•
WERKDOCUMENT
~
L...co
E
~
::J 0al
c:
Olal
"'0I-
.-0
Ol OlI-
..c
::>
CIl::>
Oll-
+""c:
I-
CIlen
Ol>
Z
.-
CIlen
::J ~ ~w
CIl0
~N
~
a:
w
OlCl
.-
+""z
(.) Ol0
en
EIGEN-WONINGBEZIT ONDER
LAGE-INKOMENSGROEPEN;
Achtergronden en consequenties
.
M.G. Elsinga
(JSOl(
L/41
ç
94-11
EIGEN-WONINGBEZIT ONDER
LAGE-INKOMENSGROEPEN;
ACHTERGRONDEN EN CONSEQUENTIES
8ibliotheek TU Delft11 " 111111111
C 2128966 jl PGn • I ij ,---~---~-~
WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, tel. (015) 783005
I,'-~---~---~-~~~~----"----o,
EIGEN-WONINGBEZIT ONDER
LAGE-INKOMENSGROEPEN;
ACHTERGRONDEN EN CONSEQUENTIES
M.G. Elsinga
De werkdocumenten worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft Tel.: (015) 783254
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmLIOTHEEK, 'S-GRA VENHAGE Elsinga, M.G.
Eigen-woningbezit onder lage-inkomensgroepen; achtergronden en consequenties opsteller van de rapportage: M.G. Elsinga. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 0923-9871 ; 94-11)
Met lit. opg. ISBN 90-407-1019-8 NUGI 655
Trefw.: eigen-woningbezit; lage inkomensgroepen
Dit onderzoek werd gesteund door de Stichting voor Economische, Sociaal-culturele en Ruimtelijke Wetenschappen, die wordt gesubsidieerd door de Nederlandse Orga-nisatie voor Wetenschappelijke Onderzoek (NWO).
Copyright 1994 by M. G. Elsinga
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE
VOORWOORD
1 INLEIDING
1. 1 Achtergrond. . .. . . .. . . . .. . . 1
1.2 Probleemstelling . . . .. . . l 1. 3 Doelstelling; theoretische en beleidsrelevantie . . . . . . . . . 2
1.4 Aanpak... .. . . . .. . . .. . . 5
1.5 Opbouw van de rapportage . . . .. . . .. . . 7
2 HUURDERS EN EIGENAAR-BEWONERS MET EEN LAAG INKO-MEN; WOONCARRIÈRE EN EIGENDOMSPERSPECTIEF . . . ... . 9
2.1 Inleiding .. .. . . .. .... . . 9
2.2 Resultaten van eerder onderzoek . . . .. . . .. 10
2.3 Kenmerken van de respondenten naar inkomen en eigendomsverhou-ding . . .. .. . . .. . . ... . . .. . . . 10
2.3.1 Vorige eigendomssituatie . .. ... . .. . . .. .. . . 11
2.3.2 Woningtype . . . .. . . .. .. . . .. .. .. 15
2.3.3 Leeftijd en huishoudenssamenstelling .. . . . ... . .. . .. 15
2.3.4 Aantal verdieners en opleiding . . . .. . . . .. .. . . 16
2.3.5 Conclusies . . . .. . . .. 16
2.4 Het eigendomsperspectief van eigenaar-bewoners . . . . . . . . . . . 17
2.5 Het eigendomsperspectief van huurders ... . . . .. . .. . .. .. . 20
2.6 Conclusies . .. . . .. . . .. .. . . . .. .. . . 23
3 DE KEUZE TUSSEN KOPEN EN HUREN . .. . . .. . . . .. 25
3.1 Inleiding. . . .. . . .. . . ... . .. . .. 25
3.3 Resultaten van eerder onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3.3 Aanpak .. . . .. . . .. . . 27
3.4 De motieven om te kopen en te huren . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
3.4.1 Het belangrijkste motief om te kopen of te huren .. . . .. 28
3.4.2 Combinaties van motieven . . . .. . . . .. . . 31
3.4.3 Motieven om te kopen en te huren naar inkomen en woning-type . . . .. . . ... . .. . .. .. . .. . 34
3.4.4 De huishoudens met een laag inkomen, naar
eigendomsper-spectief en componentscores ... . . 36
3.5 Conclusies . . . 36
4 BEWONERS OVER HUN WOONSITUATIE ... . .. . . 39
4.1 Inleiding . .. . . .... . . .. . . 39
4.2 Aanpak .. . . .. . . .. . . .. 40
4.3 Beleving van de woonsituatie ... . . .. . . ... ... .. .. 41
4.3.1 Een vergelijking met resultaten van eerder onderzoek . . . . 41
4.3.2 Achterliggende dimensies . . . 43
4.3.3 De rol van inkomen, woningtype en woonduur ',' . . . 45
4.3.4 De rol van het eigendomsperspectief .. . . .. 47
4.4 Tevredenheid met de buurt, woning en woonlasten . . . 48
4.4.1 De rol van inkomen, woningtype en woonduur . . . 48
4.4.2 De rol van het eigendomsperspectief . . . ... ... . 51
4.5 Betrokkenheid . . . 52
4.5.1 De rol van inkomen, woningtype en woonduur . . . .. 52
4.5.2 De rol van het eigendomsperspectief . . . 54
4.6 Conclusies. .. . . .. .. .. . . ..55
5 ONDERHOUDS- EN VERBETERGEDRAG VAN BEWONERS . . .. 57
5.1 Inleiding . . . .. . . .. 57
5.2 Resultaten van eerder onderzoek . . . 58
5.3 Onderhoud en verbetering door eigenaar-bewoners . . . 62
5.3.1 Investering in onderhoud en verbetering ... . . . 62
5.3.2 Uitvoerder van onderhouds- en verbeteringsactiviteiten . . . 65
5.3.3 Waardering van de onderhoudssituatie en achterstallig onder-houd . . . .. . . 67
5.3.4 Onderhoudsplanning en -reservering . . . 69
5.3.5 Verschillen naar eigendomsperspectief . . . . . . . . . 69
5.4 Onderhouds- en verbetergedrag van huurders . . . 70
5.4.1 Verschillen naar inkomen en woningtype .. . . . . . . 70
5.4.2 Verschillen naar eigendomsperspectief . . . .. .. . . . 71
5.5 Conclusies... . . . .. . . 72
6 CONCLUSIES . . . 73
6.1 De onderzoeksvragen . . . 73
6.2 Terugkoppeling naar de theorie . . . ... .. .. . . .. .. ... 75
6.3 Conclusies met betrekking tot de Nederlandse volkshuisvesting .. 77
LITERATUUR . . . 79
BIJLAGE I: DE STEEKPROEF . . . 85
1.1 Uitgangspunten bij de selectie van de steekproef . . . 85
1. 3 Respons . .. . . .. . . 88
1.4 De steekproef vergeleken .. . . 88
BULAGE 11: DE LOKALE WONINGMARKTEN IN GOUDA EN DEN HAAG/ZOETERMEER . . . .. .. . . 91
IU Inleiding.. .. . . .. . .. . . 91
11.2 Gouda . .. . . .. . . .. . .. .. 91
11.2.1 Woningmarkttypering . . . .. . . .. . . 91
11.2.2 Uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid .. . . 93
11.2.3 De geselecteerde wijken . .. . . 93
II.3 Den Haag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
II.3 . 1 Woningmarkttypering . .. . . .. . . .. . 97
11.3.2 Uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid . . . 100
11.3.3 De geselecteerde wijk . . . .. .. . . 100
11.4 Zoetermeer. .. .. .. . . .. . . .. .. . .. . . . 101
11.4 .1 Woningmarkttypering . .. . . .. . . 10 1 11.4.2 Uitgangspunten voor het volkshuisvestingsbeleid . . . . .. 103
11.4.3 De geselecteerde wijken . . . .. . . 105
11.5 Conclusies .. . . .. . . .. . . 106
BIJLAGE lIl: DE WONINGMARKTREGIO'S DEN HAAG EN OMSTRE-KEN/WESTLAND EN ZUID-HOLLAND-OOST . . . 109
BULAGE IV: KENMERKEN VAN DE ZES GESELECTEERDE WIJKEN 113 BULAGE V: DE RESPONDENTEN NAAR INKOMEN EN EIGENDOMSVER-HOUDING . . . .. . . .. . . 123
BIJLAGE VI: DE COMPONENTEN-ANALYSE . . . 127
VI. 1 De componenten-analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
VI. 2 De resultaten van de controlevariabele .. .. .. . . .. . . 128
BIJLAGE VII: DE V ARIANTIE-ANAL YSE . . . . .. . . .. . . 133
VII. 1 De variantie-analyse . . . .. .. . . 133
VII.2 De schalingsprocedure .. . . .. .. . .. .. . . 136
VII.3 De resultaten van de schalingsprocedure . . .. .. . . 13 7 VII.4 De homogeniteit van de varianties . .. . . 138
BIJLAGE VIII: ONDERHOUDSGEDRAG NAAR EIGENDOMSPERSPEC-TIEF .. . . .. .. . . .. . . .. .. . . .. . . .. . . .. 141
BIJLAGE IX: DE VRAGENLIJSTEN VOOR EIGENAAR-BEWONERS EN HUURDERS .. . . .. . . .. .. . . . .. . . 147
II
VOORWOORD
Dit rapport geeft de resultaten weer van de tweede fase van het onderzoek 'De ontwikkeling van het eigen-woningbezit onder huishoudens met een benedenmodaal inkomen in stedelijke gebieden'. Dit onderzoek wordt gefinancierd door de stichting ESR van NWO. Via het Onderzoeksinstituut OTB werd dit dissertatie-onderzoek ondergebracht bij NETHUR (Netherlands Graduate School of Housing and Urban Research).
De stimulering van het eigen-woningbezit neemt een prominente plaats in in het volkshuisvestingsbeleid van staatssecretaris Heerma. De overheid trekt zich gedeel-telijk terug uit de vokshuisvesting en de woningmarkt wordt in toenemende mate het terrein voor zelfstandige marktpartijen. Heerma is van mening dat de koopwoning beter dan de huurwoning aansluit bij de wensen van de zelfstandige woonconsument in de jaren negentig. Een ander doel van het stimuleringsbeleid, met name bij de verkoop van huurwoningen, is het vergroten van de stabiliteit en betrokkenheid in buurten. Hierbij wordt verondersteld dat eigenaar-bewoners zich anders gedragen dan huurders.
In Engeland is, onder andere naar aanleiding van het Right to buy, een discussie
gaande over de betekenis van de eigendomsverhoudingen op de woningmarkt. Deze
discussie ging gepaard met een grote hoeveelheid onderzoek. Veel geciteerd en ook veel gekritiseerd is het werk van Saunders. Volgens Saunders bestaat er een natuur-lijke voorkeur voor een eigen woning gezien de vele voordelen boven de huurwo-ning. Het gaat hierbij niet alleen om financiële, maar ook om andere voordelen als vrijheid en zekerheid die men als eigenaar-bewoner ervaart. Bovendien zouden eigenaar-bewoners tevredener zijn met de woonsituatie en laten zij een grotere betrokkenheid bij de buurt en het maatschappelijk leven in het algemeen zien. In dit rapport wordt nagegaan inhoeverre de bevindingen van Saunders opgaan in de Nederlandse situatie. En aangezien de eigenaar-bewoner vanouds een bovenmodaal inkomen ontvangt en een eengezinswoning bewoont, wordt nagegaan in hoeverre de betekenis van het eigen-woningbezit verschilt voor huishoudens met een beneden-modaal inkomen en eigenaren van meergezinswoningen.
Kenmerken als. financieel voordeel, vrijheid, mobiliteit en zekerheid worden uitge-werkt aan de hand van motieven om te kopen of te huren en de wijze waarop men de woonsituatie als eigenaar-bewoner of huurder ervaart. Ten slotte wordt nagegaan
---~---~---~~I
in hoeverre eigenaar-bewoners en huurders hun woning verfraaien en of zij in staat zijn om de woning te onderhouden.
Hugo Priemus en Peter Boelhouwer bedank ik hierbij voor de begeleiding van het onderzoek. Ook de informanten in Gouda, Den Haag en Zoetermeer wil ik bedanken voor het verstrekken van informatie over de desbetreffende woningmarkten. Verder ben ik natuurlijk dank verschuldigd aan de enquêteurs en de respondenten zonder wie dit onderzoek niet tot stand had kunnen komen. Tot slot mag de statistische steun van Gaston Hilkhuysen, Véronique van der Stel en Henny Coolen niet onver-meld blijven.
1
INLEIDING
1.1 Achtergrond
Dit werkdocument vormt de tweede tussenrapportage van het onderzoek 'De ontwik-keling van het eigen-woningbezit onder huishoudens met een lager dan modaal inkomen in stedelijke gebieden'. In de eerste deelrapportage werd het eigen-woning-bezit op landelijk niveau bestudeerd. Hierbij werd vooral ingegaan op de ontwikke-ling van het eigen-woningbezit en de (macro) achtergronden daarvan.
In deze rapportage gaat het vooral om de achtergronden en consequenties van het eigen-woningbezit op micro niveau; dat wil zeggen het niveau van een huishouden. Hierbij komen de specifieke kenmerken van het kopen en huren aan de orde, zoals: het baas in eigen koophuis zijn, gemakkelijk kunnen verhuizen vanuit een huurwo-ning, de verantwoordelijkheid voor het onderhoud in de koopwoning en de beperkte verantwoordelijkheid voor het onderhoud in een huurwoning en natuurlijk de woon-uitgaven en het investeringsaspect van de eigen woning. De financiële consequenties zullen in dit rapport herhaaldelijk ter sprake komen. Gezien het belang van dit onderwerp wordt aan de woonuitgaven bovendien een aparte deelrapportage gewijd. Verder gaan we in op de betrokkenheid bij buurt en woning en op het onderhoudsge-drag. De invloed van de eigendomsverhouding staat centraal in dit rapport. De benadering van Saunders vormt het theoretische vertrekpunt voor deze studie. Vol-gens deze benadering heeft de eigen woning een meerwaarde boven de huurwoning, zowel in financieel als in ontologisch opzicht.
Vervolgens trachten we aan de hand van het gedrag en de ervaringen van huishou-dens inzicht te krijgen in de consequenties daarvan voor het leefklimaat in buurten en de onderhoudstoestand van de woning; kwesties die voor het volkshuisvestingsbe-leid van belang zijn.
1.2 Probleemstelling
Wat zijn de achtergronden en (belevings- en onderhouds-)consequenties van eigen-woningbezit voor huishoudens met een beneden-modaal inkomen op het niveau van
het huishouden? Ofwel welke rol speelt de eigendomsverhouding? Welke rol spelen andere, nader aan te duiden, factoren?
achtergronden:
Wie zijn de eigenaar-bewoners en huurders met een laag inkomen en waarom bewo-nen zij een koop- resp. huurwoning?
Wat zijn de kenmerken van de lage-inkomensgroepen en in welke opzichten ver-schillen zij van hogere"inkomensgroepen? In welk stadium van hun wooncarrière bevinden zij zich en in hoeverre hebben zij belangstelling voor een (andere) koopwoning?
Wat zijn de motieven van lage-inkomensgroepen om te kiezen voor een koop- of een huurwoning? In hoeverre refereren huishoudens bij hun motivatie aan de, in hun ogen positieve, consequenties van kopen en huren en in hoeverre spelen beperkingen een rol? Spelen inkomen en het soort woning een rol bij de moti-vatie? Speelt het eigendomsperspectief van de lage-inkomensgroepen een rol? consequenties:
Hoe ervaren de lage-inkomensgroepen hun woonsituatie en in hoeverre investeren zij in verbetering en onderhoud van de woning?
Ervaren eigenaar-bewoners met een laag inkomen hun woonsituatie anders dan huurders met een laag inkomen? Spelen het inkomen, het soort woning dat men bewoont en het eigendomsperspectief een rol bij de wijze waarop men de woon-situatie ervaart?
Zijn huishoudens met een laag inkomen in staat om hun woning goed te onder-houden en in hoeverre maken zij gebruik van de mogelijkheid om de woning te verfraaien? Investeren huurders in verbetering van hun woning? In hoeverre hangt het onderhoudsgedrag samen met inkomen, het soort woning dat men bewoont en het eigendomsperspectief?
1.3 Doelstelling; theoretische en beleidsrelevantie
Doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan de theorieontwikkeling op het gebied van eigendomsverhouding. Er wordt onderzocht in hoeverre de eigendoms-verhouding een rol speelt in ervaringen en gedrag van eigenaar-bewoners en huur-ders van vergelijkbare woningen. Vervolgens worden de bevindingen met de uit-gangspunten voor het Nederlandse stimuleringsbeleid ten aanzien van de koopsector geconfronteerd.
Theoretische relevantie
Saunders (1990) stelt in zijn benadering dat een koopwoning een meerwaarde heeft ten opzichte van de huurwoning. Deze meerwaarde uit zich in de vorm van een financieel voordeel, maar ook in de vorm van een positievere beleving van de woon-situatie; de zogenoemde ontologische voordelen. Volgens Saunders (1990) bestaat er een soort natuurlijke voorkeur voor het eigen-woningbezit. Het huren van een huis is volgens hem een tweede keus of hooguit een vrijwillige keuze voor korte tijd. 2
[i
I i
I1
Tenslotte stelt Saunders dat het al dan niet bezitten van een woning bijdraagt aan het ontstaan van 'housing classes'. Via de aankoop van een woning kunnen voormalige huurders tot de klasse van de 'home owning middle mass' doordringen, terwijl de achterblijvende huurders meer en meer een 'underclass' vormen. Voor een uitgebrei-de beschrijving van uitgebrei-de benauitgebrei-dering van Saunuitgebrei-ders verwijzen wij naar het eerste uitgebrei- deel-rapport (Elsinga, 1994).
