Stefan Mizera
Z problematyki prawnej sprzedaży
przez Państwo domów i lokali
mieszkalnych w miastach
Palestra 22/10(250), 65-84
1978
N r 10 (250) S p rz e d a ż p r z e z P a ń s tw o d o m ó w i lo k a li m ie s z k a ln y c h w m ia sta c h 65
C zytelnicy zo rien to w ali się ju ż chyba, że celem naszego a rty k u łu je s t za ch ę ce nie kolegów ad w o k a tó w do częstszego odw iedzania, w im ieniu klientów , in s ty tu c ji pań stw o w y ch p o d ejm u ją cy c h decyzje ad m in istra c y jn e . Sądzim y, że p o w in n o być rów nież in te re su ją c e stanow isko, ja k ie w tych sp raw ac h m a p rze d staw ic ie l U rzęd u W ojew ódzkiego w P io trk o w ie T ryb. Otóż d y re k to r W ydziału S p ra w W e w n ętrzn y c h tego U rzędu m g r J a n D obrow olski stw ierd ził w sw ej w ypow iedzi a k ty w n y u d ział członków p a le stry w sp raw ac h uw łaszczeniow ych i w kolegiach do sp raw w ykroczeń. Ze w zględu n a now elizację przepisów p odatkow ych i szersze stosow anie o p ła t sk arb o w y ch je s t w tej chw ili m niej sp ra w dotyczących odw ołań od w y m ierzo n y ch podatków . D y re k to r D obrow olski uw aża udział adw o k ató w za b ard z o celow y i potrzebny, szczególnie w sp raw ac h lokalow ych, k tó re są nieraz b ard z o tru d n e , konfliktow e, a stro n y nie zaw sze p o tra fią sam e uzasadnić sw oje w nioski. A d w o k at, k tó ry dobrze zna sp ra w ę i d an y dział p ra w a ad m in istra cy jn e g o , b ard z o po m ag a w w ydaniu p raw id ło w e j decyzji i przyspiesza p ostępow anie przez zg ro m ad zen ie m a te ria łu dow odow ego oraz przytoczoną p ra w n ą a rg u m e n ta c ję w niosku. D ało się to szczególnie zauw ażyć w sp raw ac h uw łaszczeniow ych, w k tó ry ch d ecyzje o r g a nów I in stan c ji b y ły często zm ieniane lub u ch y lan e i przekazyw ane do ponow nego ro zp a trz en ia przez kom isję w ojew ódzką w łaśn ie dzięki odw ołaniom o p rac o w a n y m przez adw okatów .
A utorzy u w a ż a ją , że najw idoczniej p rz y k ła d idzie z góry, gdyż p o d w ład n i d y r. D obrow olskiego oraz in n i praco w n icy U rzędu W ojew ódzkiego czy U rzędu M ia sta w P io trk o w ie T ryb. p rz y jm u ją kolegów a d w o k a tó w u p rze jm ie i sp raw n ie.
K o n k lu d u ją c — uw ażam y, że p rze d e w szystkim w trosce o ochronę p r a w o b y w ateli ad w okaci -powinni prow adzić sp raw y a d m in istra c y jn e częściej, niż to się dzieje obecnie, do czego z pew nością przyczynią się now e przepisy o o p ła tac h adw okackich. Liczym y rów nież n a utw o rzen ie sądow ej k o n tro li decyzji a d m in is tra cyjnych, co p o stu lu ją ju ż od 'szeregu la t p rze d staw ic ie le n a u k i praw a, a o sta tn io także S ejm ow a K om isja W ym iaru S praw iedliw ości. N a pew no dośw iadczenie za w o dow e i w iedza członków p a lestry zo staną w ów czas w p ełn i w y k o rz y sta n e w szeroko rozum ianym in te resie społecznym , ta k ż e w dziedzinie p ra w a ad m in istra cy jn e g o .
W a r t y k u l e p r z e d s t a w i o n o i n s t y t u c j ę s p r z e d a ż y p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i l o k a l i m i e s z k a l n y c h w m i a s t a c h — to ś w i e t l e o b e c n e g o s t a n u p r a w n e g o . P o d d a n o z w i ę z ł e j a n a l i z i e p o d s t a w y p r a w n e o b r o t u t e g o r o d z a j u n i e r u c h o m o ś c i a m i , o k r e ś l o n o p r z e d m i o t y m a j ą t k o w e p o d l e g a j ą c e s p r z e d a ż y p r z e z P a ń s t w o , o m ó w i o n o w a r u n k i i t r y b n a b y w a n i a p r z e z o s o b y f i z y c z n e t e g o m i e n i a p a ń s t w o w e g o o r a z w s k a z a n o n a u p r a w n i e n i a i o b o w i ą z k i n a b y w c ó w d o m ó w i l o k a l i m i e s z k a l n y c h , s p r z e d a t o a n y c h to im i e n iu S k a r b u P a ń s tto a p r z e z te r e n o to e o r g a n y a d m in is t r a c j i p a ń s t w o w e j s t o p n i a p o d s t a w o w e g o . W o p r a c o w a n i u z a m i e s z c z o n o r ó w n i e ż n i e k t ó r e o r z e c z e n i a s ą d o w e z w i ą z a n e z t e m a t e m . 5
STEFAN MIZERA
Z problem atyki prawnej sprzedaży przez
Państwo domów i lokali mieszkalnych w miastach
66 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250)
I. U w agi wstępne
W d ziedzinie o b ro tu nieruchom ościam i n a obszarze m iast (w rozu m ien iu a rt. 1 ust. 1 i 2 u sta w y z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m ia sta c h i o sied lach ) coraz w iększy zasięg w y k a z u ją tra n s a k c je sprzedaży dom ów i lo k a li w do m ach w ielom ieszkaniow ych należących do P a ń stw a (stanow iących w łasn o ść p ań stw o w ą). Sprzedaż przez P ań stw o tego ro d za ju przedm iotów m a ją tk o w y c h je st o b ję ta w o sta tn ic h la tac h d y re k ty w a m i n arodow ych planów społeczno-gos podarczych. Z byw anie przez P ań stw o osobom fizycznym n iew ielkich obiektów b u d o w lan y c h oraz lokali m ieszkalnych w p aństw ow ych dom ach w ielo m ie szk a n io w ych je s t ze w zględów gospodarczych w pełni uzasadnione, a społecznie — w ielce pożądane. N iektóre bow iem rodzaje zasobów m ieszkaniow ych k w a lifik u ją się b a rd z iej do ek sp lo atacji przez obyw ateli aniżeli przez pań stw o w e je d n o stk i a d m in istra c y jn e gospodarki m ieszkaniow ej. Z resztą różne p rzesłan k i spow odow ały, że P a ń stw o było i je st za in te re so w an e w przenoszeniu na w łasność osób fizycz nych o k reślo n y ch obiektów budow lanych.
R e tro sp e k ty w n ie biorąc, pierw szy a k t ustaw odaw czy w tej m aterii, a m ia n o w i cie d e k re t z dn ia 6 g ru d n ia 1946 r. o p rzek azy w an iu przez P ań stw o m ie n ia n ie rolniczego na obszarze Ziem O dzyskanych i b. W olnego M iasta G d a ń s k a ,1 m iał na w zględzie przede w szystkim sp raw ę indyw id u aln eg o osadnictw a m iejskiego i u s ta b ilizo w an ia w aru n k ó w życiow ych ludności o siadłej na Z iem iach Z achodnich i P ó ł nocnych. N astęp n e a k ty ustaw odaw cze, nacechow ane głów nie m otyw am i n a tu ry p rag m a ty cz n ej, zm ierzały do o ddania w ręce o b y w ateli ta k ich obiektów b u d o w lan y c h , k tó re pozostając w a d m in istra c ji p aństw ow ych je d n o ste k sp ra w ia ły w iele kłopotów i w ym agały niew sp ó łm iern ie dużych n ak ład ó w na ich u trz y m a n ie i n a p ra w y . K olejno w ięc obow iązyw ały w tej m a terii: 1) d e k re t z d n ia 10 g ru d n ia 1952 r. o odstępow aniu przez P ań stw o nieruchom ego m ienia nierolniczego na cele m ieszkaniow e oraz na cele bud o w n ictw a in d y w id u a ln y ch dom ów je d n o ro d z in nych, 1 2 a po jego u chyleniu — 2) u sta w a z d n ia 28 m a ja 1957 r. o sprzedaży przez P ań stw o dom ów m ieszkalnych i działek b u d o w la n y c h .3 T en o sta tn i a k t u sta w o d aw cz y u trac ił moc obow iązującą z dniem 25 k w ietn ia 1969 r. na p o d sta w i i p rz e p isu a rt. 2 ust. 1 ustaw y z d n ia 19 k w ie tn ia 1969 r. o zm ian ie u sta w y o gos p o d arc e te re n a m i w m iastach i o sie d la c h .4 5 T rzeb a zaznaczyć, że stosow nie dc
p rz e p isu a rt. 41 (obecnie: a rt. 40) u sta w y z d n ia 14 lipca 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m iastach i o sie d la c h 5 p raw a n a b y te i istn iejące w d n iu w ejścia w życie te j ustaw y n a p odstaw ie trzech pow ołanych w yżej ak tó w u staw odaw czych (tj. d e k re tó w z g ru d n ia 1946 r. i z g ru d n ia 1952 r. oraz u sta w y z m a ja 1967 r.), a u sta n o w io n e co do g ru n tó w na rzecz innych je d n o ste k niż p aństw ow e, stały się p ra w e m uży tk o w an ia lu b praw em u ży tk o w an ia w ieczystego. N astąp iło bow iem w te j dro d ze p rzekształcenie p raw nab y ty ch do g ru n tó w w edług poprzednio obo w iąz u ją cy c h reżym ów p raw n y ch (w łasność czasowa, p ra w o zabudow y, p raw o w ie lo le tn ie j dzierżaw y lu b u ży tk o w an ia g ru n tu ) w u p ra w n ie n ia w edług now ego sta n u p raw n eg o , w w yniku czego u p raw n io n e osoby fizyczne uzy sk ały praw o do g ru n tu n a w a ru n k a c h uży tk o w an ia w ieczystego, b u d y n k i zaś przeszły — po ich n abyciu — n a w łasność ty c h osób w rozum ieniu przepisów kodeksu cyw ilnego. Bliższe
1 D z. U . z 194« r. N r Tl, poz. 289 i z 1947 r. N r 66, poz. 410. 2 D z. U . Z 1952 r. N r 49, p o z. 326.
> D z. u. z 1957 r. N r 31, poz. 132 i N r 41, p oz. 192. 4 D z. U . z 1969 r. N r 11, p o z . 80.
