywny, gdyż o przynależności rzeczy do danej kategorii decyduje wola stron;
– CZĘŚĆSKŁADOWA (art. 47) → 3 łącznie przesłanki:
* połączenie przede wszystkim w sensie fizycznym;
* odłączenie spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego;
* połączenie z rzeczą musi być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku;
→ wg orzecz . użytek przemijający → to nie użytek krótkotrwały, lecz taki, który według zamiaru tego, kto dokonuje połączenia, ma trwać pewien, choćby nawet długi czas (w doktrynie też pogląd obiektywny);
→ wyjątek → art. 49 urządzenia doprowadzające wodę, pary, gaz, prąd nie stanowią części składowych, jeśli stanowią część przedsiębiorstwa lub zakładu;
→ wyjątek → art. 50 prawa związane z własnością nieruchomości uważa się za części składowe;
→ skutek → nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych;
* części składowe nieruchomości → art. 48 i 191 → zasada superficies solo cedit – wszystko co zostało z gruntem połączone w sposób naturalny lub sztuczny dzieli los prawny gruntu;
→ wyjątki → patrz wyżej oraz art. 272 i 279;
→ zasada ta ma charakter normy iuris cogentis;
– PRZYNALEŻNOŚCI (art. 51) → spełnione łącznie przesłanki:
* tylko rzecz ruchoma;
* rzecz odrębna;
* charakter rzeczy pomocniczej (podporządkowanie gospodarcze w stosunku do rzeczy głównej);
* potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;
* faktyczny związek z rzeczą główną, ale nie traci sojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku;
* tylko jeśli jest to własność właściciela rzeczy głównej;
→ np. klucz do szafy; maszyna rolnicza dla nieruchomości rolnej, pokrowce na siedzenia dla samochodu;
→ skutek (art. 52) → czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych;
– POŻYTKI (art. 53, 54) → jedna z form korzystania z rzeczy;
* 2 kategorie:
→ pożytki rzeczy → to dochody, jakie przynosi rzecz:
pożytki naturalne to płody rzeczy oraz odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią one normalny przychód z rzeczy;
pożytki cywilne – dochody, jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz dzierżawny.
→ pożytki prawa → to dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, np. odsetki;
* pożytki przypadają w zależności od stosunku prawnego łączącego strony lub od szczegółowych uregulowań – albo właścicielowi (art. 140) – albo innym osobom (np.
art. 233, 252, 693 § 1), a art. 55 określa następujące zasady:
→ pożytki naturalne , które zostały odłączone w czasie trwania uprawnienia przypadają uprawnionemu;
→ pożytki cywilne przypadają uprawnionemu w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia;
→ za nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie należy się wynagrodzenie, do wysokości pożytków;
BEZWZGLĘDNY CHARAKTER PRAW RZECZOWYCH
– prawo rzymskie → ius in re (prawo wynikające ze stosunku do rzeczy) i ius in personam (prawo wynikające ze stosunku między osobami) → obecnie koncepcja odrzucona, gdyż prawa i obowiązki mogą dot. tylko osoby obecnie → krąg osób względem, których prawo jest skuteczne – prawa względne i bezwzględne;
– o zaliczeniu do kategorii praw bezwzględnych decyduje ustawodawca, kierując się względami ekonomicznymi i celowościowymi, a strony mogą jedynie wybrać formę stosunku prawnego, który zawrą;
– KATEGORIA POŚREDNIA → prawo czasem nadaje niektórym prawom względnym pewne cechy właściwe prawom bezwzględnym (głównie skuteczność erga omnes); są to np:
* niektóre prawa względne mogą uzyskać skuteczność erga omnes na skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej (art. 16 ust. o ks. wiecz. i hip.);
* zobowiązania realne (actio in rem scripta) – sprzężone są z pewną sytuacją prawnorzeczową (własność albo posiadanie), a skutkiem tego sprzężenia jest to, że są one, niezależnie od tego, w stosunku do kogo powstały, skierowane przeciwko aktualnemu właścicielowi albo aktualnemu posiadaczowi rzeczy, której roszczenie dotyczy, np. roszczenie posiadacza o wykup gruntu, na którym wzniósł budynek;
* gdy przepisy szczególne tak stanowią, np. najem lokalu czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy każdego typu prawo do lokalu mieszkalnego (odpowiednio stosuje się przepisy o ochronie własności);
→ podobnie dożywocie (odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych);
* wierzytelność może być chroniona na podstawie przepisów o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną poza istniejącym stosunkiem zobowiązaniowym (tzw.
odpowiedzialność z czynu niedozwolonego art. 415 i n. k.c);
* tzw. roszczenia pauliańskie – ochrona wierzycieli przed czynnościami prawnymi dłużników dokonanymi z ich szkodą poprzez uznanie przez sąd za bezskuteczną względem wierzyciela czynności dłużnika w wyniku, której określone przedmioty wyszły z jego majątku lub do tego majątku nie weszły, dzięki czemu wierzyciel zaspokaja się z przedmiotu, który do dłużnika nie należy (art. 527 kc);
* tzw. prawa do rzeczy (ius ad rem) – art. 59 kc;
– łączność między prawami rzeczowymi a obligacyjnymi to nie tylko przyznanie zobowiązaniom skuteczności względem osób trzecich, ale też gdy prawo przewiduje zobowiązania, które stanowią element treści praw rzeczowych (choć z reguły mają one charakter uboczny, a rzadko strony mogą inaczej ułożyć zobowiązania, jakie wynikają z praw rzeczowych);
* np. obowiązki między współwłaścicielami; obowiązek użytkownika ponoszenia ciężarów związanych z prowadzeniem prawidłowej gospodarki; obowiązek użytkownika dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, obowiązek zastawnika czuwania nad zachowaniem rzeczy oddanej mu w zastaw;
BLIŻSZA CHARAKTERYSTYKA ORAZ PODZIAŁ PRAW RZECZOWYCH Inne cechy praw rzeczowych:
– należą do kategorii praw majątkowych (tzn. z reguły służą zaspokojeniu potrzeb gospodarczych) i polegają one na korzystaniu z rzeczy w szerokim ekonomicznym znaczeniu tego słowa (prawo używania, prawo pobierania pożytków oraz inne korzyści, jak hipoteka i zastaw);
– bezpośrednia władza uprawnionego nad rzeczą → ale cecha ta jest kwestionowana, gdyż pokrywa się z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych, a gdyby miała polegać na władaniu rzeczą, to nie każde prawa polegają na władztwie nad rzeczą;;
– nie polegają (w odróżnieniu od zobowiązań) na obowiązku czynnych świadczeń na rzecz uprawnionego, ale jedynie na obowiązku biernego nienaruszania prawa, tym bardziej, że chodzi o osoby trzecie, nie powiązane z uprawnionym żadnym szczególnym stosunkiem;
* dotyczy też obowiązku właściciela względem osoby, której przysługuje inne prawo do jego rzeczy niż prawo własności (np. służebność), choć sytuacja właściciela może niekiedy odbiegać od sytuacji innych osób, gdyż:
→ obowiązek nienaruszania polega na znoszeniu tego, że ktoś inny korzysta z jego rzeczy;
→ niektóre przepisy nakładają na właściciela pewne uboczne obowiązki pozytywne, a strony czasem mogą te obowiązki rozszerzyć;
→ przepisy prawa mogą nakładać na właściciela obowiązki pozytywne jako obowiązki podstawowe (kiedyś ciężary realne);
– stosunek prawnorzeczowy łączy wszystkie strony występujące w obrocie cywilnoprawnym, a obligacyjny jedynie określone osoby – koncepcja obligacji generalnej → zarzucono jej sztuczność, gdyż zakłada ona istnienie stosunku prawnego między uprawnionym a wszystkimi innymi podmiotami, czyli też osobami wzajemnie się nie znającymi. W związku z tym powstały 2 koncepcje:
należy odróżnić od konkretnego (zindywidualizowanego, obligacyjnego) stosunku prawnego stosunek prawny potencjalny (pewien wzorzec stosunku prawnego, niezależny od tego, czy w konkretnej sytuacji ktoś stał się adresatem tego stosunku);
