3. Instytucjonalna forma zarzqdzania mieszkaniowym zasobem gminy
3.1. Miejski Zarzqd Budynk6w Mieszkalnych w Starachowicach - liczba wspolnot mieszkaniowych, w
kt6rych wybrano zarqdy
Miejski Zarzqd Budynkow Mieszkalnych w Starachowicach, zwany dalej MZBM,
[Dowod: akta kontroli str. 540-5411 39
3 8
powstal w wyniku przeksztalcenia Rejonowego Przedsiqbiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej
85
~Starachowicach w zaklad budietowy, na podstawie uchwaly Rady Miejskiej w Starachowicach N V12191 z 28.05.1991 r. Uchwalq Zarzqdu Miasta Starachowice N 152192 z 30 grudnia 1992 r. zatwierdzono statut MZBM. Przedrniotem jego dzialalnoici byla m.in.
administracja i eksploatacja budynkdw rnieszkalnych i niemieszkalnych mienia komunalnego oraz Swiadczenie uslug remontowo - budowlanych, porzqdkowych i innych dla IudnoSci.
wynikajqcych z charaktetu dzialalnoici Zakladu. MZBM uzyskiwal przychody m. in. z tytulu czynsz6w na lokale rnieszkalne i uiytkowe oraz iwiadczenia uslug, natorniast rozchody stanowily koszty wlasne Zakladu ponoszone na jego utrzymanie i prowadzenie dzialalnoici statutowej. Zaklad korzystal z dotacji budzetowych przyznawanych uchwalq Rady Miejskiej.
MZBM zlikwidowano uchwalq Rady Miejskiej w Starachowicach N XU1 1197 z 25 listopada 1997 r. z dniern 30 czerwca 1998 r.
[Dowod: akta kontroli str. 542-6151
3.2. Starachowickie Towarzystwo Budownictwa Spolecznego ,,Wsp6lny Dom" Sp. z o. o.
w Starachowicach
STBS powstal w drodze 2 uchwal Rady Miejskiej w Starachowicach, tj. uchwaly N
XU10197 z 25 listopada 1997 r. i uchwaly rn 1/29/98 z 10 lutego 1998 r. w sprawie utworzertia Starachowickiego Towarzystwa Budownictwa Spolecznego ,, Wspolny Dom" Sp. z 0.0. w Starachowicach. Zgodnie z
5
1 uchwal podstawowymi celami dzialalnoici ww. spolki rnialo byd:zarzqdzanie zasobarni mieszkaniowymi Gminy Starachowice,
realizacja budownictwa mieszkaniowego z udzialern irodkow Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Natomiast jako przedmiot dzialalnoici STBS okreilono w uzasadnieniu do uchwaly nr XU1 0197:
budowg domow i ich eksploatacjg na zasadach najmu, ze irodkbw Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
zarzqdzanie zasobami komunalnymi na podstawie zawartej umowy pomiqdzy Spolkq a Zarzqdem Miasta,
przejqcie zadaIi wykonywanych dotychczas w Referacie lokalowym zwiqzanych z przydzialem i zamianq mieszkaIi.
Ponadto uzasadnienie do omawianej uchwaly zakladalo m. in. przejscie do Spolki ,,pracownik6w umyslowych", zatrudnionych w MZBM, zgodnie z wykazern stanowisk zaproponowanych w Regulaminie Organizacyjnym Spolki, utworzenie lqcznie 7 ,,spolek pracowniczych" do obslugi STBS (3 spolek do utrzymania czystoSci i porzqdku, 3 - do konserwacji i biezqcych remontow oraz 1 spblki transportowej), a nastqpnie zawarcie przez STBS z ww. spolkami na okres 2 lat umbw na Swiadczenie uslug (po uplywie 2 ]at zlecanie u s h g mialo odbywaC sig w drodze przetargu).
[Dowod: akta kontroli str. 616-6211 W zalqczonych do pisma Prezydenta Miasta z 13 grudnia 2006 r., znak:
NW 7015/4/166/2006, wyjainieniach inspektor Marianna Krystyna Boral wskazala, ze Uchwala Rudy Miejskiej nrXI/10/97 z 25 listopada 1997 r. w sprawie utworzenia STBS nie byla nykonywana, poniewai zostala uchylona przez Wojewode ~ w i ~ t o k r z ~ s k i e ~ o zpowodu nie wyczerpania pelnego ttybu konsultacji ze zwiqzkumi zawodowymi. Zostaly wykonane wszystkie postanowienia uchwab za wyjqtkiem przejecia zadari wykonywanych dotychczas w Referacie lokulowym UM zwiqzanych z przydzialem i zamianq mieszkuri. Nu te okolicznoSC zosfal sporzqdzony stosowny aneks do umowy o zarzqdzanie. Przydzial izamiana mieszkuri pozostajq do chwili obecnej w gestii Prezydenta Miasta a nie Spdlki. Zatrudnienie w Starachowickim STBS kwal~$kowanych i doiwiadczonych pracownikdw umyslowych likwidowanego MZBM gwarantowalo dobrq i prawidlowq dzialalnoSC Spdlki oraz sprawnq i dobrq obsluge mieszkaricdw. Powolanie Prezesa Spdlki i Zastepcdw Prezesa bylo poprzedzone ogloszeniem konkursu przez Zarzqd Miasta.
