Verval van naoorlogse woningen: Een probleemschets

TH-VRIJE~ELEIDSRUIMTE ONDERZOEK

(DREIGENDE) SLOOP VAN NAOORLOGSE WONINGEN: OORZAKEN, LESSEN, PREVENTIE

deel I

ot6

VERVAL VAN NAOORLOGSE WONINGEN: EEN PROBLEEMSCHETS

A.L.M. Hoenderdos N.L. Prak H. Priemus

r:1

I \ '

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Hogeschool Delft

1986

111111111111111111111111111111111111 111111111111 illlIl IlIlh 111111111111 1IIIIIIIIIIIIIIIiil'\liilllllllllllllllllllllllllllli 111111111\11111111 111111 IlIlIilll:liI 1111 iII 111 11 11 11 11111111111111111111111111111111

1llIIIIIIIIIIIIIlillll, 111111111111 111\1111111111111111111111111111111 111111 1111111111111111111111111 11 111111111 111 111111 1111111111

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

BIBLIOTHEEK TU Delft P 2192 1713

2628 CN Delft tel. (015) 783254

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Hoenderdos, A.L.M.

Verval van naoorlogse woningen: een probleem schets / A.L.M. Hoenderdos, N.L. Prak, H. Priemus.. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -' Ill.

-TH-vrije-beleidsruimteonderzoek (dreigende) sloop van naoorlogse wonin-gen: Dl. 1)

Uitg. van Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurkunde, Technische Hogeschool Delft. - Met lito opg.

ISBN 90-6275-269-1

SISO 314.3 UDC 69.059.4:728.1 (492)"1945/1985" Trefw.: verval van woningen: Nederland; 1945-1985.

INHOUD

PAG

1. INLEIDING ...•••..••••...•••.••..•...••.•••..••.•..•..•••...• 1

2. MODEL OM VER V AL VAN NAOORLOGSE WONINGEN BETER TE

VOORSPELLEN .••••••••••••••••••••••••.•...••.•.•..••.••••.• 3

3. ENKELE BELANGRIJKE F AKTOREN ••••••••••••••••••••••••••• 13

4. VER V AL EN LEEGSTAND •••••.•.•••••••••••••.••••.•••••••••• 21

5. AANTALLEN GESLOOPTE NAOORLOGSE WONINGEN VOLGENS GEGEVENS VAN HET CBS •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 29 6. ONDERZOEK VAN NAOORLOGSE WONINGEN MET EXPLOIT A

TIE-/

PROBLEMEN: EEN MEERJARENAANPAK •••••••••••••••••••••• 35

1. INLEIDING

De woningbouw haalt weer de krant. Nu niet omdat de "woningnood (bij-na) voorbij is", maar omdat er een nieuwe nood is ontstaan. Korporaties kampen met leegstand en huurderving, bewoners met vandalisme, vervuiling en onveiligheid. Een deel - gelukkig nog maar een klein deel - van de naoor-logse voorraad is in de problemen gekomen. Hier en daar is zelfs het woord "sloop" gevallen.

Het thema van het NWR-kongres op 19 en 20 september 1985 gaf al aan dat er iets aan de hand was: "De toekomst van het naoorlogs woningbezit". De bezorgdheid die uit deze titel spreekt, had niet betrekking op het over-grote deel van de voorraad dat er nog heel goed bijstaat, maar op de kle.ine - helaas snel groeiende - groep van kompleksen met exploitatieproblemen.

Ook het IFHP-kongres, van 7 tot 12 oktober 1985 in Boedapest gehouden onder de titel: "Improvement of Post-war Housing Estates", was hieraan ge-wijd. In Frankrijk, Skandinavië en de V.S. kwamen kompleksen voor met de-zelfde moeilijkheden als in Nederland. In Engeland en Schotland is de achteruitgang van naoorlogse kompleksen het grootst en een aanzienlijk aantal is daar al gesloopt; een voorbode van wat ook de andere landen gaat overkomen?

Voordat er op nationale en internationale schaal over werd gekonfereerd waren de volkshuisvesters zich al bewust van het komende onheil. De NIROV-studiedagen op 23 en 24 mei 1984 waren gewijd aan het thema "Ex-ploitatie problemen van naoorlogse woningen". Deze studiedagen waren ge-organiseerd door onze onderzoeksgroep, die eveneens tezamen met het IFHP en het NIROV het initiatief nam tot een tweedaags internationaal kongres: "Post-war Public Housing in Trouble", dat op 4 en 5 oktober 1984

in Delft werd gehouden. Amerikaanse, Engelse, Franse, Belgische, Zweedse, Deense en Nederlandse volkshuisvesters wisselden treurige verhalen uit, waarbij telkens weer bleek dat de overeenkomsten daartussen veel groter waren dan de verschillen, alle variaties in volkshuisvestingssystemen ten spijt.

Signalen dat er wel eens iets mis zou kunnen zijn, waren er al veel eerder. In 1972 werd het Prui tt-Igoe kompleks in St. Louis (V.S.) opge-blazen. In 1979 werd het kompleks Noble Street in Newcastle gesloopt. Rond dezelfde tijd werd het duidelijk dat de bewoning van de Bijlmermeer op zijn zachtst gezegd anders was dan destijds gepland.

Zoals steeds, is het achteraf makkelijk om een aantal mogelijke oorzaken op te sommen die de misère zouden kunnen hebben veroorzaakt.

Jarenlang hebben we getobd met de naoorlogse woningnood. Dat zette een grote druk op alle betrokk.enen om vooral veel en snel te bouwen; dit

kon voor de kwaliteit en de duurzaamheid risiko's opleveren. Er werd niet altijd over nagedacht of een flatgebouw in een gemeente van overwegend eengezinshuizen op den duur wel verhuurbaar zou blijven. Arbeidsbespa-rende konstrukties, zoals houten "vliesgevels", werden toegepast zonder dat er veel over het onderhoud werd nagedacht.

De pogingen om het bouwvolume te vergroten leidden - evenals na de

eerste wereldoorlog - tot systeembouw. Weliswaar werden de door Ratio-bouw goedgekeurde systemen uitvoerig onderzocht en beproefd, maar som-mige belastingen konden niet worden gesimuleerd, en werden verkeerd ingeschat. Na dertig jaar zijn de verbindingsdraden waarmee de Aireyblok-ken aan het skelet vastzitten bij een aantal blokAireyblok-ken doorgeroest. De isola-tielagen bij Coignet-woningen zijn te klein voor de later aangebrachte cen-trale verwarmingen; daardoor treedt veel condens op in de badcellen. Om het beton sneller te doen verharden, werden versnellers aan de specie toe-gevoegd. Deze hebben in een aantal gevallen geleid tot poreuze beton, en daarmee tot snellere roestvorming op de wapening.

Om de kurveprijs te halen, werd regelmatig drastisch bezuinigd op de bouwplannen. Vaak werd dat gevonden door wandtegels te vervangen door betonemail, of door de houtmaten van kozijnen en ramen tot het uiterste minimum terug te brengen. Nu worden in 25 jaar oude woningen het beton-email vervangen door tegels en de houten ramen door ramen van al u-miniurn •••••

Naast de bouwtechnische pr<;>blemen treedt in een aantal kompleksen woontechnische en sociale problemen op. Een aantal woonblokken wordt ge-teisterd door vandalisme, inbraak, drughandel of brandstichting. Andere kompleksen liggen zo slecht in de woningmarkt, dat ze kampen met voort-durende leegstand. Als de verhuurder tracht deze leegstand te beperken door verlaging van zijn toelatingseisen, kunnen de sociale problemen ont-staan die zojuist beschreven zijn.

Een ander, achteraf ongunstig, aspekt van de woningnood was het buiten-spel zetten van vele korporaties, vooral in de grote stad. Ter bevordering van de efficiency onderhandelde het ministerie rechtstreeks met de dienst volkshuisvesting van de grote gemeenten; korporaties mochten achteraf als alles al vastlag, het projekt geheel of grotendeels beheren. Exploitatie-er-varingen werden in die tijd onvoldoende bij het ontwerp en de uitvoering betrokken.

In de hierna volgende' hoofdstukken komen achtereenvolgens aan de orde:

een model ter (gedeeltelijke) verklaring, de eerste onderzoeksresultaten, de sloop van naoorlogse woningen, en de schets van een breed opgezet meer-jarenonderzoek waarvan dit onderzoek een deel vormt.

2. MODEL OM VER V AL VAN NAOORLOGSE WONINGEN BETER TE VOORSPELLEN

Woningen in Nederland gaan gemiddeld meer dan een eeuw mee. Dit ge-middelde gaat gepaard met een zeer grote spreiding. Vele kompleksen uit de vorige eeuw kunnen nog geruime tijd mee. Voor sommige naoorlogse wo-ningen geldt dat niet; een (relatief klein) aantal ervan is al gesloopt. De snelheid waarmee woningen vervallen, varieert.

