Aanpak flats aan de Berken-, Beuken-, en Wilgenstraat (komplex 49) te Oost-Souburg

I'"

'"

EXPWITATIEPROBLEMEN VAN NAOORWGSE WONINGEN

AANPAK FlATS AAN DE BERKEN-, BEUKEN-, EN WIWENSTRAAT (KOMPLEX 49) TE OOST-SOUBURG

working paper 6 oktober 1989 Henk Heeger

ot6

Onderzoeksinstituut voor

Technische Bestuurskunde (OTB), Thijsseweg 11

2629 JA Delft

IS.

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2629 eN Delft tel. (015) 783254

Bibliotheek TU Delft

Uitgegeven en gedistribueerd door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628-CN Delft Tel. (015) 783254

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BffiLIOTHEEK, DEN HAAG

ISBN 90-6275-575-5

Copyright 1989 by OTB, Delft

No part of this hook may he reproducedin any form by print, photoprint, microfilm or any other means, wihout written permission from Delft University Press.

INHOUDSOPGA VE PAG.

1. INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN ONDERZOEKSAANPAK . 1

2. DE HUIDIGE SITUATIE . . . 3

2.1. Stedebouwkundige situatie . . . 3

2.2. Bouwkundige situatie . . . 7

2.3. Financiële situatie . . . 9

2.4. Woningmarktontwikkelingen in Vlissingen . . . 20

2.5. Mutaties en leegstand in komplex 49 . . . . . . .. 24

2.6. Toewijzingsbeleid en ontruimingsbeleid . . . 28

2.7. Kenmerken van bewoners . . . 31

2.8. Oordeel over het wonen .'.... . . . . . .. 36

2.9. Samenvatting problemen . . . 48

3. MAAlREGELEN... 53

3.1. Uitgangspunten/wensen . . . '54

3.1.1. Uitgangspunten van de Woningstichting Walcheren . . . 54

3.1.2. Uitgangspunten van de gemeente . . . 54

3.1.3. Uitgangspunten van doelgroepen/woningzoekenden . . . 55

"3.1.4. Uitgangspunten en gewenste maatregelen van de huidige bewoners . . . . . . . . . ... 58

3.2. Ontwikkeling verschillende varianten van aanpak, en toetsing aan woonwensen en mogelijkheden . . . . . .. 67

4. KONKLUSIES EN AANBEVEUNGEN . . . ; 89

BQLAGEN

1. De bewonersenquête, Oost-Souburg, komplex 49,

december 1988 . .... '. . . .. 101

2. Huurderving bij komplex 49, leegstand in Vlissingen, en de

nieuwbouwproduktie in Vlissingen en Middelburg . . . 110

3. Enkele kenmerken van bewoners .. ; . . . .. 111

4. Positieve en negatieve aspekten van de woonsituatie

volgens de bewoners . . . : . ... . . ~ . . .. 113 5. Verschillende varianten m.b.t. berekening exploitatie

1. INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN ONDERZOEKSAANPAK

Eind september 1988 heeft Woningstichting Walcheren het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) opdracht gegeven een onderzoek te doen naar mogelijke oplossingen voor verhuurbaarheidsproblemen in de drie 'toren-flats' aan de Berken-, Beuken-, en Wilgenstraat (in dit rapport aangegeven als komplex 49) te Oost-Souburg.

Voordat voorstellen gedaan kunnen worden voor oplossingen van de problema-tiek, is onderzoek nodig naar de problematiek zelf. Dit rapport begint dan ook met een uitgebreid verslag yan het onderzoek naar de problemen met betrek-king tot het komplex. Hiervoor wordt de huidige situatie onderscheiden in de·

stedebouwkundige situatie, de bouwtechnische situatie, de financiële situatie en de sociale situatie. Er wordt hierbij onder andere ingegaan op de verhuurproble-men. De probleeminventarisatie heeft plaatsgevonden door gesprekken met de heer P.M. Bakker, de heer H.A van Maldegem, en de heer C. de Leeuw (resp. direkteur, voorzitter van het bestuur, en huismeester bij de Woningstichting Walcheren), door onderzoek aan de hand van diverse schriftelijke bronnen (dossiers, onderzoeksrapporten, jaarverslagen, nota's, kranteartikelen, etc.), en

door een bewonersenquête. . . '.

Deze enquête is door de Woningstichting Walcheren begin december (1988) bij alle 171 bewoonde woningen van de drie torenflats in Oost-Souburg verspreid. De enquête is door het OTB, in overleg met de Woningstichting, opbouwwerk en het huurderskomitee, opgesteld. In totaal zijn maar liefst 140 enquêtes terug-ontvangen (d.w.z. een respons van bijna 82%).

Na de probleeminventarisatie zijn enkele mogelijke oplossingsvarianten geformu-leerd. Voor elk van deze varianten is onderzocht of ze een goede oplossing kunnen bieden voor bepaalde problemen, of ze in overeenstemming zijn met bewonerswensen, en of ze betaalbaar zijn. De bewonerswensen zijn echter alleen van de huidige bewoners goed bekend. Van andere doelgroepen zijn de woort-wensen minder duidelijk. Hierbij speelt bovendien een belangrijke rol dat uitge-gaan moest worden van al uitgevoerd woningmarktonderzoek en van het feit dat de in dat onderzoek gekonstateerde vraag- en aanbodverhouding in principe als een vaststaand gegeven beschouwd moest worden. In de praktijk is· dit echter een dubieus uitgangspunt. Vooral de maatregelen die genomen (gaan) worden in de wijk Paauwenburg, zijn waarschijnlijk van grote invloed op de verhuurbaar-heid van onder meer het komplex waarop dit onderzoek betrekking heeft. Voorkomen moet worden dat voor alle 'probleemkomplexen' in en rond Vlissin-gen maatregelen uitgevoerd worden, gericht op dezelfde doelgroep. Overleg tussen alle betrokkenen is dan ook uiterst noodzakelijk.

Het rapport is opgenomen in de reeks 'Exploitatieproblemen van naoorlogse woningen' omdat wij van mening zijn dat de problematiek van het komplex 001 leerzaam kan zijn voor de aanpak van problemen in andere komplexen, zowel binnen Vlissingen zélf als daarbuiten. Opmerkelijk is bijvoorbeeld hoe het verval in een deel van het komplex in een veel verdergaand stadium is terecht geko-men dan in een ander deel van het komplex. Het ongunstige imago van het 'slechte' deel van het komplex begint echter ook steeds meer gevolgen te heb-ben voor het nog 'goede' deel van het komplex.

Dit rapport is in een relatief korte tijd tot stand gekomen. Dit is in de eerste plaats te danken aan de voorbeeldige medewerking van de Woningstichting. Ook de Stichting Opbouwwerk Vlissingen heeft aan dit onderzoek een belangrijke bijdrage geleverd door veel aandacht te besteden aan de bewonersenquête. Tenslotte danken wij ook de bewoners van de torenflats voor de uitstekende respons op de enquête (zowel kwalitatief als kwantitatiet).

2. ,DE HUIDIGE SITUATIE

'," ,. )'c;' .

. -;{5 ',. . ~ , .

'la. "Sted~~uwkundige situatie.

Het desbetreffende komplex is gelegen in Oost-Souburg, een plaats in de ge-meente Vlissingen.

:De gemeente Vlissingen bestaat uit de plaatsen Ritthem, Souburg en Vlissingen. Oost-Souburg vormde tot 1966 te zamen met West-Souburg een zelfstandige gemeente.Souburg staat stedebouwkundig gezien min of meer los van Vlissin-gen, en ;neemt zowel m.b.t. situering als m.b.t. voorzieningennivo een sterk zelfstandige. positie in. Zo zijn bijvoorbeeld 8 van de 28 basisscholen in Vlissin-gepgelegen in Oost-Souburg. Ook sociaal-kultureel staat Souburg zelfstandig t.o.\!. !Vlissingen;' zo is er bijvoorbeeld een goed ontwikkeld, historisch gegroeid, eIgen verenigingsleven. De bewoners van Oost-Souburg voelen zich nog steeds veelal Souburgers en niet Vlissingers. In Oost-Souburg wonen momenteel circa

,,11.7()()1Jewoners, 'd.w.z. 26% van de bevolking van geheel Vlissingen. Souburg,

;dat vooriû in de jaren zestig en zeventig is uitgegroeid, bestaat voornamelijk (90%}' uit eengezinshuizen. De gemiddelde woningbezetting bedraagt 2,69 bewo-ners; het hoogst van' de in Vlisssingen onderscheiden wijken. In z'n algemeen-heid staat Oost-Souburg bekend als een prettig woongebied. In de Beleidsvisie Stedelijke Ontwikkeling en Wonen van de gemeente Vlissingen (1989), waaraan bovenstaande voor een deel ontleend is, wordt gekonstateerd dat 'de wijk met aangrenzend gebied thans ruim voldoende draagvlak biedt voor het instandhou-den van de huidige voorzieningen als ook voor het sociale en culturele leven'. 'Mede op grond daarvan zijn wij dan ook niet voornemens bedoelde planologi-sche begrenzing ter discussue te stellen ten behoeve van een uitbreiding van de woonwijk. Aldus ligt een uitbreiding van het woningbestand van enige betekenis niet in de rede, te meer daar wij eveneens geen aanleiding zien tot een structu-rele wijziging van de stedebouwkundige situatie van onderdelen van de wijk'. Het komplex waarop dit onderzoek betrekking heeft, bestaat uit drie flatgebou-wen aan de Wilgenstraat (flatgebouw 'Vlugtenburg'), de Beukenstraat ('Rosen-burg') en de Berkenstraat ('Bakkersbosch'). Deze drie flatgebouwen liggen aan het randje van Oost-Souburg, vlak bij de rijksweg A58. Ten opzichte van het centrum van Vlissingen ligt het komplex erg ongunstig (zie afbeelding 2.1 en 2.2). Het centrum ligt namelijk in de uiterste zuidpunt van Vlissingen terwijl Oost-Souburg gelegen is in het noord-oostelijke deel.

