·W
0
z
:::>
~en
cc
=>
'
I-
=>
en
~w
al Q) 0 .~'W N ~::c
Q)u
"Cen
c:
-
0
Z
+ol::c
~ ~u
cc
w
E
l-
C)cc
c:
0
c:
0
0
,
>
~
l-
c:
::>
Q)=>
~ Q)l-
Q)l-
J:;en
Q)z
.!l "Cen
cc
~cc
~w
.~'-'
0
0
N
0cc
>
w
Q)Cl
t)
'. .,Z
Q) . '~.'WERKDOCUMENT
EVALUATIE EXPERIMENT
.
WOONRUIMTEVERDELING
-
DELFT
Sandra Adrianow
Marja Elsinga
Ton Hoenderdos
'2.26ct
1.(007.
.
: . . . . .. . . . . ... . : . : . : . : : . : . ,: : : . : :,' ... . : ~ :' " ' : . : . : : ~.
~ ~: .: : . . . '. . : : : " . . : : . . . : . . ,::::. : . ~:
;
.
" :: ::::.;: ~ : ;: .' : : : : :91-11
:':'" 1" ,._' - y ' 1,,:.:..
,.
..:-.:.:.:.:.:.:.:.; ...
:.:
'
···0·
... ... .. .. - .. ... .. .. .. .... ... ... ,,_ . .. .. ... .. .. " ... .. • ... 0 ' " 0... .. ..'
.
··
·
_··
. [.
..
:D···:···::O···
. ...... ,.. .·
:
':::
..
.
.
..
... .. .. .. .. °0 ;°0 ... .. ... ...... .. :···D····~·:··:;: . ," . ~ ,,'.- -.
'
.
. ' . ' "','.
,
::::::::
... "...'
:
:
::::D::·:-:·:·:·:·:~j~·
".-.I·::···
···· '
.
,'.'
,
','
,
I'
'';'::::::
.. ,-...::::: ...
... , ... ·..:::
e .. .. .' . ,. .':::::::
:::~:::-.....
'.' .:..
: : : : :
:
::: :
:
,
~
.
:
: j
~ ~
~
~
.
~~ ~ 1
'
~n ~:
~.
; :.:.:j . : : : : .: . : :; : ;: '; ';:: :.: : ;..; ::
~ ~r
~: ~ ... : : . . ' . ' . : ,-; ,: ~ : .. , , : : . : : : , , ' , : :: :: :,, ::'.: . : . ~ ~ ':==
.
==
;::::== i=== . : " . ' , . . : ': : .;r
-IGL/3
oÇ-f]
EVALUATIE EXPERIMENT
WOONRUIMTEVERDELING DELFT
Bibl iotheel', TU Delft •
" ""
,,~
111
WERKDOCUMENT OTB
Sektie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015-783005
I
I
I II
I
EVALUATIE EXPERIMENT
WOONRUIMTEVERDELING DELFT
Sandra Adrianow Marja Elsinga Ton Hoenderdos_ _ ~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __ _ ~ _ _ - L _ _ ~~L-L-_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~ _ _ _ __ _ ~~ _ _ _ _ _ __ __ _ _ _ _ _ ~"
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Adrianow, J.A.
Evaluatie experiment woonruimteverdeling Delft / J.A Adrianow, M.G.
Elsinga, AL.M. Hoenderdos. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - (Werkdocu-ment / Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, ISSN 0923-9871; 91-11)
ISBN 90-6275-683-2 NUGI655
Trefw.: woningmarkt; Delft
Copyright 1991 by J.A Adrianow
'..
--INHOUDSOPGAVE
1 INLEIDING. . . 1
1.1 Aanleiding tot het experiment . . . ... . . 1
1.2 Het Nieuwe Spoor . . . 2
1.3 Het experiment . . . 3
1.4 De evaluatie . . . 4
2 HET VERDELINGBELEID . . . 7
2.1 Inleiding . . . ... . . 7
2.2 De vraag naar woningen . . . 7
2.3 Het aanbod van woningen . . . 9
2.4 De koppeling van vraag en aanbod . . . 9
2.5 De acceptatie door woningzoekenden . . . .. 11
2.6 Tot slot ... ... . . ... ... .. . . ... 12
3 HET COMMUNICATIEBELEID .. . . ... ... 13
3.1 Inleiding . . . 13
3.2 De voorlichting over het Nieuwe Spoor . . . 13
3.3 De communicatie tussen gemeente en corporaties . . . ... 14
3.4 De Woonmarktkrant . . . 15 3.5 Benodigde dienstverlening . . . 16 4 HET WERKPROCES . . . ... 17 4.1 Inleiding . . . 17 4.2 De taakverdeling . . . 17 4.3 Tijdsbesteding/termijnen . . . .. . . 18
4.4 Reacties van woningzoekenden . . . 19
4.5 Knelpunten en suggesties voor oplossingen . . . .. 19
4.6 Het oude versus het nieuwe systeem . . . 22
5 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN . . . 25
5.1 Samenvatting .. . . 25
5.2 Conclusies . . . 29
5.3 Aanbevelingen ... . . . 31
I
,
._ / BIJLAGE I TABELLEN . . . 35 BIJLAGE 11 HET WERKPROCES ... 49 BIJLAGE III1
INLEIDING
1.1 Aanleiding tot het experiment
In Delft is geëxperimenteerd met een nieuw model voor de woonruimteverde-ling. De aanleiding hiervoor is het feit, dat het oude systeem een aantal
oneven-wichtigheden bevat. Zo vervult de woningzoekende in het oude systeem een
passieve rol; hij is afhankelijk van de woningaanbieding en moet vaak een
nega-tieve keuze maken. Door het oude systeem doen de corporaties vaak "verkeerde"
aanbiedingen, waardoor hun woningen langer leeg blijven. Ook worden de corporaties vaak door woningzoekenden aangesproken, terwijl ze vaak alleen maar kunnen doorverwijzen naar de gemeente. De tekortkomingen voor de gemeente zijn onder andere:
onvoldoende mogelijkheden om urgente woningvragers aandacht/dienstver
-lening te bieden;
de grote hoeveelheid tijd, die het onderhouden van het omvangrijke
wo-ningzoekendenbestand
C±.
14.000 ingeschrevenen) kost;de niet altijd actuele informatie in het woningzoekendenbestand, wat tot gevolg heeft dat er veel "verkeerde" aanbiedingen worden gedaan;
een statisch verdelingssysteem waardoor er geen mogelijkheden zijn om in te spelen op dynamische ontwikkelingen op de woningmarkt;
doordat de uitvoering van het verdelingsproces alle aandacht vraagt, kan er onvoldoende aandacht worden besteed aan beleidsmatige aspecten van het verdelingsproces, zoals sturing van het proces, evaluatie en controle. Een belangrijk deel van de knelpunten is gelegen in het registratie- en toewij-zingssysteem en de daarop gebaseerde administratieve processen. Geconstateerd werd, dat alleen een technische aanpassing van het systeem daarom niet vol-doende zou zijn.
De Stuurgroep Woonruimteverdeling kreeg de opdracht om een ander woon-ruimteverdelingsmodel te ontwikkelen. Volgens deze Stuurgroep moest de oplos-sing gezocht worden in een andere methode van verdelen. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van een marktgerichte benadering onder het motto "Het Nieuwe Spoor".
Dit project is door de landelijke Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting
gebaseerd op een aantal uitgangspunten, die wezenlijk anders zijn dan de tot op heden toegepaste woonruimteverdelingssystemen.
1.2 Het Nieuwe Spoor
De gezamenlijke uitgangspunten voor het nieuwe model voor woonruimteverde-ling kunnen als volgt geformuleerd worden (Stuurgroep Woonruimteverdewoonruimteverde-ling, Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties, gemeente Delft, 1989):
het systeem gaat uit van actieve woningvragers, die zelf initiatieven ont-plooien op de woningmarkt en zelf kunnen reageren op het woningaanbod; het nieuwe model moet waarborgen bieden voor de woningvragers die door omstandigheden versneld een woning nodig hebben en/of niet actief kun-nen zijn;
het nieuwe model dient te worden gedragen door de woonconsumenten, de corporaties en de gemeente;
een herverdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeente en woningcorporaties wordt doorgevoerd, waarbij de gemeente zich meer gaat richten op strategisch beleid, sturing en controle, en de corporaties meer op de uitvoering van het verdelingsbeleid;
meer betrokkenheid wordt nagestreefd van de grotere particuliere verhuur-ders en de makelaars bij de woonruimteverdeling;
een goed en efficiënt systeem van informatievoorziening over vraag en aanbod op de woningmarkt moet worden opgezet, wat overigens een voor-waarde is om het nieuwe model operationeel te maken;
een in de tijd beperkte overgangsregeling is nodig voor de gefaseerde overgang van het huidige naar het rueuwe model van woonruimteverdeling. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het nieuwe model van woonruimte-verdeling. Daarbij kunnen de volgende partijen onderscheiden worden:
De woningvragers (zelfredzaam) die op eigen initiatief informatie inwinnen en
activiteiten. ontplooien om binnen bepaalde grenzen keuzes te maken en een woning te verkrijgen. Voor de woningvragers die niet in staat zijn zelf actie te
ondernemen (hulpbehoevend), dient er een brede dienstverlening te zijn, welke
wordt verzorgd door gemeente/corporaties/maatschappelijke instellingen.