Is daar een verklaring voor? Alleen met meer inzicht in de processen die zich hierbij afspelen, zal het mogelijk zijn om het verval af te remmen. Voor de woningkorporaties, die een ekonomische levensduur van vijftig jaar hanteren, is voortijdig verval een ramp. Onderzoek naar voorkomen en oor-zaken van dit verval is dringend gewenst.

Vergeleken met de omvangrijke literatuur over de nieuwbouw is de aán-dacht voor het komplementaire proces van het verval bescheiden te noe-men. Kruyt (1974-) heeft de faktoren die tot het verval van woningen (kun-nen) bijdragen ingedeeld in ekonomische, technische, institutionele en sociale. Volgens Kruyt zijn de ekonomische faktoren, zoals onevenwich-tigheden op de woningmarkt, niet voldoende als verklaring van het verval. Ze versterken hoogstens het proces. Op de NIROV-studiedagen over "Ex-ploitatieproblemen van naoorlogse woningen", 23 en 24- mei in Delft ge-houden, werd Kruyt gevraagd om een theorie die de faktoren aan elkaar zouden kunnen verbinden; hij zag echter geen kans die ter plaatse te geven.

Verval theorieën

•

Priem us (1978) lanceerde een "multicausale vervaltheorie" waarbij een aantal verklarende faktoren met elkaar in verband werd gebracht. Een grote rol weed toegekend aan de eigendomsverhoudingen (eigen woning, kommerciële huurwoning, non-profithuurwoningen) en aan de schaarstever-houdingen op de woningmarkt. Daarnaast geeft hij een zestal met elkaar samenhangende kategorieën oorzaken van woningverval:

1. technisch-funktionele veroudering van woning en woonomgeving;

2. "sociale veroudering" van woning en woonomgeving door doorstroming van bewoners;

3. dalende rendementen van de woningexploitatie door natuurlijke of kunstmatige starheid van de prijzen van woondiensten;

4-. inkrimpende investeringshorizon van de exploitanten;

5. toenemende perspektieven van andere dan woonbestemmingen; 6. planners blight.

Tenslotte is de aanvangskwaliteit van de desbetreffende woningen een faktor van gewicht. Ook Burgers en Mandemaker (1983) hebben de aandacht gevestigd op de variatie in onderhoud- en daarmee in verval - in de ver-schillende sektoren van de woningmarkt. Binnen elke sektor manifesteert zich echter een segmentatie in koerante en inkoerante woningen. Hoewel eigenaar-bewoners meestal veel onderhoud (laten) verrichten, blijken som-mige eigenaar-bewoners, zoals "noodkopers", niet in staat dit te doen. Anderzijds zijn er huurders die zich instellen op een lange verblijfsduur en bereid blijken zelf allerlei onderhoud te verrichten. De tegenstelling tussen huurders en eigenaren met betrekking tot de kwaliteitsontwikkeling van de woningen zou dus wel eens minder absoluut kunnen zijn dan wij dachten, al-dus Burgers en Mandemaker •

Ter Schegget (1979) formuleerde in zijn vergelijkend onderzoek naar de oorzaken' van buurtverval een groot aantal verklarende faktoren, waarbij hij met name de aandacht vraagt voor de wederkerigheid van de processen waarbij het verval zelf ook een determinant van het verval is. Zo kunnen systeemgebreken van de woning het verhuisgedrag van bewoners beinvloe-den, waardoor "sociaal verval" kan optreden. Sociaal verval kan leiden tot de immigratie van perifere groepen, die via een "ruw woongedrag" ruim-telijk verval in de hand werken. Al met al specificeert Ter Schegget zeven hoofdvariabelen ter verklaring van buurtverval: startpositie van de buurt (planning, ligging, bouwkosten, doelgroep) en ontwikkelingen m.b.t. de buurt (algemeen kader, systeem-immanente krachten, gedrag van bewoners, gedrag van andere stadsbewoners, de pers, gedrag van beleidsinstanties).

Voor de uitwerking van de faktoren verwijzen wij naar Ter Schegget (1979, pag. 132-145). Een bezwaar van de bestaande vervaltheorieën is het beperkte, vaak specifieke empirische materiaal waarop zij berusten. Het blijft meestal bij de interpretatie van gegevens die voor andere doeleinden zijn verzameld. Een ander bezwaar van de vigerende theorieën is dat ze zeer algemeen zijn en niet met vrucht kunnen worden gehanteerd ter ver-klaring van verschijnselen die zich thans in de naoorlogse woningvoorraad voordoen, met name in een groot aantal grote huurwoningkomplexen die door woningkorporaties worden beheerd.

In het kader van een door de Technische Hogeschool Delft gefinancieerd meerjarig onderzoek:"(dreigende) sloop van naoorlogse wOf.lingen" trachten wij gegevens te verzamelen over gesubsid~eerde naoorlogse huurwoningen in

de gevarenzone. Voor een dergelijke verzameling is ook een theor"etische opzet nodig, onder meer om te bepalen wat er verzameld zal worden. Deze opzet wordt hieronder beschreven. In empirisch onderzoek dat thans ver-richt wordt, trachten wij dit model te toetsen. .

In het schema op de volgende bladzijde is het voorlopige vervalmodel van naoorlogse gesubsidieerde huurwoningkomplexen visueel weergegeven. Ver-ondersteld wordt dat woningverval drie aspekten heeft:

- sociaal verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok "huurders");

- financieel verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok "exploita-tieberekening");

- technisch verval (betrekking hebbend op variabelen in het blok

0\

~

N

:-i

.,

_....

(D

§

[

i

~

_c

fI

....

0-....

a

~

r

~

....

::J

B

3 "0

[

i' .~

..

•

•

•

instroom soc.ekon. zwakkeren

.

..

~

...

•

•

_•

•

HUURDERS

•

~

•

_•

••••••

_{-+---.... -}

•

•••

---t1b\lONINGKWALITEI~ }it:·:·:::::·:;:::::·:::·:·:::·:.;-:ij~~~~\:::::: .. :::: .':: ... :::.,'

-

-

-

~-

-

----

'

-

~--

_ - .:- ".:.:.:.:.:.;. COMPLEX

Verondersteld wordt dat het beheer (blok "verhuurder") een belangrijke rol speelt in het verval, naast konditioneren de faktoren als "vraag naar en aan-bod van woonruimte", het overheidsbeleid en demografische, ekonomische en technologische ontwikkelingen. Eerst bespreken wij de blokken uit het schema; vervolgens gaan wij in op de drie onderscheiden vervalspiralen.

Vervalfaktoren

De demografische, ekonomische en technologische ontwikkelingen hebben invloed op de arbeidsmarkt en de woningmarkt. In een ekonomische hoog-konjunktuur is de mobiliteit hoog op zowel de arbeidsmarkt als de woning-markt. In een bepaald woningmarktgebied kan de vraag naar woonruimte worden verzwakt door een negatief migratiesaldo. Zo'n negatief saldo kan ontstaan als de welvaartsbronnen in het gebied zich ongunstig ontwikkelen (faillissementen, bedrijfsbeëindiging, afslanking) en/of de welvaartsbronnen in andere gebieden goed floreren. Een negatief migratiesaldo kan ook op-treden doordat men het gebied beschouwt als een minder gewenst woon-milieu (bijv. Rijnmond) en elders betere alternatieven meent te kunnen vin-den. Vergrijzing van de bevolking kan eveneens leiden tot een verzwakking

van de vraag naar woonruimte. .

Tot de technologische faktor en die de vraag naar woonruimte in een be-paald woningmarktgebied kunnen doen dalen behoren de verbetering van het openbaar en partikulier vervoer en de verbetering van kommunikatiemid-delen in het algemeen, waardoor een grotere afstand tussen wonen en wer-ken kan worden overbrugd.

Het overheidsbeleid kan het verval van woningen op talloze manieren in positieve of negatieve zin konditioneren. Het ruimtelijk beleid heeft in-vloed op de spreiding van bouwaktiviteiten en kan een sturend effekt heb-ben op de omvang en de richting van verhuisstromen. Het huur- en subsidie-beleid bepaalt de mogelijkheden voor huurders en verhuurders om de huren te verhogen of te verlagen. Het woonruimtedistributiebeleid geeft instrumenten om bepaalde woningtoewijzingen tot stand te brengen. Vooral in relatie tot nieuwbouw en woningverbetering speelt het kwaliteitsbeleid een grote rol via tal van normen. In kombinatie met het huur- en subsidie-beleid bepaalt het kwaliteitssubsidie-beleid in hoge mate welke woningen wel of niet financieel bereikbaar zijn voor bepaalde inkomensgroepen.

Het aanbod van woonruimte is de resultante van bouw- en verbeteraktivi-teiten in het verleden. Door de bouw van goede en goedkope woningen in de onmiddellijke nabijheid van een woningkompleks kan een verhuisstroom ontstaan vanuit dit kompleks naar de konkurrerende nieuwbouw. Aan de aanbodzijde van de woningmarkt kan voorts de ligging van het beschouwde woningkomplex van belang zijn. Een geïsoleerde ligging t.o.v. werk,' winkel-voorziening, scholen kan een ongunstig effekt hebben op de vraag naar woonruimte. Bepalende woningkenmerken (bijv. een grote koncentratie van hoogbouw) kunnen ook leiden tot een zwakke woningvraag.

