November 1987
:
Delft
Funktie "Oosterhof" opnieuw
onderzocht
Een vervolgstudie naar het funktioneren van het winkelcentrum
"Oosterhof" te Rotterdam
J.Th. Gantvoort/P. Guyt
, ..
..
'
.
I
. 1 I~stllwtvoor
Stedebouw Planologie. en~
I
II
FUNKTIE "OOSTKRHOF" OPNIEUW ONDERZOCHT Een vervolgstudie naar het funktioneren van het
winkelcentrum "Oosterhof" te Rotterdam
Bibliotheek TU Delft
~
FUNKTIE "OOSTERHOF" OPNIEUW ONDERZOCHT
Een vervolgstudie naar het funktioneren van het winkelcentrum "Oosterhof" te Rotterdam
.I.Th. Gantvoort P. Guyt
Uitgegeven en gedistribueerd door: Delftse Universitaire Pers, Stevinweg I,
2628 CN DELFT,
In opdracht van:
Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (O.S.P.A.), Berlageweg I, 2628 CR DELFT. Tel.: (015) 781088 Rapport nr. 9 novembe r 1987
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Gantvoort, .I.Th.
Funktie "Oosterhof" opnieuw onderzocht : een vervolgstudie naar het funktioneren van het winkelcentrum "Oosterhof" te Rotterdam / J.Th. Gantvoort, P. Guyt. - Delft Delftse Universitaire Pers. - 111., fig., foto's Met bij lagen.
Uitg. in opdracht van het Onderzoeksinstituut voor Stedebouw, Planologie en Architectuur (O.S.P.A.), Technische Universiteit Delft. Met lito opg. -Met samenvatting in het Engels.
ISBN 90-6275-390-6
SISO 372.6 UDC 303.1:339.378.4(492*3000)
Trefw.: winkelcentra; Rotterdam; sociaal-wetenschappelijk onderzoek.
Copyright: c 1987 by Research Institute of Urban Planning and Architecture (OSPA)All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form, by print, microfilm of any other means without written permission from the publisher: Delft University Press.
INHOUD PAG. SAMENVATTING ABSTRACT VOORWOORD 1. INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 2. 1.1 Aanleiding .••••••.•.••••••••••••••••••••••.•.•..••• 15 1. 2 Achtergrond ••..••.••••••.•••••••••••••••••••••••••• 17 1.3 Focus op "Oosterhof" •••.••••••••••••••••••••••••••• 18 1.4 Beschrij ving "Oosterhof" en omgeving ••••••••••••••• 18 1.5 Inmiddels verricht onderzoek ••••••••••••••••••••••• 25
DOEL 2. 1 2.2 1.5.1 1.5.2 1.5.3 Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 25 RoCa-winkels: na opening Oosterhof •••••••••• 25 Oosterhof-diskussienota ••••••••••••••••••••• 26 1.5.4 Consument en supermarkt ••••••••••••••••••••• 28 1.5.5 Het kopen van levensmiddelen in Ommoord ••••• 28 EN AANPAK VAN ONDERZOEK ••••••••••••••••••••••••••••• 29 Doel van het onderzoek ••••••••••••••••••••••••••••• 29 Ve rwacht i ngen ••••••••••.••••••••••••••••••••••••••• 29 2.3 Onderzoeksmethode •••••••••••••••••••••••••••••••••• 30 2.4 Uitvoering onderzoek ••••••••••••••••••••••••••••••• 31 2.5 Steekproeftrekking ••••••••••••••••••••••••••••••••• 33 2.6 Representativiteit ••••••••••••••••••••••••••••••••• 33 2.7 Presentatie resultaten ••••••••••••••••••••••••.•••• 34 3. OMVANG VAN HET BEZOEK •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 35 3.1 Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 35 3.2 Totale bezoek •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 35 3.3 Vergelijking met 1984 •••••••.•••••••••••••••••••••• 36 3.4 Verdeling over de week ••••••••••••••••••••••••••••• 37 3.5 Verloop over de dag •••.•.•.••••••••••••••••••..•..• 39 3.6 Verdeling over de uitgangen •••••••••••••••••••••••• 40 3.7 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 41 4. SAMENSTELLING VAN HET BEZOEK ••••••••••••••••••••••••••••• 45 4.1 Verdeling naar geslacht •••••••••••••••••••••••••••• 45 4.2 Verdeling naar leeftijd •••••••••••••••••••••••••••• 45 4.3 Groepsomvang ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 46 4.4 Groepssamenstelling •••••••••••••••••••••••••••••••• 47 4.5 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 48 5. AARD VAN HET BEZOEK •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 51 5.1 Bezoekfrekwentie ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 51 5.2 Hoofddoel van het bezoek ••••••••••••••••••••••••••• 52 5.3 Konmar als hoofddoel ••••••••••.•••••••••••••••••••• 53 5.4 Bezochte zaken ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 54 5.5 Aard van de bestedingen •••••••••••••••••••••••••••• 55 5.6 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 56 6. REIKWIJDTE VAN HET WINKELCENTRUM ••••••••••••••••••••••••• 59 6.1 Invloed werkgelegenheid •••••••••••••••••••••••••••• 59 6.2 Herkomst bezoekers ••••••••••••••••••••••••••••••••• 60 6.3 Bezoekpercentages •••••••••••••••••••••••••••••••••• 62 6.4 Reisafstand en aard bestedingen •••••••••••••••••••• 63 6.5 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 64
7. VERKEERSAANTREKKING VAN HET WINKELCENTRUM •••••••••••••••• 65 7.1 Verdeling naar vervoerswijze ....••••.•••••••••....• 65 7.2 Totale verkeer8produktie •••••.••••••••••••••••••••• 67 7.3 Reisafstand naar vervoerswijze ••••••••••••••••••••• 67 7.4 Bestedingen en vervoerswijze ••.•.••.•••••••.•.••••. 69 7.5 Bezoekfrekwentie en vervoerswijze •••••••••••••••••• 70 7.6 Bezoek Konmar en vervoerswijze ••••••••••••••••••••• 71 7.7 Autobeschikbaarheid ov-gebruikers •••••••••••••••••• 72 7.8 Parkeersituatie •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 72 7.9 Raming parkeerbehoefte ••••••••••.•.•••.•••••••••••• 74 7.10 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••.•••••••••• 75 8. BESTEDINGEN IN HET WINKELCENTRUM ••••••••••••••••••••••••• 79 8.1 Bestedingen naar artikelcategorie •••••••••••••••••• 79
9.
8.2 Bestedingen naar herkomst .•.•..••..•••••••••••••••• 81 8.3 Bestedingen naar winkelgebied van onttrekking •••••• 84 8.4 Raming koopkrachtstromen vanuit winkelgebieden ••••• 87 8.5 Samenvatting •••••••••••••••.•••••••.••••••••••••••• 89 OMZET 9.1 9.2 9.3
9.4
VAN HET WINKELCENTRUM •••••••••••••••••••••••••••••• 91 Rami ng weekomze t ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 91 Raming jaaromzet •••••••••••••.••••••••••••••••••••• 91 Vloerproduktiviteiten •••••••••••••••••••••••••••••• 92 Gevolgen voor omliggende winkelcentr~ •••••••••••••• 93 9.5 Samenvatting ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 94 10. CONCLUSIES EN SAMENVATTINt; ••••• " •••••••••••••••••••••••••• 97 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 Inleiding •••••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••• 97 Omvang van het bezoek •••••••••••••••••••••••••••••• 97 Samenstelling van het bezoek ••••••••••••••••••••••• 97 Reikwijdte van het winkelcentru~ ••••••••••••••••••• 98 Karakter van het winkelcentrum ••••••••••••••••••••• 99 Funktioneren van het winkelcentru~ ••••••••••••••••• 99 Getroffen winkelgebieden •••••••••••••••••••••••••• 100 Verkeersaantrekking van het winkelcentnl'n ••••••••• 101 11. AANBEVELINGEN ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 103 11.1 1 1.2 11.3 Algemeen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 103 Ruimtelijk gezien . • . • . • . . . • . . . • . . . • . • • . . • . . . 103 11.2.1 Vergroting reikwijdte •••••••••••••••••••• l03 11.2.2 Parkeersituatie •••••••••••••••••••••••••• 103 Onderzoektechnisch gezien ••••••••••••••••••••••••• 104 L ITERATUURLlJST ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• •• 107 BIJLAGEN ~' IGUREN FOTO'S
BIJLAGEN:
