b i z n e s
dodatek informacyjno-pr
nieruchomości
Wtorek30 marca 2021 nr 61 (5469)Mieszkania w finansowej czołówce
inwestycje
Do nieruchomości przekonują niskie oprocentowanie lokat bankowych, atrakcyjna oferta deweloperska oraz dobre perspektywy dla rynku po zakończeniu pandemii
Patrycja Otto patrycja.otto@infor.pl
Bez wątpienia, mieszkania są bardzo popularną formą inwestowania kapitału przez Polaków. Zaryzykuję stwier- dzenie, że w ostatnich latach inwestujemy na tym rynku nawet kilka razy więcej niż np. w fundusze inwestycyjne czy detaliczne obligacje skar- bowe – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Inve- stments.
Powodem są osiągane sto- py zwrotu z wynajmu miesz- kań. W dużych miastach ren- towność (z uwzględnieniem kosztów, podatków i pozio- mu pustostanów) wynosi około 4 proc. To wielokrotnie więcej od tego, czym kuszą banki w ramach lokat. Nie- ruchomości dają też o wiele większą stabilność.
Jak wynika z analizy CBRE przygotowanej m.in. na podstawie danych NBP, od 2010 r. wartość przeciętnej inwestycji w mieszkania na wynajem rosła stabilnie, zy- skując łącznie 75 proc. W tym samym czasie wartość zło- ta podlegała fluktuacjom i wzrosła o 64 proc.
– Do tego historia poka- zuje, że mieszkania w dłuż- szym terminie zyskują na wartości szybciej, niż rosną ceny w sklepach. W efekcie możemy się spodziewać, że nawet pomijając zyski z wy- najmu, kapitał zainwestowa- ny na rynku mieszkaniowym będzie rósł o 1–2 pkt proc. po- nad inflację – twierdzi Bar- tosz Turek, podkreślając, że na giełdzie inwestorzy dłu- goterminowi mogą się spo- dziewać stóp zwrotu rzędu 2–3 pkt proc. ponad inflację.
– Problemem jest oczywi- ście ta długoterminowość.
Trzeba ponieść spore koszty na początku, a więc co do za- sady nie ma sensu kupować mieszkania na wynajem na krócej niż pięć lat – zauważa Bartosz Turek.
Przeciwnicy powiedzą też, że rynek wynajmu przeżywa obecnie załamanie w związ- ku ze zdalną pracą i nauką.
Zwolennicy z kolei zakładają, że nie potrwa ono wiecznie.
– Niewątpliwie spadek za- interesowania rynkiem naj- mu mieszkań jest przejścio- wy. I tu od razu chciałabym zwrócić uwagę na różnice między najmem krótkoter- minowym a długotermino- wym. Sądzę, że miasta takie jak Gdańsk, idąc śladem in- nych europejskich aglome- racji, w perspektywie będą porządkować kwestie naj- mów krótkoterminowych – mówi Magdalena Reńska, członek zarządu w spółce Euro Styl. I dodaje, że coraz częściej taka funkcja będzie
się koncentrować w prze- znaczonych do tego obiek- tach. Tak zrodził się pomysł sprzedaży loftów w zabytko- wym budynku Montowni na historycznych, postocznio- wych terenach w Gdańsku.
– Lofty te będą serwisowa- ne, co oznacza, że będą spięte funkcją hotelową. Natomiast warto, aby inwestycje miesz- kaniowe zachowały swą pier- wotną funkcję miejsca stałe- go zamieszkiwania. Myślę, że koronawirus otworzył nowe możliwości – mówi Magdale- na Reńska. Home office po- zwala bowiem wykonywać pracę nie tylko z mieszka- nia w mieście, ale i domu nad morzem, w górach, czy jeziorem. – Do tego dochodzi fakt zwiększonej mobilności młodszych pokoleń. Wszyst- ko to sprzyja rozwojowi ryn- ku wynajmu – uważa.
Do tego, jak wskazuje GUS, do 2030 r. liczba osób wkraczających w dorosłość zacznie w Polsce rosnąć, co zwiększy popyt na mieszka- nia na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach. Szcze- gólnie, że uczelnie publiczne zapewniają miejsce w akade- mikach tylko dla niespełna 9 proc. studentów. Jeszcze trudniej jest o miejsce w pry- watnym domu studenckim.
Na początku 2020 r. były
w stanie pomieścić około 1 proc. studiujących.
Do tego dochodzi problem braku mieszkań, zwłaszcza na rynku najmu, gdzie po- ziom przeludnienia miesz- kań jest nawet dwa razy wyższy niż w przypadku lo- kali własnościowych. Ciągle też potencjał nie jest w pełni wykorzystany.
– Obecnie jedynie mniej niż 20 proc. Polaków miesz- ka w lokalach wynajmowa- nych. Odsetek ten będzie się jednak prawdopodobnie zwiększał wraz z wchodze- niem na rynek nieruchomo- ści coraz młodszych pokoleń – twierdzi Marcin Malmon, dyrektor w dziale Deal Advi- sory w KPMG w Polsce, i do- daje, że za podejmowaniem decyzji o najmie mieszania jako alternatywie dla zakupu przemawiają też brak zdol- ności kredytowej, dążenie do elastyczności i niechęć do przywiązywania się na dłużej do jednego miejsca.
– Bez wątpienia natomiast z biegiem lat rentowność wynajmu powinna być co- raz niższa, ale nie powinna być skutkiem spadających czynszów, lecz rosnących cen mieszkań – uważa Bar- tosz Turek.
Zdaniem ekspertów naj- lepszym dowodem na do-
bre perspektywy polskiego rynku jest to, że zagranicz- ny kapitał przeprowadza tu właśnie duże zakupy, two- rząc portfele mieszkań na wynajem. Nawet więcej – wykupuje nie tylko blo- ki czy osiedla, lecz nawet całe firmy deweloperskie.
Na razie większość (68 proc.) mieszkań jest kupowanych w celu zaspokojenia wła- snych potrzeb mieszka- niowych. Pod wynajem 19 proc., a 7 proc. i na wyna- jem, i na potrzeby własne.
Najmniej (3 proc.) jest naby- wane z zamiarem odsprze- daży, a 4 proc. na wynajem z zamiarem odsprzedaży po jakimś czasie.
– Stricte inwestycyjny charakter ma zatem do 7 proc. kupowanych mieszkań, a około jedną czwartą zaku- pów można interpretować jako inwestycje chroniące kapitał – zaznacza Agniesz- ka Grabowiecka-Łaszek z ze- społu analiz nieruchomości Departamentu Analiz Eko- nomicznych PKO Banku Pol- skiego.
Agnieszka Mikulska, eks- pert w dziale mieszkanio- wym CBRE, nie ma jednak wątpliwości, że długofalowy, pewny zysk i dobre prognozy dla rynku najmu mieszkań mimo chwilowych zawiro-
wań przyciągają inwestorów instytucjonalnych.
– Za kolejne 10 lat bę- dziemy obserwować nowe standardy wyznaczane przez projekty built-to-rent, czyli obiekty budowane specjal- nie pod wynajem instytucjo- nalny – twierdzi Agnieszka Mikulska.
O tym, że jest to przy- szłościowy kierunek, jest też przekonany Marcin Malmon. Jak zaznacza, spo- rą część zasobów polskiego rynku mieszkań na wynajem stanowią lokale wynajmo- wane przez gminy i na ogół reprezentują one niski stan- dard wykończenia. Oprócz podmiotów publicznych ry- nek zdominowany jest przez indywidualnych inwestorów prywatnych, którzy przez ostatnie lata kupili jedno bądź kilka mieszkań, które traktowali jako inwestycje alternatywne w stosunku do nisko oprocentowanych lokat bankowych.
– Największe nadzieje na dalszy rozwój tego sektora daje jednak prywatny najem instytucjonalny, który w Pol- sce dopiero zaczyna się roz- wijać, choć już dzisiaj można na nim wskazać kilku ak- tywnych graczy – podkreśla.
Deweloperzy potwier- dzają, że od pewnego cza-
su zauważają wzmożone zainteresowanie klientów takimi projektami. – Spły- wa do nas od nich obecnie więcej zapytań niż rok temu – potwierdza nowy trend Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska i prezes zarządu spół- ki Polnord.