odrzucenie założenia (stanowiącego podstawę dla konstrukcji stosunku prawnego z nieokreśloną liczbą podmiotów), że prawa podmiotowe wynikają jedynie ze stosunków prawnych. Wg tej koncepcji prawa podmiotowe wynikają albo ze stosunków prawnych (w przypadku zobowiązań), albo wprost z nakazów i zakazów z norm prawnych, skierowanych bezpośrednio do adresatów;
– korzystają z zasady pierwszeństwa (inaczej zobowiązania) w 2 aspektach:
* pierwszeństwo przed prawami i roszczeniami osobistymi;
* w razie kolizji między prawami rzeczowymi podlegają realizacji w kolejności odpowiadającej ich pierwszeństwu, a nie według zasady proporcjonalności (jak w przypadku zobowiązań);
– prawo rzeczowe „idzie za rzeczą”, tzn. mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku rzecz się znajduje (są związane z rzeczą);
– w istnieniu i wykonywaniu prawa rzeczowego zainteresowany jest tylko ten, komu prawo to przysługuje, więc może on jednostronnie zrzec się swojego prawa (a ewentualne przepisy mówiące o tym, nie dają tego prawa, a jedynie regulują sposób i skutki zrzeczenia się). Zobowiązania by wygasły musi istnieć nie tylko zwolnienie z długu dokonane przez wierzyciela, ale także przyjęcie tego zwolnienia przez dłużnika;
– trwałość praw rzeczowych (gdyż chronią interes prawny polegający na korzystaniu z rzeczy, co jest procesem w miarę trwałym/długim), a prawa obligacyjne z reguły są realizowane jednorazowo;
– prawo rzeczowe obciąża zawsze całą rzecz, choćby nawet jego wykonywanie było ograniczone do oznaczonej jej części (wynika z zasady, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności lub innych praw rzeczowych);
– jawność praw rzeczowych (ze względu na skuteczność erga omnes), a w przypadku ruchomości istnieje domniemanie istnienia prawa, tak gdzie istnieje posiadanie;
Podziały praw rzeczowych:
bezterminowe (dawniej wieczyste) terminowe (czasowe)
– ich czas trwania z góry nie jest określony; – ich czas trwania jest z góry oznaczony;
niektóre mogą być tylko bezterminowe (np. własność nieruchomości), inne tylko jako terminowe (użytkowanie wieczyste), jeszcze inne zależą od woli stron (np. służebności gruntowe);
niezwiązane (wolne) związane
– mają byt niezależny; – mogą przysługiwać tylko podmiotowi innego prawa (głównego) i dzielą jego los prawny, np. służebność gruntowa;
samodzielne (samoistne) niesamodzielne (niesamoistne, akcesoryjne)
– do swego istnienia nie potrzebują istnienia innego prawa;
– są uzależnione od innego prawa i nie mogą powstać ani istnieć bez niego, np.
hipoteka i zastaw względem wierzytelności, którą zabezpieczają;
zbywalne niezbywalne
– można przenieść na inną osobę – ze względu na ich cele jakim jest zaspokajanie potrzeb określonej osoby; np.
użytkowanie (z wyjątkiem time-sharingu) oraz służebności osobiste;
odpłatne nieodpłatne
– niektóre z definicji swojej wymagają tego elementu (np. użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, time-sharing), a inne mogą być albo odpłatne albo nie
podzielne niepodzielne
mogą należeć do kilku osób w ten sposób, że każdej z nich przysługuje część ułamkowa prawa, którą może ona samodzielnie rozporządzać, np. własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie;
nawet jeśli mogą należeć do kilku osób, to nie mogą one samodzielnie rozporządzać tymi ułamkami, np. hipoteka, służebność;
Trójpodział praw rzeczowych (wcześniej dwójpodział) – własność;
– użytkowanie wieczyste → ze względu na szczególną doniosłość zostało ono wyodrębnione w oddzielną grupę i usytuowane między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, chociaż mogłoby być zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych; w kc potraktowane jako prawo pośrednie;
– prawa rzeczowe ograniczone;
* to prawa rzeczowego należą też przepisy o posiadaniu;
– tzw. zasada zamkniętej listy praw rzeczowych (numerus clausus tych praw) – w odróżnieniu od zobowiązań (swoboda umów, ograniczana jedynie wyjątkowo, więc strony mogą powołać do życia taki stosunek, jakiego ustawa w ogóle nie przewiduje – stosunek nienazwany, bądź też zmodyfikować stosunek w ustawie unormowany według swego uznania);
* powód – ich skuteczność erga omnes oraz konieczność dla ich utworzenia istnienia pewnych zasad organizacyjnych, których stworzenie przekracza możliwości zainteresowanych osób (np. ujawnianie praw rzeczowych w księdze wieczystej);
* tylko w ustawie , ale albo na sposób wyraźny, albo w taki sposób, że suma cech składa się na istotę prawa rzeczowego;
OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PRAWA RZECZOWEGO W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM
– historia → unifikacja prawa rzeczowego w 1946 roku na bazie prac międzywojennych (prawo rzeczowe; prawo o księgach wieczystych; przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych) zmiana w 1964 księga II kc zmiany w latach 90’tych, w tym główna z 28.07.1990 r., która zerwała z marksistowską koncepcją różnych form własności,
* ustawa o hipotece i księgach wieczystych w systemie PRL nie została włączona do kc, ze względu na dążenie do pełnej nacjonalizacji obecnie ustawa z 1982 r.;
– główne źródła obecnie obowiązującego prawa rzeczowego to:
* art. 21, 64 oraz 20, 23, 165 ust. 1 zd. 2 i art. 216 ust. 2 Konstytucji;
* kodeks cywilny (art. 44-55 i 140-352) oraz przepisy wprowadzające kodeks cywilny;
* ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wraz z rozporządzeniem wykonawczym Ministra Sprawiedliwości z 2001 r.; ustawa z 1994 r. o własności lokali; ustawa z 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów; prawo spółdzielcze z 1982 r. (art. 141-151); ustawa z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych;
* inne ustawy, a w szczególności: ustawa z 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, prawo geodezyjne i kartograficzne z 1989 r.; ustawa z 1991 r. o lasach, prawo geologiczne i górnicze z 1994 r., ustawa z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, prawo ochrony środowiska z 2001 r., prawo wodne z 2001 r., kodeks morski z 2001 r., ustawa z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;
– zajmują szczególną pozycję, gdyż regulują stosunki własności, a poprzez to wpływają na ustrój państwa i na inne dziedziny prawa → z tego powodu w większości są to normy iuris cogentis;
– rola orzecznictwa → choć nie ma mocy prawotwórczej, to odgrywa znaczną rolę dla zrozumienia i stosowania prawa cywilnego – wyjaśnia niejednoznaczności, precyzuje bliżej przesłanki ustawowe, zapełnia występujące luki (analogia), nadaje właściwą treść elastycznym przepisom → szczególnie widoczne w dziedzinie prawa rzeczowego, ze względu na skomplikowany charakter tych stosunków;
* w toku prac nad projektem kc korzystano z dorobku orzecznictwa;
– rola doktryny;
TREŚĆ, ZAKRES I WYKONYWANIE WŁASNOŚCI TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI
– niezależnie od teorii skąd wynika prawo własności to właściciel jest osoba uprawnioną, a zobowiązanym do nienaruszania jest każdy inny podmiot → wyróżnienie strony:
* pozytywnej – uprawnienia (atrybuty), jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe; była (i czasem nadal jest) określana przez tzw. triadę uprawnień (ius possidendi, ius utendi fruendi, ius abutendi), które wyczerpują ten zakres → inaczej kc, który nie wymienia wyczerpująco tego katalogu, a jedynie określa podstawowe uprawnienia właściciela (stanowiące trzon własności):
→ uprawnienie do korzystania z rzeczy, które tradycyjnie składa się z:
do posiadania rzeczy (ius possidendi);
