•
WERKDOCUMENT
~ ~co
E
~
::J 0 ale:
a>
al "'CJ-
a>
0
a>
J-
..c
::J
en
:J
0)J-
+ole:
J-
en
Cl) Q)>
Z
en
Cl) ::J ~ ~w
en
0
~N
~
a:
w
Q)Cl
+olZ
(.) Q)0
Cl)MEERWERK BIJ DE BOUW VAN
PREMIEKOOP A-WONINGEN
B~
ySBC;
drs. H.M.H. van der Heijden
m.m.v. drs. M. de Jong
93-02
MEERWERK BIJ DE BOUW VAN PREMIEKOOP
A-WONINGEN
Bibliotheek TU Delft
WERKDOCUMENT OTB
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Telefoon (015) 783005
93-02
~. f '.. ~ .. ,,~ ''' , ... .." ...MEERWERK BIJ DE BOUW VAN PREMIEKOOP
A-WONINGEN
drs H.MH. van der Heijden m.m. v. drs. M de Jong
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
CIP-GEGEVENS KONINLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Heijden, H.M.H. van der
Meerwerk bij de bouw van premiekoop A-woningen / drs. H.M.H. van der Heijden; m.m.v. drs. M. de Jong. Delft: Delftse Universitaire Pers. 111., tab. -(Werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB ; Issn 0926-6305 ; 93-02)
Met lit. opg. ISBN 90-6275-849-5 NUGI655
Trefw.: premiekoopwoningen; Nederland; onderzoek. Copyright 1993 by H.M.H. van der Heijden
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD
1 INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN ONDERZOEKSOPZET. . . .. 1
1.1 Inleiding... .... 1
1.2 Probleemstelling... 3
1.3 Onderzoeksopzet... 4
1.3.1 Inleiding ... 4
1.3.2 Eerste fase; de steekproef trekking ... ... 5
1.3.3 Tweede fase; enquête onder gemeenten, bouwgegadigden en kopers ... 7
1.3.4 Derde fase; vergelijking van de beschikbare informatie. . . . .. 8
1.3.5 Vierde fase; nadere informatie van gemeenten en inspecties ter plaatse . . . .. 8
1.4 Respons op de enquête onder gemeenten, bouwgegadigden en kopers van een premiekoop A-woning . . . .. 9
1.5 Opbouw van het rapport ... 10
2 MEERWERK BIJ NIEUWE PREMIEKOOP A-WONINGEN: FREQUENTIE EN OMVANG . . . . . . . . .. 11
2.1 Inleiding... ... 11
2.2 Aandeel kopers dat meerwerk laat uitvoeren . . . .. 11
2.3 De kosten van het uitgevoerde meerwerk . . . .. 12
2.4 Meerwerk(kosten) en aandachtsgroepenbeleid ... 14
2.5 Samenvatting... . 16
3 INFORMATIE VAN KOPERS OVER MEERWERK BIJ NIEUWE PREMIEKOOP A-WONINGEN . . . 19
3.1 Inleiding... 19
3.2 Inventarisatie van uitgevoerd meerwerk ... . . . .. 19
3.3 Redenen voor het laten uitvoeren van meerwerk .... ... 20
3.4 Het initiatief tot het uitvoeren van meerwerk en het gebruik van standaard-meerwerkmogelijkheden ... 21
3.5 De wijze en het moment waarop het meerwerk is overeengekomen ... ... ... .. . 22
3.6 De vrijheid om meerwerk al dan niet te laten uitvoeren . . . .. 24 3.7 Beoordeling van de kwaliteit van de woning . . . .. 26 3.8 Samenvatting... ... 27
4 INFORMATIE VAN BOUWGEGADIGDEN OVER MEERWERK
BIJ NIEUWE PREMIEKOOP A-WONINGEN . . . • . . . 29 4.1 Inleiding... ... 29 4.2 Toewijzing van de prerniekoop A-woningen ... .. ... 29 4.3 Initiatief tot het uitvoeren van meerwerk en het gebruik
van standaard-meerwerkmogelijkheden ... 30 4.4 De wijze en het moment waarop meerwerk is overeengekomen .. 31 4.5 Aandeel kopers dat meerwerk laat uitvoeren en de kosten
van het uitgevoerde meerwerk . . . .. 32 4.6 Samenvatting... 33 5 INFORMATIE VAN GEMEENTEN OVER (BELEID TEN
AANZIEN VAN) MEERWERK BIJ NIEUWE PREMIEKOOP
A-WONINGEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 35 5.1 Inleiding... ... 35 5.2 Moment waarop de gemeente over informatie over
meerwerk beschikt . . . .. 35 5.3 Betrokkenheid van de gemeente bij de toewijzing
van prerniekoop A-woningen ... 36 5.4 Gemeentelijk beleid voor het toezicht op koppelverkoop ... 37 5.5 Ervaringen van gemeenten bij het optreden
van koppelverkoop ... 39 5.6 Aandeel kopers dat meerwerk laat uitvoeren en de kosten
van het uitgevoerde meerwerk. . . . .. 41 5.7 Samenvatting. ... 43 6 ANALYSE VAN (VERSCHILLEN IN) AN1WOORDEN VAN
GEMEENTEN, KOPERS EN BOUWGEGADIGDEN •..•...•...• 45 6.1 Inleiding... 45 6.2 Verschillen in opgegeven meerwerkkosten ... ... 45 6.3 Signalen dat koppelverkoop voorkomt bij de in het onderzoek
betrokken premiekoop A-woningen ... 47 6.4 Resultaten van de inspecties ter plaatse ... .. '.' . . . .. 48 6.5 Samenvatting... 49 7 SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN. • • • . • . • •• 51 7.1 Inleiding... ... 51 7.2 Opzet van het onderzoek . . . .. 52 7.3 Wat is de aard en omvang van het uitgevoerde meerwerk bij
premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een
7.4 In hoeverre wijzigt het oorspronkelijk karakter van
premie-koop A-woningen door meerwerk : . . . 55 7.5 Op welke wijze houden gemeenten toezicht op koppelverkoop? .. 56 7.6 Komt koppelverkoop voor en in welke vormen? . . . .. 58 7.7 Welke mogelijkheden zijn er om koppelverkoop te voorkomen? .. 59
BULAGE 1 VRAGENLIJST BOUWGEGADIGDEN . . . . .. . . . 63 BULAGE2 VRAGENLIJST BEWONERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 69 BIJLAGE 3 VRAGENLIJST GEMEENTEN ... . . 75
VOORWOORD
Vanaf 1 januari 1989 is meerwerk dat in opdracht van kopers van nieuwe premiekoop A-woningen wordt uitgevoerd niet meer van invloed op de toeken-ning van de subsidie. Een toekomstige eigenaar is daarmee vrij om via meerwerk een bepaalde extra kwaliteit aan de woning toe te voegen.
In het jaarverslag 1989 van de Algemene Rekenkamer wordt gesteld dat bij de toepassing van de Beschikking steun eigen woningen (zoals die geldt per 1.1.1989) de mogelijkheid bestaat dat een initiatiefnemer bij de verkoop van premiekoop A-woningen de voorkeur geeft aan kopers die veel meerwerk aan hun woning laten verrichten. Verder stelde de Rekenkamer vast dat gemeenten weliswaar geacht worden erop toe te zien dat een dergelijke vorm van koppel-verkoop niet plaatsvindt, maar dat een instrumentarium voor dit toezicht ontbreekt.
Voor het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting zijn deze opmerkingen van de Algemene Rekenkamer mede aanleiding geweest om dit onderzoek te laten uitvoeren. De vraag staat centraal hoe in de premiekoop A-sector, vanaf 1989 in de praktijk met meerwerk wordt omgegaan.
Van de zijde van de opdrachtgever is het onderzoek begeleid door ir. W.M.AJ. Willart, dhr. A Romberg en dhr. AL. Meens, die zeer waardevolle bijdragen hebben geleverd aan het tot stand komen van dit rapport. De auteur is hen daarvoor zeer erkentelijk.
Harry van der Heijden januari 1993
1
INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN
ONDERZOEKSOPZET
1.1 Inleiding
Vanaf 1 januari 1989 (MG 88-47) wordt in de Beschikking Geldelijke Steun Eigen Woningen 1984 (BGSEW 1984), behalve het inkomen, ook de koop-jaan-neemsom1 gehanteerd als basis voor de subsidieverstrekking. Daarbij wordt
meerwerk buiten beschouwing gelaten. Een toekomstige eigenaar is daarmee vrij om, na het sluiten van de koop-jaanneemovereenkomst, via meerwerk (extra voorzieningen), een bepaalde extra kwaliteit aan de woning toe te voegen. De kosten die aan dit meerwerk zijn verbonden, hebben geen invloed op de hoogte van de subsidie.
Er is in de MG 88-47 een aantal voorwaarden verbonden aan het uitvoeren van meerwerk.
