Haken en ogen aan huren en kopen: Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag

HAKEN EN OGEN AAN HUREN EN KOPEN

Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag

M. Elsinga

H. Boumeester

T.A.L. Leliveld

H. Priemus

HAKEN EN OGEN AAN HUREN EN KOPEN

Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag

iir~illli\~lllï\1

De 1

ft C 2345883

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

HAKEN EN OGEN AAN HUREN EN KOPEN

Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag

M. Elsinga H. Boumeester T.AL Leliveld H. Priemus

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press

Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Elsinga, M.

Haken en ogen aan huren en kopen.Aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag/ M. Elsinga, H. Boumeester, T.A.L. Leliveld, H. Priemus - Delft: Delft University Press. -111. -(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB,ISSN 1384-1173: 18) Met lit. opg.

ISBN 90-407-1629-3 NUGI 655

Trefw. :Den Haag , herstructurering , huurwoningen

CopyrightCD1997 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means,without written permission from the publisher: Delft University

INHOUD

1 INLEIDING . . . .. . . .. . . 1

2 HUREN EN KOPEN: NAAR EEN GENUANCEERD VOLKSHUIS-VESTINGSBELEID . . . . . . . . .. . . .. . . .. 5 2.1 Inleiding. . . .. . . 5 2.2 Belangstelling voor koopwoningen in Den Haag . . . 7

2.3 Functie van de huursector 9

2.4 Uitgangspunten voor gemeentelijk beleid 10

2.5 Rijksbeleid: bevordering eigen-woningbezit en stedelijke

ver-nieuwing . . . . .. . . . .. . . 11

2.6 Drie wegen naar het eigen-woningbezit 11

2.7 Verkoop van particuliere huurwoningen en nieuwbouw van

koop-woningen in stedelijke-vernieuwingswijken 13

2.8 Verkoop van dure corporatiewoningen . . .. . . .. 15 2.9 Verkoop van huurwoningen die tot de kernvoorraad behoren .. 16 2.10 Argumenten om huurwoningen te verkopen die tot de

kernvoor-raad behoren 17

2.11 Stringente voorwaarden voor verkoop van huurwoningen uit

de kernvoorraad 18

2.12 Naar een genuanceerd verkoopbeleid . . . . .. . . 22

2.13 Beheervormen na verkoop 23

2.14 Rol van actoren. . . .. . . 23

3 SCHETS VAN DE HAAGSE WONINGMARKT

3.1 Den Haag versus Nederland .

3.2 Den Haag als een van de grote steden .

3.3 Den Haag binnen de regio .

. . . 27 27 28 29

4 DE BETEKENIS VAN KOPEN EN HUREN . . . . .. 31 4.1 De consument . . . .. 31 4.2 Het volkshuisvestingsbeleid . . . 32

5 BET AALBAARHEID VAN KOOPWONINGEN . .. . . .. . .. . 35 5.1 Inleiding.. . . .. .. . . .. . . .. . . . 35

5.2 Wat is betaalbaar? 35

5.3 De maandelijkse woonuitgavenin het eerste jaar . . . 36

5.4 De woonlasten nader bezien 38

5.5 Conclusies . .. . . .. . .. . . . .. . . 41

6 KOPEN, HUREN EN GEBONDEN EIGENDOM . . . .. . .. . . 43 6.1 Inleiding .. . . .. . . .. .. . . .. . 43

6.2 Vormen van gebonden eigendom 43

6.3 De bedrijfsmatigebetekenis 45

6.4 De volkshuisvestelijke betekenis. . . .. .. . . .. . . 47 6.5 Conclusies . . . .. .. .. . . .. .. . . 50

7 VERKOOP VAN HUURWONINGEN EN

HERSTRUCTURERINGS-BELEID 51

7.1 Inleiding . . . .. . . .. . . 51 7.2 Het verkoopbeleidvan de zes grootste woningcorporaties in Den

Haag 52

7.3 Het aan-enverkoopbeleid van NV Woningbeheer . . . ... 55

7.4 Verkoop en herstructurering 57

8 CONCLUSIES . . . .. . .. . . 63 8.1 In hoeverre is groei van het eigen-woningbezitwenselijk? 63

8.2 Waar is groei wenselijk? 64

8.3 Onder welke voorwaarden is groei wenselijk? 64

8.4 Welke instrumentenkunnen worden ingezet? .. . . 66

LITERATUUR 67

BIJLAGE 1

DE DOELGROEP IN DEN HAAG: OMVANG EN KENMERKEN . .. . .. 69

BIJLAGE 2

TABELLEN BIJ HOOFDSTUK 3 75

BIJLAGE 3

MAXIMALE HYPOTHEEKLASTEN EN MAXIMALE KOOPPRIJZEN

VOLGENS NIBUD-NORMEN 91

BIJLAGE 4

MAANDELIJKSE WOONUITGAVEN IN HET EERSTE JAAR NA AAN-KOOP VOLGENS DIVERSE CONSTRUCTIES . .. . . 93

BIJLAGE 5

1

INLEIDING

Er heerst een euforie op de Nederlandse woningmarkt. En op het ministerie van VROM wordt de 'wave' ingezet. Na de leuze 'bouwen-bauwen-bouwen' in de jaren vóór het onderzoek van de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwsubsidies, geldt nu kennelijk het parool 'kopen-kopen-kopen'. De hypotheekrente is laag. De economie groeit, de werkgelegenheid neemt toe en de economische vooruitzichten zijn uitge-sproken gunstig. De koersen van aandelen lopen duizelingwekkend snel omhoog. En op de woningmarkt stijgen de vastgoedprijzen, thans met zo'n 10% op jaarbasis. Wie meer dan modaal verdient en een beetje kan rekenen, kan maar tot één conclu-sie komen: kopen.Boven een modaal inkomen heeft huursubsidie immers geen effect en de fiscale steun aan bewoner-eigenaars des te meer.

Het rijksbeleid is gericht op bevordering van het eigen-woningbezit. In het jaar 2000 moet 50 tot 55% van de woningvoorraad uit koopwoningen bestaan. Naar verwach-ting wordt dit jaar al de magische grens van 50% gepasseerd. Voor het eerst in de Nederlandse geschiedenis (voor zover bekend) zal dan het aantal koopwoningen het aantal huurwoningen overtreffen.

Het Prognosemodel Sociale-Huursector gaat uit van 200.000 te verkopen corporatie-woningen in 15 jaar. Op landelijk niveau domineert de verwachting dat in de komen-de jaren aanzienlijk meer corporatiewoningen zullen workomen-den verkocht dan in komen-de achter ons liggende decennia. In het kersverse herstructureringsbeleid, zoals ont-vouwd in de Nota Stedelijke Vernieuwing, wordt de verkoop van corporatiewonin-gen geïntroduceerd als een belangrijke component in het herdifferentiëren van de woningvoorraad.

De Tweede-Kamerfractie van de Partij van de Arbeid gaat nog veel verder. In hun voorstel voor een sociale koopsector presenteren Duivesteijn en Van der Ploeg een plan om maar liefst een miljoen corporatiewoningen aan de bewoners te verkopen en aan de huurders een kooprecht te geven. Dit kooprecht kan door de gemeente wor-den ingeperkt. Maar woningcorporaties zouwor-den over de eigendom van hun bezit niets meer te zeggen hebben. Voor deze verstrekkende gedachte was in de Tweede Kamer geen meerderheid te vinden.

De woningmarkt zit mee en het rijksbeleid zit mee. Je zou zeggen: alle reden voor de gemeente Den Haag en de Haagse woningcorporaties om mee te surfen op deze koophausse en onverwijld grote aantallen huurwoningen te koop aan te bieden. Er is

toch vraag? En het legt de woningcorporatie in vele gevallen toch geen windeieren? En het kan toch bijdragen aan een betere differentiatie in zowel naoorlogse wijken zoals Den Haag Zuid-West als het Kernstadsvernieuwingsgebied?

Dit Volkshuisvestingsverslag 1997 van de gemeente Den Haag staat in het teken van de afweging kopen-huren. Het verslag is geschreven door onderzoekers van het Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft, in opdracht van de gemeente Den Haag. Het OTB is voor de tekst verantwoordelijk. De gemeente wil deze nota inzetten om een inhoudelijke discussie over deze actuele kwestie te voeren, niet alleen binnen de gemeentelijke politiek, maar ook met betrokkenen als woning-corporaties, kleine en grote vastgoedbeleggers, makelaars, particuliere verhuurders en woonconsumenten, en tenslotte met belangrijke actoren buiten Den Haag, met name de regering en het stadsgewest Haaglanden.

De nota laat zien dat er aan de afweging tussen kopen en huren haken en ogen zijn verbonden, zeker in de weerbarstige Haagse context. Vergeleken met Amsterdam en Rotterdam telt Den Haag al een fors aandeel eigen woningen (32,5% per 1 januari 1996), overwegend in het lage prijssegment. In deze nota wordt de vraag naar eigen woningen onderkend en erkend. Maar er wordt aandacht gevraagd voor een aantal voorwaarden waaraan zal moeten worden voldaan als wordt geprobeerd de consu-mentenvoorkeuren te volgen. Deze voorwaarden luiden als volgt:

de kernvoorraad betaalbare huurwoningen moet voldoende groot blijven; voor de nieuwe eigenaar-bewoners moeten de risico's binnen de perken blijven;

voor de toekomst moet een effectief beheer van woning en woonomgeving worden veiliggesteld, en moeten de voorwaarden voor een eventuele stedelij-ke-vernieuwingsaanpak gunstig zijn;

de corporaties moeten een gezonde bedrijfsvoering kunnen hebben en de financiële continuïteit moet worden gegarandeerd;

aan de gedifferentieerde, ongedeelde stad moet een positieve bijdrage worden geleverd.

De analyse leidt tot de conclusie dat een zeer genuanceerd beleid geïndiceerd is. Dat beleid wordt in de volgende hoofdstukken geschetst.