Firma Robyg również nie wyklucza transakcji opar- tych na dużych inwestorach, a ATAL z kolei rozważa roz- wój spółki w tym kierun- ku. – Dostajemy propozycje i pytania o zaangażowanie w prywatny sektor nieru- chomości na wynajem. Do tej pory jednak nie zdecydo- waliśmy się na taki model współpracy z klientem insty- tucjonalnym ani funduszem.
Nie jest natomiast powie- dziane, że nie rozszerzymy działalności w tym kierunku – mówi Zbigniew Juroszek, prezes ATAL. I dodaje, że już dziś zakupy inwestycyjne od- powiadają za znaczną część popytu. Są one jednak dome- ną osób prywatnych. – Dla- tego w naszej ofercie mamy już wiele projektów dedyko- wanych właśnie takim na- bywcom – dodaje.
Marcin Malmon zauwa- ża, że najważniejszą kwestią przy podejmowaniu decyzji o najmie mieszkania jest najczęściej cena, a dopiero na drugim miejscu lokali- zacja, co jest swego rodzaju przełamaniem odwiecznej zasady oceny atrakcyjności nieruchomości „3 x lokaliza- cja”. Natomiast standard wy- kończenia lokalu wymienia- ny jest zwykle na dalszych pozycjach, co przekłada się na to, że ponad 3/4 wynajmo- wanych w Polsce mieszkań jest na co najwyżej przecięt- nym poziomie.
– Wydaje się, że właśnie te czynniki są największą szansą dla dużych podmio- tów instytucjonalnych, które dzięki ekonomii skali mogą zaoferować lepszy standard mieszkań w korzystnej cenie oraz pewną porównywalność oferowanego produktu w ca- łym swoim portfelu – infor- muje Marcin Malmon.
Aktywność na rynku najmu coraz młodszych roczników Polaków wraz z ogólnoświatowym tren- dem inwestowania w nowe formaty nieruchomości po- zwalają więc optymistycznie patrzeć w przyszłość instytu- cjonalnego najmu mieszkań w Polsce. Nie należy jednak zapominać o czynnikach okazjonalnych takich, jak obecna pandemia, która w sposób wyraźny ograni- czyła popyt na rynku najmu mieszkań i obniżyła uzyski- wane stawki czynszowe.
W co opłaca się najbardziej inwestować zdaniem Polaków (w proc.)
W jakiej formie Polacy mają oszczędności (w proc., wielokrotny wybór)
Kto najczęściej deklaruje odłożone środki (w proc.)
na lokacie na rachunku bankowym mieszkanie, dom grunt gotówka w domu w formie polisy na życie w wartościowych przedmiotach w obligacjach skarbu państwa brak odpowiedzi
PROC
64
.PROC
72
.78
PROC.
84
PROC.
Polakówtylu oszczędnościma
mężczyźni osoby z wyższym wykształ- ceniem
mieszkańcy miast powyżej 500 tys.
44 %
38
%27
%22
%18
%13
%7
%4
%6
% w obligacjeskarbu państwa
w fundusze inwestycyjne
w akcje lepiej nieinwestować
inne trudno powiedzieć w nieruchomości
gruntowe w mieszkanie, dom,
lokal usługowy
w wartościowe przedmioty
w obe waluty
w polisę na życie w złoto
i inne kruszce
27% 20% 16% 7% 4% 4% 3%3%2% 7% 1% 6%
fot. Supertrooper/Shutterstock
©℗NS
Źródło: Badanie Instytutu Badawczego KANTAR dla firmy Universe Properties Group, przeprowadzone w styczniu 2021 roku metodą wywiadu internetowego na grupie 1000 osób powyżej 25. roku życia
Czy i jak inwestujemy
NS
Mieszkania oddane do użytkowania (styczeń–luty 2021)
Zmiana styczeń–luty,
r/r, w proc.
Podaż rośnie za popytem
Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenie (styczeń–luty 2021)
Mieszkania, których budowę rozpoczęto (styczeń–luty 2021)
indywidualne
komunalne
13 702
294
33 854
(ogółem)50 469
czynszowe
50
zakładowe czynszowe70 2
spółdzielcze
komunalne spółdzielcze
162
na sprzedaż lub wynajem
19 646
komunalne
104
33 535
773
spółdzielcze176
indywidualne
17 022
na sprzedaż lub wynajem
33 044
134 197
10 173 22 309
-100 -50 0 50 100 150 200 250 300
mieszkania oddane do użytko- wania
mieszkania oddane do użytko- wania
mieszkania, na budowę których wydano pozwolenie
mieszkania, których budowę rozpoczęto
czynszowe indywidualne na sprzedaż
lub wynajem
PONAD
7
-KROTNIE70
RAZY WIĘCEJ0,635,3 -0,7
7,1 23
-17,1 -4,5 41,8
8,1
-50,6 -62,6 83,8
14,538,7
-74 302
2
WIĘCEJ RAZYogółem indywi-
dualne na sprzedaż wynajemlub
spół-
dzielcze komunalne czyn-
szowe zakładowe
Mieszkania, których budowę rozpoczęto
2016
2017
2018
2019
2020
162,7 173,9 178,3 206,0 184,8
221,9 207,2
237,3 222,0 223,8
Źródło: GUS, JLL
WIĘCEJ
fot. SAlexander Veprikov/Shutterstock
finanse
Lockdowny, zawirowania na rynku pracy oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki odcisnęły swoje piętno na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Ten rok powinien być lepszy.
Przynajmniej tego oczekuje branża
W ubiegłym roku giełdo- wi deweloperzy sprzedali w Polsce nieco ponad 21,9 tys. lokali. Oznacza to spa- dek względem 2019 r. o 5,8 proc. Złudzeń na temat tego, że rok był gorszy i fir- mom nie udało się wyjść obronną ręką z kryzysu, nie pozostawia także raport JLL badający sprzedaż na sze- ściu największych rynkach (Warszawa, Poznań, Wro- cław, Kraków, Trójmiasto, Łódź). Według niego dewe- loperzy znaleźli na nich na- bywców na 53 tys. lokali, co oznacza wynik aż o 19 proc.
gorszy od tego z poprzed- niego roku.
Nie pozostało to bez wpływu na wyniki finan- sowe firm działających na rynku. Choć byli i tacy deweloperzy, dla których ubiegły rok skończył się bardzo dobrze. Mowa na przykład o firmie ATAL, która po rekordowym wy- daniu 3002 lokali wypra- cowała 1 167 mln zł skon- solidowanych przychodów, co stanowi 62-proc. wzrost względem roku 2019.
Zwiększył się też skonso- lidowany zysk netto przy- pisanym akcjonariuszom jednostki dominującej o 48 proc. do 167 mln zł. Spółka tłumaczy, że zaprocento- wała dobra kondycja, w ja- kiej weszła w okres pan- demii. To pozwoliło na podejmowanie zdecydowa- nych i racjonalnych decyzji oraz szybkie przystosowa- nie mechanizmów działa- nia do nowych warunków.
Oprócz tego zdaniem Zbi- gniewa Juroszka, prezesa zarządu ATAL, sprawdził się model biznesowy oparty na dywersyfikacji geogra- ficznej. Z kolei firma Dom Development odnotowała 302,25 mln zł skonsolido- wanego zysku netto przypi- sanego akcjonariuszom jed- nostki dominującej wobec 256,02 mln zł rok wcześniej.
Skonsolidowane przychody ze sprzedaży sięgnęły nato- miast 1 815,01 mln zł wobec 1 661,72 mln zł rok wcze- śniej.
Dlatego deweloperzy li- czą na odbicie w tym roku.
Szczególnie, że wiele wska- zuje na to, iż popyt utrzy- ma się na poziomie z roku 2020, a może nawet nieco wzrosnąć. Wspierać go bę- dzie dążenie Polaków do poprawy warunków za- mieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pande- mii. Oprócz tego na korzyść popytu mogą działać niskie
stopy procentowe w ban- kach przy jednocześnie wy- sokiej, sięgającej kilku pro- cent inflacji. To sprawia, że trzymanie kapitału na lo- katach staje się nieopłacal- ne i sprzyja poszukiwaniu alternatywnych sposobów na pomnażanie oszczęd- ności.
