DE VASTGOEDMARKT
OP LOCATIE
Processen bij de realisatie
van kantorenlocaties
Erik Louw
'
STEDEliJKE EN REGIONALE VERKENNINGEN
5
2\
~16o:.')
DE VASTGOEDMARKT OP LOCATIE
Processen bij de realisatie van kantorenlocatiesBibliotheek TU Delft
11111 11111111
C 2138289STEDELIJKE EN REGIONALE VERKENNINGEN 5
Sectie Infrastructuur en Stedelijke Ontwikkeling Onderzoeksinstituut OTB
Technische Universiteit Delft
DE VASTGOEDMARKT OP LOCATIE
Processen bij de realisatie van kantorenlocatiesErik Louw
De serie Stedelijke en Regionale Verkenningen wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP GEGEVENS KONINKliJKE BffiUOTHEEK, DEN HAAG Louw, Erik
De vastgoedmarkt op locatie: processen bij de realisatie van kantorenlocaties / Erik Louw. - Delft:
Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Stedelijke en regionale verkenningen, ISSN 0928 - 7353; nr. 5) Met lito opg.
ISBN 90-407-1024-4 NUGI 655
Trefw.: vastgoedmarkt; kantorenlocaties . Copyright 1994 by Erik Louw
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher .
INHOUD
VOORWOORD
1 INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1
1.1 Achtergrond en doelstelling van het onderzoek . . . .. . . 1
1.2 Operationalisering en onderzoeksopzet .. .. . . ... ... . . 4
1.3 Opbouw van de rapportage .. .. . . .. . . . .. . . .. . . 6
2 LITERATUUR EN HYPOTHESEVORMING . . . 7
2.1 Inleiding. . . .. .. . . . .. . . . .. . . .. . . .. . . 7
2.2 De vastgoedmarkt in de literatuur .. . . .. . . 7
2.3 Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding in de literatuur . .. . . 11
2.4 Conceptueel kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2.5 De ontwikkeling van kantorenlocaties; hypothetische marktsi-tuaties .. . . ... 18
2.6 Opzet veldwerk; selectie onderzoekslocaties . .. . . ... . . . 20
3 MARKTONTWIKKELINGEN . . . ... .. . ... . . ... .. .. 23
3.1 Inleiding ... .. . . .. . . .. . .. ... . 23
3.2 De economische marktsituatie en bouwproduktie .. .. . . .. 23
3.3 De situatie op de vastgoedmarkt . . . .. . .. .. . ... . .. .. 26
4 OOSTERENK EN AMSTERDAM TELEPORT .. . . .. . .. 31
4.1 Oosterenk . . . ... . .. .. . ... . 31
4.1.1 Kantorenlocaties in het stadsgewest Zwolle .. . . 31
4.1.2 De positie van Oosterenk op de Zwolse kantorenmarkt ... .. . . 33
4.1.3 Het ontwikkelingsproces van Oosterenk . . . .. .. . . 36
4.2 Amsterdam Teleport .. . . .. . . .. . . .. . . . 38
4.2.1 Kantorenlocaties in het stadsgewest Amsterdam .. . ... ... . . . 38
4.2.2 De positie van Teleport Amsterdam op de Amsterdamse kan-torenmarkt .. .. . . .. ... . .. . . .. 41
4.2.3 Het ontwikkelingsproces van Teleport Amsterdam . . . 45
5 LOCATIES IN DE AGGLOMERATIE ROTTERDAM .. .. . .. .. 53
5.2 De positie van Weena, Brainpark en Rivium op de
Rotterdam-se kantorenmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
5.3 Het ontwikkelingsproces van het Weena . ... . . 58
5.4 Het ontwikkelingsproces van Brainpark . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
5.4.1 Ontstaan van de locatie .. . . ... . . 65
5.4.2 Brainpark I . . . .. . . 65
5.4.3 Brainpark 11 . . . .. . . 67
5.5 Het ontwikkelingsproces van Rivium .. . . . .. .. . . .. .. 69
6 LOCATIES VERGELEKEN . . ... .. . .. . . 75
6.1 Inleiding , .. . . .. ... . . .. . . 75
6.2 Aard en opzet van de locaties ... . . : .. .. .. . 75
6.3 Gemeentelijk beleid en de vastgoedmarkt . .. .. . . ... 78
6.3.1 Grondbeleid en ruimtelijk beleid . . . .. . . . .. .. 78
6.3.2 Segmentering van bedrijventerreinen . . . .. . . .. . . 81
6.4 Vergelijking beslissingstrajecten op de locaties .. . .. . . 84
6.4.1 De gehanteerde beslissingstrajecten . . . 84
6.4.2 Verschillende beslissingstrajecten per locatie ... ... .. . . . 86
6.4.3 De eigendomssituatie . . . .. .. . .. . . ... . .. 91 6.5 Conclusie . . . .. . . .. 92 7 PROCESSEN OP DE VASTGOEDMARKT . . . . . .. .. .... . . 95 7.1 Inleiding. . . .. . ... . .. . .. . . .. . .. . . .. . . . ... . . 95 7.2 De grondmarkt . . . .. . . .. . . . 95 7.2.1 Het gronduitgifteproces . . . .. . . .. .. .. . . 95
7.2.2 Gronduitgifte als beleidsinstrument . . . .. . . 97
7.2.3 De ontwikkelingsstadia van kantorenlocaties . . . . . . . . . . . . . 100
7.3 De gebouwdienstenmarkt .. .. . . .. .. . . .. . . . 101
7.3.1 Vraag en aanbod op de gebouwdienstenmarkt . . . 101
7.3.2 Het aanbod op de gebouwdienstenmarkt . . . .. . . 102
7.3.3 De rol van makelaars bij het aanbod op de gebouwdiensten-markt .. .. . . .. . . 104
7.3.4 De vraag op de gebouwdienstenmarkt en de rol van makelaars .. . . .. ... . . .. . . 107
7.3.5 De dynamiek op de gebouwdienstenmarkt . . .. . . 109
7.4 De gebouwenmarkt als beleggingsmarkt . . . . . . . . . . . . . 110
7.5 De dynamiek op de vastgoedmarkt en ruimtelijke implicaties . .. 113
8 SAMENVATTING EN CONCLUSIE . . . .. .. . . 117
8.1 Onderzoek naar de vastgoedmarkt ... . . .. . . 117
8.2 De werking van de vastgoedmarkt .. .. . .. . . 118
8.3 Ruimtelijke effecten van processen en factoren op de vastgoedmarkt . .. .. . . .. . . .. . . .. .. 123
8.4 Conclusies . . . .. .. . .. . . .. . . 126
VOORWOORD
Deze rapportage is het eindverslag van het onderzoeksproject Vastgoedmarkt en spreiding van bedrijvigheid, dat werd uitgevoerd in opdracht van de Rijksplanologi-sche Dienst. Het onderzoek had ten doel na te gaan welke invloed de vastgoedmarkt heeft op de ruimtelijke veranderingsprocessen van bedrijven. Aangezien dit een nog weinig belicht onderzoeksterrein is leent het onderwerp zich voor verdere uitwer-king. De resultaten van dit onderzoek zullen mede daarom onderdeel gaan vormen van een beoogde promotie.
Het eerste deel van het onderzoek bestond uit een literatuurverkenning. Aan de hand hiervan werden een aantal hypothesen opgesteld. In het tweede deel van het onder-zoek werden deze hypothesen getoetst. Het verslag hiervan is verwoord in het voorliggende rapport.
De verzamelde gegevens hebben betrekking op de periode 1985 tot oktober 1993. Op ontwikkelingen na deze laatste datum wordt niet ingegaan. Om de nodige achtergrondinformatie te verkrijgen zijn in totaal 27 interviews gehouden met vertegenwoordigers van bedrijven en instellingen die op een of meer van de onderzochte locaties aanwezig zijn. Ik ben aan deze respondenten veel dank ver-schuldigd, omdat zij soms met zeer vertrouwelijke informatie kwamen. Een aantal van hen stelde prijs op hun anonimiteit. Dit is ook de reden waarom in dit boek geen lijst met geïnterviewden is opgenomen.
Graag wil ik voorts de begeleiders van het onderzoek, drs. G. Borgman, drs. ir. J.G. Verlaan (beiden RPD), drs. P. Guyt (Faculteit Bouwkunde, TU Delft) en drs. R. Teule (Onderzoeksinstituut OTB) bedanken voor hun stroom van adviezen en commentaar. Voorts is een speciaal woord van dank verschuldigd aan drs. H. Olden (Onderzoeksinstituut OTB). Hoewel hij pas in de loop van de tijd bij het onderzoek betrokken raakte, waren de discussies met hem over de werking van de vastgoed-markt uiterst leerzaam. Ook wil ik nog bedanken Angélique Dersjant, Caroline Kuypers en Hans Ruigrok voor respectievelijk typewerk/lay-out, eindredactie en het vervaardigen van het kaartmateriaal.
