1 Uniwersytet Warmiñsko-Mazurski w Olsztynie
2 MAX-DOM Nieruchomoci
Streszczenie. W artykule przedstawiono specyfikê nietypowego rodzaju przedsiêwziêæ rozwojowych, jakim s¹ inwestycje w tzw. nieruchomoci proekologiczne. Powodem coraz czêstszego zainteresowania tym obszarem inwestowania na rynku nieruchomoci s¹ ulgi podatkowe, dotacje oraz wiele innych preferencji stosowanych przez lokalne w³adze sa-morz¹dowe w celu wspierania przedsiêbiorczoci. W pracy przedstawiono metodyczne podstawy badania efektywnoci inwestycji w nieruchomoci proekologiczne z uwzglêdnie-niem tzw. efektu ekologicznego oraz przeprowadzono praktyczn¹ weryfikacjê tych metod, na przyk³adzie Ma³ej Elektrowni Wodnej (MEW) zaliczanej pod wzglêdem funkcjonalnym do grupy nieruchomoci przemys³owych.
S³owa kluczowe: inwestycja, nieruchomoæ, rozwój, efektywnoæ
WSTÊP
Pole, dom, mieszkanie czy te¿ u¿ywaj¹c pojêæ prawnych nieruchomoæ lub szerzej ujmuj¹c rynek nieruchomoci stanowi¹ jeden z najstarszych obszarów dzia³alnoci cz³o-wieka, w ramach którego d¹¿y³ on do zapewnienia sobie i swojej grupie spo³ecznej praw do przestrzeni ¿yciowej, do zaspokojenia potrzeb zwi¹zanych z egzystencj¹, do zapew-niania bezpieczeñstwa i rozwoju.
Podstawow¹ istot¹ rozwoju nieruchomoci jest za³o¿enie, i¿ wolny grunt poddawany jest procesowi inwestowania i w rezultacie powstaje jego nowy stan fizyczny, techniczno--u¿ytkowy, a czasem tak¿e prawny. Uczestnicy przedsiêwziêæ rozwojowych anga¿uj¹ siê w proces ich realizacji w stopniu, w jakim ich udzia³ przyczynia siê do osi¹gniêcia
w³a-36 M. Be³ej, A. Ostrowska snych celów [Nowak i róbek 2006]. W trakcie planowania inwestycji nale¿y zawsze mieæ wiadomoæ, i¿ nie mo¿na mieæ 100% pewnoci osi¹gniêcia zamierzonych celów, w zwi¹zku z tym pojawia siê niepewnoæ i ryzyko.
Wed³ug Kaczmarka [1999] zjawiska, które maj¹ wp³yw na dzia³ania podmiotu i s¹ niezale¿ne od jego woli nazywane s¹ niepewnoci¹, natomiast ryzyko jest definiowane jako mo¿liwoæ niepowodzenia, w szczególnoci jako mo¿liwoæ pojawienia siê zdarzeñ niezale¿nych od podmiotu, których nie jest on w stanie przewidzieæ i zapobiec im. Gaw-ron [2005] ryzyko okrela jako niepewnoæ przewidywania zdarzeñ w przysz³oci, wyni-kaj¹c¹ z niepewnoci i niedok³adnoci danych, na podstawie których dokonuje siê szaco-wania przysz³oci.
W celu minimalizacji ryzyka inwestycyjnego nale¿y w procesach rozwojowych na rynku nieruchomoci stosowaæ ekonomiczn¹ ocenê projektowanego przedsiêwziêcia in-westycyjnego, czyli analizê efektywnoci inwestycji. Stosowane algorytmy obliczeniowe w przypadku typowych rodzajów nieruchomoci s¹ powszechnie znane i wykorzystywa-ne, jednak s¹ niewystarczaj¹ce do analiz dotycz¹cych tzw. nieruchomoci proekologicz-nych ze wzglêdu na ich specyfikê wynikaj¹c¹ z aspektów prawproekologicz-nych, techniczproekologicz-nych i orga-nizacyjnych.
