O·A
,
DE KLEINE KANTOORRUIMTEMARKT VOOR
KLEINE KANTOORHOUDENDE ORGANISATIES
BINNEN ROTTERDAM
Slb
l
lctheek TU Delft
1111111111" I
C 2314436
DE KLEINE KANTOORRUIMTEMARKT VOOR
KLEINE KANTOORHOUDENDE ORGANISATIES
BINNEN ROTTERDAM
Gijben Hornes
Uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1
2628
CNtelefoon
015-783254
fax015-781661
In opdracht van:Vakgroep Bouwmanagement
&
Vastgoedbeheer Technische Universiteit DelftFaculteit der Bouwkunde Berlageweg 1
2628
CR Delft telefoon015-781958
elP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG HORNES, GIJBEN
De kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties binnen Rotterdam / Gijben Homes - Delft: Delftse Universitaire Pers. 111.
-Met lit. opg.
ISBN
90-407
-
1144-5
NUGI655
Trefw.: kleine kantoren; huisvesting / organisaties; kantoren Copyright
1995
by Gijben HomesAll rights reserved
No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system,
VOORWOORD
De belangstelling voor de kleine kantoorruimte markt is de afgelopen jaren sterk ge-groeid, omdat er in dit marktsegment een belangrijke groei verwacht wordt. Het aantal publikaties hierover is echter zeer beperkt. Onderzoeksrapporten beschrijven de markt, maar 'vergeten' de kleine organisaties, die gehuisvest zijn in kleine kantoorruimten (kleiner dan 500 m2 bvo). Onderzoeken naar huisvestingswensen zijn hoofdzakelijk gericht op lokatie-factoren en geven over het algemeen geen eenduidige weergave. Ook zijn deze onderzoeken meestal gericht op de grotere ondernemingen. In dit rapport wordt in eerste instantie de importantie van de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties in Rotterdam weergegeven. Vervolgens wordt er een verscheidenheid in de vraag aangebracht en wordt voor één bepaal, marktsegment een eenduidige weergave gegeven van de huisvestingswensen op zowel lokatie- als op pandnivo. Tenslotte wordt op eenzelfde wijze een weergave gegeve van het aanbod, zodat vraag met aanbod geconfronteerd kan worden.
Voor het realiseren van dit onderzoek heb ik medewerking gekrege van vele organisa-ties en instellingen. Bij deze wil ik iedereen hiervoor hartelijk bedan en.
Maart 1995 Ir. Gijben Hornes
INHOUD
VOORWOORD ... i
SAMENVATTING ... 1
1. INLEIDING ... ... 5
1.1 Aanleiding tot het onderzoek ... ... 5
1.2 Kantorenstudies ... ... 7
1.3 Doel- en Probleemstelling ... .... 8
1.4 Beperkingen ... ... 9
1.5 Onderzoeksvragen ... ... 9
1.6 Werkwijze ... 9
2. DE KANTOREN MARKT IN NEDERLAND .... ... '.' ... 11
2.1 Algemeen ... ... 11
2.2 Begripsbepaling ... 11
2.3 Ontwikkeling van de kantorenmarkt .... ... ... .... 11
2.4 Markt voor kleine kantoren ... ... 13
2.5 Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening . 14 2.6 Categorisering kleine kantoorruimtegebruikers ... 15
3. DE ROTTERDAMSE KANTOREN MARKT ... 19
3.1 Algemeen ... ... ... 19
3.2 Het Rotterdamse kantorenbeleid ... 19
3.3 Spreiding van branches over de stad ... . 21
3.4 De markt voor kleine kantoren ... ... ... 22
3.4. 1 Algemeen ... ... 22
3.4.2 Voorraad ... 22
3.4.3 Nieuwbouw ... ... 24
3.4.4 Leegstand ... ... ... 24
3.4.3 Doorstromingsprocessen binnen Rotterdam ... 24
4. KANTORENAANBOD IN ROTTERDAM ... ... 27
4.1 Algemeen ... ... 27
4.2 Verscheidenheid in de vraag ... 27
4.3 Vraag naar kleine kantoorruimten ... 29
4.4 Aanbod van kleine kantoorruimten ... 30
5. INVENTARISATIE VAN DE VRAAG ... 33
5.1 Algemeen ... ... 33
5.2 Voorgaand onderzoek .. ... ... 33
5.3 Verscheidenheid in de vraag ... 34
5.4 Selectiecriteria organisaties ... 36
5.5 Huisvestingssituatie geselecteerde organisaties ... 38
5.6 Lokationele voorkeuren ... 38
5.7 Pandkenmerken gekoppeld aan lokatiefactoren ... 39
5.8 Pandvoorkeuren -exterieur ... 43
5.9 Pandvoorkeuren -interieur ... 45
5.10 Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken ... 49
6. INVENTARISATIE VAN HET AANBOD AAN KLEINE KANTOORRUIMTEN . 51 6.1 Algemeen ... ... 51
6.2 Werkwijze ... ... 51
6.3 Werkgebied ... 51
6.4 Resultaten onderzochte kantoorpanden ... 53
6.5 Samenvatting Resultaten ... 60
6.5.1 Lokatiekenmerken ... ... 60
6.5.2 Pandkenmerken ... 61
6.6 Terugkoppeling met voorgaande hoofdstukken .. ... 63
7. TERUGKOPPELING VAN DE RESULTATEN ... ... 65
7.1 Algemeen ... 65 7.2 Resultaten terugkoppeling ... ... 65 7.5 Samenvatting Resultaten ... 68 8. SLOTBESCHOUWING ... 69 LITERATUURLIJST ... ... ... 73 Milieutypenomschrijvingen ... 77 Lokatietypologieën in Rotterdam .-.: ... ... 79
Inventarisatie aanbod kleine kantoorruimten ... 83
Resultaten REN-methodiek inventarisatie ... 85
LIJST MET TABELLEN ... ... ... 87
SAMENVATTING
Het tertiairiseringsproces heeft de vraag naar kantoren enorm beïnvloed. Vanaf het mid-den van de jaren zestig is er pas sprake van een professionele bedrijfstak, waarbij bedrijven in toenemende mate kantoorruimten gingen huren. De voortvarendheid van de kantorenmarkt wordt bepaald door vraag- en aanbodontwikkelingen. Vraag en aanbod worden beïnvloed door tal van factoren, zoals werkgelegenheid, vierkante meter gebruik per werknemer en vervanging als gevolg van slijtage en veroudering van
kan-toorgebouwen. Momenteel bevat het Nederlandse kantorenareaal veel leegstaande vierkante meters, doordat veel van de grote ruimtegebruikers inmiddels verhuisd zijn.
De vraag is hierdoor teruggevallen, terwijl het aanbod bleef groeien. De groei had vooral
betrekking op kantoorruimten groter dan 500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). De
kanto-renmarkt is de laatste jaren overgegaan naar een vragersmarkt, die hoge eisen stelt aan
de kantoorhuisvesting. Een marktgerichte produktie vraagt hierdoor inzicht in de
ver-scheidenheid van de vraag.
De vraag van grote kantoorruimtegebruikers is teruggevallen. Kleine organisaties blijken
daarentegen in toenemende mate behoefte te hebben aan andere kantoorhuisvesting.
Het betreft hier vooral kleine organisaties (minder dan twintig werkzame personen) in de
zakelijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte « 500 m2 bvo). Onderzocht is
hoe de kleine kantoorruimtemarkt zich binnen Rotterdam ontwikkelt, welke verschei-denheid er in de vraag naar kleine kantoorruimte bestaat en welke specifieke huisves-tingskenmerken de verschillende gebruikersgroepen op lokatie- en pandnivo vertonen. Daarnaast zijn de huisvestingswensen van de eerste vijf branches uit de zakelijke
dienstverlening onderzocht en de huisvestingsmogelijkheden die hen in Rotterdam
worden aangeboden, waardoor vraag en aanbod met elkaar vergeleken kunnen worden. Uit dit onderzoek blijkt dat een groot deel van het Rotterdamse kantoorareaal bestaat uit
kleine oude kantoren (15.4 procent van het totale bvo en 79 procent van het totale
aantal panden blijkt kleiner dan 500 m2 bvo en is gebouwd voor 1964). Daamaast zijn er
veel kleine ondernemingen in Rotterdam gehuisvest (71.5 procent van alle vestigingen
heeft minder dan 20 werkzame personen) en blijkt 61.5 procent van deze kleine
organisaties gehuisvest te zijn in de kleine oude panden.
Deze kleine organisaties blijken in toenemende mate te verhuizen naar grote nieuwe kantoor(verzamel)gebouwen. Geïnterviewde makelaars bevestigen dat kleine kantoor-houdende organisaties in toenemende mate verhuizen naar grote
kantoorverzamel-gebouwen. Grote kantoorruimten, die onverhuurbaar blijken, worden namelijk steeds
vaker opgesplitst in kleinere units « 500 m2). Deze panden komen met name voor op
de centrum lokaties (centrum-boulevards) en perifere lokaties. Op de perifere lokaties zijn ook enkele kleine kantoorverzamelpanden opgesplitst in units.
