Evaluatie van het projekt van 49 casco-koopwoningen te Kockengen

~ j

_______

.

___

____

.

r

TH BELEIDSRUIMTE ONDERZOEK

"ZELFWERKZAAMHEID IN DEWONING80UW

n

ONDERZOEKSGROEP C.A. Adriaansens J.H.M. van Bokhoven P. Groetelaers A.LoM. Hoenderdos A.W.C. Metselaar H. Priemus

TECHNISCHE HOGESCHOOL DELFT, AFDELING DER BOUWKUNDE

TH BELEIDSRUIMTEONDERZOEK ''ZELFWERKZAAMHEID IN DE WONINGBOUW" deel 3 n o-~ ~O ~O ~(l) .l:-O'

IIl1il'!\ lil! n 11 111111 '11 111 j 1111 I! :iIIl i 11111, 111 i I!I i! ! 11111 liill!

!lIIIUIIIII' lil! !I '11 iJ III11 : 1

1

II1 ! iilll i 11111' i III .1111'1 1:1111 illill IIII! 111'1 111 'I 11 ,11 '" IIIH !!lil i 11111 i 1111 I11

iiIlIlJ'lilll,llIlIliill"IIIlPIIIII'llIIlillIlI 'ild',I'I'"ilJI,!IIli

111111 111 I! 1111" IIII.III! !111I!. 11111: HIli i 1111 11 I !liIl, '111 1

EVALUATIE VAN HET PROJEKT VAN

49 CASCO-KOOPWONINGEN TE KOCKENGEN

ir. P. Groetelaers

Delftse Universitaire Pers Mijnbouwplein 11

2628 RT Delft tel. (015) 783254

Copyright 1983 P. Groetelaers

No part of this book may be reproduced in any form, by print, photo-print, microfilm or any other means without written permission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands.

ISBN 90 6275 221 7

• ~;.. _• '. _{_}til _. ' _, • _,~ _{. '} .' _{t •} ,

Aanwijzing voor de haastige, in de doe-het-zelf geïnteresseerde lezer: Vooral de hoofdstukken 12 t/m 15 (blz. 45-65) en hoofdstuk 17 geven infor-matie over de doe-het-zelf aspekten van het projekt.

INHOUDSOPGA VE PAG.

1. VOORWOORD •••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••.••• 1

2. METHODE VAN ONDERZOEK ••••••••••••••••••••••••••••••• 5

3. VOORGESCHIEDENIS •.••.•...•••••••...•...•.•. 7

4.

HET INITIATIEF •... 9

5. HET STEDEBOUWKUNDIG PLAN ••••••••••••••••••••••••••• 13

6. DE TOEWIJZINGSNORMEN •••••••••••••••••••••••••••••••• 19

7. DE BOUWCOMMISSIE WELGELEGEN 2 •••••••••••••••••••••• 23

8. DE ARCHITEKTENKEUZE EN HET ONTWERP •••••••••••••••• 25

9. DE KEUZE VAN DE AANNEMER EN DE PRIJSVORMING •••••• 33

10. DE ANDERE PARTICIPANTEN IN HET PROCES

(tot aan de start van de bouw) ••••••••••••••••••••••••••••••• 37 11. DE UITVOERING • . . . 43

12. DE BEWONERS: hun vaardigheden, hun aktiviteiten

en de verdeling van het werk •••••••••••••••••••••••••••••••• 45 13. PROCEDURE, VOLGORDE VAN WERKEN, LOOPTIJD,

FASERING . • . . . 51

14. HETRESULTAAT . . . 55

15. WAARDERING

I

KRITIEK •••••••••••••••••••••••••••••••••• 63

16. ENKELE FINANCIELE ASPEKTEN •••••••••••••••••••••••••• 71 17. KONKLUSIE • • . . . • . . . 73

BIJLAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: ,.-.r

Brief van de gemeente Kockengen d.d. 17.1.1977

aan de woningzoekenden in de gemeente •••••••••••••• 111 Brief met vragenformulieren van de gemeente

Kockengen d.d. 17.1.1977 aan de inschrijvers

voor een nieuwe woning . . . 112 Samenstelling van het afbouwpakket ••••••••••.•••••• 115 Lijst van standaardprijzen voor meerwerk •••••••••••• 118 Brief van THD aan de bewoners van de 49

afbouw-woningen in Kockengen •••••••••••••••••••••••••••• 120 Vragenformulier ••••••••••••••••••••••••••••••••.• 122

I. VOORWOORD

Het onderzoek "49 casco-woningen te Kockengen is een van de case-studies in het kader van het onderzoek "Zelfwerkzaamheid in de woning-bouw" dat uitgevoerd wordt door een aantal medewerkers van de vakgroep

Bestuurswetenschappen, Organisatiekunde, Ekonomie en Recht van de

Af-deling der Bouwkunde, Technische Hogeschool Delft.

Het totale onderzoek dat gefinancierd wordt door de T.H. Delft uit de zogenaamde vrije beleidsruimte bestaat uit een aantal thematische studies en een viertal case-studies.

Uit het onderzoek is gebleken dat steeds meer mensen zich bezighouden met "het zelf werken aan hun woning"

O}.

Het doe-het-zelven heeft vooral sinds de jaren zestig een hoge vlucht genomen (2). Het cfoe-het-zelven blijkt zich niet te beperken tot de lagere milieus: bij de middelbare en hogere mi-lieus valt ook een toename van het doe-het-zelven in de woning waar te ne-men (3). Handarbeid heeft heel lang bij de intellektuelen een laag aanzien gehad, maar dit is thans ingrijpend veranderd. Het doe-het-zelf werk is als het ware aangeslagen in alle kringen.

De indruk bestaat dat het doe-het-zelven mede voortkomt uit de sterke stijging van de bouwkosten, maar de rol die deze bouwkostentoename speelt, is niet zo groot als vaak gedacht wordt. Ter gelegenheid van de Vakbeurs Karwei in 1976 werd een enquête verricht naar o.a. de motieven van de zelver. Van de ondervraagden antwoordde 52% doe-het-zelfwerk voor het plezier te verrichten; 33% gaf als reden op dat men de vakman te duur vond (4). De liefhebberij is dus I)elangrijker dan de kos-tenbespar ing.

De markt heeft in de loop van de tijd een gedifferentieerd pakket pro-dukten geleverd, die het de doe-het-zelver gemakkelijker heeft gemaakt. Er zijn eenvoudig hanteerbare materialen, gereedschappen en bouwpakket-ten. De doe-het-zelfarbeid drijft op een professionele toeleveringsindustrie. De omzetcijfers van deze industrie zijn in 1979-1980 het hoogst en nemen daarna licht af (5). Volgens KnuIst (Sociaal en Cultureel Planbureau) be-vestigt dit nog eens dat het doe-het-zelven lang niet alleen uit noodzaak, maar vooral ook uit plezier voortkomt (6).

De doe-het-zelf-branche blijkt immers even gevoelig voor ontwikkelingen in koopkracht als andere liefhebberijen.

Uit een onderzoek naar de markt voor doe-het-zelfmaterialen en beno-digdheden blijkt dat de groep doe-het-zelvers, die de grotere klussen aan-pakt zich heeft uitgebreid (7). De bijdrage die de doe-het-zelvers aan de bouwproduktie leveren, is spektakulairder aan het worden. Deze rol werpt tegelijkertijd steeds meer vragen op, die in het onderzoeksprojekt, "zelf-werkzaamheid in de woningbouw" centraal staan.

In het onderzoek "4-9 woningen te Kockengen" wordt nagegaan hoe het pro-jekt tot stand is gekomen en welke knelpunten zich daarbij hebben voorge-daan.

De belangrijkste aandachtspunten zijn hierbij:

- Welke knelpunten hebben zich voorgedaan bij de besluitvorming?

- Wie heeft het initiatief genomen, hoe verliepen de goedkeuring, de op-drachtgeving, aanbesteding en oplevering?

- Wie zijn de bewoners; hoe vaardig zijn ze; welke beroepen hebben ze en wat voor opleidingen hebben ze genoten?

- Krijgen de bewoners hulp bij het afbouwen? Van wie? Welke hulpmiddelen gebruikten ze? Hoe wordt de hulp gefinancierd?

- Wat is het resultaat? Hoe ziet de woning er uit? Hoe ziet de plattegrond er uit?

- Subsidieregeling; relatie kosten (besparingen) en zelf doen enerzijds en woonlasten anderzijds. Hoe funktioneerde de subsidieregeling bij dit projekt?

Welke knelpunten deden zich in relatie tot de financiering en subsidiëring voor?

- Hoe ziet het prijskaartje er uiteindelijk uit? - Hoe is de kwaliteit van de afwerking?

Bij de keuze van de case-studieprojekten heeft de mate van zelfwerk-zaamheid van de bewoners een belangrijke rol gespeeld. Zo is er een projekt gekozen waarin bewoners nagenoeg de gehele woning zelf hebben gebouwd en ook een projekt met huurwoningen waarin de bewoners uitsluitend op een aantal plaatsen in de woning wanden konden plaatsen of weghalen. Het pro-jekt "4-9 woningen in Kockengen" ligt wat betreft de mate van zelfwerk-zaamheid van de bewoners ongeveer daar tussen in.

Een andere reden voor de keuze van dit plan is dat de ontwerper van dit plan (architekt J.G.L. van Klooster, te Utrecht) in de literatuur vaak wordt genoemd. Er zijn van hem plannen beschreven vanaf 1970. Deze architekt had al 15 projekten met casco-woningen gebouwd. Hij heeft dus veel erva-ring met cascobouw. Het leek daarom zinnig om een van zijn laatste pro-jekten (4-9 woningen te Kockengen) nader te onderzoeken.

In een artikel "Een toekomst voor zeggenschap van bewoners bij casco-bouw" in het tijdschrift Bouw (8) is getracht de term casco te definiëren en te plaatsen temidden van andere termen, die in de woningbouw gebezigd worden. Verder is in deze publikatie de mogelijke rol, die bewoners daarin kunnen hebben, beschreven.

Het begrip "casco" wordt hierin gedefinieerd als een verzamelnaam voor alle pogingen om delen van het bouwproces vóór de normale oplevering van

-2-! I I 1'"1 • • •

.

_..

..

-

,,-rrrT'

I (1 IJIWI !'I~ ~ ft 1 I 111r ti \ 1111J'rWrlT!1 'M ... !..! Id ' .... ~.L.Ä lil " . . .

de woning achterwege te laten met de bedoeling de bewoners in staat te stellen het bouwproces na de "vervroegde" oplevering te (doen) kontinueren. Hetgeen ná die "vervroegde" oplevering van de woning door of in opdracht van de bewoner via bouwaktiviteiten wordt toegevoegd noemen wij "na-bouw". Nabouw houdt dus in, dat de achterwege gelaten delen van het bouwproces gecontinueerd worden. De woningen in Kockengen worden door de architekt "afbouw"woningen genoemd. De term "afbouw" betekent hier hetzelfde als, het door ons gebruikte begrip "nabouw". Omdat de termen afbouw, afbouwen en afbouwwoningen bij de bewoners van het projekt in Kockengen veel beter "ingeburgerde" begrippen zijn dan nabouw en na-bouwen hebben wij in de vragenlijst ook de termen afna-bouwen afna-bouwen gebruikt om mogelijk verkeerde interpretaties te voorkomen.

In de hoofdstukken waarin de uitkomsten van deze enquête beschreven worden, wordt daarom ook gesproken over afbouw, afbouwen en afbouw-pakket i.p.v. nabouw.

In de slotbeschouwing (hoofdstuk 17) werken we weer met de begrippen casco en nabouw.

Dit rapport gaat over de bewoners-doe-het-zelvers in het komplex van de 49 woningen. Uit gegevens uit een SCP/CBS onderzoek (9) en uit een Intomart Tijdsbestedingsonderzoek (l0) is een profiel van een doe-het-zelver die regelmatig in huis klust (35% van onze volwassen bevolking) te schetsen als de vader van een gezin met een inkomen van rond of even boven modaal, wonende in een nieuwbouwwoning, die zijn eigendom is met

een waarde van

f

150.000,-. Wij zullen in de case-studie Kockengen nagaan

in hoeverre de bewoners van de 49 woningen in Kockengen voldoen aan dit profiel.

Rest ons nog te vermelden dat wij alle betrokkenen en vooral de bewo-ners zeer erkentelijk zijn voor hun medewerking en dat de foto's die in dit rapport zijn opgenomen (ook met de medewerking van de bewoners) werden gemaakt door de Fotografische Dienst van de Afd.eling der Bouwkunde T.H. Delft.

Van dit onderzoek werden reeds eerder uitkomsten gepresenteerd in een tweetal lezingen. De teksten van deze lezingen werden achtereenvolgens gepubliceerd in:

- Groetelaers, P., 1983, De cascowoning, Onderzoek naar ervaringen, in: Stichting Postdoktoraal Onderwijs in het Bouwen. Syllabus bij de leer-gang: "Drager-inbouw; heden en toekomst", Delft (PDOB).

- Groetelaers, P., 1983, Eerste uitkomsten van het onderzoek "49 afbouw-woningen Kockengen in: Groetelaers, P., en H. Priem us, Inleidingen

Konfrontatiekollege Volkshuisvesting 1983 "Doe-het-zelf", Delft

(Afdeling der Bouwkunde).

Noten bij hoofdstuk 1

1) - Admedia b.v., Productgegevens, omnibus NOP 1982, Amsterdam

1982.

- Admedia b.v., VT-Vrije Tijd in de doe-het-zelfmarkt, n.a.v.

onder-zoek uitgevoerd door het Nederlands Centrum voor Marketing Ana-lyse b.v., Amsterdam 1974.

- S.C.P ./C.B.S., Leefsituatiesurvey 1977. Gegevens daaruit zijn o.m. gepubliceerd jn: C.B.S. De leefsituatie van de Nederlandse bevolking 1977, Deel 2 Vrije tijd en vrijetijdsbesteding, 's-Gravenhage 1979.

- Prins,

T.I

Admedia b.v., Brancheoverzicht: markt voor de

doe-het-zelfbenodigdheden en materialen, Amsterdam 1981, p. 25.

- Wippier, R., Sociale determinanten van het vrijetijdsgedrag, Assen 1968, p. 170.

2) - Munters, Q.J., Stijgende en dalende cultuurgoederen, Alphen aan den

Rijn 1977, Hoofdstuk VIII.

3) - KnuIst, W.P ./S.C.P. Mediabeleid en Cultuurbeleid, W .R.R.

Voorstu-dies en achtergronden mediabeleid nr. 10, 's-Gravenhage 1982, Hoofdstuk VI.

- Sociaal en Cultureel Rapport 1978, p. 132-133. 4) - Prins, T./ Admedia b.v., 1981, p. 5.

5) - idem p. 25.

- Admedia b.v., 1982.

6) - Knuist, W.P., Doe-het-zelf, wat weten we erover?; een verkenning

onder het doe-het-zelverspubliek (Inleiding tijdens het konfronta-tiekollege Volkshuisvesting "DOE-HET -ZELF" 28/29-4-'83 TH Delft, Afdeling der Bouwkunde.

7) - Prins,

T.I

Admedia b.v., 1981, p. 9.

8) - Groetelaers, P., 1981, Een toekomst voor zeggenschap van hewoners

van cascobouw, Bouw, 36, nr. 19, p. 35-39.

9) - Gegevens ontleend aan een S.C.P.-analyse van het leefsituatiesurvey

1977 en uit: Prins

I

Admedia 1981, p. 26-38.

10) - Gegevens uit het Intomart Tijdsbestedingsonderzoek 1975 en 1980. Over dit onderzoek is gepubliceerd in o.a.:

- KnuIst, W.P., Een week tijd, 's-Gravenhage 1977;

- Sociaal en Cultureel Rapport 1982, Hoofdstuk 4 en 8, en bijlage 1; - KnuIst, W.P. en L.H.P. Schoonderwoerd, Een week tijd, vijf jaar

later, verschijnt in 1983.

-4-2. METHODE VAN ONDERZOEK

De studie "49 woningen te Kockengen" is in feite in twee delen ge-splitst. In het eerste deel is nagegaan hoe de procedure en de besluit-vorming zijn geweest zoals de participanten in dit proces (exklusief de bewoners) deze ervaren hebben en vastgelegd hebben in stukken. In het tweede deel komen de bewoners aan bod. Onder alle bewoners is een en-quête gehouden. De twee komponenten zijn in de aangegeven volgorde uit-gevoerd onder meer om naar de bewoners toe een goede en gerichte vra-genlijst te kunnen samenstellen.

Om een kompleet beeld te krijgen van de wijze waarop het onderhavige projekt tot stand gekomen is, zijn er gesprekken gevoerd met:

B. van Piggelen, BNS Stedebouwkundige bij

Vink Van de Kuilen Klein Haffmans b. v. Architektuur en Stedebouw te Amsterdam.

W. de Visser

Gemeentesecretaris, Gemeente Kockengen. A.J. Hertsenberg

Gemeentesecretar ie, afdeling Algemene zaken en loco-secretar is, Gemeente Kockengen.

J.G.L. van Klooster, HBO BNA

Architektenbureau Van Klooster b.v. te Utrecht

Th. W. Nieuwendijk

Voorzitter bouwcommissie "Welgelegen 2"

te K ockengen .