De beslissing om een huurwoning of een koopwoning te bouwen is allereerst de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar of de woningcorporatie.

De beslissing om een huurwoning te verkopen is allereerst de verantwoordelijkheid van de vastgoedeigenaar: de woningcorporatie, de belegger of de particuliere ver-huurder. Als het een woningcorporatie betreft, is daarvoor de toestemming van de gemeente nodig: het betreft hier een Besluit van Aanmerkelijk Belang. De gemeente zal beleidsopvattingen moeten hebben over de vraag wanneer verkoop van huurwo-ningen wel en niet verantwoord is. Het meest vruchtbaar is de situatie waarbij het beleid van de gemeente terzake en dat van de woningcorporaties en andere actoren parallel lopen: coproductie van beleid. Vandaar de ondertitel van dit verslag: aanzet tot gezamenlijk beleid in Den Haag.

Opzet van het volkshuisvestingsverslag

Hoofdstuk 2 bevat de beleidsmatige kern van dit volkshuisvestingsverslag: een beleidsadvies om te komen tot een genuanceerd lokaal volkshuisvestingsbeleid inzake de keuze kopen-huren. De daarop volgende hoofdstukken fungeren als achtergrond -studies ter onderbouwing van het beleidsadvies.

In hoofdstuk 3 positioneren we Den Haag qua woningvoorraad en bewoners ten opzichte van andere grote steden en Haaglanden.

Hoofdstuk 4 gaat nader in op de betekenis van kopen en huren in het volkshuisves-tingsbeleid. De betaalbaarheid van koopwoningen komt in hoofdstuk 5 aan de orde. Welke woning is bereikbaar voor welke inkomensgroepen en welke instrumenten zijn er om de bereikbaarheid te vergroten, zijn vragen die in dit hoofdstuk aan bod komen.Uiteraard staan we ook stil bij de vermogensopbouw , het woonlastenverloop en de risico's die verbonden zijn aan het eigen-woningbezit.

De mogelijkheden om de aan de koopwoning klevende risico's te beperken, komen in het zesde hoofdstuk aan de orde. De inhoud en de toepassingsmogelijkheden van de verschillende vormen van gebonden eigendom worden hier uit de doeken gedaan. De verkoop van woningen in relatie tot de herstructureringsopgave wordt in hoofd-stuk 7 behandeld. Hier wordt de relatie tussen verkoop van huurwoningen en her-structurering uiteengezet en de wijze waarop latere beheerproblemen kunnen worden voorkómen.

2

HUREN EN KOPEN: NAAR EEN GENUANCEERD

VOLKSHUISVESTINGSBELEID

2.1 Inleiding

Sinds 1984 neemt de vraag naar koopwoningen in Nederland gestaag toe. Dat blijkt onmiskenbaar uit de achtereenvolgende woningbehoeftenonderzoekingen. Bij deze algemene trend plaatsen wij enkele kanttekeningen:

a. het rijksbeleid verstoort de vrije keuze van bewoners door het eigen-woning-bezit fiscaal te bevoordelen en door de transactiekosten tussen huren en kopen hoog te houden;

b. de vraag naar eigen woningen is in overweldigende mate een vraag naar eengezinshuizen met tuinen. Als er in een bepaald prijssegment in stadswij-ken alleen koopappartementen beschikbaar zijn, is de definitieve afweging van de bewoners veelal ongewis;

c. Den Haag kent reeds een substantieel aandeel eigen woningen: 32,5% per 1 januari 1996.

a. Fiscalebevoordeling eigen-woningbezit

Het vigerende beleidskader op rijksniveau is allesbehalve eigendomsneutraal.

Voor lage-inkomensgroepen die voor huursubsidie in aanmerking komen, en van fiscale voordelen weinig heil hebben te verwachten, is eigenlijk alleen huren een optie. Voor bovenmodale huishoudens zijn de fiscale voordelen van de eigen-woning zo evident (vooral door het huurwaardevoordeel), terwijl deze groepen van huursub-sidie nagenoeg niets hebben te verwachten, dat financieel gezien kopen boven huren is te prefereren. De financiële risico's zijn voor deze groep goed te dragen. Toen huurders nog werden geconfronteerd met objectsubsidies, die op de huur een matigend effect hadden, was er in de huursector nog een zeker tegenwicht tegen de fiscale voordelen.Maar sinds de Brutering en de invoering van het BWS 1995 per 1 januari 1995 is dat tegenwicht verdwenen, en liggen voor middengroepen en hogere-inkomensgroepen de financiële voordelen bij het kopen.

Simplistisch gesteld hebben lage-inkomensgroepen niets te kiezen, zij zijn op huren aangewezen, en voor midden-inkomensgroepen en hoger is kopen financieel het meest aantrekkelijk. Op de Nederlandse woningmarkt komen consumentenkeuzen

tussen kopen en huren helaas niet in vrijheid en onbevangenheid tot stand, maar zijn deze keuzen in sterke mate door de rijksoverheid voorgeprogrammeerd.

Ook in vergelijking met andere lidstaten van de Europese Unie behandelt de Nederlandse regering de bewoner-eigenaar relatief gunstig. Het is van groot belang dat de rijksoverheid een beleid zou voeren dat zoveel mogelijk eigendomsneutraal is. Dit zou een hoger huurwaardeforfait betekenen, dat meer aansluit op het niveau van huren van vergelijkbare woningen, en mogelijkerwijze meer vormen van individuele steun in de koopsector , te vergelijken met de subjectgebonden huursubsidies die in de Huursubsidiewet zijn vastgelegd.

Bovendien verdient het aanbeveling om de overgang van huren naar kopen, en van kopen naar huren te vergemakkelijken door de nu geldende financiële barrières te slechten: afschaffing van de overdrachtsbelasting en een aanmerkelijke reductie van de overige transactiekosten: kosten notaris, makelaar en dergelijke. De hoge overdrachtsbelasting en de overige transactiekosten belemmeren de mobiliteit en de flexibiliteit op de woningmarkt en aan dergelijke belemmeringen bestaat geen behoefte in een dynamische maatschappij waarin de relatiemarkt (vooral voor jongeren) flexibel is en waarbij op de arbeidsmarkt hoge eisen worden gesteld aan de flexibiliteit van werknemers.

b. Koopwens is vooral een voorkeur voor een ruim eengezinshuis met tuin

In Den Haag Zuid-West en het Kerngebied Stadsvernieuwing is het aandeel eigen woningen veel lager dan het Haagse gemiddelde. Hier is de vraag naar eigen woningen veel groter dan het vigerende aanbod. Een interpretatieprobleem is dat het leeuwendeel van de Nederlandse vraag naar koopwoningen een vraag naar een eengezinshuis is. De appartementensector is in Nederland nog steeds geen algemeen aanvaarde sector. Appartementen zijn in de grote steden (en met name in Den Haag) veel sterker verbreid dan elders, maar de geregistreerde vraag naar koopappartemen-ten is overal bescheiden. De stad vertoont in hoge mate een concentratie van substitutieprocessen op de woningmarkt. De vraag is welke substituties hier over-heersen: de vraag naar eengezinskoophuizen in Den Haag wordt gesubstitueerd door de vraag naar eengezinskoophuizen in Ypenburg of Zoetermeer-Oost, of de vraag wordt gesubstitueerd door de vraag naar koopappartementen in Den Haag of men blijft rustig huren. Een deel van de substitutie zal op eengezinskoophuizen op VINEX-Iocaties zijn gericht, waarbij voorlopig de nadruk sterk valt op relatief dure koopwoningen.

Als op VINEX-Iocaties ook meer koopwoningen in het goedkopere en middenseg-ment zouden worden aangeboden, zou dit een zeer populair segmiddenseg-ment op de regionale woningmarkt kunnen zijn.

Het is moeilijk te voorspellen hoe groot de vraag naar koopwoningen zal zijn in complexen met portiek- of galerijflats, deels met kleine woningen, soms gehorig en lang niet altijd aangepast aan de eisen des tijds. Bovendien zijn er grote verschillen in locaties: sommige zijn aantrekkelijk, andere zijn minder gewild. De te verwachten prijzen in dit marktsegment zijn moeilijk te voorspellen. Als er in korte tijd heel veel huurwoningen in voor- en naoorlogse stadswijken zouden worden aangeboden, zou prijsbederf kunnen optreden. De grote vraag naar koopwoningen in het

alge-meen betekent niet automatisch een overweldigende vraag naar koopappartementen in complexen met een langdurig verleden in de sociale-huursector.

c. De Haagse woningvoorraad bestaat al voor een derde uit koopwoningen

In hoofdstuk 3 geven we een beknopte schets van de Haagse woningmarkt. Hierin wordt aangegeven dat ongeveer een derde van de Haagse woningvoorraad bestaat uit eigen woningen, voor ongeveer tweederde deel bestaande uit meergezinswoningen (de Haagse voorraad bestaat voor 80% uit meergezinswoningen), kleine woningen (hoog aandeel driekamerwoningen) en woningen in een relatief laag prijssegment. Als we denken aan het verkopen van corporatiewoningen in herstructureringsgebie-den zoals Den Haag Zuid-West en het Kernstadsvernieuwingsbeleid, dreigt Den Haag in de koopsector meer van het zelfde te krijgen: nógmeer koopappartementen in etagecomplexen, met een beperkte ruimte, een beperkt comfort en een relatief lage prijs. De vraag kan worden opgeworpen of de vragers op de woningmarkt staan te trappelen om een huis in dit segment te kopen. Op zijn minst zou de vraag op de stedelijke woningmarkt beter moeten worden gepeild en zouden de ervaringen met de verkoop van huurwoningen, waartoe recentelijk is besloten, zorgvuldig moeten worden gemonitord, voordat kan worden geconcludeerd dat er in Den Haag een grote vraag naar koopappartementen is, ook als de algemene woningtekorten worden teruggedrongen door de langverbeide VINEX-woningproductie (die voor het overgrote deel op de koopsector is gericht) en ook als de hypotheekrente onverhoopt zou stijgen en ons luid bejubelde poldermodel scheurtjes zou gaan vertonen.

