Podstawowe kategorie statusu mieszkaniowego gospodarstw domowych

Własność oraz wynajem są najczęściej rozpatrywanymi metodami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Taki podział jest często wykorzystywany w badaniach nad czynnikami różnicującymi status mieszkaniowy¹⁵⁶. Bierze on pod uwagę jedynie sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli dane GD zamieszkuje nieruchomość własnościową, należącą do jednego z jego członków, jego status mieszkaniowy określany jest jako „właściciel”. Jeżeli zaś GD zamieszkuje mieszkanie należące do innego podmiotu (osoby prywatnej, jednostki samorządu terytorialnego, zakładu pracy) stanowi kategorię najemcy. W takim podziale nie jest brana pod uwagę liczba posiadanych nieruchomości w portfelu inwestycyjnym. Właściciel mieszkający w mieszkaniu wynajmowanym, przykładowo z powodu pracy w innym mieście, klasyfikowany jest do grupy najemców. W analizie statusu mieszkaniowego w takim ujęciu brana jest pod uwagę jedynie własność głównego miejsca zamieszkania (primary residence).

Nabycie własnościowe mieszkania wiąże się ze znacznymi kosztami, a w przypadku wielu GD także z koniecznością zaciągnięcia wieloletnich zobowiązań kredytowych. Jednocześnie pozwala zazwyczaj na wyższy poziom realizacji potrzeby bezpieczeństwa oraz samorealizacji, poprzez swobodę gospodarowania przestrzenią oraz stabilność prawa własności. Najem mieszkania umożliwia rozdzielenie funkcji inwestycyjnej i konsumpcyjnej określonej nieruchomości157. Pozwala na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w sytuacji niedostępności źródeł finansowania (bez konieczności zaciągania wysokich zobowiązań)158. Z drugiej jednak strony zazwyczaj nie pozwalają na zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na takim poziomie jak własność.

156 m. in. D. Špalková, J. Špalek, Housing Tenure Choice and Housing Expenditures in the Czech Republic, “Review of European Studies”, vol. 6, no. 1, 2014, s. 23-33, M. Deidda, op. cit., s. 531-556.

157 M. Rubaszek, A. Czerniak, op. cit., s. 198.

158 A. Matel, J. Marcinkiewicz, Analiza dostępności mieszkań w miastach wojewódzkich polski z wykorzystaniem

Najem mieszkania w Polsce zazwyczaj postrzegany jest jako tymczasowy sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, co było przedmiotem badań M. Rubaszka i A. Czerniaka159. Badanie przeprowadzone w 2016 roku wskazało na istnienie czynników behawioralnych wpływających na preferencje zamieszkania w lokalu własnościowym niż w identycznej, ale wynajętej nieruchomości. Wskazały, że około 70% Polaków za dopuszczalny sposób zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych uznaje kupno nieruchomości, przy czym około 30% GD deklaruje, że skłonność do mieszkania w mieszkaniu najmowanym, gdyby alternatywnym rozwiązaniem był zakup na kredyt lub gdyby poziom czynszu kształtował się na relatywnie atrakcyjnym poziomie. Oznacza to, że większość Polaków preferuje zamieszkanie w mieszkaniu własnościowym.

Analizy rynku mieszkaniowego często ograniczone są do rynku własnościowego. Niemniej jednak istotna wydaje się także rola rynku najmu, w tym uwarunkowania instytucjonalne jego funkcjonowania, które kształtują relacje na rynku własnościowym. Z drugiej strony analizy rynku najmu częściej skupiają się na kwestii najmu w systemie preferencyjnym, w tym w formie mieszkań socjalnych. Znacznie mniej uwagi poświęca się roli prywatnego rynku najmu.