Erik Louw Delft, juni 1994
1
INLEIDING
1.1 Achtergrond en doelstelling van het onderzoek
I
De.loca~~e van be~rijven is een van de aandachts~unten .van de Vierd~ Nota over ~e Ruunteh]ke Ordemng Extra (VINEX). Het beleId dat m deze nota IS verwoord IS erop gericht de centra van, stadsgewesten te versterken om zodoende een veelzijdig voorzieningenniveau en leefbare omgeving in stand te houden. Tevens wordt hiennee getracht de concurrentiekracht van de Nederlandse steden in het verenigde Europa te versterken.Een ander belangrijk element van de VINEX is het zogenaamde locatiebel~id. De overheid wil met dit beleid bewerkstelligen dat bepaalde typen bedrijvigheid zich daar vestigen waar dit vanuit het verkeers- en vervoersoogpunt het meest geëigend is. Het ontstaan van nieuwe werkgelegenheidslocaties zonder dat gekeken is naar de effecten van deze locaties op verkeers- en vervoersontwikkelingen moet worden tegengegaan.
De feitelijke ruimtelijke ontwikkeling sinds enige decennia is dat er een spreiding . llvan werkgelegenheid vanuit het stadscentrum naar de stadsrand plaatsvindt. Bij dit
\'proces zijn niet alleen fabrieksmatige produktiewijzen betrokken, maar ook typisch
!:stedelijke activiteiten zoals de zakelijke dienstverlening. Deze ontwikkeling is in ,strijd met zowel het locatiebeleid als het beleid ter versterking van de
stadsge-iwestelijke centra. Het ontstaan van veel nieuwe werkgelegenheidslocaties bemoeilijkt daarnaast ook de beheersing van het woon-werkverkeer. Kennis van de achter-gronden van deze voortgaande uitschuiving kan behulpzaam zijn bij het ruimtelijk beleid op stadsgewestelijk niveau.
In de literatuur wordt een aantal verklaringen en achtergronden voor de verschuiving van het economisch zwaartepunt van stadsgewesten naar de stadsrand beschreven. Aanvankelijk wees men met name op de locatievoorkeuren van bedrijven. De binnenstad voldeed vanwege ruimtegebrek en congestie niet meer als vestigings-plaats, terwijl aan de stadsrand beter bereikbare en ruime locaties te vinden waren. Later werd ook het aanbod van panden meegenomen. Geconstateerd werd dat aanbieders van kantoorruimte d;;r p;;iide-~ aanbieden, waar zij verwachten dat de vraag het grootst is, in dit geval in bestaande concentraties.
De afstemming van vraag en aanbod van bedrijfsruimten vindt plaats op de vastgoed-markt. Sinds enige jaren krijgt onderzoek naar deze markt duidelijk meer aandacht. Zowel economen als ruimtelijke wetenschappers houden zich er in toenemende mate mee bezig. De meeste aandacht gaat uit naar de ontwikkeling van vraag en aanbod. Vaak wordt ingezoomd op locatievoorkeuren van kantoorhoudende bedrijven en instellingen, en het in kaart brengen van investeringsstrategieën van aanbiedende partijen. Veel minder aandacht besteedt men aan de wijze waarop de vastgoedmarkt functioneert, i.c. de wijze waarop vraag en aanbod van kantoorruimte op elkaar worden afges~md. Dep röcessen die zich dàaihij afspèlen kunnen mogelijk belang-rijke gevolgen hebben voor de spreiding van bedrijvigheid.
Het onderhavige onderzoek wil op deze kennislacune ingaan. Het wil daarbij vooral aandacht schenken aan de wijze waarop ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en handelingen van actoren op deze markt de ruimtelijke spreiding van bedrijven beïnvloeden. Dit betekent dat niet alleen aandacht zal moeten worden geschonken aan de ontwikkeling van bedrijfslocaties, maar vooral ook aan de totstandkoming van de gebouwde omgeving. Gebouwen vormen immers de fysieke kaders waarbinnen veel bedrijfsmatige activiteiten ruimtelijk gelokaliseerd zijn. De totstandkoming van de gebouwde omgeving kan daarom worden gezien als een 'tussenstap' in het ontstaan van nieuwe locatiepatronen van bedrijvigheid. Toevoegingen aan de gebouwde omgeving in de vorm van nieuwe bedrijfs- en kantoorgebouwen betekenen immers dat er voor bedrijven nieuwe huisvestingsmogelijkheden ontstaan. Mede hierdoor kunnen in de bestaande gebouwde omgeving verplaatsingsprocessen in gang worden gezet, waardoor de ruimtelijke spreiding van bedrijvigheid verandert.
Dit onderzoek wil bijdragen aan de kennis over de verklaring van de spreiding van bedrijvigheid. De nadruk ligt daarbij op de gevolgen die het functioneren van de vastgoedmarkt heeft op de locatie van bedrijven en instellingen. De centrale pro-bleemstelling luidt als volgt:
Welke factoren en processen op de vastgoedmarkt zijn van invloed op de ruimtelijke veranderingsprocessen inzake de locatie van bedrijfs-ruimten?
Nagegaan wordt in hoeverre vragers, aanbieders, dan wel intermediairs tussen vraag en aanbod de locatie van bedrijvigheid bepalen. Het in kaart brengen van factoren en processen die bij locatiebeslissingen van deze groepen van actoren een rol spelen vormt het hoofddoel van deze studie. Vanwege het verkennende karakter van de studie zal het moeilijk zijn aan te geven welke en in hoeverre specifieke factoren en processen op de vastgoedmarkt leiden tot ruimtelijke spreidingspatronen. Waar mogelijk zal echter worden getracht hierover uitspraken te doen.
Over de ruimtelijke voorkeuren van kantoorhoudende bedrijven en instellingen is al relatief veel onderzoek gedaan, zoals talloze onderzoekingen naar vestigingsplaats-factoren. Het onderzoek richt zich daarom in belangrijke mate op het aanbod en de afstemming tussen vraag en aanbod. Hierbij zijn de volgende twee centrale onder-zoeksvragen geformuleerd:
1) Welke processen en factoren spelen een rol op de aanbodzijde van de vast-goedmarkt en welke invloed hebben zij op de locatie van de bedrijvigheid? 2) Welke processen en factoren spelen een rol bij de confrontatie van vraag en
aanbod op de vastgoedmarkt en welke invloed hebben zij op de locatie van de bedrijvigheid?
Elk van deze twee vragen kan nader worden gespecificeerd.
De aanbodzijde
Duidelijk moet worden hoe het aanbod op de vastgoedmarkt tot stand komt. Een belangrijke vraag daarbij is welke partijen dit aanbod realiseren en welk marktaan-deel zij hebben. Een belangrijk onderdeel vormt het onderzoeken van factoren die de keuze voor een project of een locatie kunnen verklaren. In eerste instantie kan worden verwacht dat factoren als rendement (samenhangend met de economische situatie), portefeuillesamenstelling in relatie tot andere investerings/beleggingsmoge-lijkheden, risicogedrag en relaties met andere marktpartijen een rol spelen. Nage-gaan dient te worden of deze factoren ruimtelijke componenten bevatten.
Confrontatie tussen vraag en aanbod
Binnen dit onderdeel gaat de belangstelling voornamelijk uit naar de wijze waarop het aanbod van objecten gekoppeld wordt aan de ruimtebehoefte (de vraag). De aandacht richt zich daarbij op de partijen die bemiddelen tussen vraag en aanbod, de zogenaamde intermediairs. Welke rol' spelen zij bij dit proces en welke cliënten hebben zij?
Tevens kan men zich afvragen welke factoren bij deze afstemming tussen vraag en aanbod een rol spelen. Spelen de intermediairs daarbij een zelfstandige rol of worden zij geleid door de belangen van vragers enJof aanbieders? Men kan zich bijvoorbeeld voorstellen dat intermediairs een aantal objecten in portefeuille hebben en dat deze portefeuillesamenstelling invloed uitoefent op de aanbiedingen die zij doen. In het bijzonder dient de aandacht uit te gaan naar mogelijke beïnvloeding van de locatie-keuze bij de confrontatie tussen vraag en aanbod.
De confrontatie tussen vraag en aanbod zal worden gevolgd tot de daadwerkelijke ingebruikneming van de vastgoedobjecten. Nagegaan zal worden wat de rol van intermediairs is in dit proces. Daarbij wordt ook gekeken naar de rol die zij spelen in de ontwikkeling van panden voor eigenaar-gebruikers en de invloed daarvan op de ruimtçlijke spreiding van bedrijvigheid.
De vraagzijde
Om uiteindelijk de onderlinge afwegingen in het marktproces in kaart te brengen dient ook de vraagzijde aan de orde te komen. Hierover is echter al een substantiële hoeveelheid (ruimtelijke) kennis voorhanden, met name over de achtergronden en locatievoorkeuren. Veel minder kennis is er over de wijze waarop deze vraag op de vastgoedmarkt manifest wordt. Doen de vragers dit zelf of schakelen ze intermedi-airs in? Op dit soort vragen zal in het licht van de confrontatie tussen vraag en aanbod een antwoord worden gezocht.
