Gulden Feniks: Grote variëteit in hergebruik: Aantal inzendingen beïnvloed door economische crisis?

J U N I 2014 _bouw. m a r l c tl t i

Aantal inzendingen beïnvloed door economische crisis?

Gulden Feniks: grote variëteit in

hergebruik

De G u l d e n F e n i k s - e d i t i e v a n 2 0 1 4 h e e f t

b e d u i d e n d m i n d e r i n z e n d i n g e n

o p g e l e v e r d d a n v o r i g jaar. R e n o v a t i e e n

t r a n s f o r m a t i e h e b b e n l a n g s t a n d

-g e h o u d e n t e -g e n d e e c o n o m i s c h e

r e c e s s i e , m a a r w e l zijn er d o o r d e

r e c e s s i e m o g e l i j k m i n d e r p r o j e c t e n t o t

u i t v o e r i n g g e k o m e n . T r a n s f o r m a t i e v a n

v e e l o u d e f a b r i e k s g e b o u w e n t o o n t

d e s o n d a n k s a a n d a t d e v a r i ë t e i t in

h e r g e b r u i k n o g s t e e d s g r o o t is.

De zestiende editie van de Gulden Feniks, de prijs voor renovatie, transformatie en gebiedsontwikkeling, heeft prijzen opgeleverd voor respectievelijk drie projecten: het Cygnus Gymnasium te Amster-dam (een Rijksmonument uit 1956 dat de kwaliteit van Frisse School heeft gekregen), het Cultuurcentrum Energiehuis te Dordrecht (een voormalige energiecentrale met zalen, leslokalen en horeca - bouw-kosten €17,4 miljoen) en Central District (Rotterdam CS en directe omgeving). De rubriek Gebiedsontwikkeling wordt in dit artikel niet verder belicht.

De jury heeft ook een nieuwe categorie geïntroduceerd: Low bud-get, high impact. De winnaar daarvan is Fenixloods II te Rotterdam. "Een transformatie van grote betekenis voor de omgeving',' noemde de jury deze inzending. Hoewel het project nog lang niet af is, prijst de jury de sobere en doelmatige ingrepen, het demontabel interi-eur, de minimale, maar wel rake ingrepen aan de gevel, zodanig dat deze voorbereid zijn op mogelijke ontwikkelingen in de toekomst.

Samenstelling inzendingen

De inzendingen bieden jaarlijks de mogelijkheid om een aantal vier-kantemeter- en kostengegevens te genereren die gemiddeld met re-novatie en hergebruik zijn gemoeid. Daarbij ga ik ervan uit dat de inzendingen redelijk representatief zijn voor de renovatie- en trans-formatiekwaliteit in Nederland. De projecten heb ik opgedeeld in 'Woningbouw Renovatie', 'Van Utiliteitsgebouwen naar woningen', 'Transformatie van gemengde projecten incl. woningen' en 'Utili-teitsbouwprojecten'.

Voor de categorieënTransformatie en Renovatie zijn in 2013 56 pro-jecten ingezonden. Dat zijn er 26 minder dan vorig jaar. Het valt niet

uit te sluiten dat de economische crisis alsnog gevolgen heeft voor de renovatie- en transformatie-inspanningen. De inzendingen zijn 17 gerenoveerde woningprojecten (inclusief 1 gemengd project), bijna allemaal in de sociale huursector, 4 utiliteitsgebouwen die tot wo-ningen zijn verbouwd, 12 utiliteitsbouwprojecten die verbouwd zijn tot gemengde projecten, inclusief woningen en 23 utiliteitsbouw-projecten. Daar zitten kleine en grote projecten tussen, en bekende en onbekende projecten. Landelijk bekende gebouwen zijn het foto-museum Huis Marseille aan de Keizersgracht te Amsterdam dat in vloeroppervlakte bijna is verdubbeld (van 1.100 naar 1.900 m^) dank-zij de aankoop van een naastgelegen pand. De renovatiekosten dank-zijn € 1,2 miljoen (€ 631,50 per m^). Museum De Fundatie te Zwolle is in omvang meer dan verdubbeld (van 1.450 naar 3.410 m^) en kostte € 4 miljoen (incl. installaties). Per m^ is dat € 1.173).