N r 10 (250) S p r z e d a ż p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i lo kal i m i e s z k a l n y c h w m i a s t a c h 67
o k re śle n ie zasad i try b u tego p rzek ształcen ia n astąp iło w rozporządzeniu M in istra G o sp o d ark i K om u n aln ej z d n ia 26 stycznia 1962 r. w sp raw ie zm iany n ie k tó ry c h p ra w do g ru n tu na praw o w ieczystego u ży tk o w an ia lub użytkow ania. 6
U stalo n e p rzepisam i u sta w y z d n ia 19 k w ie tn ia 1969 r., o k tó rej b y ła w yżej m ow a, reg u la cje p ra w n e w pro w ad ziły now e podstaw y i zasady zb y w an ia b u d y n ków i g ru n tó w pań stw o w y ch w m ia sta ch n a rzecz osób fizycznych i spółd zieln i b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego. Z kolei n a s tę p n a now elizacja ustaw y o go sp o d arce te re n a m i w m iastach, d o k o n an a u sta w ą z dnia 6 lipca 1972 r.,7 rozszerzyła ro d z a je m ie n ia państw ow ego podlegającego sprzedaży przez P aństw o.
II. Podstawy prawne w zakresie sprzedaży domów i lokali m ieszkalnych w miastach
O becnie u staw ow ą p o d staw ę do sprzedaży przez P ań stw o b u d y n k ó w i lokali m ieszkalnych w dom ach m ieszkaniow ych sta n o w ią przepisy rozdziału 3 u sta w y 0 gospodarce te re n am i w m ia sta ch i osiedlach w jej b rzm ien iu u sta lo n y m o b w ie szczeniem M in istra G o sp o d ark i K om unalnej z d n ia 7 lip ca' 1969 r . 8 9 ze zm ian am i, w y n ik ając y m i z u sta w y z 6 lipca 1972 r . 8 P o n ad to k w estii sprzedaży p rzez P a ń stw o dom ów i lokali m ieszkalnych dotyczą a rt. 4 i a rt. 62 u sta w y z d n ia 10 k w ie t
nia 1974 r. — P ra w o lo k a lo w e .10 * W odniesieniu do nabyw ców -osób fizycznych
przepisy w spom nianych ak tó w u staw odaw czych pozostają w ścisłym zw iązku
z przep isam i kodeksu cyw ilnego, zw łaszcza z a rt. 132—138 o w łasności osobistej (której przedm iotem m ogą być, w m yśl a rt. 133 k.c., m .in. dom je d n o ro d z in n y lub lo k al m ieszkalny sta n o w iąc y o d rę b n ą nieruchom ość) oraz art. 232—243 o u ż y t k o w an iu w ieczystym .
Do g ru p y przepisów w ykonaw czych do w zm ian k o w an y ch w yżej a k tó w u s ta w odaw czych w dziedzinie sp rzed aży przez P ań stw o dom ów i lokali m ieszk aln y ch zaliczyć należy:
1) rozporządzenie R ady M inistrów z d n ia 18 m a ja 1970 r. w sp raw ie sp rzed aży przez P ań stw o b u d y n k ó w z rów noczesnym odd aw an iem działek w u ży tk o w a n ie w ieczyste; 11
2) rozporządzenie R ady M inistrów z dnia 18 m a ja 1970 r. w sp raw ie zaliczeni? w artości m ienia nieruchom ego pozostaw ionego za g ran ic ą na pokrycie o p ła t z ty tu łu użytk o w an ia w ieczystego te re n u i ceny sprzedaży położonych na nim b u
dynków ; 12
3) rozporządzenie M in istra G o spodarki K om unalnej z d n ia 18 m a ja 1970 r. w sp ra w ie try b u oddaw ania* w uży tk o w an ie w ieczyste te re n ó w p ań stw o w y c h 1 sprzedaży położonych n a nich budynków ; 13
4) rozporządzenie R ady M inistrów z dn ia 26 czerw ca 1974 r. w sp ra w ie w y k onania n ie k tó ry ch p rzepisów p ra w a lo k a lo w e g o ;14 6 D z. U . z 1962 r. N r 15, poz. 67. 7 D z. U . z 1972 r . n r 27, p o z. 193. 8 D z. U . z 1969 r. N r 22, p o z. 159. 9 P a tr z : p r z y p is 7. 10 D z. U . z 1974 r. N r 14, poz. 84. U D z. U . z 1975 r. N r 2, poz, 9; z m .: D z. U . z 1975 r. N r 45, p o z . 235. 12 D z. U. z 1970 r. N r 13, p o z. 118; z m .: D z. U . z 1974 r. N r 30, p o z . 165 i z 1976 r. N r 41, p oz. 241. 13 D z. U . z 1970 r. N r 13, p oz. 120; z m . D z. U . z 1972 r. N r 51, p o z . 331. 14 D z. U . z 1974 r . N r 26, p oz. 152.
68 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250) 5) zarząd zen ie M in istra G ospodarki K om u n aln ej z d n ia 15 w rz eśn ia 1972 r. w sprawcie sprzedaży przez P ań stw o n iektórych dom ów jednorodzinnych, lokali w m ały ch dom ach m ieszkalnych i w dom ach w ielom ieszkaniaw ych z r ó w n o czesnym oddaw an iem działek w u ży tk o w an ie w ie c z y s te ;15 16
6) ro zporządzenie R ady M inistrów z d n ia 18 m a ja 1970 r. w sp ra w ie o d d a w a n ia nieruchom ości, k tó re przeszły n a w łasność P a ń stw a w sk u te k w y jaz d u po p rze d n ich w łaścicieli z k ra ju , członkom ich rodzin; 18
7) rozporządzenie M in istra S praw iedliw ości z d n ia 3 k w ie tn ia 1962 r. w s p r a w ie k sią g W ieczystych dla te re n ó w p aństw ow ych oddanych w w ieczyste u ży tk o w an ie i d la budynków n a ta k ich te re n ac h , stanow iących o drębne nieruchom ości,
oraz w sp ra w ie op łat sądow ych od w n iosku o w pis w ieczystego u ż y tk o w a n ia
i w łasn o ści b u d y n k u ;17
8) rozporządzenie M inistra S praw iedliw ości z dn ia 10 stycznia 1948 r, o sp o sobie u ja w n ia n ia w księdze w ieczystej p ra w a od ręb n ej w łasności lokali i in n y c h p ra w rzeczow ych na tych lo k a la c h .18
W tem aty cz n y m zw iązku z w ym ienionym i a k ta m i n o rm aty w n y m i pozostaje
u c h w a ła n r 80 R ady M inistrów z dnia 6 k w ietn ia 1974 r. w sp raw ie w y d zie rża w ia n ia stan o w iący ch w łasność P a ń stw a dom ów je dnorodzinnych i lo k a li w m ałych do m ach m ie sz k a ln y c h .19
III. Określenie przedmiotów m ajątkowych podlegających sprzedaży przez Państwo t
1. P o k ilk u zm ianach w prow adzonych w ubiegłych la ta c h do u sta w y z d n ia 14 lip c a 1961 r. o gospodarce te re n a m i w m ia sta ch i osiedlach — obecnie może n a s tą p ić sprzedaż przez P ań stw o n astęp u jący c h budynków :
a) dom ów jednorodzinnych, b) m ałych dom ów m ieszkalnych,
c) dom ów w ielom ieszkaniow ych, przez k tó re rozum ie się dom y nie zaliczone do dom ów jednorodzinnych i m ałych dom ów m ieszkalnych.
d) b u d y n k ó w m ieszkalno-pensjonatow ych,
e) b u d y n k ó w przeznaczonych na pom ieszczenia w arsz ta tó w rzem ieślniczych, f) b u d y n k ó w zw iązanych z gospodarstw em rolnym .
T ak i w ykaz rodzajów m ienia, stanow iącego w łasność P a ń stw a i dopuszczonego przez ustaw o d aw cę do sprzedaży, u sta la znow elizow any a rt. 12 ust. 1 u sta w y o gospodarce te re n a m i.20 P o n ad to — stosow nie do a rt. 15-a tej u sta w y (w p ro w a dzonego do jej te k s tu przez u staw ę z dnia 6 lipca 1972 r . 21) — w dom ach w ielo m ieszkaniow ych stanow iących w łasność P a ń stw a m ogą być w yo d ręb n io n e poszcze gólne sam odzielne lokale i sp rzed aw an e najem com tych lokali ja k o p rzedm iot
w łasności z jednoczesnym oddaniem im w użytk o w an ie w ieczyste u łam kow ej
części te re n u , na k tó ry m położony je st bud y n ek . W w yp ad k ach ta k ic h część b u d y n k u i in n e urządzenia, k tó re nie służą w yłącznie do u ży tk u w łaścicieli poszcze
15 M. P . Z 1972 r. N r 45, p oz. 249. 16 D z. U . z 1970 r. N r 13, p o z. 119. 17 D z. U . z 1962 r. N r 29, p o z. 134; z m .: Dz. U . z 1964 r. N r 26, p o z. 172 i z 1969 r. N r 6, p o z . 62. 18 D z. U . z 1948 r. N r 3, p o z. 22. 18 M . P . z 1974 r. N r 13, p oz. 91. 20 T a k b ę d z ie n a z y w a n a d a le j u s ta w a z d n ia 14 lip c a 1961 r. o g o s p o d a r c e t e r e n a m i w m ia - S ta ch i o s ie d la c h . 21 P a tr z : p r z y p is 7.
N r 10 (250) S p r z e d a ż p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i lo k a li m i e s z k a l n y c h w m i a s t a c h 69
gólnych lokali, sta n o w ią w spółw łasność w łaścicieli lokali w częściach u ła m k o w y ch o d p o w iad ający ch sto su n k o w i pow ierzchni użytkow ej lo k a lu do p o w ierzchni u ż y tk o w ej całego b u d y n k u . W tym sam ym rów nież sto su n k u określa się u ła m k o w ą część te re n u oddaw anego w u ży tk o w a n ie ,w ie czy ste n ab y w cy lokalu.
