/
f~'1J
ft
ONDERZOEKSPROJEKT WOONLASTEN EN WOONLASTENBELEID
ot6
111111111111111111111111 111 illllI 111 111111 111111111111111111111111111111 1111111111111.11111111.1111111111111111111111111111111111111111\111"111.11 11111111111111111111 1 lil 111111 I 1111111 1111111111 11111 1I11J11111II11"1l111l1l11l111111111111i111111l111111l11111111l111l1l11 111111 1111111111111111111111111111111111111 1I1111111i1l1l1l1lDE VERDELING VAN DE INDIVIDUELE WOONUITGAVEN 1982-1994; DE KOOPSECTOR working paper 20 augustus 1987 drs J.B.S. Conijn P.F .H. van Deudekom drs I.L. Ooms
Onderzoeksinsti tuut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11
2629 JA Delft
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft ter 015-783254 BIBLIOTHEEK TU Delft P 2235 1521
1111111111111
I
II
: I
CIP - GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG.
Conijn, J.B.5.
De verdeling van de individuele woonuitgaven, 1982-1994: de koopsector / J.B.S. Conijn, P.H.F. van Deudekom, I.L. Ooms.
Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111 - (Working Paper / Technische Universiteit Delft, Afdeling der Bouwkunde; 20)
Onderzoeksproject 'Woonlasten en woonlasten beleid' door een onderzoeks-groep van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde:
C.A. Adriaansens ••• et al. Met lito opg.
ISBN 90-6275-369-8
SISO 397.66 SVS 655 UDC 332.81: (347.451:728.1) "313" Trefw.: woonlasten; koopsector; toekomst.
Copyright 1987 by J.B.S. Conijn
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission fr om the publisher, Delft University Press, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE PAG.
o.
1. 2. 2.1. 2.2. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 5. 6. 6.1. 6.2. 6.2.1. 6.2.2. 6.2.3. 6.3. 6.3.1. 6.3.2. 6.3.3. 7. 7.1. 7.2. 8. 8.1.8.2.
VOORWOORD INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 DE ONDERZOEKSOPZET ••••••••••••••• ~ ••••••••••••••••• 3 Inleiding . . . 3 Het basisscenario ... 5 DE PROGNOSE VAN DE HUISHOUDENS EN INKOMENS •••••• 9Inleiding . . . 9 De huishoudensprognose ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9
De uitbreiding met de sociaal-economische categorieën •••••• 12 De prognose van de inkomens ••••••••••••••••••••••••••••• 13 DE PROGNOSE VAN DE VOORRAAD KOOPWONINGEN ••••• 17
Inleiding . . . ..... . . . • . . . .. 17 De aanpassingen op het W B081 •••.••.•••••••••••••••••.••• 17 De nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen ••.••••.••• 21 De vooruitberekening en enkele resultaten •••••••••••••••••• 23 DE KOPPELING VAN HUISHOUDENS AAN KOOPWONINGEN 25 DE WOONUITGA VEN IN DE KOOPSECTOR, DEFINIERING EN BEREKENINGSWIJZE •••••••••••••••••••••••••••••••• 29
Inleiding . . . 29 Definiëring van d~ woon ui tgaven •••••••••••••••••••••••.•• 29 De reikwijdte ... 29
Enkele benaderingen •••...•••.•.•...••.•.••..•••.•••...•. 30
De keuzen uit de benaderingen •••••••••••••.•••.•.•••••••• 32 De berekening van de woonuitgaven ••.••••••••••••••••••.•• 33 De premies voor het eigen-woningbezit ••••••••••••••••••.•• 33 Het belasting- en premievoordeel. •••.••••.••••••••••.••••• 35 De berekening van de economische huurwaarde •••••••••••••• 36 DE VERDELING VAN DE INDIVIDUELE WOONUITGA VEN •••• 39
Inleiding . . . 39 Enkele uitkomsten . . . 39
TWEE INKOMENSVARIANTEN VOOR DE KOOPSECTOR ••••• 47
Inleiding . . . 4-7 Enkele resultaten voor 1990 •••••••• ; ••••••••••••••••••••• 47
BIJLAGE 1. EEN BEKNOPTE STUDIE OVER DE
INKOMENS-VERDELING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 57 BDLAGE 2. DE VARIANTEN VOOR DE INKOMENSVERDELING
EN DE RESULTATEN VOOR DE HUURSECTOR
IN
1990 •••••••
~•••••••••••••••••••••••••••••••••••• 63
LITERA ruURLIJST ••••••••••••••••••••••.•••••••.••••••••••••• 69o
VOORWOORDDeze publicatie verschijnt in een reeks van "Working papers", gemaakt in het kader van het onderzoeksproject "Woonlasten en woonlastenbeleid". Dit project wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van het Onderzoeks-instituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit Delft, bestaande uit: C.A. Adriaansens, J.B.5. Conijn, P. Groetelaers, H. Priem us en H. Westra. Als projectmedewerkers zijn ingeschakeld: P.F.H. van Deudekom, H.M.H. van der Heijden en I.L. Ooms.
Bij het onderzoeksproject is een begeleidingscommissie van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Voorts heeft het ministerie financieel bijgedragen in de werkzaamheden van dit working paper. In de begeleidingscommissie hadden van de zijde van
het ministerie onder meer zitting drs J. Ver hoef (voorzitter),
1. INLEIDING
Dit rapport is een vervolg op een publicatie die betrekking had op de huur-sector (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1987). In die publicatie werd verslag gedaan van de ontwikkeling van een simulatiemodel voor de vooruitbere-kening van de individuele woonuitgaven, waarbij de uitwerking grotendeels betrekking had op de huursector • In aansluiting hierop is nu de koopsector nader uitgewerkt, waarbij de aanpak in grote lijnen dezelfde is. Het model kan ook nu weer in drie belangrijke componenten worden onderscheiden: de huishoudensprognose, de prognose van de woningvoorraad en de koppeling van huishoudens aan woningen.
In deze rapportage wordt daarnaast ook uitgebreid ingegaan op de defi-niëring van de woonuitgaven in de koopsector • Het is namelijk niet op voor-hand duidelijk wat in de koopsector onder woonuitgaven zou moeten worden verstaan. In de literatuur komen verschillende benaderingen voor. Deze worden in dit rapport weergegeven en tevens wordt bij elke benadering aangegeven welke voor- en nadelen eraan zijn verbonden. Twee benaderin-gen zijn uiteindelijk in het woonuitgavenmodel opbenaderin-genomen, waarbij de keuze mede op pragmatische overwegingen is gemaakt. Deze benaderingen zijn de woonuitgaven op kasbasis en die op basis van de economische huur-waarde van de woning.
Ten opzichte van het model voor de huursector zijn er nog enkele verande-ringen van belang. In de huursector was het doorgerekende scenario ont-leend aan het Heroverwegingsrapport (MVROM, 1985). De basisvariant die nu wordt gehanteerd wijkt daar op een aantal punten van af. Bovendien zijn nu ook nog twee andere varianten doorgerekend waarmee geanalyseerd is welke invloed de inkomensverdeling heeft op de woonuitgaven. Het model is doorgerekend tot 1994. De keuze van dit jaar werd bepaald door de beschik-baarheid van externe gegevens die in het model worden gebruikt.
Ook nu ligt bij de rapportage het accent op de modelontwikkeling. Dit model wordt in vervolgonderzoek nog verder uitgebouwd. De uitkomsten van het model komen op dit moment nog op de tweede plaats.
2. DE ONDERZOEKSOPZET
2.1. Inleiding
In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen weergegeven hoe de verdeling van de individuele woonuitgaven zijn vooruitberekend. De uitkomsten hebben al-leen betrekking op de koopsector • Het model dat is ontwikkeld· voor de koopsector is in grote lijnen gelijk aan het model dat is gehanteerd voor de huursector (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1986). Afbeelding I geeft een overzicht van het model. Op huishoudensprognose wordt weer ontleend aan het Primos-model. Op dezelfde wijze als bij de huursector wordt bij de huishoudensprognose een grove en een fijne indeling gehanteerd met res-pectievelijk 160 en 768 onderscheiden huishoudensklassen. De fijne indeling is vervolgens verder verfijnd door rekening te houden met de sociaal-econo-mische categorie van het hoofd van het huishouden. Er worden zes catego-rieën onderscheiden (zelfstandige, werknemer bedrijfsleven, ambtenaar, gepensioneerde, uitkeringsgerechtigde en overige) wat uiteindelijk resul-teert in een indeling van huishoudens in 4608 klassen. Voor elk van de 4608 huishoudensklassen worden aan het WB081 het gemiddelde netto huishoud-inkomen, het gemiddelde belastbaar inkomen van hoofd en eventuele part-ner en de relatieve frequentie ontleend. De inkomens worden jaarlijks op-gehoogd met per sociaal-economische categorie gedifferentieerde stijgings-percentages, rekening houden met het in het basisscenario genoemde ma-cro-economische kader. De relatieve verdeling van huishoudens, onder-scheiden naar sociaal-economische categorie en huishoudensklasse (indeling van het Primosmodel in 32 klassen), wordt over 24 inkomensklassen con-stant gehouden.
