Het woonuitgavenmodel: De Amsterdamse versie

(1)

w

a

z

::) ~

en

a:

:::>

.

l-U)

w

\

al W

J:

U

~

z

:I:

CJ

W . ~

a:

0

0 >

I-::) ::)

f-~

~ Cts

E

. ~ ::1

0

al

t:

Q) "0 Q)

-

Q)

.c

Cf) Ol

t:

HEt WOONUITGAVENMODEL;

DE AMSTERDAMSE VERSIE

drs J.B.S.

Conijn

.

drs P.F.H.

van

Oeudekom

A. Plaat

';23\Q

te,

\<;2,

(2)

(3)

HET WOONUITGAVENMODEL;

DE AMSTERDAMSE VERSIE

Bibliotheek TU Delft

(4)

WERKDOCUMENT OTB

OTB Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629 JA Delft

(5)

HET WOONUITGAVENMODEL;

DE AMSTERDAMSE VERSIE

drs J.B.S. Conijn drs P.F.H. van Deudekom A. Plaat Werkdocument 91-16

(6)

-

,

---.,

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft

Telefoon: (015) 783254

Onderzoek in opdracht van de Bouw- en Woningdienst van de gemeente Amsterdam

CIP-GEGEVENS KONINKLQKE BIBLIOTIIEEK, 'S-GRAVENHAGE

J.B.S. Conijn

Het woonuitgavenmodel : de Amsterdamse versie / J.B.S. Conijn, P.F.H. van Deudekom en A Plaat. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (Werkdocu-ment / Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, ISSN 0923-9871 ; 91-16)

Met lito opg. ISBN 90-6275-708-1 NUGI655

Trefw.: woonlasten; huursector; toekomst.

(7)

INHOUD

VOORWOORD

1 INLEIDING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1

2 DE HOOFDLUNEN VAN HET MODEL . . . . . . . . .. 3

2.1 Inleiding . . . .. 3

2.2 De structuur van het model . . . .. 3

2.3 Tot slot . . . 8

3 DE PERIODE 1985 - 1989 . . . 9

3.1 Inleiding . . . .. 9

3.2 De situatie in 1985 . . . 9

3.3 De situatie in 1989 . . . 12

4 ENKELE VOORUITBEREKENINGEN TOT 1994 . . . 17

4.1 Inleiding . . . 17

4.2 De ontwikkelingen tot 1994; de basisvariant . . . 17

4.3 Enkele varianten . . . 21

LITERATUURLUST . . . 23

BULAGE 1 DE AANPASSINGEN VAN HET WBO . . . 25

1. Inleiding... 25

2. De schatting van de kwaliteitspunten . . . 25

3. De herweging van het WBO . . . 29

4. De nadere correctie van de puntenkwaliteit en de kale huur ... 33

BULAGE 2 DE PROGNOSE VAN HUISHOUDENS EN INKOMENS . . . 35

1. Inleiding... 35

2. De huishoudensprognose . . . 35

(8)

BULAGE 3

DE INVOERSCHERMEN IN DE BASISVARIANT . . . 41 1. Inleiding ... . . 41 2. De invoerschermen . . . ... . . . ... 41

(9)

VOORWOORD

In dit werkdocument wordt verslag gedaan van de ontwikkeling van een model waarmee voor Amsterdam het verloop van de woonuitgaven in de huursector kan worden gesimuleerd. Dit model is een aangepaste versie van een reeds eerder ontwikkeld, landelijk woonuitgavenmodel.

In eerste instantie had de opdracht alleen betrekking op het maken van de benodigde programmatuur. Paul van Deudekom heeft in dit stadium een belangrijk deel van het werk verricht. Vervolgens zijn in een aanvullende opdracht ook op beperkte schaal analyses met het model uitgevoerd, waarbij Aske Plaat onderzoeksassistentie heeft verleend.

Van de kant van de opdrachtgever is de begeleiding van dit project in handen

geweest van drs A. Klandermans.

Johan Conijn april 1991

(10)

(11)

1 INLEIDING

De betaaIbaarheid van het wonen nu en in de toekomst vormt in het volkshuis-vestingsbeleid een van de centrale ijkpunten. In het licht van de voortgaande bezuinigingen in de volkshuisvesting en de niet voor alle bevolkingsgroepen rooskleurige inkomensvooruitzichten, is het van belang inzicht te hebben in de consequenties van allerlei ontwikkelingen en maatregelen voor de hoogte en de verdeling van de woonuitgaven.

Vanuit deze achtergrond is een woonuitgavenmodel ontwikkeld voor Amster-dam, waarmee het verloop van de woonuitgaven voor allerlei bevolkingsgroepen kan worden gesimuleerd. Het ontwikkelde model is een aangepaste versie van een landelijk woonuitgavenmodel, dat wordt gebruikt om de landelijke woonuit-gaven te simuleren. In deze rapportage wordt in hoofdlijnen een beeld geschetst van het Amsterdamse model. Voorts is een basisscenario doorgerekend vanuit het start jaar 1985 tot en met 1994. Het model biedt verder de mogelijkheid zeer veel varianten door te rekenen. In het kader van een concrete probleemstelling zijn deze mogelijke varianten van belang. Aangezien bij dit onderzoek de modelontwikkeling als zodanig centraal heeft gestaan, is volstaan met één serie varianten waarbij de veronderstelde inkomensstijging is gevarieerd.

(12)

(13)

2 DE HOOFDLUNEN VAN HET MODEL

2.1 Inleiding

Het woonuitgavenmodel van Amsterdam vormt een aangepaste versie van een eerder ontwikkeld landelijk woonuitgavenmodel (zie Conijn, Van Deudekom en Ooms, 1987a en 1987b). De structuur van het landelijke model is in principe overgenomen; de landelijke gegevens en schattingsresultaten zijn waar mogelijk vervangen door hun Amsterdamse equivalenten. In dit hoofdstuk zal het model in hoofdlijnen worden weergegeven.

2.2 De structuur van het model

De simulatie van de toekomstige omvang en verdeling van de woonuitgaven kan in principe via een comparatief-statisch of een dynamisch model worden uitgevoerd. Bij een comparatief-statisch model vindt er geen expliciete modelle-ring van het verhuisproces plaats. De woonruimteverdeling van het start jaar vormt het uitgangspunt en wordt vervolgens via een mechanische procedure aangepast op grond van veranderingen in de woningvoorraad en veranderingen in de omvang en de samenstelling van de huishoudens. In een dynamisch model vormt het verhuisproces een afzonderlijk onderdeel van het model. De verhuis-geneigdheid, de woonvoorkeuren en het substitutieproces, als de gewenste woning niet beschikbaar is, dienen hierbij te worden bepaald. De veranderingen in de woonruimteverdeling zijn de resultante van het gemodelleerde verhuispro-ces.

Vanuit theoretisch oogpunt heeft een dynamische modelspecificatie de voorkeur, maar het grote nadeel is dat een dergelijk model tamelijk gecompliceerd is. Bij een gemeentelijk model vormen de intergemeentelijke verhuizingen nog een extra complicatie. Voor het landelijke model is momenteel een dynamische versie beschikbaar (Conijn en Ooms, 1991). Het Amsterdamse woonuitgavenmo-del is echter nog comparatief-statisch. Het theoretische nadeel van deze benade-ring wordt ruimschoots overtroffen door het voordeel van een meer overzichte-lijke modelopzet. Aangezien het model wordt gebruikt voor de simulatie van de

(14)

woonuitgaven op middellange termijn, is het achterwege laten van de modelle-ring van het verhuisproces verantwoord.

Het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 1985/1986, dat op Amsterdam betrek-king heeft, vormt het centrale invoerbestand voor het woonuitgavenmodel. Het WBO is echter op enkele punten aangepast en aangevuld. De wijze waarop dit is gedaan, is in bijlage 1 uiteengezet. Dit aangepaste invoerbestand vormt het startpunt voor de simulaties. Het comparatief-statistische woonuitgavenmodel voor Amsterdam bestaat uit drie belangrijke onderdelen:

- een prognose van het aantal huishoudens, verbijzonderd naar enkele kenmer-ken; dit is de vraagzijde van het model;

- een prognose van de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad; dit is de aanbodzijde van het model;

- de koppeling van huishoudens aan woningen waarmee voor een toekomstig jaar de woonruimteverdeling wordt bepaald.

Nadat op deze wijze een nieuwe woonruimteverdeling is vastgesteld, kunnen de woonuitgaven worden berekend.

Aan de hand van figuur 1, waarmee het model schematisch is weergegeven, kan het geheel verder worden verduidelijkt. De kern van de huishoudensprognose is ontleend aan het PRIMOS-model (Heida en Gordijn, 1985). Hierbij worden de huishoudens onderscheiden naar de volgende kenmerken:

- de grootte van het huishouden; - de samenstelling van het huishouden;

- de leeftijd van het hoofd van het huishouden.