– Pomimo niepewnego otoczenia popyt na nieru- chomości nadal jest na wy- sokim poziomie. W zasadzie nie ma już śladu po czaso- wym załamaniu sprzedaży, popyt się odbudował i obec- nie kontraktacja utrzymuje się na stabilnym poziomie – informuje Zbigniew Juro- szek, dodając, że w związku z tym firma skupia się na utrzymaniu ciągłości re- alizacji wszystkich prowa- dzonych projektów dewe- loperskich.
– Skupiamy się także na optymalizacji procesów, co pozwoli nam na niezakłó- cone działanie w przyszłych kwartałach. Zakładamy, że popyt na mieszkania będzie niezmiennie wysoki – mówi Juroszek.
Konkurencja również nie studzi planów i planuje ko- lejne inwestycje. Bouygu- es Immobilier Polska, któ- ry ma w budowie osiedla w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, planuje roz- począć prace nad kolejny- mi projektami w tych mia- stach oraz wejść na zupełnie nowe dla siebie rynki. Mowa o Trójmieście czy Krakowie.
Do rozpoczęcia nowych pro- jektów szykuje się też Ron- son Development, który na koniec 2020 r. miał 84 lo- kale dostępne do sprzeda- ży w projektach gotowych oraz 567 lokali dostępnych do sprzedaży w projektach będących w trakcie realiza- cji. Firma planuje też dalszy rozwój istniejących już pro- jektów jak Miasto Moje i Ur- sus Centralny w Warszawie, które z założenia miały być realizowane etapami, oraz szuka nowych działek pod kolejne mieszkania w War- szawie, Wrocławiu, Pozna- niu i Szczecinie. Plany roz- woju na dotychczasowych i nowych rynkach ma też Dom Development, który na koniec 2020 r. miał w ofer- cie 2482 lokale, o 10 proc.
więcej niż przed rokiem.
Oprócz tego firma dyspo- nowała 5298 lokalami w bu- dowie w 20 lokalizacjach na terenie Warszawy, Trójmia- sta i Wrocławia, co oznacza wzrost o 12 proc. w porów- naniu do poprzedniego
roku. Jeszcze ambitniejsze założenia ma Locum Dewe- loper, który zapowiedział, że chce sprzedać w tym roku 1 tys. lokali i rozpocząć bu- dowę mniej więcej tej sa- mej liczby lokali. Jednym słowem firma chce wrócić do poziomu z lat 2017–2018.
W 2020 r. deweloper sprze- dał 463 mieszkania.
O nowej inwestycji poin- formował też Matexi Pol- ska, który rozwija się w Kra- kowie. Po uruchomieniu w ubiegłym roku projektów Apartamenty Rogalskiego oraz Świtezianki tym razem przyszła kolej na 71 miesz- kań na krakowskim Proko- cimiu.
Na korzyść deweloperów przemawia też to, że jeśli chodzi o rynek mieszka- niowy w Polsce, to cały czas mamy na nim do czynienia z luką podażową. Do tego na rynek wchodzi kolejne pokolenie, które docenia garaże podziemne, windy, ładne części wspólne, po- szukuje wyższego poziomu estetyki i funkcjonalności otoczenia.
– Tymczasem w Polsce sporo jest starzejącej się szybko substancji miesz- kaniowej z lat 60. i 70., która przez młodsze po- kolenia postrzegana jest jako substandardowa. Do tego jesteśmy wciąż w eu- ropejskim ogonie w zakre- sie metrażu przypadające- go na obywatela. Jest więc duży potencjał inwestycyj- ny – mówi Mikołaj Konop- ka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom De- velopment.
Jak wynika z danych GUS, w styczniu i lutym tego roku rozpoczęto budowę w sumie 33,5 tys. miesz- kań. To daje wynik gorszy o 0,7 proc. w porównaniu z 2020 r. Z drugiej stro- ny dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na kolejne ponad 50,4 tys.
mieszkań, co oznacza z ko- lei wzrost o ponad 35 proc.
Zdaniem ekspertów mniejsza liczba rozpoczę- tych budów to efekt wy- zwań, z którymi muszą się w tym roku mierzyć dewe- loperzy. Po pierwsze wielu deweloperów wciąż odczu- wa zwiększone trudności w uzyskaniu finansowania inwestycji.
– Problemem mogą być wydłużające się procedury administracyjne, czyli uzy- skiwanie pozwoleń na bu- dowę – dodaje.
dokończenie na str. 10
Mieszkania
nie oparły się
pandemii
HISTORIA OPOWIEDZIANA NA NOWO
Popularność nieruchomości zmieniała się wraz ze zmia- nami stylu życia Polaków. Jeszcze do niedawna, defini- cją luksusu w naszym kraju było posiadanie domu na przedmieściach. Uciążliwe, długie dojazdy, brak infra- struktury i mało urozmaicone życie poza miastem za- chęciło jednak osoby majętne do powrotu do centrum.
Apartamenty premium są zazwyczaj zlokalizowane w najlepszych, położonych w sercach metropolii dziel- nicach. Wiąże się to z komfortem posiadania pełnej in- frastruktury w zasięgu ręki, łatwym dojazdem do pracy i nieograniczonymi kontaktami towarzyskimi. Tego typu inwestycje nie przypominają klasycznych osiedli, które masowo powstawały w Polsce od 2000 roku. To projekty, które muszą wpasować się w architekturę miasta i opo- wiedzieć jego historię na nowo.
- Klienci poszukujący nieruchomości premium są i po- winni być wymagający. – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon – Na ryku nie brakuje inwestycji, które nazywane są apartamentami, choć nie mają z nimi wiele wspólnego. Bardzo ważna jest więc weryfikacja nieru- chomości pod kątem jakości, lokalizacji, architektury, udogodnień i materiałów, które łączą się w unikalny
„charakter premium”. Tylko prawdziwe premium będzie zarabiać na siebie i przynosić zysk przez kolejne lata.
Centralne obszary metropolii są najbardziej zabudowane, dlatego deweloperzy przejmują poprzemysłowe tereny i budują ciekawe, oryginalne nieruchomości, nawiązu- jące do tradycji miejsca. Innym rozwiązaniem jest rewi- talizacja terenów w sąsiedztwie centrum, które zapewnią mieszkańcom, nie tylko atrakcje miasta, ale też ciszę i zie- leń. Przykładem tego typu inwestycji są Młyny Gdańskie.
ZIELONE CENTRUM
Luksusowe osiedle budowane przez Allcon powstaje w dzielnicy Siedlce, która sąsiaduje ze Śródmieściem.
Położenie budynków na nasłonecznionym wzgórzu gwa- rantuje idealne naświetlenie mieszkań i pocztówkowy widok na panoramę Gdańska. Można stąd dojść space- rem do zabytkowego Starego Miasta ze słynną fontanną Neptuna i innymi atrakcjami. Wystarczy kilka minut by dojechać do galerii handlowych, restauracji, kina, Teatru Wybrzeże czy Opery Bałtyckiej. W pobliżu nie brakuje również sklepów i usług. Z drugiej strony, lokalizacja Młynów Gdańskich zapewnia przyszłym mieszkańcom ciszę, spokój i prywatność. Otoczenie zieleni i oddziele- nie od głośnego Śródmieścia sprawiają, że dominującym
dźwiękiem na osiedlu będzie szum drzew i wody. To ide- alna przestrzeń do wygodnego życia.
AWANGARDOWA ARCHITEKTURA
W przeszłości Siedlce były kojarzone głównie z tutej- szymi młynami, potokiem oraz ogrodami i sadami wi- śniowymi. Sielska historia tej części miasta była odnie- sieniem dla architektów do stworzenia oryginalnego, a zarazem komfortowego miejsca do życia. Elewacja budynków wykończona została okładziną ceglaną, która idealnie komponuje się z pobliską zabudową.
- Bezpośrednią inspiracją dla zaproponowanej architek- tury są budynki dawniej tu istniejące oraz oryginalna, historyczna zabudowa widoczna do dziś w sąsiedztwie.