Afbeelding 2.1: Stedebouwkundige situatie van Vlissingen (rechts boven ligt Oost-Souburg).

Afbeelding 1.2:

_De

ligging van het \<Ontplex

(gelegen aan de ooste\l.il<e _{rand van}

oost-Souburg). i-" .

I

======_

_'''

_C

-.-: / I :

...

.

.

.

: ' I :. ' I : I ! I :

....

-=--{~~) -:.

_.

r

-l-

_'

~ .. ~. I

~~r

_~

_.

_{~ ~}

_.t'

--~

_:

_\"

_{_}

_I\

_'

_';.·

_;

.-

-

-

----_

_.

_-

_{_}

. ...

--

-

-: .. '_".-'~ : _". ;, .. ;1

:

:\' o 0 o I 1 ,: o : \ , o , o 0 I I:: : ' ~ ,; " " I' " : : I I , 't

:

_{~~ ~~~~ ~~"\}

i'----t-

_~:

_{_}

_~

_­

• :- ti

. ··

·

f

,

• _{.\ ~} , . ' ;

~

~ _{;; " , '}

.

..!..,

-

_.

.,'

.

.

.:

2.2. Bouwkundige situatie.

Het komplex van drie flatgebouwen is ontworpen door Architektenburo Steen en Tuinhof (gevestigd te Leeuwarden en te Vlissingen). De officiële oplevering van het eerste blok vond plaats op 5 juni 1974. De gemiddelde bewoningsdatum van het totale komplex was 20 juni 1975. Het komplex heeft het rijksnummer KV 975; bij de Woningstichting wordt het komplex ook wel aangeduid als kom-plex 49. Ook in dit rapport zal het komkom-plex voor het gemak regelmatig worden aangeduid als komplex 49.

De drie flatgebouwen bestaan elk uit een bergingenlaag en negen woonlagen. Per gebouw worden de woningen ontsloten door vier portieken. De liften stop-pen om de twee verdiepingen. Om de woningen te kunnen bereiken, moet men op de begane grond een halve trap omhoog lopen, waarna bij het verlaten van de lift, nog een halve trap omhoog of omlaag genomen moet worden. De ont-sluiting van het komplex is min of meer een reaktie op de (slechte) ervaringen met de korridor-ontsluiting bij het komplex aan de Schottestraat te Middelburg (het komplex dat mede naar aanleiding van leegstandsproblemen inmiddels gedeeltelijk is afgetopt).

De entree van de portieken bestaat uit een ruime hal met daarin grote metaal-kleurige brievenbussen. Tussen de hal en het trappenhuis (en de lift) is een afsluitbare deur gesitueerd (met deurdranger). Per portiek zijn twee ingangen naar de bergingen, gelegen aan beide zijden van de portiekentree (zie afbeel-ding 2.3).

Het komplex bestaat uit 216 woningen (72 woningen per blok). De woningen hebben alle dezelfde plattegrond (waarbij de helft is gespiegeld ten opzichte van het trappenhuis en lift). De woningen hebben een grote woonkamer

+

eethoek (respektievelijk 17,36 en 13,15 m2

, een kookboek (keuken) van 5,06 m2, drie slaapkamers (van 12,08, 8,97 en 8,97 m2

) , een toilet met fonteintje en een

aparte douche en wasbak. De wand tussen de twee kleine slaapkamers is geen dragende wand, en dus in principe te verwijderen. Op dit moment is ons niet bekend in hoeverre dit in de praktijk ook gebeurt (of gebeurd is).

Het binnenwerks kemoppervlak van de woningen is 82,9mz •

Afbeelding 2.4 bevat een plattegrond van de woningen.

Het komplex is niet extra geïsoleerd, d.w.z. heeft niet de isolatie van woningen die de laatste tijd worden gebouwd (er is bijvoorbeeld bij het komplex 49 geen dubbel glas). Als proef zijn er enige tijd geleden bij een woning voorzetramen geplaatst. Omdat er toen echter kondensproblemen ontstonden, zijn deze voor-zetramen weer verwijderd.

Er is een kollektieve centrale verwarming. Wel zijn er mei 1984 warmtemeters in de woningen geplaatst, zodat het mogelijk is de stookkosten naar werkelijk gebruik te verdelen.

Afbeelding 2.3: Plattegrond van de J>egane grond. '" , wi j

_t

.,j Ij/ Ijj _~ 1 1 \.,;)''':l ~. .1 \..r~'n:l -~\~\. _{\.er;)'''5 1·} .~ _~~

-

1

-·

t

·

.

0,

,

®

-.

..

~ ,

--:-.

t

·

I.',~,

3

b.r~,,,~ 8. \.er').,,:, 10.

g.

,

,.

rf

"

Ii ' 0 -i 0 t-;: -"J;"~ •. ,

~~

lt.'!! ...

"

.

I _1..';)'''5

all

eI}-' ~ ₍₂₎ ~ '-,' -t , . .

₀

_..

CD

0 -!! • _~:

~~

~ _-il ~ _b.r.5'''~ )l, -:-t-n. 1 ä ~'''':I''' ,~,J._ \.all.

~\;~.I

..

ber';),":l • ~, , ...

..

~: I " " -~;

..

~

.

I 1 .

,

I..r~ ... !> "i i: ..1 I ~ L..._.I A

'

-

-

'

-

,

'

.. _.~ -~ -

11

-

-i ...l!I. _. :'. _~. I _{~ _L "}

..

_-~''':)

_,

_.

f

$

..

_{\~. ~~.}

J

J~r~

..

~:.

!

-i"

-- .

'"

-

o ,~ • JU • .... • JOo • 11_ . .

..,

11 "

Afbeelding 2.4: Plattegrond van de woningen

I

~

..

_{I 1 I} .:

.

~ I '

i

, ,. J6 r"'\"/'--' ~.- " L.l_ ... I , , " ₁₅ "

.

"-

lJ

,

I~

@) @ -"-~ @ _~._', 2 ..,.

-

...

~-

....

, .. .1- '1/

L-':.

!

~--.eJ

f~".fl~u

I_I 1. I

I~;l_

~

~

.

r:

~

L

~

3: ~-

f=

Et· -

u

~

_J.

_..lÎrn

L_" , _'ii

,

.

..

.

,

-•

J2S'l @

...

@

~

~ ; ! tÛ~ ~, "jJ.t "~~i

"

_

L....J _1.6

h

~ ' - / ... --.,...". ! ~~

I

; I

L __

-J

•

....

,

210 "

....

~ .~

..

sb _- 11 ₁₁

.

...

,

_I

...

rl

! 11' ...

I

•

De kwaliteit van woningen wordt volgens het woningwaarderingssysteem, dat behoort bij de Huurprijzenwet Woonruimte, uitgedrukt in kwaliteitspunten. Deze kwaliteitspunten zijn van belang voor de jaarlijkse huuraanpassingen. De wonin-gen van komplex 49 hebben alle (afhankelijk vall de verdieping waarop ze gelegen zijn) in totaal 112 of 114 punten (gemiddeld 112,7). De puntenopbouw is als volgt: oppervlak woonkamer 29,0 oppervlak slaapkamer 12,0 oppervlak slaapkamer 8,0 oppervlak slaapkamer 8,0 oppervlak keuken 5,0 oppervlak badkamer 4,0 oppervlak bergruimten 4,5 centrale verwarming 12,0 toilet, 2 wastafels 5,0 aanrecht in de keuken 4,0 douche 4,0

woonvorm 4,0 (6,0 voor de laagste verdiepingen) woonomgeving 15,0

aftrek veroudering -2,8

totaal 112,0 of 114,0

Het 'is overigens de vraag of er geen aftrekpunten toegekend zouden kunnen worden wegens de geluidsoverlast van de rijksweg A58. Daarnaast kan opge-merkt worden dat de puntentelling voor de woonvorm niet geheel volgens het woningwaarderingssysteem lijkt te verlopen; de woningen op de laagste drie verdiepingen behoren niet 6 punten te krijgen voor de woonvorm, maar 4 of 5 (voor de eerste verdieping). Aangezien de huurverhoging altijd volgens de trend geweest is, heeft dit kleine puntenverschil niet tot verkeerde huurverhogingen geleid. Bovendien hanteert de Huurkommissie voor de puntentelling van de woonomgeving van alle drie de flatgebouwen 17 punten, d.w.z. 2 meer dan dat de Woningstichting berekent.

2.3. Financiële situatie.

De oorspronkelijke stichtingskosten van het komplex 49 bedragen in totaal

f

13.303.298,56, d.w.z.

f

61.589,- per woning.

