Novelle is ondeugdelijke basis voor een effectief corporatiestelsel

Novelle is ondeugdelijke basis voor

een effectief corporatiestelsel

Tijdens de verhoren van de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties bleek dat

er zich in en om woningcorporaties grote problemen hebben gemanifesteerd. Dit is

aanleiding om het corporatiestelsel kritisch te bezien. De novelle bij het definitieve

wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet van minister Blok levert in onvoldoende

mate een oplossing. De scheiding tussen sociaal (DAEB) en markt (niet-DAEB) dreigt een

hoofdpijndossier te worden voor de hele corporatiesector.

Door Hugo Priemus emeritus hoogleraar Technische Universiteit Delft

Kerntaken

De kerntaken van woningcorporaties zullen veel restrictiever moeten worden omschreven. Een dilemma blijft dat de omschrijving op nationaal niveau nood-zakelijkerwijs globaal moet blijven en dat de politieke legitimiteit pas op decentraal niveau kan worden gerealiseerd.

Dat veronderstelt een veel grotere alertheid en professionaliteit van de lokale politici en ambtelijke ondersteuning. Deze lijn wordt in de novelle van minister Blok duidelijk gevolgd, hoewel de consequenties voor het decentrale niveau nog onvoldoende worden geadresseerd.

Doelgroep van beleid

Het is essentieel dat het handelen van woningcorporaties consequent in het teken staat van de doelgroep van beleid, waaraan zij voorrang moeten geven bij de toewijzing van sociale-huurwoningen. De huidige doelgroepdefinitie (huis-houdeninkomen maximaal 34.678 euro, peiljaar 2014) houdt in dat ongeveer 40 procent van alle huishoudens tot de doelgroep behoort, terwijl ruim 30 procent van alle woningen door een woningcorporatie wordt beheerd. Dit lijkt niet onredelijk, mede gezien het aandeel van de doelgroep dat een

koopwoning of een particuliere huur-woning bewoont. De oorspronkelijke afspraak tussen het kabinet en de Europese Commissie luidt dat de

corporaties jaarlijks tenminste 90 procent van de vrijkomende woningen toewijzen aan de doelgroep, waarna later optreden-de inkomensveranoptreden-deringen buiten beschouwing blijven. Dit garandeert een redelijke differentiatie van bewoners naar sociaal-economische status binnen de sociale-huursector. Het reduceert het gevaar van stigma en verbindt op de woningmarkt geen negatieve sancties aan maatschappelijk succes.

Extern toezicht

Het extern toezicht op volkshuisvestings-prestaties zal veel beter uit de verf moeten komen. Professioneel en onafhankelijk extern toezicht vergt een wettelijk geregelde publieke woonautoriteit waarin het toezicht op volkshuisvestings-prestaties, integriteit, financiën

en staatssteun wordt geïntegreerd. De minister stelt beleidsregels op, voert de zwaarste sancties uit, maar blijft voor het overige op afstand. De woonautoriteit kan zelfstandig informatie inwinnen en het gros van de sancties zelf opleggen. In de novelle is de rol van de minister veel te dominant. En dat nadat in de afgelopen jaren de minister het extern toezicht ernstig blijkt te hebben verwaarloosd.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

De scheiding tussen sociaal (DAEB) en markt (niet-DAEB) dreigt blijkens een recente studie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een hoofdpijn-dossier voor de hele corporatiesector te worden. Het CFV constateert dat het niet-DAEB-vastgoed 6,5 procent van het totale corporatiebezit in exploitatie bevat, terwijl slechts 1 procent van de leningen ongeborgd is gefinancierd. Als de bezittingen en schulden strikt naar DAEB en niet-DAEB zouden worden uitgesplitst, zou een zeer onevenwichtige vermogens-positie ontstaan tussen de sociale en de markt-tak van corporaties. De niet-DAEB-tak zou dan starten met een veel ruimere solvabiliteit dan de DAEB-tak en zou dus naar rato een veel groter deel van het totale eigen vermogen krijgen. Omdat het bij scheiding niet is toegestaan om geborgde leningen in de niet-DAEB-tak te plaatsen, kan alleen via een markt-conforme lening van DAEB aan niet-DAEB een evenwichtige startpositie (solvabiliteit) voor beide takken worden gecreëerd. Uitgangspunt is dat zowel de DAEB-tak als de niet-DAEB-tak ‘gezond en levens-vatbaar’ zijn. Bij de scheiding worden de omvang van de niet-DAEB-tak en de bijbehorende startsolvabiliteit vastgesteld. Het CFV (2014) werkt drie varianten uit: een initiële scheidings-variant op basis van de huidige portefeuille-verdeling DAEB/niet-DAEB, een tweede variant waarbij 10 procent van de gereguleerde huurwoningen wordt overgeheveld van DAEB naar niet-DAEB en een derde variant die gelijk is aan de

tweede, maar met een beperkter investeringsprogramma.