Critici van deze benadering ontkennen deze specifieke meerwaarde van de koopwo-ning en benadrukken dat de financiële consequenties, en de belevingsconsequenties vooral worden bepaald door de maatschappelijke positie (Kam et al., 1985; Tey-mant en Schepens, 1981). Zij benadrukken dan ook de verscheidenheid binnen de eigendomssectoren (Forrest et al., 1990; Harloe, 1984). We gaan na in hoeverre we ondersteuning vinden voor het standpunt van Saunders dan wel voor het standpunt van de critici.
Afbeelding 1.1 Het onderzoeksmodel
Met name waar het gaat om consequenties van het eigen-woningbezit rijst de vraag naar oorzaak en gevolg. Wanneer we bijvoorbeeld bij eigenaar-bewoners een grotere betrokkenheid vinden dan bij huurders kan dit betekenen dat het bezitten van een woning de betrokkenheid vergroot. Het kan ook inhouden dat de meer betrokken bewoners eerder geneigd zijn om een woning te kopen. Met de introductie van het begrip eigendomsperspectief en de relatie tot de ervarings- en onderhoudsconsequen-ties, proberen we het inzicht in deze kwestie te vergroten.
Als leidraad voor deze rapportage dient het overzicht dat in het eerste deelrapport is gepresenteerd en verantwoord (zie afbeelding 1.1). De volkshuisvestingscontext en de economische en demografische ontwikkelingen zijn in dit deelonderzoek constant: de Nederlandse situatie in 1993.
De benadering van Saunders wordt in de afbeelding aangegeven met de grijze pijlen en de kritiek op de benadering wordt met zwarte pijlen weergegeven. Dit deelon-derzoek gaat met name in op de invloed van de differentiatie van de koopwoning-markt op de keuze om te kopen of te huren en de consequenties van deze keuze. Hierbij wordt de differentiatie naar inkomen, naar woningtype en naar wooncarrière uitgewerkt. De invloed van de volkshuisvestingscontext komt aan de orde bij een vergelijking van de resultaten met die van Saunders.
Allereerst wordt de invloed van deze differentiatie in relatie gebracht met de keuze om te huren dan wel te kopen. Afbeelding 1.1 laat zien dat de voorkeur voor kopen of huren wordt bepaald door de verwachte consequenties van deze keuze zoals de woonlasten die eruit voortvloeien, de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de woning en de beleving van de woonsituatie. De voorkeur hangt bovendien samen met de fase in de levenscyclus; gezinnen hebben vaak voorkeur voor een koopwo-ning, terwijl ouderen relatief vaak een huurwoning prefereren. De keuze zal echter, met name bij lage-inkomensgroepen, ook worden bepaald door de beperkingen die vanuit het huishouden worden opgelegd. Een belangrijke beperking hierbij is een laag inkomen dat de toegang tot de koopsector bemoeilijkt. Maar ook de woning-markt kan beperkingen opleggen in de vorm van schaarste in bepaalde segmenten van de markt of een stringent woonruimteverdelingsbeleid waardoor bepaalde huis
-houdens worden uitgesloten van bepaalde categorieën woningen.
Vervolgens gaan we na in hoeverre deze differentiatie naar inkomen, woningtype en wooncarrière de beleving van de woonsituatie en het onderhoudsgedrag beïnvloedt.
Beleidsrelevantie
Het stimuleren van het eigen-woningbezit neemt een belangrijke plaats in in het volkshuisvestingsbeleid anno 1994. Voor de lage-inkomensgroepen wordt gestreefd naar een vrije keuze tussen kopen en huren. De overheid tracht dit te bereiken door het verstrekken van premiekoopsubsidies, en vanaf 1995 een bereikbaarheidstoeslag, en stimulering van de verkoop van sociale huurwoningen (MVROM, 1989; MVROM, 1993).
In de motivatie van dit stimuleringsbeleid zien we een aantal verwachte consequen-ties van eigen-woningbezit terug. Impliciet klinkt hierbij een meerwaarde van de eigen woning ten opzichte van de huurwoning door.
4
I:
IIn eerdere motiveringen van het beleid om het eigen-woningbezit te stimuleren haalt men het verhogen van het woonpeil en het uitrustingsniveau van de woning aan. Hierbij veronderstelt men een actieve houding van de eigenaar-bewoners ten aanzien van het onderhoud. Met name in zijn laatste brief over het eigen-woningbezit (MVROM, 1993) benadrukt staatssecretaris Heerma de positieve consequenties van het eigen-woningbezit voor het leefklimaat in een buurt; minder verhuizingen en een grotere betrokkenheid. Bovendien wordt benadrukt dat de zelfstandigheid van de woonconsument van de jaren negentig het best tot zijn recht komt bij de eigenaar-bewoner. Tenslotte vormt het aansluiten bij de behoefte van de woonconsument een nadrukkelijk motief om het eigen-woningbezit te stimuleren.
1.4 Aanpak
De gepresenteerde resultaten zijn in hoofdzaak gebaseerd op een in 1993 gehouden enquête onder 540 bewoners van goedkope koopwoningen en 400 bewoners van ver-gelijkbare huurwoningen (zie bijlage I). Bijlage 11 beschrijft de buurten die in de steekproef werden betrokken en de lokale woningmarktsituaties in de steekproefge-meenten.
Zoals uit de probleemstelling blijkt, worden de volgende vier aspecten onderzocht: a. wooncarrière;
b. motivatie om te kopen of te huren; c. ervaring van de woonsituatie;
d. onderhoudsgedrag .
Deze onderwerpen worden onderzocht op hun samenhang met: 1. eigendomsverhouding;
2. maatschappelijke positie; a. inkomenspositie; b. woningmarktpositie; 3. eigendomsperspectief.
De gebruikte statistische analysemethoden worden in de desbetreffende hoofdstukken kort beschreven en uitgewerkt in de bijlagen.
Ad. 1
De invloed van de eigendomsverhouding is, zij het in een andere context, al eerder onderzocht. In ieder hoofdstuk worden resultaten van eerder onderzoek gepresen-teerd. We gaan na in hoeverre onze bevindingen in overeenstemming zijn met resultaten van eerder onderzoek, waarin de vergelijking van huurders en eigenaar-bewoners centraal staat.
Ad. 2
De maatschappelijke positie wordt in dit onderzoek geoperationaliseerd door ener-zijds de inkomenspositie van huishoudens en anderener-zijds de woningmarktpositie.
a. De inkomenspositie wordt uitgewerkt als het huishoudens inkomen. Het huishou-densinkomen bepaalt in belangrijke mate de mogelijkheden van een huishouden op de woningmarkt. Er worden twee inkomensgroepen onderscheiden: beneden en boven modaal. In een aantal analyses wordt de groep beneden-modaal ver-deeld in lage en midden inkomens, omdat met name de laatste groep als poten-tiële eigenaar-bewoner en als doelgroep van het stimuleringsbeleid wordt gezien ..
Het inkomen is als operationalisering van maatschappelijke positie aan beperkin-gen onderhevig. Het inkomen is immers een momentopname; mensen met een laag inkomen kunnen op een bepaald moment zowel een hoge sociaal-economi-sche positie bekleden als een lage. Daarom gaan we in hoofdstuk 2 in op het onderscheid naar wooncarrière .
Er vindt een systematische vergelijking naar inkomen plaats. In 'dit opzicht ver-schilt het onderzoek vooral van eerdere onderzoeken (bijvoorbeeld naar de ver-koop van huurwoningen). Hierin constateert men vaak dat de hogere-in-komensgroepen overgaan tot aankoop (Boelhouwer, 1988; Van Weesep, 1986), maar daarin is geen sprake van een systematische vergelijking van hoge en lage inkomensgroepen.
b. De woningmarktpositie wordt uitgewerkt als kwaliteit van de woning. De kwali-teit van de woning wordt vervolgens aangegeven door het woningtype en het bouwjaar. We onderscheiden de oudere meergezinswoningen (van een redelijke kwaliteit en niet in stadsvernieuwingsgebieden.) en de nieuwere eengezinswonin-gen. Door voor de steekproef goedkopere koopwoningen en vergelijkbare huur-woningen te selecteren is de kwaliteit van de huur-woningen binnen een buurt als con-stant te beschouwen.
De steekproef omvat zowel een- als meergezins- koop- en huurwoningen. Op deze wijze kan systematisch de invloed van de eigendomsverhouding, naast die van het woningtype, worden betrokken in de analyses. In eerdere onderzoeken ging het vaak om Of eengezinswoningen (Pas et al., 1983; Boelhouwer, 1988; Saunders, 1990) Of meergezinswoningen (vaak oudere woningen in stadsvernieu-wingsgebieden) (Teymant en Schepens, 1981; Kam et al., 1985; Van Weesep, 1986).