J. Zwaneveld

Gemeenschappelijke Technische Dienst Kamerik-Kockengen-Zegveld te Kamerik W.L. Lobé

Hoofduitvoerder

H. Kroonen

Uitvoerder en technisch begeleider van de bewoners.

BV Radix en Veerman, Bouw- en Aannemingsbedrijf te Woerden. Ing. C.H. van Vierssen

Hoofd Bureau Nieuwbouw

Directie Volkshuisvesting in de provincie Utrecht te Utrecht.

Eind juni 1982 werd aan alle bewoners van de 49 woningen een brief ge-zonden met een vragenlijst. De bewoners kregen ruim een week de tijd om deze vragenlijst in te vullen. Het formulier werd dan, meestal na een tele-fonische afspraak bij de bewoners opgehaald. Op dat moment zijn nog en-kele mondelinge vragen gesteld en tevens werd in de plattegrond van de woning precies aangegeven welke indeling de bewoners de woning gegeven hebben en welke materialen zijn toegepast.

Van de 49 formulieren kregen we er 35 ingevuld terug. Een response van 71,4%. De non-response bestond uit Ix woning nog niet af, Ix niet thuis getroffen, 2x zou formulier opsturen, maar heeft dat niet gedaan en lOx weigering zonder meer.

In bijlage 5 is de brief bij de enquête voor de hewoners opgenomen en bij-lage 6 bevat de gebruikte vragenlijst.

De hoofdstukken 4 t/m 11 geven de gang van zaken weer vanaf het ini-tiatief tot en met de oplevering van het projekt 49 woningen in Kockengen zoals die te rekonstrueren was uit de genoemde gesprekken en de stukken die daarbij op tafel kwamen.

Hierbij dient nog opgemerkt te worden dat in deze gesprekken vaak naar een eerder uitgevoerd cascoprojekt (36 woningen) in Kockengen verwezen werd. Voor zover dat van belang is, worden in de volgende hoofdstukken ook delen van de procedure m.b.t. dat eerdere prok jekt beschreven.

In hoofdstuk 12 t/m 16 worden de resultaten van het onderzoek onder de bewoners beschreven. In hoofdstuk 17 wordt het geheel nog eens samen-gevat en op enkele punten vergeleken met onderzoek in vroegere casco-projekten.

3. VOORGESCHIEDENIS

Kockengen is een kleine gemeente aan de westrand van de provincie Utrecht, enkele kilometers ten noord-oosten van Woerden.

,

I ! I I I I I f

,

,

I r· ... ·-.J \~ '-_ .... ,\

,

I I

(o?

/

Afb. I: De ligging van Kockengen in Nederland

De geschiedenis van de gemeente Kockengen IS In 1959 door de

toen-malige Gemeentesecretaris J.C. Jongeneel beschreven in het boek" Grepen uit de geschiedenis van de Gemeente Kockengen". (1)

In latere heruitgaven (de laatste druk dateert van maart 1980) is de be-staande tekst aangevuld door de heer G.F. W; Herngreen, raadslid in de ge-meente.

Uit dit boekwerk lichten wij enkele citaten waaruit blijkt dat in de gemeente Kockengen de zelfwerkzaamheid in de woningbouw al geruime tijd een bekend verschijnsel is.

In het boekwerk lezen we onder het jaartal 1956:

"Met garantie van de gemeente besluiten zes personen zelf een woning te gaan bouwen in hun vrije tijd. Twee jaar later is gebleken dat de heren J.

Tuithof, W.J. van Vreeswijk, W.J. Willems, C.A. Nieuwendijk, Th.F. Voorn en Chr. Paardenkooper hun gigantische taak tot een goed einde konden brengen.

Reeds eerder, nl. in het jaar 1949, had het gemeenteraadslid de heer

D. Houtman het gepresteerd om voor zichzelf een woning in z'n vrije tijd te bouwen".

Tussen 1964 en 1970 worden er in Kockengen in totaal 83 woningen ge-bouwd veelal in kleine projekten. In 1972 wordt een groter gebied volge-bouwd: "Het bestemmingsplan Groenlust". Dit plan telt 140 woningen.

"Op 7 april 1972 vindt in een raadsvergadering de vaststelling in voor-ontwerp plaats van het structuurplan voor de gemeente en het ciaarop geba-seerde bestemmings plan Kockengen-Welgelegen".

Dit plan bevat een tweetal elementen:

a. Een natuurterrein ten noorden van de begraafplaats;

b. Woningbouw gebaseerd op circa 15 woningen per jaar voor eigen inge-zetenen, in een gebied van ongeveer 7 ha. Tot 1984 zal dit plan moeten voorzien in de woningbehoefte van hen die op grond van de provinciale normen door de gemeente als woningbehoevenden zijn erkend. Rij de uitwerking van de eerste fase worden de toekomstige bewoners nauw betrokken.

"Op 7 maart 1975 besluit de raad tot verkoop van gronden in het plan Welgelegen eerste fase en stelt een krediet beschikbaar voor de kosten van het bouwrijp maken. Een ingekomen bezwaarschrift tegen de verkoopprij-zen veroorzaakt een vertraging in de aanvang van de werkzaamheden. eerst op 8 december wordt een bouwvergunning voor 36 casco-woningen en 20 kleine woningwetwoningen voor de woningbouwvereniging afgegeven. Aannemer Van Breukelen te Soest bouwt deze volgens ontwerp van archi-tekt Van Klooster."

In de volgende hoofdstukken zal vaak naar dit eerdere projekt verwezen worden, omdat ervaringen die daar opgedaan waren uiteraard werden inge-bracht in het projekt van de 49 woningen.

In 1977 begint dan de geschiedenis van de 49 casco-woningen waarover dit rapport handelt:

Kockengen telde toen + 2800 inwoners en had een woningbestand van 800 woningen. Kockengen is dus een kleine gemeente waarin, zoals uit de lite-ratuur blijkt, zelfbouw en cascobouw bekende verschijnselen zijn en waar de afstand tussen bestuurders en bestuurden klein is.

Noten bij hoofdstuk 3

1) - Jongeneel, J.G., 1959, Grepen uit de geschiedenis van de gemeente Kockengen, Alphen aan den Rijn (derde druk 1980).

-8-111 iU"."'.P" _ _ ! - - -dlLW I ' a4 'Ió!tth!! ht1 j U • ! ;I ! ' I l i l !

4. HET INITIATIEF

Voor de uitwerking van het in 1974 gemaakte bestemmingsplan Welge-legen heeft men in januari 1977 in de gemeente Koekengen aan alle be-woners een brief gezonden (Bijlage 1) met de vraag of men in Koekengen een nieuwe woning wilde betrekken en wat voor soort woning men dan op het oog had. Voor zover was na te gaan, kwam dit initiatief van de toen-malige wethouder, die op dat moment ook voorzitter was van de plaatse-lijke woningbouwvereniging. De woningbouwvereniging had er ook belang bij dat de wensen van de woningzoekenden op tafel kwamen om inzicht te krij-gen in wat er gebouwd moest worden.

"Als de wensen van bewoners bekend zijn weet je welk belekl je moet voeren", aldus de wethouder. Deze wethouder was destijds ook door de bewoners van de 36 premie-koopwoningen aangezocht om als voorzitter van hun bouwcommissie op te treden.

De gemeente ging er in principe van uit dat elke woning ook als casco-woning aangeboden moest worden. Op het antwoordstrookje aan de brief werd dit dus ook als alternatief aangeboden.

In de brief werd globaal aangegeven welke personen in aanmerking zouden kunnen komen voor een woning in Kockengen. K ockengen mocht alleen bou-wen voor de zogenaamde eigen behoefte. Hierop komen we nog terug in volgende hoofdstukken en vooral in hoofdstuk 6.

In juli 1977 werd aan degenen die zich hadden aangemeld een uitgebreidere vragenlijst toegestuurd (Bijlage 2). Hierin werd gevraagd naar de huidige woonplaats, de gezinssamenstelling, de soort woning waarover men op dat moment beschikte (en dus zou achterlaten bij verhuizing), beroep, werk-adres en inkomen. Verder werd gevraagd waarom men een nieuwe woning wenste en wat voor soort woning dat zou moeten zijn.

Voor aanvragers die in Kockengen reeds beschikten over een eigen woning was de speciale vraag opgenomen, of ze bereid waren die woning te ver-kopen of te verhuren aan een gegadigde, die voldeed aan de voorwaarden, die voor het verkrijgen van een woning in Koekengen gelden (de zogenaam-de behoefte-normen).

De hierbedoelde eis is een door de gemeenteraad gestelde norm. Door hantering van deze eis wordt voorkomen dat bouwgrond wordt uitgegeven aan gegadigden die reeds over een eigen woning beschikken en niet als woningzoekende staan ingeschreven c.q. kunnen worden aangemerkt. Bij vrije verkoop van de eigen woning, zal deze veelal aan een nietingezetene worden verkocht.

_ _ ~~ _ _ _ _ _ _ _ _ '--'---->'--'---"' _ _ _ ---""'-"-"""" _ _ _ ~ _ _ ~~~~~_~ • ...---L-., '" e,- ' A " ' . . , . ,

Het gevolg daarvan zou zijn dat bouwgrond wordt uitgegeven zonder dat een gegadigde van de lijst van woningzoekenden wordt geholpen.

Volgens de provinciale voorschriften zouden alleen die aanvragers, die in Kockengen beschikken over een eigen woning maar niet voldoen aan de ge-stelde eigen-behoef te-normen voor een nieuwe woning (om de doorstroming niet te belemmeren), verplicht kunnen worden de door hen te verlaten woning te verkopen of te verhuren aan personen, die wel voldoen aan die eigen-behoefte-normen.

Als de aanvrager, die in Kockengen beschikt over een eigen woning, zelf al voldoet aan die normen, kan hij volgens die voorschriften zijn oude woning aan ieder ander verhuren of ve,'kopen (op de toewijzingsnormen komen wij nog terug in hoofdstuk 6).

In december 1977 werd aan de Gemeenteraad meegedeeld dat het Col-lege voor en samen met diegenen die "de zeef" zouden passeren, een uit-werkingsplan gereed zou maken, nadat de Raad zich zou hebben uitgespro-ken over de grondprijzen en gronduitgiftevoorwaarden.

Dit plan moest dan weer de normale publikatie- en goedkeuringsprocedures doorlopen, zodat daarna de grond verkopen zouden kunnen starten. Zowel door de gemeente als door de provincie werd beoordeeld of een gegadigde voldeed aan de eisen voor toewijzing.

In maart 1978 werden aan de gegadigden brieven gezonden met de vermel-ding dat ze al dan niet voldeden aan de eigen-behoef te-normen van de provincie Utrecht (die door de gemeente moesten worden gehanteerd bij het toewijzingsbeleid).

In april van dat jaar werd voor de gegadigden die volgens de eerste beoor-deling door burgemeester en wethouders mogelijk in aanmerking kwamen voor een woning in het plan, een voorlichtings- en overlegbijeenkomst gehouden. Op deze bijeenkomst werd een nieuw inschrijvingsbiljet vertsrekt met de volgende vijf vragen:

Hij/zij wenst:

1. Een kavel voor de bouw van een vrije-sector woning in het plan "Dorp". Er zijn zes kavels in grootte variërend van 700 - 1085 m2. De prijs be-draagt

f

218,30 per m2 inkl. BTW.

Gewenste kavelgrootte _________ m2.

2. Een kavel voor de bouw van een vrije-sector woning in het plan "Welge-legen" voor een vrijstaande woning/woning 2 onder één kap.

De prijs bedraagt f 140,18 per m2 inkl. BTW.

Gewenste kavelgrootte m2.

3. Een kavel voor de bouw ;;än-~e-n premie-koopwoning.

a. casco-woning - zelf af te bouwen/afbouw door aannemer b. tussenwoning

c. hoekwoning

d. hoekwoning met garage

e. andersoortige woning - toelichting bij punt 5 s. v.p. Ik wil wel/niet kunnen parkeren op eigen terrein. Mijn woning moet wel/niet bereikbaar zijn voor auto's.

Gewenste grondoppervlakte (prijs

f

127,44 per m2 inkl. BTW) voor een

tussenwoning circa 150 m2 en voor een hoekwoning 250 m2 of meer. Gewenste oppervlakte

--- m2.

-10--L

__________________ -

----4. Een huurwoning

a. kleine woning voor circa f 250,- huur per maand

b. een normale woning voor circa f 450,- huur per maand.

5. Eventuele verdere wensen en opmerkingen.

De grondprijzen waren in februari 1978 vastgesteld nadat in januari hierover eerst een gespreksnotitie was verschenen.

Voor de woningwet- en premiewoningen werd de grond uitgegeven tegen de kostprijs, omdat men een verhoging van die prijs niet verantwoord achtte bij woningen voor de minst draagkrachtigen. De gegadigden kregen wel toe-stemming, in een door hen te vormen overleggroep, de onderlinge verdeling van de kavelprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen te regelen. Bij de

inlevering van het formulier moest een waarborgsom van

f

500,-

overge-maakt worden.

twee onder een kap met garage/berging aan de straat

-5. HET STEDE80UWKUNDIG PLAN

Nadat men met behulp van de inschrijvingsbiljetten had geïnventari-seerd wat voor soort woning de gegadigden wensten en wat de gewenste grondoppervlakten daarbij waren, heeft de stedebouwkundige een proef-verkaveling gemaakt voor het gebied.

Tabel I geeft een opsomming van de gewenste soorten premie-koopwo-ningen en de bijbehorende grondoppervlakten in het verkavelingsplan. De stedebouwkundige heeft dit lijstje gebruikt bij zijn ontwerp.

Tabel I: Verkavelingsplan premie-koopwoningen

soort grondopp. noord-ooste- noord-weste- zuid-weste- totaal

woning m2 lijke cluster lijke cluster lijke cluster

tussen-

135

2

3

5

woning

145

1

1

150

20

15

4-

39

170

1

1

175

1

1

hoekwoning

220

1

1

met garage

250

13

2

3

18

260

6

6

280

1

1

hoekwoning

150

1

1

2

zonder

185

1

1

garage

200

1

2

210

1

1

225

2

2

235

1

1

250

I

2

3

275

1

2

totaal

44-

24-

19

87

13

-Bij het vorige plan (36 woningen Welgelegen I) werd door de stedebouw-kundige ten behoeve van de exploitatie-opzet een proefverkaveling ge-maakt (afb. a). Aan de hand van deze proefverkaveling is met de toenma-lige gegadigden gesproken over de mogelijkheden en wensen.

De wensen betroffen onder andere zaken als: - grootte van de erven;

- tussen-hoekwoning; - garage;

- berging los of aangebouwd; - keuken voor of achter;

- wij willen naast elkaar wonen.

Uit dit gesprek ontstond een nieuwe schets (afb. b), die na nog enkele gesprekken werd omgezet in het huidige plan (afb. 2c).

,

·

"Y

14

-afb.2a: Proefverkaveling van de stedebouwkundige

(36 woningen Welgelegen I)

afb.2b: Verkaveling na Ie gesprek met de toekomstige bewoners (36 woningen welgelegen I)

afb.2c: Huidige verkaveling

.. ~I~. r---' ... , . ~ .~

l

:;:~:::.J .'_.\-~ r ., i r >r. ._~ , ,~. ~ •• ~ ... ,.F .. , • ~m.

PARKEERVOOFZIENINGEN

Afb. 4: Verkavelingsplan "Welgelegen

n

1978" d.d. 30-6-1978. (De Zuid-Oosthoek is het plan Welgelegen I)

-Bij het plan van de woningen Welgelegen 11 heeft men als het ware een paar stappen overgeslagen. Op een van de informatieavonden had men gekozen voor een woningbreedte van 5.40 meter. Architekt Van Klooster, die door de gemeente was uitgenodigd om op die informatieavond de bewoners voor te lichten, had een aantal voorbeelden van verschillende breedten laten zien. Het eerste verkavelingsplan is direkt opgezet aan de hand van de eerste wensenlijstjes van de gegadigden en de gekozen breedtemaat. De verschuivingen die later nog zijn aangebracht zijn veel minder ingrijpend dan die in het eerste plan. De stedebouwkundige heeft zijn ontwerp twee maal met de bewoners doorgesproken. Het uitwerkingsplan is vrijwel gelijk-tijdig met het verkavelingsplan opgezet (30 juni 1978) (afb. 3 en 4).

Uiteindelijk bleek dat van de 87 door de gemeente geselekteerde gega-digden er door de provincie een aantal afgewezen werd. De provincie had namelijk aan de goedkeuring van het plan verbonden dat de toewijzing van

de woning moest verlopen volgens de zogenaamde vijfvingertheorie (VVT); (zie hoofdstuk 6).

Om nu niet alle gegadigden daarvan de dupe te laten worden besloot Gede-puteerde Staten het plan per kavel te gaan goedkeuren. Dit bracht natuur-lijk ook de nodige problemen met zich. Als een kavel uit een rijtje niet goedgekeurd werd, kon het hele rijtje immers niet gebouwd worden.

De stedebouwkundige heeft wel vastgehouden aan een plan voor het gehele

terrein, omdat het in zijn geheel bouwrijp gemaakt moest kunnen worden en

er een doorgaande weg aangelegd moest worden.

Om tot bouwen te kunnen komen moest er dus geschoven gaan worden met de gegadigden die "erkend" werden (aanvankelijk 44 stuks).

Volgens de stedebouwkundige heeft dit niet erg veel problemen opgeleverd. Het inpassen van bewonerseisen in bestaande uitwerkingsplannen is vaak

moeilijk. Deze moeilijkheden kunnen vermeden worden door de aspirant-bewoners, zoals in Kockengen, zoveel mogelijk te betrekken bij de uitwer-king van het bestemmingplan. In een op deze wijze tot stand gekomen uit-werkingsplan kunnen reservekandidaten gemakkelijk ingepast worden, wan-neer niet alle aspirant-bewoners de gehele rit zullen afmaken.

In het uitwerkingsplan is rekening gehouden met later door de bewoners aan te brengen uitbouwen en aanbouwen.

Wel was het zo dat als de bewoners eenmaal ingestemd hadden met een be-paalde plek in de situatie, ze daardoor ook beperkt waren in de veran-deringen die ze nog aan de woning wilden aanbrengen. Ze hadden zich te houden aan de voorschriften bij het uitwerkingsplan. De mogelijkheden met betrekking tot uitwendige veranderingen konden niet voor alle kavels gelijk

zijn.

Het komt steeds meer voor dat de stedebouwkundige bij de opzet van plannen kontakt heeft met aspirant-bewoners. "Alleen een zo gedetailleerd

wensenpakket als in Kockengen op tafel is gebracht komt niet veel voor",

aldus de stedebouwkundige.

Volgens de stedebouwkundige wordt tegenwoordig ook vaak aan kopers van percelen in een bepaald plan een leidraad gegeven met aanwijzingen hoe zij

binnen het plan kunnen manoevreren (met of zonder architekt). De bewo-ners kunnen dan hun gang gaan binnen dat kader, hetgeen een duidelijke

verkorting van procedures betekent. De Welstandscommissie is bijvoorbeeld akkoord met die leidraad. Zo'n leidraad heeft ook het voordeel dat verschil-lende architekten, zonder dat ze direkt kontakt met elkaar hebben, aan de gang kunnen is een zelfde gebied.

Het plan Welgelegen 11 bestaat uit drie klusters premiewoningen (87 per-celen), aan de noord en oostzijde begrensd door 30 percelen voor vrije-sek-torwoningen en aan de zuidzijde door een kompleks van 30 woningwetwo-ningen.

De drie klusters worden onderling van elkaar gescheiden door een water-partij die ongeveer oost-west door het plan loopt en een groengebied van noord naar zuid.

Bij sommige woningen konden desgewenst de tuinen vergroot worden (in afb. 4 van een sterretje voorzien). Elke kluster heeft zijn eigen parkeer-gelegenheid. Het plan telt in totaal 202 parkeerplaatsen (l,4 plaatsen per woning) waarvan 127 openbare plaatsen en de rest in of nabij garages. Nagenoeg alle woningen liggen direkt aan de weg. Enkele woningen zijn via een voetpad te bereiken.

-6. DE TOEWIJZINGSNORMEN

Het verschijnsel "suburbanisatie" vormt voor de overheid, mede door de aanslag op schaarse open ruimte, een probleem voor een goede ruimtelijke ordening. De provincie Utrecht heeft om dit probleem te kunnen oplossen rond 1974 een beleid ontwikkeld, dat bekend is geworden onder de naam VVT "Vijf-Vinger-Theorie". Volgens het "Streekplan Utrecht-West 18 mei 1978" gaat het bij de eigen-woningbehoefte om vijf kategorieën, vandaar de (overdreven) aanduiding "Vijf-Vinger-Theorie". Het desbetreffende beleid heeft niets met een 'theorie' te maken.

Deze naam is nooit vervangen door een meer objektieve benaming zoals bij-voorbeeld "eigen-woningbehoefte-visie"( 1).

De volgende kategorieën 'eigen-woning behoefte' worden onderscheiden: 1. de aan de desbetreffende gemeente ekonomisch gebondenen;

2. de in de desbetreffende gemeente wonende bejaarden;

3. de in de desbetreffende gemeente wonende inkomplete gezinnen,

waar-onder te verstaan gezinnen, waarvan door overlijden, echtscheiding of duurzame scheiding de feitelijke kostwinner is ontvallen;

4. de in de desbetreffende gemeente wonende zwerfforensen;

5. een deel van de in de desbetreffende gemeente wonende woningbehoe-venden, die aan een andere - in de direkte omgeving gelegen - gemeente ekonomisch gebonden zijn.

Ten aanzien van deze kategorieën wordt het volgende in het Streekplan Utrecht-West aangetekend:

ad. 1 en 5.

- Bij de beoordeling van ekonomische binding verdient het de voorkeur uit te gaan van het kostwinnerschap. Veelal zal hierbij sprake zijn van een volledige dagtaak.

- Het aanvaarden van een tijdelijke funktie in een bepaalde gemeente dient niet te worden aangemerkt als een ekonomische binding als hier bedoeld. Het staat de gemeente trouwens ook vrij nadere eisen ten aanzien van ekonomische gebondenheid vast te stellen.

ad. 2, 3 en 4.

De gemeenten zijn vrij ten aanzien van de duur van de vestiging nadere eisen te stellen.

ad. 5.

Naast de afstand tussen de woon- en werkgemeenten, spelen hierbij ook de funk ties van de desbetreffende gemeenten een belangrijke rol. Bijvoor-beeld: een woningbehoevende, die werkt in een gemeente waar de

woning-.

.

bouw beperkt wordt, maar die woont in een in de direkte omgeving gelegen groeikern, zal bij voorkeur in laatst genoemde gemeente gehuisvest dienen te blijven. Tot zover het Streekplan Utrecht-West.

In Kockengen heeft men nogal moeite (gehad) met deze VVT. Men is daar van mening dat het onaanvaardbaar is dat eigen bewoners die geboren en getogen zijn in de gemeente en op enige afstand hun dagelijks werk ver-richten, zonder meer zouden worden verwezen naar een groeikern. Verder wenst men de mogelijkheid open te houden dat kinderen hun hulpbehoe-vende ouders kunnen verzorgen.

Zoals gezegd werd ter voorbereiding van het uitwerkingplan Welgelegen fase 2 en de toekomstige grondverkopen een uitgebreide enquête gehouden onder de woningzoekenden. Per persoon werd getoetst of men voldeed aan de provinciale normen van de Vijf-Vinger-Theorie ter bepaling van de eigen (Kockengense) woningbehoefte. Na overleg met Gedeputeerde Staten over de toetsingscriteria aan de hand van de uit de gegevens geselekteerde gevallen kreeg Kockengen eind 1977 ruimte voor de bouw van 75

à

85 woningen tot en met 1980 toegewezen. Op basis van het in juni besproken uitwerkingsplan dat algemene instemming verkreeg, vond op 31 augustus (met een aanvulling in oktober) de verkoop plaats van de percelen bouw-grond. In totaal ging het om 2 kavels in plan Dorp, 69 voor premie-koop-woningen, 20 voor vrije-sektor-bouw en grond voor de bouw van 30 kleine huurwoningen aan de woningbouwvereniging.

/

--._

.... \ Vinkeveen I / <:. J

--

\ \

Afb. 5: Kockengen en omliggende gemeenten

20

-_î":"" ~ .'/ ..

In het al eerder geciteerde boek van J.C. Jongeneelover Kockengen vinden wij onder het jaartal 1978:

"Groot is de ontsteltenis en verontwaardiging als Gedeputeerde Staten bij besluit van 14 november weigeren het uitwerkingsplan Welgelegen 2 goed te keuren op grond van de overweging dat de uitwerking niet in voldoende mate is afgestemd op de eigen behoefte ingevolge de VVT. Op een totaal van 81 gegadigden worden er 32 afgewezen. In hoofdzaak gaat het om twee groepen: de eerste kategorie betreft de ekonomische binding voor zover het niet gaat om de aangrenzende gemeenten Breukelen, Harmelen, Kamerik, Vleuten en Wilnis. Utrecht, Woerden en Mijdrecht worden niet erkend voor degenen die in Kockengen geboren en getogen zijn, als vallend binnen de VVT -norm op enige afstand werkzaam. Voor de tweede groep wordt het be-grip hoofdkostwinnerschap ingevoerd en uitsluitend in verband gebracht met de mannelijke partner. Deze opvatting van Gedeputeerde Staten wordt vrij algemeen als een bedenkelijke discriminatie aangevoeld. De gedupeer-den dienen bij Gedeputeerde Staten ingevolge de wet AROB bezwaarschrif-ten in en de Raad besluit op 30 juli 1979 tot een Kroonberoep tegen de afwijzende beschikking van Gedeputeerde Staten tot verkoop van bouw-grond".

