Koncepcja i założenia metodyczne badania popytu mieszkaniowego w skali miasta

Pełen tekst

(1)DiJ[?. 582. 2002. w Krakowie. Andrzej Szromnik Katedra Handlu I In.tytucll Rynkowych. Koncepcja i założenia metodyczne badama popytu mieszkaniowego w skali miasta l.. Wstęp. Popyt mieszkaniowy jako przedmiot badaJl jest kwestią szczególnie przycią i pogłębione zainteresowanie socjologów, ekonomistów, urbanistów, architektów oraz przedstawicieli różnych nauk technicznych. Wynikało to z kilku podstawowych względów, do których należałoby zaliczyć m.in. fakty, iż popyt ten, po pierwsze, jest popytem masowym, po drugie, mieszkanie należy do absolutnie podstawowych potrzeb człowieka, po trzecie, mieszkanie jest dobrem o znacznej wartości i nabywanym bardzo rzadko, po czwarte, mieszkanie i jego zakup może być formą inwestycji kapitałowych i wreszcie po piąte, decyzja zakupu mieszkania jest decyzją złożoną, w której uczestniczy wiele osób o zróżnicowanym podziale ról i wpływie na decyzję kOl\cową'. Badania popytu mogą mieć różny charakter, wynikający z odmienności celów, zakresu przedmiotowego, zakresu czasowego i przestrzennego, stopnia agregacji informacji źródłowych, źródeł informacji i metod ich pozyskiwania, metody opracowania i prezentacji wyników, przyjętych przekrojów strukturalnych oraz zakresu i analizy uwarunkowai\'. Scharakteryzowana w niniejszym artykule koncepcja badania popytu mieszkaniowego wraz z jej szczegółowymi cechami dotyczy projektu, który zrealizował zespół pracowników Katedry Handlu i Instytucji Rynkowych AE w Krakowie, dotyczącego badania popytu mieszkaniowego w Krakowie w końcu 1999 l'. Projekt badawczy zorientowany był na rozpoznanie wielkości i st1'l1ktury popytu mieszkaniowego w krakowskich gospodarstwach domowych na tle gającą uwagę. l. 2. Por, E. Rychlcwski. Popyt budowlany, PWN, Warszawa 1970. Por. S. Mynarski, Badania rynkowe HI warul/kach konkl/rellcji, Fogra, Kraków 1995..

(2) SzronIllik. i w powiązaniu z posiadanymi już zasobami mieszkaniowymi oraz ich warunkami społeczno-demograficznymi i ekonomiczno-finansowymi. Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie metodyki i procedury badawczej popytu mieszkaniowego w skali miasta wraz z wybranymi wynikami ocen ilościowo-jakośc iowych głównej kategorii badawczej oraz kategorii pochodnych'.. 2. Cele szczegółowe tematyczne. badań. I Ich. główne. obszary. Przedsięwzięcie badawcze, którego strona metodyczno-koncepcyjna jest przedmiotem niniejszego opracowania, zakładało zrealizowanie szeregu cełów odcinkowych, tworzących w sumie wiązkę ceł ów. Taki zbiór celów szczegóło wych zorientowany na cel główny wynikał z koncepcji szerokiego i wieloaspektowego podejścia do tematu, z dostrzegania konieczności wyjaśnienia zagadnień warunkujących główną kwestię badawczą, zagadniell pokrewnych, a nawet szczególnie aktualnych wątków dodatkowych. I tak zmierzając do identyfikacji popytu mieszkaniowego w Krakowie, przyjęto następujące cele szczegółowe badań : - określenie stanu ilościowego i struktury użytkowanych mieszkml przez krakowskie gospodarstwa domowe, uwzględniających podstawowe cechy mieszkań, glównie te, które mogą rzutować na wielkość i stopień zaspokojenia potrżeb mieszkaniowych, - określenie wielkości i struktury nowego popytu mieszkaniowego, w tym popytu bieżącego oraz popytu perspektywicznego (w okresie 3 i 5 lat), - określenie preferencji gospodarstw domowych Krakowa w zakresie rodzaju oraz formy budownictwa mieszkaniowego, - określenie wpływu sytuacji materialnej krakowskich gospodarstw domowych na wielkość i strukturę efektywnego oraz potencjalnego popytu mieszkaniowego, - określenie miejsca i udziału wydatków mieszkaniowych w budżecie domowym gospodarstw krakowskich, - określenie stref atrakcyjności mieszkaniowej w ramach "dzielnic pomocniczych" miasta Krakowa, - okreśłenie możliwych kierunków i nasilenia "migracji mieszkaniowych" w ramach obszaru miasta Krakowa. Podana lista celów szczegółowych, chociaż nie jest wiernym odbiciem podjętych w badaniach jednostkowych nurtów i zagadnień, to jednak sygnalizuje już najważniejsze pod obszary analiz, problemy składowe i pojedyncze kwestie, które dopiero w sllInie dają łączny obraz zakresu realizowanych badań. Uwaga l. Por. K. Baścik, Próby modelowal/ia Iyuku mieszkaniowego. N.ukowe AE w Krokowic, Kraków 1996, nr 479.. IV okresie. tran:-.jormacji Zeszyty I.