Ad. 3
Tenslotte blijkt dat we op basis van de (gewenste) wooncarrière verschillende groe-pen eigenaar-bewoners en huurders met een laag inkomen kunnen onderscheiden: stabiele kopers, potentiële doorstromers, niet-overtuigde eigenaar-bewoners, stabiele huurders, toekomstige kopers en niet-overtuigde huurders (zie paragrafen 2.4, 2.5 en 3.4.4). Met name de niet-overtuigde eigenaar-bewoners en de niet-overtuigde huur-ders zijn interessante groepen. Door na te gaan in hoeverre zij in hun ervaringen en gedrag lijken op eigenaar-bewoners respectievelijk huurders kunnen we een indruk krijgen van de rol van de houding ten aanzien van de eigendomsverhouding.
1.5 Opbouw van de rapportage
Hoofdstuk 2 beschrijft de wooncarrière van de respondenten in de steekproef. Er zal worden ingegaan op de vertegenwoordiging van lage-inkomensgroepen in de geselec-teerde woningen, op hun kenmerken en op hun wooncarrière. Verder werken we het begrip eigendomsperspectief uit aan de hand van de belangstelling om een (andere) woning te kopen. Doel is te komen tot een typering van eigenaar-bewoners en huur-ders.
De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde:
Wat zijn de verschillen in demografische, sociaal-economische en wooncarrière-kenmerken tussen beide groepen en in welke opzichten verschillen zij van de hogere-inkomensgroepen? In welk opzicht verschillen nieuwkomers en potentiële verlaters van de anderen binnen een groep?
Wat is het eigendomsperspectief van de lage-inkomensgroepen? Zouden zij graag van eigendomsvorrn willen veranderen? Zijn zij ook van plan en in staat om te veranderen?
In hoeverre bestaat er een samenhang tussen het eigendomsperspectief en demo-grafische, sociaal-economische en woningmarktkenmerken?
Hoofdstuk 3 gaat in op de afweging tussen kopen en huren die individuele huishou-dens hebben gemaakt. Er wordt aandacht besteed aan de motieven die huishouhuishou-dens hadden om voor een koop- of een huurwoning te kiezen. Hierbij gaan we na in hoe-verre de motieven verwijzen naar de verwachte consequenties van kopen of huren of naar beperkingen binnen het huishouden of van de woningmarkt.
De volgende onderzoeksvragen staan centraal:
Welke motieven hebben huishoudens om een woning te kopen dan wel te huren? In hoeverre verwijzen deze naar de consequenties van kopen of huren dan wel naar huishoudensbeperkingen of woningmarktbeperkingen?
Bestaan er verschillen in motieven die worden aangehaald naar inkomen en woningtype?
Hangt de motivatie samen met het eigendomsperspectief?
In hoofdstuk 4 gaat het om de belevingsconsequenties van het bewonen van een koop- of huurwoning. We vragen ons af in hoeverre eigenaar-bewoners en huurders hun woonsituatie verschillend ervaren wanneer de fysieke kenmerken van de woning vergelijkbaar zijn. Er wordt antwoord gezocht op de volgende onderzoeksvragen:
Hoe ervaren bewoners hun woonsituatie als eigenaar-bewoner of huurder? In hoeverre sluiten de bevindingen aan bij resultaten van eerder onderzoek en bij genoemde motieven om te kopen of te huren? Bestaat er een samenhang met inkomen of met de kwaliteit van de woning?
In hoeverre hangen verschillen in tevredenheid en betrokkenheid samen met eigendomsverhouding, inkomen, woningsoort en woonduur?
In hoeverre hangt de wijze waarop huishoudens met een laag inkomen de woon-situatie ervaren samen met het eigendomsperspectief?
In hoofdstuk 5 gaan we in op het onderhoudsgedrag van bewoners. In dit hoofdstuk zal enerzijds worden nagegaan of lage-inkomensgroepen bereid en in staat zijn om te investeren in verfraaiing van de woning. Anderzijds gaan we na of lage-in-komensgroepen in staat zijn om de woning goed te onderhouden, dan wel of er sprake is van achterstallig onderhoud. Tenslotte wordt nagegaan in hoeverre huur-ders in verbetering van hun woning investeren.
De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde:
Verschilt het onderhoudsgedrag van lage- en van hogere-inkomens groepen, naar soort karweien, naar geïnvesteerd bedrag en naar degene die het uitvoert? Hoe beoordelen eigenaar-bewoners de onderhoudstoestand van de woning? Is er sprake van achterstallig onderhoud vanwege geldgebrek? Zijn er verschillen naar inkomen en bouwjaar van de woning?
In hoeverre doen eigenaar-bewoners aan onderhoudsplanning en -reservering? Zijn er verschillen tussen hoge- en lage-inkomensgroepen en tussen een- en meergezinswoningen?
In hoeverre investeren huurders van vergelijkbare woningen in hun woning? Maken zij hierover afspraken met de verhuurder en zijn er verschillen naar inko-men en woningtype?
Verschilt het onderhouds- en verbetergedrag voor de zes onderscheiden groepen naar eigendomsperspectief?
In hoofdstuk 6 tenslotte worden de conclusies gefonnuleerd.
2
HUURDERS EN EIGENAAR-BEWONERS MET
EEN LAAG INKOMEN; WOONCARRIÈRE EN
EIGENDOMSPERSPECTIEF
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk gaat het om twee vragen; wie zijn de eigenaar-bewoners en huur-ders met een laag inkomen en in hoeverre zijn zij overtuigde eigenaar-bewoners en huurders? Zij hebben een laag inkomen gemeen, maar kunnen in vele andere opzich-ten verschillen vertonen, bijvoorbeeld in hun arbeids- en wooncarrière. Een deel van de huidige huurders behoort wellicht tot de eigenaar-bewoners van de toekomst,
terwijl een ander deel van de huurders absoluut geen ambities in de richting van een koopwoning heeft.
Aan de hand van demografische, sociaal-economische en woningmarktkenmerken van de eigenaar-bewoners en de huurders wordt inzicht verschaft in de wooncarrière van de respondenten. Tegen de achtergrond van de wooncarrière wordt vervolgens het eigendomsperspectief geïntroduceerd. Het gaat hierbij enerzijds om toekomst-plannen; wil men in de toekomst een (andere) woning kopen? Anderzijds gaat het om gekoesterde wensen die niet gerealiseerd konden worden vanwege beperkingen van de woningmarkt, of beperkingen binnen het huishouden.
Dit eigendomsperspectief heeft mogelijk invloed op de motivatie voor een koop- of huurwoning, de wijze waarop men de woonsituatie ervaart en het onderhoudsgedrag.
Huishoudens die van plan zijn om op korte termijn te verhuizen, zijn wellicht min-der gehecht aan de buurt en zullen niet al te veel investeren in verbetering van de woning.
Centrale vraag in dit hoofdstuk is: Wie zijn de huurders en eigenaar-bewoners met een laag inkomen en wat is hun eigendomsperspectief?
Wat zijn de verschillen in demografische, sociaal-economische en wooncarrière-kenmerken tussen beide groepen en in welke opzichten verschillen zij van de hogere-inkomensgroepen? In welk opzicht verschillen nieuwkomers en potenti-ele verlaters van de anderen binnen een groep?
Wat is het eigendomsperspectief van de lage-inkomensgroepen? Zouden zij graag van eigendomsvorm willen veranderen? Zijn zij ook van plan en in staat om te veranderen?
In hoeverre bestaat er een samenhang tussen het eigendomsperspectief en demo-grafische, sociaal-economische en woningmarktkenmerken?
2.2 Resultaten van eerder onderzoek
Uit eerder onderzoek is gebleken dat de keuze tussen kopen en huren samenhangt met lifecycle kenmerken en ook met sociaal-economische kenmerken. Over het belang van deze beide categorieën van variabelen verschillen de meningen. De fase in de levenscyclus speelt een doorslaggevende rol bij de keuze tussen kopen en huren volgens McCarthy (1976), en Morrow Jones (1988). De doorslaggevende rol van de fase in de levenscyclus wordt in twijfel getrokken door Deurloo et al. (1987). Het inkomen speelt volgens hen juist een doorslaggevende rol in de keuze van de eigendomsverhouding en het woningtype, terwijl de lifecycle kenmerken het moment van verhuizen bepalen (Clark et al., 1990; Deurloo et al., 1987).
In het onderzoek van Harts en Hingstman (1986) worden deze beide in relatie ge-bracht met de wooncarrière van huishoudens. Ze constateren dat de startpositie van huishoudens met hoge en lage SEP-categorieën (indeling naar sociaal-economische positie op grond van inkomen, beroep en opleiding) grotendeels overeenkomt, maar dat vooral degenen met een hogere SEP-categorie hun huurhuis verwisselen voor een koophuis. Eigenaar-bewoners met een lagere SEP-categorie blijken vaak al als starter een woning te hebben gekocht. Voor hen vormt de koopwoning vaak een wooncar-rièreplafond. De hogere SEP-categorieën verhuizen vaker van een huur- naar een koopwoning en deze overstap gaat vaak samen met de overgang van een meergezins-woning naar een eengezinsmeergezins-woning. De starters uit deze categorie die beginnen met een koopwoning, verhuizen grotendeels door naar een duurdere koopwoning. De grote onzekerheid in de beginfase van de arbeidscarrière van de hogere SEP-catego-rieën maakt de kans op migratie niet denkbeeldig en daarom geniet het huren van een woning als tussenoplossing dikwijls de voorkeur (Harts en Hingstman, 1986). Ook het onderzoek naar woongeschiedenissen van Forrest en Murie (1988) laat een dergelijke trend zien.
