Putek-Szeląg
Rynek nieruchomości komercyjnych
w Szczecinie : analiza cen
transakcyjnych w latach 2009 - 2012
Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania 31/2, 155-170
2013
STUDIA I PRACE WYDZIAŁU NAUK EKONOMICZNYCH I ZARZĄDZANIA NR 31
Urszula Gierałtowska*
Uniwersytet Szczeciński
Ewa Putek-Szeląg**
Uniwersytet Szczeciński
RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W SZCZECINIE - ANALIZA CEN TRANSAKCYJNYCH
W LATACH 2009-2012
Streszczenie
C elem n iniejszego artykułu je s t an aliza o płacalności inw estycji n a ry n k u n ie ruchom ości ze szczególnym u w zględnieniem cen g runtów przezn aczo n y ch w m ie j scow ym planie zagospodarow ania p rzestrzennego n a cele k om ercyjne n a ry n k u lo k a l
n y m (szczecińskim ). P rzeanalizow ano transakcje sprzedaży nieruchom ościam i
w S zczecinie od trzeciego k w artału 2009 do pierw szego kw artału 2012 ro k u w S zcze cinie. Pom im o dużej p o d aż y p o p y t n a g runty inw estycyjne nie je s t w pełn i zaspokojony p rzede w szystkim z u w ag i n a b rak nieruchom ości, któ re spełniałyby rosnące w y m ag a n ia dew eloperów . W dw óch o statnich kw artałach w idać w y raźn y w zro st przeciętnej ceny gruntów inw estycyjnych.
Słowa kluczowe
: an aliza zyskow ności, n ieruchom ości biurow e, n ieruchom ości h a n dlow e, n ieruchom ości gruntow e
Adres e-mail: urszula.gieraltowska@wneiz.pl. ** Adres e-mail: wicheru@wneiz.pl.
Wprowadzenie
R y n e k n ie r u c h o m o ś c i w P o ls c e j e s t s to s u n k o w o m ło d y i j e d y n i e c z ę ś c io w o u k s z ta łto w a n y . P rz y s tą p ie n ie P o ls k i d o U E z b ie g ło s ię z r a d y k a ln y m w z r o s te m p o p y tu n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i, co p r z e ło ż y ło się n a w z r o s t c e n g r u n tó w , d o m ó w i m ie s z k a ń . Z ja w is k o to s p o w o d o w a ło z a in te r e s o w a n ie in w e s to r ó w n ie r u c h o m o ś c ia m i j a k o p r z e d m io te m , w k tó r y m o ż n a d o k o n y w a ć lo k a ty p o s ia d a n y c h ś r o d k ó w . N ie s te ty , k r y z y s g o s p o d a r c z o - f in a n s o w y z 2 0 0 7 r o k u z a p o c z ą tk o w a n y p r z e z z a p a ś ć n a r y n k u p o ż y c z e k h ip o te c z n y c h w y s o k ie g o r y z y k a w U S A ( k ry z y s z a c z ą ł s ię o b ja w ia ć w 2 0 0 6 r o k u s p a d k ie m c e n n ie r u c h o m o ś c i) z c z a s e m z n a la z ł o d b ic ie r ó w n ie ż n a p o ls k im r y n k u n ie r u c h o m o ś c i ( o g r a n ic z e n ie a k c ji k r e d y to w e j p r z e z b a n k i, s p a d e k w a r to ś c i z ło te g o , p r o b le m y f in a n s o w e p r z e d s ię b io r s tw s k u tk o w a ły z n a c z n ą o b n iż k ą c e n n ie r u c h o m o ś c i) . W y r a ź n e s p o w o ln ie n ie n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i ( n a d p r o d u k c ja z e s tr o n y d e w e lo p e r ó w ) o r a z z m ie n ia ją c y się s p o s ó b f in a n s o w a n ia in w e s ty c ji m o g ą b y ć ź r ó d łe m k o le j n e j fa li k r y z y s u i s k u tk o w a ć d a l s z ą k o r e k t ą c e n n i e r u c h o m o ś c i1. M im o s ła b s z e j k o n d y c ji r y n k u n ie r u c h o m o ś c i to w ła ś n ie in w e s ty c je w n i e r u c h o m o ś c i s ą j e d n ą z n a jc z ę ś c ie j w y b ie r a n y c h lo k a t k a p ita łu , p o n ie w a ż z a c h ę c a j ą d łu g o te r m in o w y m p r z y n o s z e n ie m d o c h o d u , p o z w a la j ą n a z a c ią g a n ie z o b o w ią z a ń z a b e z p ie c z a n y c h h ip o te k a m i, c h r o n ią k a p ita ł p r z e d in f la c ją . Z e w z g lę d u n a n is k i p o z io m k o r e la c ji z r y n k ie m p a p ie r ó w w a r to ś c io w y c h c z ę s to m o g ą s ta n o w ić a lte r n a ty w ę w y k o r z y s ty w a n ą s z c z e g ó ln ie c h ę tn ie w o k r e s ie s p a d k u k o n iu n k tu r y n a g ie łd z ie p a p i e r ó w w a r to ś c io w y c h . J e d n a k n a le ż y p a m ię ta ć , ż e o ile s to p y z w r o tó w z a k c ji c z y o b lig a c ji w y p r z e d z a ją c z ę s to c y k l e k o n o m ic z n y , to s to p y z w r o tu z n ie r u c h o m o ś c i r e a g u j ą z o p ó ź n ie n ie m n a z m ia n y . W p r a k ty c e g o s p o d a r c z e j n a r y n k u n ie r u c h o m o ś c i m o ż liw e s ą in w e s ty c je w n ie r u c h o m o ś c i lu b w in s tr u m e n ty f in a n s o w e r y n k u n ie r u c h o m o ś c i. I n w e s ty c je w n ie r u c h o m o ś c i s ą to in w e s ty c je r z e c z o w e , k tó r e m o g ą d o ty c z y ć p r z e d e w s z y s tk im in w e s ty c ji m ie s z k a n io w y c h , g r u n to w y c h i r e k r e a c y jn y c h , a le r ó w
1 Według Cushman & Wakefield skutki niepewnej sytuacji na globalnych rynkach kapi tałowych były widoczne również na rynku nieruchomości biurowych i handlowych w Polsce. Przejawiało się to ograniczoną liczbą transakcji inwestycyjnych, niewielką liczbą nowo rozpoczę tych budów centrów handlowych, trudnościami w dostępie do finansowania, ostrożnym podej ściem do otwierania nowych sklepów oraz zmianą zachowań konsumenckich (dominacja zaku pów pierwszej potrzeby). Rozpoczęte wcześniej inwestycje przyniosły w pierwszej połowie 2012 roku podaż na poziomie 300 tys. m2 powierzchni wynajmowanej brutto (GLA), co przełożyło się na wzrost całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce do 10,9 mln m2.