In het blok "huurders" is aangegeven welke effekten een dalende vraag naar woonruimte kan hebben. Als in het algemeen de vraag naar woonruim-te woonruim-terugloopt, veronderswoonruim-tellen we een instroom van sociaal-ekonomische

Atb. Je De Amsterdamse 8ijlmermeer. Veel van de problemen die in het verval model worden genoemd, komen hier in de praktijk voor. Van de woningen staat bijna een kwàrt leeg, ondanks allerlei verbeter-maatregelen ({otm afd. der Bouwkunde, TH-Delft).

Afb. 4: Een strikte scheiding van verkeersoorten zorgt voor een autovrfj maaiveld. Eén van de "verbeter-maatregelen" die wordt voorgesteld en uitgevoerd, is het (beperkt) toelaten van auto's, waardoor men tot vlakbij de flat kan rijden. Veel 8ijlmer-bewoners zijn tegen deze maatregel (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).

zwakkeren (die Weinig of geen kans elders op de woningmarkt hebben) en een uitstroom van sociaal-ekonomische sterkeren (die elders iets beters kunnen vinden). De verhoogde koncentratie van sociaal-ekonomische zwak-keren gaat in sommige gevallen gepaard met een verhoogde koncentratie van etnische minderheden; soms met een toeneming van druggebruik en drughandel, alkoholisme, kleine misdaad en vandalisme. Bewoners voelen zich in een dergelijke woonomgeving niet op hun gemak. De sociale kon-trole in de woonomgeving is gering, vooral als deze een massaal karakter heeft en er moeilijk kontroleerbare semi-openbare ruimten als onderhuizen, galerijen, liften en trappenhuizen aanwezig zijn. Wanneer bepaalde grenzen zijn overschreden, begint het komplex een slechte naam te krijgen. De ne-gatieve publiciteit neemt toe. De mobiliteit van huurders wordt snel groter.

Dit alles laat zijn sporen na in het woningkompleks. Met de toenemende mutatiegraad van de woning hangt een toenemende kans op leegstand sa-men. Waar woningen leegstaan, ·neemt vaak ook het vandalisme toe. Soms laat de aanvangskwaliteit van het komplex te wensen over (bijv. systeem-gebreken). Door de bewoningsproblemen blijft het bewonersonderhoud ach-terwege. In het begin probeert de beheerder de onderhoudsinspanningen te verhogen, maar als de middelen te kort blijken te schieten, ontstaat er steeds meer achterstallig onderhoud en daarmee gepaard gaande vervqlg-schade. De neerwaartse sociale spiraal gaat hand in hand met een neer-waartse spiraal van de bouw- en woontechnische kwaliteit. Hierbij treden in vele gevallen "woonomgevingseffekteri" op (Ter Schegget, 1979).

Exploitatieproblemen

Deze neerwaartse ontwikkelingen gaan samen met (en worden versneld door) toenemende financiële problemen. De verhuurder heeft te maken met een onderhoudsnorm die door het Rijk wordt vastgesteld. Zijn financieel be-leid is erop gericht om negatieve exploitatieresultaten te voorkomen. Als leegstand dreigt, zal de verhuurder veelal de selektienormen verlagen om de woning toch maar "vol" te krijgen. Dit bespoedigt het sociale verval en na korte tijd blijkt vaak dat leegstand toch niet is te voorkomen. Door huurachterstanden en huurderving loopt de financiële exploitatie aan de in-komstenkant spaak. De dalende kwaliteit van woning en woonomgeving leidt tot een toenemende onderhoudsbehoefte. In het algemeen stijgen de beheerskosten: ook aan de uitgavenkant wordt de financiële exploitatie be-dreigd. Steeds meer blijven de onderhoudsuitgaven achter bij de onder-houdsbehoefte, o.m. door een groter aantal mutaties (mutatieonderhoud).

De verhuurder ziet met lede ogen hoe de exploitatie steeds meer in de rode cijfers verzeild raakt. In het model zijn de drie eerder genoemde soorten verval terug te vinden: "sociaal" bij de huurders, "financieel" op de exploitatierekening en "technisch" in het komplex. Verondersteld wordt dat deze drie soorten verval op elkaar inwerken. In het model is dat met dik ge-stippelde lijnen weergegeven. Toenemende mobiliteit leidt blijkens het "eerste circuit" tot een lagere huuropbrengst (meer leegstand). Dit dwingt de verhuurder om zijn selektienormen te verlagen en daarmee sociaal-eko-nomisch zwakkere huurders toe te laten. Dit laatste bevordert de uitstroom

Afb. 5: Parkeergarage Ganzenhoef, die gedeeltelijk wordt gesloopt. De parkeergarages in de Bijlmermeer worden hooguit voor een derde benut (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).

Afb. 6: Er is veel zogenaamde semi-publieke ruimte in de Bijlmermeer, zoals bijvoorbeeld deze binnenstraat. Veel maatregelen zijn erop gericht de semi-publieke ruimte meer privé te maken (foto: afei. der

van sociaal-ekonomisch sterkere huurders en dus ook een hogere mobiliteit. De grotere mobiliteit leidt, wanneer we het "tweede circuit" volgen, tot een dalende sociale kontrole, een hogere mutatiegraad, meer leegstand, meer vandalisme en een dalende woningkwaliteit. Dit laatste bevordert de neiging van bewoners om weg te trekken (de samenhang tussen kwaliteit van woning en woonomgeving met de mutatiegraad van de woning is aange-toond door Boyce, 1969): de mobiliteit neemt toe. Het "derde circuit" in het schema laat zien hoe de dalende woningkwaliteit leidt tot hogere beheers-kosten en een financieel onvoordeliger exploitatie. Dit laatste heeft een beperking van de onderhoudsuitgaven ten gevolge, evenals de daaruit voort-vloeiende vervolgschade. Daardoor daalt de woningkwaliteit: ook deze cir-kel is daarmee gesloten.

Tegenmaatregelen

"Scharnierpunten" in de vervaltheorie zijn drie variabelen die elk in twee van de vervalspiralen zijn opgenomen: toenemende mobiliteit, financieel onvoordelige exploitatie en dalende woningkwaliteit. In het schema zien we

deze variabelen op de kruispunten van de drie vervalspiralen. Als er niets wordt ondernomen, is uiteindelijk een vroegtijdige sloop onvermijdelijk. Ge-lukkig hebben we niet te maken met een natuurverschijnsel. In de praktijk zien we dat er vroeg of laat maatregelen worden getroffen om het verval te keren en de attraktie van het komplex te verhogen. Over de effektiviteit van deze maatregelen is thans nog weinig bekend. De volgende soorten in-grepen kunnen worden genoemd:

a. bouwkundige ingrepen, zoals betonherstel, verbetering bouwfysische- of woontechnische kwaliteit, algehele renovatie;

b. ontwerpingrepen, zoals het opdelen van galerijen, het privatiseren van openbare en semi-openbare ruimten;

c. beheeringrepen, zoals het aanstellen van huismeesters, het inschakelen van huurders bij het beheer (tenant management) of verkoop van appar-tementen, eventueel in Maatschappelijk Gebonden Eigendom of aan koöperaties;

d. sociale ingrepen zoals huisuitzetting van raddraaiers, meer surveillance van politie of veiligheidsfunktionarissen;

e. doelgroepverandering, bijv. overdracht aan een stichting voor studen-tenhuisvesting, flatsplitsing t.b. v. jongerenhuisvesting;

f. financiële ingrepen, zoals huurverlaging en beperking van servicekosten. g. verbetering van de stedebouwkundige kwaliteit.

Er is een groot maatschappelijk belang mee gemoeid om de hier

geschet-ste vervaltheorie verder te specificeren en te toetsen, en na te gaan welke maatregelen of kombinaties van maatregelen in welke omstandigheden het meest effektief zijn. Op dit punt kunnen wij zeker van het buitenland (vooral de VS, Engeland en Frankrijk) leren (bijv. Ravetz, 1974; Meehan, 1975; Downs, 1981; Rigby, 1982; Bradbury et al., 1982).

Afb. 7: Vier torenflats in de wijk Morgenstond in Den Haag, gebouwd volgens de methode van glijdende be-kisting. De gevel is als één monoliete konstruktie uitgevoerd, die uitzet en krimpt als gevolg van temperatuurverschillen. Omdat de gevels bovendien (te) star zijn verbonden met stabiliserende dwars-wanden, zijn de gebouwen op veel plaatsen gescheurd (foto: a1d. der Bouwkunde, TH-Delft).

Afb. 3: Oe flats zijn inmiddels alle ontruimd. In afwachting van de beslissing slopen of opknappen, wordt de onderste laag dichtgespijkerd (foto: a1d. der Bouwkunde, TH-Delft).

3. ENKELE BELANGRIJKE F AKTOREN

Aan de hand van het vervalmodel zijn een jaar lang gegevens ver,zameld. Hoewel het nog te vroeg is voor konklusies, tekenen zich toch enkele zwaartepunten af. Hierover wordt in dit hoofdstuk verslag uitgebracht.