2.2 Belangstelling voor koopwoningen in Den Haag

Ondanks het bezwaar dat het rijksbeleid de keuze van woonconsumenten voorpro-grammeert door de fiscale steun aan de bewoner-eigenaar doet men er op lokaal niveau goed aan om de vraagzijde van de woningmarkt centraal te stellen, en de woningmarktvraag als richtsnoer te hanteren voor voorraadbeheer en de ontwikkeling van woningen. Onder de huidige omstandigheden (lage hypotheekrente, economische groei, dalende werkloosheid) is de vraag naar eigen woningen groot, met name bij degenen die zich een nieuwe woning kunnen permitteren. In Den Haag is deze vraag nauwelijks groter dan het aandeel eigen woningen dat nu in de voorraad aanwezig is. Kijken we naar de hele bevolking (dus inclusief zij die op een woning in de voorraad zijn aangewezen) dan blijkt de vraag naar eigen woningen helemaal niet zo overwel-digend.

Uit tabel 2.\ blijkt dat in Den Haag 38%van de huishoudens verhuisplannen heeft, ongeveer evenveel als in de andere drie grote steden. Van de Haagse verhuislustigen heeft 32% voorkeur voor een koopwoning; dat is meer dan in de andere grote steden maar minder dan het Nederlandse gemiddelde en nauwelijks meer dan het huidige aandeel koopwoningen in Den Haag. Terzijde merken we op dat in het WBO de vraag ontbreekt, gesteld aan huurders, of zij hun woning zouden willen kopen (dus zonder verhuizing).

Van de verhuisgeneigden die een koopwoning willen, wil in Den Haag 58% een eengezinswoning en maar liefst 42%een meergezinswoning. Dit is meer dan in de vier grote steden(31%) en véél meer dan in heel Nederland (10%).

Het accent ligt bij de koopgezinde verhuislustigen op woningen met 4 kamers (41%) en grotere woningen (39%). De vraag naar kleine woningen (3 kamers en minder) is nauwelijks 20%. In de vier grote steden is dit patroon identiek. In Nederland ligt het accent nog wat meer op de grotere woningen.

Tenslotte kijken we naar de gewenste koopsom. Maar liefst een derde is bereid om meer dan

f

205.000 te betalen. Een bedrag tot

f

125.000 wordt door 13%genoemd. De kooplustige verhuisgeneigden in Den Haag hoeven niet voor een dubbeltje op de eerste rij te zitten.

Den Haag valt dus op door een relatief grote vraag naar koopwoningen (vergeleken met andere grote steden) en een relatief hoog aandeel onder de verhuislustige aspirant-kopers met een voorkeur voor een meergezinswoning. De meerderheid wil een woning met vier of meer kamers en is bereid om

f

165.000 of meer te betalen. Wij verklaren de verrassend grote vraag naar koopappartementen in Den Haag uit het feit dat men in deze stad met de vorm relatief veel ervaring heeft. Het is gewenst om de achtergronden van deze vraag beter te peilen.

Tabel 2.1 Belangstelling voor koopwoningen in Den Haag, vier grote steden en Nederland, 1 januari 1994

Den Haag vier grote Nederland

steden

%huishoudens in koopwoningen 29,0 17,3 45,1

%huishoudens met verhuisplannen 37,8 38,9 29,2

%huishoudens metverhuisplannen

met voorkeurvoor koopwoning 31,8 25,1 42,3

verhuisgeneigden die een koopwoning wensen

% eengezinswoning 57,7 68,6 89,7 % meergezinswoning 42,3 31,4 10,3 % 1-2-3kamers %4 kamers %5 kamers en meer %totf 125.000 %f 125-165.000 %f 165 - 205.000 %f 205.000en meer

Bron: CBS,WBO1993/1994, DTB-bewerking. 19,6 41,3 39,0 13,0 30,8 33,2 18,1 43,4 38,5 8,9 29,4 39,7 14,7 42,6 42,7 7,0 25,3 48,6

De voorkeur van consumenten voor een koopwoning is in het algemeen sterk verweven met een voorkeur voor een eengezinshuis met tuin en een woning met veel ruimte. Deze voorkeur is bovendien situatiegebonden. Omstreeks het jaar 1980, toen de hypotheekrente meer dan 10% was en de economie stagneerde, was de vraag naar huurwoningen veel groter dan thans. Niets wijst erop dat de fatale combinatie van hoge rente en economische stagnatie (stagflatie) die zich toen voordeed, zich in de komende jaren zal manifesteren. Maar ook een stijging van de hypotheekrente tot een minder spectaculair niveau of een minder dramatische terugval van de economi-sche groei heeft onmiddellijk gevolgen voor de preferenties inzake de eigendomsver-houding op de woningmarkt. Het vastleggen van de hypotheekrente gedurende een relatief lange tijd kan voor de koper de risico's op korte termijn beperken.

De hierboven geformuleerde relativering neemt niet weg dat onder de huidige omstandigheden de vraag naar koopwoningen in en om Den Haag vrij groot is, en dat de vooruitzichten voor de eerstkomende jaren voor de vraag naar eigen woningen uitgesproken gunstig zijn. In de Woonverkenningen 2030 van het ministerie van VROM, gebaseerd op de drie scenario's van het Centraal Planbureau, wordt de populariteit van de eigen woning voor de komende 33 jaar zelfs als constante factor verondersteld. Deze laatste veronderstelling is wel erg vermetel, als men zich realiseert dat op de vastgoedmarkt cycli met een tamelijk lange golflengte zich plegen te manifesteren waarin perioden met relatief hoge prijsstijgingen worden afgewisseld met stagnerende, soms zelfs dalende prijzen. Er mogen dus ook voor de toekomst fluctuaties worden verwacht in de populariteit van de eigen woning. De voor eigen woningen zeer gunstige situatie die zich nu voordoet, zal in de komende decennia niet automatisch worden geprolongeerd. Er moet worden gerekend op ups en downs; alleen weet niemand wanneer de ups en wanneer de downs zullen optreden.

2.3 Functie van de huursector

Ook in de komende decennia is er voor de huursector een belangrijke functie op de woningmarkt weggelegd. Juist op stedelijke woningmarkten is van oudsher de mobiliteit hoog. De huursector biedt minder belemmeringen dan de koopsector voor huishoudens die willen of moeten verhuizen. Die behoefte aan mobiliteit zal in de komende jaren zeker niet afnemen. De relatiemarkt is veel dynamischer geworden dan decennia geleden. Samenwoning, alleen wonen, beëindiging samenwoning, samenwonen met een andere partner, huwelijk, scheiding: vooral in de jongere leeftijdscategorieën is de veranderlijkheid in leefeenheden groter dan vroeger en dat zal in de toekomst waarschijnlijk niet minder worden. Ook voor ouderen, traditio-neel vaak in een huurwoning te vinden, zal de huurwoning goede alternatieven kunnen bieden, vooral als de verhuurder of anderen service- en zorgarrangementen op maat kunnen aanbieden. Ouderen zullen langer in een zelfstandige woning willen en kunnen wonen en daarbij zal een huurwoning vaak aantrekkelijk zijn.

Verhuurders doen er goed aan om in te spelen op de gedifferentieerde marktvraag en de woondiensten meer af te stemmen op de veelal individuele wensen van de klant.

Verhuurders binden op deze wijze niet alleen de concurrentiestrijd met elkaar aan maar ook die met de koopsector. Voor lage-inkomensgroepen is de onlangs sterk verbeterde huursubsidie een belangrijke troef. Maar ook voor modale inkomensgroe-pen kan het een belangrijke overweging zijn dat de huursubsidie een vangnetfunctie heeft in het geval van een aanmerkelijke inkomensachteruitgang. Bovendien doen verhuurders er verstandig aan om in het huuraanpassingsbeleid zo goed mogelijk in te spelen op de woningmarkt. Onder de thans geldende condities leidt dat tot een algemene huurontwikkeling die bescheidener zal zijn dan in de achter ons liggende jaren.

De forse, grotendeels door het Rijk voorgeschreven huurstijgingen (huurtrend, later: huursom) in de afgelopen jaren, vormen vermoedelijk een zelfstandige factor ter verklaring van de toenemende vraag naar koopwoningen. Hier en daar begon de huursector zich uit de markt te prijzen.

Deze nota gaat niet nader in op de vraag hoe de verhuurders beter kunnen inspelen op de woningmarkt en hoe zij hun produkt en daaraan verbonden diensten het best aan de verschuivende vraag kunnen aanpassen. Maar het ligt voor de hand dat de verhuurders de nieuwe marktontwikkelingen met creativiteit tegemoettreden en daardoor de aantrekkelijkheid van huurwoningen verhogen. Dit verslag richt zich op de vraag hoe het eigen-woningbezit tegemoet getreden zou kunnen worden. Dit houdt echter niet in dat beleidsinspanningen zich alleen of vooral op de eigen-woningsector zouden moeten richten.

2.4 Uitgangspunten voor gemeentelijk beleid

Een uitgangspunt voor gemeentelijk beleid zou een sectorneutraal volkshuisvestings-beleid kunnen zijn, ook al maakt het rijksvolkshuisvestings-beleid zo'n volkshuisvestings-beleid niet gemakkelijk. De gemeente zou geen eigen voorkeur behoeven te hebben voor huren of kopen, maar simpelweg de stelling kunnen huldigen dat de wensen van de woonconsumenten moeten worden gevolgd (ook al zijn deze preferenties door het rijksbeleid mis-vormd). Zowel binnen de huur- als de koopsector kan de dynamiek worden bevor-derd, en kan worden gestreefd naar een optimale beschikbaarheid, financiële bereikbaarheid en kwaliteit.