Ur s z u l aGi e r a ł t o w s k a, Ew aPu t e k-Sz e l ą g
An a l i z ar y n k un i e r u c h o m o ś c ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c i n i e. . . 157
nież komercyjnych i przemysłowych. Są to inwestycje bezpośrednie, które
oznaczają zakup faktycznie istniejącej nieruchomości. Inwestycje finansowe
w nieruchomości mogą być realizowane poprzez nabycie udziałów lub akcji
przedsiębiorstw inwestujących na rynku nieruchomości lub których aktywa
w większości stanowią nieruchomości, nabycie jednostek uczestnictwa lub cer
tyfikatów inwestycyjnych w funduszach inwestycyjnych (inwestujących w nie
ruchomości) czy zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wie
rzytelności, zabezpieczonych hipoteką2. Oprócz wymienionych form inwesto
wania w nieruchomości należy jeszcze wspomnieć o możliwości inwestowania
w listy zastawne (nowy instrument rynku kapitałowego w Polsce, znany jed
nakże w latach międzywojennych) czy też przy użyciu instrumentów pochod
nych (na przykład kontrakty futures na indeksy nieruchomości)3.
W przypadku inwestycji bezpośrednich istotny wpływ na wartość nieru
chomości mają: położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona nieruchomości
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia
w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości,
poziom cen rynkowych w otoczeniu nieruchomości. Lokalizacja nieruchomości
jest istotną cechą wpływającą na jej wartość w przypadku większości szacowa
nych nieruchomości. Lokalizacja determinuje inne cechy nieruchomości i jej
otoczenia, zarówno fizyczne, jak i prawne. Położenie nieruchomości wskazuje
na uwarunkowania planistyczne, sąsiedztwo, dojazd do nieruchomości, a także
jej pozycję rynkową z uwagi na „modę” na daną dzielnicę czy miejscowość4.
Celem niniejszego artykułu jest próba oceny opłacalności inwestycji na
rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem cen gruntów przezna
czonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele ko
mercyjne na rynku lokalnym (szczecińskim).
2 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 190.
3 Podział instrumentów finansowych rynku nieruchomości na udziałowe, dłużne i po chodne znajdują się w pracy: K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008, s. 474-376.
4 Ekonometryczny algorytm masowej wyceny nieruchomości gruntowych, red. J. Hozer, Stowarzyszenie Pomoc i Rozwój, Szczecin 1999.
1 . A n a l i z a c e n n i e r u c h o m o ś c i g r u n t o w y c h i h a n d l o w y c h
A n a liz u ją c c e n y g r u n tó w p r z e z n a c z o n y c h p o d z a b u d o w ę h a n d l o w ą w P o l s c e w 2 0 1 2 ro k u , m o ż n a z a u w a ż y ć , ż e u s ta b ili z o w a ły s ię o n e n a s ta ły m p o z i o m ie . D o d a tk o w o w e d łu g e k s p e r tó w C o llie rs I n te r n a tio n a l te n d e n c ja ta p o w in n a u tr z y m y w a ć się r ó w n ie ż w n a j b liż s z y c h m ie s ią c a c h , co j a k n a r a z ie p o tw ie r d z a j ą w y n ik i z p ie r w s z e g o p ó łr o c z a 2 0 1 2 r o k u . P r o g n o z a t a d o ty c z y z a r ó w n o t e r e n ó w p o d g a le r ie , j a k i p a r k i h a n d lo w e . W a r to ś ć tr a n s a k c ji r o ś n ie , j e d n a k n ie o s ią g n ę ła j e s z c z e p o z io m u w a r to ś c i s p r z e d z a ła m a n ia r y n k ó w ( w la ta c h 2 0 0 6 - 2 0 0 7 in w e s ty c je w a r te łą c z n ie 1 m ld z ł p r z y p a d a ły n a p o je d y n c z e r y n k i r e g io n a ln e ) . W p ie r w s z y m p ó łr o c z u 2 0 1 2 r o k u w P o ls c e in w e s to r z y n a jc h ę tn ie j k u p o w a li d z ia łk i p o d z a b u d o w ę b i u r o w ą i m ie s z k a n io w ą . N a ta k ie in w e s ty c je w y d a li 8 5 % ś r o d k ó w , je d y n ie 1 0 % k u p u ją c y p r z e z n a c z y li n a d z ia łk i p o d z a b u d o w ę h a n d lo w ą , a 5 % p o d m a g a z y n y . A n a lity c y u w a ż a ją , ż e w n a d c h o d z ą c y c h m i e s ią c a c h t r e n d n a d a l b ę d z ie u tr z y m y w a ł s ię n a z b liż o n y m p o z io m ie .
R ysunek 1. Inw estycje w edług sektorów w E uropie [w olum en k w artalnie w m ld euro]
Źródło: Cuhman & Wakefield, KTI, RCA oraz Property Data, http://www.cushmanwakefield.pl (10.07.2013).
Ur s z u l aGi e r a ł t o w s k a, Ew aPu t e k-Sz e l ą g
An a l i z ar y n k un i e r u c h o m o ś c ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c i n i e. . . 159
N a le ż y j e d n a k z a z n a c z y ć , ż e c e n y tr a n s a k c y jn e n ie r u c h o m o ś c i g r u n to w y c h w w ię k s z o ś c i m ia s t P o ls k i w 2 0 1 2 r o k u w s to s u n k u do 2 0 1 1 s p a d ły . W e d łu g J o n e s L a n g L a S a lle s ta ty s ty c z n ie c e n a z ie m i p o tr z e b n e j d o w y b u d o w a n ia j e d n e g o m 2 p o w ie r z c h n i u ż y tk o w o - m ie s z k a n io w e j b y ła w p ie r w s z y m p ó łr o c z u n iż s z a n iż w 2 0 1 1 ro k u : w K ra k o w ie o 2 5 % , w P o z n a n iu i w Ł o d z i o 2 3 . Z ie m ia p o d b iu r o w c e s ta n ia ła n a jb a r d z ie j w K a to w ic a c h - o 2 7 % i w e W r o c ła w iu - o 2 6 % . W s to s u n k u d o 2 0 1 1 r o k u ś r e d n ie c e n y tr a n s a k c y jn e n a jm n ie j s p a d ły w W a r s z a w ie . Z k o le i c e n y d z ia łe k p r z e z n a c z o n y c h p o d z a b u d o w ę b iu r o w ą s p a d ły o 8 % i p o z o s ta ł y n a z b liż o n y m p o z io m ie d o lo k a liz a c ji m ie s z k a n io w y c h .