1.2 Operationalisering en onderzoeksopzet
Dit onderzoeksverslag vonnt een vervolg op het onderzoek Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding van kantoren, literatuurverkenning en hypothesevonning (Louw, 1993). In dat deel van het onderzoek werd ervoor gekozen om het onderzoek toe te spitsen op de kantorenmarkt. Het belangrijkste motief hiervoor was dat de omvang van de kantorenmarkt uitstak boven die van winkels of bedrijfsruimten in enge zin (fabriekshallen en opslagloodsen). Daarnaast was de verwachting dat de werkgelegenheid vooral zou groeien bij functies die worden uitgeoefend in een kantoorachtige omgeving.
Als ruimtelijk kader voor het onderzoek werd het stadsgewest gekozen. Het eerder besproken proces van uitschuiving van werkgelegenheid speelt met name op dit ruimtelijke schaalniveau. Daarnaast doen verreweg de meeste bedrijfsverplaatsingen zich over korte afstand voor. Bovendien bepaalt de economische ontwikkeling in een regio de vraag naar kantoorruimte. Deze vraag zal daarom ook (mede) bepalend zijn voor de omvang van het aanbod.
Ook vanuit de beleidsoptiek is het stadsgewest relevant. De VINEX spreekt de voorkeur uit voor afwikkeling van woon-werkrelaties binnen het kader van een stadsgewest. Het stadsgewest is daarom het ruimtelijk schaalniveau bij uitstek waarop het beleid moet sturen in de locatiekeuze van bedrijven.
Het gehele onderzoek valt in drie delen uiteen, te weten een literatuuranalyse, het opstellen van een conceptueel kader en het uitvoeren van veldwerk. Door middel van de literatuurstudie werd nagegaan welke kennis reeds voorhanden was. Daarbij is voornamelijk ingegaan op:
de bijzondere kenmerken van de vastgoedmarkt; de op de vastgoedmarkt te onderscheiden deelmarkten; de te onderscheiden marktpartijen en hun kenmerken;
de kwalitatieve en kwantitatieve vraag- en aanbodsverhoudingen; ruimtelijke effecten van de werking van de vastgoedmarkt.
De verzamelde kennis werd vervolgens gestructureerd door een conceptueel kader op te stellen. Hierin worden de (theoretische) relaties tussen de deelmarkten van de vastgoedmarkt, de op deze deelmarkten werkende marktpartijen en de factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden, op schematische wijze gepresenteerd.
Met behulp van het conceptueel kader is het mogelijk na te gaan waar beslissingen worden genomen die voor de locatie van een kantoor (als gebouw of als werkplek) van belang zijn. Uit de literatuur en het conceptueel kader konden vervolgens hypothesen worden gefonnuleerd die de ruimtelijke veranderingsprocessen inzake de locatie van kantoorruimten verklaren. Deze hypothesen bestaan uit een beschrijving
van factoren en processen op de vastgoedmarkt, waaronder nieuwe kantorenlocaties1
ontstaan en verder ontwikkelen.
Het verslag van deze eerste twee fasen van het onderzoek is gepubliceerd in Louw (1993). In dit onderzoeksverslag wordt ingegaan op de veldwerkfase. Het conceptu-eel kader en de hypothetische marktsituaties staan aan de basis van dit veldwerk. Enerzijds zijn zij richtinggevend voor de aard van het veldwerk, terwijl zij ander-zijds richting geven aan de keuze van te onderzoeken segmenten van de vastgoed-markt.
Het veldwerk bestond uit het in beeld brengen van de ontwikkeling van een aantal nieuwe kantorenlocaties. Hiervoor hebben we gekozen omdat wordt verondersteld dat uit deze ontwikkeling nieuwe ruimtelijke patronen zullen voortvloeien. Bij processen binnen de bestaande kantorenvoorraad zal dat veel minder het geval zijn. Een belangrijke vooronderstelling van het onderzoek is dan ook dat ruimtelijke veranderingsprocessen ten aanzien van kantoorruimten primair ontstaan door nieuwbouwprocessen. De uitbouw van bestaande kantorenlocaties of onttrekking van kantoren uit de voorraad vormen geen onderdeel van het onderzoek.
Per bestudeerde locatie is nagegaan hoe deze zich in de loop der jaren heeft ontwik-keld en welke partijen daarbij betrokken waren. Het conceptueel kader is daarbij gebruikt als een onderlegger (zie daarvoor hoofdstuk 2). De daarin geformuleerde. begrippen zullen steeds terugkeren. Zo ontstaat een kader waarbinnen de invloed van diverse marktsituaties op de ontwikkeling van de geselecteerde kantorenlocaties kon worden nagegaan en waaraan de geformuleerde hypothesen kunnen worden getoetst. Tevens kon op deze manier de validiteit van het conceptueel kader worden onder-zocht.
Het veldwerk is in twee delen gesplitst. Ten eerste is aan de hand van vakliteratuur informatie verzameld over de kantoorgebouwen die op de geselecteerde locaties zijn gerealiseerd. Hieruit kon een beeld van de ontwikkeling van de gehele locatie worden gedestilleerd. Tijdens de tweede fase van het veldwerk werden vervolgens interviews met de betrokken actoren gehouden. Doel hiervan was enerzijds de informatie uit de vakliteratuur verifiëren en anderzijds de onderwerpen aan de orde stellen die in de literatuur niet aan bod kwamen. Het ging daarbij vooral om de contacten tussen diverse actoren en het belang dat deze actoren hechten aan bepaalde ontwikkelingen.
Tijdens het veldwerk zijn we niet expliciet ingegaan op het besluitvormingsproces bij gemeenten en andere overheden over het tot ontwikkeling brengen van nieuwe kanto-renlocaties. Bestemmingsplanprocedures vallen daarom buiten het bestek van het onderzoek. Ook gaan we niet in op de toetsing van een aanvraag voor een bouwver-gunning. Desalniettemin komt de rol van gemeenten wel aan de orde omdat zij als belangrijke aanbieder van bouwgrond aan het begin staan van de vastgoedbedrijfsko-lom.
Kantorenlocaties worden in deze studie gedefinieerd als terreinen waar overwegend kantoor-gebouwen (kunnen) worden gerealiseerd.
1.3 Opbouw van de rapportage
Hoewel deze rapportage vooral ingaat op het veldwerk en de resultaten daarvan, presenteren we eerst in hoofdstuk 2 de belangrijkste resultaten van de literatuurstudie en het ontwikkelde conceptueel kader. Tevens zal in dat hoofdstuk de praktische uitvoering van het veldwerk worden besproken.
In hoofdstuk 3 schetsen we een beeld van de recente vraag- en aanbodontwik-kelingen op de vastgoedmarkt en gaan we in op enkele macro-economische indicato-ren die met deze ontwikkelingen in verband kunnen worden gebracht. Hiermee wordt inzicht verschaft in de marktsituaties waarin de bestudeerde kantorenlocaties
tot stand zijn gekomen. .
In de hoofdstukken 4 en 5 komen de vijf geselecteerde locaties aan bod. Per locatie wordt de positie op de lokale vastgoedmarkt geschetst waarbij de aandacht zal uitgaan naar de vraag- en aanbodverhoudingen. Ook geven we een overzicht van de actoren die bij de ontwikkeling van de locatie betrokken waren. Deze hoofdstukken zijn beschrijvend van aard en er vindt slechts in bescheiden mate een terugkoppeling plaats naar het conceptueel kader en de ruimtelijke consequenties. De hoofdstukken 4 en 5 geven vooral een beeld van de dynamiek op de vastgoedmarkt:
De feitelijke analyse begint in hoofdstuk 6. Daar worden de ontwikkelingen op de diverse locaties met elkaar vergeleken. Vervolgens zullen in hoofdstuk 7 de actoren centraal staan. Nagegaan wordt hoe zij hebben gehandeld en welke ruimtelijke afwegingen daarbij een rol hebben gespeeld.
Hoofdstuk 8 bevat een samenvatting en de belangrijkste conclusies van het onder-zoek.
2
LITERATUUR EN HYPOTHESEVORMING
2.1 Inleiding
Dit hoofdstuk vat de resultaten van de eerste en tweede fase van het onderzoek samen. Deze fasen bestonden respectievelijk uit een uitvoerige literatuurstudie en het opstellen van een conceptueel kader met een aantal hypothesen. Voor een uitvoerig overzicht verwijzen wij naar Louw (1993). Aan het eind van dit hoofdstuk worden ingegaan op de wijze waarop de derde fase van het onderzoek (het veldwerk) is vormgegeven.
2.2 De vastgoedmarkt in de literatuur
Een markt bestaat bij de gratie van aanbieder:s en vragers. Dit geldt ook voor de
và~tgoedmarkt--: Bedrijven en instelfingen-zijn op zoek
-naar
kantöoriuinite~ --terwijl ~ndere bedrijv~n=~eze -iü1mte-äänb}edeO:-Hler-1ioudtde
vërgeïijkffii--mefandere.!Darktell ecI:!tf!.f. 9.E·->
De vastgoedmarkt onderscheidt zich door het ontbreken van standaardeenheden en het daardoor unieke karakter van elke transactie. Als gevolg hiervan zijn eenheids-of richtprijzen afwezig. De vastgoedmarkt kan dan ook niet worden gezien als een efficiënte markt gekenmerkt door goede en algemeen beschikbare informatie, deelbare produkten, lage transactiekosten en de afwezigheid van een marktpartij die een belangrijke invloed op de prijs kan uitoefenen.