Prywatny sektor najmu posiada pozytywny wpływ na zachowanie elastyczności całego sektora mieszkaniowego. Badania prowadzone przez A. Czerniak i M. Rubaszek160

pozwoliły na potwierdzenie tezy, że w ujęciu makroekonomicznym rozwój tego sektora sprzyja utrzymaniu stabilności gospodarki. Z kolei wpływ rynku najmu na wielkość cykli koniunkturalnych oraz spadek ryzyka baniek cenowych potwierdziły badania O.J. Arce i D. López-Salido161. Zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem posiada pozytywny wpływ na mobilność siły roboczej w kraju, co jest szczególnie istotne w przypadku regionów o wysokim wskaźniku bezrobocia strukturalnego162. Może także stanowić czynnik skutecznie ograniczający wahania aktywności w sektorze budowalnym oraz zmienność cen na rynku nieruchomości, która jest jedną z przyczyn powstawania baniek spekulacyjnych, a następnie kryzysów gospodarczych. Jako przykład A. Czerniak i M. Rubaszek163 wskazują sytuację

159 M. Rubaszek, A. Czerniak, op. cit., s. 198-206.

160 A. Czerniak, M. Rubaszek, Znaczenie prywatnego rynku najmu nieruchomości dla stabilności

makroekonomicznej krajów strefy euro, „Materiały i Studia”, nr 325, Narodowy Bank Polski 2016, s. 6.

161 O.J. Arce, D. López-Salido, Housing Bubbles, “Banco de Espana Working Papers”, no. 815, 2008, s. 1-54. 162 A. Czerniak, M. Rubaszek, op. cit., s. 7.

w strefie euro w okresie kryzysu gospodarczego. Zmiany sytuacji na rynku nieruchomości były szczególnie odczuwalne w takich krajach, jak Hiszpania czy Irlandia, zaś w Niemczech, gdzie występuje duży udział rynku najmu, rynek mieszkań stanowił raczej czynnik stabilizujący wahania aktywności gospodarczej.

Szerszego podziału statusu mieszkaniowego można dokonać na bazie wyróżnionych przez M. Głuszaka sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wyróżnia on164:

(1) ułomne sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – powodujące niepełne ich zaspokojenie, przykładowo kiedy mieszkanie jest przeludnione, zamieszkuje je więcej niż jedno GD (np. dorosłe dzieci mieszkające z rodzicami, czy rozwiedzeni i niezależni małżonkowie nadal mieszkający wspólnie z powodu braku możliwości finansowych prowadzenia dwóch osobnych GD);

(2) nierynkowe sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – w tym mieszkania w zasobach towarzystw budownictwa społecznego (TBS), mieszkania socjalne, zakładowe, przydzielane przez gminę na zasadach kwaterunku, wskazane sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wiążą się z ograniczonym wyborem i możliwością realizacji preferencji GD, kluczową cechą tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jest preferencyjna cena (niższa od ceny rynkowej);

(3) rynkowe sposoby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – poprzez nabycie mieszkania własnościowego lub wynajem po cenie rynkowej, ta forma zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest najbardziej kosztochłonna, co ogranicza do niej dostęp części GD, z drugiej strony pozwala w największym stopniu na realizację preferencji jego członków w zakresie warunków mieszkaniowych.

W takim ujęciu do pierwszej grupy można zaliczyć osoby korzystające z darmowego zakwaterowania, najemców, jak i właścicieli, których mieszkanie nie pozwala na pełne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Drugą grupę stanowią jednostki korzystające z najmu po cenie preferencyjnej. Rynkowe sposoby zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych to zarówno zakup mieszkania na własność, jak i najem po cenie rynkowej.

Badania prezentowane w rozprawie doktorskiej zostały oparte na klasyfikacji proponowanej przez J.V. Henderson i Y.M. Ioannides, którzy bazując na różnicy między

wielkością popytu inwestycyjnego i konsumpcyjnego na nieruchomości mieszkaniowe, wyróżnili cztery kategorie statusu mieszkaniowego (rysunek 5).

Rysunek 5. Kategorie statusu mieszkaniowego gospodarstw domowych według modelu teoretycznego J.V. Hendersona i Y.M. Ioannidesa

Źródło: opracowanie własne na podstawie: Y.M. Ioannides, S.S. Rosenthal, op. cit., s. 129-130.