do używania rzeczy (ius utendi);
do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi);
do dyspozycji faktycznych, czyli przetworzenia, zużycia, zniszczenia rzeczy (ius abutendi);
→ uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi):
uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy;
uprawnienie do obciążenia rzeczy albo przez prawo rzeczowe albo obligacyjne;
* negatywnej – w art. 140 kc wskazuje na nią sformułowanie „z wyłączeniem innych osób”, które oznacza obowiązek innych podmiotów do nieingerowania, a wkroczenie w tą sferę może się odbywać jedynie za zgodą właściciela, albo wyjątkowo ex lege;
– granice prawa własności określane są czasem jako „ustawowe granice”, ale w rzeczywistości jedynymi ograniczeniami prawa własności są prawa podmiotowe innych osób, a ograniczenia wynikające z przepisów ustawy określają zakres treści prawa własności, czyli stanowią element ustawowej definicji tego prawa, co znajduje wyraz w sformułowaniu art. 140 kc, że właściciel może korzystać z rzeczy „w granicach określonych przez ustawy”;
* charakter ograniczeń – z reguły negatywny (zakazujący czynić coś), ale czasem pozytywny (nakazujący czynić coś), ale przeważa pogląd, że pozytywne obowiązki nie należą do prawa własności, a są jedynie z nim skorelowane, gdyż prawo podmiotowe nie może zobowiązywać właściciela w sensie cywilistycznym;
– z art. 140 kc wynikają 3 wyznaczniki granic treści prawa własności:
* przepisy ustaw – brak wskazania konkretnych przepisów, więc chodzi o całokształt obowiązującego ustawodawstwa;
→ w dziale II kc poza art. 140, kolejne artykuły określają granice treści prawa własności, do najważniejszych z nich należy art. 142 określający sytuację działania w stanie wyższej konieczności; kolejne art. 144-154 uwzględniają uzasadnione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich, też np. art. 231 kc – możliwość utraty własności na rzecz posiadacza;
→ ustawy szczególne – patrz ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym → ważne by ograniczenia te były zgodne z art. 64 i 31 Konstytucji;
* zasady współżycia społecznego – kwestia sporna – wzajemny stosunek tego pojęcia z art. 5 i art. 140 → pogląd dominujący uznaje, że art. te spełniają inne funkcje – art. 5 dot. wykonywania prawa podmiotowego, w tym własności, a art. 140 uznaje te zasady za element treści tego prawa, np.:
→ art. 140 – niedopuszczalność korzystania z prawa własności tylko w celu szykany;
→ art. 5 – żądanie właściciela, aby osoba władająca jego nieruchomością wydała mu ją w sytuacji szczególnie dla niej niedogodnej (np. podczas choroby);
istnieje też wątpliwość czy te klauzule powinny być ze względu na wymóg ustanawiania ograniczeń prawa własności tylko w drodze ustawy, ale zasada ta nie odnosi się do zakazu posługiwania się klauzulami generalnymi przez
ustawodawcę; dodatkowo TK potwierdził konstytucyjność art. 5; patrz też wewnętrzna teoria nadużycia prawa;
* społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności – podobnie jak w/w zasada stanowi kategorię, która zarówno określa sposób wykonywania prawa (art.
5), jak i kształtuje jego treść (art. 140), ale chodzi o przeznaczenie konkretnego prawa własności a nie własności w ogóle;
→ w kc tendencja do bardziej społecznego traktowania własności (głównie nieruchomości) – patrz. art. 143, 144, 146, 214);
→ ważne orzecz. SN z 1993 → nie wolno sztywno podchodzić do nadrzędności interesu ogólnego nad interesem indywidualnym, z czego wynika obowiązek organu wskazania o jaki konkretnie interes ogółu chodzi i udowodnić, dlaczego jest on ważniejszy;
– NEGATYWNA DEFINICJA WŁASNOŚCI – treść własności polega na tym, że właścicielowi wolno robić wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane → definicja te wynika z braku wyczerpującego pozytywnego podejścia do katalogu uprawnień właściciela, nawet jeśli dwa podstawowe uprawnienia zostaną ograniczone, nadal ma inne, np. prawo do ochrony własności;
PODMIOT I PRZEDMIOT ORAZ PRZESTRZENNE I CZASOWE GRANICE WŁASNOŚCI
– podmiot → ze względu na pełną zdolność prawną każdego podmiotu, każdy może być właścicielem, a wyjątki są nieliczne;
– przedmiot → rzecz (przedmiot materialny), ale nie zawsze konsekwentnie jest termin ten określany, np. własność patentu, własność przemysłowa, tzw. własność intelektualna, własność przedsiębiorstwa itp.;
– przestrzenne granice prawa własności → w przypadku rzeczy ruchomych (też nieruchomości budynkowych i lokalowych) z reguły nie ma kontrowersji na tle wyznaczania ich granic, gdyż wynika to z ich fizycznej samoistności; kontrowersje pojawiają się dopiero w przypadku nieruchomości gruntowych, gdyż ich granice są jedynie kategorią prawną;
* historia → z czasów rzymskich koncepcja wg, której własność nieruchomości sięga bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnię → pod tym wpływem pierwsze wielkie kodyfikacje europejskie → od KCN własność nieruchomości obejmuje także przestrzeń nad powierzchnią i pod nią, ale z zastrzeżeniem, że właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom;
* art. 143 kc → uzależnia sięgnięcie pod i nad od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu, z zaznaczeniem, że przepis ten nie uchybia prawu do wód (też prawo górnicze, lotnicze);
* prawo wodne → wody powierzchniowe/stojące to części skłądowe gruntu, a „wody w rowach”, tzn. płynące i podziemne – ich własność to prawo nadrzędne w stosunku do prawa własności i przysługuje SP:
→ wody podziemne – tzw. zwykłe korzystanie z nich przez właściciela gruntu;
→ wody płynące – tzw. powszechne korzystanie z wody (też z wód powierzchniowych na gruntach SP);
* prawo górnicze → 2 rodzaje: kopaliny poniżej dolnej granicy z art. 143 należą do SP, która może ustanowić użytkowanie górnicze (tzw. własność górnicza nie jest jest prawem rzeczowym) a kopaliny leżące powyżej granicy należą do gruntu;
– czasowe granice prawa własności:
* kiedyś → tzw. własność czasowa (pr. rzecz. z 1946) – przeniesiona własność z państwa lub związku samorządu terytorialnego po pewnym czasie sama z siebie przechodziła z powrotem na nie;
* obecnie własność jest bezterminowa, chyba że wola osób zainteresowanych o tym zdecyduje, ale wtedy w ograniczonym zakresie, tzn. nie może dot. gruntów, gdyż nie mogą one być przenoszone z zastrzeżeniem warunku ani terminu (art. 157);
→ swoista własność terminowa dot. budynków stanowiących odrębne od gruntu własności, których własność wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego (art. 235, 241);
→ dopuszczalne w stosunku do ruchomości → własność terminowa to tzw. własność podzielona w czasie (należy niejako do 2 właścicieli: aktualnego i przyszłego);
STOSUNKI SĄSIEDZKIE
– sąsiedztwo w szerokim znaczeniu → nie tylko bezpośrednie, ale i pewne oddalenie nieruchomości;
– prawo sąsiedzkie (art. 144-154 kc) – w prawie francuskim określane jako służebności ustawowe, w prawie polskim należą do ustawowej treści własności;
* dot. przede wszystkim gruntów, ale też budynków czy lokali;
* dot. nie tylko właścicieli, ale i w ograniczonym zakresie innych użytkowników, czy uprawnionych z innych tytułów (zarówno rzeczowych jak i obligacyjnych);
* mogą być kształtowane też w drodze czynności prawnej;
* wyróżniamy:
1 przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie (art. 144 i 147 k.c);
2 przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi (art. 148-150 k.c);
3 przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności (art. 145, 146 i 151 k.c);
4 przepisy normujące problemy związane z granicami (art. 152-154 k.c).