Op basis van deze drie kenmerken worden 32 huishoudensklassen onderschei-den. De omschrijving van deze klassen en de prognose van het PRIMOS-model zijn in bijlage 2 opgenomen. Vervolgens wordt voor elk huishouden bepaald welke sociaal-economische positie het hoofd van het huishouden heeft. Ten aanzien van de sociaal-economische positie is de volgende indeling gehanteerd:

- werknemer; - ambtenaar; - zelfstandige; - gepensioneerde; - overige uitkeringsontvanger; - overige.

In het Amsterdamse woonuitgavenmodel is geen prognose van het aantal huishoudens per sociaal-economische positie aanwezig. De uitgangspositie ultimo 1985 is bekend via het WBO. Voor latere jaren kunnen de aantallen door middel van interactieve invoer per simulatie worden vastgesteld.

Het inkomensblok is het laatste onderdeel van de huishoudensprognose. Er worden hierbij 4608 veschillende huishoudens onderscheiden. Dit aantal is de resultante van de volgende indelingen:

- 32 huishoudensklassen volgens het PRIMOS-model; - 6 sociaal-economische posities;

(15)

._---

---

- -

_._._--_._---

-

-Figuur 1 Een schematische weergave van het model voor de verdeling van de individuele woonuitgaven

Primos model VRAAGZUDE Huishoudens-prognose

/

- - , Inkomens-verdeling (WBO 81) Basismatrix (WBO 81) S7 woningklassen (*) en 160 huishoudens klassen

~t/

i I Primaire koppeling huishoudensklassen aan woningklassen

~~

,-Secundaire koppeling huishoudens aan woningen AANBODZUDE Prognose woningvoorraad

,

Woning- voorraad-model Huurver-hogingsmodel

I,"S-""I

1

~

"'-,--

. Bron: Conijn, Van Deudekom en Ooms, 1987b

Verdeling woon uitgaven

(16)

~_.

- 24 inkomensklassen op basis van het netto-huishoudinkomen, waarbij in het

inkomenstraject tot

f

35.000,- de klassebreedte

f

2.500,- is en daarboven

f

5.000,-; inkomens boven

f

80.000,-; zijn in één klasse samengevoegd. De 4608 huishoudens worden van de volgende inkomens voorzien: het netto-huishoudinkomen, het belastbaar inkomen van het hoofd van het huishouden en het belastbaar inkomen van de eventuele partner van het hoofd. Voor het start jaar zijn de inkomens ontleend aan het WBO door het gemiddelde inkomen van de onderscheiden 4608 huishoudens te nemen. In de prognoseperiode wordt het belastbaar inkomen jaarlijks met een percentage opgehoogd. Dit percentage kan worden gedifferentieerd naar de sociaal-economische positie. De stijging van de totale inkomenssom is evenwel gelijk aan de veronderstelde macro-economi-sche inkomensstijging, bestaande uit inflatie en reële economimacro-economi-sche groei. Het netto-huishoudinkomen wordt vervolgens vastgesteld via een module waarin de verschuldigde belastingen worden berekend.

De prognose van de woningvoorraad vormt de tweede pijler van het woonuitga-venmodel. De omvang en de samenstelling van de woningvoorraad volgens het WBO vormt het uitgangspunt voor de prognose. Vervolgens worden de volume-en de prijsveranderingvolume-en gesimuleerd. Tvolume-en aanzivolume-en van de volumeveranderingvolume-en is rekening gehouden met nieuwbouw, verbeteringen en onttrekkingen. Het aantal nieuwe, te verbeteren en te onttrekken woningen kan wederom via interactieve invoer worden bepaald. Bij de nieuwbouw wordt in de huursector onderscheid gemaakt in profit en non-profit verhuurders en per type verhuurder worden 4 klassen onderscheiden, waarbij het aantal kamers, het huurniveau en het aantal kwaliteitspunten verschillend is. In de koopsector worden nieuwe woningen onderscheiden naar subsidierégeling en het aantal kamers. De verbeteringen zijn in het model alleen voor de huursector uitgewerkt. Woningen die nog niet eerder zijn verbeterd en ouder zijn dan 40 jaar komen in aanmer-king te worden verbeterd. Het aantal verbeteringen wordt via de interactieve invoer bepaald. De huursprong en de puntensprong na verbetering kunnen hierbij worden gedifferentieerd. De onttrekkingen van woningen vinden plaats op grond van leeftijd, prijs- en kwaliteitsniveau. Het aantal te onttrekken woningen wordt via de interactieve invoer bepaald.

De prognose van de prijsveranderingen in de huursector is gebaseerd op een afzonderlijk huurverhogingsmodel. Uitgaande van het huurbeleid van het Rijk wordt op grond van de kale huurprijs van de woning en de puntenkwaliteit volgens het woningwaarderingsstelsel per woning de jaarlijkse huurverhoging bepaald. De afzonderlijke huurverhogingspercentages, die in het beleid een rol spelen, kunnen ieder voor zich via de interactieve invoer worden vastgesteld. In de koopsector wordt de waarde van de woning jaarlijks aangepast op grond van de veronderstelde bouwkostenstijging en een verouderingsfactor.

De koppeling van huishoudens aan woningen is het derde onderdeel van het woonuitgavenmodel. De basis voor de koppeling wordt gevormd door een woonruimteverdeelmatrix die ontleend is aan het WBO. Deze matrix heeft de

(17)

woonruimteverdeling weer in het basisjaar. Hierbij zijn de huishoudens in 160 categorieën ingedeeld: 32 huishoudensklassen volgens het PRIMOS-model en 5 inkomensklassen. Er zijn verder 57 huisvestingssituaties onderscheiden. De huurwoningen zijn op basis van het huurniveau en het aantal kamers in 20 klassen ingedeeld. De koopwoningen zijn via het aantal kamers, de ouderdom van de woning en de verkoopprijs in 36 klassen ingedeeld. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat een huishouden niet in een woning woont, maar in een bewoonde andere ruimte (BAR) of inwonend is. Deze laatste huisvestingssitua-tie wordt in het model bepaald als saldo tussen het aantal huishoudens en het aantal bewoonde woningen.

Uitgaande van deze 160 x 57 woonruimteverdeelmatrix is de koppelingsprocedu-re als volgt. Voor een toekomstig jaar zijn in de twee voorafgaande onderdelen van het model, te weten de huishoudensprognose en de woningvoorraadprogno-se, de nieuwe randtotalen van deze matrix bepaald. Via de RAS-procedure wordt, gegeven deze nieuwe randtotalen, het binnenwerk van de matrix bepaald. Deze procedure komt erop neer dat de nieuwe matrix zo veel als mogelijk overeenstemt met de basismatrix uit het WBO. Op deze wijze is voor elk huishouden bepaald in welk van de 57 huisvestingssituaties het zich bevindt. De laatste stap van de koppelingsprocedure betreft de toewijzing van een huishou-den aan een concrete woning in het bestand, overeenkomstig de toegekende huisvestingssituatie.

Nadat voor een toekomstig jaar de nieuwe woonruimteverdeling is bepaald, kunnen de woonuitgaven worden berekend. Tn de huursector wordt daartoe eerst de individuele huursubsidie berekend op grond van de basishuur, het belastbare inkomen van het hoofd van het huishouden en de eventuele partner, de leeftijd van het hoofd van het huishouden en de grootte van het huishouden. In de periode 1986-1990 is in het IHS-model de toen bestaande regeling opgenomen. Na 1990 worden de subsidietabellen jaarlijks aangepast conform de bestaande methodiek en zijn geen verdere aanpassingen verondersteld. De netto-woonuit-gaven in de huursector zijn gelijk aan de basishuur minus de berekende indivi-duele huursubsidie. De netto-woonquote is gelijk aan de netto-woonuitgaven gedeeld door het netto-huishoud inkomen.

In de koopsector is de berekening van de netto-woonuitgaven gecompliceerder.

Bij de berekening van de woonuitgaven op kasbasis wordt met de volgende componenten rekening gehouden:

- bruto hypotheekuitgaven (

+ );

- erfpacht (+ );

- opstalverzekering ( + );

- eigeIiaarsgedeelte onroerend-goedbelasting (+ ); - premie eigen-woningbezit (-);

- fiscaal effect, inclusief premie-heffing volksverzekeringen, als gevolg van rente-aftrek, erfpacht, huurwaardeforfait en premie eigen-woningbezit (+ / -); - toegerekend bedrag voor de onderhoudsuitgaven, gelijk aan 0,8% van de

(18)

De netto-woonquote is weer gelijk aan de netto-woonuitgaven gedeeld door het netto-huishoudinkomen.