Jeśli popyt inwestycyjny jest mniejszy od konsumpcyjnego to GD dąży do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż poprzez zakup mieszkania, najczęściej je wynajmuje. Status mieszkaniowy tej grupy GD w modelu H-I określono jako RENT1. Jeśli popyt inwestycyjny jest wystarczająco wysoki GD posiada mieszkanie, które może wynająć, samo mieszka jednak w mieszkaniu wynajmowanym (status RENT2). Jeśli popyt inwestycyjny przewyższa popyt konsumpcyjny GD nabywa mieszkanie, które następnie wykorzystuje do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (status OWN1). Jeśli różnica między popytem inwestycyjnym a konsumpcyjnym jest dostatecznie duża GD inwestuje w kupno kolejnego mieszkania, które wynajmuje na rynku w celu generowania dochodów, tym samym zyskując status mieszkaniowy OWN2.

Z powyższych założeń J.V. Henderson i Y.M. Ioannides wyprowadzili funkcję popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego GD (rysunek 6), gdzie Xi oznacza wektor zmiennych objaśniających, zespół wszystkich czynników determinujących zarówno popyt konsumpcyjny, jak i inwestycyjny.

Popyt inwestycyjny

GD mieszka w mieszkaniu wynajmowanym, nie posiada zasobu mieszkaniowego

RENT1 GD mieszka

w mieszkaniu wynajmowanym, pomimo że posiada

pewien zasób mieszkaniowy RENT2 GD jest właścicielem mieszkania, w którym mieszka,

nie posiada innych mieszkań

OWN1 GD jest właścicielem

mieszkania, w którym mieszka,

posiada więcej niż jedno mieszkanie

OWN2

Rysunek 6. Relacja popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego na nieruchomości mieszkaniowe według modelu J.V. Hendersona oraz Y.M. Ioannidesa

Źródło: Y.M. Ioanides, S.S. Rosenthal, op. cit., s. 130.

Różnica między hi i hc w modelu H-I określana jest za pomocą indeksu α (Rysunek 6). W modelu teoretycznym graniczne wartości indeksu, jako: α1, α2 i α3. Oznacza to, że przekroczenie określonego wskaźnika relacji między popytem inwestycyjnym, a konsumpcyjnym determinuje przejście GD z sytuacji: RENT1 do RENT2, RENT2 do OWN1 oraz OWN1 do OWN2. Wartości są względem siebie zależne, w taki sposób że165:

α1< α2 <α3

Parametr α przyjmuje ujemne wartości, kiedy popyt konsumpcyjny jest wyższy od inwestycyjnego (co ma miejsce dla α1, α2). Wskaźnik α przyjmuje dodatnią wartość, kiedy popyt inwestycyjny przekracza popyt konsumpcyjny (co ma miejsce dla α3). Oś X na rysunku 6 stanowi oś syntetycznych zmiennych dla kształtowania popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego. Zmiana wartości X prowadzi do zmiany zarówno popytu konsumpcyjnego, jak i inwestycyjnego, choć wpływ ten nie jest jednakowy.

Posiadanie określonego statusu mieszkaniowego może wynikać z różnych przesłanek. GD może nie posiadać mieszkania z powodu braku możliwości finansowych,

165 Y.M. Ioannides, S.S. Rosenthal, op. cit., s. 129-130.

hi

h_c

α1

α₂

α₃

RENT1 RENT2 OWN1 OWN2

[z asób m ies zka niow y] [X]

jak i braku takich preferencji (przykładowo w celu zachowania mobilności zawodowej166). W rejonie RENT2 GD nadal wynajmuje mieszkanie, pomimo że jest właścicielem. Może to wynikać z chęci konsumpcji większej ilości zasobu mieszkaniowego niż obecnie posiadana w portfelu inwestycyjnym (przykładowo poprzez najem domu) czy chęć zmiany miejsca zamieszkania (przykładowo w związku ze zmianą miejsca pracy zawodowej). Sytuacja taka może występować w przypadku migrantów zamieszkujących poza krajem pochodzenia, jednak planujących powrót, co skłania do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe w innym miejscu niż obecne miejsce zamieszkania. W obszarze OWN2 GD posiada dodatkowy zasób mieszkaniowy w wielkości różnicy między popytem konsumpcyjnym a inwestycyjnym czego przyczyną może być chęć generowania dochodów z najmu mieszkania, postrzeganie inwestycji mieszkaniowych jako względnie bezpieczne, chęć ochrony kapitału przed inflacją, oczekiwany wzrost wartości nieruchomości, jak i chęć zmiany miejsca zamieszkania w przyszłości.