Er zijn dus veel kleine ondernemingen, maar deze zijn niet allemaal interessant voor commerciële kantoorontwikkeling. Om een verscheidenheid in de vraag aan te brengen, is een driedeling aangebracht. De drie onderscheiden groepen zijn: starters, dynamisch kleinschaligen en kleinschaligen. Kleinschaligen huisvesten zich in 'normale' kantoor-ruimten met een vloeroppervlak tussen de 100 en 500 m2 bvo. De groep kleinschaligen is voor commerciële kantoorontwikkeling het meest interessant en is dus in het onderzoek de doelgroep geworden. Onder 'normale' kantoorhuisvesting worden geen business centers (1-100 m2 bvo), starters centra of thuissituaties verstaan, maar kantoorruimten die qua opleveringsniveau en voorzieningenniveau vergelijkbaar zijn met
grote kantoorgebouwen.
Een verdere verscheidenheid is aangebracht op basis van lokationele voorkeuren. In eerste instantie is dit gedaan aan de hand van de bedrijfsgroep waarin organisaties geplaatst kunnen worden. De bedrijfsklasse zakelijke dienstverlening kan, volgens de SBI-indeling, onderscheiden worden in negen bedrijfsgroepen. Uit literatuuronderzoek blijkt dat de meer traditionele branches Uuridische adviesbureaus) vaker in de 'urbane delen van de stad gehuisvest zijn en de meer moderne branches (b.v. computer-dienstverlening en in toenemende mate accountants kantoren) meer in de perifere de-len. Uit interviews met makelaars blijkt dat deze verdeling minder eenduidig is dan verondersteld. Rechtskundige diensten, accountantskantoren en economische adviesbureaus hechten over het algemeen veel belang aan standing, waardoor zij zich concentreren op de duurdere, meer representatieve lokaties als Weena, Heemraads-ingel, Mathenesserlaan, Westblaak, CoolsHeemraads-ingel, Westersingel en Parklaan en omgeving. Uitzendbedrijven concentreren zich aan de rand van het centrum. Computerservice-diensten geven vaker de voorkeur aan perifere lokaties. De overige branches vertonen een grote spreiding over de stad.
Later in het onderzoek wordt de lokationele voorkeur gerelateerd aan het afzetgebied. De veronderstelling was dat de voorkeur voor een centrale- of een perifere ligging in de stad niet goed verklaard kan worden uit het feit dat een organisatie behoort tot een bepaalde bedrijfsgroep. Organisaties binnen één branche kunnen namelijk zowel stuwend als verzorgend zijn. De resultaten uit de interviews met bedrijven duiden op het feit dat regionaal verzorgende bedrijven, die Rotterdam als afzetgebied hebben, de voorkeur geven aan een centraal in de stad gelegen lokatie. Hierdoor zijn zij goed bereikbaar voor klanten en personeel, met zowel de auto als het openbaar vervoer.
Deze lokaties moeten echter ook goed bereikbaar zijn vanaf de snelweg. Onder goede
bereikbaarheid wordt hier verstaan; binnen 10 - 20 minuten in de spits bereikbaar vanaf de snelweg. Stuwende bedrijven, die heel Nederland of verder als afzetgebied hebben, kiezen daarentegen uit functionele overwegingen vaak voor perifere lokaties langs snelwegen. Bereikbaarheid per openbaar vervoer is hier veel minder belangrijk. Stuwende bedrijven, die status en imago uit lokatie-factoren willen halen, kiezen vaker
voor de centrum-boulevards. Deze boulevards vormen het Rotterdamse Central
Business District, waar in toenemende mate grote onverhuurbare kantoorruimten opgesplitst worden in kleinere units. Bereikbaarheid is hier ondergeschikt aan status en imago.
Voor met name de regionaal verzorgende bedrijven en in enkele gevallen ook voor stuwende bedrijven, gaat de voorkeur uit naar een overige centrumlokatie. De in dit onderzoek als 'overige centrumlokatie' getypologeerde lokatie werd gekarakteriseerd door Heemraadsingel en Mathenesserlaan. Een dergelijke representatieve lokatie biedt
voor huurprijzen van f 250 - 285,=/m2/jaar (exclusief servicekosten en BTW)
klein-schaligheid waaruit men identiteit kan halen. Parkeren is hier nog geen probleem en de bereikbaarheid is goed. Rotterdam voorziet nog niet in een dergelijke overige
centrum lokatie voor kleinschaligen, die qua representativiteit en status vergelijkbaar is met het Weena of Brainpark. Heemraadsingel en Mathenesserlaan zijn in dit onderzoek als voorbeeldlokatie genomen, omdat dit een toplokatie van Rotterdam is geweest voor
kleine ruimtegebruikers. Vanwege de toenemende criminaliteit en verpaupering in deze
buurt, is de aantrekkingskracht van deze lokatie voor een belangrijk deel verloren ge-gaan.
Op pandnivo behoeft er geen verscheidenheid in de vraag te worden aangebracht. Aan pandkenmerken ontleent men met name identiteit. Daarnaast moet het pand represen-tatief zijn. Dit kan door zich in een bekend gebouw, zoals bijvoorbeeld het World Trade Center, te huisvesten. In de meeste gevallen kiest men voor een klein gebouw.
Eigen-bouw of kantoorverzamelpanden kleiner dan 1000 m2 bvo zijn over het algemeen te
duur, waardoor de voorkeur uit gaat naar kleine kantoorverzamelpanden met een bruto
vloeroppervlak tussen de 2000 - 3500 m2. Op Brainpark en Victoriapark Kralingen zijn
enkele kleine kantoorverzamelgebouwen gebouwd, maar in de stad komt men dergelijke (nieuwe) ontwikkelingen vrijwel niet tegen. Deze kleine kantoorverzamelpanden komen qua opleverings- en voorzieningeniveau overeen met de grote kantoorverzamelpanden. Dit wil zeggen dat de ruimten voorzien zijn van systeemplafonds (incl.
verlich-tingsarmaturen) met een vrije hoogte van 2.70 meter, van wandgoten met drie comparti-menten en van convectoren of stralingspanelen met thermostaatknoppen per moduul
van 1.80 meter. Ramen dienen bij voorkeur voorzien te zijn van blank glas en
buitenzon-wering en dienen per moduul van 3.60 meter geopend te kunnen worden. Topkoeling (of
airconditioning) is slechts in een derde van de gevallen gewenst. De ruimten moeten wel flexibel indeelbaar zijn, volgens een stramien van 1.80 meter op de buitengevel. De
geïnterviewde bedrijven hebben een sterke voorkeur voor een eigen pantry. De
voorkeur voor eigen toiletten is minder sterk.
Het aanbod in Rotterdam komt niet op alle gebieden tegemoet aan de wensen van de doelgroep. De omschreven overige centrumlokatie met kleine kantoorverzamelpanden,
waaruit de doelgroep identiteit, imago en status kan ontlenen, moet ontwikkeld worden.
In perifere gebieden zijn al wel representatieve kantoorlokaties met kleine verza-melpanden ontwikkeld (Brainpark, Victoriapark Kralingen). Op pandnivo kunnen de
kleine verzamelgebouwen voorzien worden van hetzelfde voorzieningen- en afwer
kings-nivo als de grote kantoorverzamelgebouwen. De doelgroep heeft namelijk geen speci-fieke huisvestingswensen. De deficiëntie tussen vraag en aanbod bestaat dus hoofdza-kelijk uit het ontbreken van een overige centrumlokatie en kleine kantoorverzamel-panden op een overige centrumlokatie.
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding tot het onderzoek
Sinds 1986 is het aanbod sterk gegroeid (zie ook figuur 1.1). De jaarlijkse opname van kantoorruimte in Nederland lijkt sinds 1990 over haar top te zijn. De vastgoedmarkt verkeert nog niet in een recessie zoals in het begin van de jaren tachtig, maar het blijft balanceren. Welke kant de ontwikkelingen in de toekomst uit zullen gaan is mede afhankelijk van het beleid van met name de grote marktbeïnvloedende partijen. Figuur 1.1 Opname en aanbod van kantoorruimte in Nederland (in m2 bvo)
~OO.---. 2~~---~rn-~~
I
~, -1985 1986 1987 1998 1989 1990 1991 1992 Bron: VastgoedmarktHet huidige aanbod sluit niet goed aan bij de vraag, vanwege de geringe flexibiliteit van
het aanbod en de grote dynamiek in de vraag. De tertiaire sector wordt gekenmerkt door
een hoge mate van dynamiek, besluit vaak tot wijziging in zijn organisatie, kent in door-snee nog een redelijke groei en heeft niet het 'zitvlees' van de industrie. Groeiende
versterkt deze verhuisbehoefte. Door verhuizingen van oude panden naar nieuwbouw, ontstaat er een groeiend bestand aan lege panden. Renovatie is mogelijk op lokaties die in trek zijn.
Daarnaast moet een gebouw flexibel ruimtegebruik toelaten. Het reeds gebouwde werd
doorgaans afgestemd op de bouwvraag van het moment. De vraag kwam de afgelopen jaren grotendeels van grote organisaties met een grote ruimtebehoefte, maar zij zijn inmiddels goed gehuisvest, waardoor het accent zal verschuiven.