[Dowbd: akta kontroli str. 6231 STBS jako spblka z ograniczonq odpowiedzialnoSciq zostalo zawiqzane aktern notarialnym z 18 marca 1998 r. (repertorium A 995/98). Po dokonaniu zmian umowy spolki, 8 czerwca 2004 r. Zgromadzenie Wsp6lnikow podjglo uchwalq w sprawie jednolitego tekstu przedmiotowej umowy, tj. aktu zaloiycielskiego STBS. Wszystkie udzialy w Spolce wynoszqce Iqcznie 1.666.500 zl objqla Gmina Starachowice. Przedmiotem dzialalnosci spolki by10 rn.in. zarzqdzanie nie~chomoiciami. Jako wladze spolki wskazano Zgromadzenie
Wspolnikow, tj. Prezydenta Miasta Starachowice oraz Radq Nadzorczq i Zarzqd Spolki.
Czlonkow Rady Nadzorczej i Zarzqdu STBS powolywalo Zgromadzenie Wsp6lnikow.
[Dowbd: akta kontroli str. 649-6671 W okresie od 1 czerwca 1998 r. do 31 gmdnia 2005 r. Prezydent Miasta Starachowice powierzyl zarzqdzanie mieszkaniowym zasobem p i n y STBS, na podstawie umowy o zarzqdzanie z 1 czerwca 1998 r. Powierzenie zarzqdzania mieszkaniowym zasobem p i n y STBS jako podmiotowi utworzonemu w tym celu przez gminq bylo niezgodne z art. 189 ustawy o gospodarce nieruchomoiciami, w brzmieniu obowiqzujqcym w chwili podpisania przedmiotowej umowy. Przepis ten stanowil bowiem, i e nieruchomoici stanowiqce zasoby, o ktdiych mowa w art. 20, mogq by? zarzqdzane wytqcznie przez zarzqdcdw licencjonowanych albo przez pnedsisipbiorcdw zatrudniajqcych takich zarzqdcdw do wykonywania czynnoici zanqdzania. Wylonienie zarzqdcy lub przedsisipbiorcy, o kfdiych mowa w ust. I, nastepuje na podstawie przepisdw ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r.
o zamdwieniach publicznych (Dz.
U.
z 1998 r. Nr 119, poz. 773 i z 1999 r. Nr 45, poz. 437).Wobec powyiszego, wyboru STBS jako zarzqdcy p i m e g o zasobu nieruchomoSci nie dokonano na podstawie przepisbw o zam6wieniach publicznych.
Zgodnie z zapisem art. 184 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomoSciarni, w brzmieniu obowiqujqcym w chwili podpisania umowy, zarzqdcq nieruchomoici byla osoba fizyczna posiadajqca licencjsip zawodowq nadanq w tiybie przepisdw ustawy. zai podmioty gospodarcze n~ogty prowadzii dzialalnoii w zakresie zarzqdzania nieruchomoiciami, jezeli zarzqdzanie bylo wykonywane przez osoby posiadajqce licencje zawodowe.
Na podstawie dokumentacji znajdujqcej siq w dyspozycji Urzqdu stwierdzono, ze STBS zatrudnialo pracownikow posiadajqcych licencjp zawodowq zarzqdcy nieruchomoici od 2000 r. Licencjp takq posiadali w STBS m. in.
1) Zofia Kardas (Swiadectwo z 10 sierpnia 2000 r. o nadaniu licencji zawodowej zarzqdcy nieruchornoici N 1602),
2) Janusz Ulichnowski (Swiadectwo z 7 listopada 2000 r. o nadaniu licencji zawodowej
N 2120),
3) Marek WiSniewski (Swiadectwo z 23 maja 2002 r. o nadaniu licencji zawodowej zarzqdcy nieruchomo6ci nr 11 665).