De prognose van de woningvooraad is gebaseerd op de woningvoorraad zoals deze voorkomt in het WB081, met dien verstande dat er een correctie heeft plaatsgevonden in verband met ontbrekende gegevens met betrekking tot de verkoopwaarde en hypotheeklasten (selectieve non-response). Het volume van de woningvoorraad is aangepast door nieuwbouw en onttrekkin-gen. De nieuwbouw is onderscheiden naar aantal kamers en premieklasse (A, B, C, of vrije sector) in 16 klassen. In de koopsector is geen rekening gehouden met verbeteringen. De prijzen van de woningen worden jaarlijks aangepast aan de bouwkostenstijging, met een correctie voor veroudering. De koppeling van huishoudens aan woningen is uitgebreid beschreven in het rapport over de huursector • De daar uiteengezette procedure is ook nu weer toegepast. Het enige verschil zit in de aantallen klassen die worden gehan-teerd.
I
.;:-Afb. '1: Een schematic;che weergave van het model voor de verdeling van de individuele woonuitgaven
Primos model
Inkomens-verdeling (WBO 81)
VRAAGZIJDE Basismatrix (WBO 81)
. 57 woningklassen (M) en
160 huishoudensklassen
Primaire koppelVlg huishoudensklassen aan woning klassen
Verdeling woonui tga ven
CId
20 klassen huurwoningen, 36 klassen koopwoningen en I restklasseAANBODZIJDE
Woning- voorraad-model
Voor de berekening van de individuele woonuitgaven wordt tenslotte een model gehanteerd waarin o.a. de hypotheeklasten, bijkomende lasten, pre-mie eigen-woningbezit berekend worden, evenals het prepre-mie- en belasting-voordeel (of ~nadeeI). Resultante zijn de netto woonuitgaven van eigenaar-bewoners. Naast deze woonuitgaven op kasbasis is er ook een berekening gemaakt voor de woonuitgaven op basis van de economische huurwaarde van de woning.
2.2. Het basisscenario
Zoals ook bij de huur sector is gedaan, is het model voor de koopsector met een basisscenario doorgerekend. In dit stadium van het onderzoek, waarin de nadruk ligt op de modelontwikkeling is ervan afgezien, diverse scenario's door te rekenen. De enige varianten die zijn doorgerekend, hebben betrek-king op de invloed van de inkomensverdeling op de verdeling van de woon-uitgaven. Werd het model voor de huursector doorgerekend met het basis-scenario van het Heroverwegingsrapport (MVROM, 1985), het nu gebruikte basiscenario wijkt daar op een aantal onderdelen van af.
De algemene veronderstellingen van het basisscenario zijn in tabel 1 opge-nomen. De veronderstelde bevolkings- en huishoudensgroei is ongewijzigd gebleven en komt overeen met de in dit onderzoek gebruikte huishoudens-prognose van het Primos-model. Voorts is de reële economische groei op 3% gesteld en de inflatie op 0%. Met name de veronderstelling over de inflatie wijkt sterk af van die uit het Heroverwegingsrapport, waar nog van een in-flatie van 3% werd uitgegaan. De lagere inin-flatie werkt ook door in de ver-onderstelde stijging van de stichtings- en onderhoudskosten van woningen, die op 1 % is gesteld. Omdat aangenomen wordt dat de kwaliteit van de wo-ningen ongewijzigd zal blijven, is hiermee tevens verondersteld dat er de komende jaren weer sprake zal zijn van een relatieve bouwprijsontwikkeling (zie ook MVROM, 1986a). Verder is aangenomen dat de hypotheekrente 7% zal zijn. Tenslotte is de trendmatige huurstijging, die zoals verderop nog zal worden uiteengezet van belang is voor de ontwikkeling van de econo-mische huurwaarde van de koopwoningen, op 2% gesteld.
Tabel 1: De algemene veronderstellingen in het basisscenario, mutaties in
procenten per jaar, 1986-1994
- bevolkingsgroei - huishoudensgroei - groei reëel nationaal
inkomen - inflatie - stichtingskostenstijging - stijging onderhoudskosten - hypotheekrente - trendmatige huurstijging 1986-1989 1990-1994 0,5 0,3 1,5 0,9 3,0 3,0 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 7,0 7,0 2,0 2,0
Ook ten aanzien van het aantal nieuwe en te onttrekken koopwoningen is het basisscenario op een aantal punten aangepast ten opzichte v.an het ba-sisscenario uit het Heroverwegingsrapport. In tabel 2 is een overzicht ge-geven van de veronderstellingen ten aanzien van het aantal gereedgekomen woningen naar subsidiecategorie. De realisaties in de periode 1982-1.n5 zijn primair ontleend aan de Woningstatistiek van het C.B.S •• De opsplit-singen van de premiewoningen in koop A en koop B en die van de vrije sec-tor in koop CiD en ongesubsidieerde secsec-tor zijn mede gebaseerd op de ver-leende subsidiebeschikkingen van MVROM van een jaar eerder. Voor de toe-komst zijn de aantallen ontleend aan het Meerjarenplan woningbouw 1987-1991 (MVROM, 1986b) en voor de jaren daarna aan het Heroverwegingsrap-port. Hierbij is aangenomen dat ten opzichte van het woningbouwpro-gramma er een uitval van 6% is en dat de woningen met een jaar vertraging worden voltooid. Voorts is aangenomen dat in de premie C- en D-sector in totaal 4.000 huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Dit constante aantal correspondeert met de recente ontwikkelingen in deze sector. Tenslotte is in het model geen onderscheid gemaakt tussen koop C- en koop D-wonin-gen. Weliswaar is de premie bij koop D-woningen f 13.500,- hoger, maar deze hogere premie dient in principe ter compensatie van de hogere stich-tingskosten die in stadsvernieuwingsgebieden optreden. Bij koop D-wonin-gen zijn zoveel de stichtingskosten als de premie gelijk gesteld aan die van de koop C-woningen.
Tabel 2: Het aantal gereed gekomen koopwoningen (1), verbijzonderd naar
de subsidiecategorieën, 1982-1994
jaar koop A koopB koop CID ongesub. totaal sector 1982 (2) 20.799 5.221 8.081 34.101 1983 (2) 24.680 5.550 5.908 36.138 1984 (2) 19.257 8.712 14.610 42.579 1985 (2) 15.285 10.217 5.640 12.128 43.270 1986 (2) 15.980 8.460 14.100 7.576 46.116 1987-1992 (3) 18.800 5.640 15.040 7.520 47.000 1993-1994 (3) 13.630 4.230 10.340 4.512 32.712 (1) Exclusief recreatiewoningen
(2) Gebaseerd op de Woningstatistiek van het C.B.S. en de subsidiebe-schikkingen van MVROM
(3) Gebaseerd op de woningbouwprogramma's, het Meerjarenplan Woning-bouw 1987-1991 en het Heroverwegingsrapport
De hoogte van de stichtingskosten in 1982 en de veranderingen daarin na 1982, zijn in tabel 3 weergegeven. Voor de gesubsidieerde woningen zijn de benodigde gegevens ontleend aan de gemiddelde stichtingskosten bij de sub-sidieverlening. De stichtingskosten van de ongesubsidieerde woningen zijn berekend mede via de verhouding in de bouwkosten tussen premiewoningen
6-en ongesubsidieerde woning6-en. Zoals in tabel lal was aangegev6-en, wordt voor de toekomst met een stijging van de stichtingkosten van 1 % gerekend. Tabel 3: De gemiddelde stichtingskosten per subsidiecategorie in 1982 en
de stijging van de stichtingkosten, in procenten, 1982-1994
jaar koop A koopB koop CID ongesub.
sector 1982 (1) 137.879 159.625 280.217 1983 (1) + 1,7% - 2,9% - 13,8% 1984 (1) - 0,7% - 1,8% - 15,8% 1985(1) - 4,9% - 5,2% 119.597 - 11,0% 1986( 1) + 0,8% + 0,8% + 5,9% + 7,2% 1987-1994 + 1,0% + 1,0% + 1,0% + 1,0%
(1) Gebaseerd op gegevens van MVROM en de Bouwvergunningenstatistiek van het C.B.S.
Tot slot geeft tabel 4 het aantal te onttrekken woningen en het aandeel van de koopwoningen hierin. Voor jaren vanaf 1986 wordt aangenomen dat er jaarlijks 15.000 woningen zullen worden onttrokken. In het verleden bedroeg het aandeel van de koopwoningen enigszins minder dan 30%. Voor de toe-komst wordt een percentage van 30 gehanteerd.
