Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam. Dl. 2. Woningbehoefteprognoses, een vergelijkende analyse van modellen en methoden

deel 2

Woningbehoefteprognoses,

een vergelijkende analyse

van modellen en methoden

- - - --- -

---~---MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 2: WONINGBEHOEFTEPROGNOSES, EEN

VERGELIJKENDE ANALYSE VAN MODELLEN

EN METHODEN

o

7

APH

,

1

997

Bibliotheek TU Delft

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam bestaat uit de volgende rapporten: H. Priemus, F. Wassenberg en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 1: Hoofdrapport'

2 J. Kersloot, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 2: Woningbe-hoefteprognoses, een vergelijkende analyse van modellen en methoden' 3 T.A.L. Leliveld en H.M. Kruythoff, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio

Rotterdam, deel 3: De vraag naar nieuwe woningen op de VINEX-Iocaties' 4 R. Teule, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 4: Verhuizen en

doorstromen'

5 J. Kullberg, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 5: Migranten op de woningmarkt'

6 B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 6: De positie van woonbuurten'

7 C. Maat en B. van Rosmalen, 'Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 7: Kaartenboek over de woonbuurten'

MOZAIEK WONINGMARKT STADSREGIO

ROTTERDAM

DEEL 2: WONINGBEHOEFTEPROGNOSES, EEN

VERGELIJKENDE ANALYSE V AN MODELLEN

EN METHODEN

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK DEN HAAG Kersloot J.

Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 2: Woningbehoefteprognoses, een vergelijkende analyse van modellen en methoden!

J. Kersloot. - Delft:

Delftse Universitaire Pers. -lIl. (Mozaïek woningmarkt stadsregio Rotterdam, deel 2).

Met lit. opg. ISBN 90-407-1090-2 NUGI 655

Trefw.: stadsregio Rotterdam; woningbehoefteprognoses Copyright 1995 by J. Kersloot

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.

INHOUD

1 INLEIDING . . . .. . . .. . . 1

1.1 Inleiding . . . .. . . .. . . 1

1.2 Doelstelling van de rapportage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1

1.3 Inhoud van het rapport .. . . .. .. . . .. . . 3

2 HET LANDELIJKE WONINGBEHOEFfEONDERZOEK (WBO) . . . .. 5

2.1 Inleiding . . . .. . . 5

2.2 Urgente vraag en urgent woningtekort . . . . . . . . . . . . . . . . .. 5

2.3 Ontwikkeling urgente vraag en urgent woningtekort .. .. . . 6

2.4 Woningtekort in percentage van de voorraad . . . .. . . 7

2.5 Evaluatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3 PROVINCIE ZUID-HOLLAND . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

3. 1 Inleiding . . . .. . .. . . .. . . .. . . .. . . . 11

3.2 Werkwijze woningbehoefteramingen . . . .. . . 11

3.3 De ruimtelijke randvoorwaarden . . . 13

3.4 Ontwikkelingen in het recente verleden . . . .. .. 14

3.5 Evaluatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15

4 HET PRIMOS-MODEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

4.1 Inleiding . . . .. . . .. . . 17

4.2 Werkwijze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 17

4.3 Evaluatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19

5 HET TRENDRAPPORT VOLKSHUISVESTING 1992 ZUID-HOLLAND . . . .. . . 21

5.1 Inleiding . . . .. . . .. . . .. .. . . .. . . .. 21

5.2 Werkwijze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 21

5.3 Evaluatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 22

7 CONCLUSIES EN SLOTBESCHOUWING . . . .. . . 31

LrrERATUURLUST .. . . .. 35

BULAGE 1

AANNAMEN EN UITKOMSTEN LAGE PROVINCIALE

WONING-BEHOEFTERAMING 1993 . . . .. . . 37

BULAGE2

SAMENSTELLING GEWENST BOUWPROGRAMMA

TREND-RAPPORT VOLKSHUISVESTING 1992 ZUID-HOLLAND . . . . . . . .. 41 BULAGE3

MSW-FACTOREN IN DE COS-BEVOLKINGSPROGNOSE VOOR

VOORWOORD

Dit verslag betreft een deelrapport van een woningmarktonderzoek in Rijnmond dat het Onderzoeksinstituut OTB heeft verricht. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Samenwerkingsverband Rijnmond-Corporaties en de Rijnmondse gemeenten die zijn verenigd in Stadsregio Rotterdam/Regionale VolkshuisvestingsCommissie Rijnmond.

Dit deelrapport heeft betrekking op de woningbehoefte-ontwikkeling in Rijnmond.

Daartoe worden verschillende regionale prognoses met betrekking tot Rijnmond op een rijtje gezet. Er is tevens commentaar toegevoegd over de plus- en minpunten bij de verschillende prognoses, inclusief een onderlinge vergelijking van de uitkomsten. Ook vindt, voorzover dat mogelijk is, een terugkoppeling plaats naar de volume-ontwikkeling in het kader van het VINEX-programma.

De begeleidingsgroep van het onderzoek heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van dit rapport. In deze groep waren de volgende personen actief: G. de Brij (Vereniging Volkshuisvesting De Leeuw van Putten, Spijkenisse), M. van Noordenne (Patrimoniums Woningstichting), M. Kromwijk (Gemeentelijk Woning-bedrijf Rotterdam), R. Schoen en N. Sterenberg (Samenwerkingsverband Rijnmond-Corporaties), A. Ouwehand en R. Neijndorff (Dienst Stedebouw en Volkshuisvesting Rotterdam) en A. Stam (Stadsregio Rotterdam).

Daarnaast is er een groep van 'geïnteresseerden' actief geweest, die de concept-versies hebben voorzien van commentaar. In deze groep hadden de volgende personen zitting: A. van Zundert en W. van de Zanden namens het Centrum voor Onderzoek en Statistiek, E. Smit (Provincie Zuid-Holland), S. Heerkens, R.

Neijndorff en V. Smit van de Dienst Stedebouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

Ik dank alle genoemde personen voor hun bijdrage.

De eindverantwoordelijkheid voor de inhoud van dit rapport berust uiteraard uitsluitend bij het Onderzoeksinstituut OTB.

1

INLEIDING

1.1 Inleiding

In het kader van het bouwprogramma speelt de voorziene woningbehoefte een belangrijke rol. Deze infonnatie levert bouwstenen op voor de gewenste omvang en het gewenste tempo van het bouwprogramma. Voorzover prognoses iets zeggen over de woningbehoefte naar prijs, kan ook een onderbouwing naar de gewenste prijsdif-ferentiatie van de nieuwbouw worden gegeven.

In deze rapportage worden de verschillende regionale prognoses met betrekking tot Rijnmond op een rijtje gezet. Daarbij is commentaar toegevoegd over de plus- en minpunten bij de verschillende prognoses, inclusief een onderlinge vergelijking van de uitkomsten. Tevens vindt, voorzover dat mogelijk is, een terugkoppeling plaats naar de volume-ontwikkeling in het kader van het VINEX-programma. De prognoses kunnen hieraan al dan niet parallel lopen. Deze vergelijking leidt daannee tot conclusies over de mate waarin het VINEX-programma tegemoet komt aan de geprognotiseerde woningbehoefte .

In paragraaf 1.2 wordt meer gedetailleerd ingegaan op de doelstelling van dit rapport. Tenslotte wordt in paragraaf 1.3 de inhoud van dit rapport per hoofdstuk venneld. Daarbij wordt tevens duidelijk welke verschillende bronnen (modellen/me-thoden) centraal staan.

1.2 Doelstelling van de rapportage

Voor deze deelstudie worden drie typen van activiteiten verricht.

1. Inventariseren van beschikbare regionale prognoses en het VINEX-programma De eerste activiteit betreft het inventariseren van beschikbare regionale prognoses op het punt van woningbehoefte en behoefte aan nieuwbouwwoningen. Het gaat daarbij uitsluitend om prognoses die in Rijnmond in omloop zijn.

De kwantitatieve prognoses worden gekoppeld aan de doelstellingen die gelden voor de VINEX-locaties (53.000 woningen toevoegen aan de voorraad in de periode

1995-2005). Hierdoor ontstaat een beeld van de mate waarin de voorziene VIN EX-inspanning spoort met de voorziene behoefte in de kwantitatieve prognoses.

