Marktgericht woonruimte verdelen: Evaluatie van het 'Delftse' model

•

~ Q) 0 N ~ Q) -C C 0 +ol ~ ~ CO

E

C')

c

.-co

c

Ö~

I-

c

::J

Q)

::J

~

I-

~

I-..c

Cl) Q)

z.c

__

-

-c

f

~ ~

_w

t:

o

0

~g

W

Q)

o

+ol

Z (..)

o~

WERKDOCUMENT

MARKTGERICHT WOONRUIMTE

VERDELEN:

EVALUATIE VAN HET DELFTSE SYSTEEM

=

::::::::::::::

=

=

Sandra Adrianow

Manon Pepers

: : : :

93-14

~D~~O/

...

_..

_..

_{. . .}

_{. .}

_{. .}

_.

_{. . .}

_.

.

..

I'::::::::::::

:::D::

::::::::::::::

...

:)

...

: ... I·:ç:J:.

:-1

fD~~

.

. .

_..

_.

_...

. . .

...

_{. . . .}

.

.. .

_{.. .}

..

.

. ...

.

.... .

:.:

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

D

~ ~

!-:-:.:-:.:.:-: ... :-

_...

:0:::::::::::::::::

:

_...

:::::::::::::::::-. :::::::::::::::::-.

_...

.

...

... . . .

. .

_...

. ... .

_...

... . . ..

_{. . . .}

:

===

=

=

::::::::::::::: :::::'

- - - ---

-MARKTGERICHT WOONRUIMTE VERDELEN

EVALUATIE VAN HET 'DELFfSE' SYSTEEM

8ibliotheek TU Delft

WERKDOCUMENT OTB

.

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

MARKTGERICHT WOONRUIMTE VERDELEN

EVALUATIE VAN HET 'DELFTSE' SYSTEEM

Sandra Adrianow Manon Pepers

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783154 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft tel. (015) 783005

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTIIEEK, DEN HAAG Adrianow, Sandra

Marktgericht woonruimte verdelen: evaluatie van het 'Delftse' model / Sandra Adrianow, Manon Pepers. -Delft: Delftse Universitaire Pers. -

m.

-(Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871 ; 93-14)

Met lit.opg.

ISBN 90-6275-898-3 NUGI655

Trefw.: woningmarkt; Delft; evaluatie. Copyright 1993 by Sandra Adrianow

INHOUDSOPGA VE

1 INLEIDING. . . . . . . . . . 1

1.1 Aanleiding tot verandering ... .... .. . . 1

1.2 Het Delftse woonruimteverdelingsmodel .. .. . . .... 1

1.3 Evaluatie . . . 4

1.4 Onderzoeksaanpak ... . . . ... 5

1.5 Indeling van het rapport ... .. ... ... .... 6

2 UITGANGSPUNTEN ... .... ... .... .. ... .... .. .... 7

2.1 Inleiding. . . 7

2.2 Uitgangspunten .. ... ... .... 7

3 HET VERDEELPROCES . . . .. . . 9

3.1 Inleiding . . . ... ... . . . 9

3.2 Aanbod van woningen ... .... . . ... 9

3.3 Vraag naar woningen. . . .. 10

3.4 Koppeling van vraag en aanbod . . . .. 12

3.4.1 Weigeringen ... ... .. ... 12

3.4.2 Doorstroming ... ... ... 14

3.4.3 Scheefheidsbestrijding . . . .. 15

3.4.4 Aandachtsgroepen van beleid ... ... .. .. ... 16

3.4.5 Urgenten ... ... . . . 17

4 MARKTGERICHTE VERDELING IN HET VOLKSHUISVESTINGSBELEID . . . 21

4.1 Inleiding .. . . ... ... ... .... 21

4.2 Beleidsinformatie ... ... ... 21

4.3 Sturingsmogelijkheden . . . 22

4.4 Lokaal overleg ... .. ... ... .... ... ... 23

5 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ... 25

5.1 Samenvatting. . . . 25

5.2 Conclusies . . . 27

- - - -- - - ---_

.~---_._-LITERATUURLIJST . . . 31 BIJLAGE I . . . .. . . ... ... .... .. .. 33

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding tot verandering

In april 1990 werd in Delft een nieuwe systeem van woonruimteverdeling

ingevoerd. Aanleiding tot de ontwikkeling van' een nieuw verdelingsmodel waren

de structurele tekortkomingen van het oude systeem (COWen gemeente Delft, dienst Stadsontwikkeling, afdeling Woonruimtezaken, maart 1990):

Ten eerste kon men niet voldoen aan de concrete woonwen~~n. Daardoor

werden vaak woningen geweigerd.

Ten tweede waren er onvoldoende mogelijkheden om aandacht/dienstverlening te bieden aan 'urgente' woningzoekenden.

Verder kost het onderhouden van een omvangrijk woningzoekendenbestand veel tijd en inspanning.

Daarnaast biedt het statische verdelingssysteem geen mogelijkheden voor aanpassing aan en afstemming op dynamische ontwikkelingen op de woning-markt, omdat er geen actuele informatie over de woningvraag was.

Tenslotte vereist de uitvoering van het verdelingsproces zoveel aandacht, dat er onvoldoende kan worden geïnvesteerd in de beleidsmatige en strategische

ontwikkeling van het verdelingsproces dat gericht is op sturing, evaluatie en

controle.

De wens om te veranderen werd mede ingegeven door onder andere de aange-kondigde ontwikkelingen in de regelgeving binnen de volkshuisvesting, de verwachte beperking van de nieuwbouw in de sociale-huursector en de meer marktgerichte wijze van werken van de woningcorporaties.

1.2 Het Delftse woonruimteverdelingsmodel

Het belangrijkste kenmerk van het Delftse model is dat de vrijkomende wonin-gen worden aangeboden via de Woonmarktkrant, die tweewekelijks huis-aan-huis wordt bezorgd. Woningzoekenden kunnen zich niet langer inschrijven bij de gemeente, maar moeten zelf reageren op het aanbod in de krant. Dit kan door

worden aangegeven. Het aanbod is onderverdeeld in aanbod voor starters en doorstromers.

De volgordebepaling van de gegadigden vindt plaats aan de hand van criteria. Er zijn basiscriteria en facultatieve criteria. Kandidaat-huurders worden eerst geselecteerd op de basiscriteria en vervolgens in volgorde gezet.

De basiscriteria zijn:

toelating tot de Delftse woningmarkt; passendheid gezien de huishoudengrootte; relatie tussen inkomen en huurprijs.

De facultatieve criteria zijn gericht op het bereiken van bepaalde doelstellingen, zoals doorstromings bevordering.

Bij de starters wordt de volgorde bepaald door leeftijd (de oudste kandidaat krijgt de woning). De doorstromers zijn afhankelijk van de laatste verhuisdatum (degene met de oudste laatste verhuisdatum krijgt de woning).

Sinds 1 september 1992 zijn er verschillende aanpassingen doorgevoerd in het marktgerichte verdelingsmodel.

Aanpassingen

Met ingang van september 1992 zijn de woningcorporaties intensiever met elkaar gaan samenwerken. De Woonmarktkrant verschijnt nu tweemaal per maand en de huur kan twee keer in de maand worden opgezegd. De automatisering is verder uitgebreid: woningzoekenden hoeven nog slechts een bon in te vullen voor drie woningen in plaats van drie, zoals voorheen. Per 1 januari 1993 rekenen de corporaties bemiddelingskosten om de kosten te drukken. Verder dient het huishoudinkomen in plaats van het inkomen van de aanvrager als financiële maatstaf bij de woningtoewijzing. Tenslotte dienen urgenten per 1 oktober zelf te reageren op het woningaanbod in de Woonmarktkrant.

Nieuwe elementen in de verbeterde dienstverlening zijn het verstrekken van

'kans adviezen' aan woningzoekenden en het verzorgen van 'tussenstanden'. Mensen die belangstelling hebben om te verhuizen, maar zich afvragen hoe hun kansen liggen kunnen kansadviezen krijgen. Tussenstanden kunnen worden gevraagd over de vraag welke kandidaat op een bepaald moment de meeste kans op een bepaalde woning heeft. Op vrijdag verschijnt de Woonmarktkrant. 's Maandags kunnen belangstellenden vanaf 16.00 uur tot en met woensdag 12.00 uur bij de corporaties gaan kijken naar de actuele stand van zaken (op basis van nog niet gecontroleerde gegevens van de aanmelders op de ingezonden bonnen). Er kan ook gebeld worden. Op grond van de tussenstand kunnen potentiële aanmelders beoordelen of het al dan niet zin heeft om alsnog (vóór woensdag 12.00 uur) te reageren op een bepaalde advertentie voor een woning.

Urgenten

Per 1 oktober 1992 is een nieuw urgentie systeem van kracht geworden: urgemen moeten zelf reageren op het aanbod in de Woonmarktkrant. Tot 1 oktober

werden de woningen voor urgenten buiten de Woonmarktkrant om aan urgenten ter beschikking gesteld.