Eind 1988 bedroeg de boekwaarde van het gehele komplex in totaal nog

f

12.288.323,80, d.w.z.

f

56.891,31 per woning. In tabel 2.1 is aangegeven hoe dit bedrag is opgebouwd (ook de restant afschrijvingstermijnen en de rentepercenta-ges van de leningen zijn in deze tabel opgenomen):

Tabel 2.1: Boekwaarde van het komplex 49 per 31-12-1988.

Boekwaarde van: Bedrag RenteX Afsch. term. grond 1.034.420,78 7,875 62 jaar bouwkosten 10.542.922,48 7,875 37 jaar centrale verwarming 356.904,00 7,875 12 jaar lift 231.515,34 7,875 7 jaar warmwatervoorziening 100.397,35 7,875 12 jaar kranen ~.313,61 7,125 2 jaar verlichting. warmtetneters 19.850,24 9,000 2 jaar Totaal per 31-12-1988 12.288.323,80

Bron: Jaarverslag Woningstichting Walcheren 1988.

De kale huur per 1-7-1988 bedraagt

f

417,46 (voor de woningen op de eerste drie verdiepingen), resp.

f

455,04 (voor de woningen op de overige verdiepin-gen) per woning per maand. Gemiddeld is de kale huur

f

442,51 per woning per maand. De huren bevinden zich hiermee tussen de door het Ministerie van VROM vastgestelde minim~ redelijke huren en de maximaal redelijke huren; uitgaande van de puntenteiling zoals de Huurkommissie die waarschijnlijk zal

berekenen, d.w.z. 114 of 115 punten voor de desbetreffende woningen, bedragen de minimaal redelijk huren per 1-7-1988 resp.

f

360,48 en

f

363,64, en bedragen de maximaal redelijke huren resp.

f

640,54 en

f

646,53.

Bij de kale huur komen nog servicekosten:

f

20,- per woning per maand voor elektriciteit (voor de verlichting van de portiek en voor de lift),

f

1,80 voor de glasverzekering,

f

27,- voor het waterverbruik, en

f

15,- voor de huisbewaarder (waarvoor o.a. de portieken worden schoongemaakt). Ook worden er nog drie boxen verhuurd voor

f

20,- per stuk per maand. Het stookkostenvoorschot wordt jaarlijks opnieuw voor elk huishouden apart berekend, en bedraagt momenteel gemiddeld bijna

f

123,- per woning per maand (minimaal

f

100,- en maximaal

f

200, .. ). Hiermee komt de gemiddelde bruto huur (inkI. het stookkostenvoor-schot) op

f

629,55 per woning per maand.

De 15 gulden per maand, die bewoners als servicekosten betalen voor het werk van de huisbewaarder, is niet altijd voldoende om de werkelijke kosten van de huisbewaarder te betalen. Deze servicekosten zijn overigens slechts bedoeld voor het schoonmaken, dat door de huisbewaarder gedaan wordt (en dat in zijn vakantie uitbesteed wordt). In 1987 was er bijvoorbeeld een tekort van

f

1.973,47. Dit bedrag is ten laste gebracht van het onderhoudsfonds.

De Woningstichting heeft in Oost-Souburg naast komplex 49 nog 9 andere komplexen in beheer (uitsluitend eengezinshuiZen en bejaardenwoningen, in totaal 605 woningen). Eén komplex is vooroorlogs (gerenoveerd), de overige komplexen zijn van na de oorlog (en voor een groot deel ook gerenoveerd). Slechts 2 van deze komplexen hebben een hogere gemiddelde kale huur dan de de gemiddelde kale huur van komplex 49. Wanneer de bruto huren (excl. stook-kosten) van de komplexen vergeleken worden, blijkt dat alleen een komplex in Schoonenburg (het noordelijke deel van Oost-Souburg; komplex 46) een iets hogere gemiddelde huur heeft. Gekonkludeerd kan worden dat de huren van het

komplex 49 in vergelijking met de huren van de andere komplexen in Oost-Souburg van de Woningstichting hoog zijn.

Tabel 2.2: Ovenicht van de huren (per 1-7-1988) van de komplexen van de Woningstichting Walcheren in Oost-Souburg.

ICClIIpl. aantal bouwjaar geil. kale geil. br. geil. t. huur br. huur

nr. won. (geil.) huur huur (*) pwlten p. pwlt p. pwlt 1 (eengez.) 164 1948 f.282,32 f.289,31 92 f.3,01 f .3, 15 2 (eengez.) 34 1952 f.310,31 f.319,03 101 f.3,01 f .3, 16 3 (eengez.) 52 1923 f.392,48 f.400,81 94 f .4, 18 f.4,26 4 (eengez.) 38 1958 f.321,35 f.330,00 99 f.3,25 f.3,33 5 (egz.+duplex.) 82 1965 f.273,18 f.289,30 83 f.3,29 f.3,49 26 (eengez.) 88 1910 f.459,21 f.411,61 142 f.3,23 f.3,32 46 (eengez.) 19 1915 f.506,51 f.524,08 151 f.3,35 f.3,41 49 (flats) 216 1915 f.442,51 f.506,55 113 f.3,93 f.4,50 58 (bej.) 42 1915 f.26O,31 . 65 f.4,00

-18 (bej.) 26 1985 f.410,85 f.416,08 99 f .4, 15 f.4,20 (*): excl. stookkosten

Bron: Woningstichting Walcheren

De prijs/kwaliteitsverhouding, uitgedrukt in de kale huur per woningwaarde-ringspunt, bedraagt per 1-7-1988 gemiddeld in het komplex 49

f

3,93. Hiervoor is al aangegeven dat de huur gelegen is tussen de minimaal redelijke huur en de maximaal redelijke huur. Zoals onder andere al gebleken is uit het onderzoek 'Leegstand en prijsfkwaliteitsverhouding in naoorlogse non-profit huurkom-plexen' (Heeger, 1988) behoeft de zo berekende prijsfkwaliteitsverhouding niet altijd overeen te komen met de prijsfkwaliteitsverhouding zoals bewoners die er-varen. Zo komen bijvoorbeeld kwalitatieve aspekten als veiligheid, sociale omge-ving, afstand tot het centrum, etc. niet in het woningwaarderingssysteem aan de orde, en wordt de prijs mede bepaald door servicekosten, stookkosten en indivi-duele huursubsidie. Dit is dan ook de reden dat een gunstig lijkende prijsfkwa-liteitsverhouding, uitgedrukt in de kale huur per woningwaarderingspunt, niet per definitie altijd overeen komt met een goede bewonerswaardering. Het komplex 49 lijkt een duidelijk voorbeeld hiervan; ondanks het feit dat er kom-plexen in Oost-Souburg zijn met een ongunstiger verhouding tussen kale huur en woningwaarderingspunten,heeft het komplex 49 als enige te kampen met echt omvangrijke leegstand.

De prijsfkwaliteitsverhouding, uitgedrukt in de bruto huur per woningwaarde-ringspunt, bedraagt per 1-1-1988 gemiddeld in het komplex 49

f

4,50 (excl. stookkosten). In verhouding met de andere komplexen in Oost-Souburg van de Woningstichting is deze bruto huur per punt het meest ongunstig.

In tabel 2.3 is de derving van de huren opgenomen. Na een opmerkelijk hoge huurderving in 1977 was de huurderving zes jaar lang onder de 2%. Vanaf 1984 was de huurderving echter steeds wel boven de 2%, met een (voorlopig?) hoog-tepunt vari 21,76% in 1988 (d.w.z.

f

245.490,- derving van de netto huur).

De derving van· de servicekosten is procentueel ongeveer gelijk aan die van de netto huur. In 1988 was de servicekostenderving

f

113.163,36. De totale inkom-stenderving in 1988 komt hiermee op

f

358.653.36. De precieze bedragen voor servicekosten en derving over de servicekosten zijn mogelijk iets afwijkend van de in tabel 2.3 opgenomen bedragen; aan het eind van elk jaar worden de vergoedingen van de bewoners vergeleken met de werkelijke kosten, en volgt er een verrekening. De Woningstichting heeft besloten de bewoners van het kom-plex 49 niet mee te laten betalen aan de leegstand; bij de jaarlijkse eindafreke-ning van de servicekosten wordt de servicekostenderving dan ook niet betrok-ken. Deze wordt voor rekening genomen van de Woningstichting (en wordt, nadat dit door het bestuur is beslist, afgeboekt van de Algemene Bedrijfsreserve van het komplex){In principe mag een deel van de huurderving, maximaal 2%, wel aan de bewoners verrekend worden). In de jaren 1980, 1981 en 1987 is derving van huur en servicekosten afgeboekt van de Algemene Bedrijfsreserve. In tabel 2.3 is de huurderving opgenomen ten opzichte van de vergoedingen (vóór de verrekeiling).

De plotselinge enorme stijging van de leegstandsproblemen in 1987 blijkt onder andere uit het feit dat de bruto huurderving in het eerste halfjaar van 1987 'slechts'

f

21.456,11 bedroeg, en in het tweede halfjaar

f

93.629,91; ruim 4 maal zoveel dus in het tweede halfjaar.

De ernst van de hoogte van de huurderving bij het komplex 49 blijkt vooral wanneer deze vergeleken wordt met de huurderving van het totale bezit van de Woningstichting (in 1988 in totaal 2052 woningen); zo bedroeg bijvoorbeeld de huurderving over de bruto huur in 1988 bij het komplex 49 in totaal 21,71%, terwijl de huurderving van het totale bezit in dat jaar niet meer dan 3,87% was.

