Beata NAMYŚLAK Dominik SIKORSKI Uniwersytet Wrocławski
WYBRANE
CECHY
ZASOBÓW
MIESZKANIOWYCH
WE
WROCŁAWIU
I
W AGLOMERACJI
WROCŁAWSKIEJ
SELECTED FEATURESOFDWELLINGSTOCKS IN WROCŁAW AND THEWROCŁAWAGGLOMERATION
ABSTRACT: Thepurposeofthis study is an analysisof dwellingstocks in Wrocław and in the Wrocław agglomeration.Moreover, the article includes the characteristics of some elementsof dwelling stocks in Wrocławin the comparison of Warsaw,Łódź,Cracow and Poznań.To realizethese aims,the TERYT data base from the CentralStatisticalOfficein Wrocław and the data of the Regional Data Bank were used. The analysisreflects theState at the end of 2007.
KEY WORDS: dwelling stocks,Wrocław,Wrocław agglomeration
Wprowadzenie
Sytuacja wsegmencie budownictwa mieszkaniowego w ostatnichlatachpowoli,ale systematycznie się poprawia,choć w dalszym ciągu zapotrzebowanie społeczeństwa na mieszkania jest o wiele większe niż liczba nowych lokalioddawanychdo użytku. Anali zując dane od 1990 r. możnastwierdzić,że bardzo dużonowych mieszkań powstawało na początku lat 90., kiedy to budowano masowo, szczególnie w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Pogorszenie warunków dla budownictwa nastąpiło w 1993 roku. W latach 1993-1996odnotowanoz koleinajmniejszą liczbę oddawanych do użytku mieszkań w całym okresieod 1990 do 2007 r.Dopierood 1997 r. sytuacjazaczęła się poprawiać. W latach 2004-2007liczbaoddawanych mieszkańw Polsce wynosiła wko lejności: 108,1 tys., 114,1 tys., 115,4tys. i133,8 tys.Zatemdopiero w 2007 r.nastąpił najwyższy przyrost wynoszącyprawie 16%.
182 BeataNamyślak, Dominik Sikorski
Nawzrost,a takżespadek liczby budowanychnowych nieruchomości wpływają w dużymstopniu decyzje na szczeblu centralnym. Przykładowo wzrost liczby nabywa nych mieszkań zanotowano w 2000 r. Byłto bowiem ostatni rok, w którymobowiązy wała zerowa stawka podatku VAT przy sprzedaży nowych mieszkań. Wprowadzenie w 2004 r. 22-procentowej stawki VAT na materiały budowlane spowodowało spadek, choćkrótkotrwały, wsferze inwestycjiz zakresu budownictwa jednorodzinnego. Zko lei w 2006r.rząd wdrożył program „Rodzinana swoim”, mający na celu częściowe rozwiązanie problemu znabyciem nieruchomości na rynku. W rzeczywistości jednak skalaoddziaływania tegoprojektu okazała się mniejsza niżzakładano. Efektyprogramu ograniczyły,popierwsze, licznewarunki, którenależało spełnić, abymóc skorzystać z tego programu1,apo drugie - dynamiczny wzrostcen mieszkań, który nie był re kompensowany przez ulgi.
1 Projekt wszedł w życie 8 września 2006 r. Jegocelembyło finansowe wsparcie wnabywaniumieszkań w postaci dopłaty do odsetekod kredytówhipotecznych. Skierowany tylko dlarodzin lub samotnychro dziców,tylko dla biorących kredyt w polskiej walucie, tylkodookreślonej wielkości mieszkania,tylko przy odpowiednio niskich dochodach, nie odegrał w praktyce większej roli.
Budownictwo mieszkaniowekoncentruje się w ośrodkachmiejskich, stąd też celo we wydajesiępodejmowanieanalizztegozakresu przede wszystkimw odniesieniu do jednostek miejskich.Celem opracowania jestanalizazasobów mieszkaniowych zarów no we Wrocławiu, jaki w gminachtworzących wraz znim aglomerację wrocławską. Dotegocelu wykorzystano dane zaczerpnięte z bazy TERYT Głównego Urzędu Staty stycznegowe Wrocławiu. Analiza przedstawiastanna koniec2007 r. W tabeli ukazują cejsytuację Wrocławiana tle największychmiast w Polsce wykorzystano dane zBanku DanychRegionalnych równieżz2007 r. Warto zaznaczyć, że w kwestii liczby mieszkań weWrocławiu autorzy zaobserwowalipewną różnicę pomiędzy danymiz bazy TERYT aBankiemDanychRegionalnych. Rozbieżności te były rzędu 5%.
Wybranecechy charakterystyczne budownictwa mieszkaniowego wnajwiększych miastachPolski
Podstawowe charakterystyki dotyczące budownictwa mieszkaniowego w pięciu największychmiastach kraju zaprezentowano w tab. 1. W zestawieniutym Wrocław wypada przeciętnie. Owszem, cechuje go duża -natlepozostałychczterech miast- liczba izb wmieszkaniu czyrelatywnie dużaprzeciętna powierzchnia użytkowa miesz kania, jednak według wielkościpodstawowych cech, wynikających z relacji między liczbą ludności a liczbą mieszkań, Wrocławprzedstawia sięnajgorzej w badanejgrupie miast.Szczególnie niepokoi najmniejsza liczba mieszkań na 1000mieszkańców. Jest to wartość o ok. 37 punktów procentowychmniejsza niżdla Łodzi iaż o 53punk ty procentowemniejsza niżdlaWarszawy. Możnazatemdojśćdo wniosku, żena tle pozostałych miast we Wrocławiubudowano inadal buduje sięmieszkaniawiększe,
z większą liczbąizb, ale jest ich zdecydowanie za mało. Analiza substancji mieszka niowej pod względem zaopatrzeniaw bieżącąwodęczy centralne ogrzewanierównież nie prowadzi do optymistycznych wniosków. W tejkwestii gorsza jest jedynie sytuacja w Łodzi (zdecydowanie ostatnie miejsce), a także - według stopnia zaopatrywania w wodę- w Krakowie.
Z danych zawartych w tab. 1 wynikarównież to, że żadnez miast nie jest liderem według wszystkich przedstawionych wskaźników. Generalnie najlepiejwypada War szawa, która osiągnęła bardzo dobrerezultaty w kategoriach:liczbamieszkań na 1000 osób, liczba ludności na 1 mieszkanie, powierzchniaużytkowa na 1 mieszkańca oraz mieszkania wyposażone w CO (wprocentach). Jednak pod względem np. liczby izb w mieszkaniustolica prezentuje się słabo.
Charakterystyka substancjimieszkaniowejwnajwiększychmiastach Polski
Tabela 1
Wskaźnik Warszawa Łódź Kraków Wrocław Poznań Liczba ludności 1 695 533 751 855 734 579 623 367 552644 Liczba mieszkań/1000mieszkańców 460,57 444,08 414,57 407,00 412,85 Liczbaludnościna 1 mieszkanie 2,17 2,25 2,41 2,46 2,42
Liczba izb w mieszkaniu 3,13 3,07 3,16 3,35 3,47
Przeciętna powierzchniamieszkania (m2) 57,0 53,1 56,2 60,0 63,8 Powierzchnia użytkowa mieszkaniana
1 mieszkańca (m2) 26,1 23,5 22,6 24,0 26,0
Mieszkania wyposażone w wodociąg (%) 99,4 96,8 98,5 99,3 99,7 Mieszkania wyposażonew CO (%) 93,8 78,6 86,4 83,5 84,8
Źródło: obliczenia na podstawie danych z Banku Danych Regionalnych (2007).
Wynikite można podsumować stwierdzeniem, że w najbardziej korzystnej sytuacji pod względem ilości ijakości substancji mieszkaniowej jest Warszawa, a w najmniej korzystnej - Łódź,która aż w czterechkategoriach zaprezentowałasię najsłabiej. Pozo stałetrzy miasta, w tym Wrocław, osiągnęły zróżnicowanewyniki - odbardzo dobrych do bardzo słabych w zależności od wskaźnika.
Charakterystyka
substancji
mieszkaniowej
Wrocławia
We Wrocławiu mieszkaprawie 22%mieszkańców całegowojewództwa, podczas gdy zasoby mieszkaniowe osiągają poziom niespełna 25%. Jednak stwierdzenie, że Wrocław cechuje nadwyżka zasobów mieszkaniowychnadliczbą ludności, może oka zać sięryzykowne.Albowiem przy uwzględnieniu mniejlicznych gospodarstw
domo-184 Beata Namyślak, DominikSikorski
wych w mieście, 135-tysięcznej rzeszy studentów, któranie może liczyćna miejsca w domachstudenckich, bojest ich zaledwieok. 12 tys., oraz równie istotnej chęci do zamieszkania we Wrocławiu ludności z mniejszych miejscowości-okazuje się, że Wrocław cechuje tak naprawdę niedobór mieszkań.
Zaprezentowaneponiżej rysunki przedstawiają różne aspekty związane z budow nictwem mieszkaniowym we Wrocławiu wpodziale na obręby geodezyjne. Zgodnie zbaządanych TERYTGłównegoUrzęduStatystycznegoz grudnia 2007 r. wyróżniono 69 jednostek. Ich liczba w poszczególnychdzielnicach (delegaturach)jest różna.Naj większe obszarowo to położona we wschodniej części miasta dzielnica Fabryczna (23 obręby),Psie Pole obejmujące 20 jednostek w północnej i wschodniej częścimiasta oraz zlokalizowane napołudniu Krzyki (18).Znacznie mniejsze jestŚródmieście (7) i Stare Miasto (1). W tym miejscu warto dodać, że oficjalnie podział miasta na dzielnice zlikwidowano w 1991r., uznając go zazbędny. Jednakmimo tego zabiegu przetrwał on w literaturze, naaktualnychplanach miasta, aprzede wszystkimwświadomości wrocławian.
Hipotezy, jakie autorzy założyli wstępnie, są następujące:
1. Wartościwskaźnikówokreślającychzarównoliczbę mieszkań w relacji do liczby ludności, jaki bezwzględną liczbę mieszkań zmniejszająsię stopniowo w miarę odda lania odRynku w kierunku granic miasta.
2. Istnieje duża zbieżność między wskaźnikiem określającymliczbę mieszkań na 1000osób a rozwojem terytorialnymWrocławia.
3. Najwięcej niezamieszkanychlokali znajdujesię w obrębach, którecechujedomi nacja starej zabudowy.
4. W strefie suburbialnejzauważalne są kierunki preferowane dla rozwoju budow nictwa mieszkaniowego, a zatem rozkład wskaźnika określającego liczbę lokali miesz kaniowych na 1000 mieszkańców niemacharakteru koncentrycznego.
Rysunek 1 przedstawia liczbę mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Za równo na tym,jakina następnych rysunkach podpojęciemmieszkaniaautorzy rozu mieją zamieszkaneiniezamieszkanelokalemieszkanioweoddane do użytku. W anali zie nie brano poduwagęgospodarstw zbiorowych (więzienia,klasztory, szpitale itp.).
Na rysunku 1 wyodrębniono czteryprzedziały wartości. Granice klas wyznaczo noza pomocąmetody naturalnych prześwitów. Maksymalne zanotowanewartości to 448,1 dlaobrębu Borek, 443,9 dla Starego Miasta i 422,5dla Bartoszowic. Borek to obszar o zabudowie pochodzącej głównie z okresu gospodarki centralnie planowanej, jednakze względu na swą lokalizacjęjest on ceniony na rynkunieruchomości. W przy padku Borka liczba mieszkańwynosi 5 037, co nie jest wartościądużą. Towarzyszy jej wszakże równie niezbyt dużaliczba mieszkańców (11 242). W obrębie StareMia sto o wysokimwskaźniku zadecydowała bardzoduża liczbamieszkań (26 250), która mimo znacznej liczbymieszkańców (59 134) i tak przyczyniłasię do otrzymaniawy sokiej wartości analizowanego wskaźnika. Z kolei Bartoszowice tojednoznielicznych zachowanychosiedlio zabudowie zarównowillowej,jaki wielorodzinnej pochodzącej
sprzed 1945 r.2 Liczbalokali mieszkaniowych jest tam mała(2371), alemieszkatam również relatywnie niewielu ludzi (5612).
2 W ankiecie przeprowadzonej wśród studentów geografii Uniwersytetu Wrocławskiego w 2006 r. osie dle Bartoszowice oraz kilka osiedli z południowej części Wrocławia zostało wskazanych jako osiedla luksusu (osiedla dla elity) (Namyślak 2008).
W tym miejscu wartododać, że ogólnie dlacałego miasta zanotowano wysoką do datnią korelacjęmiędzy liczbą mieszkańaliczbą ludności, która wyniosła0,997. Po dobnąwartość współczynnika korelacji uzyskanomiędzy liczbą lokalizamieszkanych a liczbą ludności (0,998).
Rys. 1. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w obrębach geodezyjnych we Wrocławiu (stan z końca 2008 r.) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z bazy TERYT Głównego Urzędu Statystycznego we Wrocławiu.
Jednostki zaliczone na rys. 1 do pierwszejklasy (co najmniej 380 mieszkań na1000 ludności) sązlokalizowane przede wszystkim w częścicentralneji południowej miasta. Jest ich łącznie 16. Morfologia tych jednostek jest zróżnicowana. Niektóreznich to osiedlazprzeważającą starą zabudową i zbliżonym dodawnego układem ulic (m.in.
186 BeataNamyślak, Dominik Sikorski
Biskupin czyplacGrunwaldzki).Można w tejgrupie wyróżnićrównież obręby ozdecy dowanej dominacji zabudowyzczasów socjalizmu (m.in. Popowice). Zkolei jednostki położone blisko południowej granicy miasta, np. Partynice, Jagodno, atakże częściowo MuchobórWielki -to osiedla, które rozwinęłysię w ostatnich kilku latach. Powstały tam liczne kameralne osiedla domów wielorodzinnych. Niektórez obrębówtrudno zakwalifikować do którejśz wymienionych grup,ponieważzabudowa na ichobszarze powstawała w różnych okresach - od przedwojennegodo współczesności. Jednostki należące do pierwszej klasy nietworzą zwartego obszaru.Decyduje otymdalekie od centrum usytuowanie takich obszarów,jak Jagodno, Muchobór Wielki,Psie Pole, Bar-toszowice,Biskupin.
Klasę drugą tworzy 28 obrębów. Jednostki te są silnie rozproszone, jednak wraz zobrębami z klasy pierwszejstanowiązwartącałość (z wyłączeniem Leśnicy),prze kraczającą60%powierzchni miasta. Wśród jednostek należących do drugiej klasy licz nągrupę stanowią osiedla z wielkiej płyty, spełniające rolę sypialni dlacałego miasta. W tejklasieznalazłysię właściwie wszystkie tzw. blokowiska: Gaj, Gądów, Kozanów, Kuźniki,NowyDwór, Pilczyce, Różanka, Zakrzów. Warto w tymmiejscudodać, że budowa tak wielkich osiedli (przykładowoGaj iNowy Dwór zamieszkujepo ok. 20 tys. mieszkańców) przyczyniłasię w dużym stopniu do rozrzedzenia liczbymieszkań ców -spadku udziału osóbmieszkających w centrumna rzeczwzrostu liczby ludności w obrębach położonychdalej od centrum.
Pozostałewyodrębnione dwie klasy są mniej liczne, składasięnanie odpowiednio 11114 jednostek. Stanowią je obręby położonezdala od centrum, przynajmniej w od ległości 6 km. Wwiększości przypadków są to obszary, którenienależą do najbardziej atrakcyjnych narynku nieruchomości,z wyjątkiem Wojszyc.Takie obręby, jak Jerzma- nowo,Żar, Mokra, Świniary czyJarnołtów,to dawne wsie, w którychpowstało niewiele nowej substancji mieszkaniowej. Minimalne wartości cechująKłokoczyce - ok. 222 oraz Jerzmanowo-niewiele ponad246mieszkańna1000 osób.
Istnieje znaczna zbieżność międzywskaźnikiemokreślającym liczbę mieszkań na 1000 osóba rozwojem terytorialnym Wrocławia.Szczególnie wyraźnajestzbieżność między jednostkami o najmniejszej liczbiemieszkańw stosunku do liczby ludności (czwarta klasa) a obszarami przyłączonymi do miasta najpóźniej, bo dopiero w 1973 r. oraz między jednostkami o największej liczbie mieszkańw stosunku doliczby ludności (pierwsza klasa)a obszarami należącymi do miasta do końcaXIXw.
Rysunek 2 przedstawia rozkład przestrzenny cechy przeciwnej do opisanej wcze śniej,a mianowicieliczby osób przypadającejna 1mieszkanie. Cecha tama charakter destymulanty.Najmniejsze,czyli najbardziej korzystne, wartościcechujątakie obręby, jak Stare Miasto, Grabiszyn, PołudnieczyBorek(minimalna wartośćwynosi 2,2 osoby na 1mieszkanie). Ogólnie można stwierdzić, że są toobręby centralne, niektóre obręby południoweoraz północno-wschodnie. Zkoleinajwiększe zagęszczenie ludnościw lo kalach mieszkaniowych cechuje obręby położone bliskozachodniejipółnocnej granicy miasta. W tymprzypadku maksymalna wartość charakteryzuje Kłokoczyce - 4,5.
Rys. 2. Liczba osób na 1 mieszkanie w obrębach geodezyjnych we Wrocławiu (stan z końca 2008 r.) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z bazy TERYT Głównego Urzędu Statystycznego we Wrocławiu.
Rysunek 3przedstawiaponownie liczbę mieszkańna 1000ludności, jednak w tym przypadku przedstawiono jejrozkład według odległości od centrum, które wyznaczo no w obrębie Stare Miasto. Wartości wskaźnika w poszczególnych strefach obliczo no według punktucentralnego każdegoz obrębów. Miejscatena rysunku oznaczono kropkami.Osiem stref delimitują kolejne pierścienie, wyznaczone co 1 kilometr.Za stosowanow tymprzypadkupodział na trzy klasy,wykorzystując ponownie metodę największych prześwitów.
Na podstawie sporządzonego w ten sposób rysunku możnastwierdzić, że analizo wany wskaźnik osiąganajwiększe wartości (powyżej 415) do 2 km od Rynkuiewentu alnie do 3 kmod Rynku (powyżej 385), po czym maleje i do granicymiasta nieprzekra cza już385mieszkańna1000 osób. Zatem hipoteza o stopniowymobniżaniusięliczby mieszkańpercapita w miarę oddalania się od centrum okazała sięnieprawdziwa.
188 BeataNamyślak, DominikSikorski
Rys.3. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańcówwkilometrowych odległościachodcentrum Wrocławia (stan zkońca 2007 r.)
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z bazy TERYT Głównego Urzędu Statystycznego we Wrocławiu.
W strefie pierwszej (do 2 km od Rynku) znalazły się Stare Miasto i Popowice, wstrefiedrugiej - Muchobór Mały, Grabiszyn, Południe, Kłeczków iplacGrunwaldzki. Razemna obszarze tym zanotowano 132 006mieszkań,co stanowiło 51,6% substan cji mieszkaniowejw mieście, a liczba mieszkańców przekroczyła323 tys., czyli48,6% ogółuwrocławian.
Jeśli prześledzimyjedynie bezwzględną liczbę mieszkań wposzczególnychstrefach, to okazujesię,że najwięcej mieszkań jest w strefie trzeciej -między 2a 3 km od wyzna czonego punktu centralnego3. Jesttostrefa, na którą przypadajądwa obręby
szczegól-3 Do podobnego wnioskudoszedł również kilkalat wcześniej D. Unicki (2001), który stwierdził,że kon centracja budownictwa zbiorowego we Wrocławiu, liczonego zarównowedług bezwzględnej liczby miesz kań, jak i według liczby mieszkań najednostkę powierzchni,występuje w odległości2-3 km oraz ok. 5 km od Rynku.
niezasobne w substancję mieszkaniową: Południe, z przewagą budownictwa z okresu gospodarkisocjalistycznej, a takżeposiadający wczęści wschodniej starą zabudowę i plac Grunwaldzki, z dominacją starego budownictwa. Zasobna w substancję miesz kaniową okazała się także strefapiąta (4-5 kmodpunktu centralnego). Również w tym przypadku nie można mówić o stopniowym obniżaniusię liczby mieszkańw miaręod dalania się od centrum.W strefiemiędzy punktem centralnym a 5 km liczba mieszkań ulega znacznymwahaniom,bez wyraźnej prawidłowości. Dopierood 5 km w stronę granicymiastanastępujestopniowy spadek liczby mieszkań (por. rys. 4).
Odległość od punktu centralnego
Rys. 4. Zmianyliczbymieszkańwe Wrocławiu wzależności od odległości od punktu centralnego
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z bazy TERYT Głównego Urzędu Statystycznego we Wrocławiu (2007).
Warto również przyjrzeć sięliczbiemieszkańniezamieszkanych do końca 2007 r. Domieszkań niezamieszkanych wliczasię: mieszkania nowo wybudowane, alenie- zasiedlone, mieszkania remontowane orazmieszkania przeznaczone do wyburzenia lub zmiany przeznaczenia. O ile pierwsza kategoria -mieszkania nowo wybudowane, jeszcze niezasiedlone - świadczy orozwoju danejdzielnicy, o tyle ostatnia kategoria - mieszkania przeznaczone do rozbiórki, opuszczone lub przebudowane naprowadzenie działalności gospodarczej -to zdecydowanie destymulanta.
Przeważnie w każdym z obrębówzanotowano kilka, kilkanaście, ewentualniekilka dziesiąt przeznaczonych do rozbiórki lub opuszczonych mieszkań. Na tym tlewyraźnie rzucająsię w oczy liczby odnoszące się do trzech centralnychobrębów, gdzie znajduje się ponad połowa wszystkich tego typu lokali weWrocławiu (729 z1244). Sąto: Stare Miasto - 349mieszkań opuszczonych lub w stanie przeznaczonym do rozbiórki, Połu dnie - 224 oraz plac Grunwaldzki - 156. Następne w kolejności Psie Poleposiada zale dwie 40 tego rodzajulokali, a zatem w tej kategorii rysuje się wyraźna różnica między wymienionymi trzema apozostałymi jednostkami.Takie rozmieszczenie tego zjawiska
190 Beata Namyślak, Dominik Sikorski
wynikać możezfaktu, że wyróżniające się trzy obręby centralne są jednocześnie naj starszymi obrębami miasta,a więc występuje w nichprzeważnierelatywnienajstarsza część substancji mieszkaniowej wmieście.
Charakterystyka
substancji mieszkaniowej
na
obszarze
aglomeracji
wrocławskiej
Rysunek 5przedstawia liczbę mieszkańna 1000 mieszkańców w poszczególnych gminach aglomeracji wrocławskiej. Największe wartości cechują Wrocław (384,4) i Trzebnicę (368,5), a najmniejsze - gminy:Trzebnica, Miękinia, Brzeg Dolny, Długo łęka, WiszniaMałai Oława. Obraz uzyskany na rysunku potwierdzahipotezęzakła dającą, że w strefie suburbialnej Wrocławia zauważalne są kierunki preferowane dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego,a zatem rozkład wskaźnika mówiącego o licz bielokali mieszkaniowych na1000 mieszkańców niemacharakterukoncentrycznego.
Rys. 5. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w gminach aglomeracji wrocławskiej (stan z końca 2007 r.) Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z bazy TERYT Głównego Urzędu Statystycznego we Wrocławiu.
Preferowane są generalnie miasta, a wśród gmin te, które położone są na południe od Wrocławia, czyli Kąty Wrocławskie i Kobierzyce.
Jeśli weźmiemy pod uwagę jedynie bezwzględną liczbę mieszkań, to kolejność jest nieco inna. Nie uwzględniając Wrocławia, należy stwierdzić, że największą bazą miesz kaniową dysponują m. Oława, gm. Długołęka, m. Trzebnica i gm. Kobierzyce. W ze stawieniu tym pojawia się na wysokim miejscu gm. Długołęka, która dysponuje dużą liczbą lokali mieszkaniowych. Jednak gminę tę zamieszkuje również znaczna liczba mieszkańców, co powoduje, że liczba mieszkań w relacji do liczby ludności jest jedną z najmniejszych w aglomeracji.
Obliczono jeszcze jeden współczynnik - liczbę osób przypadającą na 1 mieszkanie. Wskaźnik ten ma charakter destymulanty. Najbardziej korzystne wartości cechują m. i gm. Kąty Wrocławskie (odpowiednio - 2,7 i 2,4) oraz m. i gm. Trzebnica (2,7 i 2,9). Wartości dla pozostałych miast i gmin przekroczyły 3,0. W najmniej korzystnej sytu acji jest m. Siechnice, dla którego średnia wynosi 4,1 osób na 1 mieszkanie. Centrum aglomeracji, czyli m. Wrocław wypadło w tym zestawieniu korzystnie, przeciętnie bo wiem na 1 mieszkanie przypada 2,6 osób.
Analizując liczbę lokali opuszczonych lub przeznaczonych do rozbiórki, należy stwierdzić, że żadne z miast i żadna z gmin aglomeracji wrocławskiej (pomijając Wro cław) nie wyróżnia się in minus. Maksymalna odnotowana w tej kategorii liczba to 10 lokali mieszkaniowych.
Podsumowanie
Hipoteza o stopniowym obniżaniu się liczby mieszkań w miarę oddalania się od centrum miasta okazała się nieprawdziwa. Jeśli prześledzimy bezwzględną liczbę mieszkań w poszczególnych strefach, to okazuje się, że najwięcej mieszkań jest w stre fie trzeciej między 2 a 3 km od wyznaczonego punktu centralnego. Zasobna w sub stancję mieszkaniową okazała się również strefa piąta (4-5 km od punktu centralnego). W strefie między punktem centralnym a 5 km liczba mieszkań ulega znacznym waha niom, bez wyraźnej prawidłowości. Dopiero od 5 km w stronę granicy miasta następuje stopniowy spadek liczby mieszkań.