De gemeente dient samen met de corporaties een belangrijke rol te hebben in de
toetsing, sturing, controle, klachtenbehandeling, de waarborg en de communica-tie/informatie.
Het administratieve verdelingssysteem, het inschrijven in een centraal bestand en de toewijzing vanuit dit bestand, wordt vervangen door een procesmatig model waarbij de woningvrager zelf kan reageren op vrijkomende woningen.
2
l
1.3 Het experiment
Het experiment heeft plaatsgevonden in de periode april 1990 tot en met
sep-tember 1990. De resultaten van het experiment worden geëvalueerd en
terugge-koppeld. Op basis hiervan kan bijsturing plaatsvinden. Na september 1990 is er
weliswaar niet meer sprake van een experiment, maar wordt de woonruimte tot 1 april 1991 nog wel verdeeld volgens het nieuwe model van woonruimtever-deling. De evaluatie van het experiment heeft echter alleen betrekking op de periode april 1990 tot en met september 1990.
De omvang van het experiment: Gedurende de experimentele periode is onge-veer 50% van alle vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties in Delft bij het experiment betrokken.
Medium: De voor het experiment vrijkomende woningen worden in een speciale Woonmarktkrant onder de aandacht gebracht. Deze krant wordt maandelijks huis-aan-huis verspreid. Woningzoekenden van buiten Delft kunnen een abonne-ment op de Woonmarktkrant nemen.
Vraag: Alle woningvragers die voldoen aan de gestelde criteria, kunnen reageren op het woningaanbod in de Woonmarktkrant. De woningzoekende hoeft hierbij niet te voldoen aan de voorwaarde, dat hij ingeschreven staat in het woningzoe-kendenbestand.
Criteria: De volgordebepaling van de kandidaat-huurders vindt plaats aan de
hand van verdelingscriteria. De belangstellenden worden geselecteerd op ken-merken die samenhangen met de aan de woning gekoppelde criteria. De criteria die gehanteerd worden, zijn meer toegesneden op de woningmarkt. Dit houdt in dat met betrekking tot een woning die minder schaars is, minder criteria aan gegadigden worden gesteld. In het experiment wordt getoetst of de volgende criteria functioneel kunnen zijn:
A Basiscriteria:
toelating tot de Delftse woningmarkt; passendheid/huishoudengrootte; inkomen/huurprijs.
B Facultatieve/doelgerichte criteria:
huidige woning te klein/te groot (zelfstandig); schaarste achter te laten woning;
leeftijd; doorstroming; onzelfstandig wonen;
woon-werkafstand en tijdsduur economische binding;
Nadat op basis van de criteria een selectie van kandidaat-huurders heeft plaats-gevonden, wordt de volgorde bepaald door:
de bewoningsduur van de huidige woning bij de doorstromers en de leeftijd bij de starters.
Afhankelijk van het gestelde doel en de reacties op de woningmarkt, is het mogelijk deze criteria tijdens het experiment bij .te stellen.
Urgenten: Urgente woningzoekenden worden tijdens het experiment via het oude systeem geholpen. Ze kunnen ook aan het experiment meedoen, maar ze worden daarbij behandeld als elke andere woningzoekende en kunnen dus geen aan-spraak maken op hun urgentie. Nagegaan wordt in hoeverre urgenten via het nieuwe model, op basis van de te hanteren criteria, aan een woning komen. Uitgezocht wordt hoe de urgenties in het experiment zullen uitpakken. De urgenties zullen tijdens de experimentele fase op de oude manier worden behan-deld. De evaluatie van het experiment zal een antwoord dienen te geven op de vraag op welke wijze urgenten in het nieuwe model tegemoet moeten worden gekomen.
Communicatie: De voorlichting dient in de eerste plaats alle partijen duide-lijkheid te verschaffen over het proces, en de wijze van communicatie (hoe wordt de woning op de markt gebracht, waaruit bestaat de actie van de woningvrager). Naast de communicatie tussen corporaties en woningvragers, behoeft de interne communicatie de nodige aandacht.
Dienstverlening: De dienstverlening bestaat uit hulpverlening om een actieve woningvrager te worden. Als serviceverlening aan de klanten lijkt het zinvol informatie zoveel mogelijk via baliemedewerkers uit te dragen vanuit een aantal
informatiepunten. .
1.4 De evaluatie
Om te kunnen beoordelen of het nieuwe model van woonruimteverdeling vol-doet aan de geformuleerde doelen en uitgangspunten en om te kunnen bepalen of bijstelling/ aanpassing noodzakelijk is, wordt het experiment met het nieuwe verdelingsmodel uitgebreid geëvalueerd.
De evaluatie richt zich op de volgende aspecten: a het verdelingsbeleid
Het experiment wordt geëvalueerd door het oude systeem van woonruimteverde-ling te vergelijken met het nieuwe verdewoonruimteverde-lingsmodel. Daarvoor worden een voor-meting en een navoor-meting gehouden. Er doen zich drie mogelijke situaties voor, te weten: de oorspronkelijke situatie, de experimentele situatie en de zogenaamde controle situatie tijdens de experimentperiode. In de periode dat het experiment loopt, worden immers niet alle woningen bij het experiment betrokken, maar slechts 50%. De andere 50% doet niet aan het experiment mee en vormt de controlegroep.
Deze gegevens worden aangevuld met meer gedetailleerde informatie over de geënquêteerde woningzoekenden: kenmerken van woningzoekenden die op de
Woonmarktkrant reageren, de mening ten aanzien van het Nieuwe Spoor, de motieven en verwachtingen bij het insturen van de bon.
b het communicatiebeleid
De evaluatie spitst zich toe op de interne communicatie en zal ingaan op de voorlichting aan de direct betrokkenen, de communicatie tussen gemeente en corporaties en de ervaringen met de Woonmarktkrant. De benodigde dienstver-lening naar aanleiding van de problemen die de niet-zelfredzamen ondervinden in het nieuwe systeem komen met name in het NSS-onderzoek aan de orde. Ons onderzoek beperkt zich tot ervaringen van verhuurmedewerkers.
c het werkproces
Het totale proces van leegrnelding tot verhuur wordt op al z'n onderdelen geëva-lueerd. Er dient een antwoord te worden gegeven op de vraag of de herverdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen gemeente en corporaties in het nieuwe model bevalt, afgezet tegen de verdeling van taken en verantwoordelijk-heden in het oude systeem.
Aanpak
Bestandsanalyse: Een vergelijking wordt uitgevoerd van gemeentelijke bestanden (woningzoekendenregistratie, woningcartotheek, urgentieboek, statistiek gemeen-te Delft) van voor en tijdens het experiment. Deze analyse gemeen-ten behoeve van de evaluatie van het verdelingsbeleid valt uiteen in twee delen:
momentopnames van 21-2-1989 en 30-9-1990;
vergelijking van toewijzingsresultaten over de periode 1-4-1989 tot 1-10-1989 met de resultaten uit de periode 1-4-1990 tot 1-10-1990.
Interviews: Ten behoeve van de evaluatie van het communicatiebeleid en het werkproces hebben er interviews met de direct betrokkenen plaatsgevonden. Het betreft de volgende personen:
corporaties 4 verhuurmedewerkers
2 hoofden Bewonerszaken 2 directeuren
gemeente medewerker Woonruimtezaken
woonmaatschappelijk werker hoofd Woonruimtezaken
overig voorzitter Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties
wethouder Volkshuisvesting, Woonruimtezaken
Enquête: De woningzoekenden/gegadigden zijn benaderd met een schriftelijke
enquête. Daarbij is onder andere gevraagd naar de mening over het nieuwe
model, de reden om te reageren en de verwachtingen ten aanzien van de inge-stuurde woonkeuzebon. In totaal zijn 842 enquêtes uitgezet onder woningzoeken-den die gereageerd hebben op de Woonmarktkranten van april en juni. De
De resultaten van de enquête zijn vervolgens gekoppeld aan het bestand van de Woonrnarktkrant (de ingevoerde woonkeuzebonnen) en het oude woningzoeken-denbestand.