Later werd dit bezwaarschrift weer ingetrokken door de indieners, omdat een aantal van hen elders huisvesting vond en de anderen alsnog in het plan werden toegelaten.

Voor een gemeente als Kockengen die maar WeinIg werkgelegenheid biedt, is de VVT nogal ingrijpend. Na verloop van tijd is de VVT weliswaar versoepeld, maar bij de bouw van het plan Welgelegen 2 heeft de VVT een forse vertraging opgeleverd.

Wat precies de oorza(a}k(en} is (zijn) geweest van alle moeilijkheden zal in deze studie niet onderzocht worden (2).

Wel is duidelijk dat er een forse vertraging is opgetreden bij het tot stand komen van het plan (de schattingen lopen uiteen van 8 tot 14 maanden) en dat vele niets vermoedende bewoners door de kommunikatiestoornissen en/of onvolledige voorlichting danig gedupeerd zijn. Het is voor veel men-sen frustrerend geweest, werd ons door nagenoeg alle informanten meege-deeld. De mensen die afgehaakt hebben of werden, hebben veelal een be-staand huis gekocht (volgens de gemeente).

Hoe zij over de VVT denken (ze hadden veelal de grond voor een huis al gekocht) is ook niet onderzocht; men kan er wel naar raden.

Ook de andere participanten in het projekt "49 woningen" hebben hun zegje

gedaan over de VVT. Hier volgt een bloemlezing: .

Het plan kan maar blokje voor blokje afgebouwd worden.

- Er zijn nog steeds gegadigden voor een woning in dit plan. Toetsing duurt meer dan drie maanden.

- In de gebouwde 49 woningen hebben twee gegadigden zich teruggetrokken om redenen van vooral financiële aard. De toewijzing van die woningen aan nieuwe gegadigden duurt meer dan drie maanden, omdat het gehele toetsingsproces bij Gedeputeerde Staten weer doorlopen moet worden. - Deze procedure sloopt vooral de mensen. Er zijn geen financiële

- De aannemer zit met het probleem dat hij geen totaalprojekt kan bou-wen, maar het in stukjes en beetjes moet doen. Dat doet hij ook niet voor niets.

- De spanningen die de VVT oproept bij mensen die een woning zoeken zijn immens. De mensen moeten nu "streken" uithalen om binnen de regeling te vallen.

Bij dit projekt in Kockengen is gebleken dat deze toewijzingsnormen ge-leid hebben tot een vertraging in de bouw voor een deel van de gegadigden en een afwijzing (na een aanvankelijke toewijzing) voor de rest van de gegadigden. Met andere woorden: alle bewoners hebhen in een of andere vorm tol betaald door toewijzingsnormen, die of niet goed zijn, of waar-omheen de kommunikatie tussen gemeente en provincie en de voorlichting naar de bewoner toe niet goed verzorgd is.

De vrijheid die de bewoners werd toegedacht bij het uitwerken van hun casco-huis staat in schril kontrast tot de ergernis en betutteling die de bewoners zich hebben moeten laten welgevallen van de zijde van de provin-cie in het kader van de VVT -normen.

Noten hoofdstuk 6

1. Zie ook G. Buwalda, 1980, De vijf vinger theorie, Stedebouw en Volks-huisvesting, 61, nr.3, pp. 178-184.

2. Het RIW Instituut voor Volkshuisvestingsonderzoek (L. Vulperhorst) heeft een onderzoek gedaan met betrekking tot de VVT. De resultaten van dit onderzoek zijn gepubliceerd in: Vulperhorst, L., 1982, Bouwen voor de eigen woningbehoefte in de provincie Utrecht, Delft (RIW).

-7. DE BOUWCOMMISSIE WELGELEGEN 2

De toekomstige bewoners hebben zelf een bouwcommissie opgericht om enerzijds snel te kunnen werken en anderzijds een begeleiding te hebben in het proces. In dit geval was als voorzitter van deze commissie gekozen voor de heer Nieuwendijk. De heer Nieuwendijk was toen ook voorzitter van de plaatselijke woningbouwvereniging en hij was wethouder in de gemeente Kockengen.

De verweving van deze taken was voor de toekomstige bewoners juist aan-leiding om hem te vragen als voorzitter van de bouwcommissie. Daar kwam nog bij dat hij ook in het vorige projekt die taak had vervuld.

De heer Nieuwendijk woont niet in het projekt "Lt9 woningen". De totale bouwcommissie bestond uit 5 personen. Drie leden vormden eigenlijk het dagelijks bestuur.

Het werk dat de bouwcommissie heeft verricht zal deels ook in de volgende

hoofdstukken beschreven worden.

De kontakten met de achterban liepen onder andere via een krantje "De

Af-bouwer", dat door de bouwcommissie zelf werd gestencild en rondgedeeld. In totaal verschenen er 5 afleveringen van het krantje.

De eerste taak van de bouwcommissie was, toen het stedebouwkundige plan gereed was, via een enquête onder de gegadigden, die over gebleven waren na de perikelen met de VVT, te achterhalen welk kavel zij wensten, en met name wat voor soort woning (tussenwoning, hoekwoning met of zon-der garage). Er moest immers in aaneengesloten rijtjes gebouwd worden. Ook moest nu definitief een ontwerper gekozen worden. Met betrekking tot dit laatste kon men kiezen uit architekt Van Klooster, die reeds eerder in Kockengen gebouwd had en die in de eerste bewonersbijeenkomst een lezing gehouden had met diavertoning over de gang van zaken bij eerdere ontwer-pen van hem, of andere (door de bewoners te noemen) ontwerpers. De be-woners kozen voor architekt Van Klooster.

Op 2 augustus 1978 werd aan het College een overzicht van de door de commissie toegewezen kavels aangeboden.

Uit de aanbiedingsbrief aan het College citeren wij:

"Gaarne vertrouwen wij er op dat bij de definitieve toewijzing zal worden uitgegaan van de verdeling zoals die op bedoeld overzicht is aangegeven. Daarbij tekenen wij nog aan dat wij geen bezwaar hebben tegen onderlinge ruil door betrokkenen of tegen het alsnog kiezen van een andere nog vrije bouwkavel.

Nieuwe gegadigden kunnen kiezen uit de resterende bouwkavels waarbij het voor een goede coördinatie wellicht van belang kan zijn onze commissie daarbij te betrekken.

Direkt na de grond verkopen op 31 augustus a.s. zullen wij alle gegadigden bijeen roepen voor het vormen van een definitieve bouwcommissie. Deze commissie zal de bouwplannen bestekklaar maken, de premies aanvragen en trachten te komen tot een gezamenlijke aanbesteding".

Later zal blijken dat de grondverkopen op 31 augustus niet door kunnen gaan, omdat Gedeputeerde Staten van Utrecht het plan niet goed keuren omdat onder andere, van de lijst van 81 gegadigden er 32 gegadigden niet (zouden) voldoen aan de VVT -criteria.

De bouwcommissie schreef intussen voor 15-9-1978 een vergadering uit waarop de volgende punten aan de orde kwamen:

de definitieve benoeming van de bouwcommissie; een uiteenzetting van de gewijzigde subsidie;

(De subsidieregeling voor premiewoningen wijzigde op dat moment in de regeling voor A- en B-woningen);

de definitieve keuze van het type woning (architekt Van Klooster had inmiddels een groot aantal mogelijkheden laten zien).

Zoals gezegd zal het werk van de bouwcommissie in de volgende hoofdstuk-ken nog besprohoofdstuk-ken worden. Het loopt als het ware als een rode draad door het gehele proces van het tot stand komen van de 49 woningen in Kockengen.

-8. DE ARCHITEKTENKEUZE EN HET ONTWERP

Zoals gezegd werd architekt Van Klooster uit Utrecht door Je gega-digden in Kockengen aangewezen als ontwerper voor hun woningen. Deze architekt had al eerder woningen gebouwd in Kockengen, waaronder ook casco-woningen. De gemeente kende hem en had hem daarom gevraagd een lezing te houden voor de woningzoekenden in de gemeente. Van Klooster

heeft in die lezing zijn ervaringen verteld met het bouwen van

casco-(afbouw)-woningen. Hij heeft dia's vertoond van een groot aantal ontwerpen van hem in en rond de provincie Utrecht. Alle facetten van het afbouwen worden in deze diaserie belicht. Hij had op dat moment ervaring in 15 projekten (totaal 458 woningen) (1).

Ook de toekomstige bewoners kenden veelal projekten van hem; vooral in Kockengen zelf en in de omliggende gemeenten.

De bewoners konden ook voor een andere ontwerper kiezen, maar Van Klooster had zoveel streepjes voor dat de vraag: "Welke andere architekt ?" niet meer beantwoord hoefde te worden.