(3) Koncepcja i założenia metodyczne badania popytu mieszkaniowego .... I. zespołu badawczego skoncentrowana była więc na następujących obszarach tematycznych: - typ, rodzaj i cechy użytkowe zajmowanych przez Krakowian mieszkal!, - samoocena stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w krakowskich gospodarstwach domowych, - wydatki mieszkaniowe a dochody gospodarstw, - skłonność gospodarstw domowych do obniżenia koszlÓW eksploatacji mieszkania, - determinanty wyboru nowego miejsca (dzielnicy, rejonu) zamieszkania, - społeczna ocena atrakcyjności mieszkaniowej obszaru miasta Krakowa, - pilność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na tle innych grup potrzeb, - wpływ dochodów na potencjalne decyzje mieszkaniowe Krakowian, - prawdopodobne decyzje mieszkaniowe Krakowian w perspektywie do 5 lat, - oczekiwane formy zewnęt rznej pomocy w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych krakowskich gospodarstw domowych. Wymienione obszary badawcze nie zostały dobrane przypadkowo. Pozostają one w ścisłym związku z główną kategorią badawczą. czyli popytem mieszkaniowym w skali miasta, warunkując ją i wpływając na jej parametry ilościowe oraz strukturalne, lub są tematami pokrewnymi, ważnymi jednak dodatkowymi charakterystykami ogółnej sytuacji mieszkaniowej gospodarstw domowych'. Decydując się na wybór szczegółowych obszarów lematycznych badań , zespołowi autorskiemu przyświecał jeszcze jeden cel. Chodziło bowiem o rozpoznanie postaw oraz zachowań gospodarstw domowych Krakowa w sytuacji nowych uregulowań prawnych w mieszkalnictwie, w sytuacji nowych regulacji czynszowych, ale także rozpoznanie ich oczekiwań pod adresem władz administracji samorządowej, władz administracji rządowej itp. Rozszerzenie problematyki badawczej wynikało jeszcze z jednej ważnej przesłanki, w tym przypadku z zamiaru zidentyfikowania całokształtu procesu decyzyjnego gospodarstwa domowego związanego ze zmianą sytuacji mieszkaniowej, a zwłaszcza z inwestycją mieszkaniową, wraz z jej najważniejszymi konsekwencjami.. 3.. Założenia. I hipotezy badawcze. Przystępując do opracowania scenariusza badań oraz projektując ich zakres, procedury realizacyjne i koncepcje metodyczne,już na wstępie przyjęto zespół założeń oraz tez, które łącznie wyrażać miały sposób postrzegania problemu badawczego, jego ulokowania na szerszym tle tematycznym, rozłożenie akcentów na kwestiach jednostkowych oraz ogólną logikę dochodzenia do rozwią zania głównego i udzielenia właściwych odpowiedzi.. 4 Por. J. Domallski , J. Kaja, POll'zeby mieszkalliowe i popyt mieszkaniowy - spór O mcwdy, SGPiS. Warszawa 1984..