N ależy dodać, że te j sam ej m a te rii dotyczy rów nież przepis a rt. 4 ust. 1 w y d a n e j później u sta w y z d n ia 10 k w ie tn ia 1974 r. — P ra w o lokalow e (p a trz w yżej: p rzy p is 10), k tó ry stanow i, że w dom ach stanow iących w łasność P a ń s tw a m oże n a s tą p ić w y o d rę b n ie n ie w łasności w szystkich lub n ie k tó ry ch sam odzielnych lo k a li m ieszkalnych, jeżeli w łasność poszczególnych lokali zostanie p rze n iesio n a n a rzecz osób fizycznych. P ozornie m ogłaby się w ydaw ać, że niepotrzebnie u reg u lo w a n o w dw óch u sta w ac h tę sam ą kw estię. Je d n a k ż e zachodzi pew na różnica sfo rm u ło w ań w a rt. 15a u sta w y o gospodarce te re n a m i i w a rt. 4 ust. 1 p raw a lokalow ego (ak tu późniejszego), co w sk az u je n a to, że re g u la c ja w p raw ie lo k a lo w y m m a szczególny zw iązek ze sta tu se m p raw n y m w łaścicieli lokali m ieszkalnych, s ta n o
w iących o d ręb n e nieruchom ości, w system ie szczególnego try b u n a jm u lo k a li
i b u d y n k ó w (art. 22 ust. 1 p k t 2 p raw a lokalowego).
2. T ec h niczno-budow lane pow iązanie b u d y n k ó w m ieszkalnych ¡(i in n y ch ) z g r u n tem przesądza o tym , że jednocześnie ze sprzedażą dom ów i lokali m ie sz k aln y c h przez P ań stw o m usi być u n o rm o w an a treść p ra w a do g ru n tu państw ow ego, na k tó ry m sp rze d aw an e dom y lu b lo k a le są w zniesione lu b się z n a jd u ją . W m y śl a rt. 3 ust. 1 u sta w y o gospodarce te re n a m i te re n y p ań stw o w e w m iastach m ogą być o ddaw ane osobom fizycznym (tudzież spółdzielniom bud o w n ictw a m ieszkaniow ego) jed y n ie w użytk o w an ie w ieczyste. T ym sam ym więc jednocześnie ze sp rze d aż ą przez P ań stw o b u d y n k u (lub lo k alu m ieszkalnego) n a s tę p u je oddanie w łaścicielow i dom u lub lo k alu m ieszkalnego zw iązanego z nim ściśle g ru n tu (tzw. działk i p r z y dom ow ej lu b g ru n tu pod bud y n k iem ) w u ży tk o w an ie w ieczyste te re n u , p rz y czym to użytk o w an ie w ieczyste te re n u państw ow ego podlega przepisom ty tu łu II księgi d ru g iej ko d ek su cyw ilnego i przepisom u sta w o d a w stw a o gospodarce te re n a m i (np. w za k resie o p ła t n a rzecz P a ń stw a za o d d an ie te re n u w u ży tk o w a n ie w ie czyste). Tego ro d za ju k o n stru k c ja p ra w n a rozszerzyła pojęcie „k lasy c zn e j” n ie r u chom ości (g ru n t nie zabudow any lu b g ru n t z bu d y n k iem ja k o jego częścią składow ą) w rozum ieniu a rt. 46 kodeksu cyw ilnego. W rez u ltac ie w ięc sp rze d aż y przez P ań stw o dom ów i lokali m ieszkalnych osobom fizycznym (spółdzielniom b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego) p o w sta ją „nieruchom ości b u d y n k o w e” bądź „ n ie ru c h o m ości lo kalow e”, p o d legające o d ręb n y m w pisom do ksiąg w ieczystych (ten o s ta tn i rodzaj, tj. nieruchom ość lokalow a, w yw odzi zresztą swój b y t p ra w n y z u sta w o d aw stw a m iędzyw ojennego, a m ianow icie z rozporządzenia P re z y d e n ta R zeczypo spolitej z d n ia 24 p aźd ziern ik a 1934 r. o w łasności lokali — Dz. U. N r 94, poz. 848; te n a k t ustaw odaw czy został uchy lo n y n a m ocy a rt. V p k t 1 p rzep isó w w p ro w adzających kodeks cyw ilny). 22
3. U sta la ją c ro d zaje b u d y n k ó w do sprzedaży przez P ań stw o n a rzecz osób fizycznych (i spółdzielni b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego), u sta w a o gosp o d arce te re n a m i sa m a nie o k reśliła cech p ra w n y c h ty c h o biektów b u d o w lan y c h i ty lk o w skazała (art. 12 ust. 2), że określenie tego ro d za ju dom ów , ja k np. dom u je d n o rodzinnego, m ałego dom u m ieszkalnego i b u d y n k u m ieszk aln o -p en sjo n ato w eg o ,
zaw arte je s t w p rzep isach o w yłączeniu spod publicznej gosp o d ark i lo k a la m i dom ów je dnorodzinnych oraz lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych. To ode
70 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250)
słan ie do innych p rzepisów odnosiło się do u sta w y z dnia 28 m a ja 1957 r. o w y łąc ze n iu spod publicznej g o sp o d ark i lo k alam i dom ów jednorodzinnych i lokali w dom ach spółdzielni m ieszkaniow ych, 23 k tó ra stra c iła moc z dniem 1 sierp n ia 1974 r. po w e jś ciu w życie p ra w a lokalow ego z 1974 r. Od tego czasu bliższe o k reśle n ie w y m ien io n ych w yżej dom ów z n a jd u je się w p raw ie lokalow ym i w w ydanym na jego p o d sta w ie rozporządzeniu R ady M inistrów z dnia 26 czerw ca 1974 r. w sp raw ie w y k o n an ia n ie k tó ry c h przepisów p ra w a lo k a lo w eg o .24 Cechy p ra w n e w spom nianych w yżej trz e c h rodzajów dom ów o k reśla ogólnie a rt. 3 p ra w a lokalow ego, a b ard z iej szcze gółow o, zw łaszcza co do w ielkości pow ierzchni użytkow ej ta k ich dom ów , §§ 1—5 pow ołanego rozporządzenia R ady M inistrów .
L icząc się z technicznym i cecham i w ielu budynków w istn iejący c h zasobach m ieszkaniow ych, ustaw o d aw ca popuścił m ożliw ość sprzedaży przez P a ń stw o o b ie k tó w b u dow lanych, p rze k ra cza ją cy c h obow iązujące n o rm aty w y pow ierzchniow e p rz e w id zian e d la dom ów jednoro d zin n y ch , lokali w m ałych dom ach m ieszkalnych i do m ach w ielom ieszkaniow ych oraz budy n k ó w m ieszkalno-pensjonatow ych, udzielając w te j m ierze stosow nego upow ażn ien ia M in istro w i G ospodarki T erenow ej i O chro n y Ś ro d o w isk a do określen ia, ja k ie b u d y n k i i lokale m ogą być sp rze d aw an e pom i mo p rzek ro czen ia n o rm aty w n y c h pow ierzchni użytkow ych. W m yśl za rządzenia z d n ia 15 w rześnia 1972 r. (p atrz w yżej: przyp. 15) m ogą być przeznaczone do sp rz e daży — od 30 w rześn ia 1972 r. — rów nież:
1) dom y jednorodzinne:
a) o b ejm u ją ce je d en lokal m ieszkalny niezależnie od jego p o w ierzchni i liczby izb, lub
b) o b ejm u ją ce w ięcej niż je d e n lokal m ieszkalny, jeżeli lokale te zajm o w an e są p rze z p ełnoletnie osoby sp okrew nione lub bliskie nabyw cy;
2) lo k a le w m ałych dom ach m ieszkalnych i w dom ach w ielom ieszkaniow ych, k tó ry c h pow ierzchnia u żytkow a je st w ięk sza niż 110 m 2 lu b k tó ry ch liczba izb je st w ię k sz a niż 5, jeżeli u k ła d fu n k c jo n a ln y lub in n e uzasadnione w zględy p rz e m a w ia ją za ich sprzedażą. W ypada zarazem zaznaczyć, że w łaściciele tak ich budynków
i lo k a li sprzedanych przez P ań stw o k o rz y sta ją n a ró w n i z w łaścicielam i dom ów i lo k a li o pow ierzchniach n o rm aty w n y c h o kreślonych w rozporządzeniu R ady M i n istró w z d n ia 26 czerw ca 1974 r. (p atrz w yżej: przypis 24) z p rz y w ile ju w yłącze n ia ty c h dom ów i lokali spod szczególnego (adm inistracyjnego) try b u n ajm u , jeżeli co n a jm n ie j w części są one zam ieszkiw ane przez w łaścicieli albo przez ich p ełn o le tn ie dzieci lub rodziców . „ P o n ad n o rm a ty w n e” dom y i lokale m ogą być p rze zn a czone do sprzedaży, chociażby obejm ow ały lokale użytkow e nie w y k o rz y sta n e przez nabyw ców .
