Innovaties in het technisch beheer van eigen woningen

Beheer en onderhoud

.

van woningen

ot6

_I

---~

---BEHEER EN ONDERHOUD VAN WONINGEN working paper 1

~

B 0 U W

ot6

IN NOVA TIES IN HET TECHNISCH BEHEER VAN EIGEN WONINGEN

.2cÜ9

10

53

drs F. Meijer

Innovatiegericht

Onderzoek Programma Bouw

Onderzoeksinstituut voor

Technische Bestuurskunde (OTB) Thijsseweg 11

2629 JA Delft

Delftse Universitaire Pers 5tevinweg 1 2628

eN

Delft tel. 015-783254 november 1987 Bibliotheek TU Delft

1111111111111

C 1682528

-CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Beheer

Beheer en onderhoud van woningen. Delft: Delftse Universitaire Pers

Uitg. van: OTB, Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, Delft. Deel 1: Innovaties in het technisch beheer van eigen woningen / F. Meijer.

-Ill.

Met lit. opg.

ISBN 90-6275-377-9

SISO 695.9 UDC 728.1.025.3:347.451 NUGI 655 Trefw.: woningen - beheer; woningen - onderhoud. Copyright 1987 by F. Meijer.

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publish-er: Delft University press, Delft, The Netherlands

INHOUD

Voorwoord

1. Probleemstelling en begripsbepaling 1

l.I. Inleiding 1

1.2. Probleemstelling 3

1.3. Kompleks technisch woningbeheer en innovatieve

konsepties 3

1.4. Opbouw van het rapport 4

2. Kwaliteit van de eigen woning en het technisch beheer in

de praktijk 5

2.1. Inleiding 5

2.2. De kwaliteit van de eigen-woningvoorraad 5 2.2.1. Totale en gemiddelde herstelkosten per

eigen-domskategorie 5

2.2.2. Relatieve herstelkosten in de

eigen-woning-sektor 8

2.2.3. Konditie van in- en uitpandige woningelementen 11 2.3. Het technisch beheer door eigenaar-bewoners in de

praktijk 13

2.3.1. Kenmerken van eigenaar-bewoners 13 2.3.2. Omvang van het technisch beheer 19 2.3.3. Kompleks technisch woningbeheer 20 2.3.4. Profiel van de 'beheer-aktieve' eigenaar-bewoner 22

2.4. Samenvatting en konklusie 24

3. Bestaande regelgeving en technisch woningbeheer 29

3.1. Inleiding 29

3.2. Subsidies partikuliere woningverbetering 29

3.2.1. Een korte historische schets 29

3.2.2. Gemeentelijke subsidieverordening partikuliere

woningverbetering 31

3.2.3. Gebruik van subsidies 34

3.3. Stimulering in de fiskale sfeer 35

3.4. Samenvatting en konklusie 39

4. Knelpunten en oplossingen bij het technisch woningbeheer 43

4.1. Inleiding 43

4.2. De beheerproblematiek bij eengezinshuizen 44 4.2.1. Financiële knelpunten en oplossingen 45 4.2.2. Organisatorische knelpunten en oplossingen 51

4.2.3. Kennis- en informatietekorten 53

4.3. De beheerproblematiek bij meergezinshuizen 56 4.3.1. Financiële knelpunten en oplossingen 57

4.3.2. Organisatorische knelpunten en oplossingen 4.3.3. Kennis- en informatietekorten

4.4. Samenvatting en konklusie

5. Oplossingsstrategieën 5.1. Inleiding

5.2. Taakstelling voor gemeenten 5.3. Het bouwbedrijf

5.4. Garantie- en waarborgregeling en technisch beheer 5.5. Financieringsvormen

5.6. Samenwerking en professionalisering van het woningbeheer: mogelijke experimenten 5.7. Slotbeschouwing Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: Bijlage 9:

De konditieskore van in- en uitpandige elementen Verdeling in groepen van de komplekse beheerkar-weien

De voorbeeld-subsidieverordening van de VNG Benaderde bouwbureaus en andere instanties

Kollektief uitgevoerde onderhoudsingrepen in Neder-land

Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) Inventarisatie onder Verenigingen van Eige-naren (VvE's)

Juridisch kader van VvE's Literatuur 58 61 62 69 69 69 73 76 79 82 85

89

91 92 96

98

105 107 108 112

VOORWOORD

Dit rapport verschijnt in het kader van het Innovatiegericht Onderzoek Programma Bouw. De programmakommissie IOP-Bouw, voornamelijk sa-mengesteld uit deskundigen afkomstig uit bedrijfsleven en onderzoekswe-reld, stimuleert de universitaire en TNO-organisaties toepassingsgericht onderzoek uit te voeren. Beoogd wordt daarmee de technologische vernieu-wing binnen de bouw te bevorderen.

Ter uitvoering van haar doelstelling zijn aan de programma-kommissie de financiële middelen toegekend door overheid en geoganiseerd bedrijfsleven die zij gebruikt om de uitvoering van dit onderzoek te subsidiëren.

Dit onderzoek vormt een onderdeel van binnen het IOP-Bouw opgestelde Werkplan Technisch Beheer. De belangrijkste doelstelling van dit werkplan is te komen tot voorstellen die innovaties kunnen stimuleren op het gebied van beheer en onderhoud. Een van de middelen om de impulsen voor innova-tie aan de vraagzijde van de beheer- en onderhoudsmarkt te versterken, is gelegen in de verbetering van de organisatorische infrastruktuur van deze markt. Binnen het Werkplan Technisch Beheer zijn vijf onderzoeksprojekten vastgesteld die zich richten op de verbetering van deze organisatorisch-in-frastrukturele situatie. Naast het onderhavige onderzoek, dat zich richt op de eigenaar-bewoners, zijn er onderzoeken gestart naar de positie van ach-tereenvolgens: de beheerders van utiliteitsgebouwen, de beheerders van so-ciale woningbouw, het uitvoerend bouwbedrijf en de onafhankelijke advies-funkties op basis van gegevensbestanden.

Naast het OTB heeft het Instituut voor Sociaal-Wetenschappelijk Onder-zoek (IVA), dat verbonden is aan de KU-Brabant, een bijdrage geleverd aan dit onderzoek. Via een enquête onder 500 eigenaar-bewoners heeft het IV A de motieven van beheerbeslissingen in kaart gebracht. In de studie 'Het complexe onderhoud bij eigenaar-bewoners' (Van Rhee, Serail en Stoppelen-burg, 1987) wordt hiervan verslag gedaan. Dit, door het OTB uitgevoerde, onderzoek is voor de auteur tevens een studie-onderdeel geweest van de re-centelijk gestarte nadoktorale opleiding Technische Bestuurskunde.

De begeleiding van de kant van het rOP-Bouw Werkplan Technisch Beheer was in handen van dr J.B. Burie, drs H. van Herwijnen, drs J. Schuyt en drs W. Willart. De onderzoekers willen de leden van de Begeleidingskommissie voor hun deskundige en inspirerende begeleiding bij deze bedanken. De wetenschappelijke verantwoordelijkheid voor de inhoud van de rapportage ligt volledig bij de uitvoerders van het onderzoek.

Onder bronvermelding mag dit rapport of mogen gedeelten van dit rapport worden overgenomen.

1. PROBLEEMSTELLING EN BEGRIPSBEPALING

1.1. Inleiding

Momenteel wordt ca. 44% van de totale Nederlandse woningvoorraad van ruim 5 miljoen woningen door de eigenaar bewoond. Dit betekent een forse toename in vergelijking met de situatie van veertig jaar geleden, toen 28% van de bewoners tevens eigenaar van de woning was. Een steeds groter deelte van de Nederlandse huishoudens is dus geheel verantwoordelijk ge-worden voor het beheer van hun woning. Blijkens recente onderzoekingen (KWR, 1987) gaat dit de eigenaar-bewoners relatief gezien niet slecht af. De gemiddelde herstelkosten per eigen woning worden op f 7.100,- ge-raamd, terwijl dit bedrag voor de gemiddelde Nederlandse woning f 7.500,-bedraagt. Ondanks deze relatief gunstige positie van de eigen woning zijn in absolute zin de kwaliteitsachterstanden in de eigen-woningsektor omvang-rijk en zorgwekkend. In totaal zou een investering van 15,6 miljard gulden noodzakelijk zijn om de voorraad eigen woningen weer kwalitatief op peil te brengen. Ruim een half miljoen eigen woningen (550.000) behoeven groot onderhoud tot ingrijpend herstel. Gezien het feit dat de Nederlandse wo-ningvoorraad relatief jong is, zullen deze bedragen en aantallen in de toe-komst eerder hoger dan lager worden.

Een en ander heeft er mede toegeleid dat in het, onder de vlag van het In-novatiegericht Onderzoek Programma Bouw (IOP-Bouw), opgestelde Werk-plan Technisch Beheer, een van de onderzoeksprojekten gericht is op de po-sitie van eigenaar-bewoners. De belangrijkste doelstelling van dit werkplan is te komen tot voorstellen die innovaties kunnen stimuleren op het gebied van beheer en onderhoud. Deze innovaties kunnen zich volgens het werkplan voordoen onder invloed van twee soorten impulsen: de trekkracht van de vraag ('market pull') en de drukkracht van de technologie ('technology push'). Een van de middelen om de 'market pull' impulsen voor innovatie te versterken, is gelegen in de verbetering van de organisatorische infrastruk-tuur van de onderhouds- en beheermarkt. Binnen het Werkplan Technisch beheer zijn een vijftal onderzoeksprojekten vastgesteld die zich richten op deze verbetering van de organisatorische infrastruktuur van het 'veld'. Vier daarvan hebben betrekking op de organisatorisch-infrastrukturele situatie van verschillende partijen in het bijzonder (projekt 1: eigenaar-bewoners; projekt 2: beheerders van utiliteitsgebouwen; projekt 3: beheerders in de sociale woningbouw; projekt 4: uitvoerend bouwbedrijf), het vijfde onder-zoeksprojekt richt zich niet op een partij maar op de positie van onafhanke-lijke adviesfunkties op basis van gegevensbestanden.