De werkwijze voor urgente woningzoekenden is reeds per 1 september 1992 gewijzigd. Sinds 1 september kunnen zowel bij de corporaties als de gemeente urgentie-aanvragen worden ingediend. In de Adviescommissie Beoordeling Sociale Urgentie (ABS), die wekelijks bijeenkomt en waarin alle partijen zitting hebben, wordt een gezamenlijk advies bepaald ten aanzien van de ingebrachte urgentie-aanvragen (zie paragraaf 3.4.5).

Uitbreiding van het aanbod in de Woonmarktkrant

Vanaf 1 juni 1992 is het aanbod in de Woonmarktkrant uitgebreid met aanbie-dingen voor vrije-sectorwoningen voor doorstromers én starters.

Per 1 juli 1992 hebben bewoners van onzelfstandige woonruimte die in het beheer van de Stichting SDSH is, het recht om nieuwe medebewoners voor te dragen. Dit heeft ook geleid tot uitbreiding van het aanbod. Tot die tijd wees de SDSH toe aan ingeschreven kamerzoekenden die op de eigen wachtlijst stonden; in een aantal complexen konden de bewoners nieuwe bewoners 'instemmen'

(coöptatieregeling).

Na huuropzegging moet nu door de desbetreffende verdieping of het desbetref-fende huis snel gereageerd worden. Wordt niet op tijd gereageeró, dan komt de vrijgekomen kamer in de Woonmarktkrant en moet de groep kiezen uit de reacties op de advertenties. Ook kan de SDSH zelf een kandidaat voordragen; in dat geval is de keuze van de bewoners beperkt.

Bemiddelingskosten

Uitgangspunt bij aanvang van het systeem was dat het verdelingmodel budgettair neutraal moest worden ingevoerd. Volgens enkele geïnterviewden is het markt-gerichte systeem voor de corporaties aan de dure kant. Voor de gemeente daarentegen zal het systeem juist goedkoper geworden zijn. Exacte gegevens hierover konden niet worden achterhaald.

De woningcorporaties berekenen vanaf 1 januari 1993 bemiddelingskosten aan een ieder die via de Woonmarktkrant een woning vindt. Om de kosten enigszins te drukken berekenen ze 15% van de kale huurprijs. Deelname van makelaars aan de Woonmarktkrant, stoppen met de huis-aan-huisverspreiding en overgaan op een abonnementensysteem (deze suggestie werd in de eerste evaluatie van het OTB ook gedaan) kan eveneens bijdragen aan een vermindering van de kosten voor de corporaties. In het B & A-onderzoek (Bosch en Hanemaayer, 1992) is gevraagd of woningzoekenden bereid zijn abonnementsgeld te betalen. Met uitzondering van de onderzochte urgenten, blijkt een meerderheid bereid daarvoor te betalen. Een abonnementsysteem wordt echter niet overwogen. Dit zou ten koste gaan van de doorstromingsbevordering; een groot aantal wooncon-sumenten blijkt namelijk pas 'woningzoekend' te worden op het moment dat de Woonmarktkrant in de brievenbus is gevallen.

Duidelijkheid voor woningzoekenden

Onderzoek heeft inmiddels bevestigd dat het Delftse verdelingsmodel duidelijk is voor woningzoekenden (Bosch en Hanemaayer, 1992). Een telefonische enquête onder verschillende categorieën woonconsumenten heeft uitgewezen dat de bekendheid met het Delftse model groot is, de Woonmarktkrant doorgaans goed gelezen wordt, voldoende informatie over het aanbod biedt en dat een meerder-heid tevreden is over de geboden informatie. Uit het onderzoek blijkt verder dat het medium Woonmarktkrant veruit de belangrijkste rol speelt bij het zoeken naar een huurwoning in Delft.

1.3 Evaluatie

Na zes maanden experimenteren met het nieuwe verdelingsmodel is eind 1990 nagegaan of het verdelingsmodel voldeed aan de geformuleerde doelen en uitgangspunten. Bovendien werd nagegaan of bijstellingen en aanpassingen noodzakelijk waren. Uit de evaluatie (Adrianow, Elsiriga en Hoenderdos, 1991) is gebleken dat alle partijen overwegend positief waren over de uitgangspunten van het model. Verder bleek uit de praktijk dat enige aanpassingen van het model onontbeerlijk waren. Een aantal van deze aanpassingen wordt in dit rapport geëvalueerd op hun effecten.

Nu het verdelingsmodel bijna 2,5 jaar functioneert, is de tijd rijp om nogmaals een evaluatie van het model uit te voeren om na te gaan wat de effecten van het Delftse verdelingsmodel zijn op middellange termijn. Het OTB heeft hiertoe de opdracht gekregen van de Stuurgroep Woonruimteverdeling Delft.

Met de eerste evaluatie kon niet worden vastgesteld wat de effecten van de aanpassingen die tijdens de eXperimentele periode werden aangebracht zijn geweest. De tweede evaluatie kan daar wel informatie over geven.

De effecten van de aanpassingen die per 1 september 1992 in het verdelings-model zijn ingevoerd, worden niet meegenomen in deze evaluatie. De onder-zoeksperiode is nog te kort voor een effectmeting van deze aanpassingen. Een uitzondering hierop vormt de nieuwe werkwijze voor urgente woningzoekenden; hiervoor is gebruik gemaakt van een evaluatie over de periode 1 september tot 1 december 1992.

Om vast te kunnen stellen welke effecten het model van marktgericht woonruim-teverdelen heeft op de Delftse woningmarkt, zal de evaluatie zich richten op de volgende aspecten:

Aanbod van woningen. Vraag naar woningen. Verdelingsresultaten. Beleidsinformatie.

Voorzover dit mogelijk is, zullen de resultaten van de tweede evaluatie worden vergeleken met de resultaten van de eerste. Ook zal er aandacht worden besteed aan evaluaties van anderen.

Het doel van de evaluatie is na te gaan of het verdelingsmodel voldoet aan de uitgangspunten en doelstellingen die men bij de ontwikkeling van het model voor ogen had. Daarbij ligt de nadruk op de vraag wat de effecten van het nieuwe verdelingssysteem zijn op de woningmarkt. Hierbij wordt gekeken naar effecten van het systeem op vraag en aanbod en de koppeling van beide. Ook wordt gekeken naar effecten die tussentijdse aanpassingen in het systeem hebben teweeggebracht. Het doel is het verkrijgen van inzicht in:

het functioneren van de gehanteerde criteria; verhuursnelheid;

de populariteit van bepaalde woningen; doorstromingseffecten;

bestrijding van de (financiële) scheefheid; het behalen van de beoogde doelstellingen.

Voor de evaluatie is gebruik gemaakt van een analyse van het bestand Woon-marktkrant en een secundaire analyse van bestaand materiaal. Verder zijn interviews afgenomen met betrokken medewerkers van gemeente en woningcor-poraties over tussentijdse aanpassingen die zijn aangebracht, wat de reden hiervoor was en wat de sturingsmogelijkheden zijn van het systeem. Tot slot zijn alle Woonmarktkranten uit de periode april 1990 tot en met december 1992 geanalyseerd. Deze onderzoekmethodiek leidt tot een eenzijdige beschouwing van het Delftse systeem. Voor de tweede evaluatie zijn de ervaringen van woningzoekenden over het verdelingsmodel niet onderzocht. Hiervoor is gebruik gemaakt van onderzoeksresultaten van anderen: De B & A Groep uit Den Haag heeft een communicatie- en acceptatie-onderzoek gedaan om na te gaan in hoeverre het verdelingsmodel aan de doelstelling beantwoordt: een klant- en marktgericht model dat gebaseerd is op het eigen initiatief van de woonconsu-menten (Bosch en Hanemaayer, 1992).

1.4 Onderzoeksaanpak

Het OTB produceert in dit onderzoek zelf geen nieuwe gegevens. Gegevens voor de evaluatie worden op twee manieren verzameld:

1. Bestandsanalyse en secundaire analyse van bestaand materiaal:

De afdelingen Woonruimtezaken en Onderzoek & Statistiek van de

gemeente hebben het verdelingsmodel drie maal zelf geëvalueerd. De drie evaluaties worden door het OTB geanalyseerd en indien mogelijk,

met elkaar en met de eerste OTB-evaluatie vergeleken. Bij de

onder-zoeksopzet is ervan uitgegaan dat voor de evaluatie benodigde (en

beschikbare) informatie alsnog door Woonruimtezaken of Onderzoek &

Statistiek konden worden geleverd. Verder zijn alle Woonmarktkranten vanaf april 1990 geanalyseerd.

2. Interviews met direct betrokkenen:

De betrokken medewerkers van gemeente en woningcorporaties hebben antwoord gegeven op de vraag welke tussentijdse aanpassingen er zijn aangebracht en wat de reden hiervoor was. Ook is gevraagd naar de sturingsmogelijkheden van het verdelingssysteem.

