A N A L Y S E J U N I 2015
Van sloop naar beho
Flats uit de e e r s t e n a o o r l o g s e d e c e n n i a
liebben na e e n of t w e e eerdere r e n o v a
-t i e r o n d e s he-t einde v a n hun l e v e n s d u u r
w e l bereilct. Of t o c h niet? De b a l a n s t u s
-s e n -s l o p e n en r e n o v e r e n -slaat door n a a r
r e n o v e r e n . Dat is mooi te illustreren a a n
de h a n d v a n flats in Lombardijen die b e
-h o u d e n zijn voor de doelgroep.
Tekst: Dirk Dubbeling Analyse: Winket BV
In de wijk Lombardijen op Rotterdam-Zuid is eind 2014 een groep van twaalf flats van vijf lagen uit het begin van de jaren zestig gere-noveerd. Het zijn vier aaneengesloten blokjes gebouwen, bestaande uit twee flats met drie portieken en een flat met vier portieken, gele-gen in een wijk met eengezinswoningele-gen en andere flats met vier tot vijf lagen. "Het oorspronkelijke plan van woningcorporatie Haven-steder, eigenaar van de flats, was om de twaalf flats te slopen. Later wilde men er vier behouden, en weer later besloot men alsnog om alle flats te behouden en de woningen tegen een bescheiden budget aan te passen ten behoeve van de doelgroep." Dat vertelt architect Pelle Poiesz van HP Architecten, projectarchitect van de renovatie. "Sloop en nieuwbouw van huurwoningen bleek naarmate de crisis voörtduurde financieel niet haalbaan Bovendien heeft Lombardijen geen woningmarkt voor duurdere appartementen. De flats zijn niet centraal in de stad gelegen, waardoor ze minder interessant zijn voor een vooruitstrevende grootstedelijke en financieel krachtige groep nieuwe bewoners. Ook het samenvoegen van appartementen en deze vervolgens verhuren tegen flink hogere huren, was geen optie."
Probleemflats
De flats stammen uit het begin van de jaren zestig. Per portiek zijn rechts vierkamerwoningen en links driekamerwoningen gesitueerd. De vierkamerwoningen hebben zowel voor en achter een inpandig balkon, de driekamerwoningen alleen aan de voorzijde. De begane grond wordt in beslag genomen door kelderboxen en een aantal ga-rages. De flats waren in 1996 al eens opgeknapt - de zijgevels zijn toen gestuukt en de portiekentrees vervangen - maar raakten op-nieuw verloederd door achterstallig onderhoud; er was immers de laatste jaren gespeculeerd op sloop. Poiesz: "Er speelde een scala aan problemen. Leegkomende woningen werden anti-kraak ver-huurd en junks schuilden in de entrees. Inmiddels bleek er asbest in de woningen aanwezig en door slechte ventilatie zou er kans zijn op koolmonoxidevergiftiging. De woningen werden toen snel voorzien van ventilatieroosters. De corporatie beschouwde de flats toen al als een probleemdossier. Er moest snel worden besloten wat er met de flats zou gaan gebeuren. Wij zijn bij het project betrokken geraakt
middels een architectenselectie onder jonge bureaus met de vraag: 'Wat is jullie visie op dit complex?' Diverse scenano's, van minimaal onderhoud tot grootschalige renovatie en van sloop- en nieuwbouw passeerden de revue. Mede door de crisis veranderde de houding van de corporatie ten opzichte van de flats. Eind 2013 werd besloten om een sobere renovatie te gaan uitvoeren. Voorafgaand aan dit be-sluit werd het bouwbudget bepaald aan de hand van de offerte van Dura Heyma, die als ketenpartner het project onderhanden zou nemen. De beoogde werkzaamheden bestonden uit nieuwe installa-ties, vernieuwing van de gevels, schilderwerk en het verbeteren van de entrees. Uften ontbreken in de flats en zouden tijdens de renova-tie ook niet worden geplaatst. Dat budget was leidend voor ons. Jammer, dachten we toen, want er zijn natuurlijk ook andere oplos-singen denkbaar, zoals verkoop aan klussers, samenvoeging van woningen en optoppen. Daar ben ik nu een beetje van teruggeko-men, want het blijkt mogelijk verouderde flats tegen een bescheiden bedrag te renoveren tot betaalbare huurwoningen die voldoen aan de eisen van vandaag. De gevels zijn gereinigd, er zijn nieuwe kozij-nen geplaatst, de portiekentrees en de trappenhuizen zijn verbeterd, de woningen hebben een nieuwe keuken, badkamer en toiletruimte en de installaties zijn vervangen. De woningen hebben nu energie-label C en sommige zelfs energie-label B. Daarmee is de functionaliteit van de woningen én de uitstraling van de gebouwen verbeterd."