Tabel 4: Het totale aantal te onttrekken woningen en het aandeel van de koopwoningen hierin, 1982-1994
jaar totaal aandeelkoopsector
1982 (1) 12.572
1983 (1) 11.304
1984 (1) 11.590
1985 (1) 12.635
1986-1994 (2) 15.000
(1) Ontleend aan de Woningstatistiek van het C.B.S. (2) Gebaseerd op het Heroverwegingsrapport
27,0% 29,8% 23,8% 23,5% 30,0%
3. DE PROGNOSE VAN DE HUISHOUDENS EN INKOMENS
3.1. Inleiding
De prognose van de huishoudens met daaraan gekoppeld een prognose van het huishoudinkomen vormt de vraagzijde van het model. Dit deel van het
model is ten opzichte van de versie die eerder ten behoeve van de
huursec-tor is gebruikt, verder verfijnd. De verfijning betreft de inkomensprognose. In de vorige versie werd aan elk huishouden eenzelfde inkomensstijging toe-gekend. Als gevolg van een veranderende samenstelling van de huishoudens, voortvloeiend uit de huishoudensprognose, was er weliswaar niet sprake van een gelijkblijvende inkomensverdeling, maar hiermee was slechts indirekt een mogelijkheid aanwezig de invloed van een veranderende inkomensver-deling op de verinkomensver-deling van de woonuitgaven vast te stellen.
In de nieuwe versie van het model zijn de mogelijkheden om de inkomens-verdeling te variëren vergroot. Hiervoor is aan de geprognosticeerde huis-houdens een sociaal-economische dimensie toegevoegd. Nu is het mogelijk geworden de inkomensstijging te differentiëren naar sociaal-economische categorie van het huishouden. Deze gedifferentieerde inkomensstijging is
dan de weg waarlangs de inkomensverdeling bij de verschillende scenario's
kan worden veranderd. In het vervolg van dit hoofdstuk zal nader worden
uiteengezet op welke wijze de uitbreiding van het model heeft plaatsge-vonden.
3.2. De huishoudensprognose
De huishoudensprognose als zodanig is afkomstig van het Primos-model en
is ten opzichte van de prognose die is toegepast bij het model van de
huur-sector ongewijzigd gebleven. Omdat de prognose-methodiek en de gebruikte uitkomsten reeds in de rapportage over de huursector uitvoerig zijn be-schreven, wordt nu volstaan met een overzicht van de hoofdlijnen (zie ook Heida en Gordijn, 1985).
In de huishoudensprognose van het Primos-model worden de huishoudens on-derscheiden naar de volgende kenmerken:
- grootte van het huishouden - samenstelling van het huishouden
- leeftijd van het hoofd van het huishouden.
Uiteindelijk worden er 32 huishoudensklassen bij de prognose onderscheiden. De omschrijving van deze huishoudensklassen is in tabel 5 weergegeven. Vervolgens is de prognose van het aantal huishoudens, opgesplitst naar de 32 huishoudensklassen, in tabel 6 opgenomen. Uit de prognose blijkt dat het
aantal huishoudens de komende jaren nog verder zal toenemen. Volgens het Primos-model bedraagt in de periode 1982-2000 de toename van het aantal huishoudens 1,2 mln. Globaal 85% van de toename kan worden toegeschre-ven aan demografische factoren. De resterende 15% is het gevolg van de tendens naar verdere individualisatie. In samenhang hiermee nemen de huis-houdens met 1 of 2 personen het sterkst in aantal toe. Het àantal huishou-dens met 4 of meer personen zal daarentegen teruglopen.
Tabel 5: klasse 1. 2. 3.
4.
5. 6. 7. 8. 9. . 10.11.
12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32.De omschrijving van de 32 huishoudensklassen omschrijving
alleenstaande; lft hoofd 18-24 jaar
samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 18-24 jaar
samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 18-24 jaar
samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 18-24 jaar
samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 18-24 jaar alleenstaande; lft hoofd 25-44 jaar
samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 25-44 jaar
samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 25-4~ jaar
samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 25-44 jaar samenwonend, 3 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend, 4 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar
samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 25-44 jaar alleenstaande; lft hoofd 45-64 jaar
samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 45-64 jaar
samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 45-64 jaar
samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 45-64 jaar
samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 45-64 jaar alleenstaande; lft hoofd 65 jaar of ouder
samengewoond hebbend, 1 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samengewoond hebbend, 2 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder
samengewoond hebbend, 3 of meer pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 2 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder
samenwonend, 3 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend, 4 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder
samenwonend, 5 of meer pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder. Bron: Primos-huishoudensmodel
10-Tabel 6: De huishoudensprognose naar huishoudenstype en leeftijd hoofd van het huishouden volgens het Primos-model, 1982-1994 (x 1000) huis-houdens- 1982 1985 1990 1994 klasse (1) 1. 123 117 98 77 2. 3 4 4 4 3. 5 5 5 5 4. 2 2 2 2 5. 163 170 165 153 6. 31 31 29 25 7. 12 13 12 10 8. 2 2 1 1 9. 216 243 302 339 10. 69 87 117 128 11. 40 46 53 54 12. 72 77 82 79 13. 406 504 662 719 14. 326 338 339 323 15. 742 760 772 736 16. 336 278 193 143 17. 112 119 121 130 18. 150 170 201 241 19. 63 67 73 82 20. 59 59 57 60 21. 469 535 650 781 22. 281 286 295 323 23. 257 261 270 295 24. 215 177 125 106 25. 61 60 62 67 26. 395 427 489 531 27. 50 53 59 62 28. 9 10 11 11 29. 448 464 507 534 30. 46 48 52 54 31. 10 11 11 12 32. 5 4 3 3 totaal 5.179 5.452 5.823 6.091 Bron: Primos-huishoudensmodel
3.3. De uitbreiding met de sociaal-economische categorieën
Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk reeds is uiteengezet, is het mensblok van het woonuitgavenmodel verder uitgebreid, waardoor de inko-mensverdeling in grotere mate kan veranderen. De uitbreidingen hebben -I:>e-trekking op de volgende punten:
- als kenmerk van het huishouden is toegevoegd de sociaal-economische categorie waartoe het huishouden behoort;
- veronderstellingen zijn gemaakt over het aantal huishoudens per sociaal-economische categorie en de verdeling van dit aantal over de afzonderlij-ke huishoudensklassen;
- de mogelijkheid om de jaarlijkse inkomensstijging per sociaal-economi-sche categorie te differentiëren.
Als gevolg van deze aanpassingen zijn de mogelijkheden om de inkomens-verdeling te veranderen, sterk vergroot. Via scenario's kan dan vervolgens de invloed van een veranderende inkomensverdeling op de verdeling van de woonuitgaven wordt vastgesteld.
Ten aanzien van de sociaal-economische categorieën, is de volgende inde-ling gekozen: - werknemer bedrijfsleven; - ambtenaar; - gepensioneerde; - overige uitkeringsontvanger; - overige.
Deze indeling is mede gebaseerd op de in het WB081 voorkomende indeling, waarbij bij de uitkeringsontvangers een aantal klassen zijn samengevoegd.
Het toekomstige aantal huishoudens per sociaal-economische categorie is
ontleend aan het VOBES-model van het Bureau Strategisch
Marktonder-zoek. De aantallen per sociaal-economische categorie staan in tabel 7
weergegeven. Het is van belang hierbij op te merken dat ook in het
VOBES-model de aantallen per sociaal-economische categorie exogeen zijn. Voorts zijn alle huishoudens, waarvan het hoofd 65 jaar of ouder is, tot de cate-gorie gepensioneerde gerekend. Huishoudens, waarvan het hoofd jonger is dan 65 jaar, en het hoofd gepensioneerd is, zijn bij de categorie overige ingedeeld.
Met het VOBES-model is vervolgens een verdeling gemaakt van de aantal-len per sociaal-economische categorie over de afzonderlijke
huishoudens-klassen. Deze verdeling is in geringe mate aangepast, zodanig 'dat de
tota-len per huishoudensklasse overeenstemmen met die van de prognoses uit het
Primos-model. Nadat aldus alle huishoudens zijn voorzien van het kenmerk
sociaal-economische categorie, is het mogelijk de jaarlijkse
inkomensstij-ging te differentiëren naar sociaal-economische categorie.
Tot slot van deze paragraaf geeft tabel 8 een beeld van de inkomensverde-ling per sociaal-economische categorie volgens het WB081. Deze verdeinkomensverde-ling vormt mede de basis voor de verdere vooruitberekening van de huishoudens-inkomens. Uit de tabel blijkt dat de verdeling over de vijf onderscheiden inkomensklassen sterk verschilt per sociaal-economische categorie. De
werknemers in het bedrijfsleven en de ambtenaren zijn vooral in de hogere
12-inkomensklassen te vinden. Dit geldt ook voor zelfstandigen, zij het in mindere mate. De gepensioneerden en de overigen komen vooral in de lage-re inkomensklassen. De uitkeringsontvangers, tenslotte, zijn relatief het sterkst vertegenwoordigd in de middelste inkomensklassen.