Ondanks het grote aantal overstappen van de huur- naar de koopsector constateren Harts en Hingstman (1986) een sterke scheiding tussen de huur- en de koopsector. Met andere woorden: er bestaat een samenhang tussen de woonsituatie en de te kiezen eigendomsverhouding. Echtparen die direct een woning kochten, wonen allen nog of weer in een koopwoning. Driekwart van de echtparen zit nog in hetzelfde segment als waarin ze begonnen zijn. Bovendien blijkt dat de overgang van huren naar kopen gebruikelijker is dan andersom. Ook andere onderzoekers komen tot deze conclusie (Van der Schaar, 1979; Den Draak en Van der Windt, 1979).
2.3 Kenmerken van de respondenten naar inkomen en eigendomsverhouding
Uitgangspunten bij het trekken van de steekproef waren onder andere dat deze koop-woningen moest omvatten die geschikt zijn of bedoeld zijn voor
pen en dat er vergelijkbare huurwoningen aanwezig zijn. We gaan nu allereerst na in hoeverre de lage-inkomensgroepen ook daadwerkelijk vertegenwoordigd zijn in deze woningen.
Op basis van inkomen onderscheiden we drie groepen. Binnen deze groepen wordt een onderscheid gemaakt tussen eigenaar-bewoners en huurders zodat er uiteindelijk zes groepen van respondenten ontstaan. Vervolgens gaan we in op de kenmerken van de zes onderscheiden groepen en gaan we na wie de nieuwkomers en potentiële verlaters zijn.
Allereerst geven we een korte toelichting op de afbeeldingen 2.1 tot en met 2.6. Af-beelding 2.1 geeft de omvang van de groepen weer en de nieuwkomers en potentiële verlaters in percentages van de totale groep. Nieuwkomers zijn de degenen die in de afgelopen vijf jaar tot de koop- of huursector zijn toegetreden en potentiële verlaters zijn degenen die van plan zijn binnen twee jaar te verhuizen. In afbeelding 2.1 zien we dat de steekproef 72 eigenaar-bewoners met een laag inkomen omvat. Van deze groep is 22 % starter op de woningmarkt en 10 % is voormalig huurder. Van deze groep denkt 7 % binnen twee jaar naar een huurwoning te verhuizen.
De volgende vijf afbeeldingen hebben betrekking op de kenmerken van deze groe-pen; het gemiddelde voor de zes groepen wordt weergegeven en de kenmerken van de nieuwkomers en potentiële verlaters. Bij het weergeven van de kenmerken van nieuwkomers en potentiële verlaters zijn de kleinste groepen (kleiner dan 10% van het groepstotaaJl) buiten beschouwing gelaten. Zo laat afbeelding 2.2 zien dat 27% van de eigenaar-bewoners met een laag inkomen een eengezinswoning bewoont. Van de starters in deze groep bewoont 38 % een eengezinswoning terwijl dit percentage voor de voormalige huurders 71 bedraagt.
2.3.1 Vorige eigendomssituatie
Het eerste dat opvalt is dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen gering is. Tweederde van de geselecteerde koopwoningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven
f
3.000,- netto per maand. Dit komt overigens ongeveer overeen met het landelijk gemiddelde voor goedkopere koopwoningen in stedelijke gebieden (zie bijlage I).Van de groep eigenaar-bewoners met een laag inkomen is 32% nieuwkomer op de koopwoningenmarkt; 22 % van hen bewoonde vijf jaar geleden nog geen zelfstandige woning en 10% bestaat uit voormalige huurders. De overige 68% zijn reeds langer dan vijf jaar eigenaar-bewoner. Het gaat hier waarschijnlijk voor een deel om huis-houdens die een woning kochten op het moment dat hun inkomen hoger was. Van de totale groep is 7% van plan om binnen twee jaar een woning te gaan huren.
Er wordt een uitzondering gemaakt voor de nieuwkomers onder de eigenaar-bewoners met een laag inkomen (9.72% van de totale groep).
... tv Afbeelding 2.1
.-.
72 22.2 laag[:,
midden 347 13.5 hoogAantal huishoudens naar inkomen en
eigendomsverhouding, mutaties in %
van het totaal binnen de groep
overstap
.
-97f
'::J
6.9 10.6 3.5 4.7 1-,.
M'f
0.0"ol
I- r...
Afbeelding 2.2 Aandeel huishoudens met een
eengezins-woning, naar inkomen en
eigendoms-verhouding, in % respondenten
.-.
ovrntap.-.
+74
71.4L 36.6 37.5 10.6 I,.
laagIS
73.5f
SJ
43.5 6.0 25.0 - midden ...t.uizingin"'f
138 afgelopen I 62.3 86.7 . . . 56.0 Sjaar 1.7 10.7 ~ T 4 0 . 4.L
39.1 6.3 16.8 valtuisplannen biDDC/I 6.5 1 jaarkoop huur koop huur hoog
-
VJAfbeelding 2.3 Gemiddelde leeftijd naar inkomen en eigendomsverhouding, in % responden-ten
.tarters oven1llp
...
.tark:n46.2 33.6 52.8 28.3 30.2 laag 39.1 35.8 42.4 30.9 38.8 '4~~;:::::;~:;::::-:: 31 .0 midden 38.5 35.0 40.9 28.9 26.0 "'\tJ'''''''' 33.4 hoog koop huur
Bron: OTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
Afbeelding 2.4 Aandeel paren met kinderen naar
inko-men en eigendomsverhouding, in %
res-pondenten ~ verhuizing in afgelopen S jaar -<'F"""" verhuisplannen binnen 2 jaar .tarten
--
32.9 25.0 58.0 31.8 61.0 19.1 koop overstap stark:n 71.4 20.1 1111.6 laag 70.6 49.3 0.0 midden 76.3 46.8 5.3 huur hoog~ Afbeelding 2.5 Aandeel huishoudens met minimaal HA- Afbeelding 2.6 Aandeel tweeverdieners naar inkomen
VO/MBO naar inkomen en eigendoms- en eigendomsverhouding, in %
respon-verhouding, in % respondenten denten
. -
ovenl3p ~ slarter1 ovenl3p ...."...54.9 83.3 35.4 8.2 14.1 4.0 75.0 72.2 6.3 5.6 Jaag Jaag 70.0 55.9 62.7 19.8 29.4 ~ 23.9 67.0 100.0 17.4 0.0 87.5 12.5 midden midden
.-
vahuiziDg in 84.8 8 7 . 8 ' - 75.7 • argelopen Sjaar I 60.1 56.1 ' - 61.0 85.1 8 S . 7 i ~r
n ,+
'"
~'1
87.0 verbuisplannen biDDm 2 jaar hoog hoogkoop huur koop huur
Bij de midden-inkomens is het aandeel nieuwkomers aanzienlijk groter: 23 % is starter en 34% voormalig huurder. Ruim de helft van deze groep was dus vijf jaar geleden nog geen eigenaar-bewoner. Geen van deze huishoudens verwacht binnen twee jaar hun koopwoning te verruilen voor een huurwoning.
Bij de huurders zien we dat het merendeel van hen ook vijf jaar geleden al een huurwoning bewoonde. In vergelijking met de eigenaar-bewoners met een laag en midden inkomen is het aantal starters gering. Dit is opmerkelijk aangezien de door-stroming in de huursector doorgaans hoger is, zou men ook een groter aandeel starters verwachten. Vermoedelijk hangt het geringe aandeel starters samen met het stringente woonruimteverdelingsbeleid dat wordt gevoerd. De toegankelijkheid van koopwoningen, met name in de meergezinsbouw , is voor starters blijkbaar groter dan die van vergelijkbare huurwoningen. Dit komt overeen met een groter vraag-overschot voor de huurwoningen (zie bijlage 11).
2.3.2 Woningtype
Zowel binnen de koop- als binnen de huursector neemt het aantal huishoudens met een eengezinswoning toe naarmate het inkomen hoger is. In de koopsector is er een sterker verband tussen inkomen en woningtype dan in de huursector. Vermoedelijk hangt het hoge aandeel huurders met een laag inkomen dat een eengezinswoning bewoont samen met het IHS- en woonruimteverdelingsbeleid.
Het merendeel van de starters in de koopsector betrekt een meergezinswoning; bij de lage-inkomensgroepen is dit 63%, bij de midden-inkomensgroepen 56%2, terwijl de voormalige huurders in het merendeel van de gevallen een eengezinswoning betrek-ken. Bovendien blijkt dat de huurders die willen gaan kopen vaak een meergezins-woning bewonen; 75 % bij de middengroep. De overstap van de huur- naar koop-sector lijkt vaak samen te gaan met de overstap van een meergezins- naar een eenge-zinswoning.