Betaalbare kwaliteit
"Ons uitgangspunt was noodzakelijkerwijs: hoe kun je zo efficiënt mogelijk de woningen verbeteren? Er waren in deze flats niet zo veel elementen waar je je als architect op kunt richten, terwijl we wel de taak hebben om de gebouwen nieuwe esthetische kwaliteit te geven. Dat is ons toch gelukt, bijvoorbeeld met hard en gelaagd gekleurd glas voor de ramen van de bergingen. Een ander voor-beeld zijn de entreehallen. Die oogden niet toegankelijk en transpa-rant. Je kon nauwelijks door de glazen pui naar binnen of naar buiten kijken omdat de brievenbussen en het bellenbord in de weg zaten. We hebben grote glazen panelen geplaatst en het bellenpa-neel naar de zijkant geschoven. In de;hal hebben we keramische te-gels laten aanbrengen die tegen een stootje kunnen, omdat de bewoners met hun fietsen en gereedschap via de hal naar de ber-gingen lopen. Dan is van schade aan tegels al snel sprake. Leidin-gen zijn weggewerkt achter een houten lattenwand die tevens de akoestiek in de hallen beperkt."
Andere ingrepen leverden soms resultaten op die goedkoper uitvie-len dan begroot, zoals de nieuwe kozijnen. "Die moesten onder-houdsarm zijn, dus van kunststof. Maar dan wel in een nieuw ontwerp dat lang meekan, vonden wij. Ze hebben een meer verti-cale geleding gekregen en de kleur is donkerder dan van doorsnee kunststofkozijnen. Dat had als voordeel dat het een mooi eigentijds architectonisch beeld opleverde. Bovendien bleek het ontwerp ver-uit de goedkoopste optie."
J U N I 2oir3 [P]|lfflïP^a'i'/AHALYSE tTPm^Tiftnawh
Stabiliteit
Bij flats als deze is de stabiliteit afhankelijk van de kwaliteit van de gevels. Als flats een goede fundering en constructie hebben, is veel mogelijk, maar niet veel wederopbouwflats hebben betonnen cas-co's; vaak bestaan de dragende wanden uit een combinatie van bak-steen en andere bak-steen. Ze verschillen onderling sterk, onder meer omdat veel bouwbedrijven destijds eigen innovaties toepasten. Poiesz: "De dragende wanden van Complex 208 zijn opgebouwd uit kalkzandsteenblokken, in het werk gestort beton en metselwerk en dus constructief moeilijk aan te pakken. Ingrepen in de gevels zou-den kostbare constructieve aanpassingen noodzakelijk hebben ge-maakt. Zelfs de schachten hebben we niet aangepakt want zodra we daaraan iets zouden wijzigen, hadden we eveneens constructieve maatregelen moeten treffen. Ook de vloeren bleken van uiteenlo-pende structuur. Op de eerste verdieping ligt een kwaaitaalvloer en de overige verdiepingsvloeren en het dak zijn cusvellervloeren."
