W trakcie analizy rynku odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Spośród kilkunastu nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, do dalszych obliczeń wyselekcjonowano 19najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych mających największy wpływ na wartość. Transakcje przyjęte do dalszych obliczeń zestawiono w poniższej tabeli. W trakcie analizy rynku odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym.
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 19 Data transakcji Położenie nieruchomości Pow. działki
Pow
2019.08.08 Solskiego Ludwika 38 178 129,6 565000 4360
2019.07.29 Makuszyńskiego Kornela 8 254 174,4 620000 3555
2019.06.27 Oppmana Artura 2 285 214,4 750000 3498
2019.06.26 Pozdawnicka 20 230 128 400000 3125
2019.05.20 Porazińskiej Janiny 1 433 156,8 600000 3827
2019.05.16 Szeherezady 60A 304 131,2 640000 4878
2019.05.08 Złotowska 12 619 195,2 950000 4867
2019.01.25 Złocieniecka 13 168 139,2 535000 3843
2019.01.10 Solskiego Ludwika 22 204 126,4 560000 4430
2018.12.17 Bełzy Władysława 4 202 142,4 490000 3441
2018.09.10 Solskiego Ludwika 45 278 168 750000 4464
2018.08.07 Złotowska 42 618 138 500000 3623
2018.07.19 Miastkowska 4 304 170 556000 3271
2018.06.25 Szeherezady 22 517 131,2 420000 3201
2018.06.15 Fedrusa 24 227 169 560000 3314
2018.06.15 Wieczorynki 41 324 161 547000 3398
2018.06.14 Makuszyńskiego Kornela 24 320 191 570000 2984
2018.05.23 Makowej Panienki 15 238 124,8 515000 4127
2018.04.26 Brzechwy Jana 47 240 126,4 555000 4391
2018.04.25 Januszewskiej Hanny 6 199 214 675300 3156
2018.04.11 Andersena Christiana 25 303 139,6 450000 3223
cena minimalna 2 984 zł/m2
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 20
cena maksymalna 4 878 zł/m2
cena średnia 3 761 zł/m2
Źródło danych : GEOPOZ OBRN
Jednostką przeliczeniową jest 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Zgodnie z założeniami metody korygowania ceny średniej analizę przeprowadzono w odniesieniu do całej nieruchomości tj. grunt + budynek.
Cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określono:
- na podstawie wieloletniej analizy własnej rynku lokalnego, - na podstawie wieloletniej analizy własnej rynków równoległych,
- na podstawie preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości, - na podstawie konsultacji z innymi rzeczoznawcami majątkowymi,
- na podstawie wywiadów w biurach obrotu nieruchomościami
Przyjęto następujące wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Ławica na osiedlu Bajkowym lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie
2. Lokalizacja
szczegółowa 20%
bardzo dobra – brak uciążliwości związanych z ruchem pojazdów, tereny zielone w pobliżu, swobodny dostęp do komunikacji publicznej, z bardzo dobrym dostępem do obiektów użyteczności publicznej. wykończeniowych, nowoczesna armatura i wyposażenie sanitarne
dobry - dobra jakość materiałów wykończeniowych i prac budowlanych oraz standard wyposażenia sanitarnego
dostateczny - budynek w stanie deweloperskim
4. Wyposażenia w
media 0% pomija się wszystkie domy przyjęte do porównania posiadają lub mają dostęp do pełnej infrastruktury komunalnej