Het beleid, bij de ontwikkeling van commercieel vastgoed, dient gericht te worden op de gebruiker. De vastgoedmarkt is een 'kwaliteitsmarkt' geworden, waarbij de gebruikers hogere eisen stellen aan de huisvesting. Kwaliteitsfactoren van kantoorgebouwen moeten beter communiceerbaar gemaakt worden, waarbij de klant duidelijk kan maken wat hij wil en de aanbieder wat hij kan bieden. Een meer facilitaire benadering, die kennis over de gebruikers verschaft, is dus zéér gewenst.
Participanten in de 'vastgoedwereld' hebben eens besloten dat transacties beneden de 500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) te klein zijn om te registreren. Ruimtegebruikers met minder dan 500 m2 bvo blijken in aantal een belangrijke categorie te vormen en de grote ruimtegebruikers zijn inmiddels goed gehuisvest. Er zijn dan ook steeds vaker geluiden te horen over registratie van de kleine transacties om het inzicht in deze sector van de kantoorruimtemarkt te vergroten.
De tertiaire sector heeft meer dan de helft van de landelijke kantoorruimte in gebruik. De werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening is de afgelopen jaren verveelvoudigd en de zakelijke dienstverlening bestaat voor een groot deel uit kleine organisaties. Deze categorie is belangrijker geworden in onze samenleving, met name als gevolg van specialisatie en beperking tot kern-activiteiten door grotere bedrijven.
Huisvestingsmogelijkheden voor bedrijven die enkele honderdèn vierkante meters zoeken zijn beperkt. Zij zijn overigens in het algemeen slechter gehuisvest dan grote bedrijven. Huisvesting die niet representatief is, op een moeilijk bereikbare lokatie ligt of over onvoldoende parkeermogelijkheden beschikt, kan de bedrijfsresultaten fors beïnvloeden. Er mag daarom verondersteld worden dat, onder kleine bedrijven die de startfase achter de rug hebben, behoefte bestaat aan geschikte kantoorhuisvesting. Het blijkt dat de kleine kantoorhoudende organisaties de afgelopen jaren een vergrote dynamiek vertonen. De mutaties zijn waarneembaar van oude (oneigenlijke) huisvesting naar nieuwe(re) kantoorhuisvesting. In dit marktsegment is nog weinig onderzoek ver-richt. Het onderzoek hier richt zich op de huisvestingsmogelijkheden die momenteel geboden worden en er wordt getracht de huisvestingswensen, gezien vanuit de gebrui-ker, in beeld te brengen.
1.2 Kantorenstudies
Het onderzoek van Van de Moosdijk, naar de 'verhuizing van enkele externe dienstverle-nende bedrijven uit de binnenstad van Amsterdam naar een punt elders in de stad' (1965), wordt in het algemeen beschouwd als het eerste onderzoek op het terrein van de kantorensector. Begin jaren zeventig zijn kantoren slechts zeer sporadisch onder-werp van onderzoek. Pas in de tweede helft van de jaren zeventig neemt het aantal
onderzoeken toe, met name bij de gemeentelijke overheden. Dit resulteert in vele
kantorennota's.
Onderzoeken in de jaren zeventig richtten zich met name op vestigingsplaatsaspecten binnen een stad (intra-stedelijke vestigingspatronen). In enkele studies werden naast vestigingsplaatseisen ook de kwaliteiten van de lokatie en de kantoorruimte onderzocht (interviews). De uitkomsten hiervan werden vergeleken met de aan een vestigingsplaats gestelde eisen. Door het benadrukken van de vestigingsplaatsaspecten werden functi-onele aspecten binnen het ruimtelijk gedrag genegeerd en is er weinig aandacht voor de beïnvloeding van vestigingspatronen door projectontwikkelaars, beleggers en het over-heidsbeleid (Van Dinteren, 1989). Ook ontbreken analyses van de wijze waarop de
diverse van belang geachte vestigingsplaatsfactoren tegen elkaar worden afgewogen.
In de jaren tachtig is er een enorme toename van het aantal onderzoeken en de onder-zoeken verbreden en verdiepen zich. In toenemende mate komt het kantoorgebouw
centraal te staan, als vastgoed-object en/of bij herbestemming van kantoorgebouwen.
Hiermee samenhangend zijn steeds meer onderzoeken gericht op doorstromings-processen van (relatief) verouderde panden naar nieuwbouw, vanwege de enorme
kantoornieuwbouw in Nederland (eind jaren tachtig). Deze doorstromingsprocessen
betreffen met name de grote kantoorruimtegebruikers, omdat het grootste deel van de
nieuwbouw hierop gericht was. De grote kantoorruimtegebruikers zijn inmiddels goed
gehuisvest en de aanbodmarkt heeft een overschot aan grote kantoorruimten. Dit kan
een aanleiding zijn om onderzoek te richten op een ander, nog onbediend, marktseg-ment, zoals bijvoorbeeld de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine kantoorhoudende organisaties.
De aandacht voor het functioneren van kantoren, welke mede het economisch functioneren van een stad of een regio bepaalt, is van veel recenter datum. Bij deze functionele invalshoek gaat de aandacht hoofdzakelijk uit naar de verwevenheid van kantoorbedrijven met andere bedrijven en de rol die kantoren binnen de regionale economie spelen. De laatste jaren heeft onderzoek naar de keuze van een
vestigings-plaats veel aandacht genoten. Hierin wordt bij de keuze van een vestigingsplaats aan
diverse soorten factoren een min of meer beslissende rol toegeschreven. Onderzoek onderscheidt vaak push- en pull-factoren. Push-factoren betreffen de factoren of motieven die een kantoorhoudende organisatie ertoe leiden een bepaalde
vestigings-plaats te verlaten. Pull-factoren omvatten de gunstige eigenschappen, die door een
organisatie aan een bepaalde vestigingsplaats worden toegeschreven en daarom op de
1.3
Doel- en Probleemstelling
De markt voor grote kantoren is voor een belangrijk deel verzadigd (EIS, 1991, 1992). De behoefte aan kleinere panden lijkt daarentegen nog niet uitgeput te zijn. De kleine
kantoren markt vormt dan ook een aantrekkelijke groeimarkt (EIS, 1992, De Jonge,
1992). Uit het voorgaande blijkt dat kantorenonderzoek gericht moet zijn op zowel de
vraag als op het aanbod om een juiste afstemming tussen beide te krijgen. Het doel van
het onderzoek hier is het maken van een vergelijking tussen vraag en aanbod, zodat
duidelijk wordt of het aanbod in overeenstemming is met de vraag en waar eventuele
frictiepunten zitten.
Doelstelling: Op lokatie- en pandniveau de behoefte van kleine
ruimtegebruik-ers in de zakelijke dienstverlening onderzoeken zodat, na een inventarisatie van het aanbod, vraag en aanbod met elkaar
vergeleken kunnen worden.
De te onderzoeken doelgroep, beperkt zich tot de volgende groep kantoorgebruikers:
Doelgroep: Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke
dienstverle-ning (SSI 84., met 5 tot 20 werkzame personen), met een geringe
ruimtebehoefte (100 tot 500 m2bruto vloeroppervlak), binnen
Rotterdam gehuisvest.
Het gaat doorgaans om organisaties die huisvestingslasten op kunnen brengen, veel belang hechten aan de kwaliteit van lokatie en pand en niet gehuisvest zijn in business centers.
De doelstelling geeft aanleiding tot het formuleren van een probleemstelling, die vierledig is.
Probleemstelling: Hoe heeft de kleine kantoorruimtemarkt voor kleine
ruimtegebrui-kers zich binnen Rotterdam ontwikkeld?
Welke verscheidenheid in de vraag naar kleine kantoorruimten bestaat er en welke specifieke huisvestingskenmerken vertonen deze verschillende gebruikersgroepen op lokatie- en pandniveau?
Wat voor eisen stellen verschillende kleine gebruikers in de
zake-lijke dienstverlening, met een geringe ruimtebehoefte aan hun huisvesting en aan de ligging daarvan?
Welke huisvestingsmogelijkheden worden aan deze gebruikers geboden en voldoet het voorzieningen- en opleveringsniveau van het aanbod aan de vraag?
1.4
Beperkingen
Betrouwbare kwantitatieve gegevens over de Nederlandse kantoren markt zijn nog steeds schaars en het totale metrage kantoorvloer is slechts bij benadering bekend. Daarbij komt nog dat de meeste registraties het aanbod meten vanaf 500 m2 netto verhuurbaar oppervlak. Dit onderzoek richt zich specifiek op de categorie kleine ruimtegebruikers (tot 500 m2 bvo), waarvan tot op heden vrijwel niets bekend is. Elke stad heeft zijn eigen specifieke kenmerken qua ontwikkeling, beleid,
stedebouwkundige structuur, functionele betekenis etcetera, die de huisvestingsbe-hoefte van organisaties en de lokationele dynamiek daarvan beïnvloeden. Daarom wordt het onderzoek beperkt tot één stad, namelijk de stad Rotterdam.
Ook de Rotterdamse markt voor kleine kantoorhoudende organisaties, gehuisvest in kleine kantoorruimten, is zeer divers. Dit onderzoek beperkt zich tenslotte tot de groep kleine kantoorhoudende organisaties « 20 werkzame personen), werkzaam in de zakelijke dienstverlening (SBI 84).
1.5
Onderzoeksvragen
De volgende deelvragen komen aan de orde:
1. welke ontwikkeling heeft de kantorenmarkt tot nu toe gehad? 2. wat is het belang van kleine kantoorruimtegebruikers in deze markt? 3. hoe is de categorie kleine ruimtegebruikers onder te verdelen?