Tabel 7: Het aantal huishoudens naar sociaal-economische categorie, vol-gens het VOBES-model, in mln. 1982-1994
sociaal-economische categorie 1982 1985 1990 1994 werknemer bedrijfsleven 2,1 2,1 2,1 2,2 ambtenaar 0,6 0,6 0,6 0,6 zelfstandige 0,4 0,4 0,4 0,4 gepensioneerde 1,0 1,1 1,2 1,3 ui tker ingsontvanger 0,9 1,0 1,2 1,3 overige 0,2 0,3 0,3 0,4 totaal 5,2 5,4 5,8 6,1
Bron: VOBES-model, Bureau Strategisch Marktonderzoek
Tabel 8: De verdeling van de sociaal-economische categorieën over de vijf inkomensklassen, in procenten
sociaal-economische netto huishoudinkomen ~r jaar (x f 10001-) totaal categorie beneden 15 15-20 20-30 30-50 boven 50
werknemer marktsector 2,5 3,6 35,4 46,3 12,2 100 ambtenaar 1,6 1,6 24,3 54,2 18,3 100 zelfstandige 12,2 8,5 30,4 33,5 15,5 100 gepensioneerde 35,8 31,4 22,0 8,9 1,9 100 uitkeringsontvanger 18,9 20,9 41,8 16,6 1,8 100 overige 47,6 4,6 25,4 18,7 3,7 100 totaal 14,7 13,6 31,0 32,0 8,7 100 Bron: WB081, OTB-bewerking.
3.4. De prognose van de inkomens
Het inkomensblok van het woonuitgavenmodel is via de volgende stappen opgebouwd:
- op grond van een aantal kenmerken worden huishoudens onderscheiden; - de huishoudens worden voorzien van een inkomen;
Bij elk van de afzonderlijke stappen zal een nadere toelichting worden ge-geven.
Er worden in het inkomensblok in feite 4-608 verschillende huishoudens on-derscheiden. Dit aantal is de resultante van de volgende klasse-indelingeru - 32 huishoudensklassen volgens het Primos-model, waarbij grootte,
samen-stelling en leeftijd van het hoofd van het huishouden de onderscheidende kenmerken zijn.
- 24- inkomensklassen op basis van het netto huishoudinkomen, waarbij in
het inkomenstraject tot f 35.000,- de klassebreedte f 2.500,- is en
daarboven f 5.000,-; inkomens boven f 80.000,- zijn in één klasse
sa-mengebracht;
- 6 sociaal-economische categorieën zoals in het voorgaande is
uiteen-gezet. .
Voor de verschillende huishoudens zijn de aantallen, die in feite als we-gingsfactoren funktioneren, bepaald. Het aantal huishoudens per huishou-densklasse is ontleend aan het Primos-model en is reeds in tabel 6 weerge-geven. De verdeling van de aantallen per huishoudensklasse over de onder-scheiden sociaal-economische categorieën is via het VOBES-model bepaald. Tenslotte is de verdeling van de aantallen per huishoudensklasse per so-ciaal-economische categorie over de 24- inkomensklassen ontleend aan het WB081. Op deze wijze zijn voor de jaren dat met het woonuitgavenmodel de berekeningen worden uitgevoerd, het aantal werkelijke huishoudens ver-deeld over de 4-608 verschillende huishoudens van het model.
De volgende stap is dat de 4-608 huishoudens van een inkomen worden voor-zien. Elk huishouden behoort weliswaar tot een bepaalde inkomensklasse,
maar daarmee is het inkomensniveau nog niet bepaald. Mede als uitvloeisel
van de eisen die de berekening van de woonuitgaven stellen, zijn drie in-komens onderscheiden: het netto huishoudinkomen, het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden en het belastbaar inkomen van de even-tuele partner van het hoofd. Voor 1981 zijn deze inkomens vastgesteld door de gemiddelde inkomens van de onderscheiden huishoudens aan het WB081 te ontlenen.
Na 1981 worden de inkomens opgehoogd met een percentage dat kan wor-den gedifferentieerd naar sociaal-economische categorie. De
gedifferen-tieerde inkomensstijgingen zijn zodanig berekend dat ze consistent zijn met
de macro-economische veronderstellingen betreffende de reële groei en de
inflatie, als ook met de groei van het aantal huishoudens. De hiervoor
ge-hanteerde berekeningsmethode verloopt als volgt. Uitgaande van de nomi-nale, macro-economische groei, kan gegeven de groei van het aantal
huis-houdens en de verschuiving in de samenstelling van de huishoudens, worden
berekend hoe groot de gemiddelde stijging is van het huishoudinkomen. In
tabel 9 is dit weergegeven. Zo blijkt dat in de periode 1986-1990, bij een nominale, macro-economische groei van 3% het huishoudinkomen gemiddeld met 1,7% toe te nemen. Vervolgens dienen er veronderstellingen te worden gemaakt over de mate waarin de stijgingspercentages per sociaal-econo-mische categorie van elkaar zullen gaan verschillen.
-In de basisvariant ~s hierom trent het volgende aangenomen:
- werknemer bedrijfsleven + 1 %-punt
- ambtenaar + 0,5%-punt
- zelfstandige + 1 %-punt
- gepensioneerde + 0,5%-punt
- overige uitkeringsontvanger O%-punt
- overige O%-punt
Op grond van deze onderlinge verschillen en uitgaande van het gemiddelde stijgingspercentage van alle huishoudens, worden de afzonderlijke stijgings-percentages per sociaal-economische categorie berekend. Hierbij wordt ook
rekening gehouden met het feit dat het gemiddeld inkomen per
sociaal-eco-nomische categorie verschilt. De uitkomsten zijn ook in tabel 9 opgenomen. Op deze wijze is op een consistente wijze de nominale, macro-economische groei over de afzonderlijke huishoudens verdeeld.
Tabel 9: De diverse nominale inkomstenstijgingen in de basisvariant, ge-middelden per periode, in procenten, 1982-1994
1982-1985 1986-1990 1991-1994 macro-economisch 4,2 3,0 3,0 huishoudinkomen
-
alle huishoudens 2,5 1,7 2,0-
werknemer bedrijfsleven 2,9 2,1 2,4-
ambtenaar 2,4 1,6 1,9-
zelfstandige 2,9 2,1 2,4-
gepensioneerde 2,4 1,6 1,9-
overige uitkeringsontvanger 1,9 1,1 1,4-
overige 1,9 1,1 1,4Tot slot zal worden samengevat op welke wijze de inkomensverdeling in het
woonuitgavenmodel kan veranderen. De inkomensverdeling is met name
af-hankelijk van:
- de verdeling van de huishoudens over de huishoudensklassen, omdat het gemiddelde inkomen per huishoudensklasse verschilt (via het Primos-model endogeen);
- het aantal huishoudens per sociaal-economische categorie (exogeen);
- de verdeling van de aantallen per sociaal-economische categorie over de
huishoudensklassen (via het VOBES-model endogeen);
- de relatieve inkomensstijging per sociaal-economische categorie (exo-geen).
Door middel van de twee exogene factoren is het mogelijk een wijziging aan te brengen in de inkomensverdeling. Hierbij is het van belang op te merken dat per sociaal-economische categorie de inkomensverdeling van de
afzonderlijke huishoudensklassen constant blijft in de tijd. Deze
veronder-stelling is overigens redelijk plausibel. De huishoudenskenmerken, die bij de klasse-indeling zijn betrokken, zoals leeftijd van het hoofd, omvang en samenstelling van het huishouden, en de sociaal-economische categorie waartoe het huishoudens behoort, blijken namelijk in redelijke mate de re-latieve hoogte van het netto huishoudinkomen te kunnen verklaren.
4. DE PROGNOSE VAN DE VOORRAAD KOOPWONINGEN
4.1. Inleiding
De prognose van de voorraad koopwoningen vormt de aanbodzijde van het woonuitgavenmodel. De prognose heeft betrekking op het aantal koopwo-ningen en de kenmerken van de wokoopwo-ningen, die van belang zijn voor de voor-ui tberekening van de individuele woon voor-ui tga ven in de koopsector • Zoals ook
bij het model voor de huursector is gedaan vormt het WB081 het
uitgangs-punt. Bij de vooruitberekening van de woonuitgaven in de koopsector doen zich een aantal specifieke problemen voor. Deze problemen zijn deels eigen aan de koopsector. Met name gaat het hierbij om de definiëring van de woonui tga ven in de koopsector • Dit kan op verschillende manieren worden gedaan, waarop in een volgend hoofdstuk nog nader zal worden ingegaan. Deels hebben de problemen te maken met de informatie die het WB081 biedt. Onder meer met betrekking tot de hypotheek ontbreken veel gege-vens, zoals de uitstaande schuld, de rentevoet, de leningsvorm en de
res-terende looptijd van de lening. Ook op andere punten schiet het WB081 te
kort.