Tussen de inzendingen zitten 11 rijl<smonumenten en 6 gemeente-lijke monumenten, zoals de beide al genoemde musea, een boerde-rij met zorghuisvesting, meerdere in onbruik geraakte fabrieken (zoals een sojafabriek en een melkfabriek), een Wederopbouwkan-toor en een klooster. Opmerkelijk is dat er dit jaar geen verbouwde kerken tussen de inzendingen zijn te vinden; in 2013 waren dat er 7. Wel treffen we opnieuw diverse transformatieprojecten aan met studentenhuisvesting, nu vaak in combinatie met startersapparte-menten.

Het jongste project is een vrijstaande woning te Zoetermeer uit 1999, die zo grondig is verbouwd dat deze in de categorieTransfor¬ matie terechtkwam (hoewel de woning niet van functie wijzigde). Kijken we naar het type opdrachtgever, dan zien we dat woningcor-poraties 10 van de 30 transformatieprojecten voor hun rekening namen. De overheid en projectontwikkelaars elk 5. Van de 26 reno-vatieprojecten deden woningcorporaties er 14 en gemeenten en projectontwikkelaars elk 4.

Woningbouw Renovatie

De categorie Woningbouw Renovatie bevat 17 gebouwen die na re-novatie geheel of grotendeels hun woonfunctie hebben behouden. De inzendingen variëren van sociale woningbouwcomplexen met enkele honderden woningen tot woningen van eigenaar-bewoners. Veel projecten staan in vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken of zijn galerijflats in recentere wijken. Negen projecten bestaan uit eenge-zinswoningen.

Aantal studentenwoningen in

transformatieprojecten groeit flink

Vóór renovatie hadden alle projecten in deze categorie gezamenlijk 1.922 woningen, na de renovatie waren dat er in totaal 1.884. Het gemiddelde aantal woningen per project voor en na renovatie bleef dus zo goed als gelijk: 113 versus 110. Van 3 projecten is het aantal woningen na de renovatie gedaald, meestal als gevolg van woning-vergroting via samenvoeging en soms door gedeeltelijke sloop. Van 2 projecten is het aantal woningen licht toegenomen. Eén project is gemengd te noemen: een oorspronkelijke combinatie van 39 wo-ningen plus fabrieksruimte.

De twee grootste projecten omvatten 480 woningen in Bijlmerflat Kleiburg (waarvan de buitenkant is opgeknapt en de appartementen verkocht zijn als kluswoningen) en 409 eengezinswoningen. Het project met 409 woningen kostte € 15,2 miljoen euro (€ 37500 per woning).

Verbouwde energiecentrale tot Cultuurcentrum Energiehuis Dor-drecht met onder andere theaterzalen, muzieklol<alen en horeca, winnaar in de categorie Transformatie.

J U N I 2014

Tabel 1 Woningbouwprojecten Gulden Feniks 2014

Woningbouw Transformatie Van utiliteits-Renovatie* gemengde gebouwen

projecten incl. naar woningen woningen

Aantal projecten 17 12

(met bruikbare data)

Aantal woningen 1.922 3 0

voor renovatie

Aantal woningen 1.884 279 (incl. zorg- 1.429***

na renovatie appartementen)

Gemiddeld aantal woningen 113 0 voor renovatie

Gemiddeld aantal woningen 110 23 (incl. zorg- 357

na renovatie appartementen)

Project met hoogste € 15,2 miljoen € 18,7 miljoen 619,8 miljoen investeringskosten**

Laagste en hoogste £37.500-116.704 -

-investeringskosten per woning**

Aantal woningen 407 54 145

project met hoogste investeringskosten**

Investeringskosten Ê 37.500 -

-per woning of -per m' per woning van project met hoogste

bouwkosten**

Project met laagste €2,2 miljoen -

-investeringskosten**

Aantal woningen 47 -

-project met laagste investeringskosten**

Bouwkosten per 6 46.808 per woning -

-woning of per van project met laagste investeringskosten**

* Inclusief een gemengd renovatieproject.(41 woningen + 6.020 m' bedrijfsruimte, ge-bouwd in 1870.