Het onderhavige onderzoek richt zich op de positie van eigenaar-bewoners. De in het werkplan genoemde doelstelling van het onderzoek is tweeledig:

-enerzijds zou inzicht verkregen moeten worden in de motieven van het be-heer gedrag van eigenaar-bewoners en anderzijds zouden de mogelijkheden tot schaalvergroting en invoering van innovatiestimulerende financierings-vormen verkend moeten worden. Het onderzoeksprojekt is in vier deelpro-jekten opgedeeld:

la: onderzoek naar de motieven van beheerbeslissingen van eigenaar-be-woners, in het bijzonder met betrekking tot het ingewikkelde onder-houd;

lb: ontwikkeling van een konseptie om dit onderhoud op een hoger schaal-niveau dan het individuele te laten aanpakken;

Ic: ontwikkeling van een konseptie inzake innovatiestimulerende financie-ringsregelingen van dit onderhoud;

ld: het leggen van een grondslag voor een experimentele toepassing van deze konsepties.

Een belangrijk uitgangspunt bij deze deelprojekten is dat de nadruk ligt op het ingewikkelde cq. komplekse onderhoud. Veelal wordt het eenvoudige routine-matige onderhoud en de kleinschalige verbeteringen door de eige-naar-bewoners in de doe-het-zelf-sfeer en/of via informele kanalen uitge-voerd. De ekonomische voordelen daarvan voor de bewoners worden zodanig groot geacht, dat het niet waarschijnlijk is dat er op dit gebied innovaties praktisch kunnen worden doorgevoerd. Anders ligt dit bij het komplekse on-derhoud, dat vaak van vitaal belang is en waarvoor speciale apparatuur of vakkennis vereist is. Bij dit soort onderhoud zou een aanpak op 'een hoger schaalniveau dan het individuele, wel de organisatorische en financiële kon-dities kunnen verbeteren en de haalbaarheid vergroten. Hier zijn innovaties, met name op het gebied van de organisatie van opdrachtgevers en financie-ringsvormen, zeer wel denkbaar.

Onderzoeksprojekt 1 is door twee onderzoeksinstellingen uitgevoerd. Deel-projekt la (motieven van beheerbeslissingen) is uitgevoerd door het Insti-tuut voor Sociaal-wetenschappelijk Onderzoek IV A van de K U-Brabant. De onderhavige rapportage is het resultaat van de door het aan de TU-Delft verbonden Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) uitge-voerde deelprojekten 1b, Ic en ld. De uitvoering van deelprojekt la is eer-der gestart dan die van lb, Ic en ld, zodat het door het IV A verzamelde empirische materiaal door de onderzoekers van het OTB verwerkt kon wor-den. De begeleiding van de kant van het IOP-Bouw Werkplan Technisch Be-heer was in de deskundige handen van dr J.B. Burie (IOP-Bouw), drs H. van Herwijnen (Vereniging Eigen Huis), drs J. Schuyt (Werkgroep 2000/SEV) en drs W. Willart (Ministerie VROM). De onderzoekers zijn de leden van de Be-geleidingscommissie voor hun inspirerende begeleiding zeer erkentelijk. In dit hoofdstuk zal de probleemstelling van het onderzoek nader gepreci-seerd (paragraaf 1.2.) worden en zullen een aantal gebruikte begrippen kort toegelicht worden (paragraaf 1.3.). In de laatste paragraaf 0.4.) wordt ten-slotte ingegaan op de opzet van het onderzoek.

1.2. Probleemstelling

Uitgaande van de in de voorgaande paragraaf genoemde deelprojekten lb,

1c en ld is de volgende probleemstelling geformuleerd:

- in hoeverre kunnen, (uitgaande van de huidige knelpunten die zich bij het

komplekse technische woningbeheer voordoen en de reeds gevonden op-lossingen daarvoor en rekening houdend met de beheermotieven van eige-naar-bewoners), konsepties ontwikkeld worden die gericht zijn op innova-ties op financieel, organisatorisch en kennisgebied, waardoor het kom-plekse technische beheer van eigen woningen minder problematisch zou verlopen en eventueel op een hoger schaalniveau dan het individuele aan-gepakt zou kunnen worden? In hoeverre kan de experimentele toepassing van deze konsepties worden bevorderd?

Dit leidt tot de volgende onderzoeksvragen:

1) Wat is de (bouwtechnische) kwaliteit van het eigen-woningbezit en hoe vervullen eigenaar-bewoners hun (komplekse) beheeropgaven in de prak-tijk?

2) In hoeverre is door de overheid vastgestelde regelgeving gericht op het technisch beheer in de eigen-woningsektor en wat zijn de effekten er-van?

3) Welke knelpunten (op financieel, organisatorisch en kennisgebied) doen zich voor bij zowel het individuele als het gezamenlijke technisch wo-ningbeheer en in hoeverre zijn daarvoor in de praktijk reeds oplossingen gevonden?

4) Welke innovatieve konsepties

of

financieel, organisatorisch en kennisge-bied kunnen ontwikkeld worden (op basis van de voorgaande vragen) resp. experimenteel worden toegepast, waardoor de technische beheer-opgaven van eigenaar-bewoners beter vervuld kunnen worden en eventu-eel op een hoger schaalniveau gebracht worden?

1.3. Kompleks technisch woningbeheer en innovatieve konsepties

Een tweetal in de probleemstelling gebruikte begrippen behoeft een nadere omschrijving: technisch woningbeheer en innovatieve konsepties. In deze paragraaf zal daarop kort worden ingegaan.

Het komplekse technische woningbeheer

De term technisch beheer wordt door ons gedefinieerd als 'het geheel van aktiviteiten dat gericht is op het handhaven respektievelijk verbeteren van de woning'. Zowel de onderhouds- als verbeteraktviteiten vallen onder deze omschrijving. De nadruk in deze studie ligt op de onderhoudsaktiviteiten en in het bijzonder het onderhoud dat kompleks van aard is. In het werkplan technisch beheer wordt dit onderhoud beschreven als zijnde van vitaal

-lang voor de woning, terwijl bij de uitvoering ervan een groot beroep wordt gedaan op de vakkennis en het benodigde materieel en materiaal. Gedacht kan daarbij worden aan ingrepen aan de schil/het kasko van de woning; in-grepen die veelal bouwtechnisch van aard zijn en waarbij van initiëring tot en met uitvoering schaalvoordelen kunnen worden gerealiseerd.

Innovatieve konsepties

De omschrijving van de term 'innovatieve konsepties' in de hiervoor ge-noemde probleemstelling is ruimer dan de in het werkplan technisch beheer gegeven omschrijving. De laatste is uitsluitend gericht op het tot stand brengen van een hoger schaalniveau van het technisch beheer. In deze stu-die wordt daarnaast gestreefd naar het ontwikkelen van konsepties die te-vens het individuele technische beheer van de eigenaar-bewoners kunnen verbeteren. De reden daarvoor is gelegen in de gefragmenteerdheid en he-terogeniteit van de eigen-woningsektor èn de hoeveelheid knelpunten die zich momenteel al bij het individuele technische woningbeheer voordoen. De te ontwikkelen konsepties zullen daarom zowel betrekking hebben op een verbetering van het individuele beheer als het mogelijk maken van een aanpak op een hoger schaalniveau dan het individuele.

Een indeling wordt daarbij gemaakt in drie aspekten die bij dit technische beheer een belangrijke rol spelen: de financiering, de organisatorische op-zet en de benodigde expertise en kennis. Deze driedeling zal het uitgangs-punt vormen bij de beschrijving van de huidige knelpunten en het aangeven van de mogelijke oplossingen.

1.4. Opbouw van het rapport

Allereerst zal in het volgende hoofdstuk (hoofdstuk 2) ingegaan worden op de (bouwtechnische) kwaliteit van de eigen-woning en op de wijze waarop

eigenaar-bewoners in de praktijk het technisch beheer van hun woning uit-voeren. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan de over-heidsregelgeving voor zover die betrekking heeft op het technisch beheer in de eigen-woningsektor. Beide hoofdstukken vormen als het ware een basis voor het eigenlijke doel van het onderhavige onderzoeksprojekt. Hoofdstuk 4 heeft een beschrijving van de knelpunten en mogelijke oplossingen die zich bij het technisch woningbeheer voordoen, tot onderwerp. Dit resulteert uiteindelijk in hoofdstuk 5, waarin de voorgestelde konsepties uitgewerkt zullen worden en de basis wordt gelegd voor experimentele toepassingen. In de laatste paragraaf van dit vijfde hoofdstuk (paragraaf 5.7.) zullen de voornaamste bevindingen van het onderzoek kort samengevat worden.

