Konsumpcyjny charakter mieszkania

Konsumpcyjna funkcja mieszkania sprowadza się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Kategoria ta odnosi się do pojęcia potrzeb rozumianego ogółem, oznaczającego „pewien stan psychofizyczny człowieka przejawiający się w subiektywnym odczuciu braku oraz pożądaniu jakiegoś dobra lub stanu”98. Potrzeby podmiotów rynkowych oraz sposób ich zaspokajania znajdują się w centrum zainteresowania mikroekonomicznych analiz rynkowych. Ekonomia, jako nauka wyjaśniająca proces alokacji rzadkich zasobów między konkurencyjne zastosowania, badając skutki indywidualnych decyzji, podejmuje problematykę sprzeczności praktycznie nieograniczonych potrzeb ludzi i ograniczonych możliwości wytwarzania dóbr i usług mogących je zaspokajać99.

Potrzeby mieszkaniowe stanowią istotną grupę potrzeb jednostek. Z jednej strony posiadają one powszechny charakter, towarzyszą ludziom przez całe życie, niezależnie od sytuacji społeczno-ekonomicznej, i dotyczą każdej jednostki, z drugiej zaś ich zaspokajanie

97 Ibidem.

98 C. Bywalec, L. Rudnicki, Konsumpcja, PWE, Warszawa 2002, s. 16.

jest kapitałochłonne, co implikuje trudności w pełnym ich zaspokojeniu w społeczeństwie. Można je zdefiniować – za A. Andrzejewskim – jako te potrzeby, które wynikają z chęci życia (mieszkania) w godnych warunkach mieszkaniowych100.

Mieszkanie zaspokaja szereg potrzeb GD, które można rozpatrywać na różnych poziomach piramidy Maslowa. W jej skład wchodzą: potrzeby fizjologiczne (jak pragnienie, sen, ochrona przed deszczem), potrzeby bezpieczeństwa (ochrona zdrowia i życia, zapewnienie opieki), potrzeby przynależności i miłości (przynależność do rodziny, grupy przyjaciół), potrzeby uznania (osiągnięcie sukcesu, prestiżu, szacunku), potrzeby samorealizacji (realizacja planów życiowych, marzeń)¹⁰¹. Na poziomie potrzeb fizjologicznych mieszkanie tworzy przestrzeń snu, odżywiania, zachowania czystości. Na poziomie bezpieczeństwa mieszkanie jest miejscem schronienia i daje poczucie stabilizacji. Na poziomie potrzeb przynależności mieszkanie spełnia funkcje społeczne, w tym prowadzenia życia towarzyskiego. W wymiarze budowania uznania mieszkanie staje się źródłem prestiżu społecznego oraz symbolem sukcesu. Może także brać udział w zaspokajaniu potrzeby samorealizacji stanowiąc sposób wyrażenia własnej osobowości.

Analiza potrzeb zaspokajanych przez mieszkanie pozwala wyznaczyć pełnione przez nie funkcje, do których zalicza się:

− funkcję schronienia, miejsca spania, jedzenia, prywatności, bezpieczeństwa; − miejsce wykonywania pracy i spędzania czasu wolnego;

− zapewnienie miejsca w przestrzeni społecznej, kształtowania kontaktów społecznych za pośrednictwem sąsiedztwa;

− symboliczne kształtowanie statusu społecznego i źródło prestiżu102.

Mieszkanie z punktu widzenia uświadomionych celów GD stanowi przede wszystkim miejsce życia rodzinnego, wypoczynku oraz bezpieczne schronienie, na co wskazały badania prowadzone przez Ł. Strączkowskiego103. Poddane badaniom GD w największym stopniu zwracały uwagę na pierwszą oraz częściowo drugą z wymienionych funkcji. Jednocześnie

100 A. Andrzejewski, Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa 1987, za: W.T. Wilczek, Wybrane czynniki

popytowe kształtujące decyzje inwestora na rynku nieruchomości mieszkaniowych i źródła informacji o nich,

„Studia Ekonomiczne. Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach”, nr 155, 2013, s. 176. 101 A.H. Maslow, Motywacja i osobowość, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006.

102 m. in: W.A.V. Clark, F.M. Dieleman, Households and housing; choice and outcomes in the housing market, CUPR Press, New Brunswick 1996.

103 Ł. Strączkowski, Motywy zakupu mieszkań w świetle badań nabywców na lokalnym rynku mieszkaniowym

w znacznie mniejszym stopniu postrzegały mieszkanie jako miejsce pracy, symbol statutu społecznego oraz nośnik tradycji. Badania wskazały jednocześnie, że niewiele GD traktowało mieszkanie, jako lokatę kapitału. Z ich punktu widzenia funkcje konsumpcyjne były istotniejsze od funkcji inwestycyjnych zasobu mieszkaniowego.