2.3 Tot slot

In het voorafgaande is in hoofdlijnén de structuur van het Amsterdamse

woonuitgavenmodel weergegeven. Zoals is uiteengezet komt de Amsterdamse

versie in principe overeen met het landelijke, comparatief-statische

woonuitga-venmodel dat reeds eerder was ontwikkeld. Het model is wwel voor de huur-als de koopsector uitgewerkt. Bij de Amsterdamse versie vormt de koopsector evenwel een problematisch onderdeel. Slechts 8% van de Amsterdamse woning-voorraad is een koopwoning. Dit leidt ertoe dat in het WBO relatief weinig koopwoningen zijn vertegenwoordigd. Wanneer allerlei uitsplitsingen worden gemaakt naar huishoudens- en woningkenmerken komen er relatief veel lege cellen voor en de representativiteit van de koopsector op het WBO is niet voldoende gewaarborgd. Op grond hiervan wordt bij de berekeningen met het Amsterdamse woonuitgavenmodel de koopsector weliswaar meegenomen, maar

er worden geen uitkomsten over de verdeling van de woonuitgaven gepresen

(19)

3 DE PERIODE 1985 - 1989

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal een beeld worden geschetst van de ontwikkeling van de woonuitgaven in de huursector voor de reeds afgesloten periode 1985-1989. Eerst zal de uitgangssituatie in 1985 worden beschreven. Vervolgens zal de vooruitberekening tot 1989 worden gepresenteerd. Hierbij zijn de gemaakte veronderstellingen gebaseerd op de feitelijke ontwikkelingen. De data-invoer die hierbij is gebruikt, is in bijlage 3 weergegeven.

3.2 De situatie in 1985

Het gedeelte van het WBO dat betrekking heeft op Amsterdam, heeft de basis gevormd voor de simulaties met het woonuitgavenmodel. Op een aantal punten is het WBO aangepast en aangevuld, zoals in bijlage 1 nader is verantwoord. De beschrijving van de verdeling van de woonuitgaven in de huursector voor 1985 is

Tabel 1 De procentuele verdeling van het aantal huurwoningen naar de kale huur en het aantal kamers, 1985

kale huur aantal kamers

(p/m)

lof 2 3 4 5 of meer totaal tot 250 15,38 19,61 7,67 0,48 43,14 250 - 350 2,98 12,49 12,39 2,57 30,43 350 - 500 2,10 5,46 9,07 2,04 18,67 500 - 650 0,60 0,74 3,36 0,74 5,44 650 of meer 0,12 0,13 0,83 1,26 2,33 totaal 21,17 38,42 33,31 7,10 100,00 Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B

(20)

Tabel 2

punten kale huur

De gemiddelde puntenkwaliteit en de gemiddelde kale huur (gids p/m) naar het aantal kamers, 1985

lof2 52,1 219 3 65,3 264 4 96,4 349 aantal kamers 5 of meer 125,8 446 totaal 77,2 296 Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B.

ontleend aan het aangepaste WBO en komt derhalve niet geheel overeen met het oorspronkelijke WBO.

Ultimo 1985 waren er volgens het aangepaste WBO in Amsterdam 275.825 bewoonde huurwoningen. De verdeling van deze huurwoningen naar de hoogte van de kale huur en het aantal kamers is in tabel 1 weergegeven. Bijna 75% van alle huurwoningen had een kale huur niet hoger dan

f

350,- per maand. De Amsterdamse woningvoorraad is op grond hiervan relatief goedkoop te noemen.

Voorts zijn er ook betrekkelijk veel kleine woningen. Bijna 60% van de huurwo-ningen beeft niet meer dan 3 kamers.

Vervolgens laat stabel 2 de gemiddelde puntenkwaliteit en het gemiddelde kale-huurniveau naar het aantal kamers zien. In Amsterdam is de gemiddelde puntenkwaliteit slechts 77. Het aantal punten vertoont, zoals te verwachten valt, een duidelijke samenhang met het aantal kamers. De kale huur is in Amsterdam gemiddeld

f

296,- per maand. Hierbij dient te worden vermeld dat op het oorspronkelijke WBO de kale huur gemiddeld

f

307,- is. Zoals in bijlage 1 is uiteengezet, is op het aangepaste WBO het huurniveau gemiddeld lager onder meer om een consistente simulatie van het huurbeleid te kunnen uitvoeren. De volgende vier tabellen geven een beeld van de woonuitgaven van de huis-houdens in huurwoningen. De huishuis-houdens zijn hierbij achtereenvolgens ingedeeld naar leeftijd van het hoofd van het huishouden, de hoogte van het netto-huishoudinkomen, het huishoudenstype en de sociaal-economische positie van het hoofd van het huishouden. Uit de tabellen blijkt dat de gemiddelde basishuur in Amsterdam in 1985

f

306,- bedraagt. Ruim 25% van de huishou-dens in huurwoningen heeft recht op individuele huursubsidie. De gemiddelde subsidie op jaarbasis bedraagt

f

1.302,-. Na aftrek van individuele huursubsidie is de netto huur gemiddeld

f

278,- per maand. Ruim driekwart van de ihs-ontvangers is gepensioneerd of ontvangt een uitkering. Verder hebben alleen-staanden en huishoudens, waarvan het hoofd heeft samengewoond, relatief veel recht op individuele huursubsidie. De netto-woonquote is gemiddeld 13,7%. Zoals te verwachten valt is deze quote gemiddeld genomen hoger, naarmate het inkomen lager is. Verder is er ook een hoge quote bij huishoudens, waarvan het hoofd heeft samengewoond, en bij 65-plussers.

(21)

Tabel 3 De woon uitgaven van de huishoudens in de huursector naar leeftijd van het hoofd van het huishouden, 1985

leeftijd aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

netto- basis- netto- huur- huur- woon

inkomen huur huur subs. subs. quote

18 - 24 25.371 23.144 246 226 7.088 840 14,39 25-44 114.130 32.202 322 300 21.856 1.374 12,84 45 -64 70.571 30.761 317 294 14.875 1.338 12,96 65+ 65.753 20.075 289 243 26.756 1.346 15,65

totaal 275.825 28.109 306 278 70.576 1.302 13,68

Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B.

Tabel 4 De woon uitgaven van de huishoudens in de huursector naar de hoogte van het netto-huishoudinkomen, 1985

netto aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

inkomen netto- basis- netto- huur- huur- woon

- 15 52.098 12.849 276 214 30.225 1.285 21,33 15 - 20 36.931 17.686 275 219 17.917 1.404 14,88 20-30 87.242 24.758 281 256 20.917 1.250 12,46 30-50 78.648 37.814 337 335 1.517 1.159 10,82 50+ 20.905 62.027 424 424 0 8,56 totaal 275.825 28.109 306 278 70.576 1.302 13,68

(22)

Tabel 5 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar buishoudenstype, 1985

huish.type aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

alleen 62.301 22.995 248 227 12.124 1.()85 13,52 sgw hl 59.719 20315 293 250 22.835 1.366 17,14 sgw h 2 13.468 20.547 313 254 5.240 1.817 18,34 sgw h 3+ 11.033 21.407 352 270 7326 1.482 15,60 samw2 69.938 35.199 310 294 13.208 1.000 10,91 samw3 27.651 33.915 344 326 3.307 1.813 12,16 samw4 25.995 37.656 393 379 3.285 1.276 12,61 samw 5+ 5.721 37.786 349 325 1.251 1.284 10,56 totaal 275.825 28.109 306 278 70.576 1.302 13,68

Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam.O.T.B.

Tabel 6 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar de sociaal-economische positie van het hoofd van het huishouden, 1985

soc.-econ. aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

positie netto- basis. netto- huur- huur- woon

wkn bed 84.802 34.818 331 320 8.537 1.274 12,45 ambtenr 42.240 33.308 305 295 4.078 1.308 11,97 zelfst. 15.020 39.240 344 311 3.674 1.615 10,39 pensioen 65.753 20.075 289 243 26.756 1.346 15,65 ov. uitk. 64.472 22.129 283 241 26.478 1.237 14,26 overige 3.538 16.268 295 271 1.053 958 30,63 totaal 275.825 28.109 306 278 70.576 1302 13,68

3.3 De situatie in 1989

Bij de simulatie van de hoogte en de verdeling van de woonuitgaven in de huursector voor 1989 zijn de feitelijke ontwikkelingen in de periode 1986-1989 als invoer gebruikt. In bijlage 3 is deze invoer weergegeven.

Als gevolg van nieuwbouw en onttrekkingen is in de periode 1986-1989 de bewoonde voorraad huurwoningen toegenomen met bijna 10.000 woningen tot ruim 285.000. De verdeling van de huurwoningen naar de hoogte van de kale

(23)

Tabel 7 De procentuele verdeling van het aantal huurwoningen naar de kale huur (prijspeil 1985) en het aantal kamers, 1989

kale huur aantal kamers

(p/m) 10f2 3 4 5 of meer totaal tot 250 13,60 18,47 6,71 0,09 38,88 250 -350 4,12 11,37 11,09 2,66 29,24 350 - 500 1,80 8,03 11,26 2,29 23,38 500 -650 0.60 0,99 3,56 0,83 5,98 650 of meer 0,06 0,06 1,05 1,36 2,52 totaal 20,18 38,92 33,67 7,23 100,00

huur en het aantal kamers in 1989 is in tabel 7 weergegeven. Ten opzichte van 1985 is het belangrijkste verschil dat het aandeel huurwoningen met een kale huur tot

f

350,- is afgenomen van ruim 73% tot 68%. Het aandeel van de huurwoningen in de klasse van

f

350,- tot

f

500,- is daarentegen toegenomen van bijna 19% tot ruim 23%.