W ym ienione w art. 12 u st. 1 u sta w y o gospodarce te re n a m i b u d y n k i P ań stw o s p rz e d a je w raz z p rzy n ależn y m i do nich zab u d o w an iam i gospodarczym i, a lokale w d o m ach w ielom ieszkaniow ych — w ra z z p rzynależnościam i do ty c h lokali (np. k o m ó rk i piw niczne) oraz ew e n tu a ln ie z garażem (w budow anym lu b w olno s to ją cym n a tej sam ej nieruchom ości), jeżeli był on u p rzednio u ży tk o w a n y przez n a byw cę. S p rzed aw an e m ogą być zarów no dom y zam ieszkane (rów nież przez osoby trz e c ie w obec nabyw cy), ja k i dom y now o w y budow ane i nie odd an e jeszcze do u ż y tk u . N atom iat co się tyczy sam odzielnych lokali m ieszkalnych w dom ach w ielo m ieszkaniow ych, m ających stanow ić po ich nabyciu p rzedm iot od ręb n ej w łasności, to m ogą być one sp rzed aw an e jed y n ie zam ieszkałym w nich najem com . N ależy za u w aży ć przy tym , że od d n ia złożenia w nio sk u przez n ajem cę o nabycie na w łasn o ść lokalu w dom u w ielom ieszkaniow ym , podlegającym szczególnem u try b o w i
23 D z. U . z 1957 r. N r 4, p o z. 228 i z 1972 r. N r 27, p o z. 193.
N r 10 (250) S p r z e d a ż p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i lo k a li m ieszk a ln y ch w m ia sta ch 71
n ajm u , aż do czasu jego rozstrzy g n ięcia nie m ogą być w yd aw an e decy zje a d m in i s tra c y jn e co do d y sp o n o w an ia ty m lo k a le m .25
U przedzając dalszy to k naszych rozw ażań, trze b a tu zw rócić uw agę n a sy tu a c ję p ra w n ą osób z a jm u jąc y ch dom y lu b lokale, k tó r e zostały sp rzed an e n ab y w co m przez P ań stw o . Otóż n ab y w cy dom ów lu b lokali od P a ń stw a p o d e jm u ją n ie ra z d z ia ła n ia (w błędnym p rze k o n an iu , że u pow ażnia ich do tego u zyskany ty tu ł w łasności) zm ierzające do o p ró żn ie n ia przez dotychczasow ych najem ców (członków ich rodzin) n ab y ty ch dom ów i lo k a li i w raz ie p o w sta n ia sporów k ie ru ją ta k ie sp ra w y na drogę sądow ą lub a d m in istra c y jn ą . N ależy w zw iązku z ty m przytoczyć tu u ch w a ły S ąd u N ajw yższego, k tó ry w ta k ic h w łaśnie sy tu a cjach w y raził pogląd y p ra w n e za w a rte w n a stę p u ją c y c h dw óch tezach:
1) „Osobie u p ra w n io n ej na pod sta w ie d e c y z ji o p rzy d zia le do za jm o w a n ia w ra z z n ajem cą lo ka lu p rzy słu g u je ochrona przeundziana w art. 61 u st. 1 p raw a lokalow ego ta k że w ów czas, gdy n ajem ca lo ka lu lub do m u je d n o ro d zin n e g o
n a b ył w łasność" (uchw ala z dnia 18 m a ja 1977 r. I I I C ZP 36177) . 26 27
2) „Przepis art. 61 ust. 1 praw a lokalow ego w yłą cza dopuszczalność żądania właściciela d om u jednorodzinnego, aby najem ca, k tó r y za jm u je W ty m d o m u lokal na p o d sta w ie d e c y zji o przydziale, w y d a ł m u część tego lo k a lu sta n o w iącą n a d w y żk ę ponad p rzysłu g u ją cą n a je m c y w m y śl o b o w ią zu ją cy ch p r z e pisów p o w ierzch n ię n o rm a ty w n ą ’’ (uchw ała z dnia 18 czerw ca 1976 r.
I I I CZP 27/76) . 22
Obie tezy p o tw ie rd z ają jednoznacznie zakres ochrony, ja k a p rzy słu g u je najem c o m dom ów lub lokali sp rze d an y c h przez P ań stw o innym osobom, i w sk a z u ją zarazem , że rozw iązanie sto su n k u n a jm u z nim i przez w łaścicieli może n astąp ić ty lk o w ted y , gdy zachodzą przyczyny u za sa d n iają ce w ypow iedzenie n a jm u bez z a ch o w a n ia obo w iązu jący ch term inów . Jeżeli przyczyny ta k ie nie zachodzą, to istn ie ją c y sto su n e k n a jm u podlega ochronie z mocy a rt. 61 ust. 1 p raw a lokalow ego, a d la w łaścic iela pozostaje o tw a rta — w celu d o prow adzenia do opróżnienia dom u lub lo k a lu — j e d y n ie droga p rzew id zian a w a rt. 25 p ra w a lokalow ego.
4. Poza sprzedażą przez P ań stw o dom ów lub lokali, w sk azan y ch w a rt. 12 ust. 1 i art. 15a ustaw y o gospodarce te re n am i, w ra z z jednoczesnym o d d an iem ich n a byw com w u ży tk o w an ie w ieczyste d ziałk i przydom ow ej bądź u ła m k o w ej części te re n u przydom ow ego, istn ie ją bud y n k i, k tó re nie po d leg ają sprzedaży, ale k tó re m ogą być oddane w ieczystem u użytk o w n ik o w i te re n u rów nież w u ży tk o w a n ie w ie czyste albo k tó re m ogą być w ydzierżaw ione.
W p ierw szym w y p a d k u uży tk o w n ik w ieczysty te re n u i b u d y n k u oraz in n y c h u rządzeń, zn a jd u ją cy c h się na te re n ie — na pod staw ie a rt. 12 ust. 4 u sta w y o gos p o d arce te re n am i — uiszcza oprócz op łaty za u ży tk o w an ie w ieczyste te r e n u (w edług sta w ek określonych w u chw ale n r 105 R ady M inistrów z d n ia 22 m a rc a 1962 r . 28) o p ła tę roczną za u ży tk o w an ie w ieczyste budynków . P o n ad to ciąży n a ta k im u ż y t k o w n ik u w ieczystym obow iązek u trz y m a n ia b u d y n k u i urządzeń w n a le ż y ty m s t a n ie zgodnie z przep isam i p raw a budow lanego, w edług któ reg o je st on u w a ż a n y za zarząd cę budynku. 25 P a tr z § 8 u s t. 7 r o z p o r z ą d z e n ia p o w o ła n e g o w p r z y p is ie 13. P o r . te ż . J. F r ą c k o w i a k : P r z e k s z t a ł c e n ie n a jm u w o d r ę b n ą w ła s n o ś ć lo k a lu i z w ią z a n e z t y m s k u t k i p r a w n e , „ P a l e s t r a ” 1974, n r 4. 25 O S N C P 1978, n r 2, p o z. 22. 27 O S N C P 1977, n r 7, p o z. 107. 28 M. P . z 1969 r. N r 3, p o z. 33 i z 1970 r. N r 20, p o z. 166
S t e f a n M i z e r a N r 10 (250) 72
N ato m iast przedm iotem w ydzierżaw ien ia osobom fizycznym m ogą być sta n o w iąc e w łasność P a ń s tw a dom y je d n o ro d zin n e lub lokale w dom ach m ieszk aln y ch (odpo w iad a ją cy c h pod w zględem w ielkości m ałym dom om m ieszkalnym ), k tó re są poło żone n a te re n a c h przeznaczonych w p lan ie (m iejscow ym ) zag o sp o d aro w an ia p rze s trze n n eg o na in n e cele niż b udow nictw o je dnorodzinne albo k tó re z innych przyczyn nie m ogą być sprzedane. T ry b i w a ru n k i w ydzierżaw iania ta k ic h b u d y n k ó w o k r e
śliła u c h w a ła n r 80 R ady M inistrów z dn ia 6 k w ietn ia 1974 r. (patrz w yżej: p rz y pis 19), p rzy czym czynsz d zierżaw ny za dom bąd ź lokal i działk ę przy d o m o w ą zo stał u sta lo n y w tejże uchw ale za cały o k res dzierżaw y w w ysokości sym bolicz nej 1 zł.
N a o b szarze gm in n ie w łączonych do p lan ó w zagospodarow ania p rzestrzennego g ran iczący ch z nim i m ia st m ogą być — stosow nie do art. 41 ust. 2 u sta w y o gospo d a rc e te re n a m i — sp rze d aw an e osobom fizycznym grunity zabudow ane b u dynkam i w y m ien io n y m i w a rt. 12 u sta w y oraz g ru n ty przeznaczone pod budow ę ta k ic h b u dyn k ó w (nieruchom ości nierolnicze). P rzep is te n nie m a je d n a k zasto so w an ia do te re n ó w b u d o w lan y ch w yznaczonych — stosow nie do przepisów u sta w y o te re n ac h b u d o w lan y c h — na o bszarach wsi.
S zczególny try b nabycia w łasności dom ów je d n o ro d zin n y ch i m ałych dom ów m ieszk aln y ch od P a ń stw a został u sta lo n y w a rt. 46 u sta w y o gospodarce te re n am i. S tosow nie do tego przepisu „osoby, k tó re w ła d a ją te re n a m i p ań stw o w y m i p rz e
znaczonym i pod budow ę dom ów je dnorodzinnych (m ałych dom ów m ieszkalnych) i b u d y n k a m i m ieszkalnym i o d p ow iadającym i w aru n k o m a rt. 12 ust. 1 p k t 1 i 2, o b ję ty m i u ch w ałam i b. zw iązków sam orządu te ry to ria ln e g o o sprzedaży lu b zam ia nie ty c h nieruchom ości na rzecz tych osób, sta ją się z m o c y p r a w a (podkreśl, m oje — S .M .) w łaścicielam i tego m ienia po dokonaniu rozliczenia z P ań stw e m w zw iązk u z p rzejściem tego m ienia n a w łasność tych osób. U p ra w n ie n ie to służy rów n ież spadkobiercom tych osób.” D okum ent stw ie rd z ając y do k o n an ie rozliczenia w try b ie urzędow o o kreślonym stan o w i p o d staw ę do p rz e p isa n ia ty tu łu w łasności w k się g ac h w ieczystych.
A nalogiczny c h a ra k te r m a rów nież dyspozycja a rt. 47 u sta w y o gospodarce te re n a m i, z tą tylko różnicą, że chodzi w nim o m ienie nierolnicze, którego zbycie n a stą p iło n a pod staw ie praw om ocnych orzeczeń b. k o m isji o sa d n ictw a nierolniczego lu b orzeczeń b. prezydiów ra d narodow ych, w y danych w w y k o n a n iu d e k re tu z dnia 6 g ru d n ia 1946 r. (p atrz w yżej: p rzypis 1).
O ba pow yższe przepisy (art. 46 i a rt. 47), zam ieszczone w rozdziale 7 ustaw y o gospodarce te re n a m i („P rzepisy przejściow e i końcow e”), m iały n a celu całkow ite u p o rzą d k o w a n ie stan ó w w ład a n ia nieruchom ościam i m ie jsk im i b ęd ą cy m i w ręk ach osób fizycznych.
IV. Warunki i procedura w zakresie sprzedaży przez Państw o domów i lokali m ieszkalnych
1. Z założeń ochrony m ien ia państw ow ego (ogólnonarodow ego) w y n ik a, że „zby
cie nieruchom ości będącej m ieniem ogólnonarodow ym je st dopuszczalne i w ażne w yłączn ie w tych w y p ad k ach , gdy dokonane zostaje na p o d sta w ie p rz e p isu nor m u jąceg o ta k ie zbycie.” 29 N ależy jednocześnie zgodzić się z w y ra żo n y m w piś
29 P o r . o r z e c z e n ie S ą d u N a j w y ż s z e g o z d n ia 29 p a ź d z ie r n ik a 1960 r. 4 CR 680/59, O S P iK A 1962, p o z . 118.
N r 10 (250) S p r z e d a ż p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i lokali m i e s z k a l n y c h w miastach 73
m ien n ictw ie pog ląd em ,30 że „w yliczenie ro d za ju b udynków , k tó re m ogą być sp rz e d a w a n e przez P ań stw o , je s t (w a rt. 12 ust. 1) w yczerpujące. Ż adne in n e b u d y n k i n ie w y m ienione w a rt. 12 {ust. 1) u sta w y o gospodarce te re n a m i (...) n ie m ogą być sp rze d aw an e z ty m sk u tk iem , że b ęd ą one stan o w iły w łasność o d rę b n ą od w ła s ności placu, n a k tó ry m się z n a jd u ją (np. paw ilony han d lo w e lub lo k a le p rz e z n a czone n a sklepy).”
P o za ty m i o g ran ic ze n iam i przedm iotow ym i przepisy o sprzedaży p rz e z P ań stw o dom ów i lokali m ieszkalnych o k re śla ją jednocześnie k rą g podm iotów , k tó re m ogą n ab y ć o k reślo n e ro d za je b u d y n k ó w i lokali.
S pośród b u d y n k ó w w ym ienionych w a rt. 12 ust. 1 u sta w y o gospodarce te r e n am i nie m ogą być sp rze d aw an e osobom fizycznym je d y n ie dom y w ielo m ieszk a- niow e, gdyż tego ro d za ju b u d y n k i m ogą nabyć je d y n ie spółdzielnie b u d o w n ictw a m ieszkaniow ego. O soba fizyczna m oże nabyć tylk o je d en dom je d n o ro d z in n y lu b je d en lokal w m ałym dom u m ieszkalnym . Liczba osób n ab y w a jąc y ch m ały dom m ieszkalny nie m oże być m niejsza od liczby lokali m ieszkalnych w n a b y w a n y m b u d y n k u (m aksim um 4 lokale), lokale zaś w ta k im dom u m ieszkalnym są sp rz e d a w an e n a o d rę b n ą w łasność nabyw ców (a nie na ich w spółw łasność). Je że li zaś chodzi o lokale w p aństw ow ych dom ach w ielom ieszkaniow ych to m ogą je nabyć w yłącznie te osoby, k tó re je z a jm u ją n a pod staw ie sto su n k u n a jm u ; w w y n ik u w ięc nabycia lo k a lu w dom u w ielom ieszkaniow ym n a s tę p u je p rze k szta łc en ie do tychczasow ego sto su n k u n a jm u w o d ręb n ą w łasność lokalu. Nie m ogą być sp rz e daw an e lokale m ieszkalne w dom ach w ielom ieszkaniow ych nie w y n a ję te . Jeżeii sam odzielny lo k al m ieszkalny je st zajm ow any przez k ilk u najem ców (tzw. w spól
n o ta lokalow a p o w sta ła w sk u te k w y d a n ia k ilk u decyzji o przydziale części lokalu), to w ów czas n ab y c ie jego sta n ie się m ożliw e dopiero w ted y , kied y pozostanie w nim je d en n ajem ca, choćby jego u p ra w n ie n ia z m ocy decyzji o przy d ziale dotyczyły tylk o części lokalu.
Nic nie stoi n a przeszkodzie n abyciu lokali w m ałym dom u m ieszkalnym np. przez rodziców i ich p ełn o letn ie dzieci. Nie m a też ustaw ow ego za k azu n ab y c ia od P a ń stw a dom u je dnorodzinnego lub sam odzielnego lo k alu m ieszkalnego przez osobę, k tó ra w innej dro d ze (od in n ej osoby) n ab y ła ju ż uprzednio ta k i dom lu b lo k al (w te j sam ej lub innej m iejscow ości) albo odziedziczyła tego ro d za ju m ienie; co n ajw yżej w sy tu a c ji ta k ie j znajdzie zastosow anie przepis a rt. 23 p ra w a lokalow ego
z 1974 r.
2. T ry b sp rzed aży przez P a ń stw o dom ów i lokali m ieszkalnych je s t nieco zróż nicow any co do ob u tych rodzajów m ienia, gdy chodzi o jego fązę w stę p n ą .
W o d n iesien iu do budy n k ó w tere n o w e o rgany a d m in istra c ji p ań stw o w e j sto p n ia podstaw ow ego (naczelnicy lu b p rezydenci m ia s t) 31 m a ją obow iązek u sta lić w ykazy te re n ó w zab u d o w an y ch b u d y n k am i, o k tó ry c h m ow a w a rt. 12 ust. 1 i 3 u sta w y o gospodarce te re n a m i, i zapew nić osobom za in te re so w an y m możność za p o z n a w a nia się z ty m i w yk azam i (m.in. w fo rm ie obw ieszczeń w siedzibie u rzę d u lu b o g ło szeń prasow ych). N ajem ców lo k a li m ieszkalnych w b u d y n k ac h położonych n a te r e nach przeznaczonych do o d d an ia w użytk o w an ie w ieczyste oraz dzierżaw ców ta k ic h teren ó w u rzędy m ie jsk ie pow inny zaw iadam iać pisem nie o przeznaczeniu ty c h te - * 81
ao A . D z y r: S p r z e d a ż b u d y n k ó w o r a z lo k a l i w d o m a c h w ie lo m ie s z k a n io w y c h s t a n o w i ą c y c h w ła s n o ś ć P a ń s t w a w ś w i e t le u s t a w y z 6 lip c a 1972 r., „ P r o b le m y W y m ia r u S p r a w i e d l i w o ś c i” 1974, z. 1/4, s. 92. 81 N a le ż y m ie ć n a u w a d z e , ż e p o r e f o r m ie a d m in is tr a c j i p a ń s tw o w e j w la ta c h 1972—1975 k o m p e t e n c j e b . p r e z y d ió w r a d n a r o d o w y c h , ic h p r z e w o d n ic z ą c y c h o ra z o r g a n ó w p r e z y d ió w rad n a r o d o w y c h — r ó w n ie ż w z a k r e s ie g o s p o d a r k i t e r e n a m i i s p r z e d a ż y d o m ó w i l o k a l i — p r z e s z ły n a o d p o w i e d n ie t e r e n o w e o r g a n y a d m in is tr a c j i p a ń s tw o w e j.
74 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250)
ren ó w d o od d an ia w u ż y tk o w a n ie w ieczyste z je d n o cz esn ą sprzedażą położonych n a nich b u dynków . W nioski o nabycie b u d y n k ó w p o w in n y być sk ła d an e w siedzibie u rzę d u m iejskiego (w m ia sta ch podzielonych n a dzielnice — w siedzibie urzędów dzielnicow ych).
N ato m ia st w nioski o n ab y c ie lo k alu ja k o p rze d m io tu o drębnej w łasności (w d o m u w ielom ieszkaniow ym ) n ajem c y p o w in n i sk ła d a ć w jednostce o rg an iz ac y jn ej sp ra w u ją c e j zarząd b u d y n k ie m (w p rze d sięb io rstw ie gospodarki m ieszkaniow ej). Je d n o stk a sp ra w u ją c a za rząd b u d y n k ie m m ie sz k aln y m pozostającym w dyspozycji ra d y naro d o w ej (tzn. należący ch do m ieszk an io w y ch zasobów czynszow ych ra d n a rodow ych) przekazuje- w nioski u b ie g ają cy c h się o nabycie lo k alu (najem ców ) w ra z ze sw o ją o p in ią (co do celow ości i m ożliw ości sp rzed aży lokalu i w ypłacalności n a jem cy) urzęd o w i m ie jsk iem u (w łaściw em u m iejscow o — ze w zględu na położenie lo k alu — te re n o w em u organow i a d m in istra c ji pań stw o w ej). N ależy zauw ażyć, że n a czelnicy (prezydenci) m ia st bąd ź n aczelnicy m ia st i gm in m ogą n ie k tó re dom y w ielom ieszkaniow e w yłączyć ze sprzedaży, co dotyczy zw łaszcza obiektów o c h a ra k te rz e zabytkow ym . W W arszaw ie nie p o d le g ają np. sprzedaży lokale m ieszkalne w dom ach położonych n a S ta ry m i N ow ym M ieście oraz przy tzw. T ra k cie K ró le w skim (od Z am ku K rólew skiego do B elw ederu).
