De start van een nieuw winkelcentrum

(1)

Reeks werkstukken nr. 5

Juni 1985 .

.I!~~t·

· .

T

H Delft

De start van een nieuw

winkelcentru m

Een eerste, verkennende studie over

het functioneren van het winkelcentrum

"Oosterhof" te Rotterdam

Ir. J.T. Gantvoort/Drs. P. Guyt

,I

Afdeling der Bouwkunde

(2)

(3)

DE START VAN EEN NIEUW WINKELCENTRUM

IiUIi 111111 /111 HilI! U illil I "lW 111111 111111 111111111111111111111111

11111111/111111111".111.111111111111111111111111111 1111 i 1111"111111 111111 11111111111111111111111111111111111111"111111111111111111111111 1/11/11111111111 1111111111111111111111111111111111111111/11111111/11111 BIBLIOTHEEK TU Delft P 2173 1546

""~"I""

C 895968 ,

(4)

(5)

Reeks werkst,ukken nr. 5

.~

--DE START VAN EEN NIEUW WINKELCENTRUM

Een eerste, verkennende studie over het functioneren van het winkelcentrum "Oosterhof" te Rotterdam.

J.Th. Gantvoort

P. Guyt

(6)

Uitgegeven en gedi8t~bueepd doop: Delftse Universitaire Pers

Mijnbouwplein 11 2628 RT Delft

Telefoon: (015) 783254

In opdmcht van:

Instituut voor Stedebouwkundig Onderzoek Berlageweg 1

2628 CR Delft

Telefoon: (015) 781088

elP-gegevens, KoninkL iJke BibL iotheek, Den Haaq

ISBNnummer: 90-6275-192-x

Copyright: G)1985 by Institute for Town Planning Research (ISO).

(7)

v

-INHOUDSOPGAVE

Samenvatting Summary Voorwoord

Lijst van bijlagen Lijst van tabellen Lijst van figuren

1. Inleiding

l.I. Achtergrond en aanleiding

1.2. "Beschrijving "Oosterhof" en omgeving 1.3. Reeds verricht onderzoek

2. Probleemstelling

3.

2.1. Doel van het onderzoek 2.2. Verwachtingen Onderzoekaanpak 3 .1. Onderzoekmethode 3.2. Uitvoering onderzoek 3.3. Steekproefverantwoording 3.3.1- Algemeen 3.3.2. Onderhavig onderzoek 3.4. Representativiteit 3.5. Nauwkeurigheid uitkomsten

4. Het bezoek aan "Oosterhof" 4 .1. Omvang

4.1.1. Inleiding

4.1.2. Totale onderzoek 4.1.3. Verloop over de dag

4.1.4. Verdeling over de uitgangen

pagina IX X XI XIII XIV XVI 1 1 4 11 17 17 17 21 21 21 22 22 23 23 24 27 27 27 27 29 29

(8)

- VI

-4.2. SamensteLLing

4.2.1. Verdeling naar geslacht 4.2.2. Verdeling naar leeftijd 4.2.3. Gemiddelde groepsomvang

4.2.4. Verdeling naar bezoekfrequentie 4.2.5. Doel van het bezoek

4.2.6. Aard bestedingen

4.2.7. Waarom juist "Oosterhof"? 4.2.8. Bezoek "Konmar"

4.3. Gebpuikte vepvoepwijze 4.3.1. Algemeen

4.3.2. Reisafstand naar vervoerwijze 4.3.3. Bestedingen en vervoerwijze 4.3.4. Bezoekfrequentie en vervoerwijze 4.3.5. Bezoek "Konmar" en vervoerwijze 4.3.6. Autobeschikbaarheid ov-gebruikers 4.3.7. Beoordeling bereikbaarheid

4.3.8. Raming parkeerbehoefte 4.4. Hepkomst uxn het bezoek

4.4.1. Aard van herkomst 4.4.2. Plaats van herkomst

4.4.3. Reisafstand en aard bestedingen

5. De bestedingen in "Oosterhof"

6.

5.1. Verdeling naar herkomstgebied

5.2. Verdeling naar winkelgebied van onttrekking 5.3. Raming koopkrachtstromen vanuit winkelgebieden 5.4. Raming week- en jaaromzet

5.5. Vergelijking omzetonttrekking door "Oosterhof" met NEl-prognose

Samenvatting en conclusies 6 .l. Inleiding

6.2. Omvang van het bezoek

6.3. Karakteristieken van het bezoek 6.4. Verkeersaantrekking

6.5. Herkomst van het bezoek

31 31 32 32 33 33 34 34 35 36 36 39 40 42 43 43 44 46 48 48 49 51 53 53 56 59 62 64 71 71 72 72 73 73

(9)

- VII

-6.6. Omzet van "Oosterhof"

6.7. Omzetverliezen andere winkelgebieden 6.8. Conclusies 7. Aanbevelingen 7.1. Algemeen 7.2. Onderzoek "Oosterhof" Literatuurlijst Bijlagen 74 75 75 79 79 79 83 87

(10)

(11)

- IX

-SAMENVATTING

De start van een nieuw winkelcentrum

In september 1984 werd het nieuwe stadsdeelcentnnn "Oosterhof" met een bruto vloeroppervlakte van ca. 26 000 m2 geopend aan de noordoostelij-ke periferie van Rotterdam, nabij Capelle aan de Ijssel. In december 1984 zijn ongeveer 1000 bezoekers van het centrum ter plekke ondervraagd ten-einde enig inzicht te krijgen in de functie van het winkelcentr\nn in de beginfase en van het effect op de winkelcentra in de omgeving en op het stadscentrum.

Het rapport handelt in de eerste plaats over de aantallen en karakte-ristieken van de bezoekers van het winkelcentrum. Een belangrijk punt daarbij is de verkeersproduktie van het centrum in relatie tot de bereik-baarheid. Bovendien wordt aandacht besteed aan de herkomst van de bezoe-kers en aan hun bestedingen in het centrum, onderverdeeld naar 3 artikel-categorieën: dagelijkse, semi-duurzame en duurzame artikelen. Laatstge-noemde data zijn omgerekend tot koopkrachtstromen naar het centrum per jaar, zowel vanuit de herkomstgebieden in de omgeving als ook vanuit de winkelgebieden van onttrekking. Deze ramingen worden dan vergeleken met prognoses die vooraf door het Nederlands Economisch Instituut (NEl) zijn opgesteld.

(12)

x

-SUMMARY

The start of a new shopping centre

In September 1984 the new regional shopping cent re "Oosterhof" with a gross retail floorspace of approx. 26,000 m2 was opened on the north-eastern periphery of Rotterdam, near to Capelle aan de Ijssel. In December 1984 about 1000 visitors of the centre were interviewed on the spot in order to get some idea of the shopping centre's function during the

initial stages and of its impact on the shopping centres in the neighbour-hood and on the town centre.

The report first of all deals with the numbers and characteristics of

the shopping centre's visitors. An important issue in this respect is the

centre's traffic generation in relation to its accessibility. Furthermore attention is paid to the visitors'origins and spendings in the centre, divided into three art iele categories: daily, semi-durable and durable articles. The lat ter data are transformed into cash flows to the centre per annum, from both the residential and the shopping areas in the neigh-bourhood. These estimates are then compared with forecasts made be forehand by the Netherlands Economie Institute (NEl).

(13)

- XI

-VOORWOORD

De opening van een nieuw winkelcentrum, en zeker dat met de omvang en de allure van een stadsdeelcentrum zoals "Oosterhof", biedt mogelijkheden om na te gaan wat het effect van een dergelijk centrum is. De verwachting was dat het winkelcentrum een belangrijke aantrekkingskracht op zijn omge-ving zou uitoefenen. De eerste maanden fungeert zo'n winkelcentrum als een soort bezienswaardigheid waardoor het waarschijnlijk meer bezoekers zal aantrekken dan na bijv. een jaar, wanneer er een stabilisatie in het be-zoekpatroon is opgetreden. Om toch een indruk te verkrijgen van hoe het centrum in de beginfase functioneert in distributie-planologisch en ver-keerskundig opzicht zijn twee stagiaires van de Verkeersacademie te Til-burg (VAT) aangetrokken. Bart Huybers en Ton Neumann hebben gezamenlijk een enquête opgezet en met medewerking van begeleiders en een aantal studenten gedurende 2 dagen in december 1984 ruim 1000 bezoekers van

"Oosterhof" over hun koopgedrag ondervraagd. Voorlopige uitkomsten van het onderzoek zijn neergelegd in hun stagerapporten (zie: literatuurlijst). Het thans voorliggende rapport is mede gebaseerd op de gegevens van de enquêteformulieren en de verdere verwerking ervan. Tevens is dankbaar gebruik gemaakt van telgegevens, die zijn verzameld en ons ter beschikking gesteld door de projektontwikkelingsmaatschappij EMPEO te Utrecht.