Het overzicht van de gemiddelde puntenkwaliteit en het gemiddelde kale huurniveau naar het aantal kamers voor 1989 is in tabel 8 weergegeven. De gemiddelde puntenkwaliteit is toegenomen van 77 naar ruim 81. De gemiddelde kale huur bedraagt ultimo 1989 in Amsterdam

f

344,- per maand. Ten opzichte van 1985 is dit een stijging van ruim 16%. Deze stijging is het saldo van een prijseffect, tot uiting komend in het trendbeleid plus harmonisatie, en een volume-effect dat de resultante is van nieuwbouw, verbeteringen en onttrekkin-gen. Vervolgens geven de tabellen 9 tot en met 12 wederom een beeld van de woonuitgaven van de huishoudens opgesplitst naar enkele kenmerken. Het aandeel ihs-ontvangers is licht gedaald tot ruim 24%, vooral als gevolg van de aanpassingen in de regeling in de periode 1986-1989. Het gemiddelde bedrag aan individuele huursubsidie is toegenomen tot

f

1.635,- op jaarbasis. De

netto-Tabel 8

punten kale huur

De gemiddelde puntenkwaliteit en de gemiddelde kale huur (gids p/m) naar het aantal kamers, 1989

lof 2 55,0 256 3 69,8 308 4 99,7 401 aantal kamers 5 of meer 133,9 520 totaal 81,5 344

(24)

Tabel 9 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar leeftijd van het hoofd van het huishouden, 1989

18 -24 23.030 24326 285 270 4.474 939 17,11

25-44 126.724 33.982 370 346 21.722 1.691 13,90

45 - 64 69.669 31.923 372 340 15.256 1.740 14,70

65+ 66.012 20.587 338 279 28.281 1.646 17,53

totaal 285.435 29.603 356 323 69.733 1.635 15,19

huursubsidie is toegenomen tot

f

1.635,- op jaarbasis. De netto-woonquote is gestegen van 13,7% naar 15,2%. Deze woonquote is relatief het sterkst toegeno-men bij de lagere-inkotoegeno-mensgroepen en bij de huishoudens waarvan het hoofd een uitkering heeft.

Tabel 10 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar de hoogte van het netto-huishoudinkomen, 1989

- 15 53.183 13.315 335 256 28.585 1.758 24,25 15 - 20 38.606 18349 324 251 17.869 1.893 16,43 20-30 90.439 26.045 324 298 21.884 1.284 13,82 30-50 80.056 39.463 391 389 1.395 1.316 12,02 50+ 23.151 65.584 467 467 0 8,90 totaal 285.435 29.603 356 323 69.733 1.635 15,19

(25)

Tabel 11 De woon uitgaven van de huishoudens in de huursector naar huishoudenstype, 1989

huish.type aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto netto- basis- netto- huur- huur- woon inkomen huur huur subs. subs. quote alleen 65.736 24.682 291 274 9.767 1.372 15,62 sgw hl 62.978 21.144 348 290 24.865 1.m 18,61 sgw h 2 14.334 21.434 360 300 4.824 2.144 20,53 sgw h 3+ 12.297 22.314 425 321 8.110 1.893 17,73 samw2 70.980 37.402 363 342 13.701 1.2n 12,05 samw3 27.928 36.092 385 366 3.306 1.894 12,82 samw 4 25.549 40.140 448 432 3.629 1.288 13,57 samw 5+ 5.633 40.068 412 378 1.531 1.508 11,61 totaal 285.435 29.603 356 323 69.733 1.635 15,19 Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B

Tabel 12 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar de sociaal-economische positie van het hoofd van het huishouden, 1989

soc.-econ. aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto positie netto- basis- netto- huur- huur- woon inkomen huur huur subs. subs. quote wkn bed 93.675 36.379 376 368 9.351 1.008 13,97 ambtenr 43.467 35.429 352 342 3.110 1.788 13,17 zelfst 14.816 42.574 380 356 2.402 1.750 11,20 pensioen 66.012 20.587 338 279 28.281 1.646 17,53 ov uilk 64.249 22.6n 346 285 26.055 1.829 16,42 overige 3.216 17.139 299 282 534 1.209 24,95 totaal 285.435 29.603 356 323 69.733 1.635 15,19 Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B.

15

(26)

(27)

4 ENKELE

VOORUITBEREKENINGEN TOT 1994

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zullen simulaties voor 1994 aan de orde komen. Eerst zal een

basisvariant worden doorgerekend. De invoer die hierbij is gebruikt, is in bijlage 3 opgenomen. Vervolgens zullen enkele varianten worden weergegeven, waarbij er een afwijkende inkomensstijging wordt gehanteerd.

4.2 De ontwikkelingen tot 1994; de basisvariant

Een algemeen overzicht van enkele belangrijke mutaties in de voorraad huurwo-ningen is in tabel 13 gepresenteerd. Het saldo van nieuwbouw en onttrekkingen heeft tot een stijging van de bewoonde huurwoningvoorraad geleid tot bijna

300.000. Het gemiddelde kale-huurniveau is gestegen tot

f

429,- per maand. De

gemiddelde puntenkwaliteit is gestegen tot 87.

Tabel 13 Enkele uitkomsten met betrekking tot alle huurwoningen,

1985-1994

jaar nieuw- onttrek- verbete- gem. gem. bouw kingen ringen totaal huur punten

1985 275.825 295,'17 77,17 1986 3.178 1.418 11.141 277.6?IJ ?IJ8,06 78,17 1987 4.424 1.907 12.523 280.147 319,24 79,63 1988 4.598 1.668 7.832 283.077 333,39 80,55 1989 3.648 1.251 11.000 285.435 344,16 81,46 1990 4.750 1.900 10.500 288.324 359,47 82,74 1991 4.750 1.900 10.500 291.174 373,56 84,01 1992 4.750 1.900 9.500 294.024 391,09 85,20 1993 4.750 1.900 9.500 296.874 409,51 86,34 1994 4.750 1.900 9.500 299.682 428,82 87,46

(28)

Tabel 14 De verdeling van de huurwoningen naar het aantal kamers, in procenten, 1985 - 1994

jaar aantal kamers

1of2 3 4 5 of meer totaal

1985 21,2 38,4 33,3 7,1 100

1989 20,2 38,9 33,7 7,2 100

1994 19,0 39,5 34,0 7,6 100

Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B

Vervolgens laat tabel 14 zien welke verschuiving in de samenstelling van de huurwoningvoorraad naar het aantal kamers is opgetreden. Uit de tabel blijkt dat het aandeel woningen met 1 of 2 kamers is afgenomen van ruim 21% in

1985 tot bijna 19% in 1994. Het aandeel van de woningen met 3 of meer kamers is toegenomen.

In de verdeling van de huurwoningvoorraad naar prijsklasse zijn grotere ver-schuivingen opgetreden. In 1985 had bijna 74% van alle huurwoningen een huurprijs minder dan

f

350,- per maand. In 1994 is dit aandeel gedaald tot 60%. Hierbij dient te worden bedacht dat de huurprijzen van 1994 met de trendmati-ge huurstijging zijn trendmati-gedefleerdom ze in prijzen van 1985 weer te kunnen trendmati-geven. Het aandeel van de woningen in de prijsklasse van f 350,- tot f 500,- is sterk toegenomen, van bijna 19% in 1985 tot ruim 30% in 1994.

Alvorens de ontwikkeling van de woonuitgaven in de beschouwde periode weer te geven, zal eerst aan de hand van vier tabellen een beeld worden geschetst van de hoogte en de verdeling van de woonuitgaven in de huursector voor 1994. Uit de tabellen blijkt dat de gemiddelde netto-woonquote in 1994 tot bijna 16% gestegen zal zijn. Deze stijging is totstandgekomen bij een veronderstelde trendmatige huurstijging van 3% en een gemiddelde, nominale stijging van het netto-huishoudinkomen van 3,4% per jaar. Deze inkomensstijging is de resultan-te van enerzijds de verondersresultan-telde macro-economische stijging met 5% en

Tabel 15 De verdeling van de huurwoningen naar de hoogte van de kale huur (prijspeil 1985), in procenten, 1985 - 1994

jaar kale huur totaal

tot 250 250- 350- 500- 650 of

350 500 650 meer·

1985 43,1 30,4 18,7 5,4 2,3 100

1989 38,9 29,2 23,4 6,0 2,5 100

(29)

Tabel 16 De woon uitgaven van de huishoudens in de huursector naar leeftijd van het hoofd. 1994

18 - 24 19.760 28.771 366 343 4.437 1.236 18,83 25-44 140.425 39.578 465 430 29.011 1.997 14,76 45 -64 78.264 36.660 441 399 19.582 2.043 14,90 65+ 61.234 24.157 424 342 30.684 1.972 18,25

totaal 299.682 34.952 444 398 83.714 1.958 15,78

anderzijds de groei van het aantal huishoudens. Behalve via de trendmatige huurstijging en de huurharmonisatie neemt het gemiddelde huurniveau ook toe door nieuwbouw, verbeteringen en onttrekkingen. De stijging van het gemiddel-de huurniveau bedraagt ongeveer 4,5% per jaar.