In de volgende hoofdstukken komen achtereenvolgens het verdelingsbeleid, het communicatiebeleid en het werkproces aan de orde. Tenslotte volgt een hoofd-stuk met conclusies en aanbevelingen.
2
HET VERDELINGSBELEID
2.1 Inleiding
Het verdelingsbeleid is geëvalueerd door het oude systeem van verdeling te vergelijken met het nieuwe verdelingsmodel. Hiervoor werden verschillende bestanden bij Woonruimtezaken geanalyseerd. Voor zover de bestanden van de gemeente dit toelieten, zijn de oorspronkelijke situatie, de experimentele situatie en de zogenaamde controlesituatie met elkaar vergeleken. Helaas bieden niet alle bestanden de mogelijkheid om de experimentele en de controlesituatie van elkaar te onderscheiden. De controlesituatie heeft betrekking op het deel van de woningen dat tijdens de experimentele fase nog via het oude systeem werd verdeeld. De vergelijking heeft betrekking op de aantallen en kenmerken van de woningzoekenden en de woningen.
De bestandsanalyse is, wat de experimentele situatie betreft, aangevuld met informatie over een steekproef van woningzoekenden die in de maanden april en juni 1990 gereageerd hebben op de Woonmarktkrant. Het gaat om 457 respon-denten die tezamen 969 woonkeuzebonnen hebben ingeleverd. De tabellen waarnaar in de tekst wordt verwezen, zijn in bijlage I terug te vinden.
2.2 De vraag naar woningen
Voordat het experiment van start ging, waren er bij de gemeente Delft 13.992 woningzoekenden geregistreerd: 8056 doorstromers (57,6%) en 5936 starters (42,4%). Na 6 maanden experiment waren er 8245 doorstromers (57,2%) en 6161 starters (42,8%) geregistreerd, wat een totaal geeft van 14.406 woningzoe-kenden. Tijdens het experiment heeft een aantal woningzoekenden zich toch nog laten registreren. Deze registratie heeft betrekking op zowel woningzoekenden die op termijn willen verhuizen als woningzoekenden die zo snel mogelijk willen verhuizen.
In de experimentele periode zijn er 210 urgenties toegekend tegen 163 in dezelf-de periodezelf-de vorig jaar. Er is dus sprake van een toename van het aantal toege-kende urgenties. Het grotere aantal toegetoege-kende urgenties in de experimentele periode is het gevolg van een toename van het aantal aanvragen voor een urgen-tie en een inhaaloperaurgen-tie ten tijde van het experiment. Aangezien de wachtlijst,
inclusief urgentiepunten, dreigt te verdwijnen, zijn er veel mensen die nog snel even een urgentie willen halen. Verder waren er vóór het experiment 2 van de 4 woonmaatschappelijk werkers met ziekteverlof, waardoor een deel van de urgen-tie-aanvragen bleef liggen (naar schatting 30 à 40 aanvragen) die in de experi-mentele periode pas zijn afgehandeld.
Tijdens het experiment heeft een beperkt deel van de woningzoekenden gerea-geerd op de Woonmarktkrant. Op elke Woonmarktkrant reagerea-geerden gemiddeld 2.200 woningzoekenden (Woonruimtezaken, 1990) wat maximaal 4.000 woonkeu-zebonnen per maand heeft opgeleverd. Gedurende de experimentele periode
hebben 4.100 huishoudens geldige woonkeuzebonnen ingeleverd.
De resultaten van de OTB-enquête geven aanvullende informatie over de wo-ningzoekenden die in de maanden april en juni 1990 op de Woonmarktkrant gereageerd hebben. Het merendeel (57%) van de respondenten behoort tot de starters. Als doorslaggevend criterium bij de verdeling van starterswoningen wordt de leeftijd/geboortedatum gehanteerd; het gemiddelde geboortejaar van de starters is 1964. Doorslaggevend criterium bij de verdeling van doorstromers-woningen is de bewoningsduur /laatste verhuisdatum van de achter te laten
woning; de gemiddelde laatste verhuisdatum van de doorstromers is 1984. Bijna
40% van de doorstromers woont momenteel in een HAT-eenheid en circa 35% woont in een flat.
Het gemiddelde inkomen van alle huishoudens die gereageerd hebben, bedraagt
f
2118,- per maand, de huishoudens tellen gemiddeld 1.7 personen.Het Nieuwe Spoor heeft een positieve invloed op de doorstroming: er is sprake van een toename van de mobiliteit op de woningmarkt. Van de respondenten is 20% niet ingeschreven in het woningzoekendenregister en dus voordien niet woningzoekend. Van deze groep is 58% starter en 42% doorstromer. De niet-ingeschrevenen onderscheiden zich op een drietal aspecten van de anderen. Zij verdienen gemiddeld minder dan de wel ingeschrevenen; respondenten met een
laag inkomen (beneden
f
1.500,-) zijn oververtegenwoordigd. Maar ookrespon-denten met een hoog inkomen (boven f 3.500,-) komen relatief veel voor bij de
niet ingeschrevenen. Verder zijn de jongste woningzoekenden sterk vertegen-woordigd en is de omvang van de huishoudens kleiner. Kortom, een relatief groot deel van degenen die niet ingeschreven staan, betreft jonge mensen met een laag inkomen die deel uitmaken van een klein huishouden (zie tabel 3). Waarschijnlijk heeft dit ook te maken met de instroom van nieuwe studenten. De vraag van de respondenten verdient een nadere beschouwing. Allereerst besteden wij aandacht aan het huidige woningtype in relatie tot het gewenste woningtype (zie tabel 6a). Het grootste deel van de woonkeuzebonnen is afkom-stig van respondenten die geen woning achterlaten, starters dus. De starters hebben veelal gereageerd op HAT-eenheden of flats; dit is logisch gezien het aanbod voor de starters. De tweede plaats wordt ingenomen door de HA T-bewoners, zij wensen veelal een flat zonder lift, een andere HAT-eenheid of een flat met lift. Op de derde plaats staan de woningzoekenden die momenteel een flat bewonen, zij reageren met name op de eengezinshuizen en de
beneden-1I-... 0· ... " · ... _&"'-" :.a-.. ___ W\ 1 . . . _ _ _ _ " ... ' ..u!! ... --'~ ... ' ..L! _ - L..LJ...' .1...1 ...L1 L.c' .1...' ..L..' ...L ... ...L1U! , .... !JljfJ+'4'-.J\ _ _ U' _ _ IILl' !lll!ll1IILI"--""LlLL'-'C" ...,._R.lI .... LJII-.J
1
maisonnettes. Relatief weinig woonkeuzebonnen zijn afkomstig van bewoners van de eengezinshuizen en benedenwoningen.
De respondenten die niet ingeschreven staan als woningzoekende, hebben rela-tief veel belangstelling voor de HAT-eenheden en eengezinshuizen.
Vervolgens is de huur van de huidige woning vergeleken met de huur van de gewenste woning (zie tabel 8). Deze vergelijking leert dat tweederde van de
respondenten bereid is meer huur te gaan betalen, 45% zelfs meer dan
f1oo,-.
Een derde deel van de woningzoekenden, dit zijn woningzoekenden met een relatief hoge huidige huur, reageert op een woning die goedkoper is dan de huidige. Wanneer de gewenste verhuizing gerealiseerd wordt, bedraagt de kale huur voor 44% van de mensen meer dan 20% van het bruto inkomen van de aanvrager, het betreft hier een groep met een laag bruto inkomen vari gemiddeld
beneden de
f
1900,-. Voor 12% bedraagt de kale huur zelfs meer dan 35% vanhet bruto inkomen. Wanneer het inkomen van de partner wordt meegeteld, ontstaat er echter een ander beeld (zie tabel 9).
Respondenten, die ingeschreven staan, reageren nogal eens op een woning die niet voldoet aan de wensen die bij inschrijving als woningzoekende werden opgegeven. Een achtste deel van de ingeschrevenen reageert op een woningtype dat bij de inschrijving als niet gewenst werd opgegeven (zie tabel 7). Wat de huur betreft, reageert 35% van de woningzoekenden op een woning met een huur die hoger is dan het opgegeven maximum bedrag bij de inschrijving (zie tabel 10).