De volgende personen zijn geïnterviewd: Corporaties: 3 hoofden Bewonerszaken

1 directeur

Gemeente:

1 woonmaatschappelijk werker

1 medewerker Verhuur- en Bewonerszaken 1 baliemedewerker/administratief medewerker 1 verdelingsambtenaar (voorheen toewijzingsambte-naar)

1 woonmaatschappelijk werker

I.S Indeling van het rapport

Hoofdstuk 2 gaat in op de uitgangspunten van het marktgerichte verdelingsmo-del. In hoofdstuk 3 komen de resultaten van het verdelingsbeleid aan de orde. Hoofdstuk 4 behandelt de beleidsinformatie die het marktgerichte verdelingsmo-del biedt. Het laatste hoofdstuk bevat de samenvatting, conclusies en aanbevelin-gen.

2

UITGANGSPUNTEN

2.1 Inleiding

Begin 1989 kreeg de Stuurgroep Wöonruimteverdeling, een samenwerkingsver-band tussen gemeente Delft en het Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties (COW), de opdracht een nieuw model voor woonruimteverdeling uit te werken. Uitgangspunt moest zijn dat partijen hun woningen zullen verhuren door middel van een (op dat moment niet nader gespecificeerde) organisatievnrm, waarvoor partijen hun bestaande inspanningen zullen bundelen en naar evenredigheid inbrengen (COWen gemeente Delft).

Om na te kunnen gaan in hoeverre het verdelingsmodel voldoet aan de uitgangs-punten die men bij de ontwikkeling voor ogen had, wordt in dit hoofdstuk eerst uiteengezet wat de uitgangspunten van het Delftse verdelingsmodel bij aanvang van het experiment waren. Daarna in hoeverre deze gehaald zijn, nu het systeem enige jaren draait.

2.2 Uitgangspunten

Het belangrijkste doel bij het ontwikkelen van het nieuwe verdelingsmodel was het creëren van meer eigen initiatief voor de woningvragers, binnen een geregu-leerde methode van verdelen, afgestemd op het woningaanbod (COWen

gemeente Delft, 1990). .

Het bestaande systeemgerichte verdelingsmodel werd vervangen door een klantgerichte en marktgerichte benadering. Daarvoor gelden de volgende randvoorwaarden:

Eigen initiatief bij de woningvragers. De woningvragers krijgen de moge-lijkheid om zelf actief te reageren op het woningaanbod.

Het nieuwe verdelingsmodel biedt waarborgen voor de woningvragers die door bijzondere omstandigheden versneld een woning nodig hebben, of

door persoonlijke omstandigheden niet in staat zijn om actief op de

Het nieuwe model is aanvaardbaar voor de woonconsumenten, de wo-ningcorporaties en de gemeente.

Een herverdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de woningcorporaties. Corporaties gaan zich meer richten op de feitelijke verdeling en het beheer, terwijl de gemeente zich meer richt op strategisch beleid, sturing en controle van het verdelingsproces.

De grote particuliere verhuurders en de makelaars worden nauwer betrokken bij de woonruimteverdeling. Het streven is om alle woningen tot de huurprijsgrens volgens het nieuwe model te verdelen.

De te hanteren communicatiemiddelen zijn zodanig afgestemd, dat zij voor de verschillende doelgroepen een waarborg vormen zodat zij via een confrontatie van vraag en aanbod op de woningmarkt aan een woning kunnen komen.

Voor de gefaseerde overgang van het oude naar het nieuwe model van woonruimteverdelen geldt een in de tijd beperkte overgangsregeling. Naast bovenstaande uitgangspunten is er sprake van volkshuisvestings doelen: Ten eerste wil men de doorstroming bevorderen. Met het Delftse verdelingsmo-del wordt geprobeerd om door midverdelingsmo-del van sturing in de voorwaarden zoveel mogelijk woningen leeg te krijgen die weer opnieuw verhuurd kunnen worden. Ten tweede wil men de scheefheid bestrijden. Deze doelstelling had men niet voor ogen bij de ontwikkeling van het nieuwe verdelingsmodel, maar is inge-bracht in het kader van het Volkshuisvestingsplan voor Delft (Werkgroep VOP /BWS, 1992).

Door het hanteren van voorwaarden die betrekking hebben op het inkomen van de kandidaat-huurder, wordt geprobeerd om de scheefheid terug te dringen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in dure en goedkope scheefheid (Huisman en Van Rhee, 1992). Onder dure scheefheid wordt verstaan: huishoudens die per maand op meer dan

f

275,- huursubsidie aanspraak maken. Bij goedkope scheef-heid gaat het om huishoudens die te goedkoop wonen: dat wil zeggen minder dan 1/8 deel van het belastbaar inkomen van het huishouden aan huur besteden, terwijl dit inkomen bij een eenpersoonshuishouden meer dan

f

2.600,- per maand bedraagt en bij een meerpersoonshuishouden meer dan

f

3.600,- per maand is.

3

HET VERDEELPROCES

3.1 Inleiding

Om vast te kunnen stellen welke effecten het marktgerichte verdelingsmodel heeft, kunnen we het verdelingsproces onderscheiden in drie fasen: het aanbod van woningen, de vraag naar woningen, en de koppeling van vraag en aanbod, ook wel de verdelingsresultaten. Voor de evaluatie van het verdelingsproces is gebruik gemaakt van bestandsgegevens die door de gemeente Delft ter beschik-king zijn gesteld. Deze zijn aangevuld met informatie die via de interviews, de analyse van de Woonmarktkranten is verkregen en andere evaluaties (Adrianow,

Elsinga en Hoenderdos, 1991; Huisman en Van Rhee, 1992; Bosch en

Hane-maayer, 1992). De bestandsgegevens hebben betrekking op zeventien Woon-marktkranten die maandelijks zijn verschenen in de periode van april 1991 tot september 1992. Deze periode is bepaald door omstandigheden; de Woonmarkt-krantgegevens van voor 1 april 1991 zijn op een andere wijze geregistreerd. Met ingang van 1 september 1992 zijn er weer enkele aanpassingen ingevoerd (zie paragraaf 1.2).

De tabellen waarnaar in de tekst wordt verwezen, zijn in bijlage I terug te vinden.

3.2 Aanbod van woningen

In de zeventien Woonmarktkranten zijn bijna 1.300 woningen, 650 doorstroom

-woningen en 647 starters-woningen, aangeboden (tabel 3.1). Het aanbod voor de doorstromers is redelijk constant gebleven, terwijl het startersaanbod lichte is gestegen. Bij de doorstromers bestond dit aanbod (zie tabel 3.1) voor het merendeel uit flats; 32,4% uit flats met een lift en 21,1 % flats zonder lift. Het

aandeel aangeboden eengezinswoningen bedroeg 16,2% (n= 105). Als in

be-schouwing wordt genomen dat 40% van de Delftse huishoudens in een eenge-zinswoning (zo.wel huur- als koopsector), woont (Onderzoek en Statistiek, 1992) en de oplevering van de Koningshof in de onderzochte periode heeft geleid tot het leegkomen van 23 eengezinswoningen alleen al in de wijk Wippolder

(Woon-marktkrant april 1992), kan de conclusie worden getrokken dat er verhoudings-gewijs weinig eengezinswoningen leegkomen.

Er zijn maar weinig ouderenwoningen (55 +) aangeboden. Dit komt omdat er

voor het merendeel van de bejaardenwoningen een apart circuit bestaat dat buiten de Woonmarktkrant omgaat (zie ook paragraaf 3.4.4)

Uit tabel 3.2 blijkt dat de meeste woningen vrijkwamen in de wijken Buitenhof

(19,3%), Voorhof (17,6%) en Delft-West (17,0%).

Het starters aanbod komt vooral vrij in de Tanthof (26,6%), de Buitenhof (24,4%) en de Voorhof (15,2%). Het aanbod voor starters bestaat in hoofdzaak uit HAT-eenheden (53,7%), flats met lift (16,0%) en flats zonder lift (13,1%). Tanthof, Buitenhof en Voorhof zijn ook de wijken met het grootste aandeel HAT-eenheden; resp. 51,7%, 18,5% en 12,9% van het totaal aantal sociale huurwoningen in genoemde wijken bestaat uit HAT-eenheden. Over de gehele

sociale huursector bedraagt het aandeel HAT-eenheden 16,2%.

Een nadere beschouwing van de huurprijzen van het aanbod (zie tabel 3.3) geeft te zien dat het overgrote deel (ruim 85%) van de aangeboden woningen een

huur tot

f

550,- per maand moet opbrengen.

3.3 Vraag naar woningen

De periode april 1991 tot september 1992 leverde in totaal 11.688 verschillende

aanmelders op: 4807 doorstromers (41,1%) en 6881 starters (58,9%). Van de

doorstromers was 86,3% afkomstig uit Delft, terwijl dit bij de starters 66,8% bedroeg (tabel 3.4). Het relatief grote aandeel starters van buiten Delft dat voor woonuimte in Delft opteert, bestaat in hoofdzaak uit studenten.