4. welke verdeling van branches is er over de deelgebieden binnen Rotterdam te maken (relatie lokatie - gebruiker)?
5. hoe heeft de Rotterdamse kantorenmarkt zich ontwikkeld?
6. hoe heeft de Rotterdamse markt voor kleine kantoorruimten zich ontwikkeld (relatie lokatie - pand)?
7. wat voor specifieke huisvestingswensen heeft de doelgroep?
8. welke huisvestingsmogelijkheden worden aan de doelgroep in Rotterdam gebo-den?
9. welke voorzieningen worden in deze gebouwen aangeboden en tegen welke prijs?
10. voldoen de geboden huisvestingsmogelijkheden aan de vraag van de doel-groep?
1.6
Werkwijze
Alvorens huisvestingswensen van de doelgroep te vergelijken met aangeboden kantoor-ruimten in Rotterdam, is het nuttig de kleine kantoorruimtemarkt voor de doelgroep te
zaken worden respectievelijk in de hoofdstukken twee en drie beschreven. De informatie uit deze hoofdstukken is gebaseerd op een literatuurstudie.
In hoofdstuk vier wordt een marktbeschrijving gegeven door makelaars uit Rotterdam. Er wordt aandacht besteed aan vraag- en aanbodontwikkelingen. De hieruit verkregen informatie wordt teruggekoppeld met het literatuuronderzoek en vormt dus tevens een toetsing. Verder wordt hier informatie ingewonnen over het opleverings- en voorzienin-genniveau van aangeboden kantoorruimten in Rotterdam. Deze informatie vormt de
basis voor het vervolgonderzoek. De vraag wordt in hoofdstuk vijf aan de hand van een
aantal case-studies in beeld gebracht. Het aanbod aan de hand van een survey-onderzoek in hoofdstuk zes. De verkregen resultaten worden tenslotte in hoofdstuk
zeven geïntegreerd en teruggekoppeld met de resultaten uit de voorgaande
2.
DE KANTORENMARKT IN NEDERLAND
2.1
Algemeen
Om de positie van de kleine kantoorruimtemarkt, voor kleine kantoorhoudende
organisa-ties met een geringe ruimtebehoefte, binnen de totale vastgoedmarkt weer te geven,
wordt eerst de ontwikkeling van de Nederlandse kantorenmarkt beschreven. Er worden
kenmerken en ontwikkelingen van deze kleine kantoorruimtemarkt in Rotterdam beschreven, zodat de importantie van de doelgroep en de verscheidenheid in de vraag tot uiting komen.
2.2
Begripsbepaling
Vanaf midden jaren zeventig zijn er veel publikaties aan kantoren gewijd. Meer en meer tracht men te komen tot een eenduidige definiëring van het begrip kantoor als object van onderzoek. Bak (1980) definieert een kantoor als een pand of een gedeelte van een pand waarin voornamelijk en op zich zelf staande bureauwerkzaamheden worden verricht. Van Dinteren (1989) onderscheidt het fysieke en het functionele kantoorbegrip. Onder het fysieke begrip valt het kantoor als werkruimte, onder het functionele begrip het kantoor als bedrijfsactiviteit. Benadrukt wordt dat beide begrippen complementair zijn: kantooractiviteiten zijn gehuisvest in kantoorruimten. Van Dinteren (1989) definieert een kantoorvestiging als 'een afzonderlijk gelegen bedrijf of instelling van waaruit kantooractiviteiten worden uitgeoefend voor de eigen organisatie (beheerskantoren), voor de open markt (overige commerciële kantoren) of voor het bereiken van ideële
doeleinden, dan wel de organisatie van de samenleving (niet-commerciële kantoren)'.
Het begrip kantoor wordt hier gedefinieerd als een afzonderlijk gebouw, waarin hoofdza-kelijk kantooractiviteiten (zijnde bureauwerkzaamheden) worden verricht. Hiermee maak ik een onderscheid tussen panden en ruimten. In die zin het ik het bij panden over de bouwwerken zelf en niet over de ruimten daarin. Wanneer over kantoorruimten geschreven wordt, heeft dit alleen betrekking op ruimten in panden. Per kantoorpand kan dit dan betrekking hebben op meerdere ruimten.
2.3
Ontwikkeling van de kantorenmarkt
In deze eeuw is er een enorme behoefte aan kantoorgebouwen ontstaan onder invloed van de groei van de kantoor werkgelegenheid. Honderd jaar geleden vond nog twee-derde van de Nederlandse beroepsbevolking werk in de agrarische (primaire) en industriële (secundaire) sector. Eind vorige eeuw was slechts 5 procent van de beroepsbevolking betrokken bij administratieve arbeid. Van kantoorgebouwen in de
hUidige verschijningsvorm was nauwelijks sprake. Rond 1900 bestond ca. 90 procent
het patroon van economische activiteiten slechts weinig. In de jaren zeventig en tachtig is duidelijk sprake geweest van een expansie van administratieve arbeid, waardoor het
kantoorareaal aanzienlijk is uitgebreid (Bak, 1989). De verschuiving van de
werk-gelegenheid van de primaire en de secundaire sector naar de tertiaire sector
(dienstverlening) wordt ook wel tertiairisering genoemd. Het tertiairiseringsproces heeft
de vraag naar kantoren sterk beïnvloed. Tertiairisering kan verdeeld worden in interne
en externe tertiairisering. Met interne tertiairisering wordt gedoeld op de verschuivingen
in de beroepen- c.q. functiestructuren van functies die op de werkvloer uitgevoerd
worden naar functies die in een kantoor uitgevoerd worden. Onder externe tertiairisering wordt verstaan het doorschuivingsproces van de primaire en de secundaire sector naar de tertiaire sector.
Midden jaren zestig ontwikkelde zich de markt voor kantoren als een professionele
be-drijfstak. Het woord 'markt' wordt in de economie gebruikt voor de abstracte
ontmoe-tingsplaats van vraag en aanbod. Als gevolg van economische groei steeg de vraag naar kantoorruimte sterk. Het belangrijkste kenmerk hierbij was dat men de nieuwe
panden niet in eigendom verwierf, maar steeds vaker over ging tot het huren van
commercieel onroerend goed (Ter Hart, 1987). De institutionele beleggers, één van de
belangrijkste actoren op de markt, verschoven mede hierdoor de beleggingen van de
woningbouw naar commercieel vastgoed. De aanvangsrendementen voor
woning-bouwprojecten werden daarnaast te laag, als gevolg van de door overheidswege
ingevoerde dynamische kostprijshuurberekening (Staal Bankiers, 1989).
In de jaren zeventig werden er met name in de Randstad steeds meer kantoren gebouwd voor nog onbekende gebruikers (speculatieve bouw). Doelgroepen waren het tertiairiserende bedrijfsleven en de nog groeiende overheidssector.
Meer en meer gingen bedrijven de financiële middelen aanwenden ter financiering van
expansie van bedrijfsactiviteiten, in plaats van deze middelen vast te leggen in
onroe-rend goed. Dit had tot gevolg dat commercieel vastgoed aantrekkelijk werd om in te
beleggen. Zolang de vraag groter was dan het aanbod, stegen de prijzen enorm,
hetgeen de nodige speculatieve ontwikkelingen in de hand werkte.
Volgens Hesseis (1992) ontstonden er, ten gevolge van uitbreiding van het
kantorenbe-stand, in de jaren zeventig problemen als city-vorming, omvorming van woonbuurten tot kantoorconcentraties, aantasting van het stadsbeeld en congestie. Door het opkomen van deze problemen, als gevolg van de uitbreiding van het kantorenbestand, werd er in toenemende mate onderzoek verricht naar de kantorenmarkt. De kantorenstudies in de jaren zeventig stonden voornamelijk in het teken van vestigingsplaatsaspecten (Ter
Hart, 1979). Tevens ging de aandacht uit naar de kwaliteit van de gekozen lokatie en
kantoorruimte in relatie tot de aan een vestigingsplaats gestelde eisen (Bak, 1980).
Ook bij de rijksoverheid groeide de belangstelling voor de kantorensector, in het bijzon-der: het ruimtelijk gedrag en ruimtelijk beleid op verschillende schaalniveaus. Dit heeft geresulteerd in een groot aantal kantorennota's.
Begin jaren tachtig liepen de omzetten op de verhuurmarkt aanvankelijk terug. Men was,
als gevolg van de slechte economie, minder snel geneigd te investeren in nieuwe
kantoren. Vanaf 1983 begint echter een opleving. Als gevolg van economische groei en
een toenemende belangstelling voor commercieel vastgoed als onderdeel van de beleggingsportefeuille. De verhuuropbrengsten liepen snel op en nieuwe kantoorlocaties werden in grote hoeveelheden en in snel tempo aangeboden (Vastgoedmarkt, 1986-1992). In de jaren tachtig verschoof het aandachtsveld van ruimtelijk-structurele aspecten van kantoren, naar het kantoor als gebouw of als vastgoedobject. De stijging van de vraag werd, eind jaren tachtig, voor een belangrijk deel veroorzaakt, door het feit dat de kantorenmarkt zich als een doorstromings- of verplaatsingsmarkt kenmerkte (Korteweg, 1992).