2.3 Het aanbod van woningen
Het aantal woningen dat tijdens het experiment beschikbaar kwam voor de verhuur, bedroeg 760. Voor dezelfde periode in het voorafgaande jaar was dit 971. In de experimentele periode is het aanbod van woningen dus duidelijk minder geweest dan voor het experiment. Het grotere aantal vrijgekomen wonin-gen in 1989 heeft te maken met de oplevering van nieuwbouw in die periode. Het aanbod van woningen is dus flink teruggelopen. In de kenmerken van de woningen die voor en tijdens het experiment zijn aangeboden, hebben zich niet of nauwelijks veranderingen voorgedaan. In beide perioden bestond bijna 24% van het aanbod uit HAT-woningen en ruim 48% van de aangeboden woningen waren flats. Het merendeel van de woningen kwam vrij in Tanthof Oost, Tanthof West en de Buitenhof. Wat het aantal kamers en de huurprijs van de woningen betreft, heeft iich in het aanbod eveneens nauwelijks iets gewijzigd.
2.4 De koppeling van vraag en aanbod
In de experimentele periode waren de woningen sneller verhuurd dan in dezelf-de periodezelf-de van het vorige jaar; dit geldt zowel voor dezelf-de woningen die via dezelf-de Woonmarktkrant werden aangeboden als voor de woningen die via de advies-commissie werden verdeeld (de controlesituatie ).
I!
Vorig jaar stond bijna 70% van de vrijkomende woningen nog geen week leeg en
30% stond 1 week of langer leeg. Van de woningen die via de Woonmarktkrant
werden aangeboden, stond 96,4% nog geen week leeg, terwijl dit voor de
wonin-gen die via de adviescommissie werden toegewezen, 91,5% was. Met leegstand
wordt hier overigens bedoeld de periode dat de woning voor verhuur beschik-baar is en de acceptatie van de woning door de kandidaat-huurder.
De leegstand van de woningen is het rechtstreekse gevolg van het aantal aanbie-dingen dat nodig is voordat een kandidaat de woning accepteert. Vorig jaar
accepteerde 15,9% van de woningzoekenden de woning nadat deze 1 keer was
aangeboden; in slechts 43,9% van de gevallen was de woning verhuurd na 5
aanbiedingen. Tijdens de experimentele periode waren de cijfers veel gunstiger.
De via de Woonmarktkrant aangeboden woning werd in 51,9% van de gevallen
geaccepteerd na 1 aanbieding; in 95,8% van de gevallen was de woning na 5
aanbiedingen verhuurd. Ook voor de woningen die via de adviescommissie werden verdeeld (controlesituatie ), hoefden veel minder aanbiedingen te worden
gedaan dan in het traditionele systeem het geval was: 38,3% accepteerde na 1
aanbieding en na 5 aanbiedingen was de woning in 81,1% van de gevallen ver-huurd. De woningen die via de adviescommissie worden verdeeld, worden rela-tief snel verhuurd omdat tijdens het experiment relarela-tief veel urgenten een wo-ning toegewezen hebben gekregen; urgenten zullen minder snel een wowo-ning weigeren dan andere woningzoekenden. De woningen die vaker aangeboden moeten worden, zijn de HAT-eenheden en de flats zonder lift. In de experimen-tele periode is dit niet anders.
Uit de bestandsanalyse is gebleken, dat in de experimentele periode minder
urgenten (26,8%) een woning toegewezen hebben gekregen dan in dezelfde
periode in 1989 (31,0%). Het aantal urgenten dat via de Woonmarktkrant aan
een woning was geholpen, was echter veel lager (10,7%) dan het aantal urgenten
dat via de adviescommissie (controlesituatie ) een woning kreeg toegewezen (43,0%).
Uit de bestandsanalyse bleek verder dat 69,2% van de woningzoekenden die via
de Woonmarktkrant een woning kregen aangeboden en deze accepteerden ook
ingeschreven was, terwijl 30,8% niet ingeschreven stond in het
woningzoekenden-register. De woningzoekenden die via de adviescommissie aan een woning zijn geholpen, waren allemaal ingeschreven. Deze woningen werden volgens het oude systeem verdeeld en ingeschreven zijn in het register voor woningzoekenden is dan een vereiste.
Het aantal doorstromers dat in de experimentele periode via de
Woonmarkt-krant aan een woning is geholpen (47,8%), verschilt nauwelijks van het aantal
doorstromers dat via de adviescommissie een woning kreeg toegewezen (48,1 %).
Bij de starters kreeg 52,2% een woning via de Woonmarktkrant en 51,6% via de
adviescommissie. In 1989 heeft 51,7% van de doorstromers en 48% van de
starters een woning toegewezen gekregen. In de experimentele periode kwamen de starters verhoudingsgewijs iets meer aan bod dan in dezelfde periode vorig jaar.
Een beschouwing van de huishoudenssamenstelling geeft te zien dat tijdens het
experiment 79,1% van de huishoudens die via de Woonmarktkrant een woning
' e li' r , , . "P' • H 8 ! liJA' lIh J \, I / !Jlij !jU!! I l j l ' ' ' _ ' 1 . ' .' v'"
kreeg, bestond uit 1 of 2 personen en bij de huishoudens die via de adviescom-missie een woning kregen, bedroeg dit percentage 82,4%. Er zijn via de Woon-marktkrant, relatief gezien, iets meer 3-persoonshuishoudens geholpen (12,3%) dan via de adviescommissie (6,9%). Voor 1989 kunnen hierover geen uitspraken worden gedaan, aangezien betrouwbare cijfers ontbreken.
Wordt naar de leeftijd van de woningzoekenden gekeken, dan is te constateren dat bij de verdeling van de woningen via de Woonmarktkrant, de jongeren er bekaaid vanaf komen. Dit wordt enigszins gecompenseerd door de verdeling van woningen via de adviescommissie. Zo kreeg 7% van de 18 tot 25-jarigen en 32,4% van de 25 tot 35-jarigen een woning via de Woonmarktkrant, terwijl dit voor de adviescommissie respectievelijk 28,2% en 45% was. Van de woning-zoekenden vanaf 35 jaar werd 60,6% via de Woonmarktkrant geholpen en 26,8% via de adviescommissie. Ook in dit geval kan er wegens het ontbreken van betrouwbare cijfers geen vergelijking met 1989 plaatsvinden.
Uit de analyse van de steekproef blijkt dat één van de 11 medisch en sociaal urgenten, die gereageerd hebben, een woning kreeg toegewezen. Dit aantal is te laag om verdere conclusies aan te verbinden. Verder blijkt uit de analyse van de steekproef dat respondenten die niet ingeschreven staan even vaak een woning
kregen aangeboden als degenen die wel ingeschreven staan.
2.5 De acceptatie door woningzoekenden
In de enquête is een aantal vragen gesteld aan de woningzoekenden over hun verwachtingen en hun mening ten aanzien van het Nieuwe Spoor (zie tabel 11
tlm 20).
Ongeveer 73% van de respondenten zegt het nieuwe model helemaal te begrij-pen. Ruim 23% begrijpt het nieuwe model ongeveer. Uit de opmerkingen die bij de enquête geplaatst zijn, blijkt dat men vaak niet begrijpt hoe de selectie plaats-vindt. Volgens tweederde van de respondenten heeft men door het nieuwe model meer invloed op de keuze van een woning. Een kwart deelt deze mening niet; deze groep onderscheidt zich door een hoger aantal urgentiepunten. Onge-veer een kwart van de respondenten is het eens met de stelling: "als je maar actief bent, hoef je niet zo lang op een woning te wachten". Het merendeel is het hiermee niet eens. Het bijhouden van de Woonmarktkrant is voor de meeste woningzoekenden geen bezwaar. Ouderen geven relatief vaker (13% ten opzich-te van gemiddeld 7%) aan dat zij het bijhouden van de krant wel een bezwaar vinden.
Een groot deel van de respondenten heeft geen mening over de rechtvaardigheid van het nieuwe model. Een vijfde vindt het oude systeem rechtvaardiger; deze groep heeft relatief meer punten verzameld dan de overigen. Over de stelling "Delftenaren gaan voor in het nieuwe model" zijn de meningen verdeeld. Door-stromers denken vaker dan starters dat Delftenaren voorgaan. Dit wordt hoogst-waarschijnlijk veroorzaakt door de criteria voor doorstromers met betrekking tot het achterlaten van een woning in Delft.
~~rwa_ ww I . I r _ow • • 1 . . . - - -. . J! I t'JLUJ
De reden om te reageren op de Woonmarktkrant is voor de meeste woningzoe-kenden, dat de huidige woning niet bevalt of dat men zelfstandig wil gaan wo-nen. Slechts een enkeling reageert, omdat er toevallig aantrekkelijke woningen in de krant stonden of uit nieuwsgierigheid.
