OPERAT SZACUNKOWY. - określenie wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego.

(1)

Rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz tel. kom 0 601 875 300 , e- mail : janusz.mojsiewicz@wp.pl biuro: Gorzów Wlkp., ul. Mieszka I 57 lok. Nr 6 , tel. 95 724 19 08

OPERAT SZACUNKOWY

Przedmiot wyceny - nieruchomość gruntowa zabudowana w wolnostojącym budynkiem mieszkalnym, w granicach działki nr ewidencyjny 180/12 o pow. 360m² w Poznaniu ul. Kopciuszka 17, woj. wielkopolskie, dla której prowadzona jest księga wieczysta PO1P/00276854/0.

Cel wyceny - określenie wartości rynkowej nieruchomości – jako podstawy do sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego.

Właściciel - Ewa Agnieszka Drzewiecka

Wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 wg jej stanu na dzień wizji lokalnej 02.03.2020r.

W

_R

= 615.000 zł

Wartość likwidacyjna nieruchomości objętej KW PO1P/00276854/0 wg stanu na dzień 02.03.2020r.

W

_L

= 460.250 zł

Sporządził:

Gorzów Wielkopolski – 06 kwiecień 2020r.

(2)

Biuro Obsługi Nieruchomości Janusz Mojsiewicz ul. Mieszka I 57/6, Gorzów Wlkp.

rzeczoznawca majątkowy mgr inż. Janusz Mojsiewicz upr. MGPB Nr 1077 (tel. 601-875-300)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl

2

WYCIĄG Z OPERATU

(z dniem 01.09.2017r. art. 158 ugn – uchylony, wyciąg jest podsumowaniem dla Zleceniodawcy)

I.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym 180/12 o powierzchni 360m² obręb 0038 Ławica, położonej w Poznaniu ul. Kopciuszka 17, woj. wielkopolskie, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą PO1P/00276854/0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu

Zakres wyceny :

a) rodzaj prawa – prawo własności gruntu i prawo własności zabudowy, b) określenie wartości nieruchomości wg stanu na dzień wyceny 06.04.2020r.

II. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr PO1P/00276854/0 wg. stanu na dzień wizji lokalnej – budynku mieszkalnego - mającej stanowić podstawę do jej sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego. Cel ten został określony przez Zleceniodawcę.

III.STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Na podstawie badania zapisów księgi wieczystej nr PO1P/00276854/0 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu przeprowadzonego 06.04.2020r. oraz ewidencji gruntów prowadzonej przez Urząd Miejski w Poznaniu. ustalono, że właścicielem działki gruntu nr 180/12 o powierzchni 360m² położonej w Poznaniu ul. Kopciuszka

17, woj. wielkopolskiej – jest Ewa Agnieszka Drzewiecka.

IV. OKREŚLENIE RODZAJU NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „ŁAWICA 2" w Poznaniu, zatwierdzonym Uchwałą nr VI/39/V/2007 Rady Miasta Poznania z dnia 30,01.2007r. Zgodnie z ww planem przedmiotowa nieruchomość leży na terenach oznaczonych symbolem 7MN - tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość została oszacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania.

V. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 wg jej stanu na dzień wizji lokalnej 02.03.2020r.

W

_R

= 615.000 zł

Wartość likwidacyjna nieruchomości objętej KW PO1P/00276854/0

(3)

3

wg stanu na dzień 02.03.2020r.

W

_L

= 460.250 zł

Uzasadnienie:

Określona wyżej kwota 615.000 zł odpowiada wartości rynkowej a kwota 460.250zł wartości likwidacyjnej budynku mieszkalnego na działce gruntu nr 180/12 w Poznaniu ul.

Kopciuszka 17, woj. wielkopolskie wg. stanu rynku na dzień wyceny tj. 02.03.2020r. Przy określaniu wartości uwzględniono także lokalizację szczegółową – osiedle Ławica położone na obszarze bezpośredniego oddziaływania dużego lotniska, stan i standard wykończenia Podstawą określenia wartości była szczegółowa analiza rynku lokalnego. Wartość określono w oparciu o udokumentowane transakcje rynkowe kupna – sprzedaży domów jednorodzinnych w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Określona wartość rynkowa w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku wynosi ca 4.120 zł/m² i zawiera się w przedziale cenowym odnotowanym na analizowanym obszarze rynku. Podane wartości odzwierciedlają typowe zachowania rynkowe i nie uwzględniają indywidualnych zachowań i jednostkowych decyzji W tej sytuacji uznaje się wartość rynkową i wartość likwidacyjną określoną w niniejszym operacie za prawidłową – od powiadającą realiom rynku lokalnego.

VI. DATY ISTOTNE DLA WYCENY.

- data sporządzenia wyceny - 06.04.2020r.

- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 06.04.2020r.

- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny :

- stan techniczny - 02.03.2020r.

- stan prawny - 06.04.2020r.

- data oględzin nieruchomości - 02.03.2020r.

VIII. WARUNKI I OGRANICZENIA.

- operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa ,

- wartości podane w operacie odzwierciedlają stan lokalnego rynku nieruchomości na dzień sporządzenia operatu, ewentualne późniejsze zmiany prawne lub rynkowe nie zostały w nim uwzględnione,

- wartości podane w operacie nie zawierają podatku VAT i opłat z tytułu podatku od czynności cywilno – prawnych oraz innych kosztów związanych z transakcją kupna- sprzedaży,

- przy określaniu wartości nie uwzględniono obciążeń hipotecznych zapisanych w Dziale IV księgi wieczystej KW nr PO1P/00276854/0.