In de eerste plaats dient het meerwerk aanvullend van karakter te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat de woning zonder meerwerk dient te voldoen aan de voor-waarden van het Garantiecertificaat voor gesubsidieerde woningen, de Gemeen-telijke Bouwverordening en de Regeling Voorschriften Nieuwe Woningen en Woongebouwen. Toetsing aan deze voorwaarden vindt plaats door de gemeente en de Directie van de Volkshuisvesting in de provincie (DVH), voordat er een voorlopige toelatingsbeschikking wordt afgegeven.
In de tweede plaats is het niet de bedoeling dat door het uitvoeren van meer-werk het oorspronkelijk karakter van de woning ingrijpend wordt gewijzigd. Een als gevolg van meerwerk ingrijpende wijziging van het oorspronkelijk karakter van een woning heeft overigens geen consequenties voor de (hoogte van de) subsidie. Om de bereikbaarheid van de prerniekoop A-woningen voor de doelgroep zeker te stellen en subsidies doelmatig te besteden, kan het in de praktijk veelvuldig voorkomen van dergelijke wijzigingen aanleiding zijn om de regeling aan te passen.
Inclusief grond en de verplichte afkoop risicoverrekening en exclusief rentekosten, gemaakt na datum van de afgifte van de toelatingsbeschikking
In de derde plaats mag meerwerk slechts plaatsvinden op basis van vrij tot stand gekomen overeenstemming tussen aanbieder en koper. Er mag dus geen sprake zijn van een verplichte afname van meerwerk(pakketten). Het wordt tot de verantwoordelijkheid van gemeenten gerekend erop toe te zien dat een dergelij-ke vorm van koppelverkoop niet voorkomt.
Wanneer een gemeente koppelverkoop signaleert ten aanzien van meerwerk bij premiekoop A-woningen, is het gevolg het intrekken van de (voorlopige) toelatingsbeschikking. Dit blijkt uit het in de MG 88-47 (BGSEW 1984, zoals die geldt vanaf 1-1'89) opgenomen algemeen fraudebestrijdingsartikel (art. 48). Op basis van dit artikel vindt geen toelating plaats tot de BGSEW 1984, of wordt de subsidie ingetrokken, als duidelijk wordt dat de initiatiefnemer en/of eigenaar in
strijd met de geest en/of de bedoeling van de regeling handelen.
In de MG 90-29 (BGSEW 1984 zoals die geldt per 1-1-'91) wordt specifiek ingegaan op de consequenties van het optreden van koppelverkoop voor meer-werk in de premiekoop A-sector (artikel 24a, eerste lid, onderdeel b): "Een toelating wordt ingetrokken indien de bouwgegadigde het aangaan van de koop-en aannemingsoverekoop-enkomst van ekoop-en woning voor het bedrag waarvoor de woning is toegelaten, afhankelijk heeft gesteld van het tegen een meerprijs afnemen van voorzieningen, leveringen of diensten die al dan niet onderdeel uitmaken van de koop- en aannemingsovereenkomst".
De sanctie op het optreden van koppelverkoop bij meerwerk blijft dus het intrekken van de toelatingsbeschikking. Dit betekent dat de koper geen subsidie (meer) ontvangt. In de MG 90-29 wordt hieromtrent gesteld dat de toekomstige eigenaren/bewoners zich voor eventueel hierdoor geleden schade moeten richten tot de bouwgegadigde.
In 1989 is de BGSEW 1984, zoals die geldt vanaf 1989, door de Algemene Rekenkamer onderzocht op misbruikgevoeligheid. In het jaarverslag 1989 van de Algemene Rekenkamer wordt gesteld dat bij de toepassing van de BGSEW 1984 de mogelijkheid bestaat dat een initiatiefnemer (verkoper) bij de verkoop van premiekoopwoningen de voorkeur geeft aan kopers die veel meerwerk aan hun woning laten verrichten. Een initiatiefnemer kan invloed uitoefenen op de toewijzing van de premiekoopwoningen in die gemeenten waar slechts wordt nagegaan of een koper voldoet aan de eisen die gesteld worden in de Woon-ruimtebeschikking. De BGSEW 1984 schrijft voor dat gemeenten erop moeten toezien dat een dergelijke koppelverkoop niet plaatsvindt. De Rekenkamer . stelde vast dat een instrumentarium voor dit toezicht ontbrak (Algemene Rekenkamer, 1990, p.39-40). De Rekenkamer deed de staatssecretaris de aanbeveling onderzoek te verrichten naar de wijze waarop gemeenten het toezicht op koppelverkoop concretiseren en naar de mogelijkheid om koppelver-koop te voorkomen.
Voor het Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting is deze aanbeveling van de Algemene Rekenkamer mede aanleiding geweest om het onderzoek te laten uitvoeren waarvan in deze rapportage de resultaten worden gepresenteerd.
1.2 Probleemstelling
Centraal in dit onderzoek staat de vraag hoe in de premiekoop A-sector, vanaf 1989, in de praktijk met meerwerk wordt omgegaan. Het gaat daarbij met name om inzicht in de aard en omvang van verricht meerwerk, het gemeentelijk beleid om koppelverkoop te voorkomen en de mate waarin koppelverkoop voorkomt. Het onderzoek heeft daarmee een doelmatigheids- en een rechtmatigheidscom-ponent.
De doelmatigheidscomponent heeft betrekking op de vraag of er in de prernie-koop A-sector op een zodanige wijze wordt omgegaan met meerwerk dat aan de bedoeling van de regeling, het bouwen van koopwoningen tot een bepaalde stichtingskostengrens voor een bepaalde doelgroep, geen afbreuk wordt gedaan. Indien op grote schaal meerwerk wordt overeengekomen c.q. het oorspronkelijk karakter van de woningen veelvuldig ingrijpend wordt gewijzigd, kan men aannemen dat in feite structureel een te hoge bijdrage wordt verstrekt.
Omdat "het ingrijpend wijzigen van het oorspronkelijk karakter van een woning" een niet volstrekt eenduidig te definiëren begrip is, wordt voor deze studie de aard en omvang van het in de praktijk uitgevoerde meerwerk geïnventariseerd. Het resultaat hiervan kan voor het DGVH aanleiding zijn om de regeling in het algemeen, dan wel op dit specifieke punt te begrenzen of anderszins aan te passen.
De rechtmatigheidscomponent van het onderzoek heeft betrekking op de vraag of in de praktijk wordt voldaan aan de subsidievoorwaarden om meerwerk uit te voeren. Zoals eerder werd aangegeven, mag er geen sprake zijn van een ver-plichte afname van meerwerk(pakketten). Het toezicht hierop berust bij de gemeenten. Van belang is de wijze waarop gemeenten het toezicht op eventuele koppelverkoop inhoud geven en de mate waarin dit verschijnsel mogelijk toch voorkomt.
Op basis hiervan kunnen de volgende onderzoeksvragen worden geformuleerd: Wat is de aard en omvang van het uitgevoerde meerwerk bij premiekoop A -woningen waarvoor een toelatingsbeschikking is afgegeven in 1989 of 1990? In hoeverre wordt het oorspronkelijk karakter van prerniekoop A-woningen door meerwerk gewijzigd, d.w.z. in hoeverre is er sprake van excessief meer-werk bij prerniekoop A-woningen?
Op welke wijze geven gemeenten invulling aan het toezicht op de koppel-verkoop?
Komt koppelverkoop voor en in welke vormen komt het voor? Welke mogelijkheden zijn er om koppelverkoop te voorkomen?
In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de wijze waarop deze vragen in het onderhavige onderzoek zijn beantwoord.
1.3 Onderzoeksopzet 1.3.1 Inleiding
In het onderzoek kunnen vier fasen worden onderscheiden. In figuur 1.1 is de onderzoeksopzet schematisch weergegeven.
In de eerste fase zijn ongeveer 600 premiekoop A-woningen geselecteerd uit de gereedmeldingen van woningen die de Directies van de Volkshuisvesting in de provincie (DVH's) ontvingen en waarvoor een toelatingsbeschikking is afgegeven in 1989 en 1990. Daarbij is ervoor gekozen om zoveel mogelijk gemeenten te betrekken bij het onderzoek. Hiermee heeft de rechtmatigheidscomponent binnen het onderzoek een grote nadruk gekregen.
Figuur 1.1 Schematische weergave van de onderzoeksopzet
fase 1 fase 2
I
fase 3f
T
4•
enquête onder bouwgegadigden,
steekproef uit gereedmeldingen bij DVH's,
basisformatie uit plan-en gereed-meldingsdossiersJ,
,
enquête onderbewoners
,
vergelijking van de beschikbare Informatie
•
~verzamelen van nadere informatie bij gemeenten
•
Inspecties' ter plaatse•
enquête onder gemeenten~
Van de woningen die in de steekproef opgenomen zijn, is vervolgens bij de DVH's informatie verzameld uit de plandossiers (op basis waarvan de toelatings-beschikking is afgegeven) en de gereedmeldingsformulieren. Deze informatie vormde de basis voor het onderzoek.
