Ontwikkelingen rond het grondbeleid
Inleiding voor wooncongres 3 november 2015
Opzet
•
Grondbeleid: waarom ook al weer?
•
Soorten en maten en rol overheid
•
Ontwikkelingen bij de wetgever
•
Ontwikkelingen in de politiek
Grondbeleid: markt of overheid?
•
Grondbeleid = doelgerichte interventie in de grondmarkt
•
Waarom ?
• Economische redenen:
• Grond is schaars
• Externe effecten van grondgebruik
• Noodzakelijke collectieve voorzieningen
• Markt is niet transparant
• Politieke redenen:
• Publieke doelen bereiken
• Procesmatig: proces op gang
• Inhoudelijk: sturen grondgebruik
Soorten en maten
•
Actief grondbeleid: overheid die zelf beschikkingsmacht verwerft
•
Faciliterend grondbeleid: overheid die derde stuurt, zonder zelf
beschikkingsmacht te verwerven.
• partij die beschikkingsmarkt verwerft (bouwer, commerciële
ontwikkelaar, woningcorporatie, …)
• eigenaar die overgaat tot zelfrealisatie
• of: meerdere partijen / eigenaren die samen realiseren
•
Tussenvormen:
• Publiek-private samenwerking
Rollen van de overheid op de
grondmarkt
•
Misverstand rond dubbele petten
•
Overheid kan drie petten op hebben:
1. Overheid als ordenaar / marktmeester
2. Overheid als stuurder
3. Overheid als speler
Ontwikkelingen bij de wetgever
Omgevingswet i.o. (1)
•
Huidige regeling kostenverhaal en verevening:
• Voordat bestemmingsplan is vastgesteld: anterieure overeenkomst
over ‘bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling’
• Nadat bestemmingsplan is vastgesteld: stok achter de deur met
spelregels o.a. profijt en proportionaliteit
•
Voorgestelde wijziging:
• ‘bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling’ wordt ‘bijdrage aan de
grondexploitatie’
• Profijt en proportionaliteit ook voorwaarden in anterieure fase
•
Opnieuw groot risico op ‘onverschuldige betaling’ claims
•
Faciliterend grondbeleid risicovoller geworden
Ontwikkelingen bij de wetgever
Omgevingswet i.o. (2)
•
Aanvullingswet Grondeigendom
•
Binnenkort internetconsultatie
•
Inhoud:
• Onteigeningswet• Wet voorkeursrecht gemeenten (discussie: handhaven?)
• Wet inrichting landelijk gebied
• Nieuw: regeling voor vrijwillige stedelijke herverkaveling (discussie:
extra faciliteiten?)
Politieke ontwikkelingen grondbeleid
(1)
•
Actief grondbeleid onder druk?
•
Nota Grondbeleid 2001
• actief of faciliterend grondbeleid: afhankelijk van de lokale
omstandigheden te beoordelen door de overheden in kwestie
• voorkeur voor faciliterend grondbeleid, mits
• publieke doelen van de overheid op de grondmarkt gerealiseerd kunnen
worden
• daartoe wordt het instrumentarium versterkt.
• Een keuze voor actieve interventie moet vanuit het willen bereiken
van bepaalde publieke doelen gemotiveerd worden
•
Rijk en provincie extra instrumenten voor actief grondbeleid
Politieke ontwikkelingen grondbeleid
(2)
•
juli 2015 advies Raad voor de financiële verhoudingen (Rapport
grond, geld en gemeenten) :
• De gemeenten hebben zich in het verleden te gemakkelijk rijk
gerekend met grondexploitaties en hebben daarbij te veel risico genomen.
• Gemeenten dienen zich niet als projectontwikkelaars te gedragen,
maar zich te beperken tot hun publieke taak.
• Gemeenten zouden slechts moeten overgaan tot actief grondbeleid
als de markt het laat afweten en de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling toch van uit het publieke belang noodzakelijk acht.
Lokale praktijk: lessen uit de crisis
en nieuwe uitdagingen (1)
•
publiek-private samenwerking minder robuust dan gedacht
• Risico delen?
• Marktkennis?
•
vrije ruimtelijke ordening levert minder op dan verwacht:
marktwerking anders organiseren?
•
besluiten over grondbeleid, betekent ook aanvaarden van risico’s
Lokale praktijk: lessen uit de crisis
en nieuwe uitdagingen (2)
•
Faciliteren bestaande vastgoedeigenaren: vrijwillige
herverkaveling of anderszins?
•
Slimmere fasering grondverwerving: anders omgaan met
voorkeursrecht?
•
belang van risicoanalyse op programmaniveau (rol van de
provincie? – nu zeker na exit plusregio)
•
Woningcorporaties terug naar kerntaak: naar nieuwe rol
Afrondend
•
Omgevingswet -> actief grondbeleid voor verevening
•
Omgevingswet -> grondruil makkelijker (?)
•
BBV -> meer zorgvuldigheid bij actief grondbeleid
• In verantwoording (risico’s: ook qua opbrengsten / programma)
• In aanpak (voorkeursrecht)
•
Inhoudelijk:
• Publieke doelen, waaronder prijs/kwaliteit blijven borgen
• Nieuwe rol marktpartijen bij gebiedsontwikkeling (PPS voorbij?)
• Nieuwe rol van woningcorporaties