[Dowbd: akta kontroli str. 668-6751
I l
W wyjainieniach, zalqczonych do pisma Prezydenta Miasta z 13 grudnia 2006 r., inspektor Marianna Krystyna Boral powolala sig na art. 232 ust. 3 ustawy o gospodarce niemchomoiciami (Dz.U. nr 115, poz. 741), kt6ry stanowil, ze osoby, ktdre w dniu wejicia w zycie ustawy prowadzib nu podstawie obowiqzujqcych przed tynl dniem przepisdw dzialalnoii zawodowq w zakresie poirednictwa w obrocie nieruchonloiciami lub zarzqdzania nieruchomoiciami, nlogq prowadzid tq dzialalnoid bez posiadania licencji zawodowych przez 2 lata od dnia wejScia w iycie niniejszej ustawy, a ponadto na przepis z art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce niemchomoiciami, znowelizowany ustawq z 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce niemchomoiciami oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70), a stanowiqcy, ze Zarzqdcq nieruchomoici jest osoba fizyczna posiadajqca licencjq zawodowq nadanq w trybieprzepisdw rozdzialu 4 niniejszego dzialu oraz, z zastrzeienienl art. 232 ust. 3, osoba fizyczna prowadzqca bez posiadania licencji zawodowej dziatalnoid zawodowq w zakresie zarzqdzania nieruchomoiciami.
Inspektor Marianna Krystyna Boral wyjainila, i e do 2000 r. nie bylo w Polsce osdb posiadajqcych licencje zawodowq w zakresie zarzqdzania nieruchomoician~i. Panstwowa komisja powolana do weryfikucji i udzielenia licencji rozpoczqla zbieranie wnioskdw i ich weryfikowanie dopier0 w 2000 r. i poinformowala, ze 6 pracownikow STBS zlozylo wnioski iuzyskalo licencjg zawodowq zarzqdcy nieruchomoici. Ponadto inspektor Marianna Krystyna Boral podala, ze tworzqc w 1998 r. Starachowicki TBS do wykonywania zadah wtasnych grniny staliimy nu stanowisku, ze zamdwienia publiczne udzielane przez Gminq nu rzecz swojej Spdki realizujqcej zadania uiytecznoicipublicznej i powolanej w celu zarzqdzania zasobami mieszkuniowymi nie podlegajq ustawie o zamdwieniach publicznych.
Zgodnoii z prawem takiego dzialania Gminy potwierdza wyrok NSA z dnia 11.08.2005 r.
II GSK IO5/05 z uzasadnieniem.
IDow6d: akta kontroli str. 6181
Na podstawie umowy o zarzqdzanie zawartej 1 czerwca 1998 r. stwierdzono, ze Gmina Starachowice zleciia STBS zarzqdzanie niemchomoiciami gruntowymi i lokalowymi, stanowiqcymi wlasnoic Gminy. Natomiast niemchomoici, bgdqce przedmiotem wieczystego uzytkowania p i n y nie zostaly na mocy ww. umowy przekazane w zarzqd Spolce. Zatqcznik nr 1 do umowy mial zawierad wykaz posesji wchodzqcych w sklad zasobow, ktorych zarzqdzanie powierzono STBS, zai w zalqczniku nr 2 miala by6 przedstawiona szczegolowa charakterystyka zasob6w wymienionych w zalqczniku nr 1 wraz z protokolami zdawczo -
odbiorczymi i dokumentacjq techniczna.. Jednakie ww. zalqczniki, kt6re stosownie do
5
22umowy stanowily jej integrnlnq czqid, nie zostaly
umowy. Tym samym umowa o zarzqkanie nie precyzowala, jakie niemchomosci stanowiqce wlasnoii gminy zostaly przekazane w zarzqd STBS.
[Dowbd: akta kontroli str. 676-7151
Naczelnik Wydziah Gospodarki Niemchomoiciami w wyjainieniach zalqczonych do pisma Prezydenta Miasta z 13 grudnia 2006 r. podal, ze w wykonaniu umowy o zarzqdzanie 31 sierpnia 1998 roku protokofem dokonano jednoczesnego przejgcia od likwidatora MZBM mienia stanowiqcego Srodki tnvafe na majqtek gminy i przekazano go w zarzqdzanie STBS Wspdlny Dom sp. z o. o. Ze strony gminy stronq przejmujqcq iprzekazujqcq byfa Komisja powofana Zarzqdzeniem Prezydenta Miasta nr 5 z dnia 9 czenvca 1998 roku. Z protokofu podpisanego przez wszystkie strony nynika, i e zafqczniki zostab przekazane do STBS jako strony pnejmujqcej w zarzqdzanie. Wykaz zafqcznikow do protokolu znajduje sig w Wydziale Gospodarki NieruchornoSciami u P. Mieczyslawa Kfopotowskiego - ktdry pelnif funkcje Pnewodniczqcego Komisji.