(4) I. Andrzej Szronlllik. Wstępnymi założeniami badawczymi były następujące stwierdzenia, stanowiły podstawę sformułowania odpowiednich hipotez:. które. - popyt mieszkaniowy wynika z posiadanych zasobów, czyli faktycznej sytuacji mieszkaniowej gospodarstw oraz finansowych możliwości jej zmiany (poprawy), - mieszkanie należy do obszaru podstawowych potrzeb gospodarstwa domowego i jednostki konsumpcyjnej, - mieszkanie zajmuje czołowe miejsce w hierarchii pilności potrzeb czło wieka, - w ostatnich latach nastąpiły istotne zmiany w podejściu gospodarstw domowych do "kwestii mieszkaniowej" , - typ i rodzaj zajmowanego mieszkania coraz częściej i wyraźniej jest wyznacznikiem pozycji społecznej oraz statusu materialnego jednostki, - popyt mieszkaniowy jest wielkością wewnętrzną złożoną - obejmuje popyt nowy oraz popyt zamienny (wymienny), - popyt mieszkaniowy zaspokajany jest poprzez zakup mieszkania, inwestycję własną, poprzez nabycie praw członka spółdzielni mieszkaniowej oraz wynajem mieszkania, - nowy popyt mieszkaniowy związany jest z chęcią zaspokojenia potrzeb własnych, potrzeb dorosłych członków rodziny lub ze względów inwestycyjno-kapitałowych,. - zakup mieszkania jest jedną z form lokaty kapitału oraz formą "gry podatkowej" gospodarstw domowych, - potrzeby mieszkaniowe w dalszym ciągu są znacznie większe od popytu - stąd wynikają zgłaszane w dalszym ciągu roszczenia i postulaty pod adresem organów władz administracyjnych, dotyczące wprowadzenia ułatwiel\, ulg czy innych form pomocy finansowej w nabyciu mieszkania (budowie domu), - popyt mieszkaniowy jest coraz bardziej skoncentrowany przestrzennie, co wynika z chęci zamieszkania w rejonach miasta powszechnie uważanych za najbardziej atrakcyjne, - popyt mieszkaniowy - jego wielkość w skali miasta - jest wynikiem skorygowania popytu własnego (wewnętrznego), odnoszącego się do dotychczasowych mieszkańców miasta, o wielkość popytu napływowego (reprezentowanego przez ludność napływową) oraz popytu odpływowego (reprezentowanego przez ludność wyjeżdżającą z danego miasta), - w miarę poprawy sytuacji materialnej gospodarstw domowych następować będzie nasilone "uwłaszczanie" użytkowych mieszkań, rosnąć będzie też zainteresowanie budową własnych domów jednorodzinnych. Podane założenia badawcze w formie tez posłużyły do przygotowania szczegółowego zakresu programu badawczego, w tym do przygotowania trybu badań, formy ich organizacji oraz właściwego kwestionariusza wywiadu bezpośred niego. Większość założeń można przeredagować, otrzymując zespół hipotez.