In de volgende paragraaf zal worden weergegeven welke noodzakelijke aan-passingen op het WB081 zijn aangebracht om de woonuitgaven te kunnen vooruitberekenen. Vervolgens zal worden uiteengezet op welke wijze de nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen in het model zijn opgeno-men. Dit hoofdstuk zal worden besloten met een paragraaf over de resul-taten van de prognose van de voorraad koopwoningen.
4.2. De aanpassingen op het WB081
Het WB081 schiet op een aantal punten te kort, waardoor aanpassingen noodzakelijk zijn. Aangezien deze aanpassingen een grote invloed hebben op uiteindelijke uitkomsten met betrekking tot de woonuitgaven, zal er uitge-breid op worden ingegaan. De aanpassingen kunnen in drie categorieën wor-den ingedeeld:
- het voorzien in ontbrekende waarden voor de variabelen die in het woon-uitgavenmodel worden gebruikt;
- de hercoderingen van de waarden van bepaalde variabelen; - het aanmaken van op het WB081 ontbrekende variabelen.
Bij elke categorie zullen de belangrijkste aanpassingen worden weerge-geven.
Het WB081 is niet compleet. Als gevolg van onvolledige beantwoording door de respondenten, ontbreken bij een groot aantal gevallen voor
bepaal-de variabelen bepaal-de waarbepaal-den. Bij som mige variabelen is hierin voorzien door voor de hand liggende veronderstellingen te maken. Zo is bij de gevallen
waarin bouwjaar van d~ woning of vestigingsjaar van de bewoners
ontbre-ken, gekozen voor de procedure het bouwjaar of verstigingsjaar willekeurig binnen een zekere periode vast te stellen. Wanneer het aantal kamers van de woning ontbreekt, is het op 5 gesteld, het gemiddelde van de koopwonin-gen. De ontbrekende waarden voor onroerend-goedbelasting zijn aangevuld op basis van een via regressie-analyse gevonden relatie tussen de verkoop-waarde van de woningen en de hoogte van de onroerend-goedbelasting. Problematisch is het evenwel wanneer de waarden ontbreken bij verkoop-waarde van de woning en bij de hypotheeklasten, terwijl er wel sprake is
van een hypotheek. Deze variabelen nemen een centrale plaats in in het
woonuitgavenmodel. Tabel la geeft een overzicht van de respons op deze
twee variabelen. In totaal zijn er volgens het WB081 2.065 mln. huishou-dens in koopwoningen. In bijna 15% van de gevallen ontbreekt de verkoop-waarde van de woning en in 19% de hoogte van de hypotheeklasten. Voor een deel overlappen de desbetreffende gevallen elkaar, maar in 29% van de gevallen ontbreekt op het WB081 de verkoopwaarde of de hypotheeklasten. Er zijn hiervoor geen bijschattingen verricht. Gevallen waarbij de verkoop-waarde of de hypotheeklasten ontbreken zijn verder buiten beschouwing gebleven. De wegingsfactor van de overige gevallen is dienovereenkomstig opgehoogd.
Tabel 10: Een overzicht op de respons in de koopsector op de varaibelen
verkoopwaarde en hypotheeklasten, in procenten
hypotheekJasten aanwezig
aanwezig (1) 71
ontbrekend 14
totaal 85
Bron: WB081, OTB-bewerking
(1) Inclusief de gevallen zonder hypotheek
verkoopwaarde ontbrekend la 5 15 totaal 81 19 100
De aangebrachte hercoderingen zijn minder ingrijpend. Het gaat met name om het bouwjaar van de woningen en het vestigingsjaar van de bewoners. Deze variabelen zijn op het WB081 voor een groot deel gecodeerd in perio-den van verscheiperio-dene jaren. Zoals verderop nog zal blijken wordt in het woonuitgavenmodel echter niet met perioden gewerkt, maar met jaren. Derhalve zijn het bouwjaar en het vestigingsjaar bepaald door binnen de aangegeven periode het jaar willekeurig vast te stellen.
De laatste aanpassing van het WB081 betreft de aanmaak van nieuwe riabelen. Zoals eerder uiteengezet ontbreken op het WB081, cruciale
-riabeien zodat aanvulling noodzakelijk is.
De volgende variabelen zijn aan het WB081 toegevoegd: - de actuele rentevoet van de hypotheek;
- de uitstaande schuld, ultimo 1981; - de resterende looptijd van de lening;
- een herberekende annuïteit van de hypotheek; - de kosten van de opstalverzekering;
- de belastbare huurwaarde;
De eerste vier variabelen zijn nodig om de rente en aflossing te kunnen vooruitberekenen. De laatste vier kunnen, afhankelijk van de wijze waarop de woon uitgaven zijn gedefinieerd, eveneens tot de woon uitgaven worden gerekend.
Op het WB081 zijn met betrekking tot de hypotheek van de bewoners slechts de totale hypotheeklasten en de hypotheekrente beschikbaar. Er dienen een aantal. veronderstellingen en aanvullende berekeningen te wor-den gemaakt om de rente en aflossing te kunnen vooruitberekenen. Aange-nomen is dat alle bewoners een 30-jarige, gelijkblijvende annuïteit hebben met een 5-jaarlijkse renteconversie. Wanneer de hypotheek in het vesti-gingsjaar is afgesloten, dan kan met behulp van het vestivesti-gingsjaar de ac-tuele rentevoet worden bepaald. Door vervolgens de gegeven hypotheekren-te hypotheekren-te delen door deze actuele renhypotheekren-tevoet, is de hypotheekschuld bepaald. De resterende looptijd van de lening is, uitgaande van een 30-jarige looptijd, eveneens vastgesteld op basis van het vestigingsjaar. Wanneer het vesti-gingsjaar ver terug ligt en er desondanks een relatief grote schuld is be-rekend dan ontstaat er een wanverhouding tussen resterende looptijd van de lening en de uitstaande schuld. Hierin is voorzien door in deze gevallen de resterende looptijd van de lening te verlengen, afhankelijk van de hoogte van de schuld. Tot slot is met deze nieuwe variabelen de annuïteit bere-kend. Deze berekende annuïteit komt in de plaats van de op het WB081 be-schikbare hypotheeklasten.
De resultaten van deze aanvullingen zullen in enkele tabellen worden weer-gegeven. Zo laat tabel 11 zien in welke mate de rentevoeten uit de periode 1977-1981 aan de hypotheken van 1981 zijn toegekend. Uit de tabel blijkt dat de vijf rentevoeten min of meer gelijkmatig over de hypotheken zijn verdeeld. Als gevolg van de renteconversies die na 1981 zullen plaatsvin-den, zal de rentevoet uiteindelijk bij alle hypotheken gelijk worden aan 7%, de veronderstelde, toekomstige rentevoet in de basisvariant.
Tabel 11: De verdeling van de rentevoeten met tussen haakjes het laatste conversiejaar over de hypotheken, 1981
rentevoet 8,9 (1977) 8,6 (1978) 9,6 (1979) 11,4 (1980) 12,7 (1981) procentuele aandeel 16,2 25,7 19,8 17,4 20,9
Vervolgens blijkt uit tabel 12 hoe de relatie is tussen de berekende schuld en de verkoopwaarde van de woning. Over het algemeen ligt de berekende schuld in dezelfde of een lagere klasse dan de verkoopwaarde van de wo-ning. Slechts 2,8% van de woningen ligt boven de schuine diagonaal van de
tabel. Voorts is bij 77% van de woningen de schuld minder dan f
100.000,-en het aantal woning100.000,-en met e100.000,-en hoge tot zeer hoge schuld is beperkt. Dat de schuld in een beperkt aantal gevallen toch zeer hoog is, is een gevolg van het feit dan in die gevallen de betaalde hypotheekrente volgens het WB081 omvangrijk is.
Tabe112: De verdeling van de verkoopwaarde van de woning over de bere-kende uitstaande schuld, klasse-indeling in dzd. gIds., in
procen-ten, 1981 (1) uitstaande schuld verkoopwaarde -100 100-200 200-300 300-400 400- totaal kleiner dan 100 22,5 1,6 0,0 0,0 0,0 24,2 100-200 44,3 12,0 0,7 0,1 0,1 57,1 200-300 7,9 4,0 0,8 0,2 0,0 12,9 300-400 1,9 1,3 0,5 0,2 0,1 4,0 groter dan 400 0,7 0,4 0,4 0,2 0,2 1,8 totaal 77,2 19,3 2,4 0,7 0,4 100
(1) Heeft alleen betrekking op gevallen waarbij er een hypotheekschuld
aanwezig is.
Tot slot laat tabel 13 de gemiddelde schuld per bouwperiode zien. Gemid-deld genomen is de berekende schuld het grootst bij de nieuwe woningen, hetgeen voor de hand ligt. Een relatief lage schuld komt voor bij woningen uit de periode 1945-1969. Woningen van vóór de Tweede Wereldoorlog blij-ken over het algemeen een hogere schuld te hebben dan woningen uit de pe-riode daarna.