2. De plus- en minpunten van de prognoses

Een tweede activiteit betreft de beantwoording van de vraag: hoe deugdelijk is de prognose? Een vijftal criteria spelen een rol:

- de theoretische plausibiliteit van de model structuur. Het gaat hier met name om de wijze waarop de bevolkings/huishoudensprognose is gemaakt en de wijze waarop de immigratie, emigratie en binnenlandse migratie wordt gemodelleerd. Ook de stap van de huishoudensprognose naar de woningbehoefte-prognose c.q. nieuwbouwbehoefte is relevant. Tevens is de wijze waarop de voorraadontwikke-ling in de prognose is verdisconteerd van belang;

de aannamen binnen de gekozen modelstructuur. Aannamen kunnen bijvoorbeeld actueel zijn, of door de feiten achterhaald. In het bijzonder gaat het om de jaargang van eventueel gebruikte prognose (bijvoorbeeld de CBS-bevolkingspro-gnose). Ook gaat het om de aard van de aannamen. Deze kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een objectief ijkpunt of berusten op een niet of nauwelijks onderbouwde schatting;

het specifieke (ruimtelijke) toepassingsgebied. De prognose kan zich in ruimte-lijke zin specifiek richten op een continuüm van het landeruimte-lijke niveau tot het wijkniveau. Ook de tijdsdimensie is van belang. Deze kan variëren van de korte termijn tot een jaar ver in de toekomst;

de beschikbaarheid van de gegevens; de prognoseresultaten kunnen jaarlijks beschikbaar komen, doch dat hoeft niet. Ook de regionale uitsplitsingen zijn hier van belang. Relevante gegevens zijn bijvoorbeeld wel op het niveau van Zuid-Holland toegankelijk, maar niet - of op een later tijdstip - op het niveau van Rijnmond;

een onderlinge vergelijking van de uitkomsten. De uitkomsten kunnen al dan niet veel op elkaar lijken. Als prognoses min of meer overeenkomen, wordt de voorziene ontwikkelingsrichting meer waarschijnlijk.

In dit rapport wordt geen voorkeur uitgesproken voor een bepaalde prognose. Wel wordt gestreefd naar een evenwichtig oordeel over de plus- en minpunten van de verschillende prognoses. Gegeven de plus- en minpunten is het zelfs mogelijk om verschillende prognoses naast elkaar te gebruiken.

Het doel van dit project is niet een uitputtende contra-expertise te geven over de kwaliteit van de verschillende prognoses. De verschillende uitgangspunten, methoden en dergelijke worden op globale wijze toegelicht.

3. Scenario's

Bij de derde activiteit worden de beschikbare prognoses ingedeeld in termen van scenario's (voorzover dat mogelijk is).

incidenteel met economische aannamen). Door de prognoses op een rijtje te zetten ontstaan dus scenario' s voor de woningbouwbehoefte in relatie tot de ontwikkeling van de bevolking, de immigratie en de emigratie. Wat betreft de migratie kunnen bijvoorbeeld de volgende varianten gelden:

- migratiesaldo-nul;

- een doorlopende trend (een aanhoudende toename van het positieve migratiesaldo in Rijnmond);

- trend plus (een extra groei van het positieve migratiesaldo);

- geen trend (het positieve migratiesaldo van het laatste jaar blijft constant).

De volume-ontwikkeling van een eventueel te kiezen scenario staat ook in een bepaalde verhouding tot het volume dat geldt bij de randvoorwaarden van het VINEX-programma. Deze vergelijking geeft daarmee tevens inzicht in het te kiezen bouwtempo. Als een nieuwbouwprognose boven het niveau uitkomt van de randvoor-waarden van de VINEX, loopt het woningtekort op. De situatie van een aanbod-markt blijft dan bestaan. Een dergelijke situatie zou er bijvoorbeeld voor pleiten om een hoog tempo te kiezen, meer te bouwen, of woningbehoefte af te leiden naar andere regio's/provincies (zie Trendbrief, ministerie van VROM, 1993). In een situatie waarin het VINEX-bouwprogramma omvangrijker is dan de voorziene behoefte gelden andere criteria voor het bouwtempo (dan hoeft het niet zo snel).

1.3 Inhoud van het rapport

De bronnen van (prognose)gegevens

De volgende bronnen zijn in Rijnmond in omloop: 1. het landelijke Woningbehoeftenonderzoek (WBO);

2. de woningbehoeftenramingen en de ruimtelijke randvoorwaarden van de provin-cie Zuid-Holland;

3. het PRIMOS-model;

4. het Trendrapport Volkshuisvesting 1992 Zuid-Holland (AB onderzoek, Ferment, Fitié en Meyers, 1994);

5. de Rotterdamse woningbehoefteprognose van het COS (Centrum voor Onderzoek en Statistiek, van Zundert, 1992a en 1992b).

In de hoofdstukken 2 tot en met 6 worden deze bronnen nader omschreven. In het slothoofdstuk volgen de conclusies en een slotbeschouwing, inclusief de verschillen en overeenkomsten tussen de prognoseresultaten (hoofdstuk 7). In hoofdstuk 7 staan tevens enkele integrale conclusies over de verwachte volume-ontwikkeling, de ontwikkeling naar prijs en het te kiezen bouwtempo. Tevens is een korte beschou-wing opgenomen omtrent datgene wat het overzicht in deze rapportage leert voor hen die bezig zijn een toekomstig bouwbeleid te ontwikkelen.

2

HET LANDELIJKE

WONINGBEHOEFTE-ONDERZOEK (WBO)

2.1 Inleiding

In paragraaf 2.2 volgt een toelichting over de wijze waarop tekorten of overschotten

kunnen worden berekend met het WBO-materiaal. De definitie spitst zich toe op de urgente vraag en het urgente woningtekort.

Paragraaf 2.3 laat de ontwikkeling van het woningtekort zien op basis van een vergelijking tussen het WBO 1985/86 en WBO 1989/90 (toegespitst op het tekort aan eengezins- en meergezinswoningen) .

In paragraaf 2.4 zijn cijfers opgenomen die het tekort of overschot anno 1990 per woningtype uitdrukken in een percentage van de omvang van de voorraad. Deze (op het OTB beschikbare) analyse geeft een indicatie van de omvang van de inspanning die moet worden verricht om het woningtekort op te heffen of te verminderen. Ook wordt ermee meer inzichtelijk in welke segmenten van de voorraad zich tekorten of overschotten voordoen.

Het hoofdstuk eindigt met een evaluatie (paragraaf 2.5).

2.2 Urgente vraag en urgent woningtekort

Met het WBO wordt elke vier jaar de woningvraag en de omvang van het woning-tekort gepeild. Tevens stelt deze bron ons in staat om urgentiecriteria te definiëren. De definities in dit rapport zijn ontleend aan het ministerie van VROM (MVROM, 1992).

Om de woningvraag en het woningtekort vast te kunnen stellen deelt het ministerie van VROM de verhuisgeneigden in twee categorieën in: de urgent en de potentieel verhuisgeneigden. De basis van het woningtekort dat het ministerie heeft berekend, is de urgente verhuisgeneigdheid. De berekende tekorten en overschotten geven dan de saldi weer in de situatie dat (theoretisch) alle voorgenomen urgente verhuizingen worden gerealiseerd.

Om als urgent verhuisgeneigde te worden aangemerkt, moet men beslist willen verhuizen en daarnaast nog aan drie andere criteria voldoen. Men moet namelijk

direct te accepteren en men moet reeds minstens een half jaar gezocht hebben. De beslist verhuis geneigden die daaraan niet voldoen, vormen samen met degenen die misschien willen verhuizen, de potentieel verhuisgeneigden.

Door de vraag naar bepaalde woningen af te zetten tegen het te verwachten aanbod daarvan in de woningvoorraad, ontstaat een beeld van het theoretisch tekort of overschot per soort woning. Hiermee komen de kwalitatieve woningtekorten ~n1of woningoverschotten in beeld. Hiervoor wordt de methode voor de simulatie van de doorstroming gebruikt, die door het ministerie van VROM is ontwikkeld. Het berekende woningtekort bestaat dan uit woningen die gevraagd worden door verhuisgeneigden die bij verhuizing geen woning leeg achterlaten. Dit wordt verminderd met de woningen die vrijgemaakt worden door huishoudens die willen verhuizen, maar niet naar een woning.

Voor de urgente vraag en het urgente woningtekort wordt bij de simulatie van de doorstroming uitgegaan van de woonwensen die verhuisgeneigden hebben over de bouwwijze (eengezinshuis/meergezinswoning). Het aanbod bestaat uit de woningen die de doorstromers en woningverlaters in de woningvoorraad vrijmaken. In feite worden vraag en aanbod (theoretisch) tegen elkaar afgezet.

Het ministerie spreekt in zijn tabellen overigens niet van tekorten en overschotten, maar over saldi van te veel of te weinig woningen. Dit komt omdat het ministerie in de cijfers over het woningtekort een correctie aanbrengt voor de leegstand. De gewenste en de feitelijke leegstand worden namelijk berekend en bij een onderlinge afwijking tussen beide grootheden wordt een correctie aangebracht voor de bepaling van het woningtekort.

2.3 Ontwikkeling urgente vraag en urgent woningtekort

In tabel 2.1 is informatie opgenomen over de ontwikkeling van de urgente vraag en het urgente woningtekort in Rijnmond en Zuid-Holland voor de jaren 1986 en 1990.