Verder blijkt uit de tabellen dat het aandeel ihs-ontvangers in 1994 is opgelopen

tot 28% van alle huurders. Het gemiddelde bedrag aan individuele huursubsidie

is dan

f

1.958,- per jaar. Voorts blijkt dat de basishuur in 1994 zal zijn toegeno-men tot

f

444,- per maand en de netto huur

f

398,- per maand. Hoge netto-woonquotes doen zich vooral voor bij leeftijdsklassen 18 tot 24 jaar en bij de 65-plussers, en bij de huishoudens, waarvan het hoofd eerder heeft samengewoond.

Tabel 17 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar de hoogte van het netto-huishoudinkomen. 1994

-15 54.676 15.673 412 303 33.152 2.145 24,68 15 - 20 37.957 21.600 422 314 22.752 2.164 17,48 20-30 98.252 31.031 406 371 26311 1.577 14,46 30-50 86.493 46.496 484 482 1.499 1.406 12,66 50+ 22.304 77.444 569 569 0 9,22 inkomen 299.682 34.952 444 398 83.714 1.958 15,78

(30)

Tabel 18 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar huishoudenstype, 1994

huishoudens- aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

type netto- basis- netto- huur- huur- woon

alleen 75.483 29.887 381 354 15.284 1.615 16,37 sgw hl 68.197 25.540 436 356 31.626 2.063 19,11 sgw h 2 14.104 25.360 463 382 5.180 2.624 22,18 sgw h 3+ 12.538 26.711 521 385 8.641 2.368 17,75 samw2 70.255 44.326 445 417 13.671 1.687 12,21 samw3 27.246 43.153 483 461 3.441 2.110 13,36 samw4 23.810 46.743 556 536 3.639 1.563 14,31 samw 5+ 8.050 47.385 475 434 2.232 1.775 11,28 tot of gem 299.682 34.952 444 398 83.714 1.958 15,78

Tot slot van deze paragraaf laat tabel 20 de stijging van de netto-woonquote zien voor de periode 1985-1994. De stijging van de netto-woonquote is uitge-plitst naar de hoogte van het netto-huishoudinkomen. Bij de laagste inko-mesnklassen is de netto-woonquote het sterkst toegenomen. Bij de inkomens tot

f

15.000,- is de toename van de quote ruim 3%-punt en bij de inkomens van

f

15.000,- tot

f

20.000,- is de quote met ruim 2,5%-punt gestegen. Daarentegen is bij de inkomens van

f

50.000,- of meer de toename van de quote in de periode 1985 - 1994 beperkt gebleven tot slechts O,7%-punt.

Tabel 19 De woonuitgaven van de huishoudens in de huursector naar sociaal-economische positie, 1994

soc.-ccon. aantal gem. gem. gem. aantal gem. netto

positie netto- basis- netto- huur- huur- woon

wkn bed 109.303 42.431 470 458 14.139 1.182 14,81 ambtenaar 43.316 41.991 451 436 3.601 2.140 14,18 zelfst. 13.760 48.175 446 410 2.566 2.330 11,58 pensioen 61.234 24.157 424 342 30.684 1.972 18,25 ov. uitk. 68.803 26320 419 332 32.103 2.246 16,48 overige 3.266 19.863 345 321 621 1.502 26,86 totaal 299.682 34.952 444 398 83.714 1.958 15,78

(31)

Tabel 20 De ontwikkeling van de netto-woon quote in de huursector naar de hoogte van het netto-huishoudinkomen, 1985 - 1994

netto 1985 1989 1994 inkomen - 15 21,3 24,3 24,7 15 -20 14,9 16,4 17,5 20-30 12,5 13,8 14,5 30-50 10,8 12,0 12,7 50+ 8,6 8,9 9,2 totaal 13,7 15,2 15,8

4.3 Enkele varianten

Het ontwikkelde woonuitgavenmodel voor Amsterdam leent zich er goed toe om allerlei scenario's door te rekenen. In de eerste plaats kan hierbij worden gedacht aan varianten met andere data-invoer dan in de basisvariant. Een afwijkende huurstijging, nieuwbouwprogramma of inkomensontwikkeling zijn enkele voorbeelden van de mogelijkheden. Op de tweede plaats is het in

principe mogelijk om aanpassingen van de regelgeving, te denken valt aan de

individuele huursubsidie, op hun consequenties voor de huurders door te rekenen. Bij deze categorie simulaties is echter over het algemeen wijziging van de programmatuur vereist.

Het doorrekenen van diverse scenario's krijgt vooral betekenis in het kader van een concrete probleemstelling. Derhalve wordt nu volstaan met enkele varianten

Tabel 21 De netto-woon quote in de huursector naar sociaal-economische

positie, bij verschillende veronderstellingen over de macro-economi-sche inkomensstijging, 1994 sociaal-economische 2% 3% 4% 5%1) positie werknemer 16,6 16,0 15,4 14,8 ambtenaar 15,9 15,3 14,7 14,2 zelfstandige 13,0 12,5 12,0 11,6 gepensioneerde 20,5 19,7 19,0 18,3 uitkeringsontvanger 18,5 17,8 17,1 16,5

overige 'liJ,7 29,0 27,9 'liJ,9

totaal 17,7 17,1 16,4 15,8

Bron: Woonuitgavenmodel Amsterdam, O.T.B I) Dit betreft de basisvariant

(32)

! ! . . . Me . , . - _ _ ';4 4 , ; . 4 _{+ ' -} I I.

waarbij de veronderstelde inkomensstijging wordt gevarieerd. In tabel 24 zijn de gevolgen voor de hoogte van de netto-woonquote weergegeven van uitlopende macro-inkomensstijgingen. Hierbij is verondersteld dat de andere inkomensstij-ging geldt voor de periode 1990-1994. Het patroon van de uitkomsten is zoals te verwachten valt: naarmate de inkomensstijging lager is, valt de quote hoger uit. Alleen bij de categorie 'overige' is het verwachte patroon niet aanwezig. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat dit een kleine groep betreft, 1 % van alle huurders, die met een zeer beperkt aandeel gevallen op het WBO vertegenwoordigd is. Hierdoor wordt het beeld door toevallige factoren be-invloed.

(33)

LITERATUURLUST

Conijn, J.B.S., P.F.H. van Deudekom en I.L. Ooms, 1987a, De hoogte en de verdeling van de individuele woonuitgaven 1981-2000; de huursedor, DUP, Delft.

Conijn, J.B.S., P.F.H. van Deudekom en I.L Ooms, 1987b, De verdeling van de individuele woonuitgaven, 1982-1994; de koopsector, DUP, Delft.

Conijn, J.B.S. en I.L Ooms, 1991, Een micro-simulatie voor de Nederlandse woningmarkt (nog te verschijnen).

Heida, H. en H. Gordijn, 1985, Primos huishoudenmodel, MVROM, 's-Graven-hage.

23

(34)

(35)

BIJLAGE 1

DE AANPASSINGEN VAN HET WBO

1. Inleiding

Het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) is het centrale invoerbestand voor het Amsterdamse woonuitgavenmodel. Voordat het WBO echter daadwerkelijk kan worden gebruikt, zijn enige aanvullingen en aanpassingen nodig, die in deze bijlage worden verantwoord. Het betreft de volgende onderdelen:

- de schatting van de kwaliteitspunten voor huurwoningen, die voor de simula

-tie van de huurharmonisa-tie nodig zijn;

- de herweging van het WBO op ba<;is van het Amsterdamse Steekproef Bestand (ASB);

- een nadere correctie van de kwaliteitspunten en het huurniveau.

2. De schatting van de kwaliteitspunten

Op het WBO ontbreken de kwaliteitspunten van huurwoningen, die een rol spelen bij de huurharmonisatie. Om in deze leemte te voorzien, zijn de kwali-teitspunten geschat met behulp van het ASB en vervolgens overgebracht op het WBO.

Het ASB bevat veel informatie over de Amsterdamse woningvoorraad. Het gaat hierbij onder meer om:

- kenmerken van de woning, zoals aantal vertrekken, oppervlakte, outillage, woonvorm, eigendomsverhouding, huurniveau;

- puntenkwaliteit volgens het woningwaarderingsstelsel;

- bewonersgegevens, zoals huishoudenssamenstelling en leeftijd.