(5) Koncepcja i. założenia. metodyczne badania popytu mieszkaniowego .... badawczych, które w założeniach winny prowadzonych badań'.. być. I. zweryfikowane w wyniku prze-. 4 . .źródła I metoda pozyskiwania InformacJI Badania popytu mieszkaniowego, podobnie jak badania rynkowe w ogóle, oparte mogą być na informacjach pochodzących ze źródeł pierwotnych, ze źró dei wtórnych lub też z obu źródel jednocześnie. Uwzględniając specyfikę tematyczną realizowanego programu badawczego, jego zakres oraz cele badawcze przyjęto, iż głównym źródlem informacji o wielkości, strukturze i uwarunkowaniach popytu mieszkaniowego w skali miasta będą bezpośrednie badania ankietowe wedlu g specjalnie opracowanego kwestionariusza, czyli za pomocą wywiadu kwestionariuszowego. Informacje pozyskane w drodze badań terenowych uzupelnione zostaną o podstawowe dane liczbowe charakteryzujące potencjal społecZllo-demograficzny miasta, podstawową strukturę mieszkańców oraz zasoby infrastruktury mieszkaniowej, a pochodzące ze źródel wtórnych (opublikowane i nieopublikowane projekty, zestawienia, raporty, roczniki, biuletyny, spisy)'. Oparcie badań na bezpośrednich pomiarach sondażowych polegalo na przeprowadzeniu przez ankietera "wywiadu standaryzowanego" wedlug podanych w kwestionariuszu pytań bezpośrednich. Osoba, z którą przeprowadzony bę dzie wywiad, udzielić ma odpowiedzi poprzez wybranie wlaściwej jednej (lub wielu) odpowiedzi już podanej, tzn. bez konieczności jej osobistego formuło• 7 wanta.. Wywiad w zalożeniach miał mieć charakter indywidualny, chociaż dotyczy on jednostki typu gospodarstwo domowe. Informacje ilościowe, sądy, opinie, zamierzenia charakteryzować miały stan, postawy i decyzje gospodarstwa domowego jako całości wyrażone przez "głowę gospodarstwa - rodziny", w tym przypadku głównego żywiciela. W sytuacji rodzin wielopokoleniowych odpowiedzi mial udzielić przedstawiciel (głowa) rodziny głównej, najliczniejszej. Rola ankieterów sprowadzona została do minimum . Ich zadaniem było przede wszystkim: - znalezienie odpowiedniego, określonego z góry według przyjętych cech, gospodarstwa domowego w wyznaczonym rejonie miasta (granice rejonu przeprowadzenia wywiadu zostały ściśle wyznaczone), - po uzyskaniu zgody na wywiad uzgodnienie miejsca, czasu i osoby, która udzieli odpowiedzi, s Por. A. Sagan, Badania marketingowe - podstawolVe kierunki, Wydawnictwo AE w Krakowie, Kraków 1998. 1\ Por. A. Harańczyk. Miasta Polski w proce~·je globalizacji gospodarki, Wydawnictwo. Naukowe PWN, Warszawa 1998. 7 Por. S, Kaczmarczyk, Badania marketingowe - metody i techniki. PWE, Warszawa 1996..

(6) I. Andrzej Szro11lllik. - udzielenie dodatkowych informacji i innych form pomocy w prawidło wym przeprowadzeniu wywiadu. "Zamknięcie pytań" zawartych w kwestionariuszu ankiety, czyli zaproponowanie z góry zestawu możliwych odpowiedzi, z jednej strony usprawniało całą procedurę wywiadu, znacznie ją przyspieszając, a z drugiej strony pozwoliło otrzymać wy standaryzowane (ujednolicone) odpowiedzi. Pytania zadawane podczas wywiadu miały różny stopień trudności. Były tam zarówno pytania proste, oczywiste i nie wymagające przemyśleń, czy konsultacji w gronie członków rodziny, jak i pytania problemowe, prognostyczne, które zmuszały do refleksji, porównań, wyobrażenia hipotetycznej sytuacji itp. Mając na celu poznanie przyszłych zachowań i decyzji gospodarstw domowych w sferze mieszkaniowej, konieczne bowiem było wniknięcie w psychikę decydenta, poznanie jego prawdopodobnych zamierzeń, planów, ocen, nawet kiedy jego aktualna sytuacja daleko odbiegała od stanu docelowego, "wzorcowego". Zastosowanie metody bezpośredniego pomiaru sondażowego umożliwiło zgromadzenie niezbędnych informacji ilościowych w dużej mierze charakteryzujących sytuację mieszkaniową gospodarstwa (liczba izb, wielkość mieszkania, koszty utrzymania mieszkania), ale takźe - i to w większym zakresie - informacji jakościowych (opisowych). Te z kolei wyrażały cechy użytkowanych mieszkań, nasilenie potrzeb mieszkaniowych, preferencje wyboru nowego mieszkania, opinie, hierarchie wartości, plany oraz oczekiwania gospodarstw domowych.. 5. Dobór próby gospodarstw domowych Rozpoznanie popytu mieszkaniowego w skali miasta może być oparte na badaniach wyczerpujących, obejmujących całq populację przyjętych jednostek badawczych, lub też na badaniach niewyczerpujqcych, opartych na specjalnie wyselekcjonowanej próbie - części całej populacji. W wypadku małych miast badaniom można poddać wszystkie jednostki, czyli całość gospodarstw domowych, ale i tak wymagałoby to znacznego zaangażowania "sił i środków", a także rozłożenia badań w czasie (ich wydłużenia). Poniesione koszty i zużyte środki w rełacji do uzyskanych informacji oraz stopnia ich dokładności z reguły nie uzasadniają takiej koncepcji badań. W badaniach dotyczących mieszkańców średnich, dużych i bardzo dużych miast zawsze stosuje się taką koncepcję badat\ , która wnioskowanie statystyczne opiera ha szczegółowych rozeznaniach prób - części całej populacji. Wiat'ygodność takich badml jest dostateczna i dostosowana do potrzeb wynikających z przyjętych celów badań. Głównym problemem w badaniach niewyczerpujących jest właściwy dobór oróbv. W omawianych badaniach popytu mieszkaniowego w Krakowie (ok. '\,>odarstw domowych w 1999 r.), biorąc pod uwagę wielkość popunej oraz potencjał badawczy zespolu z oczywistych względów.