2. KWALITEIT VAN DE EIGEN-WONING EN HET TECHNISCH BEHEER IN DE PRAKTIJK

2.1. Inleiding

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de kwaliteit van de eigen-woning-voorraad en de onderhoudsinspanning die op initiatief van de bewoners wordt verricht om deze kwaliteit te handhaven en/of verbeteren. De kwali-teitsbeschrijving is gebaseerd op recente analyses van de Kwalitatieve Wo-ningregistratie (Warringa, 1986), terwijl de beheerinspanning van eigenaar-bewoners aan de hand van een door het aTB in 1985 gehouden enquête (1)

beschreven zal worden.

Paragraaf 2.2. heeft de kwaliteit van de eigen-woning tot onderwerp. In de-ze paragraaf zal een beeld geschetst worden van zowel de omvang van de herstelbehoefte van de eigen woning in guldens als de kwaliteitstoestand van een aantal (eigen-)woningelementen. In de derde paragraaf van dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de door de eigenaar-bewoners verrichte technische beheer-opgaven. Dit zal in termen van kosten en aantallen kar-weien uitgedrukt worden. Tevens wordt een koppeling gelegd tussen een aantal bewoners- en woningkenmerken en de omvang (aantal karweien) van het woningbeheer •

2.2. De kwaliteit van de eigen-woningvoorraad

In het kader van de Kwalitatieve Woningregistratie zijn in totaal 23.651 woningen onderzocht, die verdeeld zijn over vijf steekproeven. De enquê-teurs hebben bij deze woningen op globale wijze vastgesteld welke bouw- en woontechnische tekortkomingen op het moment van opname aanwezig zijn. Tevens is er aan de bewoners een vragenlijst voorgelegd. Bouwtechnische deskundigen hebben daarnaast van ca. 10% van de woningen uit de steek-proef gedetailleerde opnames gemaakt, waarbij een inschatting van de her-stelkosten gemaakt is. Deze deskundige opnames zijn de basis geweest voor de bepaling van de herstelkosten per eigendomskategorie en dus de bepaling van de kwaliteitsverschillen tussen de diverse eigendomskategorieën.

2.2.1. Totale en gemiddelde herstelkosten per eigendomskategorie

Bij de bepaling van de kwaliteit van de woningen is, gezien de trend dat in het beleid steeds meer het aksent komt te liggen op de bouwtechnische konditie van woningen, aan deze bouwtechnische invalshoek prioriteit geven. De totale bouwtechnische herstelkosten (eksklusief BTW) voor de ge-hele voorraad bedragen 38,8 miljard gulden. In figuur 2.1 wordt dit totaal verdeeld over de verschillende eigendomskategorieën en worden de gemid-delde herstelkosten per woning aangegeven.

-Figm.r 2.1: Herstelkosten naar eigendomskategorie

TOTAtE If:RSTElKOSTFN Pf.Il EIGEIOH;·· V(R4 !IN ~O. !UDENSI

EIGEIHOIlfti

TOTALE tERSmJ(OSrol: 3I!. 8 lUl.

Bron: KWR, 1986.

GEM. tERSTEL./IOI11Cl: f. 7.500.

-Van de totale herstelkosten die nodig zijn om de woningvoorraad kwalita-tief op peil te brengen, zou zo'n 40% (15,6 miljard gulden) in de eigen-wo-ningsektor gestoken moeten worden. Wanneer deze herstelkosten echter ge-relateerd worden aan het woningaantal, blijkt dat de gemiddelde herstel-kosten van een eigen-woning lager zijn dan het gemiddelde voor de totale voorraad (f 7.100,- tegenover f 7.500,-). Het gunstigst is de situatie in de korporatiesektor, de kwaliteitsachterstand is het grootst in de partikuliere huursektor • Het zal duidelijk zijn dat de hierboven genoemde herstelkosten in sterke mate bepaald worden door de verschillen in ouderdom per katego-rie èn binnen de kategokatego-rieën. In figuur 2.2 komt dat tot uiting.

Figm .. 2.2: Herstelkosten naar eigendomskategorieën en bouwjaarklasse

1'1'-1

... _1---I11III

1'145

"nUl ~TB.; H.'IUI TUTA.It.~I'.ell.D. lUTUlttRSTB...: .t .• -.JJ.

.,. IflfilB"/W)U_ , e ..:I. - ",~,,"100.-Bron: KWR, 1986.

De uitsplitsing van de totale herstelkosten over de eigendomskategorieën laat zien dat, met uitzondering van de korporatie- en gemeentewoningen, het grootste deel van deze herstelkosten voor de vooroorlogse woningvoor-raad aangewend moet worden. In de non-profit sektor zijn de benodigde herstelkosten van het vooroorlogse deel van de voorraad relatief laag. De belangrijkste verklarende faktor hiervoor is de geringe omvang van dit ou-dere bestand in de non-profitsektor •

De gemiddelde herstelkosten naar eigendomskategorie en bouwjaarklasse geven een beter beeld van de situatie. Voor elk van de drie onderscheiden eigendoms-kategorieën geldt dat de gemiddelde herstelkosten het hoogst zijn in de vooroorlogse voorraad. Per woning zijn de herstelkosten in de eigen-woningsektor weliswaar het laagst, maar een gemiddeld bedrag van f 12.500,- aan herstelkosten per woning is verontrustend hoog te noemen. In totaal gaat het in de vooroorlogse eigen-woningsektor om een bedrag van 10 miljard gulden. Ook in de bouwjaarklasse na 1945 zijn de herstelkosten in de eigen-woningsektor per woning lager dan in de huursektoren, maar de verschillen zijn ook hier niet groot. De herstelkosten per woning bedragen gemiddeld f 6.700,- in de bouwjaarklasse 1945-1959, resp. f 3.400,- in de voorraad, gebouwd na 1959.

Gekonkludeerd kan worden dat de herstel behoef te per woning in de eigen-woningsektor voor de verschillende bouwjaarklassen relatief weliswaar het laagst is, maar dat de herstelkosten (met name in het vooroorlogse deel van de eigen-woningsektor) op een omvangrijke kwaliteitsachterstand duiden. Een faktor die tenslotte eveneens van invloed is op de herstelkosten is de woonvorm. In tabel 2.1 zijn de gemiddelde herstelkosten per woning uitge-splitst naar eengezinshuizen, respektievelijk middelhoog- en hoogbouw.

Tabel 2.1: De gemiddelde herstelkosten per woning (in duizenden guldens)

naar eigendomskategorie en woonvorm

... _

-eengezins- middelhoog- hoogbouw totaal

huis bouw gem.

eigen woning 7.900 9.400 2.400 7.100

korporatiewoning 6.700 5.700 3.400 5.400

gemeente woning 10.500 10.600 3.900 8.800

partikuliere huurwoning 15.700 15.000 6.500 14.600 woning inst. belegger 8.300 9.100 3.600 7.100 Bron: K WR, 1986.

De gemiddelde herstelkosten per woning in de hoogbouw zijn, voornamelijk als gevolg van de jeugd van deze woningen, in elke kategorie laag. Opval-lend zijn de relatief hoge gemiddelde herstelkosten in de middelhoogbouw van de koopsektor in vergelijking met de andere twee woonvormen in deze eigendomskategorie.

Een kombinatie van woonvorm en bouwjaarklasse in de eigen-woningsektor

7

(tabel 2.2) laat zien dat deze hoge herstelkosten zich met name

manifeste-ren in de vooroorlogse middelhoogbouw. Per bouwjaarklasse zijn de ver-schillen overigens niet erg groot. Het beheerverleden speelt bij deze kon-stateringen een belangrijke rol: koop-appartementen in de middelhoogbouw zijn vaak jaren lang als partikuliere huurwoning geëxploiteerd.

Tabel 2.2: De gemiddelde herstelkosten per woning, van eigen woningen

(x 11.000) naar woonvorm en bouwjaarklasse

voor 1906 1906-30 1931-44 1945-.59 1960-70 1971-84 totaal eengezins 15,2 13,0 11,2 7,6 6,5 2,6 7,9 middelhoog- 15,6 14,8 11,8 5,8 4,9 2,2 9,4 bouw hoogbouw

4,4

2,2 3,4 Bron: K WR, 1986.

2.2.2. Relatieve herstelkosten in de eigen-woningsektor

De herstelkosten van afzonderlijke woningen worden sterk beïnvloed door de grootte, het type en de oorspronkelijke kwaliteit van de woningen. Ten-einde de vergelijkbaarheid tussen de verschillende eigendomsvormen te ver-groten en om uitspraken mogelijk te maken over het niveau van de ingreep, is in de K WR het begrip relatieve herstelkosten ingevoerd. De absolute

her-stelkosten worden hierbij gerelateerd aan de kosten van vergelijkbare

nieuwbouw. Deze maat maakt het mogelijk een indeling te maken naar goe-de (rel. herstelkosten kleiner dan 10%), redelijke (rel. herstelkosten 10 tot 20%), matige (rel. herstelkosten 20 tot 50%) en slechte woningen (rel. her-stelkosten meer dan 50%). In figuur 2.3. zijn de relatieve herstelkosten naar eigendomskategorie uitgesplitst.

De relatieve herstelkosten in de eigen-woningsektor komen redelijk overeen met die in de korporatiesektor, terwijl de gemiddelde herstelkosten nogal uiteenlopen (respektievelijk f 7.100,- en f 5.400,-). Dit is naar alle waar-schijnlijkheid het gevolg van de hogere vergelijkbare nieuwbouwkosten van koopwoningen in vergelijking met korporatiewoningen. Gekonstateerd kan worden dat de kwaliteit van de eigen woning relatief gunstig is (bijna drie-kwart van de woningen in deze sektor behoeft geen tot nauwelijks herstel). Uitgesproken slecht is de situatie in de partikuliere huursektor: bijna 55% van de woningen is toe aan groot-onderhoud en ingrijpend herstel, een klei-ne 7% is zelfs slooprijp.