W tr z e c im k w a r ta le 2 0 1 2 r o k u P o ls k a n a d a l z a jm o w a ła d o m in u j ą c ą p o z y c ję w E u r o p ie Ś ro d k o w e j z w o lu m e n e m in w e s ty c ji n a p o z io m ie 1 ,1 5 m ld e u ro , w y p r z e d z a ją c p o d ty m w z g lę d e m C z e c h y (4 5 2 m ln e u ro ). P o ls k a u tr z y m a ła s ta tu s n a jw a ż n ie js z e g o r y n k u r e g io n u C E E i d o m in u ją c e g o k r a ju p o d w z g lę d e m w o lu m e n u tr a n s a k c ji in w e s ty c y jn y c h p o m im o k o n ty n u a c ji s tr a te g ii s e le k ty w n e g o p o d e jś c ia in w e s to r ó w d o n a b y w a n ia a k ty w ó w n ie r u c h o m o ś c io w y c h . S z c z e g ó ln ie w a ż n a d la P o ls k i j e s t s y tu a c ja n a g lo b a ln y c h r y n k a c h fin a n s o w y c h . N a p o ls k im r y n k u d o m in u j ą z a g r a n ic z n i in w e s to r z y , k tó r z y u z a le ż n ia ją d a ls z e i n w e s ty c je w k r a ju o d s y tu a c ji w in n y c h r e g io n a c h św ia ta . W c ią g u tr z e c h m in i o n y c h k w a r ta łó w w P o ls c e w a r to ś ć tr a n s a k c ji w s e k to rz e n ie r u c h o m o ś c i k o m e r c y jn y c h o s ią g n ę ła n ie c o p o n a d 1 m ld e u ro , c o s ta n o w i o k o ło 6 0 % c a ło ś c i t r a n s a k c ji z a r e je s tr o w a n y c h w r e g io n ie E u r o p y Ś ro d k o w o - W s c h o d n ie j. C z y n n ik ie m z w ię k s z a ją c y m c e n ę n ie r u c h o m o ś c i j e s t n ie w ą tp liw ie d o b r a lo k a liz a c ja g r u n tu , j e d n a k d e w e lo p e r z y i p o te n c ja ln i in w e s to r z y r e la ty w n ie w y ż e j w y c e n ia j ą d z ia łk i p r z y g o to w a n e j u ż p o d p r o c e s in w e s ty c y jn y w z a k r e s ie m o ż liw o ś c i te c h n ic z n y c h , p r a w n y c h i p la n is ty c z n y c h . W ię k s z o ś ć in w e s ty c ji to in w e s ty c je k r ó tk o o k r e s o w e , k tó r e d e w e lo p e r z y z a m ie r z a j ą z a k o ń c z y ć p r z e d u p ły w e m 5 la t, d la te g o te c z y n n ik i s ą d la n ic h n a jis to tn ie js z e . W p r z y p a d k u d z ia łe k p o d n ie r u c h o m o ś c i h a n d lo w e c o r a z p o p u la r n ie js z e s t a j ą się lo k a liz a c je w m ia s ta c h , w k tó r y c h lic z b a m ie s z k a ń c ó w p r z e k r a c z a 2 0 ty s . Z a k u p io n e te r e n y w m n ie js z y c h m ie js c o w o ś c ia c h p r z e z n a c z a n e s ą m i ę d z y in n y m i n a m a łe p a r k i h a n d lo w e . S to p y z w r o tu w P o ls c e z a n a jle p s z e c e n tr a h a n d lo w e m i e s z c z ą s ię w p r z e d z ia le p o n iż e j 6 - 7 % d la W a r s z a w y o r a z w p r z e d z ia le p o n iż e j 6 - 8 ,5 % d la p o z o s ta ły c h d u ż y c h o ś r o d k ó w m ie js k ic h o r a z m ia s t r e g io n a ln y c h . S to p y z w r o tu z a n a jle p s z e n ie r u c h o m o ś c i b iu r o w e z l o k a liz o w a n e w W a r s z a w s k im C e n tr a ln y m O b s z a rz e B iz n e s u w y n o s z ą o k o ło 6 ,5 % . S to p y z w r o tu z a n ie r u c h o m o ś c i m a g a
z y n o w e ( w w y b r a n y c h lo k a liz a c ja c h ) m i e s z c z ą s ię w p r z e d z ia le p o n iż e j 8 - 8 ,5 % .
R ysunek 2. Ł ączn y w olu m en tran sak cji inw estycyjnych w Polsce [w m ln euro]
Źródło: opracowanie własne na podstawie Colliers International, Rynek inwestycyjny, www. colliers.com (10.07.2013). W e d łu g J o n e s L a n g L a S a lle c e n tr a h a n d lo w e s ą p r e f e r o w a n ą ś c ie ż k ą r o z w o ju d la m a r e k z a r ó w n o o b e c n y c h , j a k i w c h o d z ą c y c h n a r y n e k . W ią ż e się to z w i ę k s z ą d o s tę p n o ś c i ą g a le r ii h a n d l o w y c h - d o m in u ją c e g o f o r m a tu n a m a p ie h a n d lo w e j. W p r z y p a d k u is tn ie ją c y c h o b ie k tó w n a je m c y s k u p ia ją s ię g łó w n ie n a w io d ą c y c h c e n tr a c h h a n d lo w y c h w c e lu z m in im a liz o w a n ia r y z y k a . Z u w a g i n a o b n iż e n ie s ię s ta w e k c z y n s z o w y c h w c e n tr a c h h a n d lo w y c h f o r m a t te n s ta ł s ię b a r d z ie j k o n k u r e n c y jn y d la p a r k ó w h a n d lo w y c h , p o d w a ż a ją c n ie c o ty m o s ta tn im a r g u m e n t k o s z to w y . W id o c z n e j e s t to g łó w n ie w p r z y p a d k u n o w y c h in w e s ty c ji h a n d lo w y c h , w k tó r y c h n a je m c y s ą w s ta n ie w y n a ją ć lo k a l n a a tr a k c y jn y c h w a r u n k a c h . W d o g o d n e j s y tu a c ji s ą w ła ś c ic ie le w io d ą c y c h g a le r ii h a n d lo w y c h - to o n i u s t a l a j ą w a r u n k i n a j m u i n a p ę d z a ją r y n e k . B a rd z o w id o c z n e s ą ta k ż e d y s p r o p o r c je p o m ię d z y p o s z c z e g ó ln y m i r e g io n a m i P o ls k i, j e ś l i c h o d z i o c e n ę p o w ie r z c h n i w p a r k a c h h a n d lo w y c h . W W a r s z a w ie w a r to ś ć g r u n tó w to n a w e t 7 0 0 z ł z a m 2, p o d c z a s g d y w ś r e d n ic h m ia s ta c h w a r to ś ć t a w y n o s i o d 3 0 0 d o 4 0 0 zł.