[Dowbd: akta kontroli str. 624 - 6291
Wykaz dokumentacji dotyczqcy przekazania mienia komunalnego w zarzqdzie STBS ,,Wspolny Dom" Sp. z o. o. zostal sporz&ony 15 grudnia 2006 r. przez Naczelnika Wydziah Gospodarki Niemchomoici i zawiera on 4 pozycje, tj.:
.
protok61 przekazania z 3 1 sierpnia 1998 r.,wykaz Srodkow tnvalych - budynlu i budowle wg stanu na 31 maja 1998 r.,
wykaz niemchomoici gruntowych Gminy Starachowice przekazanych w zarzqdzanie STBS,
.
wykaz dokumentacji technicznej budynk6w.IDow6d: akta kontroli str. str. 6301
Ponadto z postanowieli przedmiotowej umowy wynika, zeprezydent Miasta Starachowice powierzyl STBS zarzqdzanie niemchomoiciami wchodzqcymi w sklad gminnego zasobu niemchomoici niezgodnie z art. 25 ust. 3 ustawy ogospodarce niemchomoiciami. Zgodnie bowiem z ww. przepisem zarzqdcy moina powierzyi wykonywanie czynnoici z zakresu gospodarowania zasobem, z wylqczeniem czynnoici wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7 - 8, tj.:
zbywania i nabywania niemchomoici wchodzqcych w sklad zasobu,
.
wydzierzawiania, wynajmowania i uzyczania niemchomoici wchodzqcych w sklad zasobu.podejmowania czynnoici w postqpowaniu sqdowym, w szczeg6lnoici w sprawach dotyczqcych wlasnoici lub innych praw rzeczowych na nieruchorno6ci, w sprawach uprawnien, o ktorych rnowa w art. 212, o zaplatq naleinoici za korzystanie znieruchorno~ci, o roszczenia ze stosunku najrnu, dzieriawy lub uiyczenia, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia wlasnosci nieruchornoSci przez zasiedzenie oraz o wpis w ksiqdze wieczystej.
Natomiast zgodnie z postanowieniami ornawianej urnowy do obowiqzkow lub uprawnien Spolki nalezalo rn. in.:
dochodzenie w postqpowaniu sqdowym i egzekucyjnym roszczen o zaplatq naleznoSci z tytuh uiytkowania lokalu oraz oproinienia i wydania lokalu,
prowadzenie spraw zwiqzanych z windykacjq czynszu najmu,
zawieranie um6w najrnu na lokale u;,ytkowe i garaie w oparciu o protokoly zprzeprowadzanych przetargow lub negocjacji dotyczqcych wynajrnu tych lokali, zgodnie z obowiqzujqcymi przepisami,
rozwiqzjwanie urnow najrnu bez wypowiedzenia z przyczyn okreilonych w ich treSci w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego.
(Dowbd: akta kontroli str. 616-6211
W wyjasnieniach, zalqczonych do pisrna Prezydenta Miasta z 13 grudnia 2006 r., Naczelnik Wydzialu Gospodarki Nieruchornoici powolal siq na uchwalq nr 1/29/98 Rady Miejskiej w Starachowicach z 10 lutego 1998 r. w sprawie utworzenia STBS Wspolny Dom Sp. z o. o., zgodnie z kt6rq Spdlka przejgla od zlikwidowanego MZBM obowiqzek iciqgania naleznofci i regulowania zobowiqzaii zwiqzanych z wynajmem lokali i dzierzawq nieruchomoici. wskazal rowniez, i.e w praktyce uprawnienia Gminy jako wlaiciciela wymienione w art. 23 ust. I p. 7 i 8 nie by& wykonywane przez Gming z wyjqtkiem pobierania oplat z najrnu lokali mieszkalnych i uiytkowych oraz dzierzawy terendw, ktdre by&
przekazane w zanqdzanie STBS. Roszczenia o zaplate wynikajqce ze stosunku najmu lub dzieriawy byIy wykonywane p n e z STBS Sp. z o. o. w tych pnypadkach, kiedy Sqd dopdcil Spdlkg jako strong w postqowaniu zgodnie z art. 87 k. c.
[Dowbd: akta kontroli str. 6461
Natorniast z informacji uzyskanej z STBS w trybie przepisu z art. 29 pkt 2 lit. f ustawy o Najwyiszej Izbie Kontroli wynika, i e STBS skierowal do s3du w 2005 r. 302 pozwy o zaplatq naleinosci dotyczqcych umowy o zarzqdzanie.
[Dowbd: akta kontroli str:$5d855]
' I
Prezydent Miasta powierzyl STBS, na podstawie przedmiotowej umowy o zarzqdzanie, czynnoici z zakresu:
- podejmowania decyzji w zakresie umarzania naleinoici zgodnie z zasadami okreilonymi w uchwale Rady Miejskiej,
- udzielania zgody na rozloienie zalegioici nu raty.
Jednakie przedmiotowa umowa o zarzqdzanie nie precyzowala, co nalezy rozumiec przez pojqcie ,,zalegloici", jakiego rodzaju byly to naleinoici i kto by1 zobowiqzany do ich uiszczenia. Stosownie do art. 34a ustawy z 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (D2.U. z 2003 N 15, poz. 148 ze zm.) organ stanowiqcy jednostki samorzqdu tetytorialnego moze okreflit szczegdlowe zasady i ttyb umarzania wierzytelnosci jej jednostek organizacyjnych 2 tytuiu naleznoScipienieinych, do ktdtych nie stosuje sieprzepisdw ustawy -
Ordynacja podatkowa, udzielania innych ulg w spiacaniu tych naleznoici oraz wskazad organy do tego uprawnione.
