COMES CONSULTING GROUP
6.3.1 Opis i charakterystyka budynku
Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr 180/4 o powierzchni 381 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 82 m2 położonej Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi 137A, dzielnica Krowodrza, obr. 0011.
Od strony wschodniej znajduje się wejście do budynku, od strony południowej znajduje się wjazd do garażu.
Balkony wychodzą na stronę południową, a narożne logie zlokalizowane są od strony północno-wschodniej budynku.
Dłużnik nieobecny w trakcie oględzin. Cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu. Oględziny odbyły się w obecności policji, budynek był otwarty, natomiast nie wszystkie pomieszczenia wewnątrz budynku były otwarte.
Ogólna charakterystyka budynku:
budynek piętrowy, trzykondygnacyjny (przyziemie z garażem w bryle i dwa piętra), w zabudowie bliźniaczej, nie stwierdzono piwnic w budynku,
cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu (robotnicy), w przyziemiu prawdopodobnie zaadaptowano garaż i pomieszczenia gospodarcze na pokoje (brak dostępu),
w przyziemiu znajdują się 2 pomieszczenia gospodarcze zaadaptowane prawdopodobnie na mieszkalne, łazienka, kotłownia oraz pomieszczenie gospodarcze z wejściem pod schodami,
na I piętrze znajdują się dwa pokoje (jeden zamknięty), kuchnia i łazienka,
na II piętrze znajdują się trzy pokoje (dwa zamknięte) oraz łazienka,
budynek wybudowany ok. 1980r. (informacja z kartoteki budynków),
budynek o konstrukcji tradycyjnej: murowanej, stropodach.
stolarka okienna drewniana, skrzynkowa- stara,
stolarka drzwiowa płycina - stara,
centralne ogrzewanie i c.w.u. z pieca gazowego dwufunkcyjnego zlokalizowanego w kotłowni, poniżej poziomu przyziemia,
budynek o podstawowej funkcji mieszkalnej,
wyposażenie w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową,
wykończenie budynku zgodnie z zamieszczoną dokumentacją fotograficzną.
23
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Łazienka – na ścianie i podłodze płytki ceramiczne, sufit malowany
24
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Kotłownia
25
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Komunikacja między piętrami
I PIĘTRO
26
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Pokój - stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze panele
Kuchnia – stolarka okienna drewniana, na ścianach płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane, na podłodze panele i płytki ceramiczne
27
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
28
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Łazienka – stolarka drzwiowa płycina, na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach płytki ceramiczne i tapeta, sufit malowany
Komunikacja między piętrami
29
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
II PIĘTRO
Przedpokój – na podłodze lastriko, ściany i sufit malowane
Łazienka - stolarka drzwiowa płycina, na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach płytki ceramiczne i tapeta, sufit malowany
30
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Pokój – stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze panele
31
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Podczas oględzin nieruchomości przeprowadzono własny pomiar z natury wewnątrz budynku w celu określenia jego powierzchni użytkowej – niestety tylko część pomieszczeń była dostępna, powierzchnia użytkowa obliczona szacunkowo z obmiarów dokonanych w dostępnych pomieszczeniach,
Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe,
Powierzchnia użytkowa ustalona na podstawie własnych pomiarów służy wyłącznie do celów niniejszego operatu szacunkowego i nie może być wykorzystywana w żadnym innym celu niż egzekucyjny.
Powierzchnia użytkowa budynku wynosi ok. 187 m2, powierzchnia zabudowy wynosi 82 m2.
Stan techniczny budynku:
Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów.
Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków.
32
COMES CONSULTING GROUP
Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl
Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.
Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach.
Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku.
Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego Klasyfikacja stanu i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym.
Dobry 16-30
Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają konserwacji.
Średni 31-60
W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.
Zły 61-80
W elementach budynku występują widoczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny.
Awaryjny
powyżej 80 Budynek nadaje się do likwidacji.
W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono:
- Ściany – stan średni,
- Stropy, sklepienia – stan dobry, - Dach – stan dobry,
- Stolarka drzwiowa – stan średni, - Stolarka okienna – stan dobry, - Wykończenie – stan średni.
Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako średni.