Istniejące tu niegdyś budynki miały ceglane, szachulco- we ściany zewnętrzne wypełnione czerwoną cegłą ukła- daną w różnych wątkach. Konstrukcja ścian, poprzez układy drewnianych belek rysowała wyraźne linie stro- pów. – mówi architekt Karol Krzempek z B1 Architekci.
Hołd dla siedleckich młynów i ogrodów został wyrażo- ny w rozbudowanej przestrzeni zielonej osiedla. Archi- tekci uwzględnili w projekcie przestronny, wewnętrzny dziedziniec z ozdobnymi krzewami i drzewami, gdzie mieszkańcy mogą odpoczywać i integrować się na świe- żym powietrzu.
- Zaprojektowaliśmy trzy strefy przestrzeni rekreacyj- nych w formie ogrodów o różnych charakterach i o róż- nych funkcjach. – mówi arch. Jakub Bartoszewicz - Po stronie zachodniej zlokalizowano inspirującą przestrzeń dla dzieci otoczoną drzewami. Zastosowana tu mała ar- chitektura ma inspirować małych użytkowników i doda- wać bodźców dla ich rozwoju. Po stronie południowej, przy deptaku, znajdują miejsca wypoczynku przezna- czone dla wszystkich mieszkańców osiedla. Ławki ze stolikami w centralnej części deptaku służyć będą jako miejsca wspólnego spędziania czasu. W części centralnej, na dziedzińcu, zlokalizowano przestrzeń rekreacyjną stanowiącą przedłużenie strefy fitness, której dodatkową atrakcją jest koło młyńskie napędzane kaskadą wodną.
SZLACHETNE WNĘTRZA I UDOGODNIENIA
Wyjątkowy charakter Młynów Gdańskich jest widoczny także we wnętrzach inwestycji. Zostały one zaaranżowa- ne z użyciem szlachetnych materiałów i dodatków.- W strefie reprezentacyjnej zastosowaliśmy granit jako okładzinę posadzki. Płyty granitowe ułożone naprze- miennie stworzą dynamiczny rytm podkreślający kie- runek komunikacji we wnętrzu. Są one urozmaicone czarnymi, kamiennymi wstawkami. To nawiązanie do sąsiadujących z inwestycją, historycznych bram. – opo- wiada arch. Tomasz Krzempek – Elewacja budynków była z kolei inspiracją do okładzin ściennych w postaci czerwonej cegły.
ARCHITEKCI ZADBALI TAKŻE
O KLIMATYCZNE OŚWIETLENIE WNĘTRZ
- Chodziło o stworzenie bardziej domowego i przytul- nego klimatu. – mówi Tomasz Krzempek - W przedsion- kach znajdują się oprawy wiszące w postaci mlecznych kul dających ciepłe światło. Lobby, recepcja oraz skrzyn- ki lokatorskie zaakcentowane są oświetleniem dekora- cyjnym, tworzącym swego rodzaju rzeźbę przestrzenną.Na przyszłych nabywców czeka długa lista udogodnień, w tym: reprezentacyjny hol wejściowy, stylowa strefa re- kreacyjno-klubowa z naturalnie oświetloną salą do ćwi- czeń, salą fitness, strefą kardio i salą klubową.
Całościowe efekty planów architektów i inwestora po- znamy w 2023 roku, kiedy budowa zostanie ukończo- na. Warto rozważyć jednak zakup wcześniej, gdy ceny mieszkań są najbardziej korzystne. Obecnie zaczynają się one od 9.500 zł/m2.
Charakter luksusu
Nieruchomości premium zyskują coraz większą popularność w Polsce. Nieopłacalne lokaty bankowe motywują do poszukiwań stabilnych inwestycji, takich jak luksusowe apartamenty. Czym wyróżnia się luksus?
Poza świetną lokalizacją, ważnym elementem jest wyjątkowy charakter. Deweloperzy wraz ze sztabem architektów tworzą dla najbardziej wymagających klientów projekty „z duszą”.
Młyny Gdańskie powstają przy ul. Malczewskiego, zostały zaprojektowane z myślą o koneserach codzienności, osobach ceniących jakość w każdym aspekcie życia
Reprezentacyje lobby utrzymane będzie w duchu ponadczasowej elegancji
Ofertę uzupełnia strefa fitness z charakterystycznym kołem wodnym allcon.pl
– Nie będę szczególnie od- krywczy, jeśli powiem, że mniejsze mieszkania cie- szą się zwykle większym zainteresowaniem z uwa- gi na niższy próg wejścia w inwestycję, natomiast nieruchomości premium, czyli dobra luksusowe, są zwykle bardziej odporne na wahania koniunktu- ralne, jednak charaktery- zuje je mniejsza płynność.
Warto zatem mieć na uwa- dze potrzebę dostosowania potencjalnej inwestycji do swoich planów, oczekiwań oraz możliwości finanso- wych – mówi Mikołaj Ko- nopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.
Podobnie uważa Bar- tosz Turek, główny ana- lityk HRE Investments, który tłumaczy, że za cenę jednego mieszkania pre- mium można mieć kilka kawalerek czy skromnych mieszkań dwupokojowych.
Rentowność wynajmu tań- szych mieszkań jest wyż- sza niż w przypadku rynku premium. Z drugiej jednak strony, jak dodaje, rynek premium jest idealny dla osób, które nie mają czasu na zarządzanie wynajmem 5, 10 czy 20 mieszkaniami i traktują apartament raczej jako lokatę kapitału, mniej zwracając uwagę na to, czy są właścicielami nierucho- mości dającej sensowne bie- żące dochody z wynajmu.
– Dlatego najlepiej wybrać niszę, którą się rozumie, tak aby najlepiej odpowiadać na potrzeby najemców. Rozu- miejąc je, będziemy w sta- nie uniknąć niepotrzeb- nych kosztów oraz stworzyć ofertę, która zainteresuje potencjalnych najemców – uważa Bartosz Turek.
Mikołaj Konopka reko- menduje również zapo- znanie się z kierunkiem rozwoju okolicy, którą się interesujemy, zarówno w kontekście funkcji, jak i komunikacji.
Lepsze jest w cenie Analiza historycznych da- nych pokazuje jednak, że na największy wzrost warto- ści w czasie kryzysu mogą liczyć nieruchomości pre- mium.
– To najlepsze adresy, które w połączeniu z po- nadczasowym, funkcjonal- nym designem sprawiają, że stale będzie na nie po- pyt. Postępujący proces zabudowy najbardziej po- żądanych lokalizacji spra- wia, że szybko się wysprze- dają. W przyszłości kupno apartamentu obok zabyt- kowego Banku Polskiego na ul. 10 lutego w Gdyni, na Powiślu czy na granicy z parkiem Oliwskim moż- liwe będzie tylko na rynku wtórnym, a ich cena będzie dużo wyższa niż oferowana przez dewelopera – zauwa- ża Anna Maj, PR menedżer w Moderna Holding, i do- daje, że są w związku z tym uważane za bezpieczne ak- tywa odporne na wiele ry- zyk, jak choćby załamanie gospodarki lub gwałtowne
podniesienie stóp procen- towych. Do tego badania rynku jasno wskazują, że największy wzrost warto- ści osiągają nieruchomo- ści powiązane z naturą lub ścisłym centrum – a taką właśnie lokalizacją cha- rakteryzują się te z sekto- ra premium. Podobnie jest z wysokim standardem wy- kończenia, na który uwagę zwraca coraz więcej osób, oraz tym, że są często w hi- storycznych lub rewitalizo- wanych miejscach, na które rośnie moda.
– Lokalizacje te gwaran- tują wzrost wartości w cza- sie, gdyż wiadomo, że popyt stale będzie się utrzymy- wał. Prestiż lokalizacji wy- znaczają też sami klienci, szacując zyski i ryzyko, są skłonni zapłacić za te nieru- chomości więcej, oczywiście oczekując też więcej – mówi Anna Maj.
Problem w tym, że dział- ki w centrach miast czy w pasie nadmorskim po- woli się kończą. Z jednej strony sprawia to, że tego typu nieruchomości osiąga- ją najwyższe ceny. Z drugiej
powoduje, że deweloperzy coraz częściej są zmuszani do poszukiwania innych te- renów z potencjałem.