In het model werden drie vervalspiralen onderscheiden: een financiële, een technische en een sociale. In alle tot nu toe onderzochte Nederlandse kompleksen, en in bijna alle buitenlandse, was financieel verval het gevolg van sociaal of technisch verval. Alleen in Pruitt-Igoe, St. Louis, USA, liep het financieel verval gelijk op met het sociale en technische; en zelfs daar lijkt het eerder een gevolg dan een oorzaak. Deze opmerking slaat vooral op het begin van het vervalproces; naarmate de achteruitgang vordert, lijkt het financiële verval in een aantal kompleksen (b.v. Bijlmermeer, Schotte-straat in Middelburg) een steeds grotere rol te gaan spelen.

Bij een aantal kompleksen begint de achteruitgang met technisch verval (Hanzewijk, Kampen; Morgenstond, Den Haag), bij andere kompleksen met sociaal verval. De verschillen tussen deze beide kategorieën zijn fundamen-teel, en veel groter dan de overeenkomsten. Ruwweg kan gesteld worden dat sociaal verval vrijwel altijd blijkt te leiden tot (ten minste: enig) technisch verval, maar dat het omgekeerde niet geldt. De kompleksen die wij tot nog toe bij ons onderzoek konden betrekken en die technisch verval vertoonden, werden normaal bewoond, hadden geen bijzonder hoge mutatie-graad of huurderving, en werden meestal door de bewoners met vuur tegen afbraakplannen verdedigd. Afbrokkelend beton en scheurende muren ver-oorzaken veel minder angst dan junks en inbraken; een nauwelijks verras-send resultaat. Het wordt enigszins versluierd in rapporten of akties, omdat zowel bewoners als verhuurders er een belang bij hebben om het verval van een kompleks als technisch verval betiteld te krijgen. Ons vervalmodel blijkt daarmee vooral van toepassing te zijn op kompleksen waarin het ver-val aan de sociale kant begint.

Wij hebben aangenomen dat demografische, ekonomische en technische ontwikkelingen in de maatschappij ook een effekt kunnen hebben op kom-pleksen van woningen. De strukturele leegstand van woningen neem t al een aantal jaren toe, vrijwel zeker mede t.g.v. de ekonomische malaise. Aan-vankelijk werd hierdoor vooral de partikuliere sektor van de woningmarkt getroffen, maar de laatste drie jaar vertoont ook de non-profit sektor een stijgende langdurige leegstand. Deze leegstand werkt het verval van wonin-gen in de hand, o.m. omdat onbewoonde woninwonin-gen een gemakkelijke prooi zijn voor vandalisme en inbraak.

Een ,uiterst belangrijke achtergrondsvariabele lijkt de ruimer wordende

de vraag. De minst aantrekkelijke woningen blijven in een ruimer wordende woningmarkt uiteraard het langste leegstaan. Als er een aanbod in een-gezinshuizen is, leggen de woningen in meereen-gezinshuizen het af. Hoogbouw met galerijen is (wat) minder aantrekkelijk dan een vierhoog portiek-etage-flat. Bovenwoningen zonder lift bleken in Rotterdam vaak leeg te staan. Kompleksen met vervalsymptomen in bijvoorbeeld Helmond, Veghel, Mid-delburg en de Bijlmermeer hebben vooral te lijden gehad van het konkur-rerende aanbod op de woningmarkt. Deze verschillende vormen van

leeg-stand kunnen onder één noemer gebracht worden: de prijs/kwaliteit

verhou-ding. Kennelijk is qeze verhouding in de ogen van de potentiële huurders

ongunstiger dan voor andere kompleksen.

Een aantal korporaties of woningdiensten heeft de leegstand bestreden door inplaatsing van sociaal-ekonomisch zwakkere huurders of van etnische minderheden; m.a.w. van de zwakste vragers op de woningmarkt. Van de

Bijlmermeer was dit allang bekend; deze weg lijkt ook gevolgd te zijn bij de

Peper klip in Rotterdam en bij de Schottestraat in Middelburg.

Gemeen-telijke woningdiensten zijn verplicht om huurders die door korporaties

worden 'geweigerd, huisvesting te verschaffen; zij kunnen dus soms niet

anders. Het toewijzingsbeleid bepaalt de sociale samenstelling van een

kompleks, en lijkt daarmee niet zelden één van de hoofdoorzaken van so-ciale problemen - waaronder sociaal verval - te zijn. Het mag voor de hand lijken te liggen om de 'minder gewenste' bewoners te plaatsen in de 'minder gewenste' kompleksen, maar het kan daarna geen verwondering wekken als dit tot 'minder gewenste' toestanden leidt.

Problemen ontstaan vooral bij de inplaatsing van bewoners met een

levensstijl die afwijkt van burgerlijk, gangbaar woongedrag in Nederland.

Zo'n levensstijl uit zich in anders eten en drinken, maar ook in andere hygiëne en vormen van vuilafvoer; het storten van vuil op straat, het

I verstoppen van rioleringsleidingen door van alles in de WC's te gooien, en

(soms) het urineren op galerijen en in halletjes. Dit alles onderstreept nog

\ eens hoe zeer het 'normale' woongedrag in Nederland mede berust op

\ ongeschreven regels en 'vanzelfsprekende' (maar wel aangeleerde)

gewoonten. Het zijn niet alleen Mediterrane of Caraïbische bewoners die hier geen weet van hebben; in de Rivierenwijk in Deventer waren het aan-vankelijk plattelanders uit de Drentse en Groningse veenkoloniën (Nelissen et al, 1976) en in de Linnaeusstraat in Leeuwarden waren het voormalige bewoners van de Leeuwarder saneringswijken. Nederlanders met een luid-ruchtige woonstijl kunnen op de zenuwen werken van landgenoten met een wat stiller leefpatroon. Verschillen in woonstijl komen op grote schaal tussen Nederlanders voor. Natuurlijk is een groot aantal mensen afkomstig uit de landen rond de Middellandse of Caraïbische Zee volledig geïn-tegreerd met de Nederlandse samenleving; maar niet allemaal. Ook onze autochtone bevolking vertoont variaties in woonzeden; een aantal

Neder-landers heeft zich niet geconformeerd. Bij huisvestingsbureaus heten deze:

"moeilijk plaatsbaar"; door medebewoners worden ze als asociaal bestem-peld.

In enkele 'probleemkompleksen' (b.v. Leeuwarden, Peperklip, Veghel)

komt of kwam een naar verhouding groot aantal jongeren voor. Engels

zo-wel als Nederlands o~derzoek heeft aangetoond dat vandalisme vooral

."_,. ,~

.' l,'

'I

I

wordt veroorzaakt door jongens van 8-17 jaar; het voorkomen varieert line-air met het aandeel van deze leeftijdsgroep in de bevolking van een wijk of kompleks.

Jongeren zijn eveneens de voornaamste gebruikers van drugs. De hoge kosten van deze verslaving brengen de gebruikers er toe om in te breken in woningen, bergingen en geparkeerde auto's; soms ook om roofovervallen te plegen. Al deze verschijnselen kwamen in de probleemkompleksen voor, en het lijkt of ze met elkaar een samenhangend gedragspatroon vormen.

Klachten over zowel oudere als jongere bewoners in probleemkompleksen betreffen vaak overmatig alkoholgebruik, prostitutie, en soms het benutten van de buitenruimten voor 'slordige' activiteiten (zoals sloopauto's, sloop-hout, e.d.). In alle probleemkompleksen in Nederland en in het buitenland liggen de moeilijkheden bijna uitsluitend in de openbare en semi-openbare ruimten, zoals hallen, trappen, liften, galerijen, de direkt daar tegen aan liggende onbewaakte ruimten zoals kelders, bergingen en schuren, en in de toegangsgebieden.

Het lijkt alsof we hiermee één van de belangrijke bouwkundige oorzaken van verval op het spoor zijn gekomen. Immers, een belangrijk verschil tus-sen vooroorlogse en naoorlogse woningen is het verschil in schaal en de toe-name, zowel relatief als absoluut, van de oppervlakte van de openbare en semi-openbare gebieden. Tussen 1918 en 1940 werden in Nederland slechts

drie galerijflats gebouwd met 376 woningen totaal. Twee daarvan, met te-zamen 336 woningen vielen onder de woningwetfinanciering. Tussen 1966 en 1974 zijn circa 157.000 woningen gebouwd die aan een galerij liggen; in 1970 werd maar liefst 9896 van de produktie van woningwetwoningen in meergezinshuizen in galerij bouw uitgevoerd. Bij galerijbouw neemt de af-stand van de voordeur van de woning tot de openbare straat belangrijk toe en ontstaan ruimten die nauwelijks bezocht worden: ideaal om een stickie op te steken, of een brandje te stichten, of gewoon je grof vuil te depone-ren. De galerijflat is proportioneel, onder de tot nog toe verzamelde pro-bleemkompleksen, sterk oververtegenwoordigd (Den Helder, Helmond, Mid-delburg, Veghel, Bijlmermeer). De hogere service-kosten van dit type leiden tot een ongunstige prijs/kwaliteit verhouding.