Van de respondenten staat 80% ingeschreven in het woningzoekendenregister van Delft en bijna 15% staat (ook) in een andere gemeente ingeschreven. Een deel van de woningzoekenden heeft bovendien interesse in een koopwoning. Dit zijn met name woningzoekenden in de leeftijd 25 tot 40 jaar met een inkomen boven
f
2.500,-. Opvallend is de toename in juni ten opzichte van de maand april. In april gaf 6% van de respondenten te kennen het aanbod van koopwo-ningen goed in de gaten te houden, en in juni was dit 22%.Ongeveer 90% van de respondenten kreeg geen woning aangeboden. Vele van respondenten hadden wel rekening gehouden met deze mogelijkheid. Maar 28% had toch wel een aanbod verwacht. Het aantal mensen dat zeker weer een woonkeuzebon zal insturen voor de volgende Woonmarktkrant, is in juni groter dan in april, met name onder woningzoekenden geboren tussen 1964 en 1967. In april waren er meer mensen die aangaven alleen te reageren bij het zien van een aantrekkelijke woning. Blijkbaar is de vraag naar een woning onder de respon-denten van juni dringender.
Een groot deel van de mensen die een woning kreeg aangeboden, had hier toch niet op gerekend. Meestal was men tevreden over de aangeboden woning.
2.6 Tot slot
Net als elk ander systeem, kent het nieuwe verdelingsmodel, zoals verwacht, ook winnaars en verliezers. De gescheidenen en oudere inwonenden komen er in het nieuwe model goed vanaf, aangezien zij als starters worden aangemerkt. Bij de starterswoningen is de leeftijd het doorslaggevende criterium. Ook voor de niet-ingeschrevenen pakt het nieuwe model gunstig uit, omdat zij in het nieuwe verdelingsmodel evenveel kans hebben op een woning als de anderen. In het oude systeem kwam je niet in aanmerking voor een woning als je niet was inge-schreven.
De jonge starters komen er in het nieuwe model bekaaid vanaf, aangezien zij in het nieuwe verdelingsmodel meer concurrentie ondervinden voor de starterswo-ningen. Om aan deze (jonge) startersproblematiek tegemoet te komen, is er met ingang van december 1990 bij het aanbod starterswoningen een aantal woningen speciaal voor jonge starters (18 tot 25 jaar) gereserveerd.
De woningzoekenden, inclusief de urgenten, met veel (urgentie)punten zouden in het oude systeem bijna "aan de beurt" zijn. In het nieuwe model hebben zij een even grote of liever gezegd: een even kleine kans op een woning als alle andere woningzoekenden.
Geconcludeerd kan worden dat de echtgescheidenen, niet-ingeschrevenen en oudere inwonenden er in het nieuwe model goed vanaf komen, terwijl de jonge starters en de woningzoekenden met veel (urgentie)punten er minder gunstig vanaf komen. Deze laatste categorie krijgt door de grotere doorstroming die het nieuwe model teweegbrengt wellicht op een indirekte wijze extra kansen.
3
HET COMMUNICATIEBELEID
3.1 Inleiding
Het communicatiebeleid kan worden onderscheiden in een intern en extern communicatiebeleid. Dit hoofdstuk spitst zich toe op de evaluatie van de interne communicatie en valt uiteen in vier delen: de voorlichting over het Nieuwe Spoor, de communicatie tussen de gemeente en de corporaties, het medium Woonmarktkrant en tenslotte de benodigde dienstverlening.
3.2 De voorlichting over het Nieuwe Spoor
Bijna iedereen is binnen de eigen organisatie voldoende op de hoogte gesteld over het doel en de werking van het nieuwe model. Bij het merendeel van de corporaties en bij de gemeente was er iemand betrokken bij de opzet, invoering en begeleiding van het nieuwe model. Deze personen hebben goede kennis van zaken voor wat het nieuwe model betreft en hebben geprobeerd deze binnen hun eigen organisatie over te dragen op de andere medewerkers van de corpora-ties of de gemeente.
De Stuurgroep heeft speciaal voor de baliemedewerkers en de verhuurfunctiona-rissen twee bijeenkomsten georganiseerd over het nieuwe verdelingsmodel. Een derde bijeenkomst heeft een maand na afloop van het experiment plaatsgevon-den en is niet in de evaluatie meegenomen.
De eerste bijeenkomst over het nieuwe systeem voor baliemedewerkers en verhuurfunctionarissen heeft vier weken voor de start van het experiment plaats-gevonden. Deze eerste bijeenkomst had volgens menig deelnemer op een vroe-ger tijdstip mögen plaatsvinden.
Over het aantal bijeenkomsten variëren de meningen. De uitvoerende medewer-kers waren van mening dat twee bijeenkomsten, voor een experiment dat zes maanden duurt, mager is. Daarentegen is er erg veel aandacht besteed aan een goede externe presentatie van het experiment. Hoofden bewonerszaken en bestuurders vonden de twee bijeenkomsten doorgaans voldoende.
~~ _ _ w.WM _ _ ~ _ _ ~ _ _ _ _ _ _ _ _ WM _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~~.~U' ________ ' ____
=
__
~~_-~"U __ -_-_~ ____ ·~ _ _ _ _ ~~L~~De 2 bijeenkomsten (één voor de start van het experiment en één tijdens het experiment) zijn door veel medewerkers bezocht. Tijdens zo'n bijeenkomst had de Stuurgroep veel te melden en werd er volgens de deelnemers te weinig ruim
-te gela-ten voor opmerkingen en vragen. Zo zijn tijdens de tweede bijeenkomst alleen de meest voorkomende vragen beantwoord. Door het grote aantal deelne-mers van de bijeenkomsten durfden een aantal medewerkers waarschijnlijk hun vragen niet eens te stellen. Bijeenkomsten in kleinere groepen zijn in dit geval effectiever. De bijeenkomsten hebben de medewerkers ook nauwelijks mogelijk-heden geboden om informeel ervaringen uit te wisselen. Er bestaat duidelijk behoefte aan meer voorlichting en overleg met andere verhuurmedewerkers. Men wil graag duidelijke richtlijnen voor de corporaties met betrekking tot de verhuurwerkzaamheden.
De meeste medewerkers wisten in ieder geval goed aan te geven wat de opzet van het nieuwe model was.
De consequenties van het nieuwe model voor de eigen werkzaamheden zijn op de eerste bijeenkomst niet meteen doorgedrongen. Een bijeenkomst voor de start van het experiment spreekt weinig aan, zolang men zelf nog niet met het model heeft gewerkt. Op de tweede bijeenkomst (tijdens het experiment) was men echter al goed in staat de positieve en negatieve ervaringen met het nieuwe model weer te geven.
Op de bijeenkomsten is beloofd dat er een verslag van de bijeenkomsten zou worden gemaakt, dat iedereen toegezonden zou krijgen. Deze verslagen zijn niet door iedereen ontvangen.
3.3 De communicatie tussen gemeente en corporaties
Een volgende aspect van het communicatiebeleid betreft de communicatie tussen gemeente en corporaties. De corporaties worden door de gemeente in ieder geval elke dinsdag gebeld voor de stand van zaken: zijn de woningen verhuurd, zijn er nog nieuwe kandidaten nodig etc. Ook door de corporaties wordt tussen-tijds veel gebeld met Woonruimtezaken. Zaken waarover ze bellen betreffen niet zozeer de uitvoering, maar de uitzonderingsgevallen. De regels hebben niet alles van te voren kunnen voorzien. Door de corporatiemedewerkers werd aangegeven dat Woonruimtezaken telefonisch moeilijk bereikbaar was. Enig doorzettings-vermogen was vereist. Over de kwaliteit van de telefonische contacten met Woonruimtezaken varieerden de meningen. De een was van mening dat Woon-ruimtezaken de zaken over het algemeen naar wens afhandelde, terwijl een ander juist een tegenovergestelde mening was toegedaan.
Een groot deel van de contacten tussen gemeente en corporaties liep via de fax: de woningen die worden aangemeld, de eerste 5 kandidaten voor een woning en het wel of niet akkoord van de gemeente na controle van de gegevens. De capaciteit van dit apparaat zorgde in de spits nog wel eens voor problemen. Veel voorkomende vragen of problemen werden in de Stuurgroep aan de orde ge-steld. Verder was er maandelijks een overleg, het zogenaamde Sociaal Overleg
! J~ 'M"r, -'1 I
"1_
J I ] I I ! I I I I J , lPlus, waarin de gemeente en de hoofden bewonerszaken van de corporaties participeerden. Dit maandelijkse contact verliep naar wens.