W określonych w rozporządź. Min. G o spodarki K o m u n aln ej z dnia 18 m a ja 1970 r. (p atrz w yżej: przepis 13) zasadach dotyczących tr y b u w yznaczania b u d y n k ó w i lo k ali do sprzedaży oraz try b u sk ła d a n ia w niosków o o ddanie te re n u w u ży tk o w a nie w ieczyste i sp rze d aż y b u d y n k ó w i lokali zam ieszczono ta k że postanow ienia o sp rze d aż y budy n k ó w położonych na te re n a c h p aństw ow ych, pozostających w uży tk o w an iu p rze d sięb io rstw lu b je d n o ste k p ań stw o w y c h nie objętych b u d że ta m i te renow ym i. S przedaż b u d y n k ó w w ta k ic h w y p a d k a c h n a s tę p u je n a w niosek tych p rze d sięb io rstw lub je d n o ste k p ań stw o w y ch (art. 18 u staw y o gospodarce te re n a mi). Co się zaś tyczy lokali m ieszk aln y ch w d o m ach w ielom ieszkaniow ych pozosta ją cy c h w zarządzie ty c h podm iotów u społecznionych (tzw. b u d y n k i zakładow e), to je d n o stk a z a rząd z ająca — w ra z ie u zn a n ia zasadności sprzedaży lokalu w z a k ła dow ym dom u m ieszkalnym — k ie ru je w n io se k osoby ubieg ającej się o nabycie lo k alu do w łaściw ego m iejscow o terenow ego o rg an u a d m in istra c ji p ań stw o w ej stopnia podstaw ow ego w celu d o k o n a n ia sprzedaży n a zasad ach określonych w a rt. 13 u sta w y o gospodarce te re n a m i. W raz ie neg aty w n eg o u sto su n k o w a n ia się do zło żonego w n io sk u je d n o stk a z a rz ą d z a ją c a dom em za w iad a m ia o ty m osobę u b ie g a ją cą się o nabycie lokalu. N ie p o d le g ają sp rzed aży w zakładow ych dom ach m iesz k a ln y ch lokale, k tó re m a ją c h a r a k te r m ieszk ań f u n k c y jn y c h .32
P rz e d sta w io n y w yżej try b sk ła d a n ia i z a ła tw ia n ia w niosków osób u b ie g a ją cych się o nabycie lo k a lu m ieszkalnego sto su je się odpow iednio do lokali m iesz k a ln y ch w zakładow ych dom ach m ieszk aln y ch o d d an y ch w a d m in istra c ję zleconą oraz do lokali m ieszk aln y ch będących w dyspozycji zakładów p racy a z n a jd u ją cych się w dom ach za rząd z an y c h przez podległe rad o m narodow ym p rze d sięb io r stw a (zakłady) g o sp o d ark i m ieszk an io w ej. N ależy zaznaczyć, że sprzedaż za k ła d o w ych dom ów m ieszk aln y ch oraz lo k a li m ie sz k aln y c h w tych dom ach je s t p rze w i dzian a rów nież w p rzep isach o zak ład o w y m fu n d u sz u m ie sz k an io w y m .33
P ra k ty c z n e znaczenie m a reg u la cja , że w y ty p o w an e do sprzedaży dom y i lokale m ie sz k aln e m ogą być przez P ań stw o zbyw ane, choćby obejm ow ały lokale użytkow e nie w y k o rz y sty w an e przez n abyw ców (np. w m a ły m dom u m ieszkalnym m ieści się lo k al h an d lo w y lu b w a rs z ta t rzem ieślniczy, k tó r y prow adzi nie nabyw ca, lecz osoba 82
82 P o r . art. 46—47 p r a w a lo k a l o w e g o z 1974 r. 38 D z. U . z 1973 r . N r 43, p o z . 261 z p ó ż n . z m ia n a m i.
N r 10 (250) S p r z e d a ż pr z e z P a ń s t w o d o m ó w t lokali m i e s z k a l n y c h w m i a st a c h 75
trzecia; oczyw iście ta k ie pom ieszczenie h an d lo w e lu b rzem ieślnicze w chodzi w skład o d ręb n e j w łasności jednego z lo k a li m ieszk aln y ch w ta k im dom u 34 i może być w y n ajm o w an e osobie trzeciej).
N ab y w an e przez osoby fizyczne (lub spółdzielnie bud. mieszk.) dom y m ieszk aln e od P a ń s tw a tw o rzą — ja k ju ż zaznaczono — o d rę b n e nieruchom ości b u d y n k o w e w ro zu m ien iu a rt. 46 § 1 i a r t. 235 § 1 k o d ek su cyw ilnego, n ab y w a n e za ś lokale m ieszkalne w m ałych dom ach m ie sz k aln y c h oraz w dom ach w ielom ieszkaniow ych tw o rzą odręb n e nieruchom ości lo k alo w e w ro zu m ien iu a rt. 135 i 136 k o d e k s u cy w ilnego.
3. P o d staw ą do zaw arcia um ow y sprzedaży dom u lu b lokalu m ieszkalnego jest
decyzja (w rozum ieniu a rt. 96 ko d ek su p o stę p o w an ia adm in istracy jn eg o ) w łaściw ego m iejscow o terenow ego o rganu a d m in is tra c ji p ań stw o w e j stopnia podstaw ow ego. U m ow a sprzedaży z a w a rta bez ta k ie j decy zji a d m in istra c y jn e j b yłaby n iew ażna, gdyż decy zja w łaściw ego o rg a n u je st w zasadzie p rz e sła n k ą w ażności um ow y sprzedaży. W decyzji ta k ie j w łaściw y o rg an a d m in istra c ji państw ow ej o rze k a o od dan iu określonego te re n u w u ż y tk o w a n ie w ieczyste z rów noczesną sp rzed ażą poło żonego n a nim b u d y n k u lub lo k a lu m ieszkalnego. W m yśl § 10 ro zporządzenia M i n istra G ospodarki K om unalnej z d n ia 18 m a ja 1970 r. (p atrz w yżej: p rzy p is 13) decyzja pow inna w szczególności zaw ierać: 1) do k ład n e o k reślen ie (w m 2 p o w ierz chni użytkow ej) te re n u o d daw anego w u ży tk o w a n ie w ieczyste i przed m io tu sp rz e daży, 2) im ię, nazw isko, zaw ód i a d re s nabyw cy, 3) o k re śle n ie praw , ja k ie p rze ch o dzą n a u ży tk o w n ik a w ieczystego te re n u (u ży tk o w a n ie w ieczyste, w łasność b u d y n ku, 4) w ysokość i sposób za p ła ty ceny sp rzed aży b u d y n k u lu b lokalu, w ysokość p ro centow ej zniżki, jeżeli została o n a p rz y z n a n a osobie nabyw cy, oraz w ysokość p ro centow ą u m orzenia p rz y p a d ają ce g o w zw iązku z jed n o ra zo w ą lub w cześn iejszą sp ła tą ceny nabycia, 5) w ysokość i sposób uiszczenia op łat za te re n o d dany w u ż y t kow an ie w ieczyste, 6) u sta le n ie, czy i ja k ie obciążenia nieruchom ości p rzechodzą na nabyw cę (art. 19 u sta w y o gospodarce te re n am i), 7) te rm in , w k tó ry m p o w in n a być z a w a rta um ow a w form ie a k tu n o ta rialn e g o ; te rm in te n zaczyna biec od dnia, w k tó ry m decyzja sta ła się o sta te czn a ; te rm in te n n ie pow in ien p rze k ra cza ć dw óch m iesięcy, 8) pouczenie o sk u tk a c h n ie za w a rc ia um ow y n o ta ria ln e j w u sta lo n y m t e r m inie. Co do tej o sta tn ie j k w estii obow iązu je p rze p is (§ 12), że jeżeli osoba u p r a w niona na podstaw ie ostateczn ej decyzji do o trz y m a n ia te re n u w u ży tk o w a n ie w ie czyste i nabycie dom u (lokalu) położonego na ty m te re n ie n ie staw i się bez n a le ż y tego u za sa d n ien ia (bez u sp raw ie d liw io n y c h pow odów ) — m im o w ez w a n ia — w p ań stw o w y m b iurze n o ta ria ln y m w oznaczonym d n iu i godzinie w ce lu z a w a r cia um ow y, to w ów czas w łaściw y o rg an a d m in istra c ji p aństw ow ej m oże uchylić o stateczn ą decyzję p rzy z n a ją c ą p ra w o o trzy m an ia te re n u w u żytkow anie w ieczyste i n ab y c ia dom u (lokalu). Osoba ta k a n ie m oże w p o stę p o w an iu w szczętym w s p r a w ie o d d an ia tego sam ego te re n u w u ży tk o w a n ie w ieczyste i sprzedaży dom u (lo kalu) uzyskać decyzji w łaściw ego o rg a n u p rz y z n ają ce j je j pow tórne p raw o do o trzy m an ia te re n u w u ży tk o w a n ie w ieczyste i n ab y c ia dom u (lokalu).
S tosow nie do przepisów k.p.a. w n io sk o d aw cy o od d an ie w u ży tk o w an ie w ieczy ste te re n u i nabycie dom u <lokalu) p rz y słu g u ją od decyzji w łaściw ego o rg a n u a d m i n is tra c ji p aństw ow ej odpow iednie śro d k i p ra w n e do d ru g iej in sta n c ji a d m in is tra cy jn ej, jeżeli treść decyzji w ja k ie jk o lw ie k je j części b u d zi zastrzeżen ia (np. co do w ysokości ceny sprzedaży dom u lub lokalu). K ied y decyzja sta n ie się o sta te c z na, sta n o w i ona podstaw ę do za w a rc ia um ow y w fo rm ie n o ta ria ln e j, sa m a bow iem Si
76 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250)
„decyzja n ie stanow i jeszcze zdarzenia praw nego pow odującego p rzejście w ła s ności.” 35
W edług orzeczenia S ądu N ajw yższego z dnia 19 g ru d n ia 1957 r. (w ydanego pod rządem u sta w y z dnia 28 m a ja 1957 r. — p a trz w yżej: przypis 3) decyzja o rg an u ad m in istra cy jn e g o nie stanow i w tej dziedzinie źródła roszczenia cyw ilnopraw nego o zaw arcie um ow y sprzedaży b u d y n k u , którego za in tereso w an y m ógłby dochodzić w drodze są d o w e j.36
Stanow isko ta k ie potw ierdził ostatn io Sąd N ajw yższy w w y ro k u z d n ia 10 p aź d ziern ik a 1977 r. III CRN 98/77 (OSNCP 1978, n r 7, poz. 119), w y d an y m na sk u te k re w iz ji nadzw yczajnej P ro k u ra to ra G eneralnego P R L od w y ro k u S ądu W ojew ódz kiego w Częstochow ie. W sp raw ie te j Sąd N ajw yższy rozw ażył m.in. „ c h a ra k te r sk u tk ó w p raw n y ch w ynik ający ch z decyzji ad m in istra c y jn e j o sprzedaży przez P ań stw o nieruchom ości, a w szczególności, czy decyzja ta rodzi jed y n ie sk u tk i o c h a
ra k te rz e a d m in istra cy jn o p raw n y m , czy też cyw ilnopraw nym , a w zw iązku z ty m — czy decyzja o rg an u a d m in istra c ji p aństw ow ej o oddaniu te re n u państw ow ego w u żytkow anie w ieczyste z rów noczesnym sp rzed an iem przez P ań stw o lo k a lu m ieszkalnego, jako odrębnej w łasności, rodzi dla a d re sa ta (decyzji a d m in is tra c y j nej) roszczenia cyw ilnopraw ne o u stan o w ien ie w ieczystego u ży tk o w an ia i o sp rz e daż lokalu, k tó re m ogłyby być dochodzone przed sądem ” (cytat z u za sa d n ien ia w y roku). W rew izji nadzw yczajnej rep rez en to w an y był pogląd, że decyzja a d m in is tra cy jn a nie stw a rz a d la jej a d re sa ta u p ra w n ie n ia zaw arcia um ow y, a dla o rg an u adm inistracy jn eg o , k tó ry ją w ydał, obow iązku zaw arcia um ow y z a d re sa te m decy zji. Sąd N ajw yższy zaś, ro z p a tru ją c om aw ianą spraw ę, nie podzielił z a p a try w a n ia pow oda, w yrażonego w odpow iedzi na rew izję n adzw yczajną, że w sp raw ie te j m a się do czynienia ze sto su n k iem p raw n y m w y k az u jąc y m p ełn ą analogię do k o n s tru k cji um ow y przed w stęp n ej. W k o n k lu z ji Sąd N ajw yższy za ją ł ostateczn ie sta n o w is ko, k tó re streszcza się w n astęp u jące j tezie:
„Z zasady, iż d ecyzja a d m in istra cy jn a sta n o w i konieczną p rze sła n k ę do z a w a r
cia u m o w y u stanow ienia u ży tk o w a n ia w ieczysteg o i sprzedaży d o m ó w lub lo k a li m ieszka ln y ch , nie w y n ik a dla osoby fiz y c zn e j, na którą d ecyzja opiew a, u p r a w n ienie do dochodzenia w drodze sądow ej zobow iązania S k a rb u P aństw a do z a w arcia z nią u m o w y notarialnej. D ecyzja ta k a b o w iem nie je s t skiero w a n a na bezpośrednie w y w o ła n ie s k u tk ó w p ra w n ych , lecz sta n o w i je d y n ie k o ń c o w y etap fa zy przyg o to w a w czej."