Tegelijk met de mogelijkheid van sociale kontrole nam, in de ogen van velen, ook de wenselijkheid er van af. Speciale solide gekonstrueerde wo-ningen in aparte wijkjes voor 'probleemgezinnen', zoals tussen de twee we-reldoorlogen in Amsterdam, Den Haag en Utrecht werden gebouwd (De

Regt, 1984), en waarop dagelijks toezicht werd uitgeoefend, soms door

in-wonend personeel, zijn na 1945 uit de tijd. Een dergelijke 'bevoogding' werd

al in de jaren twintig van S.D.A.P.-zijde bekritiseerd en zou nu als

'on-akseptabel paternalistisch' gezien worden. Maar op zo'n manier kun je je woningen natuurlijk beter tegen bekladden of 'verrinneweren' beschermen.

De welvaart van na de Tweede Wereldoorlog heeft een verheugende emancipatie en mondigheid bij een groot deel van de bevolking teweeg ge-bracht. Mogelijk is een aspekt daarvan: de geringere geneigdheid om zich met buurman's zaken te bemoeien. Jens omschrijft in haar proefschrift de strakke sociale kontrole in drie Utrechtse volkswijken voor 1940 (Jens, 1940); het lijkt onwaarschijnlijk dat zo'n hecht verband vandaag nog gevonden zou kunnen worden. Alleen al de veel grotere mobiliteit van alle

Afb. 9: Het Grevelinr;enkomplex in Den Helder, met veel sociale problemen (o.a. drur;handel). Er is een aantal Yerbeterinr;smaatrer;elen in voorbereidinr; (foto: afd. der BouwkWlde, TH-OeUt) •

..

Afb. 10: De kelderberr;inr; wordt door veel bewoners nauwelijks meer gebruikt, vooral vanwer;e de onveiligheid en het r;rote aantal inbraken. Drur;gebruikers gebruiken soms een berginr; als onderkomen (foto's: afd. der BouwkWlde, TH-OeUt).

delen van de bevolking maakt zo'n hecht verband onmogelijk. De veronder-stelling is wel geopperd dat het hechte sociale verband van de volkswijken vooral op armoede berustte: op de noodzaak elkaar te helpen bij kalami-teiten. Als dit juist zou zijn, dan is de toename van de welvaart een be-dreiging van het sociale verband.

Hier staat tegenover dat naoorlogs onderzoek (weliswaar het meeste kort na de oorlog uitgevoerd) het bestaan van hechte sociale netwerken in volks-wijken heeft aangetoond (Simonse, 1971). Dit zijn (of waren ••• ) vrijwel steeds 1ge eeuwse wijken; precies de gebieden die bij stadsvernieuwing worden afgebroken. Tegelijk met een aantal oude krotjes verpulverden de bulldozers een (voor technici onzichtbaar) stelsel van sociale betrekkingen.

Dit netwerk is van zulk eminent belang omdat een deel van de 'probleem-gezinnen' er in is opgenomen. Het waren deze gezinnen, waarvoor de eerste direkteur van de Amsterdamse woningdienst, Arie Keppler, zich in de jaren twintig zo druk maakte, en die hij het wonen probeerde te leren in Aster-dorp en ZeeburgerAster-dorp (Keppler, 1929). Hun aantal is waarschijnlijk door de welvaart naar verhouding teruggelopen, maar ze zijn niet verdwenen. In Leeuwarden, Deventer en Den Helder werden ze bij elkaar gestopt in één kompleks; vrijwel steeds werd dit later door de bewoners of door de ver-huurder als de oorzaak gezien waarom het desbetreffende kompleks een 'probleemkompleks' is geworden. Keppler's maatregelen mogen we vandaag drakonisch vinden, maar hij had tenminste het probleem niet onderschat.

De konsentratie van 'probleemgezinnen' in een bepaald blok of straatje heeft nog een aantal onaangename neveneffekten. Zittende bewoners erva-ren het als een achteruitgang van de buurt. Ook bij alle gemeentelijke in-stanties: stadsontwikkeling, volkshuisvesting, openbare werken, politie, en sociale zaken is het spoedig bekend dat in de X-flat of de Y -straat een kon-sentratie van probleemgezinnen woont. Bij elk van de tot nog toe onder-zochte kompleksen komt de grote betekenis naar voren van het beeld dat

mensen van een blok, een straat of een wijk hebben. Als dat beeld er een-maal is, kleurt het alle reakties van betrokken partijen: verhuurder, ge-meentelijke diensten, overige woningzoekenden (die dan daar geen woning meer willen aksepteren), winkeliers (die geen krediet geven), omwonenden, etc. Het is begrijpelijk en terecht dat in Leeuwarden de Linnaeusstraat, en in de Bijlmermeer de Gliphoeve zijn omgedoopt. Verhuurders zouden moeten proberen om zo'n beeld te voorkomen, door het toewijzingsbeleid, maar ook door zelf zorgvuldig te zijn in hun typering van straten of blok-ken. Het is in dat verband bepaald gevaarlijk om het woord 'sloop' in de mond te nemen; het kan een 'self-fulfilling prophecy' worden.

Het uiterlijk van een kompleks lijkt in belangrijke mate tot het beeld bij te dragen. Vervuiling, graffiti en slooponderdelen in de voortuin, maar ook verveloze kozijnen, gebroken ruiten, ontbrekende pannen en geknakte plas-tic goten dragen alle bij tot de indruk: dit blok is opgegeven. Amerikaans onderzoek laat zien dat iemand een prop papier veel eerder laat vallen op een vloer waar al wat op ligt, dan op een schone vloer (Heberlein, 1974). Vuil trekt vuil aan, aanwezige verwaarlozing leidt tot verdere verwaarlo-zing, leegstand leidt tot leegstand. Verhuurders die alert reageren op gebreken en regelmatig onderhoud (laten) verrichten, dragen effektief bij aan het voorkomen van een negatief beeld. Waarom zijn de naoorlogse

ont-'.

Atb. 11: De Schotteflats in Middelburg-Zuid: leesstand en sociale problemen, waarschijnlijk t.g.v. de bouwvorm (hoosbouw en corridorontsluitins).

Staatssekretaris 8rokx van VROM gaf op 3 april

1'"

het startsein voor demontage van de bovenste zeven lagen van één van de drie flats. De betonelementen worden elders herbouwd (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).

Afb. 12: Aan de corridor: links woningen, rechts bergingen en trappen naar onder en boven de corridor gelegen woningen (foto's: afd. der 8ouwkunde, TH-DeUt).

wikkelingen op dit punt ongunstig? De groei in omvang van het woningbezit van korporaties heeft de afstand van de huurder tot de verhuurder vergroot. De toegenomen burokratisering en arbeidsdeling dragen tot deze vergroting van de afstand bij. De huurderving blijkt steevast bij grote woningkorpo-raties en bij grote woningkompleksen percentueel het meest omvangrijk te zijn. Voor een huurder van een gemeentewoning is het woningbedrijf, de dienst huisvesting, de wethouder en de politie allemaal: "de gemeente"; van de taakverdeling en van het gebrek aan koördinatie heeft hij geen idee. Als bij een brand in een vuilstortkoker de politie na 3 dagen verschijnt en de onderhoudsploeg na 6 weken, ziet hij dat alleen maar als gebrek aan inte-resse voor zijn probleem. Zowel in de Verenigde Sta ten als in Engeland heeft men goede resultaten bereikt met kompleksbeheer en onderhouds-ploegen ter plekke; dit kan natuurlijk alleen bij vrij omvangrijke kom-pleksen worden ingevoerd.

Bij 'moeilijke' bewoners is het misschien voor de hand liggend voor de verhuurder om te reageren met: "voor die lui valt toch niets te doen". De huurder, die zich kwaad maakt over het gebrek aan interesse, legt er weer een schepje bovenop, wat de verhuurder in zijn opinie bevestigt. Dat de wo-ning daardoor sneller aftakelt dan dat bij een andere opstelling het geval zou zijn, wordt door geen van beide partijen voorzien. Het steekspel van vijandelijkheden is wat Norbert Elias heeft genoemd: een blind proces (EÜas

1972).

Van achter de schrijftafel is het heel gemakkelijk om te stellen dat de verhuurder een belang heeft bij de goede wil van de huurder; en niet alleen bij de zijne, maar ook - misschien meer nog? - bij die van zijn buurman. In de praktijk is het niet alleen gewenst dat de verhuurder het zo ziet, maar ook de onderhoudsdienst die keer op keer gebroken draadglas in de haldeur moet vervangen.

Onder de vele faktoren die bij het verval van woningen een rol spelen, zijn er die ontstaan uit het proces zelf; vervolgens is er een aantal die het proces ondersteunen, en een aantal die het verval op gang lijken te brengen. Ze zouden 'achteroplopende', 'meelopende' en 'vooroplopende' faktoren ge-noemd kunnen worden. 'Oorzaak' en 'gevolg' zijn als benamingen veel te veel zwart-wit. Een 'meelopende faktor' draagt immers na enige tijd zelf ook weer bij tot de toename van het verval.