Powodem coraz czêstszego zainteresowania tym obszarem inwestowania na rynku nieruchomoci s¹ dotacje oraz wiele innych preferencji stosowanych przez lokalne w³a-dze samorz¹dowe w celu wspierania przedsiêbiorczoci. Wprowadza siê coraz bardziej restryktywne uwarunkowania prawne i promuje siê wytwarzanie energii elektrycznej z odnawialnych róde³ energii [Muras 2004]. Ustawa z 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne wprowadza miêdzy innymi:
obowi¹zek zakupu energii elektrycznej ze róde³ odnawialnych przez przedsiêbior-stwa energetyczne zajmuj¹ce siê wytwarzaniem energii elektrycznej lub jej obrotem, jak równie¿ kary pieniê¿ne (przy niestosowaniu przepisu), z których wp³ywy stanowi¹ dochód Narodowego Funduszu Ochrony rodowiska i mog¹ byæ przeznaczane wy³¹cz-nie na wspierawy³¹cz-nie odnawialnych róde³ energii znajduj¹cych siê na terytorium RP;
pierwszeñstwo przesy³u energii elektrycznej wytworzonej w odnawialnych ród³ach energii;
dokumenty potwierdzaj¹ce pochodzenie energii elektrycznej ze róde³ odnawialnych w postaci tzw. wiadectw pochodzenia;
zwolnienie róde³ wytwórczych o mocy do 5 MW z op³at koncesyjnych.
Rygorystyczne normy europejskie i wiatowe w zakresie ochrony rodowiska, których Polska zobowi¹za³a siê przestrzegaæ, jak równie¿ wiatowy problem dotycz¹cy malej¹-cych zasobów wêgla, ropy i gazu oraz ci¹g³y wzrost cen energii produkowanej ze róde³ tradycyjnych przy najwiêkszych w Europie i przekraczaj¹cych nasze roczne potrzeby za-sobach energii odnawialnej, stwarzaj¹cych mo¿liwoci uzyskania samowystarczalnoci energetycznej przez Polskê, stanowi¹ szereg czynników uzasadniaj¹cych rozwa¿enie op³acalnoci inwestycji proekologicznych wykorzystuj¹cych odnawialne ród³a energii i mog¹cych jednoczenie przynosiæ oprócz korzyci ekologicznych i rodowiskowych znaczne korzyci finansowe [Zimny 2002].
W pracy przedstawiono metodyczne podstawy badania efektywnoci inwestycji w nieruchomoci proekologiczne oraz przeprowadzono praktyczn¹ weryfikacjê tych
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 37 metod na przyk³adzie Ma³ej Elektrowni Wodnej (MEW) zaliczanej pod wzglêdem funk-cjonalnym do grupy nieruchomoci przemys³owych.
SPECYFIKA INWESTYCJI PROEKOLOGICZNYCH I WYKORZYSTANIE EFEKTU EKOLOGICZNEGO
Wed³ug Soliñskich [2003] specyfika rachunku ekonomicznego w przypadku efektyw-noci inwestowania w budowê MEW wynika miêdzy innymi z odmiennej struktury kosz-tów pozyskiwania energii ze róde³ odnawialnych. Inwestycja w MEW wi¹¿e siê ze sto-sunkowo wysokim nak³adem pocz¹tkowym natomiast w d³u¿szej perspektywie czasu charakteryzuje siê prawie zerowymi kosztami eksploatacyjnymi. W przypadku budowy elektrowni konwencjonalnych proporcje te s¹ na ogó³ odwrotne, w zwi¹zku z drogimi su-rowcami przetwarzanymi na energiê elektryczn¹. Analiza efektywnoci inwestycji w nie-ruchomoci proekologiczne na przyk³adzie obiektu Ma³ej Elektrowni Wodnej wymaga uwzglêdnienia tzw. efektu ekologicznego odzwierciedlaj¹cego korzyci powsta³e w ro-dowisku przy zast¹pieniu energii produkowanej z wêgla, energi¹ produkowan¹ z wody.
Korzyci te mo¿na nastêpnie przekszta³ciæ w system dotacji DOJ do rozwoju energetyki odnawialnej oraz nale¿y uwzglêdniæ w rachunku efektywnoci inwestycji, umo¿liwiaj¹-cym ocenê konkurencyjnoci energii z wody wobec energii z wêgla oraz wzrostu atrak-cyjnoci inwestycji w obiekty ma³ych elektrowni wodnych przez zmniejszenie nak³adów pocz¹tkowych wspartych dotacj¹.
Wielkoæ dotacji DOJ jest jednym ze róde³ finansowania inwestycji obok rodków w³asnych i kredytów. Wartoæ DOJ jako nieoprocentowanej darowizny wp³ywa na zwiêk-szenie atrakcyjnoci inwestycji przez zmniejzwiêk-szenie nak³adów pocz¹tkowych [Soliñska i Soliñski 2003].