,

Tabel 2.3: Derving van de netto huur en de servicekosten.

jaar netto huur ·hwrdervirw hwrderv. service- serv i ce- " service-kale huur "k. hwr kosten k. derv. k. dervirw

1974 45548.76 1975 319803.60 1976 629252.63 19n 716578.40 33690.30 4.70 318418.50 15055.60 4.73 1978 755682.40 3746.95 0.50 368388.00 1753.20 0.48 1979 801004.80 4522.09 0.56 402408.00 2518.54. 0.63 -1980 845358.40 1n.43 0.02 448416.00 90.88 0.02

_•

1981 896219.52 1558.14 0.17 538488.00 934.90 0.17 1982 940599.84 3559.08 0.38 623376.00 2334.75 0.37 1983 983119.04 10310.89 1.05 626616.00 6462.n 1.03 1984 1022147.52 36963.32 3.62 631476.00 22427.53 3.55 1985 1052800.67 26849.61 2.55 640200.00 15754.13 2.46 1986 1078714.44 26455.32 2.45 668150.50 15584.n 2.33 1987 1100295.55 76254.n 6.93 562337.50 36909.18 6.56 1988 1128071.21 245490.00 21,76 523583.84 113163.36 21.61

De . huurderving over de totale bruto huur van oktober 1988,

f

135.983,68, was

f

29.161,15, d.w.z. ruim 21% (een fraktie minder dan het gemiddelde over 1988). Daarnaast was er eind oktober een huurachterstand van

f

36.735,63; 27% van de· huur van die maand.

Het zal duidelijk zijn dat de huurderving, veroorzaakt door de leegstand, een belangrijk financieel probleem vormt voor de Woningstichting. In de volgende paragrafen zal daarom uitgebreider worden ingegaan op de leegstand.

Figuur 2.1: Percentage derving van de netto huur en van de servicekosten (1977-1988). w '" 22 20 18 16 14 ~ 12 z w ~ 10 w "-8 6 4 2

DERVING VRN HUUR EN SERVICEKOSTEN BIJ KOMPLEX49, OOST-SOUBURG

1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 Jf:lf:lR PERC. DERVING Vf:lN HUUR EN SERVICE-KOSTEN 1985 1986 1987

Bron: Jaarverslagen Woningstichting Walcheren.

22 20 18 16 14 w '" 12 ~ z w 10 ~ w "-8 6 4 2 0 1988

Het exploitatieresultaat van komplex 49 is per jaar sterk afwisselend (zie ook figuur 2.2). Tot 1987 was er slechts twee maal een negatief resultaat geweest, in 1976 en 1977. Het slechtste exploitatieresultaat werd behaald in 1988; over dit jaar werd een verlies geboekt van

f

260.752,62, d.w.z.

f

1207,19 per woning. Dit verlies werd vooral veroorzaakt door de hoge huurderving in dat jaar

(f 245.490,(0) en door de post dubieuze debiteuren (niet te incasseren huur;

f

49.463,54).

Overigens zijn in het exploitatieresultaat geen bedragen opgenomen voor de werkelijke onderhoudskosten, de werkelijke administratiekosten, en de huurder-ving over de servicekosten. Het 'werkelijke' resultaat over met name 1987 en 1988 zal ongetwijfeld nog aanzienlijk slechter zijn.

De verzekering van het komplex wordt ten laste gebracht van de exploitatiereke-ning. Half oktober 1988 heeft de verzekeringsmaatschappij Stad Rotterdam, na herhaaldelijke uitkeringen, de brandverzekering opgezegd van het komplex 49. Zelfs voor

f

0,90 per

f

1000,- verzekerde waarde wilde deze maatschappij het komplex niet meer verzekeren. Sinds 7-11-1988 is het komplex verzekerd bij een andere verzekeringsmaatschappij, die bereid was het komplex te verzekeren voor (het oude bedrag van)

f

0,35 per

f

1000,- verzekerde waarde.

Figuur 2.2: Exploitatieresultaat per jaar per woning (1976-1988).

200 100 0 -100 -200 -300 <.0 . ~ _-400 z Cl :::l Cl< -500 .... <>-VI -600 z .... Cl _-700 -J => <.0 -800 -900 -1000 -1100 -1200 -1300

EXPLOIT~TIERESULT~~T KOMPLEX 49, OOST SOUBURG

1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987

JAAR

Bron: Jaarverslagen Woningstichting Walcheren.

200 100 0 -100 -200 -300 <.0 -400 ~ z Cl :::l -500 Cl< _.... <>--600 VI z .... -700 Cl -J => <.0 -800 -900 -1000 -1100 -1200 -1300 1988

De bedragen die uitgegeven zijn aan onderhoud, worden per komplex bijgehou-den in de onderhoudsfondsen. In principe worden de onderhoudsfondsen onder-scheiden in die voor woningen, voor centrale- verwarmingsinstallaties en voor liften.

Omdat het onderhoudsfonds van de liften van het komplex 49 herhaaldelijk aangevuld moest worden met geld uit het onderhoudsfonds voor woningen, zijn deze twee onderhoudsfondsen in 1980 samengevoegd. In de tabel 2.4 is deze samenvoeging ook voor de jaren ervoor doorgevoerd. De onderhoudsnorm voor liften is de laatste jaren circa

f

28.000,- per jaar te laag om de werkelijke onder-houdskosten aan de liften van het komplex 49 te kunnen bekostigen (in 1988

f

30.393,55 te laag). Dit wordt onder andere veroorzaakt, doordat de onder-houdsnorm voor de liften per woning wordt bepaald en niet per . lift (en in het komplex 49 zijn veel meer liften aanwezig dan het geval zou zijn wanneer het . hier galerijwoningen zou betreffen).

Het onderhoudsfonds voor woningen en liften blijkt vanaf 1975 tot en met 1980 voortdurend in omvang toegenomen te zijn (zie ook figuur 2.3). (In 1977 was er wel een overboeking van

f

54.611,67 naar het onderhoudsfonds voor liften). Na 1980 is het echter jaarlijks voortdurend afgenomen (o.a. door hoge kosten aan mutatieonderhoud). In 1988 was er weer een stijging, onder meer veroorzaakt doordat het mutatieonderhoud nu pas wordt uitgevoerd wanneer er een nieuwe huurder gevonden is. In figuur 2.4 is te zien dat vanaf 1981 tot 1988 de kosten van het onderhoud steeds hoger waren dan wat er door middel van normstortin-gen .werd ontvannormstortin-gen. Sinds 1985 is het onderhoudsfonds voor woninnormstortin-gen (en liften) negatief. Eind 1988 was de stand van dit onderhoudsfonds zelfs

f

.90.806,89 negatief.

Tabel 2.4: OnderhoudsCondsen van komplex 49 (op 31 december, 1974-1988). jaar OIIF won. OIIF cv. OIIF totaal OIIF won.pII. OIIF cv pil. OIIF tot. pil.

1974 ·3758.93 0.00 ·3758.93 ·17.40 0.00 -17.40 1975 -52185.66 -3514.65 -55700.31 -241.60 -16.27 -257.87 1976 1261.14 13927.67 15188.81 5.84 64.48 70.32 1977 8762.30 28478.09 37240.39 40.5.7 131.84 172.41 1978 36578.39 36577.80 73156.19 169.34 169.34 338.69 1979 75315.48 36429.63 111745.11 348.68 168.66 517.34 1980 125148.20 53381.86 178530.06 579.39 247.14 826.53 1981 91007.13 70415.03 161422.16 421.33 326.00 747.32 1982 64745.67 79464.64 144210.31 299.75 367.89 667.64 1983 33599.57 82549.35 116148.92 155.55 382.17 537.73 1984 29673.94 87270.49 116944.43 137.38 404.03 541.41 1985 '-62307.57· 103883.76 41576.19 . ·288.46 480.94 192.48 1986 -77449.08 114236.51 36787.43 -358.56 528.87 170.31 1987 -117099.39 90375.73 -26723.66 -542.13 418.41 -123.72 1988 -90806.89 101787.80 10981.91 -420.40 471.24 50.84

Bron: Jaarverslagen Woningstichting Walcheren.

Het onderhoudsfonds voor centrale verwarmingsinstallaties is vanaf 1975, op een kleine uitzondering na in 1979, tot 1987 steeds in omvang toegenomen. In 1987 was er echter voor het eerst sprake van een duidelijke daling, die in 1988 geluk-kig niet werd voortgezet.

Wanneer de onderhoudsfondsen van het komplex bij elkaar opgeteld worden, blijft de daling na 1980 goed zichtbaar. Het valt te vrezen dat deze daling zich de komende tijd zal voortzetten. De kosten zijn overigens niet alleen het gevolg van de normale veroudering van het komplex, maar worden ook in toenemende mate veroorzaakt door hogere kosten voor mutatieonderhoud (door een hogere mutatiegraad, door de slechte staat waarin woningen soms achtergelaten wor-den) en door toenemend vandalisme.

Het onderhoud van het groen gebeurt door (en op kosten van) de Gemeente (hierop wordt later in het rapport nog ingegaan).

Figuur 2.3: Onderhoudsfondsen van komplex 49, 1974-1988.