De kantorenmarkt heeft in de jaren tachtig ten minste twee belangrijke veranderingen ondergaan:
1. Het is van een aanbieders- naar een vragersmarkt gegaan en
2. de vragers, de kantoorhoudende organisaties, zijn hogere eisen gaan stellen aan hun huisvesting en aan de ligging daarvan.
Eind jaren tachtig en begin jaren negentig kenmerkte de kantorenmarkt zich als een doorstromingsmarkt, waarbij nieuwe gebouwen en nieuw te bouwen kantoren als het ware in de uitverkoop zijn. Men verlaat de 'oud-bouw', omdat men tegen geringe meerkosten zich op een 'goede' lokatie in nieuwe representatieve, flexibele en kostenbesparende (onderhoud, energie) kantoren kan huisvesten. De leeggekomen panden kunnen slechts voor een deel hergebruikt worden. Renovatie van deze panden vindt alleen plaats wanneer deze kantoren bepaalde kwaliteiten hebben en/of gesitueerd zijn op goede lokaties, zodat zij in een toekomstige situatie als nieuw aangezien worden en vergelijkbare huuropbrengsten geven met nieuwbouwkantoren.
2.4
Markt voor kleine kantoren
Het aanbod van kantoorruimten was de afgelopen jaren met name gericht op grote ruimtegebruikers. Er was een duidelijke vraag naar grote kantoorruimte vanuit de grote ruimtegebruikers, (institutionele) beleggers en gemeenten. Deze vraag is grotendeels weggevallen.
Het overgrote deel van alle vestigingen in Nederland blijkt echter kleiner dan 500 m2 bvo te zijn. De Kamers van Koophandel registreerden in 1991 in Nederland dat, bijna 90 procent van het totale aantal vestigingen bestaat uit kleine vestigingen (1 - 10 werkza-me personen). Hierin is ruim één derde van de totale werkgelegenheid aanwezig. Kleine organisaties (minder dan 20 werkzame personen) tezamen bezetten bijna een kwart van het totale Nederlandse kantoorareaal (Bak, 1989). Kantoren met meer dan 50 werkne-mers maken slechts 7 procent van het bestand uit, terwijl hun aandeel in de kantoorme-trage 64 procent is (Bak, 1989). Zadelhoff Research heeft voor een aantal marktgebie-den (o.a. Hoofddorp en Breda) de kleinschalige transacties gevolgd en komt op grond daarvan tot de conclusie dat in de betreffende markten 10 à 15 procent van het jaarlijks transactievolume de kleine bedrijvigheid betreft. Indien dit percentage landelijk zou gelden, wordt jaarlijks ongeveer 150.000 m2 bvo aan kleine kantoren afgezet. Wellicht
makelaardij om zullen gaan. Uit het onderzoek van Van Dinteren (middelgrote steden, 1990) komt naar voren dat van alle onderzochte zakelijke vestigingen bijna drie kwart
minder dan 500 m2 bvo huurt.
Deze gegevens zijn enige jaren oud, maar geven toch een goede illustratie van de
huidige positie en de importantie van de kleine kantoorgebruikers. Binnen korte tijd
kunnen geen spectaculaire veranderingen verwacht worden. Daarbij komt dat cijferma-tig materiaal over de omvang van de Nederlandse kantorenmarkt zeer schaars is. Het totale metrage kantoorvloer is slechts bij benadering bekend. De meeste registraties
meten aanbod en transacties vanaf 500 m2 bruto verhuurbaar oppervlak, waardoor
kwantitatief beschouwd vrijwel niets bekend is over de kleinere kantoorhoudende bedrijven.
Dat een groot deel van het totaal aantal kantoorvestigingen in Nederland betrekking heeft op de kleine kantoren is in den lande terug te vinden. Elke grote of kleine stad is voorzien van kleine kantoren met een lokaal-verzorgende functie: gemeentehuizen, bankfilialen, postkantoren, makelaardijen, advocaat- en notariskantoren. De grote kantoren met een regionale of (inter)nationale functie zijn met name gevestigd in de grote steden. De aanwezigheid van kleine kantoren in zowel grote als kleine steden wijst reeds op het grote belang van deze groep. Als gevolg van de enorme dynamiek in de markt, moeten bedrijven zich steeds flexibeler opstellen om te kunnen reageren en
ageren op veranderingen. Hierdoor worden grote bedrijven steeds vaker opgedeeld in
'business units', trekken zich terug op kemtaken en besteden de overige taken zo veel mogelijk uit. Dit leidt tot het ontstaan van vele kleine gespecialiseerde bedrijven, die diensten leveren aan grote bedrijven. Er is dus sprake van wederzijds belang. Gemeen-ten, die zich de afgelopen jaren gericht hebben op het binnenhalen van grote bedrijven, zullen moeten beseffen dat zij ook een goed vestigingsklimaat voor kleine kantoren moeten bieden als ondersteuning voor het grote produktieapparaat. De maat en schaal van kleine kantoren leent zich uitstekend voor stedebouwkundige integratie en de grote bedrijven moeten kunnen terugvallen op de facilitaire dienstverlening in de onmiddellijke
omgeving.
2.5
Kleine kantoorhoudende organisaties in de zakelijke dienstverlening
De zakelijke dienstverlening is de afgelopen vijftien jaren één van de belangrijkste groeisectoren geweest (Statistiek Werkzame Personen, CBS). In absolute zin hebben de accountantskantoren en de ingenieursbureaus een belangrijke bijdrage geleverd in de werkgelegenheidsgroei in de zakelijke dienstverlening.
De bedrijfsklasse zakelijke dienstverlening omvat, volgens de SBI.-indeling '92, negen
bedrijfsgroepen. De negen hoofdgroepen zijn:
84.1 Rechtskundige diensten
84.2 Accountant-, Boekhoudbureaus, Belastingconsulenten
84.3 Computerservicediensten
84.4 Ingenieurs-, Architecten- e.a., Technische ontwerp- en adviesbureaus
84.5 Reclame- en Advertentiebureaus
84.6 Economische adviesbureaus
84.7 Persbureaus, nieuwsbureaus (excl. zelfstandige journalisten)
84.8 Uitzendbedrijven van arbeidskrachten
84.9 Overige zakelijke dienstverlening
Uit onderzoek blijkt dat de opgetreden werkgelegenheidsgroei in de commerciële
intermediaire dienstensector (waartoe ook de zakelijke diensten zijn te rekenen) niet
langer een gevolg is van de verschuiving van de werkgelegenheid. Er is steeds vaker
sprake van uitbesteding van diensten, door een complexer wordende
handelings-omgeving, technologische ontwikkelingen waaraan het bedrijf onderhevig is en
kosten-besparingen die doorgevoerd moeten worden (Gravensteijn en De Koning, 1987). De
door de bedrijven opgegeven verwachting omtrent de uitbesteding van diensten maken
het waarschijnlijk dat de werkgelegenheidsgroei bij de toeleverende diensten gunstig
blijft. Wellicht kunnen we spreken van 'interne herverdeling'. Verschuiving van de
kantoorwerkgelegenheid binnen de zakelijke dienstverlening van grote naar klein.ere
bedrijven. Grote bedrijven gaan zich toeleggen op hun kerntaken teneinde
onzekerhe-den in de bedrijfsvoering te verminderen en flexibiliteit te verkrijgen. Dit zal in veel gevallen inkrimping van de werkgelegenheid binnen grote bedrijven tot gevolg hebben. Daarnaast spelen kleine bedrijven een belangrijke rol in het plaatselijke en regionale
verzorgingsniveau. Steden hebben naast winkels en horeca ook een netwerk van allerlei
zakelijke diensten nodig. De importantie van deze zakelijke dienstverlening blijkt uit de
publieksfunctie die zij hebben en uit het daaraan gerelateerde aantal bezoekers.
Middelgrote en grote bedrijven zijn veel minder publieksgericht. Zakelijke diensten zijn
dus van belang voor de regionale economie door hun toeleveringen aan het plaatselijke
bedrijfsleven. Ten slotte hebben zakelijke diensten een bovenregionale functie. Dit.
betreft met name de afzet van diensten buiten de regio en, in geval van multilocationele ondernemingen, ook de organisatorische relaties op bovenregionale schaal.
2.6
Categorisering kleine kantoorruimtegebruikers
De doelgroep is tot nu toe beschreven als kantoorhoudende organisaties met minder
dan twintig werkzame personen. Deze groep wordt hierbij beperkt tot de bedrijfsklasse
zakelijke dienstverlening, waarmee een eerste onderverdeling aan te brengen is naar de
Om voorkeuren op zowel lokatie- als op pand niveau te kunnen beschrijven is in eerste instantie een driedeling gemaakt in de categorie kleine ruimtegebruikers. Hiermee wordt aangegeven welke deel van de kleine kantoorgebruikers interessant is voor verder onderzoek.
Met behulp van deze driedeling wordt een onderscheid gemaakt naar de importantie voor commerciële vastgoedontwikkeling. De drie groepen zijn:
I. Starters;
11. Dynamische kleinschaligen; 111. Kleinschaligen.
I.