De berekening van de overige, nieuwe variabelen is op een betrekkelijk een-voudige wijze uitgevoerd. De kosten van de opstalverzekering zijn gesteld op 1 promille van de verkoopwaarde van de woning. Het eigenaarsgedeelte van de onroerend-goedbelasting bedraagt 2/3 van de totale onroerend-goed-belasting, die op het WB081 aanwezig is. Voorts is de belastbare huurwaar-de rechtstreeks ontleend aan huurwaar-de huurwaarhuurwaar-detabel, waarbij huurwaar-de waarhuurwaar-de van huurwaar-de woning in bewoonde staat is gesteld op 60% van de verkoopwaarde in onbe-woonde staat. Tot slot zijn de onderhoudskosten forfaitair bepaald op 0,8% van de verkoopwaarde van de woning. Het percentage van 0,8 is ontleend aan de onderhoudsnorm van gesubsidieerde huurwoningen.
20-Tabel 13: De gemiddelde, berekende, uitstaande schuld per bouwperiode, in gIds., 1981 (1) bouwperiode tot 1930 1931-1944 1945-1959 1960-1969 1970 en later gemiddelde gemiddelde schuld 64.958 60.829 54.633 52.924 85.861 69.644
(1) Heeft alleen betrekking op gevallen waarbij er een hypotheekschuld aanwezig is.
4.3. De nieuwbouw en onttrekkingen van koopwoningen
De verandering van de woningvoorraad verloopt in belangrijke mate via de nieuwbouw en de onttrekkingen. In hoofdstuk 2, bij de presentatie van de basisvariant, is reeds weergegeven hoeveel koopwoningen er jaarlijks per subsidiecategorie aan de voorraad worden toegevoegd. De gemiddelde stichtingkosten per subsidiecategorie zijn eveneens in dat hoofdstuk ver-meld. Dit geldt ook voor het aantal te onttrekken koopwoningen. In deze paragraaf zal worden uiteengezet welke overige kenmerken aan de nieuwe koopwoningen zijn toegekend. Tevens zal worden uiteengezet op grond van welke woningkenmerken de woning voor onttrekking aan de woningvoorraad in aanmerking komen.
De nieuwe koopwoningen moeten in feite worden voorzien van alle kenmer-ken, die ook bij de bestaande woningen zijn meegenomen en die direct of indirect voor de berekening van de woonuitgaven nodig zijn. Voor een aan-tal kenmerken, zoals, opsaan-talverzekering, eigenaarsgedeelte onroerend-goedbelasting, belastbare huurwaarde en bijkomende .onderhoudsuitgaven, is de waarde voor de variabelen op eenzelfde wijze bepaald als bij de bestaan-de woningen. De wijze waarop anbestaan-dere kenmerken aan bestaan-de nieuwe woningen
zijn toegekend, behoeft nadere uiteenzetting. De verkoopwaarde van de
nieuwe woning in het jaar van gereedkoming is gelijk gesteld aan de stich-tingskosten van de woning. De hoogte van de hypotheekschuld is afhankelijk gesteld van de subsidie categorie waartoe de woning behoort. Uit het onder-zoek 'Bewoners nieuwe woningen, 1985' (B.S.M., 1986) blijkt dat over het algemeen de omvang van het eigen geld bij de financiering van een nieuwe woning toeneemt naarmate de omvang van de subdidiëring geringer is. De veronderstellingen die zijn gemaakt ten aanzien van de hoogte van de hypo-theekschuld in het eerste bewoningsjaar , zijn in tabel 14 weergegeven.
Tabel 14: De omvang van de hypotheekschuld bij nieuwe koopwoningen, naar subsidiecategorie, in procenten van de stichtingskosten subsidiecategorie premiekoop A premiekoop B premie C/O ongesubsidieerde sector hypotheekschuld in % stichtingkosten 100% 90% 80% 70%
Het laatste kenmerk dat nog van belang is betreft de grootte van de nieuwe koopwoningen. Dit kenmerk is nodig bij de koppeling van de huishoudens aan de woningen. De veronderstellingen die op dit punt zijn gemaakt staan in tabel 15 vermeld. De gegevens zijn in belangrijke mate ontleend aan de Wo-ningstatistiek van het C.B.S. In deze statistiek wordt echter op dit ' punt geen onderscheid gemaakt tussen premiekoop A- en B-woningen, zodat de verdeling naar grootte van de woning bij deze subsidiecategorieën niet is gedifferentieerd. Over de premie C/O-woningen bestaan evenmin afzon-derlijke gegevens; het C.B.S. rekent ze tot de ongesubsidieerde sector. Aangenomen is dat ook hier de verdeling naar grootte van de woning gelijk is aan die van de andere premiewoningen. Verder blijkt uit de tabel dat de woningen in de ongesubsidieerde sector gemiddeld genomen groter ziJn dan de premiewoningen.
Tabel 15: De procentuele verdeling van de nieuwe koopwoningen, per sub-sidiecategorie, naar grootte van de woning
subsidiecategorie aantal kamers
1,2 of 3
,.
5 6 of meer totaalpremiekoop A 25% 70% 5% 0% 100%
premiekoop B 25% 70% 5% 0% 100%
premie CID 25% 70% 5% 0% 100%
ongesubsidieerde sector 10% 65% 20% 5% 100%
Behalve de toevoeging van nieuwe koopwoningen worden er ook koopwonin-gen onttrokken. Het aantal onttrekkinkoopwonin-gen in de basisvariant is in tabel 4 reeds vermeld. Bij de keuze welke woningen te onttrekken zijn twee crite-ria gehanteerd. Deze critecrite-ria zijn leeftijd en verkoopwaarde van de woning. Wanneer de woning ouder is dan 50 jaar en tevens een verkoopwaarde heeft lager dan f 100.000,-, dan kunnen de woningen voor onttrekking in aanmer-king komen. Binnen deze verzameling woningen komen de feitelijke ont-trekkingen willekeurig tot stand.
-
-4.4. De vooruitberekening en enkele resultaten
In het voorafgaande is aangegeven hoe het WB081 is aangepast via aanvul-ling van ontbrekende waarden, hercodering van variabelen en toevoeging
van nieuwe variabelen. Vervolgens is uiteengezet op welke wijze de
nieuw-bouwen de onttrekkingen in het model zijn opgenomen. Hiermee is de basis gelegd voor de vooruitberekening van de woningvoorraad in de koopsector. Bij de vooruitberekening blijven sommige kenmerken van de worring in prin-cipe onveranderd, zoals de grootte van de woning. Bij andere kenmerken behoeft de verandering weinig toelichting, zoals het geval is voor de ouder-dom van de woning. Ten aanzien van een aantal kenmerken zal de wijze van de vooruitberekening in het kort worden weergegeven.
De rente en aflossing veranderen jaarlijks overeenkomstig de systematiek van een 30-jarige, gelijkblijvende annuïteit, waarbij met een 5-jaarlijkse renteconversie rekening is gehouden. Verder speelt de verandering van de verkoopwaarde van de woning een belangrijke rol in het model. De hoogte van de verkoopwaarde is als zodanig van belang, en daarnaast is de hoogte van een aantal uitgaven gekoppeld aan de verkoopwaarde van de woning.
Aangenomen is dat de verkoopwaarde van de woningen stijgt met de bouw-.
kostenstijging, in de basisvariant 1 % per jaar, en dat er daarnaast als gevolg van veroudering een waardedaling optreedt. De verouderingsfactor is op 1,3% per jaar gesteld, hetgeen overeenkomt met een afschrijvingsduur van 75 jaar. De uitgaven die gekoppeld zijn aan de hoogte van de verkowaarde, zijn het eigenaarsgedeelte van de onroerend-goedbelasting, de op-stalverzekering, de erfpacht, indien aanwezig, en de bijkomende onder-houdsuitgaven. De hoogte van de belastbare huurwaarde is ontleend aan de
huurwaardetabellen uit de periode 1982-1987. Aangenomen is dat de
huur-waardetabel na 1987 niet verandert. Dit impliceert overigens dat de eco-nomische huurwaarde van de woning, die verderop nog aan de orde zal komen, en de belastbare huur.waarde steeds verder uit elkaar komen te lig-gen.
Een aantal belangrijke resultaten van de vooruitberekening zijn in tabel 16 opgenomen. Het aantal koopwoningen neemt toe van 2,1 mln. in 1982 naar
2,6 mln. in 1994. Hiervan heeft een ongeveer constant deel van 71 à 72%
een hypotheek. De gemiddelde verkoopwaarde van de koopwoningen daalt enigszins. Dit is het gecombineerd effect van de bouwkostenstijging en ver-oudering enerzijds, en de toevoeging van nieuwe koopwoningen anderzijds.
De som van alle verkoopwaarden loopt op van f 333 mrd. naar f 381 mrd.