Wielkoæ dotacji do inwestycji musi zostaæ uwzglêdniona w formu³ach obliczenio-wych wskaników rentownoci inwestycji, takich jak: okres zwrotu nak³adu zaanga¿owa-nego kapita³u i stopa jego zwrotu, wartoæ bie¿¹ca netto (NPV), wewnêtrzna stopa zwro-tu (IRR). Wartoæ tych wskaników odniesiona do za³o¿onych w poszczególnych metodach rachunku op³acalnoci inwestycji kryteriów decyzyjnych, pozwoli zdefiniowaæ wniosek o op³acalnoci analizowanego projektu inwestycyjnego b¹d jej braku.
W dalszej kolejnoci celem okrelenia wp³ywu dotacji na zwiêkszenie atrakcyjnoci inwestycji, przyjêto 5 wariantów projektu inwestycji, ró¿ni¹cych siê procentowym
udzia-³em dotacji w strukturze finansowania projektu. Dla ka¿dego z nich wyznaczono wartoci NPV, IRR oraz okres zwrotu kapita³u. Wskaniki te przedstawione w postaci wykresów s³upkowych pozwalaj¹ na porównanie dynamiki i wielkoci ich zmian w zale¿noci od wyra¿onego procentowo wzrostu b¹d spadku udzia³u dotacji w strukturze finansowania projektu.
38 M. Be³ej, A. Ostrowska Przedmiot inwestycji
Przedstawione zagadnienie zrealizowano na przyk³adzie obiektu Ma³ej Elektrowni Wodnej Kotowo zlokalizowanej na rzece £ynie, w województwie warmiñsko-mazur-skim, na terenie gminy Lidzbark Warmiñski, w miejscowoci Kotowo. Z racji swojej funkcji nieruchomoæ ta zaliczana jest do grupy nieruchomoci przemys³owych, jedno-czenie ze wzglêdu na wykorzystywanie róde³ odnawialnych do produkcji energii zali-cza siê ten obiekt do grupy nieruchomoci proekologicznych, natomiast ze wzglêdu na generowany przez MEW dochód ze sprzeda¿y energii, zaliczyæ j¹ mo¿na do grupy nieru-chomoci komercyjnych.
Generowaniu dochodu sprzyjaæ bêd¹, oprócz sprzeda¿y energii elektrycznej dla kon-cernu energetycznego Energa SA Zak³ad Energetyczny Olsztyn, niskie koszty eksplo-atacyjne zwi¹zane z niezawodnoci¹ i ¿ywotnoci¹ budowli i urz¹dzeñ, jak równie¿ bez-obs³ugowe ich dzia³anie. Specyfik¹ tej inwestycji jest sta³oæ i pewnoæ uzyskiwanych dochodów wynikaj¹ca z obowi¹zku zakupu energii elektrycznej ze róde³ odnawialnych zapisanego w art. 9a ust. 1 ustawy Prawo energetyczne, zgodnie z którym przedsiêbior-stwa zajmuj¹ce siê wytwarzaniem energii elektrycznej lub jej obrotem s¹ obowi¹zane do zakupu energii elektrycznej z odnawialnych róde³ energii.
Przedmiotem inwestycji jest budowa progu piêtrz¹cego i MEW Kotowo. Projekt budowlany zak³ada wybudowanie dwukomorowego bloku elektrowni z instalacj¹ dwóch turbin rurowych Kaplana typu RTK-1600 z wybudowanymi przek³adniami k¹towymi
po-³¹czonych z generatorami asynchronicznymi o mocy 400 kW, przep³awki dla ryb, upustu p³ucz¹cego szerokoci 3,5 m, jazu przelewowego.
Oszacowanie wielkoci efektu ekologicznego
Oszacowania efektu ekologicznego dokonano, wykorzystuj¹c trzy rodzaje wskani-ków przedstawione przez Soliñsk¹ i Soliñskiego [2003]:
1. Efekt ekologiczny oszacowany w oparciu o koszty zewnêtrzne wytwarzania energii elektrycznej z ró¿nych róde³ wed³ug Komisji Europejskiej Extern E. Komisja ta przed-stawi³a w swoim projekcie ocenê kosztów szkód w rodowisku jako kosztów zewnêtrz-nych produkcji energii elektrycznej dla paliw i technologii tradycyjzewnêtrz-nych oraz odnawial-nych [Radoviæ 1997].