StartersAls eerste categorie onderscheid ik de starters, die geen/weinig huisvestingslasten op kunnen brengen en die terecht komen in woonhuis-situaties, centra voor startende bedrijven met lage huurniveaus. en dergelijke. Uit onderzoek van de Gemeente Rotterdam blijkt dat het belang van starters in de zakelijke dienstverlening, die niet in de thuissituatie beginnen, groot is. Op jaarbasis nemen de starters in de zakelijke dienst-verlening, exclusief de starters in woonwijken, ca 8000 m2 kantoorvloeroppervlak af. De meeste starters (bijna 35 procent) in de zakelijke dienstverlening bevinden zich in technische branches (ingenieurs-, architectenbureaus, computerdienstverlening). Ruim 55 procent van deze bedrijven blijkt binnen afzienbare tijd echter weer opgeheven te worden. Ruim 30 procent van de starters komen uit de branche communicatie (reciame-en economische adviesbureaus). Hiervan blijft na 5 jaar meer dan de helft bestaan. De aandelen van de juridische en administratieve clusters zijn relatief lager (Kantorenrap-portage Rotterdam, 1992).
De meeste ondernemers (117 uit een steekproef van de 185) blijken, volgens het onder -zoek van de gemeente Rotterdam, te starten in milieutype 5 (kantoren in woonwijken). Van de starters in dit milieutype is inmiddels bijna 40 procent verdwenen. Als verklaring voor het hoge aandeel van dit milieutype als vestigingsplaats voor starters is dat de meeste ondernemingen als éénpersoonsbedrijf in de thuissituatie starten.
Na milieutype 5, is milieutype 2 (verspreide vestigingen in de binnenstad) het meest in trek met 35 vestigingen (bijna 20%). Reeds vorig jaar werd de functie van dit milieutype voor starters aangegeven. Van de in dit milieutype gestarte bedrijven is inmiddels de helft verdwenen. Van de 112 bedrijven die nog in Rotterdam gevestigd zijn, koos in de afgelopen 5 jaar 35% een andere vestigingsplaats. Van deze verhuizers koos 35% voor een ander milieutype. Milieutype 5 en in mindere mate milieutype 2 vervullen dus een functie als 'broedplaats' in de sector zakelijke dienstverlening.
11. Dynamische kleinschaligen
De categorie dynamische kleinschaligen bestaat uit een groep zeer mobiele en zeer kleinschalige kantoorgebruikers, die gezien activiteiten en werkwijze niet overweg kan met de huurcontracten en huurperiodes die in een 'normaal' kantoorgebouw gelden (5
+
5
jaar).Het betreft hier bijvoorbeeld de groep binnen- en buitenlandse starters of representan-ten van buirepresentan-tenlandse bedrijven, die gedurende een periode de markt verkennen en dergelijke. Deze groep heeft dus behoefte aan kleine units met flexibele voorwaarden en uitgerust met een uitgebreid voorzieningen pakket.
111. Kleinschaligen
De categorie kleinschaligen, betreft de doorstartende bedrijfjes, die al enige bestaans-basis hebben opgebouwd. Representatieve huisvesting wordt van belang en is dan inmiddels ook betaalbaar. Vanwege het minder dynamische karakter bestaat er minder behoefte aan (externe) services. De gemiddelde ruimtebehoefte van deze categorie ligt ongeveer rond de 200 m2• Het overgrote deel van de Rotterdamse panden valt in de klasse tot 500 m2, waarbij panden tot 250 m2 overheersen.
Het vervolg van dit onderzoek is gericht op de kleinschaligen, omdat deze categorie de grootste groep vormt binnen de groep kleine kantoorruimtegebruikers. Daarnaast beschikken zij over voldoende financiële middelen, zodat zij in het kader van commer-ciële (kantoor)ontwikkeling, de meest interessante doelgroep zijn. Pas als de zaken goed draaien, men zichtbaar de kwakkelende startersfase doorstaan heeft en groeipo-tentie toont, worden de lokatie en de kwaliteit van de huisvesting belangrijker. Huis-vesting die niet naar behoren functioneert (bijvoorbeeld beperkte mogelijkheden voor ontvangst van cliënten), niet representatief is of op een moeilijk bereikbare lokatie ligt met eventueel ook nog beperkte parkeervoorzieningen kan de bedrijfsresultaten immers fors beïnvloeden.
3.
DE ROTTERDAMSE
KANTOREN MARKT
3.1
Algemeen
Rotterdam is als vestigingsplaats voor kantoorhoudende organisaties aantrekkelijk. Het is een grote stad met een grote variëteit aan hoogwaardige voorzieningen en functies en heeft een imago als stad met een internationale reputatie, als handelscentrum, als havenstad en als concentratiegebied van veel bedrijven. De handels- en de havenfunc-tie van Rotterdam zijn voor de kantorenontwikkeling belangrijk. De groei van de kantorensector is in sterke mate gebaseerd op de groeipotenties van de lokale bedrijfs-en kantorbedrijfs-en sector. Ebedrijfs-en groot deel van de in nieuwe kantoorgebouwbedrijfs-en gehuisveste organisaties blijkt van lokale oorsprong te zijn. Voor veel kantoorhoudende organisaties vormt Rotterdam namelijk (de kern) van hun verzorgings- of marktgebied (Korteweg, 1990).
3.2
Het Rotterdamse kantorenbeleid
Op basis van het gegeven, dat verschillende kantoorgebruikers uiteenlopende ruimtelij-ke vestigingswensen hebben, worden in Rotterdam verschillende lokaties ontwikruimtelij-keld voor verschillende doelgroepen. Dit komt tot uitdrukking in diverse milieutypen, die onderling uiteenlopende kwaliteiten hebben, zowel wat betreft omgevingsfactoren (zoals ligging in de stad, ligging t.o.v. openbaar-vervoerstations en autosnelwegen) als wat betreft inrichtingsfactoren (zoals bebouwingsdichtheid, inrichting openbare ruimte, verkaveling).
Op deze wijze is door Rotterdam een zogenaamde werkmilieu-differentiatie ontwikkeld die de hele range omvat van kantorenlokaties tot haventerreinen. Voor kantoren worden er vijf milieutypen onderscheiden, met daarnaast de ontwikkeling van kantoren op bedrijventerreinen (milieutype zes). De onderscheiden milieutypen zijn (zie ook bijlage 1 ):
1. Kantorenboulevards binnenstad;
2a. kleinschalige kantoren binnenstad (singel); 2b. overige kantoren binnenstad;
3a. perifere knooppunten grootschalige kantoren; 3b. perifere knooppunten kleinschalige kantoren; 4a. overige knooppunten grootschalige kantoren; 4b. overige knooppunten kleinschalige kantoren; 5a. kantoren voor- oorlog se wijken;
5b. kantoren na- oorlog se wijken; 6. Bedrijfsterreinen.
Bedrijven kiezen voor de centrumboulevards, wanneer het gaat om motieven als gerichtheid op het stadscentrum, de nabijheid tot in het centrum gevestigde attractie-punten en de nabijheid tot opdrachtgevers en concurrenten/collega's. De overige stads-centrumlokaties worden relatief vaak gekozen vanwege de centrale ligging en
omgevingsfactoren (representativiteit). Bij de keuze voor de perifere knooppunten en de
woonwijken zijn bereikbaarheidsmotieven belangrijk. Daarnaast speelt bij de woonwijken
ook een rol dat de lokatie de kern van het marktgebied vormt. Voor veel kantoorhou-dende organisaties op bedrijfsterreinen is de nabijheid tot de haven een belangrijk vest i-gingsmotief geweest. De gesignaleerde accenten laten zien hoe belangrijk een ruimtelijk en infrastructureel gedifferentieerd aanbod van kantoorruimte is (Gemeente Rotterdam, 1991).
Naar marktopname zijn de belangrijkste milieutypen de kantorenboulevards in de binnenstad (milieutype 1) en lokaties op de zogenaamde perifere knooppunten (milieuty-pe 3), daar waar zich een op-/afrit van een autosnelweg, een rail- O.V.-station en een aansluiting op het glasvezelnet bevindt. De kantoren boulevards in de binnenstad laten zich nog onderscheiden in city-lokaties en rivierfront-Iokaties. De perifere knooppuntlo-katies kennen eveneens een onderscheid, namelijk loknooppuntlo-katies met hogere dichtheden (zoals directe omgeving NS-station Alexander) en lokaties voor kleinere kantoren 'met een eigen gezicht' (waaronder Brainpark). De gemeente voert een gericht
stimulerings-beleid omtrent grootschalige kantoorontwikkelingen in milieutype 1. De gemeente
stimu-leert ontwikkelingen voor zover ze zich concentreren op de zogenaamde kantorenboule-vards in de city en langs de rivier. In de huidige city zijn dat Weena, Blaak en
Coolsin-gel/Hofplein. Langs de rivier is dat de Boompjes. Recent is hieraan de lokatie
Wil-helminapier toegevoegd. Soortgelijke ontwikkelingen buiten de hier genoemde
boule-vards worden niet toegestaan.
Voor de kleinschalige kantoren (milieutype 2a) geldt een consoliderend beleid. Dit houdt in dat het bestaande areaal in dit milieutype naar het oordeel van de gemeente niet anders dan in uitzonderlijke situaties voor uitbreiding in aanmerking komt. Inkrimping
wordt daarentegen wel toegestaan en in een aantal gevallen zelfs gestimuleerd via een
gemeentelijke bijdrage. Het moet daarbij gaan om plannen die worden ontwikkeld om kantoorpanden een woonbestemming te geven.