Voorts blijkt dat de gemiddelde schuld van de woningen met een hypotheek in de loop der tijd toeneemt. Dit wordt met name door de nieuwe koop-woningen veroorzaakt. Ook de totale schuld op de voorraad koopkoop-woningen vertoont hierdoor en door de toename van het aantal hypotheken een stij-gende tendens. Tenslotte blijkt dat de gemiddelde rentelast vooral na 1985 sterk zal gaan dalen. Deze daling is het gevolg van de geleidelijke rente-conversie naar het veronderstelde renteniveau van 7%.
De laatste tabel van dit hoofdstuk heeft betrekking op de verdeling van de koopwoningen naar grootte. Vooral als gevolg van de veronderstellingen bij de nieuwbouw, zal het aantal 4-kamerwoningen toenemen van 36% in 1982 tot 43% in 1994. Het aandeel van de woningen met 5 of meer kamers neemt daarentegen juist af.
Tabel 16: Het aantal koopwoningen, de verkoopwaarde, de uitstaande schuld en de hypotheekrente van de koopwoningen, 1982-1994
1982 1985 1990 1994
>
aantal koopwoningen (mln) 2,10 2,21 2,42 2,56
waarvan met hypotheek 71% 7296 7296 71%
gemiddelde verkoopwaarde (gIds) 158.747 150.028 148.613 148.651
som verkoopwaarde (mrd gIds) 333 331 360 381
gemiddelde schuld (1) (gIds) 70.729 72.637 73.831 73.529
som schuld (mrd gIds) 105 115 129 133
gemiddelde rentelast (1) (gIds) 7.452 7.022 5.333 5.345
som rentelasten (mrd gIds) 11,0 11,1 9,3 9,7
Bron: OrB
(1). Heeft alleen betrekking op gevallen waarbij een hypotheekschuld
aan-wezig is.
Tabel 17: De procentuele verdeling van de koopwoningen naar grootte van
de woningen, 1982-1994 aantal kamers 1982 1985 1990 1994 1, 2 of 3 13,8 14,1 14,8 15,2 4 36,4 38,2 41,1 42,9 5 33,4 32,1 29,8 28,5 6 of meer 16,4 15,6 14,2 13,4 totaal 100 100 100 100 Bron: OrB -
24-5. DE KOPPELING VAN HUISHOUDENS AAN KOOPWONINGEN
De koppeling van huishoudens aan koopwoningen geschiedt in principe op dezelfde wijze als dat voor de huur sector is gedaan (Conijn, Van Deudekom, Ooms, 1987, bijlage). De methode die is gehanteerd, komt op het volgende neer:
- de huishoudens en de woningen worden beide in klassen verdeeld. De toe-komstige aantallen huishoudens per huishoudensklasse worden ontleend aan het Primos-model en de toekomstige aantallen woningen per woning-klasse worden met het woningvoorraadmodel berekend;
de verdeling van de huishoudensklassen over de woningklassen volgens het WB081 wordt als basis genomen;
ui tgaande van deze verdeling in 1981 en de nieuwe aantallen per huishou-densklasse en per woningklasse wordt via de RAS-methode een nieuwe verdeling gemaakt, waarmee de koppeling tot stand is gebracht.
De klasse-indeling voor de huishoudens blijft ongewijzigd ten opzichte van het model voor de huursector • De huishoudens worden der hal ve in 160 klas-sen ingedeeld:
- 32 huishoudensklassen volgens het Primos-model;
- 5 inkomensklassen (te weten: beneden f 15.000,-; f 15.000,- tot f 20.000,-;
f 20.000,- tot f 30.000,-; f 30.000,- tot f 50.000,- en f 50.000,- en meer)
op basis van het netto huishoudinkomen.
Het feit dat de klasse-indeling wordt gehandhaafd impliceert dat het ken-merk sociaal-economische categorie geen expliciete rol speelt bij de koppe-ling van huishoudens aan woningen.
Voor de koopwoningen kan de klasse-indeling die voor de huursector is ge-maakt, niet worden gebruikt. Mede op grond van uitgevoerde analyses zijn bij de indeling van de koopwoningen drie kenmerken van de woning betrok-ken, te weten verkoopwaarde, aantal kamers en leeftijd. De verkoopwaarde is in de volgende klassen ingedeeld:
- f 100.000,- of lager;
- tussen f 100.000,- en f 200.000,-;
- f 200.000,- of hoger.
Bij de grootte van de woning is de indeling aldus: - 1, 2 of 3 kamers;
- 4- kamers; - 5 kamers;
Tenslotte zijn bij de leeftijd van de woning de volgende klassen onderschei-den:
- 10 jaar of jonger; - tussen 10 en 40 jaar; - ouder dan 40 jaar.
De koopwoningen zijn aldus in 36 klassen ingedeeld. Daarnaast wordt bij de koppeling ook rekening gehouden met het aantal huishoudens dat in een huurwoning of een andere bewoonde ruimte, incl. woning, woont. Er worden derhalve 38 huisvestingsmogelijkheden onderscheiden in het woon uitgaven-model voor de koopsector • De koppeling vindt vervolgens plaats tussen 160 huishoudensklassen en de 38 huisvestingsmogelijkheden. Nadat deze primai-re koppeling is uitgevoerd, wordt bij de secundaiprimai-re koppeling een huishou-den uit een huishouhuishou-densklasse gevoegd bij een woning uit een woningklasse overeenkomstig het resultaat van de primaire koppeling.
Tot slot wordt via 3 tabellen een beeld gegeven van de situatie in 1981 met betrekking tot de huisvesting van eigenaar-bewoners. Deze huisvestingssi-tuatie in 1981 heeft via de koppelingsprocedure grote invloed op de toe-komstige huisvestingssituaties. In tabel 18 is weergegeven hoe de huishou-dens naar grootte zijn verdeeld over de koopwoningen ingedeeld naar kamerklasse. Het blijkt dat ook in de koopsector kleine huishoudens relatief vaker in kleine woningen wonen en omgekeerd.
Tabel 18: Het aantal huishoudens naar grootte van het huishouden en naar
grootte van de woning, koopsector , in procenten
grootte aantal kamers
huishouden 1,2 of 3
"
,
6 of meer totaal 1 persoon 40~3 32,3 18,0 9,5 100 2 personen 20,5 42,7 25,9 10,9 100 3 personen 10,4 39,7 33,3 16,6 100 4 personen 3,1 37,0 42,4 17,5 100 5 of meer personen 1,6 18,6 42,3 37,6 100 totaal 13,2 35,6 33,3 17,8 100 Bron: WB081,OTB-bewerking.Vervolgens laat tabel 19 zien hoe huishoudens ingedeeld naar de hoogte van het netto huishoudinkomen verdeeld zijn over de koopwoningen naar hoogte van de verkoopwaarde. Uit de tabel valt op te maken dat er een positief verband is tussen het netto huishoudinkomen en de verkoopwaarde van de woning. Tot slot geeft tabel 20 een beeld van de verdeling van de huishou-dens naar leeftijd van het hoofd van het huishouden over de drie onder-scheiden leeftijdsklassen van de koopwoningen. Als het hoofd van het huis-houden 45 jaar of ouder is, dan woont het huishuis-houden over het algemeen
26-niet in een betrekkelijk recent gebouwde woning. Huishoudens waarvan het hoofd jonger is dan 45 jaar, wonen daarentegen relatief vaak in de recent gebouwde woningen.
Tabe119: Het aantal huishoudens naar netto huishoudinkomen en naar
ver-koopwaarde van de woning, koopsector , in procenten
netto huis- verkoo~waarde (x f 1000)
houdinkomen 100 of tussen 100 200 of totaal
(x f 1000) onbekend minder en 200 meer
tot 15 23,8 37,7 25,3 13,2 100 15 - 20 19,3 38,2 28,4 14,0 100 20 - 30 10,9 38,4 36,3 14,5 100 30 - 50 5,0 23,3 51,6 20,1 100 50 of meer 3,9 10,1 40,8 45,2 100 totaal 9,4 27,7 41,4 21,6 100 Bron: WB081, OTB-bewerking.
Tabel 20 Het aantal huishoudens naar leeftijd van het hoofd van het huis-houden en naar de leeftijd van de woning, koopsector , in procen-ten
leeftijd van de woning
leeftijd hoofd onbekend jonger dan tussen 10 40 jaar totaal
huishouden 10 jaar en 40 jaar en ouder
18 - 24 jaar 2,0 28,9 28,5 40,6 100 25 - 44 jaar 1,3 27,1 40,5 31,0 100 45 - 64 jaar 1,4 8,2 51,6 38,9 65 jaar en ouder 1,5 3,6 40,2 54,7 100 totaal 1,4 17,0 44,1 37,6 100 Bron: WB081, OTB-bewerking.