Tenslotte willen wij de heer H.J. van Veldhuizen danken voor zijn hulp bij de dataverwerking en mevr. A. Paalvast voor het typewerk.

Delft, juni 1985 J.Th.Gantvoort

(14)

(15)

- XIII

-Lijst van bijlagen:

1. Indeling in artikelcategorieën

2. Verdeling bedrijfsvloeroppervlakte "Oosterhof" en aantallen vestigingen, naar branchegroep en ondernemingsvorm (excl. concessionairs Konmar)

3. Openbaar vervoerslijnen naar "Oosterhof"

4. Verdeling bedrijfsvloeroppervlakte winkelcentra in omgeving "Oosterhof" (1984)

5. Raming verdeling voetgangersstromen over diverse uitgangen op grond van proef tellingen

6. Verdeling van de bezoekers naar vervoerwijze en uitgang. Weging einduitkomsten naar uitgang

7. Berekening marges einduitkomsten. Een voorbeeld 8. Verdeling van de bezoekers naar herkomst en uitgang

9. Verdeling van de bestede bedragen en aantallen aankopen naar winkelgebied van onttrekking

10. Raming weekomzet. Voorbeeld: Alexanderpolder

11. Raming omzetverliezen op weekbasis van diverse winkelgebieden 12. Raming omzetverliezen op jaarbasis van diverse winkelgebieden. 13. Enquêteformulier

(16)

XIV

-Lijst van tabellen

1. Bij NEl-prognoses gebruikte varianten van "Oosterhof" 2. Indicatie van rentabiliteitspositie detailhandel in het

onderzoekgebied

3. Verwachtingen winkeliers t.a.v. veranderingen huidige situatie door komst "Oosterhof"

4. Overzicht van totale (geraamde) aantallen bezoekers van het winkelcentrum "Oosterhof" gedurende een week in dec. "85 5. Verdeling van de bezoekers naar leeftijd

6. Gemiddelde groepsomvang in diverse centra

7. Verdeling van de bezoekers naar bezoekfrequentie 8. Verdeling van de kopers naar aard van hun bestedingen 9. Verdeling van de bezoekers naar de reden van hun komst 10. Verdeling van de bezoekers naar vervoerwij"ze

11. Aantallen bezoekers naar vervoerwijze

12. Verdeling van de bezoekers naar vervoerwijze en reisafstand 13. Verdeling van de bezoekers naar reisafstand en vervoerwijze

14. Gemiddeld totaal besteed bedrag door bezoekers per auto, resp. niet per auto

15. Gemiddeld besteed bedrag aan dagelijkse artikelen door bezoekers per auto, resp. niet per auto

16. Verdeling van de bezoekers per auto, resp. niet per auto naar bezoekfrequentie

17. Percentages "Konmar"-bezoek van bezoekers per auto, resp. niet per auto (naar uitgang gewogen)

18. Verdeling van de openbaar vervoergebruikers naar autobeschikbaarheid

19. Verdeling van de bezoekers naar waardeling van de bereikbaarheid 20. Motivering van ( zeer) gemakkelijke bereikbaarheid

21. Motivering van ( zeer) gemakkelijke bereikbaarheid naar vervoerwijze 22. Verdeling van de bezoekers naar aard van herkomst

23. Verdeling van de bezoekers naar herkomst (ongewogen en gewogen naar uitgang)

(17)

xv

-24. Verdeling van de kopers naar de aard van hun bestedingen en naar reisafstand

25. Verdeling van de bestedingen aan dagelijkse en semi-duurzame artikelen naar herkomstgebied

26. Verdeling van de bestedingen aan dagelijkse en semi-duurzame artikelen naar winkelgebied van onttrekking

27. Verdeling van de omzet in dagelijkse en semi-duurzame artikelen naar winkelgebied van onttrekking, week 10-15 dec. 1985 (raming)

28. Raming week- en jaaromzet en vloerproduktiviteit "Oosterhof" 29. Gemiddelde bestedingen per uitgang

30. Verdeling van de aantallen bezoekers (a) en de omvang van hun beste-dingen (b) naar uitgang

31. Afvloeiingspercentages dagelijkse artikelen t.g.v. "Oosterhof" 32. Afvloeiingspercentages semi-duurzame artikelen t.g.v. "Oosterhof" 33. Afvloeiingspercentages "Zuidplein" en stadscentrum t.g.v. "Oosterhof" 34. Geldonttrekking per week per m2 b.v.o. in enkele winkelgebieden t.g.v.

(18)

- XVI

-Lijst van figuren:

1. Situering van het winkelcentrum "Oosterhof" in Rotterdam 2. a. Overzicht winkeliers in "Oosterhof"

b. Plattegrond winkelcentrum "Oosterhof"

3. Situering van het wil1kelc.entrum "Oosterhof" in omgeving 4. Situering van winkelcentra in de omgeving "Oosterhof"

5. Verloop over de dag per half uur van het aantal uitgaande bezoekers 6. Aandeel en omvang van het bezoek naar wijze van vervoer

7. Aandeel en omvang van het bezoek naar herkomstgebied 8. Aandeel en omvang van de bestedingen naar herkomstgebied

9. Aandeel en omvang van de bestedingen naar winkelgebied van onttrekking 10. Aandeel en omv~ng van de weekomzet per artikelcategorie naar

(19)

•

,

• \

(20)

(21)

1. INLEIDING

l . I . Achtergrond en aanleiding

Begin september 1984 is in Rotterdam Noord-Oost het winkelcentrum

"Oosterhof" geopend (zie figuur 1). Qua omvang heeft het centrum de allure

van een stadsdeelcentrum, dat een functie kan worden toegedacht voor de omliggende wijken, alsmede voor gemeenten in de omgeving, met name Capelle aan de Ijssel. Ook zou een dergelijk centrum invloed kunnen hebben op het stadscentrum van Rotterdam.

Uiteraard moet bij de planning van een dergelijk centrum goed worden nagegaan welke omvang en samenstelling qua assortiment verantwoord is. Zo werd in het structuurplan "Rotterdam binnen de Ruit" reeds gewezen op de gevaren die verbonden zijn aan het ontwikkelen van een winkelcentrum op

sta~sdeelniveau. Op pag. 108-109 van dit structuurplan wordt gesteld dat:

"( ••• ) buiten het structuurplangebied gesitueerde stadsdeelcentra. invloed

hebben op de concurrentiepositie van het stadscentrum. \iTil deze niet in negatieve zin beinvloed worden, dan zullen dergelijke stadsdeelcentra al-leen in nieuwe woongebieden mogen worden gerealiseerd, indien het

verzor-gingsgebied de betreffende woongebieden niet overschrijdt. Een winkelcen-trum met een ruime stedelijk/regionale verzorgingsfunctie mag er geen plaats in vinden. Bij de verdere programmering van het stadsdeelcentrum-Oost is dus grote voorzichtigheid vereist in die zin, dat met name de re-gionale functie (onder meer wat betreft de winkels) van het stadscentrum niet in gevaar wordt gebracht." Maar niet alleen ten opzichte van het stadscentrum, ook voor de omliggende wijken is er een afwegingsproblema-tiek tussen "Oosterhof" en de deels reeds aanwezige en deels nieuw geplan-de winkel voorzieningen in die wijken.

Ter ondersteuning van het beleid heeft het Openbaar Lichaam Rijnmond het Nederlands Economisch Instituut (NEl) in 1978 opdracht gegeven voor

(22)

een distributie-planologisch onderzoek in verband met een eventueel te realiseren winkelcentrum. Voor het vaststellen van de omvang van "Ooster-hof" heeft het NEl een prognose gemaakt van de effecten die het centrum zou hebben op de omliggende winkelvoorzieningen: de buurt- en wijkwinkel-centra in Rotterdam-Oost en Capelle aan den Ijssel, het stadscentrum van Rotterdam en de winkelcentra in omliggende gemeenten. Voor die prognose is gebruikgemaakt van een zogenaamd "winkelmodel". Er zijn met behulp van dit model drie varianten doorgerekend, te weten een nulvariant - de positie van de winkelcentra zonder stadsdeelcentrum - en de varianten 1 en 2, waarbij het winkelcentnnn respectievelijke een omvang van ca. 25.000 en 40.000 m2 bvo heeft (zie: par.l.3, tabel 1).