ONDERHOUDSFONDSEN PER 31 DECEMBER

1000 1000 800 600

--,

,

-400 200 0 \ -400

~,

-200 -400 "'" . /' ,., ....... -600 -600 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 ONDERHOUDsrONDS VRN WONINGEN & LIfT

JRRR ONDERHOUDsrONDS VRN

C.V.-INSTRLLATIES TOTRLE ONDERHOUDS-rONDS

'" ~ z 0 ::l 0: L.J "-'" Z L.J Cl ...J :::> '"

Figuur 2.4: De kosten van. het onderhoud ten opzichte van de normstortingen

voor het onderhoud, 1977-1988.

'" z

...

_0:

o

...

ONDERHOUDSUITGRVEN T.O.V. NORMSTORTINGEN

2.5 2.5 2.0 1 1 1 1\ 1 \ 1 \ 1 \ 1 \ 1 \ 2.0 \ . '" z

...

0: o

...

~ 1.5 1.5~ 0: o Z > o 0: o Z > o ....: 1.0

r

---, , 1 1 1 1.0"": z L.J

...

'" o "" 0.5 / / / / / \\'!o.:-...~ , _, , \ / / , / ," " / " 0.5 0.0 0.0 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 ONDERHOUDsrONDS VRN WON I NGEN & LI fT

JRAR ONDERHOUDsrONDS VRN

C.V.-INSTRLLRTIES TOTRLE ONDERHOUDS-rONDS

Bron: Jaarverslagen Woningstichting Walcheren

z L.J

...

'" o ""

In de onderhoudsbegroting voor 1989, opgenomen in het jaarverslag van 1988, zijn kosten opgenomen voor bijzonder onderhoud aan dakbedekking, aanrech-ten, hang- en sluitwerk, en centrale verwarmingsinstallaties (in totaal

f

250.000,-), en er zijn kosten opgenomen voor groot onderhoud aan dakbedek-king, kitvoegen/ander voegwerk, en loodgieterswerk (in totaal

f

35.000,-).

Een aantal delen van het komplex blijkt aan vernieuwing toe te zijn; genoemd worden in de 'Nota flats' onder meer (in prioriteitsvolgorde) de e.v.-ketels, de dakbedekking, de postkasten, de liften (deuren en onderdelen), de aluminium kozijnen van de schuiframen, het tegelwerk in portieken, de mechanische venti-latie (ventilatoren), expansiestukken van e.v.-leidingen in de Wilgenstraat, . de bergingdeuren, de portiekverlichting (armaturen), en de aanrechten. Ook blijken er betonreparaties nodig te zijn. Daarnaast worden leeggekomen woningen, die erg veel mutatieonderhoud nodig hebben, sinds enige tijd niet direkt meer opgeknapt (waardoor de onderhoudskosten in 1988 lijken mee te vallen). Van de ruim 80 woningen die in oktober 1989 leegstonden, zijn er ongeveer 60, die voor gemiddeld circa

f

5000,- per woning opgeknapt dienen te worden.

Door Woningstichting Walcheren wordt de Algemene Bedrijfsreserve nog per komplex bijgehouden. Hierdoor kan een goed beeld verkregen worden van de financiële resultaten van het komplex 49.

Jaarlijks wordt er vanuit de exploitatierekening

f

68.176,53 gestort in de Alge-mene Bedrijfsreserve.

In tabel 2.5 en figuur 2.5 wordt een overzicht gegeven van de Algemene Be-drijfsreserve van het komplex. Vanaf het eerste jaar dat het komplex in gebruik werd genomen, blijkt de Algemene Bedrijfsreserve elk jaar in omvang toegeno-men te zijn. In 1987 en 1988 echter is de omvang afgenotoegeno-men. Dit werd onder meer veroorzaakt door het slechte exploitatieresultaat (hoge huurderving en hoge 'dubieuze debiteuren') en door de afboeking van de exploitatieresultaten van de servicekosten van enkele jaren (van resp. 1983 tlm 1986, en 1987). Per 31 december 1988 was de Algemene Bedrijfsreserve van het komplex 49 toch nog

f

646.907,25. Door de hoge huurderving in 1989 was de Algemene Bedrijfs-reserve van het komplex per 1-10-1989 al verminderd tot

f

306.661,93, dat wil zeggen

f

1.419,73 per woning.

Tabell.S: Overzicht van de Algemene Bedrijfsreserve van het komplex 49, 1976-1988.

j . . r efboeki,. bijboekf,. _ .31-12 _ p.wan.

1976 ·164883.71 51297.70 -45409.48 -210.23 19n -46283.94 0.00 -23516.89 -108.87 1978 -2546.74 17557.35 . 58084.25 268.91 1979 0.00 9863.74 ,4',70.52 653.57 1980 -15283.62 26949.32 238630.75 1104.n 1981 -30932.51 30326.59 334081.36 1546.67 1982 0.00 37897.63 472242.52 2186.31 1983 0.00 22491.07 595515.97 2757.02 1984 0.00 6045.21 712997.57 3300.91 1985 0.00 26216.44 859038.61 39n.03 1986 -3253.20. 9664.23 995198.36 4607.40 1987 -136360.88 -89976.66 902058.54 4176.20 1988 -109549.14 -275630.66 646907.25 2994.94

Bron: Jaarverslagen Woningstichting Walcheren.

Figuur 1.5: Overzicht van de Algemene Bedrijfsreserve van het komplex 49, 1976-1988 (per 31 december). 5000 4500 4000 3500 il 3000. z o ::. 2500 Ct: w D-!Q 2000 w o ...J êl1500 1000 500

RL GEMENE BEDRIJFSRESERVE VRN KOMPLEX 49, OOST-SOUBURG

5000 4500 4000 3500 3000 il z o 2500: w D-2000 !Q w o ...J 1500 êl 1000 500 o+---~~---~---~o -500 -500 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 JAAR

Oedur~nde de exploitatie van het komplex hebben de volgende afboekingen van de Algemene Bedrijfsreserve ten behoeve van het komplex 49 plaatsgevonden:

1976:aan1oopverliezen

f

164.883,71

1977: dubieuze debiteuren verliessaldo

'. 1978: ' verliessaldo

1980: 'resultaat stookkosten en

stroom-. verbruik volgens bestuursbesluit' 1981: 'resultaat stookkosten en stroom-verbruik volgens bestuursbesluit' 1986: haltegels aangebracht

1987: resultaat stookkosten (1984 t/m 1986) resultaat servicekosten (1983 t/m 1986)

deuren berging en meterkasten 1988: resultaat stookkosten (1987) resultáat servicekosten (1987)

f

19.053,50

f

27.119,99

f

2.546,74

f

15.283,62

f

30.932,51

f

3.253,20

f

104.313,31

f

19.805,07

f

'

12.048,10

f

97.252,11

f

12.297,03

De Algemene Bedrijfsreserve voor het gehele bezit van de Woningstichting (2030 woningen) was per 31 december 1988

f

21.820.041,-, d.w.z. gemiddeld

f

10.748,79 per woning. In principe kan de ABR gebruikt worden om de financi-: ële tegenvallers van het komplex 49 op te vangen. Het is dus niet zo dat daar-voor alleen de door het komplex zelf opgebouwde ABR aangewend moet wor..; den. Wel spelen er bij de Woningstichting bepaalde 'regels' die ervan uitgaan dat de ABR per dorp opgebouwd en gebruikt wordt.

De totale komplexreserve kan berekend worden door de onderhoudsfondsen van een komplex op te tellen bij de Algemene Bedrijfsreserve van het desbetreffen-de komplex. De komplexreserve geeft een goed beeld van desbetreffen-de financiële middesbetreffen-de- midde-len die opgebouwd zijn gedurende de totale exploitatieperiode. Het is echter niet iets dat alleen bedoeld is om de financiële tegenvallers van het desbetref-fende komplex op te vangen.

~er 31 december 1988 is de komplexreserve van het komplex 49

f

657.889,16,

d.w.z.

f

3.045,78 per woning. Dit lijkt misschien aanzienlijk, maar er moet reke-ning gehouden worden met het feit dat het hier een relatief jong komplex be-treft, waaraan in principe nog weinig kosten gemaakt behoeven te worden. Daarnaast is de komplexreserve al gauw onvoldoende voor de uitvoering van grotere ingrepen; hiervoor zullen dan nieuwe leningen nodig zijn. Wanneer de komplexreserve wordt vergeleken met de totale reserve van de Woningstichting, blijkt dat de komplexreserve van komplex 49 relatief laag is. De reserve van het totale bezit van de Woningstichting is namelijk ruim 29 miljoen, d.w.z. bijna

f

14.450,- per woning.

Voortzetting van de tendens van de laatste jaren, leidend tot steeds hogere onderhoudskosten en tot een slechter wordend exploitatieresultaat (o.a. door de toenemende huurderving), zal uiteraard sterk negatieve gevolgen hebben voor de komplexreserve. Alleen al uit financieel oogpunt gezien, zijn maatregelen dringend gewenst.