Model H-I został empirycznie zweryfikowany w badaniach realizowanych przez Y.M. Ioannidesa i S.S. Rosenthala¹⁶⁷ z wykorzystaniem modelu probitowego dla czterech podstawowych kategorii statusu mieszkaniowego. Badanie zostało przeprowadzone na danych z amerykańskiego rynku nieruchomości. Jego celem było określenie czynników wpływających na prawdopodobieństwo, że GD posiada określony status mieszkaniowy. Kolejne analizy empiryczne, oparte głównie o budowę modeli regresji logistycznych, modeli logitowych i probitowych, bazowały na analizie prawdopodobieństwa znalezienia się GD w sytuacjach: RENT1, RENT2, OWN1, OWN2. Część z nich pozwoliła na rozwój modelu oraz urealnienie jego pierwotnych założeń.

Jedną z pierwszych prób weryfikacji modelu były badania prowadzone przez L. Arrondel i B. Lefebvre168 w odniesieniu do francuskiego rynku mieszkaniowego. Weryfikacja potwierdziła możliwość wyróżnienia popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego na mieszkania. Pozwoliła również na wzrost wiedzy na temat czynników warunkujących

166 Th.P. Boehm, Tenure Choice and Expected Mobility: a synthesis, “Journal of Urban Economics”, no. 10 (3), 1981, s. 375-389.

167 Y.M. Ioannides, S.S. Rosenthal, op. cit., s. 129-130.

status mieszkaniowy. Dalsze badania L. Arrondela i in.169 wskazały na rozbieżności zachowań hiszpańskich i francuskich GD, a także rozbieżności z wynikami modelu I-R170.

Kolejne próby weryfikacji empirycznej modelu H-I, jak również jego krytyka w ramach dyskusji naukowej, ujawniła szereg ograniczeń modelu, związanych głównie z jego wyjściowymi założeniami. Wśród nich wyróżnić można podstawowe obszary:

(1) przyjęcie założenia o braku różnic sytuacji wyjściowej najemców i właścicieli mieszkań;

(2) przyjęcie założenia o jednakowym poziomie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez mieszkanie własnościowe oraz wynajmowane;

(3) przyjęcie założenia o braku uwarunkowań instytucjonalnych decyzji o zakupie bądź wynajmie mieszkania;

(4) przyjęcie założenia o braku kosztów transakcyjnych związanych ze zmianą statusu mieszkaniowego;

(5) brak podstaw empirycznych dla określenia sukcesji od sytuacji RENT1 do RENT2 oraz RENT2 do OWN1.

Ograniczenie pierwsze związane jest z przyjęciem założenia o jednakowej sytuacji wyjściowej GD będących właścicielami i najemcami mieszkania. Model H-I zakłada, że wynajmujący i właściciele mieszkań posiadają jednakowe ograniczenia budżetowe i możliwości inwestycyjne171. Badania wskazują jednak, że nawet w przypadku, kiedy wysokość czynszu przekracza wartość raty kredytu, jaką GD płaciłoby w przypadku zakupu mieszkania na własność, część najemców nie jest w stanie dokonać jego zakupu, ze względu na konieczność wniesienia wkładu własnego172. Może być to czynnik ograniczający istotnie popyt inwestycyjny, a jednocześnie różnicujący sytuację wyjściową najemców i właścicieli mieszkań. Tym samym decyzja o tym czy nabyć mieszkanie czy je wynająć może wynikać z początkowego ograniczenia budżetowego, a także z transferów międzypokoleniowych, na co zwrócił uwagę w realizowanych badaniach S. Köppe173.