1. Indeling in artikelcategorie~n
2. Verdeling bedrijfsvloeroppervlakte winkelcentra in omgeving 3. Enquêteformulier
4. Verdeling van de bezoekers naar herkomst per uitgang
5. Verdeling van bestedingen en aantallen aankopen van geên-quêteerden naar winkelgebied van onttrekking
6. Raming weekomzet. Voorbeeld: Alexanderpolder
7. Raming omzetverliezen van diverse winkelgebieden op weekba-sis
8. Raming omzetverliezen van diverse winkelgebieden op jaarba-sis ( 52 x weekomzet).
FIGUREN:
1.1 Situering van het winkelcentrum "Oosterhof" in Rotterdam 1.2 Overzicht winkeliers in "Oosterhof"
1.3 Situering van het winkelcentrum "Oosterhof" in omgeving 1.4 Situering van winkelcentra in de omgeving van "Oosterhof" 2.1 Plattegrond winkelcentrum "Oosterhof" met enquête- en
tel-posten
3.1 Verloop over de dag per half uur van het aantal uitgaande bezoekers
6.1 Verdeling van de bezoekers naar herkomstgebied, in procen-ten
7.1 Aandeel en omvang van het bezoek naar wijze van vervoer 8.1 Verdeling van de bestedingen naar herkomstgebied in
pro-centen
8.2 Verdeling van de bestedingen naar winkelgebied van ont-trekking in procenten
LIJST VAN FOTO'S:
1. Winkelcentrum Jacob van Campenplein (Alexanderpolder) 2. Winkelcentrum Ambachtplein (Zevenkant)
3. Tapis roulant
4. Modezaak gaat vertrekken
5. Winkelpromenade tussen tapis roulant en uitgang Alexander-plein
6. Zicht op Alexanderplein vanaf "Oosterhof" 7. Inrit parkeergarage Schorpioen
8. Inrit parkeergarage Zuiderkruis 9. Gratis parkeerplaatsen bij "Oosterhof" 10. Braakliggend terrein als parkeerterrein
SAMENVATTING
Funktie "Oosterhof" opnieuw onderzocht
Het wi nke lcent rum "Oosterhof", ge legen aan de noordoos te lijke periferie van Rotterdam, nabij Capelle aan de Ijssel, is in september 1984 geopend. Kort na de opening, t.w. in december 1984 heeft er een onderzoek naar het funktioneren plaatsgehad. Het winkelcentrum was toen echter nog te kort geopend om hier-over een definitief oordeel te kunnen uitspreken. Daarom hebben wij het onderzoek
21
jaar na de opening van het winkelcentrum herhaald. De uitkomsten zijn vergeleken met die van het eerdere onderzoek.Het rapport handelt in de eerste plaats over de aantallen en karakteristieken van de bezoekers. Een belangrijk onderwerp vormt ook de aard van het bezoek, m.n. welke zaken werden be-zocht, wat was het hoofddoel, welke soort artikelen werden ge-kocht. Daarnaast gaat de aandacht uit naar de reikwijdte van het winkelcentrum (o.a. invloed van nabijgelegen werkgelegen-heid) en naar de verkeersproduktie (o.a. parkeerbehoefte). Ten-slotte worden de bestedingen in het centrum omgerekend tot koopkrachtstromen, zowel vanuit de herkomstgebieden in de omge-ving alsook vanuit de winkelgebieden van onttrekking. Deze ra-mingen worden dan in verband gebracht met prognoses die vooraf door het Nederlands Economisch Instituut (NEl) zijn opgesteld.
r
...
·
... ·
I . . .1
1 li,,, * +11 I d l , J I 1 ! I ! I \1I
ABSTRACT"Oosterhof"'s function r-e-assessed
The shopping centr-e "Ooster-hof" located on the nor-theaster-n per-iphery of Rotterdam, near- to Capelle aan de IJssel, has been opened in September 1984. Shortly aEterwar-ds, i.e. in
December-1984, a survey into its function has been held. However-, the shopping cent re was at that moment only a shor-twhile in oper-ation. A definite opinion in this matter- would thereEor-e
have been premature. That is why we have r-epeated the survey
2t
year-s aEter the opening. The results have been compared with those of the ear-lier- survey.The repor-t deals first oE all with the number-s and char-acter-is-tics of the visitors. An important issue is the natur-e oE the visits: which establishments were visited, what was the primary purpose or- destination, which sor-ts oE articles wer-e bought? Besides attent ion is paid to the range of the shopping centr-e (a.o. influence of employment nearby) and to the tr-aEEic gener-ation (a.o. par-king demand). Finally the visitor-s' spendings in the centr-e are tr-ansEor-med into cash flows to the cent re, Er-om
both the r-esidential and the shopping areas in the neighbour-hood. These estimates are then related to Eorecasts made be-forehand by the Netherlands Economic Institute (NEl).
VOORWOORD
In 19B5 hebben J.Th. Gantvoort en P. Guyt een rapport het licht doen zien, getiteld "De start van een nieuw winkelcentrum". Het betrof een onderzoek naar de aantrekkingskracht en het funktio-neren van het wi nke leent rum "Ooste rhof" te Rot terdam in zij n beginfase. Wij waren ons er van bewust dat dit onderzoek te vroeg heeft plaatsgehad om tot een definitief oordeel over de rol van dit winkelcentrum te geraken. Vandaar dat wij in ons rapport hebben aanbevolen het onderzoek op een later tijdstip te herhalen. Wij hadden gedacht dat dit op commerciële basis zou kunnen. Blijkbaar heeft echter noch de eigenaar van het winkelcentrum noch de Gemeente Rotterdam de hiervoor benodigde financiële middelen (over-)gehad. Gelukkig hebben wij nogmaals een stagiaire van de Nationale Akademie voor Planologie, Ver-keer en Vervoer te Tilburg (VAT) bereid gevonden samen met ons zo'n vervolgonderzoek op te zetten. Zijn naam is Richard Vis-scher. Hij heeft 7.ich bijzonder enthousiast van zijn taak ge-kweten en zeer veel werk verzet. Wij zijn hem hiervoor dan ook bijzonder dankbaar. De eerste resultaten van het onderzoek zijn vervat in z1Jn stagerapport (zie: literatuurlijst). Het nu voorliggende rapport vormt een verdere uitwerking van het bij het vervolgonderzoek verzamelde basismateriaal. Hierbij is dankbaar gebruik gemaakt van telgegevens die in opdracht van Eogamij Beheer zijn verzameld door de veldwerkorganisatie Mo-biel Centre te Utrecht alsmede van intensiteits- reps. accumu-latiecijfers betreffende de parkeergarages onder het winkelcen-trum.
Tenslotte willen wij nog de heer H.J. van Veldhuizen bedanken voor z1Jn inzet en accuratesse bij de dataverwerking, alsmede mevrouw A. Bal-Sanders voor het uitstekende typewerk.
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding
Op 1 september 1984 is in Rotterdam Noordoost het winkelcentrum "Oosterhof" geopend (zie figuur 1.1). Dit centrum heeft qua om-vang de allu re van een stadsdeelcent rum dat a Is zodanig een funktie is toegedacht voor de omliggende wijken Oosterflank, Alexanderpolder, Ommoord en Zevenkamp, alsmede voor de gemeente Capelle aan de IJssel. Ook voor het stadscentrum van Rotterdam betekent de opening van dit centrum een belangrijke concurrent. Om de effekten van een eventueel op deze lokatie te realiseren winkelcentrum voor de omgeving te ramen heeft het Openbaar Li-chaam Rij nmond het Nederlands Economisch Ins ti tuut (NEl) in 1978 opdracht gegeven voor een model-studie (NEL 1979). Op grond van deze studie kwam het NEL met de aanbeveling het win-kelcentrum niet groter dan 24.000 m2 bvo te maken, waarbij dan 4.000 m2 bvo voor de verkoop van dagelijkse artikelen zou wor-den ingeruimd. Om allerlei pragmatische redenen (zie: Bruyn 1987) is de daadwerkelijke omvang van "Oosterhof" uiteindelijk 26.150 m2 bvo geworden, waarvan 6.050 m2 bvo ten behoeve van dagelijkse artikelen. Een belangrijke wijziging ten opzichte van de oorspronkelijke plannen betrof de toevoeging van het zelfbedieningswarenhuis Konmar. Hiermede heeft het NEl dus geen rekening kunnen houden.