De nulvariant geeft aan dat· zonder "Oosterhof" de bestaande winkel-voorzieningen te gering zijn en dus uitgebreid moeten worden. Voor de varianten 1 en 2 werd met betrekking tot de categorie

dageLiJKse aptikeZen

(zie voor de indeling in artikelcategorieën: bijlage 1) geconcludeerd dat de effecten zeer gering zouden zijn en dat er nog reële uitbreidingsmoge-lijkheden voor de bestaande winkelcentra waren. Voor de categorie

serm-duupzame aptikeLen,

zoals kleding en schoeisel, ontstond er bij variant 2

(40.000 m2) echter een heel ander beeld: er zou een zodanige koopkracht-afvloeiing plaatsvinden dat de bestaande winkelcentra hun omzetten zouden zien dalen. Zelfs in het stadscentrum van Rotterdam zou van een daling sprake zijn. De ruimtelijke consequenties hiervan zouden omvangrijk zijn. Bij Variant 1 (25.000 m2) zou in de bestaande winkelcentra sprake zijn van een "normale" bewinkelingsgraad. Slechts één centrum zou lichtelijk moeten inkrimpen. Voor de

duupzame aptikeLen,

zoals electrische apparaten laten beide varianten reële groeimogelijkheden over, echter bij ~ariant 1 uiter-aard meer dan bij variant 2.

Bij dit alles dient te worden opgemerkt dat de bestaande winkelcentra in Rotterdam-Oost en Capelle aan den Ijssel tot aan de komst van "Ooster-hof" een te groot klantenpotentiëel hadden, zodat de omzetten in deze

cen-tra aan de hoge kant waren. Gezien de ingrijpende gevolgen van variant 2 voor de categorie semi-duurzame artikelen, adviseerde het NEl een combina-tie van beide varianten toe te passen, waarbij de omvang op 24.000 m2 bvo kwam. De uiteindelijke omvang van "Oosterhof" bedraagt echter 26.150 m2 bvo, waarvan 4.900 m2 voor dagelijkse artikelen, in afwijking tot hetgeen het NEl adviseerde, nl. 4.000 m2.

(23)

-W

Welkom in

winkelcentrum Oosterhof!

De winkeliers van winkelcentrum Oosterhof heten U van harte welkom

in hun nieuwe winkelcentrum Zij hebben er alles aan gedaan om U het winkelen zo aangenaam mogelijk te maken I

Grootwinkelbedrijf en detailhandel

Maar liefst meer dan 26.000 m2

winkelruimte. waarin uiteraard de grote en bekende grootwinkelbedrijven een vestiging hebben.

Maar ook de middenstand is

overweldigend vertegenwoordigd met speciaalzaken op zeer uiteenlopend gebied.

Oosterhof biedt alles: van de gewone dagelijkse boodschappen tot winkels

voor duurzame aankopen Welkom in Oosterhofl

.'.'1Oft

Dit zijn de winkeliers in winkelcentrum Oosterhof!

Het winkelnummer is achter de naam van de winkelier vermeld!

WARENHUIZEN OVERIGE _{1 -}NAAM WINKEl NO Winkelno. 61. Reilburo BRANCHE

NAAM WINKEL NO BRANCHE _NAAM

WINKEL NO IRANCHE

...

Wmkelno. 438 Rei.bu ... u Hema Winkelno. 16 Warenhuil

Klootwlfk Winkel no. 33 Brood & 88nketb8kkerij H .... o Winkelno. 42 Schoenenr.""ratle Konm .. Winkelno. 41 lAlfbedieninglwlrenhuil _{Patt_LIon} _{Winkel no. 10} _{Blnkelb8kk.rij} Hou_ Winkelno. 32. Slagerij

' - 1 " 1 Winkelno. Ia Bloemen A ... Winkel no. 44 Slijterij Flor . . . WInkelno. 52 BIoe,,*, K _ Winkelno.41 Slijt.rlj

MOOE lruna Wink.lno. 57 Boekhandel I.rt lmII Winkelno. 18 Sll8eigoed

NAAM WINKEl NO BRANCHE t.eon_ Winkel no. el. Bonbon. .... R ... Winkelno. 7 Sport CaA Winkelno. 67 K~ingw.renhuil t.eonl Winkelno. 35 Broodjealanecka V..,D_ Winkelno el SIo"en

""In Winkelno. 27 Olmeamode L.euNnehoI WInkelno. 3 CaM Gebr. Gron/IeICI Winkelno. se SIo"en Durebel Winkelno. eo Dameamode a_,- WInkelno. 2 Chemlach reinigen 1 - Winkelno. 74 Tab8k F .. r~ Winkelno. 66 Olmnmode C· . . , bon .... Thllio Winkelno. 51 Delicate_n .. nH ... - . . . . Winkel no. 40 T.xtiel

MaS ode Winkelno. 62 Oameamode D.Kt.proM WInkelno. 37 Drugatore T . . oL ... Winkelno. 31a Tropiache Artikelen MI. E'-ft Winkelno. 56 Dameamode ..-Foto Winkelno. 28a Fotofprinllhop _Verkilling Winkelno. 8 Ve~ichting MocItIIo Winkelno. 21 Dameamode Oleco".,.... WInkelno. 59 Gtarnmoloonplaten De KaatdeIIoI Winkelno. &3a Wol- .n handwerk

~ Winkelno. 15 Oam . . mode .Ig AppI6 Winkelno. 32 Groente a Fruit L a . . - Wink"no.76 WoI-.n~ Matlnlquefl_ Winkelno. 48 Oameafherenmode c.r FaaIIIon Winkelno. 54 Aut_kladi .... n H8111 Winkelno. 46 Wonlnginricllting De Jong Mode Winkelno.45 Oemeafherenmode IIdnF ... WInkelno. 54

~=~, Ton •• eLH'-- Winkelno. 70 Wand- en woondacoratle ~1IorI Winkelno. 17 Oameafherenmode O . K _ Winkelno.12

Winkelno. 28 Herenfkindermode

--

Wlnkelno.75 Huóthoudlli/k. art. DIENSTVERLENING

0. ... Winkelno. 44b Ki_mode

--

WInkelno. 28 J ... ler NAAM WINKEL NO lRANCHE Clan Me. G ... 1IIIop Winkelno. 23 Herenmode K _ Wlnkelno.78 Juwelier _"-I.N. WInkelno. 72 Bank • ..,.. tor men ahop Wink.lno. 23 Herenmode ZuIweIIaM WInkelno. 34 KalI

-

WInkelno. 38f88 88nk 1 - - Winkelno. 8 Her ... mode .. _ - •• Tol WInkelno. 47 _mlkelen N.M.I. Winkelno. 415 Bank

Coater_

P....-

WInkelno. 48 Kado artikelen P.T_T. Winkelno. 84

_ a n _ Wink.lno. 64 Herenmode JoeIlctlr6er WInkelno. 11 Kantoorartikelen

HII Winkelno. 82 Herenmode HeI_ WInkelno. &3a Kapaalon HORECA Cru _ _ _

Winkel no. eo Vrije tijdskleding 101_ Winkelno. 43 Kunat en antiek

...

-

Winkelno.5O Vrije tijdskleding 0 ... WInkelno.lIl Led_aren NAAM WINKEL NO IRANCHE Vel Winkelno. 58 Vrije lijclokleding H .... _ WInkelno. 55 Ungeriefloundatlon C"ReaL~ Winkelno.1I7 Calt-Reataurent Ron'aF_ Winkelno. 44b Modeboetiek Unnerte Wlnkelno.1III Ungerlefbedden AItJ Wink .. no .... Pannekoekanfpolfertjeallja

Vlaanz... WInkelno. 25 Luxe geachenkenfaervlez.n Mr. CocIrer Winkelno. 53 CoIfeeft . . -'1uncllreaL

SCHOENEN

---

Wlnk.lno. 28 N .. lmaehl .... La Pergola WInkelno. 701 Pizzeria

o.GruI WInkelno. 24 Optiek Me. DonaId'a Winkelno. 11 Fut lood r_uren! WINKEL NO BRANCHE ... bom WInkelno. n Optiek Un !all Winkelno. 311 Chi_-Indlach _urent Winkolno. 63 Schoenen Y _ R _ WInkelno. 73 Parfu ... _KANTOREN

Winkelno.18 Schoenen 0 _ Winkelrio. 1 Prinllhopfdrukkertj

Winkelno. 14 Schoenen Konijn WInkelno. 31 Poelie< ~ Ooeterpoort/Kan_ ~

Winkelno. 30 Schoenen Ew-t WInkelno. 311 Radlofl.v. _{. . . - ZIE PIJL PLATTEGROND} Winkelno. 78 Schoenen R8dIo lIocIenI WInkelno. 13 Radloll.v .

.

_---

. . tfI . . .

(24)

---Ondanks de. geruststellende prognose van het NEl en de beslissing om de omvang van het centrum beperkt te houden, zijn er sinds de opening van "Oosterhof" verontrustende berichten gekomen van winkeliers uit omliggende winkelcentra, die hun omzetten met sprongen zouden hebben zien dalen. Ar-tikelen in buurtkranten (Alexanderpost, d.d. 29.11.1984) en Detailhandels-magazine (Vol. 28, 1984, no.35), en een zg. "Noodklokvergadering" op 11 december 1984 tonen aan dat er problemen zijn. Dat de gemoederen hoog op-liepen, blijkt onder meer uit de volgende citaten:

"Het hele centrum is overbodig en was een stokpaardje van het vorige gemeentebestuur" (Detailhandelsmagazine, 1984, vol. 28, nr. 35).

