OPINIA BIEGŁEGO W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO

(1)

OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ STANOWIĄCEJ DZIAŁKĘ EWIDENCYJNĄ NR 180/4 O POW. 381 M

²

ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM,

POŁOŻONYM W KRAKOWIE PRZY UL. KRÓLOWEJ JADWIGI NR 137A, DZIELNICA KROWODRZA, OBR. 0011

 KW Nr KR1P/00053706/0

 SYGN. AKT KM 2256/20

P R Z Y G O T O W A N A P R Z E Z

COMES CONSULTING GROUP www.comescon.pl

AUTOR OPRACOWANIA:EWA TOŁWIŃSKA BIEGŁY SĄDOWY W SPRAWIE KM2256/20

Kraków, listopad 2020

Oddział Bytom, ul. Drzymały 2, 41-902 Bytom, tel.604 722 080 Oddział Kraków, ul. Bydgoska 6, 30-056 Kraków, tel. 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl NIP 626 219 65 56 / REGON 240252684 nr rachunku : 86 1050 1230 1000 0091 3050 0771

(2)

2

COMES CONSULTING GROUP

Kraków. ul. Bydgoska 6, tel. kom. 604 722 080, 888 595 095 www.comescon.pl / biuro@comescon.pl

WYCIĄG Z OPINII

W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO

I. PRZEDMIOT OPINII

Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr 180/4 o powierzchni 381 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 82 m² położonej Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi 137A, dzielnica Krowodrza, obr. 0011 (szczegóły w opisie nieruchomości - pkt. 6.3).

Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie.

Przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ul. Królowej Jadwigi (powiatowa) i Romera (gminna) – wjazd na działkę z ul. Romera.

Działka jest ogrodzona, ogrodzenie nie jest posadowione zgodnie z granicami działki – szczegóły pkt. 6.3.

Działka uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003r. (zmieniona uchwałą Nr XCIII/1256/10 z dnia 3 marca 2010 r.

zmieniona uchwałą Nr CXII/1700/14 z dnia 9 lipca 2014 r.) – Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Kraków działka nr 180/4 znajduje się w strefie o przeznaczeniu:

MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla tego terenu trwają prace przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "WOLA JUSTOWSKA - HAMERNIA”.

Ponadto działka znajduje się w strefie otuliny Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego działka nr 180/4 nie stanowi nieruchomości rolnej - szczegóły w pkt. 7.

Dłużnik nieobecny w trakcie oględzin. Brak informacji dot. ubezpieczenia, czy służebności. Cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu. Oględziny odbyły się w obecności policji, budynek był otwarty, natomiast większość pomieszczenia w budynku były pozamykane.

II. ZAKRES OPINII

Zakres opinii obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, według stanu nieruchomości określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny.

(3)

3 V. OSZACOWANA WARTOŚĆ

Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny, określono wartość nieruchomości w wysokości:

1 096 725 zł

jeden milion dziewięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset dwadzieścia pięć złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 § 2 kpc składają się:

 wartość gruntu: 381 987 zł

 wartość budowli i innych urządzeń: 714 738 zł

 przynależności: brak

 pożytki: szacowana nieruchomość w dacie wyceny była przedmiotem najmu.

Art. 1002. Wstąpienie nabywcy w prawa i obowiązki dłużnika ze stosunku najmu i dzierżawy

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Do powyższej sytuacji mają również zastosowanie przepisy ustawy: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

VI. DATA OPINII

Data, na którą określono stan przedmiotowej nieruchomości: 02.11.2020 r.

Data, na którą określono wartość nieruchomości: 16.11.2020 r.

VII. AUTOR OPINII

Ewa Tołwińska, nr uprawnień : 6217

biegły sądowy w sprawie KM 2256/20

Kraków, listopad 2020 r.

(4)

4 SPIS TREŚCI

WYCIĄG Z OPINII W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO 2

1 OKREŚLENIE PRZEDMIOTU OPINII 5

2 OKREŚLENIE ZAKRESU OPINII 5

3 CEL OPINII 5

4 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE 5

4.1 Podstawa formalna 5

4.2 Podstawa prawna wyceny 6

4.3 Źródła informacji i materiały źródłowe 6

5 DATY ISTOTNE DLA OPINII 6

6 DANE O PRZEDMIOCIE OPINII 7

6.1 Stan prawny nieruchomości 7

6.1.1. Stan prawny nieruchomości zgodnie z księgą wieczystą 7

6.1.2. Stan według ewidencji gruntów i kartoteki budynków 10

6.2 Lokalizacja 11

6.3 Opis przedmiotu wyceny 17

6.3.1 Opis i charakterystyka budynków 22

7 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI 32

8 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 33

8.1 Uwagi ogólne 33

8.2 Charakterystyka rynku lokalnego 34

8.3 Segmentacja i analiza rynku nieruchomości 38

8.4 Analiza rynku nieruchomości 39

8.5 Analiza czasowa cen transakcyjnych 41

8.6 Metodyka wyceny 41

9 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ WN 44

10 OKREŚLENIE WARTOŚCI WYDZIELONYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI 48

10.1 Oszacowanie wartości składnika gruntowego nieruchomości (WG) 48 10.2 Określenie wartości składnika budowlanego (z wyłączeniem gruntu) 52

11 WYNIK KOŃCOWY 53

12 KLAUZULE 54

13 WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW 54

(5)

5

Przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ul. Królowej Jadwigi (powiatowa) i Romera (gminna) – wjazd na działkę z ul. Romera.

Działka jest ogrodzona, ogrodzenie nie jest posadowione zgodnie z granicami działki – szczegóły pkt. 6.3.

Działka uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną i gazową.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego działka nr 180/4 nie stanowi nieruchomości rolnej - szczegóły w pkt. 7.

Dłużnik nieobecny w trakcie oględzin. Brak informacji dot. ubezpieczenia, czy służebności. Cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu. Oględziny odbyły się w obecności policji, budynek był otwarty, natomiast większość pomieszczenia w budynku były pozamykane.

2 OKREŚLENIE ZAKRESU OPINII

Zakres opinii obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, według stanu nieruchomości określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny.

3 CEL OPINII

Celem opinii jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 2256/20.

4 PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO – PRAWNE

4.1 Podstawa formalna

Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Marcina Leśniak

Kancelaria Komornicza, ul. Żabiniec 66/LU5, 31-215 Kraków Sygn. akt KM 2256/20

(6)

6

4.2 Podstawa prawna wyceny

Wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. Są to te źródła prawa, które w sposób bezpośredni wpływają na merytoryczną treść opracowania i warunkują jego poprawną formalną treść.