2.4. Woningmarktontwikkelingen in Vlissingen

Landelijk gezien blijkt Zeeland een opmerkelijk groot woningoverschot te heb-ben. Volgens de CBS-cijfers m.b.t. de administratieve leegstand van woningen per 1-4-1988 heeft alleen de provincie Flevoland een hoger percentage leeg-stand, 4,3; Zeeland 3,7%. Binnen Zeeland zelf hebben vooral de gemeenten Vlissingen en Sas van Gent opmerkelijk hoge leegstandspercentages (resp. 7,1 en 9,1%). De gemeente Sas van Gent blijkt zelfs het hoogste percentage leeg-stand te hebben van heel Nederland. Een hoger percentage leegleeg-stand dan in Vlissingen is, behalve in Sas van Gent, slechts aanwezig in de gemeente Lelystad (8,4%). Volgens deze CBS-gegevens was de leegstand in geheel Nederland per 1-4-19882,2%.

Uit een bevolkingsprognose van' de Provinciale Planologische Dienst van Zee-land (1988) blijkt dat de 'leegloop' van Zeeland de afgelopen twee jaar· heeft aangehouden, en zelfs nog wat is toegenomen. Dit werd slechts voor een deel gekompenseerd door een onverwachte toename van het aantal geboorten.

De laatste jaren is er in Vlissingen een vertrekoverschot (1986: 600 inwoners, 1987: 500 inwoners). De grootste afname treedt op in de kategorie gezinnen. De groep in de leeftijd van 15 tot 25 jaar neemt in beperkte mate af. De leeftijds-groepen 40 tot 65 jaar en 65 jaar en ouder blijven ongeveer stabiel. . .

In figuur 2.6 en 2.7 wordt tespektievelijk voor alleen Vlissingen en voor geheel Walcheren een overzicht gegeven van de woningvoorraad en de bevolkingsaan-tallen. Een nadere toelichting lijkt overbodig.

Figuur 2.6: Woningvoorraad en bevolking in Vlissingen.

21000 20600 20200 19800 z 19400 w (!) ~ 19000 (J') ~ 18600 ...J > Cl 18200 cr & 17800 oe: o §; 17400 (!) ~ 17000 z o ::J: 16600 16200 15800 46800 46400 46000 43200 . 42800 42400 15400 15000+---,---,---r--r---.---.--,---,---,---,---r--r---.---.--+42000 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 WONINGVOORRRRD VLISSINGEN JRRR . BEVOLK I NG . VLISSINGEN

Figuur 2.7: Woningvoorraad en bevolking in Walcheren (1). Z L.J 46000 45000 44000 43000 el 42000· :I: u ~ . g 41000 c::J g 40000 "" "" ~ 39000 c.o z ~ 38000 o =r 37000 36000 35000

/

/

/ ' . 111000 110500 110000 .•. _ . _ _ --.j.1o95oo 109000 108500 108000 107500 z 107000 ~ L.J 106500 G 106000 a! 105500 ~ 105000 ~ 104500 ;:j 104000 ~ 103500 III 103000

.

7~/ 102500 102000 . _/ 100500 101500 101000 34000+----;.----.---.-__r----.--.,____r-~-.,____r-~-.,_____r-~__+100000 1975 .1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 WONINGVOORRRRD WRLCHEREN JRRR BEVOLKING WRLCHEREN

(1): Walcheren omvat de gemeenten Arnemuiden, Domburg, Mariekerke, Mid-delburg, Valkenisse, Veere, Vlissingen, en Westkapelle.

Bron: CBS-maandstatistieken en Provincie Zeeland.

Ook in het rapport Woningmarktprofiel Zeeland (OD 205, 1987) wordt een afname van het inwoneraantal in Vlissingen gekonstateerd in de periode 1981

-1985 (een afname van 1,6%). Vlissingen verliest binnen Zeeland inwoners aan Middelburg, Goes en een aantal kleinere gemeenten. Ook is er een vertrekover-schot in de richting van Rotterdam/Rijnmond. Deze vertrekoververtrekover-schotten worden yolgens dit rapport mede veroorzaakt door de werkgelegenheidontwikkeling en de retourmigratie. Wanneer de trend van deze vertrekoverschotten doorzet, zal de bevolking in het jaar 2000 in aantal 13,3% zijn verminderd t.o.v. 1985. Vol-gens een prognose waarbij deze trend ombuigt tot een migratiesaldo van nul, is nog een groei van 4,1% binnen de periode 1985-2000 mogelijk.

Ondanks de bevolkingsafname is de woningvoorraad van Vlissingen in de perio-de 1981-1986 toegenomen met 6%. Deze toename bestaat voor 93% uit huurwo-ningen in de sociale sektor. .

Per 1-1-1989 bestond de woningvoorraad in Vlissingen uit 19.414 woningen (volgens de Gemeente Vlissingen; cijfers van het CBS laten steeds iets hogere aantallen zien). De woningvoorraad van Vlissingen is in vergelijking met andere steden in Zeeland afwijkend door een groot percentage huurwoningen (65%;

drie kamers of minder, 68% heeft vier of vijf kamers, en 6% is groter), en door

een groot percentage woningen in meergezinshuizen (37%; voor bijvoorbeeld

Middelburg 20%, voor Terneuzen 17%, en voor Goes 16% )(Bron: De Vlissingse

Woningmarkt tot 2000, Stichting Bouwwinkel Zeeland).

In Vlissingen zijn behalve de Woningstichting Walcheren (met in totaal 2052

woningen in beheer) ook nog Woningbouwvereniging Basco (met in totaal 5683

woningen) en de Vereniging tot Verbetering van de Volkshuisvesting te

Vlissin-gen en OmligVlissin-gende Gemeenten (VVV)(met in totaal 2308 woningen) werkzaam

in de sociale huursektor. Daarnaast heeft de St. Landelijke Katholieke

Bouwcor-poratie voor bejaarden nog een woningkomplex in Vlissingen.

Woningbouwvereniging Basco signaleerde al in het jaarverslag van 1983 dat er

een strukturele leegstand begon op te treden in haar bezit. Op 31-12-1983 was

er sprake van 75 niet-verhuurde woningen. Woningbouwvereniging Basco

signa-leerde toen een vlucht uit te dure nieuwbouw en uit woningen met

blokverwar-nnng. Op .1 oktober 1984 was de leegstand· bij Woningbouwvereniging Basco

inmiddels opgelopen tot 109 woningen.

In het OTB-bestand van komplexen met een huurderving van tenminste 5% in

1985 komen in de gemeente Vlissingen de volgende komplexen voor: . - komplexnr. 1 van Woningbouwvereniging Basco; een vooroorlogs komplex van

446 woningen (huurderving in 1985 13,38%);

- komplexnr. 7 van Woningbouwvereniging Basco; een komplex van 95

maison-nettewoningen, gebouwd in 1970 aan de Chopinlaan, Kemperstraat en Van

Hogendorpweg (huurderving in 1985 37,09%, leegstand per 1-9-1987 50,5%,

gemiddelde kale huur in 1985

J

338,57);

- komplexnr. 35 van Woningbouwvereniging Basco; een komplex van 288

por-tiekflatwoningen, gebouwd in 1967 aan de Troelstraweg, Mackaystraat en

Schaepmanstraat (huurderving in 1985 8,11%, leegstand per 1-9-1987 18,1%,

in 1988 is de leegstand verder toegenomen, gemiddelde kale huur in 1985

J

286,47);

-komplemr. 47 van Woningbouwvereniging Basco; een komplex van 77

galerij-woningen, gebouwd in 1979 aan de Falckstraat (huurderving in 1985 7,20%,

leegstand per 1-9-1987 5,2%, gemiddelde kale huur in 1985

f

326,67);

- komplexnr. 48 van Woningbouwvereniging Basco; een komplex van 223

wo-ningen, gebouwd in 1981 in de wijk Papagaaienburg (huurderving in 1985

12,30%, leegstand per 1-9-1987 23,3%, gemiddelde kale huur in 1985

J

569,20);

- komplemr. 49 van Woningbouwvereniging Basco; een komplex van 10

wonin-gen, gebouwd in 1984 (huurderving in 1985 8,18%);

- komplexnr. 33 van de St. Landelijke Katholieke Bouwcorporatie voor

bejaar-den. Dit komplex aan de Van Dishoekstraat (dicht bij het centrum van

Vlis-singen) bestaat uit 90 woningen, gebouwd in 1981. De huurderving in 1985

was 9,44%, leegstand per 11-9-1987 slechts 1 woning, gemiddelde kale huur in

1985

J

514,24.

Opmerkelijk is het feit dat het komplex 49 in Oost-Souburg in 1985 nog niet tot

de kategorie komplexen met tenminste 5% huurderving behoorde.

De leegstand in Vlissingen blijkt vahaf 1985 sterk in omvang toegenomen (in

wonin-gen leeg (steeds op peildatum 1 april». Woningstichting Walcheren had in 1988 een derving van de totale huren en vergoedingen van 3,87%, Basco van 7,4%, en de VVV van 0,5%.

De leegstand blijkt zich de laatste tijd binnen Vlissingen te konsentreren in enkele komplexen in Paauwenburg, Papagaaienburg en Souburg. In Papagaaien-burg, een wijk gebouwd in de begin jaren tachtig ver van het centrum, komen de verhuurproblemen voor in de dure eengezinshuizen. In de wijk- Paauwenburg, die voor een groot deel uit flatwoningen uit de jaren zestig bestaat, komen de meeste verhuurproblemen voor. In Souburg wordt eigenlijk alleen het komplex 49 in ernstige mate gekonfronteerd met verhuurproblemen.