2. Efekt ekologiczny oszacowany w oparciu o wskaniki skumulowanego oddzia³y-wania na rodowisko wytwarzania energii elektrycznej powstaj¹cej na bazie wêgla w elektrowniach zawodowych.
3. Efekt ekologiczny oszacowany w oparciu o globalny wskanik strat z tytu³u zanie-czyszczeñ rodowiska w odniesieniu do dochodu narodowego. Globalny wskanik strat gospodarczych z tytu³u zanieczyszczeñ rodowiska zosta³ oszacowany na podstawie ró¿-nych opracowañ przez Soliñskiego na poziomie 617% dochodu narodowego. Wskanik ten nie uwzglêdnia emisji gazów szklarniowych przeliczanych na CO2 a przy jego
okre-laniu przyjêto pewne za³o¿enia:
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 39
90% ogólnej emisji szkodliwych substancji pochodzi ze spalania paliw,
oszacowania udzia³u poszczególnych substancji szkodliwych w ca³kowitych stratach ekologiczno-ekonomicznych dokonano na podstawie urednienia wartoci wynikaj¹-cych z ankiet adresowanych do 25 orodków naukowych zajmuj¹wynikaj¹-cych siê in¿ynieri¹ i ekonomik¹ ochrony rodowiska,
wielkoæ globalnego wskanika strat dochodu narodowego przyjêto w wysokoci red-niej wartoci oszacowañ 11,6%.
Zestawienie wielkoci efektu ekologicznego wyliczonych na podstawie ró¿nych wskaników strat ekologicznych przedstawiono w tabeli 1.
Tabela 1. Zestawienie oszacowanych wielkoci efektu ekologicznego [Smoliñska i Smoliñski 2003]
Table 1. Statement of estimated value for ecological effect [Smoliñska i Smoliñski 2003]
o
40 M. Be³ej, A. Ostrowska Obliczenie wartoci dotacji do budowy obiektu MEW Kotowo
Do obliczenia wysokoci dotacji do budowy Ma³ej Elektrowni Wodnej, wynikaj¹cej z efektu ekologicznego przyjêto nastêpuj¹ce za³o¿enia:
jednostkowa wielkoæ dotacji do 1 kWh energii elektrycznej wytworzonej w ma³ej elektrowni wodnej (wynikaj¹ca z wielkoci oszacowanego efektu ekologicznego) wynosi 0,16 z³,
przyjêty okres dotowania n = 20 lat,
stopa dyskontowa 6%,
moc zainstalowana 800 kW,
roczna produkcja energii elektrycznej 3 500 000 kWh.
W obliczeniach zastosowano procedurê i niezbêdne wzory przedstawione przez So-liñskich [2003]. Zak³adaj¹c istnienie corocznych sta³ych dop³at do 1 kWh w wysokoci DOi = EOi mo¿emy okreliæ sumê dotacji w okresie n lat zaktualizowan¹ na pierwszy rok okresu obliczeniowego: odna-wialnych wynikaj¹cy z efektu ekologicznego, jaki mo¿na uzyskaæ w rodowisku przez zast¹pienie energii z wêgla energi¹ ze ród³a odnawialnego,
EOi efekt ekologiczny netto,
DOJi suma zaktualizowanej dotacji z okresu n lat, z³ × kWh-1, n liczba lat dotowania rozwoju energii odnawialnej, r stopa dyskontowa.
Otrzymujemy zatem równanie:
Aby zaktualizowan¹ sumê dotacji do 1 kWh energii przeliczyæ na 1 kW mocy zain-stalowanej nale¿y w pierwszej kolejnoci obliczyæ wspó³czynnik wykorzystania mocy za-instalowanej (WMZ):
Pi rednia roczna zdolnoæ produkcyjna ród³a energii odnawialnej, kWh;
N moc nominalna (zainstalowana) w danym ródle odnawialnym, kW.
Po podstawieniu do wzoru otrzymujemy:
WMZ [h] = 3 500 000 / 800 = 4375.
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 41 Ostatecznie wyliczamy wielkoæ dotacji do 1 kW mocy zainstalowanej wed³ug wzoru:
DOZi = WMZi · DOJi (3)
DOZ i = 4375 ×1,8354 = 8029,875 z³ × kW-1.
Zatem przy 800 kW mocy Ma³ej Elektrowni Wodnej ca³kowita wielkoæ dotacji wy-niesie 6 423 904 z³ i stanowiæ bêdzie 68% ca³kowitych nak³adów inwestycyjnych, co uznano jako wynik stosunkowo wysoki jeli chodzi o mo¿liwoci uzyskania dotacji w Polsce.
Dla potwierdzenia sensownoci dotowania projektu inwestycyjnego formu³ujemy kryterium pozwalaj¹ce na wyznaczenie progu finansowania proekologicznych projektów inwestycyjnych, tzw. kryterium oceny efektywnoci proekologicznego projektu inwesty-cyjnego:
DOJrzecz £ DOJef. ekol. , (4) gdzie:
DOJrzecz rzeczywista wielkoæ dotacji zapewniaj¹ca osi¹gniêcie wykonalnoci finansowej proekologicznego projektu inwestycyjnego,
DOJef. ekol. wielkoæ dotacji wyznaczona dla danego ród³a energii odnawialnej na podstawie efektu ekologicznego.
Finansowane i sensowne s¹ jedynie projekty, które przy dotacji mniejszej lub równej efektowi ekologicznemu s¹ wykonalne finansowo. Analizowany projekt jest mo¿liwy do zrealizowania. Na podstawie danych uzyskanych od inwestora, zak³adamy i¿ pozosta³e 32% nak³adów jest on w stanie pokryæ ze rodków w³asnych.
ANALIZA FINANSOWA PRZEDSIÊWZIÊCIA INWESTYCYJNEGO
ród³a finansowania inwestycji
Zak³ada siê i¿ rodki w³asne zainwestowane w budowê Ma³ej Elektrowni Wodnej sta-nowi¹ 32% ca³kowitych nak³adów pocz¹tkowych, a 68% rodków wydatkowanych na inwestycjê pokrytych jest dotacj¹, której wartoæ obliczono na podstawie efektu ekolo-gicznego.
Ca³kowita wielkoæ nak³adów pocz¹tkowych zosta³a pomniejszona o wielkoæ wy-liczonej dotacji na zakup rodków trwa³ych na budowê Ma³ej Elektrowni Wodnej Ko-towo.
42 M. Be³ej, A. Ostrowska Strumieñ nak³adów pocz¹tkowych na inwestycjê
Oszacowano koszty inwestycyjne na podstawie wstêpnego kosztorysu, za³o¿eñ tech-nicznych i analizy uprzednio zrealizowanych projektów inwestycyjnych. W dalszej czêci pracy koszty inwestycyjne okrelono na podstawie planu finansowego zadania inwesty-cyjnego Budowa progu piêtrz¹cego i MEW »Kotowo« oraz w³asnych obliczeñ. Zesta-wienie nak³adów inwestycyjnych pomniejszonych o wartoæ wyliczonej dotacji przedsta-wiono w tabeli 2.
Tabela 2. Zestawienie nak³adów pocz¹tkowych zwi¹zanych z budow¹ MEW Kotowo, przy uwzglêdnieniu dotacji do inwestycji [MEW... 2006]
Table 2. Statement of initial outlays connected with the build of Small Waterpower Station KOTOWO, regarding investments donation [MEW... 2006]
a
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 43
Strumieñ kosztów operacyjnych
Koszty operacyjne zwi¹zane z istniej¹c¹ i projektowan¹ dzia³alnoci¹ oszacowano na podstawie analizy lat ubieg³ych. W dalszej czêci pracy wykorzystano wielkoci okrelo-ne przez inwestora w za³¹czniku do planu finansowego przedsiêwziêcia na 2006 rok, wielkoci wynikaj¹ce z obliczeñ w³asnych oraz uwzglêdniono wzrost kosztów o 1,18%
w skali roku (tab. 3).
Strumieñ wp³ywów z inwestycji
Za³o¿one wielkoci przychodów z projektowanego zadania inwestor oszacowa³ na podstawie za³o¿eñ technologicznych i skali wykorzystania potencja³u przez istniej¹cy, pracuj¹cy i przynosz¹cy sta³e dochody obiekt MEW Wojdy³y. Ceny jednostkowe sprze-da¿y energii elektrycznej przyjêto na poziomie wartoci nominalnej oszacowanej przez inwestora na podstawie wyników osi¹ganych ze zrealizowanych ju¿ obiektów MEW, po-wiêkszonej o 3,25% wartoci ca³kowitego przychodu ze sprzeda¿y energii w skali roku, wed³ug informacji otrzymanych od inwestora oraz oddzia³u koncernu energetycznego ENERGA SA Zak³ad Energetyczny Olsztyn. Z uwagi na okres rozruchu MEW przy-chody ze sprzeda¿y w pierwszym okresie eksploatacji pozosta³y czêciowo zmniejszone.
Prognozê wp³ywów ze sprzeda¿y energii elektrycznej i praw maj¹tkowych przedstawiono w tabeli 4.
44 M. Be³ej, A. Ostrowska Tabela 3. Zestawienie kosztów operacyjnych w poszczególnych latach okresu obliczeniowego
[MEW... 2006]
Table 3. Statement of operating costs in each year of the computable period [MEW... 2006]
a
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 45 Tabela 4. Zestawienie wp³ywów z inwestycji w poszczególnych latach okresu obliczeniowego
[MEW... 2006]
Table 4. Statement of investments profits in each year of the computable period [MEW... 2006]
a
46 M. Be³ej, A. Ostrowska Zestawienie strumieni przep³ywów dodatnich (CF+) i ujemnych (CF-) z inwestycji
W dalszej analizie op³acalnoci projektu przyjêto dodatnie i ujemne strumienie pie-niê¿ne, zestawione w tabeli 5. Rok 2005 nazwano w analizie rokiem zerowym, nak³ady inwestycyjne w drugim i trzecim roku realizacji inwestycji zosta³y pomniejszone o war-toæ dotacji.
Tabela 5. Zestawienie przep³ywów pieniê¿nych CF- i CF+ w poszczególnych latach okresu obliczeniowego
Table 5. Statement of Cash Flows CF- and CF+ in each year of the computable period
a
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 47 Wyznaczenie stopy dyskontowej
Stopê dyskontow¹ przyjêto na poziomie 6%, zgodnie z oszacowaniami opracowany-mi dla Polski przez specjalistów UE w zakresie projektów kubaturowych finansowanych ze rodków Unii Europejskiej [Bebech 2006]. Okres analizy obejmuje 20 lat.
Metody proste i dynamiczne analizy efektywnoci inwestycji
W formule obliczeniowej okresu zwrotu stosuje siê dodatkowo wielkoæ dotacji DOJ, o któr¹ pomniejszony zostaje pocz¹tkowy nak³ad na inwestycjê. Zwrot kapita³u w kolej-nych latach obrazuje kolumna 4 tabeli 6. Okres zwrotu wyniós³ 4 lata i 10 miesiêcy, co czyni inwestycjê niezwykle op³acaln¹ i rentown¹ zwa¿ywszy na szybkoæ zwrotu
zaanga-¿owanego kapita³u i wysok¹ dynamikê generowania przez nieruchomoæ coraz wiêkszych dochodów dla inwestora. Stopa zwrotu w przypadku uwzglêdnienia dotowania projektu wynios³a a¿ 24,39%.
Inwestycja oceniana jest jako wysoce op³acalna, z uwagi na wysok¹ wartoæ bie¿¹cej wartoci kapita³owej netto NPV (Net Present Value) rzêdu 8 689 531,01 z³, bêd¹c¹ dla inwestora znaczn¹ korzyci¹ finansow¹ wynikaj¹c¹ z nadwy¿ki sumy wp³ywów nad wy-datkami inwestycyjnymi. Wartoæ wewnêtrznej stopy zwrotu wynosi 27,95%, co przy po-równaniu jej z zaledwie 6% stop¹ dyskontow¹ wiadczy o wysokiej op³acalnoci inwe-stycji i potwierdza znaczny wzrost atrakcyjnoci inweinwe-stycji w przypadku jej dotowania.
Wyniki obliczeñ zestawiono w kolumnach 811 tabeli 6.
ANALIZA WP£YWU WIELKOCI DOTACJI NA KSZTA£TOWANIE SIÊ WSKANIKÓW OP£ACALNOCI INWESTYCJI NA PRZYK£ADZIE MEW
KOTOWO
Dotowanie inwestycji zwi¹zanych z budow¹ ma³ych elektrowni wodnych winno doty-czyæ tylko tych przypadków, które bez wsparcia nie bêd¹ w stanie znacz¹co siê rozwin¹æ.