– To zazwyczaj miejsca są- siadujące ze śródmieściem, wyróżniające się dobrą ko- munikacją z całą metropolią, historyczną lub poprzemy- słową atmosferą, z rewitali- zacją w planach. Tego typu lokalizacje to jeszcze nie- oszlifowane diamenty, któ- re kupione w odpowiednim momencie mogą przynieść bardzo satysfakcjonujący zysk w kolejnych latach.
W Gdańsku przykładem tego typu inwestycji są Młyny Gdańskie w Siedlcach, kli- matyczne, luksusowe osie- dle położone niby w sercu miasta, ale jednak na zielo- nym, cichym uboczu – mówi Piotr Tarkowski, członek za- rządu Allcon.
Moderna nie kryje, że już od dłuższego czasu stawia na takie właśnie lokaliza- cje. Często wybiera miejsca, w których miasto planuje rewitalizację. Miejsca mod- ne, choć zaniedbane, przy- ciągają artystów, za którymi podąża biznes.
– Nasi klienci wiedzą, że gdy zwrócimy tę przestrzeń miastu po modernizacji, miejsca te staną się mod- ne, będą błyszczeć na mapie, urzekać pięknem i staną się siłą napędową miasta.
Dzięki temu są doskonałymi okazjami inwestycyjnymi.
Takie historie i lokalizacje odkryliśmy i przywrócili- śmy miastu już w gdyń- skim Śródmieściu, na Dłu- gich Ogrodach w Gdańsku, a także na warszawskiej Pradze i Powiślu. Szybkość, z jaką wyprzedała się Praska Moderna, i stałe nią zain- teresowanie mimo zakoń- czenia sprzedaży świadczą, że są to właśnie te inwesty- cje, których szukają nabyw- cy – mówi Anna Maj.
Na korzyść nieruchomo- ści premium przemawia też fakt, że ich podaż jest ograniczona, co w sytu- acji niesłabnącego popytu przemawia za stałym wzro- stem ich cen. Jest to zwią- zane z ograniczonym dostę- pem do gruntów, zwłaszcza w miastach, na których re- alizowane są tego rodzaju nieruchomości.
– Zdecydowana większość inwestycji ma dziś swoje miejsce na obrzeżach i są to głównie nieruchomości w segmencie ekonomicz- nym. Ceny najlepszych loka- lizacji będą więc rosnąć, co daje obietnicę zysku – po- twierdza Piotr Tarkowski i dodaje, że już w drugiej połowie 2020 r. firma za- częła otrzymywać więcej zapytań ofertowych z całej Polski, przy czym najwięk- szym powodzeniem cie- szył się luksusowy aparta- mentowiec Tarasy Bałtyku w Gdańsku.
– To dowód na to, iż kupu- jący z jednej strony szukają ochrony swojego kapitału, ale z drugiej chcą mieć tzw.
second home, czyli dodat- kową przestrzeń do odpo- czynku oraz pracy. Obecny kryzys wyróżnia się bo- wiem dodatkowo efektem, który wywołał lockdown.
Zamknięcie w domach do- datkowo spotęgowało mo- tywację do zmiany miejsca życia na bardziej komforto- we, przestronne, lepiej zlo- kalizowane, z dostępem do natury.
Wzmożony popyt obser- wują też inni deweloperzy.
– Odnotowujemy duże za- interesowanie segmentem nieruchomości premium.
Trendowi sprzyja niska po- daż nieruchomości w tym segmencie. Pierwszy lock- down po chwilowym zawi- rowaniu przyniósł wzrost zainteresowania w sekto- rze dóbr luksusowych, co potwierdza stosunkowo niską podatność na fluk- tuacje charakterystyczne dla cyklów koniunktural- nych – mówi Grzegorz Ka- wecki, wiceprezes Marvi- pol Development. I dodaje, że od kilku lat społeczeń- stwo polskie bogaci się, najintensywniej w grupie HNWI (high net worth in- dividuals).
– Najwięksi polscy przed- siębiorcy rozwijają swo- je firmy i tempo tego roz- woju zwiększa się. Obecny kryzys był dla niektórych spółek katalizatorem do po- większania majątku, najle- piej uwidacznia to ranking 100 najbogatszych Polaków
„Forbesa”. Nie dziwi, że ta grupa kieruje swoją siłę na- bywczą w segment nieru- chomości premium, który jest uważany za najbardziej odporny na kryzys. Widzimy też zainteresowanie wśród klientów zagranicznych, dla których nasz rynek jest atrakcyjnym miejscem dy- wersyfikacji w zakresie za- kupu nieruchomości – do- daje Grzegorz Kawecki.
Bardzo ważną rolę w wy- sokim popycie na aparta- menty premium odgry- wa też stabilność ich cen.
Ma to znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury.
Można to dostrzec, porów- nując ceny w dzielnicach prestiżowych i ekonomicz- nych.
– W okresie spowolnie- nia nieruchomości położo- ne w gdańskiej, nadmor- skiej dzielnicy Jelitkowo zachowywały swoją war- tość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traci- ła. Największych spadków cen doświadczyły dzielni- ce ekonomiczne, np. Oru- nia Dolna, gdzie odnotowa- liśmy ponad 30-proc. spadki cen. Podobna sytuacja miała miejsce w Warszawie. In- westycja w nieruchomość premium znacznie lepiej chroni wartość majątku niż segmenty ekonomiczny i popularny – wylicza Piotr Tarkowski.
Kolejny trop to nieru- chomości zlokalizowane w miejscowościach wy- poczynkowych. Pandemia sprawiła, że spędzamy urlo- py w Polsce. Gdy sytuacja się ustabilizuje, spora część społeczeństwa nie wróci do podróży zagranicznych.
– To z kolei dobra pro- gnoza dla właścicieli apar- tamentów, którzy nie będą musieli się martwić o wy- sokie obłożenie w sezonie.
Zapewne poszerzy się też grupa odwiedzająca pol- skie Wybrzeże jesienią czy zimą, co sprawi, że sezon się wydłuży – uważa Magdale- na Łapińska, pełnomocnik
Wyższa półka najbardziej odporna na wahania na rynku
nieruchomości premium
Zakup mieszkania nie wynika już tylko z chęci posiadania lokalu na własne potrzeby.
W ostatnim czasie służy też ochronie zgromadzonego przez lata kapitału przed inflacją
DOKI Living to inwestycja realizowana przez Euro Styl na postoczniowych terenach w Gdańsku
Młyny Gdańskie zaprojektowano z myślą o koneserach codzienności, osobach ceniących jakość w każdym aspekcie życia
zarządu spółki POC Part- ners Polska. Dlatego też, jak dodaje, nieruchomości zlokalizowane w nadmor- skich miejscowościach wy- poczynkowych to też bez- pieczna lokata kapitału.
– Teraz, gdy możemy pra- cować i uczyć się zdalnie, niektórzy korzystają z moż- liwości czasowej alokacji w miejsca oddalone od du- żych aglomeracji, bliżej na- tury. To nowa grupa klien- tów, tacy, którzy poszukują
„drugiego domu” w miej- scowościach nadmorskich czy w górach. – wyjaśnia Magdalena Łapińska.
I dodaje, że dziś moż- na zaobserwować zmianę trendu na rynku aparta- mentów wypoczynkowych.
Do tej pory inwestorzy po- szukiwali lokali jedno- czy dwupokojowych, o małych metrażach, teraz rośnie zainteresowanie aparta- mentami o powierzchni 50–90 mkw.
– Klienci szukają komfor- towych przestrzeni dwu-, trzy-, a nawet czteropo- kojowych. Polacy spędzają czas wolny aktywnie, poza domem, pokochali podró- że w towarzystwie najbliż- szych. Chętnie zabieramy na wakacje rodziców, dziad- ków czy opiekunki naszych maluchów. Staliśmy się wy- godni i praktyczni, a z dru-
giej strony efektywnie pla- nujemy budżet wakacyjny.