De omvang van de geborgde leningen loopt in tien jaar tijd terug van 88,5 miljard naar 75 miljard euro. Afhankelijk van het programma loopt de omvang van de commerciële financiering voor de niet-DAEB-tak op van 0,8 miljard tot 18 miljard euro. De scheiding is een operatie van ongekende omvang, waarbij voor elke individuele corporatie maatwerk nodig is. Duidelijke kaders en een doordacht transitiepad zijn noodzakelijk om de risico’s tijdens de transitie te kunnen beheersen, aldus het CFV.

De scheiding is een

operatie van ongekende

omvang, waarbij voor

elke individuele

corporatie maatwerk

nodig is

Het CFV verwacht gigantische uitvoerings-problemen: interne leningen, door de minister goed te keuren startbalansen en periodieke bepaling en afroming van overcompensatie. Het Fonds vergelijkt de operatie qua complexiteit met de Brutering (1995). Het administratieve onderscheid DAEB/niet-DAEB lijkt al met al een tussenstap op weg naar een complete scheiding tussen afgeslankte DAEB-corporaties en zich ontwikkelende niet-DAEB-vennootschappen.

Pardon-DAEB

Het is mijns inziens veel logischer om woningcorporaties exclusief te binden aan DAEB-activiteiten, waarbij niet-DAEB-activiteiten consequent worden over-gelaten aan ‘echte’ marktpartijen. Alle corporatieactiviteiten die passen binnen het nationaal te definiëren speelveld, dringend door de gemeente worden gewenst en geen belangstelling genieten van marktpartijen, moeten per definitie als DAEB-activiteiten worden aangemerkt.

Waar in het huidige bezit van corporaties woningen met een huur hoger dan 700 euro en ander commercieel vastgoed voorkomen, zou het verstandig zijn om dit niet-DAEB-bezit te koop aan te bieden aan bewoners (individueel) of aan commerciële

vastgoedbeleggers (complexgewijs). Het complete niet-DAEB-bezit van corporaties zou kunnen worden gepubliceerd. Als beleggers een marktconform bod doen (benchmark: vrije marktprijs verhuurd), doen corporaties er verstandig aan dit bezit daadwerkelijk te verkopen. Als na drie jaar geen marktconform bod is ingediend, moet dit bezit worden beschouwd als DAEB-bezit: een soort pardon-DAEB. Zoals woningcorporaties ten minste 90 procent van de vrijkomende woningen moeten toewijzen aan huishoudens behorend tot de doelgroep, zo zou als regel kunnen gelden dat het bezit van corporaties voor minstens 90 procent bestaat uit DAEB-bezit binnen de thans geldende grens (huur tot 700 euro per maand). Zo kan een corporatiestelsel worden gevormd dat zich uiteindelijk exclusief richt op DAEB-activiteiten (inclusief pardon-DAEB tot 10 procent van het bezit) waarvoor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over de volle breedte de leningen borgt.

Verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing verstoort de gereguleerde huurmarkt en dient onverwijld te worden afgeschaft. Indirect kunnen de woningcorporaties zo nodig bijdragen aan het reduceren van de rijksuitgaven door een eigendomsneutrale bezitsbelasting (zoals de ambtelijke heroverwegingswerk-groep destijds heeft voorgesteld). Deze bezitsbelasting kan worden ingezet voor medebekostiging van de huurtoeslag-uitgaven van het Rijk, en bijdragen aan het bouwen en herstructureren van woningen in stedelijke netwerken. Zo’n formule past bij letter en geest van de Woningwet: overschotten van corporaties dienen uitsluitend te worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.

Alternatieven zijn mogelijk

De hierboven weergegeven gedachten wijken af van de novelle die minister Blok deze zomer heeft gepubliceerd. Het is van belang dat de Tweede Kamer, ook na publicatie van het rapport van de parlementaire enquêtecommissie, beseft dat er alternatieven zijn. Alternatieven die een eenvoudiger en consequenter ant-woord geven op de tijdens de verhoren van de parlementaire enquêtecommissie geconstateerde tekortkomingen dan minister Blok in zijn novelle aangeeft.