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości,

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego 3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podstawy merytoryczne wyceny i materiały pomocnicze:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, 2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny,

3. Rozporządzenie Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 16 lutego 1928r. o prawie budowlanem i zabudowania osiedli oraz Ustawa z dnia 31 stycznia 1961r. prawo budowlane,

4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,

5. Ustawa z dnia 17 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

7. Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” - 2001r., 8. E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext, Warszawa 2004 r.,

9. Wycena nieruchomości; wydanie polskie; Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2000,

10. R. Cymerman, A. Hopfer; System i procedury szacowania nieruchomości, Olsztyn – Zielona Góra 1999, 11. A. Hopfer, M. Krawczyk, S. Źróbek; Zasady gospodarki przestrzennej i szacowania nieruchomości, Zielona

Góra 1997,

12. NIERUCHOMOŚĆ, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, 13. Notowania Rynku Nieruchomości, C.H. Beck,

14. Nieruchomości, C.H. Beck.

4.3 Źródła informacji i materiały źródłowe a) dokumentacja ewidencji gruntów i budynków, b) opracowania planistyczne,

c) wizja lokalna, w ramach której dokonano oględzin nieruchomości,

d) informacje z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, od zarządców nieruchomości, e) dokumentacja stanu prawnego nieruchomości,

f) zbiór transakcji udostępniony przez Starostwo Powiatowe w Krakowie, g) internetowe źródła informacji.

5 DATY ISTOTNE DLA OPINII

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 16.11.2020 r.

Data, na którą określono i uwzględniono

w wycenie stan nieruchomości (przedmiotu wyceny) 02.11.2020 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 02.11.2020 r.

Data sporządzenia wyceny 16.11.2020 r.

(7)

7

Typ księgi NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Numer bieżący nieruchomości 1

Położenie

1. Numer porządkowy 1

2. Województwo MAŁOPOLSKIE

3. Powiat M. KRAKÓW

4. Gmina KRAKÓW M.

5. Miejscowość KRAKÓW

6. Dzielnica KROWODRZA

Działka ewidencyjna

1. Identyfikator działki 126102_9.0011.180/4

2. Numer działki 180/4

3. Obręb ewidencyjny

A: numer obrębu ewidencyjnego 0011

B: nazwa obrębu ewidencyjnego ---

4. Położenie 1

5. Ulica KRÓLOWEJ JADWIGI 137D

6. Sposób korzystania B - TERENY MIESZKANIOWE

7. Odłączenie Numer księgi / /

Obszar ---

8. Przyłączenie Numer księgi / /

Obszar ---

9. Numer księgi zaginionej, zniszczonej, dawnej, zbioru dokumentów

A: numer księgi zaginionej ---

B: numer księgi zniszczonej ---

C: numer księgi dawnej ---

D: oznaczenie zbioru dokumentów ---

Obszar

1. Obszar 0,0381 HA

DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ BRAK WPISÓW

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ Właściciel

Udział

1. Numer udziału w prawie 7

2. Wielkość udziału (licznik/mianownik) 1/1

3. Rodzaj wspólności ---

Osoba fizyczna

1

1. Lista wskazań udziałów w prawie 7

2. Imię pierwsze AHED

3. Imię drugie ---

4. Nazwisko / pierwszy człon nazwiska

złożonego AL.

5. Drugi człon nazwiska złożonego ZEITAWI

6. Imię ojca ESSA

7. Imię matki AMNEH

8. PESEL 73021017678

DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA Numer wpisu

1. Numer wpisu 3

(8)

8

Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia

1. Rodzaj wpisu INNY WPIS

2. Treść wpisu

WSZCZĘCIE POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ NINIEJSZĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ W SPRAWIE SYGN. KM 2256/20 PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI AHED AL-ZEITAWI Z WNIOSKU

NIŻEJ WYM. WIERZYCIELA

3. Przedmiot wykonywania ---

4. Pierwszeństwo ---

5. Prawo lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa ---

6. Lista nieruchomości współobciążonych

A: numer księgi wieczystej / /

B: numer wpisu ---

7. Rodzaj zmiany ---

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną

1. Nazwa BNP PARIBAS BANK POLSKA SPÓŁKA AKCYJNA

2. Siedziba WARSZAWA

3. REGON 010778878

4. Stan przejściowy ---

5. KRS ---

DZIAŁ IV - HIPOTEKA Numer hipoteki (roszczenia)

1. Numer hipoteki (roszczenia) 2

Treść hipoteki (roszczenia)

1. Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA

2. Suma 865500,00

3. Suma słownie OSIEMSET SZEŚĆDZIESIĄT PIĘĆ TYSIĘCY PIĘĆSET

4. Waluta sumy ZŁ

5. Odsetki A: rodzaj odsetek ZMIENNE

B: wysokość odsetek ---

6. Udział ---

7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej ---

8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego

A: numer wierzytelności 1

B: wierzytelność KREDYT

C: stosunek prawny ---

9. Termin zapłaty 2039-01-05

11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa ---

12. Księga współobciążona

A: nr księgi wieczystej / /

B: nr hipoteki (roszczenia) ---

13. Inne informacje ---

14. Numer hipoteki w RZHLZ ---

1. Nazwa FORTIS BANK POLSKA S.A

3. REGON 00391597000000

5. Administrator hipoteki ---

6. KRS ---

Numer hipoteki (roszczenia)

1. Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA

2. Suma 432750,00

3. Suma słownie CZTERYSTA TRZYDZIEŚCI DWA TYSIĄCE SIEDEMSET PIĘĆDZIESIĄT

4. Waluta sumy ZŁ

(9)

9

1. Nazwa FORTIS BANK POLSKA S.A

3. REGON 00391597000000

6. KRS ---

Numer hipoteki (roszczenia)

1. Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA PRZYMUSOWA

2. Suma 31941,93

3. Suma słownie TRZYDZIEŚCI JEDEN TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET CZTERDZIEŚCI JEDEN

93/100

4. Waluta sumy ZŁ

B: wysokość odsetek ---

6. Udział ---

7. Hipoteka na wierzytelności hipotecznej ---

8. Oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego

A: numer wierzytelności 1

B: wierzytelność

NALEŻNOŚĆ WYNIKAJĄCA Z ZALEGŁOŚCI SKŁADKOWYCH WRAZ Z ODSETKAMI - WYNIKAJĄCA Z DECYZJI NR 180171DZPDZ16/000210 Z

DNIA 27.06.2016R.

C: stosunek prawny ---

9. Termin zapłaty ---

11. Hipoteka lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa ---

1. Nazwa ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH INSPEKTORAT KRAKÓW-

KROWODRZA

2. Siedziba KRAKÓW

3. REGON 000017756

6. KRS ---

Wydruk księgi wieczystej z EKW w załączeniu.