In de tweede fase van het onderzoek is voor elke woning die in het onderzoek opgenomen is door een enquête aanvullende informatie verzameld bij de gemeente, de bouwgegadigde en de kopers.
In de derde fase van het onderzoek heeft een vergelijking plaatsgevonden van de gegevens die vanuit de verschillende bronnen zijn verzameld. De resultaten van deze vergelijking hebben geleid tot het inwinnen van nadere informatie bij een aantal gemeenten. Tenslotte zijn bij een beperkt aantal woningen inspecties ter plaatse uitgevoerd. Het inwinnen van nadere informatie bij gemeenten en het uitvoeren van inspecties ter plaatse, vormden de vierde fase van het onderzoek. De verschillende onderdelen van het onderzoek worden achtereenvolgens nader beschreven.
1.3.2 Eerste fase; de steekproeftrekking
Om het beleid te inventariseren dat gemeenten voeren voor het toezicht op koppelverkoop is getracht om zoveel mogelijk gemeenten te betrekken in het onderzoek. Uit gegevens die de 12 DVH's hebben aangeleverd over gereed-gemelde prerniekoop A-woningen (waarvan de toelatingsbeschikking is verleend in 1989 of 1990), is daarom per gemeente a-select één woning getrokken. Daarbij zijn om praktische redenen woningen die zijn gerealiseerd in de vorm van casco bouw of zelfbouw, buiten beschouwing gelaten.
De verdeling van de in de steekproef opgenomen woningen over de verschillen-de provincies, corresponverschillen-deert daarmee in beginsel met het aantal gemeenten per provincie. In 116 gemeenten waren in mei 1991 echter (nog) geen prerniekoop A-woningen gereedgemeld op basis van in 1989 en 1990 afgegeven toelatingsbe-schikkingen. Daarnaast bleek een deel van de gereedmeldingen nog niet te zijn afgewikkeld bij de DVH's, zodat in nog eens 87 gemeenten geen gereedgemelde prerniekoop A-woning kon worden geselecteerd. De resterende 470 gemeenten zijn wel in het onderzoek betrokken. Om de steekproefomvang niet tot onder de 600 te laten dalen, is vervolgens in een aantal provincies een aanvullende steekproef getrokken onder de grotere gemeenten.
Alleen in de provincie Groningen bleek de hier uiteengezette procedure niet werkbaar. Door een recentralisatie van de gereedmeldingsfase van de DVH naar het DGVH, bleek een aanzienlijk deel van de relevante gereedmeldingsformulie-ren binnen een kort tijdsbestek niet te tracegereedmeldingsformulie-ren. Het gevolg is een relatief laag aantal in de steekproef opgenomen woningen voor deze provincie.
Uiteindelijk zijn 603 woningen, verspreid over 470 gemeenten, in het onderzoek betrokken. In tabel 1.1 is per provincie informatie opgenomen over het aantal gemeenten en het aantal in het onderzoek opgenomen gemeenten en woningen.
Tabel 1.1 Aantal gemeenten per provincie, aantal gemeenten met één of meer premiekoop A-woningen, resp. het aantal woningen in het onderzoek
aantal aantal ge- aantal ge- aantal gemeen- aantal wonin-gemeenten meenten meenten in ten waarin 2 gen in het
met gereed- de steek- resp. 3 wonin- onderzoek gemelde pka proef gen zijn
ge-provincie woningen selecteerd 1)
Groningen 2) 25 23 13 (1) 15 Friesland 31 27 26 4 30 Drenthe 34 32 27 5 32 Overijssel 45 43 34 7 41 Flevoland 6 5 5 1 6 Gelderland 86 73 61 20 (1) 83 Utrecht 38 31 28 6 34 Noord-Holland 76 52 44 22 66 Zuid-Holland 101 90 77 8 85 Zeeland 30 26 24 4 28 Noord-Brabant 131 112 89 32 (1) 123 Limburg 70 43 42 12 (3) 60 totaal 673 557 470 603
1) Tussen haakjes staat het aantal gemeenten waarin drie woningen zijn geselecteerd.
2) Door een recentralisatie van gereedmeldingen konden slechts 15 ,woningen in 13 gemeenten
worden geselecteerd in de provincie Groningen.
Vervolgens zijn de volgende gegevens verzameld uit het plandossier en het gereedmeldingsformulier over de gereedgemelde premiekoop A-woningen bij de DVH's:
- naam (contactpersoon) en adres van de gemeente, de bouwgegadigde en de koper (ten behoeve van de enquête);
- opgegeven kosten van het verkrijgen in eigendom bij de aanvraag voor toela
-ting tot de BGSEW;
- opgegeven kosten van het verkrijgen in eigendom bij de gereedmelding; - al dan niet meerwerk uitgevoerd;
- het bedrag waarvoor meerwerk is uitgevoerd;
- een (beknopte) omschrijving van het uitgevoerde meerwerk.
Deze gegevens zijn gebruikt als vergelijkingsbasis voor de gegevens die via de enquêtes onder gemeenten, bouwgegadigden en bewoners zijn gehouden.
Door deze selectie (in beginsel één woning per gemeente), ontstaat een goed inzicht in de wijze waarop gemeenten toezicht houden op koppelverkoop. Maar de resultaten zijn niet zonder meer geschikt om een representatief landelijk beeld van de omvang van het uitgevoerde meerwerk te schetsen. Daarom is met
het CBS-bestand Verleende Bouwvergunningen per landsdeel en per gemeente-grootteklasse het aandeel in de in 1989 en 1990 verleende bouwvergunningen voor premiekoop A-woningen bepaald. Hiermee zijn de resultaten van het onderzoek over de omvang van het uitgevoerde meerwerk gewogen.
1.3.3 Tweede fase; enquête onder gemeenten, bouwgegadigden en kopers
Per geselecteerde woning is een enquête verstuurd naar de drie partijen die direct bij de bouw van deze woning betrokken zijn: de gemeente waarin de woning is gerealiseerd, de bouwgegadigde (die de aanvraag voor toelating tot de BGSEW heeft ingediend) en de kopers. Aan de verschillende partijen is deels dezelfde informatie gevraagd, zodat de verkregen antwoorden konden worden vergeleken.
Aan de drie betrokken partijen is het volgende gevraagd:
-is er wel of geen meerwerk uitgevoerd?
-het bedrag waarvoor meerwerk is uitgevoerd?
-een specificatie van het uitgevoerde meerwerk?
-was de koper vrij om meerwerk te laten uitvoeren?
Aan zowel de bouwgegadigde als de kopers is de volgende informatie gevraagd: - de kosten van het verkrijgen in eigendom;
- wie heeft het initiatief genomen tot het uitvoeren van meerwerk?
- is (een deel van) het uitgevoerde meerwerk aangeboden in de vorm van een meerwerkpakket?
- op welke wijze werd het uitgevoerde meerwerk overeengekomen? - op welk moment werd het uitgevoerde meerwerk overeengekomen? De bouwgegadigden en de gemeenten is gevraagd naar:
- een eventueel aangevraagde 'wijziging bouwplan' of nieuwe bouwvergunning (voor uitgevoerd meerwerk);
- de betrokkenheid van de gemeente bij de toewijzing van de premiekoop A-woning aan de bewoners;
- het aandeel kopers (van sinds 1989 in de gemeente resp. door de bouwgegadig-de gerealiseerbouwgegadig-de prerniekoop A-woningen) dat meerwerk heeft laten uitvoeren; - het bedrag (in klassen) waarvoor kopers van een premiekoop A-woning,
gerealiseerd in de gemeente resp. door de bouwgegadigde, meerwerk laten uitvoeren.
Aan gemeenten is bovendien gevraagd hoe zij toezicht houden op de koppelver-koop, naar de mate waarin ze koppelverkoop signaleren en naar hun reactie als ze koppelverkoop signaleren.
Tenslotte is de kopers gevraagd een 'rapportcijfer' toe te kennen aan de woon-technische, bouwtechnische en afwerkingskwaliteit van de woning.
In de bijlagen 1, 2 en 3 zijn de vragenlijsten opgenomen die aan bouwgegadig-den, kopers en gemeenten verstuurd zijn.
1.3.4 Derde fase; vergelijking van de beschikbare informatie
In de derde fase van het onderzoek is de informatie geanalyseerd die via de DVH's en via de bouwgegadigden, kopers en gemeenten is verkregen. In eerste instantie is de informatie die van elk van de genoemde bronnen beschikbaar is geanalyseerd. Vervolgens zijn de gegevens vergeleken die vanuit de verschillende bronnen zijn verzameld. Verschillen in antwoorden waren aanleiding om, in de vierde fase van het onderzoek, nader informatie in te winnen bij gemeenten.
1.3.5 Vierde fase; nadere informatie van gemeenten en inspecties ter plaatse
Bij geconstateerde en niet-verklaarbare substantiële verschillen tussen antwoor-den van gemeenten, bouwgegadigantwoor-den en kopers over de kosten van uitgevoerd meerwerk, is de gemeente telefonisch benaderd voor nadere informatie.