Het eerste onderzoek betreffende het funktioneren van het win-kelcentrum "Oosterhof" dateert uit december 1984 (Gantvoort & Guyt 1985). De opgedane ervaringen hadden uiteraard een voor-lopig karakter. Immers: het winkelcentrum was pas 3 maanden ge-opend en fungeerde waarschijnlijk bovendien nog als beziens-waardigheid. Hierdoor trok het waarschijnlijk bezoekers die la-ter nooit meer la-terug zijn gekomen. Als bezwaar gold voorts dat de onderzoeks-maand december in het algemeen niet als "gemid-de ld" wordt beschouwd.
Een en ander was voor ons aanleiding om in maart 1987, dus 2,5 jaar na de opening van het winkelcentrum, opnieuw een onderzoek in "Oosterhof" te houden. De opzet van dit onderzoek was in grote lijnen gelijk aan dat in december 1984. Hierdoor was het mogelijk veranderingen in het bezoekpatroon van het winkelcen-trum en in het koopgedrag van de bezoekers te traceren. Op deze wijze wordt inzicht verkregen in het huidige funktioneren van het winkelcentrum ten opzichte van overige winkelvoorzieningen in het zg. RoCa-gebied (Rotterdam-Zuidoost/Capelle), wat - naar w~J menen - van belang is voor het distributie-planologisch be-leid in dit gebied, dat momenteel zo in de "picture" is.
i
!!
i\
.
::::::::::,:::>:e:::::::,:::::,:,:,:,:,:e::' \.
I
:::::::-;i
:
~.,
i
.
I
~
Figuur 1.1: Situering van het lrinkelcentrua "Oosterhof" in Rotterdam
1.2 Achtergrond
Behalve de praktische aanleiding tot dit onderzoek heeft ons onderzoek ook een meer fundamentele achtergrond. Uit een oog-punt van planning interesseren wij ons voor het feitelijk funk-tioneren van de zg. "funktionele hiërarchie" van winkelcentra in stadsdelen. Als zodanig vormt het zg. Roea-gebied met zijn ve rscheidenheid aan wi nke leent rum-typen een bij zonder gunstig proefgebied.
Het begrip "funktionele hiërarchie" is - heel eenvoudig gesteld - gebaseerd op de gedachte dat de eenvoudige, probleemloze, frekwent benodigde artikelen waarvoor de consument weinig moei-te wil doen, in kleinere winkelcentra dichtbij huis worden ge-kocht. Verder zou de consument zich voor de meer gespeciali-seerde, minder frekwent benodigde artikelen .neer moeite willen getroosten. Hiervoor zou hij ter vergelijking van kwaliteit en prijs meerdere winkelcentra van een hogere orde willen bezoeken en grotere afstanden willen afleggen. En des te meer, naarmate de graad van specialisatie van de artikelen groter is.
In het verlengde van deze opvatting betreffende het ruimtelijk koopged rag 1 igt een funktionele hië rarchie van wi nke leent ra: met in stedelijke gebieden aan de basis een groot aantal centra van geringe omvang, met weinig specialisatie, de zg.
"buurtcen-tr~'. Deze zouden elk hun eigen rayon (invloedsgebied) hebben. Gesuperponeerd op dit fijnmazig net van buurtcentra fungeert een grofmaziger net van centra van een hogere orde, de zg. "wijkcentra", ook weer elk met een eigen rayon. Daar weer bo-vengesteld functioneren de zg. "stadsdeelcentra", ook weer elk met een eigen rayon. En tenslotte zijn er dan de hoofdcentra, de zg. stadscentra".
Men kan zich voorstellen dat in de jaren na de Tweede Wereld-oorlog, toen het autobezit in ons land nog gering was (1950: 14 personenautos' per 1000 inwoners) en de vervoersmogelijkheden in het algemeen beperkt waren, het ruimtelijk koopgedrag van de consument redelijk overeenkwam met het beeld dat hierboven is geschetst. Vandaar dan ook dat de funktionele hiërarchie die bij dit beeld paste, toen als planningsconcept goed voldeed. In de periode 1950-'60 zijn er echter ontwikkelingen op gang gekomen die van invloed zijn geweest op het ruimtelijk koopge-drag en die daardoor de funktionele hiërarchie geleidelijkaan meer onder druk hebben gezet. De belangrijkste faktor daarbij is ongetwijfeld geweest de toeneming van de bestedingsmogelijk-heden. In de periode 1950-'60 steeg de reële consumptie per hoofd met 23% en in de periode 1960-'70 zelfs met 63% (Bak 1986, pp. 59-60). In de eerste plaats kon hierdoor de groei van het autobezit een grote vlucht nemen, waardoor steeds meer con-sumenten door middel van hun auto buiten het rayon konden win-kelen, waartoe zij volgens de functionele hiërarchie behoorden. In de tweede plaats kwamen er hierdoor steeds meer -vroeger als "luxe" ervaren- artikelen binnen het bereik van de gewone
bur-ttl"Fi Ft
ger. Daarnaast ontstonden er zowel in de food- als in de non-food-sfeer steeds meer merkartikelen, die overal verkrijgbaar waren. Al deze ontwikkelingen maakten het voor de consument minder noodzakelijk om op vaste, vertrouwde adressen inkopen te doen. Hierdoor is het ruimtelijk koopgedrag van de consument steeds meer gaan afwijken van het beeld dat men hiervan oor-spronkelijk had (Gantvoort 1987).
1.3 Focus op "Oos terhof"
Tot zover -in het kort- de achtergrondoverwegingen voor deze studie. Binnen de functionele hiërarchie van winkelcentra in het zg. RoCa-gebied concentreren wij ons thans op het functio-neren van het winkelcentrum "Oosterhof". De komst van dit stadsdeelcentrum in 1984 heeft gezorgd voor een extra aanslag op de in de rondom gelegen woongebieden reeds aanwezige func-tionele hiërarchie van winkelcentra, die toch al onder druk stond (vergelijk: Berkhuijsen 1986). Andere deelonderzoeken zullen zich met deze - lagere - niveau's bezighouden.
Uit gegevens van Lukkes (1980) blijkt dat de omvang van stads-deelcentra in Nederland variëert van 11.500 m2 bvo (Groot IJs-selmonde) tot ruim 50.000 m2 bvo· (Leidsenhage) • Deze auteur geef t bovendien een interessante type ring van s tadsdee leent ra naar reikwijdte van hun funktie, welke wij in tabel 1.1 weer-geven. De typering geldt met name de percentages in de tweede en derde kolom. Voor de percentages van het eigen stadsdeel (kolom 1) worden geen grenswaarden gegeven.
1.4
Beschrijving "Oosterhof" en o.agevingIn ons vorige rapport "De start van een nieuw winkelcentrum" hebben wij reeds een uitvoerige beschrijving van "OosterhoC' en zijn omgeving gegeven. Wij volstaan daarom thans met de hoofd-lijnen. Uitgaande van de meest recente gegevens heeft het win-kelcentrum "Oosterhof" de samenstelling als aangegeven in tabel 1.2. Wij merken daarbij op dat de samenstelling zoals wij die in ons vorige rapport, par. t.2 hebben gegeven, ons thans min-der j uis t voorkomt.
18
•
l
I
IBroe ... Winkelno. 61a Reisburo
Snol Winkelno. 43a Reisbureau Winkelno. Ie Warenhuis KIoo_ Winkelno. 33 Brood & Banketbakkerij HoU. Winkelno. 42 Schoenenreparatie
Winkelno. 41 Zelfbedieningswarenhuis PolI_LOon Winkelno. 10 Banketbakkerij Houtman Winkelno. 328 Slagerij
_ I n e Winkelno. la Bloemen Aqullar Winkelno. 44 Slijterij
FIorodo Winkelno. 52 Bloemen Konm ... Winkelno. 41 Slijterij aNna Winkelno. 57 Boekhandel BanSmIl Winkelno. 19 Speelgoed
Loonldotl Winkelno. 81a Bonbons van R"uwiJk Winkelno. 7 Spo" Cl" Winkelno. 67 Kledingwarenhuis Loonl Winkelno. 35 Broodjes/snacks Van Dam Winkelno 81 StoHen Aftlnl Winkelno. 27 Oamesmode L a u _ f Winkelno. 3 Café Gebr. Gronhe'd Winkelno. 69 StoHen
Dur_ Winkelno. 80 Oamesmode Ouk:ll:ynett. Winkelno. 2 Chemisch reinigen Bouma Winkelno. 74 Tabak ~
...