In Oost-Souburg en omstreken staan ook woningen leeg die beheerd worden door makelaardij Sinke Komejan (gevestigd in Middelburg). Deze . makelaar blijkt (nog) slechts beperkt gekonfronteerd te worden met verhuurproblemen in het bezit dat hij beheert (per 21 juni 1989 bijvoorbeeld stonden slechts 40 van de 3700 woningen leeg, waarvan 35 in Vlissingen). De eengezinshuizen in Oost-Souburg die deze makelaar verhuurt, hebben kale huren vanaf

f

628,- (maar nog wel onder de IHS-grens). Toch stonden er per 21 juni 1989 niet meer dan 6 van de 400 door hem beheerde woningen in Oost-Souburg leeg. De heer Sinke (senior) heeft wel de indruk dat de mutatie graad de afgelopen tijd iets is

geste-gen~ Het -slechte imago van het komplex 49 heeft echter voor zover hij kan nagaan geen effekt op de verhuurbaarheid van het bezit dat hij beheert (vaneen komplex bestaande uit 80 eengezinshuizen in de nabijheid van het komplex stond er per 21 juni 1989 slechts 1 leeg). Hij heeft geen klachten ontvangen over de buurt. Zijn indruk is dat een belangrijk deel van de bewoners de aankoop van een koopwoning als reden om te verhuizen heeft. (De makelaar krijgt niet veel vraag naar zijn woningen van bewoners uit komplex 49. Dit zou mede veroorzaakt worden, doordat als regel wordt gesteld dat het bruto inkomen tenminste 5x zo hoog is als de huur van de te huren woning).

Een bekend komplex dat ernstige verhuurbaarheidsproblemen had, en dat slechts op enkele kilometers afstand van het komplex 49 ligt, zijn de flats aan de Schottestraat en omgeving in Middelburg. Na de aftopping van een van deze drie flatgebouwen en verbetermaatregelen bij de andere twee, is de leegstand daar sterk afgenomen.

Zowel uit .de relatief grote hoeveelheid komplexen in Vlissingen met verhuur-baarheidsproblemen als uit de stijgende leegstandspercentages voor geheel Vlissingen kan gekonkludeerd worden dat er in Vlissingen sprake is van een ruime woningmarkt. Vooral een aantal komplexen meergezinshuizen blijkt niet erg gewild.

De Stichting Bouwwinkel Zeeland geeft in haar rapport 'De Vlissingse Woning-markt tot 2000' aan, dat er een toenemende vraag te verwachten is naar kleine eengezinshuizen, kleinere appartementen, zorg- of aanleunwoningen, en grotere koopwoningen en/of luxe vrije sectorwoningen. Een afnemende vraag is te verwachten naar grotere . eengezinshuizen, eengezinshuizen met hoge huren of een slechte prijs/kwaliteitsverhouding, en naar meergezinshuizen die verder van voorzieningen liggen. Tot het jaar 2000 zullen volgens de Bouwwinkel, afhanke-lijk van de demografische ontwikkeling, 800 tot maximaal 2200 woningen

over-bodig worden. Daartegenover staat een verwachte woningbehoefte van minimaal 1070 en maximaal 3655 woningen. Vooral de komplexen met een ongunstige prijs/kwaliteitsverhouding (waarbij ook de ligging wordt betrokken) zullen te kampen krijgen met leegstand. 'Voor een aantal struktureel leegstaande wonin-gen zal sloop onvermijdelijk zijn'.

In het rapport 'Woningzoekenden in Zeeland' (Van der Vet, 1988) wordt gekon-kludeerd dat er bij de vraag naar woningen in Zeeland een accent ligt op klei-nere woningen en dat er een vrij grote vraag is naar bejaardenwoningen. Deze vraag naar kleine woningen zal, onder andere door de toenemende vergrijzing, volgens dit rapport in de direkte toekomst nog verder toenemen. Ook wordt aangegeven dat van de woningvooraad, die in het jaar 2015 in Zeeland nodig zal

zijn, 95% er nu al staat, 'en dat dientengevolge het aantal nieuw te bouwen woningen in de nabije toekomst zal teruglopen'.

Per 1-1-1988 stond 3,6% van de bevolking in Walcheren ingeschreven als wo-ningzoekende (d.w.z. 3942 ingeschreven huishoudens). Hiervan stond 9%, d.w.z. 385 woningzoekende huishoudens, bij meer dan één woningbouwvereniging ingeschreven. Vooral·in Vlissingen blijkt het aantal dubbelinschrijvingen groot te zijn. Mede door het aantal dubbelinschrijvingen, en door het feit dat de verschil-lende verhuurders de gegevens m.b.t. woningzoekenden op een verschilverschil-lende wijze verzamelen, blijkt het niet gemakkelijk om steeds een aktueel beeld te kunnen geven van de hoeveelheid woningzoekenden in Zeeland (en van ken-merken van deze woningzoekenden). In het rapport 'Woningzoekenden in Zeeland' wordt gepleit voor een 'verregaande onderlinge afstemming van de registraties op elkaar per regio. Voor inzicht in de woningmarkt zou niet alleen inhoudelijke afstemming gewenst zijn, maar ook uitwisseling van gegevens, zodat exact bekend wordt hoeveel woningzoekenden er zijn'.

2.5. Mutaties en leegstand in komplex 49

Het belangrijkste probleem met betrekking tot de flats is de slechte verhuur-baarheid. De leegstand is voor de Woningstichting vooral een financieel pro-bleem (door huurderving, hoge beheerkosten, en veel mutatieonderhoud). Voor de bewoners betekent de omvangrijke leegstand dat het komplex een verpauper-de indruk geeft (waarbij zich problemen kunnen voordoen als vandalisme, onveiligheid, en kleine kriminaliteit). Het komplex krijgt mede hierdoor een slechte reputatie. Het gevaar bestaat dat door de leegstand nog meer bewoners

het komplex willen verlaten. .

Zoals aan de huurdervingscijfers al was af te lezen, is de leegstand niet alleen de laatste jaren een probleem. Ook in de eerste jaren na de oplevering gaf de verhuur al problemen. Het flatgebouw aan de Berkenstraat heeft als gevolg van deze verhuurproblemen enige tijd leeg gestaan (voor het flatgebouw aan de Wil-genstraat kon wel nog zorgvuldig toegewezen worden). Mede door het plaatsen van advertenties in het westen van het land zijn de flats geleidelijk vol gekomen. Al in het jaarverslag over 1975 werd melding gemaakt van de verhuurproble-men; 'De verhuur van flats gaat nog steeds moeizaam, doch we hopen dat zij half 1976 allemaal verhuurd zijn, alhoewel er ook een groot verloop is in deze woningen'. In 1977, toen de huurderving over de kale huur was opgelopen tot

4,7%, werd er in het jaarverslag vermeld dat de vele mutaties in de flats leidden tot regelmatige leegstand. 'De oorzaak hiervan ligt voornamelijk in het gereed-komen van grote aantallen eengezinswoningen, waardoor vele flatbewoners pro-beerden een dergelijke woning· te bemachtigen'. In de jaren hierop werd steeds in de jaarverslagen gekonstateerd dat de verhuur van de flats weinig problemen gaf, doordat er weinig nieuwe eengezinswoningen gereed kwamen.

Vanaf 1983 wordt er in de jaarverslagen steeds zorgelijk gesproken over de verhuur van het komplex. Naar aanleiding van de hoge mutatiegraad en de vele vernielingen in het komplex is in 1986, als proef om het aanzicht te verbeteren, een portiek voorzien van tegelwerk.

In de vorige paragraaf, waarin enige woningmarktontwikkelingen in Vlissingen zijn geschetst, werd al aangegeven dat het komplex niet voorkomt in het OTB-bestand van komplexen met een huurderving in 1985 van 5% of meer. Zoals al uit de huurdervingscijfers is aangegeven (zie tabel 2.3), zijn de verhuurbaarheids-problemen met name in het tweede halfjaar van 1987 onverhoeds ernstig gewor-den. Er is geen direkte oorzaak aan te wijzen voor de plotselinge stijging van de leegstand in het tweede halfjaar van 1987. Mogelijk hangt het samen met het feit dat in de tweede helft van 1987 een aantal (koop)woningen werden opgele-verd in Middelburg (in de wijk Reyershove, de wijk die het dichtst bij Oost-Souburg is gelegen).

In figuur 2.8 is het percentage leegstand in Vlissingen weergegeven naast de bevolkingsaantallen van Vlissingen en naast het percentage huurderving van het komplex 49.

In bijlage 2 wordt voor een aantal jaren het percentage huurderving bij komplex 49 afgezet tegen de nieuwbouwproduktie in Vlissingen en Middelburg; een

duidelijk verband is hierbij niet direkt aantoonbaar. .