Daarnaast is contact opgenomen met de gemeente indien:
- kopers aangeven dat er druk op hen is uitgeoefend om meerwerk te laten uitvoeren;
- de gemeente aangeeft (incidenteel) koppelverkoop te hebben gesignaleerd bij premiekoop A-woningen;
- de gemeente aangeeft dat er bij de specifieke woning waarnaar is gevraagd in de enquête, koppelverkoop is gesignaleerd;
- de gemeente geen meerwerk toestaat in de premiekoop A-sector. In totaal zijn 50 gemeenten benaderd voor nadere informatie.
Tenslotte is een aantal inspecties ter plaatse uitgevoerd bij:
- woningen met een non-response van zowel de gemeente, de bewoner als de bouwgegadigde (een steekproef van 5 woningen uit de volledige non-response);
- woningen waarbij sprake is van zeer hoge meerwerkkosten (een steekproef van
10 woningen uit de woningen met meerwerkkosten boven de
f
10.000,-);-woningen waarbij sprake is van meerwerkkosten tussen de
f
5.000,- enf
10.000,-(een steekproef van 5 woningen).
In totaal heeft bij 20 premiekoop A-woningen een nadere inspectie
plaatsgevon-den. Meestal werd de buitenzijde van de woningen geïnspecteerd. De resultaten van deze inspecties zijn vervolgens vergeleken met via de DVH's verkregen bouwtekeningen.
1.4 Respons op de enquête onder gemeenten, bouwgegadigden en kopers van een premiekoop A-woning
Zowel de kopers van de 603 onderzoekswoningen als de bouwgegadigden en de gemeente waarin de woningen zijn gebouwd hebben een enquête ontvangen. In totaal zijn dus 1809 enquêtes verzonden. Na verloop van 4 weken is vervolgens een reminder gestuurd naar alle kopers, bouwgegadigden en gemeenten waarvan nog geen reactie was ontvangen.
Uiteindelijk zijn 1248 ingevulde vragenlijsten ontvangen en verwerkt in deze rapportage. Hiermee bedraagt de totale respons 69,0%. Tot de respons zijn overigens alleen de bruikbare geretourneerde vragenlijsten gerekend. Ingevulde vragenlijsten waarvan het schutblad was verwijderd konden niet worden ver-werkt, omdat niet bekend was op welke woning de informatie betrekking had. Daarnaast bleek een deel van de benaderde bouwgegadigden en gemeenten niet in staat om de gevraagde informatie (tijdig) te verstrekken. Tenslotte was een deel van de benaderde bouwgegadigden niet bereikbaar op het adres dat in de plandossiers bij het ministerie van VROM stond vermeld.
In tabel 1.2 is een nadere uitsplitsing gegeven van de respons naar kopers, bouwgegadigden en gemeenten. Uit de tabel blijkt dat de respons onder gemeen
-ten met 82,3% het hoogst is. Onder de bouwgegadigden en de kopers van een premiekoop A-woning is de respons met 62,9% respectievelijk 61,9% enigszins lager.
Aan een aantal gemeenten is meer dan één enquête verstuurd (zie tabel 1.1). Van de in totaal 470 in het onderzoek betrokken gemeenten, hebben 394 ge-meenten één of meer vragenlijsten geretourneerd. Daarmee heeft 83,8% van de benaderde gemeenten meegewerkt aan het onderzoek.
In tabel 1.3 is de respons uitgesplitst naar het aantal geretourneerde vragenlijs-ten per geselecteerde woning. Van 31,2% van de woningen zijn drie ingevulde vragenlijsten ontvangen. Hierbij is dus sprake van een volledige respons. Van een gedeeltelijke respons is sprake bij 67% van de woningen. Voor 1,8% van de woningen is geen enkele vragenlijst ontvangen.
Tabel 1.2 Responsoverzicht naar kopers, bouwgegadigden en gemeenten
verstuurde enquêtes ontvangen enquêtes
kopers 603 373
bouwgegadigden 603 379
gemeenten 603 496
totaal 1809 1248
Bron: DTB, enquête meerwerk premiekoop A-woningen, 1991
repons (%) 61,9 62,9 82,3 69,0
Tabel 1.3 Respons per woning, absoluut en in procenten van het totaal aantal
in het onderzoek betrokken woningen (n = 603)
aantal geretour- aantal woningen
neerde enquêtes
per woning absoluut procentueel
3 188 31,2 2 280 46,4 waarvan: bouwgegadigde en gemeente 118 19,6 bouwgegadigde en koper 44 7,3 gemeente en koper 118 19,6 1 124 20,6 waarvan: gemeente 72 11,9 bouwgegadigde 29 4,8 koper 23 3,8 0 11 1,8 totaal 603 100,0
Bron: DTB, enquête meerwerk premiekoop A-woningen, 1991
1.5 Opbouw van het rapport
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de mate waarin meerwerk wordt uitgevoerd_ Hiervoor is gebruik gemaakt van de gegevens die via de gereedmeldingsformu -lieren bij de DVH's bekend zijn.
In de hoofdstukken 3 tot en met 5 worden de resultaten van de enquête onder gemeenten, bouwgegadigden en kopers gepresenteerd. In hoofdstuk 6 komen vervolgens de geconstateerde verschillen in de beantwoording van vergelijkbare vragen aan de orde. In dit hoofdstuk wordt tevens verslag gedaan van de gehouden inspecties ter plaatse.
Tenslotte worden in hoofdstuk 7 de onderzoeksvragen beantwoord op basis van de resultaten van dit onderzoek naar Meerwerk bij de bouw van premiekoop A-woningen.
2
MEERWERK BIJ NIEUWE
PREMIEKOOP
A-WONINGEN: FREQUENTIE EN
OMVANG
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het aandeel kopers van een nieuwe premie-koop A-woning dat meerwerk laat uitvoeren en de kosten van het uitgevoerde meerwerk. De resultaten hebben betrekking op premiekoop A-won~gen
waarvoor een toelatingsbeschikking is afgegeven in 1989 of 1990. De analyse is gebaseerd op gegevens die zijn overgenomen van de gereedmeldingsformulieren van de woningen die in het onderzoek betrokken zijn. Op basis van deze wonin-gen kan niet zonder meer een representatief beeld geschetst worden van de omvang van het uitgevoerde meerwerk op landelijk niveau. Daarom zijn de cijfers per landsdeel en gemeentegrootteklasse gewogen naar het aandeel prerniekoop A-woningen in het aantal landelijk verleende bouwvergunningen in 1989 en 1990. Hiervoor is gebruik gemaakt van het CBS-Bestand Verleende Bouwvergunningen. Aan het slot van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relatie tussen meerwerk(kosten) en het door het ministerie van VROM gehanteerde aandachtsgroepenbeleid.
2.2 Aandeel kopers dat meerwerk laat uitvoeren
In tabel 2.1 is per landsdeel en per gemeentegrootteklasse informatie opgeno-men over het aandeel kopers van een nieuwe premiekoop A-woning (waarvoor een voorlopige toelatingsbeschikking is afgegeven in 1989 of 1990) dat meerwerk laat uitvoeren. Bij de verdeling van de verschillende provincies naar landsdeel is gebruik gemaakt van de door het CB.S. gehanteerde indeling:
Noord: Groningen, Friesland, Drenthe.
West: Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht. Oost: Overijssel, Gelderland, Flevoland. Zuid: Zeeland, Noord-Brabant, Limburg.
Uit de tabel komt naar voren dat 82,4% van de kopers van een nieuwe premie-koop A-woning meerwerk laat uitvoeren. Uitgesplitst naar landsdeel blijkt dat in
Tabel 2.1 landsdeel west noord oost zuid totaal
Aandeel kopers I) van een nieuwe premiekoop A-woning dat
meer-werk laat uitvoeren, per landsdeel en gemeentegrootteklasse
gemeentegrootteklasse totaal ,; 30.000 inw. > 30.000 inw. % % % 88,8 85,0 86,4 83,6 93,8 87,7 80,9 83,3 82,1 70,4 73,8 72,0 81,6 83,1 82,4
1) Betreft gewogen percentages op basis van het aandeel van de verschillende landsdelen en gemeentegrootteklassen in het aantal verleende bouwvergunningen voor de bouw van premiekoop A-woningen in 1989 en 1990.
Bron: DGVH, gereedrneldingsforrnulieren premiekoop A-woningen.
de zuidelijke proVInCIes het aandeel lager is dan in de overige landsdelen. Vooral in de noordelijke provincies is het aandeel kopers dat meelWerk laat
uitvoeren hoog.