- niniejszy operat może być wykorzystany wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2 opracowania, wykorzystanie operatu dla innych celów bądź przez osoby trzecie nie rodzi żadnych skutków prawnych dla autora operatu i może stanowić naruszenie prawa,

- dane otrzymane od Zleceniodawcy biegły przyjął w dobrej wierze, opracowanie niniejsze zostało wykonane przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych w toku czynności szacowania, autor w dobrej wierze wykorzystuje te dokumenty, na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności za ich prawdziwość i kompletność,

- stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie badania w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych zapisów księgi wieczystej KW nr PO1P/00276854/0 przeprowadzonego dnia 06.04.2020r.,

- niniejsze opracowanie nie jest ekspertyzą techniczną, budowlaną, geotechniczną, toksykologiczną lub środowiskową nieruchomości lub obiektów budowlanych, ocena stanu technicznego została sporządzona jedynie na potrzeby niniejszego opracowania,

(4)

4 - autor operatu nie odpowiada za wady nieruchomości, których istnienia nie mógł stwierdzić w

trakcie wizji lokalnej oraz w trakcie badania dokumentów otrzymanych od Zleceniodawcy, - zastrzega się prawo udostępniania i powielania jakiejkolwiek części operatu osobom trzecim

bez zgody autora, zastrzeżenie to nie dotyczy Syndyka i Sędziego Komisarza, którzy na potrzeby postępowania upadłościowego mogą operat powielać i udostępniać,

- niniejszy operat może być wykorzystany wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2 opracowania,

- przyjmuje się odpowiedzialność za umiejętność, staranność i dokładność oczekiwaną od rzeczoznawcy majątkowego, ale nie przyjmuje się żadnej odpowiedzialności wobec osób trzecich.

- niniejszy operat ma charakter poufny, zawiera dane osobowe chronione Ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 922, z 2018 r. poz. 138, 723).

Sporządził :

Gorzów Wlkp. 06 kwiecień 2020r.

(5)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 5

SPIS TREŚCI

1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ... 6

2. CEL WYCENY ... 6

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ... 6

3.1.PODSTAWA FORMALNA ... 6

3.2.PODSTAWA PRAWNA ... 6

3.3.PODSTAWY METODOLOGICZNE ... 6

3.4.ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH... 7

4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY ... 7

5. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. ... 7

5.1.STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. ... 7

5.2.OPIS STANU TECHNICZNO – UŻYTKOWEGO NIERUCHOMOŚCI ... 10

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. ... 12

7. ANALIZA RYNKU LOKALNEGO. ... 12

8. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY . ... 14

8.1.OKREŚLENIE RODZAJU WARTOŚCI. ... 14

8.2.DEFINICJA WARTOŚCI RYNKOWEJ I JEJ INTERPRETACJA ... 14

8.3.ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I TECHNIKI WYCENY ... 17

8.4. PROCEDURA OKREŚLENIA WARTOŚCI: ... 18

8.5.DEFINICJA WARTOŚCI LIKWIDACYJNEJ ... 18

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ... 18

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W WARUNKACH SPRZEDAŻY LIKWIDACYJNEJ (SPRZEDAŻ WYMUSZONA) ... 23

12. UWAGI KOŃCOWE. ... 25

Załączniki:

- dokumentacja fotograficzna - wydruk z KW PO1P/00276854/0.

- OC rzeczoznawcy majątkowego,

(6)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 6 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiotem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym 180/12 o powierzchni 360m² obręb 0038 Ławica, położonej w Poznaniu ul. Kopciuszka 17, woj. wielkopolskie, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej. Nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą PO1P/00276854/0 prowadzoną przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu

Zakres wyceny :

a) rodzaj prawa – prawo własności gruntu i prawo własności zabudowy, b) określenie wartości nieruchomości wg stanu na dzień wyceny 06.04.2020r.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą nr PO1P/00276854/0 wg. stanu na dzień wizji lokalnej – budynku mieszkalnego - mającej stanowić podstawę do jej sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego. Cel ten został określony przez Zleceniodawcę.

3. PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO-PRAWNE WYCENY ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

3.1.PODSTAWA FORMALNA

Zlecenie – Pani Anity Pielin - Syndyka Masy Upadłości.

.

3.2.PODSTAWA PRAWNA

- Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny

- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 .07.1982

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Przy określeniu wartości kierowano się zasadami zawartymi w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Przy sporządzaniu niniejszego operatu korzystano z tekstów ustaw i rozporządzeń zamieszczonych na stronie - Internetowy System Aktów Prawnych http://isap.sejm.gov.pl/.

aktualnych na dzień wyceny

3.3.PODSTAWY METODOLOGICZNE

- Andrzej Nowak Zasady sporządzania operatów szacunkowych wyd. II, wyd: Educaterra 2018,

 Ryszard Cymerman Andrzej Hopfer, Zasady i procedury wyceny nieruchomości wyd.

PFSRZM 2016,

 Przykłady Wycen Nieruchomości pod redakcją M. Cyran, wyd. IDM - 2014r.

 Sabina Zróbek, Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości (przykłady operatów szacunkowych) wyd: Educaterra 2006,

 Hozer Józef, Wycena nieruchomości, wyd: US – Wydawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, 2006r.

(7)

 Ewa Kucharska –Stasiak , Nieruchomość a rynek, PWN luty 2004r.

 M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, PFSRM, Warszawa 2003r.

 Źróbek, Wycena wartości rynkowej nieruchomości, Wyd. Uniwersytetu Warmińsko- Mazurskiego, Olsztyn 2001r.

3.4.ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

- wizja lokalna nieruchomości przeprowadzona dnia 02.03.2020 r.

- Księga wieczysta nr PO1P/00276854/0 - badanie w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych w dniu 07.03.2020r i 06 .04.2020r

- dane o transakcjach kupna-sprzedaży na terenie powiatu gorzowskiego - internetowa strona System Informacji Przestrzennej Urzędu Gminy w Santoku - projekt techniczny

4. DATY ISTOTNE DLA WYCENY

- data sporządzenia wyceny - 06.04.2020r.

- data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 06.04.2020r.

- data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny :

- stan techniczny - 02.03.2020r.

- stan prawny - 06.04.2020r.

- data oględzin nieruchomości - 02.03.2020r.

5. O

KREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

.

