Huidige situatie onhoudbaar?

Huidige situatie onhoudbaar?

stresstest crisis: huizenprijzen -20%, transacties – 45%, kredietverliezen 0,2% Genomen maatregelen maken herhaling scenario (nogal) onwaarschijnlijk:

Verplichte aflossing en afbouw LTV

Effect:

Uitgangspunt: annuïteitenhypotheek 250k, 30 jr, 10 jaarsrente 2,5%, LTV 100% Stabiele woningprijs prijsstijging +2%

Na 4 jaar LTV 90% na 3 jaar LTV 90% Na 8 jaar LTV 80% na 5,5 jaar LTV 80%

Huidige situatie onhoudbaar?

Houding en gedrag consument veranderd:

• Tot de crisis was maximaal lenen de norm

• (Vervroegd) aflossen op hypotheek was ‘not done’

Inmiddels wordt er gespaard en tussentijds afgelost

• 83% van mensen die van plan zijn binnen 12 maanden te kopen spaart voor de aankoop (VEH 2016). Deels gedwongen door verlaging LTV

• 73% van kopers heeft eigen geld ingebracht (laatste 2 jaar gekocht) • 50% van starters heeft bij aankoop eigen geld meegebracht (AFM) (33k) • Er wordt door huizenbezitters volop extra afgelost

Sparen (toch) nodig

Minder lenen mogelijk, sparen noodzakelijk

• Verplichte aflossing, afbouw HRA, LTV naar 100%  hogere lasten, meer eigen geld • Bijkomende kosten 6% voor notaris, makelaar, hypotheekadviseur,

overdrachtsbelasting, NHG.

• Dit betekent bij hypotheek van 245.000 (LTV 101%): ruim 12.000 euro eigen geld nodig.

Exclusief verhuiskosten, inrichtingskosten, kosten van woningverbetering (50%), onderhoud.

• Elke 1% verlaging LTV betekent plm 2500 euro extra spaargeld.

Conclusie: stimuleren en (fiscaal) faciliteren van sparen nodig. Anders eigen woning alleen nog weggelegd voor elite.

Aandachtspunten bouwsparen

 Studieschuld, leenstelsel

 Afbouw LTV

 Stijging huizenprijzen

 Verplichte pensioenopbouw

 Verplichte aflossing hypotheek

 Additioneel: noodzakelijk sparen voor koopwoning… • Aantal jaren serieus sparen nodig. Echter hoe overbruggen?

Geen plaats in sociale huursector, ook niet in particuliere huursector • Huren en sparen tegelijk leidt tot dubbele (woon)lasten

• Achteruit sparen

• Lange termijn oplossing vs (ook) korte termijn probleem

NHG overbodig?

of

Maakt aanwezigheid NHG bouwsparen overbodig? • NHG: heeft stabiele werking op woningmarkt

• Meeste hypotheken van starters met NHG- borging verstrekt (lage rente, extra zekerheid)

• Wel aanpassing NHG nodig aan maatschappelijke ontwikkelingen (bijv flex arbeidsmarkt, doelgroepen)

Conclusies

Wenselijk om spaargedrag voor eigen woning te stimuleren en faciliteren

• Bouwsparen is optie, maar kent aantal praktische bezwaren

• Zijn er alternatieven die simpel, snel te realiseren en effectief zijn? Bijvoorbeeld:

Verlaging overdrachtsbelasting? Zilvervlootaanpak?

Nog belangrijker:

Zorgen dat vraag en aanbod op woningmarkt meer in evenwicht komt. Bouwen naar behoefte geeft: