TOEKOMSTVERKENNING DE RODES
EllbJ.1Qth •• k TU Delft11
11
UI 11 "
I
C 2350426A~2
8501
OT BOUWSTENEN
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05
Fax (015) 278 44 22
E-mail mailbox@otb.tudelft.nl
TOEKOMSTVERKENNING DE RODES
P.J. Boelhouwer
m.m.v.
V. Gruis
De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press
Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54
Fax (015) 278 16 61
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Woningbouwvereniging Ons Doel
Schuttersveld 65 2365 ZZ Leiden
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTHEEK, DEN HAAG
Boelhouwer, P.J.
Toekomstverkenning De Rodes / P.J. Boelhouwer, m.m.v. V. Gruis, A.A.A. Mariën - Delft: Delft University Press. -lIl. -(OTBouwstenen / Onderzoeksinsti-tuut OTB, ISSN 1384-1173 : 28) Met lito opg.
ISBN 90-407-1663-3 NUGI 655
Trefw. : verkoop huurwoningen , Leiden Copyright Cl 1998 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may he reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University
INHOUD
1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Doelstelling en onderzoeksvragen . . . .. . . .. ... . . ... 1
1.2 Onderzoeksaanpak en rapportage . . . ... ... . . 4
1. 3 Karakterisering van de Rodes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2 VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN OP DE LOKALE WONINGMARKT . . . .. . . 9 2.1 Inleiding . . . .. . . .. . . 9 2.2 Kwantitatieve woningvraag . . . .... . . ... .. ... . . 9 2.3 Kwalitatieve woningvraag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15 2.4 Resultaten aanbodmodel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19 2.5 Conclusies. ... . . .. . . 20 3 FINANCIËLE CONSEQUENTIES . . . 23 3.1 Inleiding. . . .. ... .. . . 23 3.2 Toekomstmogelijkheden en bedrijfswaardeberekening . . . ... .... 23
3.3 Gevolgen van de verkoop voor de bedrijfsvoering van Ons Doel . . . . .. 27
4 TAXATIES EN VERKOOPPRIJZEN . . . 29 4.1 Inleiding... . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. 29 4.2 Woningtaxatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 29 5 REGELGEVING EN OVERHEIDSBELEID . . . .... . 35 5.1 Inleiding... . .... . . .. . . 35 5.2 Vigerende regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35
5.3 Beleidsafspraken met en standpunt van de gemeente Leiden . . . . . . . .. 37
6 DE AANKOOPPLANNEN VAN HUISHOUDENS . . . ... .. . 39
6.1 Inleiding.. . . ... . . ... .... . 39
6.2 Huishoudens- en woningkenmerken . . . . . . . . . . . . . 40
6.3 Leefbaarheid en woonsatisfactie .... . . .. . . .. . 43
6.5 De woonvoorkeuren . . . 51
6.6 Aankoop van de huidige huurwoning . . . 54
7 TUSSEN HUREN EN KOPEN . . . . . . . .. ... 61
7.1 Inleiding . . . .. . . .. 61
7.2 Waarom introductie van tussenvormen tussen huren en kopen? . . . . . .. 62
7.3 Voorbeelden van eigendomsverhoudingen tussen kopen en huren .. ... 66
7.4 Conclusies. . . .. . . 73
8 SAMENVATTING . . . . .. . . .. . . 75
8.1 Onderzoeksvragen... ... . . .. . . .. .. . . 75
8.2 Huidige en toekomstige functie van de Rodes . . . . . . . . . . . . . .. 75
8.3 Positionering van de Rodes op de Leidse woningmarkt . . . 76
8.4 Continuïteit voor "Ons Doel" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 77
8.5 Onderhoudstoestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 77
8.6 Verkoopprijzen. ... . . .. . . .. ... . . .. .. .. ... .. 77
8.7 Gemeentelijk standpunt . . . .. 78
8.8 Tussenvormen tussen huren en kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 78
8.9 Bevolkingsopbouw... . . .. . . 79
8.10 Belangstelling voor huur- of koopwoningen . . . .. 80
8.11 Verkoop aan institutionele beleggers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 81
8.12 Conclusies .. .. . . .. . . . ... . . .. . . 82
LITERATUUR . . . .. . . .. . . 85
BULAGEI HET SONAR MODEL . . . 87
1
INLEIDING
1.1 Doelstelling en onderzoeksvragen
Dit rapport geeft de resultaten weer van een onderzoek naar de toekomstmogelijkhe-den van de door woningbouwvereniging "Ons Doel" beheerde woningen in de buurt de Rodes. Deze buurt is gesitueerd in de Merenwijk in de gemeente Leiden. In de Rodes bezit "Ons Doel" 342 eengezinswoningen verdeeld over drie afzonderlijke deelcomplexen. Het betreft dure huurwoningen die bijna allemaal boven de aftop-pingsgrenzen van de Huursubsidiewet uitkomen en waarvan de huurprijzen variëren van
f
866,- totf
1033,-. Omdat in de gemeente Leiden als bereikbaarheidsgrens voor de minima een huurgrens vanf
823,- gehanteerd wordt, zijn vrijkomende woningen in principe niet beschikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Hierop wordt een uitzondering gemaakt voor grote gezinnen met vier of meer kinderen. Voor deze huishoudens fiatteert de gemeente Leiden een overschrijding van de aftoppingsgrens uit de Huursubsidiewet.Gezien het hoge huurniveau en de beperkte toegankelijkheid van deze woningen voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, ondervinden de woningen in toene-mende mate concurrentie van koopwoningen. Dit uit zich onder meer in de afnemen-de belangstelling van afnemen-de afgelopen twee jaar voor vrijkomenafnemen-de woningen uit afnemen-deze complexen.
Gezien de gewijzigde marktpositie van de woningen in de Rodes wenste "Ons Doel" een onderzoek naar de toekomstmogelijkheden van dit woningcomplex waarbij ook nadrukkelijk de mogelijkheid van verkoop betrokken diende te worden. Hieronder wordt zowel de verkoop aan zittende bewoners begrepen, als de verkoop aan een belegger en de verkoop bij mutatie.
Om een gefundeerd en volkshuisvestelijk verantwoord besluit te kunnen nemen over de toekomst van de Rodes wil "Ons Doel" inzicht verkrijgen in de volgende onder-werpen:
1) de huidige en toekomstige functie van de woningen;
3) de gevolgen voor de continuïteit van "Ons Doel" bij het afstoten van het complex;
4) de onderhoudstoestand van het complex; 5) de hoogte van de verkoopprijzen; 6) het gemeentelijk standpunt;
7) de mogelijkheden om diverse eigendomsverhoudingen tussen huur en koop aan te bieden;
8) de bevolkingsopbouw;
9) de mogelijkheden om de woningen aan de bewoners te verkopen; 10) de mogelijkheden om de woningen aan een belegger over te dragen. 1) De huidige en toekomstige functie van de woningen
Allereerst dient de functie van de woningen uit het complex voor de volkshuisvesting in de regio Leiden te worden vastgesteld. In de huidige situatie worden met name midden- en hoge-inkomensgroepen en grote gezinnen in het complex gehuisvest. Wanneer echter besloten zou worden om de huurprijzen van de woningen te verlagen, ontstaat er een geheel nieuwe situatie. Het onderzoek besteedt dan ook aandacht aan de huurprijsmaatregelen die noodzakelijk zijn om de woningen bereikbaar te maken voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Hierbij wordt eveneens nadrukkelijk stil gestaan bij de financiële consequenties van deze maatregelen voor de woningcorporatie.
2) De positie die het complex op de Leidse woningmarkt inneemt
In dit onderdeel van het onderzoek is de verhuurbaarheid van de drie deelcomplexen over de laatste jaren onderwerp van studie. Hierbij wordt aandacht besteed aan de ontwikkeling van de vraag naar deze woningen in de afgelopen jaren. Ook de kenmerken van de huishoudens die de woningen recentelijk betrokken hebben, zijn in dit kader van belang. Om de positie van de woningen op de Leidse woningmarkt te kunnen bepalen, zijn bovendien de algemene vraag-aanbodverhoudingen in de regio relevant.
Naast de huidige positie die de drie complexen op de woningmarkt innemen, wordt eveneens aandacht besteed aan de toekomstige positie van de complexen, indien slechts een deel van de woningen verkocht wordt en de huurprijzen van een ander deel worden aangepast.
3) De continuïteit van "Ons Doel"
Wanneer "Ons Doel" zou besluiten om de 342 woningen uit het complex Rodes te verkopen, resulteert dit in een substantiële afname van het bezit van in totaal ongeveer 2.317 verhuureenheden. De verkoop heeft dan ook consequenties voor het beheer en de meer algemene bedrijfsvoering en daadkracht van "Ons Doel". Veel is ook afhankelijk van het ambitieniveau van "Ons Doel". Wenst de corporatie vernieuwende beleidsactiviteiten te ontwikkelen die een groot beslag op het personeel leggen, of richt zich zij zich meer op het beheer van de woningen? De gewenste omvang van het woningbezit wordt mede bepaald door de ambities die de corporatie heeft.
4) De onderhoudstoestand van het complex
De onderhoudstoestand van het complex is zowel voor de corporatie als voor de toekomstige kopers van groot belang. De toekomstige noodzaak van ingrijpende onderhoudswerkzaamheden bepaalt mede de financiële uitkomst van het ver-koopproces. Ook wanneer er geen ingrijpende werkzaamheden zijn voorzien, is het van belang inzicht te hebben in de gemiddelde onderhoudslasten voor zowel de toekomstige eigenaar-bewoners als de corporatie.
5) De verkoopprijzen
De hoogte van de verkoopprijzen bepaalt voor een belangrijk deel de belangstelling bij de huidige huurders om de woningen te kopen. De prijsbepaling vormt dan ook een belangrijk onderdeel van het verkoopproces. Hierin is de corporatie niet geheel vrij, omdat het ministerie van VROM bepalingen heeft ontwikkeld voor de verkoop
van huurwoningen. De prijzen kunnen door een onafhankelijke makelaar/taxateur
worden vastgesteld.
6) Het gemeentelijk standpunt
Bij de verkoop van huurwoningen is eveneens het gemeentelijk standpunt van belang. De gemeente is immers verantwoordelijk voor het totale volkshuisvestingsbe-leid. Vanaf 1-1-1998 hoeft de gemeente overigens geen toestemming voor de verkoop meer te verlenen. Deze taak wordt, evenals het gehele toezicht over de
corporaties, door de rijksoverheid overgenomen. Wel zijn er in het convenant
volkshuisvesting door de gemeente en corporaties afspraken gemaakt over de verkoop van huurwoningen.
7) Verschillende eigendomsvormen tussen huren en kopen
De afgelopen jaren zijn er diverse eigendomsconstructies tussen het kopen en huren in ontwikkeld. Recente voorbeelden hiervan zijn de koop-huurconstructie (cascover-huur) in Amsterdam, het Maatschappelijk Gebonden Eigendom in Rotterdam en het SEV-programma Verzekerd Kopen. De MGE-woningen worden bij een verhuizing weer aan de corporatie terugverkocht, die de woningen dan tegen de oude
verkoop-prijs plus een te voren bepaalde indexering weer in bezit krijgt. Mochten de
marktomstandigheden inmiddels gewijzigd zijn, dan kan de corporatie deze wonin-gen weer gewoon als huurwoning op de markt brenwonin-gen. Het grote voordeel van deze
constructie is dat de kopers gebruik kunnen maken van de fiscale voordelen, zich
baas in eigen huis voelen en nauwelijks financiële risico's lopen. Met name voor de midden-inkomensgroepen die geen of weinig huursubsidie ontvangen, is dit een aantrekkelijke optie. Ook blijft de corporatie, een zij het bescheiden, rol spelen in het beheer van de woningen waardoor verwaarlozing van de complexen wordt voorkomen. Er zijn wel een paar randvoorwaarden voor het succesvol implemente-ren van dergelijke constructies van gebonden eigendom. Zo dient het plan financieel aantrekkelijk te zijn voor de consument en zal de corporatie haar organisatie dienen aan te passen. Het beheer van dergelijke eigendomsvormen vraagt immers om specifieke kennis en vaardigheden.
8) De bevolkingsopbouw
Om de functie van de woningen voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen is het eveneens van belang om te bepalen welke huishoudens in de complexen gehuisvest zijn en wat hun toekomstplannen zijn. Hierbij besteden we aandacht aan de volgende aspecten:
- de huishoudenskenmerken; - het gebruik van huursubsidie; - de verhuisplannen.
9) De belangstelling voor huur- of koopwoningen
Voor het nagaan van de beleidsstrategie voor het complex spelen de wensen van de huidige bewoners een belangrijke rol. Hierbij is het van belang om te bepalen welke verkoopprijzen de bewoners bereid en in staat zijn te betalen. Bij dit laatste aspect spelen eveneens de mogelijkheden van de bewoners om de woningen in de toekomst op een verantwoorde wijze te onderhouden een rol.
10) De verkoop aan een institutionele belegger
Naast de verkoop aan de huidige bewoners, heeft de corporatie eveneens de moge-lijkheid om de woningen aan een belegger te verkopen. Zo zijn de institutionele beleggers in Nederland sinds enkele jaren naarstig op zoek naar mogelijkheden om een deel van hun vermogen in de huursector te beleggen. Sinds kort richten zij hun vizier eveneens op de corporatiesector die voor de fmanciering van activiteiten afhankelijk is van de kapitaalmarkt.
1.2 Onderzoeksaanpak en rapportage
Voor de uitwerking van bovenstaande onderzoeksthema' s in concrete onderzoeksacti-viteiten gold als belangrijkste randvoorwaarde dat de resultaten van het onderzoek al binnen anderhalve maand beschikbaar dienden te zijn. Om dit mogelijk te maken werd besloten om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande kennis, informatie en onderzoeksmodellen. De enige uitzondering hierop vormt een bewonersenquête die eind december 1997/begin januari 1998 met medewerking van de huurdersvereniging werd uitgezet.
Om de functie van de woningen voor de volkshuisvesting te kunnen vaststellen, analyseren we in hoofdstuk 2 de vraag- en aanbodverhouding op de lokale woning-markt. Als eerste worden hiervoor reeds bestaande onderzoeken en publicaties aangewend. Als aanvulling op deze soms enigszins gedateerde gegevens wordt vervolgens enige actuele informatie over de toekomstige kwantitatieve en kwalitatie-ve woningvraag in de gemeente Leiden kwalitatie-verstrekt. Voor de kwantitatiekwalitatie-ve woningbe-hoefte doen we een beroep op de meest recente PRIMOS-prognose uit 1997, terwijl het woningmarktmodel SONAR wordt ingezet voor een analyse van de kwalitatieve woningvraag. Het Sonar-model is in opdracht van het ministerie van VROM ontwikkeld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op regionale
woning-markten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwikkeling en de daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag.
Als derde bron van informatie worden de resultaten uit het aanbodmodel over de periode 1993-1997 besproken. Deze geven een indruk van de positie die de com-plexen op de Leidse woningmarkt innemen.
Voor het bepalen van de financiële continuïteit van woningbouwvereniging "Ons
Doel" wordt in hoofdstuk 3 op basis van de bedrijswaardeberekening een aantal varianten doorgerekend. Hierbij wordt onderscheid aangebracht in de leegstand, het huurbeleid, de onderhoudsbedragen en de verkoop van (delen) van complexen. Ook worden indicaties verstrekt over de gevolgen van de verkoop voor de kritische omvang van "Ons Doel". Hierbij wordt onder andere het ambitieniveau van de corporatie in de beschouwing betrokken.
In hoofdstuk 4 worden de door de makelaar getaxeerde verkoopprijzen weergegeven. Hierbij is eveneens een differentiatie binnen het complex aangebracht. Ook verschaf-fen we in dit hoofdstuk een actueel overzicht van de huidige regelgeving op het gebied van de verkoop van huurwoningen. Ten slotte wordt er nog aandacht besteed aan het gemeentelijk standpunt inzake de verkoop van (een deel) van de huurwonin-gen.
Om de kenmerken van de huidige bewoners in kaart te brengen en de wensen over de gewenste toekomstige eigendomsverhouding te kunnen bepalen werd een schrifte
-lijke vragenlijst onder alle bewoners van de Rodes uitgezet. In hoofdstuk 5 presente
-ren we de resultaten van dit veldwerk. Daarnaast wordt nog in het kort aandacht besteed aan de mogelijkheden om het complex aan een belegger te verkopen. De informatie hierover werd door "Ons Doel" aangeleverd.
Naast het doorexploiteren van de totale voorraad huurwoningen enerzijds en de totale verkoop anderzijds bestaat er bovendien nog de mogelijkheid om de woningen als tussenvorm tussen huren en kopen te positioneren. Omdat er op dit terrein de laatste jaren sprake is van een stormachtige ontwikkeling, geven we in hoofdstuk 6 een kort overzicht van deze alternatieve eigendomsconstructies . Vervolgens stellen we op basis van de woning- en huishoudenskenmerken van de Rodes vast welke tussenvormen meer specifiek voor dit complex in aanmerking komen.
De belangrijkste resultaten uit het onderzoek passeren in hoofdstuk 7 nogmaals de revue. Hierin worden eveneens de belangrijkste voor- en nadelen van een aantal toekomstscenario' s besproken.
1.3 Karakterisering van de Rodes
Het complex de Rodes bestaat uit 342 eengezinswoningen en is gesitueerd in de Merenwijk in Leiden. De wijk kent een rechthoekig stratenpatroon en geen hofjes-structuur. De stedenbouwkundige opzet is dan ook zeker niet gedateerd, kent weinig onveilige plekken en is ruim van opzet. De wijk kan dan ook als redelijk tijdloos beschouwd worden. Net als veel andere wijken uit de jaren zeventig kan de wijk als een groene, kindvriendelijke wijk gekarakteriseerd worden.
De woningen hebben de reguliere onderhoudsprogramma's doorlopen en verkeren volgens de corporatie in een goede staat van onderhoud. Deze constatering werd bevestigd door het makelaarskantoor dat de taxaties verrichtte. Zo kregen alle geïnspecteerde woningonderdelen het predikaat goed toebedeeld. Hiermee wordt bedoeld dat het onderhoud van deze onderdelen op peil is.
De woningen werden rond 1974 gebouwd en zijn onderverdeeld in drie afzonderlijke deelcomplexen (zie tabel 1.1).
Deelcomplex 1 bestaat uit 100 woningen en is gelegen in het oosten van de Rodes. De woningen zijn weliswaar als rijtjeswoning uitgevoerd, maar lijken vanwege de schuine daken toch enigszins op twee-onder-één-kapwoningen. Onder ieder schuin dak zijn namelijk twee woningen gesitueerd. De woningen hebben drie slaapkamers en een eetkeuken. Vanwege de schuine kap is de zolder slechts beperkt bruikbaar als (slaap)kamer. De gemiddelde huur bedraagt
f
940,-, terwijl de streefhuur opf
1039,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 4 % (4 woningen) beperkt. Ongeveer 23 % van de huurders doet een beroep op individuele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag uitkomt opf
354,-.Deelcomplex 2 bestaat uit 104 woningen en vormt het hart van de Rodes. Het betreffen rijtjeswoningen met een grote voorgevel, waardoor ook de tweede verdie-ping aan de voorkant van grote ramen is voorzien. De woningen zijn recent door de woningbouwvereniging gerenoveerd. De woningen hebben vier slaapkamers en een kleine eetkeuken (8,79 m2
). De gemiddelde huur bedraagt
f
954,-, terwijl de streefhuur opf
1003,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 6% (5,5 woningen) ook in deelcomplex 2 beperkt.Ongeveer 28% van de huurders doet een beroep op individuele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag uitkomt op f 325,-.
Het grootste deelcomplex van de Rodes wordt gevormd door deelcomplex 3. Dit deelcomplex telt 138 woningen. De woningen hebben een open keuken en tellen vier kleine slaapkamers die allemaal op de eerste etage gesitueerd zijn. Op de zolderver-dieping is nog een berging aanwezig. In tegenstelling tot complex 2, begint het schuine dak al na de eerste verdieping, waardoor er op de zolder geen slaapkamers aanwezig zijn. Verder zijn de woningen voorzien van enkele asbesthoudende gevelplaten. Ook de woningen uit dit deelcomplex werden recent gerenoveerd. De gemiddelde huur bedraagt
f
927,-, terwijl de streefhuur opf
972,- uitkomt. De gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad over de periode 1993-1996 is met 4% (6,9Tabel1.! Woningkenmerken van de Rodes per deelcomplex
Complex I Complex 2 Complex 3
Aantal woningen 100 104 138
Gemiddeld aantal kamers 4 5 5
Gemiddelde huur in guldens 940 954 927 Aandeel huursubsidie-ontvangers 23 28 30 Gemiddeld bedrag per IHS-ontvanger 354 325 407 Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad in % 4 6 4 Gemiddeld aantal reacties per jaar (93-97) 8 9 13 Bron: Woningbouwvereniging "Ons Doel".
Totaal 342 4,7 939 27 368 5 JO
woningen) opnieuw laag. Ongeveer 30% van de huurders doet een beroep op indivi-duele huursubsidie, waarbij het gemiddelde huursubsidiebedrag hoog is en uitkomt op
f
407,-.Ondanks het feit dat de woningen in de Rodes geen onderdeel uitmaakten van de bereikbare voorraad, kwamen er gemiddeld in de periode 1993-1996 toch nog 8 reacties per woning binnen. Gemiddeld leverden de woningen uit deelcomplex 3 de meeste reacties op (13,5).
2
VRAAG- EN AANBODVERHOUDINGEN OP DE
LOKALE WONINGMARKT
2.1 Inleiding
Om de functie van de 342 dure huurwoningen uit de wijk de Rodes voor de volks-huisvesting te kunnen vaststellen, staan we in dit hoofdstuk stil bij de vraag- en aanbodverhouding op de lokale woningmarkt. Als eerste wordt in paragraaf 2.2 aandacht besteed aan de kwantitatieve woningvraag. Hiervoor doen we een beroep op de meest recente PRIMOS-prognose uit het najaar van 1997. Vervolgens passeert in paragraaf 2.3 de kwalitatieve woningvraag de revue. Dit gebeurt op basis van reeds verrichte woningmarktonderzoeken uit de regio Leiden en analyses met het woningmarktmodel SONAR. Ten slotte bespreken we in paragraaf 2.4 de resultaten uit het aanbodmodel over de periode 1993-1997. Deze geven een indruk van de positie die de complexen op de Leidse woningmarkt innemen.
2.2 Kwantitatieve woningvraag
De toekomstige kwantitatieve vraag naar woningen wordt sterk bepaald door de verwachte huishoudensontwikkeling . Om deze ontwikkeling in beeld te kunnen brengen, hebben wij de met het PRIMOS-model berekende toekomstige huishoudens-ontwikkeling in de gemeente Leiden en de regio in dit rapport opgenomen. PRIMOS is de afkorting van Prognose, Informatie en Monitoring Systeem. Het model is ontwikkeld voor de programmering van de nieuwbouw. Het ministerie van VROM baseert zich op de uitkomsten van dit model. Het PRIMOS-model bestaat uit een informatiesysteem en een prognose-model.
Het informatiesysteem bevat een grote hoeveelheid data over de bevolkingssamen-stelling en bevolkingsmutaties, zoals geboorte, sterfte, binnenlandse migratie en buitenlandse migratie; data over de samenstelling van de woningvoorraad en de mutaties hierin, zoals nieuwbouw, atbraak, leegstaande woningen en data over de vraag naar woningen. De databank wordt gebruikt voor schatting en aanpassing van de modelparameters en voor de monitoring van de gegevens. Het prognosemodel berekent de gemeentelijke bevolking op basis van factoren die niet direct worden beïnvloed door het gemeentelijke nieuwbouwprogramma, namelijk de geboortes,
sterftes en buitenlandse migraties. Een gemixte 'top-down' - 'bottom-up' -benadering wordt gevolgd. De nationale CBS-bevolkingsvoorspellingen worden nader ontleed, terwijl het nationale randtotaal constant blijft. Bij de ontleding wordt rekening gehouden met gemeentelijke vruchtbaarheidsverschillen en met verschillen in emigratie- en immigratie-aandelen (op basis van geobserveerde verschillen in het nabije verleden). Daarna volgt de prognose van de binnenlandse migratie. Hierin is de interactie tussen woningbouw en migratie zichtbaar gemaakt: nieuwbouw is zowel oorzaak als gevolg van migratie (kip en ei-relatie). Aan de ene kant vergroot de migratie naar een gemeente de vraag naar woningen waardoor meer nieuwbouw noodzakelijk wordt. Aan de andere kant resulteert een extra aanbod van woningen vaak in een extra migratie naar deze gemeente. Daarmee is de migratie deels atbankelijk en deels onatbankelijk van de woningbouw (respectievelijk het structure-le-migratiedeel en het woningbouw-fluctuatiedeel). Voor wat betreft de woning-bouwmigratie sluit de prognose aan bij het woningbouwprogramma volgens de Trendbrief van het ministerie van VROM.
Het structurele migratiedeel wordt mede bepaald op basis van regelmatigheden uit het recente verleden.
Tabel 2.1 Het bouwprogramma en het aantal onttrekkingen volgens het PRIMOS-model in de gemeente Leiden (1997-2019)
Onttrekkingen Productie Voorraad
1997 140 152 48.907 1998 455 669 48.919 1999 450 997 49.133 2000 445 690 49.680 2001 452 595 49.925 2002 460 460 50.068 2003 466 466 50.068 2004 472 472 50.068 2005 329 584 50.068 2006 328 570 50.323 2007 331 562 50.565 2008 333 555 50.796 2009 333 556 51.018 2010 334 664 51.241 2011 339 668 51.571 2012 344 676 51.900 2013 346 673 52.232 2014 348 677 52.559 2015 353 697 52.888 2016 358 697 53.232 2017 359 682 53.571 2018 357 660 53.894 2019 354 660 54.197 Bron: PRIMOS 1997.
Tabel 2.1 geeft de woningbouwproductie in de gemeente Leiden volgens de PRI-MOS-prognose weer. Volgens de PRIMOS-prognose zullen er in de periode 1997
-2004 4.501 woningen gebouwd en 3.200 woningen aan de voorraad onttrokken worden, waardoor de woningvoorraad in slechts bescheiden mate groeit; een jaarlijkse gemiddelde toename van 163 woningen. Volgens de gemeentelijke planning zullen er overigens de komende jaren minder woningen gebouwd worden; ongeveer 3.720. Helaas is het niet mogelijk om de PRIMOS-prognose hierop aan te passen.
Voor de periode 2005-2019 houdt de PRIMOS-prognose een jaarlijkse productie aan van gemiddeld ongeveer 639 woningen. Dit aantal ligt aanmerkelijk boven de nieuwbouwproductie van de afgelopen jaren. Zo werden er in 1996 in de gemeente Leiden slechts 354 woningen opgeleverd. De totale nieuwbouwproductie in de periode 1997-2019 komt volgens de PRIMOS-berekeningen uit op 14.082 woningen.
Naast het feit dat de gemeentelijke nieuwbouwprogrammering enigszins lager uitkomt, bestaat er eveneens grote onzekerheid over de productie na 2005. Zo gaat het Rijk er vooralsnog vanuit dat de regio Haaglanden en de Haarlemmermeer het grootste deel van de woningbehoefte uit de regio Leiden zullen opvangen. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden kiezen echter voor een regionale opvang. Omdat de gemeentelijke nieuwbouwprogrammering enigszins lager is en er onzekerheid over de woningproductie na 2005 bestaat, kan het aantal woningen uit de PRIMOS-prognose als een maximum beschouwd worden en zal het aantal huis-houdens in de toekomst vermoedelijk minder snel groeien.
Huishoudensontwikkeling
Mede dankzij het feit dat de groei van de woningvoorraad bescheiden is in de gemeente Leiden, groeit het aantal huishoudens van 61.388 in 1997 naar 65.576 in 2020 (tabel 2.2); een toename met ongeveer 7%. De groei van het aantal huishou-dens in de regio Leiden komt met 15% aanzienlijk hoger uit.
Tabel2.2 Aantal inwoners en huishoudens· in de gemeente Leiden en de regio Leiden, 1997-2020
Jaar Leiden regio Leiden
Inwoners Huishoudens Inwoners Huishoudens 1997 117.077 61.388 206.745 97.822 2000 115.236 60.576 209.822 99.656 2005 114.125 60.145 216.977 103.342 2010 117.664 62.187 220.649 106.174 2015 120.460 64.226 224.106 109.604 2020 121.784 65.576 226.846 112.580 exclusief instituutbevolking. Bron: Primos-prognose 1997.
De huishoudensgroei wordt bepaald door de toename van de bevolking en door de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte. Zo bedraagt deze in 1997 voor de gemeente Leiden 1,91 personen en zal deze in 2020 zijn gedaald tot 1,86.
Mede vanwege de beperkte groei van de woningvoorraad in de komende jaren zal de migratie in de gemeente Leiden ook in het jaar 2000 negatief uitpakken. Pas in 2005 wordt een positief migratiecijfer van 511 personen bereikt. Zoals reeds aangegeven, gaan we er hierbij wel vanuit dat er ook na 2005 in de regio Leiden nog volop gebouwd zal worden.
Tabel2.3 Natuurlijke groei eu migratiesaldo in de gemeente Leiden 1997-2019
Jaar Natuurlijke groei Migratiesaldo Totaal
Leiden 1997 509 -602 -93 2000 439 -644 -205 2005 316 511 827 2010 284 554 838 2015 301 225 526 2019 317 30 347 Bron: Primos-prognose 1997.
Tabel 2.4 Bevolkingsopbouw naar leeftijdsklassen voor Leiden en de regio Leiden, 1997-2020 (horizontaal gepercenteerd)
Jaar tot 35 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65+ Totaal
Leiden 1997 53,1 27,3 7,5 12,1 117.077 2000 51,0 28,8 8,1 12,1 115.236 2005 48,5 29,1 10,4 12,0 114.125 2010 47,7 28,4 11,7 12,2 117.664 2015 47,6 26,9 11,6 13,8 120.460 2020 47,2 25,2 12,2 15,3 121.784 regio Leiden 1997 49,7 29,1 8,5 12,6 206.745 2000 47,9 30,3 9,1 12,8 209.822 2005 45,4 30,5 11,2 12,9 216.977 2010 43,6 30,2 12,5 13,7 220.649 2015 43,2 28,4 12,6 15,8 224.106 2020 42,7 26,3 13,4 17,6 226.846 Bron: Primos-prognose 1997.
Tabel2.5 Indexcijfer bevolking naar leeftijdsklassen voor de gemeente Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (1997
=
100) Leeftijd 1997 2000 2005 2010 2015 2020 Leiden tot 35 jaar 100 94 89 90 92 92 35-54 jaar 100 104 104 105 101 96 55-64 jaar 100 107 136 157 159 169 65+ 100 99 97 102 118 132 Totaal 100 98 97 101 103 104 regio Leiden tot 35 jaar 100 98 96 94 94 94 35-54 jaar 100 106 110 111 106 99 55-64 jaar 100 108 138 156 160 173 65+ 100 102 107 116 136 152 Totaal 100 101 105 107 108 110 Bron: Primos-prognose 1997.Tabel 2.6 Bevolkingsopbouw naar huishoudenssamenstelling voor de gemeente
Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (horizontaal gepercenteerd)
Jaar Alleen- Samenwonend Samenwonend Eénouder- Totaal
staand zonder kind met kind gezin
Leiden 1997 54,3 22,0 19,1 4,5 61.388 2000 55,2 22,0 18,3 4,5 60.576 2005 56,3 22,2 17,2 4,4 60.145 2010 56,3 22,8 16,6 4,3 62.187 2015 56,3 23,4 16,1 4,1 64.226 2020 56,6 23,6 15,8 4,0 65.576 regio Leiden 1997 44,3 25,6 25,5 4,6 97.822 2000 44,8 26,0 24,7 4,5 99.656 2005 45,2 26,5 23,9 4,4 103.342 2010 45,9 27,0 22,7 4,4 106.174 2015 46,5 27,6 21,7 4,2 109.604 2020 47,2 27,9 20,9 4,0 112.580 Bron: Primos-prognose 1997.
Tabel 2.7 Indexcijfer bevolking naar huishoudenssamenstelling voor de ge-meente Leiden en de regio Leiden 1997-2020 (1997
=
100)Leeftijd 1997 2000 2005 2010 2015 2020
Leiden
Alleenstaand 100 100 lOl 105 108 lil
Samenwonend zonder kind 100 99 98 105 lil 114
Samenwonend met kind 100 95 88 88 88 89
Éénoudergezin 100 98 94 95 95 93
Totaal 100 99 98 lOl 105 107
regio Leiden
Alleenstaand 100 103 108 113 118 123
Samenwonend zonder kind 100 103 109 114 121 125
Samenwonend met kind 100 99 99 97 95 94
Éénoudergezin 100 lOl 102 103 103 100
Totaal 100 102 106 109 112 115
Bron: Primos-prognose 1997.
Huishoudenssamenstelling en leeftijdsverdeling
De veranderingen die de bevolkingsontwikkeling op de huishoudenssamenstelling heeft, zijn minder groot dan de invloed op de leeftijdsverdeling. Zoals in tabel 2.6 kan worden afgelezen, zal het aandeel alleenstaanden in de gemeente Leiden, mede onder invloed van de vergrijzing, licht oplopen van 54,3% in 1997 tot 56,6% in 2020. Dit gaat ten koste van het aandeel huishoudens met kinderen dat van 19, 1 % in 1997 redelijk fors afneemt tot 15,8% in 2020. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ook de vraag naar grote eengezinswoningen zoals deze in de Rodes gesitueerd zijn, de komende jaren vermoedelijk zal afnemen.
Evenals de ontwikkeling in de huishoudens samenstelling, verandert de leeftijdsverde-ling van de gemeente Leiden de komende jaren flink. Net als in heel Nederland het geval is, vergrijst de Leidse bevolking. Zo loopt het aandeel huishoudens met een leeftijd van 55 jaar of ouder in de gemeente Leiden van 19,6% in 1997 op tot 27,5% in 2020. De vergrijzing in de regio Leiden verloopt overigens nog sneller; van 21,1 % in 1997 tot 31 % in 2020.
Omdat veel oudere huishoudens een traploze woning wensen, zal vermoedelijk de vraag naar appartementen de komende jaren onder invloed van de vergrijzing licht oplopen. Hierbij dient wel bedacht te worden dat deze ontwikkeling zeer geleidelijk plaatsvindt en dat veel ouderen geen problemen hebben met trap lopen.
Tenslotte geeft tabel 2.8 nog een overzicht van de ontwikkeling van de woning-voorraad en de gemiddelde woningbezetting . Opmerkelijk is dat de gemiddelde woningbezetting in de gemeente Leiden weliswaar terugloopt, maar dat deze afname slechts van bescheiden aard is. Zo bedraagt de gemiddelde woningbezetting in de
Tabel 2.8 Ontwikkelingen in de woningvoorraad van de gemeente Leiden en de regio Leiden volgens de Primos-prognose, 1997-2019
Jaar Nieuwbouw Onttrekkingen Woningvoorraad Gemiddelde
woning bezetting I Leiden 1997-2000 2.508 1.490 49.925 2.31 2001-2005 2.577 2.179 50.323 2,27 2006-2010 2.907 1.659 51.571 2,28 2011-2015 3.391 1.730 53.232 2,26 2016-2019 2.699 1.428 54.503 2,232 Totaal 14.082 8.486 regio Leiden 1997-2000 5.444 1.660 87.933 2,39 2001-2005 6.637 2.464 92.106 2,36 2006-2010 4,359 2.003 94.462 2,34 2011-2015 5.267 2.159 97.570 2,30 2016-2019 4.261 1.831 100.000 2,272 Totaal 25.968 10.117
I Woningvoorraad en gemiddelde woningbezetting per 31-12 van het laatste jaar van de betreffende periode
2 Bevolkingsaantal 2020/woningvoorraad per 31-12-2019 Bron: Primos-prognose 1997.
periode 1997-200 2,31, tegen 2,23 in de periode 2016-2019. Dit resultaat is een indicatie van het perspectief dat de Leidse woningmarkt ook de komende jaren onder druk zal blijven staan.
2.3 Kwalitatieve woningvraag
De afgelopen jaren werden in de Leidse regio diverse woningmarktanalyses en woningbehoefteprognoses gemaakt. Een voorbeeld hiervan vormde de in de vorige paragraaf besproken PRIMOS-huishoudensprognose. Elsinga (1998) geeft in haar studie naar de Leidse woningmarkt een overzicht van een aantal van deze analyses. Uit diverse onderzoeken blijkt dat de Leidse regio een grote aantrekkingskracht op woningzoekenden heeft. Zo is enerzijds de ligging tussen de grote steden Den Haag en Amsterdam aantrekkelijk voor met name tweeverdieners, terwijl anderzijds de werkgelegenheid in de Leidse regio toeneemt. Een indicatie voor deze aantrekkelijk-heid is dat met name woningen in het dure marktsegment, waar vrije vestiging geldt, vooral betrokken worden door woningzoekenden van buiten de Leidse regio.
Uit diverse onderzoeken blijkt dat de druk op de Leidse woningmarkt zich met name uit aan de onder- en bovenkant van de markt. Zo bestaat de Leidse woningmarkt voor een relatief groot deel uit onzelfstandige woonruimte en blijkt uit de vraag van verhuisgeneigden dat voor velen een onzelfstandige woonruimte geen eerste keuze is.
Omdat er onvoldoende goedkope huurwoningen beschikbaar zijn, nemen veel huishoudens echter in de praktijk genoegen met een onzelfstandige woning. Deze laatste conclusie geldt met name voor jongeren.
De druk aan de bovenkant van de markt wordt mede veroorzaakt door de belangstel-ling van woningzoekenden van buiten de regio. Er is met name veel vraag naar middeldure en dure koopwoningen. Zo blijkt uit gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de prijzen van koopwoningen in de Leidse regio hoog zijn, ook wanneer er rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de woningen. Verder stegen de prijzen van koopwoningen in de Leidse regio de afgelopen jaren sneller dan in de provincie Zuid-Holland.
Uit analyses met het woningbehoeftenonderzoek blijkt dat er in de periode 1989-1993 sprake was van een verschuiving van de vraag van de huur- naar de koopsec-tor . Dit heeft met name geleid tot een overschot aan dure huurwoningen, een afname van het tekort aan goedkope huurwoningen en een toename van het tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen (Boelhouwer , 1996).
De vraag in welke mate het woningtekort in de Leidse regio de komende jaren zal worden ingelopen, wordt voor een belangrijk deel bepaald door de ontwikkeling van de nieuwbouw. Tot 2005 zijn er op basis van de VINEX-taakstelling in de Leidse regio 11.167 woningen gepland. Over de lokaties waar deze woningen gebouwd moeten worden, bestaat echter nog onzekerheid. Aanzienlijk groter is de onzekerheid over de periode na 2005. Zo wil het Rijk de woningbehoefte in de Leidse regio laten afleiden naar Haaglanden en de Haarlemmermeerpolder. Hierdoor zullen de binnen de regio gewenste verhuizingen zich dienen te beperken tot de bestaande woning-voorraad. Veel huishoudens zullen dan gedwongen worden om de Leidse regio te verlaten.
De provincie en de gemeente Leiden zien veel meer heil in de opvang van de woningbehoefte in Leiden zelf. Het zal duidelijk zijn dat wanneer het voorgestane beleid van het Rijk werkelijkheid wordt, de afname van het woningtekort zal stagneren en ook de afzet van minder courante woningen, soepeler zal verlopen dan wanneer ook na 2004 de woningproductie in de Leidse regio op peil blijft.
Aanvullend op bovenstaande, uit recente woningmarktanalyses verkregen inzichten, hebben we ten slotte het woningmarktrnodel SONAR ingezet om de effecten op de vraag-aanbodverhoudingen van het voorgenomen woningbouwprogramma van de gemeente Leiden op de middellange termijn te kunnen vaststellen. Sonar is in opdracht van het ministerie van VROM door onder andere Focus en de Universiteit van Utrecht gebouwd en is voor een ieder beschikbaar. Het Sonar-model is ontwik-keld voor de analyse en prognose van ontwikkelingen op regionale woningmarkten. Het model simuleert voor een woningmarkt, en voor de gemeenten daarbinnen, de toekomstige huishoudensontwikkeling en de daarmee samenhangende kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag. Een uitgebreide beschrijving van de werking van het model is opgenomen in bijlage I. Met Sonar is het mogelijk om de periode tot 2005 in beeld te brengen.
Tabel 2.9 Mutatie van de bevolking naar huishoudenssamenstelling en leeftijd, voor de gemeente Leiden, in de periode 1994-2004
Alleenstaand Meerpersoonshuishouden
tot 25 jaar 25-64 jaar 65+ tot 25 jaar 25-64 jaar 65+ Totaal -4.120 1.959 1827 -1.970 8.461 1.306 3.545 Bron: Sonar96, OTB-bewerking.
Voor de toepassing van het SONAR-model dient vervolgens de nieuwbouw naar
omvang en differentiatie te worden vastgesteld. Deze is confonn het gemeentelijke
nieuwbouwprograrnma aangebracht, waarbij er in de periode 1994-2004 in totaal
5.510 woningen aan de voorraad zijn en worden toegevoegd.
Allereerst besteden wij aandacht aan de huishoudensontwikkeling , waarbij het
onderscheid tussen de leeftijd en de samenstelling van de huishoudens wordt aangebracht. Zoals in tabel 2.9 kan worden afgelezen, zal door de voorgenomen woningproductie het aantal huishoudens in de gemeente Leiden in de periode
1994-2004 met ongeveer 3.545 stijgen. Er zal zich voornamelijk een toename voordoen
bij de categorie 25-65 jarigen (10.420 huishoudens) en bij de ouderen vanaf 65 jaar (3.133 huishoudens). Het aandeel jongeren tot 25 jaar zal daarentegen met 2.150 huishoudens afnemen.
Vervolgens besteden wij aandacht aan de verhuisstromen die volgens de
modelbere-keningen bij het gekozen nieuwbouwscenario zal optreden (tabel 2.10). Hierbij
wordt steeds onderscheid aangebracht tussen migratie die van het woningaanbod afhankelijk is en de structurele migratie. Het structurele deel betreft de migratie van huishoudens om niet-woningmarkt redenen (bijvoorbeeld omdat men elders werk heeft gevonden of gaat studeren). Woningaanbodafhankelijke migratie ontstaat door-dat woningzoekenden binnen een woningmarkt een woning vinden buiten hun eigen
gemeente. De omvang hiervan wordt binnen het Sonar-model berekend op basis van
vraag en aanbod. Zo leidt de structurele migratie in de basisvariant tot een
vesti-gingsoverschot van 11.061 huishoudens, terwijl de woningaanbodafhankelijke
migratie resulteert in een overschot van 604 huishoudens.
Tabel 2.10 Verhuisstromen naar soort en richting in de periode 1994-2004, voor de gemeente Leiden
Blijvers Woningaanbod-afhankelijke migratie 29.573 Structurele migratie
Totaal 29.573 Bron: Sonar96, OTB-bewerking.
Vestigers Vertrekkers 52.274 52.878 55.806 44.790 108.080 97.668 Saldo -604 11.016 10.412 17
Tabel 2.11 Samenstelling van de restvraag (tekort) naar status woningzoeken-den in 2004, voor de gemeente Leiwoningzoeken-den, in absolute aantallen en als percentage van het totaal
Restvraag Doorstromers Starters Migranten Totaal
Bron: Sonar96, DTB-bewerking.
1.314 (74) 249 (14) 216 (12) 1.779 (100)
Het is vervolgens interessant om wat meer uitgebreid stil te staan bij de samenstel-ling van de restvraag en het restaanbod dat ontstaat (tabel 2.11).
Hierbij dienen de gepresenteerde aantallen wel met enige omzichtigheid behandeld te worden. Het betreft immers een modelmatige analyse, waarin tal van aannames zijn aangebracht. Ook zijn de woonvoorkeuren van de bewoners nog gebaseerd op de situatie per 1-1-1994. Uiteraard zijn inmiddels ook de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt weer gewijzigd, wat vooral een grotere vraag naar koopwoningen tot gevolg zal hebben. De resultaten geven echter wel een fraai inzicht in de richting waarin de vraag- en aanbodoverschotten zich zullen voordoen. Op basis van deze uitkomsten kan geconcludeerd worden dat er afhankelijk van de gekozen woning-bouwvariant een tekort van 1.779 woningen ontstaat. Uit tabel 2.11 blijkt verder dat het vooral de doorstromers zijn die hun woningvraag niet kunnen effectueren (74%) en in minder sterke mate ook de migranten (12%). De restvraag bij de starters is, gezien hun relatief bescheiden aandeel, met 14% echter eveneens redelijk omvang-rijk.
Tabel 2.12 geeft vervolgens aan in welke woningcategorieën er de grootste vraag- en aanbodoverschotten voorkomen.
Het grootste tekort manifesteert zich in de goedkope huursector en in de dure koopsector . In de huursector is er vooral een tekort aan goedkope eengezinswonin-gen en in minder mate ook aan goedkope kleine appartementen. Deze zullen vooral door starters betrokken worden. In de koop sector manifesteert zich het tekort vooral in de dure eengezinskoopsector .
Ondanks het absolute vraagtekort, manifesteert zich eveneens een duidelijk aanbod-overschot van middeldure en dure huurappartementen. Vraag en aanbod van dure eengezinshuurwoningen zijn echter redelijk in evenwicht.
Tabel 2.12 Samenstelling van de restvraag (tekort) en het restaanbod (over-schot) naar woningtype voor de gemeente Leiden in 2004 (prijzen van 1994)
Woningtype
Huurwoning
meergezins, maximaal drie kamers, huur < 591 gulden meergezins, maximaal drie kamers, huur 591-790 gulden meergezins, maximaal drie kamers, huur > 790 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur < 591 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur 591-790 gulden meergezins, minimaal vier kamers, huur > 790 gulden eengezins, maximaal drie kamers, huur < 591 gulden eengezins, maximaal drie kamers, huur 591-790 gulden eengezins, maximaal drie kamers, huur > 790 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur < 591 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur 591-790 gulden eengezins, minimaal vier kamers, huur > 790 gulden
Koopwoning
meergezins, prijs < 176.000 gulden meergezins, prijs 176-225.000 gulden meergezins, prijs> 225.000 gulden
eengezins, maximaal vier kamers, prijs < 176.000 gulden eengezins, maximaal vier kamers, prijs 176-225.000 gulden eengezins, maximaal vier kamers, prijs> 225.000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers, prijs < 176.000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers, prijs 176-225.000 gulden eengezins, minimaal vijf kamers, prijs> 225.000 gulden Bewoonde andere ruimte (B.A.R)
Totaal
Bron: Sonar96, OTB-bewerking.
2.4 Resultaten aanbodmodel restvraag 170 23 o
o
o
o 164 75 6 250 106 20 18 23o
171 81 138 64 169 299o
1.779 Basisvariant restaanbod 2 12 252 832 246 o o 1o
207o
o 1 Io
o o 1.558.Sinds 1993 worden in de gemeente Leiden de woningen via het zogenaamde aanbod-gerichte woonruimteverdelingsmodel verdeeld. Volgens het aanbodmodel kunnen woningzoekenden via het inzenden van woonbonnen een keuze maken uit het beschikbare woningaanbod. Het model maakt onderscheid tussen starters en door-stromers. Deze laatste categorie laat een woning achter in de gemeente Leiden. Per 1 mei 1998 zal het aanbodmodel worden uitgebreid naar de gehele Leidse regio en zal de restrictie dat doorstromers een woning in de regio of de gemeente dienen achter te laten komen te vervallen. Vermoedelijk zal hierdoor de woningvraag
Tabel 2.13 Gemiddeld aantal reacties per woningaanbieding in de periode 1993-1997 in de Rodes
'93 '94 '95 '96 '97
Aantal reacties 19 10 11 6 6
Bron: Aanbodmodel woonruimteverdeling gemeente Leiden.
enigszins kunnen oplopen. Tabel 2.13 geeft inzicht in het aantal reacties op het beschikbare woningaanbod in de periode 1993-1997.
Uit de resultaten van het aanbodmodel komt naar voren dat het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning uit de Rodes de afgelopen jaren is teruggelopen en in 1996 en 1997 is gestabiliseerd op gemiddeld zes reacties per woning. Ten opzichte van de twintig (deel)complexen die "Ons Doel" in beheer heeft, kan dit als laag beschouwd worden. Slechts twee complexen scoren wat dit betreft lager. In de praktijk blijken de woningen uit de Rodes vooral aantrekkelijk te zijn voor grote gezinnen die een ontheffing kunnen krijgen voor de in de gemeente Leiden geldende huur-inkomensnorm. Tot aan juli 1997 gold hierbij voor de minima de zogenaamde fiatteringsgrens van
f
678,- uit de oude Wet Individuele Huursubsidie. Sinds de introductie van de nieuwe Huursubsidiewet per 1-7-1997 zijn de mogelijkheden voor de minima om een duurdere huurwoning te betrekken sterk verruimd. Ook de gemeente Leiden en de corporaties hebben op deze nieuwe regelgeving ingespeeld. Zo is de grens van de bereikbare voorraad opgetrokken totf
823, -. De woningen uit de Rodes vallen hier overigens nog net buiten.2.S Conclusies
Uit bovenstaande woningmarktgegevens en analyses kan worden geconcludeerd dat de marktpositie van de woningen uit de Rodes de afgelopen jaren is afgenomen. Dit uit zich onder andere in een daling van het aantal reacties op het woningaanbod. In de toekomst lijkt hierin vooralsnog geen verbetering te zullen komen. Uit algeme-ne toekomstverkenningen met onder andere het PRIMOS-huishoudensmodel blijkt dat de komende jaren het woningtekort in de Randstad zal teruglopen. In sommige regio's zoals in Haaglanden wordt zelfs een woningoverschot verwacht en zal leegstand in delen van de (huur-)woningmarkt ontstaan. Gezien onder meer de huidige druk op de Leidse woningmarkt, het grote aantal jongeren dat als tweede keuze een onzelfstandige woning betrekt en het vervallen van de bindingseisen uit het aanbodmodel zal de vraag naar woningen in deze regio vermoedelijk nog redelijk op peil blijven. Veel is ook afhankelijk van de woningbouwproductie na 2005; wordt deze in aangrenzende regio's opgevangen, of krijgt de gemeente Leiden zelf mogelijkheden om haar bevolking van woningen te voorzien?
Zal in kwantitatief opzicht er de komende jaren vermoedelijk geen aanbodoverschot ontstaan, op deelsectoren van de woningmarkt ontstaan er wel in toenemende mate
onevenwichtigheden op de Leidse woningmarkt. Zo manifesteert zich een groot tekort aan goedkope huurwoningen en in sterkere mate nog aan duurdere koopwonin-gen. Vooral de positie van middeldure en dure huurappartementen zal de komende jaren onder druk komen te staan. Ook de verhuur van dure huur- eengezinswoningen die geen deel uitmaken van de Leidse kernvoorraad zal vermoedelijk lastig worden. Vooralsnog zijn er echter nog geen aanwijzingen dat er op korte termijn substantiële leegstandproblemen zullen ontstaan. Het doorexploiteren van de huurwoningen uit de Rodes in combinatie met een gematigde huurontwikkeling of huurbevriezing lijkt de komende jaren dan ook een reële optie.
3
FINANCIËLE CONSEQUENTIES
3.1 Inleiding
De wijze waarop in de toekomst het woningbeheer in de Rodes wordt vormgegeven, heeft voor woningbouwvereniging "Ons Doel" zowel financieel als organisatorisch
vrij omvangrijke consequenties. Zo is de toekomst van 342 dure
eengezinshuurwo-ningen in het geding. Deze woeengezinshuurwo-ningen vormen 16% van het totale woningbezit van "Ons Doel". Het volledig afstoten van deze woningen kan consequenties hebben voor het werkapparaat, de dienstverlening aan de resterende huurders en de moge-lijkheden om innovatieve activiteiten te ontwikkelen. De vraag in welke mate de kritische massa van de corporatie wordt aangetast, komt in paragraaf 3.3 aan bod. Alvorens we deze problematiek de revue laten passeren, staan in paragraaf 3.2 echter allereerst de financiële aspecten van de toekomstplannen centraal. Hiermee zijn grote bedragen gemoeid. Zo is de huidige marktwaarde van de 342 woningen op bijna 100 miljoen gulden getaxeerd. Voor de financiële analyses wordt met behulp van de bedrijfswaarde de financiële consequenties van een aantal mogelijk beleids-strategieën in beeld gebracht.
3.2 Toekomstmogelijkheden en bedrijfswaardeberekening
Om de fmanciële consequenties te kunnen bepalen, werd allereerst in overleg met "Ons Doel" een aantal mogelijke toekomstscenario's opgesteld. Hierbij werd on-derscheid aangebracht in de hoeveelheid af te stoten woningen, de termijn waarop de woningen worden afgestoten, de wijze waarop de exploitatie van de resterende huurwoningen plaatsvindt en de invloed van het ontstaan van leegstand. Uiteindelijk werden er 4 hoofdscenario ' s onderscheiden, waarbij het eerste scenario in drie en het tweede in vier sub-scenario's werd onderverdeeld.
Het eerste scenario gaat uit van het volledig doorexploiteren van de woningen. Binnen dit hoofdscenario wordt een eerste sub-scenario onderscheiden waarbinnen alle woningen gedurende de volledige exploitatieduur verhuurd worden. In het
tweede sub-scenario houden we rekening met het ontstaan van leegstand, waarbij
wordt bereikt van 10% in 2010. Doordat de huurprijs van de woningen bij onveran-derd beleid na verloop van jaren boven de IHS-grens uitstijgt, is het niet geheel ondenkbaar dat er in de eerste helft van de volgende eeuw leegstandsproblemen gaan ontstaan. Om leegstandsproblemen te voorkomen, is er nog een derde sub-scenario ontwikkeld waarin de huren bevroren worden wanneer zij het niveau van
f
1085,-bereikt hebben.In het tweede hoofdscenario wordt een kwart van de woningen uit de Rodes aan de huidige huurders tegen 90% van de marktwaarde verkocht en het resterende deel doorverhuurd. Om een deel van de resterende voorraad ook voor de huishoudens met een minimum inkomen toegankelijk te maken, wordt een deel van de huurwo-ningen in huurprijs verlaagd. In subvariant 2b gebeurt dit voor alle resterende huurwoningen en in 2c en 2d voor respectievelijk 2/3 en 1/3 deel van de resterende huurwoningen.
In het derde hoofdscenario worden op termijn alle woningen afgestoten. Om tot een algehele verkoop te komen, wordt in het eerste jaar 1/4 van de woningen aan de zittende bewoners tegen 90% van marktwaarde verkocht. Vervolgens worden de woningen bij leegkomen tegen 100% van de dan geldende marktwaarde op de vrije markt verkocht. Hierbij worden in de periode 1998-2004 jaarlijks 17 woningen verkocht en in de daaropvolgende jaren jaarlijks 20 woningen. Hierdoor zijn na 20 jaar alle woningen afgestoten.
In het vierde hoofdscenario gaan wij ervan uit dat alle woningen in 1998 onder bepaalde voorwaarden aan een belegger verkocht worden. Omdat er specifieke afspraken met een belegger gemaakt kunnen worden, zijn de financiële consequenties hiervan niet doorgerekend. Wel geven we inzicht in de mogelijke afspraken en de condities die hiervoor door het Rijk gesteld worden.
Afbeelding 3.1 geeft nogmaals een schematisch overzicht van de onderscheiden scenario's.
Om de fmanciële consequenties van bovenstaande strategieën onderling te kunnen vergelijken, maken we gebruik van de bedrijfswaardeberekening. De bedrijfswaarde van een woning is gelijk aan de contante waarde van het saldo van de toekomstige ontvangsten en uitgaven die de woning voortbrengt en volgt dus uit hetgeen de corporatie in de toekomst met de woningexploitatie zou kunnen verdienen (zie ook Gruis, 1996; Wieleman, 1995). De bedrijfswaarde van de woningen wordt daarbij sterk bepaald door de toekomstige ontwikkeling van de rente, de huurinkomsten, de kosten van onderhoud en beheer en de mogelijk optredende leegstand.
De algemene ontwikkelingen werden op basis van algemene economische inzichten ingeschat, waarbij we ons sterk hebben laten leiden door de voorspellingen en inzichten van het Centraal Planbureau. De hoogte van de parameters die meer met de verhuur van de woningen te maken hebben, werd in overleg met "Ons Doel" vastgesteld. Hierbij kan gedacht worden aan de voorgenomen huurstijging, de
Afbeelding 3.1 Toekomstscenario's voor de Rodes
1. Huurscenario
I a) Volledige verhuur Ib) Ontstaan van leegstand Ie) Aftoppingsseenario
2. Gedeeltelijk verkoopscenario
2a) Eenmalige verkoop (1/4)
2b) Eenmalige verkoop en huurverlaging resterende bezit
2e) Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 2/3 deel resterende bezit 2d) Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 1/3 deel resterende bezit
3. Volledig verkoopscenario
3a) Eenmalige verkoop aan bewoners (1/4) en resterende verkoop gedurende een periode van 20 jaar.
4. Afstoten aan een belegger in 1998
voorgenomen onderhoudswerkzaamheden en het klachten- en mutatieonderhoud. Als
exploitatieduur werd een periode van 47 jaar aangehouden. Deze wordt bepaald door de restantexploitatieduur volgens de gehanteerde afschrijvingstermijn van 50 jaar, verhoogd met een vervolgexploitatie van nog eens twintig jaar. Bedacht dient echter te worden dat ook na deze 47 jaar de woningen (en de grond!) nog steeds een
rest-waarde hebben die niet in de bedrijfsrest-waardeberekening is meegenomen. Deze
rest-waarde is met name voor veel institutionele beleggers een van de redenen om bij de exploitatie van huurwoningen genoegen te nemen met een bescheiden rendement op het niveau van het rendement op staatsobligaties. Door de resterende restwaarde, die via verkoop gekapitaliseerd wordt, ontstaat er dan alsnog een gunstig totaal
eindren-dement op de belegging. Uiteindelijk werden in de bedrijfswaardeberekening de
volgende veronderstellingen opgenomen:
- jaarlijkse nominale huurstijging 2,5 %
- discontering 6,75%
- inflatie algemeen 2,5 %
- inflatie onderhoud 3,00%
- nominale ontwikkeling koopprijzen 3,75%
Tabel 3.1 geeft inzicht in de op basis van bovenstaande aannames berekende
bedrijfswaarden voor de acht onderscheiden sub-scenario's.
Uit de resultaten van de bedrijfswaardeberekeningen blijkt dat het volledige verkoop-scenario het financieel meest aantrekkelijke verkoop-scenario betreft, waarbij de bedrijfswaar-de van 91,6 miljoen het meest bedrijfswaar-de huidige marktwaarbedrijfswaar-de van bijna 100 miljoen benadert. Wanneer gekozen wordt om de woningen voor de sociale-huursector te
Tabel 3.1 Berekende bedrijfswaarde per toekomstscenario Toekomstscenario
1. Huurscenario la) Volledige verhuur Ib) Ontstaan van leegstand Ic) Aftoppingscenario
2. Gedeeltelijk verkoopscenario 2a) Eenmalige verkoop (114)
2b) Eenmalige verkoop en huurverlaging
2c) Eenmalige verkoop (114) en huurverlaging 2/3 deel 2d) Eenmalige verkoop (1/4) en huurverlaging 113 deel 3. Volledig verkoopscenario
3a) Eenmalige verkoop aan bewoners (1/4) en resterende verkoop gedurende een periode van 20 jaar
Bedrijfswaarde (x miljoen) 52,8 47,4 37,8 61,0 53,8 56,2 58,6 91,6
de bedrijfswaarde terug tot 52,8 miljoen. Een mogelijk optredende leegstand heeft slechts een bescheiden verdere daling van de bedrijfswaarde tot 47,4 miljoen gulden tot gevolg. Wanneer alleen in het eerste jaar een kwart van de woningen tegen 90% van de verkoopwaarde aan de zittende bewoners wordt verkocht, loopt de bedrijfs-waarde op tot 61,0 miljoen. Een voor de volkshuisvesting zeer aantrekkelijke optie is om de huur van de resterende huurwoningen eenmalig tot een bedrag van
f
820,- te verlagen en dan vervolgens de huuraanpassing te indexeren met de inflatie. Het resterende deel van de huurwoningen behoort dan plotseling weer geheel tot de bereikbare voorraad en kan bij mutatie weer betrokken worden door een huishouden met een minimum inkomen. Deze operatie resulteert in een verla-ging van de bedrijfswaarde van 7,2 miljoen gulden. Eventueel kan ook besloten worden om de huur van slechts 2/3 of 1/3 van de woningen te verlagen. Ten op-zichte van het eenmalige verkoopscenario zonder huurverlaging, daalt de bedrijfs-waarde dan met respectievelijk 4,8 en 3,4 miljoen gulden.Het verlagen van de huur naar
f
820,-, zonder dat er sprake is van verkoop aan de zittende bewoners, is een naar verhouding kostbare operatie. De bedrijfswaarde loopt dan terug naar 37,8 miljoen gulden.Ongeclausuleerde verkoop aan een belegger kan voor de zittende huurders grote nadelen hebben (zie onder andere Thorbrugger, 1997). Ten eerste bestaat er de kans dat 'kooplustige' huurders worden gepasseerd of tegen slechtere condities kunnen kopen. Ten tweede zullen bewoners die willen blijven huren evenmin geestdriftig worden: zij moeten hun vertrouwde corporatie immers inruilen voor een commer-ciële verhuurder, met alle zorgen over de kwaliteit van het onderhoud en de toe-komstige huurontwikkeling van dien. Ten derde kan de gemeente bezwaar hebben tegen de verkoop; het betekent immers dat woningen uit het sociale in het
commer-ciële circuit terecht komen.