"We zaten niet om Oosterhof te springen en zijn er niet zo gelukkig mee. Het verstoort het evenwicht en wie het als ondernemer niet kan halen is toch mooi de klos" (Alexanderpost, dd. 29.11.1984).

1.2. Beschrijving "Oosterhof" en omgeving

Het stadsdeelcentrum "Oosterhof" omvat in het totaal ca. 26.150 m2 aan vloeroppervlakte (inclusief ca. 3500 m2 aan nevenfuncties), ca. 8000 m2 kantoren (nabij het NS-station), een tweetal parkeergarages met een gezamenlijke capaciteit van ruim 1100 parkeerplaatsen, 3000 m2 magazijn-ruimten, 2000 m2 dienstruimten en een overdekt voetgangersgebied van 6000 m2, met een lengte van 450 meter. Het complex biedt aan ca. 1000 personen werkgelegenheid. Wanneer de plannen van de gemeente Rotterdam tot het

rea-liseren van 140.000 m2 kantoorruimte in de directe omgeving van "Ooster-hof" zijn uitgevoerd, zal het aantal werkzame personen nog met ruim 5.600 stijgen tot ca. 6.600.

In het winkelcentrum zijn ca. 110 bedrijven aanwezig waarvan 15 in het zelfbedieningswarenhuis van de "Konmar". Van de ca. 26.150 m2 aan be-drijfsvloeroppervlakte nemen de drie warenhuizen C & A, Hema en Konmar bijna een derde in beslag. Dertig procent wordt ingenomen door landelijkse filiaalbedrijven. De rest (38%) is in handen van zelfstandige ondernemers uit Rotterdam en de regio (zie bijlage 2). Het bedrijf met de grootste op-pervlakte is de "Konmar" met 5.580 m2, inclusief de ruimte van de

(25)

-sionairs. Verdeeld naar artikelgroepen (zie: bijlage 1) is de samenstel-ling als volgt:

dagelijkse artikelen ca. 4.900 m2 19%

semi-duurzame artikelen ca. 16.000 m2 61%

duurzame artikelen ca. 1.750 m2 7%

+

ca. 22.650 m2 R7%

nevenfuncties: ca. 3.500 m2 13%

+

totaal: ca. 26.150 m2 100%

Een overzicht van de gevestigde zaken (inclusief niet-detailhandel) is gegeven in figuur 2a. Daaruit blijkt ook de langgerekte vorm van het cen-trum met het karakter van een (overdekte) winkelstraat. De winkelstraat en de winkels bevinden zich op de eerste verdieping van het complex. Eronder, op straatniveau, zijn de twee parkeergarages met in totaal 1.100 parkeer-plaatsen.

De bereikbaarheid van "Oosterhof" is voor alle vervoerwijzen goed te noemen. Gelegen aan het hoofdwegennet van Rotterdam, in de nabijheid van het rijkswegennet, is het voor automobilisten goed te bereiken. Ook de openbaar vervoersvoorzieningen zijn erg goed: de uitgangen van het centrum liggen op zeer korte afstand (ca. 50 m) van het N.S.-station, metro- en bushaltes. Een overzicht van de o.v.-lijnen van en naar "Oosterhof" staat in bijlage 3. Via de uitgangen Alexanderplein (nr.1) en Poolsterplein (nr.4) (zie: figuur 2b) zijn de haltes van de metro te bereiken. Hetzelfde geldt voor de bussen (afhankelijk van de gewenste buslijn) met het accent

op uitgang 1. Het NS-station met een snelle verbinding naar Rotterdam CS,

resp. Noord en naar Capelle Schollevaar, Nieuwerkerk aan de Ijssel en

Gouda, bevindt zich aan de kant van uitgang 1. De uitgangen "tapis

roulant" (nr.2) en beheerskantoor (nr.3) geven vanaf de winkelpromenade

toegang tot de parkeergarages "Schorpioe~' (760 parkeerplaatsen) onder de

Konmar, en "Zuiderkruis" (370 parkeerplaatsen) onder de winkels aan de

andere kant van de Hoofdweg. Voor een uur parkeren moet men f 1,25

(26)

1/ 1/ 11 I/ [ 1/

! ;

}~

{{{

{{

{

{:>

}

:::::

:

:i

//1

111 1/

r

'I

KONMAR

i1

.

"

I',' .

.---.

--rn'-'---

L

----.

I _{I - - - _ . _ - - -}...-.--

J

_{_.}

--_._._._._.

_METRO

11 ---Ijl

11

,/

/I I/ . uitgangen:

1 station (alexander plein) 2 tapis roulant

fig. 2b plattegrond winkelcentrum 110osterhof"

3 beheerskantoor 5 lift 4 poolsterplein

(27)

~---Het stadsdeelcentrum "Oosterhof" ligt in het Noord-Oosten van Rotter-dam, vlakbij de grens met Capelle aan den Ijssel. Het centrum ligt bij de kruising van de spoorlijn Rotterdam-Gouda (Utrecht) en de oosttak van de Rotterdamse metro. Het centrum bevindt zich temidden van de Rotterdamse

wijken Ommoord, het Lage Land (+ Prinsenland), Oosterflank en Zevenkamp en

de Capelse wijken Schollevaar en Schenkel. Op iets grotere afstand bevin-den zich Capelle-Middelwatering en -Oostgaarde, 's-Graveland, Kralingse Veer en Nieuwerkerk aan de Ijssel (zie: figuur 3). In genoemde woonwijken (gemeenten) wonen thans ca. 140.000 personen. In 1995 zal dit aantal als gevolg van verdere woningbouw zijn gestegen tot ca. 170.000. Bredero Vast Goed N.V. (één van de eigenaren van het "Oosterhof"-complex) spreekt van een (huidige) verzorgende functie voor ruim 200.000 personen, omdat ook uit andere omliggende gebieden potentiële kopers kunnen worden

aangetrok-ken. Dit aantal zal in 1995 waarschijnlijk gestegen zijn tot 230.000 á

250.000 consumenten.

Tenslotte zullen wij een overzicht geven van de winkelcentra in de directe omgeving van "Oosterhof" (zie: figuur 4). In Ommoord bevinden zich de wijkwinkelcentra "Hesseplaats" (ca. 5.900 m2 bvo winkelruimte) en "Bin-nenhof" (ca. 6.700 m2 bvo). Aan de Nieuwe Ommoordseweg bevindt zich boven-dien een supermarkt (ca. 1.000 m2 bvo). In Zevenkamp zijn thans aanwezig het wijkwinkelcentrum "Zevenkamp" (ca.5.300 m2 bvo) en het buurtwinkel-centrum Zevenkamp-West (ca. 1.100 m2 bvo). Deze centra zijn onlangs geo-pend: het eerste eind augustus 1984, het tweede begin 1984. In het Lage

Land en Prinsenland *) liggen 3 centra. Het grootste is het

wijkwinkelcen-trum aan het "Samuel Esmeyerplein" (ca. 5.300 m2 bvo). Daarnaast zijn er de buurtwinkelcentra aan het Jacob van Campenplein (ca. 3.200 m2 bvo) en aan de van Bilderbeekplaats (ca. 1.000 m2 bvo). In Oosterflank is bij uit-gang Poolsterplein (nr.4) van "Oosterhof" het buurtwinkelcentrum "PABO" gelegen. Dit centrum is enkele maanden vóór "Oosterhof" geopend en omvat ca. 1.400 m2 bvo. Midden in de woonbuurt Oosterflank bevindt zich een supermarkt (ca. 500 m2 bvo), die al jaren de enige koopmogelijkheid in Oosterflank was.

(28)

WllllllllllllllllllY

Zevenhuizen Berkel RodenriJs

fig. 3 Situering van het winkelcentrum "Oosterhof" in omgeving

8

---~-TREIN

+++-t

-

-I-++

BUS ·_ ... -...;.~METRO

(29)

In Capelle hebben we met de volgende centra te maken. Allereerst het hoofdwinkelcentrum "De Koperwiek" (ca. 12.900 m2 bvo) en twee grotere ne-vencentra, nlo "Het Scholver" (ca. 5.200 m2 bvo; in ontwikkeling) en "De Terp" (ca. 6.500 m2 bvo). Vervolgens zijn er een 7-tal kleinere buurtwin-kelcentra met 700 tot 2.000 m2 bvo. De winkelconcentratie aan de Kanaalweg vlakbij het winkelcentrum "De Luifel" tenslotte bevat ca. 3.500 m2 bvo en wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van woninginrichtingszaken. De tota-le oppervlakte van de winkelcentra in de directe omgeving van "Oosterhof" (nl. in Ommoord, Zevenkamp, Alexanderpolder, Oosterflank, Schollevaar en Schenkel) bedroeg per begin 1985:

81. 760 m2

(30)

(31)

-10-Voor een overzicht van de winkelcentra en hun oppervlakten, verdeeld naar dagelijkse en niet-dagelijkse goederen, alsmede de oppervlakte aan neven-functies, wordt verwezen naar bijlage 4.