In tabel 2.1 is tevens informatie opgenomen over het aandeel kopers van een nieuwe premiekoop A-woning dat meelWerk laat uitvoeren naar gemeentegroot-teklasse. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gemeenten met 30.000 inwoners en minder, en gemeenten met meer dan 30.000 inwoners. In de grotere gemeen-ten, zo blijkt uit de tabel, laat een groter aandeel kopers meelWerk uitvoeren dan in de kleine gemeenten. Alleen in de westelijke provincies is het aandeel kopers dat meelWerk laat uitvoeren in de kleine gemeenten groter.
2.3 De kosten van het uitgevoerde meerwerk
In de tabellen 2.2 en 2.3 wordt nader ingegaan op de kosten die zijn gemoeid met het meelWerk dat in opdracht van de kopers van een nieuwe premiekoop A-woning is uitgevoerd. Hierbij zijn de kopers die geen meelWerk hebben laten
uitvoeren, buiten beschouwing gelaten. Evenals in tabel 2.1 is in deze tabellen de via de gereedmeldingsformulieren beschikbare informatie gewogen naar het aandeel van de onderscheiden landsdelen en gemeentegrootteklassen in het aantal verleende bouwvergunningen voor de bouw van premiekoop A-woningen
in 1989 en 1990.
Uit tabel 2.2 blijkt dat bij 70,8% van de kopers van een premiekoop A-woning
die meelWerk laten uitvoeren, de meelWerkkosten onder de
f
5.000,- liggen.Meer dan
f
10.000,- aan meelWerkkosten wordt uitgegeven door 11,5% van de kopers die meelWerk laten uitvoeren.Tabel 2.2 Aandeel kopers 1) van een gereedgemelde premiekoop A-woning dat meerwerk laat uitvoeren naar meerwerkkostenklasse (in guldens) en gemiddelde meerwerkkosten, per landsdeel
meerwerkkostenklasse landsdeel < 5.000 5.000-10.000 ~ 10.000 % % % west 73,5 17,0 9,4 noord 44,1 29,4 26,6 oost 69,4 16,5 14,0 zuid 77,4 15,4 7,3 totaal 70,8 17,7 11,5
1) Betreft gewogen percentages op basis van het aandeel van de verschillende landsdelen en gemeentegrootteklassen in het aantal verleende bouwvergunningen voor de bouw van premiekoop A-woningen in 1989 en 1990.
Bron: DGVH, gereedmeldingsformulieren premiekoop A-woningen.
In de noordelijke provincies wordt voor relatief hoge en in de zuidelijke en westelijke provincies voor relatief lage bedragen meerwerk uitgevoerd.
Wanneer tabel 2.2 wordt vergeleken met tabel 2.1, valt op dat in de zuidelijke provincies relatief weinig kopers van een premiekoop A-woning meerwerk laten uitvoeren en dat het aandeel kopers met meerwerk in de hogere kostenklassen klein is. In de noordelijke provincies is sprake van een tegengestelde situatie;
relatief veel kopers van een premiekoop A-woning laten meerwerk uitvoeren en het aandeel kopers met meerwerk in de hogere kostenklassen is groot.
Tabel 2.3 Aandeel kopers 1) van een gereedgemelde premiekoop A-woning dat meerwerk laat uitvoeren naar meerwerkkostenklasse (in guldens) en gemiddelde meerwerkkosten, per gemeentegrootteklasse
meerwerkkostenklasse gemeenteklasse < 5.000 5.000-10.000 ~ 10.000 % % % s 30.000 inwoners 61,6 22,7 15,7 > 30.000 inwoners 78,1 13,8 8,1 totaal 70,8 17,7 11,5
1) betreft gewogen percentages op basis van het aandeel van de verschillende landsdelen en gemeentegrootteklassen in het aantal verleende bouwvergunningen voor de bouw van premiekoop A-woningen in 1989 en 1990.
In tabel 2.3 zijn de meerwerkkosten van kopers van een premiekoop A-woning die meerwerk laten uitvoeren, uitgesplitst naar gemeentegrootteklasse. De uitgaven aan meerwerk in gemeenten met meer dan 30.000 inwoners zijn relatief laag. Bij ruim 78% van de kopers (met meerwerk) in deze gemeenten bedragen de meerwerkkosten minder dan
f
5.000,-.Wanneer tabel 2.3 wordt vergeleken met tabel 2.1, blijkt dat in de kleinere gemeenten relatief weinig kopers van een premiekoop A-woning meerwerk laten uitvoeren, maar dat het aandeel van de kopers met meerwerk in de hogere kostenklassen, vergeleken met de grotere gemeenten, groot is.
2.4 Meerwerk(kosten) en aandachtsgroepen beleid
Het subsidiebeleid dat in de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is uiteengezet, is erop gericht, vooral het eigen-woningbezit onder lagere-groepen te bevorderen. Er wordt naar gestreefd om de gehanteerde inkomens-grenzen voor subsidiëring van premiekoop A-woningen te laten aansluiten op het maximum-inkomen voor de individuele huursubsidie.
De premiekoop A-sector wordt hiermee binnen het geformuleerde aandachts-groepenbeleid geplaatst, waarbij subsidiëring is gericht op huishoudens met een gezamenlijk besteedbaar inkomen dat aansluit bij het niveau van het modaal inkomen.
De huidige maximale inkomensgrens voor de premiekoop A-sector is daarom per 1 januari 1991 bevroren op een belastbaar inkomen van
f
55.000,- (voor belastingplichtigen tot 65 jaar). Bij dit inkomen bedraagt de subsidie (netto contante waarde)f
10.000,-. De maximale subsidie bedraagtf
41.000,- (netto contante waarde) bij een belastbaar inkomen totf
43.500,-.Met een belastbaar inkomen van
f
55.000,- kan, gegeven de huidige rentestand!, een maximale hypotheek worden verkregen vanf
153.500,-. Bij een belastbaar inkomen vanf
43.500,- (maximaal inkomen voor maximale bijdrage) bedraagt de maximaal te verkrijgen hypotheekf
113.800,-.Bij de huidige maximale stichtingskostengrenzen2 en omdat veel gemeenten geen gemeentegarantie verstrekken voor een 100%-financiering, is de ruimte voor het laten uitvoeren van meerwerk beperkt voor veel bewonerscategorieën
Uitgegaan is van een rente van 9,6% (oktober 1991) op basis van een annuïtaire lening met een looptijd van 30 jaar met gemeentegarantie. Uiteraard kunnen er verschillen optreden tussen fmancieringsinstellingen. Er is bovendien geen rekening gehouden met de gemeentelijke normen voor het verstrekken van gemeentegarantie. Deze normen kunnen per gemeente verschillen.
2 De maximale stichtingskosten bedragen f 144.000,- (Noord-Holland, Zuid-Holland,
Utrecht en 13 grote gemeenten buiten deze provincies) respectievelijk f 134.000,- (rest van Nederland).
voor wie de premiekoop A-woningen zijn bedoeld, als men niet tenminste over enig eigen vermogen beschikt.
De hier genoemde relatie tussen de huidige maximale stichtingskostengrenzen en de binnen de bestaande inkomensgrenzen maximaal te verkrijgen hypotheken (per oktober 1991), kan niet zonder meer worden toegepast op de in dit o nder-zoek betrokken premiekoop A-woningen, omdat voor deze woningen in 1989 of 1990 een voorlopige toelatingsbeschikking is afgegeven.