ad 1. właściciel korzystający ze swojej nieruchomości może oddziaływać na grunt sąsiedni – immisje → to działanie na gruncie własnym, którego skutki odczuwa grunt sąsiada;
dzieli się je na:
bezpośrednie – polegają na skierowaniu pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń i są zbliżone do fizycznej ingerencji zakazane;
pośrednie – dzieli się je na materialne – polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (pyły, hałasy) oraz niematerialne – oddziałują tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości (innej osoby uprawnionej), poczucie bezpieczeństwa czy estetyki niezakazane, ale ograniczenie w art. 144 kc;
art. 144 kc → zakres dopuszczalnych immisji jest różny w zależności od rodzaju nieruchomości;
do immisji należą: wytwarzanie cieczy, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół, utrudnianie nasłonecznienia przez dopuszczenie do nadmiernego wzrostu na granicy drzew i krzewów lub przez wadliwe usytuowanie budynków i innych urządzeń (kontrowersyjne), uniemożliwianie lub utrudnianie odbioru programu telewizyjnego (wg. SN);
środki prawne → roszczenie negatoryjne p-ko właścicielowi o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c) oraz roszczenie o odszkodowanie na zasadach ogólnych dot. czynów niedozwolonych o ile działanie było zawinione; też może dojść do zbiegu roszczeń z art. 144 i 24 § 1 k.c.;
art. 147 kc → dot. robót ziemnych na gruncie, które mogłyby zagrozić nieruchomościom sąsiada;
też ograniczenia w Prawie o ochronie środowiska;
ad 2. sposób korzystania z nieruchomości – art. 149 i 150 kc:
owoce i gałęzie zwieszające się na grunt sąsiada mogą zostać zabrane przez właściciela, do czasu aż nie opadną na grunt sąsiedni, gdyż wtedy stanowią pożytek tego gruntu (art. 148, z wyjątkiem dot. gruntów publicznych); właściciel gruntu sąsiedniego może żądać naprawienia szkody jaka wynikła z zabierania tych gałęzi i owoców;
dot. sytuacji gdy drzewo czy krzewy przerosną przez granicę, właściciel może wtedy obciąć ich korzenie, gałęzie i owoce (i zostawić je sobie), ale jeśli dot. to gałęzi czy owoców powinien wyznaczyć sąsiadowi termin do ich usunięcia;
ad 3. możliwości ustanowienia służebności – art. 145, 146, 151
art. 145, 146 – właściciel lub posiadacz samoistny mogą żądać od właściciela gruntu sąsiedniego ustanowienia potrzebnej służebności drogowej jeśli nie ma dojazdu do drogi publicznej, albo budynków gospodarskich;
art. 151 – reguluje kwestie tzw. służebności budynkowej, tj. sytuacji w której budowa budynku przekroczyła granice gruntu, a właściciel gruntu częściowo zajętego może żądać przywrócenia do stanu poprzedniego jedynie wyjątkowo, gdy:
przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej;
istniał sprzeciw wobec budowy zgłoszony bez nieuzasadnionej zwłoki;
utrzymanie budowli grozi właścicielowi gruntu zajętego niewspółmiernie wielką szkodą;
jeśli nie zachodzi żadna z w/w okoliczności albo jeśli właściciel gruntu zajętego zrezygnuje z możliwości w/w żądania może żądać albo:
wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (tzw. budynkowej);
wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej, która straciła dla niego znaczenie gospodarcze;
ad 4. stosunki graniczne → związane z nimi 3 zagadnienia:
utrzymanie granic w należytym stanie → art. 152 k.c. – obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, a koszty po połowie;
własność i korzystanie z urządzeń granicznych (np. płoty, mury, miedze):
własność → nie uregulowana w kc, wynika z założeń ogólnych, tzn. jeśli urządzenie to część składowa jednego z gruntów, właścicielem jest właściciel danego gruntu, ale kwestia sporna czy urządzenia, które znajdują się częściowo na jednym, a częściowo na drugim gruncie są współwłasnością czy należą w odpowiednich częściach do każdego z właścicieli;
korzystanie → art. 154 – domniemanie, że urządzenia te służą do wspólnego użytku, tak samo drzewa i krzewy na granicy, a koszty utrzymania (ale nie wybudowania nowego urządzenia) ponoszą po połowie;
rozgraniczenie → to określenie, jak na gruncie przebiega linia graniczna i jak mają być rozmieszczone punkty graniczne umożliwiające wytyczenie tej linii; 3 sposoby:
w drodze umowy zainteresowanych właścicieli;
na mocy orzeczenia sądowego;
na podstawie decyzji organu administracyjnego.