De consumentenvoorkeuren op de woningmarkt zouden als richtsnoer van beleid kunnen gelden als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan:

de kernvoorraad betaalbare huurwoningen moet voldoende groot blijven; voor de nieuwe eigenaar-bewoners moeten de risico's binnen de perken blijven;

voor de toekomst moet een effectief beheer van woning en woonomgeving worden veiliggesteld, en moeten de voorwaarden voor een eventuele stedelijke-vernieuwingsaanpak gunstig zijn;

de corporaties moeten een gezonde bedrijfsvoering kunnen realiseren en de financiële continuïteit moet worden gegarandeerd;

aan de gedifferentieerde, ongedeelde stad moet een positieve bijdrage worden geleverd.

Op deze vijf voorwaarden komen wij in het vervolg nog terug.

2.5 Rijksbeleid: bevordering eigen-woningbezit en stedelijke vernieuwing Bevordering van het eigen-woningbezit is een van de hoofddoelstellingen van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid. Er worden verschillende argumenten aange-voerd voor dit stimuleringsbeleid. Zo zou de koopwoning het best aansluiten bij de zelfstandige woonconsument van de jaren negentig. Voorts zou het eigen-woningbe-zit de zelfstandigheid van de woonconsument bevorderen en zou het een positieve impuls geven aan de verhoging van de kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Het streven is erop gericht dat in het jaar 2000 50 tot 55%van de Nederlandse huishou-dens in een koopwoning woont.

Recent heeft de stimulering van het eigen-woningbezit onder midden- en lage-inko-mensgroepen een nieuwe impuls gekregen met de brief van Tomme!. In oktober 1997 gaat met terugwerkende kracht tot mei 1997 de koopgewenningsbijdrage van start. Deze bijdrage is met name bedoeld om de verkoop van huurwoningen te bevorderen. Voorts geeft de brief ruim baan aan perspectiefvolle tussenvormen van kopen en huren en wordt er aandacht gevraagd voor de onderhoudsrisico's. Instru-menten laten nog op zich wachten (aanpak onderhoudsrisico en afschaffing over-drachtsbelasting bij verkoop huurwoningen) of hebben een bescheiden effect (koop-gewenningsbijdrage). De brief geeft met name aan dat het rijk ook eigen-woningbe-zit onder huishoudens met een wat smallere beurs stimuleert.

Herstructurering van eenzijdige goedkope woonwijken is een van de aandachtspunten voor met name de grotere steden,zo blijkt uit de nota Stedelijke vernieuwing. Naast een stedenbouwkundige aanpak, stimulering van economische activiteiten en fysieke ingrepen in de woningvoorraad, wordt ook de verkoop van huurwoningen be-schouwd als herstructureringsinstrument. Verkoop van woningen moet de betrokken-heid en stabiliteit in een buurt bevorderen en is een instrument om te voorkomen dat de buurt alleen door de laagste inkomensgroepen wordt bewoond.

2.6 Drie wegen naar het eigen-woningbezit

Als de marktvraag onder de huidige omstandigheden ook in Den Haag is gericht op een groter aandeel eigen woningen, kunnen in beginsel drie wegen worden bewan-deld om tot een uitbreiding van de koopsector te komen:

nieuwbouw van koopwoningen; verkoop van particuliere huurwoningen; verkoop van corporatiewoningen.

In dit volkshuisvestingsverslag zal aan elk van deze drie strategieën aandacht worden besteed.Het thema van de verkoop van corporatiewoningen werken we in dit verslag het verst uit.

Nieuwbouw van koopwoningen

Volgens de VINEX-woningbouwprogrammering ligt de nadruk bij de nieuwbouw op woningen in de marktsector (70% en meer). In de praktijk betreft dit nagenoeg uitsluitend koopwoningen. Ten opzichte van de reeds gemaakte afspraken en de gunstige woningmarktontwikkelingen valt hier weinig meer te bevorderen, waar het het eigen-woningbezit betreft.

In het herstructureringsbeleid dat onlangs door het ministerie van VROM is ont -vouwd, wordt nieuwbouw nagenoeg uitsluitend geïnterpreteerd als woningen in de marktsector, lees: koopwoningen.

In de VINEX-plannen blijkt een sterk accent te worden gelegd op koopwoningen in het dure segment. Ontwikkelaars willen allemaal profiteren van de gunstige markt-omstandigheden. Als echter al deze dure koopwoningen tegelijkertijd in grote aantallen worden aangeboden, is het de vraag of de absorptiesnelheid van de markt hoog genoeg is. Het ware te wensen dat ook het middeldure en wat goedkopere segment beter uit de verf komt, zodat gegadigden met een relatief bescheiden of midden-inkomen op VINEX-Iocaties ook buiten de sociale-huursector een alternatief vinden. Dit zou de bevolkingsdifferentiatie op VINEX-locaties ten goede komen. Thans dreigt op een aantal locaties de differentiatie wel heel eenzijdig uit te pakken. In het Regionaal Volkshuisvestingsplan Haaglanden is afgesproken om de maximaal 30% sociale woningbouw geheel als sociale-huurwoningen te realiseren. Op deze wijze wordt hier de betaaIbaarheid op langere termijn veiliggesteld. In het segment dat daar juist boven zit zouden ook relatief goedkope koopwoningen kunnen worden aangeboden, zoals de in hoofdstuk 5 te bespreken Primeur-woning.

Verkoop van particuliere huurwoningen

Het uitponden van particuliere huurwoningen, met name in de Gordel 40-60, baart de Haagse volkshuisvesters al jarenlang zorg. Vele Verenigingen van Eigenaren leiden een slapend bestaan. Voor grote ingrepen wordt in het algemeen weinig opzij gelegd. De appartementseigenaren zijn veelal slecht op de hoogte van de bouwtech-nische kwaliteit van hun pand. Hun woonlasten zijn soms hoog in relatie tot de kwaliteit van het gebodene. Als er in hun persoonlijk leven iets mis gaat (echtschei -ding, verlies van baan), zullen zij in menig geval niet in staat zijn om hun financiële verplichtingen na te komen en tevens een behoorlijk onderhoud te verzorgen.

De huidige woningmarktomstandigheden (economische groei, lage hypotheekrente) vormen de motor achter de continuering van de verkoop van appartementen. De NV Woningbeheer wordt ingezet om de appartementseigenaren voor te lichten over technische en financiële kwesties, en waar mogelijk te ondersteunen, onder meer met het project 'Hebben is (onder)houden'. Er is alle reden om deze beleidslijn voort te zetten. Er zijn weinig redenen te bedenken om te proberen het hier genoemde uitpondingsproces te stimuleren of af te remmen, vooral omdat de gemeente over onvoldoende instrumenten beschikt om in dit woningmarktproces te interveniëren. Voorlichting en ondersteuning blijven hier ook in de komende jaren de meest geïndiceerde instrumenten van gemeentelijk beleid. Gestreefd zou moeten worden

naar een reële prijsvorming, door vergroting van het aanbod van appartementen, een technische woningkeuring en een professionele taxatie.

Verkoop van corporatiewoningen

Tot nu toe zijn door woningcorporaties in Den Haag weinig huurwoningen verkocht. Evenals dat in de meeste andere grote steden het geval is, leefde er binnen corpora

-tiekringen veel weerstand tegen het idee om sociale-huurwoningen te verkopen. Ook gemeentelijke functionarissen hebben zich in het verleden weinig enthousiast getoond over de gedachte om corporatiebezit te verkopen. Sinds de discussie over de herstructurering landelijk en binnen Den Haag van de grond is gekomen, zijn er nieuwe argumenten naar voren gekomen om de selectieve verkoop van sociale-huurwoningen te overwegen. In dit volkshuisvestingsverslag komt de vraag aan de orde, in hoeverre verkoop van corporatiewoningen in de komende jaren een nieuw instrument van volkshuisvestingsbeleid zou kunnen zijn.

2.7 Verkoop van particuliere huurwoningen en nieuwbouw van koopwoningen in stedelijke-vernieuwingswijken

Verkoop van particuliere huurwoningen

Den Haag heeft een aanzienlijke voorraad (oudere) particuliere huurwoningen, bijvoorbeeld in het Kernstadsvernieuwingsgebied (Schilderswijk, Transvaal, een stukje Stationsbuurt en Spoorwijk) . De voorraad oud particulier bezit in dit gebied is of wordt veelal uitgepond. Een groot deel van de woningen is verbeterd met subsidies. De markt voor deze woningen in dit gebied kan illustratief zijn voor andere door middel van verkoop te herstructureren wijken en de verkoopmogelijkhe-den van het oudere (goedkopere) bezit van woningcorporaties.

Er zijn gesprekken gevoerd met bedrijven die in het Kernstadsvernieuwingsgebied bemiddelen bij de verkoop van woningen aan de onderkant van de Haagse woning-markt, te weten Metterwoon en Benton Vastgoed. Op deze gesprekken is het nuvolgende gebaseerd.

Benton Vastgoed opereert sinds een jaar of tien op de vastgoedmarkt in Den Haag Zuidwest. Men heeft zich toegelegd op de markt die de andere makelaars laten liggen. Het bedrijf merkt dat kopen steeds populairder wordt. In de eerste plaats is een woning kopen in dit gebied financieel aantrekkelijk. Het kopen van een apparte-ment onder de ton resulteert in een maandlast die zeer goed kan concurreren met een woning in de huursector: bruto ongeveer

f

600,-, netto

f

400,-. Daarnaast blijkt kopen interessant indien men niet of pas op langere termijn in aanmerking komt voor een sociale-huurwoning. De kopers zijn voornamelijk afkomstig uit de desbetreffen-de wijken zelf. De verkoop van woningen verloopt moeiteloos. De prijzen zijn overigens sterk gerelateerd aan de locatie. Door hun prijs kunnen de oudere woningen zeer goed concurreren met de daar aanwezige duurder wordende huurwo-ningen en met nieuwbouwwohuurwo-ningen.