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 21 5. Rodzaj zabudowy 20%
dobra – zabudowa bliźniacza, wielkość działki pozwalająca na uzyskanie dodatkowego terenu rekreacyjnego
średnia – zabudowa szeregowa – niewielki teren rekreacyjny jedynie z tyłu budynku
6. Podpiwniczenie 20%
jest - garaż w bryle budynku
brak – miejsca parkingowe na ulicy
Obliczenie zakresu kwotowego cech rynkowych:
Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono po skorygowaniu:
cenę minimalną Cmin = 2 984 zł/m2 cenę maksymalną Cmax = 4 878 zł /m2
Szacowanie wartości nieruchomości prawa własności
Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej, maksymalnej i wycenianej cena min
Dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej w Poznaniu ul. K. Makuszyńskiego 24 na działce o powierzchni 320m2, o pow. użytkowej 191m2 sprzedany w dniu 14.06.2018 za kwotę
570.000zł – cena 1m2 – 2984zł, stan i standard budynku dobry , budynek częściowo podpiwniczony (garaż w bryle budynku)
cena max
Dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej w Poznaniu ul. Szeherezady 60A na działce o powierzchni 304m2, o pow. użytkowej 131,2m2 sprzedany w dniu 16.05.2019 za kwotę 640.000zł – cena 1m2 – 4878zł, stan i standard budynku bardzo dobry , budynek częściowo podpiwniczony (garaż w bryle budynku)
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 22
1 Lokalizacja szczegółowa bardzo dobra bardzo dobra bardzo dobra 2 Stan techniczny i standard budynku dobry bardzo dobry dobry
3 Rodzaj zabudowy średni średni dobry
4 Podpiwniczenie jest jest brak
Określenie zakresu sumy współczynników korygujących Cmin = 2 984 zł/m2 ; Cmax = 4 878 zł/m2 ; Cśr 3 761 zł/m2
Gd /granica dolna współczynników korygujących/ = Cmin
= 2 984 zł/m2
= 0,793 Cśr 3 761 zł/m2
Gg /granica górna współczynników korygujących/ = Cmax
= 4 878 zł/m2 2 Stan techniczny i standard
budynku 40% 0,3172 0,5188 0,4180
3 Rodzaj zabudowy 20% 0,1586 0,2594 0,2594
4 Podpiwniczenie 20% 0,1586 0,2594 0,1586
Suma: 1,00 0,793 1,297 1,0954
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 23 Obliczenie wartości 1m2 powierzchni budynku jest następujące:
Wzór na obliczenie wartości rynkowej 1m2 :
W1m2 = Cśr x ui x E gdzie:
Cśr – cena średnia grupy nieruchomości reprezentatywnych
ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości
E – przyjęto współczynnik korekcyjny E=1,00.
Wj = Cśr x ∑ ui = 3 761 zł/m2 x 1,0954 x 1,00 = 4 119,79 zł/m2 przyjęto
Wj = 4.120 zł/m2
Wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 wg stanu rynku na dzień 02.03.2020r.
WR = 149,37m2 x 4.120 zł/m2 = 615.404 zł.
przyjęto po zaokrągleniu :
W R = 615.000 zł
10. O
KREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W WARUNKACH SPRZEDAŻY LIKWIDACYJNEJ(
SPRZEDAŻ WYMUSZONA)
Definicja :
Wartość rynkowa przy sprzedaży wymuszonej jest to szacowana kwota jaką można uzyskać ze sprzedaży przy założeniu rozsądnego czasu na znalezienie nabywcy (90 -100 dni ) w sytuacji, gdy sprzedawca zmuszony jest sprzedać mienie w aktualnym stanie i miejscu.
Uwagi :
Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, relacji pomiędzy sprzedawcą i kupującym, oraz faktu, że jedna ze stron znajduje się w sytuacji przymusowej.
Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określenia wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży likwidacyjnej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości rynkowej nieruchomości dotyczą:
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 24 - efektywnego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, co powoduje, ze efektywny czas
ekspozycji nieruchomości na rynku jest często znacznie krótszy niż średni;
- zwiększonej presji dotyczącej determinacji sprzedającego nieruchomość, wyrażonej zwiększeniem oczekiwanej pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie ekspozycji nieruchomości na rynku (oczekiwanie, że założony czas ekspozycji nieruchomości będzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość, a nie średnim niezbędnym dla sprzedaży nieruchomości właściwym dla rynku);
- presji i ograniczeń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzedaży wynikających z ograniczeń nakładanych przez procedury prawne w procedurach likwidacyjnych;
- presji i oczekiwań potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze względu na świadomość ww. uwarunkowań oczekują nadzwyczajnej premii efektywności kupna nieruchomości w warunkach wymuszonych,
Ustawodawca zdając sobie sprawę ze zmniejszonej efektywności sprzedaży likwidacyjnej, np. w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika ( mającej bardzo wyraźne cechy sprzedaży wymuszonej) wprowadził obniżenia ceny wywoławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie:
- dla nieruchomości: do ¾ dla l licytacji i do 2/3 dla drugiej licytacji, - dla ruchomości: do ¾ dla I licytacji i do ½ dla drugiej licytacji
- oraz w upadłości w drodze licytacji publicznej dla ruchomości: do 1/2.
Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efektywność egzekucji komorniczej, nawet przy ww. opustach jest dość niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów.
Powyżej określone ograniczenia sprzedaży nieruchomości szacowanej, wynikające z sytuacji sprzedaży w postępowaniu likwidacyjnym, stanowić będą podstawę do określenia jej wartości likwidacyjnej (WL) w trybie przetargowym.
W celu ustalenia zależności pomiędzy wartością rynkową a wartością sprzedaży wymuszonej w ramach badań własnych autora operatu przeanalizowano kilkadziesiąt transakcji rynkowych oraz przeprowadzono wywiady z komornikami sądowymi. Po analizie stwierdzono, że brak jest jednoznacznych zależności pomiędzy wartością rynkową a wartością przy sprzedaży wymuszonej. Zanotowane są przypadki iż ostateczna cena znacznie przekroczyła w wyniku licytacji wartość oszacowania nieruchomości - przy cenie wywoławczej wynoszącej 3/4 kwoty oszacowania. Zanotowane są też przypadki gdzie np. syndyk masy upadłościowej sprzedawał nieruchomości za cenę wynoszącą poniżej 50% kwoty oszacowania. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, jej „atrakcyjności” rynkowej, stanu lokalnego rynku nieruchomości, istnienia nieruchomości alternatywnych oraz wielu innych czynników często istotnych tylko dla danego obiektu. Stąd wniosek, że brak jest uniwersalnych reguł i zależności pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a wartością przy sprzedaży wymuszonej.
Wg dostępnych źródeł (badania historyczne firmy RealExperts z Warszawy) współczynnik relacji pomiędzy wartościami rynkowymi a cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży wymuszonej dla obszaru Warszawy oraz obszaru woj. śląskiego wynosi:
- 0,7396 - przy sprzedaży likwidacyjnej tzw. z wolnej ręki,
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 25 - 0,6860 - przy sprzedaży likwidacyjnej w trybie przetargu.
Biorąc powyższe pod uwagę przyjęto dla sprzedaży wymuszonej całej nieruchomości współczynnik 0,75. Współczynnik ten zawiera zachętę dla inwestora aby spośród kilku podobnych wybrał nieruchomość najtańszą.
Stąd :
Wartość całej nieruchomości przy sprzedaży likwidacyjnej w trybie przepisów postępowania upadłościowego
W
L= W
Rx 0,75
gdzie :
WL – wartość likwidacyjna
WR – wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 0,75 – współczynnik korygujący dla sprzedaży wymuszonej
stąd :
Wartość likwidacyjna (W
L) nieruchomości objętej KW Nr GWIG/00024589/0
wg stanu rynku na dzień 02.03.2020r.
WL = 615.000 zł x 0,75 = 461.250 zł przyjęto:
W
L= 460.250 zł
12. U
WAGI KOŃCOWE.
Wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 wg jej stanu na dzień wizji lokalnej 02.03.2020r.
W
R= 615.000 zł
Wartość likwidacyjna nieruchomości objętej KW PO1P/00276854/0 wg stanu na dzień 02.03.2020r.