169 L. Arrondel, N. Badenes, A. Spadaro, op. cit., s. 1-21. 170 Ibidem, s. 1.

171 J.V. Henderson, Y.M. Ioannides, op. cit., s. 98-111.

172 I.T. Tabner, Buying versus Renting – Determinants of the Net Present Value of Home Ownership from

Individual Households, “International Review of Financial Analysis”, vol. 48, 2016, s. 236.

173 S. Köppe, Passing it on: inheritance, coresidence and the influence of parental support on homeownership

Ograniczenie drugie wynika z założenia, że mieszkanie własnościowe zaspokaja potrzeby właściciela w takim samym stopniu, jak mieszkanie wynajmowane zaspokaja potrzeby najemcy. M. Elsinga i J. Hoekstra174 badając zależność między rodzajem statusu mieszkaniowego, a poziomem satysfakcji życiowej w ośmiu krajach¹⁷⁵ poddanych badaniu

European Community Household Survey wskazali, że GD zamieszkujące mieszkania

własnościowe, średnio deklarują wyższy poziom satysfakcji życiowej od osób mieszkających w mieszkaniach wynajmowanych. Podobnie badania F. Zhang i in.¹⁷⁶ wskazały, że zmienna zamieszkania w mieszkaniu własnościowym istotnie różnicuje zarówno poziom zadowolenia z warunków mieszkaniowych, jak i ogólną satysfakcję życiową mieszkańców Chin. Podobne wnioski w odniesieniu do gospodarki Finlandii sformułowali M. Pekkonen i in.¹⁷⁷. Z kolei badania D.H. Gatzlaff i in.¹⁷⁸ wykazały, że właściciele przejawiają większą dbałość wobec miejsca zamieszkania od najemców, a także są bardziej skłonni do uczestniczenia w życiu lokalnej społeczności.

Powyższe rozbieżności mogą wynikać z jednej strony z różnic w sytuacji finansowej oraz materialnej właścicieli i najemców, z drugiej zaś mogą być konsekwencją statutowej funkcji mieszkania, która nie była uwzględniona w modelu H-I. Jak wskazuje I.T. Tabner179

GD dokonując zakupu mieszkania kieruje się – obok rachunku ekonomicznego – uwarunkowaniami społeczno-kulturowymi. Zamieszkiwanie w mieszkaniu własnościowym tworzy swego rodzaju dodatkową użyteczność, która może nawet rekompensować niską opłacalność ekonomiczną zakupu mieszkania na własność. L.L. Arrondel i in.180 porównując model kształtowania popytu konsumpcyjnego i inwestycyjnego na nieruchomości mieszkaniowe w Hiszpanii i Francji wskazali, że różnice kulturowe w postrzeganiu własności mieszkania determinowały różnice w poziomie popytu inwestycyjnego¹⁸¹. Zmienne kulturowe nie mają jednak charakteru ilościowego, co znacznie utrudnia włączenie ich do prowadzonych analiz. Niewątpliwie jednak mogą być one przydatne w wyjaśnianiu

174 M. Elsinga, J. Hoekstra, op. cit., s. 401-424.

175 Irlandia, Wielka Brytania, Austria, Holandia, Dania, Hiszpania, Włochy, Grecja 176 F. Zhanga, Ch. Zhangb, J. Hudsond, op. cit., s. 35-44.

177 M. Pekkonen, L. Du, J. Skön. M. Raatikainen, U. Haverinen-Shaughnessy, op. cit., s. 134-140.

178 D.H. Gatzlaff, R.K. Green, D.C. Ling, Cross-Tenure Differences in Home Maintenance and Appreciation, “Land Economics”, no. 74(3), 1998, s. 328-342.

179 I.T. Tabner, op. cit., s. 234.

180 L. Arrondel, N. Badenes, A. Spadaro, op. cit., s. 12. 181 Ibidem.

rozbieżności obserwowanych w strukturze statusu mieszkaniowego w poszczególnych krajach.