Bij verkoop geeft Benton uitgebreide voorlichting over het onderhoud. Men s timu-leert de organisatie van Verenigingen van Eigenaren en verschaft informatie over het gemeentelijk stimuleringsprogramma 'Hebben is (onder)houden' . Een groot deel van de oude woningen is inmiddels met particuliere-woningverbeteringssubsidies

opgeknapt. Er bestaat een goede gemeentelijke subsidieregeling, de zogenaamde twaalfjaarsregeling (Subsidie Achteraf Systeem). Deze aanpak heeft in de wijken tot goede resultaten geleid.

Metterwoon verhuurt in het Kernstadsvernieuwingsgebied aangekocht particulier bezit en verkoopt de appartementen na vertrek van de zittende huurder (uitponding). Het bedrijf heeft er goede ervaringen mee. De woningen worden verkocht tegen een normale marktwaarde. Veel appartementen worden verkocht voor prijzen onder de ton. Gezien de huidige financieringsmogelijkheden zijn de oudere particuliere woningen voor velen een aantrekkelijk alternatief. De netto lasten kunnen concurre-ren met de huidige huconcurre-ren. Metterwoon is overtuigd van de voordelen die verkoop heeft voor de buurt: eigenaren zouden meer betrokken zijn bij woning, woonomge-ving en wijk dan huurders.

Volgens Metterwoon en Benton is de markt voor de verkoop van oudere particuliere woningen en ook sociale-huurwoningen gunstig.Hierbij moet echter bedacht worden dat een groot deel van de particuliere huurwoningen nog steeds uitgepond wordt. Daarmee kan het aandeel eigen-woningen in de goedkope sector in die buurten op den duur (te) groot worden en zou er op termijn een verzadiging kunnen optreden. Nieuwbouw van koopwoningen in stedelijke-vernieuwingswijken

In de Schilderswijk, Transvaal en Spoorwijk probeert men met de bouw van aantrekkelijke en relatief goedkope koopwoningen in de eerste plaats bewoners uit de eigen wijken met een hoger inkomen in de wijken vast te houden. Daarnaast bestaat ook het streven om middel- en hogere inkomensgroepen van buiten de wijken aan te trekken.

Deze paragraaf gaat in op de ervaringen met de verkoop van nieuwbouwwoningen in de herstructureringsgebieden en de hierop gebaseerde marktverwachting voor nog te realiseren projecten. De informatie is gebaseerd op de uitkomsten van interviews, aangevuld met de resultaten van een beknopte enquête naar de ervaringen bij de verkoop van nieuwbouwwoningen in het Kernstadsvernieuwingsgebied.

Na een moeizame start, zijn op aandringen van de gemeente steeds meer koopprojec

-ten gerealiseerd, waarvan de woningen vrijwel allemaal goed verkoopbaar bleken te zijn.

Het merendeel van de koopwoningen die in het Kernstadsvernieuwingsgebied zijn en worden gerealiseerd, zijn ruime eengezinswoningen met een verkoopprijs van rond

f

200.000,-. De meeste woningen worden door corporaties ontwikkeld. Naast de eengezinswoningen worden ook grote maisonnettes zonder veel moeite verkocht. De ervaringen met kleinere, driekamerappartementen zijn beduidend slechter. Mede doordat de meeste kopers nog steeds uit de stadsvernieuwingswijken afkomstig zijn

en het relatief vaak om allochtonen gaat, blijkt een juiste afstemming van het type woning op de specifieke vraag essentieel.

Benton Vastgoed constateert de volgende ontwikkeling in de stadsvernieuwingswij-ken. Uit de tweede generatie allochtonen zullen steeds meer potentiële kopers naar voren komen.Deze jongeren hebben vaak een goede opleiding genoten en zullen een dito baan krijgen. Deze bevolkingsgroepen zullen in de desbetreffende wijken door het grote kindertal voor een substantiële demografische ontwikkeling zorgen, hoewel deze categorieën zich qua vruchtbaarheid steeds meer zullen conformeren aan de autochtone gebruiken. In andere Haagse wijken zal daarentegen de vergrijzing toeslaan. Voorlopig lijkt de afzet van nieuwe koopwoningen toch nog steeds grotendeels afbankelijk te zijn van de groep Hindoestaanse Surinamers.De vraag die bij de ontwikkelaars dan ook steeds actueel blijft is hoe groot deze groep potentiële kopers nog is. Ook al hebben ze goede ervaringen met de verkoop van nieuwbouw-woningen, het risico blijft groot.

Over het perspectief voor de kopersmarkt wordt verschillend gedacht. Degenen met een voorzichtige benadering wijzen erop dat de markt voor een groot deel afhanke-lijk is van één bevolkingsgroep. De corporatiemedewerkers manen daarom tot voorzichtigheid bij de ontwikkeling van nieuwe projecten in de koopsector. Ook de ontwikkelaar zet grote vraagtekens bij de omvang van de kopersmarkt en overweegt inmiddels om een deel van de geplande koopwoningen om te zetten in huurwonin-gen. De makelaars daarentegen zijn zeer optimistisch over de ontwikkelingen op de kopersmarkt, vanwege de huidige gunstige financieringsmogelijkheden en de verwachte verbetering van de economische ontwikkeling van de bewonersgroepen in het stadsvernieuwingsgebied. Verkoop van grote aantallen nieuwbouwwoningen is volgens makelaar Benton geen enkel probleem. Men is ervan overtuigd dat men door de goede kennis van de wensen van de kopers woningen kan realiseren die zonder probleem te verkopen zijn.

2.8 Verkoop van dure corporatiewoningen

Schoorvoetend hebben sommige Haagse woningcorporaties inmiddels besluiten genomen om duurdere huurwoningen te verkopen. In hoofdstuk 7 wordt een aktueel beeld geschetst van het verkoopbeleid van de zes grootste Haagse woningcorporaties. In het algemeen is de verkoop van woningen in dergelijke complexen marktconform. De vraag naar duurdere huurwoningen is in een aantal complexen zwak, vooral gezien de krachtige voorkeur voor koopwoningen die bij de hier dominerende hogere inkomens fiscaal sterk wordt ondersteund. Het gaat hier niet zozeer om huishoudens die behoren tot de doelgroep van volkshuisvestingsbeleid maar om huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Als voor de woningen een reële koopprijs wordt bepaald en als de technische kwaliteit van het complex goed is, zullen de nieuwe eigenaar-bewoners de risico's goed aankunnen. Een goed beheer in de toekomst kan worden vergemakkelijkt door alleen complexen te verkopen die in een zeer goede staat

verkeren. De bewoners hebben een inkomen dat hoog genoeg is om voldoende fondsen opzij te leggen voor groot onderhoud en verbetering. Voor de corporaties is de verkoop van dit soort woningen gewoonlijk profijtelijk. Aan de ongedeelde stad levert de verkoop van deze woningen een bescheiden bijdrage. Soms wordt door verkoop vermeden dat kooplustige huurders naar elders vertrekken: de bovenmodale huishoudens worden voor de wijk behouden.

Een nadeel kan zijn dat door verkoop van dergelijke woningen het corporatiebezit eenzijdiger wordt. Verkoop moet passen binnen een strategisch voorraadbeleid van de corporaties. Als dit zo is, als de woningen in goede staat verkeren en als er een voldoende vraag is, ontmoet de verkoop van dure huurwoningen weinig bezwaar. Na verkoop is 'gewoon' eigen-woningbezit geïndiceerd. De betrokkenen hebben geen behoefte aan MGE en kunnen de risico's aan.

2.9 Verkoop van huurwoningen die tot de kernvoorraad behoren

Verkoop van huurwoningen die tot de kernvoorraad behoren, is heel wat meer omstreden dan de verkoop van dure huurwoningen. Waarom zouden Haagse woningcorporaties overwegen om ook goedkope huurwoningen te verkopen?

Den Haag kent, zoals eerder al is geconstateerd, reeds een groot aandeel eigen woningen (32,5% per 1 januari 1996), overwegend in het lage prijssegment. Op dit punt onderscheidt de hofstad zich van Amsterdam en Rotterdam, met 13,0%, respectievelijk 18,4% eigen woningen (eveneens per 1 januari 1996). Het is nog maar de vraag of verkoop van corporatiewoningen profijtelijk is. Men denke bij voorbeeld aan de dkp-complexen met een hoge boekwaarde. Men kan zich afvragen of er naar etagewoningen wel een voldoende vraag van aspirant bewoner-eigenaars is. Het voordeel in gebieden als Den Haag Zuid-West en het Kernstadsvernieuwings-gebied is dat er nu zeer overzichtelijke eigendomsverhoudingen zijn, waardoor stadsvernieuwingsingrepen in de woningcomplexen en de stedenbouwkundige structuur relatief goed uitvoerbaar zijn. Als delen van het bezit zouden zijn uitge-pond, zou het met succes aanpakken van de wijk illusoir kunnen worden, zoals de ervaringen in de Gordel 20-40 leren. Bovendien worden de nieuwe bewoner-eigenaars met grote risico's geconfronteerd als de hypotheekrente zou stijgen en/of de waarde van het onderpand in waarde zou dalen. Ervaringen in het verleden met noodkopers die het hoofd niet meer boven water konden houden en geen cent meer overhadden voor het uitvoeren van elementaire onderhoudstaken, liggen nog vers in het geheugen.

Kortom, op het eerste gezicht lijken er overwegingen te over als basis voor de conclusie dat de Haagse corporaties er goed aan zouden doen om als regel geen woningen te verkopen.

In het nuvolgende wordt een betoog opgebouwd, dat evenwel zal leiden tot de conclusie dat binnen stringente randvoorwaarden en tot op zekere hoogte het aanbeveling verdient om, met name in het kader van het voortvarend ingezette herstructureringsbeleid, delen van het corporatiebezit te verkopen. Daarbij zullen de

mogelijke gevaren en complicaties moeten worden onderkend en zullen er modalitei-ten moemodalitei-ten worden toegepast waarbij problemen worden voorkomen.