Doordat een betrekkelijk klein aantal partijen centrale posities inneemt heeft de vastgoedmarkt een oligopolistisch karakter. De plaatsgebondenheid en heterogeniteit van de objecten dragen er echter toe bij dat er ook elementen van monopolistische concurrentie aanwezig zijn. VOO} ~ns.1aanders is de _~st!t~dmarkt d~l! oo~ ondoorzichtig (Ter Hart, 1987). Op de vastgoedmarkt zijn daarnaast vele lokale
{déëi)nÎarkiën te onderscheiden, die in vraag- en aanbodverhoudingen sterk kunnen
verschillen.
Veel van de eigenschappen van de vastgoedmarkt zijn terug te voeren op de kenmerken van onroerend goed. De belangrijkste kenmerken zijn:
elk object is bouwtechnisch en qua locatie uniek (elk object bezit individuele eigenschappen) ;
vastgoed heeft een lange levensduur;
het aanbod is inelastisch door de lange realisatietijd 1•
De lange levensduur van onroerend goed brengt daarnaast met zich dat er een aanzienlijke tweedehandsmarkt is. Ook de lange realisatietijd draagt hieraan bij. De vastgoedmarkt wordt daarom wel aangeduid als een voorraad- of doorstromings-markt. De jaarlijkse nieuwbouwproduktie is slechts een fractie (2 à 5 %) van de
totale voorraad. '
De lange levensduur van onroerend goed heeft vooral betrekking op de bouw-technische levensduur. In toenemende mate treedt er een discrepantie op tussen de bouwtechnische levensduur (vijftig jaar en meer) en de functionele of economische levensduur (tien à vijftien jaar). Deze korte functionele levensduur wordt vooral
veroorzaakt door de hogere huisvestingseisen die kantoorhoudende bedrijven en instellingen tegenwoordig stellen. Daarbij kan gedacht worden aan locationele eisen als bereikbaarheid en representativiteit en aan gebouwkenmerken als' indeelbaarheid, technische uitrusting en architectonische kwaliteit.
Een belangrijk kenmerk van de vastgoedmarkt is verder het cyclische karakter van deze markt. Perioden waarin veel wordt gebouwd worden afgewisseld met perioden waarin de nieuwbouwactiviteit betrekkelijk gering is. De cyclus begint in een periode van grote vraag naar kantoorruimte en een relatief gering aanbod. De aanbieders van kantoorruimte reageren hierop met het opvoeren van hun bouwactivi-teiten. Na verloop van tijd wordt het aanbod dermate groot dat leegstand ontstaat en de prijzen onder druk komen te staan. Het wordt hierdoor minder aantrekkelijk om kantoorgebouwen in aanbouw te nemen zodat het bouwvolume daalt tot het moment waarop de vraag het aanbod weer overtreft en de cyclus opnieuw start.
Achter dit cyclische karakter van de vastgoedmarkt gaan zowel de golfbewegingen in de algemene economie als het inelastische aanbod schuil. Het menselijk gedrag speelt een rol van betekenis als oorzaak van de fluctuaties in het aanbod. Het geza-menlijk gedrag van marktpartijen aan de aanbodzijde van de markt wordt namelijk gekenmerkt door het niet evenredig reageren op actuele marktsituaties.
De vastgoedmarkt kan worden opgedeeld in vier deelmarkten. De deelmarkten zijn: de grondmarkt, de bouwmarkt, de gebouwenmarkt en de gebouwdienstenmarkt. Op de grondmarkt wordt bouwgrond verhandeld, terwijl op de bouwmarkt bouwbedrij-ven hun diensten aanbieden. Op de gebouwenmarkt vindt eigendomsoverdracht van gebouwen plaats, terwijl op de gebouwdienstenmarkt gebruiksrechten van kantoor-ruimten worden verhandeld.
Tot de realisatietijd worden gerekend: het ontwerpen van het bouwwerk, de benodigde
I
\I
I
Van deze vier markten zal in het vervolg van het onderzoek de bouwmarkt weinig aandacht meer krijgen. Deze markt is hier vrij eng gedefinieerd: feitelijk staat hier de opdrachtverlening voor de bouw centraal. Deze opdracht heeft, zoals we later nog zullen zien, weinig ruimtelijke implicaties.
Op de vier deelmarkten zijn steeds aanbiedende en vragende partijen actief. In dit onderzoek worden vijf groepen van actoren onderscheiden, te weten projectont-wikkelaars, beleggers, makelaars, gebruikers en de overheid. Andere actoren zoals architecten, bouwbedrijven, fmanciers (banken), notarissen, exploitatiemaatschappij-en (beheerders) exploitatiemaatschappij-en handelarexploitatiemaatschappij-en in onroerexploitatiemaatschappij-end goed vallexploitatiemaatschappij-en buitexploitatiemaatschappij-en het onderzoek omdat we veronderstellen dat hun rol bij locationele beslissingen op de vastgoedmarkt van ondergeschikt belang is. Het onderscheid tussen de vijf groepen van actoren is niet eenduidig omdat de overheid ook onder de gebruikers kan worden gerangschikt en makelaars een intermediaire functie vervullen. Desalniettemin is het onderscheid zinnig omdat hiermee de belangrijkste actoren op de vastgoedmarkt zijn benoemd en hun belangrijkste handelingsmotieven kunnen worden herkend.
De hoofdactiviteit van projectontwikkelaars is het voor eigen rekening ontwikkelen van kantoorgebouwen om daarmee ontwikkelingswinsten verwerven. Zij verwerven daartoe (waarschijnlijk al in een vroeg stadium) bouwgrond, maken bouwplannen en initiëren het bouwproces. Ontwikkelaars houden zich in de regel niet bezig met het beheren van kantoorruimten en zullen daarom de door hen ontwikkelde gebouwen verkopen. Beleggers kunnen tot de belangrijkste kopers van de projectontwikkelaars worden gerekend en zijn daarmee actief op de gebouwenmarkt. Onder andere door middel van vastgoedbezit proberen beleggers de aan hen toevertrouwde middelen in economische zin zo gunstig mogelijk te beheren. Omdat kenmerken als locatie en voorwaarden waaronder een pand is verhuurd een belangrijke rol spelen bij het te behalen beleggingsrendement zullen deze factoren een rol spelen bij een beslissing om in een bepaald pand te beleggen.
Bij de verhuur van kantoorpanden spelen makelaars een belangrijke rol; zij brengen als vertegenwoordiger van beleggers of ontwikkelaars kantoorruimten op de gebouw-dienstenmarkt. Daarnaast zoeken makelaars voor gebruikers kantoorruimten en treden zij voor hen op bij de onderhandeling over een huurcontract. Ook zijn makelaars actief als intermediair op de gebouwenmarkt en kunnen zij diverse soorten advieswerk verrichten (bijvoorbeeld het inventariseren van huisvestingsbehoeften) of worden belast met het beheer van kantoorgebouwen. In dit onderzoek gaan we voornamelijk in op de rol die makelaars spelen bij de huur en verhuur van kantoor-ruimten.
Onder gebruikers verstaan we al die bedrijven en instellingen die kantoorruimte gebruiken. Zij kunnen deze ruimten huren, leasen, kopen of laten bouwen. De keuze uit deze mogelijkheden bepaalt ook welke deelmarkt(en) van de vastgoedmarkt wordt betreden. Wanneer een gebruiker kantoorruimte huurt, is men uitsluitend actief op de gebouwdienstenmarkt. Wanneer men echter een kantoor laat bouwen, betreedt men de grondmarkt en de bouwmarkt. Over de motieven om een van deze opties te kiezen, is vrij weinig bekend. Wel blijkt dat steeds meer gebruikers kantoorruimte zijn gaan huren in plaats van deze te kopen of te laten bouwen.
'IDe overheid staat in drie hoedanigheden in relatie met de vastgoedmarkt. Ten eerste is zij zelf een niet onbelangrijke gebruiker van kantoorruimte. Ten tweede is de (gemeentelijke) overheid de voornaamste aanbieder van bouwgrond en ten derde is de overheid de regulator waar het gaat om het ruimtelijk beleid.
Om het ruimtelijk beleid uit te voeren bezit de overheid een aantal instrumenten, waarvan het grondbeleid en de Rijksgebouwendienst (als voorbeeldfunctie) onderde-len zijn. De overheid is daarmee bij alle vastgoedobjecten betrokken, als marktpartij (levering van grond, gebruiker van kantoorruimte) enlof als regulator (afgifte bouwvergunningen, naleving bestemmingsplannen). Wanneer de overheid de vastgoedmarkt betreedt, kunnen dan ook diverse deels tegengestelde belangen in het geding zijn. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de regulerende functie vanuit de ruimtelijke ordening en een meer stimulerende rol vanuit economischè zaken. In tabel 2.1 staat aangegeven op welke deelmarkten van de vastgoedmarkt de zojuist besproken actoren actief zijn. Daarbij is uitsluitend gekeken naar de hoofdactiviteiten van de actoren. Over de overheid dient te worden opgemerkt dat zij niet in de rol van ruimtelijk planner is opgenomen, omdat zij in deze rol geen deel uitmaakt van de vastgoedmarkt. De overheid is wel opgenomen als leverancier van bouwgrond en als gebruiker. Uit de tabel blijkt dat vooral de projectontwikkelaars en makelaars op verschillende markten actief kunnen zijn.