Wel is voor de in dit onderzoek betrokken woningen, de verhouding tussen de maximale stichtingskosten en de uiteindelijke totale kosten voor een premiekoop A-woning (inclusief eventueel uitgevoerd meerwerk) nader bekeken. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er in het aandachtgroepenbeleid een relatie is tussen de maximale stichtingkostengrens (de maximale kosten van het verkrijgen in eigendom) van een premiekoop A-woning en de in de regeling gehanteerde inkomensgrens. Vanuit deze relatie is niet de hoogte van de meerwerkkosten, maar de mate waarin als gevolg van meerwerk de maximale stichtingskosten-grens voor premiekoop A-woningen wordt overschreden, van belang.3
Zo vallen de totale kosten van een premiekoop A-woning die wordt aangeboden voor een koopprijs van
f
115.000,- en waaraan voorf
15.000,- meerwerk wordt uitgevoerd, nog steeds binnen de maximale stichtingskostengrens. De totale kosten van een premiekoop A-woning die wordt aangeboden voorf
132.000,- en waaraan eveneens voorf
15.000,- meerwerk wordt uitgevoerd, zijn daarentegen wel hoger dan de maximaal toegestane stichtingskosten.Tabel 2.4 De verhouding tussen de maximale stichtingskosten van premiekoop A-woningen (1989-1990) en het totaal van de kosten van het verkrij-gen in eiverkrij-gendom + de meerwerkkosten naar het aandeel van de in het onderzoek betrokken kopers van een premiekoop A-woning (n = 603)
max. kosten kosten van verkrijgen in eigendom + meerwerkkosten totaal van verwerving blijft binnen overschrijdt de maximale kosten van verwerving
max. kosten van verwerving tot f 5.000 f 5.000,- tot f 10.000,-f 10.000,- en meer f 132.000,- 30,5 43,5 15,5 10,5 100,0 (n
=
400) f 142.000,- 35,5 45,3 11,8 7,4 100,0 (n=203) totaal (n=603) 32,2 44,1 14,2 9,5 100,0 Het onderzoek gaat over premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een voorlopige toelatingsbeschikking is afgegeven.Bron: DGVH, gereedmeldingsformulieren premiekoop A-woningen
3 Een overschrijding van de maximale stichtingskostengrens als gevolg van meerwerk heeft in
In tabel 2.4 is informatie opgenomen omtrent de verhouding tussen de maximale stichtingskostengrens en het totaal van de kosten van het verkrijgen in eigendom plus meerwerkosten van de in het onderzoek betrokken woningen. Ook de kopers van een premiekoop A-woning die geen meerwerk hebben laten uitvoe-ren zijn in deze tabel meegenomen. Uit de tabel blijkt dat als gevolg van uitgevoerd meerwerk de totale kosten van 67,8% van de in het onderzoek betrokken premiekoop A-woningen hoger zijn dan de maximale stichtingskosten (exclusief meerwerk). Bij 9,5% van de premiekoop A-woningen zijn de totale kosten zelfs meer dan
f
10.000,- hoger dan de maximale stichtingskosten. Ingebieden waar (in 1989 en 1990) de maximale stichtingskostengrens
f
142.000,-bedroeg, is dit percentage met 7,4% enigszins lager dan in gebieden waar de maximale stichtingskostengrens
f
132.000,- was (10,5%). De overschrijdingen van de maximale stichtingskosten door meerwerk lopen overigens op tot rond def
30.000,-.Omdat voor dit onderzoek geen gegevens zijn verzameld over het inkomen en/ of het vermogen van de kopers van een premiekoop A-woning, kan geen directe relatie worden gelegd tussen de mate waarin en de omvang waarmee de maxi-male kosten van het verkrijgen in eigendom van premiekoop A-woningen (als gevolg van uitgevoerd meerwerk) worden overschreden en het door het ministe-rie van VROM geformuleerde aandachtsgroepenbeleid.
Er kunnen echter wel vraagtekens worden gezet bij de bereikbaarheid van (een deel van) de nieuwe premiekoop A-woningen voor huishoudens die behoren tot de aandachtsgroepen van het volkshuisvestingsbeleid, wanneer bij 9,5% van de premiekoop A-woningen de maximale kosten van verwerving door uitgevoerd meerwerk met meer dan
f
10.000,- worden overschreden. De introductie van een maximale overschrijding van de stichtingskostengrens door meerwerk (van bijvoorbeeld 10%) kan daarom worden overwogen.Potentiële kopers die meer kwaliteit willen (en kunnen betalen) dan mogelijk is binnen de toegestane overschrijding van de maximale stichtingskostengrens, zullen dan uitwijken naar een woning in een andere financieringscategorie (premie C of ongesubsidieerd). Hierdoor blijft de premiekoop A-sector beter bereikbaar voor huishoudens die behoren tot de aandachtsgroepen van het volkshuisvestingsbeleid. In een aantal gemeenten wordt een dergelijke beperking van de toegestane meerwerkkosten overigens al toegepast binnen de premiekoop A-sector. Hierop wordt in paragraaf 5.2 nader ingegaan.
2.5. Samenvatting
In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van het aandeel kopers van een premie-koop A-woning dat meerwerk laat uitvoeren en van de kosten (in klassen) van het uitgevoerde meerwerk. Daarnaast is ingegaan op de relatie tussen meerwerk (kosten) en het door het ministerie van VROM gehanteerde aandachtsgroepen-beleid.
Ruim 82% van de kopers van een premiekoop A-woning laat meerwerk uitvoe-ren. Naar landsdeel zijn het vooral de noordelijke en westelijke provincies en naar gemeentegrootteklasse de grotere gemeenten waar relatief veel kopers van een premiekoop A-woning meerwerk laten uitvoeren. De kosten van het uitgevoerde meerwerk zijn relatief hoog in de noordelijke provincies en relatief laag in de grotere gemeenten. In de zuidelijke provincies is het aandeel kopers van een premiekoop A-woning dat meerwerk laat uitvoeren laag. Het bedrag waarvoor in de zuidelijke provincies meerwerk wordt uitgevoerd is, vergeleken met de overige landsdelen, eveneens laag.
De relatie tussen meerwerkkosten en het door het ministerie van VROM geformuleerde aandachtsgroepenbeleid is bekeken aan de hand van de mate waarin, als gevolg van meerwerk, de maximale stichtingskosten van premiekoop A-woningen worden overschreden. De mogelijkheden voor het laten uitvoeren van meerwerk, waarbij de maximale stichtingskosten van premiekoop A-wonin-gen in substantiële mate worden overschreden, zijn immers beperkt voor bewonerscategorieën die behoren tot de doelgroepen van de premiekoop A-sector, mede gegeven de huidige financieringsmogelijkheden.
Door het laten uitvoeren van meerwerk, zijn de totale kosten (kosten van het verkrijgen in eigendom + meerwerkkosten) van 67,8% van de in het onderzoek betrokken premiekoop A-woningen hoger dan de maximale stichtingskosten (exclusief meerwerk) die worden gehanteerd binnen de premiekoop A-regeling. Bij 9,5% van de premiekoop A-woningen zijn de totale kosten zelfs meer dan
f
10.000,- hoger dan de maximale stichtingskosten.Gezien de grote mate waarin de maximale stichtingskosten door meerwerk worden overschreden, kunnen vraagtekens worden gezet bij de bereikbaarheid van (een deel van) de nieuwe premiekoop A-woningen voor huishoudens die behoren tot de aandachtsgroepen van het volkshuisvestingsbeleid.
De introductie van een maximale overschrijding van de stichtingskostengrens dor meerwerk (bijvoorbeeld 10%) kan daarom worden overwogen. Potentiële kopers die meer kwaliteit willen (en kunnen betalen) dan mogelijk is binnen de toege-stane overschrijding van de maximale stichtingskostengrens, zullen dan eerder uitwijken naar een woning in een andere financieringscategorie.
3
INFORMATIE VAN KOPERS OVER MEERWERK
BIJ NIEUWE PREMIEKOOP A-WONINGEN
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de resultaten van de enquête onder kopers van een premiekoop A-woning. Alleen in paragraaf 3.2, waarin een inventarisatie wordt gegeven van de meerwerk-werkzaamheden die in opdracht van de kopers van in het onderzoek betrokken premiekoop A-woningen zijn uitgevoerd, wordt gebruik gemaakt van de bij de DVH's aanwezige gereedmel-dingsformulieren.
Van de 603 geselecteerde kopers hebben er 373 (61,9%) een ingevulde enquête geretourneerd. Van deze respondenten heeft 81,0% meerwerk laten uitvoeren. Dit percentage komt redelijk overeen met de in hoofdstuk 2 gepresenteerde gegevens. Vanwege de selecte wijze van steekproef trekking, kunnen over de representativiteit van de in dit hoofdstuk opgenomen informatie verder geen uitspraken worden gedaan.
3.2 Inventarisatie van uitgevoerd meerwerk
Om meerwerk dat in opdracht van kopers van een premiekoop A-woning is uitgevoerd te inventariseren, is gebruik gemaakt van de op de gereedmeldings-formulieren aanwezige informatie. Deze informatie is door de kopers van een premiekoop A-woning verstrekt. Het voordeel van deze werkwijze is dat alle in het onderzoek opgenomen woningen in de analyse betrokken kunnen worden. In tabel 3.1 zijn de resultaten van de inventarisatie opgenomen.
Uit de tabel blijkt dat een groot deel van het in opdracht van kopers van een premiekoop A-woning uitgevoerde meerwerk betrekking heeft op veranderingen in de keuken en/ of de badkamer. Daarnaast scoort ook het aanschaffen van een (alternatieve) warmwatervoorziening en het aanbrengen van een (extra) dakraam hoog. Grootschalige werkzaamheden als het vergroten van de woning door het uitbouwen van de woonkamer, de berging en/ of de keuken (9,1%) en het laten bouwen van een garage (8,9%) komen eveneens relatief vaak voor.
Tabel 3.1 Meerwerk-werkzaamheden naar aandeel kopers (van het totaal en van de kopers met meerwerk) dat deze werkzaamheden heeft laten uitvoeren
abs. Aandeel totaal Aandeel kopers aantal kopers met meerwerk
meerwerk (n=603) (n=484) sanitair/kranen 206 34,2 42,6 keukenblok 175 29,0 36,2 tegelwerk 165 27,4 34,1 combi-ketel/warmwatervoorziening 85 14,1 17,6 dakraam 75 12,4 15,5
aansluiting droger /vaatw./wasmachine. 65 10,8 13,4
buitenkraan 53 8,8 11,0
vaste trap naar zolder 53 8,8 11,0
uitbreiding/uitbouw 44 7,3 9,1 garage 43 7,1 8,9 lichtpunten/stopcontact 40 6,6 8,3 isolatieglas 33 5,5 6,8 leidingen 29 4,8 6,0 binnenwanden 25 4,1 5,2 deuren 23 3,8 4,8 fundering 23 3,8 4,8 dakkapel 20 3,3 4,1 lichtpunt buiten 19 3,2 3,9 kozijnen 18 3,0 3,7 vloerverwarming 19 3,2 3,9 radiatoren 13 2,2 2,7 spuitwerk granol 13 2,2 2,7 loodslab 8 1,3 1,7 bestrating 7 1,2 1,4 schuifpui 3 0,5 0,6 overig 138 22,9 28,5
De enquête gaat over premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een voorlopige toelatings-beschikking is afgegeven.