Psychologiczne znaczenie posiadania mieszkania podkreślane jest w wielu analizach z zakresu rynku mieszkaniowego. Obejmuje ono budowanie zadowolenia, statusu społecznego, zapewnienie prywatności, poczucie sprawiedliwości. Mieszkanie może być również źródłem uznania i szacunku, poprzez realizację funkcji humanistycznych, jak budowa więzi sąsiedzkiej i rodzinnej. W wymiarze społecznym mieszkanie daje możliwość zaspokojenia potrzeb, takich jak: kształtowanie modelu rodziny, rozwój form życia towarzyskiego, źródło komunikacji społecznej. Jak wskazują J. Flint i R. Rowlands104

mieszkanie jest jednym z najważniejszych symboli statusu społecznego świadczącym o pozycji społecznej, majątku i aspiracjach. Jego posiadanie decyduje o przypisaniu jednostce danego status społecznego, przyczynia się do podziału jednostek na odnoszące sukcesy i porażki życiowe. Mieszkanie może również stanowić źródło zaspokojenia potrzeby samorealizacji tworząc miejsce pracy, zaspokajając potrzebę prywatności, rozwoju emocjonalnego i intelektualnego człowieka105. Może również stanowić wyraz własnej indywidualności poprzez określony wystrój wnętrza106.

Istotność potrzeb mieszkaniowych w życiu społeczeństwa powoduje, że segment mieszkaniowy jest szczególnie ważny z punktu widzenia polityki społecznej i kształtowania warunków życia ludności. W Polsce kwestia zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli podniesiona została do rangi konstytucyjnej. W Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.107 za zadanie publiczne uznano prowadzenie działań sprzyjających zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym popieranie działań zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75). M. Bednarek wskazuje na rozumienie tego zapisu

104 J. Flint, R. Rowlands, Commodification, normalization and intervention: cultural, social and symbolic capital

in housing consumption and governance, “Journal of Housing and the Built Environment”, no. 18(3), 2003,

s. 213-232.

105 G. Główka, System finansowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Doświadczenia i kierunki zmian, Oficyna Wydawnicza Szkoła Główna Handlowa, Warszawa 2012, s. 20.

106 Klasyfikacja funkcji mieszkania za: M.T. Wilczek, Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w województwie

śląskim na tle Polski w okresie między Narodowymi Spisami Powszechnymi 2002 i 2011, „Studia Ekonomiczne.

Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach”, Inwestycje i nieruchomości: wybrane

zagadnienia, nr 177, 2014, s. 125-132.

jako „obowiązek władz publicznych do tworzenia warunków prawnych i faktycznych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez każdego człowieka poprzez trwałe i stabilne korzystanie z własnego lub cudzego mieszkania”108. Również w Narodowym Programie Mieszkaniowym109 za główne zadanie w ramach polityki mieszkaniowej przyjęto wykorzystanie potencjału inwestycyjnego gospodarki Polski, aby przy założeniu zrównoważonego rozwoju społecznego i gospodarczego osiągnąć ilościowy i jakościowy stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli na poziomie uwzględniającym wyzwania demograficzne, społeczne i gospodarcze.

Potrzeby mieszkaniowe, a w efekcie popyt zgłaszany na rynku mieszkaniowym zmienia się w cyklu życia rodziny (tabela 2).

Tabela 2. Zmiana potrzeb mieszkaniowych w cyklu życia rodziny Faza cyklu życia

rodziny

Charakterystyczne

wydarzenia ^{Zmiana potrzeb mieszkaniowych}

okres przedmałżeński utworzenie wspólnego gospodarstwa

pierwsze samodzielne mieszkanie, często wynajmowane, ograniczone środki finansowe młode małżeństwo ślub, urodzenie

pierwszego dziecka

stabilizacja i poprawa warunków mieszkaniowych oraz sytuacji finansowej rodziny

stabilizacja rodziny dojrzewanie pierwszego dziecka, ewentualne urodzenie kolejnego

poprawa sposobu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, wzrost dochodów zmniejszanie się

rodziny

wyjście z domu pierwszego dziecka

utrzymanie dotychczasowych warunków mieszkaniowych

samotni rodzice pierwszy wnuk tendencje do zmniejszania powierzchni zajmowanego mieszkania, nastawienie na poszukiwanie udogodnień, komfortu, pomoc finansowa dzieciom

okres przedemerytalny stopniowe ograniczanie

aktywności zawodowej ^{poszukiwanie mieszkania optymalnego do przyszłych} możliwości finansowych związanych z przejściem na emeryturę

okres emerytalny zakończenie aktywności zawodowej, śmierć współmałżonka

dostosowanie warunków mieszkaniowych do możliwości finansowych i stanu zdrowia, pomoc finansowa dzieci lub państwa

Źródło: opracowanie własne: I. Foryś, op. cit., s. 138; A. Andrzejewski, Potrzeby mieszkaniowe. Potrzeby

i perspektywy, Państwowe Wydawnictwo Wiedza Powszechna, Warszawa 1970, s. 89-90.