Ondanks bovenstaande nadelen, heeft de verkoop aan een belegger ook voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat de woningen in één keer verkocht worden en de financiële opbrengsten direct beschikbaar komen. Hierbij is de regelgeving voor verkoop aan beleggers gelijk aan die voor verkoop aan bewoners. Nog in het laatste kwartaal van 1997 heeft het Rijk dit in MG 97-20 aan alle gemeenten benadrukt. Het gevolg hiervan is dat de opbrengst bij complexgewijze verkoop aan een koper buiten de sociale-huursector eveneens minimaal 90% van de vrije-verkoopwaarde dient te zijn.
Om de nadelen van de verkoop aan een belegger te minimaliseren kunnen er vooraf wel afspraken gemaakt worden. Zo kan overeengekomen worden dat het beheer van de woningen bij de corporatie blijft, waarbij zelfs volledige vrijheid bedongen kan worden. Verder kan de corporatie bij verkoop het eerste terugkooprecht krijgen en kunnen er afspraken gemaakt worden over de mogelijkheid van al dan niet tussen-tijdse verkoop en winstdeling bij verkoop.
Belangrijk voordeel voor de corporatie is dat zij in staat wordt gesteld het beheer van de woningen te blijven uitvoeren, waardoor de continuïteit van het werkapparaat niet in gevaar komt. Hierin kan zelfs een voordeel schuilen. Zo zijn grote beleggers soms bereid om een deel van hun woningbezit aan de corporatie in beheer te geven.
De verkoop van een complex betekent dan geen inkrimping maar zelfs een uitbrei-ding van het takenpakket van de corporatie. Ook zijn sommige beleggers bereid om samen met corporaties tot projectontwikkeling/financiering over te gaan.
Verkoop is in principe mogelijk aan twee soorten beleggers: institutionele beleggers en particuliere beleggers (meestal verenigd in een maatschap of
e.v.)
. Institutionele
beleggers investeren meestal voor de lange termijn (meer dan 15 jaar), terwijl de termijn bij particuliere beleggers met zes tot tien jaar meestal wat korter is. Deze laatste groep beleggers is ook vaker geïnteresseerd in tussentijdse verkoop van de woningen. Institutionele beleggers hebben een voorkeur voor complete blokken woningen dan wel totale complexen, terwijl particulieren soms ook belangstelling hebben voor kleinere onderdelen van een complex.3.3 Gevolgen van de verkoop voor de bedrijfsvoering van "Ons Doel"
Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk reeds aangegeven, betekent het op termijn afstoten van de 342 woningen uit de Rodes een gevoelige aderlating voor "Ons
Doel". Het woningbezit loopt hierdoor immers terug met maar liefst 16 %. Zonder organisatorische aanpassingen, betekent dit dat de beheerkosten voor het overige woningbezit substantieel zullen oplopen. Gezien de beperkte nieuwbouwmogelijkhe-den in de gemeente Leinieuwbouwmogelijkhe-den, zal het bovendien erg lastig zijn om met de verkregen financiële middelen het woningbezit uit te breiden. Alleen de aankoop van bestaand (particulier) bezit kan enige bescheiden soelaas bieden.
Met het afstoten van 342 woningen, loopt het woningbezit van "Ons Doel" terug tot 1.833 woningen. Deze ontwikkeling is tegengesteld aan de huidige praktijk in de
sociale-huursector, waarin door schaalvergroting en fusies het gemiddelde woningbe-zit per corporatie steeds verder oploopt. Zo bleek uit het bedrijfstakonderzoek over het jaar 1996 zoals dat door de NWR en het NCIV eind 1997 werd uitgebracht, dat het gemiddelde woningbezit per corporatie 3.150 woningen bedraagt. Met een restant bezit van ruim 1.800 woningen zou "Ons Doel" tot de groep kleine verhuur-ders in Nederland behoren.
4
TAXATIES EN VERKOOPPRIJZEN
4.1 Inleiding
De mate waarin de verkoop van (een deel van) de woningen uit de Rodes aan de bewoners een succes wordt, hangt voor een belangrijk deel af van de prijs die de bewoners voor de woningen dienen te betalen. Om tot een onafhankelijk oordeel te komen werd de marktwaarde van de woningen door een Leids makelaarskantoor getaxeerd. De belangrijkste bevindingen uit deze taxatie passeren in paragraaf 4.1 de revue. Naast de marktwaarde, zijn eveneens de condities waaronder "Ons Doel" bereid is om de woningen aan de bewoners te verkopen van belang voor de uiteinde-lijke vaststelling van de verkoopprijs. De mogelijkheden om eventuele kortingen op de marktwaarde aan te bieden wordt sterk bepaald door de vigerende regelgeving. Deze komt in hoofdstuk 5 aan bod.
4.2 Woningtaxatie
Om tot een voor alle betrokken partijen acceptabele en eenduidige prijsvaststelling te komen werd een aantal representatieve woningen in de Rodes door een onafhankelijk makelaarskantoor uit de gemeente Leiden in de laatste week van december 1997 getaxeerd. Deze makelaar werd geselecteerd door twee, door respectievelijk de bewonersvertegenwoordiging en de corporatie aangewezen, makelaars . Vooraf spraken de vertegenwoordigers van de bewoners en "Ons Doel" af dat zij zich zullen conformeren aan de uitkomsten van deze taxaties en er geen onderlinge discussies over de uitkomsten gevoerd zullen worden. Deze afspraak houdt tevens in dat er geen aanvullende taxaties meer worden uitgevoerd.
Aan het makelaarskantoor werd gevraagd om op basis van een aantal voorbeeldtaxa-ties uitspraken te doen over de marktwaarde van het totale complex. Om dit mogelijk te maken werden door het makelaarskantoor drie specifieke taxaties uitgevoerd in respectievelijk de Bosrode (deelcomplex 1) de Beukenrode (deelcom-plex 2) en de OJmenrode (deelcom(deelcom-plex 3). Op basis van de volgende kenmerken werden vervolgens nog verfijningen op de voorbeeldtaxaties aangebracht:
- woningtype (woning in een rij of op de hoek);
- kenmerken voortuin;
- aanwezigheid parkeerplaats.
Bij de taxatie werd per deelcomplex uitgegaan van een standaard woning, waarbij geriefsverbeteringen die door de bewoners zelf zijn aangebracht, buiten beschouwing
werden gelaten. Bij de taxaties werd de volgend standaard aangehouden:
- Eenvoudige Bruynzeel (open) keuken bestaande uit vier onderkastjes,
rvs-aan-rechtblad en drie bovenkastjes. Boven het aanrecht zijn witte tegels aangebracht.
Eenvoudig toilet (witte toiletpot, wit fonteintje, eenvoudige vloer- en
wandaf-werking).
Eenvoudige badkamer met toilet, wastafel, douche en wasmachine aansluiting. Eenvoudige afwerking van de vloer en de wanden.
CV -combiketel uit 1992/1993, type VR.
Dubbel glas op begane grond en eerste verdieping. In deelcomplex twee ook op de tweede verdieping.
Open zolderverdieping zonder radiator, met enkel glas (deelcomplex één).
Op de tweede verdieping een berging met wasmachineaansluiting en e.v.-aanslui-ting (deelcomplex 2).
Op de tweede verdieping een bergzolder, geschikt te maken als kamer (deel-complex 3).
Mechanische ventilatie.
Vier elektriciteitsgroepen plus aardlekschakelaar (deelcomplex twee vijf groepen).
Spuitwerk op de wanden.
Wastafel in de ouderslaapkamer (deelcomplex drie).
In de taxatierapporten werd tevens nog een aantal factoren genoemd die de waarde van de woningen meer specifiek bepaalt (afbeelding 4.1)
Afbeelding 4.1 Waardebepalende factoren
Deelcomplex 1
Deelcomplex 2
Deelcomplex 3
Positief
3 goede slaapkamers
voor- en achtergevel met spouw aanwezigheid eetkeuken 4 goede slaapkamers recent gerenoveerd ruime woonkamer aanwezigheid 5 (slaap)kamers recent gerenoveerd
Bron: Taxatatierapporten onafhankelijk taxateur.
Negatief
relatief kleine woonkamer zolder beperkt als kamer
relatief smal (4,12 m.) geen spouwgevels geen spouwgevels