5.1.STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. Księga wieczysta

Dla przedmiotowej nieruchomości założona jest księga wieczysta KW nr PO1P/00276854/0 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu. Na podstawie badania zapisów księgi w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl) w dniu 06 .04.2020r. stwierdzono co następuje:

typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I – Oznaczenie nieruchomości Działka ewidencyjna:

Numer działki: 180/12

Identyfikator działki: 306401_1.0038.AR_06.180/12 Obręb ewidencyjny: 0038 Ławica

Położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość) : Wielkopolskie, m. Poznań, Poznań Grunwald,

ulica Kopciuszka

Sposób korzystania: Bz –tereny rekreacyjno -wypoczynkowe Obszar całej nieruchomości: 0,0360 ha

Dział I – Sp – Spis praw związanych z własnością brak wpisów

Dział II – Własność

(8)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 8 Właściciel – osoba fizyczna (imię pierwsze nazwisko, imię ojca, imię matki, PESEL)

Ewa Agnieszka Drzewiecka c. Tadeusz, Alina pesel 68091405483 Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

rodzaj wpisu – istnieją następujące wpisy numer wpisu 1

rodzaj wpisu ograniczone prawo rzeczowe

treść wpisu: nieodpłatana i na czas nieoznaczony służebność przesyłu ustanowiona na rzecz podmiotu ujawnionego w podrubryce 3.4.4

Lp. 1. AQUANET S.A., Poznań, 63099911900000 numer wpisu 2

rodzaj wpisu ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością

nieodpłatna i ustanowiona na czas nieokreślony służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości ujawnionej w podrubryce 3.4.6 pod poz.

1 polegająca na przejścia i przejazdu do drogi publicznej bliżej określona w umowie będącej podstawą wpisu.

numer wpisu 3

ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością

nieodpłatna i na czas nieograniczony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przejścia wybudowanymi na działkach gruntu nr 180/20 i 180/30 drogą wewnętrzną i chodnikiem w celu dostępu do drogi publicznej - na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych albo właścicieli nieruchomości kw nr po1p/00261759/6, jak również na rzecz każdoczesnych właścicieli albo użytkowników lokali wyodrębnionych w budynku, który został wybudowany na tej nieruchomości.

numer wpisu 4

nieodpłatna i na czas nieograniczony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przejścia wybudowanymi na działkach gruntu nr 180/20 i 180/30 drogą wewnętrzną i chodnikiem w celu dostępu do drogi publicznej - na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych albo właścicieli nieruchomości kw nr po1p/00261765/1, jak https://przegladarka- ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/ksiegiwieczyste/poka...1 z 3 2020-04-05, 15:37 również na rzecz każdoczesnych właścicieli albo użytkowników lokali wyodrębnionych w budynku, który został wybudowany na tej nieruchomości.

numer wpisu 5

nieodpłatna i na czas nieograniczony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przejścia wybudowanymi na działkach gruntu nr 180/20 i 180/30 drogą wewnętrzną i chodnikiem w celu dostępu do drogi publicznej - na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych albo właścicieli nieruchomości kw nr po1p/00263047/6, jak również na rzecz każdoczesnych właścicieli albo użytkowników lokali wyodrębnionych w budynku, który został wybudowany na tej nieruchomości.

numer wpisu 6

bezpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przechodu przez działkę numer 180/30 na rzecz każdoczesnego właściciela działek o numerach: 195/1, 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, 195/7, 195/8, 195/9, 195/10, 195/11,

(9)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 9 195/12, 195/13, 195/14 i 180/20 objętych księgą wieczystą kw nr PO1P/00265158/1, polegająca również na prawie przechodu i przejazdu (w tym sprzętem ciężkim) przez działkę numer 180/30, prawie posadowienia na tej działce rządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych i innych, i to zarówno

w kierunku ulicy kopciuszka, jak i w kierunku ulicy Sierotki Marysi, a ponadto polegającej na prawie utwardzenia drogi przebiegającej przez działkę numer 180/30, bądź prawie podbudowania jezdni stosownie do wyboru uprawnionego z tytułu tej służebności. przedmiot wykonywania działka numer 180/30

wskazania innej nieruchomości – nieruchomość władnąca lp. 1. numer księgi PO1P/00265158 /1 inne informacje działki o numerach: 195/1, 195/2, 195/3, 195/4, 195/5, 195/6, 195/7, 195/8, 195/9, 195/10, 195/11, 195/12, 195/13, 195/14 i 180/20.

numer wpisu 8

nieodpłatna i na czas nieograniczony służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przejazdu i przejścia wybudowanymi na działkach gruntu nr 180/20 i 180/30 drogą wewnętrzną i chodnikiem w celu dostępu do drogi publicznej - na rzecz każdoczesnych

użytkowników wieczystych albo właścicieli nieruchomości kw nr po1p/00263047/6, jak

https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/ksiegiwieczyste/poka... 2 z 3 2020-04-05, 15:37 również na rzecz każdoczesnych właścicieli albo użytkowników lokali wyodrębnionych w budynku, który został wybudowany na tej nieruchomości.

numer wpisu 9 inny wpis

wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości w sprawie o sygn. akt gkm 18/19 prowadzonej przez komornika Michała Rojewskiego

Osoba fizyczna (Imię pierwsze nazwisko) Lp. 1. Piotr Lis

Lp. 2. Julia Dreczka

Dział IV – Hipoteki

istnieją następujące wpisy

hipoteka umowna na kwotę 1399032,00 (jeden milion trzysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy trzydzieści dwa) zł

lp. 1. 1

kapitał kredytu, odsetki i inne należności wyszczególnione w akcie notarialnym stanowiącym podstawę wpisu, umowa kredytu nr 04548723/2013 z dnia 20 grudnia 2013r. wierzytelność zabezpieczona niniejszą hipoteką została w dniu 03-06-2015r. wpisana do rejestru

zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych pod numerem 6048 numer hipoteki w rzhlz 6048

w polu 4.4.4.1, 4.4.4.2 i 4.4.4.3 dokonano zmiany danych wierzyciela hipotecznego w związku z umową przelewu z dnia 30 września 2014 r.

wierzyciel hipoteczny MBANK HIPOTECZNY S.A., Warszawa, 01495363400000

Dostęp do drogi publicznej

Na podstawie ustaleń z wizji lokalnej oraz badania zapisów księgi wieczystej stwierdzono, iż przedmiotowa nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - droga miejska – ul.