W latach 1999 - 2004 Rada Miejska, powohjqc sig na przepis z art. 34a ustawy o finansach publicznych, podjqla uchwaly w sprawie okreilenia zasad umarzania odsetek od zalegloici w oplatach za lokale mieszkalne bqdqce w zarzqdzie STBS. Na podstawie ww.
uchwal Rada Miejska upowainila Zarzqd STBS, a nie organy p i n y jak stanowil ww. przepis z art. 34 a ustawy o finansach publicznych, do umanania odsetek od nieterminowo regulowanych opiat czynszouych najemcom lokali, byhm najemcom (...)
[Dowod: akta kontroli str. 616-621,716-7341
Rada Miejska w Starachowicach nie podjqla uchwal w zakresie udzielania innych ulg wspiacaniu tych naleznofci przez STBS, tj. udzielania zgody przez STBS na rozloienie zalegloici na raty.
Gmina Starachowice nie posiadala informacji w zakresie kwoty naleinoici, jakie STBS umorzyl i rozloiyl na raty w 2005 r.
[Dowod: akta kontroli str. 8301
Na podstawie informacji uzyskanych z STBS w trybie przepisu z art. 29 pkt 2 lit. f ustawy o Najweszej Izbie Kontroli stwierdzono, i e STBS w 2005 r. (wedlug stanu na 31 grudnia 2005 r.) umorzyl naleinoici z tytulu odsetek na kwotq 85,31 zl. Natomiast na raty STBS rozloiyl w 2005 r. naleinoici w kwocie 201.694,02 zl.
Umorzone naleznoici powstaly z tytulu nieterminowych oplat za czynsz, centralne ogrzewanie, cieplq i zimnq wodq, icieki i wyw6z nieczystoici stalych. Z umorzfnia przedmiotowych naleinoici skorzystal 1 najemca. Jako podstawq prawnq uqarlania
naleinoSci powstalych w zwiqzku z umowq o zarzqdzanie STBS wskaza1 uchwalq Rady Miejskiej w Starachowicach z 30 sierpnia 2004 r., N W 5 / 0 4 w sprawie okreilenia zasad umarzania odsetek od zalegloici w optatach za lokale mieszkalne bedqce w zarzqdzie STBS
Wspdlt~y Dom Sp. z o. o.
Naleinoici objqte splatq ratalnq powstawaly z tytuh braku wplat na czynsz, koszty zarzqdu, koszty remontow gruntownych, centralne ogrzewanie cieplq i zimnq w o d ~ Scieki i wyw6z nieczystosci stalych oraz odsetki od nieterminowych wplat. STBS rozkladai na raty przedmiotowe naleinosci na pisemny wniosek dhznika, w zwiqzku z jego trudnq sytuacjq finansowq. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku STBS zawieralo z dtuinikiem umowq nu okolicznoif ustaleti w zakresie splaty zalegloici w oplatach za najem lokalu mieszkalnego, kt6ra zawierala m. in. n a s t ~ u j q c e postanowienia:
zobowiqzanie dtuinika (najemcy lokalu) do splaty zaleglosci czynszowej wraz z odsetkami.
okreslenie wysokoici naliczonych odsetek i termin platnoici rat miesigznych wraz z zapisem, i e od niespiaconej kwoly zalegloici czynszowej podstawowej naliczone sq odsetki (.
.
.),z o b o w i ~ a n i e dhinika do natychmiastowej splaty pozostalej zaleglosci wraz z odsetkami w przypadku opdznienia w splacie ktorejkolwiek z rat,
uprawnienie STBS do w y s t ~ o w a n i a nu droge postepowania sqdowego w przypadku nie wywiqzywania siq przez dluinika z ukladu ratalnego i nieuiszczenia pozostalej zalegloici wraz z odsetkami.
Ponadto w piSmie z 29 grudnia 2006 r. STBS wskazal, ze rozkladanie naleinosci na raty przez STBS bylo przedmiotem kontroli Gminy 26 maja 2000 r. we wnioskach zawartych w protokole z ww. kontroli Gmina zalecila zawieranie umow w sprawie splaty zaleznosci na raty.
[Dowad: akta kontroli str. 836-8471
W wyjaknieniach zalqczonych do pisma Prezydenta Miasta z 13 grudnia 2006 r., Rafal Piwnik - Specjalista ds. Nadzoru Wla6cicielskieg0, podal, ze STBS wykonywal czynnoici miqzane z umarzaniem naleznoici no podstawie uchwal Rady Miejskiej w Starachowicach i ~ ~ s k a z a t , ze zadna z pnedmiotowych uchwal nie zostala uchylona p n e z organ nadzoru.