Bron: DGVH, Gereedmeldingsformulieren premiekoop A-woningen
3.3 Redenen voor het laten uitvoeren van meerwerk
In de enquête onder kopers van een premiekoop A-woning is aan de bewoners die meerwerk hebben laten uitvoeren, gevraagd naar de redenen voor het laten uitvoeren van meerwerk. Hun antwoorden zijn in tabel 3.2 opgenomen, waarbij een beperkt aantal antwoordcategorieën is onderscheiden. Omdat het antwoord van een aantal respondenten betrekking had op meer dan één antwoordcatego-rie, is het aantal in de tabel opgenomen redenen hoger dan het aantal respon-denten.
Tabel 3.2 Redenen voor het laten uitvoeren van meerwerk absoluut en naar aandeel kopers dat deze redenen noemt (in procenten van het aantal respondenten, n = 302)
reden
verhoging van het wooncomfort realiseren van een betere kwaliteit uitvoering tijdens de bouw is praktischer verplichte afname van meerwerk overig geen antwoord totaal absoluut 124 74 73 3 40 21 335
respondenten met meerwerk procentueel 41,1 24,5 24,2 1,0 13,2 7,0 110,9
De enquête gaat over premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een voorlopige toelatings-beschikking is afgegeven.
Bron: OTB, enquête meerwerk premiekoop A-woningen, 1991
Een groot deel van de respondenten (41,1 %) noemt als reden voor het laten uitvoeren van meerwerk het verhogen van het wooncomfort. Zij zien het in hun opdracht uitgevoerde meerwerk voornamelijk als het toevoegen van extra's aan de basiskwaliteit van de woning.
Ruim 24% van de respondenten met meerwerk, laat bepaalde werkzaamheden uitvoeren, omdat zij de basiskwaliteit van de aangeboden woning op onderdelen onvoldoende vinden. Behalve een vervanging van (keukenblok, sanitair, tegel-werk) of een aanvulling (2e toilet, uitbreiding keukenblok) op al in de woning aanwezige voorzieningen, kan het hierbij ook gaan om het toevoegen van ontbrekende, noodzakelijk geachte voorzieningen (vaste trap naar de zolder, isolatie, warmwatervoorziening). Ook het creëren van meer ruimte in de woning (uitbouwen kamer, keuken of berging, dakkapel) behoort tot deze antwoordca-tegorie. Eveneens ruim 24% van de kopers van een premiekoop A-woning die meerwerk laten uitvoeren, geeft aan dat het tijdens de bouw aanbrengen van extra voorzieningen veel praktischer is dan het op een later tijdstip (laten) uitvoeren van deze werkzaamheden. In een aantal gevallen betreft het voorzie-ningen (extra slaapkamer op zolder, extra (loze) leidingen) die men nog niet direct nodig heeft.
Een beperkt aantal respondenten (1,0%) noemt een verplichte afname van be-paalde meerwerkwerkzaamheden als reden voor het laten uitvoeren van meer-werk. Hierop wordt in paragraaf 3.6 nader ingegaan.
3.4 Het initiatief tot het uitvoeren van meerwerk en het gebruik van stan-daard-meerwerkmogelijkheden
Het grootste deel (83,4%) van de kopers van een premie koop A-woning die meerwerk hebben laten uitvoeren, zo blijkt uit tabel 3.3, geeft aan zelf het initiatief genomen te hebben tot het uitvoeren van meerwerk.
Tabel 3.3 Initiatief tot het uitvoeren van meerwerk volgens de kopers, abso-luut en in procenten van het aantal respondenten met meerwerk (n=302)
initiatiefnemer aandeel respondenten met meerwerk
koper 83,4
bouwgegadigde 13,6
overig 2,0
onbekend 1,0
totaal 100,0
De enquête gaat over premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een voorlopige toelatings-beschikking ~ afgegeven.
Bron: OTB, enquête meerwerk premiekoop A-woningen, 1991
Volgens 13,6% van de kopers lag het initiatief tot het uitvoeren van meerwerk (in eerste instantie) bij de bouwgegadigde. De resterende 3% van de kopers noemt als initiatiefnemer een derde partij (veelal een makelaar) of geeft aan dat niet bekend is wie het initiatief heeft genomen tot het uitvoeren van meerwerk. Veel bouwgegadigden bieden de kopers van een premiekoop A-woning via standaard-meerwerkwerkzaamheden (tegen een vastgestelde meerprijs) de mogelijkheid om extra's toe te voegen aan de basiskwaliteit van de woning. Dit blijkt uit het feit dat 69,5% van de kopers van een prerniekoop A-woning die meerwerk hebben laten uitvoeren, aangeeft dat (een deel van) het in hun opdracht uitgevoerde meerwerk deel uitmaakte van dergelijke standaard-werkzaamheden.
Volgens 34,6% van de respondenten die meerwerk hebben laten uitvoeren, is er binnen het woningbouwproject waarvan hun prerniekoop A-woning deel uit-maakt, veelvuldig meerwerk uitgevoerd dat in de vorm van standaard werkzaam-heden was aangeboden. Bij 38,3% van de respondenten was dit niet het geval en bij 27,1% van de respondenten is het niet bekend in hoeverre er binnen hetzelf-de woningbouwproject gebruik gemaakt is van aangeboden standaard meerwerk-werkzaamheden.
3.5 De wijze en het moment waarop het meerwerk is overeengekomen
Zowel voor het moment als de wijze waarop eventueel uit te voeren meerwerk overeengekomen dient te worden gekomen, zijn in de BGSEW (zoals die geldt vanaf 1 januari 1989) respectievelijk de model koop-/aanneemovereenkomst
bepalingen opgenomen.
Voor wat betreft het moment waarop meerwerk overeengekomen dient te worden, wordt in de MG 88-47 (p. 4) het volgende gesteld: "Als de toekomstige
eigenaar na het sluiten van de koop-jaannemingsovereenkomst via meerwerk een bepaalde extra kwaliteit aan de woning wil toevoegen, is hij daar vrij in." In
de MG 88-59 (Garantiecertificaat voor gesubsidieerde woningen) wordt eveneens aandacht besteed aan het moment waarop meerwerk overeengekomen dient te worden: "Meerwerk dat wordt overeengekomen na datum van de koop-/ aanne-mingsovereenkomst is niet aan een grens gebonden".
De wijze waarop meerwerk overeengekomen dient te worden is geregeld in de model koop-jaannemingsovereenkomst.1 In artikel 7 (wijzigingen in opdracht
van de verkrijger) wordt de procedure aangegeven die dient te worden gevolgd bij "wijzigingen in afwijking van de tekening of de technische omschrijving". Deze wijzigingen dienen volgens de aangegeven procedure schriftelijk te worden overeengekomen.
Formeel behoort aldus het eventueel uit te voeren meerwerk schriftelijk over -eengekomen te worden na het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst. Volgens 62,0% van de kopers van een premiekoop A-woning die meerwerk hebben laten uitvoeren, zo blijkt uit tabel 3.4, wordt het meerwerk ook op deze wijze overeengekomen. Bijna 21% van de kopers geeft aan dat het meerwerk we.1iswaar schriftelijk is overeen gekomen, maar vóór het tekenen van de koop -/aannemingsovereenkomst. Daarnaast geldt voor 13% van de kopers dat het meerwerk mondeling is overeengekomen.
Tabel 3.4 Wijze en moment waarop het meerwerk is overeengekomen volgens de kopers van een premiekoop A-woning, in procenten van het aantal respondenten met meerwerk (n=302)
moment van de wijze waarop meerwerk is overeengekomen
overeenkomst schriftelijk mondeling anders onbekend totaal
na de koop- 62,0 9,3 1,3 0,3 73,0 jaannemings-overeenkomst voor de koop- 20,7 3,7 24,3 jaannemings-overeenkomst onbekend 2,3 0,3 2,7 totaal 85,0 13,0 1,3 0,7 100,0
De enquête gaat over premiekoop A-woningen waarvoor in 1989 of 1990 een voorlopige toelatings-beschikking is afgegeven.
Bron: DTB, enquête meerwerk premiekoop A-woningen, 1991
Het gebruik van deze model koop-jaannemingsovereenkomst is verplicht voor het verkrijgen van een garantiecertificaat. Dit garantiecertifcaat is weer voorwaarde voor toelating tot de BGSEW 1984.