Ur s z u l aGie r a ł t o w s k a, Ew aPu tek- Sz e lą g
An a lizar y n k un ie r u c h o m o śc ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c in ie... 161 R ysunek 3. D ojrzałość ry n k u centrów handlow ych [trzeci k w artał 2012]
Źródło: Jones Lang La Salle, Rynek Handlowy w Polsce w Ш kw. 2012, www.jll.pl (10.07.2013).
Z e w z g lę d u n a s w o je p o ło ż e n ie g e o g r a f ic z n e S z c z e c in m ó g łb y s ta ć się c e n tr u m w s p ó łp r a c y e k o n o m ic z n e j, k u ltu r a ln e j i s p o łe c z n e j z p a ń s tw a m i E u r o p y P ó łn o c n e j i Z a c h o d n ie j. W o s ta tn ic h la ta c h w ła d z e m ia s ta c o r a z in te n s y w n ie j s ta r a ją się w y k r e o w a ć m a r k ę S z c z e c in a j a k o e u r o p e js k ie g o m ia s ta , p r z y ja z n e g o i o p ie k u ń c z e g o w o p in ii m ie s z k a ń c ó w , a tr a k c y jn e g o g o s p o d a r c z o w o c z a c h in w e s to r ó w i o tw a r te g o n a tu r y s tó w . S z c z e c in p r z y c ią g a in w e s to r ó w z s e k to ra B P O - m ię d z y in n y m i o b e c n o ś ć w ło s k ie g o U n iC r e d it, d u ń s k ie g o C o lo p la s tu ( E u r o p e js k ie g o C e n tr u m U s łu g F in a n s o w o - K s ię g o w y c h ) i n ie m ie c k ie g o M e tro d o w o d z ą a tr a k c y jn o ś c i m ia s ta d la in w e s ty c ji u s łu g o w y c h . W p ły w n a to m a j ą p r z e d e w s z y s tk im lo k a liz a c ja m ia s ta , a le r ó w n i e ż d o s tę p n a w y k w a lif ik o w a n a k a d r a z e z n a jo m o ś c ią j ę z y k a n ie m ie c k ie g o i a n g ie ls k ie g o . S z c z e c in m a k o r z y s t n ą s tr u k tu r ę g o s p o d a r c z ą ( d u ż y u d z ia ł s p ó łe k z u d z ia łe m k a p i ta ł u z a g r a n ic z n e g o - w Z a c h o d n io p o m o r s k ie m z a r e je s tr o w a n y c h j e s t p o n a d c z te r y ty s ią c e f irm z k a p ita łe m z a g r a n ic z n y m , g łó w n ie in w e s to r z y z N ie m ie c i S k a n d y n a w ii, a le r ó w n ie ż A m e r y k a n ie , C h iń c z y c y , H in d u s i, J a p o ń c z y c y i K o r e a ń c z y c y - i w y s o k i p o z io m a k ty w n o ś c i g o s p o d a r c z e j) o r a z d u ż e m o ż liw o ś c i in w e s ty c y jn e n a te r e n a c h o b ję ty c h S S E ( w s p a r c ie d la in n o w a c ji, z a c h ę ty in w e s ty c y jn e w p o s ta c i z w o ln ie n ia z p o d a t k u o d n ie r u c h o m o ś c i i g w a r a n c ji k r e d y to w y c h d la p r z e d s ię b io r c ó w ) . B r a n ż a m i k lu c z o w y m i s ą r ó w n ie ż p r z e m y s ł d r z e w n o m e b la r s k i, se k
-t o r -tu r y s -ty c z n y , p r z e -tw ó r s -tw o s p o ż y w c z e , s e k -to r I C T , b r a n ż a b u d o w la n o - m o n t a ż o w a o r a z p r z e m y s ł c h e m ic z n y . W k o n te k ś c ie p e r s p e k ty w r o z w o ju m ia s ta w a s p e k c ie h a n d lo w o - u s łu g o w y m is to tn a s ta je s ię a n a liz a c e n n ie r u c h o m o ś c i g r u n to w y c h p r z e z n a c z o n y c h p o d in w e s ty c ję . W a ż n ą k w e s t i ą j e s t p o w ie r z c h n ia d z ia łk i - m in im a ln a p o w ie r z c h n ia d z ia łk i, n a k tó r e j m a p o w s ta ć o b ie k t h a n d lo w y /b iu r o w y o p o w ie r z c h n i o k o ło 15 ty s . m 2 p o w in n a lic z y ć o d 2 d o 5 h a ( w z a le ż n o ś c i o d p o ł o ż e n ia w z g lę d e m c e n tr u m m ia s ta , lic z b y k o n d y g n a c ji o r a z r o d z a ju p a r k in g u ) . W i e lk o ś ć lo k a li u z a le ż n io n a j e s t r ó w n ie ż o d p o d a ż y w o ln y c h te r e n ó w in w e s ty c y jn y c h o r a z r o d z a ju z a b u d o w y ( c z ę s te o g r a n ic z e n ia z a w a r te w p la n ie z a g o s p o d a r o w a n ia ) .
T ab ela 1. P rzeciętne ceny transakcyjne za n ieruchom ości gruntow e w Szczecinie w latach 2 0 0 9 -2 0 1 2
Kwartały Przeciętna cena
[zł za m2] III 2009 386 IV 2009 340 I 2010 387 II 2010 403 III 2010 440 IV 2010 389 I 2011 458 II 2011 412 III 2011 364 IV 2011 499 I 2012 523
Źródło: obliczenia własne.