De urgente vraag en het urgente tekort aan eengezinswoningen blijken in Rijnmond te zijn toegenomen. Deze toename is relatief groter dan in Zuid-Holland. Ook de urgente vraag naar meergezinswoningen stijgt in Rijnmond, eveneens sneller dan in Zuid-Holland.

Theoretisch gezien (als alle verhuizingen gerealiseerd zouden worden) ontstaat er in 1990 echter een urgent overschot aan meergezinswoningen. Dit saldo bedroeg in 1986 nog nul. Ook in Zuid-Holland is het beeld te zien, dat er een overschot aan meergezinswoningen ontstaat.

Tabel 2.1 De ontwikkeling van de urgente vraag en het urgente woningtekort in Rijnmond en geheel Zuid-Holland tussen 1986 en 1990

1986

Rijnmond

Urgente vraag eengezinswoningen 14.000 Urgente vraag meergezinswoningen 20.500 Urgent tekort eengezinswoningen 9.500 Urgent tekort meergezinswoningen 0 Zuid-Holland

Urgente vraag eengezinswoningen 46.500 Urgente vraag meergezinswoningen 59.500 Urgent tekort eengezinswoningen 29.000 Urgent tekort meergezinswoningen 1.500 • = Overschot. 1990 18.500 24.500 11.500 - 5.000· 56.000 61.500 30.500 - 6.500· 1990 t.O.V. 1986 in % + 32,1 + 19,5 + 21,1

+ 20,4

+

3,4 + 5,2

Bron: WBO 1985/1986 en WBO 1989/1990 (tabellenboek ministerie van VROM), OTB-bewerking.

2.4 Woningtekort in percentage van de voorraad

Met de infonnatie over de urgente overschotten/tekorten per woningtype in 1990 uit het Trendrapport 1992 Zuid-Holland (Fennent, Fitié en Meyers, 1994) is een analy-se uitgevoerd. Het OTB heeft dit tekort of overschot, dat is ontleend aan het WBO 1989/1990, tevens uitgedrukt in een percentage van het desbetreffende woningtype in

de voorraad. De infonnatie is opgenomen in tabel 2.2. Met name het urgente tekort aan eengezinswoningen is groot in Rijnmond, zowel absoluut als relatief. In de meergezinssector bestaat een urgent overschot. Ook het urgente tekort in de koop -sector is zowel absoluut als relatief omvangrijk, terwijl het urgente tekort in de huursector klein is. De urgente tekorten in de koopsector doen zich voor in zowel de goedkoopste prijsklassen (minder dan

f

140.000,-), de middeldure prijsklassen (f 140.000,- tot

f

200.000,-) als in de dure prijsklassen (f 200.000,-en meer). Er bestaat geen urgent tekort bij de goedkope huurwoningen (minder dan

f

490,-) en de dure huurwoningen (f 650,- en meer). Dit betekent dat het urgente tekort in de huursector zich manifesteert in de middeldure klasse

f

490,- tot

f

650,-. Qua woninggroote valt op, zeker gezien de beperkte voorraad, dat het grootste tekort bestaat uit grote woningen.

Tabel2.2 Woningtekorten en -overschotten in Rijnmond op basis van het

Woningbehoeftenonderzoek 1989/1990 en tekorten of overschotten in

percentage van de voorraad

Urgent Voorraad % Urgent tekort/

tekort voorraad

Aantal Kamers

Een tot en met driekamerwoningen 2.360 195.900 1,2 Vier- en vijfkamerwoningen 3.860 230.7oo 1,7

Zes en meerkamerwoningen 1.230 28.7oo 4,3

Totaal 7.450 455.3oo 1,6 Woonvonn Eengezins 14.350 167.4oo 8,6 Meergezins -6.910' 287.900 -2,4 Totaal 7.440 455.3oo 1,6 Eigendomsverhouding Koop 6.340 117.8oo 5,4 Huur 1.120 337.4oo 0,3 Totaal 7.460 455.2oo 1,6 Koop/huurprijs Koopwoningen < f 140.000,- 2.270 53.3oo 4,3 Koopwoningen f 140.000,-tot f 2oo .000,- 2.080 35.1oo 5,9 Koopwoningenf 2oo.000,-en meer 1.990 29.400 6,7 Huurwoningen < f 490,- -430' 225.1oo -0,2 Huurwoningenf 490,-totf 650,- 2.310 66.2oo 3,5 Huurwoningenf 650,-en meer -750' 46.2oo -1,6

Totaal 7.470 455.3oo 1,6

.

₌

_Overschot.

Bron: Ferment, Fitié en Meyers, 1994, DTB-bewerking.

2.5 Evaluatie

Het landelijke woningbehoeftenonderzoek is geen prognosemodel. Via deze bron kan echter wel een indicatie worden gegeven van de aard en omvang van eventuele woningtekorten. Het ministerie van VROM heeft hier bijvoorbeeld een rekenwijze voor ontwikkeld (de simulatie van de doorstroming). Deze indicatie voor het woningtekort is vooral voor de korte termijn een belangrijk gegeven. Indien de omvang van het tekort groot is, kunnen de cijfers ook voor de lange termijn betekenisvol zijn. De uitkomsten kunnen niet worden vergeleken met modellen die een bevolkings-, huishoudens- en voorraadprognose gebruiken.

De simulatie van de doorstroming komt neer op een theoretische nabootsing van het verhuisproces. Via het WBO is bekend wie er willen verhuizen, zodat daarmee kan worden bepaald welke woningen door doorstroming voor aanbod beschikbaar komen. Tevens zorgen woningverlaters voor aanbod (huishoudens die naar tehuizen en andere niet-woningen willen verhuizen). Ook de verhuiswensen zijn bekend, zodat de (theoretische) vrijgekomen woningen weer kunnen worden toebedeeld aan doorstromers en starters. Discrepanties duiden dan op een woningtekort of over-schot.

Bovenstaande berekeningswijze voor vraag en aanbod heeft zijn beperkingen.

In de eerste plaats wordt ervan uitgegaan dat de vraag reëel is, met name wat betreft de gevraagde huur- en prijsklasse in relatie tot het inkomen.

In de tweede plaats wordt verondersteld dat de voorgenomen verhuizingen inderdaad doorgaan, in die zin dat het daarmee te verwachten woningaanbod in de voorraad ook inderdaad zal optreden. Een vertekening van de vraag kan ontstaan, omdat huishoudens zich wel voornemen om te verhuizen, maar dat feitelijk niet doen (en vice versa).

In de derde plaats wordt bij de berekening van de tekorten voorbijgegaan aan een mogelijke discrepantie tussen de vraag naar en het aanbod aan bepaalde woningty-pen, zoals bijvoorbeeld van specifiek voor ouderen of jongeren bestemde woningen. In de vierde plaats wordt voorbijgegaan aan de rol die de buurt of de locatie speelt bij de vraag. Zo kan er ogenschijnlijk een evenwicht tussen vraag en aanbod zijn van bepaalde soorten woningen, maar is de vraag naar dit soort woningen bijvoorbeeld gericht op het centrum, terwijl het aanbod zich vooral aan de rand van de stad bevindt.

In de vijfde plaats ontbreken er factoren in de analyse die niet aan het WBO zijn te ontlenen. Zo wordt voorbijgegaan aan het primaire aanbod (nieuwbouw). Daarnaast blijft de vestiging vanuit het buitenland buiten beschouwing, terwijl het voorgenomen vertrek naar het buitenland wel wordt geregistreerd. Laatstgenoemde factor impli-ceert, dat gesignaleerde tekorten hoger zijn als rekening wordt gehouden met de gehele buitenland-migratie.

De gegevens van het WBO zijn gebaseerd op een steekproef. De in dit hoofdstuk gepresenteerde berekeningswijze kan betrouwbaar worden toegepast op het niveau van Rijnmond en op het niveau van Rotterdam als geheel (niet per wijk). Voor de andere individuele gemeenten binnen Rijnmond zijn de cijfers niet betrouwbaar (de steekproef is te klein).

Een nadeel van het WBO-materiaal is de relatief lage frequentie van verschijnen. Elke vier jaar komen er nieuwe gegevens beschikbaar.

3

PROVINCIE ZillD-HOLLAND

3.1 Inleiding

Jaarlijks maakt de provincie Zuid-Holland een nieuwe raming van de toekomstige woningbehoefteontwikkeling. Eens in de vier jaar volgt daarop een vaststelling door de Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Dit betekent dat momenteel de versie van 1991 nog officieel beleid is. Volgens de provincie hebben tussenliggende ramingen een informatieve en evaluatieve waarde, maar vormen niet een vaste grondslag voor het ruimtelijke beleid.