6. DE WOONUITGAVEN IN DE KOOPSECTOR, DEFINIERING EN BEREKENINGSWIJZE
6.1. Inleiding
Het bepalen van de woon uitgaven in de koopsector is problematisch. Dit be-treft zowel de woonuitgaven op een zeker tijdstip, als ook de woonuitgaven in de loop der tijd. In vergelijking met de huursector is in de koopsector de complicerende factor aanwezig dat in de eigenaar-bewoner de verhuurder en de huurder samenvallen en mede daardoor in financieel opzicht moeilijk van elkaar te scheiden zijn. Zowel vanuit analytisch oogpunt, als vanuit de wens tot vergelijkbaarheid met de huursector, zouden de woonuitgaven in de koopsector alleen betrekking dienen te hebben op de uitgaven die de eigenaar-bewoner in zijn rol als huurder heeft.
De volgende paragraaf van dit hoofdstuk geeft een overzicht van de bena-deringen die worden toegepast bij het vaststellen van de woonuitgaven in de koopsector. Uiteindelijk zal voor twee benaderingen worden gekozen, die beide in het woonuitgavenmodel zullen worden doorgerekend. Vervolgens zal worden uiteengezet op welke wijze de berekeningen met behulp van het WB08! zijn uitgevoerd.
6.2. Definiëring van de woonuitgaven
De afgelopen jaren is in Nederland veel aandacht besteed aan een adequate omschrijving van de woonuitgaven, waarbij tevens met de specifieke ken-merken van de huur- en de koopsector rekening is gehouden. Met betrekking tot de koopsector kan worden geconstateerd dat er tot op heden geen be-vredigende, algemeen aanvaarde oplossing is gevonden. Veelal wordt gecon-stateerd dat er verschillende benaderingen mogelijk zijn, maar een theore-tisch onderbouwde keuze wordt veelal niet gemaakt. Evenmin worden crite-ria geformuleerd op grond waarvan een keuze tot stand zou kunnen komen. In het woonuitgavenmodel zullen keuzen gemaakt moeten worden uit de mogelijke benaderingen. Alvorens hierop in te gaan, zullen eerst enige kanttekeningen worden geplaatst bij de reikwijdte van het begrip woonuit-gaven.
6.2.1. De reikwijdte
Het is momenteel gangbaar de woonuitgaven te onderscheiden in: - woonuitgaven verbonden aan het beschikkingsrecht over de woning; - vaste bijkomende woonuitgaven;
- variabele bijkomende woonuitgaven; - overige woonuitgaven.
Woon uitgaven kunnen derhalve beperkt als ook ruim worden opgevat. In de
huursector van he~ woonuitgavenmodel is in feite al gekozen voor ,een
be-perking tot woonuitgaven verbonden aan het beschikkingsrecht van de wo-ning. Het ligt derhalve reeds daarom voor de hand in de koopsector even-eens een beperkte omschrijving van de woonuitgaven te hanteren. Hiervoor is overigens ook een theoretische overweging aanwezig. In samenhang met het wonen in ruime zin worden allerlei goederen en diensten geconsumeerd. Voor een deel is de consumptie van deze goederen en diensten complemen-tair. De ruime omschrijving van het begrip woonuitgaven vloeit in feite voort uit het samennemen van de consumptie van de aan het wonen comple-mentaire goederen en diensten zoals gas, water en electriciteit. In sommige situaties kan daartoe aanleiding bestaan. Terminologisch ligt het echter voor de hand woonuitgaven te gebruiken voor de uitgaven verbonden aan de consumptie van woondiensten en de consumptie van andere goederen daar niet toe te rekenen. In de koopsector zal derhalve het uitgangspunt zijn tot woonuitgaven te rekenen de uitgaven die verbonden zijn aan het beschik-kingsrecht over de woning.
6.2.2. Enkele benaderingen
In de literatuur (zie onder meer Van Fulpen, 1985 en Van der Schaar, 1986) zijn uiteenlopende benaderingen te vinden voor het vaststellen van de woonuitgaven van de eigenaar-bewoner. Deze benaderingen zijn:
1. woonuitgaven op kasbasis ("out of pocket");
2. toegerekende woonuitgaven op basis oorspronkelijke koopsom van de woning;
3. toegerekende woonuitgaven op basis huidige verkoopwaarde van de wo-ning in onbewoonde staat ("opportunity costs");
4. economische huurwaarde van de woning;
5. woon uitgaven op basis van de toegerekende (kost)prijs van de woon-dienst van de woning;
De verschillen tussen deze benaderingen hebben niet betrekking op de reik-wijdte van het begrip woon uitgaven. De benaderingen kunnen gecombineerd worden met zowel een ruime, als een beperkte omschrijving van woonuit-gaven. Het onderscheidende element heeft betrekking op de wijze waarop rente en aflossing/afschrijving tot de woonuitgaven worden gerekend. Met een nadere toelichting op elke benadering, waarbij tevens op de voor- en nadelen wordt ingegaan, kan dit duidelijk worden gemaakt:
Ad.1: De woon uitgaven op kasbasis omvatten de feitelijk betaalde rente en aflossing, eventueél levensverzekeringspremie. Deze benadering wordt in de praktijk veelvuldig gehanteerd, onder meer in het WB081. Voordelen van deze benadering zijn dat wordt aangesloten bij de wijze waarop de eigenaar-bewoner over het algemeen de woonuitgaven ervaart. Bovendien zijn de woonuitgaven in deze bena-dering relatief eenvoudig waar te nemen. Er zijn echter enkele be-langrijke nadelen. Vanuit analytisch oogpunt zijn woonuitgaven op kasbasis niet goed bruikbaar. Deze woonuitgaven kunnen immers zo-wel betrekking hebben op de uitgaven voor het wonen, dit wil zeggen
30-de consumptie van woondiensten, als op 30-de vermogensvorming, die via (vervroegde) aflossing kan plaatsvinden. Hoe hoog of laag de af-lossingen ook zijn, ze worden bij deze benadering in alle gevallen gerekend tot de woonuitgaven. Ook wordt geen rekening gehouden met de omvang van het reeds gevormde vermogen dat in de woning vastligt. Daarnaast is een zinvolle vergelijking met de huurder niet mogelijk, omdat de twee rollen van de eigenaar-bewoner, namelijk verhuurder en huurder, niet worden gescheiden.
Ad.2: De toegerekende woon uitgaven op basis van de oorspronkelijke koop-som van de woning zijn gebaseerd op de aanname dat de woning bij aankoop voor 100% met geleend geld is gefinancierd. De rente en af-lossing die in die situatie in de loop der tijd zouden voortvloeien uit een gelijkblijvende annuïteitenlening, worden tot de woonuitgaven gerekend. Deze benadering heeft als voordeel ten opzichte van de vorige, dat de omvang van het eigen vermogen in de woning geen rol speelt. Bovendien is het aflossingstempo geüniformeerd voor alle eigenaar-bewoners. Een bezwaar van deze benadering is echter dat de keuze voor een gelijkblijvende annuïteitenlening theoretisch niet voldoende is onderbouwd. Weliswaar is de gelijkblijvende annuïtei-tenlening een veel voorkomende leningsvorm, maar vanuit analytisch gezichtspunt is dit geen doorslaggevend argument. Er zijn zeer veel verschillende leningsvormen, waarbij het aflossingspatroon onderling erg kan verschillen (b.v. de samengestelde hypotheek, zoals wordt toegepast bij de premiekoop A-woningen, ten opzichte van een hypo-theek met een gelijkblijvende annuïteit). De keuze om het aflos-singspatroon voortvloeiend uit een gelijkblijvende annuïteitenlening tot de woonuitgaven te rekenen is arbitrair.
Ad.3: De toegerekende woon uitgaven op basis van huidige verkoopwaarde van de woning worden berekend door de actuele rentevoet te ver-menigvuldigen met de huidige verkoopwaarde. Een variant op deze benadering is die waarbij de woonuitgaven gelijk worden gesteld aan de rente en aflossing van het eerste jaar bij een gelijkblijvende annuïteit over de geschatte verkoopwaarde. In de literatuur worden deze woonuitgaven ook wel "opportunity costs" genoemd. In tegen-stelling tot de voorafgaande benadering speelt het aflossingspatroon nu geen rol. Het bezwaar van deze benadering komt naar voren als het effect van de waarde-ontwikkeling van de woning op de woonuit-gaven wordt bezien. De hoogte van de woonuitwoonuit-gaven verandert wan-neer de verkoopwaarde verandert, maar de waardeverandering als zodanig wordt niet meegenomen. In feite wordt bij deze methode met de afschrijvingen, waarin in principe de waardeverandering van de woning tot uiting komt, geen rekening gehouden bij het bepalen van de hoogte van de woonuitgaven.
Ad.4. De economische huurwaarde van de koopwoning is de huurprijs die voor een vergelijkbare huurwoning betaald zou moeten worden. De economische huurwaarde als invalshoek voor de woon uitgaven in de koopsector wordt met name in publicaties van het C.B.S.