W a n a liz ie p o m in ię te z o s ta ły tr a n s a k c je n ie ty p o w e , c z y li u s u n ię to t r a n s a k c je o b a r d z o n is k i c h c e n a c h i n ie r u c h o m o ś c i, k tó r e u z y s k a ły b a r d z o w y s o k ie c e n y z a 1 m 2. P o n a d to , n ie u w z g lę d n io n o w a n a liz ie n ie r u c h o m o ś c i p o ło ż o n y c h w c e n tr u m m ia s ta . Z e w z g lę d u n a to , ż e c e n y u z y s k iw a n e z a n ie w ie lk ie n ie r u c h o m o ś c i z n a c z n ie r ó ż n i ą s ię o d c e n u z y s k iw a n y c h p r z y z a k u p ie d u ż y c h a r e a łó w , d o a n a liz y w y b r a n e z o s ta ły j e d y n i e te tr a n s a k c je , w k tó r y c h p o w ie r z c h n ia b y ła w ię k s z a o d 1 0 0 0 m 2. N ie s te ty , n a p o d s ta w ie z a n o to w a n y c h tr a n s a k c ji o d
Ur s z u l aGie r a ł t o w s k a, Ew aPu tek- Sz e lą g An a lizar y n k un ie r u c h o m o śc ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c in ie... 163 tr z e c ie g o k w a r ta łu 2 0 0 9 d o p ie r w s z e g o k w a r ta łu 2 0 1 2 r o k u w S z c z e c in ie n ie m o ż n a j e d n o z n a c z n ie o k r e ś lić te n d e n c ji z m ia n c e n 5. W a n a liz o w a n y m o k r e s ie m o ż n a w y d z ie lić n a d w a p o d o k r e s y . P ie r w s z y c h a r a k te r y z u je s ię w m ia r ę s ta łą t e n d e n c j ą c e n y . G r u n ty in w e s ty c y jn e w ty m o k r e s ie u z y s k iw a ły c e n y w p r z e d z ia le o d 3 4 0 z ł z a 1 m 2 d o o k o ło 4 4 0 z ł z a 1 m 2.
R ysunek 4. P rzeciętn a cen a 1 m 2 g runtu inw estycyjnego w S zczecinie o d trzeciego kw artału 2009 ro k u do pierw szego kw artału 2012 roku
Źródło: obliczenia własne.
W d w ó c h o s ta tn ic h k w a r ta ła c h w id a ć w y r a ź n y w z r o s t p r z e c ię tn e j c e n y g r u n tó w in w e s ty c y jn y c h . Z k w a r ta łu n a k w a r ta ł c e n a g r u n tu r o s ła p r z e c ię tn ie 0 1 9 % . W p ie r w s z y m k w a r ta le 2 0 1 2 r o k u p r z e c ię tn e c e n y g r u n tó w in w e s ty c y j n y c h w S z c z e c in ie k s z ta łto w a ły się n a p o z io m ie o k o ło 5 2 0 zł.
P o m im o d u ż e j p o d a ż y p o p y t n a g r u n ty in w e s ty c y jn e n ie j e s t w p e łn i z a s p o k o jo n y p r z e d e w s z y s tk im z u w a g i n a b r a k n ie r u c h o m o ś c i, k tó r e s p e łn ia ły b y r o s n ą c e w y m a g a n ia d e w e lo p e r ó w . D e w e lo p e r z y p o s z u k u ją r y n k ó w , n a k tó r y c h c e n y n a jm u o r a z p o p y t z a g w a r a n tu j ą n a js z y b s z y z w r o t k a p ita łu . D e w e lo p e r z y 1 p o te n c ja ln i in w e s to r z y r e la ty w n ie w y ż e j w y c e n ia j ą d z ia łk i p r z y g o to w a n e j u ż p o d p r o c e s in w e s ty c y jn y w z a k r e s ie m o ż liw o ś c i te c h n ic z n y c h , p r a w n y c h i p l a n is ty c z n y c h .
5 Ze względu na ograniczoną dostępność danych wyodrębniono zbyt krótki szereg cza sowy, aby można było wyznaczyć wahania sezonowe i trend. Z tego też względu nie można było zastosować u istotności wahań sezonowych Kendalla.
T ab ela 2. Z m iany ce n transakcyjnych za n ieruchom ości gruntow e w S zczecinie w latach 2 0 0 9 -2 0 1 2
Kwartały Łańcuchowy Jednopodstawowy
przyrost ceny [%] przyrost ceny [%]
III 2009 -
1,00
IV 2009 -11,92 -11,92 I 2010 13,82 0,26 II 2010 4,13 4,40 III 2010 9,18 13,99 IV 2010 -11,59 0,78 I 2011 17,74 18,65 II 2011 -10,04 6,74 III 2011 -11,65 -5,70 IV 2011 37,09 29,27 I 2012 4,81 35,49Źródło: obliczenia własne.
R ysunek 5. Z m iany cen transakcyjnych za n ieruchom ości gruntow e w S zczecinie w latach 2 0 0 9 -2 0 1 2
Źródło: obliczenia własne.
W ię k s z o ś ć in w e s ty c ji to in w e s ty c je k r ó tk o o k r e s o w e , k tó r e d e w e lo p e r z y z a m ie r z a j ą z a k o ń c z y ć p r z e d u p ły w e m 5 la t, d la te g o te c z y n n ik i s ą d la n ic h n a j is to tn ie js z e . N ie k o r z y s tn a lo k a liz a c ja , z a n ie d b a n ia in w e s ty c y jn e , n ie u r e g u lo w a n e s p r a w y p r a w n e , te c h n ic z n e i p la n is ty c z n e c z y k s z ta ł t d z ia łk i u n ie m o ż l iw ia j ą e f e k ty w n e z a g o s p o d a r o w a n ie n ie r u c h o m o ś c i i s ta n o w ią g łó w n e p r z y c z y n y , d la k tó r y c h n ie k tó r e g r u n ty n ie p o d l e g a j ą o b r o to w i n a ry n k u . M a ło j e s t n ie r u c h o
Ur s z u l aGi e r a ł t o w s k a, Ew aPu t e k-Sz e l ą g
An a l i z ar y n k un i e r u c h o m o ś c ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c i n i e. . . 165
m o ś c i, k tó r e s p e łn ia ły b y w y m a g a n ia d e w e lo p e r ó w . N a r y n k u m o g ą p o ja w ić się n o w e i c ie k a w e o f e r ty in w e s ty c y jn e , p o n ie w a ż w m y ś l n o w e j u s ta w y d e w e lo p e r s k ie j w ie le m n ie js z y c h d e w e lo p e r ó w b ę d z ie s z u k a ło m o ż liw o ś c i w s p ó łin w e - s to w a n ia ( ty lk o n a jw ię k s z e i n a jb a r d z ie j s ta b iln e f in a n s o w o f ir m y b ę d ą w s ta n ie s p e łn ić w y m o g i n a ło ż o n e p r z e z u s ta w o d a w c ę ) .