(10)

10

W rzeczywistości budynek ma nadany numer 137 A – zgodnie z kartoteką budynków.

6.1.2. Stan według ewidencji gruntów i kartoteki budynków Ewidencja gruntów

Kartoteka budynków

Wypisy z rejestru gruntów i kartoteki budynków w załączeniu.

(11)

11

Bardzo dobra lokalizacja, dogodne połączenia komunikacyjne z centrum miasta. W okolicy średnio rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa, sklepy, poczta, szkoła, przedszkole, przystanki autobusowe. Otoczenie z sąsiedztwem terenów zielonych, jednak tuż przy ruchliwej drodze Królowej Jadwigi należy uznać za dobre.

Dojazd do działki ulicą Królowej Jadwigi. Nieruchomość leży poza strefą płatnego parkowania.

Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości – Kraków, ul. Królowej Jadwigi, dzielnica VII Zwierzyniec

(12)

12

(13)

13

(14)

14

(15)

15

Źródło: https://www.openstreetmap.org, https://www.google.pl/maps/

(16)

16

Okolica

(17)

17

6.3 Opis przedmiotu wyceny

Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr 180/4 o powierzchni 381 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 82 m² położonej Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi 137A, dzielnica Krowodrza, obr. 0011.

(18)

18

Księga wieczysta dla ww. nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie.

Dłużnik nieobecny w trakcie oględzin. Brak informacji dot. ubezpieczenia, czy służebności. Cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu. Oględziny odbyły się w obecności policji, budynek był otwarty.

Charakterystyka zabudowanej działki gruntu nr 180/4:

 działka posiada nieregularny kształt zbliżony do prostokątnego,

 działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej;

 działka nie jest całkowicie ogrodzona: od strony wschodniej (ul. Romera) znajduje się wjazd na działkę wraz z metalową bramą wjazdową oraz furtką, resztę ogrodzenia stanowi siatka, na metalowych słupkach; istniejące ogrodzenie znajduje się po starym obrysie działki (sprzed wydzielenia działek gminnych), ogrodzenie nie pokrywa się z granicą działki wg mapy zasadniczej - od strony południowej i północnej ogrodzenie znajduje się za działkami nr 180/6 i 180/5 należącymi do Gminy Kraków, działki te zostały prawdopodobnie wydzielone jako drogi dojazdowe do nieruchomości sąsiedniej (budynek bliźniaczy), jednak dostęp do nieruchomości bliźniaczej dokonuje się poprzez bezpośredni zjazd z ul. Królowej Jadwigi, szacowana nieruchomość pomimo nr adresowego Królowej Jadwigi posiada wjazd od strony ul. Romera,

 teren działki lekko wznoszący się w kierunku północnym;

 w części wjazdowej oraz od strony północnej działka utwardzona betonem, reszta działki stanowi ogród,

 działka niezagospodarowana - zaniedbana, rosną pnącza, małe drzewa, samosiejki,

 działka uzbrojona jest w sieć elektroenergetyczną, wodno-kanalizacyjną i gazową,

 dostęp do drogi publicznej - ulicy Królowej Jadwigi – drogi powiatowej i ul. Romera – drogi gminnej.

Fragment mapy ewidencyjnej

(19)

19

Przekroczenie granic

Na zielono zaznaczono granice działki, kolorem niebieskim zaznaczono aktualne ogrodzenie i część działek, które należą do Gminy Kraków, a które są użytkowane przez obecnego właściciela nieruchomości.

(20)

20

Cześć użytkowana przez obecnego właściciela, należąca do Gminy Kraków

(21)

21

(22)

22

6.3.1 Opis i charakterystyka budynku

Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki gruntu nr 180/4 o powierzchni 381 m², zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, trzykondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 82 m² położonej Krakowie przy ul. Królowej Jadwigi 137A, dzielnica Krowodrza, obr. 0011.

Od strony wschodniej znajduje się wejście do budynku, od strony południowej znajduje się wjazd do garażu.

Balkony wychodzą na stronę południową, a narożne logie zlokalizowane są od strony północno-wschodniej budynku.

Dłużnik nieobecny w trakcie oględzin. Cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu. Oględziny odbyły się w obecności policji, budynek był otwarty, natomiast nie wszystkie pomieszczenia wewnątrz budynku były otwarte.

Ogólna charakterystyka budynku:

 budynek piętrowy, trzykondygnacyjny (przyziemie z garażem w bryle i dwa piętra), w zabudowie bliźniaczej, nie stwierdzono piwnic w budynku,

 cały budynek podlega wynajmowi krótkotrwałemu (robotnicy), w przyziemiu prawdopodobnie zaadaptowano garaż i pomieszczenia gospodarcze na pokoje (brak dostępu),

 w przyziemiu znajdują się 2 pomieszczenia gospodarcze zaadaptowane prawdopodobnie na mieszkalne, łazienka, kotłownia oraz pomieszczenie gospodarcze z wejściem pod schodami,

 na I piętrze znajdują się dwa pokoje (jeden zamknięty), kuchnia i łazienka,

 na II piętrze znajdują się trzy pokoje (dwa zamknięte) oraz łazienka,

 budynek wybudowany ok. 1980r. (informacja z kartoteki budynków),

 budynek o konstrukcji tradycyjnej: murowanej, stropodach.

 stolarka okienna drewniana, skrzynkowa- stara,

 stolarka drzwiowa płycina - stara,

 centralne ogrzewanie i c.w.u. z pieca gazowego dwufunkcyjnego zlokalizowanego w kotłowni, poniżej poziomu przyziemia,

 budynek o podstawowej funkcji mieszkalnej,

 wyposażenie w instalacje: elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową,

 wykończenie budynku zgodnie z zamieszczoną dokumentacją fotograficzną.

(23)

23

Łazienka – na ścianie i podłodze płytki ceramiczne, sufit malowany

(24)

24

Kotłownia

(25)

25

Komunikacja między piętrami

I PIĘTRO

(26)

26

Pokój - stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze panele

Kuchnia – stolarka okienna drewniana, na ścianach płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane, na podłodze panele i płytki ceramiczne

(27)

27

(28)

28

Łazienka – stolarka drzwiowa płycina, na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach płytki ceramiczne i tapeta, sufit malowany

Komunikacja między piętrami

(29)

29

II PIĘTRO

Przedpokój – na podłodze lastriko, ściany i sufit malowane

Łazienka - stolarka drzwiowa płycina, na podłodze płytki ceramiczne, na ścianach płytki ceramiczne i tapeta, sufit malowany

(30)

30

Pokój – stolarka okienna drewniana, stolarka drzwiowa płycina, ściany i sufit malowane, na podłodze panele

(31)

31

 Podczas oględzin nieruchomości przeprowadzono własny pomiar z natury wewnątrz budynku w celu określenia jego powierzchni użytkowej – niestety tylko część pomieszczeń była dostępna, powierzchnia użytkowa obliczona szacunkowo z obmiarów dokonanych w dostępnych pomieszczeniach,

 Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe,

 Powierzchnia użytkowa ustalona na podstawie własnych pomiarów służy wyłącznie do celów niniejszego operatu szacunkowego i nie może być wykorzystywana w żadnym innym celu niż egzekucyjny.