Label C
De woningen zouden in gerenoveerde staat aan de eisen van ener-gielabel C moeten voldoen. "Voor eengezinswoningen worden ver-bouwpakketten ontwikkeld om een sprong in energiebesparing te maken, maar voor flats nog niet. Met een nieuwe installatie en kier-dichting is dat gelukt en enkele woningen hebben zelfs label B ge-haald. De bewoners moeten wel zelfde energierekening laag houden, maar het is de vraag of dat zal lukken. Bewoners van gere-noveerde woningen zijn geneigd hun gehele woning te verwarmen wat de energiekosten alsnog opdrijft. Het gebruik van nieuwe in-stallaties zou goed moeten worden toegelicht en gemonitord, vind ik. Labelingrepen uitvoeren is in de praktijk nog vaak het afvinken van een lijst maatregelen. Om die reden hebben we het badkamer-raam dichtgezet, omdat er een ventilatiebox achter zit die warme lucht uit de woonkamer via de badkamer naar buiten zuigt waar-door schimmelvorming in de badkamer wordt voorkomen. Als de bewoners het raam open zouden zetten, heeft de installatie geen ef-fect."
Dienstbare rol
De rol van de architect in dit project is dienstbaar geweest, conclu-deert Poiesz zelf. "Geen grote architectonische aanpassingen, geen grote wijzigingen in de woningplattegronden, maar zo efficiënt mo-gelijk renoveren met een maximaal resultaat voor de bewoners. Dat was een dankbare kans. Er zijn diverse kleine ingrepen gedaan die een betere indeling van de keuken en de badkamer mogelijk maken, zoals het verplaatsen van wandcontactdozen en deurope-ningen. De keuken en de badkamer zijn klein, want bij de bouw was niet gerekend op de plaatsing van wasmachines, drogers, vaatwas-sers en magnetrons. Wasmachines stonden door een onhandige in-deling van de badkamer flink in de weg. Door de deur naar de badkamer te verplaatsen en de wasbak een andere plek te geven werd dat probleem opgelost. Omdat de lichtknop in de keuken ach-ter de koelkast verdween, hebben we deze in de hal aan de andere kant van de muur geplaatst, waardoor de keuken nu beter indeel-baar is. Dankzij dergelijke bescheiden ingrepen zijn de flats weer v o o r j a r e n leefbaar en konden ze behouden blijven voor de sociale doelgroep."
Toen nog sprake was van sloop werd de bewoners een vertrekpre-mie van 5000 euro in het vooruitzicht gesteld. Om die reden zijn velen er blijven wonen.Toen besloten werd de flats niet te slopen, konden bewoners een premie van 3000 euro claimen als ze zelf wil-den verhuizen, iets waar veel bewoners alsnog voor kozen, want bijna de helft vertrok. Dat maakte het mogelijk dat de bewoners die bleven voor korte tijd naar leegstaande woningen elders in de flat verhuisden. De aldus vrijkomende woningen konden iets beter wor-den opgeknapt dan de woningen die bewoond bleven.
Verantwoordelijk architect voor de renovatie Pelle Poiesz: "De be-woners zijn nu trots op hun flat"
Behouden voor de doelgroep
Poiesz is er trots op dat geen enkele ontwerpkeuze ter discussie is gesteld. "Het gaat weliswaar om eenvoudige ingrepen en beschei-den kosten, maar toch. Kijk je naar de bouvykosten omgeslagen per appartement, dan nemen de natte groep en de installaties samen bijna 44 procent van de kosten in beslag, gevolgd door de gevels met 25 procent op een totaal van € 41.200. Onze aanpak leverde een betere renovatie op dan die in de jaren negentig. Het zijn betaalbare woningen gebleven die nu niet meer worden gebouwd. Na renova-tie zijn die woningen vaak niet meer voor de lagere inkomensgroe-pen beschikbaar. Hoewel de woningen in oppervlak niet groot zijn, zijn ze zeker geschikt voor de doelgroep in Lombardijen. De erva-ring van de omslag van het idee dat je zo'n flat wel even kunt aan-pakken naar de praktijk waarin je een dienstbare rol hebt, zou ik graag met anderen willen delen. Met die dienstbare rol is misschien wel meer te bereiken."
HP architecten 's-Gravendijkwal 73m 3021 EE Rotterdam (010) 476 40 60 www.hparchitecten.nl