In dit rapport wordt uitgegaan van de uitgangspunten en ramingen in het laatste gepubliceerde rapport (provincie Zuid-Holland, 1993a). Tevens is de uitkomst van de in concept beschikbare raming van 1994 verwerkt voor de periode 1995-2005. De raming van 1993 sluit, in tegenstelling tot die van 1991, aan bij de VINEX-periode. Uit een vergelijking tussen de ramingen van 1991 en 1993 op het niveau van Zuid-Holland blijkt, dat er geen grote verschillen bestaan tussen beide ramingen. De woningbehoefteramingen staan los van de provinciale visie op het punt van de ruimtelijke ontwikkeling, dat wil zeggen de gewenste voorraadontwikkeling die is gekoppeld aan de streekplannen. In dit hoofdstuk worden beide typen cijfers gepresenteerd.

In paragraaf 3.2 volgt een uiteenzetting over de werkwijze bij de woningbehoefte-ramingen, inclusief het daarbij behorende cijfermateriaal. In paragraaf 3.3 is het cijfermateriaal opgenomen in het kader van het provinciale ruimtelijke beleid. In paragraaf 3.4 is een evaluatie opgenomen over de feitelijke ontwikkelingen na 1991 in het licht van de ramingen die in 1991 zijn gemaakt (een op het OTB beschikbare analyse). Het hoofdstuk eindigt met een evaluatie (paragraaf 3.5).

3.2 Werkwijze woningbehoefteramingen

Het centrale ijkpunt wordt gevormd door de meest recente nationale bevolkings-prognose van het CBS. Voor de ramingen van 1993 is dat de CBS-bevolkings-prognose 1992. In de nationale bevolkingsprognose zijn aannamen opgenomen op het punt van geboorte, sterfte, burgerlijke staat en de buitenlandse migratie. Dit randtotaal wordt

overgenomen door de provmcle Zuid-Holland. Men heeft een eigen methodiek ontwikkeld om dit randtotaal uit te splitsen op gemeenteniveau. Soms neemt men de nationale kansen over (sterfte), voor de overige gegevens heeft men regionale (gemeentelijke) cijfers ontwikkeld. Bij de vruchtbaarheid houdt men de typische kenmerken van de gemeente voor ogen (bijvoorbeeld het verschil tussen stad en land). Bij huwelijk, echtscheiding en verweduwingskansen maakt men gebruik van een analyse van gegevens uit het nabije verleden; gemeenten zijn geclusterd, zodat specifieke kansverschillen in beeld komen. Bij de vestiging uit het buitenland volgt men een soortgelijke werkwijze, waarbij bijvoorbeeld tot uitdrukking komt dat deze vestiging vooral aan de steden is gebonden.

De binnenlandse migratie vormt een apart hoofdstuk. Deze kan niet worden 'afge-tapt' van de nationale CBS-prognose, omdat dit vraagstuk op dit niveau niet speelt (binnenlandse verhuizingen hebben geen effect op nationale uitkomsten). De oplossing heeft men gevonden door uit te gaan van migratiesaldo-nul (vestiging en vertrek zijn gelijk). Bij het berekenen van de kenmerken van vestigers en vertrek-kers maakt men gebruik van kansen.

De aldus bepaalde bevolking wordt via een demografisch model (ADOM-6) jaarlijks vooruitberekend (leeftijds-, geslachts-, en burgerlijke staats-specifiek), waarna de cyclus opnieuw start. Aan deze jaarlijks gegenereerde bevolking koppelt men leeftijds-, geslachts-, en burgerlijke staats-specifieke woningbezettingspercentages , waarmee de bevolking wordt omgerekend naar benodigde woonruimten. Daarbij worden tevens aannamen gebruikt met betrekking tot de leegstand, de niet-woningen (woonwagens en dergelijke) en administratieve correcties. Wat betreft de woningbe-zettingspercentages heeft men gebruik gemaakt van de beschikbare gegevens ten behoeve van de raming van 1992 (er zijn voor 1993 geen nieuwe cijfers gemaakt). De vooruitberekende bevolking wordt vermenigvuldigd met deze gekozen percenta-ges en opgehoogd met de geprognotiseerde leegstand. De ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting is gegeven met de output van het model.

In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de aannamen en de output van de berekeningswijze .

Voor de jaren 1992, 1993 en 1994 is men niet uitgegaan van migratiesaldo-nul, maar van de feitelijke ontwikkelingen. Voor het jaar 1995 heeft men schattingen gemaakt met betrekking tot de omvang van de woningvoorraad, zodat gegevens zichtbaar kunnen worden gemaakt voor de VINEX-periode op basis van migratiesaldo-nul. In relatieve zin is er uitgegaan van een aflopende leegstand, waarbij de stadsvernieu-wingsleegstand in absolute zin constant blijft. Er is rekening gehouden met een frictieleegstand van 2,7%.

In tabel 3.1 is een overzicht opgenomen van de verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad van RVC Rijnmond op basis van de lage provinciale behoefteraming Deze lage raming is de uiterste ondergrens voor de te realiseren woningbouw (in verband met rekenkundige complicaties heeft de provincie voor 1993 geen hoge behoefteraming gemaakt; er zijn dus uitsluitend cijfers over de lage behoefteraming beschikbaar) .

Tabel 3.1 Lage woningbehoefteraming 1993 (migratiesaldo-nul) voor Rijnmond

1995 2000 2005 1995-2000 1995-2005

492.460 523.009 543.789 30.549 51.329

Bron: Provincie Zuid-Holland, 1993a.

Tabel3.2 Vigerende beleidsafspraken met betrekking tot de verruiming van de woningvoorraad in Rijnmond, afgerond op honderdtallen

1995 2000 1995-2000

492.500 520.000 27.500

Bron: Provincie Zuid-Holland, 1993a.

Uit tabel 3.1 blijkt, dat volgens de provincie Zuid-Holland de uitbreidingsbehoefte bij de lage variant ruim 51.000 woningen bedraagt in de VINEX-periode 1995 tot 2005. Dit cijfer is exclusief de gemeenten Bleiswijk, Bergschenhoek en Berkel en Rodenrijs. Het cijfer op basis van het VINEX-akkoord (53.000) is inclusief deze gemeenten. Uit aanvullend cijfermateriaal dat de provincie aan het OTB heeft verstrekt, blijkt dat de provinciale raming 1993 inclusief de drie genoemde gemeen-ten 53.034 bedraagt in de periode 1995-2005. Het wegwerken van dit deflnitiever

-schil leidt derhalve tot identieke cijfers. In het cijfer voor de VINEX is echter rekening gehouden met een ophoging in verband met de opvang uit het Groene Hart (restrictieve beleid). In de methodiek van de provincie, die is gebaseerd op migratie-saldo-nul, is geen compensatie in verband met het restrictieve beleid verwerkt. De woningbehoefteramingen 1994 zijn op het tijdstip van het schrijven van dit rapport in conceptvorm beschikbaar. Volgens deze raming zal de woningbehoefte in de periode 1995-2005 63.800 bedragen. Dit betekent een toename van circa 10.000 ten opzichte van de raming van 1993.

3.3 De ruimtelijke randvoorwaarden

In een bijlage van het provinciale rapport Woonruimtebehoefteramingen 1993 zijn ook de vigerende beleidsafspraken opgenomen met betrekking tot de verruiming van de woningvoorraad. Dit betreft aantallen die zijn gerelateerd aan de streekplannen (de toegestane planologische voorraad).

Voor het Rijnmondgebied is het streekplanbeleid voor de periode tot het jaar 2000 uitgewerkt in het Bouwscenario Rijnmond.

Volgens de afspraken kan Rijnmond in de periode 1995 tot 2000 groeien met 27.500 woningen (zie tabel 3.2). Dit aantal is 3.000 (circa 10%) lager dan het in de vorige paragraaf genoemde aantal van 30.500 op basis van de woningbehoefteramingen.

3.4 Ontwikkelingen in het recente verleden

De provinciale woonruimtebehoefteramingen 1991 zijn momenteel nog beleids-uitgangspunt. In dat jaar zijn vooruitberekeningen gemaakt voor de jaren 1995 en 2000. De prognose voor 1995 is evenredig verdeeld over de jaren 1991 tot en met 1995. De feitelijke voorraadontwikkeling voor de jaren 1991, 1992 en 1993 is hiertegen afgezet. Op deze wijze kan worden nagegaan of de feitelijke ontwikkeling spoort met de prognose. Afwijkingen kunnen worden gezien als afwijkingen ten opzichte van een door de provincie gestelde norm van een ondergrens.

Naast de woonruimtebehoeftenramingen speelt ook de toegestane planologische woningvoorraad per 1 januari 2000 een rol (zie Provincie Zuid-Holland, 1991). Ook deze prognose is als ijkpunt gebruikt. De prognose voor 2000 is· evenredig verdeeld over de jaren 1991 tot en met 2000. De feitelijke voorraadontwikkeling voor de jaren 1991, 1992 en 1993 is hiertegen afgezet. Afwijkingen kunnen worden gezien als afwijkingen ten opzichte van een door de provincie gestelde ruimtelijke norm voor de ontwikkeling in een RVC-regio.