1.3. Reeds verricht onderzoek

In deze paragraaf zullen wij twee rapporten bespreken, t.w. "Effecten van Centrum-Oost" van het Nederlands Economisch Instituut (NEl 1979), zo-als reeds genoemd in par. 1.1. en het "Begeleidingsonderzoek Winkelcentrum Oost" van het Centraal Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf (CIMK 1980). Het onderzoek van het NEl is uitgevoerd in opdracht van het Open-baar Lichaam Rijnmond en had ten doel een prognose te geven van de effec-ten van "Oosterhof" op winkelcentra in de omgeving en op het stadscentrum van Rotterdam. Het rapport geeft daartoe inzicht in omzetverschuivingen welke ten gevolge van de vestiging van "Oosterhof" voor omliggende winkel-centra konden worden verwacht en geeft tevens een oordeel over de invloed van "Oosterhof" op de toekomstige bewinkelingsgraad in een aantal

(hoofd-)winkelgebieden. Voor het maken van de prognoses is gebruik gemaakt van een binnen het NEl ontwikkeld winkelmodel. Men heeft om dit model te kun-nen toepassen de volgende stappen uitgevoerd:

1. bepalen van de huidige en toekomstige bevolkingsomvang van het onder-zoeksgebied en de te verwachten bestedingen;

2. inventarisatie van de winkelcentra in het onderzoeksgebied (oppervlakte per artikelcategorie, attractie, parkeerfaciliteiten)

3. bepalen van de bereikbaarheid mbv reistijden (incl. wachten overstap-tijden), reisafstanden;

4. verzamelen van gegevens over het koopgedrag van consumenten dmv een huisenquête onder 2.300 personen, voornamelijk huisvrouwen in het on-derzoeksgebied, d.i. ruim 170 van de bevolking.

Zoals in par. l.I. reeds is vermeld, heeft het NEl twee varianten voor

"Oosterhof" doorgerekend, benevens een zgn. nulvariant waarbij een zgn.

(32)

weergegeven in tabel 1. De winkelvloeroppervlakte is onderverdeeld in 3

artikelcategorieën (zie: bijlage 1), voor elk waarvan het NEl de effecten

van "Oosterhof" heeft becijferd.

Tabel 1: Bij NEl-prognoses gebruikte varianten van "Oosterhof"

(Bron: NEl 1979, p.30) A r'tiket categor'ie: dagelijkse artikelen semi-duurzame artikelen duurzame artikelen nevenfuncties zoals

horeca, kapper, bankfil. etc. totaal: Variant I 2.500 m2 15.000 m2 5.000 m2 22.500 m2 2.500 .m2 25.000 m2 Variant I I 4.000 m2 23.500 m2 + 8.500 m2+ 3ó.000 m2 + 4.000 m2 + 40.000 m2

Voor elk van deze varianten zijn per artikelcategorie de gevo~gen voor de

omliggende winkelgebieden geraamd. Uiteindelijk is een combinatie van de beide variantenn gerealiseerd. De algemene conclusie van het NEl luidt

(p.l3):

"Naarmate de bestaande en nieuw te realiseren winkelcentra dichter

bij Centrum-Oost *) liggen, zal het afgezonderde effect van

Centrum-Oost, in het algemeen sterker zijn. Het meest manifest is dit in de semi-duurzame sector, het minst in de dagelijkse sector (mede door

een vrij beperkte **) voorziening in Centrum-Oost). De duurzame

sector neemt een tussenpositie in.

Mede gelet op de koopkrachtafvloeiing naar Rotterdam-Centrum mag het omzeteffect van "Oosterhof" op het Rotterdamse centrum in de

semi-duurzame sector niet onvermeld blijven. Dit effect dient als

vrij belangrijk te worden bestempeld. Tot de winkelgebierlen, waar de invloed van Centrum-Oost in de semi-duurzame sector betrekkelijk

ge-ring is behoren Rotterdam-Zuidplein en Gouda-Centrum.

*) Hiermede wordt bedoeld: "Oosterhof"

**) Niet bekend was dat de "KonmarH _{in "Oosterhof" zou worden opgenomen.}

(33)

-Tenslotte noemen wij nog een citaat uit het NEl-rapport (p.ll) met betrekking tot de betrouwbaarheid van de uitkomsten van haar prognose: "De voorspelling van de kooporiëntaties uit de woongebieden is het meest nauwkeurig voor de dagelijkse artikelen (auto- en niet-autobezitters) en voor de semi-duurzame artikelen (niet-autobezitters). De kwalifikatie goe-de betrouwbaarheid is hier verantwoord. Voor goe-de semi-duurzame artikelen (auto-bezitters) en voor de duurzame artikelen (niet-autobezitters) is de betrouwbaarheid voldoende. Voor de kategorie duurzame artikelen (auto-be-zitters) is de betrouwbaarheid te laag". Onzes inziens hadden voor de ca-tegorie duurzame artikelen - gezien hun geringe aankoopfrequentie - echter geen uitspraken kunnen worden gedaan.

Door het Centraal Instituut Midden- en Kleinbedrijf (CIMK 1980) is eveneens onderzoek verricht naar de effecten van het geplande Centrum-Oost. Om de benodigde gegevens te verkrijgen is een schriftelijke enquête onder winkeliers gehouden, gevolgd door een mondelinge ondervraging. Enke-le belangrijke resultaten van dit onderzoek worden in deze paragraaf

weer-gegeven. Het onderzoek was vooral toegespitst op het achterhalen v~n het

(bedrijfs-)economisch functioneren van het toenmalige detailhandelsappa-raat in de wijken rondom het toekomstige winkelcentrum "Oosterhof". Boven-dien is onderzocht in welke mate dit winkelcentrum invloed zou hebben op dit (bedrijfs)economisch functioneren.

Tabel 2 geeft een indicatie van de rentabiliteitspositie bij de win-kels in de drie wijken rondom "Oosterhof". Uit deze tabel kan men

conclu-r~deren dat de rentabiliteitspositie van de winkels in Ommoord en het Lage Land overwegend redelijk te noemen is, terwijl de positie van de winkels in Capelle-Schenkel twijfelachtig is. Mogelijk ligt hier een verklaring

van het feit dat in laatstgenoemde wijk 40 % van de winkeliers een

neven-inkomen heeft. Voor Ommoord en Lage Land zijn deze percentages resp. 18 en

(34)

Tabel 2: Indicatie van rentabiliteitspositie detailhandel in het onderzoekgebied (in % van het aantal vestigingen).

Winkel- Ommoord ~et Lage Land Capelle-Schenkel gebied:

Rentabi-liteits- v.g.m. d.o.g. totaal v.g.m. d.o.g. totaal v.g.m. d.o.g. totaal

klasse: 1) 2) Goed 53 35 42 38 43 41 40 31 34 Normaal 18 19 19 15 11 12 15 11 Wankel 29 13 19 8 14 12 20 R 11 Slecht 10 6 14 10 20 23 22 Zeer slecht 23 14 39 18 25 20 23 22 Totaal: 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Response (in

%):

81 86 83 68 85 79 45 68 60 1) voedings- en genotmiddelen 2) duurzame en overige goederen. Bron: C. I.M. K. (1980) deel 2, p. 26.

Een kleine meerderheid was niet tevreden over de hoogte van het tota-le inkomen. Ca. 13 % van de respondenten gaf te kennen op korte termijn van plan te zijn het bedrijf op te heffen of te verplaatsen. Met betrek-king tot de komst van "Oosterhof" voorzag 65

%

van het aantal respondenten negatieve gevolgen. Het somberst waren de respondenten uit Ommoord, direkt

gevolgd door die uit het Lage Land. Wat betreft de aard van het negatieve effect werd vooral gevreesd voor omzetdaling en toename van de concurren-tie. In het algemeen werden door de respondenten deze negatieve gevolgen niet zodanig getaxeerd, dat opheffing van de huidige vestiging als conse-quentie werd gezien (CIMK 1980 p. 7, zie ook: tabel 3).

14

(35)

---~--Tabel 3: Verwachtingen winkeliers t.a.v. veranderingen huidige situatie door komst "Oosterhof"

Winkelgebied: Ommoord Verwachting: Geen verandering 16 Omzetdaling 21 Toename concurrentie 17 Opheffen vestiging 1 Overig 3 Totaal: 58 Response (in %): 91 Het Lage Land 15 15 11 2 2 45 76 Bron: CIMK (1980) deel 2, p. 36.