~ Winkelno. 66 Damesmode CtM bon van Thllto Winkelno. 51 Delicatessen van H.lsbergan Winkelno. 40 TextielWinkelno. 62 Damesmode D. K'-Proos Winkelno. 37 Drugstore Toko Llem Winkelno. 318 Tropische Artikelen
MIooI_ Winkel no. 56 Oamesmode Meldta Foto WInkelno. 288 Foto/printshop Metro Vertlchtlng Winkelno. 9 Verlichting
-
Winkelno. 21 Damesmode Dfoc:oJ_ Winkelno. 59 Grammofoonplaten DeKlirdebol Winkelno. 83a Wol· en handwerk-
Winkelno. 15 Damesmode a" AppIj Winkelno. 32 Groente & Fruit u Peme Winkelno. 76 Wol· en handwerk MotInIque/I_ Winkelno. 49 Dameslherenmode Cer F . . hton Winkel no. S4 Autobekledingen Hogo Winkelno. 46 Woninginrichting D o " - _ Winkelno.45 Dameslherenmode Skin Fuhton Winkel no. S4 Lederen kleding 10n v.d. Hulst Winkel no. 70 Wt!lnd· en woondecoratie ~':"-' Winkelno. 17 Oameslt'lerenmode De Kroon Winkelno. 12 HuishOudtextielWinkelno. 29 Herenlkindermode M .... ,.mar Winkelno. 75 Huishoudelijke art.
De PapeguI Winkelno. 44b Kindermode aerkmll'l Winkelno. 26 Juwelier
CI8n lic. Greeor IMp Winkelno. 23 Herenmode Ke,.tans Winkel no. 79 Juwelier A.B.H. Winkel no. 72 Bank B..,.. 'or
"*'
Ihop Winkelno. 23 Herenmode Zul_land Winkelno. 34 Kaas "mro Winkelno. 38/86 Bank 80br0 Winkelno. 8 Herenmode "ldaI" w. Tol Winkel no. 47 Kado anikelen H.M.B. Winkelno. 4/5 Bank Coeter'f'OOl' P.rett. Winkelno. 48 Kado artikelen P.T.T. Winkelno. 84 .aderen zoon Winkelno. 64 Herenmode Jos SchrOer Winkelno. 11 KantoorartikelenHIJ Winkelno. 82 Herenmode Hairfine Winkelno. 83a Kapsalon eN'" nowMf store Winkelno. 60 Vrije tijdskleding Manln Winkel no. 43 Kunst en antiek SIue . . .,. Winkelno. 50 Vrite tijdskleding D. Jong Winkel no. 61 Lederwaren
Vol Winkelno. 58 Vrije tijds kleding HunkemOflar Winkel no. 55 Lingerie/foundation Ceft..RHt." Oost.mof Winkelno. 87 Calé-Reslaurant Aon's FatNon Winkelno. 44b Modeboetiek Unnaria Winke1no. 68 lingerie/bedden
"'"
Winkelno. 44a Pannekoeken/poffertjes/ijsVis en Zn. Winkelno. 25 Luxe geschenken/serviezen Mr. Cocker Winkelno. 53 Cotfeeftearoomllunchrest. Mor- Winkelno. 28 Naaimachines La Pergola Winkelno. 70a Pizzeria
DeO,...' Winkelno. 24 Optiek Me.OOMtd·s Winkelno. 6 Fastfood restaurant
SWll'lbom Winkelno. 77 Optiek Lln feh Winkelno. 39 Chinees-IndisCh restaurant Winkelno. 63 Schoenen V.,.. Roeher Winkelno. 73 Parfumerie
Winkelno. 18 Schoenen Drukkunst Winkelno. 1 Printshop/drukkerlj Winkelno. 14 Schoenen Konlln Winkelno. 31 Poelier Winkelno. 30 Schoenen Elshout Winkel no. 36 Radio/t.v.
Wink.lno. 78 Schoenen Aedfo Modem Winkelno. 13 Radio/t.V. h.h.apparaten
---_ ---_ ---_ ---__ _ _ _ _ _ _ _ - L ___________ ~,~ ___ _
Tabel 1.1: Typering van stadsdeelcentra naar reikwijdte van hun funktie (Lukkes 1980).
omzetaandeel afkomstig uit:
eigen stads- rest van de van elders
deel stad benaming:
a %
<
15 %<
15 % stadsdeelcentrum -sec b %>
15 %<
15 % stadsdeel-plus-centrum c %>
IS %>
15 % regionaal cen-trum d % ?>
15 % (regionaal) voorstedelijk centrumTabel 1.2: Samenstelling van het winkelcentrum "Oosterhof" naar grondgebruikscategorieën. grondgebruiks-categorie dagelijkse artikelen semi-duurzame artikelen duurzame artikelen sub-totaal: nevenfunktles totaal: m2 bvo 6.050 14.800 1.900 22.750 3.400 26.150 % % 27 23 65 57 8 7 100 87 13 100
Het bedrijf met de grootste vloeroppervlakte is de Konmar met ca. 5.600 m2 bVD, inclusief de ruimte van de concessionairs. Daarna volgen C&A met ca. 1.500 m2 bVD, de Hema met ca. 1.400 mZ bVD en De Jong Mode met ca. 1.Z00 mZ bVD. Dit betekent dat de 3 grootwinkelbedrijven Konmar, C&A en Hema bijna een derde van de totale oppervlakte in beslag nemen (zie ook: fig. 1.Z). Er heeft zich sedert december 1984 slechts een gering aantal mutaties voorgedaan (zie foto 4).
Onder het winkelcentrum bevinden zich 2 parkeergarages, tw. "de Schorpioen" (onder de Konmar, zie foto 7) met een capaciteit van ca. 760 parkeerplaatsen en "Zuiderkruis" met een capaciteit van ca. 370 plaatsen(zie foto 8). In het totaal kunnen er dus 1.130 auto's tegelijk worden geparkeerd. Het betreft hier be-taald parkeren. In de nabijheid van het winkelcentrum hebben wij nog ca. 1250 vrije en ca. 130 bemeterde parkeerplaatsen ge-teld. Opgemerkt zij, dat een deel van de vrije plaatsen bedoeld is voor bewoners rondom "Oosterhof".
De
kantool'ontwikkeLing
rond "Oos terhof" neemt ges taag toe. Op dit moment is er sprake van ca. 28.700 m2 bestaande kantoor-ruimte. Geïntegreerd met het winkelcentrum gaat het om 7.300 m2, aanleunend tegen het centrum om 1.400 m2. Voorts bevindt zich rond 20.000 m2 bij het station Alexander. In ontwikkeling is nog een kleine 57.000 m2. In de toekomst wordt nog gerekend op een verdere uitbreiding van ruim 160.000 m2 (i nformatie: B. Dijkstra, Stadsontwikkeling Rotterdam, dd. april 1987).Ui t een oogpunt va n
bel'eikbaal'heid
is het wi nkelcent rum "Oos-terhof" ideaal gelegen (zie: fig. 1.3). Het ligt tussen 2 métro-stations en alle treinen Rotterdam-Gouda vvo stoppen bij het nabijgelegen Station Alexander. Ook zijn er diversebusver-bindingen. Het winkelcentrum zelf ligt aan het Rotterdamse
hoofdwegennet en nabij Rijksweg AZO, zodat er ook voor automo-bilisten geen belemmeringen zijn. Doordat er geen bouwkundige integratie van het winkelcentrum met het spoorweg- resp. het métro-station heeft plaatsgehad, is de bereikbaarheid per open-baar vervoer toch niet optimaal.
Het winkelcentrum ligt centraal ten opzichte van de Rotterdamse wijken Oosterflank, Alexanderpolder, Ommoord en Zevenkamp en de Capelse wijken Schollevaar en Schenkel (zie: fig. 1.4). Per 1 jan. 1984 woonden in deze wijken 82.300 personen. Per 1 jan. 1986 bedroeg dit aantal bijna 90.200, een toename van bijna 10% dus. Deze toename is echter niet gelijkmatig. In Ommoord, Alex-anderpolder en Schenkel is de bevolking zelfs iets teruggelo-pen. In Zevenkamp (+ 44%), Oosterflank (+ 27%) en Schollevaar
WIIIIIIIIIIIIIIII~
Zevenhuizen Berkel RodenrI'.~"l1huilzer PI ..