2.10 Argumenten om huurwoningen te verkopen die tot de kernvoorraad behoren

De vraag naar goedkope koopappartementen zal vermoedelijk substantieel zijn, als de outillage van de flats wordt verbeterd en als aan de kwaliteit van de woonomge-ving het nodige wordt gedaan. Op dat laatste is het herstructureringsbeleid gericht. Bij de vraag naar koopappartementen spelen sociale bindingen vermoedelijk een grote rol. Vele wijkbewoners hebben wel klachten over hun woning, maar willen wel graag in de buurt blijven wonen. Als in gebieden als Den Haag Zuid-West en Kernstadsvernieuwingsgebied koopwoningen worden aangeboden in een verbeterde woonomgeving, zal de verhuisstroom uit de wijk waarschijnlijk worden ingedamd en huishoudens met een bovenmodale inkomen behouden blijven voor de wijk. Zo wordt een verpaupering van de wijk voorkomen.

In het voorgaande hebben we twee argumenten vóór verkoop van corporatiewonin

-gen aangeduid: (1) de marktvraag naar koopwonin-gen en (2) de mogelijkheid om huishoudens met een midden- en hoger inkomen voor Den Haag Zuid-West en het Kernstadsvernieuwingsgebied te behouden. Verkoop kan bijdragen aan een grotere inkomensdifferentiatie in de wijk:hoofddoel van het herstructureringsbeleid. Gemiddeld is de mobiliteit van kopers lager dan van huurders. Verkoop van appartementen leidt vooral in gebieden met een hoge mutatiegraad tot een lagere mobiliteit, en daarmee naar verwachting tot een grotere sociale stabiliteit. Verschil

-len in huishoudenskenmerken tussen huurders die blijven huren en huurders die kopen, vormen een deel van de verklaring voor de lagere mobiliteit, maar uit de literatuur is bekend dat de eigendomsverhouding ook gewicht in de schaal legt. Door de verbeterde stabiliteit en de sterkere binding van bewoners met woning en woonomgeving, verbetert de situatie ook voor de huurders die blijven huren: de marktpositie van de huurwoningen verbetert op den duur. In bepaalde gevallen kan verkoop van een deel van het corporatiebezit leegstand voorkomen en de algehele verhuurbaarheid verbeteren.

AI met al kunnen we een derde argument vóór verkoop identificeren: (3) verbete-ring van de sociale stabiliteit in de wijk. Men spreekt wel over boekensteunen in de wijk ter aanduiding van complexen waarin huurwoningen worden verkocht. Een vierde argument vóór verkoop is (4) de financiële opbrengst voor de corporatie,

waardoor de financiële sterkte van de corporatie toeneemt, of waaruit niet-rendabele volkshuisvestingstaken elders (bij voorbeeld nieuwbouw van sociale-huurwoningen op VINEX-Iocaties) kunnen worden bekostigd. De hamvraag in dit verband is of er wel sprake is van positieve transactieresultaten voor de woningcorporatie. In het Prognosemodel sociale-huursector wordt ervan uitgegaan dat een woning gemiddeld

f

100.000 opbrengt en dat de boekwaarde gemiddeld lager is. In corporatiekringen beluistert men wel de opvatting dat in vele gevallen de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. Verkoop zou dan met verlies gepaard gaan. Het is een open vraag in

hoeverre de kengetallen die zijn gehanteerd in het Prognosemodel, ook voor Den Haag van toepassing zijn. De veronderstelling dat de cijfers voor Den Haag ongun-stiger uitpakken, lijkt plausibel. Niettemin gaan wij ervan uit dat verkoop van woningen in het algemeen met een netto opbrengst gepaard gaat. Er zijn echter woningcorporaties die voor dkp-complexen nog steeds de hoge boekwaarde hanteren,

die in de jaren tachtig werd gehanteerd: de eerste decennia worden er per jaar bedragen bijgeschreven, waardoor de boekwaarde de stichtingskosten ver.overtreft. Thans dient echter een boekwaarde te worden gehanteerd die een weerspiegeling is van de netto opbrengsten bij voortgaande exploitatie als huurwoning: de bedrijfs-waarde. Zeker nu voor de komende jaren op grond van marktoverwegingen en lage inflatiecijfers slechts bescheiden huurverhogingen kunnen worden doorgevoerd, is de bedrijfswaarde niet spectaculair hoog. Het vermogensverlies ten gevolge van het reduceren van de dkp-boekwaarde tot eigentijdse bedrijfswaarde staat los van een eventuele verkoop en dient door de woningcorporatie sowieso te worden genomen. Als de verkoopprijs van het appartement op de vrije markt de bedrijfswaarde overtreft, is er sprake van winst. Dit zal in het leeuwendeel van de gevallen voorkomen. Als er groot onderhoud en/of woningverbetering noodzakelijk is, zal die ingreep in de beschouwing moeten worden betrokken, inclusief de door te voeren huurverhoging of de daardoor te verwachten koopprijsstijging. Dit vergt de nodige rekenexercities in het corporatiebezit. Waar verkoop een verlies zou betekenen, is verkoop uiteraard geen aantrekkelijke optie. Voorrang zou gegeven kunnen worden aan die complexen waarbij de hoogste transactiewinsten kunnen worden geboekt. Al met al kunnen we vier argumenten recapituleren vóór verkoop van corporatiewo-ningen:

1. Het voldoen aan de marktvraag.

2. Het vasthouden van huishoudens met midden- en hoge inkomens in de wijk,

zodat een gedifferentieerde wijk behouden blijft of ontstaat. 3. Verbetering van de sociale stabiliteit in de wijk.

4. Financiële opbrengsten voor de corporaties die deze opbrengsten elders kunnen inzetten om volkshuisvestingstaken te bekostigen.

2.11 Stringente voorwaarden voor verkoop van huurwoningen uit de kernvoor-raad

In hoofdstuk 1 specificeerden wij een aantal voorwaarden waaraan zou moeten worden voldaan bij de eventuele verkoop van corporatiewoningen. Deze voorwaar-den zijn vooral van betekenis als het gaat om de voorgenomen verkoop van huurwo-ningen die behoren tot de kernvoorraad.

a. Kernvoorraad op peil houden

Allereerst dient ook in de toekomst de kernvoorraad van betaalbare huurwoningen groot genoeg te blijven om de doelgroep van volkshuisvestingsbeleid te huisvesten.

Daarbij moet met een omvangrijke goedkope scheefheid rekening worden gehouden.

voldoende herstructureringsruimte is voor onder meer de verkoop van goedkope huurwoningen. In veel gevallen worden deze woningen bewoond door huurders die goedkoop scheefwonen. Verkoop leidt dan niet tot een vermindering van de voor de doelgroep bereikbare kernvoorraad. Sinds de invoering van de Huursubsidiewet per 1.7.1997 is de voorraad die voor lage-inkomensgroepen bereikbaar is, drastisch toegenomen. De noodzaak om de huursubsidie-uitgaven te beteugelen en boetes te vermijden, noopt tot een terughoudend beleid maar duidelijk is wel dat in Den Haag de kernvoorraad groot genoeg is ruimte te laten aan het verkopen van corporatiewo-ningen.Dankzij de dalende werkloosheid en de economische groei loopt van jaar tot jaar de omvang van de doelgroep thans langzaam terug: deze dynamiek creëert geleidelijk aan wat meer ruimte aan de onderkant van de woningmarkt. Wel is er alle aanleiding om van jaar tot jaar de feitelijke ontwikkelingen te monitoren en na te gaan hoe de kernvoorraad zich in Den Haag qua omvang en spreiding ontwikkelt. Hierbij spelen het toewijzingsbeleid en het huuraanpassingsbeleid een belangrijke rol.

b. Risico's voor de nieuwe bewoner-eigenaren binnen de perken houden

De tweede voorwaarde heeft betrekking op de financiële en andere risico's die ex-huurders lopen als zij een woning kopen. In het begin van de jaren tachtig leidden deze risico's tot het fenomeen van de noodkopers die gevangen zaten tussen dalende inkomens en stijgende hypotheekrente en geen middelen hadden om hun onderhouds-taken uit te voeren. Bij de GKB is het fenomeen van de noodkopers thans nagenoeg onbekend. Daar waar huishoudens met hoge inkomens tot koop van corporatiebezit overgaan, blijven deze risico's gewoonlijk binnen de perken. Maar voor huishoudens met een bescheiden inkomen kan dit probleem in de toekomst helaas zeer reëel zijn. Allereerst kan het inkomen dalen (vooral bij tweeverdieners) door scheiding, werkloosheid en arbeidsongeschiktheid. Voorts kan de hypotheekrente stijgen waardoor de maandelijkse lasten toenemen. De fiscus draagt wel een deel van deze extra lasten, maar bewoners kunnen in problemen komen. Tenslotte kan de nieuwe eigenaar geconfronteerd worden met onverwachte uitgaven, zoals groot onderhoud of met een onverwachte daling van de waarde van het vastgoed.