(7) Koncepcja i założenia metodyczne badania popytu mieszkaniowego .... I. przyjęto, iż. informacje niezbędne do wyjaśnienia problemu pozyskane zostaną poprzez wywiad w grupie gospodarstw domowych. W pierwszym etapie właściwej procedury przygotowawczej określono liczebność próby, którą ustalono na 400 gospodarstw domowych. Kierowano się w tym wypadku gotowymi zestawieniami liczbowymi stosowanymi w badaniach marketingowych, publikowanymi w specjalistycznej literaturze naukowej. Zgodnie z nimi badania regionalne i specjalne zakładające analizowanie 1-9 podgrup wymagają próby o liczebności 200-500 jednostek lub gospodarstw domowych, a 10-30 podgrup nawet 500-1000 elementów. W odpowiednich analizach i przeliczeniach uwzględniających także doświadczenia innych zespołów badawczych dodatkowo wzięto pod uwagę fakt, iż specjaliści zalecają w wypadku marketingowych badań rynku krajowego minimalną próbę wielkości 500 jednostek, a w wypadku badml strategicznych tylko 200 jednostek. W końcowym reznltacie przyjęto wielkość próby w wysokości 400 gospodarstw domowych, a więc wielkość mieszczącą się w górnym dopuszczalnym przedziale. Dodatkowo wzięto pod uwagę możliwość prowadzenia analiz porównawczych w przekroju czterech głównych dzielnic administracyjnych Krakowa i w przekroju grup dzielnic pomocniczych Uest ich w Krakowie 18). Równolegle z rozważaniami i symulacjami dotyczącymi liczebności próby badawczej prowadzono analizy porównawcze metod doboru próby. Uwzględ niając cel i zakres ba,dań, środki ,jakimi dysponował zespół badawczy, doświad czenia własne oraz przede wszystkim czas, w jakim należało zrealizować całe przedsięwzięcie, zdecydowano się na arbitralne określenie składu próby badawczej, czyli w tym przypadku zastosowanie "kwotowego doboru" badanej zbiorowości gospodarstw domowych. Ta popularna w badaniach marketingowych metoda nieprobabilistycznego doboru próby okazała się również i w badaniach popytu mieszkaniowego w Krakowie wygodną, a przede wszystkim dostosowaną do celu i charakteru programu, metodą ustalania szczegółowej struktury badanych gospodarstw domowych. Zgodnie z istotą metody na wstępie przyjęto cztery główne cechy, przez pryzmat których ustalona będzie zgodność struktury próby ze zgodnością struktury całej populacji krakowskich gospodarstw domowych, a więc: A. Terytorialne rozmieszczenie ludności Krakowa według dzielnic pomocniczych (Kraków jest podzielony na 18 takich dzielnic), B. Liczba osób w gospodarstwie domowym, C. Wiek głowy gospodarstwa domowego (głównego żywiciela, z reguły męża),. D. Wykształcenie. Przy wyborze kryteriów kierowano się przede wszystkim znaczeniem danej cechy i jej wpływem na główną wielkość badaną, a więc na wielkość i strukturę zgłaszanego popytu mieszkaniowego. I tak mając na uwadze niejednorodną strukturę społeczno-demograficzną i zawodową ludności Krakowa oraz jego specyficzną, nieporównywalną strukturę urbanistyczno-architektoniczną przy-.