Zamiast wynajmować dwa ciasne pokoje hotelowe czy dwa małe apartamenty, wo- limy odpoczywać w prze- stronnym, w pełni wyposa- żonym apartamencie nad samym morzem – tłuma- czy Magdalena Łapińska, dodając, że oferta w bu- dynku VistaMar, kolejnym etapie inwestycji Marina Royale, spełnia oczekiwa- nia inwestorów poszukują- cych takich właśnie lokali.
– Przekazujemy je przy- szłym właścicielom w peł- ni wykończone, co oznacza, że mogą w nich zamieszkać w dniu przekazania kluczy.
To ważne zarówno dla tych, którzy traktują taki lokal jako inwestycję i mogą wy- najmować go już w pierw- szym sezonie funkcjono- wania, jak i dla tych, dla których to miejsce wypo- czynku – zaznacza Magda- lena Łapińska.
Lokalizacja to podstawa Nie wystarczy nazwać nie- ruchomości „premium”, by się sprzedała. To sło- wo, podobnie jak „aparta- ment”, jest dziś nadużywa- ne, a klienci mają już tego świadomość.
– To efekt podróży po świecie, przywyknięcia do europejskich standardów,
w związku z czym z roku na rok rosną wymagania klien- tów – tłumaczy Anna Maj.
Zaznacza, że przed zaku- pem nieruchomości inwe- storzy z reguły sprawdzają ją zarówno pod względem lokalizacji, standardu wy- konania, jak i kosztów eks- ploatacyjnych.
Jakich nieruchomości szukają? Biorą pod uwagę wszystkie czynniki, które są siłą tego rodzaju nieru- chomości.
– A siła po pierwsze wyni- ka z prestiżowej, atrakcyjnej lokalizacji, np. w reprezen- tacyjnej czy modnej części miasta lub luksusowym ku- rorcie. Umiejscowienie nie- ruchomości powinno kore- spondować ze stylem życia jej mieszkańców, pozwala- jąc na czerpanie garściami ze znajdujących się w okoli- cy miejsc rozrywki, rekreacji i kultury – zaznacza Grze- gorz Kawecki i za przykład podaje Unique Tower, wyso- kościowiec klasy premium zlokalizowany w centrum Warszawy.
Zdaniem Anny Maj, jeśli inwestor mieszka na obrze- żach miasta w swojej rezy- dencji, to często inwestu- je w apartament w samym centrum.
– Jest świadomość, że nieruchomości w cen- trum bardzo dobrze się
wynajmują. Ważny jest też standard wykończenia, ma- teriały elewacyjne, jak i zie- leń na inwestycji – wylicza Anna Maj.
Dużą rolę odgrywa wyso- kiej klasy architektura, jak ta w zespole apartamento- wym Marina Royale, któ- ry powstaje na nabrzeżu awanportu, czyli najdalej ku morzu wysuniętej czę- ści Darłowa. Balkony apar- tamentowca dosłownie za- wieszone są nad taflą wody.
– Obiekty premium wy- różnia także to, że do ich realizacji używa się naj- wyższej klasy materiałów budowlanych i wykończe- niowych, również produ- kowanych na specjalne za- mówienie, co jest gwarancją unikalności. Inwestycje pre- mium muszą się także wy- różniać reprezentacyjnymi częściami wspólnymi oraz luksusowymi udogodnie- niami zapewniającymi maksimum wygody i roz- rywki. Nie bez znaczenia są również określone parame- try techniczne, np. odpo- wiednia wysokość i metraż apartamentów – wymienia Grzegorz Kawecki, doda- jąc, że wszystkie te kryte- ria spełnia Rotunda Dynasy, której dodatkową cechą jest butikowy charakter.
Poza tym klienci szukają miejsc, które zagwarantują
im kontakt z naturą, ale też atrakcje miasta na wycią- gnięcie ręki.
– W Tarasach Bałtyku do dyspozycji mieszkańców będzie m.in. strefa fitness z saunami i salą klubową, ładowarki do aut elektrycz- nych czy wewnętrzne zie- lone patio. Klienci zwraca- ją także uwagę na nagrody, w tym te międzynarodo- we jak European Property Awards – mówi Piotr Tar- kowski.
Wreszcie liczą się usługi dodane. Klienci poszuku- ją bowiem coraz bardziej kompleksowych rozwią- zań związanych z zakupem apartamentu. Oczekują od dewelopera, że nie tylko pomoże w wyborze odpo- wiedniego mieszkania, jego aranżacji, lecz także przej- mie obowiązki związane z najmem. – Dlatego po- wołaliśmy Moderna Design, Moderna Garden i Moder- nę Concierge – mówi Anna Maj.
Co przyniesie przyszłość Deweloperzy przyznają, że popyt ma przełożenie na ich plany inwestycyj- ne. W związku z tym moż- na oczekiwać kolejnych inwestycji z sektora pre- mium czy wakacyjnych apartamentów. Euro Styl rozpocznie w tym roku in-
westycję w Jastarni na Pół- wyspie Helskim.
– Powstaną tam apar- tamenty inwestycyjne z możliwością skorzystania z usług operatora, który za- dba o wynajem i operacyj- nie przygotuje apartament.
Coraz popularniejsza staje się też opcja „second home”.
Jestem przekonany, że seg- ment nieruchomości waka- cyjnych będzie się w Pol- sce dynamicznie rozwijał – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom De- velopment.
Z kolei Moderna stawia na inwestycje w Trójmieście i Warszawie, stale pracuje nad poszerzaniem banku gruntów. Już niedługo firma rozpocznie sprzedaż nowej inwestycji na warszawskiej Woli. – Cały czas trzymamy też rękę na pulsie i poszuku- jemy nowych gruntów pod nasze inwestycje zarówno w Trójmieście, jak i Warsza- wie – mówi Anna Maj.
Allcon z kolei wprowadził do oferty nowy etap Młynów Gdańskich. Na ten rok pla- nuje również premierę ka- meralnej, luksusowej inwe- stycji w Starej Oliwie oraz duży projekt poza ścisłym centrum Gdyni, z terenami zielonymi, rekreacyjnymi oraz przedszkolem i atrak- cyjnym programem usług.
Wyższa półka najbardziej odporna na wahania na rynku
JUBILEUSZOWA
OFERTA SPECJALNA
Apartamenty z widokiem na panoramę Warszawy
www.uniquetower.marvipol.pl
ul. Grzybowska 51
22 275 52 35
wizualizacja poglądowa
REKLAMA
Nieruchomości wielofunk- cyjne to nic innego niż łą- czenie w jednej strukturze wielu zastosowań: mieszkal- nej, handlowej, usługowej, hotelowej, biurowej, rozryw- kowej, kulturalnej, parkin- gowej. A wszystko to w ra- mach jednego obiektu lub kilku, ale zlokalizowanych na jednym terenie. Dyna- miczny rozwój tego rodzaju projektów to efekt zmiany modelu życia, dodatkowo spotęgowany przez pande- mię. Konsumenci poszukują wygody, a to oznacza skraca- nie dystansów między do- mem a pracą czy sklepem, restauracją lub ulubionym klubem fitness. Wszystko, by mieć jak najwięcej czasu na realizację własnych po- trzeb i przyjemności, a te- raz także chronić się przed zakażeniem. Unikamy du- żych obiektów i zatłoczo- nych miejsc, decydując się na załatwienie jak najwięk- szej liczby spraw w pobliżu domu czy pracy.
Jak zauważa Magdalena Reńska, członek zarządu w spółce Euro Styl, koro- nawirus przyspieszył urze- czywistnianie się znanej już idei „15-minutowych miast”, w których wszystko, czego potrzebujemy do życia i roz- woju, jest zasadniczo w od- ległości, na której pokonanie wystarczy 15 min.
– Coraz częściej żyjemy dzisiaj w mikroświatach, które mają być samowystar- czalne, i w których samo- chód wypierany bywa przez komunikację miejską, rower i poruszanie się pieszo. Ob- serwujemy więc, że klienci z większą starannością pod- chodzą obecnie do analizy lokalizacji, bezpośredniego otoczenia inwestycji i pobli- skiej infrastruktury. Chcą, by w zasięgu były sklepy, apte- ki, usługi, szkoły, przychod- nie, kawiarnie czy mniejsze instytucje kultury – dodaje Magdalena Reńska.