Het aantal reacties van deze aanmelders in de periode van april 1991 tot september 1992 varieert van een tot vijftig. Opmerkelijk is dat 31,7% van de doorstromers slechts een maal heeft gereageerd, terwijl dit bij de starters 21,5% is (tabel 3.5). De oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat:

de aanmelding een woningtoewijzing tot gevolg heeft;

de aanmelder niet actief-woningzoekend is, met andere woorden de aanmelder zoekt niet (op wat voor manier dan ook) actief naar een (andere) woning;

de werking van het model inzichtelijker is geworden en de aanmelder tot de conclusie is gekomen dat de kans op een woning (voorlopig) klein is. De twee laatstgenoemde oorzaken worden ook door ander onderzoek genoemd (Bosch en Hanemaayer, 1992).

Ruim 56,7% van de doorstromers en 63,5% van de starters heeft twee tot tien keer gereageerd in een tijdsbestek van bijna 1,5 jaar (tabel 3.5).

De 4807 doorstromers hebben 22.736 bonnen ingezonden (gemiddeld 4,7 bon

per doorstromer). De 6881 starters hadden 39.010 bonnen ingestuurd (gemiddeld 5,7 bon per starter). De starters reageren gemiddeld dus vaker op een woning in de Woonmarktkrant dan de doorstromers.

Gemiddeld kwamen er per Woonmarktkrant ruim 3.600 bonnen (op gemiddeld 76 aangeboden woningen) binnen bij de gemeente en de woningcorporaties. Het aantal aanmelders en het aantal reacties op woningen, dat wordt bepaald door het aanbod en de gestelde criteria, wisselt. Van zogenaamde 'bonnenmoeheid' is zeker geen sprake.

Door het aantal doorstromers te relateren aan het woningbestand (per 1 januari 1992) in de Delftse wijken, kunnen er uitspraken worden gedaan over de verhuisgeneigdheid in de verschillende woonwijken. In tabel 3.6 is het percentage verhuisgeneigden voor de verschillenden wijken weergegeven. Uit de tabel blijkt dat de verhuisgeneigdheid het grootst is in de wijken Buitenhof en Wippol-der/TU-wijk. Zij is het kleinst in de Binnenstad en Delft-West. De wijk Buiten-hof bestaat in hoofdzaak uit etagebouw en de woningen die de doorstromers achterlaten zijn voornamelijk flatwoningen en RAT-eenheden. De meer dan gemiddelde verhuisgeneigdheid onder flatbewoners en bewoners van HAT-eenheden komt overeen met bevindingen uit ander onderzoek (Kalle en Spiertz, 1990). In dit onderzoek werd geconstateerd dat de verhuisgeneigdheid onder flatbewoners en bewoners van HAT-eenheden groter is dan de dwarsdoorsnede van de Delftse bevolking (Kalle en Spiertz, 1990). Deze verklaring is niet van toepassing op de verhuisgeneigdheid in de wijk Wippolder/wijk. In het TU-gedeelte van de wijk is weliswaar een aantal HAT-eenheden geconcentreerd, maar in het gedeelte Wippolder gaat het om eengezinswoningen en flats zonder lift. De verhuisgeneigdheid in dit gedeelte van de wijk heeft eerder te maken met de oplevering van het complex de Koningshof. De verhuisgeneigdheid wordt bovendien gestuurd door de voorwaarden waaraan een aanmelder moet voldoen. Wanneer de wijken in buurten worden opgedeeld, valt te constateren dat een groot aantal doorstromende woningvragers afkomstig is uit onder meer de volgende buurten (die overigens niet allemaal even groot zijn):

Verdiplein, Reinier de Graafweg e.o.; Wilhelminalaan, Beethovenlaan e.o.; Latijns Amerikalaan, Bikolaan e.o.; Papsouwselaan e.o.;

Van Foreestweg, Van der Lelijstraat e.o.

De startende woningvragers komen voor een belangrijk deel van buiten Delft. Dit heeft te maken met de instroom van nieuwe studenten. Verder zijn relatief veel reagerende starters woonachtig in de buurten (tabel 3.7):

Wilhelminalaan, Beethovenlaan e.o.; Hugo de Grootstraat e.o.;

Julianalaan, Mekelweg-Noord (TU-wijk).

In tabel 3.8 is weergegeven hoeveel woningaanvragen gemiddeld voor de

verschillende woningtypen binnen zijn gekomen. Hierbij is wel onderscheid gemaakt tussen doorstroomwoningen en starterswoningen. Bij de doorstromers

komen gemiddeld de meeste woningaanvragen voor het eengezinshuis (gemid

-woning is een populair -woningtype waarvan er relatief weinig leegkomen. Dit heeft tot gevolg dat er veel reacties binnenkomen als er een wordt aangeboden. Flatwoningen daarentegen worden in ruimte mate aangeboden: 53,5 % van het doorstromersaanbod (tabel 3.1).

Bij de starters is het gemiddeld aantal woningaanvragen het hoogst voor de bovenwoning/-maisonnette (gemiddeld 161) en het laagst voor de HAT-eenheid (gemiddeld 45). Ook hier geldt dat er verhoudingsgewijs weinig bovenwoningen/-maisonettes worden aangeboden en veel HAT-eenheden (zie tabel 3.1).

Op de vier seniorenwoningen (55 +) zijn 262 reacties gekomen. Hierbij ging het om vier woningen die door een bejaardenstichting van een corporatie worden gehuurd (zie ook paragraaf 3.4.4).

Driekwart van alle doorstromende woningaanvragers heeft een bruto-maandinko-men tot

f

3.600,-per maand (tabel 3.9). Starters hebben vaak lagere inkomens. Ruim eenderde van de startende aanvragers heeft een bruto-maandinkomen tot

f

1.200,- en tweederde tot

f

2.400,- bruto per maand.

3.4 Koppeling van vraag en aanbod

Van de 650 aangeboden doorstroomwoningen zijn 28 (4.3%) aan niet-Delfte-naren toegewezen. Bij de starters zijn 37 (5,7%) van de 647 woningen aan starters buiten Delft toegewezen.

Bij de doorstromers wordt de volgorde bepaald door de laatste verhuisdatum, met andere woorden door de bewoningsduur. In de periode die door het OTB onderzocht is was de laatste verhuisdatum gemiddeld genomen 1981.

Nu zegt een gemiddelde bewoningsduur weinig. Als naar de gemiddelde bewo-ningduur per woningtype wordt gekeken (tabel 3.10), dan kan worden geconsta-teerd dat voor populaire woningtypen, zoals de eengezinswoning, de laatste verhuizing gemiddeld genomen omstreeks 1972 moet hebben plaatsgevonden. Voor een minder populaire HAT-eenheid is dat gemiddeld 1985. Afwijkingen van deze gemiddelden zijn bijvoorbeeld de vijfkamereengezinswoning waarvoor een gemiddelde laatste verhuisdatum in 1976 voldoende is om voor een toewij-zing in aanmerking te komen. Voor een driekamerflat zonder lift is een laatste verhuisdatum in 1983 nodig.

3.4.1 Weigeringen

Het aantal aanbiedingen dat moeten worden gedaan voordat tot verhuur van de woning wordt overgegaan is iets toegenomen in vergelijking met de evaluatie van de eerste zes experimentele maanden (Adrianow, Elsinga en Hoenderdos, 1991). Tijdens het experiment (april 1990 tot oktober 1990) hoefde 51,9% van de woningen een keer te worden aangeboden, terwijl uit deze evaluatie blijkt dat 45% van de woningen eenmaal is aangeboden. Vergeleken met de tweede evaluatie van de Woonmarktkrant (Huisman en Van Rhee, 1992) is er nauwe-lijks iets veranderd (zie tabel 3.11). Uit deze evaluatie is gebleken dat 45% van

tweemaal aangeboden, bijna 15% is 3 keren aangeboden, en een groot aantal woningen is meer dan driemaal aangeboden.

De eengezinshuizen waren het snelst verhuurd, terwijl de flatwoningen het vaakst moesten worden aangeboden.

Het weigeren van een aangeboden woning heeft voor een deel te maken met de wijze van aanbieden: een aanmelder kan voor drie woningen als eerste genomi-neerd zijn. De aanmelder maakt zijn keuze en de andere twee woningen worden geweigerd (met als weigeringsgrond: reeds geholpen). Tabel 3.12 en 3.13 laten

zien dat dit een belangrijke oorzaak is van het aantal weigeringen van woningen.

Ook het feit dat aanmeld ers niet komen opdagen als ze als eerste in aanmerking

komen voor een woning, is een belangrijke weigeringsfactor. Hierbij blijft de feitelijke oorzaak onbekend.

Het aantal aanbiedingen dat moet worden gedaan heeft echter ook te maken met de woning en de woonomgeving. Een nadere beschouwing van de weige-ringsredenen van doorstromers geeft te zien dat woningen worden geweigerd omdat de woning te klein is (19,8%), te slecht of te vies is (6,0%) of dat ze een ander type woning willen (5,5%).

