CPO Alphabet
61 grondgebonden starterswoningen in Waalwijk
Vera Kortenoever - projectmanager
1
• Introductie Vera Kortenoever
• Inventariseren vragen uit de zaal
• CPO algemeen
• Het project
– Initiatief
– Organiseren
– Ontwikkelen & ontwerpen
– Realiseren
– Resultaat
• Stellingen
2
Introductie
3
• Vera Kortenoever
• Achtergrond: Bedrijfskunde – Business development
• Projectmanager / ontwikkelaar bij Timpaan
• Wie zitten er in de zaal?
Collectief particulier opdrachtgeverschap
4
• Wat is CPO? En wat is het niet?
• Een groep burgers, georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk, ontwikkelt voor eigen rekening
en risico een woningbouwproject. De groep heeft volledige zeggenschap over grond, ontwerp en bouw.
– Particulier opdrachtgeverschap
– Collectief particulier opdrachtgeverschap
– Mede opdrachtgeverschap (minder invloed en risico)
Doelstellingen van CPO
5
• Meer zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners
• Hoge klanttevredenheid en lange termijn betrokkenheid
• Versterking van sociale cohesie
• Kans op betere betaalbaarheid en gunstige prijs-kwaliteit verhouding
• Project Alphabet
• Landgoed Driessen, Waalwijk
• Jongerenvereniging als opdrachtgever
• Groot project: 61 starterswoningen
• 80 m2 tot 110 m2 woonoppervlakte
• 59 Koopwoningen vanaf € 135.000,-- VON
• 2 Huurwoningen
6
Initiatief nemen
7
Vanuit een groep
Vanuit de gemeente of soms woningcorporatie
Hier een klein groepje jongeren (22 – 25 jaar) die een betaalbare koopwoning zochten
2 Hoofdmotieven:
• Kwaliteit: bepaald thema, het realiseren van een specifieke woonwens
• Betaalbaarheid
Initiatief nemen
8
• Locatie: uitbreidingsgebied landgoed Driessen, plandeel de Bibliotheek
• Werving: voldoende enthousiasme
Gemeente akkoord, woningcorporatie Casade betrokken
Hoera, een project ontstaat. Mits: professionele begeleiding
Organiseren
9
• Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, woningcorporatie en Jongerenvereniging
• Uitgangspunten:
– Starters, leeftijd, inkomen & binding met de gemeente
– Grondafname en -prijs. Sociale grondprijzen voor koop- en huurwoningen.
Reguliere grondprijs voor max. 12 vrije sectorwoningen
– Gemeente levert bouw- en woonrijpe grond
– Gemaximeerde VON-prijzen
– Koopgarant:
• Terugkoopgarantie
• Korting bij aankoop. Casade deelt mee in meerwaarde (of verlies) bij verkoop
• Woningen toegankelijk houden voor starters
Organiseren
10
• Rollen en verantwoordelijkheden
CPO groep CPO groepCPO groep
CPO groep GemeenteGemeenteGemeenteGemeente WoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatieWoningcorporatie TimpaanTimpaanTimpaanTimpaan
Verenigt zich als
rechtspersoon; vereniging JHW
Faciliteert totstandkoming van project
Achtervang. Staat garant voor x aantal woningen (huur)
Ondersteunt JHW om opdrachtgeverrol te kunnen spelen
Zorgt voor voldoende kandidaten
Stelt voorwaarden rond de locatie; beeldkwaliteit, leden, grondprijs ed.
Levert voorfinanciering Kennis en kunde
Komt tot besluiten Levert bouw- en woonrijpe grond Stelt Koopgarant beschikbaar (als MGE-constructie). Grondeigenaar
Voortgang bewaken
Opdrachtgever OpdrachtgeverOpdrachtgever
Opdrachtgever Doorloopt bestemmingswijziging (uitwerkingsplan), toetst
vergunningen en houdt toezicht
Goedkeuring op het ontwerp per fase
Organiseren
11
• Vereniging of stichting
• Bestuur
• Besluitvorming en vergaderstructuur
– ALV, bestuursvergaderingen, projectgroep, stuurgroep
• Groepsproces
– Groepsbinding, met pieken en dalen, afhankelijk van fase
– Commissies: ontwerp, bouw, sociale cohesie, financiering, collectief voordeel etc.
– Afvallers
• Grootte van de groep
– 61 leden is veel. Te veel?
Ontwikkelen en ontwerpen
12
• Ontwerpcommissie
• Architectenselectie: Sturm architecten uit Roosendaal
• Enquête en Excursie
• Randvoorwaarden
– Nota van uitgangspunten de Bibliotheek
– Budget
– Zoveel mogelijk m3
Ontwikkelen en ontwerpen
13
• Redelijk regulier ontwerptraject, (wel met 61 meningen)
– Voorlopig ontwerp + kostenraming: grote variatie in gevels en plattegronden
– Definitief ontwerp + kostenraming
– Aanvraag bouw-/omgevingsvergunning
Ontwikkelen en ontwerpen
Ontwikkelen en ontwerpen
15 Stichtingskosten Stichtingskosten Stichtingskosten Stichtingskosten • Opbrengsten – 3 typen VON-prijzen • € 135.000,-• € 162.300,-• €199.500,-Geen onderscheid in ligging, plattegrond en gevelkeuzes. Verschil komt tot uitdrukking in marktwaarde
– Subsidie provincie Noord-Brabant
• Kosten
Reguliere grond-, bouw- en bijkomende kosten, m.u.v. verkoopkosten, AK, winst, risico
Realiseren
16
• Kavelkeuze en verkoop
• Bouwcommissie
• Aanbesteding vs bouwteam
• BVR Groep uit Roosendaal
• Externe directievoerder
• Onterechte bezuiniging op kopersbegeleiding
Resultaat
17
• Zeer tevreden bewoners
• Grote en degelijke ´starterswoningen´ voor een scherpe prijs
Stelling
19
•
Gemeenten moeten CPO projecten welstandsvrij maken
Stelling
20
•
Het initiatief voor CPO moet uit bewoners zelf komen
Stelling
21
•
Het omzetten van projectmatige bouw naar kaveluitgifte voor (groepen)
Meer informatie:
www.cpomidden.nl
VKortenoever@timpaan.nl
22