Jak wskazuje międzygeneracyjny model mieszkaniowy w kolejnych etapach następuje zmiana potrzeb mieszkaniowych oraz poziomu ich zaspokojenia110. GD na każdym

108 M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Oficyna a Wolters Kluwer business, Warszawa 2007, s. 32.

109 Narodowy Program Mieszkaniowy 2016, Załącznik do uchwały nr 115/2016 Rady Ministrów z dnia 27 września 2016 r.

110 P. Bajari, P. Chan, D. Krueger, D. Miller, A Dynamic Model of Housing Demand: Estimation and Policy

etapie rozwoju dokonuje wyboru określonej struktury konsumpcji mieszkania oraz konsumpcji innych dóbr. Decyzje te są ściśle związane z wyborem między zapożyczaniem się i oszczędzaniem. Pierwszą fazą cyklu życia jest etap rodziny złożonej z osób stanu wolnego tworzących konkubinat. Drugi etap – nazywany etapem ekspansji – wiąże się z zawarciem związku małżeńskiego lub przyjściem na świat dzieci. W dalszej kolejności następuje etap stabilizacji, a następnie zmniejszania rodziny związany z wyprowadzką dzieci z domu. GD tworzy małżeństwo w starszym wieku. Ostatnią fazą jest okres emerytalny. W fazie tej często dochodzi do redukcji GD z powodu śmierci jednego ze współmałżonków. Od wskazanego modelu może występować szereg odchyleń, przykładowo na każdym etapie może dojść do rozpadu małżeństwa, w tym zarówno w wyniku rozwodu, jak i śmierci jednego z małżonków. Możliwa jest więc wczesna redukcja GD (np. GD samotnej matki wychowującej dziecko) lub jego podział (osoby rozwiedzione prowadzące osobne GD)111.

W zależności od fazy rozwojowej zmienia się hierarchia potrzeb mieszkaniowych członków rodziny. Takie wydarzenia życiowe jak sformalizowanie związku czy przyjście na świat dzieci powoduje, że potrzeby mieszkaniowe wyrażone wielkością przestrzeni mieszkalnej, rosną. Jednocześnie – jak wskazują W.A.V. Clark i in.¹¹² – przyjście na świat pierwszego dziecka bądź nawet decyzja o jego posiadaniu wpływa silnie na potrzebę zakupu mieszkania, a więc na motywy inwestycyjne. W okresie tym najczęściej następuje poprawa warunków mieszkaniowych, związana z przeprowadzką do mieszkania własnościowego. Na etapie stabilizacji rodziny dochodzi do unormowania sytuacji zawodowej i dochodowej współmałżonków, w wyniku czego warunki mieszkaniowe najczęściej ulegają dalszej poprawie. Na etapie wczesnej redukcji GD, związanej z wyprowadzką pierwszego dziecka, rodzina zazwyczaj utrzymuje obecny standard mieszkaniowy. Tendencje do zmniejszania powierzchni zajmowanego mieszkania częściej występują na etapie wyprowadzki ostatniego dziecka lub po śmierci jednego ze współmałżonków. Na etapie przedemerytalnym część GD dostosowuje obecne warunki mieszkaniowe do przyszłych możliwości finansowych, a następnie – w okresie emerytalnym – również do pogarszającego się stanu zdrowia113.

111 L. Rudnicki, Zachowania konsumentów na rynku, PWE, Warszawa 2012, s. 101.

112 W.A.V. Clark, M.C. Deurloo, F.M. Dieleman, Tenure changes in the context of micro-level family and

macro-level economic shifts, “Urban Studies”, no. 31, 1994, s. 137-154.

Podsumowując konsumpcyjna funkcja mieszkania polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych, które ulegają zmianom w cyklu życia rodziny. Potrzeby te mogą być zaspokajane zarówno poprzez zakup mieszkania, jak i jego wynajem. Z punktu widzenia konsumpcyjnej funkcji mieszkania istotne jest posiadanie do niego dostępu, nie zaś prawa własności. Z drugiej jednak strony dotychczasowe badania wskazują, że poziom realizacji potrzeb mieszkaniowych uzależniony jest od formy własności mieszkania.