Tabel 2.1 Activiteiten van actoren op de deelmarkten van de vastgoedmarkt
Grondmarkt Projectontwikkelaars ja Beleggers nee (?) Makelaars ja (?) Overheid' ja Gebruikers
..
- eigenaar-bouwers ja -eigenaar-gebruikers nee -gebruiker/niet-eigenaars nee exclusief overheid als gebruiker. •• inclusief overheid als gebruiker.Bouwmarkt Gebouwenmarkt
Gebouwdiensten-markt
ja ja ja (?)
nee (?) ja ja
nee ja ja
nee nee nee
ja Ga) nee
nee ja nee
nee nee ja
(?) geeft aan dat de uitspraak niet met zekerheid wordt gedaan of dat de uitspraak slechts geldt voor het grootste deel van deze groep actoren.
2.3 Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding in de literatuur
In de literatuur wordt de relatie tussen de vastgoedmarkt en de ruimtelijke spreiding van kantoren vaak slechts gedeeltelijk gelegd. Meestal gaat men uitsluitend in op een deelmarkt of een groep actoren. Een voorbeeld hiervan zijn de talloze onderzoeken die ingaan op de locatievoorkeuren en het locatiegedrag van kantoorhoudende bedrijven en instellingen. Deze onderzoeken hebben uitsluitend betrekking op de motieven die een rol spelen bij de keuzen die gebruikers maken wanneer zij zich op de vastgoedmarkt begeven. Onduidelijk blijft bij dit soort onderzoek op welke deelmarkt de locatiebeslissing wordt genomen. Is dit bijvoorbeeld de verwerving van de grond of de keuze van een gebouw?
In de literatuur wordt ook weinig aandacht geschonken aan de invloed die de werking van de vastgoedmarkt heeft op de ruimtelijke spreiding van kantoren. Een klein aantal auteurs geeft summiere aanwijzingen over het bestaan van deze relatie. Andere auteurs brengen slechts een facet onder de aandacht.
De vastgoedmarkt is vooral een regionale of zelfs lokale markt. Gebruikers verhui-zen meestal over een kleine afstand binnen een stadsgewest. Binnen een stadsgewest zijn vaak verschillende kantorenlocaties of locaties aanwezig waar veel kantoorhou-dende instanties zijn gevestigd (bijvoorbeeld binnensteden).
De spreiding van kantoren over deze locaties kan zich wijzigen door veranderingen op deze locaties, maar ook door de toevoeging van nieuwe locaties (en de daaruit voortvloeiende verhuisketens). De concurrentiepositie van de nieuwbouw op deze nieuwe locaties ten opzichte van oudere gebouwen is als gevolg van een gunstige prijs-kwaliteitverhouding veelal goed. Vaak zijn de energie-, onderhouds- en service-kosten in de nieuwere gebouwen lager dan in oudere gebouwen. Daarnaast is de verhouding tussen bruto- en nettovloeroppervlak in de nieuwbouw doorgaans beter (Korteweg, 1988). De verhuisdrempel om door te stromen van een ouelt naar een nieuw kantoorgebouw is hierdoor in het algemeen laag. Nieuwbouw zal daarom de verhuisgeneigdheid van gebruikers eerder aanmoedigen dan afremmen.
Lukkes en Krist (1987) stellen dat er in de kantorensector van de vastgoedmarkt sprake is van 'hink-stap-sprongen' tussen verschillende locaties. Wanneer op een bepaald moment een locatie vol is, moet er worden uitgeweken naar een nieuwe locatie. Daarnaast vermoeden zij het bestaan van een 'self fulfilling prophecy' voor bepaalde kantorenlocaties. Door gecombineerde investerings-, bouw- en promotie-activiteiten van projectontwikkelaars, beleggers en makelaars, bepalen deze partijen mede of de door hen verwachte ontwikkelingen ook daadwerkelijk zullen plaatsvin-den. Locaties kunnen aldus in aanzien toe- of afnemen doordat andere partijen van de kwaliteit van de in het geding zijnde locatie worden overtuigd. Anderzijds kan een negatief oordeel~van een belangrijke marktpartij funest zijn voor een locatie. De argumenten die bij dit spel een rol spelen, zijn volgens Lukkes en Krist sterk subjectief; vaak worden objectieve maatstaven om de geschiktheid van een locatie te meten buiten beschouwing gelaten.
In tegenstelling tot Lukkes en Krist betrekt Van der Krabben (1992) de grondmarkt wel in zijn analyse. Hij stelt dat gemeenten door de gronduitgifte een zeker maximum stellen aan de uitbreidingscapaciteit op de commerciële vastgoedmarkt, 11
maar dat een gemeente geen directe greep heeft op het niveau van de bouwin-vesteringen. Voor Den Bosch kon Van der Krabben in de periode 1987 tot en met 1990 nagaan wie de voornaamste kopers waren van bouwgrond van de gemeente. In geld uitgedrukt werd bijna de helft van de grond uitgegeven aan projectontwikkelaars en bouwbedrijven (de zogenaamde bouwers voor de markt). De overige bedrijven namen bijna 35 % voor hun rekening. Institutionele beleggers namen nog geen procent van de grondaankopen voor hun rekening.
Van der Krabben heeft ook gegevens over de investeringen van opdrachtgevers op de bouwmarkt verzameld. Over de locatie van deze investeringen uit hij het vermoe-den dat de bouwers voor de markf vooral betrokken zijn bij grootschalige projecten in door de gemeenten geplande uitbreidingsgebieden. In de commerciële vastgoed-markt zouden zij bovendien een voorkeur vertonen voor investeren op nieuwe hoogwaardige bedrijfsterreinen. Dit laatste vermoeden laten zich combineren met de constatering van Israel (1992), die stelt dat verhuurkantoren zijn oververtegen-woordigd in kantorenwijken. Wanneer deze vermoedens juist zijn, kan daar de conclusie aan worden verbonden dat kantoorpanden van eigenaar-bouwers, niet zozeer zijn terug te vinden op niet-specifieke kantorenlocaties, maar veeleer elders als solitaire vestigingen of op bijvoorbeeld industrieterreinen of in woonwijken.
Kantoorgebouw op de kantorenlocatie Oosterenk I te Zwolle.
Een empirische studie die meer de ruimtelijke constellatie als uitgangspunt neemt, is die van Brouwer (1989) over de kantorenmarkt in Amsterdam. Hij constateert dat de ruimtelijke structuur is veranderd van een sterke concentratie op het centrum in een grid-structuur. Het kenmerkende van een grid-structuur is dat er geen dominant centrum aanwezig is. "In the grid structure all locations at the intersections of important roads have approximately the same functional qualities." Een belangrijke conclusie die Brouwer hieraan verbindt is dat: " ... it becomes possible to choose buildings or locations on subjective gronds" (p. 260).
Tevens concludeert Brouwer dat er tussen de kantorenlocaties in Amsterdam geen functionele specialisatie aanwezig is. Er is uitsluitend een differentiatie van 'site-qualities' . Het zijn dan ook deze aspecten "which contribute most to the perceived quality of an area and which have the greatest influence on the prevailing rent-levels" (p. 266).
Brouwer stelt ook dat de markt problemen had alle kantorenlocaties buiten het centrum van Amsterdam te accepteren. Dit resulteerde in substantiële leegstand en verliezen voor projectontwikkelaars en beleggers. Sindsdien is de positie niet voor alle locaties verbeterd. Zo beschikken niet alle locaties over een duidelijk waameem-.bare meeropbrengst ('distinct market-rent') waardoor het moeilijk is de investerings-waarde voor nieuwe kantoren te schatten. Ook hierdoor kunnen verliezen in de hand worden gewerkt.
Een hieraan verwant probleem is dat de spreiding van kantoorpanden over diverse locaties leidt tot instabiliteit in de vraag naar kantoorruimte in de afzonderlijke locaties. De instabiliteit per locatie (met uitzondering van het centrum) is daarmee groter dan voor Amsterdam als geheel. "This reduces the chance that an office building, which has by definition a fixed location, can be let within aspecific period of time; so the risk experienced by investors in real estate is enhanced" (Brouwer, 1989, p. 270)l.
2.4 Conceptueel kader
Om meer greep te krijgen op processen op de vastgoedmarkt en de ruimtelijke spreiding van kantoren is allereerst een conceptueel kader voor de vastgoedmarkt ontwikkeld. Als uitgangspunt is daarbij genomen de bedrijfskolom van de produktie van vastgoeddiensten4
• In een bedrijfskolom doorloopt een produkt diverse produk-tiestadia.
3 Hoewel deze constatering geen gunstig beeld schept van de Amsterdamse kantorenmarkt, stelt het makelaarskantoor lones Lang Wootton (1992) echter dat deze markt in Europees perspectief wordt gekenmerkt door een relatief gering risico (samen met Brussel en een aantal grotere Duitse steden). Amsterdam is daarmee een van de interessantere Europese steden voor beleggers geworden.