Afbeelding 3.1 De lage woonruimtebehoefteraming 1991 van de provincie Zuid-Holland (migratiesaldo-nul), de voorziene toegestane planologi-sche voorraad 1991 en de feitelijke ontwikkeling van de voor-raad in Rijnmond, 1991-1995; 1990 betreft de feitelijke omvang van de woningvoorraad I./Ot'llngen 500000 495000 490000 485000 480000

fellel ijke o_vanS voo,.,. • .ad I.IOnlngbehoefl e-". 11"19

---

-

---

---

--

-

-

----

-

---

--

--

-

-toegestane pl.1no -log1Sche voorraad 47500f9.j,:90~----1~99-,

---,""

"

c:-

'

---::',99::-3---;-;19~"---;;:19'95

In afbeelding 3.1 is de verwachte uitbreiding van de woningvoorraad op basis van de woonruimtebehoefteramingen 1991 van de provincie Zuid-Holland voor de periode 1991-1995 weergegeven. Ook de feitelijke ontwikkeling van de voorraad is in deze figuur afgebeeld voor de jaren 1991, 1992 en 1993 (peildatum 1 januari).

Afbeelding 3.1 laat zien, dat de prognose voor de woonruimtebehoefteraming hoger is dan de feitelijke ontwikkeling van de voorraad. De afwijking ten opzichte van de prognose neemt ook toe; in 1991 zijn 700 woningen minder toegevoegd dan voorzien, in 1992 waren dat er 3.700 en in 1993 5.500. De feitelijke voorraadont-wikkeling behaalt in de jaren 1992 en 1993 ook niet het niveau dat is voorzien bij de raming van de toegestane planologische woning voorraad. In 1992 zijn dat circa 2.000 woningen minder dan voorzien en in 1993 circa 3.100 woningen.

Het is de vraag of de geconstateerde verschillen in het resterende gedeelte van de provinciale beleidsperiode kunnen worden ingelopen. Voor het beleid met betrekking tot de woonruimtebehoefteramingen (periode 1991-1995) lijkt dat niet erg aanneme-lijk.

3.5 Evaluatie

De evaluatie richt zich op de woningbehoefteramingen, omdat deze prognose vergelijkbaar is met andere in dit rapport gepresenteerde prognoses.

Het prognosemodel van de provincie heeft een heldere hoofdstructuur. Het funda-ment is een demografisch model. Door demografische wijzigingen door te rekenen en te koppelen aan aannamen over de woningbezetting per demografische subgroep, kan een indicatie van de uitbreidingsbehoefte worden gegeven (rekening houdend met een verwachte ontwikkeling van de leegstand).

De helderheid is mede mogelijk door een vereenvoudiging met betrekking tot de invloed van nieuwbouw (voorraadontwikkeling) op de bevolkingsstructuur. Door de beleidsaanname van migratiesaldo-nul hoeft in de model structuur namelijk geen rekening te worden gehouden met de moeilijker te modelleren relatie tussen nieuw-bouwen migratie. De consequentie hiervan is, dat het model abstraheert van feitelijke processen. In werkelijkheid kennen regio's immers migratie-overschotten of -tekorten. Dit maakt het gebruik van de uitkomsten voor hen die meer zijn geïnteres-seerd in feitelijke (realistische) ontwikkelingen minder interessant. Ook de vergelijk-baarheid met modellen die wel uitgaan van feitelijke ontwikkelingen wordt erdoor bemoeilijkt. Voor de provincie is de nul-aanname vanuit beleidsmatig oogpunt echter relevant. Op die manier is zij namelijk in staat haar beleidsuitgangspunten te toetsen. Door de nul-aanname komen er immers ontwikkelingen in beeld, die zo veel als mogelijk zijn losgekoppeld van invloeden door binnenlandse migratie (de woning-voorraadontwikkeling stuurt niet de bevolkingsontwikkeling, maar wordt de uitkomst van berekening).

De gebruikte CBS-prognose in de ramingen voor 1993 zijn zo actueel als mogelijk. Een knelpunt bij de aanname over de leegstand is het wegvallen van de relevante CBS-statistiek. Tot en met 1990 zijn door het CBS cijfers over de feitelijke leegstand geregistreerd, daarna niet meer. Dit knelpunt is echter niet specifiek voor het model

van de provincie Zuid-Holland. Ook andere prognosemodellen, die gericht zijn op ramingen voor een grote groep van gemeenten, moeten het zonder deze informatie doen.

In het model van de provincie Zuid-Holland zijn geen aannamen gespecificeerd over de woningonttrekkingen. Er kan dus niet worden aangegeven hoe groot de (vervan-gende) nieuwbouw dient te zijn om de uitbreidingsbehoefte te kunnen realiseren.

Het laagste schaalniveau waarop de prognoses kunnen worden gemaakt, is het niveau van de gemeente. De prognose verschijnt frequent. Elk jaar komen er nieuwe ramingen beschikbaar. Bijstelling van het beleid gebeurt echter om de vier jaar. De tussenliggende ramingen hebben een informatieve en evaluatieve waarde.

4

HET PRIMOS-MODEL

4.1 Inleiding

PRIMOS is de afkorting van Prognose, Infonnatie en MOnitoring Systeem, ten behoeve van de programmering van de nieuwbouw. Het ministerie van VROM bewerkt deze prognose om te komen tot een prognose van de uitbreidingsbehoefte. Het laatste officiële beleidsstuk waarin deze infonnatie is opgenomen is de Trend-brief (ministerie van VROM, 1993). De uitsplitsingen in de Trendbrief hebben betrekking op het niveau van Zuid-Holland. PRIMOS-gegevens over de uitbreidings-behoefte op het niveau van Rijnmond zijn bij het OTB niet beschikbaar. Dit betekent, dat de inhoud van dit hoofdstuk zich toespitst op het niveau van de provincie Zuid-Holland. Hiennee is overigens wel de richting van de verschillen aan te geven met de ramingen van de provincie.

In paragraaf 4.2 wordt de werkwijze rondom de PRIMOS-prognose uiteengezet (zie Gordijn e.a., 1983). Ook is aangegeven op welke wijze het ministerie van VROM de bewerkingen uitvoert ten behoeve van een prognose voor de uitbreidingsbehoefte. Tevens worden de uitkomsten van de PRIMOS '92 gegeven.

In paragraaf 4.3 volgt een evaluatie, inclusief een vergelijking met de prognose van de provincie Zuid-Holland.

4.2 Werkwijze

Het PRIMOS-model bevat een infonnatiesysteem en een prognosemodel.

Het infonnatiesysteem bevat een grote hoeveelheid data over de bevolkingssamen-stelling en bevolkingsmutaties, zoals geboorte, sterfte, binnenlandse migratie en buitenlandse migratie; data over de samenstelling van de woningvoorraad en de mutaties hierin, zoals nieuwbouw, afbraak, leegstaande woningen, en data over de vraag naar woningen. Al deze data zijn jaarlijks beschikbaar vanaf 1972.

De gemeenten behoren tot het laagste geografische schaalniveau in het model. De databank wordt gebruikt voor schatting en aanpassing van de modelparameters en voor de monitoring van de gegevens.

Het prognosemodel bevat vier submodellen. Het eerste submodel berekent de gemeentelijke bevolking op basis van factoren die niet direct worden beïnvloed door het gemeentelijke nieuwbouwprogramma, namelijk de geboortes, sterftes en buiten-landse migraties. Een gemixte 'top-down'- 'bottom up'-benadering wordt gevolgd. De nationale CBS-bevolkingsvoorspellingen worden nader ontleed, terwijl het nationale randtotaal constant blijft. Bij de ontleding wordt rekening gehouden ,met gemeentelijke vruchtbaarheidsverschillen en met verschillen in emigratie- en immigratie-aandelen (op basis van geobserveerde verschillen in het nabije verleden). Het tweede submodel heeft betrekking op de prognose van de binnenlandse migratie. Daarin is de interactie tussen woningbouw en migratie zichtbaar gemaakt; nieuw-bouw is zowel oorzaak als gevolg van migratie (kip en ei-relatie). Aan de ene kant vergroot de migratie naar een gemeente namelijk de vraag naar woningen in die gemeente en daardoor wordt meer nieuwbouw noodzakelijk. Aan de andere kant resulteert de bouw van woningen in een bepaalde gemeente vaak in een extra migratie naar deze gemeente. Daarmee is de migratie deels afhankelijk en deels onafhankelijk van de woningbouw (respectievelijk het structurele-migratiedeel en het woningbouw-fluctuatie-deel). Voor wat betreft de woningbouwmigratie sluit de prognose aan bij het woningbouwprogramma volgens de Trendbrief van het ministe-rie van VROM. Het structurele migratiedeel wordt mede bepaald op basis van regelmatigheden in het recente verleden.

Het derde submodel is gericht op een schatting van de vraag naar woningen. Op basis van de bevolkingsstructuur, die is geschat door het eerste en tweede model, kan een schatting van de vraag naar woningen worden gemaakt.