De architekt spreekt liever over woningbouwprojekten met inspraakproce-dures of over afbouwwoningen dan over casco-woningen. Cascobouw heeft een beetje een slechte naam gekregen door de ervaringen in Boxtel (2), waar de bewoners zelf de vloeren moesten afwerken en wanden moesten metselen.

Voor de architekt is vooral het op gang komen van de doe-het-zelf wereld de aanleiding geweest om dit soort projekten te ontwerpen en te bege-leiden. Het eerste projekt bestond uit 20 woningen in Harmelen. De bur-gemeester stond achter het idee. Toen het plan (toen nog casco genoemd) ontworpen was en aan de toekomstige bewoners werd voorgelegd zeiden de bewoners: "Dit kunnen wij niet". Het casco bestond hier uit drager en gevels. De binnenwanden en de afwerking zouden de bewoners zelf moeten doen. De architekt heeft de toekomstige bewoners toen gevraagd wat ze dachten wél zelf te kunnen doen.

Alleen al de tijd die door de bewoners gereserveerd moet worden om de woning "af" te bouwen mag niet te lang zijn. Ook moet de bewoner snel zijn woning kunnen betrekken. Denk bijvoorbeeld aan de praktische problemen die ontstaan doordat de bewoner nog niet in zijn woning kan wonen (reis-tijden, huur- of renteverlies e.d.).

Je moet de zaak overzichtelijk houden, vooral ook omdat de toe-komstige bewoners meestal voor het eerst aan een (koop)woning beginnen;

een aantal bewoners komt uit huurwoningen en een aantal start net op de woningmarkt.

Afbouwwoningen stellen eisen aan de bewoners. Daarom moet die bewo-ner weten waaraan hij begint. Dat betekent, dat informatie aan en bege-leiding van de toekomstige bewoners, in een vroeg stadium moet beginnen en tijdens de bouwen de afbouw moet worden voortgezet.

Deze informatie en begeleiding wordt door architektenbureau Van Klooster b.v. mede verzorgd.

Het ontstaan van elk projekt is verschillend geweest. Er zijn projekten waar het eerste initiatief bij bewoners lag. Bij andere projekten lag het initiatief bij de gemeente en ook is het architektenbureau wel eens "aktie-groeperig" bezig geweest.

Bij het projekt "49 woningen in Kockengen" heeft de gemeente het initia-tief genomen (zoals reeds beschreven in hoofdstuk 4). Doordat de grond door de gemeente individueel aan de toekomstige bewoner werd verkocht, kregen zowel de architekt als de aannemer van elke bewoner afzonderlijk de opdracht voor het ontwerp resp. de bouw van een woning. De architekt voerde tijdens de bouw de direktie, hield met de opzichter toezicht en hij begeleidde de bewoners tijdens de afbouwperiode.

Het stedebouwkundig plan werd zoals gezegd reeds in overleg met de bewoners vastgesteld. Hierin zijn al een aantal wensen van de bewoners opgenomen. Aan de hand van voorbeelden van woningtypen was in het stedebouwkundig plan de breedte van de woning bepaald op 5.40 m h.o.h. bouwmuur.

Vervolgens kwamen de andere wensen aan de orde. Er werd gepraat over de uiterlijke verschijningsvorm van de woningen. Zoals wel of geen houtrijke gevels, de plaats van de bergingen en de mogelijkheden m.b.t. aanbouwen als garages, carports en serres, dakkapellen of dakopbouwen; ook kwam de interne woonvorm ter sprake. Hierbij speelde vooral de plaats van de keuken alsmede de soort afscheiding tussen keuken en wonen een rol. En verder het aantal slaapkamers, dat gewenst werd.

In vroegere plannen van architekt Van Klooster had de bewoner alleen bin-nen de woning enkele keuzemogelijkheden. De bestemmingsplanbin-nen boden geen ruimte om uitwendig keuzemogelijkheden voor de bewoner te creëren. De keuzes bestonden toen uit open keuken gesloten keuken, open trap -gesloten trap. De laatste jaren is in bestemmingsplannen de mogelijkheid om ook uitwendig nog wat aan woningen te (ver)bouwen, vaker aanwezig, zoals ook in dit projekt.

In het projekt "49 woningen" heeft het overleg tussen ontwerper en bewo-ners geresulteerd in een viertal basistypen die elk ook weer in gespiegelde vorm konden voorkomen.

Alle typen hebben een uitgebouwde entree met een aangekapte berging. De verschillen in de 4 basistypen zijn: (zie afb. 6)

open of gesloten keuken;

open of gesloten trap; met als gevolg een groter of kleiner entree-portaal.

De bedoeling van het ontwikkelen van basistypen is naast het bieden van flexibiliteit in de plattegrond ook een goede prijs te kunnen bedingen bij de

-aannemer. De aannemer wordt namelijk gevraagd een prijs op te geven voor het gehele komplex, zonder dat precies bekend is hoeveel van elk basistype precies gekozen wordt. Uitgangspunt is dus dat alle basistypen evenveel kosten. Veranderingen binnen basistypen of extra aan-, uit- en opbouwen komen de bewoners op extra kosten te staan. De extra's worden ook door de architekt begroot en aan de bewoners voorgelegd.

Aan de hand van het basis woningtype wordt door het architektenbureau het definitieve ontwerp gemaakt, de bouwkosten berekend en tevens de extra kosten van de verschillende uitbreidingsmogelijkheden aan de bewoners op-gegeven. Aan de hand van dit kostenoverzicht kunnen de toekomstige bewo-ners, naar financiële draagkracht, de opbouw van hun woning samenstellen. Met deze gegevens wordt naar Welstandstoezicht gegaan voor een voorlo-pige goedkeuring. Als alle bewoners definitief gekozen hebben, komt er een definitieve goedkeuring.

Tevens worden in de woning een groot aantal keuzemogelijkheden in de af-werking geboden, zoals wandafaf-werkingen, sanitair, keukeninrichting en plaats van de keuken. Ook op andere punten is dit mogelijk, zoals buiten-lichtpunt, plaats van wasmachine, buitenkraan, verschillende houtsoorten voor de open trap, schoon metselwerk e.d.

Ook voor deze onderdelen worden door de architekt de konstenkonsekwen-ties aan de bewoners voorgelegd.

Keuze voorbeeld tussenwoning toegepast in gemeente Kockengen (prijzen begin 1979).

Woningtype 540IIl

bouwkosten (inkl. afbouwpakket, c. v.-installatie) Serre Carport Garage Dakopbouw Dakkapel

f.

89.500,- inkl. BTW f. 4.500,- " " f. 3.500,- " " f. 19.500,- " " f. 4.500,- " " f. 3.500,- " "

Bovendien was het mogelijk om voor een aantal onderdelen alleen de bouw-kundige voorzieningen te treffen, zoals heiwerk- en funderingsbalken voor serre, carport, garage e.d. Hierbij komen dan nog de grondkosten, het architektenhonorarium, leges en overdrachtskosten. De totale kosten van grond + casco + nabouwpakket + architektenhonorarium + leges en over-drachtskosten moeten binnen de perken blijven.

Het gaat hier om premie A- en B-woningen. De bedoeling is dat de bewoner nog zo'n f.10.000,--

à

f.15.000,-- kan besteden aan verfraaiing van zijn huis voordat hij de maximum stichtingskostengrens voor die premie-woningen overschrijdt. Deze grenzen lagen toen op f .130.000,-- resp. f .160.000,--.

De kosten van speciale eindoplossingen bij kopgevels en hoekoplossingen worden door het gehele projekt gedragen (en blijven dus ook binnen de genoemde premie-grenzen).

'I I " --...,--!-~! I - - ... -t -'ï , C - - - O , - - - 11 ~ - - -

.:

" " I' - I '

r-.rl-.r.---I;

1 --I,

r---~i

1

00 hs:~=:::!1.:::r -=-

-=

=

-= l~ ~

'I

11 11 " 11 '1

'I

'1

Lt-

r--F

=

=-I!=;;=:=:::!I 1 2 10 t--199 , 1' -1

'--

-rE

I' - I-I I

~

I .~~

1:

I 1

"'ff

. ~- -I -I - I -102· ---1

-I

1

--

-T

"Er

_.

~

I - I -T - I -3 4

Afb. 6: De begane grond van de vier basisvarianten met de verdieping- en zolderindeling. (De stippellijnen geven de mogelijke plaatsen aan voor een garage bij hoekwoningen alsmede de plaats waar een serre aangebouwd kan worden).