Figuur 1.3: Situering van het winkelcentrum "Oosterhof" in omgeving
Ook over de winkelcentra in de omgeving (zie foto' s 1 en 2) hebben wij in ons rapport "De start van een nieuw winkelcen-trum" reeds een uitvoerig overzicht gegeven. Wij volstaan daar-om nu met een globaal overzicht, gebaseerd op de meest recente
gegevens. Voor gegevens betreffende de afzonderlijke centra
verwlJzen wij naar bij lage 3 Tabel 1.3 geeft een globaal
over-zicht van de winkelvloeroppervlakte die in de omgeving van
"Oosterhof" aanwezig is. Een combinatie van de tabellen 1.2 en 1.3 maakt nog eens duidelijk dat de komst van "Oosterhof" een uitbreiding van de winkelvloeroppervlakte voor niet-dagelijkse artikelen in het RoCa-gebied van maar liefst 50% heeft bete-kend. Wat betreft de vloeroppervlakte voor dagelijkse artikelen was er sprake van een uitbreiding van 18%.
Tabel 1.3: Globaal overzicht van de winkelvloeroppervlakte. die begin 1987 in de omgeving van "Oosterhof" aanwezig is. woongebied: grondgebruiks-categorie: dagelijkse artikelen niet-dagelijkse artn. sub-totaal: nevenfunkties vier Rotterdamse ~onwijken lil bvo 18.100 12.200 30.300 8.750 totaal (excl.leegstand): 39.050 Capelle aId IJssel
+
K~alingse Veer m bvo 16.000 20.800 36.800 5.800 42.600 T~taal • bvo 34.050 33.050 67.100 14.550 81.650rt9
TWinkelcentra
1. Alexander 9. De Terp
2. Jacob van Campenplein 10. Koperwiek
3. Lage Land 11. Oostgaarde
4. Binnenhof 12. Slotplein
5. Hesseplaats 13. Wingerd
6. Ambac11tsplein 14. Bermweg/Kanaalweg
7. Zevenkamp-West 15. Capelle-West
8. Oosterflank (Pabo) 16. Scholver
17. Schollevaar
Figuur 1.4: Situering van winkelcentra in de o.ageving van "Oosterhof".
1.5 Inmiddels verricht onderzoek
1.5.1 Inleiding
Sedert ons laatste onderzoek naar de aantrekkingskracht en het funktioneren van het ",inkelcentrum "Oosterhof" zijn een aantal nieuwe publikaties met betrekking tot de winkelvoorzieningen en het ruimtelijk koopgedrag in het zg. RoCa-gebied verschenen,
tw. (z i e f igu u r 1.4):
Berkhuijsen, H.J.E. (1986) "RoCa-winkels: na opening Ooster-hof",
Bruyn, E. (1986) "Oosterhof-diskussienota" (concept),
Gantvoort, .I.Th. & Wagenaar, M. (1987) "Consument en super-markt", in: Planologische Diskussiebijdragen 1987, Delft, pp. 243-252,
Heutink, G. (1987) "Het kopen van levensmiddelen in Om-moord", Delft, stagerapport VAT.
Wij zullen elk van deze publikaties hier in ' t kort bespreken.
1.5.2 RoCa-winkels: na opening Oosterhof
De studie "RoCa-winkels: na opening Oosterhof" is verricht in opdracht van de Kamer van Koophandel naar aanleiding van de zgn. "Noodklokvergadering" van 11 dec. 1984. De studie bestaat uit: a. een volledige inventarisatie van het winkelareaal in het RoCa-gebied, b. een schriftelijke ondernemersenquête vóór en na de opening ;;;:;n "Oosterhof"; en c. gesprekken met onderne-mers (-verenigingen) uit alle winkelcentra in het gebied. Het voornaamste doel van de ondernemersenquête was inzicht te krij-gen in het omzetverloop zowel vóór als ná de opening van "Oos-terhof'" • Daarom is het jammer dat de response op de omzet-vraag in de enquête zo laag is geweest: in de food-sector 43% van het areaal vóór de opening, en slechts 19% erna; in de non-food-sector in beide gevallen rond 50%. Hierdoor wordt afbreuk gedaan aan de bet rouwbaarheid van de u i tkoms ten. He t zij n ech-ter de enige cijfers die m.b.t. de omzetten in dit gebied be-kend zij n.
Berkhuijsen raamt dat de detailhandelsomzetten in het RoCa-ge-bied in 1985 met 5 à 8% bij het Nederlands gemiddelde zijn ach-tergebleven. Voor de food-sector gold een achterstand van 9 à 11%, in de non-food-sector was de achterstand beperkter. Nader gespecificeerd naar type winkels betekent dit bij voorbeeld dat in 1985 de supermarkt-omzetten in Rotterdam-Noordoost 20 à 30% bij het landelijk gemiddelde zijn achtergebleven, en in Capelle 15 à 25%. En voorts dat de omzetten in kleding in het Rotter-damse deel 5 à 15% bij het landel~k gemiddelde achtergebleven zijn en in Capelle 1 á 10%. In het algemeen zijn de omzetten in Capelle minder bij het landelijk gemiddelde achter gebleven dan die in Rotterdam-Noordoost. Men zou hierin de invloed van "Oos-terhof" kunnen herkennen, maar dit wordt in het rapport niet vermeld.
Uit de enquête blijkt dat 45% van de onderneme~s
van mening was
dat de komst van "Oosterhof" de belangrijkste oorzaak voor hun omzetdaling was. Ande~en noemden andere faktoren als de belang-rijkste: o.a. 23% de veranderde concurrentieverhoudingen tgv. de opening van nieuwe winkelcentra in de wijken en 21% de in-komstenontwikkeling van de consumenten.
Tenslotte concludee~t Be~khuijsen na een tamelijk globale ana-lyse dat e~ in het RoCa-gebied als geheel niet van "ove~bewin
keling" kan worden gesp~oken. Bij de besp~eking van de afzon-derlijke winkelcent~a blijkt echte~ dat e~ dive~se in moeilijk-heden ve~keren, hetgeen de ee~dere conclusie enigzins onder-graaft (zie ook: par. 1.5.3 & 1.5.4).
1.5.3 Oosterhof-diskussienota
Het rapport van B~uyn (1986) geeft een praktisch overzicht van de literatuur met betrekking tot "Ooste~hof". Een synthese ont-breekt echte~ helaas. Ook is de aanpak niet unifo~m. Het ene onderzoek wo~dt op zijn kwaliteit beoo~deeld, het andere weer niet. Zo doet het v~eemd aan na een samenvatting van ruim 4 pa-gina' s van het rappo~t "De sta~t van een nieuw winkelcent~um"
te moeten lezen (p. 45) dat "de gegevens mbt. de bestedingen en omzetten de~mate speculatief Zijn dat hie~aan weinig waa~de
moet wo~den gehecht". En vervolgens: dat "een vergelijking met de NEl-gegevens - gezien het kwaliteitsverschil tussen beide onderzoekingen - ook als globale indicatie op voo~hand zinloos zou zijn".
Met nad~uk stellen wij hie~ daa~oln dat onze raming van de be-stedingen en omzetten in "Ooste~hof" was gebasee~d op een en-quête-in-situ onde~ ~uim 1000
bezoeke1's
van het winkelcent~umin een week in dec. 1984. De ~amingen van het NEl bet~effen
mo-de2-uitkomsten
gebasee~d op een huisenquête uit ap~il/juni 1978(dus vér v66~ de opening van "Oosterhof") onde~ ca. 2300 perso-nen versp~eid ove~ een g~oot gebied, waa~in o.a. RoCa, stads-cent rum, Rot te~dam-Noo~d en gemeenten als Krimpen en
Nieuwer-ke~k aan den Ijssel. Ergo: onze ramingen wa~en gebaseerd op
1'e-aente1'e
endi1'ekte1'e
waa~nemingen en daa~doo~ waarschij nlij kminde1' speau2atief
dan die van het NEl. Hiermee is overigens niet gezegd dat het NEl destijds geen goed we~k heeft ve~~icht!In het rapport t~effen we nog 2 voo~ ons onderzoek interessante punten aan:
a. E~ is ve~schil van mening met Be~khuijsen (zie: par. 1.5.2)
ove~ de bewinkelingsg~aad. Wie gelijk heeft, wo~dt niet dui-delijk.
b. De invloed van "Ooste~hof" op de dichtstbij gelegen wijk en
buu~twinkelcent~a is weliswaa~ g~ote~ dan oo~ps~onkelijk was
voo~zien, maa~ deze invloed wo~dt "toch niet zo~gelijk" ge-noemd (p. 74). Wat wèl zorgelijk zou zijn geweest, wordt niet aangegeven.