Z powyższym w sposób bezpośredni wiąże się ograniczenie trzecie, wynikające z założenia o braku instytucjonalnych uwarunkowań kształtowania zachowań nabywców na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Na wadliwość tego założenia wskazały weryfikacje empiryczne. Czynniki instytucjonalne mogą wpływać na stopę zwrotu z inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe, poziom postrzeganego ryzyka inwestycyjnego czy poziom ryzyka związanego z zamieszkaniem w wynajmowanym mieszkaniu182. M. Bazyl wyjaśniając różnice w strukturze statusu mieszkaniowego 18 krajów europejskich za najistotniejsze czynniki uznała różnice w polityce mieszkaniowej, w tym wsparcie własności mieszkań bądź wsparcie rynku najmu¹⁸³. Porównywanie wpływu czynników instytucjonalnych jest trudne, ponieważ wiążą się one ze specyfiką gospodarki mieszkaniowej w kraju. Analizę taką podjęli L.M. Fisher i A.J. Jaffe¹⁸⁴. Porównali strukturę własnościową 106 krajów wskazując na szereg czynników o charakterze instytucjonalnym, które wpływają w danym społeczeństwie na kształtowanie struktury własnościowej mieszkań. Autorzy stwierdzili, że nie jest możliwe wyjaśnienie międzynarodowych różnic w poziomie własności mieszkań bez odwołania się do czynników natury instytucjonalnej.

Z drugiej strony oddziaływanie czynników instytucjonalnych na różnicowanie wyborów mieszkaniowych jednostek w ramach jednej gospodarki w jednym czasie jest ograniczone. Mogą jednak kształtować strukturę statusu mieszkaniowego GD zależnie od tego w jakim czasie – a więc w jakich warunkach instytucjonalnych – jednostka dokonywała wyboru mieszkaniowego. Oznacza to, że obecna struktura statusu mieszkaniowego GD do pewnego stopnia jest ukształtowana przez przeszłe oddziaływanie czynników instytucjonalnych.

Kolejne ograniczenie ujawnione zostało w badaniach K. Kim i J.S. Joen¹⁸⁵. Wskazali oni na brak podstaw dla przyjęcia za słuszną hierarchii statusu mieszkaniowego

182 m. in. M.C. Deurloo, W.A.V. Clark, F.M. Dieleman, The move to housing ownership in temporal and regional

contexts, “Environment and Planning”, no. 26, 1994, s. 1659-1670.

183 M. Bazyl, op. cit., s. 385.

184 L.M. Fisher, A.J. Jaffe, Determinants of International Home Ownership, “Housing Finance International”, no. 18(1), 2003, s. 34-42.

185 K. Kim, J.S. Joen, Why do households rent while owning houses? Housing sub-tenure choice in South Korea, “Habitat International”, no. 36, 2012, s. 101.

proponowanej w modelu H-I. O ile sukcesja GD z sytuacji OWN1 do OWN2 jest uzasadniona logicznie, o tyle nie ma pewności co do sukcesji między sytuacją RENT1 a RENT2 oraz RENT2 a OWN1. Weryfikację założenia utrudnia znikomy (w większości krajów) odsetek GD o statusie RENT2. Zidentyfikowane przez badaczy koreańskie GD tej grupy znacznie częściej przechodziły z sytuacji OWN1 do RENT2, nie zaś odwrotnie. Oznacza to, że częściej najpierw zamieszkiwały mieszkanie własnościowe, następnie zaś w wyniku pewnych zmian – przykładowo pod wpływem redukcji GD, jego powiększenia , w wyniku konieczności zmiany miejsca zamieszkania – decydowały się na wynajem mieszkania własnościowego oraz przeprowadzkę do mieszkania wynajmowanego. Tym samym autorzy wskazali, że brak jest podstaw, aby sądzić, że GD zgłasza wyższy poziom popytu inwestycyjnego w sytuacji OWN1 niż w sytuacji RENT2, jak założono w modelu H-I¹⁸⁶.