Het aantal weigeringen verschilt per beheerder van de woningen (tabel 3.12). Bij Hippolytus hoeft 54,4% van de aangeboden woningen maar eenmaal te worden

aangeboden aan een kandidaat die hiervoor in aanmerking wenst te komen.

Woningbouwvereniging Volkshuisvesting biedt 32,6% van de aangeboden woningen eenmaal aan. Dit verschil in acceptatie kan niet uitslnitend worden verklaard door het niet reageren van de aanmeld er en de aanbiedingsprocedure. Uit tabel 3.13 blijkt dat bij Volkshuisvesting verhoudingsgewijs ook vaker wordt geweigerd omdat de woning te klein wordt gevonden of de aanmelder geen interesse (meer) heeft.

Als we kijken naar de wijk waar de aangeboden woning is gelegen, dan kunnen we constateren dat het percentage woningen dat maar eenmaal hoeft te worden aangeboden aan doorstromers het hoogst is in de wijken Tanthof (50,0%) en Delft-Oost (49,5%). De woningen in de Binnenstad moeten vaker aangeboden worden. Doorstromers die een woning in de Binnenstad weigeren doen dit vaak omdat de woning te klein is of omdat zij een ander type wensen (tabel 3.14). Het woonmilieu mag dan wel aantrekkelijk voor de doorstromers zijn, maar de woningen zijn dat niet.

Starters weigeren vaak een woning wordt geweigerd omdat ze reeds geholpen zijn. Ook het niet komen opdagen is een belangrijke weigeringsoorzaak. Verder worden de woningen in de Binnenstad en Delft-Oost gemiddeld genomen het snelst geaccepteerd. De woningen in Delft-West en de Tanthof moeten verhou-dingsgewijs vaker worden aangeboden voordat ze worden verhuurd. Starters weigeren vaak omdat de woning te klein wordt gevonden (met name bij I-kamer HAT-eenheden).

3.4.2 Doorstroming

Doorstroming in de ruimste zin van het woord betekent het verhuizen van de ene zelfstandige woonruimte naar de andere (werkgroep VOP /BWS, 1992).

Doorstroming is in het marktgerichte verdelingsmodel vanaf de start gericht geweest op het bevorderen van de verhuisgeneigdheid. Door middel van sturing met de voorwaarden wordt geprobeerd zoveel mogelijk woningen leeg te krijgen die weer opnieuw kunnen worden verhuurd. Dit geldt in het bijzonder voor eengezinswoningen.

Om de doorstroming vanuit eengezinswoningen te bevorderen, is voor de doorstromers een basisvoorwaarde opgenomen. Hierin krijgen gegadigden die een eengezinswoning achterlaten voorrang boven anderen. In de loop der tijd is deze basisvoorwaarde enkele malen aangepast. In augustus 1991 werd bij de doorstromers voor het eerst de voorwaarde van het achterlaten van een eenge-zinswoning genoemd. Deze was toen nog gekoppeld aan een huurprijs van de

achter te laten woning tussen

f

325,- en

f

700,- per maand; deze voorwaarde

hield in dat iemand die een eengezinswoning achterliet met een hogere of lagere huur, geen voorrang genoot. Bovendien kreeg iemand die van de ene eengezins-woning naar de andere verhuisde, ook voorrang. Dit laatste werd, maatschappe-lijk gezien, als omechtvaardig beschouwd. In februari 1992 werd de basisvoor-waarde als volgt aangepast: iemand die een eengezinswoning met minimaal drie kamers achterlaat bij verhuizing naar gestapelde bouw, krijgt voorrang boven diegenen die geen eengezinswoning achterlaten. Aan de achter te laten eenge-zinswoning is niet langer een vereiste huurprijs gekoppeld.

In de onderzochte periode is van 650 doorstromers bekeken wat voor woning zij hebben achtergelaten en wie de beheerder van de woningen was. De door-stroming was het grootst in RAT-eenheden en flats; 51,5% van de doorstromers liet een RAT-eenheid achter, 28,0% was uit een flat afkomstig was (tabel 3.15).

-Ruim 88% van de woningen was in het beheer van een van de sociale beheer-ders in Delft (tabel 3.16).

Of de doorstroming daadwerkelijk wordt bevorderd, is moeilijk vast te stellen uit de kwantitatieve gegevens. Wel is geconstateerd dat de Oplevering van aantrek-kelijke nieuwbouw geliefde eengezinswoningen kan vrijmaken, zoals bijvoorbeeld de Koningshof met de appartementen voor SS-plussers (zie paragraaf 3.2).

Enkele geïnterviewden waren van mening dat het moeilijk is om doorstroming vanuit eengezinswoningen te bevorderen, omdat dit nu eenmaal een geliefd woningtype is. Als bewoners van een eengezinswoning willen verhuizen naar een andere woning, dan moet het alternatief zeer aantrekkelijk zijn.

Bepalend voor het doorstromingsrendement zijn de voorwaarden die gelden om voor een woning in aanmerking te komen en de aanwezigheid van aantrekkelijke alternatieven. Aan de laatstgenoemde voorwaarde kan (nog) niet in voldoende mate worden voldaan. Het woningbezit van de sociale verhuurders is tamelijk eenzijdig samengesteld. Er is relatief veel naoorlogse etagebouw. Toevoeging van aantrekkelijke woningen zal het doorstromingsrendement verhogen. Hieraan wordt momenteel gewerkt. Voorbeelden hiervan zijn het project

nieuwbouwproject duo-woningen en maisonnettes Phoenixstraat (Woonmarkt-krant, juni 1992).

3.4.3 Scheefheidsbestrij ding

Het marktgerichte verdelingsmodel is naast de bevordering van de doorstroming gericht op het bestrijden van de scheefheid bij de toewijzing en in het bijzonder op het vrij krijgen van goedkope woningen.

In het marktgerichte verdelingsmodel van Delft worden voorwaarden gesteld aan

het inkomen van woningzoekenden die voor een woning in aanmerking wensen

te komen. Hiermee wordt geprobeerd om de scheefheid terug te dringen en het

ontstaan van scheefheid te voorkomen.

Uit eerdere evaluaties (o.a. Huisman en Van Rhee, 1992) is gebleken dat het merendeel van de verhuizingen tot gevolg had dat doorstromers die oorspronke-lijk te goedkoop woonden, ook na de verhuizing nog te goedkoop woonden. Uit de bestandsanalyse is gebleken dat 52,4% van de doorstromers die een woning kregen toegewezen in de periode april 1991 tot september 1992, duurder is gaan wonen; de nieuwe huur was hoger dan de huur van de achtergelaten woning. Voor de overigen geldt dat deze of goedkoper zijn gaan wonen of op hetzelfde huurniveau zijn gebleven.

Dit is op zich niet verwonderlijk. Uit een analyse van de inkome:usgegevens die door woningaanvragers verstrekt zijn blijkt dat er bij 25,7% van de starters sprake is van een tweede inkomen (bijvoorbeeld van de partner). Bij de door

-stromers bedraagt dit zelfs ruim 35%. Verder dient te worden vermeld dat Delft een relatief groot aandeel goedkope huurwoningen heeft (zie ook tabel 3.3).

In juni 1992 is daarom een voorstel in de gemeenteraad behandeld om een nieuwe huur /inkomenstabel te gaan hanteren. Per 1 januari 1993 is de norm voor de relatie tussen inkomen en huur gewijzigd. Deze norm moet bijdragen aan de bestrijding van de scheefheid. Niet langer is het inkomen van de woning-zoekende de financiële maatstaf bij de toewijzing, maar het totale (belastbare)

inkomen van huishouden. De wijziging van de inkomens norm werd al in het

rapport 'Marktgericht woonruimteverdelen, Delft na twee jaar' voorgesteld. Bij een belastbaar inkomen van het huishouden tot

f

42.000,- per jaar wordt de

huurquote vrijgelaten. Als het jaarinkomen hoger is dan dit bedrag, moet

minstens 12,5% voor de huur worden gereserveerd.

De nieuwe inkomenstoets heeft tot gevolg dat minder huishoudens voor een sociale-huurwoning in aanmerking komen en een woning moeten zoeken in de vrije sector.

Om de financiële scheefheid te bestrijden wordt er ook voorzichtiger omgegaan met de toekenning van huursubsidie. Per 1 januari 1993 wordt voor nieuwe

aanvragen geen huursubsidie meer toegekend hoger dan

f

275,-: Dit is de

landelijk vastgestelde fiatteringsgrens. Er zijn uitzonderingen voor grote wonin-gen, aangepaste woningen, seniorenwoningen (55 + ) en serviceflats voor ouderen.

