Studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 26 september 2013
Sessieverslag CPO Alphabet in Waalwijk
Door Vera Kortenoever (projectontwikkelaar/-manager Timpaan)
Met het project CPO Alphabet zijn er in Landgoed Driessen in Waalwijk 61 starterswoningen in CPO-verband gerealiseerd. 61 jongeren, lid van jongerenvereniging Waalwijk (JHW) waren zelf de opdrachtgever voor de gehele ontwikkeling. De gemeente Waalwijk en Casade Woondiensten faciliteerden de jongerenvereniging en Timpaan/CPO Midden Nederland was als adviseur van de vereniging betrokken. Projectontwikkelaar/-manager Vera Kortenoever begeleidde vanuit Timpaan het traject van planontwikkeling tot realisatie en deelde de ervaringen tijdens een van de middagsessies op de studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.
Praktische lessen
- Er is (onder starters) een latente interesse in CPO-projecten, die door werving via (social) media kan worden gemobiliseerd.
- Betrokken professionele organisaties dienen zich bewust te zijn dat zij, anders dan in reguliere projecten waar ze vaak een bepalende rol hebben, hier een adviserende rol hebben. Dit betekent een andere houding en werkwijze.
- Voor particuliere opdrachtgevers is het wenselijk dat er vanuit de gemeente één contactpersoon is die mandaat heeft om beslissingen te mogen nemen.
- De professionele begeleider dient ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk leden van de CPO-groep een actieve rol hebben, bijvoorbeeld door bij grotere CPO-groepen commissies in te stellen.
- De slaagkans van een project wordt vergroot als randvoorwaarden vooraf compleet helder zijn. Daarbij kan gedacht worden aan zaken als bestemming, beeldkwaliteit, grondverwerving en functionele eisen vanuit de organisatie die fungeert als achtervang
Dit CPO-project is een voorbeeld van collectief particulier opdrachtgeverschap in de pure vorm: een groep burgers (de 61 jongeren), georganiseerd in een rechtspersoon zonder winstoogmerk (vereniging Jongerenhuisvesting Waalwijk) ontwikkelt voor eigen rekening en risico een
woningbouwproject (61 grondgebonden woningen). De groep heeft volledige zeggenschap over grond, ontwerp en bouw. De groep werd zelfstandig opdrachtgever. Natuurlijk had men zich te houden aan wettelijke eisen als bouwbesluit en randvoorwaarden als beeldkwaliteit, maar alle keuzes werden gemaakt door de vereniging. Zoals tijdens de sessie werd aangestipt betekent dit voor de betrokken professionele organisaties een andere manier van (samen-)werken. Voor de meeste betrokkenen geldt dat ze normaal zelf belangrijke beslissingen nemen en in dit geval had men een adviserende rol. Voor particuliere opdrachtgevers is het wenselijk dat er vanuit de gemeente één contactpersoon is die mandaat heeft om beslissingen te mogen nemen. Vanuit de ontwikkelaar en begeleider is het van belang het budget en de voortgang te bewaken en te zorgen dat de juiste zaken in het project op het juiste moment worden aangepakt.
Studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 26 september 2013
Het initiatief voor dit project kwam vanuit een klein groepje vrienden; zij zochten een betaalbare grondgebonden koopwoning. In de reguliere woningmarkt waren deze voor hen niet bereikbaar. Na een werving in de lokale media en kennissenkring bleek dat er tientallen jongeren waren die zich wilden inzetten voor het project. De gemeente raakte overtuigd en een woningcorporatie werd betrokken als voorfinancier en achtervang. De rollen werden als volgt verdeeld:
Ook het groepsproces in de vereniging speelt een belangrijke rol in het slagen van een CPO-project. Zeker bij een startersgroep is het van belang aandacht te besteden aan besluitvorming, vergaderstructuur en het groepsproces. De professionele begeleider heeft ook de taak te zorgen dat persoonlijke belangen en emoties de voortgang niet in de weg staan. Het bestuur bereidt besluiten voor en voor onderdelen werden commissies ingesteld (zoals voor architecten- en aannemerkeuzes, ontwerp, gezamenlijk voordeel (hypotheek, erfafscheiding) en feestjes). Een nadeel van een grote groep is dat het lastig is om iedereen betrokken te houden en een actieve rol te geven in het traject.
CPO groep Gemeente Woningcorporatie Timpaan
Verenigt zich als rechtspersoon; vereniging Faciliteert totstandkoming van project Achtervang. Staat garant voor x aantal woningen (huur) Ondersteunt JHW om opdrachtgeverrol te kunnen spelen Zorgt voor voldoende kandidaten
Stelt voorwaarden rond de locatie; beeldkwaliteit, leden, grondprijs ed. Levert voorfinanciering Kennis en kunde Komt tot besluiten Levert bouw- en woonrijpe grond Stelt Koopgarant beschikbaar (als MGE-constructie). En is grondeigenaar Voortgang bewaken Opdrachtgever Doorloopt bestemmingswijziging (uitwerkingsplan), toetst vergunningen en houdt toezicht Goedkeuring op het ontwerp per fase