Powierzchnia użytkowa budynku wynosi ok. 187 m², powierzchnia zabudowy wynosi 82 m².

Stan techniczny budynku:

Mając na uwadze zasady opisane w STANDARDZIE III.4 ZASADY USTALANIA ZUŻYCIA o charakterze tymczasowej noty interpretacyjnej mówiące, że rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, dokonano oceny stopnia zużycia technicznego obiektu według poniższych kryteriów.

Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Ocenę zużycia oparto o kryteria ogólne oceny i klasyfikacji technicznej stanu elementów budynków.

(32)

32

Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na wartość szacowanej nieruchomości.

Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane w jakichkolwiek publikacjach.

Oceny stanu technicznego obiektu dokonano w sposób wizualny na podstawie zewnętrznych oględzin elementów obiektu w powiązaniu z wiekiem trwałości i eksploatacji budynku.

Dla celu wyceny przyjęto następujące ogólne kryteria oceny i klasyfikacji stanu technicznego Klasyfikacja stanu

technicznego w % zużycia

Kryteria oceny Bardzo dobry

0-15

Elementy budynku są dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazują zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normatywnym.

Dobry 16-30

Elementy budynku nie wykazują większego zużycia. Mogą występować nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania, szczególnie mechaniczne. Elementy wymagają konserwacji.

Średni 31-60

W elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu Celowy jest częściowy remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.

Zły 61-80

W elementach budynku występują widoczne uszkodzenia i ubytki. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny.

Awaryjny

powyżej 80 Budynek nadaje się do likwidacji.

W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono:

- Ściany – stan średni,

- Stropy, sklepienia – stan dobry, - Dach – stan dobry,

- Stolarka drzwiowa – stan średni, - Stolarka okienna – stan dobry, - Wykończenie – stan średni.

Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako średni.

7 PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w Urzędzie Miasta Kraków:

Szczegóły przeznaczenia szacowanej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dostępne są w Urzędzie Miasta Kraków.

(33)

33

Źródło: https://www.bip.krakow.pl

Źródło: http://geoserwis.gdos.gov.pl/mapy/

Działka, zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie stanowi nieruchomości rolnej (art. 1a pkt 1 lit b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha – przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię poniżej 0,3 ha, a mianowicie 0,0381 ha).

8 CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

8.1 Uwagi ogólne

Rodzaj i charakter szacowanej nieruchomości sprawia, iż przestrzenny zakres oddziaływania nieruchomości, biorąc pod uwagę zależności demograficzne, ekonomiczne, gospodarcze, strukturalne itp., wykracza poza przedmiotowy zasięg najbliższego, fizycznego sąsiedztwa. Tworząc charakterystykę deskryptywną rynku nieruchomości zastosowano metodologię dedukcyjną jako najbardziej adekwatną i uwiarygodniającą konkluzje, wychodząc od wskaźników opisujących rynek na poziomie miasta Kraków, schodząc do poziomu lokalnego.

(34)

34

8.2 Charakterystyka rynku lokalnego

Charakterystyka rynku lokalnego – miasto Kraków

Kraków (łac. Cracovia) – miasto na prawach powiatu w południowej Polsce, siedziba władz województwa małopolskiego, drugie w kraju pod względem liczby mieszkańców i pod względem powierzchni. Położone nad Wisłą, na obszarze Bramy Krakowskiej, Niecki Nidziańskiej i Pogórza Zachodniobeskidzkiego. Jest jednym z najstarszych miast Polski o ponad tysiącletniej historii, z wieloma wartościowymi obiektami architektonicznymi.

Działa w nim również wiele instytucji i placówek kulturalnych gromadzących bezcenne zabytki. Do 1795 r.

Kraków był formalnie stolicą Polski, a do 1611 r. siedzibą władców państwa polskiego. W latach 1596–1795, czyli do III rozbioru Polski, jako stolica Rzeczypospolitej funkcje stołeczne dzielił z Warszawą, która stała się miastem rezydencjalnym króla.

Obecnie jest stolicą województwa małopolskiego, a także centralnym ośrodkiem metropolitalnym aglomeracji krakowskiej. W zapisach historycznych jest uznawany za główne miasto historycznej Małopolski. Do historycznej funkcji Krakowa odnosi się jego pełna nazwa – Stołeczne Królewskie Miasto Kraków usankcjonowana prawnie przez Radę Ministrów, jak i wcześniej przez naczelne władze państwowe II Rzeczypospolitej, które używały tej nazwy w swoich aktach prawnych. Również nazwy skróconej, tj.: st. król.

miasto Kraków, st. kr. miasto Kraków albo stoł. król. miasto Kraków. Niektóre z tych aktów prawnych obowiązują do dzisiaj. Na arenie międzynarodowej Kraków postrzegany jest jako "duchowe i naukowe serce Polski”.

W Krakowie znajdują się główne siedziby m.in.: Polskiej Akademii Umiejętności, Narodowego Centrum Nauki, Europejskiego Towarzystwa Chirurgicznego, Polskiego Towarzystwa Promieniowania Synchrotronowego, Krajowej Szkoły Sądownictwa i Prokuratury, dowództwa Wojsk Specjalnych RP, Polskiego Związku Narciarskiego. Miasto posiada również wiele placówek kulturalnych o znaczeniu i statusie narodowym, m.in.

Narodowy Stary Teatr, Muzeum Narodowe, Drukarnia Narodowa, Biblioteka Jagiellońska, Instytut Książki.

Miasto pełni funkcję centrum administracyjnego, kulturalnego, edukacyjnego, naukowego, gospodarczego, usługowego i turystycznego. Kraków jest drugim, po Warszawie, największym w kraju rynkiem nowoczesnej powierzchni biurowej, a także jednym z kluczowych węzłów drogowych i kolejowych w Polsce. W Balicach pod Krakowem znajduje się drugi co do wielkości polski port lotniczy o znaczeniu międzynarodowym. Według raportu inwestycyjnego Konferencji ds. Handlu i Rozwoju ONZ (UNCTAD) z 2011 roku Kraków jest najlepszym miejscem na świecie do lokowania centrów usług dla biznesu. W kwietniu 2012 r. Kraków znalazł się w gronie 120 najatrakcyjniejszych miast.