Voor alle overige nieuwe kantorenontwikkelingen in de binnenstad (milieutype 2b) wordt
een ontmoedigingsbeleid gevoerd. Concreet houdt dit in dat dergelijke ontwikkelingen
niet worden toegestaan. dit gebeurt onder meer aan de hand van een daarop toegesne-den juridisch planologisch instrumentarium. Waar mogelijk wordt -evenals voor milieuty-pe 2a- herontwikkeling in andere dan kantoorbestemmingen gestimuleerd.
Herontwikkeling blijft primair een verantwoordelijkheid van de marktsector. Om heront-wikkeling van de kantoorfunctie naar andere functies te bevorderen is het
OntwikkelingsBedrijf Rotterdam gestart met het ontwikkelen van een aanpak voor herontwikkeling. Daartoe zal het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam bij herontwikkelingspro-jecten procesbegeleiding aanbieden, in strategische proherontwikkelingspro-jecten financieel participeren en
in voorkomende gevallen financieel bijdragen in verbetering van de buitenruimte. Om
deze aanpak te ondersteunen werden in 1992 twee voorbeeldprojecten geselecteerd om de marktsector te 'overtuigen' van de aantrekkelijkheid van herontwikkeling.
3.3
Spreiding van branches over de stad
Begin jaren tachtig begon de overheid het belang in te zien van economische activitei-ten voor (binnen)stedelijke groei. Vanwege de enorme destructie van Rotterdam in de tweede wereldoorlog, was het relatief eenvoudig om de binnenstad geschikt te maken
voor grootschalige kantoorontwikkeling. Momenteel is de Rotterdamse
kantoorconcen-tratie in het centrum geïntensiveerd en vergroot naar het oosten (Brainpark). Naast de voortgaande ontwikkeling in het stadscentrum van Rotterdam, is er nieuwbouw in de
stedelijke periferie waarneembaar. Binnen het stadscentrum is een concentratieproces
gaande, van de overige centrumlokaties naar de centrum-boulevards (Korteweg, 1990). De lokationele voorkeur van verschillende branches voor een centrale of perifere ligging in een stad is minder eenduidig dan het lijkt. Bepaalde branches richten zich op markten
die het lokale, regionale en zelfs het nationale niveau overstijgen. De vestigingsplaats
van dit soort branches is niet gebonden aan die van hun klanten. Andere branches kiezen daarentegen voor een lokatie dicht bij de afnemers. Aan de spreiding van
branches over de stad liggen tal van oorzaken ten grondslag. Voorbeelden hiervan zijn:
verminderde bereikbaarheid van (binnen)stedelijke lokaties, uitbreidingsproblemen, verbeteringen van (personen) transportmiddelen en telecommunicatie. De verschillende
branches kunnen een verschillend belang hechten aan lokatiefactoren.
Alle vormen van dienstverlening vereisen persoonlijk contact met cliënten. Diegenen die
zich in binnenstedelijke gebieden huisvesten doen dat vaak vanwege de vele formele en informele contacten. Uitzendbureaus bijvoorbeeld kiezen vaak een binnenstedelijke
lokatie vanwege de centrale ligging. Dit geldt ook voor de rechtskundige diensten en
persbureaus. Zij vereisen ook veel ad-hoc contacten en moeten dicht bij de klant gehuisvest zijn (Hesseis, 1992).
Zakelijke diensten die niet gestandaardiseerde ad-hoc diensten leveren, blijken over het
algemeen in de binnenstedelijke gebieden gehuisvest te zijn. Andere (vaak modernere)
zakelijke diensten, zoals computerdiensten en accountantskantoren, die meer gestandaardiseerde maar wel informatie- en wetenschappelijk rijke diensten leveren, zijn meer in de goed bereikbare perifere gebieden gehuisvest. In perifere gebieden wor-den afspraken meestal bij de cliënt of in het eigen bedrijf gehouwor-den, waardoor ze goed bereikbaar moeten zijn (Hesseis, 1992).
Samenhangende karakteristieken zijn ook toepasbaar op de geografische range van de
arbeidsmarkt voor de zakelijke dienstverlening. De voorkeur voor bepaalde lokaties
binnen stadsgewestelijke gebieden kan afhangen van de spreiding van geschikt
personeel en/of het gemak waarmee werknemers de werkgever kunnen bereiken. Zelfs
wanneer andere aspecten constant gehouden worden, blijkt in het algemeen dat bran-ches, die in sterke mate arbeidsmarktgericht zijn, op perifere lokaties vertegenwoordigd zijn. Aan de ene kant wordt dit veroorzaakt door de spreiding van werknemers over grote gebieden, toe te schrijven aan de suburbanisatie van woongebieden in de laatste decennia. Aan de andere kant zijn perifere lokaties makkelijker bereikbaar per auto, wat
de urbane gebieden terug te vinden (Hesseis, 1992).
Samenvattend kan, volgens Hesseis (1992), gesteld worden dat met name juridische
diensten, economische adviesbureaus, reclamebureaus en uitzendbureaus zich
concentreren in de stedelijke delen. Computerdienstverlening en accountantskantoren tenderen naar de perifere lokaties.
Uit onderzoek van Korteweg (1990) blijkt dat in het centrum van Rotterdam met name de branches handel en reparatie, transport en opslag, bank- en verzekeringswezen en de zakelijke dienstverlening vertegenwoordigd zijn. Bijna 60% behoort tot één van deze branches en 34.3% van alle in Rotterdam gevestigde gebruikers is in de centrumlokatie gehuisvest.
3.4
De markt voor kleine kantoren
3.4.1 Algemeen
Onderstaande gegevens zijn hoofdzakelijk ontleend aan het onderzoek door Barink, Korteweg en Kuijpers-Linde: 'de dynamiek van de kantoren sector op stadsgewestelijke schaal', uit 1991. De data in dat onderzoek zijn afkomstig van de gemeentelijke AVS- en BIR bestanden en dateren uit 1989. Daar het hier een beschrijving van ontwikkelingen in de loop der jaren betreft, is een aanvulling met de laatste jaren niet vereist. Het
onderzoek hanteert andere lokatie-typologieën, dan de Gemeente Rotterdam (milieuty-pen). Het betreft hier centrumlokaties, openbaarvervoer- en snelweglokaties, snel-weglokaties, openbaarvervoer (O.V.) lokaties, knooppuntlokaties, havenlokaties, perife-re- en overige lokaties (zie ook bijlage 2).
3.4.2 Voorraad
Een groot deel van het Rotterdamse kantorenbestand bestaat uit kleine oude panden.
De oudere panden zijn gemiddeld veel kleiner dan panden van meer recente datum. Drie kwart van het Rotterdamse kantorenbestand bestaat uit kantoren met een bruto vloeroppervlak van minder dan 500 m2 (75.6 procent, AVS). Deze panden beslaan ruim 15 procent (15.4 procent, AVS) van het totale bruto vloeroppervlak en bijna 80 procent (79 procent, AVS) van deze kleine panden dateert uit de periode voor 1964 (Barink e.a.,
1991).
De kleine panden blijken bij alle lokatietypen erg veel voor te komen, maar concentreren zich met name voor op de knooppuntlokaties, overige- en Openbaar Vervoer (OV-) lokaties (resp. 89.3, 88.6 en 81.6 procent, AVS) (Barink e.a., 1991).
Het is aannemelijk dat in deze kleine panden hoofdzakelijk ook kleine organisaties (tot twintig werkzame personen) gehuisvest zijn. De kleine organisaties zijn vaker aangewe -zen op vooroorlogse kantoorpanden, daar een groot deel van de voorraad uit oude panden bestaat. Uit het beschikbare data-materiaal blijkt dan' ook dat bijna drie kwart van alle kleine ondernemingen (73,7 procent, BIR/AVS) gehuisvest is in panden
daterend uit de periode voor 1964. Tevens concentreren zij zich op knooppunt-,
overige-en OV-Iokaties (resp. 80.6, 78.8 en 73.4 procent, BIR/AVS) (Barink e.a., 1991).
Tabel 3.1 Rotterdamse kantoren naar bouwperiode en omvang (in %) (1989)
j'94S-
1965- 1975- 1985- on be- totaal 1945 1964 1974 1984 1989 kend (N=100%) 0-499 23.6 8.1 8.2 4.2 0.6 2764 500-999 46.2 22.9 15.6 9.0 5.6 0.7 411 1000-1499 29.7 35.5 12.3 8.0 10.9 3.6 138 1500-2499 18.5 26.2 26.2 15.4 7.0 7.0 130 2500-3499 16.9 23.1 29.2 18.5 7.7 4.6 65 3500 + 21.5 30.9 21.5 16.1 8.7 1.3 149 Totaal (%) 50.0 24.3 10.7 9.0 4.9 1.0 (N) 1828 889 391 330 181 38 3657 Bron: Barink e.a., 1991Tabel 3.2 Verdeling kimtoorvestigingen naar omvang personeel over de lokatietypen (in %) (1989)
()m·,,,nn 0 1- 20- 40- 60- 100- 14n Tnt 19 39 59 99 139 m
,.