Volgens de kopers van een premiekoop A-woning wordt meerwerk in een groot aantal gevallen dus niet overeengekomen volgens de bepalingen die in de
BaSEW 1984 en de model koop- en aannemingsovereenkomst zijn opgenomen.
In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op de door de bouwgegadigden verstrekte
informatie over de wijze en het moment waarop meerwerk is overeengekomen.
3.6 De vrijheid om meerwerk al dan niet te laten uitvoeren
Aan alle geënquêteerde kopers van een premiekoop A-woning is gevraagd of er op enigerlei wijze druk op hen is uitgeoefend om meerwerk te laten uitvoeren. Van de 375 respondenten geven er 18 (4,8%) aan dat er inderdaad druk op hen
is uitgeoefend. Niet altijd was daarbij sprake van (een poging tot) koppelver-koop.
Zo geven drie kopers van een premiekoop A-woning aan dat de bouwgegadigde het door hen gewenste meerwerk niet wilde uitvoeren. In alle drie de gevallen zijn de werkzaamheden uiteindelijk wel verricht. In tegenstelling tot wat in de verkoopdocumentatie werd vermeld, weigerde de aannemer bij een van deze respondenten akkoord te gaan met het plaatsen van een ander dan het standaard
keukenblok. Na tussenkomst van de makelaar (en na dreiging met inschakeling
van de Vereniging Eigen Huis) is de door de koper gewenste keuken alsnog geplaatst. Een tweede respondent heeft uiteindelijk zelf afspraken gemaakt met
installateurs (voor een ander keukenblok en een tweede toilet op de badkamer). De houding van de bouwgegadigde is in deze gevallen nièt klantvriendelijk. De druk die de kopers van de premiekoop A-woningen ervaren om gewenst
meer-werk niet uit te voeren kan echter niet worden gezien als een vorm van
koppel-verkoop.
Het feit dat de door hen gekochte premie koop A-woning werd aangeboden zonder voorziening voor warm stromend water in de keuken, wordt door twee respondenten beschouwd als een vorm van druk tot het laten uitvoeren van meerwerk.
Alhoewel de aanwezigheid van een voorziening voor warm stromend water in de keuken veelal standaard is opgenomen in nieuwbouwwoningen, behoort het niet tot de basisvoorzieningen, zoals die zijn aangegeven in de Modelbouwverorde-ning. Er is hier dus geen sprake van het achterwege laten van basisvoorzieningen
om die vervolgens via meerwerk in opdracht van kopers alsnog aan te brengen. Ook is er geen sprake van een verplichte afname van meerwerk. Wel kan worden geconstateerd dat het aanbieden van een woning ongebruikelijk is zonder de aanwezigheid van een voorziening voor warm stromend water in de keuken, ongebruikelijk is.
Drie respondenten geven aan dat de bouwgegadigde (een bouwbedrijf) druk heeft uitgeoefend om bepaalde meerwerkwerkzaamheden uit te laten voeren. 24
Twee van deze kopers zijn akkoord gegaan met het aangeboden meerwerk; de derde heeft het aangeboden meerwerk geweigerd.
Ondanks het feit dat door de bouwgegadigden druk is uitgeoefend op deze kopers, is er, voor zover dat kan worden beoordeeld op basis van de door de kopers van de woningen verstrekte informatie, niet zonder meer sprake van een verplichte afname van meerwerk.
Vier respondenten hebben een woning gekocht waarvan de bouw al was gestart. Dit betekende dat de kopers beperkt waren in hun keuze van meer- of minder-werk, of dat (in het geval de woning al eerder verkocht was geweest) men reeds uitgevoerd meerwerk diende te accepteren. Een van deze respondenten geeft aan dat pas bij het tekenen van de voorlopige koopakte bij de makelaar, duidelijk werd dat reeds geslagen heipalen voor een garage (f 1.500,-) als meerwerk geaccepteerd diende te worden. Na protest werd aangeboden dit bedrag te halveren, mits de hypotheek bij het bedrijf zou worden afgesloten. Dit is door de koper geweigerd. Deze respondent geeft aan dat hij bovendien verplicht werd om voor
f
8.000,- een stuk grond 'zwart' bij te kopen.Dat kopers van een premiekoop A-woning waarvan reeds met de bouw is gestart, slechts een beperkte keuzemogelijkheid hebben voor meer- of minder-werk, is in overeenstemming met hetgeen is opgenomen in de model koop- en aannemingsovereenkomst. In de algemene voorwaarden bij deze overeenkomst is hiervoor het volgende opgenomen (art. 7, lid 2a): "De ondernemer is gerechtigd een verzoek (tot het aanbrengen van wijzigingen in afwijking van de tekening of de technische omschrijving) van de hand te wijzen indien naar zijn oordeel, gezien het stadium van de bouw de gevraagde wijziging ongewenst is te achten".
Het moeten accepteren van al uitgevoerd meerwerk in het geval de woning reeds eerder verkocht geweest is, is in beginsel eveneens in overeenstemming met de model koop- en aannemingsovereenkomst. In artikel 5 van de algemene voor-waarden bij deze overeenkomst is hierover het volgende opgenomen: "Het bij het aangaan van de koop-jaannemingsovereenkomst reeds gereedgekomen deel van het gebouw wordt geacht ingevolge de in de koop-jaannemingsovereenkomst vervatte aanneming van werk tot stand te zijn gekomen".
De hiervoor door een van de respondenten beschreven handelswijze van de bouwgegadigde enj of makelaar met betrekking tot de acceptatie van reeds geslagen heipalen ten behoeve van een garage, is minder correct. Het verplicht 'zwart' moeten kopen van een stuk grond, kan zonder meer gerekend worden tot koppelverkoop.
Zeven respondenten gaven aan dat zij bij de koop van hun woning verplicht werden om bepaalde meerwerkwerkzaamheden te accepteren. Deze woningen werden in feite aangeboden met meerwerk.
Twee respondenten werden door de verkoper verplicht om in de vorm van meerwerk een vaste trap naar de zolder te laten plaatsen. Een van deze kopers geeft aan dat op de bouwtekening een vliezotrap was opgenomen "om de 25
stichtingskosten laag te houden". Een derde respondent werd verplicht om, evenals alle andere kopers van een woning in het desbetreffende prerniekoop A-project, als meerwerk een ankerloze spouwmuur en hardhouten kozijnen en deuren te accepteren. Bij weigering zou het door de koper gewenste meerwerk niet worden uitgevoerd.
Een respondent geeft aan dat bij het eerste contact met de makelaar al direct werd vermeld dat voor alle woningen in het project gold dat het (in de vorm van meerwerk) laten bouwen van een berging (f 2.500,-) verplicht was. Bij het tekenen van de koop-jaannerningsovereenkomst diende tevens de opdracht voor het bouwen van deze berging te worden ondertekend. Het overige, in opdracht van de koper uitgevoerde meerwerk, werd later schriftelijk overeengekomen. Bij één respondent gaf de bouwgegadigde (een bouwbedrijf) aan dat de woning zonder meerwerk niet kon worden verkocht, omdat de prijs (f 131.500,-) niet voldoende was om een volwaardige woning te kunnen bouwen. Aan deze woning
is voor
f
8.000,- meerwerk verricht.Tenslotte was het verplicht laten uitvoeren van bepaalde meerwerkwerkzaarnhe-den bij twee responmeerwerkwerkzaarnhe-denten gekoppeld aan de keuze van één specifieke woning binnen een prerniekoop A-project. Andere woningen van hetzelfde project werden zonder verplicht meerwerk aangeboden. Beide respondenten hebben het 'verplichte' meerwerk geaccepteerd. De werkzaamheden bestonden uit het verplaatsen van de keuken naar de aangebouwde berging en het plaatsen van een houten berging in de tuin (f 4.100,-), en het uitbouwen van de woonkamer bij een hoek-woning (f 21.500,-).
Bij de verkoop van de prerniekoop A-woningen aan deze laatste zeven respon-denten, lijkt zonder meer sprake geweest te zijn van koppelverkoop. In alle gevallen werd immers de koop van de desbetreffende woning door de verkoper direkt gekoppeld aan het laten uitvoeren van bepaalde
meerwerk-werkzaamhe-den.
In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de antwoorden van de bouwgegadigden en de gemeenten op de vraag of de kopers van een prerniekoop A-woning vrij zijn in het al dan niet accepteren van meerwerk.
3.7 Beoordeling van de kwaliteit van de woning
Aan de bewoners van een prerniekoop A-woning is tot slot gevraagd een oordeel te geven over de woontechnische kwaliteit (zoals indeling en grootte), de
bouwtechnische kwaliteit (zoals materiaalgebruik en geluidSIsolatie) en de
afwerkingskwaliteit van de woning die ze hebben gekocht. In tabel 3.5 zijn de resultaten hiervan opgenomen.