Kraków jest położony w południowej Polsce, w środkowo-północnej części województwa małopolskiego.

Miasto leży nad Wisłą i na jego terenie znajdują się ujścia dopływów rzeki Wisły: Białuchy (dolny bieg Prądnika), Rudawy, Dłubni, Drwiny Długiej i Wilgi. Kraków znajduje się w miejscu zbiegu kilku krain geograficznych: Bramy Krakowskiej, Kotliny Oświęcimskiej, Kotliny Sandomierskiej, Pogórza Zachodniobeskidzkiego, Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej. Położenie Krakowa sprawia, że jest on bazą dla wycieczek w polskie góry czy wypadów do malowniczej Jury Krakowsko-Częstochowskiej.

Z Krakowem sąsiadują gminy: Igołomia-Wawrzeńczyce, Kocmyrzów-Luborzyca, Koniusza, Liszki, Michałowice, Mogilany, Niepołomice, Skawina, Świątniki Górne, Wieliczka, Wielka Wieś, Zabierzów, Zielonki.

Gminy te należą do dwóch powiatów sąsiadujących z Krakowem: powiat krakowski oraz powiat wielicki. W XIV w. w Krakowie były 22 ulice, w 1866 w mieście i na przedmieściach już 113, w 1880 – 135, w 1909 – 161, a w 1926 – 457 ulic.

Od 27 marca 1991r. Kraków podzielony jest na 18 dzielnic samorządowych oznaczonych cyframi rzymskimi i nazwami. Od roku 2002 Rada Miasta Krakowa uchwałą podjęła decyzję o formalnym przydzieleniu nazw krakowskim dzielnicom. Nazwy te obowiązywały do tej chwili potocznie.

Powszechnie używany jest historyczny podział miasta z lat 1951–1975 na 6 dzielnic administracyjnych: Stare Miasto, Zwierzyniec, Kleparz, Grzegórzki, Podgórze, Nowa Huta lub podział na 4 dzielnice, obowiązujący od 1975r.: Śródmieście, Podgórze, Krowodrza, Nowa Huta.

W Krakowie nazwy dzielnic pochodzą w większości od nazw miast, wsi, jurydyk, folwarków, osad itp., tworzących kiedyś oddzielne jednostki osadnicze, a na przestrzeni wieków włączanych w granice administracyjne miasta.

W ujęciu lokalnym Kraków i sąsiadujące miejscowości tworzą aglomerację krakowską. W ujęciu regionalnym mówi się o Krakowskim Obszarze Metropolitalnym (KOM), natomiast w ujęciu ponadregionalnym Kraków jest biegunem wzrostu oddziałującym na sąsiadujące województwa – śląskie, świętokrzyskie oraz podkarpackie.

(35)

35

Źródło: Biuletyn Informacji Publicznej Miasta Krakowa

Kraków pełni funkcję jednego z kluczowych węzłów komunikacyjnych w kraju, przez miasto przechodzą drogi krajowe i europejskie: droga krajowa nr 7, droga krajowa nr 44, droga krajowa nr 75, droga krajowa nr 79, droga krajowa nr 94, a w relacji wschód-zachód, południowym obejściem miasta, przebiega autostrada A4.

Miasto Kraków jest również jednym z głównych węzłów kolejowych w Polsce zapewniającym szybkie połączenia z Warszawą, Gdańskiem oraz innymi większymi miastami, a także międzynarodowe połączenie EuroCity z Wiedniem oraz EuroCity Wawel z Wrocławiem, Berlinem i Hamburgiem. Poza Dworcem Kraków Główny na terenie miasta znajdują się także stacje Kraków Płaszów, Łobzów, Mydlniki, Bieżanów, Prokocim, Łagiewniki. Co prawda na terenie Nowej Huty nie ma połączeń kolejowych pasażerskich, jednak znajduje się tam największa w mieście stacja przeładunkowa. Dodatkowo pod Krakowem w Balicach znajduje się drugi co do wielkości w kraju międzynarodowy port lotniczy posiadający dwa terminale - Kraków Airport im. Jana Pawła II, który zapewnia połączenie z niemal 60 miastami na świecie.

Dzięki różnorodnym i dogodnym połączeniom komunikacyjnym Kraków jest jednym z 5 najbardziej popularnych pod względem turystycznym miast w Europie. Tylko w 2011 r. miasto odwiedziło 8,6 milionów turystów. Zdecydowana większość osób odwiedzających Kraków to turyści krajowi, jednak spośród gości zagranicznych dominują Brytyjczycy, Niemcy, Francuzi oraz Amerykanie.

Stolica Małopolski jest największym w kraju ośrodkiem outsourcingu – aż 40% wszystkich osób zatrudnionych w tej branży na terenie całego kraju pracuje w Krakowie lub okolicy – Kraków Business Park w Zabierzowie.

W ponad 65 przedsiębiorstwach zajmujących się przede wszystkim obsługą księgową, podatkową, informatyczną oraz finansową spółek pracuje ponad 26 tys. osób, z czego 10% stanowią obcokrajowcy. Do największych przedsiębiorstw z opisywanych branż należą m.in.: Accounting Plaza Central Europe, Capgemini Polska, BNP Paribas, AON Hewit, Lufthansa, IBM BTO Business Consulting Services, Shell Polska, State Street Servicess Poland. Ponadto swoje centra badawczo rozwojowe w Krakowie otworzyły również Google, CISCO, Motorola Polska, Nokia Siemens Networks, COMARCH, Sabre Holding, Delphi.

Wyceniana nieruchomość położona jest w dzielnicy VII Zwierzyniec.

Na dużym terenie Dzielnicy VII znajdują się historyczne miejscowości: Zwierzyniec, Półwsie Zwierzynieckie, Błonia, Przegorzały, Wola Justowska, Las Wolski, Bielany, Olszanica.