S tanow isko S ądu N ajw yższego je st ju ry d y cz n ie d o stateczn ie u m otyw ow ane i nie sposób nie podzielić jego słuszności.
Z d rugiej stro n y zdarzały się w p ra k ty c e sy tu acje, żę w łaściw y o rg a n a d m in i stra c y jn y ja k o k o n tra h e n t um ow y n o ta ria ln e j w ystępow ał do sądu — po z a w a r ciu um ow y n o ta ria ln e j — o uznanie tej um ow y za n iew ażn ą w sk u te k uch y len ia ostatecznej decyzji a d m in istra c y jn e j, k tó ra sta n o w iła podstaw ę do zaw arcia u m o wy. W zw iązku z ty m szeroki oddźw ięk społeczny i liczne głosy w p iśm ien n ictw ie p raw niczym w yw ołała u ch w a ła p e ł n e g o s k ł a d u Izby C yw ilnej S ądu N a j w yższego z d n ia 25 k w ie tn ia 1964 r. III CO 12/64, u ję ta w n a s tę p u ją c ą tezę:
35 j . i g n a t o w i c z : O b ró t n ie r u c h o m o ś c ia m i m ie j s k im i, r o z d z ia ł V , ,,Z e s z y t y P r o b l e m o w o -A n a l it y c z n e M in . S p r a w ie d li w o ś c i” , z. 21, 1971. 36 w w y r o k u z d n ia 3 lu t e g o 1976 r. (II CR 732/75) S N w y r a z ił n a s t ę p u j ą c y p o g lą d p r a w n y : „ S ą d y są z w i ą z a n e n i e t y l k o s a m y m i d e c y z j a m i o r g a n ó w a d m i n i s t r a c j i w g r a n i c a c h u s t a i o o -w y c h k o m p t e n c j i t y c h o r g a n ó -w , l e c z r ó -w n i e ż d o k o n a n ą p r z e z n i e -w t r y b i e p r z e -w i d z i a n y m a r t . 105 k . p .a . w y k ł a d n i ą t y c h d e c y z j i . W y k ł a d n i a z a ś w y w o ł u j e t e n s k u t e k , ż e d e c y z j a j u ż o d d a t y j e j w y d a n i a p o s i a d a t r e ś ć n a d a n ą j e j p r z e z o r g a n d o k o n u j ą c y w y k ł a d n i . ” ( O S N C P 1976, n r 12, p o z . 263).
N r 10 (250) S p r z e d a t p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i l o k a l i m i e s z k a l n y c h w m ia st a c h 77
„ U chylenie osta teczn ej u ch w a ły p re zy d iu m ra d y narodow ej lub d ec yzji organu do sp ra w gospodarki m ieszk a n io w e j (obecnie: decyzji n aczelnika lu b p rez y d en ta
m ia sta albo naczeln ik a gm iny i m ia sta — dop. mój — S .M .) po zaw arciu u m o w y
sp rze d a ży nieruchom ości na p odstaw ie u sta w y z dnia 28.V.1957 r. o sprzedaży przez P aństw o dom ów m ie s zk a ln y c h i d zia łek bu d o w la n ych (Dz. U. N r 31, poz. 132 (obecnie: na pod staw ie u sta w y o gospodarce te re n am i — dop. m ój S.M) nie p o w o d u je sam o przez się niew ażności u m o w y ; je d n a k że okoliczności, z po w odu k tó ry c h u ch y le n ie nastąpiło, m ogą m ieć znaczenie dla oceny w św ietle praw a cyw iln eg o w ażności u m o w y sprzedaży lub dopuszczalności u chylenia się od s k u tk ó w p ra w n ych za w a rteg o w n ie j ośw iadczenia w oli.”
P ełn y sk ład Izby C yw ilnej SN nie apro b o w ał w powyższej u chw ale re p re z e n to w anego przez o rg an y a d m in istra c ji p ań stw o w ej (a ta k ż e pierw otnie rów nież i przez o rgany sądowe) poglądu uznającego z a w a rtą um ow ę sprzedaży za a k t n iesam o dzielny, n iero zerw aln ie zw iązany z decyzją stan o w iącą podstaw ę do zaw arcia um o wy, w obec czego późniejsze o d p ad n ięcie tej po d staw y w sk u te k uch y len ia decyzji, choćby ostatecznej, pozbaw ia um ow ę sprzedaży już z tej przyczyny jej ważności. O bszerny k o m e n tarz do om aw ianej uch w ały SN z dnia 25 kw ietnia 1964 r. n a
pisali m .in. Ew a i Ja n u sz Ł ę to w sc y ,37 podd ając w szechstronnej analizie stosunek m iędzy a k te m a d m in istra c y jn y m a o p a rtą n a nim um ow ą cy w iln o p ra w n ą i a p ro b u ją c w zasadzie (choć nie bez pew nych zastrzeżeń) stanow isko S ąd u N ajw yższego. Mimo że jed n y m z podm iotów tra n s a k c ji sprzedaży m ienia państw ow ego je st P ań stw o (jego o rg a n ad m in istra cy jn y ), w sto su n k u tym zachodzi zupełna rów no- rzędność stro n , ta k c h a ra k te ry sty c z n a dla sto su n k u cyw ilnopraw nego. F u n k c ja d e cyzji ad m in istra c y jn e j kończy się z chw ilą zaw arcia um ow y. J e d n ą z podstaw o w ych p rze słan e k ro zstrzygnięcia SN stan o w i zasada, „że o rg a n a d m in istra cji, ucze stnicząc w obrocie cyw ilnym , m usi się podporządkow ać w szelkim rygorom p raw a cyw ilnego, nie je st on w ięc w sferze p ra w a cyw ilnego je d n o stk ą , k tó ra z ty tu łu u p ra w n ie ń w ładczych zn a jd u je się w uprzy w ilejo w an ej sy tu a c ji w obec innych pod m iotów sto su n k u p raw nego, lecz d ziała ja k o stro n a p o siad ająca ró w n e p ra w a ” (s. 94 p ra c y pow ołanej w p rzypisie 37). W praw dzie istn ie ją decyzje ad m in istra cy jn e , z k tó ry ch m ogą w ypływ ać bezpośrednio u p ra w n ie n ia ich ad re sató w o ch a ra k te rz e cyw ilnopraw nym , je d n ak ż e do rzę d u ta k ich decyzji nie należy decyzja o u sta n o w ie n iu u ży tk o w an ia w ieczystego i sprzedaży b u d y n k u (lokalu) w p rzy ję tej u sta w ą o gospodarce te re n a m i k o n stru k c ji zb yw ania n ie k tó ry ch rodzajów m ienia p ań stw o wego n a rzecz osób fizycznych i innych podm iotów. Je d n y m z asp ek tó w uchw ały Całej Izby C yw ilnej SN je s t to, że w ażność czy w zruszalność um ow y sprzedaży nieruchom ości p aństw ow ej może być zakw estionow ana na zasadach ogólnych, to znaczy z pow odu jej niew ażności ze w zględu n a sprzeczność z p raw em lub za sa dam i w spółżycia społecznego (art. 58 k.c. — niew ażność bezw zględna) bądź też z tej przyczyny, że ośw iadczenie zain tereso w an ej stro n y zostało d o tk n ię te w adą ośw iadczenia w oli (art. 84—88 k.c. — niew ażność w zględna).
P óźniejsze orzecznictw o S ądu N ajw yższego k o n se k w e n tn ie poszło drogą w y tk n ię tą przez om ów ioną uchw ałę S ąd u N ajw yższego z d n ia 25 k w ie tn ia 1964 r. Ilu stra c ją tego sta n u rzeczy m ogą być tezy dw óch pow ołanych niżej w yroków Sądu Najw yższego.
W w y ro k u z dnia 17 w rześnia 1974 r. (I CR 168/74) teza w nim zam ieszczona ma treść n astęp u jącą :
37 J a n u s z Ł ę t o w s k i i E w a Ł ę t o w s k a w p r a c y z b io r o w e j pt.: F u n k c jo n o w a n ie a d m i n is t r a c j i w ś w i e t le o r z e c z n ic tw a , t. I, p o z. 8, W a r sz a w a 1967, W y d a w n ic t w o P r a w n ic z e .