4 Vastgoeddiensten zijn gebruiksrechten met de daarmee verbonden diensten van gebouwen of delen daarvan.
In het geval van de vastgoedmarkt van kantoren begint de bedrijfskolom bij de
grondverwerving door een initiatiefnemer, gevolgd door de inschakeling van een
bouwonderneming en een eventuele eigendomsoverdracht. De bedrijfskolom wordt afgesloten met de ingebruikname van een gebouw. Elke marktpartij of bedrijfshuis-houding in de bedrijfskolom brengt het produkt een stadium verder (voegt waarde
toe), totdat het als eindprodukt, in de vorm van een pakket vastgoeddiensten, aan de
gebruiker kan worden aangeboden.
In de bedrijfskolom kan men de vier deelmarkten van de vastgoedmarkt
onderschei-den. Via de diverse markten worden de daarop actieve marktpartijen aan elkaar
gekoppeld. Elke marktpartij is te karakteriseren door een omschrijving van de
goederen of diensten die worden verhandeld respectievelijk verleend. Een marktpar-tij is vrager op de ene markt en aanbieder op de andere markt. Elke marktpartij is daarmee het subject van beslissingen die op de diverse markten worden genomen.
Interne en externe factoren beïnvloeden deze beslissingen. Onder de interne factoren
vallen de vraag- en aanbodverhoudingen, de relaties tussen de verschillende
markt-partijen en de specifieke kenmerken van de vastgoedmarkt. Onder de externe
factoren worden die factoren verstaan waarop de individuele actoren op de
vastgoed-markt geen invloed kunnen uitoefenen. Daarbij gaat het om vier groepen van
factoren:
- economische, technologische factoren (bijvoorbeeld de rentestand, de econo-mische en werkgelegenheidsontwikkeling);
- ruimtelijke factoren (de huidige ruimtelijke constellatie);
- bestuurlijke, juridische en politieke factoren (bijvoorbeeld het ruimtelijk beleid, wetgeving over de ruimtelijke ordening en bouwproces);
- psychologische, sociologische en culturele factoren (bijvoorbeeld de perceptie die
ondernemers hebben over locaties of bouwstijlen).
Schematisch is het conceptuele kader weergegeven in afbeelding 2.1. De opzet van dit schema is mede gebaseerd op het schema dat Priemus (1983) hanteerde voor het
volkshuisvestingssysteem. Afbeelding 2.1 toont geen compleet en universeel beeld
van de bedrijfskolom van de produktie van vastgoeddiensten. Partijen als architecten
en ftnanciers (banken) zijn niet apart aangegeven. Zij vervullen weliswaar een
belangrijke functie in het bouwproces maar worden (hier) niet tot de actoren op de
vastgoedmarkt gerekend. Ook makelaars staan niet vermeld in het schema. Omdat
makelaars als vertegenwoordigers van veel vragers en aanbieders op de
gebouwen-of gebouwdienstenmarkt optreden, kunnen zij op de diverse posities van deze
marktpartijen in het schema worden geplaatst.
Naast de vier deelmarkten van de vastgoedmarkt introduceren we ter completering
van de bedrijfskolom de (produktie)factorenmarkt. Deze markt bestaat uit de diverse
markten waarvan een bouwbedrijf zij~ produktiefactoren betrekt, namelijk de
markten voor grondstoffen, bouwvakarbeiders en bouwmaterialen. Ook bouwgrond
is een wezenlijke produktiefactor. Grond wordt echter niet 'verhandeld' tussen
initiatiefnemer (dit is de actor die daadwerkelijk het bouwproces in gang zet) en het bouwbedrijf, maar de initiatiefnemer stelt deze grond aan het bouwbedrijf ter
beschikking om daarop een gebouw te realiseren. Grondtransacties vinden plaats op de grondmarkt tussen grondverschaffer en initiatiefnemer.
Afbeelding 2.1 Conceptueel kader van de vastgoedmarkt van kantoren
Economische en technologische detenninanten
Bestuurlijke, juridische en politiek deteminaten
Bron: Louw, 1993.
Binnen de bedrijfskolom van de vastgoedmarkt vinden verticale concentratieten-densen plaats. Dit betekent dat een individuele marktpartij meerdere functies uitoefent en zo op verschillende plaatsen in de bedrijfskolom actief kan zijn. Voorbeelden hiervan zijn projectontwikkelaars en zogenaamde eigenaar-bouwers. Deze laatsten verwerven zelf grond en fungeren als opdrachtgever voor het bouwbe-drijf. Eigenaar-bouwers zijn dan ook niet op de gebouwdienstenmarkt te vinden, zij voorzien in hun huisvestingsbehoefte op de bouwmarkt.
Om de processen op de vastgoedmarkt en de invloed die daarvan uitgaat op de ruimtelijke spreiding van kantoren duidelijk te maken, dient gekeken te worden naar de diverse beslissingen die de diverse actoren of marktpartijen maken. Zij zijn het subject van de vastgoedmarkt. Het object van deze beslissingen is altijd de realisatie van een kantoorgebouw. Beslissingen die worden genomen op een van de vier deelmarkten worden enkelvoudige beslissingen genoemd. Concreet gaat het over beslissingen over de aankoop van bouwgrond (grondbeslissing), het bouwproces in gang zetten (bouwbeslissing), de eigendomsoverdracht van kantoorpanden (eigen-domsbeslissing) en de ingebruikname van kantoorruimten (gebruiksbeslissing) .
Het proces van een bestemmingsplan vaststellen valt buiten het. bestek van de vastgoedmarkt en wordt daarom niet behandeld. De beslissingen over het vastleggen van bestemmingen in ruimtelijke plannen (bestemmingsplannen) kunnen bestem-mingsbeslissingen worden genoemd.
Bij de realisatie en daarop volgende ingebruikname van een kantoorgebouw zijn verschillende van deze beslissingen in het geding. Enkelvoudige beslissingen zullen daarom nooit onafhankelijk van elkaar worden genomen. Zo zal een projectont-wikkelaar in veel gevallen pas tot de bouw van een kantoor overgaan nadat gebrui-kers zich voor de kantoorruimte hebben gemeld.
Dit betekent dat de vier enkelvoudige beslissingen niet in dezelfde volgorde behoe-ven te worden genomen, als de volgorde van de markten waarop zij betrekking hebben in de produktiekolom. Zo kan een kantoorgebouw al worden verkocht voordat de bouw is gestart; de eigendomsbeslissing is dan eerder genomen dan de bouwbeslissing .
Op basis van de wijze waarop de enkelvoudige beslissingen samenhangen en achtereenvolgens voorkomen, kunnen combinaties van beslissingen worden samen-gesteld. Deze combinaties van beslissingen die uiteindelijk leiden tot realisering en ingebruikname van een kantoorgebouw, worden beslissingstrajecten genoemd.
Binnen het conceptueel kader kunnen deze beslissingstrajecten worden gezien als ketens van de diverse markten. Zij geven daarmee aan op welke wijze de diverse markten binnen de bedrijfskolom kunnen samenhangen.
Hoewel theoretisch veel beslissingstrajecten mogelijk zijn, komt in de praktijk van de vastgoedmarkt slechts een aantal daarvan voor. Een belangrijke inperking van mogelijkheden is gelegen in het feit dat een grondbeslissing altijd aan een bouwbe-slissing vooraf dient te gaan; het is immers niet mogelijk te bouwen op een perceel zonder dat daarop door de opdrachtgever van de bouw een zeker recht is gevestigd. Tevens wordt het aantal combinaties beperkt door actoren die bij de realisatie
betrokken zijn. Eigenaar-bouwers zullen bijvoorbeeld niet in één traject worden gevonden met projectontwikkelaars en beleggers.
Op basis van de bestudeerde literatuur hebben we vijf ideaal-typische beslissingstra-jecten onderkend. Het onderscheid tussen deze trabeslissingstra-jecten is gemaakt op basis van de
actoren en de timing (volgorde) van de beslissingen. Het ideaal-typische karakter
brengt met zich dat in de dagelijkse praktijk van de vastgoedmarkt, op deze trajecten variaties kunnen optreden. De onderscheiden vijf beslissingstrajecten worden hierna kort uiteengezet.
- Bouwen voor de markt:
Hierbij is de relatie tussen de vier beslissingen vrij los, een projectontwikkelaar verwerft grond en realiseert een kantoorgebouw waarvan op voorhand nog niet bekend is wie het koopt enJof in gebruik neemt.
- Voorverhuur:
Hierbij weet de projectontwikkelaar voordat deze de bouw daadwerkelijk laat starten, wel wie (een gedeelte van) het kantoorgebouw in gebruik neemt. De bouwbeslissing is hier dus afhankelijk van een eerder genomen gebruiksbeslissing door een gebruiker.
- Gebruikers-initiatief:
Hier neemt een gebruiker het initiatief tot het voorzien in zijn ruimtebehoefte. De gebruiker zoekt een projectontwikkelaar en eventueel een financier (vaak een belegger), die een kantoor (op maat) wil ontwikkelen. De grond-, bouw- en gebruiksbeslissing worden hier in nauw verband met elkaar genomen.