Zwierzyniec to jeden z najstarszych ośrodków osadniczych na terenie obecnego Krakowa, z którym był od średniowiecza ściśle związany pomimo niezależności do XX w. Odnalezione ślady pierwszej stałej osady pochodzą z czasów paleolitu, a w okresie wczesnochrześcijańskim (IX-X w.) Zwierzyniec stanowił silny ośrodek osadniczy państwa Wiślan. Od przełomu XI i XII w. wznoszono kościół Najświętszego Salwatora, jeden z najstarszych na terenie Krakowa. Ukończony w 2 poł. XII w. jako kamienna bazylika z prosto zamkniętym prezbiterium. Poświęcony ok. 1148 r., a już pomiędzy 1166 a 1185 r. został wcielony z parafią do klasztoru norbertańskiego i od tego czasu należy do parafii przy kościele śś. Augustyna i Jana Chrzciciela Panien Norbertanek na Zwierzyńcu. Romańska świątynia kilkakrotnie niszczona. Dopiero w XVII w. została przebudowana i częściowo zbarokizowana: od zachodu dobudowano wieżę, romańskie mury wzmocniono szkarpami, a przykościelny cmentarz otoczono murem. Po zniszczeniach przez Szwedów kościół odnowiono, a w XVIII w. przebudowano dobudowując zakrystię na miejscu kostnicy. Od I poł. XX w. kościół był

(36)

36

wielokrotnie badany przez archeologów, którzy odkryli jego romańskie fragmenty wprowadzając liczne rekonstrukcje. Odkryto wczesnorenesansowe freski z XVI w. Zachowała się ambona i chór muzyczny z XVII w. i słynny obraz Ukrzyżowanie (mal. K. Kurcz 1605 r.) oraz organy z XVIII w. Wokół kościoła pozostałości dawnego cmentarza użytkowanego do 1886 r. W 2 poł. XIX w. powstał nowy cmentarz zwany Salwatorskim będący własnością parafii, gdzie w 1888 r. wybudowano kaplicę cmentarną św. Józefa (wg proj. S.

Jaworzyńskiego), poświęconą przez kardynała A. Dunajewskiego, pod którą znajdują się katakumby Norbertanek. Na cmentarzu pochowano wiele wybitnych osób m. in. K. Rostworowskiego, J. Osterwę, E.

Romera, K. Wykę, M. Kotlarczyka, W. Chomicza. W pobliżu kościoła salwatorskiego znajduje się drewniany kościół św. Małgorzaty z XVII w. zwany gontyną, wokół którego grzebano zmarłych w czasach zaraz licznych w dawnych wiekach.

Na terenie Zwierzyńca nad Wisłą dominuje kompleks klasztoru i kościoła Norbertanek. Romańskie opactwo norbertańskie ufundował w 2 poł. XII w. rycerz Jaksę Gryfitę, który sprowadził zakonników i zakonnice reguły św. Norberta (zakon męski istniał do XVI w.). Kościół śś. Augustyna i Jana Chrzciciela konsekrowany w 1181 r. przez bpa Gedkę usytuowano ze względów obronnych między Wisłą a bagnami. Romańska zabudowa kościoła i klasztoru została zniszczona już przez Tatarów w 1241 r., które jednak szybko odbudowano.

Wielokrotnie niszczone przez pożary i powodzie, aż do tragicznego 1587 r., gdy prawie doszczętnie spłonął cały klasztor. W XVII w. przebudowano i zbarokizowano klasztor i kościół, który powiększono o prezbiterium i oszkarpowano. Po potopie szwedzkim ponownie odrestaurowano budynki, a w XVIII w. na nowo urządzono wnętrze z niewielkimi zmianami zachowane do dziś. W nawie znajdują się barokowe ołtarze, a w prezbiterium klasycystyczna kolumnada z 2 poł. XVIII w. (wg proj. S. Sierakowski) zamknięta absydą z wizerunkiem św.

Jana Chrzciciela (mal. W. Łuszczkiewicz w 1876 r.), klasycystyczną dekorację uzupełniają organy i fotele z klęcznikami. Malowidła w całym wnętrzu wykonał w 1877 r. F. Matzke, a uzupełnił współczesnymi medalionami w 1984 r. P. Moskal. Zachowały się jednak elementy romańskie w tym portal z XIII w. W kościele została pochowana bł. Bronisława, a obecnie jej szczątki umieszczono w trumience z 1840 r. na ołtarzu jej poświęconym z obrazem Wizja Bł. Bronisławy (mal. W. Eljasz w 1849 r.). Natomiast romańskie zabudowania klasztorne ujednolicono po przebudowach w XVII w. w stylu późnorenesansowym wg proj. J. Trevano, a następnie zbarokizowane, restaurowane w XIX i XX w. z klasycystycznym i neogotyckim wyposażeniem.

Zwierzyniec jako wieś pierwszy raz wzmiankowano w 1224 r., a do 1910 r. stanowiła własność Norbertanek.

Od XIII w. powstawały karczmy, stawy rybne i folwarki, młyny. W kolejnych wiekach powstały: cegielnie, kuźnie, zabudowania gospodarcze oraz szpital. Na wzgórzu Sikornik w latach 1820-23 usypano kopiec Tadeusza Kościuszki. Sypanie kopca uchwalił Senat Wolnego Miasta Krakowa, a na miejsce przywieziono ziemię z pól bitewnych m. in. Racławic, Maciejowic, Szczekocin i Dubienki (w 1926 r. z Yortown, Saratogi).

Kopiec usytuowany nieopodal kaplicy Bł. Bronisławy (stąd popularna nazwa wzgórza Bł. Bronisławy), wybudowanej w latach 1856-61 (wg proj. F. Księżarskiego), na miejscu wcześniejszej z 1702 r. zburzonej w 1854 r. W 1850 r. Austriacy włączyli całe wzgórze w system fortyfikacji w ramach tworzenia tzw. Twierdzy Kraków. W 1853 r. kopiec został okolony fortami (wg proj. F. Księżarskiego) tworząc tzw. fort Kościuszko, ale kopiec był nadal udostępniony społeczeństwu. W 1860 r. umieszczono na szczycie granitowy głaz przywieziony z Kuźnic z napisem Kościuszce, który wyrył J. N. Galli. Po II wojnie światowej część fortyfikacji została zburzona. W ocalałym forcie utworzono hotel w 1976 r., który po remoncie w latach 1994-95 nosi nazwę Hotel FM Pod Kopcem. Z kopca nadaje Radio RMF, które działa od 15 stycznia 1990 r. jako pierwsze prywatne i niezależne radio komercyjne w Polsce, a 26 maja 1994 r. stacja otrzymała jako pierwsza ogólnopolską koncesję radiową.

W 1327 r. na wydzielonych ze Zwierzyńca terenach (od ujścia młynówki, wzdłuż ob. ulic Kościuszki, fragmentu Zwierzynieckiej do ujścia ówczesnej Rudawy) przeorysza Norbertanek Stredka i prepozyt Mikołaj lokowali na prawie niemieckim Półwsie Zwierzynieckie, wytyczono ulice i łany pól. W 1366 r. Norbertanki odstąpiły miastu Błonia, zastrzegając sobie prawo wypasu bydła klasztornego. W 1375 r. wykopano młynówkę Rudawy z ujściem obok klasztoru i zbudowano młyn, a kolejne powstały w XV w. W 1428 r. wzmiankowano folwark wójtowski, a w 2 poł. XV w. klasztorny. W 1509 r. król Zygmunt I Stary uzyskał od Norbertanek znaczny obszar ziemi w Półwsiu Zwierzynieckim, na którym założono ogród królewski zwany Wielkim.