2.3.3 Leeftijd en huishoudenssamenstelling
De gemiddelde leeftijd is lager naarmate het inkomen hoger is. Dit geldt zowel voor de bewoners van de koop- als voor de bewoners van de huurwoningen. De gemid-delde leeftijd van de huurders ligt hoger dan die van de eigenaar-bewoners vanwege het relatief grote aandeel ouderen.
Wat de samenstelling van het huishouden betreft, zien we dat het aantal paren met kinderen toeneemt naarmate het inkomen hoger is. In de koopsector is het aandeel paren met kinderen aanzienlijk hoger dan in de huursector.
Eigenaar-bewoners met een laag inkomen zijn, net als huurders met een laag inko-men, vaak alleenstaanden of paren zonder kinderen. Verder valt op dat bij de lage inkomens dat het aantal paren met kinderen in de koopsector hoger is. In de huur-sector is het aantal een-oudergezinnnen juist relatief groot (zie tabel V.1, bijlage).
Het aandeel meergezinskoopwoningen is in de steekproef oververtegenwoordigd, zie bijlage
I.
Over het algemeen is het aandeel paren met kinderen in de koop sector groter dan in de huursector .
Onder de starters in de koopsector bevinden zich meer paren met kinderen dan onder de starters in de huursector . Opvallend is het hoge aandeel paren met kinderen onder de voormalige huurders in de koopsector en het lage aandeel paren met kinderen onder de huurders die een koopwoning wensen. Het lijkt erop dat de aankoop van een (eengezins)huis veelal vooraf gaat aan gezinsuitbreiding (zie afbeelding 2.2).
2.3.4 Aantal verdieners en opleiding
Het aantal respondenten met een hoge opleiding is onder de eigenaar-bewoners hoger dan onder de huurders. In alle groepen vallen de starters op door een relatief hoge opleiding; hierbij zijn er geen verschillen tussen de huurders en de èigenaar- bewo-ners. Het zijn ook vooral de hoger opgeleiden die de huursector willen verlaten. Dit komt overeen met bevindingen uit eerder onderzoek. Opvallend is tenslotte het lage aandeel hoog opgeleiden onder de voormalige huurders met een midden-inkomen.
Het gaat hier wellicht om een groep die met het kopen van de desbetreffende woning hun wooncarrièreplafond hebben bereikt.
Het aantal tweeverdieners onder de lage-inkomensgroepen is zeer gering. Uit tabel V.4 (bijlage) blijkt dat het merendeel van de eigenaar-bewoners met een laag inko-men eenverdiener is, terwijl huurders met een laag inkoinko-men veelal geen inkoinko-men uit arbeid verwerven. Het aandeel tweeverdieners bij de hoge-inkomensgroepen ligt ver boven het gemiddelde.
2.3.5 Conclusies
Over het algemeen zijn de verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners met een laag en midden inkomen beperkt. Wellicht hangt dit samen met het feit dat de steek-proef voor de helft bestaat uit, niet traditioneel met de koopsector geassocieerde,
meergezinswoningen.
In demografisch opzicht kenmerken eigenaar-bewoners zich ten opzichte van huur-ders door een lagere gemiddelde leeftijd, veel paren met kinderen en weinig een-oudergezinnen. De hoge inkomensgroepen vertonen deze laatste kenmerken in een nog sterkere mate. Huurders hebben in vergelijking met eigenaar-bewoners vaker een lage opleiding zijn vaak aangewezen op uitkering, pensioen of studiebeurs. Bij de hoge inkomensgroepen vinden we veel hoog opgeleiden en veel tweeverdieners. Verder valt op dat huurders met een laag inkomen vaker een eengezinswoning bewo-nen dan eigenaar-bewoners met aan laag inkomen. Tenslotte blijkt dat het aandeel starters onder de eigenaar-bewoners veel hoger is dan onder de huurders. Hoogst-waarschijnlijk hangt dit samen met het stringente verdelingsbeleid in de huursector en de grotere toegankelijkheid van de meergezinskoopwoningen.
Met name binnen de groepen bestaan er verschillen naar vorige en gewenste eigen-domsverhouding. De door Harts en Hingstman (1986) geschetste patronen zijn duidelijk terug te vinden. De overstap van de huur- naar koopsector gaat vaak samen met de overstap van een meer- naar een eengezinswoning. Vaak volgt daarop gezins-uitbreiding. Vooral huurders met een hoge opleiding hebben de ambitie om te kopen. Eigenaar-bewoners en huurders vertonen onderling verschillen; de een heeft wellicht 16
- - - _ ..
-een overstap van huur- naar koopsector of andersom achter de rug, de ander is juist van plan op korte termijn een overstap te maken. In de volgende paragraaf wordt het zogenaamde eigendomsperspectief uitgewerkt.
2.4 Het eigendomsperspectief van eigenaar-bewoners
Aan de hand van het toekomstperspectief en de mate waarin men overtuigd eigenaar-bewoner is, werken we het eigendomsperspectief uit voor de huishoudens met een
inkomen tot
f
3.000,- per maand (eerder de la en midden-inkomensgroepge-noemd). Daarbij het toekomstperspectief van belang: beschouwt men de huidige woning als opstapje naar een andere woning of kan de huidige woning als wooncar-rièreplafond worden beschouwd? Om dit te bepalen zijn twee gegevens van belang: eventuele verhuisplannen en de gewenste woning.
Om inzicht te krijgen in de verhuisplannen is gevraagd naar het verblijfsduurperspec-tief. Deze term werd geïntroduceerd door Hoogvliet (1992) en geeft een beter inzicht in de toekomstplannen van huishoudens dan de vaak gehanteerde verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid zegt immers nog niet veel over de aan- of afwezigheid van verhuisplannen in de nabije toekomst. Het grootste deel van de respondenten denkt langer dan acht jaar in de huidige woning te blijven wonen. Ongeveer een kwart denkt binnen acht jaar de woning te verlaten (zie tabel 2.1).
Verder wordt de mate waarin met bewust eigenaar-bewoner is in beschouwing geno-men. Niet alle respondenten hebben waarschijnlijk bewust voor een koopwoning
gekozen. De aankoop werd wellicht (mede) ingegeven door beperkingen op de
wo-ningmarkt. Bovendien is het mogelijk dat de voorkeuren gedurende de
bewonings-duur veranderd zijn (bijvoorbeeld bij ouderen), maar dat men deze (nog) niet wilde of kon omzetten in een verhuizing. Een verhuizing is voor velen een grote drempel, zeker het verhuizen vanuit een koopwoning. Er moet een nieuwe woning worden gezocht en als men een andere woning koopt is er bovendien sprake van behoorlijke kosten voor overdrachtsbelasting (bij bestaande woningen), BTW (bij nieuwbouw), makelaar en notaris. Bovendien moet de vorige woning worden verkocht.
In de vragenlijst zijn enkele vragen opgenomen waarin getracht is de drempel van de verhuizing te elimineren door te suggereren dat er sprake is van gedwongen verhui-zing omdat bijvoorbeeld de woning afbrandt. De voorkeuren die naar aanleiding van deze vragen worden geuit, geven indirect inzicht in de tevredenheid met de huidige eigendomssituatie en in gekoesterde wensen. Alleen voor de groep die verhuisge-neigd is, zijn deze voorkeuren relevant met het oog op de toekomstige wooncarrière. Tabel 2.1 laat zien dat in geval van een gedwongen verhuizing het merendeel van de respondenten opnieuw voor een koopwoning zou kiezen. Toch heeft een niet gering aandeel voorkeur voor een huurwoning.
Wat betreft de gewenste woning is gevraagd of men een woning in dezelfde dan wel een andere prijsklasse zou kiezen. Het merendeel van de respondenten kiest voor de zelfde prijsklasse (zie tabel 2.1). Ruim een kwart van de respondenten kiest in geval van gedwongen verhuizing voor een duurdere en kwalitatief betere woning. Het lijkt erop dat deze groep haar wooncarrièreplafond nog niet bereikt heeft.
Voorgaande gegevens worden gecombineerd in afbeelding 2.7. We onderscheiden op basis van eigendomsperspectief drie groepen eigenaar-bewoners. De eerste groep omvat 23.3% en bestaat uit huishoudens die, naar het lijkt, nog een wooncarrière binnen de koopsector voor ogen hebben; zij zouden in geval van gedwongen verhui-zing kiezen voor een duurdere koopwoning. Slechts een gering aandeel (8.5%) van deze groep denkt langer dan acht jaar op het huidige adres te blijven wonen.