Foto 1: Winkelcentrum Jacob van Caapenplein (Alexanderpolder)
1.5.4 ConslDent en supermarkt
De paper "Consument en supermarkt" betreft een onderzoek in maart 1986 naar het kopen van kruidenierswaren in de wijk Alex-anderpolder. Van de koopkracht in de wijk bleek 20% naar buiten af te vloeien. Hierbij kwam 12% voor rekening van de Konmar in "Oosterhof". Betrokken op de omzet betekent dit dat de Konmar ongeveer 13% aan de bestaande supermarkten in de wijk onttrekt. Deze waarde is gelijk aan de minimum-raming op grond van het
"Oosterhof"-onderzoek uit 1984 (Gantvoort & Guyt 1985, p. 67).
Opvallendste kenmerken van de Konmar-bezoekers volgens dit
on-derzoek: hoge gemiddelde besteding per keer U58,-), lage
be-zoekfrekwentie (slechts 12% minstens 3 á 4 keer per week),
groot aandeel per auto (44%), klein aandeel te voet (28%), wei-nig alleenstaanden (8%), groot aandeel uit huishoudens met meer dan 2 personen (36%), resp. uit de categorie van 20-39 jaar (32%) •
Voorts wordt er nog verband gelegd tussen de sluiting van een supermarkt aan het Jacob van Campenplein en de komst van
"Oos-terhof" (mèt Konmar) • Blijkbaar - zo wordt gesteld - was er
toen in de wijk sprake van "overbewinkeling" in de food-sector.
1.5.5 Het kopen van levensmiddelen in Ommoord
Bij het onderzoek in Ommoord, dat in december 1986 is gehouden en nog slechts in de vorm van een stage-rapport beschikbaar is, werd het afvloeiingspercentage uit de wijk naar de Konmar op 13 geraamd. Betrokken op de omzet binnen Ommoord blijft dit 13%. Dit is een lagere waarde dan op grond van het "Oosterhof"-onderzoek uit 1984 werd geraamd. Van de Konmar-bezoekers wordt alleen gezegd dat ongeveer de helft per auto ging. Overigens houdt dit rapport zich meer bezig met de keuze van supermarkten
binnen de wijk.
De bewerking van het onderzoeksmateriaal wordt echter voortgezet.2. DOEL EN AANPAK VAN ONDERZOEK
2.1 Doel van het onderzoek
De probleemstelling van dit onderzoek is in grote lijnen gelijk aan die van het eerdere onderzoek uit dec. 1984. In de eerste plaats is van belang een vergelijking van de uitkomsten met die uit 1984. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de aantrekkings-kracht van het winkelcentrum "Oosterhof" op zijn omgeving en de mate waarin het koopkracht aan andere winkelcentra onttrekt. Daarnaast is van belang na te gaan welke funktie het winkelcen-trum inneemt binnen de hiërarchische winkelstruktuur van het zg. RoCa-gebied, alsmede ten opzichte van de grotere winkelcen-tra zoals het Rotterdamse stadscentrum en het winkelcentrum "Zuidplein". In dit kader hebben wij behoefte aan de volgende gegevens:
2.2
de omvang van het bezoek, de samenstelling van het bezoek, de aard van het bezoek,
de reikwijdte van het centrum,
de verkeersaantrekking van het centrum, de bestedingen in het centrum,
de omzet van het centrum, en
de omzetverliezen van de andere centra.
Verwachtingen
In tegenstelling tot in 1984 hadden we thans bij de aanvang van ons onderzoek wel een aantal concrete verwachtingen:
a. Omvang van het bezoek
Sedert het onderzoek in dec. 1984 is het aantal inwoners in de direkte omgeving van "Oosterho~' (Oosterflank) sterk toe-genomen (vergelijk: par. 1.4). Als gevolg hiervan kan men verwachten dat het totaal aantal bezoekers zal zijn toegeno-men. Aan de andere kant speelde in dec. 1984 het feit dat "Oosterhof" door zijn "nieuwheid" nog als bezienswaardigheid werd bezocht en dat het een week voor Kerstmis betrof, die allicht wat drukker is dan normaal. Op grond van deze over-wegi ngen verwachten wij dat de totale bezoeke rsaanta llen op hetzelfde niveau zijn gebleven, of hoogstens licht toegeno-men (hooguit 5%).
b. Samen8telling van het bezoek
Wij verwachten dat er op zaterdag en koopavond meer in ge-zelschap zal worden gewinkeld dan doordeweeks, zodat dan ook de gemiddelde groepsomvang groter zal zijn.
c. Aa~ van het bezoek
Gezien de ontwikkeling ad a verwachten wij een lichte toe-name van de gemiddelde bezoekfrekwentie. Wij verwachten dat ongeveer de helft van de bezoekers van het winkelcentrum de Konmar zal bezoeken en dat de Konmar de grootste "trekker" is. Ten aanzien van de aard van de bestedingen verwachten wij - in strijd met de uitkomsten uit 1984 - dat er op de werkdag meer alleen dagelijkse artikelen worden gekocht, en op de zaterdag meer alleen semi-duurzame artikelen.
d. Re ikbYijdte
Gezien de ontwikkeling ad a verwachten wij dat het aantal bezoekers afkomstig uit de vier omliggende wijken, zowel ab-soluut als relatief zal zijn toegenomen. Daarnaast verwach-ten wij dat het aantal bezoekers van buiverwach-ten het RoCa-gebied door bovens taande ontwikkeli ng weliswaar re lat ief zal zij n afgenomen, maar in absolute zin gelijkgebleven. Omdat de werkge legenheid nabij "Oos terhof" sedert 1984 i s toegenomen, verwachten wij op de werkdag een toename van het bezoek af-komstig van het werk.
e. Vepkeepsaantpekkende wepking
Gezien de ontwikkeling ad a verwachten w~J zowel een abso-lute als relatieve toename van het bezoek te voet. Het aan-tal bezoekers per auto en per openbaar vervoer zal absoluut gezien gelijk gebleven zijn, maar relatief afgenomen.
f.
Be stedingen2.3
Gezien de ontwikkeling ad a verwachten wij een lichte toe-name in de bestedingen aan dagelijkse artikelen, zowel abso-luut als relatief, met name vanuit de vier omliggende wij-ken. De bestedingen aan semi-duurzame en duurzame artikelen zullen absoluut gezien op hetzelfde niveau als in 1984 lig-gen. In overeenstemming hiermee zal in het winkelcentrum de gemiddelde vloerproduktiviteit voor dagelijkse artikelen iets zijn toegenomen, en die voor semi-duurzame artikelen zijn gelijkgebleven. De totale omzet zal dan ook iets zijn toegenomen.
Onderzoeksmethode
In ons voorgaande rapport hebben Wl.J gesteld dat er om het funktioneren van het winkelcentrum goed te onderzoeken eigen-lijk een aantal onderzoeken nodig is. Gesproken is met name over een consumenten- en een ondernemersonderzoek. Zo'n onder-nemersonderzoek heeft inmiddels plaatsgevonden CBerkhuijsen 1986), maar dit heeft wat ons betreft niet opgeleverd wat we er in eerste instantie van hadden verwacht. Opnieuw bleek dat de ondernemers in het algemeen weinig bereid zijn om aan dit soort onderzoek deel te nemen. Geld voor een uitgebreide huisenquête in de woongebieden rondom "Oosterhof", het zg. RoCa-gebied, heeft vooralsnog ontbroken. Wèl hebben deelonderzoeken in Alex-anderpolder en Ommoord plaatsgehad, zij het alleen ten aanzien
van het kopen van kruidenierswaren (zie ook: par. 1.5.4 en
1.5.5). Het onderzoek omvat thans - evenals in december 1984
-een telling van de bezoekers van het winkelcentrum "Oosterhof" gedurende een week en een steekproef sgewij ze enquête op een werkdag en de zaterdag. Extra is een steekproefsgewijze enquête op de koopavond.
2.4 Uitvoering onderzoek
Evenals in dec. 1984 zijn de bezoekers bij het verlaten van het winkelcent rum ge te ld, resp. ondervraagd. Op deze wij ze konden wij de meest betrouwbare informatie verkrijgen over de bezochte zaken en de aard en de omvang van de bestedingen. Het winkel-centrum heeft in het totaal 11 in-/uitgangen. Deze worden
ech-ter niet alle even intensief gebruikt. Ter beperking van de
kosten en ter vergroting van de efficiency is slechts bij 8 uitgangen geteld en bij ') uitgangen geënquêteerd. De enquête-posten waren ingericht bij het Alexanderplein (nr.l, zie: fi-guur 2.1), bij het :1:g. "tapis roulant" (nr. 2, zie foto 3; nu werden ook lift en trap ter plekke meegenomen), bij het Be-heerskantoor (nr.3) en bij het Poolsterplein (nr.4). Hierbij wordt aangenomen dat:
a. het aantal bezoekers dat het winkelcentrum verlaat via de uitgangen waar niet is geteld, verwaarloosbaar klein is; en b. de karakteristieken van de bezoekers die het centrum
verla-ten via de uitgangen waar niet is geënquêteerd, niet noe-menswaard afwijken van die waar wél is geënquênteerd.