(8) I. Andrzej Szromnik. jęto założenie, że rozkład liczby ankietowanych jednostek konsumpcyjnych powinien być zgodny z przestrzenną strukturą ludności miasta. Za podstawę przeliczeń służyły dane liczbowe charakteryzujące liczbę mieszkańców w tzw. dzielnicach pomocniczych miasta. W ten sposób określono pierwszy rozkład liczbowy próby według każdej z osiemnastu takich dzielnic. Kryterium określające liczbę osób w rodzinie jest kryterium bezpośrednio związanym z rodzajem i wielkością użytkowanego mieszkania, wielkością. i stanem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz planowanymi zamierzeniami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości. Od wielkości rodziny zależy także miejsce potrzeb mieszkaniowych w hierarchii pilności ich zaspokojenia na tle innych podstawowych potrzeb człowieka i rodziny. Wielkość rodziny i związana z tym liczba dzieci wpływa na zwiększanie się potrzeb mieszkaniowych w ujęciu chronologicznym - w miarę dorastania i usamodzielniania się dzieci. Wiek głowy rodziny jest cechą częściowo związaną z kryterium poprzednim, ale cechą, która w znacznym stopniu dodatkowo wyjaśnia wielkość, strukturę oraz uwarunkowania popytu mieszkaniowego. Popyt na mieszkanie jest bowiem silnie skorelowany z fazami rozwoju rodziny. Potrzeby i popyt mieszkaniowy należą do absolutnie podstawowych stanów, dążeń i kierunków typowych dla gospodarstw ludzi młodych, zainteresowanie nimi, ale już o innym charakterze, wyraźnie rośnie w dalszych fazach cyklu rozwojowego rodziny. Zorientowane ono jest z reguły na poprawę parametrów jakościowych zajmowanego dotychczas mieszkania, na osiągnięcie korzyści inwestycyjno-podatkowych, na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dzieci itp. Jako ostatnią cechę strukturalną próby gospodarstw domowych wprowadzono wykształcenie głowy rodziny. Uzasadnić można to kilkoma ważnymi względa mi, m.in. związanymi z takimi zależnościami, jak: - wykształcenie to zróżnicowanie dochodów gospodarstwa, - wykształcenie to zróżnicowana świadomość i orientacja biznesowa gospodarstwa domowego, - wykształcenie to zróżnicowane sposoby użytkowania mieszkań, - wykształcenie to zróżnicowane przywiązywanie uwagi do pozycji społecznej i prestiżu (zróżnicowana chęć wyróżnienia się). Przyjęcie czterech kryteriów jako wyznaczników struktury populacji generalnej oznaczało, że próba badawcza musi mieć identyczną strukturę dla każdej cechy, tzn. musi być ona "właściwie" rozdzielona na dzielnice, musi być zgodna z rozkładem gospodarstw według liczby osób, musi mieć identyczny rozkład według wieku głowy rodziny oraz jej wykształcenia. Dzięki danym statystycznym z Rocznika Statystycznego GUS m. Krakowa - 1998 zestawiono odpowiednie szeregi statystyczne, obliczono strukturę populacji generalnej według podgrup oraz wyznaczono kwoty. Są to liczby gospodarstw domowych w próbie badawczej według cech szczegółowych wynikające z warunku zgodności struktury próby i ze strukturą całej zbiorowo-.