Ook de relatieve herstelkosten hangen natuurlijk samen met de ouderdom van de woningen uit de verschillende kategorieën. In tabel 2.3 zijn voor de eigen-woningsektor de relatieve herstelkosten naar bouwjaarklasse uitge-splitst. Uit deze tabel blijkt, dat ook in de eigen-woningsektor (ondanks de relatief gunstige situatie), de herstelbehoefte omvangrijk is.

I I

Figuur 2.3: De relatieve herstelkosten naar eigendomskategorie

E1G.~ [7UIJ VÁI5.7tl'~

lIC)j. KJ:RItJIA TIE [7I.9IJ VAI7·IIlY A!888888I ~. [!I4.21J V / /1"23.li1/ / A!!!!!l19.21 Ri8!aI

PART. tUAOI. 137.IIlJ V/Á21.IIlY/ 33.01

66.4 V./tIB.~ \3.

TOTAlol. 57.111 V/l17.IIIV /lllL13.0I __

10 20 :JO .0 !IC 10 70 10 110 100

PER:EIIT ASIf

ICH!OI \SRXlTttaR 2IHiOII UNSRl..FfXI !!Ol DI lfiJI Ml.U ID.IJ CF ~ ~ DI6 lERSm.

CJNEl!-AHTlORlI

rz:zzJ lII!!!88S8I

-Bron: K WR, 1986.

Tabel 2.3: Relatieve herstelkosten van eigen woningen naar

bouwjaarklas-se in % en absoluut (x 1.000)

tot 10% 10 - 20% 20 - 50% meer dan 50%

geen of ge- groot-on- ingrijpend volledig

her-bouwjaar- ring herstel derhoud of herstel stel niet

ver-klasse herstel antwoord totaal

, , 53,4 voor 24,2 20,8 1,6 1945 (425,8) (193,4) (166,2) (12,6) 100% 1945-59 68,4 23,6 8,0 (185,4) (64) (21,6) (0,1) 100% na 1959 90,5 7,7 1,7 (1.021,3) (87,4) (19) (0,2) 100% totaal 74,3 15,7 9,4 0,6 100% eigen (1.632,5) (344,8) (206,8) (12,9) (2.197) woningen totaal 67,6 17,8 13,0 1,6 100% woning- (3.501) (921,1) (670,8) (85,1) (5.178) voorraad Bron: KWR, 1986.

-

9

-M I •• . . - • . . . .

I.

eiiPw-:t1' L I ? . . ' _• ~ :e:- -..-- - . -__ = . . - ei _ _ _ _ _ _ _ __

Volgens tabel 2.3 zijn bijna 13.000 vooroorlogse eigen woningen in feite slooprijp. Ruim 200.000 eigen woningen vergen een ingrijpend herstel en

nog eens 345.000 eigen woningen zijn toe aan groot-onderhoud of herstel. In

totaal kan van maar liefst 550.000 eigen woningen worden vastgesteld, dat groot-onderhoud tot ingrijpend herstel nodig is.

Voor de eigen woningen die na 1960 gebouwd zijn, is het mogelijk een over-zicht te geven van de relatieve herstelkosten naar woonvorm en bouwjaar-klasse (tabel 2.4).

Tabel 2.4: Relatieve herstelkosten naar woonvorm en bouwjaarklasse van eigen woningen gebouwd na 1960 (% woningen per kategorie)

tot 10% 10-20% 20-50% meer dan 50% geen of groot- ingrij- volledig

bouw- gering onder- pend hersteld

jaar- herstel houd herstel niet

ver-klasse woonvorm antwoord totaal

eengezins 68,3 23,6 8,1 100% 1960- middelhoogbouw 74,4 21,2 4,4 100% 1970 hoogbouw 78,8 19,0 2,2 100% eengezins 99,0 1,0 100% 1971- middel hoogbouw 99,7 0,3 100% 1984 hoogbouw 99,8 0,2 100% Bron: KW R, 1986.

In de bouwjaarklasse 1971-1984 is er blijkens tabel 2.4 nauwelijks iets aan de hand. Dat geldt niet voor de bouwjaarklasse 1960-1970. In de eengezins-huissektor heeft hier meer dan 30% groot-onderhoud tot ingrijpend herstel nodig; in de middelhoogbouwsektor is dit percentage 25 à 26%, in de hoog-bouw 21%.

Tot slot in deze paragraaf aandacht voor de relatieve herstelkosten van ei-gen woninei-gen in relatie tot de verkoopwaarde (figuur 2.4). Er lijkt een ge-deeltelijk verband te zijn tussen de verkoopwaarde en de herstelbehoefte; tot een verkoopwaarde van f 100.000,- is er een omgekeerd evenredig ver-band te herkennen tussen de herstel behoef te en de verkoopwaarde. Boven een geschatte verkoopwaarde van 100.000 gulden is er weinig differentiatie

Figuur 2.4: De relatieve herstelkosten en de verkoopwaarde van eigen woningen 0 10 20 30 70 110 90 100 YEA«(QlIIAARE IX F. 1000.-1 TOT 50 50 TOT 100 100 TOT 150 UlO TOT 200 200 TOT 2!50 2!50 TOT 300 300 EN lEER TOTAAL 0 10 20 30 «l !!O 60 70 110 90 100 PER:ENT ME.

TOT 10S (6EDI (F 10-201 (GRXlTtNER 2HiOS (IlBU..FEM1 50S EN lEER (V1llf

liERNl IERSlaJ ~ (F 1ERSlE..l lERSTE..l 016 IERSTEl

IJMR-ANTl«XRl)

c:::::J IZZZJ ~

-Bron: K WR, 1986.

2.2.3. Konditie van in- en uitpandige woningelementen

Tijdens de KWR-opname hebben de enquêteurs twaalf woningelementen be-oordeeld die de belangrijkste kostendragers vormen voor de berekening van de herstelkosten. De beschouwde elementen zijn te verdelen in uitpandig en inpandig. uitpandig inpandig - gevel - vloeren - balkon/galerij - binnenmuren - buitenkozijnen - binnendeuren - buitenramen - plafonds - buitendeuren - schilderwerk - buitenschilderwerk - hellend dak - 11 -I I 1

In figuur 2.5 worden de konditieskores van de in- en uitpandige elementen per eigendomskategorie weergegeven.

Figuur 2.5: De konditieskores van in- en uitpandige elementen naar

ei-gendomskategorie o 10 EI~IN6 UlTPAIIlI6 IIfIANlI6 KlJRIIA TIE 101. UITPAIIlI6 IIfIANlI6 ~. UITPAIIlI6 IIfIAIIlI6 UlTPAIIlI6 IIfIANlI6 1IEl..ES. 101. UITPAIIlI6 IIfIANlI6 TtlTAAI.. UlTPAIIlI6 IIfIAIIlI6 o 10 Bron: K WR, 1986. 20 30 20 30 «l 50 60 PEFlEITAGE MATIGE STUT EHE3 70 90 90 SI..fDfrE STUT

-100 100

Blijkens figuur 2.5 is in elke eigendomskategorie de konditie van de uitpan-dige woningelementen, slechter dan die van de inpanuitpan-dige elementen. Men geeft blijkbaar prioriteit aan het opheffen van inpandige gebreken. Verder kan gekonstateerd worden dat de konditie (zowel inpandig als uitpandig) van de woningelementen in de eigen-woningsektor relatief goed is. Echt

roos-kleurig is de situatie echter niet in deze sektor: zo'n 55 à 30% van

respek-tievelijk de uit- en inpandige elementen verkeert in een matige tot slechte staat. In bijlage 1 worden voor de eigen-woningvoorraad de skores voor alle woningelementen gegeven. Hierbij is een uitsplitsing gemaakt naar voor- en na-oorlogse woningen. Wat de uitpandige elementen betreft, valt het op dat

van de vooroorlogse eigen woningen het buitenschilderwerk in 1/4 à 1/5

deel van de gevallen slecht is. Ook de gevel, het hellend dak en de buiten-kozijnen zijn er relatief vaak (16% en meer) erg slecht aan toe. In de naoor-logse voorraad eigen woningen steken deze zelfde ui tpandige elementen on-gunstig af; de percentages 'slecht' zijn hier ongeveer half zo hoog.

Over de buitenkozijnen van eigen woningen merkt Warringa (I986, p. 89) op

dat deze in 131.000 vooroorlogse en 64.000 naoorlogse eigen-woningen

bin-nenkort aan vervanging toe zijn. Het binnenwerk verkeert over het alge-meen in een iets betere staat. Ook hier valt de relatief slechte staat van het 'vooroorlogse' schilderwerk op (50% is matig tot slecht).

2.3. Het technisch beheer door de eigenaar-bewoners in de praktijk

In deze paragraaf zal kort ingegaan worden op de onderhoudsinspanning

zo-als die door eigenaar-bewoners in de praktijk geleverd wordt. Bij deze

be-schrijving wordt gebruik gemaakt van de resultaten van een representatieve enquête onder 1000 huishoudens die in het voorjaar van 1985 gehouden is. Genoemde enquête was gericht op het inventariseren van de onderhoudsak-tiviteiten van zowel eigenaar-bewoners als huurders. De resultaten daarvan zijn inmiddels gepubliceerd in een tweetal OTB-rapporten: Woningonder-houd en informele sektor (1986) en Zelfwerkzaamheid, woningonderWoningonder-houd en bouwwerkgelegenheid (1987).