3.4.4 Aandachtsgroepen van beleid

Volgens het Rijk vallen in deze categorie in het bijzonder

eenpersoonshuishou-dens met een besteedbaar inkomen tot

f

22.800,- per jaar en

meerpersoonshuis-houdens met een huishoudinkomen tot

f

31.100,- per jaar (peiljaar 1991). Het Rijke en de gemeente Delft hebben dezelfde aandachtsgroepen (werkgroep VOP jBWS, 1992). Jongeren en ouderen maken deel uit van de aandachts-groepen (zie ook tabel 3.9). Daarom wordt er in deze paragraaf aandacht

geschonken aan deze twee categorieën. Over de kansen voor jongeren in het

systeem is in de loop der tijd veel gezegd. In verband hiermee zijn de facultatie-ve criteria bij de starters facultatie-verschillende malen gewijzigd. Via.de Woonrnarktkrant wordt slechts een zeer beperkt aantal woningen aangeboden die speciaal voor ouderen (55 +) zijn bedoeld. Een groot deel van de woningen die bedoeld zijn voor ouderen, wordt via een apart circuit verhuurd. Ouderen die geen 55 + wo-ning nodig hebben, kunnen op het normale doorstromersaanbod in de Woon-marktkrant reageren.

Jongeren

De onderscheiden leeftijdscategorieën bij de starters zijn vanaf het begin enkele malen gewijzigd. In de periode april 1990 tot en met april 1991 werden in de

aanbiedingen voor starters leeftijdsindicaties opgenomen. Deze waren steeds

ingedeeld in kleine leeftijdsgroepen van ongeveer vijf jaar. De begrenzing van de leeftijdsgroepen varieerde van maand tot maand.

Vanaf juli 1991 tot op heden worden nog slechts twee leeftijdscategorieën onderscheiden, de categorie 18 tot en met 29 jaar en de categorie 30 jaar en

ouder. De Stuurgroep Woonruimteverdeling besloot tot deze herziening op

grond van vragen van startende woningzoekenden. De meestgehoorde klacht was

dat ze op grond van de gehanteerde leef tijdsindeling te jong waren voor de ene leeftijdscategorie en te oud voor de andere. Hierdoor vielen ze altijd buiten de boot vielen.

De Stuurgroep erkende hun klacht dat hierdoor een onjuiste indeling ontstond. Uitgangspunt was dat met de nieuwe indeling voor de leeftijdscategorie van 18 tot 30 jaar meer woningen beschikbaar zouden komen, omdat de groep starters van dertig jaar en ouder kleiner is dan de eerstgenoemde categorie (tabel 3.17).

Voor de jongste starters veranderde er dus niets met de systeemverandering: voor hen was nog altijd de kans om zelfstandige woonruimte te vinden minimaal of verslechterde zelfs. Dat jongeren in de praktijk voor een deel worden verwe

-zen naar de kamerrnarkt, is niet te wijten aan het marktgerichte

verdelings-model, maar is het gevolg van een beleidskeuze. De vraag van jongeren in Delft is voor een groot deel afkomstig van studenten. Hun aantal in combinatie met hun inkomen bieden nauwelijks ruimte om iets te regelen. De gemeente stelt zich niet als doel dit probleem volledig op te lossen (bijvoorbeeld door nieuw-bouw). Voor jongeren houdt dit in dat zij gezien hun lage inkomen aangewezen zijn op de bestaande voorraad (inclusief onzelfstandige woonruimte).

In mei 1992 werd als gevolg van een vergissing de leeftijdsgrens voor de starters volledig losgelaten; in deze maand werd geen enkele leeftijdsindicatie

opgeno-men in de advertenties voor starters. De Woonmarktkrant van juli 1992 gaf aan wat de resultaten van deze vergissing waren: de oudere starters waren overduide-lijk in het voordeel ten opzichte van de jongere starters.

In de loop der tijd is de situatie van de jongere starters wel iets verbeterd door het steeds groter wordende aanbod aan HAT-eenheden. Dit is ten eerste te verklaren uit het feit dat de Stichting Delftse Studentenhuisvesting niet meer werkt met· een eigen inschrijfsysteem, maar alle woningen nu via de krant aanbiedt. Daarnaast is de afronding van het groot onderhoud aan enkele complexen van de SDSH afgerond.

Bij de toewijzing van woningen aan doorstromers is gebleken dat de gemiddelde bewoningsduur in de periode april 1991 tot september 1992 is afgenomen. Bij de starters wordt de volgorde niet bepaald door de bewoningsduur, maar door de leeftijd. In de gemiddelde leeftijd van de starters die een woning kregen toegewezen, heeft echter geen verschuiving plaatsgevonden: deze blijft gemiddeld 1964. De gemiddelde leeftijd van starters die een woning hebben toegewezen gekregen verschilt evenwel per woningtype. Voor een eenkamer-HAT-eenheid kan een starter bijvoorbeeld eerder in aanmerking komen dan voor een drieka-mer-HAT-eenheid.

Ouderen

Een groot deel van de ouderen in Delft heeft eveneens een relatief laag inko-men (Kalle en Spiertz, 1990). De verwachting is dat het aandeel ouderen groeit, maar niet het aandeel ouderen met een laag inkomen. Ouderen bewonen woningen, waaronder eengezinswoningen, die voor velen aantrekkelijk zijn. Als ouderen willen verhuizen, kunnen ze net als elk andere geïnteresseerde reageren op het aanbod in de Woonmarktkrant.

Er zijn ook speciale woningen voor ouderen (55 +). Deze zijn voorzien van enige aanpassingen en soms is ook de direkte omgeving aangepast. Daarnaast bieden deze woningen een beperkt servicepakket. De voor ouderen bedoelde woningen worden op een enkele uitzondering na (zie ook paragraaf 3.3) niet via de krant verhuurd, maar via een toewijzingssysteem door stichtingen en verenigingen bui-ten de corporaties of gemeente om. Voor ouderen ontstaat hierdoor een onduidelijke situatie. Bij de Raad voor Ouderenwerk kunnen ouderen informatie krijgen over de mogelijkheden om een woning te krijgen. Ouderenwoningen met speciale voorzieningen worden toegewezen via de Bejaardenindicatiecomrnissie. Hierin heeft onder andere de GGD zitting.

Woningbouwvereniging Volkshuisvesting biedt speciale ouderenwoningen via de Woonmarktkrant aan. Deze worden uitsluitend verhuurd aan eigen leden, waarbij als volgorde bepaling wordt gebruikt de duur van het lidmaatschap. Seniorenwoningen (55 +) van de Stichting Sorghesteijn worden eveneens via de Woonmarktkrant aangeboden.

3.4.5 Urgenten

Het College van B& W verstrekt de beschikkingen op urgentie-aanvragen. Het advies waarop het College zich baseert, wordt opgesteld door de

Adviescomrnis-sie Beoordeling Sociale Urgenties (ABS). Deze commisAdviescomrnis-sie is ingesteld door de Stuurgroep Woonruimteverdeling. Ze is samengesteld uit vertegenwoordigers van alle Delftse woningcorporaties en de afdeling Woonruimtezaken van de gemeen-te.

Per 1 oktober 1992 is een nieuw systeem van sociale urgentie van kracht geworden. Hierbij komen woningzoekenden minder snel in aanmerking voor een sociale urgentie. Deze sociale urgentie geeft voorrang op de woningmarkt. De definitie van 'urgent' is als volgt: iemand moet in een zodanige noodsituatie verkeren, dat binnen drie maanden woonruimte beschikbaar moet zijn. Tenzij er geen geschikt woningaanbod was, vervalt de verklaring na deze periode. De invoering van het nieuwe urgentiesysteem heeft lang op zich laten wachten. Dit kwam vanwege problemen rond het begrip 'urgent'.

Naast de voorwaarde dat sprake moet zijn van een noodsituatie, gelden nog enkele voorwaarden om een sociale urgentie te verkrijgen. Ten eerste moeten ook urgenten eigen initiatief tonen en net als ieder ander reageren op de Woonmarktkrant. Ze hebben daarbij in drie maanden tijd 18 mogelijkheden om te reageren (in drie maanden verschijnen zes kranten; per bon kunnen drie woningkeuzen worden aangegeven). Op grond van hun urgentie hebben urgenten voorrang op andere woningzoekenden. Alleen de zuiver individuele situatie is het uitgangspunt voor een urgentie-aanvraag. Niemand wordt meer 'automatisch' urgent op basis van een bepaalde omstandigheid. Tenslotte wordt ook bij

urgen-ten wordt de indeling 'starters' en 'doorstromers' gehanteerd.

Met ingang van 1 oktober 1992 kan een sociale urgentie behalve bij de dienst Woonruimtezaken ook bij een van de zeven woningcorporaties worden aange-vraagd. Wanneer een urgentie-aanvraag wordt ingediend, volgt binnen zeven dagen een gesprek tussen de aanvrager en een van de woonmaatschappelijk werkers. Laatstgenoemde maakt vervolgens een rapport voor de leden van de ABS. Daarna wordt in een vergadering beslist of de gevraagde urgentieverklaring al dan niet wordt verleend.