Capelle-Schenkei 13 5 2 1 1 22 59

In haar evaluatie stelt het C.I.M.K. echter (p. 18):

"In het algemeen mag worden verwacht dat, als gevolg van toenemende con-currentie, het aantal winkelvestigingen zal afnemen, terwijl er gelijk-tijdig een verdere schaalvergroting zal plaatsvinden. Tevens dient reke-ning te worden gehouden met aanpassingen (reductie) van het totale be-drijfsvloeroppervlak. Overduidelijk is dat veel van de huidige vestigingen de klap van de komst van "Oosterhof" niet aan kunnen. Naast een onvoldoend toekomstperspectief moet hierbij ook rekening worden gehouden met het hui-dige (bedrijfseconomisch) functioneren van deze vestigingen. De grootste problemen zullen daarbij voorkomen in Ommoord en Het Lage Land. Voor wat betreft de omvang van het negatieve effect wordt dezerzijds rekening

ge-houden met een afname van het aantal bestaande vestigingen met 20 à 25 %

en een reductie van de aanwezige bedrijfsruimte in de orde van grootte van

(36)

. ·d "0 t h f"

Zicht op oostz~J e van os er 0 .

Konmar aan noordzijde van "Oosterhof"

(37)

-2. PROBLEEMSTELLING

2.1. Doel van het onderzoek

Na de uitvoerige inleiding komen wij thans tot het doel van het on-derzoek. Wat wij in de eerste plaats hebben willen nagaan is hoe het nieu-we winkelcentrum "Oosterhof" nog maar kort na de opening binnen zijn omge-ving functioneert. Daarenboven waren wij in het bijzonder gelnteresseerd hoe dit functioneren spoort met de eerder genoemde prognoses van het Ne-derlands Economisch Instituut (NEl). Hiertoe hadden wij inzicht nodig in met name:

- de omvang van het bezoek, - de frequentie van het bezoek,

- het gebruik van de vervoermiddelen, - de beoordeling van de bereikbaarheid, - de actieradius van het centrum,

- de aard van de gekochte artikelen, - de bestedingen,

- de omzet van het centrum, en

- de omzetverliezen van de andere centra.

2.2. Verwachtingen

Gezien het verkennende karakter van het onderzoek leek het niet juist vooraf met harde - toetsbare - hypothesen te komen. Om toch een bepaald houvast voor onze rapportage te hebben zullen wij ons daarom hier beperken tot het uitspreken van een aantal verwachtingen. In het vervolg zullen wij dan nagaan in hoeverre deze verwachtingen in ons onderzoek kunnen worden "teruggevonden". Bij onze gedachtenvorming hebben wij mede dankbaar ge-bruikgemaakt van de veronderstellingen en uitkomsten van de eerder

(38)

genoem-de NEl-prognose. Vooraf echter nog een relativerengenoem-de opmerking: ten tijgenoem-de van ons onderzoek was het winkelcentrum nog maar kort geopend. Hierdoor is het zeer wel mogelijk dat bepaalde trends zich nog niet hadden "uitgekris-talliseerd". Hiermee dient bij de beoordeling van onze onderzoekuitkomsten rekening te worden gehouden. Op grond van onze voorkennis hadden wij de volgende verwachtingen (zie: NEl 1979):

1. De bewoners van de directe omgeving van het winkelcentrum, met name

die in Oosterflank en Alexanderpolder, zullen het in de eerste plaats gebruiken voor aankopen van hun dagelijkse benodigheden. De frequentie van deze aankopen zal hoog zijn, vaak meer dan één keer per week. Naar mate de afstand tot het centrum toeneemt, zal het aandeel van de dagelijkse artikelen in de aankopen en de frequentie van het bezoek kleiner worden.

2. Omgekeerd zal - naarmate de afstand tot het centrum toeneemt - het

aandeel van de niet -dagelijkse artikelen in de aankopen groter wor-den.

3. Hier doorheen speelt dat - naarmate de afstand tot het centrum toe-neemt - de bestedingen per bezoek groter zullen worden.

4. De warenhuizen in het centrum, met name de "Konmar", spelen 'een

be-langrijke rol t.a.v. de aantrekkingskracht van het centrum als geheel.

5. Bovenstaande zou volgens de NEl-prognose eigenlijk alleen van belang

zijn voor de autobezitters, c.q. autogebruikers, dus niet voor de niet-autobezitters.

6. De goede parkeervoorzieningen van het centrum spelen een belangrijke

rol t.a.v. de aantrekkingskracht van het centrum. Deze, voorzieningen

worden i.h.a. gunstig tot zeer gunstig ,beoordeeld.

7. , De goede openbaar vervoersvoorzieningen, spelen ook een belangrijke rol

t.a.v. de aantrekkingskracht. Deze voorzieningen worden i.h.a. ook

(39)

-gunstig tot zeer -gunstig beoordeeld.

8. De autobezitters c.q. autogebruikers zullen i.h.a. qua gedragskenmer-ken afwijgedragskenmer-ken van niet-autobezitters, c.q. niet-autogebruikers:

a. autogebruikers leggen i.h.a. grotere afstanden af; b. autogebruikers besteden per bezoek i.h.a. meer;

c. autogebruikers besteden per bezoek i.h.a. meer aan dagelijkse arti-kelen;

d. autogebruikers hebben i.h.a. een lagere bezoekfrequentie; e. autogebruikers bezoeken i.h.a. meer de Konmar;

f. autogebruikers komen i. h.a. meer "uit alle windrichtingen",

open-baar vervoergebruikers daarentegen komen i.h.a. meer van adressen in de nabijheid van haltes, resp. stations;

g. openbaar vervoergebruikers zijn voor het overgrote deel "captive", d.w.z. zij bezitten geen auto, of hebben er op het moment van het centrumbezoek geen ter beschikking;

h. fietsers en voetgangers leggen i.h.a. zéér korte afstanden af, in ieder geval véél korter dan auto- resp. openbaarvervoergebruikers.

9. Het winkelcentrum zal voornamelijk bezocht worden door de bewoners uit de directe omgeving, m.n. Oosterflank, Alexanderpolder, Ommoord,

Zevenkamp en Capelle aan de Ijssel.

10. Ook het merendeel van de bestedingen in het winkelcentrum zal door de bewoners van bovengenoemde gebieden worden gedaan.

11. Indien de verwachtingen ad 9 en 10 juist zouden blijken te zijn, dan zou geconcludeerd kunnen worden dat de actieradius van het winkelcen-trum slechts beperkt is.

12. Het winkelcentrum functioneert momenteel qua bezoekersaantallen en om-zetten in dagelijkse- en niet-dagelijkse artikelen i.h.a. goed.

De bestedingen die thans in "Oosterhof" worden gedaan, werden vroeger el-ders verricht. Het nieuwe winkelcentrum onttrekt zijn omzet dus als het

(40)

ware aan andere winkelcentra. Voor onze verwachtingen te dienaangaande sluiten wij nauw aan bij de uitkomsten van de eerder genoemde NEI-prog-nose.

13. In de dagelijkse seetop zullen de belangrijkste omzetverliezen in de winkels in Alexanderpolder optreden (7,5 - 11%). Daarnaast zullen Capelle Schenkel (2,5 - 7,5%), Capelle Schollevaar (2,5 - 5%) en Om-moord (2,5 - 5%) in veel mindere mate worden getroffen. Het stads-centrum (0 - 2,5%) en het winkelstads-centrum "Zuidplein" (0 ,- 1%) zullen nauwelijks nadeel ondervinden.

12. In. de semi-duupzame seetop zal met name Capelle Schollevaar zeer zwaar worden getroffen: het omzetver,lies wordt op 40 - 50% geraamd. Belang-rijke omzetverliezen in deze sector ook voor de winkels in Alexander-polder (30 - 40%), Ommoord (30 - 40%) en Zevenkamp (25 - 30%). Andere winkels in Capelle zullen minder zware, doch ook nog aanzienlijke om-zetverliezen lijden (15 - 20%). Voor het stadscentrum betekent het nieuwe centrum toch ook nog een geduchte concurrent (omzetverliesra-ming 12,5 - 15%). Het winkelcentrum "Zuidplein" zal minder nadeel ondervinden (5 - 7,5%). De omzetverliezen van met name Gouda zullen zeer beperkt zijn (2,5 - 5%).

15. De duupzame seetop - zoals althans omschreven door het NEl - omvat te weinig gangbare artikelen dat hiervoor apart zinvolle uitspraken kun-nen wordep gedaan. De omzetverliezen in deze sector zullen dan ook niet apart worden bekeken.

