O K T O B E R 201
Groot onderhoud van sociale huurwoningen te Culemborg
Voor groot o n d e r h o u d v a n w o n i n g e n in
C u l e m b o r g is a a n g e h a a k t op h i s t o r i s c h e
g e b o u w e n in de regio. De w e r k z a a m h e
den zijn a a n g e g r e p e n o m ook de o p e n
-bare ruimte te v e r b e t e r e n . De wijk heeft
w e e r e e n t o e k o m s t .
Tekst: Dirk D u b b e l i n g A n a l y s e : W i n k e t bv
In Culemborg hebben in twee fases de eengezinswoningen van wo-ningcorporatie Kleurrijk Wonen een groot-onderhoudsbeurt onder-gaan. Het uiteindelijke resultaat heeft geleid tot een gedeeltelijke metamorfose van de woningen en ook van de woonomgeving. De wijk bestaat uit rijtjes van meerdere eengezinswoningen onder één kap, gebouwd in de jaren zeventig. Een klein parkje vormt een groene kern, maar de rest van de wijk had ten tijde van de start van de werkzaamheden een steenachtig karakter en was rommelig inge-richt. "Zo ontbrak een heldere overgang tussen de woningen en het openbaar gebied. Dat was een van de grootste problemen die we wilden oplossen. De wijk moest meer ruimtelijke kwaliteit en struc-tuur krijgen'; vertelt Jasper van der Linde van K3 architecstruc-tuur, het bureau dat zowel bij fase 1 als bij fase 2 het ontwerp leverde. "We kijken niet alleen naar de opdracht, in dit geval het groot onder-houd, maar ook naar het brede stedenbouwkundige perspectief, naar hoe de opdracht zich verhoudt tot de omgeving."
Maar welke middelen konden ze inzetten om hun visie te realiseren? Van der Linde: "De woningen uit fase 1 hebben een histonserend ka-rakter gekregen met frontons boven de voordeur en per woning wis-selende voorgevels. We hebben de bewoners In dat proces invloed gegeven bij de keuze van het uitedijk van hun woning én hun woon-omgeving. Voor een nieuw aanzicht van de woningen hebben we in die fase een toolbox ontwikkeld met diverse gevels en hekwerken als keuze-elementen. Wel hebben we vooraf een rode draad aange-geven, want we wilden bij een paar woningen accenten aanbrengen en ook voor voldoende samenhang in het straatbeeld zorgen. Zo wil-den we niet dat twee buren dezelfde gevel kozen."
Na deze fase is het even stil gebleven; de corporaties moesten zich heroriënteren nadat de verantwoordelijke minister en deTweede Kamer nauwere kaders voor de corporatiesector hadden vastgelegd.
Investeringsmatrix
Fase 2 (127 eengezinswoningen) heeft K3 architectuur buiten com-petitie verworven, dankzij de werkzaamheden in fase 1. "De eerste vraag aan ons was om een analyse en een knelpuntenlijst te maken en voorstellen voor oplossingen te doen. Wat het budget betrof was ons vooraf niet bekend wat er maximaal per woning te besteden was. Kosten speelden in onze voorstellen dan ook nog niet mee. Op basis daarvan zijn een prioritering en een taakstellend budget vast-gesteld." In tenders komt het daarentegen volgens Van der Linde steeds vaker voor dat corporaties hun budget noemen. "Ze willen
weten wat ze daarvoor maximaal geleverd kunnen krijgen. Vaak wil-len ze daarnaast een doorkijk in de vorm van een meerjarenonder-houdsplan. Wij hebben een matrix samengesteld met ambitie-niveaus en bijbehorende kosten, waarmee alleriei ingrepen zijn af t€ wegen. Met de matrix kan de corporatie sturen op de omvang en verdeling van kosten. Corporaties kunnen een keuze maken tussen enerzijds investeren in hoge kwaliteit waardoor onderhoud in de jaren daarna weinig kosten vergt en anderzijds bezuinigen op kwali-teit maar in latere periodes hogere onderhoudskosten accepteren tijdens de geplande onderhoudswerkzaamheden en wellicht ook tussentijds. Voor dit project rekent de corporatie op een exploitatie-periode van'35 jaar."
Alleen de noodzakelijkste vt/erkzaamheden "Bij het opstarten van fase 2 was het de vraag hoe de woningen aangepakt konden vvorden met het budget dat ongeveer de helft kleiner was dan voor de woningen uit fase 1. Het betrof voor een deel dezelfde typen woningen en de bewoners zouden dezelfde kwaliteit eisen als bij eerste fase. We moesten dus met minimale in-grepen zo goed mogelijke resultaten behalen."
Deze versobering van budgetten en plannen zijn volgens Van der Linde een tendens die we de afgelopen jaren bij veel corporaties hebben gezien. "Lange tijd zijn grootschalige nieuwbouwwijken ge-bouwd, daarna kwam sloop plus vervangende nieuwbouw op, ver-volgens werd sloop zo veel mogelijk voorkomen met grote renova-ties, daarna met groot onderhoud en inmiddels is er hooguit budget voor licht onderhoud."