2. Popyt i podaż na powierzchnie handlowe w Szczecinie
Z m ie n n a k o n iu n k tu r a g o s p o d a r c z a ś w ia d c z y o ty m , ż e ś w ia to w y k r y z y s e k o n o m ic z n y z a p o c z ą tk o w a n y 2 0 0 8 r o k u z b ie r a n a d a l s w o je ż n iw o . M im o w s z y s tk o P o ls k a j e s t „ z ie lo n ą w y s p ą ” n a m a p ie U E i w o c e n ie a n a lity k ó w j e s t je d n y m z n a jb a r d z ie j a tr a k c y jn y c h in w e s ty c y jn ie m ie js c w E u ro p ie . M im o g o r sz e j k o n d y c ji n a s z e j g o s p o d a r k i ś r e d n ie r e a ln e w y n a g r o d z e n ie s y s te m a ty c z n ie w z r a s ta , co p r z e k ła d a s ię n a w y ż s z e w y d a tk i g o s p o d a r s tw d o m o w y c h . O d la t o b s e r w u je s ię z m ia n y w s tr u k tu r z e w y d a tk ó w - w r a z z e w z r o s te m z a m o ż n o ś c i s p o łe c z e ń s tw a c o r a z m n ie js z y p r o c e n t w y d a tk ó w s ta n o w ią a r ty k u łu p ie rw s z e j p o tr z e b y ( p rz e d e w s z y s tk im w y d a tk i n a ż y w n o ś ć ), n a t o m ia s t c o r a z w ię c e j ś r o d k ó w p r z e z n a c z a n y c h j e s t n a d o b r a k o n s u m p c y jn e . I s to tn y m w s k a ź n ik ie m o b r a z u ją c y m p o z io m d o jr z a ło ś c i p o s z c z e g ó ln y c h r y n k ó w j e s t r e la c ja p o m ię d z y w ie l k o ś c i ą r y n k u ( m ia s ta /r e g io n u ) , s i ł ą n a b y w c z ą lo k a ln e j lu d n o ś c i o r a z p o z io m e m n a s y c e n ie m p o w ie r z c h n ią h a n d l o w ą ( m 2/1 0 0 0 m ie s z k a ń c ó w ) . W a r s z a w a s a m a w s o b ie tw o r z y o d r ę b n ą k a te g o r ię , a je j r o z m ia r w p o łą c z e n iu z e s to s u n k o w o n is k im n a s y c e n ie m p o w ie r z c h n ią h a n d l o w ą w s k a z u je n a z n a c z ą c y p o te n c ja ł r o z w o ju . N a jw ię k s z e m o ż liw o ś c i r o z w o ju d la n a je m c ó w o f e r u ją a g lo m e r a c je , ta k ie j a k W r o c ła w , P o z n a ń , T r ó jm ia s to , S z c z e c in 1 K ra k ó w , o r a z m n ie js z e m ia s ta - P ło c k , Z ie lo n a G ó ra , Z g o r z e le c i L u b in . C a łk o w ita p o d a ż p o w ie r z c h n i h a n d lo w e j w S z c z e c in ie w y k o r z y s ty w a n a p r z e z d u ż e i ś r e d n ie p o d m io ty ( łą c z n ie z ta r g o w is k a m i s ta ły m i) w y n o s i o k o ło 6 5 0 ty s . m 2. N a k o n ie c 2 0 1 0 r o k u w S z c z e c in ie f u n k c jo n o w a ło 8 6 6 s k le p ó w ( łą c z n ie z a p te k a m i) o r a z 6 5 s ta c ji p a liw - m ię d z y in n y m i 155 s k le p ó w o g ó ln o s p o ż y w c z y c h , 135 o d z ie ż o w y c h , 5 0 m ię s n y c h , 4 9 p ie k a r n i i c ia s tk a r n i, 4 2 o b u w n ic z y c h i 4 0 m e b lo w o - o ś w ie tle n io w y c h . Z e w z g lę d u n a f o rm ę o r g a n i z a c y j n ą n a k o n ie c 2 0 1 0 r o k u f u n k c jo n o w a ły w S z c z e c in ie m ię d z y in n y m i 2 d o m y to w a r o w e , 5 d o m ó w h a n d lo w y c h , 5 7 s u p e r m a r k e tó w , 16 h ip e r m a r k e tó w i 3 7 2 s k le p y w y s p e c ja liz o w a n e .
R ysunek 6. N asycenie p o w ierz ch n ią w centrach h an d lo w y ch [m 2/1000 m ieszkańców ] w n ajw ażn iejszy ch ag lom eracjach w edług stanu n a lipiec 2012 ro k u
■ nasycenie powierzchnią istniejącą □ nasycenie powierzchnią w budowie
Ź ródło: o p raco w an ie w ła sn e n a p o d staw ie Jo n es L an g L aS alle, R y n e k h a n d lo w y w P o lsc e w I I kw.
20 1 2 , w w w .jll.p l (10.07.2013).
Relatywnie niska podaż nowoczesnych centrów handlowych w Szczecinie
niewątpliwie wpływa na wysoką popularność tego typu placówek. Popyt na
powierzchnie handlowe od lat utrzymuje się na wysokim poziomie. Nowoczes
ne obiekty handlowe cieszą się dużym zainteresowaniem zarówno ze strony
klientów, jak również ze strony najemców.
Wielkość powierzchni najmu w nowoczesnych centrach handlowych
w Szczecinie wynosi obecnie 228,8 tys. m2. Wskaźnik nasycenia na poziomie
około 420 m2 na 1000 mieszkańców plasuje miasto na 6. miejscu wśród naj
większych polskich aglomeracji (rysunek 6). Za Szczecinem pozostaje jedynie
aglomeracja katowicka i Warszawa. Wskazuje to na potencjał miasta do dalsze
go rozwoju.
W Szczecinie utrzymuje się wysoki popyt najemców na powierzchnie
handlowe. Mamy najniższy spośród ośmiu największych aglomeracji wskaźnik
pustostanów - niespełna 1% całej powierzchni, podczas gdy w Łodzi i Krako
wie oscyluje on na poziomie 4%, a w Trójmieście na poziomie około 3%.
Ur s z u l aGie r a ł t o w s k a, Ew aPu tek- Sz e lą g
An a lizar y n k un ie r u c h o m o śc ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c in ie... 167
R ysunek 7. R ynek h andlow y w głów nych m iastach P olski [czw arty k w artał 2011]
В Zasoby powierzchni handlowej (w tys. m2) ♦Współczynnik nasycenia powierzchnią handlową (mP na 1.000 mieszkańców)
Źródło: Knight Frank, Rynek komercyjny 2012, www.knightfrank.com.pl (10.07.2013).