Het onderzoek heeft plaatsgehad in de week van 9-14 maart 1987. Er is geteld op maandag van 13.00-18.15 uur, op dinsdag t/m donderdag van 9.00-18.15 uur, op vrijdag van 9.00-21.15 uur en op zaterdag van 9.00-17.15 uur. Er is geënquêteerd op woensdag
11 maart van 10.00-17.30 uur, op vrijdag 13 maart van
18.00-21.00 uur (koopavond) en op zaterdag 14 maart van 10.00-17.00 uur. Het enquêteformulier is door middel van een proefenquête getest. De uiteindelijk gebruikte versie is afgebeeld in bij-lage.4. Er is steeds met 7 enquêteurs tegelijk gewerkt: 2 zijn er bij het Alexanderplein (nr. 1) geposteerd, 2 bij het "tapis
roulant"
+
lift/trap (nr.2), 1 bij het Beheerskantoor (nr.3) en2 bij het Poolsterplein (nr.4). Om de eventuele persoonlijke
invloed van de enquêteurs op de uitkomsten zoveel mogelijk te spreiden zijn de enquêteurs regelmatig over de uitgangen gerou-leerd.
Gemiddeld Zl.J n er per enquêteur ca. 16 interviews per uur
afge-nomen. Dit resulteerde in totaal 1991 inte.views. Hiervan zijn er 801 op de werkdag afgenomen, 323 op de koopavond en 867 op de zaterdag. Dit houdt in dat het steekproefpercentage op de werkdag 6,5 bedroeg, op de koopavond 4,5 en op de zaterdag 3,5.
I.;) N
uitgangen
station (alexanderplein ) 3 beheerskantoor 2 tapis roulant 4 poolsterplein
Figuur 2.1: Plattegrond winkelcentrum "Oosterhof" ..et
2.5 Steekproef trekking
De steekproef is op dezelfde wijze verkregen 'lIs in december 1984. Om zoveel mogelijk een a-selecte steekproef te verkrijgen is de enquêteurs op het hart gedrukt om na het beëindigen van een interview de eerstvolgende passant aan te spreken. Daarbij
zouden zij zich dus niet mogen laten leiden door voorkeur of kans op medewerking.
Vanwege het feit, dat bij 4 uitgangen is geënquêteerd is
eigen-lijk sprake van 4 afzonderlijke steekproeven. Immers vanwege het verschil in ligging ten opzichte van parkeergarages, woon-wijken etc. kan worden verwacht dat de kenmerken van de passan-ten bij de diverse uitgangen verschillend zullen zijn. Dit be-tekent dat - indien de steekproeffracties per uitgang van el-kaar afwijken - een weging van de uitkomsten per uitgang nodig is. Voor zover dit nodig en mogelijk was, hebben w~ derhalve met gewogen cijfers gewerkt.
2.6 Representativiteit
Gelet op de maand van het jaar waarin het onderzoek heeft plaatsgehad, lijkt de representativiteit van het onderzoek ge-waarborgd. Volgens het CBS (Maandschrift Vol.82 (1987), No.6, p.3l) blijven de detai.lhandelsbestedingen in maan 1986 iets (nl. 3%) achter bij het gemiddelde per maand.
De faktoren die de representativiteit van dit onderzoek in hoofdzaak beïnvloeden, zijn:
a. De
non-r>espon8e.
Deze was bij dit onderzoek bijzonder hoog,nl. 1~4% op de werkdag en de koopavond, en 42% op de
zater-dag. In dec. 1984 kwamen we nog op 35% uit. Een bepaald per-centage non-response is bij dit soort onderzoek
onvermijd-baar: mensen zijn soms werkelijk in tijdnood (trein halen, kinderen ophalen, ed.). Belangrijk is uiteraard dat mensen het v'lak beangstigend vinden om op straat te worden aange-sproken. Tenslotte zou ten aanzien van de hoge non-response nog een rol hebben kunnen spelen dat sommige enquêteurs te veel interviews hebben willen afnemen en daardoor mensen te laat of met te weinig concentratie hebben aangesproken:
wei-gering ligt dan eerder voor de hand. In hoeverre deze hoge non-response de uitkomsten van dit onderzoek beïnvloedt, valt uiteraard niet te zeggen. Gezien de zorgvuldigheid waarmee dit onderzoek is opgezet en uitgevoerd, zijn de uit-komsten zeker niet minder betrouwbaar dan die van ons
onder-zoek in 1984.
b. Het
geleed zijn
van de steekproef. Waar mogelijk is dit op-gelost door weging naar uitgang van het enquêtemateriaal (vergelijk: par. 2.5). Daar waar geen weging plaatsvindt, met name ten aanzien van de bestede bedragen, is enigeIn het algemeen geloven we dat de uitkomsten van dit onderzoek
'l'edeLijk 'l'ept'esentatief
genoemd kunnen worden voor het funkti-oneren van het winkelcentrum op dit moment. Wij merken op dat onzekerheden/ marges zich vooral zullen voordoen m. b. t. beste-dingen, omdat de variantie in opgegeven bestedingen veel groter is dan bij andere kenmerken.2.7 Presentatie resultaten
Bij de presentatie van de resultaten van het onderzoek zullen
Wl.] de volgorde aanhouden die in par.2.1. is gegeven.
Achter-eenvolgens komen dus aan de orde: de omvang van het bezoek (hfdst. 3)
de samenstelling van het bezoek (hfdst. 4) de aard van het bezoek (hfdst. 5)
de reikwijdte van het centrum (hfdst. 6)
de verkeersaantrekkende werking van het centrum (hfdst. 7) de bestedingen in het centrum (hfdst. 8)
de omzetverliezen van de andere centra (hfdst. 9)
Daarna volgt een hoofdstuk met een samenvatting en conclusies (10), en tenslotte nog een hoofdstuk met aanbevelingen (11).
3. OMVANG VAN HET BEZOEK
3.1 Inleiding
In verband met ons onderzoek zijn er in de week van 9 tot en
met 14 maart 1987 bezoekerstellingen in het winkelcentrum
ge-houden. Deze zijn in opdracht van Bogamij Beheer uitgevoerd
door Mobiel Centre te Utrecht.
Evenals in 1984 zijn de bezoekers bij het verlaten van het
win-ke leent rum per kwart ier geteld. Daarnaast zij n er nogal wat
wijzigingen in vergelijking met 1984, nl.:
1. er is thans ook op de maandag geteld;
2. er zijn twee uitgangen méér meegenomen;
3. alle uitgaande passanten zijn geteld (in 1984 alleen van 8
jaar en ouderl);
4. op gewone werkdagen is nu geteld tot 18.15 uur (in 1984 tot
17.00 uur), op de vrijdag tot 21.15 uur (in 1984 tot 21.00
uur) en op de zaterdag tot 17.15 uur CLn 1984 tot 17.00
uur) •
Er is nu dus bij 6 uitgangen geteld. Aangenomen wordt dat het
aantal bezoekers dat het winkelcentrum via de overige uitgangen
heeft verlaten, verwaarloosbaar klein is. Overigens zij
opge-merkt dat steeds is geteld tot een kwartier ná sluitingstijd.
Aangezien wij vermoedden dat zich onder de uitgaande passanten
gedurende dat kwartier veel personeelsleden bevinden, hebben
wij de aantallen van dit laatste kwartier buiten beschouwing gelaten.
3.2 Totale bezoek
Na samenvoeging van de toegeleverde telgegevens ontstaat het
beeld van tabel 3.1.
Tabel 3.1: dag: maandag dinsdag woensdag donderdag vrijdag + koopavond zaterdag totaal:
Totale aantallen bezoekers gedurende een week in
maart 1987 (gemiddelde werkdag
=
100)aantal: index: 8.850 65 11.900 87 13.250 97 13.400 98 16.000 117 7.650 56 24.950+ 183 96.000
Het week-totaal komt aldus op rond 96.000 bezoekers. Dit is aanzienlijk meer dan in december 1984, en wel 23% meer. Zoals in par. 3.1 is uiteengezet (meer telposten), zijn deze aantal-len niet zonder meer vergelijkbaar. Voor een vergelijking wordt verwezen naar par. 3.3.