De op de Trendbrief gebaseerde cijfers voor de uitbreidingsbehoefte e.d., op basis van PRIMOS, vormen een bewerking van het ministerie van VROM (pRIMOS '92). Het toekomstig aantal woningbehoevende huishoudens wordt door het ministerie van VROM afgeleid van het door PRIMOS geprognotiseerde aantal huishoudens. Dit door rekening te houden met het (beperkte) percentage niet-woning-behoevende huishoudens (kamerbewoners, bewoners van woonboten, woonwagens e.d.), welke informatie uit het WBO afkomstig is. De toename van het aantal woningbehoevende huishoudens in een bepaalde periode bepaalt samen met de toename van de normatie-ve leegstand en de normatie-vervangingsbehoefte, de nieuwbouwbehoefte in die periode. De nieuwbouwbehoefte exclusief de vervangingsbehoefte geeft de uitbreidingsbehoefte weer.

In de Trendbrief wordt voor de VINEX-periode de Zuidhollandse uitbreidingsbe -hoefte geraamd op 131.000 woningen (PRIMOS '92). Deze omvang is inclusief het terugdringen van het landelijke woningtekort tot 2% per 1 januari 2000. De leeg-stand wordt constant verondersteld (2,3% van de voorraad). Daarnaast wordt uitgegaan van een oplopend aantal woningonttrekkingen.

4.3 Evaluatie

PRlMOS en de Provincie Zuid-Holland

Op het tijdstip van de Trendbrief raamt de provincie de uitbreidingsbehoefte op 151.000 woningen (Woonruimtebehoefteramingen 1993). Dit betekent 20.000 meer woningen dan op basis van de PRIMOS-prognose. Ten opzichte van de provinciale raming betekent dit, dat de PRIMOS-prognose in relatieve zin 13 % lager is. Dit verschil laat zich verklaren uit verschillen in veronderstellingen in de rijks- en provinciale woningbehoefteramingen. In het rapport van de provincie Zuid-Holland wordt daarover het volgende vermeld: "De provinciale woningbehoefteramingen sluiten op dezelfde manier aan op de CBS-bevolkingsberekeningen als de PRIMOS-ramingen. Bij de omrekening van bevolking naar woningbehoefte zijn er verschillen. In plaats van met 'woningtekorten', die al of niet worden ingelopen, werkt de provincie met 'woningbehoeftepercentages' per bevolkingsgroep (naar leeftijd, geslacht en burgerlijke staat), die al of niet stijgen. Daardoor kunnen per gemeente (kleine) verschillen in de geraamde woningbehoefte ontstaan. Het effect voor de provincie als geheel is echter per definitie hetzelfde. Waar het Rijk spreekt van een aanvaardbaar woningtekort van 2 %, spreekt de provincie van het overeenkomstig stijgen van woningbehoeftepercentages. Het enige en cruciale verschil tussen de rijksraming en de provinciale raming betreft de beleidsmatige component van de binnenlandse migratie. De PRIMOS-raming bevestigt de Zuidhollandse uitmigratie uit het afgelopen decennium als onvermijdelijke trend en de Trendbrief verheft deze ontwikkeling tot beleid. Het provinciale beleid baseert zich echter op minimaal migratiesaldo nul vanaf 1995 en over de gehele periode. Dit resulteert in een gewenste woningvoorraadtoename, die ongeveer 20.000 hoger ligt dan de 131.000 woningen volgens de Trendbrief van het Rijk" .

Op het niveau van regio's binnen Zuid-Holland is derhalve de trend in het binnen-lands migratiesaldo bepalend voor de verschillen tussen PRIMOS en de ramingen van de provincie. Binnen Zuid-Holland is er al jarenlang een trend aan de gang van een positief binnenlands migratiesaldo in het landelijke gebied en een negatief binnenlands migratiesaldo voor Rijnmond (door de buitenlandvestiging is het totale saldo echter positief in Rijnmond). De ontwikkelingen in Rijnmond zijn derhalve vergelijkbaar met de trend die voor heel Zuid-Holland geldt (een binnenlands bevolkingsverlies). Het ligt dan ook in de lijn der verwachting dat de geraamde woningbehoefte volgens PRIMOS lager ligt dan de provinciale raming in Rijnmond. Op basis van de provinciale ramingen 1994 bedraagt de uitbreidingsbehoefte 166.800 voor Zuid-Holland in de VINEX-periode. Volgens deze prognose wordt derhalve een toename in de woningbehoefte voorzien.

In de PRIMOS-bevolkings- en huishoudensprognose van 1993 en 1994 is het aantal van 53.000 woningen in Rijnmond het uitgangspunt van de berekeningen (het aantal op basis van het VINEX-akkoord, inclusief een ophoging in verband met de opvang uit het Groene Hart). Ons is geen regionale informatie bekend omtrent de vraag of dit aantal van 53.000 de feitelijke uitbreidingsbehoefte afdekt (inclusief een accepta -bel woningtekort van 2% per 1 januari 2000). De recente ontwikkeling van het

cijfermateriaal van de provIncIe Zuid-Holland geeft een indicatie dat de 53.000 woningen momenteel ontoereikend zijn om de uitbreidingsbehoefte te realiseren.

PR/MOS-methodiek

Bij de evaluatie is een tweedeling relevant. Enerzijds gaat het om de PRIMOS-bevolkings- en huishoudensprognose en anderzijds gaat het om de bewerkingeIl die het ministerie van VROM uitvoert.

De hoofdlijn van het PRIMOS-bevolkings- en huishoudensmodel kent een degelijke theoretische basis. Het model onderscheidt zich van andere modellen omdat de relatie tussen nieuwbouw en migratie theoretisch is uitgewerkt. Hiermee is het model toegerust om verwachte feitelijke ontwikkelingen in beeld te brengen; de van invloed zijnde variabelen worden trendmatig uit het verleden ,doorgetrokken. De trends die daarbij een rol spelen worden van een langere ons achterliggende periode afgeleid.

Het PRIMOS-bevolkings- en huishoudensmodel maakt jaarlijks gebruik van de nieuwste CBS-inzichten wat betreft de bevolkingsprognose. Elk jaar zijn nieuwe prognosesresultaten beschikbaar.

Het PRIMOS-bevolkings- en huishoudensmodel kan gegevens leveren tot op het gemeentelijke niveau, zowel voor de nabije als de verre toekomst.

De bewerkingen die het ministerie van VROM gebruikt om tot de uitbreidingsbe-hoefte te komen, volgen een logische lijn. De waarde van verschillende gekozen aannamen hebben echter geen objectieve status. In het slothoofdstuk wordt dat meer duidelijk, omdat blijkt dat aannamen over de leegstand en de woningonttrekkingen tussen de modellen verschillen.

Door gebruik te maken van PRIMOS, maakt het ministerie van VROM de feitelijke migratie-ontwikkelingen tot norm. Voor de provincie Zuid-Holland en Rijnmond betekent dat een acceptatie van een bevolkingsverlies. In het licht van de gestelde --ruimtelijke doelen (meer bouwen in en rond de grote steden) is de keuze voor het PRIMOS-model daarom minder gelukkig.

De bewerkingen die het ministerie van VROM uitvoert, zijn gekoppeld aan de publikatie van officiële beleidsnota's. Zo volgt de Trendbrief op bewerkte PRIMOS-inzichten uit de Nota Volkshuisvesting (pRIMOS '88) en de VINEX-nota (pRIMOS '89). Op deze wijze ontstaat een beleidscyclus. Van tijd tot tijd worden de eerder gemaakte aanname over de uitbreidingsbehoefte en dergelijke bijgesteld. Dit heeft in de Trendbrief geleid tot een opwaartse bijstelling (162.000 extra woningbehoefte in de periode 1990-2(05). Ook voor de provincie Zuid-Holland heeft dat geleid tot meer uitbreidingsbehoefte, tot een niveau van 131.000 woningen in de periode 1995-2005. Dit aantal van 131.000 is ook het ijkpunt geweest in de VINEX-akkoorden, resulterende in een uitbreidingsbehoefte van 53.000 woningen in Rijnmond. Het totale aantal van 131.000 woningen vinden we in de PRIMOS-bevolkings- en huishoudensprognose van 1993 en 1994 ook terug. Dit aantal is het uitgangspunt voor de door dit model te berekenen migratiestromen per gemeente, die immers afhankelijk zijn van de omvang van de nieuwbouw. Momenteel is het echter de vraag of het aantal van 131.000 de feitelijke uitbreidingsbehoefte afdekt. Het model

5

HET TRENDRAPPORT VOLKSHUISVESTING

1992 ZUID-HOLLAND

5.1 Inleiding

Paragraaf 5.2 geeft een beschrijving van de werkwijze in Het Trendrapport Volks-huisvesting 1992 Zuid-Holland (Ferment, Fitié en Meyers, 1994). In paragraaf 5.3 volgt een evaluatie van de bruikbaarheid van deze gegevens voor de vraagstelling in deze rapportage.