-Eigenaar-bouwer:
Hier laat een gebruiker een kantoorgebouw direct door een bouwbedrijf bouwen. Ook hier worden de grond-, bouw- en gebruiksbeslissing in nauwe samenhang genomen.
- Publiek-Private Samenwerking:
Bij dit beslissingstraject wordt er nauw samengewerkt tussen de overheid ener-zijds en projectontwikkelaars en beleggers anderener-zijds. In de initiatieffase is de grondbeslissing een geïntegreerd onderdeel van de afspraken tussen deze partijen. Vanaf de bouwbeslissing verloopt dit traject vervolgens via de eerder genoemde trajecten bouwen voor de markt, voorverhuur of gebruikers-initiatief.
Deze beslissingstrajecten geven aan via welke timing en actoren een kantoorgebouw kan worden gerealiseerd. Ze illustreren daarmee in zekere zin de werking van de vastgoedmarkt op een hoog abstractieniveau, maar hebben nog geen ruimtelijke component.
2.5 De ontwikkeling van kantorenlocaties; hypothetische marktsituaties
In deze paragraaf gaan we specifiek in op de ontwikkelingsprocessen van nieuwe kantorenlocaties5
• De verklaring voor deze processen wordt gezocht in de werking van de vastgoedmarkt. De centrale hypothese daarbij is dat de diverse marktsituaties op de vastgoedmarkt invloed hebben op de ruimtelijke spreiding van kantoren. Bij deze situaties kan zowel aan situaties op de vastgoedmarkt worden gedacht (interne factoren), als aan algemeen economische situaties (externe factoren). De diverse beslissingen die de actoren op de vastgoedmarkt nemen, zullen door deze situaties worden beïnvloed. Marktsituaties kan men dus beschouwden als concrete uitwerkin-gen van het conceptuele kader tot hypothetische verklarinuitwerkin-gen voor de ruimtelijke
spreiding van kantoren. '
Deze koppeling tussen marktsituaties en ruimtelijke spreiding wordt gemaakt via de werking van de vastgoedmarkt. De beslissingstrajecten illustreren daarbij hoe de markt werkt. Omdat deze trajecten uitsluitend betrekking hebben op de totstandko-ming van individuele kantoorgebouwen, zal de ontwikkeling van een kantorenlocatie bestaan uit meerdere individuele beslissingstrajecten. Een belangrijke hypothese is dat marktsituaties voor een groot deel bepalen welke beslissingstrajecten in gang worden gezet en dat bepaalde beslissingstrajecten slechts voorkomen bij bepaalde typen kantorenlocaties en tijdens bepaalde stadia van de ontwikkeling van kantoren-locaties. De genoemde hypothesen zullen we hierna verder uitwerken.
,t
Bij de ontwikkeling van een nieuwe kantorenlocatie worden twee fasenonder-I
scheiden; in de eerste fase worden de eerste kantoorgebouwen gerealiseerd, waarna1 in de tweede fase de locatie door de bouw van meerdere kantoren 'volwassen'
ij
,
wordt. De eerste fase kenmerkt zich door onzekerheid voor de actoren. Zij staan . voor een locatiekeuze die nog door geen ander is genomen. Kantoorgebouwen zullen in deze situatie uitsluitend worden gerealiseerd wanneer de gebruiker op voorhand
\!
bekend is of het risico door meer partijen wordt gedeeld (pPS-constructies). Diti
impliceert dat tijdens deze fase kantoorgebouwen tot stand komen via debeslissings-l
trajecten voorverhuur, gebruikers-initiatief en eigenaar-bouwer Een publiek-privatesamenwerking kan aan deze trajecten voorafgaan.~klws JlaLnieuwe _lqç.alli;.s daadwerkelijk van de grond. komen, lijkt ,Plet name groöt bij een -;-arktsituatie
~~
~
:,
_~L~
~
i.
,
!5~
nt
öo"~jiiîf.~
,=
toe
rièèÎil:\
J ~
bê
"-
Väst
goedmàr
Ict
é
yè
lu
s1;=
hctdIeptepunt net gepasseerd. .
I
'
De tweede fase breekt aan wanneer de eerste kantoorgebouwep. met succes op deI
markt zijn gebracht. Dit zal worden opgevat als een teken dat het hier gaat om eenI
goede locatie. Het vertrouwen in deze locatie wordt zo groot datprojectontwik-,.
: kelaars en beleggers zelfs gebouwen gaan realiseren via het beslissingstraject bouwen voor de markt. De kans dat dit proces zich in beweging zet is met name groot wanneer er sprake is van een aanzienlijke economische groei enlof een hausse -I periode van de vastgoedmarktcyc~'jDoor de grote vraag zal de leegstand
kelijk beperkt blijven tot frictieleegstand. Wanneer de marktsituatie zich WIJZIgt
(teruglopende vraag) enlof het aanbod blijft toenemen, stijgt de kans op een
overaan-bod.
In de tweede fase zullen veel verhuis bewegingen optreden naar de in ontwikkeling zijnde locatie. In de totale kantorenvoorraad ontstaan hierdoor verhuisketens; het aantal transacties van makelaars zal drastisch toenemen. Tegelijkertijd verandert de
ruimtelijke spreiding van de kantorenwerkgelegenheid sterk. In een dergelijke
periode van de vastgoedmarktcyclus is het ook aannemelijk dat herontwikkeling en renovatie van kantoren op andere, oudere locaties op gang zal komen. Eigenaren van gebouwen op deze locaties trachten hiermee hun positie op de markt te verbeteren. Een wezenlijk kenmerk van de vastgoedmarkt is de inelasticiteit van het aanbod.
m Doordat het veelal één of enkele jaren in beslag neemt om een kantoorgebouw te
1
realiseren, kunnen aanbieders niet snel op vraagontwikkelingen reageren. Timingvan investering is daarom van groot belang. De partij die op het juiste moment op ontwikkelingen reageert, zal op de markt een relatief gunstige positie innemen. Een voorbeeld hiervan is het gereed hebben van kantoorruimte op het moment dat er schaarste op de markt is.
De timing kan worden verbeterd door de reactietijd die gemoeid is met het reageren op vraagontwikkelingen te bekorten. De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt tot twee opties. De eerste is om vroegtijdig grond te verwerven of vroegtijdig bij de planvorming van locaties betrokken te zijn (deelname aan een PPS of een locatiege-bonden ontwikkelingsmaatschappij). Men verzekert zich hierdoor in een vroegtijdig stadium van een gunstige uitgangspositie. Vooral van projectontwikkelaars kan verwacht worden dat zij op diverse locaties vroegtijdig grond verwerven. Het gevaar van deze handelswijze is echter dat men met hoge rentelasten geconfronteerd kan worden. Ook een projectontwikkelaar moet daarom tussen diverse locaties keuzen maken.
Een tweede optie om de reactietijd te bekorten is locaties te zoeken waar bouwgrond in ruime mate voorhanden is (waardoor ook de prijs laag zal zijn) en kantoren relatief snel kunnen worden gerealiseerd. Dit zullen met name locaties zijn zonder lange en ingewikkelde (ruimtelijke) procedures. De mogelijkheden tot dergelijke korte realisatietermijnen zijn met name aanwezig op locaties zonder conflicterende grondgebruikers en waar de verwerving van grond min of meer zonder problemen kan verlopen. Locaties die aan dit criterium voldoen zijn dus voornamelijk perifere locaties (bijvoorbeeld snelweglocaties). Het lijkt aannemelijk dat met name kleine projectontwikkelaars, die (fmancieel) niet in staat zijn op voorhand grond te verwerven, op deze locaties opereren.
I Op binnenstedelijke locaties (bijvoorbeeld stationslocaties) is de mogelijkheid om de
, reactietijd te bekorten beperkt. Door de vele partijen die op dit soort locaties in het geding zijn, beperkingen door de inpassing van bouwontwerpen in de bestaande stedelijke structuur en de vaak nog niet afgeronde planvorming is de besluitvorming op deze locaties meestal complex. Uitsluitend grote projectontwikkelaars en beleg-gers moeten in staat worden geacht hiermee te kunnen omgaan. Zij beschikken over
voldoende kennis en kapitaal om deze projecten te drage.!!l Omdat het ontwikkelen
van kantoorgebouwen op binnenstedelijke locaties relatief kostbaar is, overheerst daar het beslissingstraject voorverhuur. Perifere locaties lijken meer geschikt om het beslissingstraject bouwen voor de markt te hanteren.
Ook gebruikers worden geconfronteerd met lange realisatietijden. Dit betekent dat zij zijn aangewezen op het bestaande aanbod op de gebouwdienstenmarkt, wanneer zij op zeer korte termijn kantoorruimte in gebruik willen nemen. Het zelf realiseren van een kantoor is immers door de lange realisatietijd uitgesloten.