Deze punten moeten stuk voor stuk zeer serieus worden genomen en stellen eisen aan de gegadigden die in aanmerking komen voor aankoop, voor de toe te passen eigendomsvorm en de financieringswijze. Uit de becijferingen in hoofdstuk 4 blijkt dat het eigen-woningbezit voor lage-inkomensgroepen (beneden modaal) feitelijk niet is weggelegd, tenzij er een fors vermogen beschikbaar is waardoor de hypothecaire last beperkt kan blijven. Corporaties dienen alleen te verkopen aan huishoudens die de woning met enig gemak kunnen betalen en financiële risico's goed aankunnen.Op dit terrein zouden woningcorporaties een terughoudender beleid moeten voeren dan thans bij hypotheekbanken gebruikelijk is. Ten tweede mag van een professionele corporatie worden verwacht dat de waarde van de woning op een verantwoorde wijze wordt bepaald en dat een koper niet teveel betaalt. Een technisch rapport (woningkeuring) moet worden opgesteld dat een goed beeld geeft van de onder-houdstoestand en de bouwtechnische kwaliteit van de woning en de gemeenschappe-lijke delen. Tenslotte zullen vóór de verkoop alle groot-onderhoudsingrepen,

reparaties en verbeteringen moeten worden doorgevoerd die nodig zijn om onver-wachte uitgaven de eerste tien à twintig jaar nagenoeg uit te sluiten. Tenslotte is er het risico van de bewoner-eigenaar die zijn woning wil verkopen en niet van zijn huis afkan. Het verdient ernstig overweging om woningen die tot de kernvoorraad behoren in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) uit te geven. Dat houdt in dat een corporatie een terugkoopplicht heeft tegen een vooraf bepaalde prijs. Bovendien verzorgt de corporatie hierbij het beheer voor de Vereniging van Eigenaren en voert zij het onderhoud van de gemeenschappelijke delen uit. Wij komen hierop nog terug. Dure huurwoningen zouden aan bewoners met een hoog inkomen in onversneden eigendom kunnen worden gegeven. Hier is MGE niet geïndiceerd.

c. Gunstige condities creëren voor toekomstig beheer en stadsvernieuwing

Een derde aandachtspunt heeft betrekking op het complicerend effect van de verkoop van corporatiewoningen op het wijkbeheer en de stadsvernieuwingsopgave in de toekomst.

Thans zijn de eigendomsverhoudingen in naoorlogse wijken met veel corporatiebezit overzichtelijk. Woningcorporaties kunnen blijkens het BBSH niet alleen worden aangesproken op de kwaliteit van hun woningbezit maar ook op hun bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk. Corporaties zijn gewend verder dan de voordeur te kijken. Als delen van het bezit zijn uitgepond, kan de situatie anders zijn, zoals de ervarin-gen in de Gordel 20-40 leren. Deze kanttekening accentueert de wenselijkheid om ook na verkoop een beroep te kunnen doen op de professionaliteit en de verantwoor-delijkheid van woningcorporaties. MGE biedt daartoe volop de mogelijkheden. Als corporaties het beheer voor VvE's voeren, en de terugkoopplicht ook op langere termijn gehandhaafd blijft, is een verantwoord wijkbeheer mogelijk en blijven de gunstige condities voor een eventuele stadsvernieuwingsingreep - op termijn -gunstig.

Men realisere zich in dit verband dat verkoop van huurwoningen op zich niets oplost. Bouwtechnische gebreken, woontechnische tekortkomingen en sociale knelpunten worden door verkoop niet op slag opgelost. Verkoop van huurwoningen dient dan ook niet op zichzelf te worden beschouwd en als een op het oog ongecom-pliceerde maatregel 'stand alone' te worden uitgevoerd, maar te worden ingebed in herstructureringsplannen die hele wijken omvatten. Deze plannen omvatten ook sloop, nieuwbouw, verbetering van woning en woonomgeving en stedenbouwkundige verbeteringen. De voor het complex noodzakelijke technische ingrepen dienen te zijn geëffectueerd, voordat het te koop aanbieden van appartementen kan worden overwogen.

d. Gezonde bedrijfsvoering en financiële continuïteit van woningcorporaties garan-deren

Een van de BBSH-eisen die aan een woningcorporatie worden gesteld, is het veilig-stellen van de financiële continuïteit. Daartoe zullen woningcorporaties een gediffe-rentieerde woningvoorraad moeten kunnen beheren die past bij de gediffegediffe-rentieerde vraag van bewoners. Het geeft in dit verband geen pas om het tafelzilver te

verko-pen en alleen de minder aantrekkelijke woningen door te exploiteren. Een gedegen strategisch voorraadbeleid zal voor elke corporatie het kader moeten vormen voor het toekomstig dynamisch portfoliomanagement. Evenmin geeft het pas om wonin-gen te verkopen tewonin-gen een prijs die lager ligt dan de bedrijfswaarde. Als doorexploi-teren als huurwoningen (onder reële veronderstellingen) meer oplevert dan verkoop, dan is verkoop markttechnisch kennelijk niet verantwoord. Het transactieresultaat en het strategische voorraadbeleid vormen belangrijke ijkpunten bij de beoordeling van de vraag of verkoop van corporatiebezit al dan niet verantwoord is.

e. Positieve bijdrage aan de ongedeelde stad leveren

Verkoop van goedkope corporatiewoningen wordt, conform de redeneringen in het rapport 'De gedifferentieerde stad' van staatssecretaris Tommel en de vier grote steden, en de nota 'Stedelijke vernieuwing' van het ministerie van VROM, thans meer en meer overwogen op grond van het veronderstelde positieve effect op de ongedeelde stad. Bewoner-eigenaren zijn gemiddeld minder mobiel dan huurders. In buurten en wijken met een erg hoge mutatiegraad zou verkoop kunnen bijdragen aan een grotere sociale stabiliteit. In een aantal wijken, zoals Den Haag Zuid-West en het Kernstadsvernieuwingsbeleid is de woningdifferentiatie zeer eenzijdig (zeer hoog aandeel huurwoningen met een qua huurhoogte betrekkelijk nauwe bandbreed-te). De bevolking is qua inkomen evenwel nog redelijk gedifferentieerd, hetgeen onder meer tot uitdrukking komt in een hoog aandeel goedkope scheefheid. Een deel van de huishoudens met een modaal inkomen en hoger heeft verhuisplannen en zal alleen in de wijk blijven als de klachten over woning en woonomgeving worden ondervangen. Verondersteld wordt dat het verkopen van de huurwoning aan de bewoner deze categorie aan de wijk zal kunnen binden, waardoor selectieve migra-tieprocessen worden ingedamd.

Van geval tot geval zal moeten worden nagegaan of deze redenering hout snijdt. De klachten die men met betrekking tot woning en woonomgeving heeft, vergen allereerst een investeringsbeleid: verbeteren woonomgeving, verbetering en upgra-ding van woningen, sloop en nieuwbouw. In dit pakket kan verkoop een rol spelen, maar verkoop kan dit investeringsbeleid niet vervangen. De grotere betrokkenheid van bewoner-eigenaren bij de woonomgeving kan voor een groot deel worden verklaard uit verschillen in huishoudkenmerken tussen huurders en bewoner-eigena-ren. Wat het effect is van de eigendomsverhouding-sec is niet gemakkelijk aan te geven.

Concluderend kunnen we vaststellen dat de verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan de ongedeelde stad, mits de verkoop deel uitmaakt van integrale herstructure-ringsplannen die gericht zijn op een grotere fysieke differentiatie in woning en woonomgeving.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verkoop van corporatiebezit (alleen) verantwoord is, als er een vraag van bewoners is, als de kernvoorraad voldoende groot blijft, verkoop wordt geplaatst in de context van een integraal herstructure-ringsplan op wijkniveau, als financiële en technische risico's voor de bewoners via een MGE-constructie zijn ingedamd, als de condities voor het wijkbeheer en

eventuele stadsvemieuwingsingrepen in de toekomst zijn veiliggesteld, de financiële continuïteit en een gezonde bedrijfsvoering voor de woningcorporaties zijn veiligge-steld en als een positieve bijdrage wordt geleverd aan de ongedeelde stad.

2.12 Naar een genuanceerd verkoopbeleid

Het voorafgaande maakt duidelijk dat tegenwerpingen tegen het verkopen van corporatiewoningen niet genegeerd moeten worden, maar gevolgen hebben voor de te volgen koers. Op een overzichtelijke schaal is het selectief verkopen van corpora-tiebezit verantwoord. Dit is kennelijk ook al onderkend door de gemeente Den Haag en de woningcorporaties die blijkens een persbericht hebben afgesproken om zo'n

2000 corporatiewoningen te verkopen. De hiervoor door ons gepresenteerde redeneringen maken het overigens moeilijk om kwantitatieve taakstellingen te formuleren. Verkoop van corporatiebezit dient te worden gezien als een marktproces dat steeds dient te worden gemonitord en al naar gelang de optredende effecten en condities, dient te worden gecontinueerd, bijgesteld, versneld of afgeremd. De besluitvorming verloopt daarbij steeds in twee trappen. Allereerst moeten in onderling overleg complexen worden geselecteerd die "in de aanbieding" komen. Criteria daarbij zijn:

(1) grote vraag van bewoners;

(2) gunstig transactieresultaat voor de corporatie;

(3) maximaal effect op gedifferentieerde wijk (bijdrage van herstructurering); (4) al dan niet na verbetering: afwezigheid van technische en stedenbouwkundige

problemen.

De tweede trap omvat het feitelijk verkopen van appartementen waarbij een procedu

-re zou kunnen worden gevolgd, waarbij aan de bewoners voorlichting wordt gegeven, de vraag wordt gepeild, de technische kwaliteit per woning in een keu-ringsrapport wordt vastgelegd, de waarde wordt getaxeerd en assistentie wordt geboden bij de financiering. Daarbij moeten de bewoners zich kunnen laten bijstaan door een deskundige (bijvoorbeeld van de Vereniging Eigen Huis) en voldoende bedenktijd worden gegund. Naast verkoop aan zittende bewoners kan verkoop van leegkomende appartementen 'op de vrije markt' worden overwogen. De markt zal leren in welk tempo de verkoop zal kunnen plaatsvinden, hoe de prijs zich ontwik

-kelt en hoe onderwijl de omvang en spreiding van de kernvoorraad veranderen.

Aan bewoners zullen altijd alternatieven moeten worden geboden: het blijven huren van de woning of eventueel het verhuizen naar een gewenste woning elders.