-rijtje met dakopbouw, woHseind en aangebouwde garage

.-""'

,

\'1

Afb. 7: Situatietekening (juni 1982)

\ \ \ { "-\ \ \ \ \

-Afb. 6 toont de vier basisvarianten met de verdieping en zolder indeling. Variant 1 werd 15x gekozen; variant 2 23 X; variant 3 7x en variant 4- 4-x. De varianten 1 en 2 hebben een open keuken. Het keukenblok is in principe ge-dacht tegen de bouwmuur (tegen meerprijs was ook een andere plaatsing mogelijk). De inrichting van de natte cel was ook vrij.

Uit het bewonersonderzoek bleek dat de variant met de gesloten trap en de open keuken favoriet was (57%), gevolgd door die met open trap en open keuken (bijna 29%).

De gesloten keuken werd maar door een op de zeven kopers gekozen (tabel 31). De keuze voor een dichte trap t.o.v. een open trap had meestal te maken met het streven om energiever lies tegen te gaan.

De keuze voor een dichte keuken t.o.v. een open keuken hield verband met kooklucht jes of huisdieren.

De keuze voor een open keuken sproot niet altijd voort uit de voorkeur voor een grotere ruimtewerking. Men koos ook vaak een open keuken om zelf de afscheiding tussen keuken en woonkamer te kunnen bepalen.

In de situatietekeningen (afb. 7) is te zien hoe de plaatsing van de garage t.o.v. de woning kan zijn. Er komen garages voor van 2.80 X 5.50 m en van

2.80 x 7.50 m. .

Het ontwerp is steeds met de bewoners besproken. De veranderingen die optraden, zaten vooral in het al of niet realiseren van extra's als uitbouwen of aanbouwen. Interne veranderingen en keuzen van materialen kwamen later aan de orde. Uitgegaan wèrd van de toepassing van een standaard afbouwpakket. Veranderingen daarin komen pas aan de orde nadat de aan-nemer gekozen is. De bewoner wist dus wat een basiswoning ging kosten en wat hij extra op tafel moest leggen voor uitbouwen, aanbouwen e.d.

Later komen mogelijke keuzen door de bewoners van verandering t.o. v. het standaard afbouw pakket aan de orde. Deze prijskonsekwenties werden aan de bewoners doorgegeven die naar aanleiding hiervan hun keuze nog konden bijstellen.

Het afbouwpakket dat bij deze woningen werd aangeboden, was door de architekt na zijn ervaringen in de eerder door hem ontworpen cascowonin-gen samengesteld uit onderdelen die de toekomstige bewoners nagecascowonin-genoeg zeker zouden aanbrengen. Onderdelen waarvoor bewoners toch allemaal andere kiezen, zijn uit het pakket gehouden. De bewoners moesten daar zelf maar voor zorgen. Tot deze onderdelen behoren o.a. wand- en vloer-tegels, tuintegels en behang.

In het aangeboden afbouwpakket konden de bewoners overigens ook wijzi-gingen aanbrengen. Uit het bewonersonderzoek kwam in dit verband het volgende naar voren:

Bijna 2/3 van de bewoners heeft het in het afbouwpakket aangeboden witte sanitair gebruikt; de overigen hebben ander sanitair gekocht, waarbij vooral sanitair in een andere kleur gekozen werd.

Voor de keukens geldt hetzelfde. Ongeveer 1/3 van de bewoners heeft een andere dan de standaard keuken geplaatst. De plaats waar het aanrecht is neergezet, verschilt wel vaak per woning.

-De meeste van de geleverde kasten zijn door de bewoners gebruikt. Ongeveer 1 op de 10 bewoners koos voor een andere oplossing.

Ook het schilderspakket werd door bijna iedereen gebruikt.

Het binnenglas levert weer hoge percentages "niet gebruikt" op; vooral bij het "bovenlichtglas hal" en het "gefigureerd bovenlichtglas". Veel bewoners hebben tussen woonkamer en hal andere kozijnen gebruikt of het "boven-licht" ondoorzichtig gemaakt.

De geleverde deuren zijn nagegenoeg allemaal gebruikt evenals het hang-en sluitwerk.

Met betrekking tot het af timmerhout kan gemeld worden dat de triplex-panelen voor bovenlichten maar door de helft van de bewoners zijn ge-bruikt. De bovenlichten zijn kennelijk anders afgewerkt.

Resumerend kan gesteld worden dat de door de bewoners gewenste (en ge-realiseerde) afwijkingen in het afbouwpakket vooral voorkomen in de groep sanitair en keukens. Bij de andere groepen komen afwijkingen voor van

±

10

à

15% (tabel 13).

De badkamer wordt het meest genoemd (tabel 14) als ruimte die speciale aandacht kreeg bij het afbouwen, gevolgd door de woonkamer. Tien bewo-ners geven op dat alle ruimten in hun woning evenveel aandacht hebben gekregen bij de afbouw.

Tot slot van dit hoofdstuk nog een paar opmerkingen van de ontwerper van dit projekt.

"Omdat de normale verhouding opdrachtgever - architekt - aannemer ge-handhaafd wordt, kost het wel meer tijd en werk voor zowel architekt als aannemer bij cascoprojekten t.o.v. normale woningbouw.

Het proces is zo duidelijk; als architekt en als aannemer zit je zo op de plek waar je thuis hoort. Een deel van de bouwkostenstijging van de laatste tijd is veroorzaakt door de projektontwikkeling; dat is een slechte zaak voor de woningbouw.

De bewonerscommissie is bij de bouwvergadering. De notulen worden meestal door hen verwerkt in een "casco"-krantje. Elke bewoner blijft zo op de hoogte".

open haarden

Noten bij hoofdstuk 8

1. Het architectenbureau _{Van Klooster B.V. heeft sinds}

1970 woningbouwprojekten (casco) begeleid en uitgevoerd in:

Harmelen IJsselstein 's-Heerenberg Kamerik Baarn Soest Zevenhuizen (ZH) Woerden Kockengen Huizen (NH) 's-Heerenberg Woerden Kamerik

Alphen aid Rijn Zevenhuizen (ZH) Koekengen 20 stuks 78 stuks 26 stuks 19 stuks 30 stuks 45 stuks 13 stuks 58 stuks 36 stuks 32 stuks 27 stuks 2e projekt 20 stuks 2e projekt 31 stuks 2e projekt 19 stuks 13 stuks 2e projekt 49 stuks 2e projekt

2. Zie R. van Eijkeren, _{Kaskoprojekt Boxtel; de ervaringen van de}

bewoners, _{1973, Tilburg (Iv A).}

-9. DE KEUZE VAN DE AANNEMER EN DE PRIJSVORMING

In het plan Welgelegen 11 werden naast de premieafbouwwoningen (toen nog 44 stuks) ook 30 woningwetwoningen gebouwd.

De bedoeling was aan een aantal aannemers een prijsopgave te vragen voor het bouwen van beide projekten. Bij de gemeente hadden zich op het mo-ment, dat de aanbesteding ter sprake kwam, twee aannemers gemeld met de mededeling dat ze eventueel een prijsopgave wilden maken voor nieuwe plannen in Kockengen. De twee aannemers hadden al eerder gebouwd in de

gemeente. Een van de twee was de bouwer van de "36 casco-woningen". De andere had een projekt met woningwetwoningen gerealiseerd.

Vanuit de gemeente en van enkele bewoners (maar dit laatste is niet hele-maal duidelijk) kwam ook het verzoek twee plaatselijke aannemers om een prijs te vragen. Deze aannemers hadden eigenlijk te kleine bedrijfjes voor dit projekt. Inschrijving werd voor hen toch mogelijk gemaakt als ze zich

(voor dit projekt) verenigden tot één juridisch aanspreekbaar bedrijf. Dit is uiteindelijk niet gebeurd.

Aan de twee aannemers (van buiten Kockengen) die aangeboden hadden een prijs te willen maken, werd verzocht dit te doen voor de beide projekten afzonderlijk (30 woningwetwoningen en 44 premie-cascowoningen) waarbij

de totaalprijs voor de twee projekten zou bepalen welke aannemer mocht bouwen.

Het bouw- en aannemingsbedrijf Radix en Veerman te Woerden kwam met de laagste totaal-prijs uit de bus voor de bouw van de twee projekten.

In het volgende staatje worden de aanneemsommen (28-6-'79) inklusief BTW genoemd m.b.t. de cascowoningen.

casco "gemiddeld"

f.

104.074,68

tussenwoning zonder garage

f.

88.974,15

hoekwoning met garage

f.

117.872,82

standaard afbouw pakket

f.

5.344,47

serre

f.

6.672,42

dakkapel

f.

1.662,10

dakopbouw

f.

4.604,99

Het afbouwpakket verschilt uiteraard per variant en ook naar gelang men kiest voor uitbreidingen zoals serre, garage, dakkapel of dakopbouw, maar bij de prijsopgave werd uitgegaan van een standaardpakket.