Sessie 7 Een nieuw verdienmodel voor zorgvastgoed - All-inclusive pension als alternatief voor het verzorgingshuis

Een nieuw verdienmodel zorgvastgoed ?!

All-inclusive pension als alternatief voor het verzorgingshuis

Programma

• Wie is de klant, wat kan deze betalen? (huurtool)

• Optimale prijs voor de All-inclusive vanuit het huishoudboekje

van een AOW ’er.

En wat kan uw klant betalen?

Wat is de optimale prijs die gevraagd kan

worden voor het all-inclusive product?

AOW AOW

Verhuren: bedragen/toeslagen etc.

1.

Verhuur ik zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?

Zelfstandige woonruimte: minimaal eigen toilet, opgang, en keuken

–De Wht is van toepassing.

–Sinds 1 juli 2013 wooneenheden in zorggebouwen in Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG) en opgenomen in Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) –Verhuurderheffing is van toepassing.

Onzelfstandige woonruimte: er is sprake van gedeelde voorzieningen (keuken, toilet, opgang).

–Verhuurder dient een “aanwijzing” aan te vragen bij het Min.v.Fin. (i.v.m . Huurtoeslag.)

Verhuren: bedragen/toeslagen etc.

2.

Hoe bepaal ik het juiste (ver)huurbedrag?

Het WoningWaarderingStelsel (WWS) bepaalt een maximaal toelaatbare huur.

» de oppervlakte van de woning;

» het aantal door c.v. verwarmde vertrekken;

» het energielabel of de verwarmingswijze en warmte-isolatie; » keukenuitrusting;

» sanitaire voorzieningen;

» grootte van balkon/tuin/terras;

» het soort woning (eengezinswoning of etagewoning); » gehandicaptenvoorzieningen;

» woonomgeving; » hinderlijke situaties; » schaarste.

Verhuren: bedragen/toeslagen etc.

3. Hoe bepaal ik het juiste (ver)huurbedrag?

De berekende maximale huur is bindend voor het niveau onder de sociale huurgrens ( 2014: € 699,48). Daarboven een richtprijs.

Verhuren: bedragen/toeslagen etc.

4. Toeslag WWS voor serviceflats van 35%. Criteria?

• Een noodoproepinstallatie in de woning;

• Maaltijden die door de verhuurder verstrekt worden;

• Levering van eenvoudige medische of paramedische zorg door de

verhuurder (indien nodig);

Verhuren: bedragen/toeslagen etc.

5. Subsidiabele servicekosten:

– Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten

– Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten

– Huismeesterkosten

– Kosten voor dienst en recreatieruimten

Hoe ziet het inkomen en uitgavenpatroon van de

Welke huurprijs kan max. gevraagd worden en

Welke huurprijs kan max. gevraagd worden en

Welke prijs kan dan gevraagd worden voor

servicekosten en diensten?

In de meest gunstige situatie bij een zorgstudio van 24 m2

Max. budget € 738,- Zak- kleedgeld €150,- Te besteden €588,- sub. Servicekosten €48,- Totaal €636,- Incl. huur (€470,-) €1.106,-

Welke prijs kan dan gevraagd worden voor

servicekosten en diensten?

Bij een zorgstudio van 36 m2

Max. budget € 693,- Zak- kleedgeld €150,- Te besteden €543,- sub. Servicekosten €48,- Totaal €591,- Incl. huur (€ 560,-) €1.151,-

Welke prijs kan dan gevraagd worden voor

servicekosten en diensten?

Bij een zorgsappartement van 46 m2 Max. budget € 648,- Zak- kleedgeld €150,- Te besteden €498,- sub. Servicekosten €48,- Totaal €546,- Incl. huur(€634,-) €1,180,-

Slotbeschouwing

conclusie

Indien het verzorgingshuis wordt herbestemd tot een betaalbare All-inclusive pensionvoorziening voor de lagere inkomens, kan de volgende conclusie worden getrokken:

• De betaalbaarheid van de All-inclusive bij uitsluitend AOW is beperkt, maar kan

verbeterd worden door maximaal gebruik te maken van huurtoeslag.

• Bewoners met uitsluitend AOW, maar met een eigen vermogen van meer dan

€ 49.123,- hebben geen recht op huurtoeslag en betalen in vergelijkbare situatie het bedrag aan huurtoeslag uit eigen vermogen.

• De optimale prijs voor de All-inclusive, ligt voor de bewoner met uitsluitend AOW

tussen de € 1.100,- en € 1.180,-

• Hoe kleiner het zorgappartement/studio, des te groter het budget voor

pensiondiensten.

Slotbeschouwing

aanbevelingen

• Met beperkte bouwkundige aanpassingen kunnen bestaande verzorgingshuizen,

getransformeerd worden tot All-inclusive pensionvoorziening.

• Afgestemd op beoogde doelgroep/marktsegment.

• Algemene ruimten zo veel mogelijk verbouwen tot zorgstudio/zorgappartement of

herbestemmen als commerciële ruimten.

• Reorganisatie van zorgorganisatie, afgestemd op betaalbaarheid / koopkracht van

bewoner.

• Meer mantelzorg binnen de muren, biedt daarbij mogelijkheden.

• Extra diensten en service door middel van het zgn “cafetariamodel”

• Creëer draagvlak (intern en extern) door middel van goede marketing en

De toenemende differentiatie onder senioren vraagt om een

differentiatie van het product.

Dit product strekt zich uit van het gebouw tot het gehele

woon- en leefdomein (omgeving, voorzieningen, sociale

structuur, …).

Kennis van de behoeften van de consument is onontbeerlijk

om de proposities te ontwikkelen, die goed aansluiten bij de

consument.

Verhuren: de praktijk.

Praktische aandachtspunten SWZ:

• WWS punten • Serviceflattoeslag

• Zelfstandig/onzelfstandig • Wet BAG, huisnummering • Bestemmingsplan

• Leegstandswet? • WOZ object?

• College Saneringen

• Ruimten zorginfrastructuur: toedeling intra/extramuraal

• Inventarisatie leveringen en diensten • Vergoeding levering services en

diensten • Fiscaliteiten

• Te vragen huur/ invullen huurtool

• Benodigde, kosten dekkende huur bepalen • Huurcontract

• Toewijzingsbeleid

• Zorg en services contract

• Koppeling wonen zorg contract • Warmtewet

• Huurders organisatie (>25 woningen) • Administratie

• Klantcontact/voorlichting/intakegesprek • Cliëntenraad