Over een aanvraag tot urgentie wordt binnen vier weken een uitspraak gedaan. Een AROB-beroep is mogelijk bij een negatieve beschikking van B&W of een positieve beschikking waarmee de aanvrager het oneens is (bijvoorbeeld omdat de aanvrager het oneens is met het woningtype waarvoor hij of zij de urgentie heeft ontvangen).

Uit een eerste interne evaluatie (930129 lIS) over de periode 1 september tot 1 december 1992 blijkt dat er 122 afspraken zijn gemaakt voor een urgentiege-sprek. Het merendeel van de afspraken (70 van de 122) VOOI een

urgentiege-sprek heeft niet geleid tot een aanvraag voor urgentie: in 10 van de 70 gevallen is de desbetreffende woningzoekende niet verschenen. De overige 60 gevallen zijn verwezen naar onder andere de Woonmarktkrant en de kamermarkt.

De 122 afspraken hebben tot 52 aanvragen voor een sociale urgentie geleid (zie ook paragraaf 4.2). Van deze 52 urgentie-aanvragen zijn er 21 toegekend en 31 afgewezen. Met de nieuwe werkwijze worden er circa 85 sociale urgentIes toegekend per jaar. De oude werkwijze voor urgentie had jaarlijks meer dan 300 toegekende urgenties tot resultaat.

De groep woningzoekenden met een toegekende sociale urgentie bestond uit dertien starters en acht doorstromers. De toekenning van een urgentie gaat samen met een aanwijzing voor een woningtype waarop de urgente woningzoe-kende kan reageren en met voorrang zal worden behandeld. Een aantal woning-zoekenden met een urgentie is reeds geslaagd via de Woonmarktkrant. Er zijn echter ook urgenten geweest die nog niet op de Woonmarktkrant hadden gerea-geerd, terwijl hun termijn wel was ingegaan; bij deze urgenten kan men zich afvragen of de verleende urgentie terecht is verleend. Er zijn ook urgenten die wel reageren, maar niet op het woningtype waarvoor urgentie is verleend. Uit navraag blijkt dat ze denken dat een ander woningtype misschien ook wel mogelijk is, nu de urgentie is erkend.

4

MARKTGERICHTE VERDELING IN HET

VOLKS-HUISVESTINGSBELEID

4.1 Inleiding

Na de experimentele periode in 1990 zijn verschillende aanpassingen doorge-voerd. Om in het verdelingssysteem te kunnen sturen is het noodzakelijk om over goede beleidsinformatie te beschikken. In dit hoofdstuk worden de beleids

-informatie en de sturingsmogelijkheden in relatie tot het volkshuisvestingsbeleid bekeken. Ook wordt ingegaan op lokale overlegsstructuren die ÏPvulling geven aan de toezichthoudende taak van de gemeente zoals weergegeven in het Besluit Beheer Sociale huursector (BBSH).

De informatie in dit hoofdstuk is verkregen uit een analyse van Woonmarktkran-ten vanaf april 1990 tot januari 1993. Daarnaast is gebruik gemaakt van informa-tie die tijdens de interviews is verstrekt.

4.2 Beleidsinformatie

Voor de strategische, sturende en controlerende taak is het noodzakelijk dat de dienst Woonruimtezaken van de gemeente beschikt over beleidsinformatie.

Het marktgerichte systeem levert een grote hoeveelheid informatie op, zowel over kenmerken van de aanmelders als over de populariteit van de aangeboden woningen. De vraag wordt gestuurd door het aanbod in de krant, dus de verkre

-gen informatie moet met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. Daarom blijft het noodzakelijk om naast de verkregen informatie regelmatig onderzoek uit te voeren naar verhuismotieven en ontwikkelingen in de woningbehoefte. Dit is tot dusver ook het geval geweest.

Tot op heden is de informatie die verkregen is uit het systeem, echter nog niet volledig benut voor de ontwikkeling van verder beleid (strategische planning van woningbouwprogrammering, beheer van de woningvoorraad) en sturing (berei-ken van doelstellingen, doorstroming en dergelijke). De belangrijkste aanzet hiertoe is reeds gemaakt. Om de sturingsmogelijkheden optimaal te benutten is er een volkshuisvestingsplan ontwikkeld (werkgroep VOP /BWS, 1992). Dit plan

geedt een samenhangende visie over de te verwachten en na te streven ontwik-kelingen op het gebied van de volkshuisvesting.

De verkregen beleidsinformatie kan worden gebruikt voor het inzicht in de marktpositie van bepaalde woningen of complexen voor de corporaties en de beleidsontwikkeling op andere terreinen binnen de volkshuisvesting, zoals nieuwbouwbeleid, beheer en woonlastenbeleid.

4.3 Sturingsmogelijkheden

In het marktgerichte systeem kunnen in de advertenties criteria worden gebruikt met als doel sturing op de woningmarkt. Onderscheid wordt gemaakt tussen basiscriteria en facultatieve criteria (zie paragraaf 1.2). Met criteria bij de volgordebepaling kunnen bepaalde doelen worden bereikt zoals bijvoorbeeld de doorstromingsbevordering.

Hierbij moet echter worden opgemerkt dat het gebruiken van te sterk sturende criteria strijdig kan zijn met het uitgangspunt dat de markt zijn werk moet doen. In de evaluatie van het experiment werd een volkshuisvestingsplan aanbevolen om de sturingsmogelijkheden van het systeem optimaal te benutten. Anno 1993 is er een volkshuisvestingsplan in ontwikkeling. Dit plan bestaat uit zeven wijkbe-heerplannen, waarvoor de informatie die uit het systeem is gegenereerd, gebruikt kan worden. Op basis van de gewenste ontwikkeling per wijk kunnen sturingscri-teria worden geformuleerd.

Facultatieve criteria

De Splitsingscommissie die uit vertegenwoordigers van de corporatiesbestaat, heeft als taak de vrijkomende woningen te bestemmen voor de groepen door-stromers en starters. Bij aanvang van het marktgerichte systeem werd als norm gehanteerd: 40% voor starters en 60% voor doorstromers. Dit was een ervarings-cijfer van het oude puntensysteem. Om bij de verdeling wat flexibeler te kunnen inspelen op de samenstelling van het aanbod van vrijkomende woningen, is de strakke norm vervangen door een richtlijn waarbij de verdeling 40 tot 60% per groep wordt gehanteerd.

Bovengenoemde richtlijn is destijds vastgesteld door de gemeenteraad en opgenomen in de woonruimteverordening. De aanpassingen· in de normen of richtlijnen kunnen worden veranderd op voorstel van de Stuurgroep (op basis van vragen of voorstellen van corporaties of de afdeling Woonruimtezaken). Hiervoor is goedkeuring nodig van de Gemeenteraad en het COW.

Binnen het totale aanbod voor starters geldt de verdeelsleutel 1/3 voor oudere starters (30 jaar en ouder) en 2/3 voor jongere starters (18 t/m 29 jaar).

1/10 van het aanbod voor oudere starters is bestemd voor starters die nog geen jaar een binding hebben met Delft. Dit geldt ook voor het aanbod voor jongere starters. Ook bij de doorstromers geldt dat 1/10 van het aanbod bestemd is voor woningzoekenden die nog geen jaar een binding met Delft hebben.

De algemene criteria die aan de woningen worden gekoppeld (basis criteria en

facultatieve criteria) worden door gemeente en corporaties samen ontwikkeld.

Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over de kaders waarbinnen criteria

voor leegkomende woningen kunnen worden gesteld. Bij afwijking daarvan dient

volgens de woonruimteverordening vooraf overleg plaats te vinden. Er wordt geprobeerd zo min mogelijk te sturen met behulp van facultatieve criteria, maar

zoveel mogelijk basiscriteria te hanteren. In de experimentele periode werden de

criteria vaak gewijzigd. Dit had onduidelijkheden voor woningzoekenden tot

gevolg. Tegenwoordig is daar geen sprake meer van.

4.4 Lokaal overleg

Het toezicht door de overheid op de activiteiten van de corporaties vindt volgens

het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) achteraf plaats. De bepalingen in

het BBSH over de verantwoording achteraf laten ruimte voor een nadere

invulling op lokaal niveau. Over de wijze waarop de gemeente de prestaties van

woningcorporaties achteraf beoordeelt, kunnen afspraken worden gemaakt. In

lokale overlegstructuren kunnen afspraken worden gemaakt over de prestaties

waarop de corporaties worden beoordeeld. Dit schept duidelijkheid voor beide

partijen en maakt beoordeling achteraf eenvoudiger.

In Delft zijn de afspraken tussen gemeente en corporaties in een convenant

vastgelegd. De afspraken gaan over de verdeling van taken en

verantwoordelijk-heden, de corporaties richten zich op de feitelijke uitvoering en de gemeente op de beleidsontwikkeling en de controle. Er zijn (nog) geen prestatie-eisen geformuleerd. Het Sociaal Overleg (SO), de Werkgroep Bijzondere Aandacht Woningzoekenden (BA W) en de Adviescommissie Beoordeling Sociale Urgen-ties (ABS; zie ook paragraaf 3.4.5) kunnen als lokale overlegstructuren in het kader van het BBSH worden beschouwd. De instelling van een klachtencom-missie vloeit voort uit de Huisvestingswet.