W latach 1903-12 zasypano stare koryto Rudawy, kierując rzekę dawną młynówką. Około 1908 r. na miejscu szańców piechoty w otoczeniu kościoła Najświętszego Salwatora powstała urzędnicza dzielnica willowa (wg proj. R. Bandurskiego) zwana Salwatorem. Od tego czasu ta nazwa weszła w obieg jako nazwa całej okolicy.

W 1914 r. wytyczono aleję Focha, a w 1917 r. doprowadzono linię tramwajową do obecnej ul. T. Kościuszki.

W okresie 20-lecia międzywojennego zurbanizowano Półwsie Zwierzynieckie, w miejscu zasypanego stawu powstał plac Na Stwach. Na dawnych gruntach Norbertanek tzw. łąkach zwierzynieckich powstały w 1912 r.

zabudowania stadionu Klubu Sportowego Cracovia (utworzonego w 1906 r.).

Znajdujące się obok Błonia to łąka w centrum miasta o powierzchni ok. 48 ha. W 1366 r. Norbertanki na podstawie umowy z władzami miasta Krakowa zamieniając pastwiska na kamienicę przy ul. Floriańskiej

(37)

37

Zwierzynieckie jako XIII, które w 1954 r. zostały włączone do nowej dzielnicy administracyjnej Zwierzyniec, a ta w 1972 r. do wielkiej dzielnicy Krowodrzy.

Z dzielnicą wiążą się liczne legendy wywodzące się ze Zwierzyńca, na bazie których wytworzyły się tradycje kultywowane do dziś. Najbardziej znaną jest pochód Lajkonika, który tradycyjnie w oktawę Bożego Ciała wychodzi z dziedzińca klasztoru Norbertanek i maszerując ulicami Krakowa dochodzi do Rynku Głównego.

Kolejną uroczystością jest odpust Emaus, który odbywa się w drugi dzień Wielkanocy tzw. Lany Poniedziałek (Śmigus-Dyngus).

Przegorzały dawna wieś po raz pierwszy wzmiankowana w 1162 r. jako część uposażenia klasztoru Norbertanek. Już w XV w. wieś była podzielona miedzy właścicieli czterech: klasztor Norbertanek, kolegiata Wszystkich Świętych, kościół św. Michała i J. Koniecpolskiego. W XVI w. Just Decjusz zakupił najpierw w 1528 r. część szlachecką, a później kolejne do 1566 r. (do XIX w. utrzymywał się podział na Przegorzały Szlacheckie i Duchowne). Jednak już od końca XVI w. dobra przeszły w ręce szlacheckie: Lubomirskich, Sanguszków w XVIII w., Lubomirskich w XIX w. Z końca XVIII w. pochodzi karczma przy ul. Księcia Józefa, a dwór z zabudową folwarczna z XIX w. Pod koniec XIX w. w zachodniej części Przegorzał zaczęły powstawać podmiejskie wille. W latach 1928-29 A. Szyszko-Bochusz wzniósł własną willę Odyniec, którą w 1943 r. rozbudowano w rezydencję dla szefa dystryktu krakowskiego O. Wächtera, później przebudowana dla H. Franka, a następnie przekazana H. Himlerowi. W latach 80-tych budowla została rozbudowana i obecnie jest użytkowana przez Kolegium Polonijne im. K. Pułaskiego. W 1950 r. erygowano parafię Chrystusa Króla, na kościół zaadaptowano część zabudowań klasztoru Jezuitów, przebudowaną w latach 1967-69 (wg proj. W.

Ostrzołka), a w latach 1970-71(wg proj. W. Pietraszewskiego). W 1956 r. las przegorzalski został włączony do Lasu Wolskiego, a w 1959 r. utworzono rezerwat Skałki Przegorzalskie.

Wieś Przegorzały została włączona do Krakowa w 1941 r. jako XXXI dzielnica katastralna.

Wola Justowska swoją nazwę zawdzięcza Justowi Decjuszowi, który zakupił ten teren w 1528 r. wraz z częścią Przegorzał tworząc rozległy majątek. Nabyta przez Włocha Wola była częścią istniejącej od średniowiecza miejscowości Wola Chełmska, która wraz ze wsią Chełm należała do komesa Marcina z rodu Chełmskich. Na terenie wsi lokowanej na prawie niemiecki była karczma, młyn nad Rudawą i folwarki. W XV w. również Jan Długosz posiadał na tym terenie swój majątek. Właścicielami wsi byli Koniecpolscy, potem Sieneńscy, od których zakupił ją Decjusz. Wybudował on na miejscu dworu renesansową rezydencję (wg proj.

B. Berecciego), którą przebudowali w XVII w. Lubomirscy (właściciele od 1594 r.). Rodzina ta stworzyła klucz dóbr wolskich: Wola Justowska, Chełm, Bielany i część Przegorzał, który w XVIII w. przejęli Sanguszkowie, a później Wielopolscy. W XIX w. właścicielami zostali Ledóchowscy, za czasów których pałac odrestaurowano (wg proj. J. Stryjeńskiego) i otoczono rozległym parkiem. Następnie majątek odkupili Kruczkowscy, a od nich Czartoryscy, których spadkobiercy sprzedali w 1916 r. spółce Wola Justowska Las Wolski. Natomiast w 1917 r. zakupiła go Kasa Oszczędności m. Krakowa i przekazała go miastu. Na tym terenie w 1929 r. utworzono Ogród Zoologiczny. W latach 1934-37 na wzgórzu Sowiniec usypano kopiec, obecnie Józefa Piłsudskiego. Na zboczu Sowińca w ramach Twierdzy Kraków zbudowano w latach 1884-85 fort Skała, a wokół wzgórza powstała grupa baterii i szańców Lasu Wolskiego. W 1951 r. erygowano parafię Matki Bożej Królowej Polski.

W 1953 r. w północnej części Lasu Wolskiego utworzono rezerwat krajobrazowy Panieńskie Skałki. W latach 60-tych w forcie Skała urządzono Obserwatorium Astronomiczne Uniwersytetu Jagiellońskiego.

Wola Justowska została włączona do Krakowa w 1941 r. jako XXXIII dzielnica katastralna.