N a jw ię k s z ą lic z b ę k lie n tó w p r z y c ią g a ją d w ie g a le r ie u s y tu o w a n e w c e n tr u m m ia s ta - K a s k a d a i G a la x y . N ie c o in n y p r o f il k lie n ta o d w ie d z a g a le r ie S te r i T u rz y n . W p r z y p a d k u G a le r ii T u r z y n p r z e w a ż a ją o s o b y s ta rs z e , n a to m ia s t w p r z y p a d k u G a le r ii S te r d o m in u j ą o b y w a te le n ie m ie c c y . W p r z y p a d k u G a le r ii G r y f i A tr iu m M o lo p r z e w a ż a ją k lie n c i, k tó r z y z a m ie s z k u j ą d u ż e o s ie d la z l o k a liz o w a n e w o k ó ł ty c h c e n tr ó w h a n d lo w y c h . N ie c o m n ie js z y m z a in te r e s o w a n ie m c ie s z y s ię C e n tr u m H a n d lo w e K u p ie c . C z ę s to o d w ie d z a n e s ą n a t o m ia s t s k le p y s e k to r a m e b lo w e g o i b u d o w la n e g o ( d o m i o g r ó d ). C e n y w y n a jm u p o w ie r z c h n i h a n d lo w o - u s łu g o w e j w z a le ż n o ś c i o d a tr a k c y jn o ś c i lo k a liz a c ji k s z ta ł tu ją s ię n a p o z io m ie 8 0 - 2 0 0 z ł/m 2/m ie s ią c . W n a jw ię k s z y c h g a le r ia c h w S z c z e c in ie - K a s k a d z ie i G a la x y - p o z io m c e n n a j m u j e s t s iln ie u z a le ż n io n y o d p o w ie r z c h n i lo k a lu . N a jw ię k s i n a je m c y p ł a c ą 1 2 - 1 5 e u r o /m 2/m ie s ią c . D u ż o d r o ż s z e s ą n a j m n ie js z e lo k a le - 3 8 - 6 0 e u r o /m 2/m ie s ią c . W p r z y p a d k u G a le r ii T u r z y n i S te r c e n y n a jm u k s z t a ł t u j ą s ię n a p o z io m ie 1 0 - 6 0 e u r o /m 2/m ie s ią c ( n a jw y ż s z e s ta w k i c z y n s z u d o ty c z ą u m ó w w ie lo le tn ic h , k tó r e z p e w n o ś c ią w n a jb liż s z y m c z a s ie b ę d ą r e n e g o c jo w a n e ) . P o z io m c z y n s z u z a le ż y r ó w n ie ż o d b r a n ż y n a je m c y , o k r e s u n a jm u , w ie lk o ś c i lo k a lu o r a z o d in d y w id u a ln e j p o lity k i n a jm u d e w e lo p e r a . C z y n s z e z a n a jle p s z e p o w ie r z c h n ie h a n d lo w e p o z o s t a j ą s ta b iln e . W z r o s ty s ta w e k s ą z a u w a ż a ln e j e d y n i e w p r z y p a d k u n a jb a r d z ie j p o p u la r n y c h g a le r ii z l i s t ą o c z e k u ją c y c h n a je m c ó w . W g o rz e j p r o s p e r u ją c y c h c e n tr a c h m o ż n a re - k a lk u lo w a ć s ta w k ę i o c z e k iw a ć s ta w k i n iż s z e j n a w e t o 3 0 % .
P r o b le m y m a j ą r ó w n i e ż n a je m c y , k tó r z y z a w a r li k ilk a la t te m u w ie lo le tn ie u m o w y n a jm u . I c h s y tu a c ja p o g o r s z y ła s ię n a s k u te k w a h a ń k u r s u e u ro . D la p r z y k ła d u n a je m c a , k tó r y w y n a ją ł w lip c u 2 0 0 8 r o k u lo k a l i p ła c ił 2 0 eu - r o /m 2/m ie s ią c , p o n o s ił k o s z t w w y s o k o ś c i 6 4 ,0 5 z ł/m 2/m ie s ią c . W lip c u 2 0 1 2 r o k u te n s a m c z y n s z w y n o s i 8 2 ,1 7 z ł/m 2/m ie s ią c . S tą d te ż w ie l u n a je m c ó w z m u s z o n y c h j e s t a lb o z w ię k s z a ć m a r ż e , c o n e g a ty w n ie w p ły w a n a o b r o ty , a lb o r e k a lk u lo w a ć s ta w k i c z y n s z u z d e w e lo p e r a m i. P o p y t n a n o w o c z e s n e p o w ie r z c h n ie h a n d lo w e p o z o s ta je s ta b iln y , j e d n a k m o ż n a z a u w a ż y ć , ż e n a je m c y s ą o s tr o ż n i p r z y w y b o r z e n o w y c h lo k a liz a c ji i d o k ła d n ie a n a liz u ją r y n e k , s z u k a j ą c n a j le p s z y c h m o ż liw o ś c i, a j e s t to k o n s e k w e n c j ą g lo b a ln e g o s p o w o ln ie n ia g o s p o d a r c z e g o o s ta tn ic h la t. Z r a p o r tu J L L S w y n ik a te ż , ż e w S z c z e c in ie u tr z y m u je s ię w y s o k i p o p y t n a je m c ó w n a p o w ie r z c h n ie h a n d lo w e . N a tle i n n y c h d u ż y c h m ia s t s z c z e c iń s k ie c e n tr a h a n d lo w e o f e r u ją a tr a k c y jn e s ta w k i c z y n s z o w e z a n a jle p ie j u lo k o w a n e lo k a le . W s k a ź n ik p o w ie r z c h n i n ie w y n a ję te j w S z c z e c in ie p o r a z k o le jn y j e s t n a j n iż s z y s p o ś r ó d w s k a ź n ik ó w w y z n a c z a n y c h d la o ś m iu g łó w n y c h a g lo m e r a c ji i w y n o s i o k o ło 0 ,5 % . J e s t o n p r z e s tr z e n n ie z r ó ż n ic o w a n y . N a jw ię k s z y s to p ie ń w y n a ję c i a n o tu je s ię w K a s k a d z ie i G a la x y . D o d a tk o w y m a tu te m S z c z e c in a j e s t lo k a liz a c ja . N ie w ie lk a o d le g ło ś ć o d n ie m ie c k ie j g r a n ic y s p r a w ia , ż e n a s i z a c h o d n i s ą s ie d z i c z ę s to d o k o n u ją z a k u p ó w w p o ls k ic h m a r k e ta c h z u w a g i n a d u ż o n iż s z e c e n y p r o d u k tó w o f e r o w a n y c h w n a s z y c h s k le p a c h . S p r z y ja te m u r ó w n ie ż u tr z y m u ją c y s ię w y s o k i k u r s e u r o - w p o r ó w n a n iu d o r o k u 2 0 0 8 k lie n c i n ie m ie c c y m o g ą k u p ić d u ż o w ię c e j z a tę s a m ą w a r to ś ć , z a te m s iła n a b y w c z a o b y w a te li n ie m ie c k ic h j e s t d u ż o w ię k s z a . Podsumowanie O d w ie l u l a t tr w a w P o ls c e e k s p a n s ja c e n tr ó w h a n d lo w y c h , a in w e s to r z y z a in te r e s o w a n i s ą m ie js c a m i, g d z ie p o d a ż p o w ie r z c h n i h a n d lo w e j j e s t n is k a , a c h ło n n o ś ć r y n k u c o r a z w ię k s z a . B io rą c p o d u w a g ę o m a w ia n e w c z e ś n ie j a s p e k ty , m o ż n a tw ie r d z ić , ż e S z c z e c in s ta n o w i b a r d z o a tr a k c y jn y r y n e k z b y tu . J e g o a tu te m j e s t p r z e d e w s z y s tk im d o b r a lo k a liz a c ja , co p r z e k ła d a s ię n a d u ż e z a in te r e s o w a n ie c u d z o z ie m c ó w ( z w ła s z c z a N ie m c ó w ) s z c z e c iń s k im r y n k ie m m ie s z k a n io w y m . C u d z o z ie m c y p r a c u ją c y , m ie s z k a ją c y i o d w ie d z a ją c y S z c z e c in z n a c z n ie w z m a c n i a ją s iłę n a b y w c z ą s p o łe c z e ń s tw a m ia s ta .