[Dowad: akta kontro i s .6471
1 Y
Ustawq z 29 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce niemchomoiciami oraz o zmianie niektorych i ~ y c h ustaw (Dz. U. z 2004 r., nr 41, poz. 1492), zostal zmieniony art. 185 ustawy o gospodarce niemchomoSciami. Art. 185 w hrzmieniu obowiqzujqcym od 22 wrzeinia 2004 r. okreilal w ust. 2 zd. 2 i 3 nastepujqce elementy obligatoryjne dla umowy o zarzqdzanie:
- wskazanie zarzqdcy niemchomoici odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz nurneru jego licencji zawodowej,
- oswiadczenie o posiadanym uhezpieczeniu od odpowiedzialnoici cywilnej za szkody wyrzqdzone w zwiqzku z wykonywaniem czynnoici zarzqdzania niemchomoiciami.
Pomimo ww. zmiany ustawy o gospodarce niemchomoiciami, umowa o zarzqdzanie zawarta przez Gminp Starachowice z STBS nie zostala zmieniona i w okresie od 22 wrzeinia 2004 r. nie zawierala wymaganych ustawowo postanowien takich jak: numer licencji zawodowej zarzqdcy i oiwiadczenie o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialnoSci cywilnej za szkody wyrzqdzone w zwiqzku z wykonywaniem czynnosci zarzqdzania niemchomoiciami.
[Dowod: akta kontroli str. 676-6881
Zgodnie z
3
5 umowy pokrycie wydatkow stanowiqcych koszty uzyskania przychodu STBS mialy zapewniC oplaty czynszowe, ktorych stawki ustalala Gmina. Natomiast jako wydatki z przychodow STBS okreilono koszty eksploatacji zasobow, koszty konsenvacji i remontow biezqcych i koszty sprawowania zarzqdu.Stosownie do
5
7 umowy o zarzqdzanie kwota wydatkow zwiqzanych z utrzymaniem zasohu gminnego miala wynikaC z zatwierdzonego przez Zarzqd Miasta rocznego planu wydatkow na utrzymanie gminnego zasohu objptego ww. umowg Plan wydatkow mial podlegaC szczegolowej kontroli pod wzglqdem jego realizacji. Jednakie w 2005 r. nie zostal sporzqdzony ww. plan i w konsekwencji nie zostal on zatwierdzony przez Zarzqd Miasta ani jego realizacja nie podlegala kontroli przez gminp.[Dowod: akta kontroli str. 8311
Natomiast zgodnie z
3
8 umowy o zarzqdzanie realizacja remontow gruntownych i modernizacji budynkow zgminnego zasobu mieszkaniowego miala by6 wykonywana w oparciu o zatwierdzony plan rzeczowo - finansowy remontow gruntowych i modemizacji, zai finansowana przez STBS z dochodow uzyskiwanych z najmu lokali uzytkowych i garaiy oraz nadwyiek, a t a k e przez gminp.[Dowod: akta kontroli str. 7 688)
t f '
W skorygowanym planie remontow gminnych zasob6w mieszkaniowych na 2005 r.
ustalono wartoid remontow na kwotq 1.514 tys., z tego ze Srodkow gminy 400 tys. zl, ze Srodkow wlaicicieli - 971 tys. zl i ze Srodkow STBS 143 tys. zL
[Dowbd: akta kontroli str. 696-6991
W dniu 13 lutego 2006 r. do Urzqdu Miejskiego wplynglo z STBS rozliczenie planu remontow gminnych zasobow mieszkaniowych za 2005 r. Z rozliczenia tego wynika, i e wykonano remonty w wysokoici 1.589 tyi. zl, z czego ze irodkow finansowych gminy -
400 tys. zl, ze irodkow finansowych wlaicicieli -956 tys. zl i ze irodk6w STBS - 233 tys. zl.
[Dowbd: akta kontroli str. 832-8351 Zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 2 ustawy z 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2003 r., nr 15, poz. 148 ze zm.) dochody uzyskiwane z mienia jednostek samorzqdu terytorialnego, w szczegolnoici z najmu, dzieriawy i innych umow o podobnym charakterze oraz dywidendy od wniesionego kapitah, stanowiq dochody jednostek samorzqdu terytorialnego. Tym samym zarowno finansowanie remontow przez STBS z dochodow uzyskiwanych z najmu mienia Gminy Starachowice, jak i zacytowane powyiej postanowienie zawarte w
5
8 umowy o zarzqdzanie, byly niezgodne z ww. przepisem ustawy o finansach publicznych.Byly Prezydent Miasta Starachowice - Sylwester Kwiecien oiwiadczyt, i e w chwili objqcia przez niego urzqdu Prezydenta zastal umowq o zarzqdzanie jako podpisanq i obowiqzujqcq i nie analizowal w6wczas legalnoici jej zapisow. Ponadto byly Prezydent wyjainil: Na przelomie Iaf: 2003 i 2004 zdalem sobie sprawe, i e treii umowy o zarzqdzanie jest niezgodna z obowiqzujqcymi przepisami prawnymi. W zwiqzku z lym podjqlem starania
majqce nu celu zmiane sfanu rzeczy.