(41)

-3.0NDERZOEKAANPAK

3.1. Onderzoekmethode

Om een goed inzicht te verkrijgen in de problematiek welke in het vorige hoofdstuk is uiteengezet, is eigenlijk

een aantaL

onderzoeken nodig. Gezien echter het vroege stadium waarin wij het effect van het winkelcentrum "Oosterhof" wilden meten en gezien ook de beperkte finan-ciële middelen, tijd en mankracht hebben wij om te beginnen besloten tot een onderzoek in-situ, t.w. een telling van de bezoekers van het winkel-centrum, ondersteund door een steekproefsgewijze enquête. Aldus kon op eenvoudige wijze en binnen een kort tijdsbestek naar verhouding veel in~

formatie voor ons doel worden verzameld. Op een later tijdstip zou dit onderzoek eventueel nog kunnen worden aangevuld met een consumenten- en ondernemersonderzoek in het invloedsgebied van het winkelcentrum.

3.2. Uitvoering onderzoek

Aangezien wij in het bijzonder geïnteresseerd waren in de aard van de in het winkelcentrum gekochte artikelen, alsmede in de bestedingen, leek het ons het beste de bezoekers bij het verlaten van het centrum te tellen en te enquêteren. Het winkelcentrum heeft in totaal 11 in-/uitgangen. Ter beperking van de kosten en ter vergroting van de efficiency van de in te

zetten enquêteurs hebben wij besloten alleen op de vier drukste uitgangen te enquêteren, t.w. die bij het Alexanderplein (nr. 1, zie: figuur 2b), bij het z.g. "tapis roulant" bij de Konmar (nr. 2), bij het Beheerskantoor (nr. 3) en bij het Poolsterplein (nr. 4). Het onderzoek heeft plaatsgehad in december 1984. De keuze van de maand en de week in die maand hangt sa-men met de stage-periode van de stagiaires die het onderzoek hebben

(42)

De omvang van de uitgaande voetgangersstromen is in eerste instantie geschat aan de hand van proef tellingen op dinsdag 5 en zaterdag 9 december 1984 (z.g. vijfminuten-tellingen). Op grond van deze schattingen is het

aantal in te zetten enqu~teurs bepaald (zie: bijlage 5). Op dinsdag 5

december is door middel van een aantal proefinterviews tevens het enquête-formulier op zijn doelmatigheid getest. Helaas is dit niet altijd even kritisch gebeurd zodat er bij de definitieve enquête toch nog wel enige punten in het enquêteformulier (zie: bijlage 13) als problematisch werden ervaren (zie verder: par. 7.2). Bij eventuele toekomstige enquêtes dient hiermede terdege rekening te worden gehouden. Het eigenlijke onderzoek heeft plaatsgevonden in eén week tussen Sinterklaas en Kerstmis, t.w. van

10 tot en met 15 december 1984. Er is geteld van dinsdag tot en met zater-dag, steeds van 9.00 - 17.00 uur,en tevens op de koopavond (vrijdag) tot

21.00 uur. Er is geënqu~teerd op woensdag 12 en op zaterdag 15 december

van 10.00 - 17.00 uur Op woensdag zijn er in het totaal 526 intervieuws afgenomen, en op zaterdag 552. De steekproefpercentages waren resp. 5,5 en

3.

3.3.

Steekproefverantwoording

3.3.1. Algemeen

Om een aselecte steekproef te krijgen zou men eigenlijk elke nde

pas-sant moeten ondervragen. Om praktische redenen is echter besloten de

en-quêteurs continu te laten enquêteren, een methode die wordt aangeduid met "hit-or-miss-sampling". Vertekening van de steekproef is in dit geval mo-gelijk wanneer de enquêteurs zich vooral gaan richten op personen waarvan

zij verwachten dat zij mee zullen werken aan de enquête ("accessibility

bias") of op personen met speciale kenmerken (zie ook: Gantvoort 1971). Om

deze vertekening zoveel mogelijk te beperken zijn de enquêteurs steeds ge-rouleerd en is hen op het hart gedrukt na beëindiging van een interview onmiddellijk de volgende passant aan te klampen.

Afgezien van het gevaar van deze vertekening dient men te bedenken dat er bij dit soort van enquêtes-in-situ altijd sprake is van een zekere

(43)

-mate van non-response. Hiervoor worden in de literatuur waarden van wel 15

à 35 procent genoemd (Gantvoort 1969).Het is duidelijk dat onder die omstandigheden het streven naar een zuiver aselecte steekproef nauwelijks zinvol mag worden genoemd.

3.3.2. Onderhavig onderzoek

In het onderhavige geval wordt de steekproef trekking gecompliceerd doordat bij 4 uitgangen is geënquêteerd. Hierdoor ontstaan in feite 4 afzonderlijke steekproeven (zie ook: par. 3.4. ad 3). Gezien de situering van de enquêteposten was het bij voorbaat aannemelijk dat er een groot verschil in de verdeling naar vervoerwijze per uitgang zou ontstaan. Eer-der onEer-derzoek elEer-ders had dit ook al uitgewezen (Gantvoort 1969). Dit houdt in dat - indien de steekproeffracties per uitgang niet (nagenoeg) gelijk zijn een weging van de uitkomsten met betrekking van de vervoerwijze nodig is. Aangezien de vervoerwijze in feite bepalend is voor tal van andere kenmerken zoals herkomst, reisafstand, aard en omvang van de bestedingen, zou ook voor deze kenmerken een herweging noodzakelijk zijn. Waar mogelijk zullen wij dit ook doen. Opgemerkt zij hierbij dat in gevallen waarbij de aantallen per uitgang gering worden, b.v. kleiner dan 5, een dergelijke weging problematisch wordt. Waarschijnlijk is het dan beter met het onge-wogen materiaal te werken. Indien zou blijken dat de geonge-wogen verdeling naar vervoerwijze niet belangrijk afwijkt van die van de ongewogen verde-ling, geeft dit uiteraard ook meer vertrouwen in de ongewogen uitkomsten ten aanzien van de andere kenmerken.

3.4. Representativiteit

De representativiteit van het onderzoek wordt in de eerste 'p1aats bepaald door een tweetal factoren:

1. Het onderzoek vond plaats slechts drie maanden na de opening van het winkelcentrum. De eerste tijd functioneert het centrum ook als be-zienswaardigheid en trekt het bezoekers aan die later wellicht nooit

(44)

meer terugkomen. Kortom: drie maanden na de opening kan men niet ver-wachten dat zich reeds een vast bezoekpatroon heeft ontwikkeld.

2. Het onderzoek vond plaats in een maand die in het algemeen niet als een "gemiddelde" wordt beschouwd. De omvang van de bestedingen zouden met name boven het gemiddelde liggen. In hoeverre dit laatste ook voor

de thans gekozen onderzoekweek - vlak na Sinterklaas - geldt, is ech-ter nog maar de vraag. Er was diverse malen sprake van de aankoop van kerstartikelen, maar in het algemeen ging het niet om grote bedragen. In hoeverre het bezoekpatroon werkelijk afwijkt van het "gemiddelde" -wat dat dan ook mag zijn - valt natuurlijk niet te zeggen.

In het l{cht van het bovenstaande leek het ons weinig zinvol bij ons on-derzoek naar een onevenredig grote nauwkeurigheid, resp. betrouwbaa~heid

te streven. Vandaar dan ook dat wij het onderzoek-beperkt in omvang hebben gehouden.

Andere factoren die de representativiteit van dit onderzoek beinvloe-den, zijn:

3. Het geleed zijn van de steekproef. Dit vereist een bijzondere inter-pretatie van onderzoekuitkomsten (zie: par. 3.3.).

4. De non-response. Deze bedroeg bij ons onderzoek per dag gemiddeld ca. 35 procent. In hoeverre dit de representativiteit van de onderzoekuit-komsten aantast, valt uiteraard niet te zeggen.

De uitkomsten van het onderzoek moeten in het licht van bovenstaande be-perkingen worden gezien. Zij geven een redelijk beeld van de situatie die in december 1984 in het winkelcentrum werd aangetroffen, maar ook niet meer. Om te weten te komen hoe het centrum uiteindelijk gaat functioneren,

zal het onderzoek na driekwart à één jaar moeten worden herhaald.

3.5. Nauwkeurigheid uitkomsten

Gezien de geringe omvang van het onderzoek zullen bepaalde uitkomsten met de nodige voorzichtigheid moeten worden geinterpreteerd. Met name geldt dit voor de bestedingen van de bezoekers. Doordat de steekproef in

(45)

-feite bestaat uit 4 deelsteekproeven worden de worden de aantallen per (deel-)steekproef soms wel wat erg klein. Dit belnvloedt de nauwkeurigheid van de uitkomsten ongunstig. Met name geldt dit voor de bestede bedragen.