Voor zover nu, vanuit de beperkte data, valt te overzien, lijkt het of de prijs/kwaliteitverhouding een vooroplopende faktor is. Deze faktor omvat zulke moeilijk meetbare aspekten als het subjektieve beeld en de uitgangs-positie op de woningmarkt (waaronder begrepen de ligging en het woning-type). Het toewijzingsbeleid kan zowel vooroplopen (Linnaeusstraat, Hop-tilie, Tjalk) als meelopen (Bijlmermeer). Galerijwoningen hoeven op zich-zelf niet sneller te vervallen dan andere woonvormen. Maar aangezien het 'minder gewilde typen' zijn, is het vaak moeilijk om er huurders voor te vinden; hoe vanzelfsprekend is het dan om ze toe te wijzèn aan huurders die niet kunnen weigeren, d.w.z. etnische minderheden of probleemgezinnen. De kombinatie van de grote. woondichtheid, de geringe sociale kontrole en het afwijkende woongedrag is explosief en kan tot voortijdig verval leiden. Daarbij wordt dit voor de naoorlogse voorraad verergerd door de relatief

geringere kwaliteit en hoge servicekosten. Als er één kreet konstant is ge-bleven over 40 jaar woningbouw, dan is het: "laat ons goedkoper bouwen". Weliswaar zijn de ruimten vergroot, de akoestische en warmtetechnische normen opgevoerd, de uitrusting uitgebreid, en worden hardhouten ramen, dubbel glas en c. v. veel toegepast; maar de voortdurende druk om de kurve-prijs te halen heeft bij veel plannen tot bezuinigingen op het laatste mo-ment geleid. Die bezuinigingen kwamen dan terecht bij de minder duidelijk genormeerde onderdelen, zoals houtmaten, hang- en sluitwerk, afwerkingen e.d. In vergelijking met Zweden, West-Duitsland of Zwitserland bouwt men in Nederland ruim en relatief goedkoop. Maar het produkt is daarmee ook vrij kwetsbaar en onderhoudsgevoelig; bij een afwijkend woongedrag is dit goed te merken. Het lijkt onwaarschijnlijk dat 'moeilijke' huurders plot-seling 'makkelijk' worden, of dat de strukturele leegstand van een regio in omvang door gemeentelijk beleid kan worden teruggedrongen.

De leegstand wordt voor een groot deel bepaald door faktoren die de ver-huurder niet in de hand heeft: de koopkracht van de ver-huurders, werkgelegen-heid in de buurt, het gevoerde huur- en subsidiebeleid, de kwaliteit van het milieu (gifgrond, stinkende fabrieken). Het is voor verhuurders en bewoners geen opwekkend vooruitzicht. Maar op het nivo van het individuele

kom-pleks is de toewijzing, het beeld, en zelfs tot op zekere hoogte de

uitgangs-positie m.b.t. prijs en kwaliteit beinvloedbaar. Mogelijk kan daarmee een aantal kompleksen worden 'gered' en - wat veel belangrijker is - een groot aantal mensen meer tot hun tevredenheid worden gehuisvest.

Afb. I): 'Oe Peperklip' in Rotterdam, door architekten bewonderd, door bewoners &emeden. Vanaf de op-levering in de periode 1979-1933, is dit komplex moeilijk verhuurbaar &eb1eken (foto: afd. der Bouw-kunde, TH-Oelft).

..

4. VER V AL EN LEEGSTAND

Van de moeilijkheden waarin de naoorlogse kompleksen verkeren, is ver-val het meest zichtbare en dramatische, maar zeker niet het enige. In dit hoofdstuk zal getracht worden om het woningverval te situeren tussen de andere problemen in.

Voor de korporaties en de gemeentelijke woningbedrijven is leegstand fi-nancieel even bedreigend als verval - en het is moeilijker te bestrijden. Weliswaar zijn woondiensten niet onderhevig aan een elastische vraag, maar ze zijn evenmin geheel van de konjunktuur onafhankelijk. Evenals in de jaren dertig leidt de ekonomische malaise tot vraaguitval op de woning-markt, vooral in gebieden met een hoge strukturele werkeloosheid en een relatief groot aanbod van woningen, zoals de Zuidelijke IJsselmeerpolders, Rijnmond of Zeeland (Heeger et al, 1985).

De kans dat een kompleks door leegstand wordt getroffen is in deze regio's groter dan elders, maar ze is buitendien nog van de andere faktoren afhankelijk.

De trefkans wordt o.m. beinvloed door de ligging. Amerikaans onderzoek toonde aan dat de mutatiegraad van woningen gelegen aan verkeersaders beduidend hoger is dan bij rustiger straten (Boyce 1969). Nederlandse gege-vens hierover ontbreken nog.

De aanwezigheid van mensen die als "anders" worden gepercipieerd - ne-gers in de V.S. (Drake en Clayton, 1945), Indiërs en West-Indiërs in Engeland, Algerijnen in Frankrijk - heeft een uitgesproken invloed op de verhuisgeneigdheid. Alweer, duidelijke Nederlandse gegevens ontbreken; maar het lijkt waarschijnlijk dat dit ook voor ons land zal opgaan. Driessen en Beereboom (1983) toonden aan dat 30 tot 40% van de autochtone bewo-ners, gastarbeiders en Surinamers niet als buren of zelfs als wijkbewoners wil aanvaarden.

In de vorige paragraaf werd er op gewezen dat de fysieke eigenschappen van het kompleks waarschijnlijk veel met het verval te maken zullen heb-ben. Dat geldt uiteraard ook voor leegstand. Het eengezinshuis blijft als van ouds geliefd, de leegstand treft de woningen in meergezinshuizen het eerst. Hoogbouw en middelhoogbouw ontlopen elkaar daarbij niet veel - tot onze verrassing en tegen de verwa.chting in (Heeger, 1985). Heel kleine wo-ningen, zoals HAT-eenheden zijn vaak moeilijk te verhuren, heel grote flats eveneens. Tenslotte wordt de bouwkundige staat door verhuurders vaak ge-noemd als een oorzaak van moeilijke verhuurbaarheid (Heeger et al., 1985). Het lijkt eveneens zeer waarschijnlijk - al ontbreken hier weer de nodige gegevens - dat de verhuurder zelf een belangrijke rol speelt bij de verhuur ... baarheid. Het toewijzingsbeleid werd in de vorige paragraaf al genoemd.

Afb. 14: Oe Tjalk in Lelystad, ~n komplex van 1)1 HAT-woninsen in Lelystad, dat in 1930 is opse.leverd. Kennelijk sluiten de woninsen niet aan op de marktvraas: ondanks vele akties om de verhuurbaarheid te verbeteren, staat het komplex sinds 19M helemaal leeS (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).

Afb. I S: Vijf jaren van sociale en beheerproblemen, vandalisme, e.d., hebben hun sporen in de Tjalk nagelaten (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).

Maar ook het beheer van de woningen zou wel eens gevolgen kunnen hebben voor de mobiliteit van de bouwers. Wordt op klachten snel en effektief ge-reageerd? Wordt er wat gedaan aan de reparatie van de schommels in de gemeenschappelijke tuin? aan de ontstopping van de riolering?

Tenslotte zijn de woonlasten een alles beheersende faktor. Bij een enquête onder non-profit verhuurders naar de oorzaken van leegstand stond hoge prijs met een ruime voorsprong op de eerste plaats (Heeger et al., 1985).

De servicekosten en de stookkosten moeten daarbij meegerekend worden, ook al krijgt men er wat voor en moet ook een eengezinshuis warm gehou-den worgehou-den. Vooral de hoge servicekosten zijn vaak een aanleiding tot klachten en protesten, en wellicht tot verhuizingen (mede veroorzaakt door het IHS-systeem). Bij het eengezinshuis ontbreken de servicekosten na-genoeg; de stookkosten zouden meestal hoger moeten uitvallen (ze zijn echter vrijwel gelijk, door de kollektieve verwarmingen in meergezins-huizen); de netto huren zijn veelal hoog, vaak hoger dan van flats, maar daar staat een groot aantal kwaliteitspunten tegenover.

Anders gezegd, waar het bij verhuur of leegstand om draait, is de verhou-ding tussen prijs en kwaliteit.

Als woningen worden gerangschikt naar de kwaliteit zoals deze door be-woners wordt ervaren, ontstaat een woninghiërarchie. Bovenaan staan· de meest gewilde woningen, onderaan de minst gewilde.

Tabel 1 Dimensies van de woninghiërarchie

LAAG HOOG

eigendoms- partikuliere non-profit

eigen-verhouqing huursektor huursektor woningsektor

woonvorm hoogbouw laagbouw

bouwperiode vooroorlogs naoorlogs nieuwbouw

woninggrootte klein groot

voorzieningen weinig outillage veel outillage

Afb. 16: De Meenthe in Leeu .... arden, een buurt met hoof:- en laaf:bou ... oninf:en die voor een beJanf:rijk deel leef:staan (foto: afd. der Bouwkunde, TH-Oelft).