[Dowbd: akta kontroli str. 849-8531 Umowa o zarzqdzanie zawarta z STBS ulegla rozwiqzaniu 31 grudnia 2005 r.
[Dowbd: akta kontroli str. 7351 2 stycznia 2006 r. Prezydent Miasta podpisal z STBS umowq dzieriawy nieruchomoici na okres od 1 stycznia 2006 r. do 31 lipca 2006 r. z przedhieniem do 3 1 grudnia 2006 r.
Szczeg6lowe informacje dotyczqce iloici i powierzchni nieruchomoici przekazanych w dzieriawq oraz zgodnoici ww. danych z ewidencjq ksiqgowq przedstawiono w punkcie pierwszym niniejszego protokoh kontroli. Przedmiotowa umowa dzieriawy nieruchomoici wskazywala, i e Gmina Starachowice miaka oddaC STBS do uiywania i pobierania oiytkow
P I
niemchomoici i udzialy w niemchomoiciach okreilone w zalqczniku nr 1 i 2 umowy, zai STBS by1 zobowivany do placenia grninie czynszu dzierzawnego w wysokoici 0,01 zl za 1 mZ powierzchni uzytkowej lokali wyszczeg6lnionych w zalqczniku nr 1 i nr 2. Ponadto umowa dzierzawy zawierala m. in. postanowienia charakterystyczne dla umowy o zarzqdzanie, a mianowicie:
- oiwiadczenie dzierzawcy, tj. STBS, o posiadaniu stosownego uprawnienia do zarzqdzania niemchomoiciami,
- zobowivanie STBS do zawarcia umowy ubezpieczenia od odpowiedzialnoici cywilnej za szkody wyrzqdzone przy zarzqdzaniu przedmiotem dzierzawy,
- zobowiqzanie STBS do dokonywania niezbgdnych przeglqdow i napraw, remontow biezqcych i konserwacji wynikajqcych z biezqcej eksploatacji przedmiotu dzierzawy,
.
uprawnienie STBS do pobierania oplat za dostawq zimnej wody i odprowadzanie iciekow, za dostawq energii cieplnej, za usuwania nieczystoici stalych i plynnych, za uzytkowanie anten zbiorczych i wind i innych zwivanych z eksploatacjq budynkow i lokali, wynikajqcych z obowivujqcych przepisow oraz bezpotedniego rozliczania i regulowania naleznoici z dostawcami mediow i ushg.Przedmiotowa umowa dzierzawy zawierala rowniez upowainienie dla STBS do windykacji naleznoici z tytulu najmu i innych um6w powstalych i nie wyegzekwowanych przed zawarciem umowy dzieriawy, wlqcznie z dochodzeniem ich na drodze postqpowania sqdowego.
[Dowod: akta kontroli str. 230-2381
Z informacji uzyskanych z STBS w trybie przepisu z art. 29 pkt 2 lit. f ustawy o Najwpszej Izbie Kontroli wynika, ze STBS w pierwszym polroczu 2006 r. skierowal do sqdu
72 pozwy o zaplatq naleznoici dotyczqcych umowy dzieriawy zawartej 2 stycznia 2006 r.
[Dowod: akta kontroli str. 8541
Natomiast byly Prezydent Miasta Starachowice - Sylwester Kwiecien wyjainil, ze o ile pamiqtapowodarrti rozwiqzania umowy o zarzqdzanie i zawarcia umowy dzierzawy byla poprzednia kontrola NIK-u i zmiany ustawy o finansach publicznych. Wedlug bylego Prezydenta podobna syfuacja byla rdwniei w innych jednostkach samorzqdu ferytorialnego.
Ponadto S. Kwiecien wskazal, ze prowadzil narady z pracownikami Urzqdu Miejskiego i szukalem rozwivania tego problemu rn.in. w ministershvie wlaiciwym do spraw budownictwa.
(Dow6d: akta kontroli str. 849-8531 3.3. Inni zarzqdcy nieruchomoici
Na podstawie danych zawartych w zestawieniu przedstawiajqcp wielkoSC gminnego zasobu mieszkaniowego, sporzqdzonego przez Naczelnika Wydzialu Gospodarki Nieruchomoiciami Waclawa Piekarza, stwierdzono, ze wedlug stanu na 30 wrzeinia 2006 r.