(9) Koncepcja i założenia metodyczne badania popytu mieszkaniowego .... I. ści krakowskich gospodarstw domowych. W ten sposób ustalono najpierw liczbę wywiadów, jakie muszą być przeprowadzone w każdej z osiemnastu dzielnic pomocniczych, a następnie ich podział na typy gospodarstw domowych, kierując się kryterium wielkości gospodarstw oraz wieku i wykształce nia głowy rodziny. Informacje o strukturze dzielnicowej podgrupy badanych gospodarstw domowych otrzymał każdy ankieter prowadzący wywiady w da-. nej dzielnicy.. 6. Konstrukcla kwestionariusza wywiadu W przygotowaniu wzoru kwestionariusza wywiadu przeprowadzanego w grupie 400 gospodarstw domowych kierowano się przede wszystkim listą sformułowanych celów badań, a ściślej, pochodną w stosunku do listy celów listą informacji, jakie muszą być uzyskane, aby te cele zrealizować. Mając na uwadze główny nurt tematyczny badań oraz wątki dodatkowe, sformułowano pytania, które wyjaśniają i ilustrują sytuację mieszkaniową Krakowian, czyli ilościową i jakościową stronę użytkowanych mieszkml, subiektywny stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (samoocena), miejsce i znaczenie potrzeb mieszkaniowych wśród innych potrzeb gospodarstw domowych, preferencje w zakresie zmian warunków mieszkaniowych oraz szeroko rozumiane zamierzenia inwestycyjne gospodarstw i ich uwarunkowania. Mając na uwadze sprawność przeprowadzenia wywiadów oraz standaryzowane treści udzielanych odpowiedzi, kwestionariusz oparto na pytaniach zamkniętych, a więc pytaniach z ograniczoną swobodą udzielania potencjalnych odpowiedzi. Z łącznie 20 numerowanych pytml aż 16 było pytaniami zamkniętymi gramatycznie, pozostałe 4 pytania były pytaniami wymagającymi wpisania konkretnej informacji (były to pytania zamknięte logicznie). Ze względu na liczbę możliwych wariantów odpowiedzi pytania kwestionariusza podzielić można na pytania proste Uednowariantowe) oraz pytania złożone (wielowariantowe). Najbardziej złożone pytania miały aż 12 wariantów odpowiedzi do ewentualnego wyboru i wskazania odpowiedniej ich liczby (od l do 3 wskazań), ale zaproponowano także pytania z jedenastoma, dziesię cioma i ośmioma ich zestawami. Dwa pytania zamknięte w kwestionariuszu skonstruowano jako pytania zło żone, dwudzielcze, czyli pytania typu tablicowego. Wymagały one wyboru adekwatnej odpowiedzi dla każdego z trzech scenariuszy sytuacyjnych, czy horyzontów czasowych. Właściwe pytania zakOlIczono "metryczką", czyli zestawem pytml dotyczą cych cech respondenta oraz gospodarstwa domowego. Uwzględniono łącznie dziewięć pytml metryczkowych dotyczących cech demograficznych, zawodowych i ekonomicznych gospodarstw. Łącznie każde z badanych gospodarstw domowych (przebadano 393 gospodarstwa) scharakteryzowane zostało przez zbiór odpowiedzi (potencjalnie.

(10) Tabela l. Ankiety. według wyróżnionych. cech. społeczno-demograficznych Wykształcenie. Liczba. Nt dzielnicy. Dzielnica. ludności w tys.. Liczba ankiet. wyższe. średnie. Typ rodziny. Wiek. powy_ powyzas:ldnicze l-oso- 2-oso- 3- 050- 4-050i podsta- 18-29 30-49 50-59 iej żej bowa bowa bowa bowa lat lat lat. Stare Miasto. II. Grzegórzki. m. Prądnik. IV V. Prądnik Biały. VI. Bronowice Zwierzyniec. VU VIII IX X XI XII XIU XIV. Czerwony. Łobzów. Dębniki. 17.32. Łagiewniki. 34.52 13.25. $wos:wwice Wola DuchaclC3. J2.35 43 ,40. Bicianów-Prokocim Czyżyny. 60,52 27,88 20,94. Miscrzejowice. 47,24. Bieńczyce. 