* * Van slechts een beperkt a antal projecten zijn de bouwkosten bekend. * * * Waarvan een project met 939 en een project met 320 woningen.

De inzending met de laagste totale renovatiekosten betreft een pro-ject van 47 arbeiderswoningen in een tuindorpachtige opzet te Loosduinen uit 1922. De renovatiekosten bedroegen € 2,2 miljoen (€ 46.808 per woning). Het duurste project is een serie van 407 een-gezins-corporatiewoningen te Nijmegen uit 1922. De kosten van groot onderhoud en een verbetering van het energielabel van F naar B zijn ruim € 15,2 milljoen (€ 37500 per woning).

Kijken we naar de bouwkosten per woning, dan zien we dat 4 pro-jecten onder de € 100.000 bleven. Van 2 propro-jecten liggen de kosten tussen de € 100.000 en € 200.000. Van de overige 11 projecten zijn de kosten helaas onbekend. De kosten per woning van de zes pro-jecten lopen uiteen van € 37500 (een middelhoogbouwflat in Rotter-dam met 261 corporatiewoningen in slechte staat die nu te koop worden aangeboden) tot €116.700 (funderingsherstel en gedeelte-lijke samenvoeging tot 71 sociale huurwoningen, verdeeld over tien panden in een 19e-eeuwse wijk te Amsterdam-Oost). In het laatste project is een deel van de huurwoningen omgezet in koopwonin-gen.

Van utiliteitsgebouwen naar woningen

Vier transformatieprojecten die van oorsprong geen woonfunctie hadden, zijn bijna geheel getransformeerd tot 1.429 woningen (waaronder een project met 939 studentenwoningen en een project met 320 woningen). Van woningen in voormalige utiliteitsgebou-wen liggen de kosten in de regel veel hoger dan van gerenoveerde woningen. Van de projecten die ditmaal zijn ingezonden - en

waar-J U N I 2014

Tabel 2 Utlllteitsbouwprojecten Gulden Feniks 2014

Transformatieprojecten Renovatieprojecten

Aantal projecten (met bruikbare data) 14 8 (van de 9) Totaal bruto vloeroppervlak oud 80.847 m^ 18.405 m^ Gemiddeld bruto vloeroppervlak oud 5.775 m^ 2.301 m^ Totaal bruto vloeroppervlak nieuw 96.564 m' 20.774

Gemiddeld bruto vloeroppervlak nieuw 6.897 m^ 2.597

Project met de hoogste bouwkosten* € 25 miljoen €6 miljoen

Gemiddelde kosten per m' bvo van het €1.336 €1.622 project met de hoogste bouwkosten*

Project met de laagste bouwkosten* € 657.000 € 423.500

Gemiddelde kosten per m' bvo van het €572 €608 project met de laagste bouwkosten*

* Van slechts een beperkt aantal projecten zijn d B bouwkosten bekend.

Tabel 3 Verdeling woningbouwprojecten Gulden Feniks 2014 naar bouwkostenklasse Kosten per project Aantal projecten Aantal Transfor- Van utiliteitsbouw

Woningbouw matie gemengde naar woningen Renovatie projecten incl.

(zorg)woningen <e500.ooo - - -6500.001 -1.000.000 - 1 -€1.000.000-5.000.000 1 - -€5.000.000-10.000.000 3 - -€10.000.000-20.000.000 2 2 1 €20.000.000 - 50.000.000 - - -Onbekend 11 8 3 Totaal 17 12 4

* 1 Gemengd renovatieproject.(41 woningen + 6.020 m' bedrijfsruimte, gebouwd in 1870.