VersoberSmig van b y d g e t t a o met
Emhmaar m r e s u l t a a t
Het vertrekpunt voor fase 2 werd het uitvoeren van alleen de nood-zakelijkste werkzaamheden, zoals het vervangen van de verouderde en lekkende daken die bouwtechnisch het grootste probleem vorm-den. Enkele woningen hebben nieuwe, oranje dakpannen gekregen. Van enkele woningtypen is de spouwmuurisolatie hersteld. De be-ganegrondvloeren zijn afgedicht. "Hoewel in veel groot-onder-houdsprojecten in Nederiand energielabelverbetering in de vorm van extra isolatie en nieuwe installaties inmiddels een gangbare aanpak is, was dat hier niet de opgave. De meeste woningen had-den al een B- of een C-label. Sommige woningen zljn van label D en E naar B gegaan."
Geschiedenis als bindmiddel
"Voor fase 2 hebben we onderzocht of de geschiedenis en de archi-tectuur van de omgeving aanknopingspunten voor een oplossing konden bieden voor het gebrek aan architectonische samenhang en de onduidelijke overgang tussen publieke en private ruimte. De ber-gingen in de vorm van uitbouwen onder de ver doorlopende kap aan de .voorzijde van de woningen lijken gaten te vormen in de bouwmassa. Dat gaf de rijen woningen een rafelig beeld. Auto's werden in de voortuin geparkeerd en de kliko's stonden er in het zicht. Kortom, de grens tussen openbaar gebied en privéterrein was verdwenen, waardoor de bewoners minder geneigd waren om hun
Mi!it|W,',11-\Vi A N A L Y S E ;!
»lf
«'yi
^^7^OTarlctni
Jasper van der Linde van K3 architectuur: "Je liunt een groter effect van de woningaanpai< bereilien door ool< de openbare ruimte aan te paldien."
tuinen te onderhouden. We wilden daarom de voorgevelrooilijn her-definiëren. In fase 1 hadden we al de 'kloostermuur' geïntroduceerd in de vorm van een doorgetrokken stenen wand met poorten erin waardoor er een nieuwe strakke rooilijn ontstond. Voor fase 2 zijn we in de geschiedenis van Culemborg en omgeving gedoken en stuitten op de rijke sigarenhistorie. Als beeldmetafoor hebben we de tabaksschuren genomen die hier en daar nog te vinden zijn. Qua vorm zijn ze namelijk ruwweg te vergelijken met enkele typen rijwo-ningen in het plangebied. Het zijn langwerpige schuren met kappen die tot vlak boven de grond doorlopen, afgetimmerd met zwart ge-teerde horizontaal geplaatste latten."
Vergaand architectonisch voorstel
l<3 architectuur deed een vergaand architectonisch voorstel door enkele van de bestaande gevels te vervangen en nieuwe gevels voor de bestaande te plaatsen door gevels die nlet standaard zljn. "Op een deel van de gevels Is fabrieksmatig gecoate zwarte houten gevelbeplating aangebracht. Als er krassen in komen blijven die zwart. Met zwarte gevelplaten en aansluitende afscheidingen van de voortuinen in de vorm van zwarte hekjes met spijlen en planken is een nieuwe voorzijde ontstaan. De bewoners konden kiezen uit di-verse varianten die we net als In fase 1 ln een toolbox hadden sa-mengebracht. Door de rijwoningen een nog verder op tabaks-schuren gelijkende vorm te geven, springen deze er nu uit in de wijk, omdat een afwisseling van donkere rijen woningen met oranje daken en lichtkleurige rijen woningen is ontstaan. De voordeuren hebben we duidelijker geaccentueerd als hoofdingang door ze te voorzien van een betonnen omlijsting. Dat het gelukt Is om dit uit-dagende ontwerp in de vorm van zwarte gevels in combinatie met oranje pannendaken over te brengen op de opdrachtgever en de bewoners, gaf mij bij dit project de meeste voldoening."
De wijk kent meerdere woningtypen. Op woningtype C2 (37 twee-laagse woningen met een zadeldak) ls de kostenanalyse uitgevoerd.
De renovatie van deze woningen betreft vrijwel uitsluitend de schil, maar is op uiteenlopende wijzen uitgevoerd.
De corporatie heeft de gelegenheid nlet benut voor extra huurver-hoging. "Zij vonden met ons dat de esthetische verbetering die wij als architecten graag zagen geen kostenpost voorde bewoners mocht zijn."
Openbare mimte
Over een herinrichting van de openbare ruimte heeft het architec-tenbureau op eigen initiatief intensief met de gemeente overlegd. "We baseerden ons op de leefbaarheldsonderzoeken van de corpo-ratie. Daarin scoorde de wijk slecht. De wijk grenst aan het histo-risch centrum en er werd veel geparkeerd door bezoekers van het centrum. We wilden daarom de verkeerskundige situatie verbete-ren. Zo heeft de wijk nu eenrichtingsverkeer de andere kant op. Onze voorstellen zljn uiteindelijk meegenomen in bestaande plan-nen van de gemeente. Je kunt woningen wel mooi opknappen, maar als het openbaar gebied een rommeltje is, krijg je niet het ge-wenste resultaat, te weten een eenheid van gebouwen en openbare ruimte. Als je de nieuw Ingerichte openbare ruimte ziet, moet je concluderen dat de gemeente goed werk heeft geleverd, vooral als je bedenkt dat er een groot KPN-hoofdverdeelstation in de wijk staat en er veel kabels onder de wijk lopen die beperkingen opleg-den aan de herinrichting."
K3 architectuur Eusebiusbuitensingel 79 Postbus 612 6800 A P A r n h e m I Tel. (026) 2020263 : www.k3architectuur.nl