55,54 18,55 66,10. Podgórze. XV XVI XVU. Wzgórza Krzesiawickie. XVIII. Nowa Huta. Źródło:. 64,01 39,85 49,91 59,65 48.88 22.33. 5. 12 7 8 10 9 4 3. 10. 6 2 2. 39. 7 2 8. 4 3 10 16 8 5 12 15 5 19. 10 5 3 7 9 3 12. 8 3 10. 15 10 11 13 12 5 4 8 3 3 8 13 6 4 10 12 4 15. 39 25 28 34 31 13 10 20. g 7 21 33 17 11 25 32. 11. 8 5. 6 7 7 3 2 4 2 2 4 7 3 2. 5. 19 12 14 17 15. 6. 6. 5 osób. 60 lat. wowe. I. -. w układzie dzielnicowym miasta Kraków. 10 6 7 9 8 3 3 5 2 2 5. g 4 3. 6. 6 4 4 5 5 2 2 3 l l 3 5 3 2 4 5 2. 8 5. 6. 7 4 5. 6 6. 9 5. 6. 5. 3 2 4. 6. 6. 6. 2 8. 2 7. 8 7 3 2 4 2 l 5 7 4 2 5 7 2 9. 7. 6 3 2 4 l l 4 6 3 2. 2 2 4 l l 4. 6. 8 5 6 7. 9 5. 6. 7 4 5. 6. 3 2 4 2 l 4 7 3 2 5 6 2 8. 7 7 3 2 4 2 l 5 7 4 2 5 7 2 9. 6. 5 2 2 3 l l 4 6 3 2 4 5 2 7. Razem. 702,24. 400. 85. 195. 119. 100. 1S8. 63. 79. 73. 89. 81. 88. 69. Procent. -. -. 21,20. 48,80. 29,84. 25. 39,38. 15.75. 19,75. 18.28. 22,33. 20.28. 21,99. 17,13. opracowanie. własne .. -. ~. ~. ~.. kc ~. S. '".

(11) Koncepcja i założenia metodyczne badania popytu mieszkaniowego .... I. ok. 125 wariantów odpowiedzi łącznie) dostarczających sumarycznie prawie 23000 informacji jednostkowych (56 cech x 393 gospodarstwa). Czas trwania jednego wywiadu wynosił ok. 25-30 minut.. 7. Uwagi. końcowe. Przedstawiona koncepcja badania potrzeb i popytu mieszkaniowego w skali miasta, jak już to zasygnalizowano, przygotowana została dla celów realizacji odpowiedniego programu dotyczącego miasta Krakowa. W jej przygotowaniu jako całości i poszczególnych części ważną rolę odegrały konsultacje zespołu autorów z pracownikami Wydziału Architektury, Geodezji i Budownictwa Urzędu Miasta Krakowa. Pomimo starml i wysiłków, konsultacji oraz studiów literaturowych zastosowany w praktyce schemat badawczy z pewnością nie jest jedynym możliwym i doskonałym. Na jego ostateczną postać istotny wpływ wywar! bardzo krótki czas realizacji całego przedsięwzięcia badawczego, zamykający się w 6 tygodniach, licząc fazę formalną badań, przygotowawczą, realizacyjną i raportową. Łącznic w przygotowaniu programu i jego realizacji brało udział 3 pracowników naukowych i 30 studentów - ankieterów. Raport z badań obejmował 74 strony (w tym 12 stron aneksu), nie licząc materiału statystycznego. Pozytywne zweryfikowanie zaproponowanej koncepcji w środowisku gospodarstw domowych Krakowa zrodziło chęć przeprowadzenia dalszych badań w grupie innych miast Polski południowo-wschodniej czy miast pozostałych regionów. Porównanie wyników badań uzyskanych w miastach o różnej wielkości, funkcjach wiodących, tradycji oraz innych cechach strukturalnych dostarczyłoby dalszych ciekawych wniosków, użytecznych w bieżącym i strategicznym zarządzani u miastami'. The Notion and Methodological Assumptions of Research inlo Demand for Housing in Cities In this articIe, the author discusses the theoretical and methodological framework for rcsearch in to housing needs and dem and at city level. As a practical and conceptual model for his work, the author refers to the research programme carried out by the Department of Commerce and Market Institutions for the Kraków City Office. The authar discusses the research goals and assumptions, the procedures for detcrmining the size and structure of the sample. and also fl draft survey questionnaire which constitutes the basi s of the survey research.. 8 Por. T. Markowski, Zarządzanie rozwojem miast, Wydawnictwo Naukowe PWN. Warszawa 1999..

(12)