Aangezien de steekproef op adresniveau is getrokken, bevat het ASB zowel woningen als bedrijfsruimten. Van alle objecten is daarom het feitelijke gebruik nagegaan. Voor de schatting van de puntenkwaliteit zijn alleen de objecten genomen waarvan het gebruik als volgt is:

(36)

- wonen, waarbij 1 of meer vertrekken 'loor beroepsdoeleinden zijn ingericht;

- wonen en bedrijfsvoering.

Voor de verklaring van de kwaliteitspunten op het ASB is gebruik gemaakt van variantie-analyse (ANOVA). Hierbij zijn de volgende indicatoren gebruikt:

woningtype; bouwperiode;

oppervlakte woonkamer; oppervlakte keuken; aantal kamers;

tuin/ centrale verwarming; isolatievoorzieningen; bad en/ of douche; kale huur.

De gemiddelde puntenkwaliteit volgens het ASB bedraagt 78,4 punten. Via de ANOV A wordt het effect van de afzonderlijke indicatoren ten opzichte van dit gemiddelde geschat.

Tabel 1 geeft voor de categoriale indicatoren het geschatte effect op de gemid-delde puntenkwaliteit. De resultaten met betrekking tot de continue indicatoren zijn in tabel 2 weergegeven.

De multiple correlatie coefficient (r), als beoordelingsmaatstaf voor de schatting, is 0.901. Dit is een bevredigend resultaat.

Tabel 2 Het geschatte effect op de gemiddelde puntenkwaliteit van de continue indicatoren

indicator gemiddelde geschat N

waarde effect

aantal kamers 3.2411 19.299 1904 isolatievoorzieningen 0.2642 31.202 1904 bad en/of douche 0.8661 22.992 1904

Bron: ASB 1985, DTB-bewerking

(,

(37)

Tabel 1 Het geschatte effect op de gemiddelde puntenkwaliteit van de categoriale indicatoren.

indicator

woningtype: eenge~, hoek/kop

eengezins, twee onder een kap eenge~, tussen

etage, begane grond etage, met lift etage, ronder lift bouwperiode: voor 1905 1906-1930 1931-1944 1945-1959 1%0-1964 1965-1969 1970-1974 1975-1985 oppervlakte woonkamer: tot 20m2 20 - 29.5 m2 29.5 - 39.5 m2 39.5 m2 en meer oppervlakte keuken: tot 4 m2 4 - 5 m2 5 - 7.5 m2 7.6 m2 en meer tuin/centrale verwarming: geen van beide

alleen tuin alleen c.v. tuin en c.V. kale huur: tot 250 250 -350 350 -500 500 -650 650 of meer

Bron: ASB 1985, ~TB-bewerking

gemiddelde punten 103.31 96.00 109.73 83.48 109.94 71.53 51.05 71.02 77.53 90.10 96.40 110.04 115.62 113.36 67.92 87.18 85.58 120.98 49.15 65.28 76.07 99.94 63.18 96.60 75.08 90.47 56.12 78.46 104.57 114.67 141.29 geschat effect 19.36 16.29 U.76 9.59 -1.78 -3.18 -13.49 -7.20 -1.15 12.40 17.63 16.09 16.51 16.31 -4.22 2.39 5.76 28.83 -8.06 -4.43 0.26 5.65 -5.04 -1.05 -û.55 2.12 -7.10 -1.98 7.79 16.18 36.16 N 26 3 82 306 139 1348 456 519 262 210 106 93 66 192 936 782 142 44 82 577 708 537 11 5 1479 409 763 619 353 111 58

(38)

De puntenkwaliteit voor afzonderlijke woningen wordt met behulp van de volgende formule berekend:

PTOT= (KAMER - 3.241)

*

19.299 + (ISOL - 0.264)

*

31.202

waarbij: PTOT: + (BADDOU - 0.866)

*

22.992 + PWf + PBJ + POW + PTC + POK + PKH + 78.373 KAMER: de berekende puntenkwaliteit het aantal kamers

ISOL: BADDOU: PWf: PBJ: POW: PTC: POK: PKH: al of niet isolatievoorzieningen al of niet bad/douche

de punten per woningtype de punten per bouwperiode

de punten voor oppervlakte woonkamer de punten voor al of niet tuin/cv de punten voor oppervlakte keuken de punten voor kale huur

Deze schatting van de puntenkwaliteit is vervolgens overgezet op het ASB. Daarna is er een confrontatie gemaakt tussen de berekende puntenkwaliteit en de werkelijk op het ASB aanwezige puntenkwaliteit. Deze confrontatie is weergegeven in tabel 3. In tabel 4 worden de gemiddelden voor de berekende en de werkelijke puntenkwaliteit weergegeven.

Door de schatting worden de hoge waarden enigszins onderschat, en de lage waarden overschat. Hierdoor vertoont de verdeling van de berekende punten-kwaliteit een vlakker verloop dan die van de werkelijke puntenpunten-kwaliteit.

Tabel 3 Het aantal woningen ingedeeld naar berekende en de werkelijke puntenkwaliteit.

werkelijke berekende puntenkwaliteit totaal

puntenkwaliteit 0-75 75-125 125-175 175-225 0-75 847 143 1 991 75 - 125 129 446 158 733 125 - 175 2 21 121 19 163 175 -225 1 3 10 14 >225 3 3 totaal 978 611 282 33 1904

Bron: ASB 1985, OTB-bewerking

(39)

Tabel 4 De gemiddelde punten kwaliteit volgens het ASB en de schatting. gemiddeld

werkelijke punten berekende punten

Bron: ASB 1985, OTB-bewerking

78.345 78.370

3. De herweging van het WBO

minimum 3 -26.00 maximum 293 220.90 N 1929 1904

Het onderdeel van het WBO dat betrekking heeft op Amsterdam komt zowel qua aantal woningen en huishoudens, als qua samenstelling niet overeen met andere, meer betrouwbare gegevens. De verschillen zijn zo groot dat een correctie van het WBO nodig is. Bij deze correctie kunnen twee stappen worden onderscheiden:

- aanpassing van het aantal woningen en huishoudens;

- herweging van het WBO om de samenstelling aan te passen.

Het aantal woningen in Amsterdam bedraagt volgens het WBO 341.241. Echter, de Woningstatistiek van het CBS, gecorrigeerd voor de leegstand geeft voor 1-1-1986 een voorraad van 309.005 woningen. Dit laatste aantal is als uitgangspunt genomen. Verder is het aantal huishoudens per 1-1-1986 ontleend aan het PRIMOS-model en bedraagt 352.222.

De herweging van het WBO is uitgevoerd aan de hand van het ASB. de gevolgde methode komt erop neer dat de waarnemingen op het WBO zodanig zijn herwogen dat de verdeling over diverse variabelen overeenkomt met de verdeling op het ASB. Er is een klasse-indeling gemaakt van 5 variabelen, die een belangrijke rol spelen in het woonuitgavenmodel en die zowel op het WBO als op het ASB voorkomen. De 5 variabelen met de daarbij gehanteerde klasse-indeling zijn:

- huurverhouding: - huurwoning; - koopwoning. - kale huur: - tot f 250,-;

- f 250,- tot f 350,-; - f 350,- tot f 500,-; - f 500,- tot f 650,-; - f 650,- en meer.

- leeftijd van het hoofd huishouden: - 18-24 jaar; - 25-44 jaar; - 45-64 jaar; - 65 jaar en ouder. - aantal kamers: - 1 of 2 kamers;

(40)

_e . ....

=_

.

-- 4 kamers; - 5 kamers; - 6 kamers of meer; - bouwjaar: - tot 1945; - 1945-1974; - 1975 en later.

Stapsgewijs ziet de procedure er dan als volgt uit: hoog het aantal woningen op het ASB op tot 309.005;

vergelijk de aantallen in een klasse op het WBO en het ASB met elkaar;

herweeg de cases van het WBO in die klasse zodanig dat de som van de wegingsfactoren overeenkomt met die van het ASB;

wanneer er op het WBO een categorie voorkomt die niet op het ASB voorkomt, dan krijgen de cases in die categorie een wegingsfactor gelijk aan nul;

wanneer er op het ASB een categorie voorkomt die niet op het WBO voorkomt, worden achteraf alle cases op het WBO opgehoogd tot het juiste totale aantal woningen bereikt is;

het totaal aantal bewoonde andere ruimten (BAR's) is een restwaarde, namelijk het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen; de cases die tot deze categorie behoren, worden zodanig aangepast dat de som klopt.

Door deze ophoging en herweging is het WBO voor een aantal variabelen representatief geworden voor Amsterdam en kan het gebruikt worden voor het woonuitgavenmodel.

In de hieronderstaande tabellen worden voor de vijf klassen de aantallen op het ASB, de oude en de nieuwe aantallen woningen op het WBO weergegeven.