Ur s z u l aGi e r a ł t o w s k a, Ew aPu t e k-Sz e l ą g
An a l i z ar y n k un i e r u c h o m o ś c ik o m e r c y j n y c hwSz c z e c i n i e. . . 169
Rynek powierzchni handlowych wskazuje na niepełne nasycenie, stąd też
istnieje miejsce na nowe inwestycje w tym sektorze, zwłaszcza że większość
centrów handlowych zlokalizowanych jest w centrum miasta oraz na prawo-
brzeżu i w Mierzynie. Cierpią na tym północne dzielnice miasta, gdzie brak jest
większych obiektów handlowych. Brak konkurencji pozwala windować ceny
nielicznym przedstawicielom branży handlowej, a niestety ceny nie idą w parze
z jakością proponowanych usług. Pojawienie się nowych i bardziej atrakcyj
nych powierzchni handlowych przyciągnie klientów, którzy cenią sobie jakość
obsługi i oferowanych usług. Dzielnice północne cierpią na niedobór jednostek
oferujących odzież i obuwie, sklepów z materiałami do wykończenia i wyposa
żenia mieszkań. Brakuje sklepów meblowych oraz stacji benzynowych, zwłasz
cza w kontekście budowanej obwodnicy śródmiejskiej i Trasy Północnej.
W północnych dzielnicach Szczecina większym zainteresowaniem powin
ny się cieszyć obiekt typu strip mall, ponieważ stanowią one alternatywę dla
regularnych centrów handlowych. Na powierzchni około 5000 m2 można zloka
lizować kilka niewielkich powierzchniowo lokali, co sprzyjać będzie szybkim
i wygodnym zakupom, a z punktu widzenia najemcy znacząco obniży koszty
eksploatacji z uwagi na brak lub minimalizację powierzchni wspólnych. Rynek
tego typu obiektów w Polsce ewoluuje coraz intensywniej, zwłaszcza z powodu
silnie rozwijającego się rynku mieszkaniowego na obrzeżach miast i luki hand
lowej na nowo powstałych osiedlach. Obiekty typu strip mall skupiają najem
ców lokali o małej i średniej powierzchni (operator spożywczy, drogeria, obu
wie, odzież, usługi). Słabnie już moda na rodzinne zakupy weekendowe - lu
dzie cenią sobie swój czas wolny, dlatego nie chcą tracić go na wyprawy do
dużych galerii handlowych. Pojawia się zatem nisza, którą można w północ
nych dzielnicach Szczecina zagospodarować.
Czynnikiem ograniczającym na dzień dzisiejszy jest niedoinwestowanie
w sferze infrastruktury komunikacyjnej, jednak sytuacja ta diametralnie się
zmieni po wybudowaniu obwodnicy śródmiejskiej i Trasy Północnej.
Literatura
C olliers International, R y n e k inw estycyjny, w w w .colliers.com (10.07.2013).
E ko n o m etryczn y algorytm m asow ej w yceny nieruchom ości gruntow ych, red. J. H ozer,
G ierałtow ska U ., In w estyc je n a rynku nieruchom ości w w arunkach p o lsk ic h , Z eszyty N aukow e U niw ersy tetu Szczecińskiego 2010, n r 612, „Finanse. R ynki F inanso we. U bezpieczenia” , n r 28.
Jaju g a K ., Jaju g a T., Inw estycje, W ydaw nictw o N aukow e P W N , W arszaw a 2008. Jones L ang L aS alle, R y n e k h andlow y w P o lsce w I I k w . 2012, w w w .jll.p l (10.07.2013). Jones L ang L aS alle, R y n e k H a n d lo w y w P o lsc e w I I I kw. 2012, w w w .jll.pl
(10.07.2013).
K n ight F rank, R y n e k kom ercyjny 2012, w w w .knightfrank.com .pl (10.07.2013).
K ucharska-S tasiak E., N ieru ch o m o ść w g o sp o d a rce rynkow ej, W ydaw nictw o N aukow e PW N , W arszaw a 2006.
ANALYSIS OF COMMERCIAL REAL ESTATE IN SZCZECIN
Abstract
The purpose o f this article is to analyze the profitability o f investm ents in real estate, focusing o n th e p rice of land allocated in the local p la n spatial p lanning for com m ercial purposes in the local m ark et (Szczecin). A n aly zed p roperty sales in S zcze cin since the th ird q uarter 2009 to the first qu arter o f 2012 in Szczecin. D espite the large supply of, d em and for land in vestm ent is n o t fully satisfied, m ainly b ecause o f the lack o f properties th a t m e et th e grow ing dem ands o f developers. In the last tw o quarters, y o u w ill see a m ark ed increase in the average p rice o f land investm ent.