Tabel 2.1 Woonkeuze in geval van gedwongen verhuizing en
verblijfsduur-perspectief van eigenaar-bewoners met een beneden-modaal
in-komen, in % respondenten
< 4 jaar 4-8 jaar > 8 jaar weet niet totaal
Verblijfsduurperspectief 10.7 14.5 55.9 18.9 100
koop huur geen
voorkeur
Voorkeur eigendomsverhou- 74.0 18.3 7.7 100
ding, bij gedwongen verhuizing
duurder gelijk goedkoper geen voorkeur
Voorkeur prijslkwaliteit, bij 26.2 63.7 6.0 4.2 100
gedwongen verhuizing
Bron: OTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
Afbeelding 2.7 Typering van eigenaar-bewoners met een huishoudens
in-komen tot f 3.000,- per maand naar eigendomsperspectief,
in % respondenten (159= 100%)
Keuze eigendom in keuze prijslkwa- % respondenten geval van gedwon- liteit in geval van
gen verhuizing gedwongen ver-huizing
Koop duurder 22.1
gelijklgoedkoper* 51.9
Huur* 26.0
Bron: OTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
* inclusief weet niet/geen voorkeur.
18 verblijfsduur- typering perspectief; langer dan 8 jaar op huidige adres 8.5 potentiële door-stromers 90.0 stabiele eige-naar-bewoners 28.2 niet-overtuigde eigenaar-bewo-ners Ij
Tabel 2.2 Eigenaar-bewoners met een laag inkomen naar type en
huishou-denskenmerken
potentiële stabiele eige- niet -overtuigde gemiddeld doorstromers naar-bew. eigenaar -bew .
Leeftijd*
tot 30 jaar 32.5 20.7 16.7 22.4
30-40 jaar 30.0 42.4 16.7 33.3
40-50 jaar 25.0 18.5 14.3 19.0
50-60 jaar 7.5 10.9 14.3 10.9
ouder dan 60 jaar 5.0 7.6 38.1 14.4
Huishoudenssamenstelling*
alleenstaand 20.5 34.8 38.1 32.4
paar zonder kinderen 10.3 16.3 26.2 17.3
paar met kinderen 69.2 47.8 26.2 47.4
een oudergezin 0.0 1.1 9.5 2.9
Opleiding
lagere school 0.0 2.2 9.8 3.5
LBO, MAVO 23.7 35.9 34.1 32.7
HAVO, VWO, MBO 55.3 45.7 39.0 46.2
universiteit, HBO 21.1 16.3 17.1 17.5 Aantal verdieners* geen 5.0 17.4 45.2 21.3 een 77.5 67.4 42.9 63.8 twee 17.5 15.2 11.9 14.9 Woningtype eengezins 47.5 48.9 26.2 43.1 meergezins 52.5 51.1 73.8 56.9 Vorige eigendomssituatie starter 39.5 34.4 31.7 34.9 huurder 39.5 40.0 41.5 40.2 eigenaar-bewoner 21.1 25.6 26.8 24.9 Aantal respondenten 40 92 42 174
Bron: OTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
* sign. x2 < 0.01.
iQ!!(l ' . . . U,··..,_ · ,Qgv _ _ w· Jw=-r-: I r r • t '7" 'r ra' •• DM, C=' rl1
De tweede groep, de stabiele eigenaar-bewoners, zou in geval van een gedwongen verhuizing opnieuw voor een koopwoning kiezen. Zij kiezen een gelijkwaardige of goedkopere woning en denken voorlopig nog niet te gaan verhuizen; zij lijken hun wooncarrièreplafond te hebben bereikt. Deze groep omvat 54 % van het aantal eige-naar-bewoners met een beneden-modaal inkomen. Ten slotte is er een groep die geen nadrukkelijke voorkeur voor een koopwoning heeft; het merendeel geeft zelfs te ken-nen in geval van gedwongen verhuizing voor een huurwoning te kiezen. Deze groep omvat 23% en wordt de niet-overtuigde eigenaar-bewoners genoemd.
Aan de hand van de eerder genoemde demografische, sociaal-economische en wo-ningmarktkenmerken completeren we de typering van de onderscheiden groepen (zie tabel 2.2).
De potentiële doorstromers binnen de koopsector zijn vooral jongeren beneden de dertig jaar en veertigers. De groep omvat veel paren met kinderen en nauwelijks geenverdieners. Het gaat hierbij globaal om twee verschillende groepen: de echte starters die hun eerste stap op de woningmarkt hebben gezet en die vermoedelijk inkomensstijging verwachten en degenen die al wat verder gevorderd zijn in de levenscyclus, vermoedelijk een deel van de woning hebben afgelost en een betere woning willen kopen. De groep stabiele eigenaar-bewoners omvat veel dertigers; dit zijn vermoedelijk vooral paren, met of zonder kinderen, die voorlopig zeker in de huidige woning zullen blijven wonen.
De niet-overtuigde eigenaar-bewoners zijn vaak ouderen. Het gaat hierbij vaak om alleenstaanden en paren zonder kinderen. Bovendien zijn de een-oudergezinnen in deze groep oververtegenwoordigd. De groep kenmerkt zich verder door een groot aandeel huishoudens dat geen inkomsten uit arbeid verwerft.
2.5 Het eigendomsperspectief van huurders
Bij de huurders hebben we eveneens het toekomstperspectief en de mate waarin men overtuigd huurder geïnventariseerd. Net als bij de eigenaar-bewoners is aan huurders gevraagd wat men zou willen in geval van gedwongen verhuizing. Vervolgens is gevraagd of men in de toekomst een woning denkt te gaan kopen. Aangezien de financiën vaak een belemmering vormen om een woning te kopen, is tenslotte gevraagd of men de huidige zou willen kopen wanneer de maandelijkse woonlasten gelijk zouden blijven.
Wanneer men op dit moment zou moeten verhuizen, bijvoorbeeld omdat de woning afbrandt, kiest 14% voor een koopwoning (zie tabel 2.3). Een kleine groep zou dus nu al willen kopen. Ruim 80% van de respondenten zou opnieuw voor een huurwo-ning kiezen. In de toekomst denkt 18% van de respondenten een wohuurwo-ning te kopen en nog eens 10% overweegt dit.
Bijna een derde van de respondenten wil de huidige woning kopen als de woonlasten per maand dezelfde blijven. Nu zegt dit cijfer natuurlijk niet alleen iets over de wens om te kopen, maar ook over de tevredenheid met de woning. Tabel V.6 (bijlage V) laat echter zien dat de tevredenheid met de woning tussen degenen die willen kopen en degenen die niet willen kopen niet significant verschilt. Van degenen die willen
I,
,...
...
**_td ___ .... ' ... ""' __ ' .J.-~~_ ... - ' -... _~ _ _ -"--_~_'--_--l..~ _ _ . l -! ~w...'"""'"""'" ... ,Ir""'Mh ... _ ... ! .. UI· . . ' " . . • . . '-I_"'-'JII ... IILl<lWyU."' _ _ _ ILl, ... '1.IIII ... :J.I14 __I
kopen is 5.4% ontevreden met de huidige woning, voor degenen die niet willen
kopen ligt dit percentage iets hoger, namelijk op 8.2 % .
Afbeelding 2.8 laat zien hoe de huurders met een laag inkomen worden ingedeeld in
groepen al naar gelang hun eigendomsperspectief. De eerste groep die wordt
onder-scheiden maakt 21.9% uit van het geheel en wordt toekomstige eigenaar-bewoners
genoemd. Deze groep bestaat uit huishoudens met een duidelijke belangstelling voor
een koopwoning. Slechts een gering aandeel van deze groep denkt langer dan acht
jaar op het huidige adres te blijven wonen.
Tabel 2.3 In geval van gedwongen verhuizing In de toe-komst Bij gelijke woonlasten Bron:
Interesse voor een koopwoning onder verschillende
omstandighe-den, in % respondenten
kopen misschien huren weet niet totaal
kopen
13.6 80.2 6.2 100
17.8 9.9 64.9 7.4 100
30.6 65.3 4.1 100
DTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
Afbeelding 2.8 Typering van huurders met een netto huishoudensinkomen beneden
f
3.000,- naar eigendomsperspectief, in % respon-denten (238=100%)In geval in de huidige % responden- verblijfsduur- typering
van ge- toekomst woning bij ten perspectief;
dwongen gelijke woon- langer dan 8
verhuizing lasten jaar
Kopen* 21.9 6.4 toekomstige
eige-naar-bewoners
Huren kopen*
huren kopen* 19.0 74.7 niet -overtuigde
huurders
huren 59.1 56.0 stabiele huurders
Bron: DTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
*inclusief weet niet.