2.3.1. Kenmerken van eigenaar-bewoners

In de genoemde enquête zijn de eigenaar-bewoners (n=444) representatief vertegenwoordigd voor de totale Nederlandse bevolking. In deze paragraaf zal ingegaan worden op de meest in het oog springende verschillen - zowel wat de woning als het huishouden betreft - die er zijn tussen eigenaar-be-woner en huurder.

De woning

Het overgrote deel (figuur 2.6) van de eigenaar-bewoners bezit een eenge-zinshuis (93%). In vergelijking met huurwoningen (figuur 2.7) lijken de kowoningen van iets recentere datum te zijn, hoewel de verschillen niet

op-zienbarend zijn. Wat de woninggrootte betreft (figuur 2.8), kan

gekonsta-teerd worden dat de gemiddelde eigen woning groter is (5- en 6-kamerwo-ningen) dan de gemiddelde huurwoning (4-kamerwo6-kamerwo-ningen).

De beoordeling van de onderhoudstoestand van de eigen woning aan zowel de binnen- als de buitenkant is aanmerkelijk positiever dan dezelfde beoor-deling door de huurder (figuur 2.9 en 2.10).

- 13

FigUla" 2.6: De verdeling van eigenaar-bewoners en hUlrders naar type woning p e r c e n t Bron: OTB, 1985. noorder. lZZZl

FigUlr 2.7: Het bouwjaar van eigen- en hUlrwoningen in klassen

e igenlar-llewoners tluurder. ~ lZZZl Bron: OTB, 1985. 10 10 P 8 r C 8 n t I 9 8 p e r c e n t a 9 e

FigUlr 2.8: De woninggrootte van de eigen- en hUlrwoningen .. _. _._--_ .•... ---_._ ----_._- -

-• igenaar~.NOners huurders

~ lZZZl

Bron: OTB, 1985.

Figuur 2.9: De onderhoudsstaat van de binnenkant van de eigen- en hUlr-woningen Bron: OTB, 1985. ... _._ .. _ ... _._ .. _--_._-_._--- - -- -- - -- -- -- -- - - - , e 19anaar-bswoners huurders ~ lZZZl 15 -10 p

•

r c

•

n t

Figuur 2.10: De onderhoudsstaat van de buitenkant van de eigen- en de huurwoningen 70 elgenaar-ilewoners huurders ~ lZZZJ Bron: OTB, 1985.

Figuur 2.11: De woonduur van eigenaar-bewoners en huurders in klassen

P e r ~30 20 Bron: OTB, 1985.

Jaartal hUidige woning betrokken

eigenaar-bewoners ~ 40 10 huurders [ZZZJ P e r c e n t I'A . 111 11'

---~---

---De huishoudens

Wat de woon duur betreft (figuur 2.10, kan gekonstateerd worden dat de ei-genaar-bewoners, over het algemeen langer in hun woning woonachtig zijn dan de huurders. Met name de periode 1970-1979 springt er wat dit betreft uit. Gezien de grote mobiliteit van huurders hoeft deze konstatering geen verbazing te wekken.

Ui t de figuren 2.12 en 2.13 blijkt de rel a tieve hoge sociaal-ekonomische po-sitie van bewoners in vergelijking met huurders. Van de eigenaar-bewoner heeft twee-derde deel een netto gezinsinkomen boven de f 1.750,-, terwijl dit voor slechts een-vijfde gedeelte van de bewoners van huurwonin-gen geldt. Ook de variabele 'sociale klasse' (een variabe waarin naast het inkomen, het beroep en de opleiding opgenomen zijn) toont de relatief hoge sociaal-ekonomische positie van de eigen-woningbezitter aan. Opvallend is de oververtegenwoordiging van huurders in de lagere sociale klasse (de klassen C en D).

Figuur 2.12: Het netto gezinsinkomen van eigenaar-bewoners en huurders

in klassen - - - -- - --- - - - --- - -- - - --- - - - ---, p e Bron: OTB, 1985. 10 eigenaar-bewoners ~ - 17 -huurllers [ZZZ] 10 p e r c e n t

Figuur 2.13: De sociale klasse van eigenaar-bewoners en huurders p e r c e n t a20 g e 10

eigenaar -bewoners huurders

~ lZZZl

Bron: OTB, 1985.

Figuur 2.14: De handigheid van eigenaar-bewoners en huurders

o e igenaar-bewoners huurders ~ lZZZl Bron: OTB, 1985. 10 40 30 10 p e n t a g e P e r C e n t

Tenslotte iets over een variabele die te maken heeft met het (zelf) uitvoe-ren van onderhoudskarweien: de handigheid van de bewoners (figuur 2.14). Eigenaar-bewoners zijn - naar eigen zeggen - over het algemeen niet veel handiger of onhandiger dan huurders, hoewel er onder huurders iets meer volstrekte leken en iets minder geoefende DHZ-ers lijken te zijn.

Samenvattend kan gekonstateerd worden dat de eigenaar-bewoners in ver-gelijking met huurders, meer in eengezinshuizen wonen, een grotere woning bewonen waarvan de onderhoudstoestand (zowel binnen als buiten) positie-ver beoordeeld wordt, een langere periode in hun woning wonen en een ho-gere sociaal-ekonomische positie innemen. Gezien de inzichten die uit de beschikbare literatuur naar voren gekomen zijn, hoeft het bovengenoemde beeld geen verbazing te wekken.

2.3.2. Omvang van het technisch beheer

In de OTB-enquête (1985) is van 80 karweien gevraagd of ze uitgevoerd zijn {in de afgelopen 10 jaar en het afgelopen jaar) en uitgevoerd zullen worden (de komende 3 jaar). Tevens is aan de respondenten gevraagd (voor het af-gelopen jaar en de komende 3 jaar) hoeveel deze ingrepen gekost hebben. De gegevens over het afgelopen jaar zijn het meest representatief en het meest bruikbaar: er wordt veel minder een beroep op het geheugen van de respondent gedaan waardoor de uiteindelijke resultaten minder vertekend zullen zijn. Bovendien is de termijn van één jaar zodanig dat er een grote zekerheid bestaat dat de diverse achtergrondvariabelen (eigendomssituatie, inkomen, etc.) niet gewijzigd zijn. In deze paragraaf zullen de gegevens van het afgelopen jaar dan ook centraal staan.

In dit afgelopen jaar zijn door de eigenaar-bewoners gemiddeld 6,1 karwei-en uitgevoerd. De kostkarwei-en die daarmee gemoeid zijn, bedragkarwei-en bijna

f 3.000,-. Huurders hebben in dezelfde periode gemiddeld 2,9 karweien uit-gevoerd (op eigen initiatief) en hebben daar ruim f 1.000,- voor uitgegeven. Hierbij moet echter in het oog gehouden worden dat de beheeringrepen die op initiatief van de verhuurder zijn verricht, niet meegeteld zijn. In het rapport 'Zelfwerkzaamheid, woningonderhoud en werkgelegenheid' (1987) wordt een zeer voorzichtige vergelijking gemaakt tussen de gemiddelde technisch beheerkosten aan de eigen-woning en aan de non-profit huurwo-ning. Uit deze vergelijking blijkt dat de gemiddelde uitgaven aan de eigen-en nonprofit huurwoning niet ver uiteeigen-enlopeigen-en.

Wat de wijze van uitvoering betreft, kan er een onderscheid gemaakt wor-den tussen formele uitvoering, zwarte uitvoering en uitvoering in de DHZ-sfeer. Hieronder wordt het volgende verstaan:

- formele uitvoering: uitvoering door het reguliere bouwbedrijf/vaklui die aan de wettelijke verplichtingen (verzekeringen, BTW, e.d.) hebben vol-daan;

- zwarte uitvoering: uitvoering door een zwartwerker, waarbij dus niet aan de verplichtingen is voldaan;

- uitvoering in de DHZ-sfeer: uitvoering door de bewoners zelf, familiele-den en vrienfamiliele-den zonder dat er sprake is van een reële vergoeding.

De verhouding tussen deze drie uitvoeringswijzen kan zowel op basis van

-het aantal karweien als op basis van de gemaakte kosten weergegeven wor-den. Het zal duidelijk zijn dat beide verhoudingen sterk van elkaar zullen verschillen, de kosten van een vergelijkbare ingreep lopen voor de diverse uitvoeringskategorieën uiteen. Uitgedrukt in procenten ontstaat het vol-gende beeld van de verhouding tussen de diverse uitvoeringsmogelijkheden:

Tabel 2.5: Karweien aan eigen woningen, verdeeld naar soort uitvoering

formele uitvoering zwarte uitvoering DHZ-uitvoering totaal Bron: OTB, 1985. aantal karweien 31% 3% 66% 100% uitgaven 59% 3% 38% 100%

Opgemerkt moet worden dat een weergave van de verhouding tussen de wij-ze van uitvoering zowel op basis van het aantal karweien als op basis van de gemaakte kosten niet een exakte maat is. Immers de karweien zijn onder-ling onvergelijkbaar en de kosten per uitvoeringskategorie lopen eveneens uiteen. Desondanks kan gekonkludeerd worden dat uitvoering in de DHZ-sfeer een belangrijke rol speelt bij het woningbeheer van de eigenaar-bewo-ner: tweederde van het aantal karweien wordt door hen zelf uitgevoerd, terwijl zo'n tweevijfde van de uitgaven in de DHZ-sektor terechtkomt. Op-vallend is de blijkbaar geringe betekenis van het zwarte circuit bij de uit-voering van de karweien. Slechts 3% van de eigenaar-bewoners heeft kar-weien zwart laten uitvoeren. Gezien de opvattingen, vastgesteld in de be-schikbare literatuur (waarin aan de zwarte sektor een veel grotere rol toe-bedacht wordt) kunnen vraagtekens gezet worden bij dit lage percentage.

2.3.3. Kompleks technische woningbeheer

Van de 80 karweien zijn er uiteindelijk 29 geselekteerd die onder de noemer kompleks zijn ingedeeld. Op grond van twee kriteria heeft deze selektie plaats gevonden. De karweien die overwegend door de verhuurder uitge-voerd worden (voornamelijk ingrepen aan de schil en het kasko), zijn als ba-sis genomen. Vervolgens zijn van die lijst de karweien gekozen waar een gezamenlijke aanpak haalbaar lijkt. Dit heeft geresulteerd in 29 karweien die in vijf groepen worden ingedeeld:

- fundering/vloeren; - gevel;

- dak; - isolatie; - schilderwerk.

In bijlage 2 wordt de verdeling van de karweien over deze groepen weerge-geven.

Wanneer de relatieve omvang van dit komplekse woningbeheer (tabel 2.6) binnen de totale onderhoudsinspanning door eigenaar-bewoners bekeken wordt, blijkt dat zo'n 20

à

25% van de in de afgelopen jaren uitgevoerde be-heeringrepen als kompleks is te betitelen.

Tabel 2.6: De relatieve omvang van het komplekse technische woningbe-heer binnen de totale onderhoudsinspanning van eigenaar-be-woners totale beheer komplekse beheer komplekse beheer in % v /h totaal Bron: OTB, 1985. aantal mogelijke karweien 80 29 36 afgelopen 10 jaar (N=237) 20,9 5,2 25 afgelopen jaar (N=444) 6,1 1,3 21

Het totale aantal respondenten over de afgelopen 10 jaar (237) is lager dan het aantal (444) eigenaar-bewoners dat betrokken is bij de analyse over het afgelopen jaar, omdat over de eerste periode (10 jaar) alleen de responden-ten die niet zijn verhuisd, in de analyse meegenomen zijn.

In tabel 2.7 wordt aangegeven hoeveel huishoudens minimaal één karwei per karweigroep uitgevoerd hebben.

Tabel 2.7: Het aantal huishoudens dat minimaal één karwei in een karwei-groep heeft uitgevoerd/heeft laten uitvoeren

afgelopen 10 jaar (N=237) afgelopen jaar (N=444)

N % N % 1. fundering/vloeren 74 31 35 8 2. gevel 155 65 67 15 3. dak 134 57 78 18 4. isolatie 156 66 61 14 5. schilderwerk 219 92 191 43 Bron: OTB, 1985.

Het komplekse schilderwerk blijkt een objekt te zijn waarnaar veel aan-dacht van de eigenaar-bewoner uitgaat. Ingrepen aan de gevel, het dak en op het terrein van de isolatie ontlopen elkaar kwa omvang niet veel, maar volgen op ruime afstand van het schilderwerk. Het onderhoudswerk aan de

- 21

-d·~~---,---,---__

fundering en vloer tenslotte wordt in relatief weinig eigen woningen ver-richt.

Teneinde een indruk te krijgen van de wijze van uitvoering van het kom-plekse technische beheer hebben wij per groep het gemiddelde aantal uitge-voerde karweien uitgerekend; deze zijn vervolgens uitgesplitst naar DHZ,

zwarte en witte uitvoering. In tegenstelling tot de vorige paragraaf is als

uitgangspunt voor deze analyse de afgelopen 10 jaar gekozen. Het aantal

huishoudens is daardoor weliswaar kleiner dan over het afgelopen jaar,

ge-zien de lengte van de periode echter (10 jaar) en de aard van de komplekse

beheer-ingrepen (die niet jaarlijks verricht worden) zullen de uitspraken echter de realiteit meer benaderen.

Tabel 2.8: De wijze van uitvoering van het komplekse beheer dat de

afge-lopen 10 jaar uitgevoerd is

1. fundering/vloeren 2. gevel 3. dak

4.

isolatie 5. schilderwerk Bron: OTB, 1985.

wijze van uitvoering in %

DHZ zwart 49 2 42 7

40

6 36

4

71 6 formeel 49 51 54 60 23

Ook bij de uitvoering van het komplekse woningbeheer speelt zelfwerk-zaamheid een belangrijke rol. De formele sektor wordt echter - met uit-zondering van het schilderwerk - over het algemeen hier meer ingeschakeld

(50 à 60%) dan bij de uitvoering van het totaal aantal onderhouds- en

verbe-teringrepen (ca. 30%). Wanneer gekeken wordt naar het verband tussen de

hoeveelheid uitgevoerde komplekse karweien en een aantal woning- en be-wonerskenmerken, blijkt dat er (logischerwijs) een verband bestaat tussen de ouderdom van de woning en de hoeveelheid gepleegde ingrepen en dat bij gezinnen met kinderen en de midden- en hogere-inkomensgroepen de

huis-houdens die veel komplekse karweien hebben uitgevoerd,

oververtegen-woordigd zijn. Een wat meer uitgebreide typering is gezien de lage

aantal-len die ontstaan bij een verdere uitsplitsing van de eigenaar-bewoners een hachelijke zaak. In de laatste paragraaf zal echter dieper ingegaan worden

op de kenmerken van eigenaar-bewoners in relatie tot hun

beheeraktivitei-ten.

2.3.4. Profiel van de 'beheer-aktieve' eigenaar-bewoner

In deze paragraaf zullen eigenaar-bewoners die zich aktief met het tech-nisch beheer van hun eigendom bezighouden, nader getypeerd worden. Met 'aktief' wordt zowel het zelf doen als het (wit of zwart) uitbesteden be-doeld. Als basis voor de analyse zal het afgelopen jaar genomen worden. De

l

reden om niet de afgelopen 10 jaar te nemen, ligt enerzijds in de geringe aantallen respondenten die overblijven bij een verdere uitsplitsing over de variabalen en wordt anderzijds veroorzaakt door het feit dat de diverse achtergrondvariabelen (inkomen, gezinssituatie, beroep, e.d.) over een pe-riode van 10 jaar aanzienlijke wijzigingen kunnen ondergaan.

De omvang van de in het afgelopen jaar uitgevoerde beheeringrepen kan op twee manieren aangegeven worden: in aantallen karweien en in gemaakte kosten. Beide ingangen zijn, zoals reeds gememoreerd, geen exakte maat. De karweien zijn immers onderling niet vergelijkbaar, zodat de aantallen karweien niet alles zeggen. Bij de gemaakte kosten speelt de wijze van uit-voering een dominante rol. Voor een bepaald bedrag kan één karwei door een erkende vakman verricht zijn, maar kunnen ook een aantal karweien in de DHZ-sfeer aangepakt zijn. Nadere analyse heeft uitgewezen dat het beeld dat op basis van de aantallen karweien ontstaat, in grote lijnen over-eenkomt met dat wat uit de gemaakte kosten naar voren komt. Gezien het feit dat het aantal respondenten dat zich de gemaakte kosten nog kan her-inneren, kleiner is dan de groep die het aantal ingrepen kon opgeven, is het aantal uitgevoerde karweien als uitgangspunt gekomen.

Op basis van die aantallen zijn de eigenaar-bewoners ingedeeld in vier on-geveer gelijke groepen. Deze groepen zien er als volgt uit:

Tabel 2.9: Eigenaar-bewoners, verdeeld naar het aantal karweien dat zij

in het afgelopen jaar hebben uitgevoerd c.q. laten uitvoeren aantal karweien N 0-2 129 3-4 90 5-8 118 9 en meer 107 totaal 444 Bron: OTB, 1985. aantal respondenten in % 29,0 20,3 26,6 24,1 100,0

Teneinde tot een uitspraak te komen over het profiel van de eigenaar-be-woner die zich aktief met het technisch beheer van de woning bezighoudt, is vervolgens de bovenstaande verhouding vergeleken met de verhouding tussen de vier kategorieën bij een aantal (geselekteerde) woning- en bewo-nerskenmerken (zie de figuren 2.15 en 2.16, pagina 25 en 26).

Uit de resultaten van de konfrontatie van de vier kategorieën met de ver-schillende bouwjaarklassen blijkt dat de bewoners van vooroorlogse wonin-gen het afgelopen jaar relatief veel onderhouds- en verbeteringrepen heb-ben laten uitvoeren of zelf uitgevoerd hebheb-ben. In woningen die dit decen-nium zijn opgeleverd, zijn de bewoners die een 'gemiddeld' aantal karweien (3-8) hebben uitgevoerd, oververtegenwoordigd. Een voorbehoud dat hier

- 23

-, !

· ....