Verwacht mag worden dat de verkoop van corporatiebezit in herstructureringswijken geen concurrentie betekent voor de verkoop van woningen op VINEX-locaties. Beide markten spelen zich binnen zeer verschillende prijssegmenten af (omstreeks

f

100.000 versus

f

200.000 à

f

300.000 en meer) en verschillen bovendien qua woonvorm (etagebouw/eengezinshuis) en lokatie (stadswijk/suburbane omgeving). Wel kunnen de uitgeponde woningen in de Gordel 20-40 met de nieuwe concurrentie van verkochte corporatiewoningen in herstructureringswijken te maken krijgen, waardoor mogelijk de prijsstijgingen in de Gordel 20-40 flink worden beteugeld.

Gezien de thans geldende markt- en prijsontwikkelingen is dat als een gunstig bijeffect aan te merken. Prijsbederf door overaanbod moet uiteraard worden voorkomen. Daarvan zouden niet alleen bewoner-eigenaren in het uitgeponde bezit in de Gordel 20-40 de dupe worden, maar ook de woningcorporaties zelf. Dit punt accentueert de noodzaak van een procesmatige benadering waarbij ervaringen worden teruggekoppeld en effecten worden gemonitord. Vooral de verkoop van de eerste corporatiecomplexen dienen als een experiment worden opgezet, begeleid en geëvalueerd.

2.13 Beheervormen na verkoop

Er zijn verschillende formules denkbaar voor het beheer na verkoop. Het rapport onderscheidt:

Vereniging van Eigenaren (al dan niet met blijvend meerderheidsaandeel van de corporatie);

Koophuur;

Groeiend eigendom;

Maatschappelijk Gebonden Eigendom.

De conclusie kan worden getrokken dat in dure delen van de voorraad waarin gegadigden met relatief hoge inkomens geïnteresseerd zijn, de onversneden VvE aanbeveling verdient. Dit is de simpelste vorm en als technische complicaties ontbreken, kan met deze eenvoudige vorm worden volstaan. Groeiend eigendom blijkt weinig aantrekkelijk te zijn. Het betekent enerzijds veel financieel en admini-stratief geregel, terwijl anderzijds bewoners niet sterk geïnteresseerd zijn in deze formule. Koophuur is een interessante vorm, in het experimentele stadium verke-rend, welke echter moet worden beschouwd als een variant binnen het huren. Als het om de verkoop van corporatiewoningen gaat, valt koophuur buiten de termen. MGE heeft in het verleden aan kinderziekten geleden, maar blijkens recente ervarin-gen in Rotterdam en Dordrecht (Elsinga, 1997), is deze vorm thans zeer aantrekke-lijk om risico's voor bewoners met bescheiden inkomens te beperken, het beheer na verkoop veilig te stellen en de flexibiliteit in de overgang huren-kopen vice versa te garanderen. In het kader van de herstructurering zou introductie van het MGE in daarvoor aangewezen complexen ernstig moeten worden overwogen.

2.14 Rol van actoren

Welke rol is er nu weggelegd voor de diverse betrokken actoren?

Voor de N.V. Woningbeheer blijft een belangrijke taak het begeleiden van Vereni-gingen van Eigenaren in de Gordel 20-40. Ook in de komende jaren zijn omvangrij-ke inspanningen nodig om het eigen-woningbezit in dit deel van de stad in goede banen te leiden.

Gemeenten en woningcorporaties staan voor de opgave om gestalte te geven aan het herstructureringsbeleid. Deze taak is voor Den Haag Zuid West het meest ingrijpend,maar ook in het Kernstadsvernieuwingsgebied is een herdifferentiatie van de voorraad gewenst. Hier zullen per wijk herstructureringsplannen moeten worden opgesteld. Per complex zal moeten worden aangegeven of sloop, verbetering, verkoop, aankoop of gewoon onderhoud geïndiceerd is. De opgave wordt gecompli-ceerd door de wenselijkheid om ook de stedenbouwkundige structuur, de infrastruc -tuur, de voorzieningen, de publieke ruimte en de groen- en waterstructuren volop in de herstructurering te betrekken. In het kader van deze herstructurering kan het verkoopbeleid voor een aantal complexen gestalte krijgen. Hier is coproduktie van beleid door gemeente en woningcorporaties de aangewezen weg.

De corporaties dienen daarbij na te gaan wat de financiële effecten zijn van verkoop voor de corporaties en in hoeverre de bewoners belangstelling hebben voor aankoop van hun woning. Corporaties en gemeente zullen samen procedures moeten ontwik-kelen om complexen aan te wijzen voor verkoop, en vervolgens voor de verkoop van afzonderlijke appartementen. Bij deze procedures zouden bewonersorganisaties (zowel vanuit de Woonbond als de Vereniging Eigen Huis) hun inbreng kunnen leveren. De bewoners zullen gebaat zijn bij deugdelijke taxaties, bouwkundige rapporten, financiële voorlichting en voldoende bedenktijd. Zij dienen steeds uit meer alternatieven te kunnen kiezen. In het algemeen ligt de conclusie voor de hand dat procedures rondom het verkoopbeleid van corporatiewoningen worden ingebed in de procedures van de herstructurering.

Nieuwe kerntaak of reden voor specialisatie?

Als corporaties overgaan tot de verkoop van woningen dienen keuzen te worden gemaakt. Wil een corporatie zich bezighouden met VVE-beheer en aanverwante zaken, of kiest men er expliciet voor om deze 'rompslomp ' buiten de deur te houden?

Een eerste mogelijkheid is de werkzaamheden die betrekking hebben op VVE-beheer en gebonden eigendom te concentreren bij één of enkele van de Haagse corporaties of bijvoorbeeld bij de NV Woningbeheer. Het voordeel hiervan is dat specialisatie plaatsvindt en dat de mogelijkheid ontstaat om expertise en ervaring op te bouwen. Een andere mogelijkheid is dat iedere corporatie dergelijke zaken voor het eigen verkochte bezit organiseert en dit beschouwt als een nieuw onderdeel van haar sociale taak. Het voordeel van deze benadering is dat op wijkniveau een goede afstemming van het beheer van zowel de huur- als de koopwoningen plaatsvindt.

Investering in productontwikkeling en organisatie

Welke van de voorgaande mogelijkheden ook gekozen wordt, het is van groot belang dat de diverse eigendomsvormen verder worden ontwikkeld en goed worden ingebed in een organisatie. Bovendien dienen de instrumenten goed te worden afgestemd op de verschillende doelstellingen. In wezen gaat het bij gebonden eigendom om drie zaken: het veilig stellen van de bereikbaarheid, het afdekken van het risico van waardedaling en het veilig stellen van het toekomstig beheer. Een goed evenwicht

tussen zeggenschap en risico's is van groot belang evenals de juridische verankering van de verschillende constructies.

Uitgangspunt hierbij is het streven naar maximale vrijheid voor de koper en een zo duidelijk mogelijke constructie. Al naar gelang de doelstelling die men wil bereiken kan het VVE-beheer worden uitgebouwd met een terugkoopregeling en/of onder-houdsgarantie. Al met al lijkt voor herstructureringsgebieden MGE de beste aanknopingspunten te bieden als beheervorm na de verkoop. Deze vorm reduceert de financiële risico's voor de kopers, garandeert een goed beheer, maakt later ook grotere ingrepen mogelijk als die gewenst zouden zijn en houdt de mogelijkheid open om de woningen - als de marktomstandigheden dat zouden vragen - weer te verhuren.

3

SCHETS VAN DE HAAGSE WONINGMARKT

3.1 Den Haag versus Nederland

De Haagse woningmarkt lijkt in vele opzichten nauwelijks op het Nederlands gemid-delde.Op zich geen verrassende constatering, maar waar bestaat dit verschil dan uit? Allereerst bestaat de woningvoorraad in Nederland in 1996 voor bijna de helft uit koopwoningen, terwijl de koopsector in Den Haag tot op heden eenderde van de woningvoorraad uitmaakt. Den Haag kent daarentegen verhoudingsgewijs wel een meer omvangrijke particuliere huursector dan Nederland als geheel.

Daarnaast is er een sterk verschil in de samenstelling naar woningtype waar te nemen tussen Den Haag en heel Nederland. De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor 70% uit eengezinswoningen en voor 30% uit meergezinswoningen. In Den Haag is deze verhouding bijna omgekeerd, namelijk respectievelijk 20% en 80%. Deze oververtegenwoordiging van de meergezinswoningen ten opzichte van het Nederlands gemiddelde is het meest nadrukkelijk terug te vinden in de koopsector. Maar ook in de beide huursectoren in Den Haag is het aantal meergezinswoningen erg groot.

Samenhangend met het grote aantal meergezinswoningen blijkt bovendien het aan-deel van de kleine woningen eveneens hoger te liggen in Den Haag. Ruim vier op de tien woningen heeft maximaal drie kamers. Met name in de sociale-huursector en in de koopsector is de oververtegenwoordiging van de kleinere woningen duidelijk terug te vinden. Er staan verhoudingsgewijs veel minder grotere koopwoningen binnen de Haagse gemeentegrenzen.

Een volgend punt waarin de woningvoorraad van Den Haag afwijkt van het Neder-lands gemiddelde is het prijsniveau van de woningen. Dit geldt overigens niet voor de woningen in de sociale-huursector. De verdeling naar huurklasse van de wonin -gen in deze sector toont grote gelijkenis tussen Den Haag en Nederland als geheel. Anders ligt het met betrekking tot de particuliere huursector en vooral de koopsec -tor . In beide sec-toren is het aandeel van de goedkopere woningen in Den Haag groter dan in Nederland. Zo bestaat de Haagse koopsector voor 40%uit goedkopere woningen, terwijl van de Nederlandse koopwoningvoorraad maar 20%tot het goed-kopere segment behoort. Natuurlijk speelt hierbij de oververtegenwoordiging van de kleinere meergezinswoningen een belangrijke rol.