5.2 Werkwijze

Wat betreft de verwachte volume-ontwikkeling levert Het Trendrapport Volks-huisvesting 1992 Zuid-Holland geen zelfstandige bijdrage. Bij de prognose gaat dit rapport namelijk uit van de hiervoor besproken ramingen van de provincie. Men maakt niet alleen gebruik van de provinciale prognoses over de woningvoorraad, ook het provinciale prognosemateriaal aangaande de bevolking en hoofdbewoners naar leeftijd en de cijfers voor de leegstand worden gebruikt.

Het Trendrapport Volkshuisvesting 1992 Zuid-Holland levert wel een zelfstandige bijdrage met betrekking tot de woningonttrekkingen. In de gepresenteerde tabellen worden de uitbreidings- en vervangingsbehoefte bij elkaar opgeteld. Het lijkt er daarom op, dat men tot een hogere behoefteraming komt. Na aftrek van de vervan-gingsbehoefte, komen de cijfers echter uit op het niveau van reeds gepresenteerde cijfers van de provincie. Er resteert wel een klein verschil van vierhonderd wonin-gen in de periode 1995-2005 (zie tabel 5.1 en vergelijk met tabel 3.1).

De bijdrage van Het Trendrapport Volkshuisvesting 1992 Zuid-Holland is gelegen bij het invullen van het kwantitatieve bouwprogramma naar eigendom, huurprijzen, koopprijzen, oppervlakte woonkamer, aantal kamers, woonvorm en de nieuwbouw-huurprijzen. Het maakt van een kwantitatief bouwprogramma een kwalitatief bouwprogramma. Daarbij worden woonvoorkeuren uit het WBO 1989/1990 gekop-peld aan de prognoses van de provincie. De woonvoorkeuren hangen immers samen met de (geprognotiseerde) samenstelling van het huishouden naar leeftijd en huishou-densgrootte. Daarnaast wordt het inkomen als een belangrijke bepalende variabele onderscheiden voor de woonvoorkeuren.

Tabel 5.1 Uitbreidingsbehoefte Rijnmond op basis van de provinciale woning-behoefteraming uit Het Trendrapport ·Volkshuisvesting 1992 Zuid-Holland Uitbreiding

+

onttrekking Onttrekking Uitbreiding 1995-2000 41.860 7.990 33.870 Bron: Trendrapport Volkshuisvesting 1992 Zuid-Holland.

2000-2005 26.960 9.100 17.860 1995-2005 6à.820 17.090 51.730

Omdat het toekomstige inkomen moeilijk is te voorspellen, wordt daarbij gebruik gemaakt van een drietal economische scenario's van het CBS, onderscheiden naar een gemiddelde economische groei per jaar in de periode 1990-2005: de lage variant (1,0%), de middenvariant (1,8%) en de hoge variant (2,7%). Door deze econo-mische varianten te onderscheiden, wordt de invloed van de econoecono-mische ontwikke-ling nagegaan, gegeven de samenstelontwikke-ling van het huishouden naar leeftijd en huishoudensgrootte .

In bijlage 2 is de informatie over de samenstelling van het gewenste bouwpro-gramma opgenomen.

De drie varianten komen tot een behoorlijke variatie in de samenstelling van de nieuwbouw, al naar gelang de omvang van de economische groei. Zo bestaat het gehele bouwprogramma in de lage variant bijna geheel uit huurwoningen om in de hoge variant af te nemen tot nog maar circa een kwart van het bouwprogramma. Het onderlinge verschil tussen de drie varianten is bijzonder groot.

5.3 Evaluatie

Wat betreft de verwachte volume-ontwikkeling levert Het Trendrapport Volks-huisvesting 1992 Zuid-Holland geen zelfstandige bijdrage. Bij de prognose gaat dit rapport uit van de hiervoor besproken ramingen van de provincie. Op dit punt is dus geen vergelijking met andere besproken modellen mogelijk.

De bijdrage van Het Trendrapport Volkshuisvesting 1992 ligt bij het ombouwen van een kwantitatieve bouwprogramma naar een kwalitatief bouwprogramma. Deze invalshoek is uniek, in die zin dat deze bij de andere besproken modellen niet aan de orde komt.

De verdienste van de trendrapportbewerkingen is gelegen bij het ceteris paribus -aantonen van het verband tussen economische groei en de samenstelling van het bouwprogramma. De uitkomsten hebben echter een beperkte validiteit, omdat aan cruciale variabelen/verbanden geen aandacht wordt geschonken (op de theoretische plausibiliteit valt het nodige af te dingen). Zo zijn de invloed van de huurprijsstij-gingen, de fiscale behandeling van eigenaar-bewoners en factoren als rentestand en

6

CENTRUM VOOR ONDERZOEK EN STATISTIEK

(COS)

6.1 Inleiding

Het Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam (COS) werkt met een eigen methodiek voor bevolkings- en huishoudensprognoses (zie van Zundert, 1992a en 1992b). In het verlengde van deze prognoses is ook een woning-behoefteprognose beschikbaar (van Zundert, 1992c). Inmiddels is er ook een nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose gemaakt (van Zundert, 1994a en 1994b). Op basis van deze prognose is nog geen nieuwe woningbehoefteprognose gepubliceerd. De inhoud van dit hoofdstuk spitst zich daarom toe op de rapporten van 1992. Een beperking van het beschikbare COS-materiaal is, dat het uitsluitend betrekking heeft op Rotterdam. Er zijn geen gegevens voor heel Rijnmond beschikbaar.

In paragraaf 6.2 worden de uitgangspunten van de COS-methodiek toegelicht. Het hoofdstuk eindigt met een evaluatie en een vergelijking van de resultaten met de PRlMOS-prognose van 1991 en de woonruimtebehoefteramingen van 1991 van de provincie Zuid-Holland.

6.2 Werkwijze

De COS-methodiek volgt een drietrapsraket: eerst de bevolkingsprognose, daarna de huishoudensprognose en vervolgens de woningbehoefte-prognose. Hieronder volgt een toelichting.

Bevolkingsprognose

Bij de COS-bevolkingsprognose wordt gebruik gemaakt van zogenaamde MSW-factoren (Migratie-Sterfte-Woonadressen). Via de MSW-factoren is de invloed van migratie en sterfte op de bevolkingsomvang en samenstelling als een gecombineerde grootheid berekend. De waarde van deze factor wordt niet met behulp van een lange tijdreeks bepaald. Er zijn twee alternatieven ontwikkeld, waarbij de ontwikkeling in 1989 (ten opzichte van 1988, alternatief A) en de ontwikkeling in 1990 (ten opzichte van 1989, alternatief B) als uitgangspunt dient (zie bijlage 3 voor de toelichting van de methode van MSW-factoren). Het gevolg van deze werkwijze is, dat de netto

vestiging uit het buitenland, die hoog was in de jaren 1989 en 1990, doorwerkt in de prognose. Deze keus van de basisjaren is het gevolg van de keuze van de veronder-stelling, dat de buitenlandse migratie de komende jaren hoog zou blijven.

Uit bijlage 3 blijkt, dat de MSW-factor een maatstaf is voor de procentuele invloed van migratie en sterfte per bewoond adres (per leeftijdsgroep). Door de waarde van deze factor te koppelen aan de geprognotiseerde omvang van de woningvoorraad volgens de gemeente Rotterdam (de Dienst Stedebouw en Volkshuisvesting), kan de omvang van een bepaald leeftijdscohort in het prognosejaar worden bepaald (voor wat betreft de invloed van migratie en sterfte).

De actuele cijfers voor de woningbouwplanning van de gemeente Rotterdam worden dus als uitgangspunt in de bevolkingsprognose gebruikt. De berekende MSW -factoren worden hiermee vermenigvuldigd. In tabel 6.1 is aangegeven welke cijfers men voor de ontwikkeling van de voorraad hanteert. Deze cijfers zijn in de tabel ook vergeleken met de woningbehoefteraming van de provincie Zuid-Holland van 1993. Die vergelijking is echter niet helemaal mogelijk, omdat de beschikbare prognoses niet op precies hetzelfde jaar betrekking hebben. Bij de vergelijking valt op, dat de voorziene Rotterdamse uitbreiding van de voorraad na de eeuwwisseling relatief laag is ten opzichte van de raming van de provincie in die periode.

In de COS-bevolkingsprognose is er verder van uitgegaan, dat de leegstand afneemt. Hierdoor stijgt de bewoningsgraad (het deel van de bewoonde adressen in de woningvoorraad neemt toe). Men voorziet een toename van de bewoningsgraad van 94,1 in 1991 via 97,9 in 2001 tot 99,0 in 2006.

De omvang van de sterfte berekent men achteraf met overlevingstafels die zijn gebaseerd op sterftekansen, die het CBS voor de periode 1 januari 1990 tot 1 januari 1995 heeft toegepast in de CBS-prognose 1990 (middenvariant).