W
L= 460.250 zł
Uzasadnienie:
Określona wyżej kwota 615.000 zł odpowiada wartości rynkowej a kwota 460.250zł wartości likwidacyjnej budynku mieszkalnego na działce gruntu nr 180/12 w Poznaniu ul.
Kopciuszka 17, woj. wielkopolskie wg. stanu rynku na dzień wyceny tj. 02.03.2020r. Przy określaniu wartości uwzględniono także lokalizację szczegółową – osiedle Ławica położone na obszarze bezpośredniego oddziaływania dużego lotniska, stan i standard wykończenia
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 26 Podstawą określenia wartości była szczegółowa analiza rynku lokalnego. Wartość określono w oparciu o udokumentowane transakcje rynkowe kupna – sprzedaży domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Określona wartość rynkowa w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej budynku wynosi ca 4.120 zł/m2 i zawiera się w przedziale cenowym odnotowanym na analizowanym obszarze rynku. Podane wartości odzwierciedlają typowe zachowania rynkowe i nie uwzględniają indywidualnych zachowań i jednostkowych decyzji W tej sytuacji uznaje się wartość rynkową i wartość likwidacyjną określoną w niniejszym operacie za prawidłową – od powiadającą realiom rynku lokalnego.
KLAUZULE
- operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa ,
- wartości podane w operacie odzwierciedlają stan lokalnego rynku nieruchomości na dzień sporządzenia operatu, ewentualne późniejsze zmiany prawne lub rynkowe nie zostały w nim uwzględnione,
- wartości podane w operacie nie zawierają podatku VAT i opłat z tytułu podatku od czynności cywilno – prawnych oraz innych kosztów związanych z transakcją kupna- sprzedaży,
- przy określaniu wartości nie uwzględniono obciążeń hipotecznych zapisanych w Dziale IV księgi wieczystej KW nr PO1P/00276854/0.
- niniejszy operat może być wykorzystany wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2 opracowania, wykorzystanie operatu dla innych celów bądź przez osoby trzecie nie rodzi żadnych skutków prawnych dla autora operatu i może stanowić naruszenie prawa,
- dane otrzymane od Zleceniodawcy biegły przyjął w dobrej wierze, opracowanie niniejsze zostało wykonane przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych w toku czynności szacowania, autor w dobrej wierze wykorzystuje te dokumenty, na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność,
- stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie badania w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych zapisów księgi wieczystej KW nr PO1P/00276854/0 przeprowadzonego dnia 02.03.2020r.,
- niniejsze opracowanie nie jest ekspertyzą techniczną, budowlaną, geotechniczną, toksykologiczną lub środowiskową nieruchomości lub obiektów budowlanych, ocena stanu technicznego została sporządzona jedynie na potrzeby niniejszego opracowania,
- autor operatu nie odpowiada za wady nieruchomości, których istnienia nie mógł stwierdzić w trakcie wizji lokalnej oraz w trakcie badania dokumentów otrzymanych od Zleceniodawcy, - zastrzega się prawo udostępniania i powielania jakiejkolwiek części operatu osobom trzecim
bez zgody autora, zastrzeżenie to nie dotyczy Syndyka i Sędziego Komisarza, którzy na potrzeby postępowania upadłościowego mogą operat powielać i udostępniać,
- niniejszy operat może być wykorzystany wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2 opracowania,
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 27 - przyjmuje się odpowiedzialność za umiejętność, staranność i dokładność oczekiwaną od rzeczoznawcy majątkowego, ale nie przyjmuje się żadnej odpowiedzialności wobec osób trzecich.
- niniejszy operat ma charakter poufny, zawiera dane osobowe chronione Ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 922, z 2018 r. poz. 138, 723)
Sporządził :
Gorzów Wlkp. 22 maj 2020r.
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 28 Załącznik 1
Dokumentacja fotograficzna
zabudowana działka nr 180/12 w Poznaniu ul. Kopciuszka 17
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 29
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 30
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 31
Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.
rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)
e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 32