Kopciuszka skomunikowana poprzez ul. Bukowską z siecią dróg miejskich.

(10)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 10 5.2.OPIS STANU TECHNICZNO – UŻYTKOWEGO NIERUCHOMOŚCI

Lokalizacja i otoczenie

Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul.Kopciuszka na os. Bajkowym w Poznaniu na terenie dzielnicy Grunwald, obręb Ławica, które charakteryzują się zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Lokalizację ogólną można uznać za korzystną, W pobliżu wycenianej nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, działki niezabudowane, lotnisko „Ławica", Lasek Marceliński oraz placówki użyteczności publicznej i obiekty handlowo- usługowe.

Lokalizację cechuje też dobre połączenie komunikacyjne. W niedalekiej odległości od budynku znajduje się przystanek autobusowy - dojazd do centrum zajmuje około 15 minut,

W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi działka oznaczona w ewidencji gruntów następująco:

Gmina: M. Poznań

Obręb: Ławica

Arkusz mapy: 06

Działki nr: 180/12

Powierzchnia: 360m²

źródło: System Informacji Przestrzennej Urząd Miasta Poznania

Działka ma kształt regularny zbliżony do prostokąta, teren płaski. Na działce pobudowany jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni zabudowy 92m². Do działki jest dostęp z dwóch stron tj. od ul.Kopciuszka oraz od drogi wewnętrznej

(11)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 11 (ogólnodostępnej) będącej przedłużeniem ul.Tuwima. Teren ogrodzony z urządzoną zielenią. Z frontu przed wejściem do budynku teren utwardzony kostką granitową.

Teren posiada pełne uzbrojenie w infrastrukturę komunalną:

- wodociąg - kanalizację - gazociąg

- sieć energetyczną i teletechniczną

- drogę o nawierzchni utwardzonej kostką brukową

Przedmiotem wyceny jest dom mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Jest to budynek dwukondygnacyjny (parter i I piętro) o powierzchni użytkowej 149,26m² (zgodnie z ewidencją budynków), z płaskim dachem, wybudowany w 2009 roku w technologii tradycyjnej murowanej z cegły. Dom położony jest na zagospodarowanej działce, o powierzchni 360m² z pełnym uzbrojeniem, Całość ogrodzona .

Budynek podzielony jest na dwie strefy: dzienną na parterze i nocną na piętrze. Parter domu mieści następujące pomieszczenia: salon z kominkiem oraz wyjściem na taras, kuchnia wraz z jadalnią z dostępem do drugiego tarasu, toaleta i wiatrołap.

Strefy są od siebie oddzielone drewnianymi schodami.

Na piętrze znajdują się: trzy sypialnie, w tym jedna z własną garderobą i salonem kąpielowym, łazienka, garderoba, holi, balkon

Tabela – zestawienie pomieszczeń i powierzchni użytkowej

PARTER

Nr pomieszczenia Funkcja pomieszczenia Pow. użytkowa [m²]

1 wiatrołap 3,55

2 salon 35,33

3 pokój dzienny 24,66

4 kuchnia 6,87

5 toaleta 1,66

6 3 tarasy 20,14+17,57+23,56

Razem parter pow. uż. 72,07 PIĘTRO

1 sypialnia z garderobą 28,28

2 łazienka z w.c. nr 1 5,67

3 sypialnia 11,80

4 sypialnia 12,36

garderoba 5,64

łazienka 4,35

(12)

hol 9,20

balkon 2,70

Razem piętro pow. uż. 77,30

Ogółem powierzchnia użytkowa - 149,37m²

Ocena stanu technicznego budynku – stan na dzień 02.03.2020r.

Ocenę dokonuje się na podstawie ustaleń z wizji lokalnej przeprowadzonej przez autora operatu. Stan techniczny budynku bardzo dobry. Budynek ocieplony, otynkowany. Standard wykończenia i wyposażenia budynku wysoki. Do wykończenia wykorzystano materiały bardzo dobrej jakości. W łazienkach na podłodze i ścianach położono wysokiej jakości kafle i terakotę, w pozostałej części - panele podłogowe. Stopnice schodów drewniane. Nad klatką schodową znajduje się świetlik w dachu. Okna PCV, parapety z konglomeratu granitowego. Drzwi pełne. Kuchnia w nowoczesnej zabudowie wraz z tzw. "wyspą" i wysokiej klasy sprzętem AGD (zmywarka, płyta grzewcza, piekarnik elektryczny, okap, mikrofalówka firm Mastercook), Ogrzewanie: 2-funkcyjny piec gazowy. Bezpieczeństwo gwarantuje system alarmowy, wideodomofon, rolety zewnętrzne antywłamaniowe. W sypialniach zamontowane klimatyzatory naścienne. Wystawa okien skierowana jest na trzy słoneczne strony świata (wschód, południe i zachód). Wszystkie okna z roletami zewnętrznymi sterowanymi elektrycznie. W trakcie wizji ustalono, że tarasy z podłogą drewnianą zlokalizowane od strony południowej praktycznie nie istnieją, korozji biologicznej uległa podłoga, która została rozebrana.

Przed budynkiem znajdują się dwa miejsca parkingowe.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie, gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „ŁAWICA 2" w Poznaniu, zatwierdzonym Uchwałą nr VI/39/V/2007 Rady Miasta Poznania z dnia 30,01.2007r. Zgodnie z ww planem przedmiotowa nieruchomość leży na terenach oznaczonych symbolem 7MN - tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nieruchomość została oszacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania.

7. A

NALIZA RYNKU LOKALNEGO

.