Powstawanie coraz więk- szej liczby obiektów wie- lofunkcyjnych wymuszają więc sami kupujący.
– Klienci oczekują co- raz bardzie multifunkcyj- nych osiedli rozumianych jako doskonale zaprojekto- wane fragmenty dzielnic uwzględniające łatwy do-
stęp do komunikacji i usług publicznych, a także pełną infrastrukturę drogową.
Uwzględniamy to w naszych projektach sklepy, centra fitness, przedszkola, żłobki, galerie handlowe, restau- racje. Wszystko, co zapew- nia komfortowe życie, jest zaledwie o kilka kroków od domu. W wybranych lokali- zacjach instalujemy również bezpłatne wi-fi w częściach wspólnych – informuje Jo- anna Chojecka, dyrektor ds.
sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w RO- BYG.
O tym, że to jeden z najważniejszych trendów kształtujących przestrzenie miejskie i kierunek rozwoju sektora nieruchomości w ko- lejnych latach, jest też prze- konany Zbigniew Juroszek, prezes ATAL.
– Takie projekty sprawiają, że postępująca urbanizacja staje się dobrodziejstwem i może korzystnie wpływać na postrzeganie przestrzeni metropolii. Koncepcja mul- tifunkcyjnych przestrzeni sprzyja przyszłej elastycz- nej adaptacji zastosowań budynku do zmieniających się potrzeb, a to długoter- minowo wydłuża cykl życia budynku – dodaje i zaznacza, że nie oznacza to, iż jedno- rodne inwestycje – oferujące w dużej przewadze wyłącz- nie funkcję mieszkaniową – zupełnie znikną z oferty deweloperów.
– Nadal jest wielu klien- tów, którym takie rozwiąza- nie odpowiada najbardziej i chcą mieszkać właśnie na takich osiedlach – podkreśla.
Według innych kierunek rozwoju został jasno wyty- czony i nie ma w nim miej- sca na jednorodne obiekty.
– Uważam, że multifunk- cyjne projekty są przyszło- ścią, a klasyczne miejskie
„sypialnie” będą odchodzić do lamusa – mówi Miko- łaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development.
Projekty wielofunkcyjne są jednak korzystne nie tyl- ko dla kupujących, lecz także dla deweloperów. Po pierw- sze dlatego, że mogą liczyć na dobrą sprzedaż. Po dru- gie – oczekują ich władze lokalne, dzięki temu łatwiej
o pozwolenie. Szczególnie gdy w grę wchodzą grunty w historycznych częściach miasta, przeznaczone do rewitalizacji. Przekazując je deweloperom, samorządy oczekują, że nowe przedsię- wzięcia będą odpowiadały na potrzeby wszystkich, czyli zarówno mieszkańców, jak i biznesu. Elektrownia Powi- śle, The Warsaw HUB, czy Ko- neser w Warszawie, Mono- polis w Łodzi, Browar Lubicz Kraków – to tylko nieliczne przykłady wielofunkcyjnych projektów powstałych na sta- rej tkance miejskiej.
Według prognoz JLL przez najbliższych pięć lat liczba projektów wielofunkcyjnych w Polsce może więc ulec na- wet podwojeniu. Dewelope- rzy potwierdzają, że mają apetyt na więcej. Są nawet tacy, którzy uczynili takie projekty jednym z głównych założeń swojej strategii roz- woju. Przykładem jest Echo Investment, które realizuje całe kwartały, jak np. Browa- ry Warszawskie czy łódzka Fuzja, gdzie łączy się po- wierzchnia biurowa, miesz- kalna i handlowo-usługowa z otwartymi, zielonymi prze- strzeniami publicznymi.
– Ponieważ cykle koniunk- turalne dla różnych sekto- rów są zwykle inne, kiedy jeden przechodzi przez tur- bulencje, to inne radzą sobie lepiej. Dzięki temu projekty
„destination” są najbardziej odporne na zmiany rynko- we i jako całość pozostają stabilne – zauważa Nicklas Lindberg, prezes Echo In- vestment i dodaje, że prze- widując zmienne tendencje na rynku nieruchomości, fir- ma inwestuje w nowe, per- spektywiczne biznesy, jak np. mieszkania na wynajem czy biura serwisowane, które dopełniają wielofunkcyjne projekty.
Ten kierunek rozwoju ob- rała też firma Allcon, dla któ- rej przełomowym wydarze- niem było rozstrzygnięcie w grudniu 2020 r. między- narodowego konkursu na koncepcję architektonicz- ną inwestycji przy ul. Kie- leckiej w Gdyni. Będzie to prestiżowy kompleks typu mixed-use, łączący funkcje mieszkalne, biurowe i usłu- gowe.
– Dominanta mieszkanio- wa będzie miała ok. 120 m, co ulokuje ją w czołówce polskich wysokościowców.
Planujemy, że proces pro- jektowania inwestycji oraz uzyskania wszelkich nie- zbędnych pozwoleń do bu- dowy zajmie około dwóch lat – mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon.
Firma Cavatina realizuje obecnie trzy duże projekty wielofunkcyjne we Wrocła- wiu, w Łodzi i Katowicach.
W sumie to blisko 300 tys.
mkw. biur, różnych usług i mieszkań.
Mówiąc o projektach wielofunkcyjnych, należy też przywołać Elektrow- nię Powiśle w Warszawie, która zmienia się w wie- lofunkcyjny obiekt. Inwe- stycja o powierzchni ok. 55 tys. mkw. zaoferuje sklepy, biura, mieszkania, restaura- cje, szerokie portfolio usług oraz czterogwiazdkowy ho- tel butikowy. Wreszcie jest powstający etapami pro- jekt Soho na warszawskim Kamionku. Firma Yare- al rozpoczyna właśnie ko- mercjalizację pierwszych lokali stanowiących część gastronomiczno-usługo- wo-handlową, uzupełniają- cą wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy. W projekcie znalazło się też kilkadzie- siąt punktów usługowych, kawiarni i sklepów, a także duża hala z szeroką ofertą m.in. lokali gastronomicz- nych.
– Ten sposób projektowa- nia całych kwartałów dziel- nic doskonale odpowiada na współczesne potrzeby społe- czeństwa, które dodatkowo uświadomiła nam pande- mia. Sercem projektu będzie 200-metrowa zielona oś par- kowa biegnąca ze wschodu na zachód kompleksu – wy- jaśnia Jacek Zengteler, dy- rektor generalny Yareal.
Eksperci tłumaczą, że nie wystarczy kumulacja wielu funkcji w jednym budynku, by odnieść sukces na rynku.
Projekty mixed-use muszą być przemyślane, by klienci chcieli w nich zamieszkać czy prowadzić swój biznes.
– Muszą być to miej- sca, gdzie przez cały dzień obecność ludzi jest rów- nomiernie rozłożona, nie
ma momentów kumulacji, a układ budynków jest tak zaprojektowany, by pozo- stawić jak najwięcej otwar- tych, zielonych przestrzeni, które gwarantują dostęp do naturalnego światła i swo- bodny przepływ użytkowni- ków i odwiedzających – Nic- klas Lindberg,
Należy mieć więc na uwa- dze potrzeby przyszłych mieszkańców oraz wpływ inwestycji na najbliższe oto- czenie.
– Realizując obiekty mi- xed-use, przykładamy dużą wagę do mądrego łączenia funkcji będących odpowie- dzią na potrzeby nabywców, ale także kładziemy nacisk na różnorodność zabudo- wy i jej integrację z usłu- gami miejskimi, takimi jak transport publiczny – za- znacza Zbigniew Juroszek i dodaje, że przykładem z sukcesem realizowanych wielofunkcyjnych inwesty- cji jest warszawski projekt Nowa Grochowska łączący funkcję mieszkaniową z in- westycyjną, a w przyszłości także biurową, oraz inwesty- cje o charakterze mieszka- niowo-usługowo-biurowym jak wrocławska inwestycja Krakowska 37 czy krakowski projekt Aleja Pokoju.
– Realizowane projekty w sposób zrównoważony wykorzystują zasoby i cen- ną przestrzeń, ale także zapewniają mieszkańcom miast dzielnice, które łączą miejsce zamieszkania z pra- cą, zakupami, rozrywką czy terenami zielonymi – wyja- śnia Zbigniew Juroszek.