Tabel 5

bouwperiode

- 1944

1945 - 1974

1975 - 1985

De aantallen woningen volgens ASB, WBO en herwogen WBO, naar bouwperiode, 1985

herwogen

ASB WBO WBO

198.161 196.006 198.161

80.800 105.657 80.800

30.044 39.578 30.044

309.005 341.241 309.005

Bron: WBO '85, OTB-bewerking

(41)

Tabel 6 leeftijd 18 - 24 25-44 44-64 65 en ouder totaal

De aantallen woningen volgens ASB, WBO en herwogen WBO, naar leeftijd hoofd huishouden, 1985

herwogen

ASB WBO WBO

21.411 32.815 18.972

122.546 145.423 124.854

82.639 87.824 81.917

82.409 75.179 83.263

309.005 341.241 309.005 Bron: WBO '85, OTB-bewerking

Tabel 7 kamers 1,2 3 4 5 6 en meer totaal

De aantallen woningen volgens ASB, WBO en herwogen WBO, naar aantal kamers, 1985

herwogen

ASB WBO WBO

69.081 106.871 67.977 109.984 114.928 111.499 100.162 82.706 101.231 20.147 24.289 19.149 9.531 12.447 9.149 309.005 341.241 309.005 Bron: WBO '85, OTB-bewerking

Tabel 8 eigendoms-verhouding huur koop totaal

De aantallen woningen volgens ASB, WBO en herwogen WBO, naar eigendomsverhouding, 1985

herwogen

ASB WBO WBO

283.218 308.982 283.526

25.787 32.259 25.479

309.005 341.241 309.005 Bron: WBO '85, OTB-bewerking

(42)

Tabel 9 kale huur (in gids) tot 250 250 - 350 350 - 500 500 - 650 650 en hoger totaal

De aantallen woningen volgens ASB, WBO en herwogen WBO, naar kale huur, 1985

herwogen ASB WBO WBO 113.377 115.950 112.786 92.221 85.951 93.305 52.591 65.155 53.751 16.537 24.451 15.708 8.492 17.475 7.976 283.218 308.982 283.526 Bron: WBO '85, OTB-bewerking

In de tabellen 10 tot en met 12 worden de aantallen huishoudens weergegeven naar een aantal huishoudenskenmerken, te weten: de leeftijd van het hoofd van het huishouden, het type huishouden en de sociaal-economische positie waartoe het huishouden behoort.

Tabel 10 leeftijd 18 - 24 25-44 45 - 64 65 en hoger totaal

De aantallen huishoudens volgens het WBO en het herwogen WBO, naar leeftijd van het hoofd huishouden, 1985

oorspronkelijk herwogen aantal percentage aantal percentage 37.281 10,5 29.555 8,4 153.125 43,0 149.549 42,5 88.622 24,9 85.445 24,3 77.436 21,7 87.673 24,9 356.465 100,0 352.222 100,0 Bron: WBO '85, OTB-bewerking

32 I

1

I

1

1 J

(43)

Tabel 11 De aantallen huishoudens volgens het WBO en bet herwogen WBO, naar huishoudenstype, 1985

huishoudens- oorspronkelijk herwogen

type aantal percentage aantal percentage

alleenstaande 104.398 29,3 89.608 25,4 samengew. 1 pers. 73.110 20,5 69.438 19,7 samengew. 2 pers. 20.620 5,8 18319 5,2 samengew.3+ pers. 14.698 4,1 13.120 3,7 samenwonend 2 pers. 77.879 21,8 91.282 25,9 samenwonend 3 pers. 29.0n 8,2 30.214 8,6 samenwonend 4 pers. 26.986 7,6 29.481 8,4 samenwonend 5 + pers. 9.696 2,7 10.760 3,1 totaal 356.465 100,0 352.222 100,0

Tabel 12 De aantallen huishoudens volgens het WBO en het herwogen WBO, naar sociaal-economische positie, 1985

sociaal-economische oorspronkelijk herwogen positie

aantal percentage aantal percentage

werknemer bedrijfsleven 99.818 28,0 89.871 25,5 ambtenaar 52.562 14,7 52.578 14,9 zelfstandige 26.510 7,4 25.725 7,3 gepensioneerde 77.436 21,7 87.673 24,9 overige uitkeringsontv. 81.660 22,9 79.931 22,7 overige 18.478 5,2 16.445 4,7 totaal 356.465 100,0 352.222 100,0

4. De nadere correctie van de puntenkwaliteit en de kale huur

De laatste stap in de aanpassing van het WBO betreft een nadere correctie van de puntenkwaliteit en de kale huur.

De correctie van de puntenkwaliteit vindt om twee redenen plaats. In de eerste plaats vloeit dit voort uit het feit dat de puntenkwaliteit van het ASB, waarmee de gebruikte schatting is uitgevoerd, het theoretische niveau weergeeft. In de praktijk hanteren de verhuurders over het algemeen een ander, veelal lager puntenaantal. Dit verschil tussen het theoretische en het in de praktijk gehan-teerde niveau blijkt uit een vergelijking met de gegevens uit de Huurenquête

(44)

van het CBS. Op grond van dit verschil is bij alle huurwoningen de puntenkwali-teit met de factor 0.935 vermenigvuldigd. Deze factor is gebaseerd op landelijke gegevens. Op de tweede plaats is het minimum van de puntenkwaliteit op 40 gezet, hetgeen met het beleid overeenstemt. Als gevolg van de schattingsproce-dure kan de puntenkwaliteit zelfs negatief worden. Met deze aanpassing wordt dit ondervangen.

De correctie van de kale huur vloeit voort uit de simulatie van de huurharmoni-satie. In een beperkt aantal gevallen blijkt de kale huur boven de

huurverla-gingsgrens te liggen. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de geschat-te pungeschat-tenkwaligeschat-teit die in deze gevallen wellicht geschat-te laag is. Bij de simulatie van de huurharmonisatie wordt de kale huur in deze gevallen in 1986, het eerste jaar waarover de berekeningen met het model worden uitgevoerd, verlaagd tot aan de huurverlagingsgrens. Deze huurverlagingen leiden tot een vertekenend effect op de gemiddelde huurverhoging in 1986. Om dit kunstmatig effect te elimineren, is in deze gevallen de kale huur reeds in het invoerbestand aange-past. 34

-I

I

!

I

!

I

J

(45)

i.

I

BULAGE2

DE PROGNOSE VAN HUISHOUDENS EN

INKOMENS

1. Inleiding

De prognose van de huishoudens met daaraan gekoppeld de sociaal-economi-sche positie van het hoofd van het huishouden en de prognose van het huis-houdinkomen vormt de vraagzijde van het model. In deze bijlage zal een overzicht worden gegeven van de huishoudensprognose die afkomstig is van het PRIMOS-model. Vervolgens zal worden uiteengezet hoe de sociaal-economische positie en het inkomen van een huishouden wordt bepaald.

2. De huishoudens prognose

De huishoudensprognose is afkomstig van het PRIMOS-model. In de huishou-densprognose worden de huishoudens onderscheiden naar de volgende kenmer-ken:

- grootte van het huishouden - samenstelling van het huishouden

-leeftijd van het hoofd van het huishouden.

Uiteindelijk worden er 32 huishoudensklassen bij de prognose onderscheiden. De omschrijving van deze huishoudensklasssen zijn in tabel 1 weergegeven. In tabel 2 worden voor de 32 huishoudensklassen de aantallen weergegeven afkomstig van de prognose van het PRIMOS-model.

35

(46)

Tabell klasse 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

De omschrijving van de 32 huishoudensklassen volgens het

PRIMOS-model

omschrijving

alleenstaande; !ft hoofd 18-24

samengewoond hebbend; 1 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend; 2 pers.; !ft hoofd 18-24 jaar samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; !ft hoofd 18-24 jaar samenwonend; 2 pers.; !ft hoofd 18-24 jaar

samenwonend; 3 pers.; !ft hoofd 18-24 jaar samenwonend; 4 pers.; lft hoofd 18-24 jaar samenwonend; 5 of meer pers.; !ft hoofd 18-24 jaar alleenstaande; !ft hoofd 25-44

samengewoond hebbend; 1 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend; 2 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend; 2 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar

samenwonend; 3 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend; 4 pers.; !ft hoofd 25-44 jaar samenwonend; 5 of meer pers.; !ft hoofd 25-44 jaar alleenstaande; !ft hoofd 45-64

samengewoond hebbend; 1 pers.; !ft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend; 2 pers.; !ft hoofd 45-64 jaar samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; lft hoofd 45-64 jaar samenwonend; 2 pers.; lft hoofd 45-64 jaar

samenwonend; 3 pers.; !ft hoofd 45-64 jaar samenwonend; 4 pers.; !ft hoofd 45-64 jaar samenwonend; 5 of meer pers.; !ft hoofd 45-64 jaar alleenstaande; !ft hoofd 65 jaar of ouder

samengewoond hebbend; 1 pers.; !ft hoofd 65 jaar ouder samengewoond hebbend; 2 pers.; !ft hoofd 65 jaar of ouder samengewoond hebbend; 3 of meer pers.; lft hoofd 65 of ouder samenwonend; 2 pers.; !ft hoofd 65 jaar ouder

samenwonend; 3 pers.; lft hoofd 65 jaar of ouder samenwonend; 4 pers.; Ift hoofd 65 jaar of ouder samenwonend; 5 of meer pers.; !ft hoofd 65 jaar of ouder