Het gemiddeld aantal bezoekers per
wepkdag
(vergelijk: par.2.2) blijkt te liggen bij ca. 13.650. Wanneer wij ervan uitgaan dat het winkelcentrum 22.750 m2 bvo aan winkels omvat, dan komt dit neer op gemiddeld 60 bezoekers per 100 m2 bvo winkelruimte. In december 1984 werd een overeenkomstige waarde van 46 gevonden. Ter vergelijking werd toen een gangbare range voor regionale-en stadsdeelcregionale-entra van 25-65 gegevregionale-en (Gantvoort 1977). Niet be-kend is of bij deze aantallen kinderen inbegrepen zijn. Op dezate~ag bedroeg het gemiddeld aantal bezoekers per 100 m2 bvo winkelruimte 110. Ook deze waarde ligt aan de bovenkant van de door Cantvoort (1977) genoemde range van 70-130. De algemene trend was dat de hogere waarden golden voor de kleLnere centra. 'waarschijnlijk zal naarmate het stadsdeelcentrum meer een funktie als wijkcentrum vervult - het bezoekersaantal per op-pervlakte-eenheid toenemen. Hierin zou men een eerste aanwij-zing kunnen zien dat "Oosterhof" meer neigt naar de funktie van wijkcentrum dan die van een echt stadsdeelcentrum.
3.3 Vergelijking met 1984
De vraag komt natuurlijk direkt op: hoe verhouden deze cijfers zich nu tot die uit december 1984? Om hier achter te komen moe-ten we eerst de aantallen bezoekers aftrekken, die het winkel-centrum verlaten hebben via de uitgangen, waar we nu extra ge-teld hebben. Daarnaast zouden we nog een correctie moeten maken voor de kinderen tot en met 7 jaar, die we in 1984 niet hebben meegeteld. Het enige, ons bekende gegeven over het aandeel kin-deren bij winkelbezoek dateert uit 1963. Toen werden onder de bezoekers van een warenhuis 11 à 13% kinderen tot en met 11 jaar aangetroffen (Gantvoort 1966). Het leek ons daarom rede-lijk - met uitzondering van de koopavond - 5% van de huidige aantallen af te trekken. De vergelijking wordt dan als in tabel 3.2 aangegeven.
Het blijkt dat het bezoek in het totaal in vergelijking met de week in december 1984 met 11 à 12% is toegenomen. Dit is meer dan wij hadden verwacht. Sterk in het oog lopend is de enorme toename van het bezoek op de vroijdag overodag, nota bene met ruim een derde. Waar het bezoek op de koopavond relatief weinig is toegenomen en dat op de zaterdag ongeveer op hetzelfde ni-veau is gebleven, ligt het voor de hand te veronderstellen dat een deel van de weekend-aankopen zich van de koopavond en de zaterdag heeft verplaatst naar de vrijdag overdag. Mogelijk houdt dit verband met een verdere doorvoering van arbeidstijd-verkorting (atv) bij instellingen en bedrij ven. Alleen nader onderzoek zal kunnen uitwijzen of dit inderdaad het geval is. Opvallend is ook de relatief sterke toename van het bezoek op
36
I
dinsdag en donderdag. Het is niet duidelijk waarom dit zo is. Wellicht speelt het toeval hierbij een rol.
Tabel 3.2: Vergelijking van de aantallen bezoekers in een week resp. in december 1984 en in maart 1987.
dag: aantal bez. : maandag dinsdag woensdag donderdag vrijdag koopavond zaterdag 1984 abs. 7.100 9.300 11.200 10.400 10.750 6.900 22.200 ~otaal: 77.850 gecorrigeerde cijfers
3.4 Verdeling over de week
*
1987 toename abs. % 8.000 12,5 10.750 15,5 12.000 7,0 12.100 16,5 14.550 35,0 7.350 6,5 22.050 -0,5 86.800 11, ')De verdeling van het bezoek over de week in vergelijking met die in december 1984 kan worden beschouwd aan de hand van tabel 3.3.
Uit het overzicht van tabel 3.3 blijkt dat de verdeling van het
bezoek over de week nagenoeg gelijk is gebleven. De dag-aande-len op de week zijn nauwelijks veranderd. Zeker geldt dit voor het begin van de week (tot en met donderdag). Aan het eind van de week komt er een kleine discrepantie als gevolg van het enorme bezoek op de vrijdag overdag in maart 1987. Dit gaat -zoals men kan zien - ten koste van het aandeel op de zaterdag.
Aantal bezoekers 2750 .--- -2500 _ , 2250 2200 1750 1500 1250 1000 750 500 250 9 10 11 Figuur 3.1: 12 2 3 4 5 6 7
Verloop over de dag per halfuur van het aantal uitgaande bezoekers
38
Tabel 3.3: Vergelijking van de verdeling van de aantallen bezoekers van het winkelcentrum "Oosterhof" over de week resp. in dec. 1984 en in maart 1987. aantal
bez. : dec. 1984 maart 1987
dag: % cum. % cum.
maandag 9 9 9 9 dinsdag 12 21 12 21 woensdag 14 35 14 35 donderdag 13 48 14 49 vrijdag 14 62 17 66 koopavond 9 71 8 74 zaterdag 29 100 26 100 totaal: 100 100 100 100 N
=
77 .850 96.0003.5 Verloop over de dag
Het verloop over de dag is uitgebeeld in figuur 3.1, waarin de intensiteiten per half uur zijn uitgezet. De grafieken voor de werkdagen vertonen in het algemeen veel gelijkenis. Dit moge ook blijken uit tabel 3.4, waarin de intensiteiten per uur zijn gepercentueerd.
Uit deze tabel blijkt dat de
verdeling
overdag
van de intensi-teiten vooralle
dagen van de week in grote lijnen ongeveer ge-lijk is, dus ook voor de zaterdag. Na 3 uur in de middag is er op de zaterdag een sterke concentratie merkbaar. De absolute bezoekersaantallen op de vrijdag zijn echter groter dan op de andere dagen, en op de zaterdag veel groter (vergelijk: figuur 3.1). Dit heeft ook zijn uitwerking op de optredende maxima.Tabel
3.4:
Verdeling van de aantallen uitgaande bezoekers per uur.dag: dinsdag woensdag donderdag vrijdag zaterdag
periode: % % % % % 9-10 uur 4 4 4 3 3 10-11 uur 6,5 7 7 7 7 11-12 uur 10 9 9 9 7 12- 1 uur 12 11 12 12 12 1- 2 uur 13 13 12 11 ,5 14 2- 3 uur 15 17 16 15 18 3- 4 uur 16 18 16 16 20 4- 5 uur 14 12 14 14,5 17 5- 6 uur 9 9 10 13 Totaal: 100 100 101 100 100 N= 11.900 13.250 13.400 16.000 24.950
Deze treden blijkens tabel 3.4 steeds op tussen 3-4 uur, met op "gewone" werkdagen waarden van 1950 (dinsdag) tot 2400 (woens-dag) passanten per uur. Op de vrijdag ligt het maximum wat ho-ger, n.l. bij ca. 2500 passanten per uur, en op de zaterdag is het aanzienlijk hoger, n.l. ca. 4950 per uur. In grote lijnen is er in het veptoop over de dag nauwelijks verschil met
decem-ber 1984 opgetreden. Het voornaamste verschil ligt er in dat de absolute aantallen nu groter zijn.
3.6
Verdeling over de uitgangenEvenals bij het onderzoek in december 1984 waren de belangrijk-ste 3 uitgangen van het loIinkelcentrum die bij het Alexander-plein, het "tapis roulant" en het Poolsterplein. Afhankelijk van de dag passeerde daar 83 à 88% van het totaal aantal uit-gaande bezoekers. Zoals bekend hebben wij slechts bij 5 uitgan-gen geënq uêt eerd. Langs deze uitganuitgan-gen passeerde i n het alge-meen 94 à 96% van het totaal aantal bezoekers. Evenals in de-cember 1984 was er niet van een vaste verdeling van de uitgaan-de passantenstromen over uitgaan-de diverse uitgangen sprake. Er waren wederom niet alleen verschillen tussen de verschillende dagen, maar ook tussen verschillende perioden per dag. Per dag kwamen we tot de volgende verdelingen:
