Finansowanie systemu rozwoju budownictwa mieszkaniowego

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkalnych jest wynikiem braku trwałych rozwiązań systemowych, które umożliwiałyby przekształcenie potrzeb mieszkaniowych w realny popyt mieszkaniowy. Konsekwencją tej sytuacji jest małe zainteresowanie inwestorów budowlanych rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Konsument chcący wejść w posiadanie nieruchomości mieszkaniowej musi za-angażować środki znacznie przekraczające jego możliwości. Średni dochód dyspo-nowany w roku 2009 wg danych GUS wynosił 1114 zł. Ceny małych mieszkań na-tomiast średnio kształtowały się na poziomie 200 tys. zł. Miesięczny koszt kredytu dla takiego mieszkania kształtował się na poziomie 1300 zł. W efekcie rynkowy sys-tem pozyskiwania własności mieszkania spowodował znaczne ograniczenie popytu ze względu na barierę finansową.

W celu lepszego prześledzenia problemu należy rozpatrzeć, jak obecnie przed-stawia się możliwość nabycia prawa własności do nieruchomości mieszkalnej. W tym celu zostały przyjęte następujące nieruchomości:

• mieszkanie trzypokojowe o powierzchni ok. 60 m2 przy cenie średniej

390000zł,

• mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 50 m2 przy cenie średniej

330000zł,

• mieszkanie jednopokojowe o powierzchni ok. 40 m2 przy cenie średniej 260000zł¹⁰⁶.

Rozpatrzone zostały następujące wersje nabycia prawa własności: 1. zakup tych mieszkań przy kredycie standardowym:

- kredyt na 100 %, przy braku wkładu własnego - kredyt na 80 %, przy wkładzie własnym 20 %

2. zakup tych mieszkań w systemie "Rodzina na swoim": - kredyt na 100 %, przy braku wkładu własnego - kredyt na 80 %, przy wkładzie własnym 20 %¹⁰⁷

106 Średnie ceny zostały określone dla miasta Krakowa, na podstawie wybranych aktów notarialnych zakupów nieruchomości mieszkaniowych w okresie 1 roku, oraz informacji przekazanych przez Technocasa.

107 Typowe formy finansowania zakupu nieruchomości wg danych sieci pośrednictwa kredytowego KIRON.

Symulacja została wykonana na podstawie oferty trzech banków komercyjnych. Istotne informacje dotyczyły, następujących kwestii:

• Jaka jest wysokość raty kredytu standardowego?

• Jaka jest wysokość raty w przypadku systemu „Rodziny na swoim” w szcze-gólności, jaka jest wysokość raty przez 8 lat a jaka po 8 latach?

• Jakie w każdym przypadku muszą być zarobki netto na gospodarstwo? Założenia przyjęte do obliczeń, są następujące:

• 2 osoby w gospodarstwie domowym, • bez zobowiązań finansowych,

• posiadające umowę o pracę na czas nieokreślony, • okres kredytowania – 30 lat.

Wyniki zostały przedstawione w poniższej tabeli.

Tabela 16 Finansowe uwarunkowania zakupu nieruchomości mieszkaniowej bez wkładu własnego.

Tabela 17 Finansowe uwarunkowania zakupu nieruchomości mieszkaniowej z wkładem własnym

20 %.

Źródło: opracowania własne na podstawie danych sieci pośrednictwa kredytowego KIRON. W rezultacie przeprowadzonej analizy problemu zakupu prawa własności na przykładzie ww. nieruchomości można stwierdzić:

• średnie dochody gospodarstwa domowego nie dają możliwości zakupu nieru-chomości przy obecnej polityce mieszkaniowej,

• system „Rodzina na swoim” nie wpływa na ocenę zdolności kredytowej w zakresie wysokości zarobków,

• wkład własny na poziomie 20 % obniża w istotny sposób minimalne wymogi minimalnych zarobków,

• dotacja państwowa w systemie „Rodzin na swoim” w niektórych przypad-kach podraża koszty, co wyraża podwyższona marża banku.

• System „Rodzina na swoim” powoduje w okresie dotacji znaczne obniżenie raty kredytu.

Powyższa analiza wskazuje konieczność dotowania prawa zakupu nieruchomości mieszkalnej w celu upowszechnienia prawa własności. Bariera finansowa jest więc podstawowym czynnikiem blokującym stronę popytową rynku nieruchomości.

Sytuacja gospodarcza państwa polskiego wskazuje jednak na niewielkie możli-wości bezpośredniego angażowania środków budżetowych. Proponowany system w

wykazuje bezsprzecznie pośrednie zaangażowanie środków publicznoprawnych w zakupie prawa własności w systemie ulg. Zarzut może dotyczyć jedynie faktu zanie-chania poboru podatków i innych wpływów budżetowych, ze względu na ulgi podat-kowe. Drugie rozwiązanie oparte jest na dotacji bezpośredniej, jednakże jest już ono obecnie stosowane, autor proponuje jedynie zwiększenie jego zakresu i ukierunko-wanie go. Proponowane systemy spowodują zwiększenie podaży o nieruchomości, które w obecnych warunkach nie mogłyby powstać, gdyby nie zastosowano propo-nowanych rozwiązań. To przyczyni się do wzrostu dochodów publicznoprawnych państwa, które mogą pokrywać wydatki budżetowe wynikające z przyjęcia modeli.

W celu określenia wpływów budżetowych niezbędne jest przeprowadzanie anali-zy wpływów publicznoprawnych związanych z wytworzeniem nieruchomości mieszkaniowej.

Każdy proces inwestycyjny generuje pewnego rodzaju obciążenia dla uczestni-ków tego procesu, które stanowią dochody budżetu państwa lub gminy. Mając do dyspozycji kosztorys inwestorski można wartościowo określić, w jaki sposób reali-zacja inwestycji wpłynie na poziom dochodów publicznoprawnych. Poprzez docho-dy publicznoprawne należy rozumieć wszelkie obciążenia, które powodują wpływ środków do budżet państwa lub gminy. Dochodami publicznoprawnymi w takim szerokim ujęciu będą wpływy z podatków dochodowych, podatku od towarów i usług oraz ze składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, itp.

W kosztorysie zostały wyodrębnione wszelkie koszty niezbędne do poniesienia w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz szacowany zysk, który chciałby osiągnąć inwestor. Każdy z wyodrębnionych w kosztorysie elementów generuje określone dochody publicznoprawne. W tabeli poniżej zostały wyszczególnione ro-dzaje dochodów publicznoprawnych generowanych przez poszczególne kategorie wyodrębnione w kosztorysie.

Tabela 18 Zestawienie przychodów publicznoprawnych z tytułu budowy budynku wielorodzinnego.

Źródło: opracowanie własne na podstawie ustaw podatkowych podatków CIT, VAT.

Metodologia szacowania dochodów publicznoprawnych generowanych przez po-szczególne kategorie wyodrębnione w kosztorysie inwestorskim oparta jest na zreali-zowaniu następujących etapów

1. Zakup materiałów:

Zakup materiałów przez inwestora będzie powodował dwojakie strumienie docho-dów publicznoprawnych:

a. Wpływy z tytułu podatku od towarów i usług VAT.

Sprzedaż materiałów jest obciążona podatkiem VAT, który to podatek zostaje od-prowadzony do budżetu państwa przez prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu materiałami budowlanymi. Zakup materiałów budowlanych przez inwestora implikuje dochód publicznoprawny w postaci podatku od towarów i usług