Afb. 17: De split-level flats van de Meenthe, oof:eschikt voor bejaarden of f:ehandicapten. De .... oningen laten zich bovendien moeilijk anders indelen (toto: afd. der Bouwkunde, TH-Delft).

kwaliteit hoo~ kwaliteit laa~ ho~e prijs luxe koerant inkoe-rant la~e prijs koerant inferieur inkoerant wonin~typolo~ie kwaliteit hoo~ kwaliteit laa~

Afb. 18. Woningtypologie en woninghiërarchie ho~e prijs laRe prijs ~---~---wonlnghlër archle

Een aantal aspekt en van deze hiërarchie zijn bekend: veel verhuizende be-woners verkiezen nieuw(er) boven oud(er), groot (maar niet te groot) boven klein en een eengezinshuis boven een etagewoning. _ In detail blijft er nog veel te onderzoeken over. Alles wijst er op dat de woninghiërarchie verschilt voor verschillende groepen en levensstadia; maar hoe deze verschillen uitvallen en zich tot elkaar verhouden, is maar zeer ten dele bekend. In de diskussie over dit onderwerp is het gebruikelijk om eerst de kwaliteits-as te hanteren en de prijzen er achteraf bij te laten halen. Het lijkt ons realistischer om direkt uit te gaan van de kwaliteitsI prijsverhouding.

Met behulp van deze overwegingen kan het hiervoor beschreven verval-model worden omgezet in een algemener verval-model. Het vervalverval-model had be-trekking op één kompleks. Indien alle kompleksen (de voorraad) langs de as van de kwaliteit/prijsverhouding worden uitgezet, ontstaat de woning-hiërarchie. Tegenover de heterogene woningvoorraad staat een eveneens heterogene groep bewoners. Beide groepen veranderen: bij de bewoners ont-staan nieuwe huishoudens, andere worden beëindigd; aan de woningvoorraad wordt de nieuwbouw toegevoegd en er wordt een deel door sloop ont-trokken.

Hoewel men zich bij nieuwbouw richt op de kategorie van de meest wenste woningen, lukt dat natuurlijk maar ten dele; ook zijn de meest ge-wilde woningen lang niet altijd de nieuwste. Voor de eenvoud van het model zijn deze echter wel respektievelijk aan de boven- en onderzijde van de wo-ninghiërarchie toegevoegd. Bewoners proberen zich in deze hiërarchie "om-hoog te wonen", door te verhuizen van een minder gewilde woning naar een meer gewilde (Priemus, 1984).

Een aarital ontwikkelingen op de woningmarkt kan in dit model worden ondergebracht. Direkt na de tweede wereldoorlog ontstond een groot aantal nieuwe huishoudens, terwijl er door oorlogshandelingen een stuk van de voorraad verloren was gegaan; hiermee zijn wij bij de "klassieke" woning-nood. In "normale" tijden, en vooral bij een terugslag in de ekonomie, ziet de woningmarkt er heel anders uit.

Bij een ekonomische malaise zoals nu worden huwelijken of samenwonin-gen uitgesteld, kunnen jongeren niet zo gauw "op zichzelf gaan wonen", e.d. Maar er blijven woningen vrijkomen doordat huishoudens worden beëindigd. De starters op de woningmarkt, in plaats van een gemeentelijke toewijzing te moeten volgen, kunnen kiezen uit verschillende woningen - en dan blijven de minst gewilde uiteraard over. Daarmee zijn we dan bij de strukturele leegstand van bijvoorbeeld de middelhoogbouw en hoogbouw in Rijnmond (of Lelystad, Helmond of Middelburg).

Een aantal verhuurders weet sommige van deze ongewilde kompleksen (tijdelijk?) tegen leegstand te beschermen door een verruimd

toewijzingsbe-leid; daardoor kunnen spanningen in het kompleks ontstaan, ~at de

mobili-teit vergroot, de sociale kontrole verlaagt, de vernieling en het vandalisme bevordert; m.a.w. we zijn weer terug bij het oorspronkelijke vervalmodel voor één kompleks.

Zowel verval als leegstand spelen zich af in de "onçferste." kategorieën

van de woning typologie, zonder dat ze elkaar volledig overlappen. Een deel van de minst gewilde woningen komt via (dreigende) leegstand in een ver-valspiraal terecht; andere (b.v. de Linnaeustraat in Leeuwarden) waren vrijwel vanaf het begin bestemd om "probleemgevallen" te huisvesten, zon-der dat er ooit van strukturele leegstand sprake was. Aan de anzon-dere kant

zijn er woningen die langdurig leegstaan zonder zichtbare tekenen van

ver-val.

Afb. 19: Het kompIe" 'De Bergen' in Capelle aan de IJssel, met een kwart leegstand. Mogelijke oorzaken: vrij hoge woonlasten, het ontwerp en een zwakke vr~ersmarkt in dit deel van Rijnmond.

DEM/EK/TECHONTW OVERHEID

~

VERHUURDERS

,

~ ....

_V

HUURDERS VOORRAAD fflieuwe

"

nieuwbouw

"

huishoudens ~ !/ I I

,

.

I ' I

-

---

~'

-

fo1 -'\ V I

1--

---I'

₁

-'\ I V

1---I' '\ I- - _. - - -

-I (leegstand) vervallen sloop . huishoudens

"

'"

~

Afb. 20: Potentiële huurders kunnen op de woningmarkt de prijs/kwaliteit-verhouding van verschillende kompleksen met elkaar vergelijken. Dit model (een variant van afb. 1) plaatst huurders t.o.v. de voor-raad.

Afb. 21: De Kennedyflat in Eygelshoven. Onvoldoende voorzieningen tegen mijnschade en andere konstruk-tiegebreken hebben tot sloop geleid (foto: foto) poot b.v., Heerlen).

5. AANT ALLEN GESLOOPTE NAOORLOGSE WONINGEN VOLGENS GE-GEVENS VAN HET CBS

De meest dramatische vorm van verval is de afbraak. Volledigheidshalve behoort ook aan de kategorie van afgebroken woningen enige aandacht te worden geschonken.

Aan de Hoofd Ingenieur Directeuren (HID) van de Directies van de volks-huisvesting in de provincies is gevraagd opgave te doen van in hun provintie gesloopte naoorlogse woningen. Erg onthutsende resultaten leverde de en-quête niet op. De naoorlogse voorraad telt ruim 3,5 miljoen woningen, waarvan volgens de HID's slechts duizend woningwetwoningen zijn gesloopt. Ook het CBS houdt gegevens bij m.b.t. aantallen gesloopte woningen. In dit hoofdstuk worden de beschikbare cijfers op een rij gezet.

Sloop is één van de oorzaken van woningonttrekking. Andere oorzaken van woningonttrekking zijn: verbouw, onbewoonbaarverklaring en buitenge-bruikstelling (verandering van bestemming of anderszins). Voor ons zijn in dit verband alleen de sloopcijfers van belang en dan met name de cijfers van de kategorie "sloop wegens afbraak" die apart genomen is naast de ka-tegorie "sloop wegens brand en andere rampen".

De bouwjaren van de gesloopte woningen worden niet genoemd: er is wel een indeling in bouwjaarklassen. De klassegrenzen zijn echter zo gekozen dat naoorlogse woningen niet volledig zijn te onderscheiden. Zij vallen in de klassen 1926 t/m 1950 enerzijds, 1951 en later anderzijds. In de tabellen 2 en 3 worden de aantallen woningen weergegeven, die resp. in 1961 t/m 1970 en 1971 t/m 1983 zijn gesloopt. Voor deze tweedeling is gekozen, omdat het CBS vanaf 1971 meer gedetailleerde gegevens geeft:

- er worden meer kategorieën onderscheiden als redenen voor sloop, name-lijk naast "brand en andere rampen "de kategorieën "bouwvalligheid", "stede bouwkundige plannen en verkeersdoorbraken" en "anderzins";

- alle aantallen worden vanaf 1971 afzonderlijk absoluut gegeven. In de ta-bellen van 1961 t/m 1970 wordt alleen het totaal aantal gesloopte wonin-gen absoluut gegeven. De aantallen gesloopte woninwonin-gen van een bepaalde bouwjaarklasse worden hierbij alleen gegeven als percentage van het totaal; absolute aantallen zijn dan slechts binnen ruime marges te bepalen.

Afb. 22: A. de 8ruinstraat in Zaandijk. De gebreken aan de betonkonstruktie maakten sloop noodzakelijk.