Lokalizacja nieruchomości wycenianej na osiedlu Bajkowym w Poznaniu

(13)

źródło: Mapa Szukacz http://mapa.szukacz.pl/

Rodzaj rynku - rynek domów mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, z analizy wyłączono domy jednorodzinne wolnostojące, forma transakcji – obrót pomiędzy osobami fizycznymi;

Obszar rynku - miasto Poznań dzielnica Ławica osiedle Bajkowe oraz najbliższa okolica - obszar badania rynku ograniczono do osiedli mieszkaniowych znajdujących się w strefie bezpośredniego oddziaływania lotniska Ławica

Okres badania rynku - 2018r. – 2020r. do dnia wyceny

Stan prawny nieruchomości - segment rynku będący przedmiotem analizy składa się z nieruchomości do których właściciele posiadają prawo własności

Ustalenia pzp - wszystkie nieruchomości będące przedmiotem badania rynku w planach zagospodarowania przestrzennego lub w studium kierunków i uwarunkowań oznaczone są jako tereny istniejącej zabudowy mieszkaniowo-usługowej (M/U) lub tereny zabudowy mieszkaniowej (M).

Relacja między popytem a podażą - niniejsza opinia szacunkowa została poprzedzona dokonaniem analizy rynku lokalnego. Wartość określa się na podstawie cen transakcyjnych domów wybudowanych w ostatnim okresie czasu z uwzględnieniem – skorygowaniem wartości o stan techniczny budynku i standard jego wykończenia. Analizy rynku domów jednorodzinnych dokonano w oparciu o przeprowadzone i udokumentowane transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych. W jej wyniku stwierdzono, że istnieje dostatecznie duża liczba transakcji kupna – sprzedaży domów jednorodzinnych na obszarze będącym przedmiotem analizy. W latach 2018 – 2020r. (do dnia wyceny) sytuacja w segmencie cen nieruchomości

(14)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 14 podobnych ustabilizowała się, bez wyraźniejszego trendu spadkowego lub wzrostowego.

Wydłużyły się okresy negocjacyjne, powróciła względna równowaga pomiędzy popytem i podażą, z tendencją do nadwyżki podaży nad efektywnym popytem. W związku z powyższym przyjęto ceny nominalne z przeprowadzonych transakcji. Analizując dane z biur obrotu nieruchomościami należy stwierdzić, że liczba nieruchomości- domów jednorodzinnych oferowanych do sprzedaży utrzymuje się na stałym poziomie.

Cechy użytkowe - na podstawie analizy stwierdzono, że wpływ na wartość nieruchomości mają takie cechy jak lokalizacja szczegółowa rozumiana jako położenie domu w oddaleniu od uciążliwości związanych z dużym ruchem pojazdów, położenie w pobliżu terenów zielonych . Istotną cechą dla analizowanej zabudowy szeregowej i bliźniaczej jest posiadanie podpiwniczenia co umożliwia lokalizację garażu w bryle budynku, brak podpiwniczenia oznacza konieczność parkowania pojazdów na ulicach. Po analizie uznano, że pomija się cechy takie jak lokalizacja ogólna oraz wyposażenie w media, gdyż wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania położone są na tym samym obszarze oraz wyposażone są w pełną infrastrukturę komunalną. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania posiadają dojazd drogami asfaltowymi skomunikowanymi z siecią dróg miejskich. Istotną cechą jest także stan techniczny i standard wykończenia domu. Występujące niewielkie rozbieżności w cenach transakcyjnych budynków mieszkalnych o podobnych parametrach technicznych i funkcjonalnych zawierają się w przedziale pomiędzy 2.984zł/m² a 4.878zł/m² narzucają konieczność wybrania do porównań w wycenie nieruchomości o zbliżonych atrybutach. Do dalszej analizy przyjęto 32 transakcje nieruchomości .

Na podstawie analizy stwierdzono, że w badanym okresie upływ czasu nie miał wpływu na ceny nieruchomości. Stąd przyjęto współczynnik korygujący, uwzględniający zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu K=1,0. W dalszej analizie współczynnik ten pomija się.

8. O

KREŚLENIE SPOSOBU WYCENY

.

8.1.OKREŚLENIE RODZAJU WARTOŚCI.

Cel wyceny został określony przez Zamawiającego - określenie wartości rynkowej

nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym na działce gruntu nr 180/12 położonej w Poznaniu ul. Kopciuszka 17 – jako podstawy do sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego.

8.2.DEFINICJA WARTOŚCI RYNKOWEJ I JEJ INTERPRETACJA

Definicja wartości rynkowej

Zgodnie z nowelizacją ustawy o gospodarce gruntami obowiązująca od 01.09.2017r. art. 151 ust.

1 otrzymuje brzmienie:

„ 1.Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

(15)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 15 Interpretacja pojęć użytych w definicji (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) – Standard KSWP- Wartość Rynkowa – Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych).

Pojęcie szacunkowa kwota

Jest to cena wyrażona w pieniądzu do zapłacenia za nieruchomość w transakcji zawieranej na warunkach rynkowych, przy której obie strony działają niezależnie od siebie.

Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna na rynku na datę wyceny. Jest to najlepsza cena osiągalna przez sprzedającego i najkorzystniejsza cena osiągalna przez kupującego. Szacunek ten wyklucza w szczególności: cenę zawyżoną lub zaniżoną przez jakiekolwiek szczególne warunki lub okoliczności (np. finansowanie), które są nietypowe, umowy sprzedaży i najmu zwrotnego, szczególne wynagrodzenia lub koncesje udzielone przez kogokolwiek związanego z transakcją lub też jakiekolwiek elementy wartości szczególnej (tzn.

uwzględniającej cechy nieruchomości, które posiadają specyficzną wartość dla konkretnego nabywcy).

Pojęcie „na warunkach rynkowych”

Oznacza, że upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Należy rozumieć zatem, że transakcja musi być poprzedzona odpowiednimi działaniami marketingowymi. Nieruchomość powinna być wyeksponowana na rynku w najwłaściwszy sposób, tak aby umożliwić sprzedaż za najlepszą, rozsądnie osiągalną cenę zgodnie z definicją wartości rynkowej. Długość okresu ekspozycji może być różna w zależności od warunków rynkowych, ale musi być wystarczająca, by umożliwić przyciągnięcie uwagi odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców nieruchomości. Okres ekspozycji na rynku poprzedza datę wyceny.