Bij de prognoses van de geboorte is het uitgangspunt de leeftijdsspecifieke vrucht-baarheidscijfers op wijkniveau in de periode 1988-1990 (vijfjaars leeftijdsklassen

15/19 tot en met 45/49). Dit uitgangspunt is gebruikt voor het kiezen van veronder-stellingen op wijkniveau.

Hiervoor is aangegeven dat men twee alternatieven heeft berekend. Voor Rotterdam resulteert alternatief B voor het jaar 2006 in 27.000 meer inwoners dan alternatief A. Het COS kiest dan voor alternatief A, gebruik makend van de volgende motiva-tie: "Omdat de vestiging uit het buitenland, die momenteel erg hoog is, over enige jaren wellicht daalt, is (het lage) alternatief A als definitieve prognose bepaald".

Tabel 6.1 Woningvoorraad in Rotterdam omstreeks 1995, 2000 en 2005 volgens provinciale woningbehoefteraming 1993 en de COS-prognose van 1992 Woningvoorraad Provincie 1995 278.895 COS 1996 283.662 Provincie 2000 296.781 COS 2001 295.078 Provincie 2005 311.253 COS 2006 305.933

Het resultaat van de bevolkingsprognose volgens alternatief A is, dat de Rotterdamse bevolking van 582.242 in 1991 groeit tot 667.000 in 2006. Een toename dus met bijna 85.000 inwoners.

Huishoudensprognose

De huishoudensprognose bestaat uit drie afzonderlijke delen, te weten:

- de adresbezetting;

- de hoofdbewoners;

- de huishoudens.

De prognose van de adresbezetting wordt gemaakt met de bevolkingsprognose als uitgangspunt, waarbij de aannamen over de leegstandsontwikkeling van belang zijn (zie de voorgaande beschrijving over de COS-bevolkingsprognose).

De informatie over de hoofdbewoners wordt ontleend aan de hoofdbewoners statistiek van het COS. In deze statistiek zijn met de criteria langstwonende, leeftijd, en gezinsverhouding de hoofdbewoners bepaald. Bij de hoofdbewonersprognose is uitgegaan van het aantal bewoonde adressen volgens de COS-bevolkingsprognose.

De ontwikkeling van de leeftijds- en geslachtsspecifieke hoofdbewonerspercentages in de periode 1986-1991 werd als basis voor de prognose gehanteerd. Deze percenta-ges zijn gekoppeld aan de leeftijds- en percenta-geslachtsspecifieke bevolkingsprognose. Het aantal huishoudens is afgeleid uit de statistiek van de gezinsverhouding (aantal gezinnen en gezinstypen) en uit de hoofdbewonersstatistiek (niet-gezinshuishoudens ofwel niet-inwonende alleenstaanden). De huishoudensprognose is gebaseerd op de ontwikkeling van de leeftijds- en geslachtsspecifieke huishoudenspercentages in de periode 1986-1991. Deze percentages zijn gekoppeld aan de leeftijds- en geslachts-specifieke bevolkingsprognose.

Woningbehoefteprognose: nieuwbouw en woningtekort

In de woningbehoefteprognose is gewerkt met de leeftijds- en geslachtsspecifieke hoofdbewonerspercentages (HBP' s) in de periode 1986-1991 (variant F = 1). Het COS hanteert ook de variant F=0,5, een vertraging met een factor 2 (de waarde die bij F=1 al in 1996 wordt bereikt, wordt bij F=0,5 pas in 2001 bereikt). De aldus geprognotiseerde HBP's zijn toegepast op de bevolkingsprognose. De resultaten van de woningbehoefteprognose zijn weergegeven in tabel 6.2.

Bij de berekening van de benodigde nieuwbouw is uitgegaan van de woningonttrek-king en leegstandsdaling, zoals aangehouden in de COS-bevolwoningonttrek-kingsprognose. Dit leidt tot een benodigde nieuwbouw van respectievelijk 50.000 (variant F= 1) en 40.000 (variant F=0,5) in de periode 1991-2006 (zie tabel 6.3).

~ Tabel 6.2 Woningbehoefte van Rotterdam in 1996, 2001 en 2006 volgens COS Jaar (1 jan.) 1991 (realisatie) 1996 (prognose) 2001 (prognose) 2006 (prognose) Periode '91-'96 '96-'01 '01-'06 '91-'06 Bevolkings-omvang F= 1 582.242 260.458 603.422 273.840 634.920 289.890 666.861 306.106

* Bewoonde adressen zonder verandering in het woningtekort.

Woningbehoefte* F= 0,5 260.458 271.210 284.021 296.868

F= 1 Prognose van de hoofdbewonerspercentages gebaseerd op de trend van '86-'91.

F= 1 13.382 16.050 16.216 45.648 Woningbehoefte* toename F= 0,5 10.752 12.811 12.847 36.410

F= 0,5: Prognose van de hoofdbewonerspercentages gebaseerd op de met een factor 2 vertraagde trend van '86-'91.

*

*

Gemiddelde adresbezetting

=

gemiddeld aantal bewoners per bewoond adres.

Bron: COS GAB** F= 1 F= 0,5 2,24 2,24 2,20 2,23 2,19 2,24 2,18 2,25

Tabel 6.3 Woningbehoefte en nieuwbouw (vijfjaarsperioden), 1991-2006, volgens COS Periode '91/'96 '96/'01 '011'06 '91/'06 * ** *** Bron: Woningbehoefte** (toename) F= 1 F= 0,5 (a) (b) 13.382 10.752 16.050 12.811 16.216 12.847 45.648 36.410 Uitgangspunt in de COS-bevolkingsprognose.

Zonder verandering in het woningtekort.

Woningont-trekking (c) 9.727 5.275 130 15.132

Leegstandsdaling = toename bewoonde adressen min toename woningen. COS Leegstands-daling*** F=1 (d) e=a+c-d 3.602 19.507 4.271 17.054 3.146 13.200 11.019 49.761 Benodigde Veronderstelde nieuwbouw** nieuwbouw* F= 0,5 f=b+c-d (g) 16.877 18.808 13.815 16.691 9.831 10.984 40.532 46.483

Als maatstaf voor het woningtekort wordt gehanteerd: het aantal huishoudens dat niet

over een zelfstandige woning beschikt (starters), tussen een half en twee jaar bij de

gemeente als woningzoekend staat geregistreerd en in Rotterdam woonachtig is. Uit deze definitie blijkt, dat het woningtekort van Rotterdam de afgelopen jaren aanzien-lijk is toegenomen (van 4.851 in 1985 tot 9.232 in 1992). Om het woningtekort terug te dringen tot 1 % van de woningvoorraad (3.000) zullen de komende jilren 6.200 extra nieuwbouwwoningen nodig zijn.

6.3 Evaluatie COS en PRIMOS

Voor een vergelijking met PRIMOS is onder andere een in een COS-rapport bespro-ken evaluatie beschikbaar (zie van der Zanden en Dorren, 1992). Volgens de in dit rapport door het COS gememoreerde PRIMOS-prognose (het jaartal wordt niet genoemd, doch het is waarschijnlijk de prognose 1991), zal de bevolking van geheel Rijnmond in de periode 1992-2000 nog met zo'n 44.000 personen toenemen. De helft hiervan in de steden (met name Rotterdam) en ongeveer 40% in de groeiker-nen. Een klein deel van de toename komt in overig Rijnmond terecht. De COS-prognose voorziet echter alleen al voor Rotterdam een toename van 45.000 personen in de periode 1992-2001. Met andere woorden: de waarden die COS berekent, zijn beduidend hoger dan die welke PRIMOS berekent.

Het COS noemt twee oorzaken voor het geconstateerde verschil. De eerste betreft de woningvoorraadontwikkeling. Volgens COS hanteert PRIMOS veel te hoge aanna-men voor de woningonttrekking: " ... zodanig, dat de woningvoorraad in Rotterdam in het jaar 2000 zo'n 3.000 woningen kleiner zou zijn dan momenteel".

De tweede factor die in het gememoreerde COS-rapport wordt genoemd is de leeg-stand. Zoals aangegeven gaat de COS-prognose uit van een afnemende leegleeg-stand. De PRIMOS-prognose gaat niet uit van deze afbouw, maar van een stabiele blijvende omvang van de leegstand.

Wat betreft de onttrekkingen is de COS-prognose gekoppeld aan het Rotterdamse stadsvernieuwingsbeleid. Dit beleid is in een programma vastgelegd. Op basis van dit programma kan worden nagegaan hoeveel woningen er in de nabije toekomst volgens plan zullen worden onttrokken (circa 17.000 woningen in de periode 1995-2005).

De PRIMOS-prognose gaat uit van onttrekkingskansen op basis van kenmerken van de voorraad, zoals de ouderdom van de woningen. In PRIMOS '94 komt dat neer op circa 28.000 woningen in de periode 1995-2005, ruim 10.000 meer dan op basis van het gemeentelijke stadsvernieuwingsbeleid.