Sociaal Overleg

Het Sociaal Overleg (SO) is het maandelijks overleg van de hoofden

Bewoners-zaken van de zeven corporaties en een vertegenwoordiger van de gemeente. Dit

overleg heeft vanaf het begin bestaan. In dit overleg worden lopende zaken,

zoals bijvoorbeeld het koppelen van criteria aan woningen en problemen

bespro-ken. Recentelijk is afgesproken om binnen het SO ook in meer beleidsmatige zin

over het systeem te praten. Hieraan heeft het de afgelopen tijd ontbroken. Dit is

een taak die voorheen bij de Stuurgroep lag. Bepaalde ontwikkelingen, zoals het

urgentiesysteem en de overheveling van taken naar de corporaties, hebben veel tijd gekost en hebben achter de schermen plaatsgevonden. De meeste

geïnter-viewden waren het erover eens dat men niet achterover moet gaan leunen en

denken dat het verdelingsmodel goed is en wel zal blijven draaien. Voortdurend

Werkgroep Bijzondere Aandacht Woningzoekenden (BAW)

In de werkgroep Bijzondere Aandacht Woningzoekenden (BA W) zitten

woon-maatschappelijk werkers van corporaties en gemeente en vertegenwoordigers van hulpverlenende instanties en politie. De werkgroep, die maandelijks bijeenkomt, bespreekt probleemgevallen (mensen met een drugsverleden, psychiatrische problemen, veroorzakers van ernstige geluidsoverlast enzovoort). Tot nu toe werd in de Adviescommissie een aantal woningen voor dergelijke gevallen apart gehouden. Als deze commissie met ingang van mei 1993 definitief wordt

opgehe-ven, moeten op een andere manier woningen worden gereserveerd.

Tot op heden was het BA W weinig slagvaardig. Met ingang van 1 januari 1993 is hierin verandering gekomen: vanaf deze datum kan woningzoekenden door Burgemeester en Wethouders (B&W) de mogelijkheid ontzegd worden te reageren op een woning via de Woonmarktkrant, op medische of andere gronden. Enkele probleemveroorzakende woningzoekenden hebben hierover een brief van B& W gekregen. Hierin wordt een contactpersoon van een van de hulpverlenende instanties genoemd met wie zij eventueel contact kUnnen opnemen.

Er wordt nog gezocht naar een manier om zware probleemgevallen toch goed te

kUnnen huisvesten. In het verleden werden mensen gehuisvest en kwamen de

problemen later. Hierin moet verandering komen: momenteel wordt gedacht aan

tijdelijke huurcontracten voor probleemgevallen. In feite wordt voor

probleemge-vallen door de Werkgroep een plaatsingsbeleid gevoerd.

Klachtencommissie

Volgens de Huisvestingswet dienen woningzoekenden in de gelegenheid te worden gesteld klachten in te dienen bij een klachtencommissie. Deze commissie adviseert de corporatie over de behandeling van die klachten. De klachten betreffen het handelen of nalaten van de corporatie en het handelen of nalaten

van personen die voor de corporatie werken.

In Delft is ook een klachtencommissie ingesteld. In de evaluatie van het

experi-ment (Adrianow, Elsinga en Hoenderdos, 1991) was al aangegeven dat het aantal ontvangen klachten gering was. Dat is nog steeds het geval. Bij de corporaties wordt wel mondeling en telefonisch geklaagd, maar het aantal schriftelijke klachten dat de klachtencommissie ontvangt is klein.

5

SAMENVATTING, CONCLUSIES EN

AANBEVELINGEN

5.1 Samenvatting

In april 1990 werd in Delft een nieuw marktgericht woonruimteverdelingsmodel

ingevoerd. Aanleiding hiervoor waren de structurele tekortkomingen van het oude systeem: het onderhouden van het woningzoekendenbestand kostte erg veel tijd, het weigeringspercentage was hoog en het begrip 'urgentie' was sterk in waarde afgenomen.

Het Delftse model is een marktgericht verdelingsmodel waarin de woningzoe-kende in het algemeen zelf initiatief moet nemen. Woningzoekenden die niet in staat zijn om zelf actief op een woning te reageren, kunnen bij een van de corporaties of de gemeente hulp vragen bij het lezen van de krant en het invullen van een woonkeuzebon. Met ingang van 1 oktober 1992 is een nieuw urgentiesysteem ingevoerd. Hierdoor komt men minder snel in aanmerking voor een urgentieverklaring dan voorheen · het geval was. Men probeert alleen diegenen urgent te verklaren bij wie de nood werkelijk hoog is.

Een van de doelstellingen van het Delftse verdelingsmodel is dat het model inspeelt op concrete woonwensen van woningzoekenden en zodoende het aantal weigeringen op een acceptabel niveau brengt. Ten opzichte van de experimente-le periode is het weigeringspercentage iets gestegen. In vergelijking met de

evaluaties die in 1992 hebben plaatsgevonden, is het weigeringspercentage nauwelijks veranderd.

Het verdelingsmodel kost de gemeente veel minder tijd en inspanning nu de uitvoering van het verdelingsbeleid een taak van de corporaties is. De gemeente onderhoudt geen omvangrijk woningzoekendenbestand meer. Eind 1992 is er een on-line computerverbinding gekomen tussen Woonruimtezaken en de woningcor-poraties. De corporaties voeren nu ook zelf de gegevens die op de bonnen staan, in.

Het verdelingsmodel biedt voldoende mogelijkheden voor afstemming op ontwikkelingen die op de woningmarkt plaatsvinden. De leeftijdsindicaties voor starters zijn bijvoorbeeld verschillende malen aangepast om tegemoet te komen aan de klachten van woningzoekende starters. Ook in de voorwaarden voor de doorstromers zijn wijzigingen aangebracht.

De evaluatie van het verdelingsproces laat zien dat er in een periode van 1,5 jaar bijna 1300 woningen in de Woonrnarktkrant zijn aangeboden. Het aanbod voor doorstromers is vrijwel constant gebleven en bestond voor een belangrijk deel uit flatwoningen. Er werden relatief weinig eengezinshuizen aangeboden. Het startersaanbod is licht gestegen en bestond voor meer dan de helft uit

HAT-eenheden.

In de onderzochte periode (circa 1,5 jaar) hebben bijna 11.700 woonconsu-menten zich een of meer keren voor een woning aangemeld. Starters hebben

gemiddeld vaker gereageerd dan doorstromers. Bij doorstromers is het meest

populaire woningtype het eengezinshuis. Bij de starters is dat de bovenwoning/-maisonnette. Dit blijkt uit het aantal reacties dat binnenkomt, maar ook uit de snelheid waarmee deze woningtypen worden verhuurd. Het aantal aanbiedingen dat moet worden gedaan voordat de woning is verhuurd, lijkt zich te hebben gestabiliseerd.

Om de doorstroming in eengezinshuizen te bevorderen is er gestuurd in de

voorwaarden voor eengezinswoningen. Deze sturing heeft echter niet tot het vrijkomen van meer eengezinswoningen geleid.

Per 1 januari 1993 is de inkomensnorm aangepast om de scheefheidsbestrijding kracht bij te zetten: niet het inkomen van de aanvrager, maar het totale belast

-bare inkomen van het huishouden wordt gehanteerd bij de toewijzing.

Voor de huisvesting van jongeren hebben er verschillende aanpassingen plaatsge

-vonden. De situatie voor jongere starters is daarmee wel iets verbeterd, maar de kans op zelfstandige woonruimte wordt nog altijd als minimaal beschouwd. Het aantal speciaal voor ouderen bedoelde woningen (55 +) dat via de Woon

-marktkrant wordt aangeboden, is erg klein. Op dit minimale aanbod komen toch

relatief veel reacties binnen. Dit komt omdat de ouderenwoningen in het

algemeen via een ander circuit worden verdeeld.

Met ingang van 1 oktober 1992 is er een nieuw sociaal urgentiesysteem van toepassing. Uit een eerste interne evaluatie is gebleken dat het aantal toegeken-de urgenties is afgenomen door toegeken-de nieuwe werkwijze ten aanzien van urgenten.

Verder is gebleken dat de urgenten reageren op aanbod in de Woonrnarktkrant en slagen. Er zijn ook urgenten die niet reageren terwijl hun termijn is ingegaan.

Nader onderzoek dient een antwoord te geven op de vraag waarom deze categorie niet reageert.

Bij de ontwikkeling van het marktgerichte verdelingsmodel had men al voor ogen dat de commerciële verhuur en de koopsector zouden deelnemen aan het nieuwe verdelingsmodel. Zover is het echter nog niet. Er wordt onderhandeld met makelaars, maar dit heeft (nog) niet tot resultaat geleid. Het betrekken van alle woningmarktsectoren zou de doorstroming verder kunnen bevorderen en bovendien de kosten spreiden.