TRYB ROZGRANICZENIA (prawo geodezyjne i kartograficzne): POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE: na wniosek lub z urzędu na podstawie czynności dokonanych przez upoważnionego geodetę (tzw. władza miernicza) wójt/burmistrz/prezydent miasta wydaje decyzję o rozgraniczeniu tylko wtedy, gdy: są pewne dowodu co do granicy lub strony zawarły ugodę → jeśli brak jest przesłanek lub zgody albo strona nie zgadza się z decyzją (i w terminie zawitym 14 dni od doręczenia decyzji wystąpi z wnioskiem do wójta) wójt przekazuje sprawę do sądu POSTĘPOWANIE SĄDOWE: art. 153 kc ustala kolejność kryteriów branych pod uwagę przez sąd:
– według stanu prawnego;
– gdy nie można ustalić stanu prawnego i nie ma ugody między stronami → według ostatniego spokojnego stanu posiadania;
– gdy i w/w kryterium nie zachodzi → według wszelkich okoliczności (celowość, czyli tak by było to jak najbardziej sensowne) i może przyznać odpowiednią dopłatę pieniężną;
NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI
NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI — CHARAKTERYSTYKA OGÓLNA
– nie tylko cywilnoprawne, ale i administracyjnoprawne (np. wywłaszczenie i nacjonalizacja) oraz karne (np. orzeczenie środka karnego jakim jest przepadek narzędzi, służących do popełnienia przestępstwa);
– sposoby cywilnoprawne nabycia własności:
* na podstawie umowy;
* zasiedzenie,
* przemilczenie;
* zrzeczenie się własności;
* w toku egzekucji sądowej, którego podstawą jest:
→ co do ruchomości: swoista czynność prawna;
→ co do nieruchomości: orzeczenie sądowe zwane przysądzeniem własności;
* konstytutywne orzeczenie sądowe;
– nabycie pochodne – prawo pozostaje to samo, a jedynie zmienia się podmiot (następstwo prawne);
– nabycie pierwotne – nabywca nie uzyskuje prawa od dotychczasowego właściciela, gdyż ten ostatni traci je, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego;
* konsekwencje prawne :
→ nabycie pierwotne – bez ograniczających je praw (z wyjątkami), a nabycie pochodne – wraz ze wszystkimi obciążającymi je prawami;
→ nabycie pierwotne – nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet
→ zasada ta nie jest nigdzie zapisana, ale znajduje potwierdzenie w licznych wyjątkach przewidzianych w kc czy w ustawach szczególnych → te wyjątki to m.in.: (1) art. 83 kc; (2) art. 169 i 170 kc; (3) rękojmia ks. wiecz.; (4) czek i weksel;
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI I. umowy zobowiązująco-rozporządzające
– teoria – przeniesienie własności w drodze umowy = dwie umowy: zobowiązująca i rozporządzająca;
* system niemiecki → umowa zobowiązująca nie wystarcza do przeniesienia własności;
* system francuski → umowa zobowiązująca przenosi własność, tzn. wywiera podwójny skutek: obligacyjny i rzeczowy;
– art. 155 kc → umowa zobowiązująca przenosi własność → wyjątki:
* przepis szczególny, np. art. 157 § 2, gdy umowa zawarta jest z warunkiem lub terminem; też w przypadku prawa pierwokupu;
* wola stron;
! konieczna umowa rozporządzająca, gdy podstawą przeniesienia jest inne zobowiązanie niż umowa;
II. konsensualność umowy
– art. 155 kc → charakter konsensualny umowy, tj. do przeniesienia własności nie są potrzebne żadne dodatkowe przesłanki jak wydane rzeczy czy wpis do księgi wieczystej;
– wyjątki → ruchomości:
* gdy rzeczy są oznaczone co do gatunku;
* gdy chodzi o rzeczy przyszłe;
* gdy zbywcą jest osoba nieuprawniona, a nabywca działa w dobrej wierze;
– nieruchomości – też konsensualne, więc wpis do księgi wieczystej ma jedynie charakter deklaratywny, ale sytuacja właściciela, który nie postarał się o wpis jest ułomna (patrz: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych; brak hipoteki) → ustawa wpis traktuje jak obowiązkowy i przewiduje pewne środki mające na celu
respektowanie tego nakazu;
* wyjątki w przepisach szczególnych:
→ wpis ma charakter konstytutywny w wypadku przeniesienia odrębnej własności budynków stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste;
→ wpis jest konieczną przesłanką do ustanowienia odrębnej własności lokali;
III. kauzalność
– (system niemiecki → umowa abstrakcyjna) a (system francuski → umowa kauzalna);
– art. 156 kc → kauzalność/zasada przyczynowości w znaczeniu materialnym, a przyczyny wymienione przykładowo (inne to np. wybudowanie budynku na czyimś gruncie, co rodzi roszczenie o przeniesienie własności);
– dominujący pogląd → zasada przyczynowości dot. ogółu czynności, więc wyjątki muszą wynikać z przepisów szczególnych;
* ostatnio poglądy kwestionujące w/w pogląd (min. Zaradkiewicz); też że przeniesienie własności rzeczy ruchomej jest czynnością „dyspozytywnie abstrakcyjną);
– zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym → art. 158 kc – zobowiązanie, będące podstawą przeniesienia nieruchomości musi być w akcie notarialnym wymienione nie dot. ruchomości;
IV. warunek i termin w przeniesieniu własności
– art. 157 – zabrania przenoszenia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu nieruchomości, ale możliwe jest zawarcie warunku/terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności. W takim przypadku konieczne jest do przeniesienia własności dodatkowe porozumienie stron (=umowa rozporządzająca) obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności;
– można w przypadku ruchomości;
V. forma przeniesienia własności
– nieruchomości → ad solemnitatem forma aktu notarialnego jest wymagana tak dla umowy przenoszącej własność, jak i dla umowy zobowiązującej do tego (art. 158) → wyjątek w art. 159 gdy wniesione grunty stanowią wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej i stają się współwłasnością dotychczasowych właścicieli;
* z orzecznictwa wykształciła się dopuszczalność przeniesienia własności nieruchomości w formie „sądowej” → ugoda przed sądem lub sądem polubownym;
* często nie przestrzegane, szczególnie w warunkach wiejskich (tzw. nieformalny obrót nieruchomościami) → patrz posiadanie;
– ruchomości → brak ograniczeń co do formy, choć czasem one występują (np. kodeks morski co do tzw. statków rejestrowych);
VI. czy skutecznie można nabyć własność tylko od właściciela?
– zasadą jest nemo plus iuris ... w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy → ale wyjątki ze względu na dobrą wiarę (brak zasady generalnej ochrony działających w dobrej wierze, a jedynie we wskazanych przypadkach):
* inne działy prawa cywilnego (np. art. 83 § 2, art. 92 § 2, art. 1028);
* prawo rzeczowe:
→ tzw. zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych → elementy konieczne: istnienie założonej księgi wieczystej, wpisana do niej niezgodnie ze stanem rzeczywistym osoba nieuprawniona/niewłaściciel, dobra wiara nabywcy, odpłatność czynności;
→ art. 169 k.c. – dot. nabycia ruchomości od osoby nieuprawnionej → warunki:
dobra wiara nabywcy, przekazanie posiadania przez zbywcę nabywcy (realna czynność prawna);
ograniczenie w przypadku rzeczy skradzionych, zgubionych lub utraconych w
inny sposób → własność przechodzi dopiero po 3 latach od utraty (nie dot.
pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego);
– 2 ważne orzeczenia SN dot. nabycia kradzionego samochodu:
* uchwała 7 SN z 30.03.1992 → „nabywca używanego samochodu powinien zachować stosownie do okoliczności, zwłaszcza, gdy zbywcą nie jest osoba zajmująca się obrotem samochodami, szczególną ostrożność w celu upewnienia się, czy samochód nie pochodzi z kradzieży” → aprobowane przez doktrynę
* orz. z 10.10.1997 → SN zaostrzył kryteria wynikające z art. 169 kc, dodając, że jeśli w okresie 3-letnim nastąpiło kilkakrotnie zbycie, to własność przechodzi po tym okresie, tylko wtedy, gdy dobrą wiarę mieli też wszyscy poprzednicy w tym 3-letnim okresie → krytykowane przez doktrynę;
VII. ustawowe ograniczenia
– stosunkowo niewielkie znaczenie tych ograniczeń w stosunku do ruchomości, większe dot. nieruchomości (patrz dalej);
VIII. zlecenie
– zlecenie dla zleceniobiorcy by kupił nieruchomość na swoje nazwisko, a potem na żądanie zleceniodawcy przeniósł jej własność na niego, a gdy zleceniobiorca uchyla się od tego może zostać przymuszony do przeniesienia własności przez sąd, którego orzeczenie zastępuje to przeniesienie (art. 64 kc) wg utrwalonego orzecznictwa takie umowy zlecenia są dopuszczalne, a obowiązek przeniesienia własności przez zleceniobiorcę istnieje ex lege (nawet jak nie zostanie on wyraźnie przez strony wyrażony), a forma takiej umowy zlecenia może być dowolna;
OGRANICZENIA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI I. Historia ograniczeń
– punkt kulminacyjny – po II-giej wojnie światowej ze względu na przepisy powojenne, międzywojenne, a nawet zaborcze → w praktyce zahamowało to obrót nieruchomościami w latach 50’tych → ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi z 1957 r. zniosła wszystkie ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi → ze względu na ujemne efekty ustawa o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych z 1963 r.
wprowadziła szczegółową reglamentację → kc z 1964 r. przejął te rozwiązania (art. 160, 161 i 163-167) i wraz z przepisami dot. współwłasności (art. 214-218 kc) oraz dot.
dziedziczenia gospodarstw rolnych (art. 1058-1087 kc) zmierzały do 3 celów:
* oddania ziemi w ręce ludzi o kwalifikacjach rolniczych („ziemia dla rolników”);
* zapobiegania nadmiernemu rozdrobnieniu ziemi;
* oddłużenia rolnictwa;
– ograniczenia te można podzielić na:
* podmiotowe – własność rolna tylko dla rolników;
* podziału – zapobieganie rozdrobnieniu;
* obszarowe – zapobieganie powstawaniu zbyt dużych gospodarstw;
* dot. przenoszenia udziału we własności gospodarstwa rolnego – prawo pierwokupu;
– nowela z 1982 r. , która miała na celu uelastycznić te przepisy i dostosować je do potrzeb życia, ale po wprowadzeniu gospodarki wolnorynkowej okazały się nieefektywne nowela z 1990 r. utrzymała jedynie art. 166 kc (prawo pierwokupu), przepisy dot. dziedziczenia zakwestionował TK, a o współwłasności utrzymane;
– ustawa z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła szczególnego rodzaju ograniczenia, nadające Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu i wykupu;
II. Prawo pierwokupu.
– art. 166 kc – sprzedaż udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków) — uprawnionymi z tego prawa są pozostali współwłaściciele prowadzący gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie;
– art. 109-111 ugn – dla gminy w przypadku gdy dot.:
* niezabudowanej nieruchomości, uprzednio nabytej od SP lub samorządu;
* prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości, niezależnie od formy nabycia przez zbywcę;
* sprzedaż nieruchomości/użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne;
* sprzedaż nieruchomości/użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
→ ma 1 miesiąc → kwestia sporna – czy prawo to gmina nabywa gdy jej oświadczenie dojdzie do zbywcy czy w samym momencie złożenia oświadczenia?;
– art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – sprzedaż nieruchomości nabytej od Agencji Nieruchomości Rolnych przed upływem 5 lat od nabycia – dla Agencji;
– ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego:
* PRAWO PIERWOKUPU – nie przysługuje p-ko osobom bliskim właściciela (art. 4 pkt. 13 ugn);
Dzierżawca → Agencja
umowa dzierżawy na piśmie z datą pewną;
wykonywana przez min. 3 lata;
gdy nieruchomość wchodzi w skład
gospodarstwa rodzinnego
dzierżawcy;
nie przysługuje, gdy nabywca powiększa swoje gospodarstwo rodzinne w tej samej gminie albo sąsiedniej;
→ realizacja prawa pierwokupu:
umowa zobowiązująca po warunkiem, inaczej nieważna (art. 9 ustawy, art. 599 § 2 kc);
termin – 1 miesiąc na wykonanie tego prawa, a dla Agencji zaczyna biec albo po miesiącu od zawiadomienia dzierżawcy, albo od dnia oświadczenia dzierżawcy o nie wykonaniu tego prawa;
* PRAWO WYKUPU (art. 4 ustawy)
inny tytuł niż sprzedaż;
wykonywanie prawa – odpowiednie stosowanie przepisów dot. prawa pierwokupu → dyskusyjne czy umowa musi być zobowiązująca warunkowa?
III. Ograniczenie podziału nieruchomości.
– ugn → nieruchomości inne niż rolne mogą być przedmiotem obrotu w całości, a podział tylko o ile jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, nieruchomości w ten sposób utworzone mają dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub służebność) → podział bez uwzględnienia w/w planu może nastąpić, gdy:
* zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej legalnie min. 2 budynkami, gdy podział ma polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
* wydzielenie działki gruntu, na której samoistny posiadacz wzniósł budynek;
* wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa lub co do której przysługuje z mocy ustawy roszczenie ojej nabycie;
* realizacja przepisów dot. przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
* „wyznaczenie” tzw. nieruchomości wspólnych w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali;
– podział na podstawie decyzji adm, która stanowi przesłankę prawnego podziału nieruchomości w umowie, chyba, że dokonuje go sąd;
IV. Cudzoziemcy.
– ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców → konieczne zezwolenie MSW, za zgodą MON, a gdy dot. rolnych też MR, inaczej umowa nieważna;
– dot. nabycia własności/użytkowania, udziałów w spółce, będącej właścicielem/użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeśli w wyniku tego spółka ta stanie się cudzoziemcem lub jeżeli nabywcą udziałów w takiej już kontrolowanej spółce jest cudzoziemiec niebędący dotychczas jej wspólnikiem czy akcjonariuszem;
* cudzoziemiec to:
→ osoba nieposiadąjąca obywatelstwa polskiego;
→ osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
→ nieposiadąjąca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 i 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
→ osoba prawna mająca siedzibę w RP, ale kontrolowana przez cudzoziemców;
– wyjątki (rozszerzane w drodze rozp. RM):
* gdy zamieszkuje min. 5 lat od udzielenia zezwolenia na osiedlenie/lub 2 lata, gdy małżonek jest obywatelem;
* nabycie własności lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza nabycie na cele statutowe przez spółkę mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną przez cudzoziemców, nieruchomości (użytkowania wieczystego) o łącznej powierzchni w kraju do 0,4 ha, położonych na terenie miast;