Om een indruk van de nauwkeurigheid van de uitkomsten te krijgen zullen

wij deze voor één aspect, n.l. de verdeling naar vervoerwijze, berekenen (zie: par. 4.3.1).

Verder zij opgemerkt dat wij ter vereenvoudiging van de werkzaamheden de herkomst niet naar straat, maar naar wijk of stadsdeel hebben geno-teerd, zodat gedetailleerde analyses met betrekking tot de herkomst niet mogelijk zijn. Een bron van onzekerheid is tenslotte nog dat wij slechts van een deel van de geënquêteerden de groepsomvang hebben genoteerd. Dit is van belang voor het z.g. "ophogen" van de steekproef, met name ten aan-zien van de bestedingen. In het algemeen hebben deze bestedingen namelijk niet alleen betrekking op de geënquêteerden maar ook op hun eventueel gezelschap. Op grond van onze gegevens hebben wij de gemiddelde groepsom-vang voor het totale bezoek geraamd.

(46)

Winkelpromenade "Oosterhof"

Parkeergarage "Zuiderkruis"

(47)

--~-~~~-

-4. HET BEZOEK AAN "OOSTERHOF"

4.1. Omvang

4.1.1. Inleiding

In de week van 10 tot en met 15 december zijn er door de projektont-wikkelingsmaatschappij EMPEO te Utrecht bezoekerstellingen in het winkel-centrum gehouden. In concreto heeft men van dinsdag tot en met zaterdag van 9 - 17 uur bij 4 uitgangen de uitgaande passanten van 8 jaar en ouder per kwartier geteld, op vrijdag ook nog van 17 - 21 uur. Het betrof de uitgangen bij het Alexanderplein (nr. 1, zie: figuur 3), bij het zg. "tapis roulant" (nr. 2), bij de trap/lift nabij de zaak Linnerie (nr. 5) en bij het Poolsterplein (nr. 4). Op de enquêtedagen, t.w. op woensdag en zaterdag, zijn deze gegevens nog aangevuld met eigen tellingen bij de uit-gang van het Beheerskantoor (nr. 3). Aangenomen is dat het aantal bezoe-kers dat het winkelcentrum via de overige uitgangen verlaat, verwaarloos-baar is.

4.1.2. Totale bezoek

Na samenvoeging van de telgegevens ontstaat het volgende totaalbeeld:

aantal dag: bezoekeY's: dinsdag 8.650 woensdag 10.450 donderdag 9.700 vrijdag 10.750

+

koopavond 6.900 zaterdag 21. 450

+

totaal: 67.900

(48)

Op grond van het feit dat op werkdagen het aantal gepasseerde bezoekers tussen 13 - 17 uur gemiddeld 68 % van het totaal bedroeg, ramen wij het (overeenkomstige) aantal bezoekers op maandag op 6.750. Het totaal aantal gedurende de week "getelde" bezoekers komt hiermee op 74.650 afgerond op

75.000.

Echter, de winkels in het winkelcentrum zijn op normale werkdagen open van 9 - 18 uur, zodat bovengenoemde aantallen een onderschatting van het werkelijke bezoek vormen. Uit het verloop van de aantallen bezoekers per half uur (zie: figuur 5) kan worden afgeleid dat ter correctie van bo-venbedoelde omissie de werkdag-totalen met 7,0 il 7,5 % moeten worden opge-hoogd en het zaterdag-totaal met ca. 3 %. Uiteindelijk komt men dan op de totalen in tabel 4.

Tabel 4: Overzicht van totale (geraamde) aantallen bezoekers van het winkelcentrtnn "Oosterhof" gedurende een week in december 1984

(gemiddelde werkdag

=

100)

dag: datum aantal index

maandag 10/12 7.100 68 dinsdag 11/12 9.300 89 woensdag 12/12 11.200 108 donderdag 13/12 10.400 100 vrijdag 14/12 10.750 103 koopavond 14/12 6.900 66 zaterdag 15/12 22.200 213 totaal: 77 .850

Het gemiddeld aantal bezoekers per ~epkdag blijkt te liggen bij ca. 10.400

bezoekers. Dit komt neer op gemiddeld 46 bezoekers per 100 m2 bvo winkels. Dit cijfer valt binnen de door Gantvoort (1977) vermelde range voor regio-nale en stadsdeelcentra van 25 - 65. Voor "Zuidplein" zou het bezoekers-aantal zelfs binnen de range van 40 - 45 per 1QO m2 , bvo vallen. Hierbij is dus van een sterke overeenkomst sprake!

Op

zatepdag

bedroeg het gemiddeld aantal bezoekers per 100 m2 bvo

(49)

-winkels bijna 100. Als range werd hier 70 - 100 genoemd, zodat "Oosterhof"

wat dit betreft aan de bovengrens zit. Ook de toeloop op de

koopavond: 66

procent van het gemiddelde werkdagbezoek, moet volgens het overzicht van Gantvoort als normaal worden bestempeld. In "In de Bogaard" te Rijswijk (ZH) beliep het overeenkomstige percentage 60 - 65, en in "Leidsenhage" te Leidschendam 80 - 90.

4.1.3. Verloop over de dag

Het verloop van het bezoek over de dag is uitgebeeld in figuur 5, waarin de intensiteiten per half uur zijn uitgezet. De grafieken voor de werkdagen vertonen in het algemeen een opmerkelijke gelijkenis. Met uit-zondering van de vrijdag viel het maximum (van het aantal uitgaande be-zoekers) steeds tussen 15 - 15.30 uur. Op vrijdag trad het gedurende de werkuren - wellicht in verband met de op handen zijnde koopavond - iets eerder op. Op vrijdag echter werd het absolute dagmaximum tussen 19.30 -20 uur bereikt. Op zaterdag werd het dagmaximum eveneens tussen 15 - 15.30 uur bereikt, maar het was dan wel ruim tweemaal zo groot als doordeweeks. Op uurbasis gezien trad de maximale uitgaande passantendrukte zowel op de

werkdagen als op de zaterdag op tussen 15 - 16 uur, en deze bedroeg 18 à

22

%

van het totaal tussen 9 - 17 uur. De absolute piek op vrijdag viel

echter tussen 19 - 20 uur, zij het dat het verschil met de periode van 15

- 16 uur niet groot was.

4.1.4. Verdeling over de uitgangen

Uit het onderzoek blijkt dat er niet van een vaste verdeling van de uitgaande passantenstromen over de diverse uitgangen sprake is. Niet al-leen tussen verschillende dagen waren er verschillen, maar ook tussen verschillende periodes per dag. Per dag kwamen we tot de volgende verde-lingen:

(50)

t

AANTAL BEZOEKI:RS (x100) '--.---.---;---r----.---.---,---,

225

20

17.5

15

125

10

7.5

5 o

10

11

12

1

2

3

4

5 ._--.-6

zaterdag vrijdag donderdag woensdag dinsdag

7 .

fig. 5 verloop over de dag per halfuur van het aantal uitgaande bezoekers

- 30

-.~

(51)

dag: werkdag zaterdag uitgang: % % Alexanderplein 31 - 35 25 "tapis roulant" 19 - 24 30 Beheerskantoor 5 5,5 Poolsterplein 36 - 41 35 trap/lift 3 - 6 5,5

Deze verdelingen komen sterk overeen met die welke wij op grond van onze proef tellingen hadden geraamd (zie bijlage 5).

Ook gedurende de dag kwamen er nog verschillen in de verdeling van de passantenstromen voor. Zeer sterk in het oog springend was de sterke rela----~--~---'---~l-_"'_o_'" "'..a..te..rdagmorge~ bij h~t "tapis roulant" (Konrnar) : 45 %

te-Z I-W a: a: ~ w _~ l<: Z « u. èi w cr U. _III ~

'+--

Q)

C

",

:)

t

>.

I-~ Q) Q)

..c

..f..I

0 "

-.0

"-al

Q) Q) "0 0 c .~ co Q)

>

.~ ~ ~ Q) Q) Q)

>

~

'e

.2

:::> ~

'"

c: ~ ;,..

s

Ol "'.!?

t:

ca ca ~

...

_G)

.-

..

al

v

was de relatieve rust 's morgens bij deweeks als op zaterdag. In het alge-gen Alexanderplein, "tapis roulant" en

rond 90 % van de totale uitgaande

be-van de vrouwen onder de ondervraagde

, zaterdag lag dit aandeel beduidend )it heeft uiteraard te maken met het

~ij hebben dan op een werkdag.

lng tussen het aantal mannen en vrouwen

~t percentage vrouwen bij uitgang 4 g 70 %, zaterdag 60 %). De lagere per-g als de zaterdaper-g voor bij de uitper-ganper-gen

Ongetwijfeld hangt dit samen met het auto bij deze uitgangen relatief hoog .j het "tapis roulant" was op zaterdag