Pojęcie w dniu wyceny

Stwierdzenie to wymaga, aby wartość rynkowa była określona na konkretną datę hipotetycznej sprzedaży. Ponieważ warunki rynkowe mogą ulec zmianom, wartość w innym terminie może być inna. Wartość podana w wycenie odzwierciedla faktyczny stan rynku i okoliczności na datę wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą. Definicja zakłada także równoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży w dacie wyceny. Wartość rynkowa jest określeniem wartości na chwilę hipotetycznej transakcji, a nie w ujęciu długookresowym, jak np.

przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej.

Pojęcie kwota jaką można uzyskać

Jest to kwota szacunkowa, a nie uprzednio określona lub faktycznie ustalona cena sprzedaży. Jest to cena, po której rynek spodziewa się zrealizować transakcję na datę wyceny przy spełnieniu wszystkich innych elementów definicji wartości rynkowej. Wykorzystanie słowa

„można” oddaje sens rozsądnego oczekiwania odnośnie ceny.

Rzeczoznawca nie może zatem przyjmować nierealistycznych założeń dotyczących warunków rynkowych lub też zakładać poziomu wartości rynkowej powyżej tej, jaka jest rozsądnie osiągalna.

Pojęcie nieruchomość

Przy wycenie nieruchomości należy uwzględnić wszystkie jej atrybuty prawne, fizyczne, ekonomiczne i inne oraz wszelkie pozytywne i negatywne aspekty. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien wykluczyć elementy niezwiązane trwale z nieruchomością, takie jak np.: wyposażenie lub inne ruchomości, poza cenowe zachęty do zakupu lub inne.

Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny. Może zatem uwzględniać inne możliwe wykorzystanie nieruchomości, które stanie się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian,

(16)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 16 np. nowych decyzji planistycznych i budowlanych, rozwoju odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych. Stąd wartość rynkowa może odzwierciedlać dodatkowy element uwzględniany w wartości rynkowej, ale tylko taki, jaki kupujący jest skłonny zapłacić w nadziei, że nieruchomość uzyska możliwość lepszego sposobu użytkowania lub nastąpią możliwości jej rozwoju, które zaowocują zwyżką jej wartości nad tą osiągalną przy obecnie obowiązujących ograniczeniach. Przyszła możliwość wykorzystania nieruchomości w sposób, który w dniu wyceny nie jest jeszcze dopuszczalny, musi być jednak na tyle prawdopodobna, aby realnym było założenie, że racjonalnie działający uczestnicy rynku taką możliwość w dniu wyceny dostrzegają i są gotowi uwzględnić jej istnienie w cenie sprzedaży.

Pojęcie pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy

Zakłada się tu hipotetycznego kupującego, a nie faktycznego nabywcę. Osoba ta jest zmotywowana, ale nieprzymuszona do zakupu. Kupujący ten nie jest ani przesadnie zainteresowany zakupem ani zdeterminowany do zakupu za każdą cenę. Jest również osobą, która dokonuje zakupu z uwzględnieniem bieżących realiów rynkowych i bieżących oczekiwań, nie zaś w oparciu o wyimaginowany lub hipotetyczny rynek, który nie może być scharakteryzowany ani nie ma pewności co do jego zaistnienia. Przyjmuje się, że hipotetyczny kupujący jest pragmatyczny i nie zapłaciłby wyższej ceny niż ta, którą dyktuje rynek. Nie można przy tym zakładać, że waha się lub jest niechętny do zakupu. Obecny właściciel nieruchomości jest także zaliczony do tych osób, które stanowią rynek i mógłby być potencjalnym nabywcą w hipotetycznej transakcji.

Również w odniesieniu do sprzedającego, należy przyjąć, że jest to hipotetyczny sprzedający, a nie faktyczny właściciel. Zakłada się, że nie jest on ani przesadnie zainteresowany ani zmuszony do sprzedaży za każdą cenę. Nie jest on też przygotowany do wstrzymywania sprzedaży w oczekiwaniu na osiągnięcie ceny, która nie jest racjonalna w obecnej sytuacji rynkowej.

Sprzedający jest zmotywowany do sprzedania nieruchomości na warunkach rynkowych za najlepszą cenę osiągalną na wolnym rynku po przeprowadzeniu odpowiednich działań marketingowych. Faktyczne okoliczności istniejące w przypadku rzeczywistego właściciela nie są częścią tych rozważań, ponieważ „sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy” jest właścicielem hipotetycznym.

Pojęcie strony działają z rozeznaniem i postępują rozważnie

Zakłada się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są poinformowani, co do charakteru i cech nieruchomości, jej faktycznego i potencjalnego wykorzystania oraz stanu rynku na dzień wyceny. Strony opierają się więc na tym, co na podstawie informacji dostępnej na ten dzień można w rozsądny sposób przewidzieć. Przyjmuje się, że każda ze stron działa we własnym interesie i w zgodzie ze swoją wiedzą, a także rozważnie szuka najlepszej dla siebie ceny w tej konkretnej transakcji. Rozwaga powinna być oceniana w kontekście stanu rynku na dzień wyceny, a nie z perspektywy czasu na przyszłą datę. Niekoniecznie nierozważnym jest dla sprzedającego sprzedawać nieruchomość na rynku charakteryzującym się spadkiem cen, które już są niższe niż te, występujące we wcześniejszych warunkach rynkowych. W takich przypadkach, tak jak w innych sytuacjach kupna-sprzedaży na rynkach charakteryzujących się zmiennością cen, rozważny kupujący lub sprzedający postępuje w zgodzie z najpełniejszymi dostępnymi w danym momencie informacjami rynkowymi.