Właściwe wydaje się podejście przyjmujące, że GD w cyklu życia mogą zmieniać status mieszkaniowy zarówno z RENT1 na RENT2, jak i z OWN1 na RENT2. Kierunek tych zmian nie jest stały, choć zapewne można wskazać na pewne typowe zależności w poszczególnych gospodarkach krajowych. Przykładowo, o ile badania prowadzone w odniesieniu do amerykańskiego rynku mieszkaniowego wskazały, że GD częściej zmieniają status z RENT1 na RENT2187, o tyle na rynku koreańskim zaobserwowano odwrotną zależność188. Na podstawie dostępnych danych oraz prowadzonych badań trudno jest jednak wnioskować o kierunku tej zależności wśród polskich GD.

Przedmiotem dyskusji naukowej istotnym z metodologicznego punktu widzenia, w tym z punktu widzenia realizacji zakładanych celów rozprawy doktorskiej, jest kwestia agregacji danych stosowanych w modelach regresji logistycznej. Problemem w praktycznej analizie wyborów mieszkaniowych z wykorzystaniem modelu H-I jest dostępność i porównywalność danych. Stąd też analizy zazwyczaj prowadzone są w oparciu o dane obejmujące strukturę własnościową mieszkań, która często nie pozwala na wyróżnienie czterech podstawowych kategorii wyborów mieszkaniowych, na jakich bazuje model H-I. Dostępne dane, zwłaszcza na poziomie europejskim, w szczególności nie pozwalają na wyróżnienie kategorii RENT2. W efekcie GD mieszkające w mieszkaniach wynajmowanych

186 Ibidem.

187 Y.M. Ioannides, S.S. Rosenthal, op. cit., s. 127-141. 188 K. Kim, J.S. Joen, op. cit., s. 101.

traktowane są łącznie. Podobne ograniczenia występują w przypadku wyodrębnienia kategorii OWN2, czyli GD posiadających mieszkanie na własność oraz inne mieszkanie nabyte w celach inwestycyjnych. Wobec tego wszyscy właściciele traktowani są łącznie, niezależnie od posiadania innych nieruchomości mieszkaniowych.

W efekcie, ograniczeniem badań z zakresu uwarunkowań statusu mieszkaniowego GD jest fakt, że analizy takie często zmierzają do rozpoznania różnic między dwiema podstawowymi kategoriami zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, jakimi są zamieszkiwanie w mieszkaniu własnościowym oraz zamieszkiwanie w mieszkaniu wynajętym. W znacznie mniejszym zakresie rozpoznawane są czynniki wpływające na prawdopodobieństwo wyboru RENT2 i OWN2. Dostępne wyniki badań z tego zakresu są silnie związane ze specyfiką danego rynku krajowego. Przykład takich badań zaprezentowali K. Kim i J.S. Joen189.

Powyższe ograniczenie odnosi się również do porównywalności kategorii zmiennych składających się na wektor X. Badania nad wyborami mieszkaniowymi prowadzone są zazwyczaj w oparciu o dostępne dane pochodzące z badań budżetów i sytuacji mieszkaniowej GD prowadzonych na szczeblu krajowym lub międzynarodowym, w tym europejskim. Z faktu, że do weryfikacji modelu niezbędne jest uzyskanie dostępu do danych zależnych, niezagregowanych a jednocześnie reprezentatywnych, wynika ograniczenie jego testowania w oparciu o zespół danych pochodzących z różnych źródeł. Oznacza to, że badacz korzysta z wyników jednego badania społecznego, nie może uzupełniać go o dane gromadzone w ramach innego rodzaju badań (przykładowo w Polsce wyniki badania EU-SILC nie mogą być uzupełnione o wyniki badań Badania spójności społecznej). To powoduje, że część zmiennych, które można uznać za wywierające wpływ na wybory mieszkaniowe, nie jest w nich uwzględniana, gdyż kwestionariusze wywiadów nie są dedykowane do badania wyborów mieszkaniowych, lecz są częścią szerszego programu badawczego. Kwestionariusz ankiety determinuje zakres zmiennych objaśniających, jakimi posługuje się badacz modelując strukturę statusu mieszkaniowego GD. Przykładem może być przedstawienie poziomu

189 Badania prowadzone były w odniesieniu do rynku nieruchomości mieszkaniowych Korei Południowej, który cechuje się wysoką specyfiką rynku najmu (model Chonsei). Ze względu na zachowanie mobilności zawodowej,