Tabel 2.4 Huurders met een laag inkomen naar type en huishoudenskenmer-ken
toekomstige niet -overtuigde stabiele huur- gemiddeld
eigenaar-bew. huurders ders
Leeftijd*
tot 30 jaar 47.2 4.3 7.0 15.3
30-40 jaar 35.8 34.8 15.4 23.6
40-50 jaar 15.1 26.4 12.6 15.7
50-60 jaar 1.9 15.2 11.2 9.9
ouder dan 60 jaar 0.0 19.6 53.9 35.6
Huishoudenssamenstelling*
alleenstaand 40.4 15.2 43.4 37.3
paar zonder kinderen 7.7 23.9 27.3 22.4
paar met kinderen 50.0 39.1 16.8 28.2
een oudergezin 1.9 21.7 12.6 12.0
Opleiding*
lagere school 1.9 8.7 18.2 12.8
LBO, MAVO 20.8 60.9 47.6 44.2
HAVO, VWO, MBO 45.3 26.1 24.5 29.3
universiteit, HBO 32.1 4.3 9.8 13.6 Aantal verdieners* geen 17.0 41.3 68.5 52.1 een 62.3 52.2 25.2 38.4 twee 20.8 6.5 6.3 9.5 Woningtype* eengezins 32.1 69.6 35.0 40.9 meergezins 67.9 30.4 65.0 59.1 Vorige eigendornssituatie* starter 43.4 11.1 21.4 24.4 huurder 49.1 82.2 66.4 65.5 eigenaar-bewoner 7.5 6.7 12.1 10.1 Aantal respondenten 52 46 143 241
Bron: OTB-enquête woonlasten en woonsituatie, 1993.
* sign. x2 < 0.01.
De tweede groep noemen we de niet-overtuigde huurders (wellicht huurders tegen wil en dank). Zij hebben geen plannen om een woning te kopen, maar zouden wel graag de huidige woning graag kopen wanneer de woonlasten gelijk blijven. Het merendeel van deze groep denkt langer dan acht jaar in de huidige woning te blijven wonen. Deze groep omvat 19% van het totaal. De grootste groep, 59%, behoort tot de stabiele huurders. Deze groep heeft onder geen enkele voorwaarde belangstelling voor een koopwoning.
Evenals bij de eigenaar-bewoners volgt een verder typering van deze groepen aan de hand van demografische, sociaal-economische en woningmarktkenmerken (zie tabel 2.4). De toekomstige eigenaar-bewoners zijn over het algemeen jong, vaak starter op de woningmarkt en zijn vaak paren met kinderen. Verder is deze groep hoog opge-leid en omvat zij nauwelijks geenverdieners. Het lijkt hier te gaan om een groep met relatief goede toekomstperspectieven die een wooncarrière voor ogen heeft. De groep niet-overtuigde huurders bestaat veelal uit dertigers en veertigers. De huishou
-dens bestaan vaak uit paren met kinderen en uit een-oudergezinnen. Het opleidings-niveau is beneden gemiddeld en zij wonen vaak in eengezinswoningen. Het lijkt erop dat deze groep haar wooncarrièreplafond bereikt heeft en dat zij zich een koopwo-ning financieel niet kan permitteren. De stabiele huurders tenslotte zijn vaak oude-ren. De groep bestaat veelal uit alleenstaanden en paren zonder kindeoude-ren. Het op-leidingsniveau is vaak laag en het aandeel geenverdieners is groot. Een relatief groot deel is voormalig eigenaar-bewoner.
2.6 Conclusies
De verschillen qua demografische, sociaal-economische en woningmarktkenmerken tussen de eigenaar-bewoners en huurder met een laag inkomen zijn beperkt. De groep huurders omvat iets meer 'zwakke huishoudens': een-oudergezinnen, geenver-dieners en laag opgeleiden. Binnen de groepen huurders en eigenaar-bewoners zijn duidelijke verschillen te bespeuren naar vorige en gewenste eigendomssituatie. Hierbij vinden we de door Harts en Hingstman geschetste wooncarrièrepatronen terug. Zo willen met name de jonge huurders met een hoge opleiding in de toekomst kopen en jonge eigenaar-bewoners met een hoge opleiding hebben plannen om een duurdere woning te kopen. Wellicht gaat het hier om de hogere-inkomensgroepen van de toekomst. Verder blijkt dat de overstap van een huur- naar een koopwoning vaak gepaard gaat met een overstap van een meer- naar een eengezinswoning en vaak wordt gevolgd door gezinsuitbreiding
Dit duidt er dus op dat hoewel de geselecteerde respondenten een laag inkomen gemeen hebben, hun wooncarrièreperspectieven verschillen. Het perspectief met betrekking tot de eigendomsverhouding is verder uitgewerkt. Het lijkt namelijk niet onwaarschijnlijk dat het eigendomsperspectief van invloed is op de motivatie om te kopen of te huren (hoofdstuk 3), op de wijze waarop men de woonsituatie ervaart (hoofdstuk 4) en op het onderhoudsgedrag (hoofdstuk 5).
Allereerst onderscheiden we de potentiële doorstromers onder de eigenaar-bewoners. Deze groep van jonge over het algemeen hoog opgeleide huishoudens lijkt nog een
'-
--wooncarrière binnen de koopsector voor ogen te hebben. Een tweede groep noemen wij de stabiele eigenaar-bewoners die bestaat uit huishoudens die voorlopig in de huidige woning willen blijven wonen. Deze groep bestaat voor een relatief groot deel uit dertigers. Tenslotte onderscheiden wij de niet-overtuigde eigenaar-bewoner.
Deze groep heeft geen nadrukkelijke voorkeur voor een koopwoning. Het merendeel prefereert een huurwoning in geval van gedwongen verhuizing. De groep kenmerkt zich door relatief veel een-oudergezinnen en veel geenverdieners.
Onder de huurders vinden we allereerst de toekomstige eigenaar-bewoners. Deze groep is over het algemeen jong en hoog opgeleid en kent weinig geenverdieners. Het lijkt dan ook niet onwaarschijnlijk dat deze groep er in de toekomst in zal slagen een woning te kopen. De niet-overtuigde huurders zouden graag een woning willen kopen maar ondervinden financiële belemmeringen. Deze groep omvàt veel dertigers en veertigers en veel lager opgeleiden. Als laatste onderscheiden we de stabiele huurders. Deze groep omvat veel ouderen, alleenstaanden, laag opgeleiden en geen-verdieners. Zij hebben geen interesse voor een koopwoning: nu niet, in de toekomst niet en ook niet wanneer zij hun huidige woning kunnen kopen bij gelijkblijvende woonlasten.
Overigens valt er globaal een parallel te trekken tussen de onderscheiden groepen eigenaar-bewoners en huurders. De potentiële doorstromers en toekomstige eige-naarbewoners hebben een wooncarrière voor ogen. De stabiele eigenaar-bewoners en stabiele huurders lijken tevreden met de huidige situatie en hebben geen plannen om daar verandering in te brengen. Deze beide groepen lijken hun wooncarrièreplafond bereikt te hebben. De niet-overtuigde eigenaar-bewoners en de niet-overtuigde huur-ders lijken niet geheel tevreden met de eigendomssituatie, maar hebben doorgaans geen plannen om op korte termijn hun woonsituatie aan te passen; waarschijnlijk vanwege de hindernis van een verhu~ing enlof vanwege beperkingen van fmanciële aard of beperkingen van de woningmarkt.
3
DE KEUZE TUSSEN KOPEN EN HUREN
3.1 Inleiding
Saunders (1990) gaat uit van een natuurlijke voorkeur voor een koopwoning. Deze behoefte is volgens hem gebaseerd op de financiële en ontologische voordelen van de koopwoning. Impliciet veronderstelt hij dat de eventuele voordelen van een huurwo-ning niet zullen opwegen tegen de voordelen van de koopwohuurwo-ningen. Ook in de Amerikaanse literatuur vinden we ondersteuning voor dit standpunt (Welfeld, 1988; McGuire, 1981).
De critici van deze theorie zijn van mening dat de voorkeur voor een koop- of een huurwoning wordt bepaald door de volkshuisvestingscontext (de situatie op de woningmarkt en het overheidsbeleid). In het geval van Engeland en de Verenigde Staten ligt een voorkeur voor een koopwoning dan ook voor de hand.
In Nederland is het namelijk onwaarschijnlijk dat vele huishoudens met een laag inkomen voorkeur voor een huurwoning hebben of op grond van positieve overwe-gingen voor een huurwoning kiezen. Ten eerste is in Nederland de huursector, in vergelijking met veel omringende landen, van een behoorlijke omvang en kwaliteit. Er is in de afgelopen decennia veel geïnvesteerd in nieuwbouw en verbetering van de huursector . Bovendien is er een goede huurbescherming en kunnen huurders die in verhouding tot hun inkomen veel huur moeten betalen, een beroep doen op de individuele huursubsidie. Tenslotte profiteren lage-inkomensgroepen in mindere mate van het belastingvoordeel.
We gaan in dit hoofdstuk na in hoeverre de keuze om te kopen gebaseerd is op financiële of ontologische voordelen en of er sprake is van beperkingen. Verder gaan we na in hoeverre de keuze om te huren berust op de gepercipieerde voordelen van de huurwoning of op beperkingen. De volgende onderzoeksvragen dienen als lei-draad:
Welke motieven hebben huishoudens om een woning te kopen dan wel te huren? In hoeverre verwijzen deze naar de consequenties van kopen of huren dan wel naar huishoudensbeperkingen of woningmarktbeperkingen?