Eind 1987 stonden 43 van de 216 woningen van komplex 49 leeg, per 18-4-1988 54 woningen, per 17-5-1988 53 woningen, per 29-6-1988 47 woningen, per 29-7-198845 woningen, per 22-8-1988 46, per 20-9-1988 eveneens 46, per 1-2-1989 50, per 15-6-1989 67, en per 5-10-1989 83. Opmerkelijk is het feit dat gedurende de maanden april 1988 tot en met januari 1989 de leegstand in het flatgebouw aan de Berkenstraat afgenomen is van 21 naar 14 woningen, maar daarna weer fors is toegenomen tot 28 woningen per 5-10-1989. Het flatgebouw aan de Wilgen-straat heeft de minste leegstandsproblemen (per 5-10-1989 stonden hier 12 woningen leeg). De leegstand was gedurende deze maanden het hoogst in het flatgebouw aan de Beukenstraat (per 5-10-1989 stonden 43 van de 72 woningen leeg, d.w.z. bijna 60%). Bij twee van de vier portieken van dit flatgebouw wor-den sinds ongeveer twee jaar in principe geen nieuwe woningen toegewezen. Zolang er immers genoeg keuze is aan lege woningen in het komplex, heeft de Woningstichting de leegstand het liefst gekonsentreerd, en worden er vooral woningen aangeboden in de portieken met weinig leegstand. Eventuele totale leegstand van een portiek of flatgebouw, zou het mogelijk maken deze geheel af te sluiten. Dit zou besparingen mogelijk maken op (de huurderving van) de. ser-vicekosten (bijvoorbeeld de kollektieve verwarmingsinstallatie kan dan voor een geheel blok worden afgesloten). Mede door de slechte naam van dit flatgebouw zijn er geen woningzoekenden die in woningen van de andere twee portieken van dit flatgebouw willen wonen.

I

Figuur 2.8: Leegstand in Vlissingen, huurderving bij komplex 49, en bevolking in Vlissingen. w '" 22 20 18 16 g 14 z w ~ 12

...

V> ~ 10 Cl: l -V> 8 _w 8 ...J 6 4 2

LEEGSTRND EN BEVOLKING IN VLISSINGEN, EN HUURDERVING KOMPLEX 49

/ ---- ---------- -/ .,",-< / 46800 46400 46000 45600 z 45200 ~ V> 44800 ~ ...J > 44400 '" _z 44000 ~ _o > 43600 ~ 43200 42800 42400 o 42000 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 PERC. HUURDERVING KOMPLEX 49 (1) J~~R PERC. LEEGST~ND IN VLI SS.INGEN (2)

(1): gemiddelde over het gehele jaar

(2): peildatum 1 april

(3): peildatum 1 januari

BEVOLKING VLISSINGEN (3)

Bron:, Woningstichting Walcheren, CBS, Provincie Zeeland, en Gemeente

Vlissingen.

Tabel 2.6: Overzicht aantal maanden leegstand (per bouwblok), 1983-1987

Jaar Wilgenstraat Beukenstraat Berkenstraat Totaal X

1983 7,5 10,0 7,5 25,0 (1,0)

1984 15,5 41,0 32,5 89,0 (3,4)

1985 5,5 35,0 22,5 63,0 (2,4)

1986 13,5 19,5 30,0 63,0 (2,4)

1987 27,5 81,5 67,0 176,0 (6,8)

Bron: Nota Flats, Bakker, 1988

Binnenkort worden 150 woningen in Vlissingen opgeleverd door de VVV. Hoe-wel voorzover bekend slechts twee huishoudens uit het woningbezit van de Woningstichting naar dit nieuwe komplex verhuizen, kan gevreesd worden dat deze toevoeging aan de woningvoorraad uiteindelijk gevolgen zal hebben voor de verhuurbaarheid van het komplex 49.

De leegstand (en de huurderving die daar het gevolg van is) heeft, dat zal niemand verbazen, geleid tot enige zorgen bij de Woningstichting. Uit somber gekozen berekeningen, uitgaande van een leegstand van maar liefst 75 wonin-gen, wordt gekonkludeerd in de Nota flats, dat een dergelijke leegstand kan leiden tot een verlies van 2,6 miljoen in de eerste 5 jaar.

Ook de mutatiegraad (het aantal verhuizingen uit de woningen) van de drie blokken geeft een stijging in de laatste jaren te zien (zie ook tabel 2.7). Ten opzichte van het aantal bewoonde woningen is de stijging van het aantal muta-ties nog duidelijker.

Tabel 2.7: Overzicht woningmutaties (per bouwblok), 1983-1987 (percentages t.o.v. het totaal aantal woningen).

Jaar Wi 19enstraat Beukenstraat Berkenstraat Totaal %

1983 20 18 16 54 (25%)

1984 18 29 24 71 (33%)

1985 10 25 26 61 (28%)

1986 15 20 32 67 (31%)

1987 27 22 33 82 (38%)

Bron: Nota Flats, Bakker, 1988.

In de vorige paragraaf is aangegeven dat er veel leegstand in Vlissingen en omstreken voorkomt. Op de oorzaken van de ruime woningmarkt wordt in dit onderzoek niet dieper ingegaan. Wel is in het kader van dit onderzoek van be-lang wat de oorzaken zijn van de konsentratie van de leegstand in het komplex 49. Het is immers vanzelfsprekend dat er, alvorens er tot maatregelen kan worden overgegaan, duidelijkheid moet bestaan over de oorzaken van de slechte verhuurbaarheid.

Door de Woningstichting worden, in de Nota flats, de volgende faktoren ge-noemd die 'wel eens een rol kunnen spelen' bij het verklaren van de leegstand: , A Om in het verleden de leegstand te beperken, werd iedereen toegelaten,

zodat er een opeenhoping van "kansarmen" in de flats terecht kwamen; B. De negatieve publiciteit over flats (landelijk, regionaal en plaatselijk); C. Het beschikbaar zijn van grote aantallen eengezinswoningen, waardoor

vele flatbewoners proberen een dergelijke woning te bemachtigen;

D. De totale woonlasten voor de zeeuwen toch te hoog zijn in verhouding tot de huurprijs van een eengezinswoning.'

Elders in het rapport wordt gekonstateerd dat de flats 'in feite niet in de wijk passen, waardoor zij er uitspringen'.

Om beter inzicht te krijgen in de verhuurbaarheidsproblematiek wordt in de volgende paragraaf uitgebreid ingegaan op het toewijzingsbeleid met betrekking tot het komplex 49. Vervolgens wordt nadrukkelijk ingegaan op de bewoners van het komplex zelf en op de bewonerswaardering voor het wonen in het komplex 49.

2.6. Toewijzingsbeleid en ontruimingsbeleid

Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een woning van Wo-ningstichting Walcheren, moeten zich bij de WoWo-ningstichting zelf inschrijven (inschrijfkosten

f

25,-). Ook de twee andere woningkorporaties, Woningbouwver-eniging Basco en de VVV wijzen zelfstandig woningen toe. Het woningtoewij-zingssysteem in Vlissingen is volledig gedecentraliseerd; de gemeente zelf be-moeit zich niet met het toewijzingsbeleid. Niet iedereen is hier overigens geluk-kig mee; o.a. woningbouwvereniging Basco is voorstander van een centraal woningzoekendenbestand (bijvoorbeeld om het mogelijk te maken om 'pro-bleemgevallen' tussen de verschillende verhuurders te kunnen verdelen).

In het rapport 'Woningzoekenden in Zeeland' (Van der Vet, 1988) wordt aange-geven dat maar liefst 18% van de bij de Woningstichting Walcheren ingeschre-ven woningzoekenden ook bij een of meer van de andere woningbouwbouwver-enigingen ingeschreven staan. Bijna de helft hiervan zoekt 'ook wel een woning in Vlissingen, ca. een kwart in Middelburg en voor ca. 5% maakt Middelburg of Vlissingen niet uit'.

Woningstichting Walcheren schoont jaarlijks haar woningzoekendenbestand, zodat steeds een redelijk aktueel beeld beschikbaar is.

Uit een overzicht van het aantal· woningzoekenden dat per 7-7-1988 ingeschre-ven staat bij Woningstichting Walcheren, blijkt dat slechts 21 van de 225 'aktief woningzoekenden op zoek is naar een flatwoning. Naar HAT-eenheden is hele-maal geen vraag. De grootste vraag is er naar eengezinshuizen (64% van de 'aktief woningzoekenden), en naar 3 en 4-kamerwoningen (respektievelijk 48 en 42%).

Er zijn regels voor het toewijzen van woonruimte opgesteld waaraan voldaan moet worden om in aanmerking te kunnen komen voor een woning, zoals eko-nomische binding, sociale binding en inkomensgrenzen. Daarnaast is er door de Woningstichting een urgentie-systeem aan de hand van punten gemaakt.

Om woningzoekenden en woningen op elkaar te kunnen afstemmen, worden zowel de woningen als de woningzoekenden in kategorieën ingedeeld. Woning-zoekenden worden onderscheiden in de volgende kategorieën:

a. Huishoudens van 60 jaar en ouder;

b. Aleenstaanden en tweepersoonshuishoudens;

c. Huwelijkskandidaten ep. kandidaten van daarmee gelijk te stellen andere samenlevingsvormen;

d. Onvolledige gezinnen en gezinnen zonder kinderen, en huishoudens van drie personen;

e. Huishoudens van vier of meer personen.

De eerste vier kategorieën woningzoekenden komen in aanmerking voor een woning in komplex 49. Een toewijzingskommissie kiest uit de voorgedragen kandidaten (gestreefd wordt om per woning een keuze te hebben uit drie kandi-daten), waarbij de kandidaat met de meeste punten in principe de voorkeur krijgt. Redenen om van deze regel af te wijken kunnen zijn: 'sociale omstandig-heden, waardoor de kandidaat niet in een bepaalde wijk past', en een afwijken-de verhouding tussen inkomen en huur.