Wanneer een gebruiker wel over de benodigde tijd beschikt om als eigenaar-bouwer op te treden, zal de belangrijkste locatiebeslissing worden genomen op de grond-markt. De kans dat men daarbij grond verwerft op gewilde kantorenlocaties is gering, omdat daar ontwikkelaars al diverse rechten hebben verworven. Eigenaar-bouwers zullen mede daarom op dit soort locaties zijn ondervertegenwoordigd en relatief vaak op niet-specifieke kantorenlocaties zijn aan te treffen. De eigenaar-bouwers die wel op specifieke kantorenlocaties worden aangetroffen zullen meestal grotere bedrijven of instellingen zijn. Zij worden geacht beter in staat te zijn hun toekomstige ruimtebehoefte in te schatten en daardoor ook bijtijds rechten op bepaalde locaties te kunnen doen gelden.
2.6 Opzet veldwerk; selectie onderzoekslocaties
Zoals al in paragraaf 1.2 gesteld, zullen we door middel van het veldwerk de geformuleerde hypothesen en daarmee de validiteit van het conceptueel kader toetsen. Voor de selectie van de onderzoekslocaties zijn de volgende criteria gebruikt:
~ er moet sprake zijn van een recente (sinds 1985) tot ontwikkeling gekomen locatie;
- er moet sprake zijn van diversiteit in stadia van deze ontwikkeling van de locaties;
- de locaties moeten liggen in een stadsgewest;
- de locaties mogen niet allemaal in één stadsgewest liggen; - de locaties moeten verschillen in hun locationele kenmerken; - de locaties moeten verschillen in omvang.
Uiteindelijk is gekozen voor de locaties: Teleport (gemeente Amsterdam), Oosterenk (gemeente Zwolle), Rivium (gemeente Capelle aan den IJssel), Weena en Brainpark (gemeente Rotterdam). Deze locaties zijn alle na 1985 tot ontwikkeling gekomen en liggen in stadsgewesten.
Rivium, Weena en Brainpark liggen alle drie in het stadsgewest Rotterdam. Rivium en Brainpark liggen vlak bij elkaar en zijn te beschouwen als snelweglocaties. Zij verschillen echter in ontwikkelingsstadium (Brainpark is voltooid, Rivium niet) en liggen elk in een andere gemeente (verschillen in gronduitgifte). Het Weena is gelegen in de binnenstad van Rotterdam, heeft goede openbaar-vervoervoorzieningen (A-locatie) en-er is recentelijk veel nieuwbouw gepleegd. Binnen het stadsgewest
Rotterdam zijn dus twee perifere locaties (in verschillende ontwikkelingsstadia) en een biIUlenstedelijke locatie gekozen.
Oosterenk is een niet-Randstedelijke kantorenlocatie die kan worden gekenmerkt als een C-locatie. Oosterenk is vooral gekozen omdat een projectontwikkelaar een belangrijke rol heeft gespeeld bij de ontwikkeling van de locatie. Teleport tenslotte is gekozen omdat deze locatie al lang als een kantorenlocatie wordt aangemerkt maar pas betrekkelijk recent tot ontwikkeling is gekomen.
Informatie over de ontwikkeling van de locaties is verzameld door gemeentelijke nota's en vakbladen te raadplegen. Over enkele locaties waren al eerder studies verricht. Bij de vakbladen is vooral geput uit VastGoedMarkt (VGM) waarin maandelijks melding wordt gemaakt van verkoop- en verhuurtransacties. Voor deze meldingen is VGM afhankelijk van actoren in de markt: makelaars, projectontwikke-laars en beleggers. Zo mogelijk controleert VGM de opgaven aan de hand van eerdere meldingen of meldingen van andere actoren. Jansen (1991) stelt dat de gegevens van VGM "doorgaans behoorlijk betrouwbaar zijn. Naar schatting wordt 90% van dat wat in de voorgaande maand in de markt is gebeurd, weergegeven" (p. 5).
In de loop van dit onderzoek kon dat beeld grotendeels worden bevestigd. Wel moeten we de kanttekening plaatsen dat VGM vooral melding maakt van nieuw-bouwprojecten en huurtransacties van boven de 500 m2• Meestal vermeldt VGM wel de initiële maar niet de latere beleggingstransacties van gebouwen en is de berichtge-ving over gebouwen die op initiatief van gebruiker worden gerealiseerd vaak incom-pleet.
Aan de hand van het verzamelde materiaal kon worden nagegaan via welke beslis-singstrajecten de kantoorgebouwen op de onderzoekslocaties tot stand waren gekomen. Tevens werd veelal informatie over de marktsituaties verkregen. Er kon zo een beeld worden gevormd van het ontwikkelingsproces van de locaties.
Over het verzamelde materiaal moeten nog een aantal opmerkingen worden gemaakt. Doordat het cijfermateriaal uit diverse broIUlen afkomstig is, kuIUlen niet alle te presenteren overzichten en tabellen met elkaar worden vergeleken. Vanwege tegenstrijdige of ontbrekende informatie moesten daarnaast soms schattingen worden gemaakt. Het is daardoor niet in alle gevallen mogelijk locaties kwantitatief met elkaar te vergelijken. Waar dit wel is gebeurd, is getracht de schatting zo consistent mogelijk te maken.
In aansluiting op het verzamelde materiaal zijn 27 interviews gehouden met verte-genwoordigers van de actoren die op de locaties actief zijn. Onder deze respon-denten bevonden zich zowel vertegenwoordigers van gemeenten (5), als projectont-wikkelaars (4), beleggers (5), makelaars (3) en gebruikers (10). Hoewel deze verdeling onevenwichtig lijkt, moet worden gemeld dat een aantal respondenten dubbele rollen vervulde. Een aantal beleggers ontwikkelt ook zelfstandig kantoorge-bouwen, terwijl een van de projectontwikkelaars feitelijk ook actief is als makelaar. Daarnaast was een aantal actoren actief op meerdere van· de onderzoekslocaties. Onder de gebruikers zaten zowel bedrijven die kantoorruimte huurden als bedrijven die zelf het initiatief namen tot de bouw van hun kantoorruimte.
Bij de selectie van de gesprekspartners hebben we vooral gezocht naar personen die betrokken waren bij de ontwikkeling van de locaties of de realisatie van gebouwen. Daarnaast hebben we een aantal interviews zodanig gekozen dat over de ontwikke-ling van een gebouw met diverse betrokken actoren werd gesproken. Enkele respon-denten gaven er de voorkeur aan het interview telefonisch te doen. Een respondent wilde schriftelijk reageren.
Het doel van deze interviews was tweeledig. Enerzijds kregen we hiermee aanvullen-de informatie over manier waarop aanvullen-de locaties en gebouwen zijn ontwikkeld, terwijl we anderzijds naar het (ruimtelijke) handelingskader en de motieven voor de handelwijze van de actoren konden vragen. De interviews gingen voornamelijk in op de aansluiting tussen de vier deelmarkten van de vastgoedmarkt, namelijk de realiteitswaarde van de beslissingstrajecten en op processen binnen de afzonderlijke deelmarkten.
3
MARKTONTWIKKELINGEN
3.1 Inleiding
In het vorige hoofdstuk hebben we het conceptueel kader van de vastgoedmarkt gepresenteerd. Op basis daarvan is een aantal hypothesen geformuleerd. Duidelijk werd dat daarbij actuele marktontwikkelingen een belangrijke rol spelen. Dit hoofd-stuk gaat in op deze marktontwikkelingen. Het gaat er daarbij vooral om de omge-ving te schetsen waarin de diverse actoren beslissingen nemen over het realiseren van kantoorgebouwen. Kort zal worden ingegaan op de ontwikkeling die de vast-goedmarkt van kantoren doormaakt en op een aantal economische indicatoren, die invloed hebben op de vraag naar kantoorgebouwen.
3.2 De economische marktsituatie en bouwproduktie
De bouw van kantoren wordt tot de utiliteitsbouw gerekend. Een algemeen kenmerk van private utiliteitsbouw is dat deze een conjunctuurgevoelig karakter beeft. Investeringen in gebouwen zouden zelfs conjunctuurgevoeliger zijn dan investeringen in outillage en daardoor sterker reageren op de groeivoet van bet reëel nationaal inkomen. Miltenburg en Hakfoort (1992) hebben deze relatie voor een aantal afzonderlijke bedrijfstakken onderzocht. Door middel van regressie-analyse hebben zij per bedrijfstak onderzocht met welke factoren de investeringen in bedrijfsgebou-wen vallen te 'verklaren'.
Kantoren worden volgens Miltenburg en Hakfoort voornamelijk gebouwd in opdracht van de commerciële dienstverlening. Hiertoe rekenen zij bedrijfstakken als het bank- en verzekeringswezen, commercieel onroerend goed, werkgevers- en werknemersorganisaties en researchinstellingen. Uit de regressie-analyse bleek dat de investeringen in gebouwen in deze sector vooral kunnen worden 'verklaard' aan de hand van de produktieomvang (volume van de toegevoegde waarde van de sector), de werkgelegenheidsontwikkeling in de sector en de verwachte waarde van de nominale gemiddelde huuropbrengsten van onroerend goed. Hoewel Miltenburg en Hakfoort de gehele periode 1972 - 1990 hebben bekeken, bleken deze drie factoren