Tabel 4 Verdeling projecten Gulden Feniks 2014 naar oorspronkelijke bouwperiode

Bouwperiode Woningbouw Transformatie Van

Renovatieprojec-Renovatie gemengde utiliteitsbouw ten Utiliteitsbouw

projecten incl. naar woningen en

Transformatie-(zorgiwoningen projecten

Utiliteits-bouw (excl. projec-met woningen) <1900 2 1 - 6 1900-1939 7 7 1 9 1940-1950 - - - -1951-1960 - 2 1 3 1961-1970 4 - - 1 >1970 4 1 2 3 Onbekend - 1 - 1 Totaal 17 12 4 23

van woningen verreweg het grootste deel van de transformatie vormden - is slechts een klein deel vergezeld van kosten. Een Eind-hovense fabriek uit 1927, met 145 woningen en 3.600 m^ commer-ciële ruimten, kostte € 19,9 miljoen.

Hausse in transformatie van

kerken voorbij?

Twaalf andere projecten zijn een combinatie van woningen met an-dere functies en leverden 279 woningen op. Daarvan zijn vijf pan-den verbouwd tot zorgappartementen. Dat zijn onder andere boerderijen en voormalige schoolgebouwen.

Het grootste project ligt in Diemen, waar een ensemble van enkele kantoorpanden tot de al genoemde 939 studentenwoningen is ver-bouwd, inclusief de nodige voorzieningen. Het zijn vooral leeg-staande kantoren en tot de verbeelding sprekende

fabriel<scom-De gerenoveerde Svedexdeurenfabriek te Varsseveld.

plexen die (gedeeltelijk) worden verbouwd tot woningen, zoals een melkfabriek in Hilversum (54 woningen en 15.000 m^ bvo aan an-dere functies). De kosten van dit project bedroegen € 18,7 miljoen.

Utiliteitsbouwprojecten

De 23 projecten in de categorie Utiliteitsbouwprojecten hadden vóór de renovatie een gezamenlijk vloeroppervlak van 99.252 m^ (een gemiddelde van 5.775 m^ per transformatieproject en 2.301 m^ per renovatieproject). In gerenoveerde en getransformeerde staat is dat toegenomen tot 117338 m^ (een gemiddelde van 8.976 m^ per transformatieproject en 2.597 m^ per renovatieproject.

De u-bouwprojecten in de categorieTransformatie lopen sterk uit-een: een verdedigingswerk in Coevorden uit 1626 werd bestemd voor cultuur en recreatie (kosten € 750.000, € 375 per m^) een scheepsloods te Rotterdam en een silo te Middelburg werden kan-toorgebouwen. Het duurste project in deze categorie (€ 25 miljoen) is een kazernegebouw te Eindhoven dat omgebouwd is tot interna-tionale school (€ 1.337 per m^), en vergroot van 10.700 naar 18.700 m^. Met minder de helft van deze vierkantemeterkosten kom je ook een eind: een buurthuis te Breda werd verbouwd tot parame-disch centrum en wijkrestaurant tegen € 657000 {€ 592 per m^). Het is het project met het kleinste budget in deze categorie.

Het duurste project in de categorie Renovatie is het gemeentehuis van Brummen inclusief een duurzame en demontabele uitbreiding van € 6 miljoen (€ 1.622 per m^). Een kantoorgebouw te Schiedam -een monument uit 1859 - moest het doen met het kleinste budget: €423.500 (€608 per m^).

Bouwkosten als nieuw criterium?

De jury beoordeelde de projecten op de criteria duurzaamheid, su-blimatie, economische en maatschappelijke waardecreatie, innova-tie en leerpunten. Het kostenaspect is helaas geen criterium, maar zou dat wel mogen zijn. Van zo goed als alle projecten van vorige edities zijn de bouwkosten aangeleverd, maar dit jaar lijkt het aanle-veren van kostengegevens te zijn losgelaten, want van slechts wei-nig projecten zijn ze beschikbaar. Ook van twee winnaars zijn geen kostengegevens voorhanden. Zelfs maatschappelijke organisaties en overheden lieten het afweten, terwijl toch financiële openheid onderdeel van hun maatschappelijke verantwoordelijkheid is. Bo-vendien is budgetbewaking gedurende renovatie- en transformatie-processen een groot goed. Nu is geheel onbekend of een project duur is uitgevallen, binnen aanvaardbare marges is gebleven of zelfs goedkoop is te noemen. Mag bij de volgende editie ook de bouwkostenadviseur bij de prijsuitreiking aanwezig zijn?