Tabel 2 Vermindering van de woningvoorraad in de jaren 1961 tot en met 1970 door vernietiging (afbraak) anders dan door brand en andere rampen (bron CBS)

jaar van totaal aantal percentage berekend sloop gesloopte bouwjaar- aantal

woningen klasse '51 gesloopte en later woningen van '51 en later 1961 5483 1 55 1962 5735 4 229 1963 5970 1 60 1964 6898 1 69 1965 8023 1 80 1966 8054 1 81 1967 7981 1 80 1968 8749 1 87 1969 8891 1 89 1970 9341 1 93 Totaal 923

Tabel 3 Vermindering van de woningvoorraad door vernietiging (afbraak) anders dan door brand en andere rampen in de jaren 1971 tot en met 1983, v.w.b. woningen, die gebouwd zijn in 1951 en later (bron CBS)

jaar van bouw- stedebouw- anders- totaal

sloop vallig- kundige zins

heid plannen en verkeers-doorbraken 1971 17

Z4

53 144 1972 20 115 42 177 1973 21 62 35 118 1974 39 62 29 130 1975 40 57 50 147 1976 23 50 19 92 1977 57 43 21 121 1978 31 32 118 181 1979 22 33 20 75 1980 30 69 46 145 1981 56 47 69 172 1982 126 127 76 329 1983 3 0 2 5

Atb.

2',

De Limlewstraat in Leeuwarden, gebouwd in 1,.7. Toenemende leeptand t.g.v. konfllkten in woon-stijl; woninsen dichtgespijkerd tegen vandaJisme (973).

Nauwkeuriger gegevens zijn volgens het CBS nu niet meer te achter-halen. Dat geldt ook voor gegevens over de woningen zelf: gegevens over woningtype, financieringsvorm, eigendomsvorm etc. zijn niet (meer) be-kend. Een en ander maakt vergelijking met de cijfers die de HID-enquête heeft opgeleverd, bijna onmogelijk. Hooguit kan worden vastgesteld dat het zeer wel mogelijk is dat de gesloopte woningen, die de HID's hebben op-gegeven, passen in de CBS-cijfers. Ongeveer de helft van de volgens de HID-enquête gesloopte woningen telt overigens niet mee bij de CBS-cijfers, omdat zij vóór 1951 zijn gebouwd. De indruk wordt hierdoor wel gewekt dat de CBS-cijfers veel hoger zouden zijn ~ls de sloopgegevens over de bouw-jaarklasse 1946 t/m 1950 konden worden meegenomen. Deze indruk wordt versterkt door cijfers van 1976 toen eenmalig een andere bouwjaarklasse is gehanteerd.

Tabel 4 Vermindering van de woningvoorraad door vernietiging (afbraak)

anders dan door brand en andere rampen naar bouwjaarklasse in

1976, v.w.b. woningen die gebouwd zijn in 1946 en later (bron CBS) bouwjaar-klasse 1946-1950 1951-1955 1956-1960 1961 en later bouw- vallig-heid 118 . 14 5 4 stedebouw-kundige plannen en verkeers-doorbraken 40 23 20 7 anders-zins 13 2 8 9 totaal 171 39 33 20

Uit tabel 4 is af te lezen dat in 1976 171 woningen zijn gesloopt uit de.

bouwjaarklasse 1946 t/m 1950 tegen 92 woningen uit de klasse 1951 en la-ter; bijna twee keer zoveel.

"Bouwvalligheid" is verreweg de belangrijkste reden voor deze hoge sco-re. In percentages uitgedrukt is "bouwvalligheid" in 69 pct van de gevallen de reden voor sloop geweest. Vöor de cijfers van alle jaren samen, die be-trekking hebben op woningen van 1951 en later, is "bouwvalligheid" slechts in 26 pct van de gevallen de sloopreden. Op zichzelf hoeven deze cijfers geen al te grote verwondering te wekken. Direct na de oorlog is een aantal experimentele (industriële) bouwmethoden ge introduceerd waarmee slechts een korte periode is gewerkt.

Behalve de cijfers van 1976 zijn er van andere jaren geen CBS-cijfers voorhanden, die het vermoeden kunnen bevestigen, dat van de woningen, die zijn gebouwd in 1946 t/m 1950 minstens zoveel woningen zijn gesloopt als van de woningen van 1951 en later. Van deze laatste kategorie zijn er 2759 gesloopt volgens de CBS-cijfers in de jaren 1961 t/m 1983 (met een marge van plus of min 372 vanwege de percentage-omrekening van de cijfers van de jaren 1961 t/m 1970).

dan komen we nog veel hoger uit dan het aantal van ongeveer duizend ge-sloopte naoorlogse woningwetwoningen, dat volgde uit de HID-enquête.

Samengevat geven de gepubliceerde CBS-cijfers niet meer dan een indruk van de aantallen gesloopte naoorlogse woningen. Gezien als percentage van de hele naoorlogse voorraad gaat het om een bijna te verwaarlozen hoe-veelheid. "Stedebouwkundige plannen en verkeersdoorbraken" is de meest voorkomende sloopreden bij woningen van 1951 en later.

Van de woningen gebouwd in 1946 t/m 1950 lijken er relatief veel

van-wege "bouwvalligheid" te zijn gesloopt. Dit laatste kan echter niet met

cij-fers van alle jaren worden gestaafd. Aanknopingspunten voor verdere ana-lyse van redenen voor sloop van naoorlogse woningen bieden de cijfers niet, omdat het CBS over de gesloopte woningen zelf geen informatie geeft. Dergelijke analyses zullen uit andere bronnen moeten komen.

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat "bouwvalligheid" een belangrijke fak-tor is bij de sloop van na-oorlogse woningen. Het zal duidelijk zijn dat deze woningen behoren tot de kategorie met bouwtechnische problemen, die in de voorgaande hoofdstukken is gesteld tegenover de kategorieën met woon-technische of sociale problemen. Deze laatste kategorieën hebben in Enge-land, Frankrijk en de Verenigde Staten wèl, maar in Nederland nog nauwe-lijks tot sloop geleid; de Linnaeusstraat is één van de zeldzame voorbeel-den. Buitenlandse non-profit verhuurders zijn vaak financieel zelfstandiger

dan Nederlandse; zij werken veelal met subsidies

à

fonds perdu. Mogelijk

ligt hierin een verklaring voor het feit dat we in Nederland niet zo vlug tot afbraak overgaan; het Rijk vèrzet zich tegen de sloop wegens de precedent-werking.

6. ONDERZOEK VAN NAOORLOGSE WONINGEN MET EXPLOIT A TIE-PROBLEMEN:EENMEERJARENAANPAK

Het hele systeem van subsidies en regels in de volkshuisvesting is ge-bouwd rondom het "normale" kompleks: nagenoeg volledig bewoond, behoor-lijk onderhouden, verbeterd na 25 jaar, de oorspronkebehoor-lijke investeringen afgeschre.ven in 50 jaar.

Voor de korporaties en de gemeentelijke woningbedrijven zijn daarom leeg-stand en verval weinig minder dan een ramp. Op de lange termijn is er ech-ter ook nog een positieve kant aan deze tegenslagen. De gebreken kunnen immers gebruikt worden om het systeem bij te stellen. Bij vroeger onder-zoek werd vaak de klacht gehoord dat bewoners wel konden zeggen wat er mankeerde aan de keukenkastjes, maar niet welke type woning ze verkozen. De leegstand geeft duidelijker aan dan welke enquête ook waar de relatieve bewoners - voor:keuren liggen.

In de kompleksen met exploitatieproblemen wordt d~uk gesleuteld aan verbeteringen: aftoppen van hoogbouw, opdelen van galerijen, individuali-sering van de cv-installatie, inspraak, zelf beheer, huurverlaging, enz. Welke van deze maatregelen hebben effekt? Zal dezelfde verbeteringsoperatie op alle kompleksen hetzelfde effekt hebben? De problemen in de naoorlogse voorraad zijn niet (of nauwelijks) veroorzaakt door bouwtechnische ver-oudering, verschillen in woonstijl tussen vroeger en nu, of grote achterstand in de woninguitrusting, zoals met de woningen in de stadsvernieuwingsge-bieden het geval is. Mede daarom zijn ze zo'n unieke test op de zwakke plekken in het systeem. Het lijkt dringend gewenst om deze sektor diep-gaand te onderzoeken.

Het ministerie was zich er destijds van bewust dat er iets mis kon gaan. Daarom werd in 1951 het vaak bekritiseerde onderzoek naar woonstijl en woon wensen ingesteld. Soms werd er nonchalant met de belangen van ver-huurders omgesprongen, zoals b.v. in de jaren zestig toen de samenstelling van de kontingenten tot in detail tussen het ministerie en de grote gemeen-ten werd geregeld. Maar er kwamen ook regelmatig momengemeen-ten van bezin-ning en zelfkritiek voor, zoals b.v. bleek uit minister Schut's programma voor experimentele woonvormen.

In de loop van de jaren is wel gebleken dat het probleem van een bevredi-gende volkshuisvesting veel omvangrijker en ingewikkelder is dan men zich

in 1947 had voorgesteld. Voor de Neducoflats die in Helmond en Veghel

leegstaan, zouden in Amsterdam-West waarschijnlijk best huurders gevon-den worgevon-den. Volgens de Stichting Volkshuisvesting Hoogvliet worgevon-den hun woningen in Hoogvliet "leeggezogen" door nieuwere woningen in Spijkenisse en Rotterdam. Er bestaat een samenhang tussen de ontwikkelingen in de verschillende sektoren van de woningmarkt; wat ook eigenlijk vanzelf