Rozkład przestrzenny wskaźnika określającego liczbę mieszkań w relacji do liczby ludności ukazuje, że wskaźnik ten osiąga największe wartości (powyżej 415) do 2 km od Rynku i ewentualnie do 3 km od Rynku (powyżej 385), po czym maleje i do granicy miasta nie przekracza już 385 mieszkań na 1000 osób. W strefie pierwszej (do 2 km od Rynku) zanotowano 132 006 mieszkań, co stanowiło 51,6% substancji mieszkaniowej w mie ście, a liczba mieszkańców przekroczyła tam 323 tys., czyli 48,6% ogółu wrocławian. Istnieje znaczna zbieżność między wskaźnikiem określającym liczbę mieszkań na 1000 osób a rozwojem terytorialnym Wrocławia. Szczególnie wyraźna jest zbieżność między jednostkami o najmniejszej liczbie mieszkań w stosunku do liczby ludności
192 Beata Namyślak, Dominik Sikorski
a obszarami przyłączonymido miasta najpóźniej, bo dopierow 1973 r. oraz między jednostkami o największej liczbie mieszkańwstosunku do liczby ludnościa obszarami należącymi do miasta do końca XIXw.
Najwięcej niezamieszkanychlokali opuszczonych lub przeznaczonych do rozbiórki znajduje się wdwóch obrębach, którecechujedominacja starej zabudowy - Stare Mia sto iplac Grunwaldzki - oraz w obrębie Południe, w którymdominuje zarówno stare budownictwo, jakibudownictwo zokresugospodarki socjalistycznej. W pozostałych obrębach tegorodzaju niezamieszkanych lokali jest znacznie mniej.
Wstrefie suburbialnej zauważalne są kierunki preferowane dla rozwoju budow nictwa mieszkaniowego, a zatem rozkład wskaźnika określającego liczbę lokalimiesz kaniowych na 1000mieszkańców niema charakteru koncentrycznego. Preferowane sągeneralniemiasta, a wśród gminte, którepołożone są napołudnieod Wrocławia, czyli Kąty Wrocławskie i Kobierzyce. Pod względemliczby mieszkań istotnesąrównież zasoby mieszkaniowegm. Długołęka.
Wrocław w statystyce pod względem zasobów mieszkaniowych i elementów go charakteryzującychprezentujesię korzystnie na tle innych dużych miast w Polsce. Według danych stolicę Dolnego Śląska cechuje nawetnadwyżka zasobów mieszka niowych nadliczbą ludności. Jednak przy uwzględnieniu mniejlicznych gospodarstw domowych w mieście, ogromnej liczbystudentów oraz równie istotnej chęci do za mieszkaniawe Wrocławiu ludnościzmniejszych miejscowości - okazuje się,że stolicę DolnegoŚląska cechuje tak naprawdę niedobór mieszkań, i to dośćznaczny. Zaradzić temumoże jedynierozwój przestrzennymiasta ukierunkowany na wysokądynamikę przyrostu zasobów mieszkaniowych.
Bibliografia
UnickiD.,2001, Inwestycjemieszkaniowew przestrzeniWrocławia, [w:] I. Jażdżewska(red.), Miasto post- socjalistyczne-organizacja przestrzeni miejskiej i jej przemiany(cz. II), XIV Konwersatorium Wiedzy oMieście,WydawnictwoUŁ, Łódzkie Towarzystwo Naukowe, Łódź, s. 221-235.
Namyślak B., 2008, Percepcja przestrzeni miejskiej Wrocławia, [w:] J. Słodczyk, M. Śmigielska(red.), Współczesnekierunki i wymiary procesów urbanizacji, Wydawnictwo UO, Opole, s.297-308.
WYBRANE CECHY ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH WE WROCŁAWIU I W AGLOMERACJI WROCŁAWSKIEJ
ABSTRAKT: Celem niniejszej pracyjest analiza zasobówmieszkaniowych we Wrocławiu i w aglomeracji wrocławskiej. Ponadto artykuł zawiera charakterystykiniektórych elementów zasobów mieszkaniowych we Wrocławiu w porównaniu z Warszawą, Łodzią, Krakowemi Poznaniem.Abyzrealizowaćte cele, wyko rzystanodane zbazy danychTERYTGłównego Urzędu Statystycznegowe Wrocławiuoraz dane zBanku DanychRegionalnych. Analizata odzwierciedla stanna koniec 2007 r.