3.4 De Woon markt krant
Over het algemeen bestaat er tevredenheid over de Woonmarktkrant als medi-um in de experimentele fase. De krant heeft een groot bereik en bleek geschikt als voorlichtingsmedium. De Woonmarktkrant geeft een goed overzicht van het woningaanbod en de criteria geven aan of de woningzoekenden al dan niet op een woning kunnen reageren. Aan de klachten en opmerkingen op de eerste Woonmarktkranten is grotendeels tegemoet gekomen in volgende kranten. De informatie over de aangeboden woningen is in de loop van het experiment verbeterd: de wijk werd vermeld, de huurprijs werd uitgesplitst, de oppervlakte van de woonkamer werd weergegeven en er werd een overzicht gegeven van de toewijzingen.
Er komt echter ook een aantal aandachtspunten ten aanzien van de Woonmarkt-krant naar voren. Een eerste punt is de bezorging van de Woonmarkt-krant; niet iedereen ontvangt de krant elke maand. Een aandachtspunt voor de woningzoekenden is de woonkeuzebon, het is niet voor iedereen duidelijk welke vragen voor starters en welke voor doorstromers zijn bedoeld. Bovendien heeft een deel van de woningzoekenden behoefte aan meer informatie over de woning en over de persoonlijke kans om voor een woning in aanmerking te komen.
Corporaties geven aan dat de Woonmarktkrant een traag medium is, aangezien de krant maar eens per maand verschijnt. Met huuropzeggingen die halverwege de maand binnenkomen, kan niets gedaan worden en wanneer een woning geen geschikte kandidaat oplevert, ontstaat er onnodige leegstand.
Gemiddeld reageren 2.200 woningzoekenden op de krant, terwijl er 45.000 exemplaren worden verspreid. Tenslotte wordt opgemerkt dat de inhoud van de krant op dit moment nog te veel door de gemeente wordt samengesteld. Alhoe-wel ook de andere partijen een bijdrage aan de krant kunnen leveren, wordt hiervan tot op heden nog weinig gebruik gemaakt. Deelname van andere partijen aan de Woonmarktkrant heeft als bijkomend voordeel, dat ook de kosten van de krant verdeeld kunnen worden.
Om de informatie aan woningzoekenden te verbeteren wordt gesuggereerd het overzicht over de toewijzingen van de afgelopen maand aan te vullen met een paar duidelijke conclusies voor de woningzoekenden. Het is de bedoeling dat de woningzoekenden zelf hun kansen op de woningmarkt kunnen schatten. Hiertoe zou ook het vrije sector aanbod in de Woonmarktkrant moeten verschijnen. Hiermee wordt de woningzoekende namelijk een volledig beeld geboden van de Delftse woningmarkt. Bovendien kunnen gemeente en corporaties zich nog meer marktgericht opstellen. Hierbij wordt gedacht aan aanvullende informatie over de woningen in bijvoorbeeld een vitrine bij Woonruimtezaken en aan aanvullen-de folaanvullen-ders bij aanvullen-de balies van aanvullen-de gemeente en aanvullen-de corporaties. Tenslotte wordt het
. . . . _UUAl _ _ _ _ lIL . . . ~~ . . . _ _ _ _ ... ll..a__. 11 _ _
"_'_-='."'._""._
idee geopperd om een woonwinkel in te richten waar al deze informatie aan woningzoekenden verstrekt kan worden.
De betrokkenen geven een aantal suggesties voor snellere en goedkopere alter-natieven voorde Woonrnarktkrant. Een eerste alternatief is de kabelkrant: geïnteresseerden kunnen de aangeboden woningen naar believen opzoeken. Een volgende mogelijkheid is om de Woonrnarktkrant niet te verspreiden maar op een aantal knooppunten te verstrekken, zoals bij de bibliotheek of bij de siga-renwinkel. Daarnaast werden nog twee suggesties gedaan om de krant toch te bezorgen, maar de kosten hiervan te beperken. Men zou kunnen werken met een soort abonnement dat alleen onder de geïnteresseerden verspreid wordt. Het verspreiden van een beknopte versie van de huidige krant als inlegger van de Delftse Post onder alle Delftenaren, is een andere mogelijkheid.
3.5 Benodigde dienstverlening
Dit onderwerp zal met name aan de orde komen in het onderzoek van het NSS. In dit rapport worden slechts de gegevens uit de analyses en de interviews weer-gegeven die betrekking hebben op de dienstverlening.
Het Nieuwe Spoor gaat uit van een actieve zelfredzame woningzoekende. Voor degenen die niet tot deze groep behoren, zal een zekere vorm van dienstverle-ning nodig blijven. In de interviews worden degenen die de nederlandse taal niet machtig zijn en ouderen genoemd als potentieel hulpbehoevenden. Of het be-staande hulpverleningscircuit afdoende is om de niet-zelfredzamen te helpen, zal moeten blijken uit het NSS-onderzoek. Door degenen die zich bezighouden met de woonruimteverdeling wordt een aantal punten genoemd die nadelig kunnen zijn voor hulpbehoevenden. Ten eerste maakt de korte periode om de woonkeu-zebon in te sturen het moeilijk om tijdig een hulpverlener in te schakelen. Een volgend punt is dat corporaties mensen die om de een of andere reden afhaken, uit het oog verliezen. Als laatste wordt gewezen op het feit dat de woningzoe-kende iedere maand de Woonrnarktkrant moet doornemen.
Daarnaast zijn er woningzoekenden die door omstandigheden versneld een woning nodig hebben, dit zijn de urgenten. De mogelijkheden van corporaties om iets te doen voor de 'eigen' woningzoekenden zijn verdwenen in het Nieuwe Spoor. Ook via de adviescommissie zijn de mogelijkheden momenteel· beperkt vanwege het relatief grote aantal urgenten dat via deze weg een woning krijgt toegewezen. Er zal binnen het Nieuwe Spoor een oplossing gezocht moeten worden voor urgenten. Hiervoor zal in eerste instantie een herdefiniëring van het begrip urgent plaats moeten vinden. Een deel van de huidige urgenten vindt namelijk via de Woonrnarktkrant een woning (met name echtgescheidenen die nu tot de starters behoren). Er dient in ieder geval onderscheid te worden ge-maakt in absolute urgentie (iemand heeft dringend onderdak nodig) en kwalita-tieve urgentie (men beeft onderdak, maar zoekt (dringend) iets anders van meer geschikte kwaliteit). Daarnaast dient de vraag te worden beantwoord wie in het urgentiesysteem wordt opgenomen. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de criteria die erbij worden betrokken. Mogelijke oplossingen voor urgenten worden voorbereid in de zogenaamde urgentiecommissie.
4
HET WERKPROCES
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het totale proces van informatie, aanmelding, weige-ring/acceptatie per onderdeel geëvalueerd. De evaluatie van het werkproces is gebaseerd op de interviews met de direct betrokkenen en de opmerkingen van woningzoekenden. Een overzicht van zowel het oude als het nieuwe werkproces is te vinden in bijlage 11.
4.2 De taakverdeling
Bij de aanvang van het experiment zijn er geen duidelijke afspraken gemaakt over de herverdeling van taken. Dit was ook niet mogelijk, aangezien vooraf niet alle consequenties van het nieuwe model konden worden overzien. In het convenant met het Centraal Overlegorgaan voor Woningcorporaties zijn wel globale afspraken gemaakt: de corporaties nemen de uitvoering van het beleid voor hun rekening en Woonruimtezaken draagt zorg voor de controle en sturing. Definitieve afspraken over de taakverdeling worden gemaakt als in april 1991 het nieuwe verdelingsmodel voor het gehele sociale woningaanbod wordt ingevoerd.
De herverdeling van taken tussen gemeente en corporaties wordt over het algemeen positief bevonden. De verdeling van taken zou nu meer lijken op de situatie zoals die zou moeten zijn volgens zowel medewerkers van Woonruimte-zaken als van de woningcorporaties. De gemeente houdt zich bezig met beleids-voorbereiding, beleidsbepaling, beleidsevaluatie en controle, terwijl de woning-corporaties zich bezighouden met de uitvoering van het beleid. De woningcorpo-raties moeten echter nog wel wennen aan de nieuwe verantwoordelijkheden en de daarbij behorende taakverdeling. Dit uit zich in het heen en weer schuiven van verantwoordelijkheden en een dienstverlening en voorlichting die nog niet overal op het nieuwe model is ingesteld.
Een enkele corporatie verwachtte, dat het bepalen van urgenties al tijdens het experiment zou worden overgelaten aan de corporaties. Dit past ook niet goed binnen de gedachte van het nieuwe model waarin de gemeente zich terugtrekt en zich wijdt aan haar sturende rol. Nadeel hiervan is, dat voor corporaties ook
" " ! " ! ! " A ' __
-
!I.I I b _ , _ . . , . ! ,a • w _ _ .. --". -'_we -.de belangen van de zittende bewoners en bedrijfseconomische belangen spelen, en het gevaar bestaat dat bepaalde woningzoekenden hierdoor buiten de boot geduwd worden. Momenteel is de taakverdeling tussen gemeente en corporaties ten aanzien van de urgentietoekening na april 1991 een punt van discussie in de Stuurgroep.