".-

,...-... _. --=---

r=wr _ _ ,, _ _ +1:1: - , . . . t e . 'IICI'_- . . . . ,e ifi • . , . " t or 11111111' I I!

gemaakt moet worden, is dat het aantal respondenten van een kleine om-vang is. Een zelfde opmerking moet gemaakt worden ten aanzien van de blijkbaar aanzienlijke oververtegenwoordiging van 'aktieve' eigenaar-bewo-ners in woningen in meergezinshuizen. Het aantal respondenten is namelijk niet al te groot. Overigens strookt het hier gesignaleerde verschijnsel met de uitkomsten van het KWR, waaruit de relatief slechte onderhoudstoe-stand van appartementen in meergezinshuizen blijkt.

Voorts kan zonder voorbehoud gekonstateerd worden dat naarmate de wo-ning groter is, de bewoners relatief meer beheer-ingrepen (laten) plegen. Een verschijnsel dat natuurlijk niet opzienbarend kan worden genoemd. Meer opmerkelijk is het resultaat van de beide laatste staafdiagrammen (betreffende de onderhoudsstaat van de woning). Een vergelijking leert, dat er onder de huishoudens die de onderhoudsstaat van de woning als matig tot slecht beoordelen, er relatief een groot deel is dat veel karweien heeft uit-gevoerd. Bij degenen die de onderhoudstoestand van hun woning goed vin-den, is dat juist omgekeerd. Naarmate de onderhoudstoestand van de wo-ning slechter is, is de onderhoudsbehoefte blijkbaar groter. Het kan ook zijn

dat de bewoners, die zich relatief veel met de beheerproblematiek

bezig-houden, hun woning met een wat meer kritische blik opnemen.

De woonduur (figuur 2.16) vertoont een duidelijk verband met de in het af-gelopen jaar uitgevoerde technische beheer. Door de bewoners die al voor 1969 hun woning betrokken hebben, zijn er relatief weinig ingrepen ge-pleegd, terwijl een relatief groot gedeelte van de bewoners die recentelijk hun woning gekocht hebben, tot de groep hoort die veel heeft uitgevoerd of laten uitvoeren. Vlak na het betrekken van de woning worden er blijkbaar veelonderhoudskarweien en verbeteringen verricht (het bouwjaar van de

woning is wat dat betreft minder van invloed).

De bewoners met een baan zijn aktiever op het gebied van het woningbe-heer dan degenen en die niet betaald werkzaam zijn. De twee variabelen die de sociaal-ekonomische status van de bewoners aangeven {inkomen en so-ciale klasse), wijzen op een ondervertegenwoordiging van 'beheer-aktieve' eigenaar-bewoners onder degenen met een lagere sociaal-ekonomische sta-tus. De financiële ruimte van deze eigenaren is wellicht te beperkt voor het (laten) uitvoeren van onderhoud en verbeteringen.

Tenslotte een variabele die meer op het terrein van de zelfwerkzaamheid komt: de handigheid van de respondent. De eigenaar-bewoners die zich, naar eigen zeggen, menen te kunnen meten met een volleerd onderhouds-vakman, voeren relatief veel karweien uit. Naar alle waarschijnlijkheid zal het leeuwedeel van deze karweien door deze bewoners zelf ter hand zijn genomen.

2.4. Samenvatting en konklusie

Op basis van de KWR-gegevens kan gekonstateerd worden dat de onder-houdstoestand in de woningsektor, vergeleken met de andere

eigen-domskategorieën, relatief gunstig is. Weliswaar zou zo'n 40% van de totaal

benodigde herstelkosten (zijnde 15,6 miljard gulden), die aangewend zouden moeten worden om de woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen, in de

[J

I

I

Figuur 2.15: De verdeling van woningkenmerken over de vier onderschei-den kategorieën eigenaar-bewoners

Bron: OTB, 1985. vrotXR.OGS , 156-1969 11970-1979

1-TYPEIOUN6 EEN6flINS IED'aZINS I Til< 3 IHEIKlIISST AA T

!lUIS TIlT UCHT

IHEIKlIISST AA T

!lolTIG TIlT UCHT

PEIIDll46E

W ~ ~ ~ ~ ~ m ~ ~ ~

1 1 L29.0]1 1 1 ~.] 26.6 2 •. 1 _

1 1 [26.2J 1 1 16.5 :=-2'.3 3 3 . 0 _

1 1 1[3O·2JI 1 1 22.6 ::a!lIl:IlI23.2 23.9 _

1 1 1[29.9]1 1 1 20.' ~.6 19.1 _ 1 [190] 1 ~23.8 33.3 23.8 _ _ 1 1 [29.1]1 1 1 ~.O 27.' 23.5 _ 1 1 1 [33.3J 1 1 1 13.3 ::tHli 16.7 3 6 . 7 _ 1 1 1 1 1 1 [.99J 1 1 1 1 1 1 21 .• ~ 16.7 l!tII 11.9. 1 1 1 [3UJ 1 1 1 16.7 ~27.5 2'.6 _ 1 1 [i!5{J 1 1 =Il 23.1 26.0 25.'_ 1 1[23.2]1 1 20.0 ~.5 26.3 _ 1 1 [28.6] 1 1 H11.~.O 27.5 239_ 1 1 1 [35.8]1 1 1 1 H+Hi!5.0J-t1:!jg,17.2 _ 2 U _ l15.0J .0.0 35.0 _ _ 1 1 [28.2.] 1 1 Hi{19.7 ~

.

.

2\.7_ 1 1 1 [32.7] 1 1 1 H-t1\.22. 17.3 _ 2 7 . 6 _ 1 1 L27.0J 1 lH-f[18.9JH-fmll18.9 35.1 _ w ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ PEJ(DIl AIiE

0-2 KARWEIEN 3-. KARWEIEN H KARWEIEN I ~IEN EN MEBI

CIIJ EEHE lImIiIIII

25 -"'1031 "'1551 111-1571 "'211 "'~I "'1381 "'1691 tIo951 ... 3601 IIio64I 11-201 [ ;

Figuur 2.16: De verdeling van bewonerskenmerken over de vier onder-scheiden kategorieën eigenaar-bewoners

'/IXJl 1969 1~1179 1B-1!115 tETlO &EZlNSIIiC <I~ I~ -ö5)() 3750 > C t...uSI 8 lNlER Bron: OTB, 1985. PEIa:IIT AllE • o ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 1 1 129 .0J1 J 1 20.' 26.6 z u _ 1 1 1 JL36.IJ 1 J 1 1 20. ~ 2 1 2 _ 1 5 5 __ 11ll'I·illll 2O.~ 29.Z 11.0 _ JllqJl 11.5 = - 2 1.2 ~1.6 1 1 [26·Û I I ~ 18.2 282 27.~ 1 1 1 1 [37.8J I I I I ::j! 27.2 21.~13.6 __ 1111~ 4 2 i l l l l J 1 r:ll23.~ I-UU 1~.9~ 19.1_ 1J.!,2H"lU 22.0 29.6 2~.2_ I I [28·0 I I 16.1 i:lHfIfIII 25. 0 30.6 _ 1121·U I ~.5 31U 21.~ JllJ33·Ulll 20.3 ~23.3_22.6 _ _ LL1J[36.5JUli 23.5 ~17.6_22.~_ 1[17.IJI ~., 33.1 28.1 _ I I !L29.IJI 1 I +tIB ~.6 22.2_ I I I [33.3J I I I 25.3 JO.3 I I [28.6JI I I ~22.1 29.1 ~. I--I I--I [26.7J I I ~ IU lI=HlUIl. 20.5 311.1 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ PEIa:IIT AllE

0-2 IWIfElEN ,... IUJlUEN 5-8 IUJlUEN I IUJlUEN EN IEBI 0:::::0 EHB3 11IIIIIIII _

"'103)'

I

I

I

i

eigen-woningsektor gestoken moeten worden, maar wanneer de herstelkos-ten gerelateerd worden aan het woningaantal, blijken de gemiddelde kosherstelkos-ten per eigen woning (f 7.100,-) lager te zijn dan gemiddelde herstelkosten voor de gehele voorraad (f 7.500,-). Dit zelfde beeld treedt op bij een uitsplit-sing naar bouwjaarklasse; voor de eigen woning zijn de gemiddelde herstel-kosten in elke bouwjaarklasse het laagst. Ondanks deze relatief gunstige si-tuatie duiden met name de herstelkosten in het vooroorlogse deel van de ei-gen-woningsektor (f 12.500,- gemiddeld) op een omvangrijke kwaliteitsach-terstand. Nadere analyse laat zien dat deze hoge herstelkosten zich met name manifesteren in het middelhoogbouw-gedeelte van deze vooroorlogse voorraad (ca. f 15.000,- per woning).

Voor de totale eigen-woningvoorraad kan op basis van de KWR-gegevens gekonkludeerd worden dat ruim een half miljoen eigen woningen (550.000) groot-onderhoud tot ingrijpend herstel behoeven. Deze behoefte richt zich vooral op de uitpandige elementen van de woning, waarvan momenteel met name het schilderwerk, het (hellend) dak, de gevel en de buitenkozijnen in een relatief slechte staat verkeren.