Pojęcie strony nie znajdują się w sytuacji przymusowej

Zakłada się, że każda ze stron jest zmotywowana do dokonania transakcji, nie jest jednak zmuszona ani nadmiernie nakłaniana do jej zakończenia.

(17)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 17 Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

8.3.ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I TECHNIKI WYCENY

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w stanie na dzień wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym.

Stosownie do paragrafu 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do art.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami „nieruchomość podobna” to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:

- położenie, - stan prawny, - przeznaczenie,

- sposób korzystania oraz

- inne cechy wpływające na jej wartość.

Niniejsza opinia szacunkowa została poprzedzona dokonaniem analizy rynku lokalnego. W jej wyniku stwierdzono, że niewiele jest transakcji kupna sprzedaży domów w stanie surowym zamkniętym. Dodatkowo analizę komplikuje fakt, że przedmiotem wyceny jest dom w trakcie budowy, którego budowa nie jest kontynuowana przez okres 10 lat. W tym czasie dokonał się istotny postęp w technologii budowy domów i ich rozwiązań konstrukcyjno materiałowych. w tej sytuacji uznano, że brak jest podstaw aby wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określić w oparciu o transakcje obrotu nieruchomościami podobnymi gdyż takowe praktycznie nie występują. Wobec powyższego wartość określa się na podstawie cen transakcyjnych domów wybudowanych w ostatnim okresie czasu z uwzględnieniem – skorygowaniem wartości o stan zaawansowania robót i standard ich wykonania. Szczegółowa procedura określenia wartości z uwzględnieniem stanu zaawansowania robót budowlanych została opisana w p. 10 operatu.

(18)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 18 8.4. PROCEDURA OKREŚLENIA WARTOŚCI:

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania:

 Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

 Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

 Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

 Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

 Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej Cmin oraz nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej Cmax.

 Określenie ceny średniej Cśr ze zbioru transakcji przyjętych do analizy.

 Określenie zakresu współczynników korygujących jako [Cmin/Cśr ; Cmax/Cśr]

 Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości wg formuły WR = Cśr*∑ui*E i=1..n gdzie:

u_i – wartość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości

n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości

E – współczynnik korekcyjny є (0,9:1,1)

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

8.5.DEFINICJA WARTOŚCI LIKWIDACYJNEJ

Wartość rynkowa przy sprzedaży wymuszonej jest to szacowana kwota jaką można uzyskać ze sprzedaży przy założeniu rozsądnego czasu na znalezienie nabywcy (90 -100 dni ) w sytuacji, gdy sprzedawca zmuszony jest sprzedać mienie w aktualnym stanie i miejscu.

Szczegółowe omówienie uwarunkowań prawnych i metody określania wartości likwidacyjnej podano w punkcie 11. niniejszego operatu.

9. O

KREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

W trakcie analizy rynku odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Spośród kilkunastu nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, do dalszych obliczeń wyselekcjonowano 19najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych mających największy wpływ na wartość. Transakcje przyjęte do dalszych obliczeń zestawiono w poniższej tabeli. W trakcie analizy rynku odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym.

(19)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 19 Data transakcji Położenie nieruchomości Pow. działki

Pow użytkowa budynku

Cena

nieruchomości [zł]

Cena 1 m² [zł]

2019.09.10 Grąbczowska 14B 380 150,4 450000 2992

2019.08.28 Ławica 16 456 220 680000 3091

2019.08.26 Perzycka 122i 170 199,2 875000 4393

2019.08.12 Fedrusa 5 240 187,2 615000 3285

2019.08.08 Solskiego Ludwika 38 178 129,6 565000 4360

2019.07.29 Makuszyńskiego Kornela 8 254 174,4 620000 3555

2019.06.27 Oppmana Artura 2 285 214,4 750000 3498

2019.06.26 Pozdawnicka 20 230 128 400000 3125

2019.05.20 Porazińskiej Janiny 1 433 156,8 600000 3827

2019.05.16 Szeherezady 60A 304 131,2 640000 4878

2019.05.08 Złotowska 12 619 195,2 950000 4867

2019.01.25 Złocieniecka 13 168 139,2 535000 3843

2019.01.10 Solskiego Ludwika 22 204 126,4 560000 4430

2018.12.17 Bełzy Władysława 4 202 142,4 490000 3441

2018.12.12 Szczurkiewiczów Nuny i

Bolesława 4 282 158,4 650000 4104

2018.11.07 Złotej Kaczki 1 374 113,6 450000 3961

2018.10.24 Miastkowska 31 278 190,4 710000 3729

2018.09.19 Pana Kleksa 5 437 110,4 425000 3850

2018.09.14 Złocieniecka 11 164 153 680000 4444

2018.09.10 Solskiego Ludwika 45 278 168 750000 4464

2018.08.07 Złotowska 42 618 138 500000 3623

2018.07.19 Miastkowska 4 304 170 556000 3271

2018.06.25 Szeherezady 22 517 131,2 420000 3201

2018.06.15 Fedrusa 24 227 169 560000 3314

2018.06.15 Wieczorynki 41 324 161 547000 3398

2018.06.14 Makuszyńskiego Kornela 24 320 191 570000 2984

2018.05.23 Makowej Panienki 15 238 124,8 515000 4127

2018.04.26 Brzechwy Jana 47 240 126,4 555000 4391

2018.04.25 Januszewskiej Hanny 6 199 214 675300 3156

2018.04.11 Andersena Christiana 25 303 139,6 450000 3223

cena minimalna 2 984 zł/m²

(20)

cena maksymalna 4 878 zł/m²

cena średnia 3 761 zł/m²

Źródło danych : GEOPOZ OBRN

Jednostką przeliczeniową jest 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Zgodnie z założeniami metody korygowania ceny średniej analizę przeprowadzono w odniesieniu do całej nieruchomości tj. grunt + budynek.

Cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi określono:

- na podstawie wieloletniej analizy własnej rynku lokalnego, - na podstawie wieloletniej analizy własnej rynków równoległych,

- na podstawie preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości, - na podstawie konsultacji z innymi rzeczoznawcami majątkowymi,

- na podstawie wywiadów w biurach obrotu nieruchomościami

Przyjęto następujące wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

Lp

. Rodzaj cechy Waga

cechy Stopniowanie cech rynkowych

1. Lokalizacja ogólna 0%

Cechę tą w niniejszej analizie pomija się. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania położone są w obrębie Ławica na osiedlu Bajkowym lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie

2. Lokalizacja

szczegółowa 20%

 bardzo dobra – brak uciążliwości związanych z ruchem pojazdów, tereny zielone w pobliżu, swobodny dostęp do komunikacji publicznej, z bardzo dobrym dostępem do obiektów użyteczności publicznej.

 dobra – cechy j.w. lecz położenie w strefie o mniejszej atrakcyjności

3. stan techniczny i

standard budynku 40%

 bardzo dobry - bardzo dobra jakość materiałów i prac wykończeniowych, nowoczesna armatura i wyposażenie sanitarne

 dobry - dobra jakość materiałów wykończeniowych i prac budowlanych oraz standard wyposażenia sanitarnego

 dostateczny - budynek w stanie deweloperskim

4. Wyposażenia w

media 0%  pomija się wszystkie domy przyjęte do porównania posiadają lub mają dostęp do pełnej infrastruktury komunalnej

(21)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 21 5. Rodzaj zabudowy 20%

 dobra – zabudowa bliźniacza, wielkość działki pozwalająca na uzyskanie dodatkowego terenu rekreacyjnego

 średnia – zabudowa szeregowa – niewielki teren rekreacyjny jedynie z tyłu budynku

6. Podpiwniczenie 20%

 jest - garaż w bryle budynku

 brak – miejsca parkingowe na ulicy

Obliczenie zakresu kwotowego cech rynkowych:

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W_x znajdzie się pomiędzy C_min a C_max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono po skorygowaniu:

cenę minimalną Cmin = 2 984 zł/m² cenę maksymalną C_max= 4 878 zł /m²

Szacowanie wartości nieruchomości prawa własności

Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej, maksymalnej i wycenianej cena min

Dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej w Poznaniu ul. K. Makuszyńskiego 24 na działce o powierzchni 320m², o pow. użytkowej 191m² sprzedany w dniu 14.06.2018 za kwotę

570.000zł – cena 1m² – 2984zł, stan i standard budynku dobry , budynek częściowo podpiwniczony (garaż w bryle budynku)

cena max

Dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej w Poznaniu ul. Szeherezady 60A na działce o powierzchni 304m², o pow. użytkowej 131,2m² sprzedany w dniu 16.05.2019 za kwotę 640.000zł – cena 1m² – 4878zł, stan i standard budynku bardzo dobry , budynek częściowo podpiwniczony (garaż w bryle budynku)

(22)

Ocena nieruchomości C_min, C_max oraz nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych:

Lp. Cechy rynkowe

Nieruchomość (C_min)

Nieruchomość (C_max)

Nieruchomość wyceniana

Ocena I Ocena II Ocena III

1 Lokalizacja szczegółowa bardzo dobra bardzo dobra bardzo dobra 2 Stan techniczny i standard budynku dobry bardzo dobry dobry

3 Rodzaj zabudowy średni średni dobry

4 Podpiwniczenie jest jest brak

Określenie zakresu sumy współczynników korygujących C_min = 2 984 zł/m² ; C_max = 4 878 zł/m² ; C_śr 3 761 zł/m²

Gd /granica dolna współczynników korygujących/ = Cmin

= 2 984 zł/m²

= 0,793 Cśr 3 761 zł/m²

G_g /granica górna współczynników korygujących/ = C_max

= 4 878 zł/m²

= 1,297 C_śr 3 761 zł/m²

Lp. Rodzaj cechy Waga

współczynnika

Zakres współczynników

korygujących Wartość

współczynnika

dolny górny

1 Lokalizacja szczegółowa 20% 0,1586 0,2594 0,2594 2 Stan techniczny i standard

budynku 40% 0,3172 0,5188 0,4180

3 Rodzaj zabudowy 20% 0,1586 0,2594 0,2594

4 Podpiwniczenie 20% 0,1586 0,2594 0,1586

Suma: 1,00 0,793 1,297 1,0954

(23)

e- mail janusz.mojsiewicz@wp.pl 23 Obliczenie wartości 1m² powierzchni budynku jest następujące:

Wzór na obliczenie wartości rynkowej 1m² :

W_1m² = C_śr x u_ix E gdzie:

C_śr – cena średnia grupy nieruchomości reprezentatywnych

ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości

E – przyjęto współczynnik korekcyjny E=1,00.

W_j = C_śr x ∑ u_i = 3 761 zł/m² x 1,0954 x 1,00 = 4 119,79 zł/m² przyjęto

Wj = 4.120 zł/m²

Wartość rynkowa nieruchomości objętej KW nr PO1P/00276854/0 wg stanu rynku na dzień 02.03.2020r.

W_R= 149,37m² x 4.120 zł/m² = 615.404 zł.

przyjęto po zaokrągleniu :

W _R = 615.000 zł

10. O

KREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W WARUNKACH SPRZEDAŻY LIKWIDACYJNEJ

(

SPRZEDAŻ WYMUSZONA

)

Definicja :

Wartość rynkowa przy sprzedaży wymuszonej jest to szacowana kwota jaką można uzyskać ze sprzedaży przy założeniu rozsądnego czasu na znalezienie nabywcy (90 -100 dni ) w sytuacji, gdy sprzedawca zmuszony jest sprzedać mienie w aktualnym stanie i miejscu.

Uwagi :

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku, relacji pomiędzy sprzedawcą i kupującym, oraz faktu, że jedna ze stron znajduje się w sytuacji przymusowej.

Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określenia wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży likwidacyjnej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości rynkowej nieruchomości dotyczą:

OPERAT SZACUNKOWY. - określenie wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do sprzedaży w trybie przepisów prawa upadłościowego.