78 S t e f a n M i z e r a N r 10 (250)
„U chylenie o statecznej d e c y z ji a d m in istra cy jn ej po zaw arciu u m o w y o oddanie te ren u p a ń stw o w eg o w u ży tk o w a n ie w iec zyste nie p ow oduje sam o prze z się n ie w ażności u m o w y , okoliczności je d n a k , z pow odu k tó ry c h nastąpiło u c h y le n ie d e cyzji, m ogą m ieć znaczenie dla oceny — w św ietle praw a cyw ilnego — w ażnoś ci u m o w y o p rzeka za n iu te ren u w u ży tk o w a n ie w iec zyste lub dopuszczalności u ch ylen ia się cd s k u tk ó w p ra w n ych zaw artego w n iej ośw iadczenia woli. P rze pis crt. 37 u sta w y z dnia 14 lipca 1569 r. o gospodarce te ren a m i w m iastach i osiedlach (jedn. te kst: Dz. U. z 1969 r. N r 22, poz. 159 z późn. zm .) — jeśli chodzi o unorm ow ania w rozdziale 3 u sta w y , dotyczące oddaw ania te ren ó w p a ń stw o w y c h w u ży tk o w a n ie w iec zyste — nie za w iera żadnych w y łą c zeń ani co do g ru n tó w , ta k że ty ch , k tó re p rze jęto na w łasność P aństw a z m ocy postanow ień d e k r e tu z dnia 26 p a źd ziern ika 1945 r. o w łasności i u ży tk o w a n iu g ru n tó w na obszarze m .st. W arszaw y (Dz. U. Nr 50, poz. 279), ani co do w łaściw ości orga nów pow o ła n ych w m y śl przepisów tego rozdziału do podejm o w a n ia decyzji w p rzedm iocie p rzekazania te re n u państw o w eg o w u ży tk o w a n ie w ie c zy ste i z a w arcia na tej podstaw ie stosow nej u m o w y .” 38
W yrok te n p otw ierdza więc, że dyspozycja g ru n ta m i upaństw ow ionym i na mocy d e k re tu z dnia 26 paźd ziern ik a 1945 r. na obszarze {w gran icach z 1945 r.) m.st. W a r
szaw y podlega tym sam ym regułom , co g ru n ty p aństw ow e w innych m iastach. W in n y m zaś w yro k u z d n ia 20 stycznia 1977 r. IV CR 576/76 39 Sąd N ajw yższy w ypow iedział n astę p u ją c y pogląd:
„Sporządzona na p odstaw ie przepisów o sprzedaży przez P aństw o te ren ó w p a ń stw o w y c h zabud o w a n ych d o m a m i je d n o ro d zin n y m i um ow a, na p o dstaw ie której sp rzedano osobie fiz y c zn e j — z p rze kro c zen iem ty c h przepisów — oprócz dom u jedn o ro d zin n eg o b u d y n k i nie podlegające sp rzed a ży osobom fiz y c zn y m , je st n ie w a żn a ty lk o w części o b ejm u ją ce j sprzedaż ty ch b u d y n k ó w , chyba że podział te re n u dla w yo d ręb n ien ia d zia łk i za b u d o w a n ej d o m em je d n o ro d zin n y m nie m o że nastąpić. W w y p a d k u częściow ej ty lk o niew a żn o ści u m o w y do podziału n ie ru ch o m o ści położonej w m ieście stosuje się odpow iednio p rzepis art. 18 ust. 2 p k t 2 u s ta w y z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach b u d o w n ictw a jednorodzinnego i zagrodow ego oraz o podziale nieruchom ości w m iastach i osiedlach (Dz. U. N r 27, poz. 192)'.”
Pod rz ą d e m nie obow iązującego już a rt. 41 § 1 przepisów ogólnych p ra w a cyw il nego b y ła m ożliw a tego ro d za ju sy tu a c ja p raw n a, że jeżeli niew ażność dotyczyła części czynności p raw n ej, to n ie w a żn a by ła cała czynność, chyba że niew ażnością d o tk n ię ta b y ła je d y n ie n ie isto tn a część czynności. O graniczenia takiego — ja k w y w odzi S ąd N ajw yższy — n ie p rze w id u je w łaściw y dla oceny z a w artej m iędzy s tro nam i um ow y art. 58 § 3 k.c., k tó ry stanow i, że jeżeli niew ażnością je st d o tk n ię ta tylko część czynności, to czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chy ba że z okoliczności sp ra w y w ynika, że bez postanow ień dotkn ięty ch niew ażnością
czynność nie zostałaby dokonana.
W zw iązku z zaw arciem a k tu no tarialn eg o sprzedąży dom u lub lo k a lu m ieszkal nego w ra z "z jednoczesnym oddaniem te re n u państw ow ego w u ży tk o w a n ie w ieczy ste należy zw rócić uw agę n a ta k ie jeszcze m om enty.
S tosow nie do § 11 ust. 1 rozporządzenia M inistra G o spodarki K o m u n aln ej z dnia 18 m a ja 1970 r. nab y w ca (osoba fizyczna) pow inien złożyć w akcie n o ta ria ln y m ośw iadczenie, że do chw ili sporządzenia tego a k tu nie nab y ł żadnej nieruchom ości
38 O S N C P 1975, nr 10—11, p o z. 150. 39 O S N C P 1977, n r 11, p o z . 216.
N r 10 (250) S p r z e d a ż p r z e z P a ń s t w o d o m ó w i l o k a li m i e s z k a l n y c h w m i a s t a c h 79
w try b ie ustaw y o gospodarce te re n am i. Otóż może pow stać w ątpliw ość, czy w w y p a d k u gdy k o n tra h e n te m um ow y są m ałżonkow ie, pow inność ta d otyczy obojga m ałżonków (nabycie dok o n an e p rzy istn ien iu m a jątk o w e j w spólności u staw ow ej). N ależałoby dać w ty m w y p ad k u p o tw ie rd z ają cą odpowiedź.
Innej k w estii zw iązanej z za w arcie m um ow y sprzedaży lokalu dotyczy u ch w ała S ą d u N ajw yższego z d n ia 24 m a ja 1974 r. III CZP 24/74, za w ierając a n a s tę p u ją c ą tezę:
„W łaścicielowi lo ka lu stanow iącego p rze d m io t odrębnej w łasności n ie p r z y s łu guje z m ocy u sta w y roszczenie o p o w iększen ie tego przed m io tu p rze z w łą c ze nie do niego pom ieszczeń p om ocniczych (garaży, piw nic), któ re w u m o w ie o u s ta now ienie odrębnej w łasności lokali (w m a ły m d o m u m ie szk a ln y m ) nie zo sta ły za k w a lifik o w a n e ja k o p rzy n a leżn e do poszczególnych lokali.”
W alor tej uchw ały SN polega na tym , że zw raca ona uw agę nabyw com lokali — ja k o przedm iotów o d rę b n e j w łasności — na to, aby przy zaw ieran iu um ow y n o ta rialn ej nie przeoczyli w ażnych p rak ty c zn ie okoliczności.
4. C h a ra k te ry sty cz n a kolizja stanow isk organów a d m in istra c ji oraz sądów z a znaczyła się w k w estii sk u tk ó w n aru sz en ia p ra w a p ierw szeń stw a d o n ab y c ia od P a ń stw a dom u jednorodzinnego lub lokalu m ieszkalnego. W edług § 13 ust. 1 ro z porządzenia R ady M inistrów z d n ia 18 m a ja 1970 r. (p atrz w yżej: p rzy p is 11) pierw szeństw o nabycia dom ów m ieszkalnych p rzysługuje: 1) osobom za m ie sz k a łym w ty c h dom ach w c h a ra k te rz e najem ców lokali, 2) re p a tria n to m , 3) osobom , k tó re u trac iły w łasność dom u m ieszkalnego na sk u te k w yw łaszczenia. P o n ad to ust. 3 § 13 tego rozporządzenia stanow i, że jeżeli dom m ieszkalny je s t a d m in is tro w an y przez przedsiębiorstw o g ó rn ictw a w ęglowego, to praw o p ie rw sz eń stw a p rz y słu g u je pracow nikom tego przed sięb io rstw a przed w yżej w ym ienionym i osobam i.
R ozw ażana była k w estia, ja k ie sk u tk i w yw iera n aru szen ie p raw a p ie rw sz e ń stw a do nabycia od P a ń stw a dom u lu b lo k alu m ieszkalnego. W orzecznictw ie sądow ym w yrażono za p atry w an ie, że nie je st niew ażn a z sam ego p raw a u m o w a z a w a rta z naru szen iem p ierw szeń stw a nabycia dom u od P ań stw a , przy słu g u jąceg o innej osobie niż nabyw ca. Tezę ta k ą sform ułow ał Sąd N ajw yższy w orzeczeniu z d n ia 4 października 1962 r. 2 CR 722/62, 40 czyli jeszcze pod rządem u sta w y z d n ia 28 m a ja 1957 r. (patrz w yżej: przypis 3), a n a stę p n ie za ją ł ta k ie sam o sta n o w isk o w te j k w estii w orzeczeniu z dn ia 15 m arca 1967 r. III CR 491/66,41 u z a sa d n ia ją c je n a
stępująco: , y
„Pom inięcie p ie rw szeń stw a ja k o u sta w o w e j p rze sła n k i nie p o w o d u je n ie w a żn o ś ci (um ow y), gdyż n ie p rze w id u je tego u staw a, a p ie rw szeń stw o n a b ycia praw a przez jedną osobę nie za w sze w yłą cza nabycie tego praw a przez inną. U w zg lę d nienie p ie rw szeń stw a do nabycia nieruchom ości na leży do czyn n o ści p rzy g o to w a w czy ch w p o stępow aniu a d n in istra c y jn y m , d ec yzje w ięc w ty m p rze d m io cie m ogą być zaskarżane w ty m sta d iu m postępow ania. P odstaw ą zaś za w arcia u m o w y sprzedaży nieruchom ości n ierolniczej je s t praw om ocne orzeczenie w ła d zy a d m in istra cy jn ej, któ re ostatecznie ro zstrzyg a w k w e stii p ie rw sze ń stw a kupna."
T ym czasem M inister A d m in istracji, G ospodarki T erenow ej i O chrony Ś rodow i ska w decyzji z dnia 30 stycznia 1978 r. (nr MG — 4/87-K-153/77) orzek ł zgodnie z w nioskiem zaw arty m w w y stą p ien iu P ro k u ra tu ry G en e ra ln ej w ra m a c h nad zo ru
40 R P E iS 1965, z. i.