4.3 Tijdsbesteding/tennijnen
In het oude verdelingssysteem (zie bijlage HA) vinden de verhuurwerkzaamhe-den van de corporatiemedewerkers verspreid over de maand plaats. Vaste punten in het oude werkproces zijn de bijeenkomst van de Adviescommissie en het tekenen van de huurcontracten. Formeel konden woningen alleen per maand opgezegd en verhuurd worden, in de praktijk worden woningen echter dikwijls halverwege de maand verhuurd. Het (opnieuw) aanbieden van woningen kan gedurende de hele maand plaatsvinden, evenals het registreren van woningzoe-kenden.
Het werkproces voor het Nieuwe Spoor daarentegen is strak gepland; hiervan wordt een overzicht gegeven in bijlage lIB. Alle werkzaamheden komen iedere maand op een vast tijdstip terug. De termijnen die voor bepaalde werkzaamhe-den zijn vastgesteld, worwerkzaamhe-den unaniem te krap bevonwerkzaamhe-den. Verhuurmedewerkers geven aan dat met name het sorteren van de woonkeuzebonnen problemen oplevert. Maar ook bij Woonruimtezaken is er sprake van pieken. De eerste piek doet zich voor bij het voorbereiden van de Woonmarktkrant. Vervolgens is er sprake van een piek bij het sluiten van de termijn om de woonkeuzebonnen in te leveren. Met behulp van enig kunst- en vliegwerk lukt het iedere keer net om alles op tijd te klaren. De invoering van het experiment heeft voor de betrokke-nen gemiddeld genomen tot een toename van de werkdruk geleid, ondanks het feit dat er door het nieuwe model minder kandidaten behoeven te worden benaderd. Als gevolg van de grote werkdruk houdt men zich niet altijd aan de gemaakte afspraken. Zo worden bijvoorbeeld formulieren waarop vragen en klachten van woningzoekenden worden genoteerd, wegens tijdgebrek niet meer ingevuld. Ook worden er fouten gemaakt, zoals het opnemen van foutieve informatie in de Woonmarktkrant.
Oplossingen kunnen gezocht worden in de personele inzet en het spreiden van de werkzaamheden over de hele maand. Ook wordt voorgesteld om geen spreekuur te houden om de piekbelasting op te vangen. Nu worden vaak andere medewerkers van hun werk gehouden om te kunnen inspringen. Door verschil-lende betrokkenen wordt het idee geopperd om de Woonmarktkrant vaker te laten verschijnen met het oog op een betere spreiding van de werkzaamheden. Er moet echter opgemerkt worden dat de experimentele periode sowieso een extra werkdruk betekent: iedereen moet nog wennen aan het nieuwe model en daarnaast wordt ook het oude systeem nog gehanteerd.
4.4 Reacties van woningzoekenden
Men is over het algemeen van mening dat er tijdens het experiment minder vragen zijn gesteld dan was verwacht. De vragen zijn vooral praktisch van aard en hebben betrekking op: het invullen van de woonkeuzebon, de kans op een woning, de (gestelde) criteria, de werking van het nieuwe model en dergelijke. Ook het aantal klachten dat bij de corporaties en de gemeente is binnenge-komen valt erg mee. Bij B&W zijn in totaal 45 (schriftelijke) klachten binnen-gekomen. Klachten betroffen in het begin voornamelijk de verspreiding van de Woonmarktkrant. Later hadden de klachten vooral betrekking op de gestelde criteria (m.n. het criterium leeftijd bij de jonge woningzoekende starters). Tegen het einde van het experiment was het aantal brieven dat bij de woonkeuzebon-nen was gevoegd, nagenoeg nul. In een vergelijkbare periode voor het experi-ment kwamen circa 300 klachtenbrieven bij B& W binnen; het betrof hier reacties, vragen en kritische opmerkingen over de verdeling van woningen. Op de enquêteformulieren die verspreid zijn onder woningzoekenden, werd de
mogelijkheid geboden om opmerkingen te plaatsen. Uit veel van deze
opmerkin-gen bleek (zie bijlage lIl) dat men het als oneerlijk ervaart dat ook mensen die niet ingeschreven staan als woningzoekende kunnen reageren op de Woon-marktkrant. Jongeren uiten vaak hun ongenoegen over het beperkte aanbod en het beperkte aantal toewijzingen aan deze groep. Veel van de starterswoningen worden namelijk aan ouderen toegewezen. Bovendien blijkt de onzekerheid van woningzoekenden uit een aantal van de opmerkingen: de woningzoekende weet niet of zijn bon juist is ingevuld; wanneer er een aanbieding komt, moet er binnen een dag gereageerd worden; men kan de kans op een woning nog niet goed schatten en de informatie die verstrekt wordt door gemeente en de informatie van corporaties stemmen niet altijd overeen.
De woonruimteverdeling moet inzichtelijk zijn voor de woningzoekende volgens zowel woningzoekenden als beroepsmatig betrokkenen. Het opstellen van richtlijnen voor de verhuurmedewerkers kan ertoe bijdragen dat een woningzoe-kende in ieder geval bij iedere corporatie gelijk behandeld wordt en weet waaraan hij toe is. Ook al eerder genoemd is het verstrekken van aanvullende informatie voor de woningzoekende die daaraan behoefte heeft. Om de onzeker-heid voor de woningzoekenden te verminderen, kan men de mogelijkonzeker-heid bieden om de woonkeuzebon persoonlijk in te leveren in ruil voor een ontvangstbevesti-ging. De termijn om te beslissen over het al dan niet accepteren zou volgens de geënquêteerden moeten worden verlengd, terwijl de termijn om te beslissen in het nieuwe model even lang is als in het oude systeem.
4.5 Knelpunten en suggesties voor oplossingen"
Een aantal knelpunten is in het voorgaande al aan de orde geweest. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven aan de hand van de in bijlage IIB opge-somde activiteiten.
Over het opzeggen van de woningen per maand zijn de meningen niet onverdeeld gunstig. Met opzeggingen die eerder binnenkomen kan niets gedaan worden. Nu is het nog zo dat, als er verkeerde criteria worden gesteld of als er foutieve informatie in de Woonmarktkrant is opgenomen, waardoor er voor een woning geen kandidaten zijn, deze woning nog door de adviescommissie kan worden toegewezen. Als het oude systeem niet meer bestaat, blijft een woning in dit geval een maand lang onverhuurd.
Volgens enkele verhuurmedewerkers wordt bij het opstellen van de criteria
iemand gemist die betrokken is bij de dagelijkse gang van zaken. Zij zouden, door deelname aan het Sociaal Overleg Plus bijvoorbeeld, meer betrokken willen worden bij het opstellen van de criteria voor de woningen. Hierdoor kan hun kennis over de eigen voorraad en de verhuur daarvan optimaal worden benut. In het oude systeem was het via de adviescommissie mogelijk kandidaten te plaatsen. In het nieuwe model is de mogelijkheid voor corporaties om kandida-ten te plaatsen verdwenen. Een verhuurmedewerker kan een woning alleen verhuren aan de kandidaat die op basis van de gestelde criteria geselecteerd wordt.
Door de gestelde criteria doet zich het probleem voor, dat voor een aantal woningen die eigenlijk voor jongerenhuisvesting zijn bedoeld, nu (veel) oudere woningzoekenden kandidaat worden gesteld. Zo doet zich nu het verschijnsel voor dat voor een HAT-eenheid in de binnenstad woningzoekenden van 40 of 50 jaar kandidaat worden gesteld en dat een 46-jarige alleenstaande op een studentenflat wordt gehuisvest. HAT-eenheden zijn oorspronkelijk bedoeld voor jongeren in de leeftijd van 18 tot 25 jaar.
Ook van de kant van woningzoekenden wordt kritiek geleverd op de criteria. Het betreft hier een beperkte selectie uit de verzameling opmerkingen die de
woningzoekenden (in de maanden april en juni 1990) op de enquêteformulieren
hebben geplaatst. Deze opmerkingen zijn dus aan het begin van het experiment gemaakt:
Er zijn weinig woningen voor de 'echte' starters beschikbaar, omdat ook echtgescheidenen (die vaak ouder zijn) en oudere inwonenden tot de starters worden gerekend.
Voor jongeren die in de maand december zijn geboren, wordt de kans op een woning erg klein. Er is altijd wel iemand, binnen de voorwaarden, die ouder is.