Bielany wzmiankowane od XIII w., już w 1254 r. zostały podzielone przez księcia Bolesława Wstydliwego i nadane jako uposażenie klasztorom żeńskim: Norbertankom na Zwierzyńcu i Benedyktynkom w Staniatkach (od XIV w. były już własnością szlachecką). W 1452 r. król Kazimierz Jagiellończyk przeniósł wieś z prawa polskiego na magdeburskie. W 2 poł. XV w. Jan Długosz po niepowodzeniach na Prądniku Białym planował osadzenie zakonu Kartuzów tym razem na tzw. Pagórkach św. Stanisława również bez powodzenia. Wiek później Bielany zakupił kasztelan wojnicki Sebastian Lubomirski, na którego gruntach marszałek wielki koronny Mikołaj Wolski osadził zakon Kamedułów. Zabudowania klasztorne ulokowano na tzw. Srebrnej Górze (Mons Argentus), nazwana tak od srebrnych naczyń, którymi wg tradycji marszałek zapłacił kasztelanowi za wzgórze. W 1604 r. przybyli pierwsi Kameduli z Bodzowa, a w latach 1605-9 powstały

(38)

38

zabudowania klasztorne i pojedyncze domki–eremy dla zakonników, którzy wg reguły muszą mieszkać oddzielnie. W latach 1609-30 powstał barokowy kościół Wniebowzięcia Najświętszej Marii Panny (wg proj. A.

Spezzy) z manierystyczną fasadą. Po zniszczeniach po pożarze kościół odrestaurowano w XIX w., podniesiono dzwonnicę, której hełm wykonano wg proj. J. Łepkowskiego. W wnętrzu zachowane obrazy:

T. Dolabelli i Sz. Czechowicza, M. Stachowicza. Charakterystyczna sylweta kompleksu klasztornego, a szczególnie kościoła z trzema wieżami jest widoczna z daleka. Ze względu na bardzo surową regułę Kamedułów kobiety mogą wejść na teren kompleksu jedynie 12 razy w roku.

W 2 poł. XIX w. i na początku na Bielanach zlokalizowano w ramach Twierdzy Kraków baterię artyleryjską Srebrna Góra i fort Bielany. U podnóża wzniesienia wybudowano w latach 1898-1901 neogotyckie zabudowania krakowskich Wodociągów (wg proj. R. Ingardena). Na tym terenie od lat 70-tych rozwija się intensywnie budownictwo jednorodzinne. W 1986 r. erygowano parafię Matki Bożej Nieustającej Pomocy, a kościół wybudowano w latach 1986-88 (wg proj. T Wasilewskiego).

Bielany zostały włączone do Krakowa w 1941 r. jako XXXII dzielnica katastralna.

Olszanica to wieś pierwszy raz wzmiankowana w 1254 r., która był własnością klasztoru Norbertanek ze Zwierzyńca. W XV w. znajdowały się na jej terenie karczma i młyn, a w XVIII w. folwark z dworem i dużym zespołem zabudowań dworskich. W latach 1884-85 na przedpolach wsi wybudowano fort piechoty Olszanica należący do zewnętrznego pierścienia Twierdzy Kraków. W 1924 r. powstał niewielki murowany kościół, a w 1938 erygowano parafię Matki Bożej Częstochowskiej.

Wieś Olszanica została włączona do Krakowa w 1973 r. jako część dzielnicy Krowodrza.

Dzielnica VII na swym wielkim obszarze posiada najwięcej ze wszystkich dzielnic terenów zielonych i rekreacyjnych: Błonia, Las Wolski, Wzgórza Sikornik i Sowiniec, Bielany, Ogród Zoologiczny. Na terenie dzielnicy znalazły się, obok historycznej zabudowy kompleksów klasztornych, willi i pałaców, też stadiony sportowe, kino Kijów, hotele (Cracovia), Dom Handlowy Jubilat, plac targowy itp. Większość miejscowości zostało włączonych w 1941 r. poza Zwierzyńcem, Półwsiem Zwierzynieckim (1910 r.) i Olszanicą (1973 r.).

Źródło: http://nowy.dzielnica7.krakow.pl/

8.3 Segmentacja i analiza rynku nieruchomości

Rynek, jako kategoria ekonomiczna, jest określany najczęściej przez całokształt stosunków wymiennych między sprzedającymi i kupującymi, którzy wzajemnie wywierają wpływ na kształtowanie się ogólnej podaży, popytu oraz poziomu cen.

Rynek nieruchomości jest rynkiem specyficznym i niełatwo poddającym się analizie. Wynika to głównie z dysproporcji liczby czynników kształtujących go i mających na niego wpływ oraz liczby informacji przez niego generowanych. Charakteryzowany rynek lokalny jest typowym przykładem rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz określono okres jego analizy. Zostanie przeanalizowany rynek nieruchomości zabudowanych obiektami podobnymi do wycenianego na terenie Krowodrzy. Określając takie zakresy rynku lokalnego kierowano się przede wszystkim wiarygodnymi informacjami o trendach, obrocie i cenach transakcyjnych oraz ilości zawartych transakcji, których przedmiotem były nieruchomości zabudowane o cechach i funkcjach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, a także podobieństwem w uwarunkowaniach takich jak:

1. urbanistyczne/ruralistyczne – dominujący typ i charakter zabudowy, odległość od centrum, występowanie zbiorników wodnych, zakładów przemysłowych itp.,

2. ekonomiczne – poziom rozwoju gospodarczego, profil działalności wytwórczej, bezrobocie, dochody, siła nabywcza ludności itp.,

3. społeczne – liczba mieszkańców (z reguły przyjmuje się wskaźnik liczby mieszkańców na 1 km²), migracja, potrzeby, preferencje, przyzwyczajenia,

4. instytucjonalno-prawne – m.in. przepisy prawa dotyczące nieruchomości, wysokość opłat i podatków związanych z transferem praw do nieruchomości, obsługi rynku.

Przyjęty zakres przestrzenny rynku lokalnego jest obszarem, w którym jednakowe czynniki zarówno przestrzenne, jak i związane z samą nieruchomością (atrybuty), w podobnym stopniu wpływają na kształtowanie się cen i wartości rynkowej.

Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie reprezentatywnej próbki nieruchomości gruntowych zabudowanych sprzedanych na rynku lokalnym. W próbce tej umieszczono wyłącznie transakcje wolnorynkowe. Dane uzyskano z aktów notarialnych zgromadzonych m. in. w Urzędzie Miasta Kraków. Na poziom cen na rynku nieruchomości zabudowanych w obrębie Krowodrzy, oprócz czynników zewnętrznych, mają wpływ rynkowe cechy nieruchomości.