De bestaande empirische gegevens wijzen eveneens op een relatief goede onderhoudsstaat van de eigen woning. De onderhoudsstaat aan zowel de bin-nen- als de buitenkant van de woning wordt door eigenaar-bewoners aan-merkelijk positiever beoordeeld dan door de huurders. Eigenaar-bewoners laten dan ook meer karweien uitvoeren dan huurders. Het gemiddeld bedrag dat zij daaraan uitgeven, bedraagt circa 3.000 gulden per jaar. Voor het leeuwedeel worden deze werkzaamheden in de DHZ-sfeer uitgevoerd (66%), iets minder dan eenderde wordt aan het reguliere onderhoudsbedrijf overge-laten. Opmerkelijk is de relatief kleine rol die de zwarte sektor bij het technisch woningbeheer speelt. Volgens de eigenaar-bewoners schakelen zij slechts in 3% van de werkzaamheden een zwartwerker in. Mede gezien de opvattingen uit overige literatuur- en empirische bronnen lijkt dit lage percentage op een onderschatting van de werkelijke situatie te wijzen. Van de totale onderhoudsinspanning die door (of in opdracht van) eigenaar-bewoners verricht wordt, is zo'n 20 à 25% als kompleks te betitelen. Het buiten schilderwerk is binnen dit komplekse beheer een objekt dat zich in veel aandacht van de eigenaar-bewoners mag verheugen. Opmerkelijk is het dat volgens de KWR-resultaten het juist het buitenschilderwerk is dat zich

in een relatief slechte onderhoudsstaat bevindt. De kwaliteit van het door

de bewoners uitgevoerde schilderwerk laat wellicht te wensen over. De in-formele sektor (m.n. doe-het-zelf) speelt ook bij de uitvoering van het kom-plekse technische beheer een belangrijke rol. Toch nog zo'n 40 à 50% van de komplekse karweien wordt in de DHZ-sfeer uitgevoerd.

Wanneer er tenslotte een relatie gelegd wordt tussen een aantal woning- en bewonerskenmerken en de beheerfrekwentie, blijkt dat in vooroorlogse wo-ningen, in woningen die recentelijk gebouwd zijn en in meergezinshuizen re-latief veel karweien lijken te worden uitgevoerd. Ook de sociaal-ekonomi-sche status vertoont een rechtevenredig verband met de omvang van de be-heerakti vi tei ten.

-Noten:

(1) In opdracht van het OTB is in het voorjaar van 1985 een enquête ge-houden onder 1.000 huisge-houdens in Nederland (444 eigenaar-bewoners en 556 huurders) waarin het technisch woningbeheer, centraal stond. De resultaten daarvan zijn in een tweetal OTB-rapporten weergegeven: 'Woningonderhoud en informele sektor' (1986) en 'Zelfwerkzaamheid woningonderhoud en bouwwerkgelegenheid' (1987), beide publikaties zijn van de hand van K. Baartmans, F. Meijer en A. van Schaik. De in dit hoofdstuk weergegeven gegevens komen niet als zodanig in beide rapporten voor, maar zijn het resultaat van een nadere analyse van het empirische materiaal.

Overigens kan hier verwezen worden naar het onderzoeksverslag van het IVA 'Het complexe onderhoud bij eigenaren-bewoners' (1987), dat in

het kader van deelprojekt la van dit onderzoek is verschenen (auteurs: Van Rhee, Serail en Stoppelenburg).

3. BESTAANDE REGELGEVING EN HET TECHNISCH WONINGBEHEER

3.1. Inleiding

In dit hoofdstuk zal nader ingegaan worden op de regelgeving waarmee de overheid de eigenaar-bewoners probeert te stimuleren bij het technisch wo-ningbeheer. Centraal in dit hoofdstuk staat een beschrijving van de subsi-dieregeling voor eigenaar-bewoners die per 1 januari 1985 in gemeentelijke handen gekomen is (paragraaf 3.2.). In paragraaf 3.3. komen de stimulerin-gen in de fiskale sfeer aan de orde. Een instrument dat buiten de direkte invloedssfeer van de gemeenten valt.

3.2. Subsidies partilruJiere woningverbetering 3.2.1. Een korte historische schets

Een belangrijke doelstelling van het huidige stadsvernieuwingsbeleid is het inhalen van de achterstand in de woon- en vooral bouwtechnische kwaliteit van woningen. Dat deze achterstand nijpend is, moge blijken uit de gege-vens die gepresenteerd zijn in het eerste gedeelte van het vorige hoofdstuk. In het eind van de jaren zestig worden de eerste stimulerende maatregelen op papier gezet. In de jaren daarna wordt de inhoud van deze stimulerings-regelingen met een zekere regelmaat gewijzigd (1).

Aanvankelijk is er sprake van een aantrekkelijke subsidieregeling, waarvan meer en meer eigenaar-bewoners gebruik maken. De overheid reageert daarop in 1968 door het minder aantrekkelijk maken van de regeling. De gevolgen blijven niet uit, in een periode van twee jaar vermindert het aan-tal gebruikers met 12.000 (Schuyt, 1986). De door het ministerie voor de uitvoering van de regeling beschikbaar gestelde financiële middelen worden niet volledig opgemaakt. Deze onderuitputting leidt in 1970 tot een nieuwe, meer wervende, regeling. Op grond van deze regeling kan een maximale subsidie gekregen worden van 28% van de totale investering, terwijl voor afzonderlijke bouw- en woontechnische klussen vaste bedragen verkregen kunnen worden. In 1977 wordt de regeling nog verder verruimd: het maxi-male subsidiepercentage wordt verhoogd tot 40% van de investering (tot een maximum van f 65.000,-), de deelpremies voor grote voorzieningen blij-ven gehandhaafd.

Een jaar daarvoor overigens was de toenmalige staatssekretaris Schaefer met een eenmalige subsidieregeling op de proppen gekomen. Het doel daar-van was het stimuleren daar-van de werkgelegenheid. De gedachte daarachter was, dat wanneer de overheid de helft van het onderhoudswerk zou subsi-diëren (tot een totaal bedrag van 80 miljoen gulden), dit het

onderhoudsbe-- 29

drijf voor 160 miljoen gulden werk zou opleveren. Zo'n 160.000 eigenaar-be-woners hebben daarop verbeterplannen ingediend, een notaris heeft daaruit vervolgens 40.000 'gelukkigen' getrokken. Onderzoek heeft uitgewezen (2) dat het stimulerend effekt van deze 'subsidie-loterij' tegengevallen is. Van de 40.000 eigenaar-bewoners die subsidie hebben gekregen, zou 90% het werk toch uitgevoerd hebben (grotendeels via het reguliere onderhoudsbe-drijf), terwijl slechts 10% de uitvoering van het onderhoud afhankelijk heeft gesteld van het al dan niet krijgen van subsidie. Positieve effekten van de regeling zijn geweest dat een kwart van de bewoners dit onderhoudswerk vervroegd heeft en dat eenvijfde meer werk heeft laten uitvoeren dan men van plan was. Een belangrijk negatief effekt is dat van de 120.000 eigenaar-bewoners, die buiten de prijzen zijn gevallen, een kwart het werk niet heeft laten uitvoeren. Het bedrijfsleven heeft daarvoor tussen de 10 en 20 mil-joen gulden kosten aan offertes gehad, waar uiteindelijk niets tegenover stond. Driekwart van de minder gelukkigen heeft het werk echter alsnog ten uitvoeren; 80% daarvan heeft dit via het reguliere onderhoudsbedrijf la-ten verrichla-ten. De uiteindelijke positieve effekla-ten van deze tijdelijke maatregelen kunnen dus betwijfeld worden.

Vanaf 1970 heeft een toenemend aantal bewoners van de verruimde regelin-gen gebruik gemaakt. In 1979 worden er in vergelijking met 1970 zelfs drie-maal zoveel eigen woningen met subsidie verbeterd (LOS, 1986). Echter, de tijd van bezuinigingen breekt aan en ook de partikuliere woningverbetering ontkomt daar niet aan.

In 1979 wordt er een nieuwe regeling van kracht (de 1979 I regeling), die aanzienlijk verschilt van zijn voorganger en met zeer veel kritiek ontvan-gen is. Om enigszins aan deze kritiek tegemoet te komen en omdat al gauw blijkt dat slechts een klein deel van het beschikbare subsidiebedrag ver-bruikt is, wordt de regeling datzelfde jaar nog bijgesteld (tot de 1979 11 re-geling). Veel verschil tussen de 1979 I en de 1979 11 regeling is er niet, de 1979 11 regeling wijkt wel sterk af van de regeling uit 1977. Zo is het niet meer mogelijk een subsidiepercentage over de gehele investering te krijgen, alleen de subsidies per klus blijven bestaan. Het maximaal te verkrijgen

be-drag per woning wordt op f 29.000,- vastgesteld; bovendien wordt er

ver-schil gemaakt tussen eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders. Het ge-volg van deze geringere subsidiemogelijkheden is een opmerkelijke terugval in het aantal verbeterde woningen. In een jaar tijd daalt het aantal met subsidie opgeknapte woningen met maar liefst 30.000 (Schuyt, 1986). Ook kwalitatief is er van een afname sprake: het aantal ingrijpende verbeterin-gen daalt aanzienlijk

In 1983 besluit het Rijk de regeling (weer) bij te stellen. Gekonstateerd wordt dat de tot dan toe gehanteerde regeling onvoldoende stimulerend

werkt. De maximale bijdrage wordt met bijna f 20.000,- verhoogd tot

f 46.900,- en verder worden de bijdragen ineens voor het opheffen van

bouw technische gebreken sterk verhoogd. Het onderscheid tussen eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders blijft gehandhaafd; daarnaast wordt er verschil gemaakt, wat de hoogte van de subsidiebedragen betreft, tussen voor- en naoorlogse woningen. Dit onderscheid manifesteert zich het sterkst bij de subsidiebedragen voor bouwtechnische voorzieningen. Deze zijn voor de na-ooorlogse woningen namelijk aanzienlijk lager dan voor