Istotne jest zatem sprawdzenie, czy analizowana inwestycja budowy MEW mo¿e rozwi-jaæ siê bez dotacji czy te¿ winna byæ wspomagana. W dalszej czêci pracy przedstawiono jaki wp³yw bêdzie mia³a wielkoæ dotacji na rozwój inwestycji w obiekt MEW Koto-wo.Dla celów niniejszych rozwa¿añ dokonano obliczeñ dla wariantów finansowania in-westycji przy 0%, 10%, 30%, 50% i 68% dotacji do inin-westycji powiêkszaj¹c liczbê po-równywanych wariantów do piêciu. Wyniki obliczeñ zestawiono w tabeli 7, a interpreta-cjê graficzn¹ przedstawiono na rysunkach 1, 2, 3.
48 M. Be³ej, A. Ostrowska
Tabela 6.Wyniki obliczeñ badania efektywnoci inwestycji w MEW Table 6.Results of the calculation of efficiency investing into Small Waterpower Station ataL sraeYyda³kaN syaltuOywy³pW semocnI
wu³atipaktorwZ hcatalhcynjelok latipacehtfodnufeR sraeygniwolloftaFCN%6=rFCNVP%72=rFCNVP%82=rFCNVP 1234567890111 000,00046500,000465-00,000465-60,000,000465-72,0000465-82,000,000465- 100,690352200,6907182-00,6903522-60,062,2655212-72,01904771-82,052,1320671- 200,00051200,00078100,6905482-00,00082-60,009,91942-72,006371-82,048,98071- 300,00022100,000880100,6909781-00,00066960,032,27011872,05,19517482,096,426064 400,69142100,063321100,239978-00,46199960,074,13419772,02,08048382,006,712273 535,13462102,968951176,50535176,734330160,057,44227772,02,99721382,059,967003 603,70782159,465791133,363222156,758860160,074,20535772,02,04745282,090,030342 730,42013118,584632111,528723287,164501160,022,59153772,025470282,064,963691 864,28333106,176672152,411174341,982341160,057,31371772,06,73986182,042,366851 943,38753134,361813133,494356480,083281160,059,84899672,007573182,019,391821 0144,72283147,300163126,072678592,677222160,009,19728672,07,32021182,081,375301 1145,51704163,632504144,197041728,025462160,097,33166672,059,8121982,079,87638 2124,84234145,609054175,944844821,856703160,020,66894672,081,6724782,043,40676 3198,62854100,160894186,386008911,432253160,021,08933672,058,8740682,003,61645
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 49
6ilebat.dc 6elbat.tnoc 1234567890111 4177,15484199,747645198,9798911112,692893160,067,76481672,092,3429482,054,22144 5109,32115192,710795182,3784462193,398544160,097,02330672,01,4900482,020,44653 6141,44835163,029846105,9499314122,670594160,002,13588572,030,4462382,021,49782 7133,31665172,015207144,6485865149,698545160,021,19047572,096,7756282,070,06232 8173,23495158,148757139,5524827184,904895160,048,29995572,02,8361282,012,98781 9151,20326117,179418194,5296398165,966256160,097,82264572,033,6167182,073,77151 VPN10,1359868VPN46,035701VPN11,2916- 5IVP RVP
N IP 61,2844172 02,3 02,4
50 M. Be³ej, A. Ostrowska Tabela 7. Zestawienie wyników oceny ekonomicznej dla piêciu wariantów finansowania
inwestycji
Table 7. Statement the calculation of efficiency investing results for five variants of investments financing
Rys. 1. Wp³yw wielkoci dotacji na wielkoæ wewnêtrznej stopy zwrotu IRR Fig. 1. Effect of the donations value on the Internal Rate o Return
9,63 10,25
wielkość dotacji – donation s value, %'
IRR,%
27,95
Analiza efektywnoci inwestycji w nieruchmoci... 51
Rys. 2. Wp³yw wielkoci dotacji na wielkoæ NPV
Fig. 2. Effect of the donations value on the Net Present Value
Rys. 3. Wp³yw wielkoci dotacji na d³ugoæ okresu zwrotu nak³adów kapita³owych Fig. 3. Effect of the donations value on the refund period
Niemal potrójny wzrost poziomu wewnêtrznej stopy zwrotu ma miejsce w przypadku 68% dotacji do inwestycji. Kszta³towanie siê wskanika NPV w zale¿noci od wielkoci dotacji przebiega jeszcze bardziej dynamicznie dla wariantu pi¹tego, zak³adaj¹cego bli-sko 68% udzia³ dotacji w finansowaniu ca³ego projektu. Przy najni¿szym poziomie dota-cji stanowi¹cej 10% nak³adów inwestycyjnych stopa zwrotu wzrasta z 9,63 do 10,25%.