Tijdens het experiment zijn de criteria vaak gewijzigd. Hierdoor weten woningzoekenden niet meer waaraan ze toe zijn.
De criteria leeftijd en woonduur worden erg globaal bevonden; er wordt met deze criteria geen aandacht besteed aan individuele omstandigheden (zoals in het puntensysteem het geval was).
De voorwaarde dat een eengezinshuis moet worden achtergelaten om een andere eengezinshuis te betrekken, is voor een deel van de woningzoeken-den onacceptabel.
Tijdens de interviews werd geopperd dat jongeren bij de verdeling van starters-woningen via de Woonmarktkrant benadeeld worden. De meningen hierover zijn echter verdeeld. Toch wordt tegemoet gekomen aan de startersproblematiek. Met ingang van december 1990 is een aantal (starters)woningen voor jongeren (van 18 tot 25 jaar) gereserveerd.
Na sluiting dienen alle bonnen te worden geordend en per woning te worden gesorteerd. Dit levert een piekbelasting op, aangezien de terrnijn die daarvoor staat erg krap is. De piek wordt meestal opgevangen door de inschakeling van andere medewerkers. Dit is echter vaak een noodoplossing.
Er is over gesproken alle corporaties de binnengekomen woonkeuzebonnen te laten registreren. De corporaties hebben hiervoor niet voldoende menskracht. Er is nu een situatie ontstaan waarbij enkele corporaties de woonkeuzebonnen niet registreren, terwijl een andere corporatie voor de registratie een uitzendkracht heeft aangenomen. Alle woonkeuzebonnen worden ook centraal (bij Woonruim-tezaken) geregistreerd. Een betere aansluiting van de systemen van de corpora-ties en de gemeente kan dubbel werk in de toekomst voorkomen.
In het Nieuwe Spoor bestaat een goed overzicht van de mensen die op korte termijn een woning zoeken. Er is echter geen zicht op mensen die op termijn een woning zoeken.
De controle kan sneller worden uitgevoerd, als iedereen met hetzelfde automati-seringssysteem werkt. Inmiddels is wel aan te geven waaraan een bepaald systeem moet voldoen. De controle op woningzoekenden met een huurschuld is in het nieuwe systeem weggevallen. In de adviescommissie bestonden afspraken over de toewijzing aan woningzoekenden met een huurachterstand. Een verhuur-dersverklaring zou in het nieuwe systeem mogelijk een oplossing kunnen zijn. Het merendeel van de corporatiemedewerkers constateert dat het aantal weigeringen is afgenomen ten opzichte van het oude systeem. Volgens één van de corporaties is het aantal weigeringen hoog (ongeveer de helft). Mensen gaan pas serieus naar een woning kijken wanneer ze een aanbieding krijgen. Daardoor is een deel van de weigeringen niet te voorkomen.
Een woningzoekende kan nu bij verschillende corporaties kandidaat nummer 1 zijn. Doordat hij niet op hetzelfde moment door de corporaties wordt ingelicht, accepteert hij misschien de eerste woning die hij krijgt aangeboden, terwijl hij eigenlijk de tweede had willen hebben. Een dergelijke luxe positie (kiezen uit twee of drie woningen) is niet billijk tegenover de grote groep mensen die helemaal geen aanbieding krijgt.
Een en ander is te ondervangen door op de woonkeuzebonnen een eerste, tweede en derde voorkeur aan te geven of door een geautomatiseerd systeem dat zoiets registreert en dat elke corporatie kan raadplegen.
Bij één corporatie wordt gewezen op het feit dat bonnen van ongewenste kandi-daten weggegooid kunnen worden. Asi kandidaten dit zouden opperen, zou dit een verdachtmaking zijn, die niet hard te maken is. Een controlemogelijkheid
zou kunnen zijn woningzoekenden de mogelijkheid te bieden navraag te doen of hun aanmelding is binnengekomen.
4.6 Het oude versus bet nieuwe systeem
Uit de interviews met de direct betrokkenen is gebleken dat men over het algemeen positief is over de principes van het Nieuwe Spoor. Het feit dat de woningzoekenden zelf het initiatief moeten nemen, wordt vrijwel door iedereen positief gewaardeerd. De woningzoekende krijgt op deze wijze namelijk de kans om aan te geven voor welke woning hij in aanmerking wil komen. Een aantal geïnterviewden geeft aan dat de woningzoekende dus een positieve keuze kan maken en daardoor gemotiveerd zal zijn om in de aangeboden woning te wonen. Dit zou dan weer kunnen leiden tot een positieve invloed op de buurt. In het oude systeem kon de woningzoekende slechts globaal aangeven voor welke woningen hij niet in aanmerking wenst te komen. Bovendien kan de woningzoe-kende nu op het aanbod reageren wanneer hij dat zelf wil. De aanbieding van een woning zou dan niet meer als een verrassing komen. Tijdens het experiment is echter gebleken dat de woningzoekende toch niet op de aanbieding had gerekend. Wat dit betreft, is er weinig verschil met het oude systeem waar de aanbieding ook onverwacht was. Van de kant van de woningzoekenden worden de keuzemogelijkheid en het geboden inzicht in het woningaanbod veelal gewaardeerd.
Een volgend voordeel voor de woningzoekenden is dat ook mensen die niet
ingeschreven staan, kans maken op een woning. Door beleidmakers wordt dit aangemerkt als voordeel. Woningzoekenden die reeds een aantal urgentiepunten verzameld hebben, ervaren dit juist als onrechtvaardig.
Een groot voordeel voor de corporaties is dat er minder aanbiedingen nodig zijn om een woning te verhuren. Hierdoor blijft de leegstand l>eperkt. In het oude systeem moest een woning gemiddeld genomen vaker aangeboden worden en duurde het ook langer voor de woning werd geaccepteerd. 40% Van de woning-zoekenden reageerde in het oude systeem zelfs helemaal niet op het aanbod. Bovendien krijgen de corporaties een beter inzicht in de marktpositie van hun woningen. Het nieuwe model geeft aan wanneer een bepaald complex extra aandacht nodig heeft. De informatie in het nieuwe model is namelijk beduidend actueler dan de informatie uit het woningzoekendenbestand.
Ook voor de gemeente heeft het nieuwe model voordelen. Wanneer het nieuwe model helemaal doorgevoerd is, kan de registratie van woningzoekenden (volgens het oude systeem) achterwege blijven. Daarmee ztillen voor de gemeen-te de administratieve werkzaamheden (het inschrijven, het aanbrengen van mutaties, het opschonen van het bestand e.d.) veel minder tijd in beslag gaan nemen. Dit is een belangrijk voordeel, dat zich tijdens de experimentele periode (begrijpelijkerwijze) nog niet heeft kunnen manifesteren. De corporaties zullen door het nieuwe model meer werk aan de administratieve werkzaamheden heb-ben, maar aan de andere kant is er sprake van minder weigeringen waardoor ze minder aanbiedingsbrieven hoeven te versturen. De gemeente komt dan meer
aan haar eigenlijke taak toe: het sturen en controleren van de woonruimteverde-Jing. Ook kan er meer aandacht worden besteed aan de doelgroepen. Verder geldt ook voor de gemeente dat ze over betere beleidsinformatie beschikt. Op dit moment is wel duidelijk dat er gestuurd kan worden. Om goed te kunnen sturen is echter een beleidskader nodig. Beleidsuitgangspunten kunnen vervol-gens dienen als basis voor de sturing. Een ander punt is dat deze sturing het best geleidelijk plaats zal kunnen vinden. De sturing mag namelijk niet tot gevolg hebben dat het systeem niet meer inzichtelijk is voor de woningzoekenden. Als het werkproces van het nieuwe verdelingsmodel wordt afgezet tegen het werkproces in het oude systeem, kan geconstateerd worden dat er in de eerste plaats een gedeeltelijke herverdeling van taken tussen gemeente en corporaties heeft plaatsgevonden (zie bijlage 11). In het oude systeem werd het merendeel van de taken (zowel uitvoering als controle) door de gemeente verricht, terwijl in het nieuwe model de corporaties meer uitvoerende taken toebedeeld hebben gekregen en de gemeente zich meer met de controle en sturing bezighoudt. Door de herverdeling van taken tussen gemeente en corporaties zijn zowel corporaties als gemeente verantwoordelijk voor het nieuwe verdelingsmodel. De knelpunten die zich in het werkproces van het oude systeem voordeden, zijn in het nieuwe model grotendeels opgelost, maar ook het nieuwe model kent knelpunten. Deze zijn in de voorgaande paragraaf aan de orde geweest.