V. Nieruchomości SP lub samorządu terytorialnego.
– ugn → różne ograniczenia, min. wymagana zgoda wojewody/sejmiku na sprzedaż lub użytkowanie wieczyste;
ZASIEDZENIE I PRZEMILCZENIE I. Zasiedzenie a przemilczenie
– cecha wspólna – nabycie własności na skutek upływu czasu (wraz ze spełnieniem innych przesłanek);
– różnica – zasiedzenie to długotrwałe wykonywanie prawa przez osobę nieuprawnioną, a przemilczenie to brak wykonywania przez właściciela swojego prawa:
* różne funkcje:
→ zasiedzenie – usuwa rozbieżność między stanem prawnym a stanem posiadania;
→ przemilczenie – ma na celu likwidację stanu polegającego na tym, że właściciel nie wykazuje zainteresowania swoją rzeczą;
– zasiedzenie uregulowane generalnie w art. 172-177 kc, a przemilczenie nie zostało ogólnie uregulowane;
II. Przedmiot zasiedzenia
– tylko prawa rzeczowe, a głównie własność; ze względu na konieczność posiadania, muszą być to prawa związane z władaniem rzeczą:
* własność – ruchomości i nieruchomości (nawet jak ma księgę wieczystą);
→ każdą nieruchomość: gruntową, lokalową, budynkową (wraz z prawem głównym);
→ w przypadku gruntu można zasiedzieć tylko część, ale lokal trzeba w całości;
* też udział we współwłasności (wg. orzecznictwa i doktryny);
* niektóre służebności gruntowe oraz użytkowanie wieczyste;
– wg. orzecznictwa do zasiedzenia nie mają zastosowania ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi;
III. Przesłanki zasiedzenia
– nieruchomości → art. 172 – 2 przesłanki:
* posiadanie;
* upływ czasu (20 lub 30 lat, w zależności od dobrej wiary) → w 1990 r. przedłużono te okresy z 10/20 lat, co zostało skrytykowane ze względu na tendencję do skracania terminów;
– ruchomości → art. 174 – 3 przesłanki:
* posiadanie;
* 3 lata;
* dobra wiara;
IV. Posiadanie samoistne
– do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne (odpowiadające treści prawa
własności), a posiadacz nie może być jednocześnie właścicielem rzeczy;
– konieczna ciągłość posiadania → ważne zasady:
* art. 340 kc – domniemanie ciągłości posiadania, a przemijające przerwy nie mają wpływu;
* art. 345 kc – przywrócone posiadanie poczytuje się za nieprzerwane;
– odesłanie do przepisów o przedawnieniu, więc odpowiednio stosuje się przepisy dot. przerwy i zawieszenia;
– ochrona małoletniego (art. 173) – bieg zasiedzenia nie może się skończyć przed upływem 2 lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela;
– art. 176 → doliczenie posiadania poprzednika → możliwe tylko wtedy gdy poprzednik posiadał w dobrej wierze, a jeśli nie, to posiadanie dolicza się tylko, o ile razem z posiadaniem następcy wynosiłoby 30 lat; ważne: musi być poprzednik, tzn.
musiało dojść do przejścia posiadania albo dziedziczenia posiadania, a nie np.
zawładnięcia;
V. Dobra wiara
– DOBRAWIARA występuje, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (ale nie z niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności → np.:
* TAK: osoby, które kupiły rzecz od osoby nieuprawnionej lub nie mającej zdolności do czynności prawnych oraz gdy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność;
* NIE: gdy aktu notarialnego w ogóle nie było, gdyż wtedy wie, że nie jest właścicielem (wg SN);
– nieruchomość – dobra wiara musi być w chwili uzyskania posiadania;
– ruchomość – dobra wiara musi być cały czas;
– art. 7 kc – domniemanie dobrej wiary;
VI. Skutek zasiedzenia
– skutek → nabycie własności przez posiadacza ex lege w dacie upływu terminu;
zasada ogólna to nabycie bez obciążeń, ale istnieją wyjątki, wynikające z przekonania, że wykonywanie posiadania nie jest skierowane przeciwko osobom trzecim, a przeciwko właścicielowi;
– w czasie zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje żadne prawo do rzeczy;
– po upływie terminu, posiadacz może żądać by sąd w postępowaniu nieprocesowym stwierdził nabycie własności w drodze zasiedzenia; konieczny udział poprzedniego właściciela, albo odpowiednie ogłoszenia, jeśli jest nie znany; postanowienie to jest podstawą do wpisu do księgi wieczystej;
VII. Przemilczenie
– podstawą nabycia jest bezczynność właściciela → 2 elementy:
* niewykonywanie przez właściciela swego prawa;
* upływ określonego w ustawie czasu;
– przykład: rzeczy znalezione – albo znalazca albo SP;
– przykład: dekret z 8.03.1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich → majątki te miały zarząd państwowy a osoby przez ten dekret uprawnione mogły w określonym terminie żądać przywrócenia posiadania. Jeśli do tego nie doszło w określonym terminie (ruchomości do 1950, nieruchomości do 1955) to własność nabywał SP. W razie uzyskania posiadania w tej drodze, osoba ta własność uzyskiwała po 10 latach → ten sposób nabycia został zaliczony przez orzecznictwo do przemilczenia, gdyż przesłanką nabycia własności nie było posiadanie;
VIII. ustawa z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (tzw. ustawa o uwłaszczeniu posiadaczy)
– 2 elementy: posiadanie i upływ czasu;
– przewidywała nabycie własności nieruchomości:
* znajdujących się w samoistnym posiadaniu w dniu wejścia w życie przez tych, którzy to posiadanie uzyskali na podstawie umowy o przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nabycie ex lege;
* także przez tych, którzy w dniu wejścia w życie byli samoistnymi posiadaczami, nawet jeśli nie mieli w/w umowy, o ile posiadanie to do dnia wejścia w życie ustawy trwało co najmniej 5 lat (zła wiara – 10 lat) nabycie ex lege;
* przez posiadaczy zależnych (głównie dzierżawców) gruntów rolnych, jeśli ich właściciele nie gospodarowali na nich od 5 lat do dnia wejścia w życie ustawy nabycie na podstawie orzeczenia organu;
– uchylona w 1982 r. przez nowelę kc, ale z zaznaczeniem, że pozostaje w mocy nabyta na jej podstawie własność → tzn. że w przypadku 1 i 2 nawet jeśli nie mieli odpowiedniego orzeczenia organu, to mogli go dostać, ale już od sądu, ale w 3 przypadku posiadacze zależni, nie mogli już uzyskać na tej podstawie własności;
INNE, PRZEWIDZIANE W KODEKSIE CYWILNYM, WYPADKI NABYCIA I UTRATY WŁASNOŚCI
I. Zrzeczenie się własności (art. 179-180)
– wynika z prawa do rozporządzania rzeczą (art. 140 kc);
NIERUCHOMOŚCI
– uregulowania prawne: art. 179 kc (uregulowania ogólne; nowela z 2003 r.) i art. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dot. zrzeczenia się własności oraz użytkowania wieczystego przez państwowe i samorządowe osoby prawne;
– akt jednostronny, w formie aktu notarialnego, wyrażający taką wolę → czynność prawna jednostronna, konsensualna;
– nieruchomość ta nie staje się rzeczą niczyją, a własnością gminy, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej:
* gdy państwowa osoba prawna → SP;
* samorządowa osoba prawna → jednostka samorządu terytorialnego („macierzysta”);