Nowe preferencje i wyma- gania klientów przejawiają się nie tylko w większym popycie na wielofunkcyjne projekty. Pandemia spowo- dowała również, że kupujący szukają elastycznie zapro- jektowanych i wygodnych mieszkań, w których będą mogli łączyć życie codzienne z pracą zdalną. W związku z tym, jak zauważa Zbigniew Juroszek, chętniej wybierają lokale z balkonami, tarasa- mi lub ogródkami. Częściej szukają także mieszkań o przestrzeni, która może być zaaranżowana zgodnie z potrzebami oraz z dodatko- wym pomieszczeniem, któ- re posłużyć może albo jako
gabinet, albo jako pokój go- ścinny.
– Trzeba jednak zaznaczyć, że zainteresowanie prze- stronniejszymi mieszkania- mi to trend, który jest z nami od lat. Ma to związek z ro- snącymi aspiracjami życio- wymi społeczeństwa i chęcią poprawy warunków lokalo- wych. Podobnie sytuacja wy- gląda z balkonami, tarasami i przypisanymi do mieszkań ogródkami, to duży atut mieszkania, na który nabyw- cy zwracali uwagę jeszcze na długo przed pandemią.
Standardem jest, że z ofer- ty bardzo szybko znikają lo- kale, również te o większych powierzchniach, gdy przy- należą do nich przestronne tarasy – podkreśla Zbigniew Juroszek.
Poza tym na topie są technologie takie jak smart home, fotowoltaika, roz- wiązania zapewniające bez- pieczeństwo mieszkania i osiedla, a także zielone roz- wiązania wspierające ekolo- gię. Klienci oczekują, że będą standardem, a nie płatnym dodatkiem. Ma być bowiem nie tylko nowocześnie, ale i w zgodzie z naturą, przez co i taniej. Bo ekologicznie znaczy zastosowanie roz- wiązań, które pozwolą też obniżyć koszty utrzymania nieruchomości.
– Dlatego na większości osiedli projektujemy tere- ny zielone, tak aby ograni- czyć oddziaływanie promie- niowania słonecznego oraz wprowadzić retencję wody.
Na elewacjach budynków wprowadzamy instalacje po- chłaniające dwutlenek wę- gla, obniżając koszty użytko- wania. Stosujemy także tzw.
zielone dachy. W odniesieniu do części wspólnych budyn- ków wprowadzamy oszczę- dzanie energii dzięki insta- lacjom LED, światłowodom i panelom fotowoltaicznym.
A w apartamentach oferuje- my inteligentne, ekologiczne rozwiązania technologicz- ne, które pozwalają na zdal- ne sterowanie oświetleniem, multimediami i bezpieczeń- stwem. Dzięki temu klien- ci zużywają znacznie mniej energii elektrycznej i mogą zaoszczędzić do 30 proc. na rachunkach za media – wy- mienia Joanna Chojecka.
Czas
na wiele funkcji
w jednym miejscu
trendy
Nieruchomości mixed-use to już nie moda. To prawdziwy symbol nowego czasu sektora
nieruchomości w Polsce. Nie znaczy to, że monofunkcyjne obiekty
odchodzą zupełnie do lamusa
Inwestycja ALLCON w Gdyni, przy ul. Kieleckiej będzie prestiżowym kompleksem typu mixed-use, łączącym funkcje mieszkalne, biurowe i usługoweIdzie nowe!
rozmowa
Pandemia to czas wielkich zmian, także w segmencie nieruchomości mieszkaniowych – uważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Czy nastał koniec jedno- rodnych projektów, a przyszedł czas na multi- funkcyjne rozwiązania?
Z czego to wynika?
W ostatnich latach pojawił się trend do budowania lo- kalnych centrów dzielnico- wych łączących wiele funk- cji dotychczas dostępnych tylko w centrach miast, któ- re z natury są wielofunkcyj- ne. Tego typu rozwiązania zyskują na popularności ze względu na wygodę i łatwy dostęp do niezbędnych dóbr i usług. Dodatkowo przy- czyniają się do zmniejsze- nia potrzeb transportowych ludzi w miastach i w kon- sekwencji ograniczają korki.
Nie chcemy też tracić cza- su na dojazdy do pracy czy zakupy. Obecnie do tej listy doszedł jeszcze jeden argu- ment – brak konieczności korzystania z komunikacji miejskiej i mniejsze ryzyko zarażenia koronawirusem.
Z pewnością przyszłością są inwestycje o charakterze wielofunkcyjnym, które cał- kowicie eliminują transport
w celu zaspokojenia potrzeb usługowych i kulturalnych.
Multifunkcyjny, czyli jaki?
Czym będą się charaktery- zowały nowe projekty i czy budowa takich inwestycji już ma miejsce, czy to dopiero przyszłość?
W takich projektach chodzi o połączenie w jednym miej- scu funkcji mieszkalnych, hotelowych, usługowych i kulturalnych. Dopełnia- jąc funkcji samowystar- czalności, kompleksy te wyposażane są w systemy proekologiczne i projek- towane w taki sposób, aby wentylacja i klimatyzacja były wykorzystywana w jak najmniejszym stopniu, a bu- dynki były chłodzone natu- ralnie. Jednym z takich lo- kalnych centrów miast ma stać się Port Praski, w któ- rym będzie można zarów- no mieszkać, pracować, jak i spędzać czas wolny.
A co z dostępem do gruntów pod nowe inwe- stycje? Czy problem udało
się rozwiązać na mocy nowych przepisów ustawy, czy nadal to najpoważniej- sze wyzwanie, przed jakim stoi branża?
Kurczący się bank ziemi to jeden z głównych hamulców budownictwa mieszkanio- wego w Polsce. Dziś dewe- loperzy kupują produkty, których kilka lat temu nikt nie chciał wziąć z rynku, jak np. zakłady poprzemysło- we. Do tego małe działki są bardzo drogie, przez co cena mieszkań na ich obszarze jest wysoka. Podmioty ku- pują więc większe tereny, gdzie można racjonalniej planować cenę. Takie in- westycje wymagają jednak dużych nakładów, których małe podmioty nie posiada- ją. Ustawa „lokal za grunt”
zakłada uwolnienie atrak- cyjnych działek w miastach, które gminy posiadają. Te rozwiązania miałyby przede wszystkim pomóc sektoro- wi budownictwa odwrócić skutki spowolnienia gospo- darczego spowodowanego pandemią, zapewniając jed-
nocześnie odbudowę po- tencjału inwestycyjnego.
Wszystko zależy od tego, jaką ofertę dla inwestorów przygotują gminy. Może się okazać, że inwestorowi po- zyskanie gruntu w zamian za przekazanie puli miesz- kań może się zwyczajnie nie opłacać.
Jaka w związku z tym czeka nas przyszłość na rynku nieruchomości mieszkanio- wych?
Deweloperzy intensywnie szukają terenów zwłasz- cza objętych planowaniem przestrzennym, ale takich
brakuje. Jest to po części wy- nik wstrzymania sprzedaży gruntów przez Skarb Pań- stwa. Na rynku nierucho- mości wciąż jest luka poda- żowa i tutaj jest potrzebne działanie polskiego rządu, aby zwiększyć podaż grun- tów na rynku, a przez to zwiększyć podaż mieszkań, która w najbliższym czasie będzie dalej pod presją.
A co z popytem?
Jeśli chodzi o popyt, to pan- demia nie zniechęciła Pola- ków do kupowania miesz- kań, ale wręcz przeciwnie.
Sprawiła, że Polacy chcie-
li kupować mieszkania na własność. Niskie stopy procentowe powodowały, że ci, którzy mieli środki, wycofywali je z lokat ban- kowych i postanawiali po- większyć swoje mieszka- nie. Co do cen mieszkań w 2021 r. PZFD spodziewa się dalszego kilkuprocen- towego wzrostu wynika- jącego m.in. z: wyższych kosztów budowy, spowol- nienia procedur admini- stracyjnych oraz nowych norm efektywności ener- getycznej budynków, które weszły w życie w styczniu.
rozm. PaO
REKLAMA