Gmina Starachowice posiadala udzialy w ogolem 181 wspolnotach mieszkaniowych, z czego 22 to male wspolnoty (do 7 lokali) a 159 to tzw. duze wspolnoty (powyiej 7 lokali).
W 85 z og6lem ww. 181 wspolnot mieszkaniowych wybrano zarzqdy w znaczeniu podrniotowyrn i nie ustanowiono zarzqdu w znaczeniu funkcjonalnyrn, tj. nie powierzono zarzqdu nieruchomoiciq wsp6lnq zarzqdcy licencjonowanemu. Natomiast w 96 wspolnotach zarzqd powierzono 5 zarzqdcom w znaczeniu funkcjonalnyrn, tj.:
1. Zakladowi Ustug Gospodarczych w Starachowicach - Stanislaw Sikora i Maria Slawek z/s w Starachowicach (10 wspolnot mieszkaniowych),
2. Biurowi Rachunkowemu Anna Sznajder z/s w Starachowicach (2 wspolnoty mieszkaniowe),
3. Agencji Zarzqdzania Nieruchomoiciami i Reklamy ,,ALIANT" zls w Starachowicach (4 wspolnoty mieszkaniowe),
4. Przedsiqbiorstwu Ushgowo - Handlowemu ,,LOKATOR zls w Starachowicach (4 wspolnoty mieszkaniowe),
5. Starachowickiemu Towarzystwu Budownichva Spolecznego ,,Wspolny Dom"
ZIS w Starachowicach (76 wspolnoty mieszkaniowe).
IDow6d: akta kontroli str. 540 - 541 i 736-7371 Z uwagi na fakt, ze Urzqd nie dysponuje umowami z zarzqdcami nie mozna stwierdzid sposobu zabezpieczenia interesow gminy, w tyrn zasad finansowania, biezqcego nadzom i kontroli, rozliczania zadaniowego i finansowego. Brak rowniez dokumentacji dotyczqcej posiadania przez ww. zarzqdcow (za wyjqtkiem STBS) licencji zawodowych zarzqdcy nieruchomosci lub zatrudniania przez tych zarzqdcow osob posiadajqcych ww. licencje.
IDow6d: akta kontroli str. 738-7391 Byly Prezydent Miasta Starachowice - Sylwester Kwiecien oiwiadczyl, ze z informacji Naczelnika Gospodarki NieruchomoSciami umowami z innynri zarzqdcami nieruchonroSci
[Dowbd: akta kontroli str. 849-8531
4. Zakres upowainienia d o reprezentowania gminy we wspolnotacb mieszkaniowych.
Zgodme z art. 39 ust. 4 w z w i q k u z art. 9 ust. lustawy z 8 marca 1990 r.
o samorzqlzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.) do zalatwiania indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej rada gminy moze upowainid rowniez organ wykonawczy jednostki pomocniczej oraz organy jednostek organizacyjnych utworzonych przez gminq w celu wykonywania zadah i podmiotow, z ktorymi gmina zawarla umowy, w tym organizacji pozarzqdowych.
Rada Miejska nie upowainila organu STBS do zalatwiania spraw zzakresu reprezentowania gminy we wspolnotach mieszkaniowych w latach: 2005 i 2006.
Prezydent Miasta Starachowice udzieli1 pisrnem znak: OP-113/2/04 z 23 stycznia lub lutego' 2004 r. upowainienia do reprezentowania Gminy Starachowice we wspolnotach mieszkaniowych i skladania oSwiadczen woli w jej imieniu i na jej rzecz Markowi Danielowi WiSniewskiernu, tj. Prezesowi Zarzqdu STBS. Zakres niniejszego upowaznienia obejmowal rowniez umocowanie do reprezentowania Gminy Starachowice we wszystkich sprawach zwivanych z zarzqdzaniem i administrowaniem nieruchomolciarui.
Ponadto Prezydent Miasta pismem znak: GN.6121/10/2006 z 9 lutego 2006 r. upowainil Slawomira MoCko - CzIonka Zarzqdu STBS do skladania oSwiadczen woli w imieniu i na rzecz Gminy Starachowice na zebraniach wspolnot mieszkaniowych, w ktorych Gmina jest w1aScicielem lokali niesprzedanych - mieszkalnych i uzytkowych, wykazanych w zalqczniku nr 2 do umowy dziertawy nieruchornoSci.
IDowOd: akta kontroli str.740-7411
Prezydent Miasta w 2003 r. udzielil pelnomocnictwa dla Naczelnika Wydzialu Gospodarki NieruchomoSciami - Waclawa Piekarza oraz 15 pelnomocnictw w 2005 r. dla
Prezydent Miasta w 2003 r. udzielil pelnomocnictwa dla Naczelnika Wydzialu Gospodarki NieruchomoSciami - Waclawa Piekarza oraz 15 pelnomocnictw w 2005 r. dla