" centrumlokatie 9.0 68.9 9.6 3.1 3.9 1.4 4.0 996 OV-/snelweglokatie 9.2 69.0 8.0 3.4 5.7-
4.6 87 snelweglokatie 5.1 69.7 9.7 4.0 5.7 2.9 2.9 175 OV-Iokatie 8.5 73.4 7.9 3.1 3.1 1.1 2.9 621 knooppuntlokatie 4.0 7.3 1.6 3.2 1.6 1.6 124 havenlokatie 9.2 63.8 6.3 2.3 5.2 4.6 8.6 174 perifere lokatie 5.2 66.1 8.7 4.8 6.1 3.0 6.1 230 overige lokatie 6.8 6.4 3.6 1.7 0.6 2.1 471 niet toedeelbaar 53 719 123 1.8 5.3 0.9 2.6 114 Totaal (%) 7.7 71.5 8.5 3.2 3.8 1.6 3.7 (N) 231 2140 253 96 114 47 111 2992 Bron: Barink e.a., 19913.4.3 Nieuwbouw
De nieuwbouwproductie wordt in Rotterdam, sinds 1985, gemeten naar de hoeveelheid opgeleverde bouwwerken. Naar absolute aantallen panden gemeten is het kleinste pandtype het meest gebouwd en beslaat 8 procent van het totale metrage. Het grootste deel van de nieuwbouw, uitgedrukt in m2, betreft het grootste pandtype (>3500 m2). De stijging in de jaarlijks opgeleverde nieuwbouw werd in de afgelopen jaren met name ver-oorzaakt door de opleveringen van een aantal grote kantoren in de binnenstad (waaron-der Nationale Ne(waaron-derlanden).
Lokaties met veel nieuwbouw en goede bereikbaarheid zijn meer dan gemiddeld betrokken bij mutaties. Het betreft hier de centrumlokaties, de OV/snelweglokaties en de havenlokaties. De kleinste panden zijn veel minder vaak bij mutaties betrokken,
waardoor hier in toenemende mate leegstand optreedt. Kleine organisaties blijken behoefte te hebben aan modeme huisvesting. Deze categorie is dan ook vaak bij muta-ties betrokken. 65 procent van de in nieuwbouw gehuisveste ondernemingen behoort tot de categorie kleine ruimtegebruikers.
3.4.4 Leegstand
De oudste panden, zijn over het algemeen ook de kleinste panden. Dit komt ook tot uiting in het aantal leegstaande panden. Procentueel gezien valt de leegstand mee (resp. 5.1 en 6.4 procent leegstand, AVS) (Barink, e.a., 1991).
Tabel 3.3 Leegstand naar grootteklasse (in %) (1989)
Pandgrootte 0- 500- 1000- 1500- 2500- >3500 Aantal Aard leegstand 499 999 1499 2499 3499 panden partieel leeg 0.8 4.6 8.0 14.6 13.8 14.1 100 geheel leeg 8.0 5.8 5.8 3.8 3.1 2.7 263 geen leegstand 91.3 89.5 86.2 81.5 83.1 83.2 3294 aantal panden 2764 411 138 130 65 149 3657 % leegstand 6.4 7.6 8.2 8.0 8.0 3.6 5.5 Bron: Barink e.a., 1991
3.4.3 Doorstromingsprocessen binnen Rotterdam
De in nieuwbouw gehuisveste ondernemingen zijn meestal van lokale afkomst. Hierdoor verandert het lokatiepatroon van Rotterdamse organisaties en vallen drie ontwikkelingen op. In de eerste plaats leidt nieuwbouw aan de rand van de stad tot een deconcentratie-proces. In de tweede plaats is er binnen het stadscentrum sprake van een concentra-tieproces. De centrum boulevards winnen ten koste van de overige
stadscentrumloka-ties. Ten derde kennen naast de overige centrumlokaties, ook de (vooroorlogse) woonwijken een relatieve achteruitgang van de kantoorfunctie. Alleen voor dit laatste milieutype is gesignaleerd dat die achteruitgang gepaard gaat met leegstand en functie-verandering van kantoorgebouwen (Korteweg, 1990).
De van buiten de gemeente aangetrokken kantoren en de nieuwe kantoren zijn, in tegenstelling tot de doorstromers binnen Rotterdam, in het algemeen gericht op centrale ligging en bereikbaarheid. De intra-gemeentelijke doorstromers kiezen met name voor Rotterdam vanwege het verzorgingsgebied, de functionele aspecten van en de speciale band met de gemeente. Relatief veel nieuwe kantoorhoudende organisaties hebben voor Rotterdam gekozen, omdat dat (de kern) van hun verzorgings- of marktgebied is (Korteweg, 1990).
4.
KANTORENAANBOD IN ROTTERDAM
Vraag en aanbod volgens makelaars
4.1
Algemeen
In de vorige hoofdstukken is middels literatuuronderzoek het belang van de doelgroep en de verscheidenheid van de vraag naar kantoorruimte behandeld. Dit hoofdstuk heeft een meer marktgerichte benadering, die nagaat of er vraag is naar kleine kantoorruimte door kleine kantoorhoudende organisaties, met een geringe ruimtebehoefte. Of deze groep gebruikers specifieke huisvestingswensen heeft en wat voor onderscheid er te maken is in huisvestingswensen, op lokatie- en pandniveau, tussen de verschillende branches. Daarnaast wordt er nagegaan wat voor huisvestingsmogelijkheden er momenteel in Rotterdam aan de doelgroep geboden worden en over welke voorzienin-gen deze (moderne) kantoorgebouwen beschikken.
Om de huisvestingswensen en -mogelijkheden te inventariseren, zijn er interviews gehouden met marktdeskundigen op het gebied van commercieel onroerend goed in Rotterdam. Gekozen is voor interviews met representanten van de vijf grote makelaars-kantoren in Rotterdam. De geïnterviewde makelaars zijn:
1. Zadelhoff Makelaars, dhr. G. van Gent; 2. Batenburg Bedrijfshuisvesting, dhr. R. Goud; 3. Ooms makelaars, dhr. M. Meihuizen; 4. Jones Lang Wootton, dhr. Th. van Amijden; 5. Brink & Kooijman, dhr. B. Zijtregtop.
Vanwege de omvang van deze makelaarskantoren zijn zij op de hoogte van zowel grote als kleine ontwikkelingen binnen Rotterdam. Zij bemiddelen in kantoorruimte van oude herenhuizen tot grote toonaangevende projecten op centrumlokaties. Hierdoor kunnen de gekozen makelaars een goede situatieschets geven van de kantoren markt in de Rotterdamse situatie.
4.2
Verscheidenheid in de vraag
De makelaars geven aan dat de markt voor kleine kantoren (tot 500 m2 bvo) in twee groepen onder te verdelen is. Ten eerste de categorie kantoorhoudende organisaties, die behoefte heeft aan een bruto vloeroppervlak tot ± 100 m2 bvo. Deze categorie is veelal gehuisvest in business units, waar men gebruik kan maken van extra services als onder andere telefoon, telefax, telex en secretary services, tolk- en vertaaldiensten. Deze komt overeen met de categorie dynamisch kleinschaligen.
hen te duur zijn of men deze faciliteiten in eigen huis heeft. Het betreft hier de categorie
kleinschaligen. De starters worden hier dus buiten beschouwing gelaten.
De eerste reactie van de makelaars, over de spreiding van de branches over deelgebie-den van de stad, was dat er geen concentraties weer te geven zijn. Toch bleek dat voor verschillende branches bepaalde lokatie- en pandvoorkeuren aan te geven zijn.
SBI-code Branchegroep 84.1 Rechtskundige diensten 84.2 Accountantskantoren 84.22 I 84.23 -84.3 Computerservicediensten 84.4 Ingenieursbureaus 84.5 Reclamebureaus Voorkeuren
Standing aan lokatie gekoppeld, niet op snelweglo-katies, maar in het centrum en op OV-Iokaties (imago erg belangrijk).
Weena, Heemraadsingel, Mathenersselaan, West-blaak, Cool singel, Westersingel en Parklaan en omgeving.
Komen veel op dure en representatieve lokaties voor, verspreid over de hele stad. Men kijkt in toenemende mate naar de functionaliteit van de lokatie, doordat men naar de klanten toe gaat. Zowel op dezelfde lokaties als Rechtskundige diensten als, het Hoofdweggebied (Rotterdam), Maartenmeesweg en omgeving, Admiraliteitskade, Prins Alexander. In toenemende mate op
snelweglokaties gehuisvest.
Lokatie is vaak ondergeschikt aan huurprijsniveau (max. /225,=)
Concentraties komen voor op snelweglokaties (randlokaties). Bereikbaarheid voor en van klanten en personeel is erg belangrijk. Ook kiest men vaak voor representatieve panden, doch in toenemende mate verhuist men naar panden met een lager huurniveau (huurprijs boven standing).
Brainpark, Hoofdweggebied (Rotterdam en Capel-le), Barendrecht.
Het exterieur van het pand is belangrijk, maar de
huurprijs is doorslaggevend (max. /210 I /230,=).
Vertonen geen concentraties en zijn dus over de gehele stad verspreid (lokatiebeslissingen sterk afhankelijk van vorige lokatie).
Deze categorie vertoont een enorme diversiteit. Ze komen zowel op dure als op goedkope lokaties voor en in moderne als in oude herenhuizen.