– części składowe, jakimi są min. służebności czy udział w tzw. części wspólnej dzielą los prawny nieruchomości;
– odpowiedzialność z nieruchomości → nabycie pierwotne, ale gmina odpowiada za obciążenia nieruchomości do wysokości jej wartości, wg stanu w chwili nabycia, a wg cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela;
– kwestia sporna → możliwość zrzeczenia się przez SP lub jednostki samorządu terytorialnego – ze względu na brak uregulowania tych rozporządzeń, przy jednoczesnym uregulowaniu innych, oraz ze względu na charakter tych podmiotów nie jest to możliwe wg. Ignatowicz, Stefaniuk;
* gmina nie może zrzec się własności gruntu położonego na jej terenie;
– wcześniej w art. 179 kc był wymóg uzyskania zgody na zrzeczenie u starosty, a w u.g.n. u jednostki samorządu terytorialnego – po noweli z 2003 wykreślono to z art. 179 kc, ale art. 16 w u.g.n. pozostał bez zmian, jednak uregulowanie z u.g.n. zmieniało jedynie organ, który miał kompetencję do jej udzielenia, więc z tego wynika (wykładania systemowa), że uregulowanie to straciło doniosłość normatywną, tym bardziej, że w stosunku do państwowych osób prawnych uregulowanie to przestało istnieć;
RUCHOMOŚCI
– art. 180: 1) porzucenie rzeczy; 2) z zamiarem wyzbycia się własności → czynność prawna jednostronna, realna;
– ruchomość staje się rzeczą niczyją;
II. Zawłaszczenie (pierwotne nabycie) art. 181-182 kc – art. 181 kc – 2 elementy:
* objęcie rzeczy w posiadanie samoistne;
* w intencji stania się jej właścicielem → co wynika z istoty posiadania, dla powstania którego konieczna jest wola wykonywania prawa dla siebie;
→ czynność prawna jednostronna, realna;
– art. 182 kc – reguluje sytuację, gdy rój pszczół opuści rój, a właściciel odnajdzie go w ciągu 3 dni, wtedy:
* jeśli rój osiadł dziko – może zabrać go jako swoją własność;
* jeśli rój osiadł w pustym ulu – może żądać wydania roju za zwrotem kosztów;
* jeśłi rój osiadł w zajętym ulu – rój staje się własnością właściciela ula, a dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia;
III. Znalezienie rzeczy (art. 183-189 kc)
– dot. rzeczy zgubionych, porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności oraz zwierząt, które się zabłąkały lub uciekły;
– obowiązki znalazcy:
* powiadomienie osoby uprawnionej, a jeśli nie wie kto to, albo gdzie mieszka, tzw.
organ przechowujący (starosta – zadanie zlecone z adm. rząd.);
* pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną – w organie przechowującym, inne – tylko na żądanie organu przechowującego musi wydać;
– termin na odzyskanie – 1 rok od wezwania, albo 2 lata od zgubienia;
– po w/w terminie – rzeczy w/w stają się własnością SP, a inne znalazcy, jeśli wypełnił swoje obowiązki → przemilczenie;
– znaleźne – 1/10 wartości, jeśli zgłosi swoje żądanie w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej i dopełnił obowiązków znalazcy;
– wyłączenia:
* znalezienie w budynku lub innym pomieszczeniu otwartym dla publiczności albo w środku transportu publicznego – musi oddać zarządcy w/w obiektów;
* tzw. skarbu (rzecz mająca znaczną wartość materialną, naukową, artystyczną, a poszukiwanie właściciela byłoby oczywiście bezcelowe → własność SP, a dla znalazcy odpowiednie wynagrodzenie;
IV. Nabycie pożytków naturalnych z rzeczy (art. 190 kc)
– art. 53 kc – pożytki naturalne to płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy → art.
190 kc – uprawniony do tych pożytków nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy, bez względu na to kto je zebrał;
V. Akcesja, czyli połączenie (art. 191-194 kc)
– akcesja to zdarzenie czysto faktyczne, tzn. że przemiany własności jakie wywołuje następują niezależnie od tego, kto dokonał połączenia, nawet jeśli doszło do tego bez udziału człowieka;
– POŁĄCZENIE NIERUCHOMOŚCI Z RUCHOMOŚCIĄ – art. 191 kc – na rzecz nieruchomości, o ile ruchomość stała się jej częścią składową;
* dot. gruntów (superficies solo cedit), budynków, lokali;
podstawa rozliczeń – przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224-231 k.c.), przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast.) oraz o naprawieniu szkody (art. 415 i nast.);
– POŁĄCZENIE 2 RUCHOMOŚCI (art. 192-194) – 3 sytuacje:
* połączenie;
* pomieszanie;
→ jeśli przywrócenie do stanu poprzedniego byłoby zbyt kosztowne lub trudne – współwłasność, a udziały w stosunku do wartości rzeczy połączonych, pomieszanych, chyba, że jedna z rzeczy ma wartość szczególnie wysoką w porównaniu z pozostałymi, wtedy tamte stają się jej częściami składowymi;
* przetworzenie → właścicielem ten kto wytworzył nową rzecz, chyba, że: działał w złej wierze albo gdy wartość materiałów jest wyższa niż wartość nakładu pracy;
podstawa rozliczeń – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast.) oraz o naprawieniu szkody (art. 415 i nast.);
SZCZEGÓLNE SPOSOBY NABYWANIA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI PRZEZ PAŃSTWO I PRZEZ JEDNOSTKI SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO
I. Nacjonalizacja
– na mocy aktu nacjonalizacyjnego (ustawa, itp) na własność państwa przechodzi określona kategoria dóbr bez konieczności wydawania innych aktów administracyjnych, choć czasem przejście własności jest od nich uzależniane → nabycie pierwotne, ale z reguły część obciążeń (głównie służebności) pozostają w mocy;
– komunalizacja (odmiana nacjonalizacji) – przejście dóbr na gminę lub gminy w/w sposób (tylko raz w 1945 na rzecz gminy m.st. Warszawy);
* nie mylić z „komunalizacją”, czyli nabycie przez gminę ex lege lub na mocy decyzji o przekazaniu mienia państwowego;
II. Wywłaszczenie
– akt władczy indywidualny, na mocy którego następuje, ze względu na interes publiczny pozbawienie właściciela własności określonej nieruchomości albo ograniczenie własności lub pozbawienie bądź ograniczenie innego prawa rzeczowego na nieruchomości;
– uregulowania prawne – Konstytucja (art. 21) i u.g.n. – zasady z ustawy:
* tylko na cele publiczne;
* może polegać na odjęciu własności/ograniczonego prawa rzeczowego lub tylko na ich ograniczeniu;
* możliwe, gdy jest niezbędne do zrealizowania określonego celu publicznego, a w/w działania nie mogą nastąpić w drodze umowy;
* generalnie tylko na rzecz SP lub jednostki samorządu terytorialnego, ale też innego podmiotu realizującego cele publiczne, gdy wywłaszczenie polega na ograniczeniu własności/prawa rzeczowego (czy nawet obligacyjnego), polegającej na założeniu lub przeprowadzeniu na nieruchomości urządzeń np. kanalizacyjnych, wodociągowych, i.in.;
– za słusznym odszkodowaniem (wartości wywłaszczonej nieruchomości) w jednorazowej wypłacie;
– wydaje starosta (zadanie zlecone z adm. rząd.) decyzję wywłaszczeniową oraz decyzję o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, gdy stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu;