Interesuj¹cy jest fakt, i¿ przy dotacji stanowi¹cej 30% nak³adu inwestycyjnego, a wiêc bardzo mo¿liwej do uzyskania w Polsce, IRR wzrasta prawie pó³torakrotnie, co jest zna-cz¹cym wynikiem i znacznie poprawia rentownoæ inwestycji. Sytuacja odwzorowuje siê podobnie w odniesieniu do innych wskaników NPV czy okresu zwrotu. Im wiêkszy jest udzia³ dotacji w finansowaniu projektu tym bardziej dynamicznie odwzorowuje siê wzrost wskaników jego rentownoci.
0 10 30 50 68
wielkość dotacji – donation s value, %' 2 648 706,46
3 585 961,08
5 304 366,42
8 689 531,01 7 070 348,07
1 000 000 2 000 000 3 000 000 4 000 000 5 000 000 6 000 000 7 000 000 8 000 000 9 000 000 10 000 000
NPV,zł
0 10 30 50 68
wielkość dotacji – donation s value, %' 11,1
10,1
8,1
6,9
4,11
2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0
okreszwroty,lata refundperiod,years
52 M. Be³ej, A. Ostrowska WNIOSKI
Z przeprowadzonej analizy projektu inwestycji w budowê Ma³ej Elektrowni Wodnej
Kotowo wynika, ¿e wybudowanie obiektu jest wysoce op³acalne. Specyfika analizowa-nej nieruchomoci jej ekologiczny charakter i produkcja energii nie obci¹¿oanalizowa-nej koszta-mi strat ekologicznych pozwoli³a na wyznaczenie dotacji do analizowanej inwestycji w wysokoci 6 423 904 z³ stanowi¹cej a¿ 68% ca³kowitych nak³adów inwestycyjnych.
Wynik ten uznano za znacz¹cy i wystarczaj¹cy do spe³nienia kryterium zak³adaj¹cego sensownoæ dotowania inwestycji. Spe³nione zosta³o za³o¿enie DOJrzecz. £ DOJef.ekol., czyli rzeczywista wielkoæ dotacji zapewniaj¹ca osi¹gniêcie wykonalnoci finansowej projektu by³a równa wielkoci dotacji wyznaczonej na podstawie efektu ekologicznego.
Wskanik NPV obliczony z uwzglêdnieniem dotacji stanowi¹cej 68% pokrycia nak³a-dów wynosi³ a¿ 8 689 531,01 z³, a wewnêtrzna stopa zwrotu 27,95%, co w porównaniu ze stop¹ dyskontow¹ 6% potwierdza wysoki wzrost atrakcyjnoci inwestycji w przypadku jej dotowania.
Analiza wskaników rentownoci NPV, IRR, okresu zwrotu kapita³u dla piêciu wa-riantów projektu inwestycyjnego ró¿ni¹cych siê procentowym udzia³em dotacji w struk-turze finansowania, pozwoli³a zauwa¿yæ znaczny wp³yw wielkoci dotacji na op³acalnoæ analizowanego projektu. Dynamika wzrostu wskaników efektywnoci inwestycji wzra-sta³a wraz ze wzrostem procentowego udzia³u dotacji w finansowaniu przedsiêwziêcia.
Reasumuj¹c wnioski z przeprowadzonych analiz projektu inwestycyjnego budowy obiektu Ma³ej Elektrowni Wodnej, nale¿y ostatecznie stwierdziæ wysok¹ op³acalnoæ tego typu inwestycji w nieruchomocijako lokat d³ugoterminowych. Nie ulega jednak
Reasumuj¹c wnioski z przeprowadzonych analiz projektu inwestycyjnego budowy obiektu Ma³ej Elektrowni Wodnej, nale¿y ostatecznie stwierdziæ wysok¹ op³acalnoæ tego typu inwestycji w nieruchomocijako lokat d³ugoterminowych. Nie ulega jednak