Bron: PRIMOS-model

(47)

Tabel 2 De huishoudensprognose naar huishoudenstype en leeftijd van het hoofd van het huishouden volgens het helWogen WBO '85 en het PRIMOS-model voor Amsterdam, 1985-1999

huishoudens- WBO PRIMOS

klasse 1985 1985 1990 1995 1999 1 21.237 28.617 34.399 30.651 27.868 2 186 357 427 393 339 3 1.689 1.412 212 60 44 4 167 251 17 11 8 5 6.011 9.186 7.329 6.385 5.368 6 217 2.406 1.556 1.108 984 7 120 380 302 236 187 8 0 107 79 79 65 9 49.477 54.443 72.831 88.564 93.523 10 13.661 14.140 13.875 15.788 17.023 11 9.232 7.351 9.559 9.304 8.923 12 9.445 8.218 10.299 10.231 10.451 13 28.771 23.181 30.221 32.299 32.948 14 13.048 15.799 19.879 18.922 18.405 15 19.304 24.107 24.468 24.510 24.969 16 6.147 6.253 7.283 10.025 10.525 17 11.724 15.036 14.747 21.431 29.687 18 14.960 18.264 21.266 26.026 29.447 19 4.688 5.848 6.566 7.363 7.443 20 3.071 3.334 3.071 3.450 4.063 21 23.236 25.455 26.Ui6 31.139 35.260 22 14.235 11.084 10.600 10.542 9.570 23 9.252 5.919 4.452 3.655 4.125 24 4.484 1.675 883 1.381 1.712 25 7.534 5.427 5.096 4.377 4.003 26 40.702 37.530 39.720 39.419 38.737 27 2.619 1.605 1.457 936 491 28 365 667 877 678 538 29 33.277 22.602 21.067 19.608 18.369 30 2.616 1.276 804 341 94 31 591 216 179 61 26 32 158 86 106 125 85 totaal 352.222 352.222 388.813 419.098 435.280 Bron: WBO '85, PRIMOS-model, OTB-bewerking

37

(48)

3. De sociaal-economische positie en het inkomen

Aan de huishoudens is vervolgens een kenmerk toegevoegd dat aangeeft in welke sociaal-economische positie het huishouden verkeert. Ten aanzien van de sociaal-economische positie, is de volgende indeling gekozen:

- werknemer bedrijfsleven; - ambtenaar; - zelfstandige; - gepensioneerde; - overige uitkeringsontvanger; - overige.

De verdeling per huishoudensklasse over deze posities is in eerste instantie ontleend aan de verdeling zoals die voorkomt op het WBO. Met de RAS-methode wordt de verdeling opgerast naar de aantallen van de 32 huishoudens-klassen volgens het PRIMOS-model. Voor latere jaren kan deze verdeling veranderd worden door de verdeling over sociaal-economische posities te wijzigen. Dit gebeurt ook weer door het oprassen van de verdeling naar de nieuwe aantallen van de sociaal-economische posities en naar de huishouden-sprognoses. Er moet wel opgemerkt worden dat ten aanzien van de sociaal-economische positie 'gepensioneerde', de aantallen reeds vast liggen. Dit komt omdat in het model de gepensioneerden alleen voorkomen in de huishoudens-klassen 25 tot en met 32.

Verder worden er 24 inkomensklassen onderscheiden op basis van het netto-huishoudinkomen, waarbij in het inkomentraject tot f 35.000,- de klassebreedte

f

2.500,- is en daarboven f 5.000,-; inkomens boven f 80.000,- zijn in één klasse samengebracht. De verdeling van de aantallen per huishoudensklasse per sociaal-economische positie over de 24 inkomensklassen is ook ontleend aan de verdeling zoals die voorkomt op het WBO. Op deze manier zijn er 4806 verschillende soorten huishoudens gemaakt. Deze huishoudens worden verder nog voorzien van diverse inkomens, te weten het netto-huishoudinkomen, het belastbaar inkomen van het hoofd en het belastbaar inkomen van de partner. Voor 1985 worden deze inkomens vastgesteld door de gemiddelde inkomens van de onderscheiden huishoudens aan het WBO te ontlenen. Voor de latere jaren worden de belastbare inkomens opgehoogd met een percentage dat kan worden gedifferentieerd naar sociaal-economische positie. Hierbij wordt gewaarborgd dat de stijging van de totale inkomenssom overeenstemt met een veronderstelde macro-economische inJmmensstijging. Vervolgens wordt het netto-huishoudinko-men met een inkomnsmodel berekend op basis van het belastbaar inkonetto-huishoudinko-men. De verdeling van het netto-huishoudinkomen naar sociaal-economische positie volgens het WBO is voor koop- en huurwoningen weergegeven in tabel 3, respectievelijk tabel 4.

(49)

~---. - - - ---_. '"'-:---;:.---- - - -- --- _ .. _--

-Tabel 3 De verdeling van koopwoningen naar de sociaal-economische posities en de vijf inkomensklassen, in procenten

sociaal-economische positie werknemer bedrijfsleven ambtenaar zelfstandige gepensioneerde overige uitkeringsontvanger overige totaal

tot 15 15-20 16,0 8,7 19,3 19,3 44,3 100,0 6,9 11,3

netto huishoudinkomen per jaar (x f 1.000,-)

20-30 30-50 boven 50 totaal 9,7 64,9 25,3 100,0 23,8 56,9 19,3 100,0 12,8 71,2 100,0 39,7 26,6 5,7 100,0 17,0 9,0 10,4 100,0 100,0 19,2 40,8 21,8 100,0

Tabel 4 De verdeling van huurwoningen naar de sociaal-economische posities en de vijf inkomensklassen, in procenten

sociaal-economische netto huishoudinkomen per jaar (x f 1000,)

positie

tot 15 15-20 20-30 30-50 boven 50 totaal

werknemer bedrijfsleven 4,2 4,3 31,3 44,6 15,6 100,0 ambtenaar 2,6 3,3 35,5 48,3 10,2 100,0 zelfstandige 8,9 22,0 41,6 27,5 100,0 gepensioneerde 35,1 25,0 27,7 10,7 1,5 100,0 overige uitkeringsontvanger 22,9 27,0 34,7 12,8 2,6 100,0 overige 86,2 5,5 2,7 5,7 100,0 totaal 20,5 16,4 30,7 25,5 6,9 100,0

Bron: WBO '85, ~TB-bewerking

(50)

(51)

BIJLAGE 3

DE INVOERSCHERMEN IN DE BASISVARIANT

1. Inleiding

Het Amsterdamse woonuitgavenmodel kent een grote hoeveelheid data-invoer, die via interactieve schermen kan worden aangepast. De veronderstellingen die in de basisvariant zijn gemaakt, worden in deze bijlage weergegeven aan de hand van de afzonderlijke invoerschermen. Deels zijn de veronderstellingen ontleend aan gepubliceerde gegevens, deels zijn ze in overleg met de opdracht-gever vastgesteld.

2. De invoerschermen

Invoerscherm 1: Nieuwbouw in de huursector

jaar 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 profit 326 1.031 205 216 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO 1.0SO non-profit 2.852 3393 4393 3.432 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700 3.700

profit: nieuwbouw in opdracht van institutionele beleggers, bouwers voor de markt en

overige particulieren

non-profit: nieuwbouw in opdracht van corporaties, gemeente en Rijk, inclusief de zogenaamde

(52)

Invoerscherm 2: Verdeling nieuwbouw huursector

gemiddeld aandeel

aantal gemiddelde aantal in

kamers huur punten nieuwbouw

profit 1,2 0 0 0 3 600 155 40 4 725 190 40 5 of meer 850 255 20 non-profit 1,2 330 95 25 3 410 105 45 4 460 120 25 5 of meer 480 145 5

Invoerscherm 3: Nieuwbouw in de koopsector

ongesub-jaar premie A premie B premie C/O sidieerd

1986 59 12 211 316 1987 1.081 177 18 27 1988 266 0 101 231 1989 493 0 114 91 1990 950 0 300 1.000 1991 950 0 300 1.000 1992 950 0 300 1.000 1993 950 0 300 1.000 1994 950 0 300 1.000 1995 950 0 300 1.000 1996 950 0 300 1.000 1997 950 0 300 1.000 1998 950 0 300 1.000 1999 950 0 300 1.000

Invoerscherm 4: Verdeling nieuwbouw koop sector

aantal

ongesub-kamers premie A premie B premie C/O sidieerd

1,2,3 25 25 25 10 4 50 50 50 65 5 15 15 15 20 6 of meer 10 10 10 5 stichtings-kosten f 135.000,- f 155.000,- f 140.000,- f